第一篇：信托學(xué)習(xí)總結(jié)

袁行：

根據(jù)您的要求，整理了一些粗淺的材料。更詳細(xì)的材料，還需要時間。

一、跟銀行有關(guān)的規(guī)定

最主要的文件為：中國銀監(jiān)會關(guān)于印發(fā)《銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引》的通知 銀監(jiān)發(fā)〔2008〕83號。

http://baike.baidu.com/view/4997911.htm

二、如何代理發(fā)行信托產(chǎn)品

不同的信托產(chǎn)品對應(yīng)不同的流程。

三、什么類型企業(yè)或項目可以發(fā)行信托

信托公司可以運用債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)及其他可行方式運用信托資金；從資金投向領(lǐng)域來看，目前集合資金信托計劃主要有證券投資、債權(quán)投資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等主要類型。

信托產(chǎn)品的種類包括以下幾類：

1、貸款信托類

貸款信托是指通過信托方式吸收資金用來發(fā)放貸款的信托方式。這種類型的信托產(chǎn)品，是目前數(shù)量最多的一種。

2、權(quán)益信托類

這一類型的信托產(chǎn)品，是通過對能帶來現(xiàn)金流的權(quán)益設(shè)置信托的方式來籌集資金，其突出優(yōu)點就是實現(xiàn)了公司無形資產(chǎn)的變現(xiàn)，從而加快了權(quán)益擁有公司資金的周轉(zhuǎn)，實現(xiàn)了不同成長性資產(chǎn)的置換，有利于公司把握有利的投資機會，迅速介入，實現(xiàn)公司價值的最大化。

3、融資租賃信托

4、不動產(chǎn)信托

土地與地上或地下的各種建筑設(shè)施統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。

企業(yè)和項目的選擇均由信托公司根據(jù)業(yè)務(wù)類型和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)自行評判。

四、信托產(chǎn)品收費標(biāo)準(zhǔn)

業(yè)內(nèi)沒有定論，要根據(jù)信托產(chǎn)品收益來確定收費標(biāo)準(zhǔn)，另《貸款通則》也并未對信托貸款進(jìn)行直接規(guī)定。

五、需要銀行做什么

在銀信合作中，銀行主要的工作是監(jiān)管資金、推薦客戶。銀行可以通過存款和資金托管費用中獲利。

比如銀行能在一個項目的早期，以股權(quán)等投資的形式定制成集合信托計劃，應(yīng)該說是未來的主要方向。由銀行的資產(chǎn)管理部門和金融市場部門去主導(dǎo)，有主動管理經(jīng)驗的，市場判斷更準(zhǔn)確的一方牽頭，由銀行理財人員與信托經(jīng)理共同設(shè)計成立一個信托計劃，做一個集合的產(chǎn)品，然后把它交給各級銷售部門進(jìn)行銷售，這樣銀行獲得的收益將是比較高額的收益，是一個綜合性的收益。

六、監(jiān)管部門及文件

1、監(jiān)管部門主要是銀監(jiān)；

2、主要監(jiān)管文件有：信托法、信托公司管理辦法、信托公司集合資金信托計劃管理辦法、商業(yè)銀行理財產(chǎn)品銷售管理辦法、銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引等。

第二篇：藝術(shù)品信托歸納整理總結(jié)

據(jù)我掌握的信息目前國內(nèi)主要的藝術(shù)品投資基金：招商-摩帝富-華澳藝術(shù)品投資信托計劃、復(fù)文藝術(shù)品基金、上海泰瑞藝術(shù)基金、杏石盛鼎藝術(shù)品投資基金、深圳“杏石蘭亭”藝術(shù)品基金、中融-邦文傳家寶基金、德美世博藝術(shù)基金、北京國際藝術(shù)品基金、雅匯基金、北京中博雅藝術(shù)投資基金、國投飛龍藝術(shù)品基金、上海信托香花石系列·中國新繪畫藝術(shù)品投資信托計劃

北京國際信托有限公司(下稱北京信托)今年3月發(fā)行的“盛藏財富·寶騰一號藝術(shù)品投資集合信托計劃”(下稱寶騰一號)中對“藝術(shù)品定價”有這樣一段描述：“藝術(shù)品的交易價格標(biāo)桿通常是在拍賣會上產(chǎn)生的，拍賣會上的公開交易記錄很大程度上能夠影響當(dāng)時的藝術(shù)品市場，而且拍賣紀(jì)錄通常會在某一個階段內(nèi)頻頻刷新。”

盛藏財富·復(fù)文藝術(shù)品 ——該信托將主要受讓當(dāng)代集團擁有的藝術(shù)品集合收益權(quán)，這批藝術(shù)品的估值約6.7億元，而其融資所得資金用于發(fā)展當(dāng)代集團文化產(chǎn)業(yè)。按照盛藏財富·復(fù)文的計劃書中描述，這批質(zhì)押藝術(shù)品的估值定價主要是“來自名家鑒定，而占藏品絕大多數(shù)的當(dāng)代書畫則均為參展作品，來源清晰可靠，估值貼近市場價格。”廈門拓文和當(dāng)代集團都承諾信托期限屆滿時以約定價格贖回信托計劃投資的藝術(shù)品收益權(quán)，“如投資顧問和贖回承諾人不按期履行補足義務(wù)，則受托人有權(quán)處置質(zhì)押品。” 廈門拓文在這份信托計劃中作用不是對藝術(shù)品投資提出建議，而是作為第三方提供差額補足，“投資顧問只起到增信的作用，因為這個產(chǎn)品并不是真正意義上的藝術(shù)品信托，充其量就是個融資產(chǎn)品。“盛藏財富·復(fù)文”的藝術(shù)品將由北京信托委托廈門復(fù)文美術(shù)館保管，存放于專業(yè)保管庫，防范藝術(shù)品保管風(fēng)險，而廈門復(fù)文美術(shù)館隸屬于當(dāng)代集團。

華澳·長誠1號對此的規(guī)定是“次級受益人對藝術(shù)品真跡做承諾，若標(biāo)的藝術(shù)品被鑒定為贗品，次級受益人承擔(dān)全額賠償責(zé)任，剛泰集團為賠償連帶責(zé)任擔(dān)保；若藝術(shù)品發(fā)生滅失導(dǎo)致信托財產(chǎn)發(fā)生損失的，上海剛泰文化發(fā)展有限公司及剛泰集團承擔(dān)全額賠償責(zé)任，”

“假設(shè)當(dāng)代集團的藝術(shù)品全是假的，也沒有關(guān)系。當(dāng)代集團還質(zhì)押了持有的6240萬股ST當(dāng)代(000673)股票，光是市值就接近5個億，風(fēng)險是可控的。” 截至2011年6月底，ST當(dāng)代虧損1636萬元，那么誰來保證其能在今年獲得盈利呢？如果不能盈利，誰能控制其退市的風(fēng)險？而這一切，盛藏財富·復(fù)文的信托計劃書里只字未提。

用益信托工作室理財分析師雷雯雯日前告訴記者，藝術(shù)品價值評估的風(fēng)險主要來自于國內(nèi)市場尚無藝術(shù)品價值評估的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)體系，目前藝術(shù)品價格評估只能依靠所謂的專家和大機構(gòu)，人為主觀性較大，導(dǎo)致藝術(shù)品市場亂象叢生。從我國部分當(dāng)代藝術(shù)品在國內(nèi)外各拍賣行公開交易的數(shù)據(jù)來看，一些藝術(shù)品在兩年間價格可以翻三、四番，更有一些作品的估價在一年間常常有數(shù)十倍的增長，這表明藝術(shù)品估價等中介環(huán)節(jié)尚缺乏規(guī)范。如果企業(yè)串通專家、信托公司，虛增藝術(shù)品價格也并非不可能。

