第一篇：如何規(guī)范接出警程序講稿

如何規(guī)范接出警程序

概念

接警即報(bào)警受理，它是指公安消防總（支、大）隊(duì)的消防通信指揮中心或公安消防中隊(duì)的通訊室，接受外界災(zāi)害事故報(bào)警，并迅速準(zhǔn)確處理的過程。它是滅火救援戰(zhàn)斗行動的開始。

出動即滅火、搶險(xiǎn)救援出動，它是指消防人員從接警到出動指令至奔赴現(xiàn)場的過程，是滅火作戰(zhàn)行動的首個環(huán)節(jié)，包括蹬車出動和奔赴現(xiàn)場兩個環(huán)節(jié)。

第一部分 報(bào)警的方式和“三臺合一”接處警模式

（一）報(bào)警的方式

報(bào)警的方式，一般可分為有線報(bào)警、無線報(bào)警、瞭望報(bào)警及其他形式報(bào)警。

1、有線報(bào)警（1）有線市話報(bào)警

是指公眾使用公共市話系統(tǒng)撥打119等災(zāi)害事故報(bào)警特別服務(wù)號碼，通過報(bào)警專用線路，把災(zāi)害事故信息傳遞到消防通信指揮中心或應(yīng)急聯(lián)動中心的一種報(bào)警方式。（2）有線專線報(bào)警

有線專線報(bào)警是指通過設(shè)臵在消防安全重點(diǎn)單位與消防通信指揮中心或應(yīng)急聯(lián)動中心之間的報(bào)警專用線路傳遞災(zāi)害事故信息的一種報(bào)警方式。（3）有線自動報(bào)警

是指通過設(shè)臵在城市火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)與消防通信指揮中心或應(yīng)急聯(lián)動中心之間的報(bào)警專線傳遞災(zāi)害事故信息的一種報(bào)警方式。火災(zāi)時，報(bào)警系統(tǒng)自動啟動報(bào)警裝臵和有關(guān)聯(lián)動設(shè)備；消防通信指揮中心可以自動顯示火警單位、地址等信息，并根據(jù)預(yù)案進(jìn)行調(diào)度；此方式能極大的縮短接處警時間，有利于將火災(zāi)撲滅在初期階段。

2、無線報(bào)警（1）無線市話報(bào)警

是指公眾使用移動電話撥打119，將災(zāi)害事故信息傳遞到消防通信指揮中心或應(yīng)急聯(lián)動中心的一種報(bào)警方式。（2）無線專網(wǎng)報(bào)警

是指公安機(jī)關(guān)或重點(diǎn)單位通過建立的無線專用網(wǎng)來傳遞災(zāi)害事故信息的一種報(bào)警方式。（3）無線自動報(bào)警

是指設(shè)臵有無線火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的消防安全重點(diǎn)單位發(fā)生火災(zāi)時，將火災(zāi)信息通過無線報(bào)警數(shù)據(jù)通道發(fā)送到消防通信指揮中心或應(yīng)急聯(lián)動中的一種報(bào)警方式。（4）手機(jī)短信報(bào)警

3、瞭望報(bào)警

（1）圖像監(jiān)控報(bào)警

是指在城市若干個制高點(diǎn)設(shè)臵監(jiān)視設(shè)備，并與消防通信指揮中心或應(yīng)急聯(lián)動中心建立話音通信，圖像傳輸信道和控制信道，利用有線或微波接力等方法傳遞火災(zāi)信息的一種報(bào)警方式。

（2）人工瞭望報(bào)警

是指設(shè)臵在城市若干個制高點(diǎn)派出人員進(jìn)行人工瞭望監(jiān)視，并通過有線或無線電話、無線電臺向消防通信指揮中心或應(yīng)急聯(lián)動中心報(bào)告火災(zāi)信息的一種報(bào)警方式。

4、其它形式報(bào)警

（1）來人報(bào)警

是指公眾發(fā)現(xiàn)災(zāi)情，無法通過信息工具進(jìn)行報(bào)警，直接到消防中隊(duì)、消防通信指揮中心或應(yīng)急聯(lián)動中心報(bào)告災(zāi)情的一種報(bào)警方式。

（2）聲光報(bào)警

是指由于受條件限制，在少數(shù)地區(qū)和特殊情況下，采用敲鑼、擊鼓、撞鐘、鳴笛、燃放煙火等方式發(fā)送災(zāi)情信息的一種報(bào)警方式。它具有原始、簡單、直接的特點(diǎn)。

在這里，我們經(jīng)常遇到的報(bào)警方式是有線市話報(bào)警和無線市話報(bào)警兩種。其中無線市話報(bào)警最為廣泛它具有及時、快速、靈活的特點(diǎn)，但易受地形地物及移動通信網(wǎng)覆蓋范圍的限制。

（二）“三臺合一”接處警模式

公安機(jī)關(guān)“三臺合一”接處警系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范中明確了三種“三臺合一”建設(shè)模式。依據(jù)2006年12月25日在南京召開的公安機(jī)關(guān)“三臺合一”工作現(xiàn)場會有關(guān)精神，此三種模式分別為：

（1）統(tǒng)一接警，同席分類處警模式。

110報(bào)警服務(wù)臺集中接受110、119、122報(bào)警電話，每個接警臺均可受理3種報(bào)警電話，110民警負(fù)責(zé)調(diào)度消防力量、相關(guān)警種及社會聯(lián)動力量。

（2）統(tǒng)一接警，異席分類處警模式。

110報(bào)警服務(wù)臺集中接受110、119、122報(bào)警電話，在不同席位上分別按不同警情處警。這種模式中，110報(bào)警服務(wù)臺和公安消防指揮中心采用相同的接處警系統(tǒng)和三方通話功能，與公安消防中隊(duì)終端臺都建立調(diào)度專線，由110報(bào)警服務(wù)臺負(fù)責(zé)接受火災(zāi)及其他災(zāi)害事故的報(bào)警、調(diào)度第一出動消防力量、調(diào)度相關(guān)警種和社會相關(guān)聯(lián)動單位；公安消防指揮中心負(fù)責(zé)調(diào)度增援消防力量、監(jiān)聽并可與110報(bào)警服務(wù)臺共同調(diào)度消防第一出動力量。

（3）統(tǒng)一接警，異地分類處警模式。

110報(bào)警服務(wù)臺集中匯接轄區(qū)范圍內(nèi)的110、119、122報(bào)警電話，經(jīng)過中心系統(tǒng)的自動分析判斷后，自動分流到公安消防指揮中心進(jìn)行接處警。一是系統(tǒng)中心設(shè)在市公安局110報(bào)警服務(wù)臺，負(fù)責(zé)同步監(jiān)聽消防部門的接處警情況，調(diào)度相關(guān)警種及社會聯(lián)動單位協(xié)同配合滅火救援；公安消防指揮中心設(shè)遠(yuǎn)程接處席，負(fù)責(zé)城區(qū)滅火救援接處警工作，監(jiān)控各縣（市）119接警情況。二是110接處警中心與119消防指揮中心實(shí)行并網(wǎng)。110報(bào)警服務(wù)臺接警后，如屬119火警電話，則通過系統(tǒng)排隊(duì)機(jī)直接分配到公安消防指揮中心接處警系統(tǒng)，全面負(fù)責(zé)接處警工作；110報(bào)警服務(wù)臺負(fù)責(zé)調(diào)派相關(guān)警種及社會聯(lián)動單位協(xié)同配合，可對消防部隊(duì)接處警情況實(shí)施監(jiān)聽。

第二部分 報(bào)警受理人員的要求

1、良好的心理素質(zhì)

在受理火警時，良好的心理素質(zhì)也是尤為重要的。在報(bào)警時有些市民的精神高度緊張，出現(xiàn)情緒激動、語無倫次甚至大聲哭喊的情況，導(dǎo)致不能夠把火災(zāi)地址詳細(xì)的向接警員描述。這時候接警員就要極力穩(wěn)定自已的情緒，千萬不能因?qū)Ψ骄o張而使自已也高度緊張，否則只能使接警速度更加緩慢。此刻保持頭腦的敏捷、思路的清晰極為重要，切忌出現(xiàn)惱火、不耐煩而粗暴受警的現(xiàn)象。

2、語言表達(dá)能力

這一點(diǎn)是最為重要的，首先接警員要盡量講普通話。其次，遇有方言較重或年歲較大報(bào)警人時更要耐心詢問，細(xì)心傾聽，可采取讓能聽懂本地方言的人接聽，或者建議讓報(bào)警人身邊的人接聽電話進(jìn)行詢問。當(dāng)報(bào)警人由于心情緊張而語無倫次不知道如何表達(dá)周圍情況時，接警人可采取提問式來詢問火場情況。若對方過度緊張出現(xiàn)哭叫等現(xiàn)象，可先對報(bào)警人進(jìn)行語言安慰勸說，使其情緒穩(wěn)定后再進(jìn)行詢問，并可根據(jù)對方言語來判斷其情緒狀況，問話中間接插幾句安撫的話，以達(dá)到詳細(xì)了解火災(zāi)現(xiàn)場情況為最終目的。

3、注意禮貌用語

為了在市民中樹立119報(bào)警臺規(guī)范化的良好服務(wù)形象，受理火警時注意禮貌用語也很重要。總隊(duì)、支隊(duì)多次對接處警文明用語進(jìn)行了規(guī)范。一般接火警的文明用語有“你好”、“請不

要慌張，請說清失火（事故）單位名稱，詳細(xì)地址；”“請問什么物質(zhì)燃燒（泄漏、爆炸），火（現(xiàn)）場情況如何，有無人員被困。”“請問你的姓名和電話號碼，請你組織人員在火（現(xiàn)）場路口接應(yīng)消防車”等。受理火警時應(yīng)停止手中其它一切工作，堅(jiān)決杜絕出現(xiàn)“請稍等一下”及類似言語，特別是第一受警人受理火警時，也盡可能地不重復(fù)詢問相同的問題，因?yàn)檫@只會導(dǎo)致讓報(bào)警人感覺接警員不夠迅速、不夠緊急的心理。

4、掌握一般的消防常識

接警員除應(yīng)具備以上幾點(diǎn)外，還應(yīng)熟悉轄區(qū)的基本情況，特別是交通道路、重點(diǎn)單位、消防水源等情況。同時要懂得一些簡單的滅火常識。如油鍋起火用鍋蓋蓋嚴(yán)窒息法、滅火器的開啟方法、什么類型的滅火器適用于什么火災(zāi)等等。有時報(bào)警人在火災(zāi)初起時能夠找到滅火器材但不會使用，拿在手里不知所措，就打119邊報(bào)警邊求助滅火器材使用方法，這在生活當(dāng)中確實(shí)存在。因此在處警工作當(dāng)中就遇到過類似問題。這就要求接警員懂得一些這方面的常識，以便能夠把火災(zāi)消滅在初起階段。同時，這也要求接警員具備一定判斷力：若是電話中無法講清或是對方?jīng)]有撲滅的可能，就不要冒險(xiǎn)，否則會釀成報(bào)警人不必要的人身傷害或造成嚴(yán)重后果。

總之，作為一名119接警員就是消防部隊(duì)的眼睛和耳朵，在具備熟練的日常業(yè)務(wù)技能的同時，還應(yīng)具有良好的心理素質(zhì)和準(zhǔn)確的判斷力，敏銳的洞察力。平穩(wěn)中求快捷，快捷中求準(zhǔn)確。

第三部分 報(bào)警受理的方法及處理

警情接報(bào)、處理“四步工作法”

（一）詢——詢問

1、詢問的基本要素：

（1）災(zāi)害事故地點(diǎn)。包括災(zāi)害事單位名稱、詳細(xì)地址（什么路、什么巷或周邊標(biāo)志性建筑等）等。

（2）災(zāi)害事故情況。包括燃燒物類型或事故的性質(zhì)、災(zāi)害程度，建筑物情況，發(fā)生災(zāi)害的部位，災(zāi)害現(xiàn)場有無被困人員和爆炸、倒塌、泄漏及毒害物品等情況。

（3）報(bào)警人相關(guān)信息。包括報(bào)警人姓名、單位，聯(lián)系電話或現(xiàn)場其他聯(lián)系方式，以及報(bào)警人所處的位臵、與事故現(xiàn)場處于什么關(guān)系等。

接警員在接警的過程中如果對災(zāi)害事故單位的地址詢問不清楚或記錄錯誤，就會造成消防車無法及時趕到事故現(xiàn)場，貽誤戰(zhàn)機(jī)小火變大災(zāi)；如果是災(zāi)害情況和類型沒有詢問清楚就會造成調(diào)度力量不及時，調(diào)度力量不正確等嚴(yán)重后果。根據(jù)災(zāi)害事故類型確定不同類型的警情：（1）火災(zāi)：建筑情況，火勢。

