第一篇：二手房市場(chǎng)工作總結(jié)（定稿）

XX年對(duì)于**二手房市場(chǎng)是一個(gè)不平凡的一年。房地產(chǎn)政策空前的猛烈。3.17國(guó)家央行再次加息，提高了購(gòu)房成本。5月11日國(guó)家七部委出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》對(duì)營(yíng)業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)重新界定。6月1日國(guó)家契稅標(biāo)準(zhǔn)重新敲定。6月中旬**個(gè)別區(qū)域開(kāi)始實(shí)行先稅后證辦法。8月8日《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》關(guān)于已購(gòu)公房出售可以減免稅費(fèi)，對(duì)于整個(gè)**二手房市場(chǎng)回暖是一個(gè)利好的消息。但是10月中旬國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收征收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》重申二手房交易必須繳納個(gè)人所得稅，對(duì)當(dāng)前日漸恢復(fù)的京城二手房市場(chǎng)又潑了盆涼水。這一系列政策的出臺(tái)對(duì)于XX年**房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響。XX年**二手房市場(chǎng)雖然受到國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響，但是從XX年**二手房市場(chǎng)成交量來(lái)看還是繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。據(jù)信一天統(tǒng)計(jì)資料顯示：今年**二手房成交量為65000套，與XX年57374套相比成交量增加了7626套，同比增長(zhǎng)了13.3%。信一天市場(chǎng)人士認(rèn)為：雖然受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，二手房成交量比預(yù)期在一定程度下降，但是**二手房市場(chǎng)剛性購(gòu)買需求旺盛是支撐今年**二手房市場(chǎng)成交的最有利的保障。只要是國(guó)家相關(guān)政策稅收利好的消息釋放出來(lái)就會(huì)激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買熱情。

一、成交屬性分析： XX年**二手房市場(chǎng)交易繼續(xù)大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。據(jù)信一天統(tǒng)計(jì)資料分析：全年**二手房市場(chǎng)成交屬性的各自占比分別為：二手商品房成交34100套占總成交量的52.3%，已購(gòu)公房28000套占總成交量42.9%。經(jīng)濟(jì)適用房3100套占總成交量的4.8%。其他類型的二手房成交量占總成交量的2%。二手商品房的成交量首次超過(guò)公房，成為二手房市場(chǎng)的主體。但是信一天市場(chǎng)人士認(rèn)為：公房主導(dǎo)地位不會(huì)撼動(dòng)，隨著國(guó)家對(duì)已購(gòu)公房政策的放寬，以舊換新成為很多房主最大的心愿，而未來(lái)幾年公房將會(huì)大幅度放量。而國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，打擊房產(chǎn)投機(jī)炒作對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅的征收而直接影響了二手商品房的交易。1.二手商品房不負(fù)眾望 全面超過(guò)已購(gòu)公房 據(jù)信一天統(tǒng)計(jì)資料顯示：二手商品房占全年成交比為52.3%：再上市公房占全年成交比為42.9%。這是**二手房市場(chǎng)開(kāi)放以來(lái)二手商品房首次超過(guò)了再上市公房。據(jù)信一天監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：近幾年再上市公房主導(dǎo)地位就已經(jīng)有所動(dòng)搖，而到今年二手商品房超過(guò)再上市公房9.4個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，二手商品房已成為京城二手房市場(chǎng)的主力。信一天市場(chǎng)人士認(rèn)為：二手商品房的大幅增長(zhǎng)，主要在于以下幾點(diǎn)：第一，豐臺(tái)、通州、大興、順義等邊城區(qū)交易活躍，直接導(dǎo)致商品房交易的上升。因?yàn)樨S臺(tái)、通州、大興、順義等區(qū)縣以商品房為主。第二：由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成，房屋比較新，相比再上市公房有其明顯的優(yōu)勢(shì)。

公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的調(diào)整，作為房齡相對(duì)較老的公房，其投資置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在無(wú)形中有所上升，從而制約了公房的成交。二：由于新政后不少業(yè)主、買家暫停自己的出售或購(gòu)買計(jì)劃，進(jìn)入觀望狀態(tài)，致使成交量萎縮。而隨著國(guó)家對(duì)公房享受免征營(yíng)業(yè)稅的待遇，巨大的存量公房將釋放更多的房源來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)，所以再上市公房的主導(dǎo)地位不會(huì)發(fā)生變化。2.二手經(jīng)濟(jì)適用房表現(xiàn)突出

經(jīng)濟(jì)適用房在經(jīng)過(guò)5年的禁期后，市場(chǎng)開(kāi)始逐漸升溫。據(jù)信一天統(tǒng)計(jì)資料分析：今年二手經(jīng)濟(jì)適用房同比去年增長(zhǎng)了25%。這主要是由于天通苑、回龍觀兩個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)符合了5年以后出售的政策要求。從而帶動(dòng)了全年經(jīng)濟(jì)適用房增長(zhǎng)。隨著越多經(jīng)濟(jì)適用房解禁，經(jīng)濟(jì)適用房成交量將會(huì)大幅度增長(zhǎng)。

二、成交區(qū)域分析

據(jù)信一天統(tǒng)計(jì)資料顯示的成交區(qū)域來(lái)看：今年**二手房成交主要分布于十一個(gè)城區(qū)。其中主要的成交熱點(diǎn)區(qū)域仍然是朝陽(yáng)、海淀兩區(qū)。昌平、豐臺(tái)、大興、石景山皆有了不俗的表現(xiàn)。朝陽(yáng)和海淀兩區(qū)二手房的成交量分別占總成交量的25.2%和18.8%，其余各區(qū)依次為：昌平12.5%、豐臺(tái)13.2%、大興6.7%、通州7.8%、石景山7.7%、西城 2.6%、宣武2.5%、東城2.1%、崇文0.9%。

三、成交價(jià)格分析 總價(jià)在3050萬(wàn)的成為交易主流 據(jù)信一天統(tǒng)計(jì)資料分析，從今年二手房成交的總價(jià)來(lái)看，總價(jià)在3050萬(wàn)的成交比例占到了57%，相比去年的54%上漲了3%。總價(jià)在50萬(wàn)以上的成交比例也有明顯的上升，比去年上漲了5%；總價(jià)在30萬(wàn)以下的中低價(jià)二手房成交占比由去年28%下降為今年21%，比去年同期的35%更是下降了14%。由此可見(jiàn)，更多的消費(fèi)者偏好中檔房，特別是總價(jià)在3050萬(wàn)之間的中檔房更成為交易的主流。