上海某信托公司一位徐經(jīng)理告訴記者，信托公司賺錢方式基本上是固定費用和浮動費用兩種，也有收益分成的方式，這要看具體的信托計劃和項目盈利模式，會略有不同。但是信托規(guī)模越大，收取的費用就會越高。

按照操作方法來看，目前國內(nèi)的藝術(shù)品信托大致可以分為融資類、投資類和管理類三種模式。“長誠1號和復(fù)文信托都是屬于融資類的，相當(dāng)于質(zhì)押融資。”雷雯雯告訴記者，融資性藝術(shù)品信托由于將藝術(shù)品打折質(zhì)押或有第三方擔(dān)保，風(fēng)險要小于投資性藝術(shù)品理財產(chǎn)品，上述徐經(jīng)理日前告訴記者，就跟證券投資類產(chǎn)品一樣，藝術(shù)品信托也會有一個投資顧問，主要是對于藝術(shù)品的價值作出鑒定，提出投資建議。雖然信托公司和投資顧問都盡可能地降低估值風(fēng)險，但是由于現(xiàn)在并沒有一個公認(rèn)的比較權(quán)威的機構(gòu)進(jìn)行藝術(shù)品鑒定和估值，《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》并沒有對投資顧問作出明確的職責(zé)約定或關(guān)聯(lián)規(guī)避，這方面蘊含的風(fēng)險也是不容忽視的。

2011年9月上旬剛剛成立的“國投信托·飛龍藝術(shù)品基金15號集合資金信托計劃”規(guī)定：投資顧問中國嘉德國際拍賣有限公司為華宇世紀(jì)的回購義務(wù)提供無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

文化發(fā)展有限公司(下稱雅盈堂)，其注冊資金為1000萬元，而寶騰一號的募資規(guī)模達(dá)到3.4億元，一旦出現(xiàn)違規(guī)風(fēng)險，雅盈堂最多承擔(dān)1000萬元的責(zé)任。投資顧問還承擔(dān)著判別藝術(shù)品來源的責(zé)任。一般融資方都需要提供藝術(shù)品的來源資料，“如果你是購買或者拍賣得到，那么必須提供相應(yīng)的原始材料。” 應(yīng)當(dāng)簽寫一份保證材料，保證書籍來源的真實性，并與信托公司無關(guān)。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前信托公司發(fā)行藝術(shù)品信托，大多都不會去仔細(xì)審核委托人這批藝術(shù)品的來源，“估價基本上就按照近期拍賣公司的平均水平，或者委托投資顧問進(jìn)行評估。這里面的風(fēng)險就是，價格泡沫高估，藝術(shù)品這種東西又沒有合理的估值方法，你說值2000萬，我說值3000萬。這操作起來主要還是看和信托公司如何談。”

“高估的風(fēng)險不在藝術(shù)品，而在其融資項目的盈利情況。如果兩年后，項目賺錢了，企業(yè)回來把款項一還，大家皆大歡喜。但是萬一這融資項目虧損了，企業(yè)沒錢還款，其中的風(fēng)險不言而喻。信托公司只能拍賣這批藝術(shù)品來保證信托投資者的利益。但是如果這批藝術(shù)品當(dāng)初的估價是具有泡沫的，那風(fēng)險就大了。”

藝術(shù)品信托最終要兌現(xiàn)價值需要將所投資的藝術(shù)品變現(xiàn)。藝術(shù)品變現(xiàn)是個系統(tǒng)問題，涉及時間、鑒定、渠道、保存、市場大環(huán)境等各方面因素，哪一個環(huán)節(jié)出問題，都會影響藏品變現(xiàn)。信托計劃成立以后，誰來保管這批藝術(shù)品呢？ 上海剛泰文化發(fā)展有限公司下屬的剛泰美術(shù)館”，而華澳國際信托僅僅是和剛泰集團共同持有門禁鑰匙。“我們會定期對藝術(shù)品的保管進(jìn)行檢查的。”

上海信托“香花石系列·中國新繪畫藝術(shù)品投資信托計劃”(下稱香花石信托)就是這種管理類型的藝術(shù)品信托，其沒使用行業(yè)內(nèi)管用的回購方式，而是采取類基金化模式，以投資的理念作為藝術(shù)品信托的設(shè)計基礎(chǔ)，以藝術(shù)品市場發(fā)展規(guī)律作為產(chǎn)品管理策略，運用基金化的模式體現(xiàn)投資的真正價值，即不約定預(yù)期收益率，由投資者承擔(dān)市場風(fēng)險和收益。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2011年上半年藝術(shù)品信托發(fā)行地主要集中在北京和上海，而2010年藝術(shù)品信托發(fā)行全部為北京。可以看出目前藝術(shù)品信托市場還帶有一些地域性特征。大部分產(chǎn)品在北京發(fā)行的主要原因是，依托北京作為經(jīng)濟政治中心和文化藝術(shù)中心的地位，以中國嘉德和北京保利為首的北京拍賣行，占據(jù)了國內(nèi)拍賣行業(yè)的大半江山，大部分藝術(shù)品信托也多由北

京的信托公司與藝術(shù)機構(gòu)合作發(fā)行。

上海信托香花石系列一期募集資金近1億元，并聘請上海證大文化發(fā)展有限公司為投資顧問，投資于中國新繪畫藝術(shù)品。期限為5年，到期現(xiàn)金分配。發(fā)行對象為滿足《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》規(guī)定的合格投資者。

不過，以往的信托產(chǎn)品均采取到期回購的方式，2010年監(jiān)管機構(gòu)對于含回購措施的信托產(chǎn)品已經(jīng)明確定義為融資型理財產(chǎn)品，至于投資方向，香花石系列將聚焦于中國新繪畫藝術(shù)品，而不會考慮古代水墨等藝術(shù)品。產(chǎn)品設(shè)計人員認(rèn)為，選擇當(dāng)代藝術(shù)品有利于確保藝術(shù)品的真實性，同時，中國當(dāng)代藝術(shù)正處于蓬勃發(fā)展期，未來的發(fā)展存在很大的想象空間，有利于客戶實現(xiàn)投資收藏的目的。上海信托相關(guān)人士表示，頂尖畫家的作品肯定是不會投資的。因為那些名氣大的作品現(xiàn)在已經(jīng)是價格不菲，不少已經(jīng)進(jìn)入了“天價”行列，現(xiàn)在再去投資這些作品，成本可想而之。同理，香花石也不會考慮從二級市場（拍賣市場）上進(jìn)貨，只會選擇一級市場進(jìn)行建倉。

藝術(shù)品基金的運作方式與房地產(chǎn)等基金類似,一般是由基金經(jīng)理人負(fù)責(zé)募集資金,同時聘請專門的藝術(shù)品專家指導(dǎo)投資。通過多種藝術(shù)品類組合或者單一藝術(shù)品類組合的投資方式,以達(dá)到最終實現(xiàn)較高收益的目的。多種跡象表明,成立藝術(shù)基金在當(dāng)下的中國已逐漸成為一種潮流。藝術(shù)投資基金是代客投資,未來的發(fā)展趨勢應(yīng)是與資本市場接軌,然后由專業(yè)的藝術(shù)經(jīng)營機構(gòu)來運作,包括藝術(shù)評論家、藝術(shù)家、鑒定家、資深的藝術(shù)品經(jīng)營者等等,共同把握基金的投資方向。因此藝術(shù)投資基金將引導(dǎo)整個藝術(shù)市場的投資方向,同時也有利于與國際藝術(shù)市場的接軌。