（2）事故：事故類型，是否有爆炸泄漏危險(xiǎn)。（3）災(zāi)害：是否有爆炸泄漏風(fēng)險(xiǎn)，道路交通情況。（4）救助：是否有生命危險(xiǎn)，被困人員狀態(tài)。

2、接處警過程中的兩個要求：

（1）要求110指揮中心調(diào)派事故轄區(qū)派出所或巡警力量到場協(xié)

助處臵。

（2）要求報(bào)警人到災(zāi)害現(xiàn)場附近的主要路口接應(yīng)消防車輛。

（二）判 ——判斷

1、判定警情類型，2、判斷警情所在的轄區(qū)，3、判斷調(diào)集力量的數(shù)量和車輛裝備的種類，4、判斷是否調(diào)集增援力量，5、判斷是否通知上級指揮員出動。

6、判斷是否調(diào)集醫(yī)療急救、工程搶險(xiǎn)等相關(guān)力量。

7、判斷是否需要上傳現(xiàn)場圖像。

（三）處 ——處理

1、根據(jù)警情合理的進(jìn)行力量調(diào)度；

2、一般性火災(zāi)和搶險(xiǎn)救援、社會救助，中隊(duì)值班室要在出警后5分鐘內(nèi)將出警類型、地點(diǎn)、有無人員被困、出警人數(shù)和車輛、帶隊(duì)干部、報(bào)警人電話等報(bào)告給支隊(duì)指揮中心。

3、五類場所（高層、地下、人員密集場所、易燃易爆危險(xiǎn)化學(xué)品場所、大跨度大空間場所）發(fā)生火災(zāi)或搶險(xiǎn)救援時，要在出警后3分鐘內(nèi)支隊(duì)指揮中心報(bào)告。

4、支隊(duì)指揮中心接到報(bào)告后，值班干部要及時向值班首長和總隊(duì)指揮中心報(bào)告，必要時向帶班首長報(bào)告，特殊緊急情況可以越級報(bào)告。

5、各隊(duì)警情處理完畢后，要及時向支隊(duì)指揮中心報(bào)告歸隊(duì)情況。

6、按照要求，及時填報(bào)《重要滅火救援情況報(bào)告表》，并及時編報(bào)《值班信息快報(bào)》。

（四）跟 ——跟蹤

1、對撲救、處臵時間長的重大警情、災(zāi)情，要及時跟蹤。

2、對撲救、處臵參戰(zhàn)力量多的重大警情、災(zāi)情，要及時跟蹤。

3、對人員傷亡多，過火面積大的火災(zāi)，要及時跟蹤。

4、對領(lǐng)導(dǎo)批示指示的警情、災(zāi)情，要及時跟蹤。

5、對重大勤務(wù)活動的消防安保情況，要及時跟蹤。

第四部分 出動

一、出動要求

遇有下列情況時，公安消防部隊(duì)必須立即出動：

（１）接到火災(zāi)及其職責(zé)任務(wù)范圍內(nèi)的報(bào)警或者上級命令時；（２）上級檢查執(zhí)勤戰(zhàn)備情況，發(fā)布出動命令時；（３）其他需要立即出動的情況。

二、統(tǒng)一出動鈴聲，明確出動警情

今年以來，在總、支隊(duì)視頻監(jiān)控抽查和日常督查中，發(fā)現(xiàn)各隊(duì)存在接警出動信號不統(tǒng)一，未按警情出動著裝，出動速度緩慢等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了我支隊(duì)的執(zhí)勤戰(zhàn)備工作。為此，支隊(duì)首長高度重視，要求全體官兵切實(shí)增強(qiáng)抓好接警出動工作的責(zé)任感和緊迫感，采取行之有效的措施，進(jìn)一步規(guī)范接警出動程序，增強(qiáng)執(zhí)勤備戰(zhàn)能力。

支隊(duì)規(guī)定警鈴“一聲連續(xù)長音”為火警出動，持續(xù)時間為15秒鐘；警鈴“連續(xù)三聲短音”為搶險(xiǎn)救援和社會救助出動，重復(fù)

五次；警鈴“連續(xù)兩聲短音”為戰(zhàn)備檢查出動，重復(fù)五次。上級部門在轄區(qū)內(nèi)進(jìn)行執(zhí)勤備戰(zhàn)檢查的模擬報(bào)警，值班員根據(jù)報(bào)警情況發(fā)出火警或搶險(xiǎn)救援信號。

三、規(guī)范出動秩序，明確出動力量

1、嚴(yán)格落實(shí)首批力量出動不得少于2臺消防車的規(guī)定，夜間出警照明車必須出動；

2、大隊(duì)值班干部必須隨首車出動或第一時間趕赴現(xiàn)場；

3、中隊(duì)出動后，接警人員、帶隊(duì)干部要與事故現(xiàn)場繼續(xù)保持，跟蹤了解災(zāi)害現(xiàn)場變化情況；距離營區(qū)較遠(yuǎn)（30公里以上）的事故救援，應(yīng)考慮城區(qū)的留守力量，根據(jù)事故類型應(yīng)就近調(diào)度鄉(xiāng)鎮(zhèn)專兼職消防隊(duì)力量到場，留守干部對留守力量要及時進(jìn)行調(diào)整和分工。

4、上級組織緊急出動時，中隊(duì)執(zhí)勤人員都應(yīng)著裝登車（著滅火防護(hù)服），所有執(zhí)勤車輛均要駛離車庫。

（1）火警出動。當(dāng)聽到出動警鈴時，全體官兵著滅火防護(hù)服根據(jù)執(zhí)勤分工登車出動，執(zhí)勤隊(duì)長乘首車出動，首車到達(dá)值班室后，執(zhí)勤隊(duì)長根據(jù)出動命令和接處警值班員報(bào)告的現(xiàn)場情況，確定出動力量，未出動的車輛與人員恢復(fù)戰(zhàn)備；

（2）搶險(xiǎn)救援和社會救助出動。當(dāng)聽到出動警鈴時，執(zhí)勤隊(duì)長和搶險(xiǎn)救援班戰(zhàn)斗員著救助服，其他官兵著滅火防護(hù)服根據(jù)執(zhí)勤分工登車出動，執(zhí)勤隊(duì)長乘座搶險(xiǎn)救援車出動（搶救救援車為首車），首車到達(dá)值班室后，執(zhí)勤隊(duì)長根據(jù)出動命令和接處警值班員報(bào)告的現(xiàn)場情況，確定出動力量，未出動的車輛與人員恢復(fù)戰(zhàn)備；

（3）到隊(duì)?wèi)?zhàn)備檢查出動。當(dāng)聽到出動警鈴時，全體官兵著滅火防護(hù)服根據(jù)執(zhí)勤分工登車，所有執(zhí)勤車輛駛離車庫停于車庫前，車輛停穩(wěn)后，大隊(duì)值班領(lǐng)導(dǎo)或中隊(duì)執(zhí)勤隊(duì)長跑至車前指揮位臵，各車官兵下車跑至車輛右側(cè)按指揮員、班長（組長）、戰(zhàn)斗員、駕駛員的順序呈縱隊(duì)集合（從車輛左側(cè)下車的官兵從車輛后側(cè)繞至車輛左側(cè)集合），再由排頭指揮隊(duì)列以跑步帶至集合位臵（根據(jù)指揮員的位臵確定），行進(jìn)過程中要有番號，大隊(duì)值班領(lǐng)導(dǎo)或中隊(duì)執(zhí)勤隊(duì)長整齊隊(duì)伍，整理著裝，清點(diǎn)人員后向上級報(bào)告。

（4）監(jiān)控視頻戰(zhàn)備檢查出動。如果上級部門利用遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行視頻戰(zhàn)備檢查出動時，接處警值班員首先要對來電進(jìn)行甄別，明確來電部門或領(lǐng)導(dǎo)，當(dāng)接到出動命令后要迅速按支隊(duì)規(guī)定的警情鈴聲發(fā)出出動信號。當(dāng)聽到出動警鈴時，全體官兵按到隊(duì)?wèi)?zhàn)備檢查出動的要求出動。集合列隊(duì)完畢后，大隊(duì)值班領(lǐng)導(dǎo)或中隊(duì)執(zhí)勤隊(duì)長迅速跑至值班室，用值班室電話向來電部門或領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告出動人員和車輛情況。

四、配齊值班人員，明確任務(wù)分工

各大（中）隊(duì)按不少于2人（要求為當(dāng)?shù)氐恼Z言能力較強(qiáng)且對轄區(qū)情況比較熟悉的合同制消防員）的要求配齊接處警值班人員，設(shè)立正、副值班員。各單位出警時，副值班員隨首車出動，并擔(dān)任火場通信員，通信員要能時刻保持與支隊(duì)指揮中心（中隊(duì)值班室）的通信暢通，并及時報(bào)告現(xiàn)場災(zāi)情進(jìn)展情況。

五、登車出動

（一）著裝登車

執(zhí)勤人員聽到出動信號后，應(yīng)立即停止一切活動，跑步進(jìn)入

車庫，按照規(guī)定著裝登車，并按規(guī)定的位臵乘坐。

1、按規(guī)定著裝

2、按規(guī)定攜帶器材裝備

3、按規(guī)定位臵乘坐

執(zhí)勤人員應(yīng)按照分工依次登車，在規(guī)定的位臵乘坐。嚴(yán)禁坐在車廂頂部或站在車外。非執(zhí)勤人員不得登車。

（二）檢查登車情況

各戰(zhàn)斗班長應(yīng)迅速檢查戰(zhàn)斗員登車情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。支隊(duì)要求出現(xiàn)下列情況消防車不能出動：

1、首車出動沒有干部跟車不準(zhǔn)出動。

2、執(zhí)勤車輛車門未關(guān)牢不準(zhǔn)出動。

3、車輛制動系統(tǒng)氣壓不足不準(zhǔn)出動。

六、奔赴火場

奔赴火場，是指消防車駛出車庫至到達(dá)火場的過程。在這一過程中，需要開展多項(xiàng)工作，其中最主要的就是判斷、預(yù)測火場情況，做好相應(yīng)的戰(zhàn)斗準(zhǔn)備，實(shí)施超前指揮。

（一）選擇行車路線

消防隊(duì)接到出動命令后，應(yīng)根據(jù)消防通信指揮中心的指令、平時“六熟悉”掌握的情況或應(yīng)用車載導(dǎo)航設(shè)備選擇最佳的行車路線，迅速、準(zhǔn)確、安全地到達(dá)火場。

1、選擇最近的路線

通常應(yīng)選擇行駛距離最近的路線奔赴火場。

2、選擇最快的路線

如果最近的路線是路面狹窄、坑洼不平，或是人員、車輛十分擁擠的路段，執(zhí)勤隊(duì)長應(yīng)及時選擇路況良好、交通便捷的路線奔赴火場。

3、選擇安全的路線

撲救有毒物質(zhì)、易燃?xì)怏w、易燃液體和大面積物資堆場火災(zāi)時，應(yīng)根據(jù)作戰(zhàn)任務(wù)、當(dāng)時當(dāng)?shù)仫L(fēng)力方向、地形條件等情況，選擇安全的行車路線和停車位臵，從上風(fēng)或側(cè)上風(fēng)方向駛抵燃燒區(qū)。在行駛中，應(yīng)注意觀察前方情況，發(fā)現(xiàn)行車路線異常時，應(yīng)及時更改行車路線。

（二）保持途中聯(lián)絡(luò)

奔赴火場途中，應(yīng)保持出動車輛與消防通信指揮中心、各出動車輛之間的通信聯(lián)絡(luò)通暢。途中聯(lián)絡(luò)的主要內(nèi)容包括：

1、核對情況

車輛駛出車庫后，首車通信員應(yīng)及時向消防通信指揮中心（值班室）或報(bào)警人核對火場地址和任務(wù)，發(fā)現(xiàn)差錯立即糾正，并立即通知各出動車輛。

2、報(bào)告情況

奔赴火場的途中，執(zhí)勤隊(duì)長應(yīng)向消防通信指揮中心報(bào)告（值班室）觀察到的火情，如濃煙升騰、夜間火光映紅天空等火勢狀態(tài)；途中遇到的意外情況以及行進(jìn)方位、路況等信息。途中即使未發(fā)現(xiàn)煙霧和火光等燃燒跡象，也應(yīng)及時報(bào)告。

3、傳遞信息

消防車出動途中，消防通信指揮中心（值班室）與中隊(duì)首車之間應(yīng)及時互相傳遞下列信息：報(bào)警人提供的災(zāi)害信息；預(yù)案及數(shù)據(jù)庫中存儲的此類災(zāi)害的性質(zhì)、特點(diǎn)及處臵對策；消防通信指揮中心和上級指揮員下達(dá)的各項(xiàng)指令；消防車行駛情況；氣象報(bào)告；火場及周圍道路、消防水源、建筑結(jié)構(gòu)、地形地物等資料。