四、成交面積分析

據(jù)信一天統(tǒng)計(jì)資料分析：其中51100平米的二手房最受投資置業(yè)者的青睞，占二手房總成交量的64%；信一天市場(chǎng)人士認(rèn)為：這主要是由于購(gòu)買二手房的還是以滿足居住為主，而中小戶型既能夠解決自住，還能夠用于以后的投資，所以中小戶型的二手房比較搶手。與此同時(shí)，100到150平米之間的房屋成交量開(kāi)始下滑。信一天市場(chǎng)人士認(rèn)為：大面積二手房下滑主要受到新政后期的影響，因?yàn)楦哳~的營(yíng)業(yè)稅，使很多業(yè)主把將原本出售的房產(chǎn)轉(zhuǎn)投租賃市場(chǎng)。另外，從戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看，兩居的主體地位仍然非常明顯，今年上半年80平米左右的兩居占總成交量的56%，同時(shí)，值得注意的就是面積適中、戶型合理的三居室的成交量出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，已經(jīng)成為投資置業(yè)者的第二選擇。

第二篇：二手房市場(chǎng)工作總結(jié)

2005年對(duì)于**二手房市場(chǎng)是一個(gè)不平凡的一年。房地產(chǎn)政策空前的猛烈。3.17國(guó)家央行再次加息，提高了購(gòu)房成本。5月11日國(guó)家七部委出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》對(duì)營(yíng)業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)重新界定。6月1日國(guó)家契稅標(biāo)準(zhǔn)重新敲定。6月中旬**個(gè)別區(qū)域開(kāi)始實(shí)行“先稅后證”辦法。8月8日《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》關(guān)于已購(gòu)

公房出售可以減免稅費(fèi)，對(duì)于整個(gè)**二手房市場(chǎng)回暖是一個(gè)利好的消息。但是10月中旬國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收征收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》重申二手房交易必須繳納個(gè)人所得稅，對(duì)當(dāng)前日漸恢復(fù)的京城二手房市場(chǎng)又潑了盆涼水。這一系列政策的出臺(tái)對(duì)于2005年**房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響。2005年**二手房市場(chǎng)雖然受到國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響，但是從2005年**二手房市場(chǎng)成交量來(lái)看還是繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示：今年**二手房成交量為65000套，與2004年57374套相比成交量增加了7626套，同比增長(zhǎng)了13.3。信一天市場(chǎng)人士認(rèn)為：雖然受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，二手房成交量比預(yù)期在一定程度下降，但是**二手房市場(chǎng)“剛性”購(gòu)買需求旺盛是支撐今年**二手房市場(chǎng)成交的最有利的保障。只要是國(guó)家相關(guān)政策稅收利好的消息釋放出來(lái)就會(huì)激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買熱情。

一、成交屬性分析：

2005年**二手房市場(chǎng)交易繼續(xù)大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析：全年**二手房市場(chǎng)成交屬性的各自占比分別為：二手商品房成交34100套占總成交量的52.3，已購(gòu)公房28000套占總成交量42.9。經(jīng)濟(jì)適用房3100套占總成交量的4.8。其他類型的二手房成交量占總成交量的2。二手商品房的成交量首次超過(guò)公房，成為二手房市場(chǎng)的主體。但是“信一天”市場(chǎng)人士認(rèn)為：公房主導(dǎo)地位不會(huì)撼動(dòng)，隨著國(guó)家對(duì)已購(gòu)公房政策的放寬，以舊換新成為很多房主最大的心愿，而未來(lái)幾年公房將會(huì)大幅度放量。而國(guó)家為了“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，打擊房產(chǎn)投機(jī)炒作”對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅的征收而直接影響了二手商品房的交易。

1.二手商品房不負(fù)眾望全面超過(guò)已購(gòu)公房

據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示：二手商品房占全年成交比為52.3：再上市公房占全年成交比為42.9。這是**二手房市場(chǎng)開(kāi)放以來(lái)二手商品房首次超過(guò)了再上市公房。據(jù)“信一天”監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：近幾年再上市公房主導(dǎo)地位就已經(jīng)有所動(dòng)搖，而到今年二手商品房超過(guò)再上市公房9.4個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，二手商品房已成為京城二手房市場(chǎng)的主力。“信一天”市場(chǎng)人士認(rèn)為：二手商品房的大幅增長(zhǎng)，主要在于以下幾點(diǎn)：第一，豐臺(tái)、通州、大興、順義等邊城區(qū)交易活躍，直接導(dǎo)致商品房交易的上升。因?yàn)樨S臺(tái)、通州、大興、順義等區(qū)縣以商品房為主。第二：由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成，房屋比較新，相比再上市公房有其明顯的優(yōu)勢(shì)。

公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的調(diào)整，作為房齡相對(duì)較老的公房，其投資置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在無(wú)形中有所上升，從而制約了公房的成交。二：由于新政后不少業(yè)主、買家暫停自己的出售或購(gòu)買計(jì)劃，進(jìn)入觀望狀態(tài)，致使成交量萎縮。而隨著國(guó)家對(duì)公房享受免征營(yíng)業(yè)稅的待遇，巨大的存量公房將釋放更多的房源來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)，所以再上市公房的主導(dǎo)地位不會(huì)發(fā)生變化。

2.二手經(jīng)濟(jì)適用房表現(xiàn)突出

經(jīng)濟(jì)適用房在經(jīng)過(guò)5年的禁期后，市場(chǎng)開(kāi)始逐漸升溫。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析：今年二手經(jīng)濟(jì)適用房同比去年增長(zhǎng)了25。這主要是由于天通苑、回龍觀兩個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)符合了“5年以后出售”的政策要求。從而帶動(dòng)了全年經(jīng)濟(jì)適用房增長(zhǎng)。隨著越多經(jīng)濟(jì)適用房解禁，經(jīng)濟(jì)適用房成交量將會(huì)大幅度增長(zhǎng)。

二、成交區(qū)域分析

據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示的成交區(qū)域來(lái)看：今年**二手房成交主要分布于十一個(gè)城區(qū)。其中主要的成交熱點(diǎn)區(qū)域仍然是朝陽(yáng)、海淀兩區(qū)。昌平、豐臺(tái)、大興、石景山皆有了不俗的表現(xiàn)。朝陽(yáng)和海淀兩區(qū)二手房的成交量分別占總成交量的25.2和18.8，其余各區(qū)依次為：昌平12.5、豐臺(tái)13.2、大興6.7、通州7.8、石景山7.7、西城2.6、宣武2.5、東城2.1、崇文0.9。