據(jù)專業(yè)機構(gòu)分析,當(dāng)一個國家的人均GDP超過3000美元時,往往會出現(xiàn)收藏趨向；當(dāng)人均GDP達(dá)到5000美元至8000美元的時候,藝術(shù)品收藏會出現(xiàn)一個快速增長期；而當(dāng)這個數(shù)值達(dá)到1萬美元及以上的時候,這個國家就會出現(xiàn)系統(tǒng)的收藏行為。美國、日本、韓國、新加坡等國家的藝術(shù)市場,都是按照這樣的軌跡發(fā)展的。

據(jù)統(tǒng)計,中國藝術(shù)品收藏愛好者和投資者已達(dá)7000萬人,還在以每年10%到20%的速度遞增,這些龐大資金的擁有者也成為很多金融機構(gòu)和私募藝術(shù)基金的目標(biāo)客戶,藝術(shù)基金已成為業(yè)界津津樂道的話題。

對照西方藝術(shù)品投資基金的發(fā)展經(jīng)歷,中國的藝術(shù)市場可以說已經(jīng)開始走上了西方20世紀(jì)八九十年代的成長軌跡,藝術(shù)品基金必然會成為中國藝術(shù)品市場的未來。

2009 年 6 月，國投信托聯(lián)合建設(shè)銀行、保利文化藝術(shù)有限公司共同推出 “國投信托·盛世寶藏 1 號·保利藝術(shù)品投資集合資金信托計劃”，該計劃募 資 4650 萬元，用于投資藝術(shù)品藏家合法擁有的藝術(shù)品收益權(quán)。這是國內(nèi)首款藝 術(shù)品信托理財產(chǎn)品。作為信托公司的第一次試水，如中信信托推出的“中信文道·中國 書畫投資基金”，封閉期 3 年，預(yù)期收益率高達(dá) 10%；北京國際信托推出的 “懋源富雅 1 號藝術(shù)品投資”，封閉期 5 年，收益率更是高達(dá) 13%。中信信托的工作人員林琳告訴記者，按照操作方法來看，目前內(nèi)地的藝術(shù) 品信

托主要可以分為融資類和投資類兩種模式。“融資類藝術(shù)品信托，就是為藝術(shù)品藏家或機構(gòu)提供融資服務(wù)的信托。” 林琳介紹說，這類信托一般在發(fā)行時，即約定了明確的預(yù)期收益率，信托公司 通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計、藝術(shù)品質(zhì)押擔(dān)保以及第三方機構(gòu)擔(dān)保來防范風(fēng)險。大多數(shù)信 托公司比較青睞這種操作模式，“存續(xù)期在 3 年以下的藝術(shù)品信托，通常都是 此類產(chǎn)品，占市場的大多數(shù)。” 而投資類藝術(shù)品信托，是在投資顧問建議下，買入藝術(shù)品，依靠藝術(shù)品自 身升值為投資者帶來收益，這類產(chǎn)品的運作模式與基金相似。由于募集資金直 接投資于藝術(shù)品，能夠獲得藝術(shù)品升值的資本利得，收益有時會是本金的幾 倍。但這種模式的問題是：需要較長的時間來等待升值，運作周期較長，存續(xù) 期通常 3~5 年。“

書畫類是目前作為信托產(chǎn)品的主要投資標(biāo) 的物，分為古代書畫和現(xiàn)代書畫。“兩者各有優(yōu)劣，因此投資者在認(rèn)購時需要 注意所投資的標(biāo)的物。” 就古代書畫來說，往往年代久遠(yuǎn)，作者已經(jīng)離世，由此具備了不可再生的 稀缺性，使得價值通常較高，也有一定的標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定。但古代書畫的缺點是，容易被人做假，風(fēng)險極高。另一方面，機構(gòu)介入古代書畫，主要得依靠文物商 店購買或拍賣行競拍，為此建倉成本會大大提高。而現(xiàn)代書畫則不同：因為時間近，畫家通常在世，機構(gòu)投資者可以直接向 作者本人訂購，這樣既能保證真實性，又可以控制建倉成本。但現(xiàn)代書畫也有 它的問題——通常難有公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)來對其價值進(jìn)行認(rèn)定。基于以上思路，大多數(shù) 1 億元以下的信托，都是以建倉成本較低的現(xiàn)代書 畫作為投資標(biāo)的。對于現(xiàn)代書畫價值無法判定的問題，信托行業(yè)也逐漸摸索出 解決辦法——與業(yè)內(nèi)著名拍賣公司或具備強大專家團隊的藝術(shù)品鑒定收藏機構(gòu) 合作（邀其擔(dān)任藝術(shù)品投資顧問），以這些行家的專業(yè)眼光與手法來為投資護 航。

我國《拍賣法》規(guī) 定，拍賣公司享有“不保真”免責(zé)條款的權(quán)利，再加上我國在藝術(shù)品市場方面 的法規(guī)和管理還不健全，藝術(shù)品市場容易魚龍混雜，風(fēng)險難控。除了鑒定真?zhèn)沃猓瑢τ谒囆g(shù)品的價值評估也是一個難題。由于目前藝術(shù) 品市場不夠規(guī)范，評估機構(gòu)五花八門，如何為藝術(shù)品質(zhì)押品定價就是一個難 題。這些都成為投資者在認(rèn)購藝術(shù)品產(chǎn)品時不容忽視的問題。因此，林琳建議投資者在選擇產(chǎn)品的過程中，要重點關(guān)注信托公司資質(zhì)、藝術(shù)基金管理人的市場表現(xiàn)、第三方擔(dān)保機構(gòu)的權(quán)威性，以規(guī)避可能出現(xiàn)的政 策風(fēng)險；另外，投資者在選擇藝術(shù)品理財產(chǎn)品時還要了解清楚產(chǎn)品的投資期限（投資多長時間）、資金預(yù)留時間（多久可以提前終止或者需要延期的情 況）、產(chǎn)品風(fēng)險措施（是否設(shè)有受益分級），盡量減少投資風(fēng)險。

《文物拍賣試點管理辦法》 《文物拍賣管理暫行辦法》 《中華人民共和國拍賣法》 《中華人民共和國文物保護法》 《實施條例》等法律 及 法規(guī)陸續(xù)頒布。

國投信托最新發(fā)行的一期是于6月推出的“國投飛龍藝術(shù)品基金11號集合資金信托計劃”，產(chǎn)品期限為30個月，募集規(guī)模5000萬元，中國的古代書畫和近現(xiàn)代書畫，是主要涉及的投資方向。中誠信托的天物館1號中國瓷器投資集合資金信托計劃；北京信托的懋源富雅1號藝術(shù)品投資集合資金信托計劃和寶騰1號藝術(shù)品投資集合資金信托計劃；上海信托的香花石系列?中國新繪畫藝術(shù)品投資信托計劃；中信信托和北京龍藏天下投資管理有限公司共同發(fā)起的“中信?龍藏1號藝術(shù)品投資基金”也宣布正式募集。

而從今年發(fā)行的藝術(shù)品信托的收益類型來看，主要有三種，即分層型、固定型和浮動型。其中分層型發(fā)行了6款，固定收益型發(fā)行了5款，浮動收益型發(fā)行了3款。由于藝術(shù)品信托產(chǎn)品大多會進(jìn)行結(jié)構(gòu)化設(shè)計，且作為次級受益人的一般是該信托計劃的投資顧問，因此分層收益型產(chǎn)品發(fā)行較多。

如西安信托即將與北京邦文藝術(shù)投資有限公司(下稱“邦文”)推出“西安信托?藝術(shù)品投資基金集合信托基金”，就是分層型產(chǎn)品，超額信托收益為超額收益的50%。

第三篇：信托實習(xí)面試總結(jié)