（三）做好戰(zhàn)斗準(zhǔn)備

奔赴火場的途中，執(zhí)勤隊(duì)長通過觀察和消費(fèi)通信指揮中心告知的火場情況，判斷預(yù)測火情，提前向各車部署作戰(zhàn)任務(wù)和停車方位。這種超前指揮，對大大加快滅火戰(zhàn)斗進(jìn)程起著重要的作用。

1、及時了解火場情況

在奔赴火場的途中，往往有數(shù)分鐘乃至更長的行車時間，執(zhí)勤隊(duì)長應(yīng)利用這段時間通過詢問消防通信指揮中心、詢問報(bào)警人、數(shù)據(jù)傳輸、調(diào)閱車載計(jì)算機(jī)/PDA等通信裝備的存儲資料、觀察火場等方式，盡可能多地掌握火情情況，為撲救火災(zāi)做好準(zhǔn)備。

2、預(yù)測判斷火場情況

執(zhí)勤隊(duì)長預(yù)測火場可能出現(xiàn)的情況，判斷火勢的發(fā)展，通常需要綜合考慮下列因素：報(bào)警人提供的情況、著火物質(zhì)的性質(zhì)和特點(diǎn)、火災(zāi)的發(fā)生時段、當(dāng)時的氣象情況、途中觀察到的火場情況和平時掌握的情況等。其中，最重要、最可靠的是途中觀察到的火場情況。通常可根據(jù)煙霧、火焰顏色和燃燒范圍等判斷火災(zāi)類別和火勢大小。

3、想定作戰(zhàn)方案

執(zhí)勤隊(duì)長應(yīng)根據(jù)預(yù)測、判斷的結(jié)果，滅火作戰(zhàn)預(yù)案，周圍道路、水源等綜合情況、圍繞火場主要矛盾，想定滅火戰(zhàn)斗行動方案。向各車指揮員簡要部署作戰(zhàn)任務(wù)，明確水源的選用、供水形式、進(jìn)攻方向等事項(xiàng)，不知有關(guān)預(yù)防性措施，提示作戰(zhàn)注意事項(xiàng)，進(jìn)行必要的戰(zhàn)前動員。

4、及時申請?jiān)鲈?/p>

執(zhí)勤隊(duì)長應(yīng)根據(jù)預(yù)測、判斷的結(jié)果，估算火場所需滅火力量，及時向消防通信指揮中心請求調(diào)集增援力量，明確提出所需增援的消防車種類和數(shù)量。

（四）保證行駛安全

奔赴火場途中。執(zhí)勤隊(duì)長和各車班長應(yīng)提醒駕駛員注意觀察道路和行人情況，控制消防車行駛速度，確保行駛安全。

1、視道路情況控制車速

消防車出動途中應(yīng)視道路情況控制車速，遇到交通高峰、冰雪、迷霧、暴雨天氣或路面濕滑地段時，駕駛員應(yīng)減速行駛，尤其要防止緊急剎車；在道路狹窄、路況很差的情況下，不得強(qiáng)行超車。

2、避開空中障礙物

注意避開道路上方的管線、電纜、樹木、標(biāo)志牌等障礙物；看清前方橋洞、隧道、管線的標(biāo)高，按標(biāo)高規(guī)定通行。

3、通過特殊路段

通過火車和汽車交岔道口時，應(yīng)聽從鐵路道口管理人員的指

揮；遇無人看護(hù)的鐵路道口時應(yīng)先減速，觀察確定安全后方可通行；通過坡大、彎急的山路時，應(yīng)嚴(yán)格控制車速；遇有鄉(xiāng)間小橋時，執(zhí)勤隊(duì)長應(yīng)先下車，待觀察確定小橋荷載能夠滿足通過消防車時，才能緩速通過；通過鄉(xiāng)間郊外的松軟濕滑路段、涵洞時，應(yīng)先讓乘員下車，然后邊觀察邊通過。

第二篇：接房標(biāo)準(zhǔn)程序

接房標(biāo)準(zhǔn)程序

接房標(biāo)準(zhǔn)程序 :查看“三書一證一表” 如果開發(fā)商不能提供這些文件，您可以拒絕收房。

一、收房程序心中有數(shù) 收房的一般程序是：

1、發(fā)展商在收房前十幾天通過掛號信將收房通知單郵遞給買家，告知具體收房的時間及須準(zhǔn)備的資料。

2、買家應(yīng)在收房通知單上注明的時間（通常是30天左右)內(nèi)帶齊所需文件資料（包括收房通知書、業(yè)主身份證復(fù)印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購房合同等)到指定單位（樓盤現(xiàn)場)辦理收房入住手續(xù)。如購房者在約定時間內(nèi)沒有辦理相關(guān)手續(xù)，則視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。

3、樓房現(xiàn)場驗(yàn)收。發(fā)展商應(yīng)首先出示：如果開發(fā)商不能提供這些文件，您可以拒絕收房。

（1）《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》

（2）《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》（3）《建筑工程竣工備案表》（《竣工備案表》上必須要有建委同意備案的章）（4）《商品房面積測繪技術(shù)報(bào)告書》（蓋測繪隊(duì)公章）（5）《住戶驗(yàn)房交接表》（6）《樓宇驗(yàn)收記錄表》

（7）管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))【提示】：（1）開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。

（2)買家繳交身份證復(fù)印件、收房通知書，領(lǐng)取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況。

（3)依原合同約定標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)樓。

（4)驗(yàn)完樓后，買家按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《住戶驗(yàn)房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在《驗(yàn)房交接表》中)；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。

（5)根據(jù)買家意見，買賣雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整改內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時間，一般不應(yīng)超過15天；無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議

（6)如對樓房基本滿意，向開發(fā)商索取單獨(dú)的“二書”和竣工后房屋水電管線圖，交納尾款、配套設(shè)施費(fèi)后，再領(lǐng)鑰匙，并簽署鑰匙憑條。業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》，在《住戶驗(yàn)房交接表》上簽字認(rèn)可。

4、辦理入住手續(xù)

1)換發(fā)票、繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用；

2)填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書》等表格；

3)領(lǐng)取《住戶手冊》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊及贈送品。

二 做好充分準(zhǔn)備

接到發(fā)展商寄來的收房通知書起，收房準(zhǔn)備工作就應(yīng)該開始。收房前的準(zhǔn)備宜細(xì)不宜漏。

首先應(yīng)看清發(fā)展商約定的收房時間，確定具體收房日期。然后是要找出購房合同，仔細(xì)研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標(biāo)的物是發(fā)展商必須交付的，交樓時你的權(quán)益有哪些。

其次，是要準(zhǔn)備齊各種相關(guān)資料，包括申辦產(chǎn)權(quán)證需要的原購房合同（契約)，各期還款單據(jù)（發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù))，如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員的相片，收房通知書，等等。

最后，當(dāng)然要找一位有經(jīng)驗(yàn)的收房專家做伴。如果身邊有位懂房地產(chǎn)、建筑、法律或曾經(jīng)買過房、收過樓驗(yàn)過房的專家或朋友幫忙，可以大大減少收房驗(yàn)房細(xì)節(jié)上的疏漏。找多些人一起收房，附帶要準(zhǔn)備的還有度量用的尺子，以及礦泉水、面包等飲料與點(diǎn)心，還有面巾紙，以備收房時東奔西走又排隊(duì)又爬窗，又要與發(fā)展商爭論，腳酸腿疼口干腸餓又沒有能量補(bǔ)充。

三、查看“三書一證一表”

“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。

1、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗(yàn)收的憑證；

2、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》是房產(chǎn)項(xiàng)目通過有關(guān)部門綜合驗(yàn)收憑證；

3、《竣工驗(yàn)收備案表》是樓盤向主管部門上報(bào)驗(yàn)收備案的詳細(xì)資料，是開發(fā)商必須對樓盤負(fù)責(zé)的標(biāo)記文件。

這三份文件是樓盤通過驗(yàn)收，經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)記，是發(fā)展商交樓的必要條件。但有不少發(fā)展商在樓房未經(jīng)驗(yàn)收時就發(fā)出收房通知單，如購房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關(guān)文件，根據(jù)契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對樓宇質(zhì)量的認(rèn)可。打起官司來購房者難以得到法律的支持。

4、《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。

5、《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的各項(xiàng)具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指標(biāo)、墻體結(jié)構(gòu)類型等的相關(guān)說明。

因此，購房者收房前可千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。

四 收房過程見招拆招

●陷阱一：收房時限

發(fā)展商約定的收房時限一般在收房通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。收房通知書一般以掛號信方式寄出。

對策：購房者在購房時切記要寫清楚郵寄地址，一定要容易接收并能保障親自簽收的地點(diǎn)，如合同約定的收房期恰遇上購房者出差等，可通過電話或親友咨詢具體情況。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師幫忙，也可及時與發(fā)展商聯(lián)系，商議另行約定時間，并有書面形式確認(rèn)。

●陷阱二：證件不齊要接樓

“三書一證一表”不齊全，特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，往往因?yàn)闃潜P整體建筑未完成而根本無法驗(yàn)收。而為盡快回籠資金等原因，發(fā)展商又急于交樓，問題往往因此而起。

對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房，如果確實(shí)被要求收，也要在相關(guān)文件，如《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《ＸＸＸＸ表》”等字樣并妥善保留好相關(guān)文件副本。●陷阱三：先簽文件后驗(yàn)樓

上文所述的先驗(yàn)房后交費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但商家大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件，再驗(yàn)樓的伎倆，目的是讓消費(fèi)者先簽了收房認(rèn)可書再驗(yàn)樓，等發(fā)現(xiàn)問題時購房者后悔已不及，而商家的主動性更大責(zé)任更小。對策：針對這種陷阱，購房者在定合同時就應(yīng)該將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗(yàn)房不收房。如當(dāng)初合同未有約定，商家要求一定要先簽文件，則可采取變通方法，在每份文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”、或“未驗(yàn)房”等字樣，驗(yàn)房時如出現(xiàn)什么情況，也可靈活處理。

●陷阱四：疲勞戰(zhàn)

商家典型的做法是先辦手續(xù)再驗(yàn)樓，并將辦理換發(fā)票、發(fā)表、交費(fèi)、入住登記等各種手續(xù)地方特意安排在不同的地方，更絕的是集中在同一時間里通知更多的買家收房，造成收房人要東奔西跑排了這隊(duì)排那隊(duì)的現(xiàn)象，讓收房的人未進(jìn)自家門已精疲力盡恨不得早點(diǎn)結(jié)束，哪有耐心仔仔細(xì)細(xì)地查驗(yàn)所購房屋的上上下下里里外外，更沒精力再就房屋出現(xiàn)的問題與發(fā)展商細(xì)加論理。于是，對于發(fā)展商來說，最關(guān)鍵的驗(yàn)房一關(guān)便輕松過去。而買家累慘之余，也往往虧透了！

對策：應(yīng)對這種伎倆的方法是莫被收房現(xiàn)場的人山人海嚇怕，最好與發(fā)展商另約時間；如沒法再約時間，可采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術(shù)，請來多位老友親戚一起親臨現(xiàn)場，大家分工合作，分頭排隊(duì)，發(fā)現(xiàn)的問題自然會更多些，一舉兩得。

●陷阱五：灰塵滿積

清潔明凈一般較討好人，因此大多數(shù)發(fā)展商交樓時都會提前將屋內(nèi)打掃干凈，以博個印象分。但也有商家例外，有意或無意地在地板、窗臺等等地方留下一層土。可別小看這層土，往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題就全在這土底下了。因?yàn)檫@層土，你可能就忽略了好多質(zhì)量問題。

對策：掃去土或往地面沖水，一方面可沖去泥層，看清地板質(zhì)量，另一方面也可測測地板的水平狀態(tài)及排水狀況。

●陷阱六：大事化小

無論你在驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)了什么問題，陪同驗(yàn)房的人員第一句話總會說：“這沒什么，小問題啦，我們到時讓人整一整就可以了。”還直拍胸口讓購房人放心，不用寫進(jìn)驗(yàn)收文件里。這其實(shí)又是商家的一個陷阱，將房屋的一些毛病如墻面、地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題等故意說得無足輕重，讓不明就里的你麻痹大意，又以“私人感情”動之以情，目的就是不將缺陷寫進(jìn)驗(yàn)樓文件里。如果輕信了他輕易收了樓，到時小問題極有可能因無人管而變成大問題。

對策：不管陪同人員如何口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要堅(jiān)持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件與表格中記錄下來，如樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄，并寫清自己的意見，再與發(fā)展商交涉。●陷阱七：巧立名目的收費(fèi)