1.朝陽(yáng)、海淀兩個(gè)城區(qū)占據(jù)44

據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析：朝陽(yáng)和海淀仍然是二手房交易最活躍的區(qū)域。兩區(qū)二手房成交量占到總成交量的44這主要得益于這兩個(gè)城區(qū)巨大的房源存量和客戶需求量。并且海淀以其中關(guān)村眾多高科技企業(yè)和高校密集人文教育環(huán)境好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)仍然會(huì)吸引眾多的流動(dòng)人員到周邊工作居住，朝陽(yáng)則以其傳統(tǒng)的**商務(wù)區(qū)域優(yōu)勢(shì)和良好成熟的社區(qū)配套設(shè)施服務(wù)同樣也是眾多的購(gòu)房者首選，再加上這兩區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格一般比較高，即使二手房?jī)r(jià)格稍高一些，需求者也會(huì)偏好于地段的選擇，而對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反映不太敏感。

2.中心城區(qū)保持平

第三篇：二手房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

二手房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告范文

不可忽視的存在二手房市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)不可忽視的存在。從價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，到交易量的持續(xù)增長(zhǎng);從大中介公司的“跑馬圈地”，到小中介公司林立，二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始“奔跑著歌唱”，更重要的是，二手房已經(jīng)納入了越來(lái)越多老百姓置業(yè)的考慮范圍。

對(duì)商家而言，百姓的需求就是市場(chǎng)，對(duì)媒體而言，百姓的需求就是責(zé)任。作為廈門的一張市民報(bào)，導(dǎo)報(bào)始終和百姓生活密切聯(lián)系。導(dǎo)報(bào)零售量居全市之首，擁有最廣泛的讀者群，他們是二手房消費(fèi)市場(chǎng)的重要力量，因此我們特別策劃了“二手房”專版系列，努力做到真實(shí)、及時(shí)、全面地反映二手房市場(chǎng)信息，為百姓提供最有效的參考。

——海峽導(dǎo)報(bào)樓市周刊

二手房市場(chǎng)是離普通百姓最近的住房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面啟動(dòng)有著巨大的拉動(dòng)作用。

從今年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，XX年應(yīng)該是二手房市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)的第三年。這一年無(wú)論是公房還是商品房，無(wú)論是住宅還是商業(yè)用房，在價(jià)格上均有較大的突破。二手房的銷售已經(jīng)從1998年的每年380件上升到XX年的4368件，另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，XX年1—8月，已達(dá)到3000多件，二手房走進(jìn)百姓生活的腳步越來(lái)越快。

二手房的交易量與商品房銷售量的比例也逐年增高，XX年接近5%，XX年則為9%，而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年兩者之間的比重將超過(guò)20%。二手房市場(chǎng)交易量連續(xù)3年以接近100%的速度遞增。廈門的二手房市場(chǎng)，正高歌著奔跑。

市場(chǎng)：已成新寵

二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，廈門市民對(duì)二手房的認(rèn)可程度有多少呢?調(diào)查顯示，只要能滿足需求，有93.3%的市民表示可以接受二手房，而明確表示不考慮二手房的僅占6.7%。這表明（歡迎訪問(wèn)零二七范文網(wǎng)http://，范文大全）二手房已經(jīng)得到普通市民的充分認(rèn)可，市民對(duì)二手房的關(guān)注也達(dá)到了前所未有的高度。

是什么原因促使二手房如此受人關(guān)注?二手房相對(duì)一手房而言，到底具備了哪些優(yōu)勢(shì)?根據(jù)調(diào)查，人們選擇二手房的秩序依次是價(jià)格便宜、小孩上學(xué)、有投資價(jià)值、以小換大、就業(yè)方便、適合養(yǎng)老。

調(diào)查顯示，認(rèn)為二手房“價(jià)格更實(shí)惠，剛好可以接受”的調(diào)查者最多，占43.8%，可見(jiàn)價(jià)格仍然是眾多購(gòu)房者考慮最多的因素。其次是認(rèn)為“帶裝修，即搬即住”，也占到了32.5%，這部分群體中許多人是第一次置業(yè)，同時(shí)也是資金比較緊張的購(gòu)房者，他們都希望買來(lái)的二手房馬上入住，省去裝修的麻煩，也減少裝修成本。選擇“二手房無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)”的占12.5%，這部分調(diào)查者認(rèn)為新建商品房存在著許多不確定因素，特別是期房，有些甚至產(chǎn)權(quán)證都辦不下來(lái)。而購(gòu)買二手房就不存在這個(gè)問(wèn)題，一手交錢，一手交房，況且房子也都是現(xiàn)成的，清清楚楚，免受欺騙。在調(diào)查中，仍有11.3%的人選擇“該地段沒(méi)有合適的商品房”，所以只好選個(gè)二手房替代。這部分人大部分是居住在老城區(qū)的市民，因?yàn)橛休^強(qiáng)烈的區(qū)域情結(jié)，舍不得離開(kāi)生活多年的環(huán)境，卻又苦于買不到合適的商品房，只好李代桃僵。

分布：區(qū)域情結(jié)

從購(gòu)買區(qū)域來(lái)看，調(diào)查顯示，84%的被調(diào)查者認(rèn)為購(gòu)買二手房時(shí)會(huì)指定區(qū)域，而只有16%的被調(diào)查者不會(huì)指定區(qū)域購(gòu)房。這表明購(gòu)房者還是具有很明顯的區(qū)域情結(jié)，這種區(qū)域情結(jié)是由其工作、學(xué)習(xí)、生活等多種因素決定的。那么到底哪個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)是最受人歡迎的呢?在我們的調(diào)查中，共把廈門市場(chǎng)分為以下8個(gè)區(qū)域：1.老市區(qū)2.禾祥東西路3.環(huán)湖沿岸4.廈禾路沿線5.蓮花松柏檳榔區(qū)域6.蓮前金尚路7.湖里區(qū)域8.島外海滄等。

第四篇：二手房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

不可忽視的存在二手房市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)不可忽視的存在。從價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，到交易量的持續(xù)增長(zhǎng);從大中介公司的“跑馬圈地”，到小中介公司林立，二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始“奔跑著歌唱”，更重要的是，二手房已經(jīng)納入了越來(lái)越多老百姓置業(yè)的考慮范圍。