感覺今天的面試還是有許多需要反思的地方，首先從準(zhǔn)備方面來說，就有一些不到位的地方，其實平常聽在那實習(xí)的同學(xué)介紹過那里的情況，感覺肯定會問的一些問題也沒有好好思考，并給出自己的答案，這是失策，信托實習(xí)面試總結(jié)，實習(xí)總結(jié)《信托實習(xí)面試總結(jié)》。其次是回答問題的技巧與方法，千萬千萬不要再謙虛地說什么自己對什么行業(yè)不了解了！在被問到相關(guān)簡歷的內(nèi)容時，以后也要注意自己要聯(lián)系到曾經(jīng)實習(xí)或者考過的證學(xué)到的東西對盡快融入現(xiàn)在這家公司有什么幫助。最后是儀表方面等小節(jié)，最好還是要穿正裝，除非公司的文化就是比較隨意，另外居然胡子都沒刮干凈！這是一大敗筆，本想著面對的是一個剛畢業(yè)的小妹子，就沒有那么注意這些，以后真是要切記切記，不管面對的是誰，一定不能掉以輕心，這是對別人的尊重，也是自己做事的基本要求。

第四篇：國際信托實習(xí)總結(jié)

國際信托實習(xí)總結(jié)

截至本周末，我在公司實習(xí)已累計四周，讓我對信托業(yè)、信托實務(wù)、公司概況有了初步的感性認(rèn)識，具體總結(jié)如下：

1、信托行業(yè)

信托業(yè)經(jīng)歷了近幾年的爆發(fā)式增長，其后續(xù)發(fā)展引人關(guān)注。信托行業(yè)已經(jīng)成長為中國金融業(yè)不可或缺的重要組成部分。隨著信托公司自身實力的壯大以及信托認(rèn)知程度的提高，信托社會和經(jīng)濟功能的體現(xiàn)，以及信托公司主營業(yè)務(wù)的明晰等多重利好因素的綜合實現(xiàn)，信托未來的發(fā)展前景十分光明。從2007年的“信托新政”到2011年“銀信合作”監(jiān)管，監(jiān)管部門不斷努力規(guī)范信托行業(yè)，也促進(jìn)了信托行業(yè)的健康發(fā)展。

作為個人，能有幸進(jìn)入信托行業(yè)這一金融行業(yè)的金字塔頂實屬機會難得。2011年，我于復(fù)旦大學(xué)出版社購買了一本高凌云老師著的《信托法原論——被誤讀的信托》，讓我了解中國信托與西方信托的差異所在。時隔兩年的今天，我恰好參與了中國信托業(yè)的前沿實務(wù)，也算是一種緣分安排。

2、信托實務(wù)

根據(jù)信托的委托人數(shù)量，可將信托計劃分為單一資金信托、集合資金信托。總體來說，通過這個月的事務(wù)接觸包括查閱檔案，我接觸了單一資金信托項目，也看了集合資金項目。單一資金信托操作性強，管理方便，但隨著銀信通道的競爭日趨激烈，其管理費用也有所下調(diào)。開展集合資金信托雖然收益大，但畢竟涉及人員較多，故應(yīng)在風(fēng)險可控的基礎(chǔ)上以穩(wěn)求新。

根據(jù)信托公司的管理能力，信托公司在項目中扮演的角色可分為主動管理型與被動管理型。主動管理即自主尋找項目，作為中介方促進(jìn)資金與項目的對接，但對信托經(jīng)理的業(yè)務(wù)能力要求較高；被動管理則相對穩(wěn)妥，坐等第三方找上門來，配合實現(xiàn)其相關(guān)需求即可。目前看來，我們應(yīng)該在做好被動管理角色的基礎(chǔ)上，提升自我的業(yè)務(wù)能力，向主動管理的方向前進(jìn)，方可在業(yè)績上更上一層樓。

3、工作氛圍

在公司實習(xí)這一個月來，我深刻感受到公司良好融洽的工作氛圍。不同于律師事務(wù)所那種精神高度緊張的狀況，這里的工作壓力相對輕松。公司中午的午餐豐盛，且可午休半小時，下午正常下班時間為5點整。

相對于居家的環(huán)境，辦公室的整體感覺催人向上，與其在家中看電視打發(fā)時間，不如在辦公室繼續(xù)學(xué)習(xí)。我是一個希望過得充實的人。公司良好的辦公環(huán)境，也為我提供了良好的加班條件。在后半個月里，我基本每天晚上都到公司寫畢業(yè)論文，也有部分員工愿意在辦公室待到6-7點左右才離開，甚至待到10點左右的。

作為漳州人，我的大部分福建同學(xué)都會首選在廈門工作。在廈門工作不僅可以兼顧家庭生活與學(xué)習(xí)工作，而其良好的城市環(huán)境也賦予了一定的生活品質(zhì)。同時，業(yè)務(wù)部門出差的機會，也給予我作為年輕人愿意到處跑動的心態(tài)，所謂讀萬卷書行千里路。如果我以后在此工作，必定能不枉費青春時光，充分把握利用生命的每一刻。

第五篇：信托基礎(chǔ)知識匯總

信托基礎(chǔ)知識

目錄

1．什么是信托...........................................................................................1 2．信托起源...............................................................................................1 3．什么是信托投資公司..........................................................................2 4．信托的優(yōu)點...........................................................................................2 5．信托對受益人利益有保障..................................................................3 6．信托與其他財產(chǎn)管理制度的區(qū)別......................................................3 7．信托與委托的區(qū)別..............................................................................4 8．信托與監(jiān)護的區(qū)別..............................................................................5 9．投資信托與信托投資..........................................................................6 10．什么是投資信托................................................................................6 11．什么是資金信托.................................................................................7 12．我國現(xiàn)行的資金信托包括：............................................................7 13．信托凈值計算方法............................................................................8 14．不動產(chǎn)資產(chǎn)信托..............................................................................10 15．不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化的優(yōu)點......................................................10 16．什么是房地產(chǎn)信托..........................................................................11 17．房地產(chǎn)投資信托簡介......................................................................12 18．房地產(chǎn)信托的作用..........................................................................13 19．房地產(chǎn)信托公司的收益..................................................................13

1.什么是信托

目前，許多投資者可能對“信托”這兩個字眼還比較陌生，對“信托投資公司”在做什么、能做什么還不大了解。實際上，信托作為法律上的一種財產(chǎn)管理制度，在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟國家，已經(jīng)與“銀行、保險、證券”并稱為現(xiàn)代金融業(yè)的四大支柱產(chǎn)業(yè)；信托投資公司就是從事信托投資業(yè)務(wù)的公司。

根據(jù)2001年10月1日正式施行的《中華人民共和國信托法》，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。上述財產(chǎn)權(quán)，是指以財產(chǎn)上的利益為標(biāo)的的權(quán)利，包括物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)，以及其他除身份權(quán)、名譽權(quán)、姓名權(quán)以外的無形財產(chǎn)權(quán)。

2.信托起源

信托起源于英國，是建立在信任的基礎(chǔ)上，財產(chǎn)所有者出于某種特定目的或社會公共利益，委托他人管理和處分財產(chǎn)的一種法律制度。信托制度在財產(chǎn)管理、資金融通、投資理財和發(fā)展社會公益事業(yè)等方面具有突出的功能，尤其是在完善財產(chǎn)制度方面發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)為世界上許多國家所采用。就個人信托而言，發(fā)展到現(xiàn)在，其的功能已相當(dāng)廣泛，包含財產(chǎn)移轉(zhuǎn)、資產(chǎn)保全、照顧遺族、稅務(wù)規(guī)劃、退休理財、子女教育保障等，我國正處于信托觀念啟蒙期，推出的信托產(chǎn)品還只局限在投資型信托。隨著人們生活水平的不斷提高，信托這種安全有效的財產(chǎn)管理制度必將得到更加廣泛的應(yīng)用。