雖然物價(jià)局已對入住費(fèi)的相關(guān)費(fèi)用有明文規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》也對發(fā)展商樣板間及附送物品等有較明確行文，但發(fā)展商往往在簽合同時對購房者大加承諾，而到收房入住時又巧立名目亂收費(fèi)用。如天河的張生在看樓時，發(fā)展商在樣板間的門上貼出說明，明示此門“隨樓附送”，簽合同時，張先生沒有將這件小事寫進(jìn)合同附件。結(jié)果收房時，開發(fā)商未裝防盜門卻提出收防盜門安裝費(fèi)，理由是門確實(shí)附送了，但鎖是具備防盜功能的進(jìn)口貨，因此要收費(fèi)，且他們的收費(fèi)也符合物價(jià)局的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展商把無理的事情說的似乎頭頭是道。王小姐在樓盤的認(rèn)購須知里，發(fā)展商明確標(biāo)出了入住收費(fèi)的價(jià)格，其中一項(xiàng)收售費(fèi)讓王小姐甚為不解，樓小姐明明說可視對講系統(tǒng)是贈送的，但收房時卻要交3500元的開通費(fèi)。還有物價(jià)局明文規(guī)定的郵箱不列入收費(fèi)項(xiàng)目，而發(fā)展商解釋說郵箱作為小區(qū)的一項(xiàng)配套是不收費(fèi)，但要化400元購買長期所有權(quán)。

對策：發(fā)展商的解釋無非都是在玩文字游戲，訂合同時最好請律師幫你逐個分析各項(xiàng)收費(fèi)條款，少花冤枉錢，另外，收房時也要不怕麻煩，與發(fā)展商據(jù)理力爭，不該交的錢堅(jiān)決不交，必要時可向物價(jià)局、房管局投訴，向新聞媒體爆光，更好保護(hù)自身利益。五 查房驗(yàn)樓有技巧

●戶外環(huán)境要看清，面積仔細(xì)量

首先要看房子是否經(jīng)過政府部門驗(yàn)收備案。一般規(guī)范的發(fā)展商在交房前都要給購房人提供政府部門的驗(yàn)收備案表和面積實(shí)測文件，購房人應(yīng)該了解一下交房面積和一開始所簽合同中的面積是否有誤差，該誤差是否可以接受。據(jù)《商品房銷售管理辦法規(guī)定》，如面積誤差比絕對值在正負(fù)0.06％（含0.06％)的購銷雙方不作任何補(bǔ)償，0.06％（含0.06％)至3％以內(nèi)（含3％)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款，超出3％的，買房人有權(quán)退房。買家如對房屋面積有疑問，可先自行測定房內(nèi)面積，確有問題，再請房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測繪，以其認(rèn)定的房屋建筑平面圖為準(zhǔn)。

●地面需平坦無裂漏

如是未裝修地面，地面應(yīng)光整、起伏小。可在室內(nèi)地面上薄鋪一層水，若水向一面聚集，說明地面有傾斜。如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。具體辦法是用一木槌輕敲地面磚，如出現(xiàn)空洞聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚部分面積下面是虛空的。

●墻體和墻面，筆直均勻是關(guān)鍵

檢查墻角，墻體轉(zhuǎn)角線是否筆直；帶個卷尺量一下層高、量一量房子是否方正，用三角尺測量墻角直角的準(zhǔn)確度及均勻度；查一查墻腳部分硬度是否高于墻面，地否平整，是否在一個平面上。墻腳的高度以12～15公分為宜，色彩最好與地面相同。不同等級的建筑，其墻面處理也不同。墻面處理方式有：抹灰、噴塑、貼墻紙。貼墻布等。對于抹灰，可從側(cè)面看墻上的印跡是否均勻，若墻面上留有較大、較租的顆粒或印跡大，說明質(zhì)量低。噴塑的要看墻面的整體性，色點(diǎn)大小應(yīng)均。查看墻紙、墻布是否有氣泡，紙與紙，布與布的交接處是否平整。

●門窗材質(zhì)挺重要

首先看戶門是否與發(fā)展商的承諾相符包括功能、品牌、材質(zhì)，注意戶門周邊密閉性是否好，如果門框間縫隙較大，應(yīng)該要求調(diào)整，試試鎖頭是否好用；看門開啟是否自如，關(guān)閉嚴(yán)不嚴(yán)。要注意窗玻璃的材質(zhì)、厚度是否符合承諾，有沒有雙玻改單玻，有無殘缺。窗戶的密封性要好，注意窗臺有無滲水，窗底部滑道是否平滑。紗窗往往是購房人容易忽略的，但入住后自配紗窗往往麻煩且不易配套，最好能在收房時解決。

●設(shè)備要齊全

業(yè)主可檢測給水管、排水管是否通暢，管道是否已具有銹跡，氣管是否接通，燈頭、插座是否有電。對于附送設(shè)備的性能，消費(fèi)者應(yīng)根據(jù)建筑設(shè)計(jì)和設(shè)備說明書，逐一檢查。如對于空調(diào)，可先設(shè)置溫度然后到建筑內(nèi)各部分實(shí)測溫度，檢驗(yàn)其吻合程度。對于煙感器、溫感器，可局部改變建筑室內(nèi)的煙度和溫度，看這些設(shè)備在標(biāo)準(zhǔn)的煙度、溫度下是否報(bào)警。

●插孔探頭要點(diǎn)清

如今新建商品房住宅往往配有各種線路插孔，一般性用電與大家電的用電采用了不同的線路和插孔，另外，還配有電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)的插孔，很多小區(qū)配備了可視對講、窗磁、門磁、家庭保安自動控制系統(tǒng)等，購房人應(yīng)對照合同將其一一點(diǎn)清，并分清其用途，特別注意廚、衛(wèi)、洗衣間、露臺上的電插孔應(yīng)該是帶蓋的防水插孔。如果是毛坯房，應(yīng)該看看已安裝的插孔面板是否為墻面裝修作了預(yù)留。當(dāng)然了，還要查一查電制板有沒有堵塞或崩裂，有沒電力供應(yīng)。

●頂棚要結(jié)實(shí)

住宅的頂棚構(gòu)造一般較簡單，消費(fèi)者可檢查吊柜是否結(jié)實(shí)，上下取物是否方便。給、排水管道、空調(diào)送風(fēng)管、電線網(wǎng)等的處理是否合理。頂棚支撐在上面吊下的構(gòu)架上。消費(fèi)者應(yīng)看構(gòu)架是否結(jié)實(shí)，頂棚上的燈具是否完好，各送風(fēng)口是否均有風(fēng)。

●廚衛(wèi)重點(diǎn)是防水

廚衛(wèi)中最關(guān)鍵的是墻面、地面防水的質(zhì)量。最后做一次２４小時閉水試驗(yàn)，看是否漏水。

衛(wèi)生間要注意查看天花有無水漬，地漏排水是否順暢，地面是否存水或向房間外滲水，洗手盆及浴缸排水是否順暢，坐廁把手與水龍頭等能否靈活操作。廚房應(yīng)查看廚柜有無損壞，柜門是否開關(guān)自如；煤氣喉是否安裝妥當(dāng)，有沒破裂，爐具有沒刮花；檢查水、電、煤氣表的度數(shù)是否由零度開始，排水位是否夠斜、有無淤塞，水龍頭有沒破裂、上、下水、灶具排煙是否通暢；瓷磚質(zhì)量、鋪砌款式及位置是否按照購房合同的說明，墻身磁磚是否夠1.5米高；隨樓附送的家電是否齊全；各種設(shè)備的生產(chǎn)廠家、品牌、規(guī)格、型號、件數(shù)是否與契約內(nèi)相符，等等。

●裂縫千萬別放過

在查看墻面、梁柱、陽臺時，要注意是否有裂縫。如果梁上或陽臺與建筑主體連接處有結(jié)構(gòu)性裂縫，則比較危險(xiǎn)，如果是由材料或工藝引起的裂縫，應(yīng)該要求開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)修，一般這類裂縫不會發(fā)生安全問題。

接房應(yīng)注意四個程序

1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。其中包括接房時間、需交納的費(fèi)用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。

2.購房者交納有關(guān)費(fèi)用。如房屋價(jià)款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等。3.驗(yàn)房。購房者對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，檢查是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行修理后購房者應(yīng)再次驗(yàn)房。

4.購房者接收房屋。房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。鑰匙的交付一般是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)（所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn)）外，房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)也從此時由購房者來承擔(dān)了（比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)）。審查開發(fā)商手續(xù)要注重細(xì)節(jié)

二、接房時應(yīng)怎樣審查開發(fā)商交房手續(xù)是否完善？

審查開發(fā)商交房手續(xù)是否完善，要注重各個細(xì)節(jié)，其中主要審查以下六方面的內(nèi)容：

1.是否具備竣工驗(yàn)收備案證書。

我市目前推廣使用的商品房買賣合同范本中明確約定，房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方能交付使用。開發(fā)商在交付房屋時，應(yīng)提供房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的證明文件，這是開發(fā)商合格交房的基本條件。

2.審查房屋的附屬設(shè)施是否符合合同約定。

接房時，應(yīng)按照合同中附件三的約定，逐項(xiàng)驗(yàn)收是否達(dá)到。特別是一些公用設(shè)施設(shè)備，比如電梯、過道、樓梯間、管道、電氣設(shè)備等都應(yīng)按設(shè)計(jì)文件全部安裝到位，并按規(guī)定完成各種測試項(xiàng)目，是否符合國家規(guī)范要求。3.審查房屋結(jié)構(gòu)是否符合合同約定、質(zhì)量是否存在缺陷。

驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以按照合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。房屋的質(zhì)量上主要考慮以下方面：

（1）各種管道應(yīng)進(jìn)行通水、試壓、通氣試驗(yàn)等驗(yàn)收工作。

（2）屋面工程項(xiàng)目進(jìn)行蓄水、淋水試驗(yàn)。有防水要求的房間地面應(yīng)嚴(yán)格按照防水層、保護(hù)層的建筑要求來規(guī)劃，在驗(yàn)收時應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水試驗(yàn)，做到無滲漏。對此，建議購房者在接房前，選擇雨后天晴的日子去驗(yàn)收房屋，可以了解屋頂和外墻是否有滲水現(xiàn)象。

（3）戶內(nèi)各房間的地板和天花板，應(yīng)做到無裂縫、無空鼓、無起殼，表面平整、色澤基本均勻，線角順直。

（4）地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。上下水管道無漏水，無堵塞。（5）戶內(nèi)門窗無滲水、銹蝕，開啟靈活，關(guān)閉是否密封。

（6）戶內(nèi)水電是否安裝到位。電表的容量是否符合正常使用。

4.審查房屋面積是否有縮水現(xiàn)象。

在交房時，開發(fā)商應(yīng)提供專業(yè)部門出具的面積測繪報(bào)告。該報(bào)告應(yīng)經(jīng)房屋交易管理部門備案登記。在該報(bào)告中，明確標(biāo)注有房屋的套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

5.審查各種代收費(fèi)、物管費(fèi)是否符合規(guī)定。

在交房時，開發(fā)商一般要收取各種代收費(fèi)用，也就是所謂的五通費(fèi)等。按照相關(guān)規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)該由提供服務(wù)的單位向最終用戶收取。開發(fā)商如果要收取，應(yīng)該提供收費(fèi)單位的委托證明，或者提供物價(jià)局的文件，并向購房者說明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則，購房者有權(quán)拒交。

大修基金的收取：按照建設(shè)部的規(guī)定，住宅的大修基金按照購房款的2%~3%的標(biāo)準(zhǔn)收取，開發(fā)商可以代收。但收取的大修基金必須立即交納給管理部門，作為給業(yè)主辦理權(quán)屬證書的依據(jù)。

物管費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)：交房時，物管單位應(yīng)該提供物價(jià)局的批文，或者提供經(jīng)物價(jià)局備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主可以根據(jù)物價(jià)局審核的住房的配套設(shè)施、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)就小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備、配套設(shè)施、綠化標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行驗(yàn)收，如果交房時無法達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn)，物管公司應(yīng)相應(yīng)下浮物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6.審查是否提供了住宅使用說明書和質(zhì)量保修書（簡稱兩書）。

按照建設(shè)部規(guī)定，開發(fā)商在交付住宅時必須提供兩書。業(yè)主應(yīng)仔細(xì)審查兩書內(nèi)容是否齊全，粘貼的證明文件是否加蓋有開發(fā)商的公章，是否有物管公司的公章，兩書內(nèi)約定的保修內(nèi)容、保修期限是否符合相關(guān)規(guī)定。新房出現(xiàn)問題應(yīng)保全證據(jù)

三、接房時出現(xiàn)問題因該怎么處理？

交房時出現(xiàn)的問題一般有：未達(dá)到交房條件、房屋設(shè)施設(shè)備不完善、房屋質(zhì)量存在缺陷等問題。出現(xiàn)這些問題時，律師提醒業(yè)主應(yīng)作好證據(jù)保全，以便更好地維護(hù)自己的權(quán)益，主要收集好以下證據(jù)：