對(duì)商家而言，百姓的需求就是市場(chǎng)，對(duì)媒體而言，百姓的需求就是責(zé)任。作為廈門的一張市民報(bào)，導(dǎo)報(bào)始終和百姓生活密切聯(lián)系。導(dǎo)報(bào)零售量居全市之首，擁有最廣泛的讀者群，他們是二手房消費(fèi)市場(chǎng)的重要力量，因此我們特別策劃了“二手房”專版系列，努力做到真實(shí)、及時(shí)、全面地反映二手房市場(chǎng)信息，為百姓提供最有效的參考。

——海峽導(dǎo)報(bào)樓市周刊

二手房市場(chǎng)是離普通百姓最近的住房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面啟動(dòng)有著巨大的拉動(dòng)作用。

從今年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，XX年應(yīng)該是二手房市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)的第三年。這一年無(wú)論是公房還是商品房，無(wú)論是住宅還是商業(yè)用房，在價(jià)格上均有較大的突破。二手房的銷售已經(jīng)從1998年的每年380件上升到XX年的4368件，另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，XX年1—8月，已達(dá)到3000多件，二手房走進(jìn)百姓生活的腳步越來(lái)越快。

二手房的交易量與商品房銷售量的比例也逐年增高，XX年接近5%，XX年則為9%，而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年兩者之間的比重將超過(guò)20%。二手房市場(chǎng)交易量連續(xù)3年以接近100%的速度遞增。廈門的二手房市場(chǎng)，正高歌著奔跑。

市場(chǎng)：已成新寵

二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，廈門市民對(duì)二手房的認(rèn)可程度有多少呢?調(diào)查顯示，只要能滿足需求，有93.3%的市民表示可以接受二手房，而明確表示不考慮二手房的僅占6.7%。這表明二手房已經(jīng)得到普通市民的充分認(rèn)可，市民對(duì)二手房的關(guān)注也達(dá)到了前所未有的高度。

是什么原因促使二手房如此受人關(guān)注?二手房相對(duì)一手房而言，到底具備了哪些優(yōu)勢(shì)?根據(jù)調(diào)查，人們選擇二手房的秩序依次是價(jià)格便宜、小孩上學(xué)、有投資價(jià)值、以小換大、就業(yè)方便、適合養(yǎng)老。

調(diào)查顯示，認(rèn)為二手房“價(jià)格更實(shí)惠，剛好可以接受”的調(diào)查者最多，占43.8%，可見(jiàn)價(jià)格仍然是眾多購(gòu)房者考慮最多的因素。其次是認(rèn)為“帶裝修，即搬即住”，也占到了32.5%，這部分群體中許多人是第一次置業(yè)，同時(shí)也是資金比較緊張的購(gòu)房者，他們都希望買來(lái)的二手房馬上入住，省去裝修的麻煩，也減少裝修成本。選擇“二手房無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)”的占12.5%，這部分調(diào)查者認(rèn)為新建商品房存在著許多不確定因素，特別是期房，有些甚至產(chǎn)權(quán)證都辦不下來(lái)。而購(gòu)買二手房就不存在這個(gè)問(wèn)題，一手交錢，一手交房，況且房子也都是現(xiàn)成的，清清楚楚，免受欺騙。在調(diào)查中，仍有11.3%的人選擇“該地段沒(méi)有合適的商品房”，所以只好選個(gè)二手房替代。這部分人大部分是居住在老城區(qū)的市民，因?yàn)橛休^強(qiáng)烈的區(qū)域情結(jié)，舍不得離開(kāi)生活多年的環(huán)境，卻又苦于買不到合適的商品房，只好李代桃僵。

分布：區(qū)域情結(jié)

從購(gòu)買區(qū)域來(lái)看，調(diào)查顯示，84%的被調(diào)查者認(rèn)為購(gòu)買二手房時(shí)會(huì)指定區(qū)域，而只有16%的被調(diào)查者不會(huì)指定區(qū)域購(gòu)房。這表明購(gòu)房者還是具有很明顯的區(qū)域情結(jié)，這種區(qū)域情結(jié)是由其工作、學(xué)習(xí)、生活等多種因素決定的。那么到底哪個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)是最受人歡迎的呢?在我們的調(diào)查中，共把廈門市場(chǎng)分為以下8個(gè)區(qū)域：1.老市區(qū)2.禾祥東西路3.環(huán)湖沿岸4.廈禾路沿線5.蓮花松柏檳榔區(qū)域6.蓮前金尚路7.湖里區(qū)域8.島外海滄等。

結(jié)果令人詫異的是，選擇“蓮前金尚路”區(qū)域的竟高達(dá)38.5%，高居榜首，是需求最旺盛的區(qū)域。這說(shuō)明隨著廈門城市東移戰(zhàn)略的成功實(shí)施，該區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值正逐步為人所接受。這其中一方面是由于會(huì)展中心及大型城市公共配套所帶來(lái)的優(yōu)美環(huán)境和便捷交通，使得該區(qū)域成為近年來(lái)的商品房開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，且基本上都集中于1998年到XX年的房產(chǎn)，時(shí)間較短;另一方面，由于眾多大型政府統(tǒng)建小區(qū)，如前埔小區(qū)、瑞景新村、金雞亭、金尚小區(qū)及金山小區(qū)都位于該區(qū)域，這些社區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃完善等因素，為眾多購(gòu)房者所青睞。

選擇“禾祥東西路”和“蓮花松柏檳榔”區(qū)域的比例基本相當(dāng)，各有15.8%和17.5%。禾祥東西路作為 “名人靜巷”的房地產(chǎn)定位已經(jīng)被大多數(shù)人認(rèn)可，成為一種身份的象征。隨著禾祥路段上工廠搬遷及舊城改造的基本完成，這里本身就是一個(gè)配套十分完善的生活區(qū)，為眾多人所向往。而蓮花、松柏及檳榔等小區(qū)也是廈門最早的生活小區(qū)之一，成熟的社區(qū)配套讓人們可以過(guò)上較為方便舒適的生活。

老市區(qū)房產(chǎn)則逐步退出市場(chǎng)舞臺(tái)，因?yàn)檫x擇該區(qū)域的消費(fèi)者只占7%。老市區(qū)雖然存在著大量的已購(gòu)公房及私房，普遍面積配置小、戶型結(jié)構(gòu)不合理，且建成年限也比較長(zhǎng)，在功能上已很難滿足現(xiàn)代城市的生活需要，因此該區(qū)域的房屋需求比較低。與此相同的還有海滄等島外市場(chǎng)，雖然近來(lái)海滄二手房交易火爆，但仍由于配套因素，面臨著賣房人多而買房人少的格局。湖里區(qū)的二手房仍是波瀾不驚，指定選擇該區(qū)域僅占11.5%，且多半都集中在南山路及永升新城帶。