“信托”一詞的一般意義，是指將自己的財產(chǎn)委托他人代為管理和處置，即我們俗稱的“受人之托、代人理財”，它涉及委托人、受托人、信托財產(chǎn)、信托目的和受益人。在我國《信托法》中，將信托的含義定義為委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分。故信托是由財產(chǎn)的被移轉(zhuǎn)或處分，及當(dāng)事人間管理、處分義務(wù)的成立等兩部分結(jié)合而成。

3.什么是信托投資公司

信托投資公司，在我國是指依照《中華人民共和國公司法》和根據(jù)《信托投資公司管理辦法》規(guī)定設(shè)立的主要經(jīng)營信托業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)。設(shè)立信托投資公司，必須經(jīng)金融主管部門批準(zhǔn)，并領(lǐng)取《信托機構(gòu)法人許可證》；未經(jīng)金融主管部門批準(zhǔn)，任何單位和個人不得經(jīng)營信托業(yè)務(wù)，任何經(jīng)營單位不得在其名稱中使用“信托投資”字樣。信托投資公司市場準(zhǔn)入條件較嚴(yán)，注冊資本不得低于人民幣3億元，并且其設(shè)立、變更、終止的審批程序都必須按照金融主管部門的規(guī)定執(zhí)行。

到2011年為止，我國已獲準(zhǔn)重新登記的信托投資公司總共才56家，依據(jù)每個省批準(zhǔn)一到二家信托投資公司的原則，在今后的一段時間內(nèi)我國的信托投資公司數(shù)量不會超過60家。

4.信托的優(yōu)點

信托投資機構(gòu)通過與客戶（委托人）簽訂信托協(xié)議，明確委托人、受托人和受益人三方權(quán)利和義務(wù)，由信托投資公司利用其所擁有的專業(yè)隊伍和研究平臺，作為受托人全權(quán)負(fù)責(zé)信托資金的投資管理運作。以專業(yè)化的運作為客戶（委托人）提供增值理財服務(wù)。投資方向以國內(nèi)證券市場上市的股票、基金、上市公司國有股、法人股、債券和貨幣市場為主。可分為股票投資信托和債券投資信托等。主要特點有：

1．專業(yè)管理、專家理財：信托投資公司根據(jù)宏觀經(jīng)濟、行業(yè)及上市公司基本面和大勢的研究，充分發(fā)揮專業(yè)理財能力，合理配置信托資金的投向及比例，在資金安全性和收益性上實現(xiàn)平衡。

2．多元的投資組合：信托資金投向為上市公司流通A股、債券、基金等，在考慮資金安全性和收益性的基礎(chǔ)上，設(shè)計多元的投資組合，在不同投資品種之間進(jìn)行投資組合的配置和調(diào)整。

3．完善的風(fēng)險控制體系：信托投資公司通過建立完善的投資決策體系、風(fēng)險控制體系，確保信托資金的安全運用。

4．穩(wěn)定的投資回報：經(jīng)過信托投資公司專業(yè)的投資管理運作，可預(yù)期實現(xiàn)

高于同期國債及銀行存款的投資收益。

5.信托對受益人利益有保障

保護受益人利益是《信托法》的一項基本原則，這一原則主要體現(xiàn)在以下兩方面：一是信托財產(chǎn)具有“獨立性”———委托人設(shè)立信托和受托人受托管理、處分信托財產(chǎn)均以受益人利益或特定目的為核心，信托一經(jīng)有效設(shè)立，在未達(dá)信托目的之前，信托財產(chǎn)將是“封閉的財產(chǎn)”，一方面，信托財產(chǎn)脫離委托人的控制，與其未設(shè)立信托的其他財產(chǎn)相區(qū)別，其繼承人或債權(quán)人無權(quán)追及信托財產(chǎn)；另一方面，從受托人角度看，信托財產(chǎn)不屬于其固有財產(chǎn)，也不屬于其對受益人的負(fù)債，更不屬于其清算財產(chǎn)。二是信托受益權(quán)的優(yōu)先性———信托財產(chǎn)的獨立性，使信托財產(chǎn)免于為委托人或受托人的債權(quán)人所追索，從而賦予受益人對信托財產(chǎn)享有優(yōu)先于委托人或受托人的債權(quán)人的權(quán)利，這就是受益權(quán)的優(yōu)先性。我國《信托法》賦予了受益人調(diào)整信托財產(chǎn)的管理方法和監(jiān)督受托人信托活動的廣泛權(quán)利。《信托法》規(guī)定，受托人在管理、處分信托財產(chǎn)，必須恪盡職守，履行誠實、信用、謹(jǐn)慎和有效管理信托財產(chǎn)的義務(wù)。受益人對受托人違反信托的行為享有申請撤銷權(quán)、請求恢復(fù)原狀權(quán)或請求賠償權(quán)，享有對受托人的解任權(quán)或申請解任權(quán)。按有關(guān)規(guī)定，受托人因處理信托事務(wù)不當(dāng)造成信托財產(chǎn)損失的，受托人應(yīng)負(fù)補償或賠償責(zé)任，使受益人的利益得以實現(xiàn)。這一原則與現(xiàn)代金融市場上的投資者保護原則是一致的，為以受益人身份參與信托投資的廣大投資者的合法權(quán)益提供了充分保障。

6.信托與其他財產(chǎn)管理制度的區(qū)別

一般來講，較為常見的財產(chǎn)管理制度主要有信托、委托和代理三種。所謂“委托”是指一方(即受托人)以另一方(即委托人)的名義和費用處理他所受托的事物，而受托人所從事代理活動的后果和責(zé)任均由委托人承擔(dān)。

所謂“代理”是指一方(即代理人)以他方(即被代理人)的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)與第三者進(jìn)行法律行為，而這種行為的法律后果直接由被代理人承擔(dān)。

信托同委托、代理很相似，他們都是以當(dāng)事人之間的依賴關(guān)系為基礎(chǔ)而成立的制度，但信托時，要把財產(chǎn)占有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托者，因此信托的當(dāng)事人之間的信賴關(guān)系比委托和代理更加密切。有時候同樣是一件事，可以用委托、代理和信托中任何一種方式去完成，但授予的權(quán)限和信賴的程度并不一樣。信托與委托、代理的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.當(dāng)事人不同。信托的當(dāng)事人是多方的，從法律上講，至少要有委托人、受托人、受益人三方，受益人還可為多人。而委托、代理的當(dāng)事人僅為委托人(或被代理人)和受托人(或代理人)雙方。

2.成立的條件不同。設(shè)立信托必須有確定的信托財產(chǎn)，委托人沒有合法所有的、用于設(shè)立信托的財產(chǎn)，信托關(guān)系就無從確立。委托、代理管理則不一定以存在財產(chǎn)為前提，沒有確定的財產(chǎn)，委托、代理關(guān)系也可以成立。

3.財產(chǎn)占有權(quán)不同。信托設(shè)立時財產(chǎn)占有權(quán)轉(zhuǎn)移到受托者手中，由受托人代為管理和處分。而委托、代理標(biāo)的物的占有權(quán)始終由委托人或被代理人掌握，并不發(fā)生占有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

4.財產(chǎn)的性質(zhì)不同。信托關(guān)系中，信托財產(chǎn)是獨立的，它與委托人、受托人或者受益人的自身財產(chǎn)相區(qū)別，委托人、受托人或者受益人的債權(quán)人均不得對信托財產(chǎn)主張權(quán)利。但委托、代理關(guān)系中，即使委托、代理的事項是讓委托人(代理人)進(jìn)行財產(chǎn)管理或者處分，該財產(chǎn)仍屬于委托人的自有財產(chǎn)，委托人的債權(quán)人仍可以對該財產(chǎn)主張權(quán)利。