1.開發(fā)商發(fā)出的書面交房通知。若開發(fā)商只是以口頭形式通知接房，應(yīng)要求開發(fā)商出具書面通知。

2.在合同約定的交房時間去接房，同時，就自己接房的過程做一個證據(jù)保全。有錄音錄像設(shè)備的，可以把接房的全過程攝錄下來。

3.如果出現(xiàn)了質(zhì)量問題，可以向開發(fā)商提出書面的整改通知。該通知應(yīng)要求開發(fā)商簽收，自己留一份原件。整改合格后，記錄下整改合格的時間。

4.如果開發(fā)商逾期交房超過一定時間，業(yè)主作出退房選擇時，應(yīng)以書面形式向開發(fā)商提出退房要求，并明確要求開發(fā)商在約定的時間內(nèi)退還房款并承擔(dān)違約金。買房重慶搜房網(wǎng)重慶業(yè)主論壇搜房業(yè)主論壇購房" 5.可以聘請專業(yè)律師等專業(yè)人士陪同接房。

一、接房應(yīng)注意四個程序

1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。其中包括接房時間、需交納的費(fèi)用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。

2.購房者交納有關(guān)費(fèi)用。如房屋價(jià)款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等。3.驗(yàn)房。購房者對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，檢查是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行修理后購房者應(yīng)再次驗(yàn)房。

4.購房者接收房屋。房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。鑰匙的交付一般是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)（所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn)）外，房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)也從此時由購房者來承擔(dān)了（比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)）。審查開發(fā)商手續(xù)要注重細(xì)節(jié)

二、接房時應(yīng)怎樣審查開發(fā)商交房手續(xù)是否完善？

審查開發(fā)商交房手續(xù)是否完善，要注重各個細(xì)節(jié)，其中主要審查以下六方面的內(nèi)容：

1.是否具備竣工驗(yàn)收備案證書。

我市目前推廣使用的商品房買賣合同范本中明確約定，房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方能交付使用。開發(fā)商在交付房屋時，應(yīng)提供房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的證明文件，這是開發(fā)商合格交房的基本條件。

2.審查房屋的附屬設(shè)施是否符合合同約定。

接房時，應(yīng)按照合同中附件三的約定，逐項(xiàng)驗(yàn)收是否達(dá)到。特別是一些公用設(shè)施設(shè)備，比如電梯、過道、樓梯間、管道、電氣設(shè)備等都應(yīng)按設(shè)計(jì)文件全部安裝到位，并按規(guī)定完成各種測試項(xiàng)目，是否符合國家規(guī)范要求。3.審查房屋結(jié)構(gòu)是否符合合同約定、質(zhì)量是否存在缺陷。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以按照合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。房屋的質(zhì)量上主要考慮以下方面：

（1）各種管道應(yīng)進(jìn)行通水、試壓、通氣試驗(yàn)等驗(yàn)收工作。

（2）屋面工程項(xiàng)目進(jìn)行蓄水、淋水試驗(yàn)。有防水要求的房間地面應(yīng)嚴(yán)格按照防水層、保護(hù)層的建筑要求來規(guī)劃，在驗(yàn)收時應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水試驗(yàn)，做到無滲漏。對此，建議購房者在接房前，選擇雨后天晴的日子去驗(yàn)收房屋，可以了解屋頂和外墻是否有滲水現(xiàn)象。

（3）戶內(nèi)各房間的地板和天花板，應(yīng)做到無裂縫、無空鼓、無起殼，表面平整、色澤基本均勻，線角順直。

（4）地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。上下水管道無漏水，無堵塞。

（5）戶內(nèi)門窗無滲水、銹蝕，開啟靈活，關(guān)閉是否密封。

（6）戶內(nèi)水電是否安裝到位。電表的容量是否符合正常使用。

4.審查房屋面積是否有縮水現(xiàn)象。

在交房時，開發(fā)商應(yīng)提供專業(yè)部門出具的面積測繪報(bào)告。該報(bào)告應(yīng)經(jīng)房屋交易管理部門備案登記。在該報(bào)告中，明確標(biāo)注有房屋的套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

5.審查各種代收費(fèi)、物管費(fèi)是否符合規(guī)定。

在交房時，開發(fā)商一般要收取各種代收費(fèi)用，也就是所謂的五通費(fèi)等。按照相關(guān)規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)該由提供服務(wù)的單位向最終用戶收取。開發(fā)商如果要收取，應(yīng)該提供收費(fèi)單位的委托證明，或者提供物價(jià)局的文件，并向購房者說明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則，購房者有權(quán)拒交。

大修基金的收取：按照建設(shè)部的規(guī)定，住宅的大修基金按照購房款的2%~3%的標(biāo)準(zhǔn)收取，開發(fā)商可以代收。但收取的大修基金必須立即交納給管理部門，作為給業(yè)主辦理權(quán)屬證書的依據(jù)。

物管費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)：交房時，物管單位應(yīng)該提供物價(jià)局的批文，或者提供經(jīng)物價(jià)局備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主可以根據(jù)物價(jià)局審核的住房的配套設(shè)施、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)就小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備、配套設(shè)施、綠化標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行驗(yàn)收，如果交房時無法達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn)，物管公司應(yīng)相應(yīng)下浮物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6.審查是否提供了住宅使用說明書和質(zhì)量保修書（簡稱兩書）。

按照建設(shè)部規(guī)定，開發(fā)商在交付住宅時必須提供兩書。業(yè)主應(yīng)仔細(xì)審查兩書內(nèi)容是否齊全，粘貼的證明文件是否加蓋有開發(fā)商的公章，是否有物管公司的公章，兩書內(nèi)約定的保修內(nèi)容、保修期限是否符合相關(guān)規(guī)定。新房出現(xiàn)問題應(yīng)保全證據(jù)

三、接房時出現(xiàn)問題因該怎么處理？

交房時出現(xiàn)的問題一般有：未達(dá)到交房條件、房屋設(shè)施設(shè)備不完善、房屋質(zhì)量存在缺陷等問題。出現(xiàn)這些問題時，律師提醒業(yè)主應(yīng)作好證據(jù)保全，以便更好地維護(hù)自己的權(quán)益，主要收集好以下證據(jù)：

1.開發(fā)商發(fā)出的書面交房通知。若開發(fā)商只是以口頭形式通知接房，應(yīng)要求開發(fā)商出具書面通知。

2.在合同約定的交房時間去接房，同時，就自己接房的過程做一個證據(jù)保全。有錄音錄像設(shè)備的，可以把接房的全過程攝錄下來。

3.如果出現(xiàn)了質(zhì)量問題，可以向開發(fā)商提出書面的整改通知。該通知應(yīng)要求開發(fā)商簽收，自己留一份原件。整改合格后，記錄下整改合格的時間。

4.如果開發(fā)商逾期交房超過一定時間，業(yè)主作出退房選擇時，應(yīng)以書面形式向開發(fā)商提出退房要求，并明確要求開發(fā)商在約定的時間內(nèi)退還房款并承擔(dān)違約金。

5.可以聘請專業(yè)律師等專業(yè)人士陪同接房。

第三篇：接房標(biāo)準(zhǔn)程序

接房標(biāo)準(zhǔn)程序

一 收房程序心中有數(shù)

收房的一般程序是：

1、發(fā)展商在收房前十幾天通過掛號信將收房通知單郵遞給買家，告知具體收房的時間及須準(zhǔn)備的資料。

2、買家應(yīng)在收房通知單上注明的時間（通常是30天左右)內(nèi)帶齊所需文件資料（包括收房通知書、業(yè)主身份證復(fù)印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購房合同等)到指定單位（樓盤現(xiàn)場)辦理收房入住手續(xù)。如購房者在約定時間內(nèi)沒有辦理相關(guān)手續(xù)，則視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。

3、樓房現(xiàn)場驗(yàn)收

1)發(fā)展商應(yīng)首先出示

1《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》

2《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》

3《建筑工程竣工備案表》（《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章）

4《商品房面積測繪技術(shù)報(bào)告書》（蓋測繪隊(duì)公章）

5《住戶驗(yàn)房交接表》

6《樓宇驗(yàn)收記錄表》

7管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))

如果開發(fā)商不能提供這些文件，您可以拒絕收房。

【提示】：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。

2)買家繳交身份證復(fù)印件、收房通知書，領(lǐng)取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況。

3)依原合同約定標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)樓。

4)驗(yàn)完樓后，買家按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《住戶驗(yàn)房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在《驗(yàn)房交接表》中)；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。

5)根據(jù)買家意見，買賣雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整改內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時間，一般不應(yīng)超過15天；無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議

6)如對樓房基本滿意，向開發(fā)商索取單獨(dú)的“二書”和竣工后房屋水電管線圖，交納尾款、配套設(shè)施費(fèi)后，再領(lǐng)鑰匙，并簽署鑰匙憑條。業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》，在《住戶驗(yàn)房交接表》上簽字認(rèn)可。

4、辦理入住手續(xù)

1)換發(fā)票、繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用；

2)填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書》等表格；

3)領(lǐng)取《住戶手冊》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊及贈送品。

二 做好充分準(zhǔn)備

接到發(fā)展商寄來的收房通知書起，收房準(zhǔn)備工作就應(yīng)該開始。

收房前的準(zhǔn)備宜細(xì)不宜漏。首先應(yīng)看清發(fā)展商約定的收房時間，確定具體收房日期。然后是要找出購房合同，仔細(xì)研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標(biāo)的物是發(fā)展商必須交付的，交樓時你的權(quán)益有哪些。

其次，是要準(zhǔn)備齊各種相關(guān)資料，包括申辦產(chǎn)權(quán)證需要的原購房合同（契約)，各期還款單據(jù)（發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù))，如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員的相片，收房通知書，等等。

最后，當(dāng)然要找一位有經(jīng)驗(yàn)的收房專家做伴。如果身邊有位懂房地產(chǎn)、建筑、法律或曾經(jīng)買過房、收過樓驗(yàn)過房的專家或朋友幫忙，可以大大減少收房驗(yàn)房細(xì)節(jié)上的疏漏。找多些人一起收房，附帶要準(zhǔn)備的還有度量用的尺子，以及礦泉水、面包等飲料與點(diǎn)心，還有面巾紙，以備收房時東奔西走又排隊(duì)又爬窗，又要與發(fā)展商爭論，腳酸腿疼口干腸餓又沒有能量補(bǔ)充。

三 查看“三書一證一表”

“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。

《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗(yàn)收的憑證；

《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》是房產(chǎn)項(xiàng)目通過有關(guān)部門綜合驗(yàn)收憑證； 《竣工驗(yàn)收備案表》是樓盤向主管部門上報(bào)驗(yàn)收備案的詳細(xì)資料，是開發(fā)商必須對樓盤負(fù)責(zé)的標(biāo)記文件。

這三份文件是樓盤通過驗(yàn)收，經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)記，是發(fā)展商交樓的必要條件。但有不少發(fā)展商在樓房未經(jīng)驗(yàn)收時就發(fā)出收房通知單，如購房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關(guān)文件，根據(jù)契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對樓宇質(zhì)量的認(rèn)可。打起官司來購房者難以得到法律的支持。

《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。

《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的各項(xiàng)具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指標(biāo)、墻體結(jié)構(gòu)類型等的相關(guān)說明。

因此，購房者收房前可千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。

四 收房過程見招拆招

●陷阱一：收房時限

發(fā)展商約定的收房時限一般在收房通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。收房通知書一般以掛號信方式寄出。

對策：購房者在購房時切記要寫清楚郵寄地址（一定要容易接收并能保障親自簽收的地點(diǎn))，如合同約定的收房期恰遇上購房者出差等，可通過電話或親友咨詢具體情況。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師幫忙，也可及時與發(fā)展商聯(lián)系，商議另行約定時間，并有書面形式確認(rèn)。

●陷阱二：證件不齊要交樓

“三書一證一表”不齊全，特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，往往因?yàn)闃潜P整體建筑未完成而根本無法驗(yàn)收。而為盡快回籠資金等原因，發(fā)展商又急于交樓，問題往往因此而起。

對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房，如果確實(shí)被要求收，也要在相關(guān)文件，如《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《ＸＸＸＸ表》”等字樣并妥善保留好相關(guān)文件副本。

●陷阱三：先簽文件后驗(yàn)樓

上文所述的先驗(yàn)房后交費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但商家大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件，再驗(yàn)樓的伎倆，目的是讓消費(fèi)者先簽了收房認(rèn)可書再驗(yàn)樓，等發(fā)現(xiàn)問題時購房者后悔已不及，而商家的主動性更大責(zé)任更小。

對策：針對這種陷阱，購房者在定合同時就應(yīng)該將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗(yàn)房不收房。如當(dāng)初合同未有約定，商家要求一定要先簽文件，則可采取變通方法，在每份文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”、或“未驗(yàn)房”等字樣，驗(yàn)房時如出現(xiàn)什么情況，也可靈活處理。

●陷阱四：疲勞戰(zhàn)