戶型：實(shí)用走俏

那么什么戶型的二手房最受歡迎呢?調(diào)查結(jié)果表明，實(shí)用型的二房是當(dāng)前二手房市場(chǎng)中需求最大的戶型，占到37.2%，且合理的面積應(yīng)該是在60-80。這部分購(gòu)房者以年輕人居多，且大部分是首次置業(yè)者。很多購(gòu)房者表示，買一個(gè)實(shí)用型的二房可以在經(jīng)濟(jì)條件不太寬裕時(shí)過(guò)渡使用。其次選擇80-100的三房型二手房26.7%;選擇40-60的1房1廳二手房占23.3%，與選擇三房的基本相當(dāng)。從數(shù)據(jù)中我們發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是三房還是一房，都是偏向?qū)嵱眯偷男】底≌^(guò)120以上的享受型三房需求就相對(duì)較少。大三房在使用功能上雖然可以滿足更多人性化的需求，可總價(jià)不菲，大部分的工薪階層更傾向于購(gòu)買既能改善生活環(huán)境，價(jià)格又可以接受的實(shí)用型三房。而購(gòu)買一房的購(gòu)房者有點(diǎn)類似于購(gòu)買二房的群體，大部分以年輕人為主，作為過(guò)渡時(shí)期的住房，也有另外一個(gè)二手房消費(fèi)群體--投資客，當(dāng)然這部分群體最關(guān)心的是房產(chǎn)的性價(jià)比和能否增值。

根據(jù)我們的調(diào)查目前商品房市場(chǎng)中熱銷的單身公寓在二手房交易中卻顯得并不那么樂(lè)觀，選擇購(gòu)買二手房單身公寓的只占9.3%。雖然單身公寓總價(jià)低(其實(shí)單價(jià)一般都不便宜)，但由于在使用功能上過(guò)于簡(jiǎn)單，無(wú)法滿足大多數(shù)人的居住需求，因此并不為眾多人所看好。當(dāng)然選擇該品種購(gòu)房者的特征也十分明顯，那就是：年輕、時(shí)尚。超過(guò)四房的高檔二手房在目前的廈門中仍然需求不旺，約占3.4%。其實(shí)這也是意料之中的事，試想讓一個(gè)能夠付出70-100元萬(wàn)左右來(lái)購(gòu)置房產(chǎn)的購(gòu)房者，去購(gòu)買一套別人已使用過(guò)的二手房，的確有些勉為其難。

高層：“恐高”猶在XX年9月1日，《關(guān)于調(diào)整高檔住宅和普通住宅界定的通知》的出臺(tái)，無(wú)疑對(duì)廈門的高層住宅帶來(lái)了前所未有的利好，原先高檔住宅的二手房交易稅費(fèi)也從此得以松綁，稅費(fèi)一下子從5.5%跳到1.5%，如未增值，甚至只要0.05%的印花稅，與普通住宅一視同仁。受此影響，有近3成的消費(fèi)者表示可以考慮高層住宅，特別是對(duì)于喜歡禾祥路、湖濱沿線等高層住宅較密集的購(gòu)房者而言，無(wú)疑更加刺激了其購(gòu)買欲望。

雖然有利好消息的刺激，但二手房市場(chǎng)的消費(fèi)者卻普遍反映平平。調(diào)查結(jié)果顯示，即使稅費(fèi)下調(diào)，也仍然有71.4%的市民表示不考慮購(gòu)買二手的高層住宅，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的高層“高價(jià)格、高公攤、高物業(yè)”的觀念仍然影響著大多數(shù)人，使得住房買多層的消費(fèi)意識(shí)在這部分人心中根深蒂固。雖然在交易的稅費(fèi)政策上，高層住宅都與普通住宅無(wú)差異，但有51.3%的購(gòu)房者認(rèn)為高層“公攤高，實(shí)際面積相對(duì)小”，另有46.2%的購(gòu)房者認(rèn)為高層“物業(yè)管理費(fèi)高”。這些問(wèn)題曾經(jīng)都是阻礙高層銷售的老問(wèn)題，時(shí)至今日，高層的消費(fèi)觀念還是沒(méi)有轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)。這說(shuō)明，人們對(duì)高層住宅的接受，不只是體現(xiàn)在價(jià)格及交易費(fèi)用問(wèn)題上，長(zhǎng)時(shí)間積累下來(lái)的“恐高”思想也是阻礙購(gòu)買高層住宅的一個(gè)主要因素。因此在促進(jìn)高層住宅流通環(huán)節(jié)上，只是單方面的在稅費(fèi)上給予松綁還是不能根除“恐高癥”，還應(yīng)該在消費(fèi)意識(shí)上大力引導(dǎo)，“恐高癥”才會(huì)逐漸得以根除。

同時(shí)，由于廈門的高檔住宅普遍采用的是塔式建筑，通常都是一梯6戶以上，造成結(jié)構(gòu)格局不理想，通風(fēng)采光也受影響，因此有20.5%的人認(rèn)為高層“格局相對(duì)不如多層”和12.8%的人認(rèn)為高層“通風(fēng)采光不佳”。要解決這兩個(gè)問(wèn)題，一般塔式建筑的高層都很難避免，而板式建筑則能較好地解決這些難題。因此若想真正改變消費(fèi)者對(duì)高層的偏見(jiàn)，高層住宅也要糾正在結(jié)構(gòu)格局上的一些缺點(diǎn)，采用其它城市中比較流行的板式建筑。

價(jià)位：期望更低

從調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)：目前的大多數(shù)居民對(duì)購(gòu)房所能承受的心理價(jià)位是比較有限的。人們對(duì)二手房?jī)r(jià)格的承受能力明顯呈現(xiàn)出遞減型的階梯形狀。