7.信托與委托的區(qū)別

從概念上看，委托與信托有許多共同點，即都是基于彼此的信任而產(chǎn)生，都是一方受托為他方辦理事務(wù)，由他方承擔(dān)委托事務(wù)法律后果的行為。但信托和委托是有區(qū)別的，可以說信托是一種特殊的委托，歸納起來兩者區(qū)別有以下幾方面：

1.法律對合同主體及主體資格的要求不同。委托合同的當(dāng)事人是委托人和受托人，委托合同的主體十分廣泛，法律對受托人沒有特別要求；信托合同的當(dāng)事人是委托人、受托人、受益人三方，營業(yè)信托的受托人在法律上要求較為嚴(yán)格，是經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)專門經(jīng)營信托業(yè)務(wù)的法人。

2.委托事務(wù)的性質(zhì)和范圍不同。委托是一般合同關(guān)系，其所涉及的事務(wù)沒有特別限定，除了財產(chǎn)委托事務(wù)之外，還可以委托代理其他事務(wù)；而信托的實質(zhì)是財產(chǎn)管理關(guān)系，信托事務(wù)僅限于與財產(chǎn)管理有關(guān)的特定事務(wù)。

3.合同是否有償不同。信托合同是有償?shù)摹氖滦磐惺聞?wù)的經(jīng)營行為；而委托合同既可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)摹?/p>

4.辦理受托事務(wù)的名義不同。委托既可以受托人的名義，又可以委托人的名義辦理受托事務(wù)，在后一種情況下，委托人直接與第三人產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系（即民法上的代理）；而信托是以受托人的名義辦理信托事務(wù)，委托人不直接與第三人發(fā)生法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

5.合同成立的要件不同。委托合同為不要式合同，即自雙方當(dāng)事人就委托事宜達(dá)成一致意思表示時成立并生效；而信托合同為實踐合同、要式合同，即須采用書面文件形式，以財產(chǎn)實際交付給受托人為成立要件。

6.合同解除的規(guī)定不同。就委托而言，我國《合同法》規(guī)定委托合同的當(dāng)事人雙方均有任意解除權(quán)，可隨時提出解除合同；而《信托法》對信托合同的解除是有限制的，首先受托人不得隨意解除信托。信托是自益權(quán)時，委托人中途可撤銷信托，但為他益權(quán)時，委托人不能隨時撤銷，不能違反信托目的。而且信托不因委托人或受托人的死亡、喪失民事行為能力、解散、破產(chǎn)而終止（委托人是惟一受益人的除外），也不因受托人的辭任而終止。

信托具備了財產(chǎn)獨立化、受托機構(gòu)組織化、信托受益權(quán)的證券化等法律特色。信托財產(chǎn)的獨立性和超越性，使得委托人或受益人在有限度的風(fēng)險內(nèi)享受信托財產(chǎn)利益，并且免于受益人之債權(quán)人的追索，建立了有效的破產(chǎn)隔離機制。這是信托與其他機構(gòu)在資產(chǎn)管理市場上進(jìn)行競爭的重要制度優(yōu)勢，也是信托的魅力所在。

8.信托與監(jiān)護的區(qū)別

信托與監(jiān)護同屬一種信托關(guān)系．受托人與監(jiān)護人都具有控制管理他人財產(chǎn)的職能。信托方式可以應(yīng)用于對未成年人、禁治產(chǎn)人的監(jiān)護．這是一種“個人身后信托”，這里單指不辦信托的監(jiān)護本身與信托兩者的比較，雖然監(jiān)護人與受監(jiān)護

人有類似受托人與受益人之處．信托的性質(zhì)仍與監(jiān)護有別。

1.受監(jiān)護人類似信托受益人，但這種受益人是特指無行為能力的人，如未成年人；或行為能力有欠缺的人．如心神喪失或精神衰弱的禁治產(chǎn)人，或限制行為能力的人，如揮霍浪費的人等等。

2．監(jiān)護人類似信托受托人，但對監(jiān)護人又有特別之要求。監(jiān)護人的最大職責(zé)．在于保護和增進(jìn)受監(jiān)護人之利益，不只管理受監(jiān)護人的財產(chǎn)．還應(yīng)對受監(jiān)護人的身心健康負(fù)養(yǎng)育與治療等責(zé)任。而信托受托人的主要職責(zé)，僅是對受益人的財產(chǎn)收益負(fù)責(zé)。

3.監(jiān)護人是經(jīng)司法機關(guān)、行政機關(guān)、群眾團體、居民組織以及生身父母等指定的一種代理人，對受監(jiān)護入的財產(chǎn)有很大的管理與處分權(quán)．但是沒有法律上的所有權(quán)。而信托中的受托人是他人財產(chǎn)名義上的所有人和經(jīng)理人，對信托財產(chǎn)享有法律上的所有權(quán)。

4.監(jiān)護人通常由法院裁決指定或由受監(jiān)護人的生身父母用遺囑方式指定．而信托受托人通常由委托人本人意思指定。

9.投資信托與信托投資

投資信托指以自有資金或信托資金對其他公司投資的公司。

「投資信托」和「信托投資」是不同的，「信托投資」具有信托、投資及開發(fā)三項功能，對象為個人、團體、工商業(yè)界及政府機構(gòu)，其信托的業(yè)務(wù)為以受托人的身分代信托人經(jīng)營管理其金錢或財產(chǎn)，投資的業(yè)務(wù)有生產(chǎn)事業(yè)的投資及證券的投資，開發(fā)的業(yè)務(wù)有投資于開發(fā)工業(yè)區(qū)及投資于企業(yè)辦公用房屋或國民住宅。而「投資信托」則僅為有價證券的投資而已，故投資信托為信托投資的一部份。

10.什么是投資信托

指以自有資金或信托資金對其他公司投資的公司。

「投資信托」和「信托投資」是不同的，「信托投資」具有信托、投資及開發(fā)三項功能，對象為個人、團體、工商業(yè)界及政府機構(gòu)，其信托的業(yè)務(wù)為以受托

人的身分代信托人經(jīng)營管理其金錢或財產(chǎn)，投資的業(yè)務(wù)有生產(chǎn)事業(yè)的投資及證券的投資，開發(fā)的業(yè)務(wù)有投資于開發(fā)工業(yè)區(qū)及投資于企業(yè)辦公用房屋或國民住宅。而「投資信托」則僅為有價證券的投資而已，故投資信托為信托投資的一部份。

11.什么是資金信托

資金信托是以貨幣資金作為標(biāo)的物，各方當(dāng)事人以此建立資金信托關(guān)系，這種貨幣形態(tài)的信托財產(chǎn)稱為“信托金”。信托金有以下特征：

1.信托金是一種間接運用的資金。即信托金運用要經(jīng)過中介，信托金是所有者通過信托投資機構(gòu)進(jìn)行管理運用的資金；

2.信托金在運動終止時應(yīng)恢復(fù)原來的貨幣形態(tài)。資金信托的最主要目的是使資金增值，另外開展資金信托業(yè)務(wù)可以使信托資金發(fā)揮融資職能，為國家經(jīng)濟發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