商家典型的做法是先辦手續(xù)再驗(yàn)樓，并將辦理換發(fā)票、發(fā)表、交費(fèi)、入住登記等各種手續(xù)地方特意安排在不同的地方，更絕的是集中在同一時間里通知更多的買家收房，造成收房人要東奔西跑排了這隊(duì)排那隊(duì)的現(xiàn)象，讓收房的人未進(jìn)自家門已精疲力盡恨不得早點(diǎn)結(jié)束，哪有耐心仔仔細(xì)細(xì)地查驗(yàn)所購房屋的上上下下里里外外，更沒精力再就房屋出現(xiàn)的問題與發(fā)展商細(xì)加論理。于是，對于發(fā)展商來說，最關(guān)鍵的驗(yàn)房一關(guān)便輕松過去。而買家累慘之余，也往往虧透了！

對策：應(yīng)對這種伎倆的方法是莫被收房現(xiàn)場的人山人海嚇怕，最好與發(fā)展商另約時間；如沒法再約時間，可采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術(shù)，請來多位老友親戚一起親臨現(xiàn)場，大家分工合作，分頭排隊(duì)，發(fā)現(xiàn)的問題自然會更多些，一舉兩得。

●陷阱五：灰塵滿積

清潔明凈一般較討好人，因此大多數(shù)發(fā)展商交樓時都會提前將屋內(nèi)打掃干凈，以博個印象分。但也有商家例外，有意或無意地在地板、窗臺等等地方留下一層土。可別小看這層土，往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題就全在這土底下了。因?yàn)檫@層土，你可能就忽略了好多質(zhì)量問題。

對策：掃去土或往地面沖水，一方面可沖去泥層，看清地板質(zhì)量，另一方面也可測測地板的水平狀態(tài)及排水狀況。

●陷阱六：大事化小

無論你在驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)了什么問題，陪同驗(yàn)房的人員第一句話總會說：“這沒什么，小問題啦，我們到時讓人整一整就可以了。”還直拍胸口讓購房人放心，不用寫進(jìn)驗(yàn)收文件里。

這其實(shí)又是商家的一個陷阱，將房屋的一些毛病如墻面、地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題等故意說得無足輕重，讓不明就里的你麻痹大意，又以“私人感情”動之以情，目的就是不將缺陷寫進(jìn)驗(yàn)樓文件里。如果輕信了他輕易收了樓，到時小問題極有可能因無人管而變成大問題。

對策：不管陪同人員如何口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要堅(jiān)持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件與表格中記錄下來，如樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄，并寫清自己的意見，再與發(fā)展商交涉。

●陷阱七：巧立名目的收費(fèi)

雖然物價(jià)局已對入住費(fèi)的相關(guān)費(fèi)用有明文規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》也對發(fā)展商樣板間及附送物品等有較明確行文，但發(fā)展商往往在簽合同時對購房者大加承諾，而到收房入住時又巧立名目亂收費(fèi)用。

如天河的張生在看樓時，發(fā)展商在樣板間的門上貼出說明，明示此門“隨樓附送”，簽合同時，張先生沒有將這件小事寫進(jìn)合同附件。結(jié)果收房時，開發(fā)商未裝防盜門卻提出收防盜門安裝費(fèi)，理由是門確實(shí)附送了，但鎖是具備防盜功能的進(jìn)口貨，因此要收費(fèi)，且他們的收費(fèi)也符合物價(jià)局的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展商把無理的事情說的似乎頭頭是道。王小姐在樓盤的認(rèn)購須知里，發(fā)展商明確標(biāo)出了入住收費(fèi)的價(jià)格，其中一項(xiàng)收售費(fèi)讓王小姐甚為不解，樓小姐明明說可視對講系統(tǒng)是贈送的，但收房時卻要交3500元的開通費(fèi)。還有物價(jià)局明文規(guī)定的郵箱不列入收費(fèi)項(xiàng)目，而發(fā)展商解釋說郵箱作為小區(qū)的一項(xiàng)配套是不收費(fèi)，但要化400元購買長期所有權(quán)。對策：發(fā)展商的解釋無非都是在玩文字游戲，訂合同時最好請律師幫你逐個分析各項(xiàng)收費(fèi)條款，少花冤枉錢，另外，收房時也要不怕麻煩，與發(fā)展商據(jù)理力爭，不該交的錢堅(jiān)決不交，必要時可向物價(jià)局、房管局投訴，向新聞媒體爆光，更好保護(hù)自身利益。

五 查房驗(yàn)樓有技巧

●戶外環(huán)境要看清，面積仔細(xì)量

首先要看房子是否經(jīng)過政府部門驗(yàn)收備案。一般規(guī)范的發(fā)展商在交房前都要給購房人提供政府部門的驗(yàn)收備案表和面積實(shí)測文件，購房人應(yīng)該了解一下交房面積和一開始所簽合同中的面積是否有誤差，該誤差是否可以接受。據(jù)《商品房銷售管理辦法規(guī)定》，如面積誤差比絕對值在正負(fù)0.06％（含0.06％)的購銷雙方不作任何補(bǔ)償，0.06％（含0.06％)至3％以內(nèi)（含3％)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款，超出3％的，買房人有權(quán)退房。買家如對房屋面積有疑問，可先自行測定房內(nèi)面積，確有問題，再請房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測繪，以其認(rèn)定的房屋建筑平面圖為準(zhǔn)。

●地面需平坦無裂漏

如是未裝修地面，地面應(yīng)光整、起伏小。可在室內(nèi)地面上薄鋪一層水，若水向一面聚集，說明地面有傾斜。如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。具體辦法是用一木槌輕敲地面磚，如出現(xiàn)空洞聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚部分面積下面是虛空的。

●墻體和墻面，筆直均勻是關(guān)鍵

檢查墻角，墻體轉(zhuǎn)角線是否筆直；帶個卷尺量一下層高、量一量房子是否方正，用三角尺測量墻角直角的準(zhǔn)確度及均勻度；查一查墻腳部分硬度是否高于墻面，地否平整，是否在一個平面上。墻腳的高度以12～15公分為宜，色彩最好與地面相同。不同等級的建筑，其墻面處理也不同。墻面處理方式有：抹灰、噴塑、貼墻紙。貼墻布等。對于抹灰，可從側(cè)面看墻上的印跡是否均勻，若墻面上留有較大、較租的顆粒或印跡大，說明質(zhì)量低。噴塑的要看墻面的整體性，色點(diǎn)大小應(yīng)均。查看墻紙、墻布是否有氣泡，紙與紙，布與布的交接處是否平整。

●門窗材質(zhì)挺重要

首先看戶門是否與發(fā)展商的承諾相符包括功能、品牌、材質(zhì)，注意戶門周邊密閉性是否好，如果門框間縫隙較大，應(yīng)該要求調(diào)整，試試鎖頭是否好用；看門開啟是否自如，關(guān)閉嚴(yán)不嚴(yán)。要注意窗玻璃的材質(zhì)、厚度是否符合承諾，有沒有雙玻改單玻，有無殘缺。窗戶的密封性要好，注意窗臺有無滲水，窗底部滑道是否平滑。紗窗往往是購房人容易忽略的，但入住后自配紗窗往往麻煩且不易配套，最好能在收房時解決。

●設(shè)備要齊全

消費(fèi)者可檢測給水管、排水管是否通暢，管道是否已具有銹跡，氣管是否接通，燈頭、插座

是否有電。對于附送設(shè)備的性能，消費(fèi)者應(yīng)根據(jù)建筑設(shè)計(jì)和設(shè)備說明書，逐一檢查。如對于空調(diào)，可先設(shè)置溫度然后到建筑內(nèi)各部分實(shí)測溫度，檢驗(yàn)其吻合程度。對于煙感器、溫感器，可局部改變建筑室內(nèi)的煙度和溫度，看這些設(shè)備在標(biāo)準(zhǔn)的煙度、溫度下是否報(bào)警。

●插孔探頭要點(diǎn)清

如今新建商品房住宅往往配有各種線路插孔，一般性用電與大家電的用電采用了不同的線路和插孔，另外，還配有電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)的插孔，很多小區(qū)配備了可視對講、窗磁、門磁、家庭保安自動控制系統(tǒng)等，購房人應(yīng)對照合同將其一一點(diǎn)清，并分清其用途，特別注意廚、衛(wèi)、洗衣間、露臺上的電插孔應(yīng)該是帶蓋的防水插孔。如果是毛坯房，應(yīng)該看看已安裝的插孔面板是否為墻面裝修作了預(yù)留。當(dāng)然了，還要查一查電制板有沒有堵塞或崩裂，有沒電力供應(yīng)。

●頂棚要結(jié)實(shí)

住宅的頂棚構(gòu)造一般較簡單，消費(fèi)者可檢查吊柜是否結(jié)實(shí)，上下取物是否方便。給、排水管道、空調(diào)送風(fēng)管、電線網(wǎng)等的處理是否合理。頂棚支撐在上面吊下的構(gòu)架上。消費(fèi)者應(yīng)看構(gòu)架是否結(jié)實(shí)，頂棚上的燈具是否完好，各送風(fēng)口是否均有風(fēng)。

●廚衛(wèi)重點(diǎn)是防水

廚衛(wèi)中最關(guān)鍵的是墻面、地面防水的質(zhì)量。最后做一次２４小時閉水試驗(yàn)，看是否漏水。衛(wèi)生間要注意查看天花有無水漬，地漏排水是否順暢，地面是否存水或向房間外滲水，洗手盆及浴缸排水是否順暢，坐廁把手與水龍頭等能否靈活操作。廚房應(yīng)查看廚柜有無損壞，柜門是否開關(guān)自如；煤氣喉是否安裝妥當(dāng)，有沒破裂，爐具有沒刮花；檢查水、電、煤氣表的度數(shù)是否由零度開始，排水位是否夠斜、有無淤塞，水龍頭有沒破裂、上、下水、灶具排煙是否通暢；瓷磚質(zhì)量、鋪砌款式及位置是否按照購房合同的說明，墻身磁磚是否夠1.5米高；隨樓附送的家電是否齊全；各種設(shè)備的生產(chǎn)廠家、品牌、規(guī)格、型號、件數(shù)是否與契約內(nèi)相符，等等。

●裂縫千萬別放過

在查看墻面、梁柱、陽臺時，要注意是否有裂縫。如果梁上或陽臺與建筑主體連接處有結(jié)構(gòu)性裂縫，則比較危險(xiǎn)，如果是由材料或工藝引起的裂縫，應(yīng)該要求開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)修，一般這類裂縫不會發(fā)生安全問題

第四篇：102規(guī)范講稿

第十章

保養(yǎng)和維修

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定：“設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)-----注明工程合理使用年限”。建筑物的合理使用年限與設(shè)計(jì)、施工、使用和維護(hù)有著密切的關(guān)系，建筑物合理使用年限實(shí)質(zhì)上涉及兩個問題：

⑴建筑物的合理使用年限不僅僅決定于設(shè)計(jì)的要求，它涉及到設(shè)計(jì)、施工、建筑材料的選用和使用環(huán)境等諸多因素。施工質(zhì)量的好壞，直接影響建筑物的壽命，在一些工程質(zhì)量事故中，也有少數(shù)是因設(shè)計(jì)質(zhì)量有缺陷，但大多是施工質(zhì)量低劣所造成的，近幾年因施工質(zhì)量低劣垮蹋的房屋已有不少。

⑵建筑的合理使用就是按照建筑物的功能特征正常使用它，在長期使用中要定期進(jìn)行維護(hù)而不改變建筑物的使用性質(zhì)。如辦公樓不可作為圖書館來使用，一般民用建筑不可作為工業(yè)建筑來使用。當(dāng)然，有些建筑物則有可能在一定范圍內(nèi)改變其使用性質(zhì)，如集體宿舍可作為一般的辦公室來使用等。也有把舊的工業(yè)廠房或倉庫改為民用建筑。總之，建筑物在漫長的使用過程中有可能因?yàn)檫@樣或那樣的原因而改變其使用性質(zhì)；當(dāng)然，建筑物在使用過程中隨意改變使用性質(zhì)也會影響其耐久年限。

建筑物的合理使用年限就好像某些產(chǎn)品一樣，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、制作加工到合理使用，應(yīng)該是一個涉及到很多因素的系統(tǒng)工程。從設(shè)計(jì)來講，應(yīng)該給這種特殊“產(chǎn)品”出具一份通俗易懂的“產(chǎn)品”說明——建筑物使用說明書。就像我們?nèi)粘Ｊ褂玫碾姳洹㈦婏堝伜拖匆聶C(jī)一樣，給出建筑物使用范圍和維護(hù)要求，以保證建筑物在正常使用情況下達(dá)到其預(yù)期的耐久年限。