“在購(gòu)買二手房時(shí)能承受的價(jià)格是多少”這個(gè)問(wèn)題上，19.7%的人表示可以承受18-25萬(wàn)，而能接受18-25萬(wàn)之上的人群只有17.8%，都不是市場(chǎng)主流。而明確表示能夠承受在12-18萬(wàn)元以內(nèi)的占48.2%，加上選擇總價(jià)12萬(wàn)之內(nèi)的8.9%，也就是57.1%的人只能承受在總價(jià)18萬(wàn)以內(nèi)的二手房。如果以2600元/的單價(jià)計(jì)算，這部分購(gòu)房者只能購(gòu)買面積在70以下的房子，這顯然是不合乎市場(chǎng)行情的。因此，可以說(shuō)大部分人的心理預(yù)期價(jià)位偏低了。

大多數(shù)人認(rèn)為既然是二手房，其價(jià)位就應(yīng)該像其它二手商品一樣，大大低于商品房?jī)r(jià)格，實(shí)際上這是一種不切實(shí)際的期望。因?yàn)槎址坎煌谄渌稚唐罚址繉儆诓粍?dòng)產(chǎn)，同商品房一樣具有增值潛力。況且由于二手房都是現(xiàn)房，周邊配套都已經(jīng)成形，購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)要比商品房小得多。所以，二手房的價(jià)格并不會(huì)像人們想像中的那么低。因此，有必要提醒消費(fèi)者的是，購(gòu)買二手房，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況考慮多種因素，在價(jià)位上不應(yīng)有不切實(shí)際的期望。如果有必要的話，可以請(qǐng)?jiān)u估人員對(duì)房?jī)r(jià)做全面的評(píng)估以確定合理價(jià)位。

俗話說(shuō)“一分錢，一分貨”，購(gòu)房者都期望能以較低的價(jià)格買到較新的房子，那么在普通市民眼中，二手房應(yīng)該是新建商品房的幾成新才是合理的。結(jié)果有58.7%的被調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)該有八成新才是合理，也有28.3%的被調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)該有七成新才合理，兩者相加，也就是說(shuō)有87%的被調(diào)查者認(rèn)為二手房應(yīng)該有七八成新。而認(rèn)為應(yīng)有六成新的只占到4.3%，可見(jiàn)普遍市民都十分關(guān)心二手房的新舊程度。因此老市區(qū)的大部分房齡較長(zhǎng)的二手房一般很少有人問(wèn)津。

貸款：期待更多

對(duì)于普通百姓而言，各商業(yè)銀行推出的住宅信貸業(yè)務(wù)，大大緩解了短期的資金壓力，有助于在資金不足的情況下買房，大大提高了居民的購(gòu)房積極性。隨著住房金融制度的完善及利率的不斷下調(diào)，越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇了按揭貸款。且呈“首付越來(lái)越低，貸款年限越來(lái)越長(zhǎng)”的趨勢(shì)。

不過(guò)由于二手房有別于新建商品房，銀行出于控制風(fēng)險(xiǎn)的前提出發(fā)，大部分二手房最多只能申請(qǐng)到6成10年的按揭貸款。在調(diào)查結(jié)果中，有58.7%的被調(diào)查者認(rèn)為合理的貸款額度應(yīng)是“7成15年”，甚至還有15.9%的人認(rèn)為合理的貸款額度應(yīng)該在“7成15年以上”，要求二手房貸款7成或以上的購(gòu)房者明顯占主流地位，只有20.6%的被調(diào)查者覺(jué)得“6成10年”是合適的。可見(jiàn)目前大多數(shù)銀行現(xiàn)行的“6成10年”貸款額度仍不能完全滿足購(gòu)房者的貸款需求，很多被調(diào)查者反映，即使他們看上某套二手房，細(xì)一算，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有資金仍不夠付首期款，只好忍痛割愛(ài)，轉(zhuǎn)而購(gòu)買首付更低的新建商品房。因此金融機(jī)構(gòu)應(yīng)能開(kāi)發(fā)出更多、更寬松的住房信貸服務(wù)品種，從而讓二手房貸款可以更加靠近尋常百姓的生活。

交易：選擇代理

隨著現(xiàn)代人生活節(jié)奏的加快，各種專業(yè)的服務(wù)方式開(kāi)始逐漸受人

歡迎，專業(yè)地產(chǎn)代理服務(wù)亦是其中之一。調(diào)查顯示，絕大多數(shù)的居民對(duì)專業(yè)的地產(chǎn)代理公司持歡迎態(tài)度。因此有80.7%的居民在進(jìn)行二手房的交易買賣時(shí)，會(huì)委托專業(yè)的代理公司。代理公司專業(yè)性強(qiáng)、操作規(guī)范，能夠提供快速、便捷、周到、安全等服務(wù)，是房屋交易較理想的選擇。而選擇“本人親自辦理”、“找有經(jīng)驗(yàn)的朋友幫忙”、和“無(wú)所謂”的各只有8.9%、8.6%、1.8%。這表明，市民對(duì)專業(yè)的地產(chǎn)代理公司的認(rèn)可程度較高，專業(yè)可靠的代理公司受到消費(fèi)者的歡迎。

從地產(chǎn)代理行業(yè)追求“誠(chéng)信、專業(yè)、高效、安全”的原則來(lái)講，二手房買賣委托專業(yè)代理公司也將成為一種趨勢(shì)。因?yàn)榇砉灸転榭蛻艚⒏訌V泛的信息網(wǎng)絡(luò)，從而提高了交易效率;專業(yè)代理公司可以有效避免交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，確保了交易的安全性和合法性。一個(gè)成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)，90%以上的二手房交易都是應(yīng)由專業(yè)的代理公司完成的。相信，隨著人們對(duì)地產(chǎn)代理認(rèn)識(shí)的不斷提高，一定會(huì)有越來(lái)越多的購(gòu)房者、賣房者會(huì)選擇專業(yè)的代理公司來(lái)進(jìn)行安全交易

第五篇：2011德陽(yáng)樓市二手房市場(chǎng)報(bào)告

2011德陽(yáng)樓市二手房市場(chǎng)報(bào)告

[摘要]2011年市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)是：德陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了最激烈也是最慘烈的一年。受宏觀調(diào)控和市場(chǎng)供給急劇增大的影響，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常的激烈，隨著市場(chǎng)觀望氣氛的加重，競(jìng)爭(zhēng)也開(kāi)始變得慘烈起來(lái)。轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出自轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出自

2011年市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)是：德陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了最激烈也是最慘烈的一年。受宏觀調(diào)控和市場(chǎng)供給急劇增大的影響，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常的激烈，隨著市場(chǎng)觀望氣氛的加重，競(jìng)爭(zhēng)也開(kāi)始變得慘烈起來(lái)。