資金信托業(yè)務(wù)的形成有以下幾個原因：

1.委托人對自己的資金在運用上不諳某種專門技術(shù)知識，為避免資金損失而采取資金信托方式；

2.委托人對自己的資金無暇自為運作生利，而委托信托投資機構(gòu)處理； 3.委托人不愿自己出頭露面而委托信托投資機構(gòu)代為處理其資金。

12.我國現(xiàn)行的資金信托包括：

1.信托存款； 2.信托貸款； 3.委托貸款； 4.委托投資； 5.信托投資。

13.信托凈值計算方法

信托資產(chǎn)在管理運用的過程中，在每個估值日表現(xiàn)為不同的資產(chǎn)類型，按照現(xiàn)有的住房補貼管理計劃，每個估值日的資產(chǎn)類型有現(xiàn)金、銀行存款、持有的已上市國債和企業(yè)債、未上市國債和企業(yè)債、上市的封閉型基金、未上市封閉型和開放式基金、國債回購、已中簽的新股、上市股票等。

現(xiàn)就各種資產(chǎn)在估值日的估值進(jìn)行說明：

1． 持有的基金

1）已上市封閉型基金：以其估值日在證券交易所掛牌的平均價估值；估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。

持有的基金單位數(shù)量×平均價

2）未上市封閉型基金：以實際買入成本計算；

3）已買入的處于封閉期內(nèi)的開放式基金以實際買入成本計算；

4）已買入的可申購贖回的開放式基金：持有的基金單位數(shù)量×前一日基金公布凈值

2． 持有未上市新股以成本價計算

實際發(fā)生成本＝申購中簽股×發(fā)行價

3． 持有的上市股票以估值日在證券交易所掛牌的平均價估值，估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。

持有的股票數(shù)量（股）×估值日平均價

1）分紅處理，在除息日

〖持有的股票數(shù)量（股）×估值日平均價〗＋應(yīng)收紅利

2）除權(quán)處理，在除息日

持有的股票數(shù)量（股）×估值日平均價

4． 持有的上市國債以估值日在證券交易所掛牌的平均價估值，估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。

持有的國債手?jǐn)?shù)（1手為1000元面值）×平均價×10

5． 持有的上市企業(yè)債券估值日在證券交易所掛牌的平均價估值，估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。

持有的企業(yè)債券手?jǐn)?shù)（1手為1000元面值）×平均價×10

6． 持有的未上市國債及未上市企業(yè)債券以本金加計至估值日為止的應(yīng)計利息額計算。

1）平價發(fā)行：

國債和企業(yè)債券的購入數(shù)量×發(fā)行價＋購入債券票面價值×票面利率×應(yīng)記息天數(shù)/當(dāng)年天數(shù)

2）溢價發(fā)行：

國債和企業(yè)債券的購入數(shù)量×發(fā)行價＋購入債券票面價值×票面利率×應(yīng)記息天數(shù)/當(dāng)年天數(shù)

3）折價發(fā)行

國債和企業(yè)債券的購入數(shù)量×發(fā)行價＋購入債券票面價值×貼現(xiàn)率×應(yīng)記息天數(shù)/當(dāng)年天數(shù)

7． 國債回購

1）拆出日

拆出本金＋拆出本金×成交價（回購收益率％）/360

2）拆出日至到期日

前一日估值＋拆出本金×成交價（回購收益率％）/360 回購交易的品種期限有3天、7天、14天、28天、63天、91天、182天、273天。

回購品種的期限是以工作日進(jìn)行計算的，在回購中會遇到節(jié)假日，在計算時不考慮節(jié)假日因素，從拆出資金日開始連續(xù)計算，直到達(dá)到回購品種的期限天數(shù)。

8．銀行存款

估值日存款余額＋存款余額累計（從存款日或上一付息日至估值日）×年利率（2.07％）/360 付息日:每年的3.6、9、12月的21日為付息日。

以上8類資產(chǎn)加上估值日所有的現(xiàn)金即為估值日的信托資產(chǎn)總值。

受托人當(dāng)日可提取的管理費和托管費為：

信托資產(chǎn)總值×（管理費、托管費率）1.5％/當(dāng)年天數(shù)

信托資產(chǎn)凈值：信托資產(chǎn)總值－當(dāng)日提取的管理費和托管費

單位信托資產(chǎn)凈值：信托資產(chǎn)凈值/信托單位數(shù)量

14.不動產(chǎn)資產(chǎn)信托

不動產(chǎn)證券化商品主要分為兩類，第一類為不動產(chǎn)資產(chǎn)信托(Real Estate Asset Trust，簡稱REAT)，指的是不動產(chǎn)所有權(quán)人（委托人）移轉(zhuǎn)其不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利予受托機構(gòu)，由受托機構(gòu)或承銷商公開募集或向特定人私募資金，并交給這些投資人（受益人）受益證券，以表彰受益人對該不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或其所生利益、孳息及其它收益的權(quán)利。

承銷商向投資人所募集的錢，再轉(zhuǎn)交給不動產(chǎn)所有人。簡言之，就是「先有不動產(chǎn)，才有錢」。REAT的受益憑證，主要以債權(quán)的方式，由證券化的發(fā)行機構(gòu)支付本金與利息，屬于固定收益的投資工具。

第二類為不動產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trust簡稱，REIT)，指的是受托機構(gòu)以公開募集或私募方式，交付受益證券，募集一筆資金，再投資不動產(chǎn)、不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動產(chǎn)相關(guān)有價證券等，也就是「先有錢，再投資不動產(chǎn)」的型式。REIT主要以股權(quán)的方式發(fā)行，一般而言成立門坎較REAT高，類似封閉型基金，募集完成后將于在公開市場上購買，沒有最低額度限制，投資人可以透過投資REIT來參與不動產(chǎn)市場。

15.不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化的優(yōu)點

不動產(chǎn)證券化條例自去年7月間公布施行后，首宗不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化商品已于今年6月10日上柜交易，該證券化商品以嘉新公司所有萬國商業(yè)大樓（IBM大樓）作為標(biāo)的，由臺北國際商業(yè)銀行擔(dān)任受托機構(gòu)，共發(fā)行44.1億元不動產(chǎn)資產(chǎn)信托受益證券，其中21.3億元的優(yōu)先順位受益證券采公開發(fā)行，于柜臺買賣中心（OTC）掛牌。目前另有多件不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化計劃正在進(jìn)行，可望于獲得主管機關(guān)核準(zhǔn)后，于下半年發(fā)行。

不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化于國外已行之有年，屬于資產(chǎn)擔(dān)保證券融資的一種，其主要目的及功能為提供不動產(chǎn)擁有人傳統(tǒng)融資管道以外的新的籌集資金的方

式，讓擁有不動產(chǎn)資產(chǎn)的業(yè)主得以透過證券化直接自資本市場投資人取得資金，并降低所持有不動產(chǎn)的數(shù)量。不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化相對于傳統(tǒng)的銀行融資為一種較為復(fù)雜、困難度較高的籌資方式，因為必須考慮個案的特殊情況。委托人利用不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化籌資，可能有以下優(yōu)點：

1.可能降低籌資成本，不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化雖然必須支付各項費用予參與各機構(gòu)，但若證券化期間夠長，且能鎖定較低利率，亦即于市場利率較低時發(fā)行或交付受益證券，則委托人即可以較低成本（利率）取得長期（發(fā)行期間）穩(wěn)定資金。

2.透過適當(dāng)?shù)淖C券化架構(gòu)，委托人仍可以繼續(xù)收取其不動產(chǎn)資產(chǎn)所產(chǎn)生部分收益，該不動產(chǎn)仍得列于法人委托人財務(wù)報表上，且委托人得以適當(dāng)約定價格于發(fā)行期滿后取回標(biāo)的不動產(chǎn)。

3.因不動產(chǎn)資產(chǎn)證券的評等與委托人本身評等并不相關(guān)，故信用評等不佳的委托人只要持有能產(chǎn)生穩(wěn)定收入具有價值不動產(chǎn)，一樣可以利用不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化管道向資本市場投資人募集資金。