要給建筑物出具一份內(nèi)容詳細(xì)的使用說明書并不是一件簡單的事情。建筑物種類繁多用途各異，不同地區(qū)的氣象條件又有較大的差異。這些對建筑物的使用壽命都有一定的影響。就我國目前有關(guān)建筑使用現(xiàn)狀來看，解決此問題是有一定難度的。雖然問題比較復(fù)雜，但我們可以先從主要對象著手。從工程設(shè)計(jì)來講，影響建筑物壽命的主要因素是建筑和結(jié)構(gòu)，當(dāng)然，對于建筑物的正常使用有時要涉及到其他方面。就大量民用建筑和一般工業(yè)建筑而言，影響其壽命的不外乎是結(jié)構(gòu)體系的安全度和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的完整性。圍護(hù)結(jié)構(gòu)的完整性對于建筑物的壽命是有直接關(guān)系的。如一幢鋼筋混凝土建筑物的主體結(jié)構(gòu)暴露在大氣環(huán)境中，經(jīng)常承受風(fēng)吹雨打，它的耐久年限顯然要低于相同情況下有較好的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物。如果一幢建筑物沒有很好的圍護(hù)體系，那么它也無法正常使用。另外還有屋面防水工程。如果建筑物其它部位一切完好，就是屋面經(jīng)常漏水，這也影響建筑物的正常使用。屋面經(jīng)常漏水使得主體結(jié)構(gòu)（不管是鋼結(jié)構(gòu)還是混凝土結(jié)構(gòu)）經(jīng)常處于干濕交替環(huán)境，這也會影響建筑物的壽命。除了建筑與結(jié)構(gòu)影響建筑物的壽命外，建筑物在使用階段，加大建筑物的使用荷載，較強(qiáng)的腐蝕介質(zhì)經(jīng)常侵蝕建筑物的重要部位等，這些都會影響建筑物的壽命。設(shè)計(jì)建筑的都是專業(yè)人員，而使用建筑物并非都是專業(yè)人員。對正確使用和維護(hù)建筑物并非人人都是內(nèi)行。因此，給出建筑物的使用說明書，對確保正常使用和延長其耐久年限是相當(dāng)必要的。就像我們在市場上購買一件新產(chǎn)品，如果不看說明書，就亂用一氣，有可能使其立即損壞或縮短其使用壽命。建筑物雖然不是一般的產(chǎn)品，但在市場經(jīng)濟(jì)社會中已從非產(chǎn)品性質(zhì)變?yōu)橐环N特殊的“產(chǎn)品”。如果有了這種“產(chǎn)品”的說明書，在建筑物使用過程中出現(xiàn)買賣易主、負(fù)債抵押、生產(chǎn)改造等情況，一般是不會出現(xiàn)因改變其使用性質(zhì)，而損壞建筑物或使其壽命縮短現(xiàn)象。就是改變建筑物的使用性質(zhì)，也是在原說明書中允許的范圍內(nèi)，一般不會影響建筑物壽命的。另外，如果有了這樣的說明書，對建筑物的安全使用也是有保障的。現(xiàn)在有些單位或個人在對舊的房屋買賣交易過程中，根本不重視原有建筑物的使用性質(zhì)，有少數(shù)業(yè)主為了自身的利益，隨意改變建筑物的用途。這種做法弊多利少，輕則影響建筑物的使用壽命，重則會造成建筑物損壞倒塌，使用說明書無疑是給建筑物合理使用指明了方向。

鑒于編制建筑物的使用說明書的重要性和必要性，在住宅設(shè)計(jì)中已開始試行簡單使用說明書。說明書主要是指導(dǎo)居民對建筑隊(duì)（住宅）二次裝修，以免損壞主體結(jié)構(gòu)，影響建筑物的安全使用，同時對那些部位的墻體可以開設(shè)門、窗洞口給予了說明。有這樣一份書面文件對居民裝修房子起到了很好的指導(dǎo)作用，對預(yù)防因二次裝修而引起的損壞建筑物的事故起到了一定的扼制作用，避免了因盲目裝修而操作或毀壞建筑物的不良后果。但是，我國現(xiàn)在民用公共性建筑和工業(yè)建筑至今還沒有這樣簡單的使用說明書。前面已經(jīng)談到了使用建筑物的人并非是像設(shè)計(jì)建筑物專業(yè)人員那樣，他（她）們對建筑物的結(jié)構(gòu)性能、交通疏散組織等是不了解的。前幾年，有些地方和部門擅自改變建筑物的使用性質(zhì)或在建筑物疏散通道上增設(shè)防盜門。如果建筑物在正常使用過程中有一份內(nèi)容詳細(xì)的說明書，指導(dǎo)業(yè)主對建筑物的正確使用，那么也就不會出現(xiàn)一些不必要的財(cái)產(chǎn)損失和人身傷亡事故了。由此可見，建筑物的使用說明書不但有經(jīng)濟(jì)意義，而且也有很好的社會意義。我國已經(jīng)加入WTO，那么我們的一些技術(shù)管理工作，特別是要涉及經(jīng)濟(jì)的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該適應(yīng)新形勢的需要。現(xiàn)在城市建筑中有量大面廣的玻璃幕墻工程，我們可以從玻璃幕墻工程開始，給出如何正確使用玻璃幕墻工程的指導(dǎo)意見，在全國各地試行一段時間后，建設(shè)部和國家有關(guān)部門可以組織經(jīng)驗(yàn)交流，對各地試行的情況進(jìn)行一次總結(jié)和交流，在有一定經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上再組織編制一部如何編制各類建筑物（和構(gòu)筑物）使用說明書的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。各設(shè)計(jì)單位可以按照這個標(biāo)準(zhǔn)編制各類建（構(gòu)）筑物的使用說明書。

《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》JGJ102-2003規(guī)定：“幕墻工程竣工驗(yàn)收時，承包商應(yīng)向業(yè)主提供《幕墻使用維護(hù)說明書》”。一．一般規(guī)定

1．《幕墻使用維護(hù)說明書》應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1）幕墻的設(shè)計(jì)依據(jù)、主要性能參數(shù)及幕墻結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限； 2）使用注意事項(xiàng)；

3）環(huán)境條件變化對幕墻工程的影響； 4）日常與定期的維護(hù)、保養(yǎng)要求；

5）幕墻的主要結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及易損零部件更換方法； 6）備品、備件清單及主要易損件的名稱、規(guī)格； 7）承包商的保修責(zé)任。

2．幕墻工程承包商在幕墻交付使用前應(yīng)為業(yè)主培訓(xùn)幕墻維修、維護(hù)人員。

3．幕墻交付使用后，業(yè)主應(yīng)根據(jù)《幕墻使用維護(hù)說明書》的相關(guān)要求及時制定幕墻的維修、保 養(yǎng)計(jì)劃與制度。

4．雨天或4級以上風(fēng)力的天氣情況下不宜使用開啟窗；6級以上風(fēng)力時，應(yīng)全部關(guān)閉開啟窗。5．幕墻外表面的檢查、清洗、保養(yǎng)與維修工作不得在4級以上風(fēng)力和大雨（雪）天氣下進(jìn)行。6．幕墻外表面的檢查、清洗、保養(yǎng)與維修使用的作業(yè)機(jī)具方便、安全可靠；每次使用前都應(yīng)進(jìn)行安全裝置的檢查，確保設(shè)備與人員安全。

7．幕墻外表面的檢查、清洗、保養(yǎng)與維修的作業(yè)中，凡屬高空作業(yè)者，應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《建筑施工高處作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范》JGJ80的有關(guān)規(guī)定。

二．檢查與維護(hù)

1．日常維護(hù)和保養(yǎng)應(yīng)符合下列規(guī)定：

1）應(yīng)保持幕墻表面整潔，避免銳器及腐蝕性氣體和液體與幕墻表面接觸； 2）應(yīng)保持幕墻排水系統(tǒng)的暢通，發(fā)現(xiàn)堵塞應(yīng)及時疏通；

3）在使用過程中如發(fā)現(xiàn)門、窗啟閉不靈或附件損壞等現(xiàn)象時，應(yīng)及時修理或更換； 4）當(dāng)發(fā)現(xiàn)密封膠或密封膠條脫落或損壞時，應(yīng)及時進(jìn)行修補(bǔ)與更換；

5）當(dāng)發(fā)現(xiàn)幕墻構(gòu)件或附件的螺栓、螺釘松動或銹蝕時，應(yīng)及時擰緊或更換。6）當(dāng)發(fā)現(xiàn)幕墻構(gòu)件銹蝕時，應(yīng)及時除銹或采取其他防銹措施。2．定期檢查和維護(hù)應(yīng)符合下列規(guī)定：

①在幕墻工程竣工驗(yàn)收后一年時，應(yīng)對幕墻工程進(jìn)行一次全面的檢查，此后每五年應(yīng)檢查一次。檢 查項(xiàng)目應(yīng)包括：

1）幕墻整體有無變形、錯位、松動，如有，則應(yīng)對該部位對應(yīng)的隱蔽結(jié)構(gòu)進(jìn)行進(jìn)一步檢查；幕墻 的主要承力構(gòu)件、連接構(gòu)件和連接螺栓等是否損壞、連接是否可靠、有無銹蝕等；

2）玻璃面板有無松動和損壞；

3）密封膠有無脫膠、開裂、起泡，密封膠條有無脫落、老化等損壞現(xiàn)象；

4）開啟部分是否啟閉靈活，五金附件是否有功能障礙或損壞，安裝螺栓或螺釘是否松動和失效； 5）幕墻排水系統(tǒng)是否通暢。

②應(yīng)對第1款檢查項(xiàng)目中不符合要求者進(jìn)行維修或更換；

③施加預(yù)拉力的拉桿或拉索結(jié)構(gòu)的幕墻工程在工程竣工驗(yàn)收后六個月時，必須對該工程進(jìn)行一次全 面的預(yù)拉力檢查和調(diào)整，此后每三年應(yīng)檢查一次。

④幕墻工程使用十年后應(yīng)對該工程不同部位的結(jié)構(gòu)硅酮密封膠進(jìn)行粘接性能的抽樣檢查；此后每三 年宜檢查一次。3．災(zāi)后檢查和修復(fù)應(yīng)符合下列規(guī)定：

1）當(dāng)幕墻遭遇強(qiáng)風(fēng)襲擊后，應(yīng)及時對幕墻進(jìn)行全面的檢查，修復(fù)或更換損壞的構(gòu)件。對施加預(yù)拉力的拉桿或拉索結(jié)構(gòu)的幕墻工程，應(yīng)進(jìn)行一次全面的預(yù)拉力檢查和調(diào)整。

2）當(dāng)幕墻遭遇地震、火災(zāi)等災(zāi)害后，應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員對幕墻進(jìn)行全面的檢查，并根據(jù)損壞程度制定處理方案，及時處理。三．清洗

1．業(yè)主應(yīng)根據(jù)幕墻表面的積灰污染程度，確定其清洗次數(shù)，但不應(yīng)少于每年一次。2．清洗幕墻應(yīng)按《幕墻使用維護(hù)說明書》要求選用清洗液。3．清洗幕墻過程中不得撞擊和損傷幕墻。

附錄（參考件）

玻璃幕墻使用維護(hù)說明書（草案）

第一條

為保證玻璃幕墻在正常使用和維護(hù)下，達(dá)到其設(shè)計(jì)使用年限，特制定玻璃幕墻使用維護(hù)說明書。

第二條

依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》、GB50068和《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》JGJ102-2003的規(guī)定，玻璃幕墻屬于易于替換的結(jié)構(gòu)件，玻璃幕墻設(shè)計(jì)使用年限屬二類，其設(shè)計(jì)使用年限為25年。

第三條

玻璃幕墻設(shè)計(jì)基準(zhǔn)取為50年。

1．本工程玻璃幕墻基本風(fēng)壓取×××KN/m2，地面粗糙度類別取×類，風(fēng)荷載設(shè)計(jì)值：

墻面區(qū)×××KN/ m2；墻角區(qū)×××KN/ m2。

2．本工程玻璃幕墻抗震按×設(shè)防，設(shè)計(jì)基本地震加速度取0.×g。

2．本工程玻璃幕墻桿件，采用××××（鋁合金、耐候鋼、彩色鋼板等），其強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值為：

×××N/ mm2。

4．本工程玻璃幕墻玻璃采用×××玻璃（浮法玻璃、鋼化玻璃、半鋼化玻璃、×××玻璃+×××玻璃的夾層玻璃、×××玻璃+×A+×××玻璃的中空玻璃）其強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值為×××N/mm2。

5．本工程拉桿采用××××××（牌號）不銹鋼，其強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值為×××N/ mm2。

6．本工程拉索采用××××××（牌號）不銹鋼紋線，其破斷拉力為×××N/ mm2。

7．本工程點(diǎn)式配件，采用××××（牌號）鋼爪、××××（牌號）連接件、××××（牌號）吊夾。其材料強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值為××××N/ mm2。