2011年，德陽(yáng)新增商品房面積達(dá)200萬(wàn)平方米，加上新開(kāi)工的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房以及大量的拆遷改造住房等，給德陽(yáng)樓市創(chuàng)下了有史以來(lái)的最高記錄；與此同時(shí)，截至2011年11月，德陽(yáng)二手房共計(jì)成交31萬(wàn)平方米，較2010年下降25％。在成交價(jià)格上，與2010年成交價(jià)格比較，2010年二居室房屋成交均價(jià)在4200-4600元/平方米左右，而今年卻跌到了3900-4300元/平方米左右，較2010年每平方米下降了300元左右。2011年的二手房市場(chǎng)走過(guò)了最為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

根據(jù)我公司的市場(chǎng)摸底調(diào)查以及公司旗下新亞房產(chǎn)超市的經(jīng)營(yíng)實(shí)際，特推出“2011德陽(yáng)樓市二手房市場(chǎng)報(bào)告”，僅供參考，不作市場(chǎng)決策依據(jù)。

一、2011年德陽(yáng)二手房市場(chǎng)所表現(xiàn)的特點(diǎn)

（一）上半年總體平穩(wěn)，下半年全面下滑

德陽(yáng)二手房市場(chǎng)2011年前6個(gè)月總體平穩(wěn),進(jìn)入6月份以后,由于受宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步深入的影響,市場(chǎng)觀望情緒加重,成交量逐步下降，成交價(jià)格也有所回落。

從今年的二手房交易量來(lái)看，2月份、3月份、4月份相對(duì)平穩(wěn)，6月份開(kāi)始，購(gòu)房觀望情緒開(kāi)始明顯體現(xiàn)。特別是最近數(shù)月，在市場(chǎng)成交交易量下降的同時(shí)，二手房的成交價(jià)格也呈下調(diào)趨勢(shì)。一些樓層高、面積大的房源，因?yàn)樾枨罅枯^小、需求面較窄，基本難以成交。在市場(chǎng)整體變冷的情況下，一些好的二手房房源也出現(xiàn)了短時(shí)間緊俏的情況。這樣的房源大多數(shù)是以多層為主，因?yàn)槎鄬臃吭丛诘玛?yáng)基本“絕跡”，特別是一些有不可替代的地理優(yōu)勢(shì)的房源，如果含配套裝修，又是現(xiàn)房，具備隨時(shí)拎包入住等優(yōu)勢(shì)，受到了很大一部分人的關(guān)注。出現(xiàn)這樣的情況，很大程度是因?yàn)椋呵皫啄晷麻_(kāi)發(fā)的樓盤基本以大戶型房源為主，時(shí)至今日又基本上是屬于在建工程，加之近兩年國(guó)家提倡以經(jīng)濟(jì)小戶型為主，客觀上形成了中小戶型看好的市場(chǎng)氛圍。

在整體上，2011年二手房市場(chǎng)的下滑，客觀上商品房的供應(yīng)量增加，也對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了一定程度的沖擊。

(二)商業(yè)地產(chǎn)交易相對(duì)活躍，住宅交易相對(duì)低迷

在前三年住宅價(jià)格的高速增長(zhǎng)期，其中有不少投資型客戶以及投機(jī)型客戶的介入，他們將投資的視線從其他投資領(lǐng)域投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期供求失衡，致使房地產(chǎn)交易一路飄紅，房?jī)r(jià)也隨之一路上行。

2011年，隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，在住房的升值空間被擠壓縮小的情況下，這些投資型客戶以及投機(jī)型客戶又將投資視線轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

在這一過(guò)程中，當(dāng)然也有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在住房銷售疲軟的市場(chǎng)狀況下，把投資資金從住宅撤出，轉(zhuǎn)向新的投資熱點(diǎn)--商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。從購(gòu)買鋪面到接盤寫(xiě)字樓，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格從前兩年幾千元/平方米躥升至現(xiàn)在的幾萬(wàn)元/平方米，2011年商業(yè)地產(chǎn)不熱都HOLD不住。

從今年的購(gòu)買客戶來(lái)看，購(gòu)買住房客戶多以剛性需求和改善性需求為主，而往日的投資型客戶以及投機(jī)型客戶轉(zhuǎn)向購(gòu)買商鋪為主。

二、影響2011年德陽(yáng)二手房市場(chǎng)的主要因素

（一）宏觀調(diào)控的影響

2011年1月26日國(guó)家出臺(tái)新國(guó)八條，對(duì)房?jī)r(jià)的抑制起到了明顯的作用。

1、差別化住房信貸政策

（1）外地戶口限制貸款

戶口限制對(duì)購(gòu)買力的影響較大,外地人口買房要提供當(dāng)?shù)匾荒暌陨仙绫ＷC明或一年以上納稅證明，而這樣的客戶在政策之前基本上達(dá)到20%左右。雖然各地執(zhí)行有差異，但對(duì)于沒(méi)有執(zhí)行的一些區(qū)域也造成了客觀的影響。

（2）首套、二套貸款門檻提高、三套停貸

今年銀行貸款利率在不斷調(diào)整中，首套房利率由1.0倍上調(diào)到1.2倍，二套房由1.1倍上調(diào)到1.3倍以上；購(gòu)買首套住房，首付增加到3成，第二套住房，首付增加到6成，由于首付比例的提高，讓客戶的資金倍感壓力。這對(duì)改善性客戶影響很大，這樣的客戶在政策之前基本上達(dá)到25%左右。

由于二手房貸款按評(píng)估價(jià)計(jì)算，銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估價(jià)相對(duì)低于成交價(jià)，所以計(jì)算下來(lái)，貸款額有時(shí)還不能達(dá)到成交價(jià)的40%。使部分改善性客戶無(wú)法承受。三套房不能貸款，將一些投資性客戶拒之門外。

（3）各家銀行銀根緊縮，放款額度受到限制，嚴(yán)重影響房屋按揭。由于銀行每月限制放款額度，使按揭放款時(shí)間延長(zhǎng)，賣房人不愿等尾款時(shí)間太長(zhǎng)，而拒絕貸款。畢竟選擇一次性付款客戶的不多，因而就導(dǎo)致了成交量的下降。

2、商業(yè)地產(chǎn)交易費(fèi)用過(guò)高，投資者難以承受

在住房投資勢(shì)頭不大的情況下，很多客戶轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資，導(dǎo)致一時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)熱。于是主管部門采取相應(yīng)措施，提高稅率，目前德陽(yáng)市賣方的稅率已經(jīng)達(dá)到9.32%，雙方的稅費(fèi)合計(jì)已經(jīng)達(dá)到14.87%。鑒于市場(chǎng)潛規(guī)則，賣方凈得，所以讓作為買方的部分投資者無(wú)法承擔(dān)過(guò)高的費(fèi)用而選擇放棄。