4.不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化計劃可以依不同不動產(chǎn)標(biāo)的，不同的委托人（不動產(chǎn)之所有人）的需求而量身打造訂做，以符合特殊標(biāo)的或委托人特定需求。

一個完整的不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化計劃參與的成員很多，主要有：主辦顧問、委托人、受托機構(gòu)、不動產(chǎn)管理機構(gòu)、專業(yè)估價者、法律顧問、會計顧問、評等機構(gòu)及證券承銷商。其中，主辦顧問負(fù)責(zé)整個證券化計劃架構(gòu)規(guī)劃，協(xié)調(diào)其它各參與單位；委托人即為不動產(chǎn)所有人；受托機構(gòu)則負(fù)責(zé)受托管理及處分信托財產(chǎn)，并募集或私募受益證券；不動產(chǎn)管理機構(gòu)則由受托機構(gòu)委任以負(fù)責(zé)管理或處分標(biāo)的不動產(chǎn)；法律顧問及會計顧問分別提供進(jìn)行不動產(chǎn)資產(chǎn)信托計劃過程中所須各項法律及會計協(xié)助，并就該計劃出具法律／會計（稅務(wù)）意見，法律顧問亦必須協(xié)助受托機構(gòu)準(zhǔn)備與不動產(chǎn)資產(chǎn)信托計劃相關(guān)之各項文件，用以向主管機關(guān)申請核準(zhǔn)或申報生效。

16.什么是房地產(chǎn)信托

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國重點發(fā)展的一項支

柱產(chǎn)業(yè)，作為一項成本高、周期長的資金密集型產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和消費等各個環(huán)節(jié)，均需要強大的資金作為后盾，房地產(chǎn)信托完全可以在流通和消費環(huán)節(jié)作為一項嶄新的融資手段大有作為。

房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產(chǎn)進(jìn)行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營，使投資者獲取溢價或管理收益。由于房地產(chǎn)的這種信托方式，能夠照顧到房地產(chǎn)委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經(jīng)推出，必然會受到各方的歡迎。

17.房地產(chǎn)投資信托簡介

房地產(chǎn)投資信托(REITs)就是一家致力于持有，并在大多數(shù)情況下經(jīng)營那些收益型房地產(chǎn)(如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉庫)的公司。符合規(guī)定的REITs不需要交納公司所得稅和資本利得稅，但其資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源和收益分配均要符合一定的要求。REITs同其它信托產(chǎn)品一樣，如果信托的收入分配給受益人的話，信托是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。

美國目前資本利得稅分兩部分征收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。例如，如果五年前以100萬元購得某物業(yè)，5年后折舊20萬元，賬面價值為80萬元，售得110萬元。資本利得稅＝20%×（110-100)＋25%×20＝7萬元。

對REITs的要求:公司的資產(chǎn)主要是由長期持有的房地產(chǎn)組成；公司的收入主要來源于房地產(chǎn)；公司至少90%的應(yīng)納稅收入應(yīng)分派給股東。

REITs的信托性:從給REITs的優(yōu)惠和對REITs的要求上，我們可以看得出來政府大力扶持其發(fā)展，規(guī)范其運作、用其來發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而又限制其壟斷市場、防止其濫用經(jīng)營收益、限制其干涉其它實體經(jīng)營的目的。如果REITs每年均有高比例現(xiàn)金分派，說明其有良好的經(jīng)營業(yè)績，因為即使利潤可以造假，現(xiàn)金收入是無法造假的。嚴(yán)格的分派制度實際是對REITs經(jīng)營的一種高明的監(jiān)督，同時也可限制REITs濫用資金。信托業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于信用、規(guī)范運作、和

成熟的金融基礎(chǔ)設(shè)施。

REITs分為三種：權(quán)益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs。

現(xiàn)在美國大約有300個REITs，它們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2／3在國家級的股票交易所上市。有一些REITs并沒有上市，但通常所說的REITs是指上市的。

18.房地產(chǎn)信托的作用

1.能為房地產(chǎn)委托人提供可靠的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。目前，我國的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨于緊縮狀態(tài)，受房地產(chǎn)開發(fā)成本高等因素的制約，一般房地產(chǎn)的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以資金短缺是一個長期狀態(tài)。因此，利用信托工具融通資金便成為一種行之有效的方法。

2.房地產(chǎn)信托化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩(wěn)定獲利的投資渠道。特別是在當(dāng)前，股市欺詐接連不斷、股指一厥不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩(wěn)定的投資獲利渠道，房地產(chǎn)信托化生逢其時，是滿足投資者需要的一個很好的選擇。

3.房地產(chǎn)信托化能夠拓寬信托公司的業(yè)務(wù)范圍，是信托業(yè)得以迅速發(fā)展的重要契機。從我國信托業(yè)發(fā)展所走過的20多年的歷程來看，因為無法可依，信托業(yè)的定位一直處于一種無序狀態(tài)，為了吸納儲金，曾屢次出現(xiàn)高息攬儲等不規(guī)范現(xiàn)象，擾亂了金融市場，也招來了政府干預(yù)，一次次整頓的結(jié)果，信托業(yè)的“可經(jīng)營范圍”越來越窄，業(yè)務(wù)量也越來越少。隨著2001年10月1日《信托法》的實施，給信托業(yè)的規(guī)范發(fā)展帶來了新的生機，在百廢待興的狀態(tài)下，對信托業(yè)而言，進(jìn)行房地產(chǎn)信托不失為一項嶄新的、現(xiàn)實的、強有力的突破口。

19.房地產(chǎn)信托公司的收益

對信托公司而言，房地產(chǎn)信托的主要收益有管理收益、交易收益、處分收益、發(fā)行－再發(fā)行收益和重組收益。

1.管理收益。管理收益是指信托公司在對信托房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理所獲得的總收益中，按事先約定的一定比例所提取的管理報酬或固定信托管理報酬。這種所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的模式，也符合現(xiàn)代管理的基本規(guī)律。

2.交易收益。根據(jù)信托房產(chǎn)發(fā)行方式的不同，房地產(chǎn)信托分為公募和私募兩種方式。無論哪種發(fā)行方式，房地產(chǎn)一經(jīng)信托，就須保持一定的穩(wěn)定性，因而在客觀上，就必然存在信托房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，而根據(jù)國外的慣例，為加強監(jiān)管，房產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓一般必須在信托公司公開登記進(jìn)行，因而，在投資者進(jìn)行房產(chǎn)交易的過程中，信托公司也應(yīng)當(dāng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，收取一定的交易手續(xù)費。

3.處分收益。處分收益是指信托公司在對信托房產(chǎn)銷售、轉(zhuǎn)讓或收購兼并及資產(chǎn)重組過程中，所獲得的增值部分中，按事先約定的一定比例給信托公司提取的報酬。

4.發(fā)行－再發(fā)行收益。發(fā)行市場是信托公司在房地產(chǎn)信托化進(jìn)程中發(fā)揮作用的主要功能領(lǐng)域，在發(fā)行和再發(fā)行過程中，信托公司通過在委托人和投資者之間充當(dāng)中介人，獲得發(fā)行和再發(fā)行的溢價收益。根據(jù)房地產(chǎn)信托的性質(zhì)，對信托房產(chǎn)，除在初次公開發(fā)行時需要進(jìn)行一次凈值評估之外，每隔一定的時間，都必須對信托房地產(chǎn)進(jìn)行定期評估。評估按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，評估的結(jié)果既可作為對信托公司經(jīng)營業(yè)績的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也可以作為房產(chǎn)投資者確定交易價格的參照標(biāo)準(zhǔn)。對于定期評估的溢價部分，信托公司也可按一定的比例提取收益。