第四條

玻璃幕墻使用耐氣候性材料，除不銹鋼外，均進(jìn)行表面處理。

1．本工程桿件使用的鋁合材料，經(jīng)陽極氧化處理，膜厚AA××級（復(fù)合膜×級）（氟碳噴涂×涂，膜厚≥××μm）（靜電粉末噴涂，局部膜厚40μm≤T≤120μm）

2．本工程桿件使用彩色鋼板冷彎構(gòu)件，采用外用聚酯（硅改性聚酯、外用丙烯酸），涂層厚度≥20μm，塑料溶膠，涂層厚度≥100μm。3．本工程桿件使用耐候鋼。

4．本工程桿件使用鋼構(gòu)件，采用聚酯（丙烯酸），涂層厚度≥××μm。

第五條 本工程玻璃幕墻采用：

1．浮法玻璃 2．鋼化玻璃

3．半鋼化玻璃

4．陽光控制鍍膜玻璃（真空磁控濺射法生產(chǎn)工藝、在線熱噴涂生產(chǎn)工藝）

5．低輻射鍍膜玻璃（真空磁控濺射生產(chǎn)工藝、在線熱噴涂生產(chǎn)工藝）

6．夾層玻璃（浮法、鋼化、浮法鍍膜、鋼化鍍膜）

7．中空玻璃（浮法、鋼化、浮法鍍膜、鋼化鍍膜）第六條 本工程玻璃幕墻采用：

1．構(gòu)件式（單元式）玻璃幕墻；

2．明框（內(nèi)側(cè)裝玻璃、外側(cè)裝玻璃）玻璃幕墻；

3．隱框（內(nèi)嵌式、外扣式、外掛內(nèi)裝式、外掛外裝式、外頓式、外插式）玻璃幕墻。第七條 玻璃幕墻防雷采用全屬桿件與已和主體結(jié)構(gòu)防雷體系連通的預(yù)埋件[后設(shè)錨板（例如用膨 脹螺栓固定錨板）]連接的方式。本工程控制靜電等級為×級。

第八條

玻璃幕墻層間防火隔斷采用在1.5mm厚鋼板上設(shè)置100mm厚防火棉。

第九條

玻璃幕墻為圍護(hù)構(gòu)件，不能承擔(dān)建筑物上（除玻璃幕墻自重以外的）豎向荷載。

第十條

玻璃幕墻周圍建筑物改擴(kuò)建時，應(yīng)將風(fēng)環(huán)境改變對玻璃幕墻的影響進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果采取相應(yīng)的措施。

第十一條

玻璃幕墻應(yīng)按設(shè)計(jì)的規(guī)定正常使用，并且特別注意以下事項(xiàng)：

1．不得在玻璃幕墻上施加設(shè)計(jì)以外的任何荷載。點(diǎn)支承幕墻的支承裝置只用來支承幕墻玻璃和玻璃承受的風(fēng)荷載或地震作用，不應(yīng)在支承裝置上附加其它設(shè)備和重物。

2．進(jìn)行室內(nèi)裝修時，室內(nèi)裝修分格應(yīng)與幕墻桿件協(xié)調(diào)（不得在玻璃部分分格），并且與玻璃幕墻桿件間留變形縫，用密封材料填縫，不得緊靠幕墻桿件。

3．不得在玻璃幕墻表面上設(shè)霓虹燈、招牌及廣告。

4．窗簾盒不得固定在玻璃幕墻上，窗簾應(yīng)距玻璃幕墻一定距離，窗簾材料應(yīng)為純棉，不能使用化纖材料。

5．在距玻璃幕墻2m范圍內(nèi)不得敷設(shè)埋入地下的上、下管道及其他金屬管線，以避免反擊。

6．在樓板外緣應(yīng)設(shè)踏腳線，防止物件滾動撞擊玻璃幕墻。

7．不得隨意將玻璃面板明框改為隱框（隱框改為明框）或更換為石材面板。不得隨意改變幕墻分格。

8．不得隨意在玻璃幕墻上添加遮陽設(shè)施。不得穿越玻璃面板設(shè)置金屬管線（合理設(shè)置穿越玻璃幕墻的金屬管線要有防雷設(shè)施）。

9．不得將污水或其它含有有害物質(zhì)的水向玻璃幕墻排放。

第十二條

清潔房間時，不得使用水沖洗，以免水流入防火隔斷，使防火棉失效。第十三條

在屋頂（及有防雷設(shè)施處）設(shè)置廣告牌時，應(yīng)保護(hù)好幕墻防雷體系。第十四條

對玻璃肋玻璃幕墻玻璃肋之間，張拉索桿點(diǎn)式玻璃幕墻支承結(jié)構(gòu)之間不得設(shè)置其他設(shè)施。第十五條

不允許用硬物刻劃或磨擦玻璃鍍膜面層及金屬桿件涂漆（鍍膜）表面，傷害其表面。

第十六條

玻璃幕墻工程驗(yàn)收交工后，使用單位應(yīng)及時制訂幕墻的保養(yǎng)、維修計(jì)劃與制度。

第十七條

玻璃幕墻的保養(yǎng)應(yīng)按下列要求進(jìn)行；

1．應(yīng)根據(jù)幕墻面積灰污染程度，確定清洗幕墻的次數(shù)與周期，每年應(yīng)至少清洗1次，清洗鍍膜玻璃膜面時不允許使用清洗液，必須用柔軟、純棉布擦拭。

2．清洗幕墻外面的機(jī)械設(shè)備（如清洗機(jī)或吊籃等）應(yīng)操作靈活方便，以免擦傷幕墻墻面。

第十八條

玻璃幕墻的檢查與維修應(yīng)按下列要求進(jìn)行：

1．當(dāng)發(fā)現(xiàn)螺栓松動應(yīng)擰緊或焊牢，當(dāng)發(fā)現(xiàn)連接件銹蝕應(yīng)除銹補(bǔ)漆；

2．當(dāng)發(fā)現(xiàn)玻璃松動、開裂、破損、中空玻璃空氣層結(jié)露應(yīng)及時修復(fù)或更換；

3．隱框玻璃幕墻更換玻璃應(yīng)用固化期滿的組件更換，不得直接在玻璃幕墻上更換；

4．當(dāng)發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞，應(yīng)及時修補(bǔ)與更換；

5．當(dāng)發(fā)現(xiàn)幕墻構(gòu)件及連接件損壞，或連接件與主體結(jié)構(gòu)的錨固松動或脫落，應(yīng)及時更換或采取措施加固修復(fù)；

6．定期檢查幕墻排水系統(tǒng)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)堵塞，應(yīng)及時疏通；

7．當(dāng)五金件有脫落、損壞或動能障礙時，應(yīng)及時進(jìn)行更換和修復(fù)；

8．當(dāng)遇臺風(fēng)、地震、火災(zāi)等自然災(zāi)害時，災(zāi)后應(yīng)對玻璃幕墻進(jìn)行全面檢查，并視損壞程度進(jìn)行維修加固；

9．對張拉索桿的張拉力每年（大風(fēng)或地震后）應(yīng)檢查一次，如低于設(shè)計(jì)值，應(yīng)補(bǔ)充張拉到設(shè)計(jì)值。對索（桿）、鋼爪、連接件檢查其銹蝕并及時處理或更換；

10．對張拉索桿結(jié)構(gòu)依附的錨定結(jié)構(gòu)（主體結(jié)構(gòu)）每半年檢查一次，檢查其是否有異常（開裂、撓曲等）；

11．對防火膈斷每半年檢查一次，如發(fā)現(xiàn)防火棉受潮應(yīng)及時更換；

12．在對防雷系統(tǒng)接地電阻每年檢測基礎(chǔ)上，對防雷系統(tǒng)每年檢測一次，如發(fā)現(xiàn)桿件與主體結(jié)構(gòu)不連通，應(yīng)及時修理。對防雷金屬接閃器每年檢查一次，如發(fā)現(xiàn)銹蝕、搭接不夠，應(yīng)及時修理更換。

第十九條

玻璃幕墻在正常使用時，每隔5年應(yīng)進(jìn)行一次全面的檢查，對玻璃、密封條、密封膠、結(jié)構(gòu)硅酮密封膠等應(yīng)在不利的位置進(jìn)行檢查。

第二十條

在對玻璃幕墻進(jìn)行保養(yǎng)和維修中應(yīng)符合下列安全規(guī)定；

1．不得在4級以上風(fēng)力及大雨天氣進(jìn)行幕墻外側(cè)的檢查、保養(yǎng)與維修工作；

2．對玻璃幕進(jìn)行檢查、清洗、保養(yǎng)、維修時所采用的機(jī)具設(shè)備（清洗機(jī)、吊籃）必須牢固、操作方便、安全可靠；

3．在玻璃幕墻的保養(yǎng)與維修工作中，凡屬高處作業(yè)者，必須遵守現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑施工高處作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范》（JGJ80）的有關(guān)規(guī)定。

第二十一條

玻璃幕墻三包（包修、包換、包賠）時間為：

1． 幕墻玻璃兩年； 2． 金屬桿件十年； 3． 結(jié)構(gòu)膠十年； 4． 配件、附件兩年。

第二十二條

玻璃幕墻三包期內(nèi)，提供修理、更換用材料；三包期后按合同規(guī)定。

第五篇：黨員接轉(zhuǎn)組織關(guān)系程序

黨員組織關(guān)系接轉(zhuǎn)程序

1、根據(jù)中央組織部的有關(guān)規(guī)定，在全國范圍內(nèi)可以直接相互轉(zhuǎn)移黨員組織關(guān)系的黨組織是：（1）縣級及縣級以上地方各級黨委組織部。（2）中央直屬機(jī)關(guān)各部門、中央國家機(jī)關(guān)各部門及中央一級人民團(tuán)體的機(jī)關(guān)黨委。（3）省、自治區(qū)、直轄市直屬機(jī)關(guān)黨委（工委）組織部。（4）省、自治區(qū)、直轄市黨委各工作委員會組織部（處）。

（5）新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)政治部組織部、各農(nóng)業(yè)師（管理局）政治部（處）。（6）中國人民解放軍師（旅）或相當(dāng)于師以上政治部或其組織部門。（7）鐵路系統(tǒng)的各鐵路局黨委組織部。

2、辦理轉(zhuǎn)移**集團(tuán)的黨員組織關(guān)系的黨組織上級主管機(jī)關(guān)是市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工委。

3、辦理轉(zhuǎn)移黨員組織關(guān)系應(yīng)開具統(tǒng)一式樣的“中國共產(chǎn)黨黨員組織關(guān)系介紹信”。要用毛筆或鋼筆填寫，字跡要清楚，不得涂改，介紹信上應(yīng)注明有效期，加蓋公章，介紹信和存根的連接部位要加蓋騎縫章。介紹信的有效期可根據(jù)具體情況確定，一般不應(yīng)超過3個月。

4、黨員組織關(guān)系介紹信由黨員自己攜帶，不能自己攜帶的，應(yīng)由機(jī)要交通或機(jī)要郵政傳遞。

5、辦理轉(zhuǎn)移到**集團(tuán)的*市以外地區(qū)的黨員組織關(guān)系應(yīng)由本單位上級有在全國范圍內(nèi)接轉(zhuǎn)黨員組織關(guān)系權(quán)利的主管機(jī)關(guān)黨組織開具黨員組織關(guān)系介紹信，接受單位為市委組織部，由市委組織部開具轉(zhuǎn)至 1

開發(fā)區(qū)工委的黨員組織關(guān)系介紹信，開發(fā)區(qū)工委開具轉(zhuǎn)至**集團(tuán)黨委的組織關(guān)系介紹信。

6、辦理轉(zhuǎn)移到**集團(tuán)的*地區(qū)的黨員組織關(guān)系應(yīng)由本單位上級主

管機(jī)關(guān)黨組織開具黨員組織關(guān)系介紹信，接受單位為開發(fā)區(qū)工委，開發(fā)區(qū)工委再開具轉(zhuǎn)至**集團(tuán)黨委的黨員組織關(guān)系介紹信。

7、辦理轉(zhuǎn)移出**的*市以外地區(qū)的黨員組織關(guān)系由**集團(tuán)黨委開

具黨員組織關(guān)系介紹信，到開發(fā)區(qū)工委換開到市委組織部的黨員組織關(guān)系介紹信，由市委組織部開至有在全國范圍內(nèi)接轉(zhuǎn)黨員組織關(guān)系權(quán)利的所到單位上級黨組織的黨員組織關(guān)系介紹信，所到單位上級黨組織再轉(zhuǎn)到所到單位。

8、辦理轉(zhuǎn)移出*市地區(qū)的黨員組織關(guān)系由**集團(tuán)黨委開具到開發(fā)

區(qū)工委的黨員組織關(guān)系介紹信，開發(fā)區(qū)工委換開至所到單位上級黨組織的黨員組織關(guān)系介紹信，所到單位上級黨組織再轉(zhuǎn)到所到單位。