3、稅收政策的調(diào)整

對(duì)五年以內(nèi)全額征收營(yíng)業(yè)稅，提高稅率對(duì)購(gòu)房者影響很大。目前5年以內(nèi)的二手房源達(dá)到60%以上，客戶對(duì)這樣房源的需求達(dá)到40%左右，由于稅收的增加導(dǎo)致部分客戶轉(zhuǎn)向購(gòu)買一手房，也有部分客戶由于稅收過(guò)高而放棄購(gòu)買，配房相比以前困難很多。目前中介行業(yè)的潛規(guī)則，是賣方凈得，賣房人把全部過(guò)戶費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給買方，無(wú)形中增加了購(gòu)房者的交易成本，使其購(gòu)房壓力增大。

（二）供求關(guān)系的變化

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2010年新建商品房存量80萬(wàn)平方米，在2011年1-11月份新增銷售面積大約200萬(wàn)平方米，銷售面積75萬(wàn)平方米，從全年的可售商品房來(lái)看，同比去年可售面積增加了256%。而需求量在經(jīng)過(guò)2009年-2010年兩年期間的大量釋放后，相當(dāng)于在供求關(guān)系上呈現(xiàn)出了反向走勢(shì)。

但是，德陽(yáng)最新規(guī)劃提出發(fā)展百萬(wàn)人口大城市，現(xiàn)階段城區(qū)人口總量距離離預(yù)期的人口發(fā)展目標(biāo)還有段距離，加上東汽、東鍋搬遷進(jìn)入德陽(yáng)，所以德陽(yáng)樓市的購(gòu)房需求量還是較大的，德陽(yáng)樓市的發(fā)展信心普遍還是很足的。

從整個(gè)德陽(yáng)開(kāi)盤的樓盤及可售面積來(lái)看，2011年下半年明顯呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，直接導(dǎo)致供大于求，增加了購(gòu)房者的選擇范圍。充足的房源，開(kāi)發(fā)商之間價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，購(gòu)房者觀望情緒的濃厚，購(gòu)房者已經(jīng)不再有往日的沖動(dòng)消費(fèi)，德陽(yáng)房?jī)r(jià)也正在逐步回歸理性。

（三）德陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化

德陽(yáng)屬于重工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)支柱的城市，消費(fèi)群體很大一部分來(lái)源于東電、東汽、二重三大廠。從某種程度上講，三大廠職工的消費(fèi)態(tài)度，很大程度地影響著德陽(yáng)樓市的消費(fèi)態(tài)度，二手房市場(chǎng)的銷售也受到影響。

三、對(duì)2012年德陽(yáng)二手房市場(chǎng)發(fā)展變化的分析展望

（一）國(guó)家政策對(duì)德陽(yáng)的影響

2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)極其重要，與百姓的利益也密切相關(guān)，因此國(guó)家的房地產(chǎn)宏觀政策也備受關(guān)注。近期國(guó)家對(duì)于2012年的宏觀調(diào)控基調(diào)是“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，為了市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，2012年的宏觀政策仍將以控制房?jī)r(jià)為主。

德陽(yáng)地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展必須融入當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展之中，在經(jīng)過(guò)一系列調(diào)控后，房?jī)r(jià)在逐步進(jìn)入合理的回歸線，處于三線城市的德陽(yáng)，房?jī)r(jià)還是在比較合理的價(jià)格內(nèi)，今后的房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)應(yīng)該處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)，長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看應(yīng)該穩(wěn)中有升。

（二）下調(diào)存款準(zhǔn)備金將意味著信貸政策的放松

2011年11月30日，中國(guó)人民銀行決定：從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這離央行上次2008年12月份下調(diào)存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)時(shí)隔35個(gè)月，也意味著自2010年以來(lái)的緊縮貨幣政策或正式轉(zhuǎn)向，而未來(lái)信貸可能進(jìn)一步放松，這對(duì)2012年倍感資金壓力的剛性需求客戶和改善性客戶無(wú)疑增強(qiáng)了購(gòu)買信心。

（三）德陽(yáng)住房需求

目前發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化人口達(dá)到70%-75%，中國(guó)近期規(guī)劃的城市化率將達(dá)到50%，德陽(yáng)規(guī)劃建設(shè)成為100萬(wàn)人口的宜居類城市，人口規(guī)模的擴(kuò)大，將意味著住房消費(fèi)的增大。德陽(yáng)一直處于快速發(fā)展中，隨著未來(lái)大型企業(yè)及外來(lái)人口的不斷進(jìn)駐，不僅帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加大社會(huì)就業(yè)率，同時(shí)住房需求也將不斷提升。因此當(dāng)?shù)刭?gòu)房剛性需求必占主導(dǎo)地位。其次，德陽(yáng)自身城市環(huán)境通過(guò)這幾年政府的用心打造，使得今日的德陽(yáng)市已發(fā)生翻天覆地的變化，非常適合居家生活，而周邊縣級(jí)地區(qū)老百姓也逐漸向德陽(yáng)市區(qū)移居。2012年高鐵建成后，德陽(yáng)到成都只有20分鐘的車程，通行時(shí)間堪比成都市內(nèi)自駕車一環(huán)到二環(huán)，據(jù)此估計(jì)，未來(lái)德陽(yáng)將會(huì)有大量高鐵沿線的外來(lái)人口入住。

(四)德陽(yáng)二手房市場(chǎng)前景

新建商品房在修建銷售后，無(wú)論有多新，不論是否住過(guò)，只要經(jīng)過(guò)一次買賣，都將變成二手房，“二手房”的概念是以交易而論之。城市發(fā)達(dá)到一定程度，二手房的銷售面積、銷售額將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一手房，這是客觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律所決定的。而德陽(yáng)目前處于成長(zhǎng)階段，二手房的銷售不及一手房的一半，德陽(yáng)二手房市場(chǎng)的成長(zhǎng)還有很大發(fā)展空間。國(guó)家的土地是有限的，隨著時(shí)間的推移，新建商品房的數(shù)量也是有一定限制的，在未來(lái)的德陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)，二手房將不斷增加，也將占領(lǐng)更大的房產(chǎn)市場(chǎng)份額。