第一篇：甲級寫字樓標準

甲級寫字樓的結構建筑學設計和視覺都是優質，他多數都成為當地的地標，租戶置身其中富有成功感和力量。對于“甲級寫字樓”、“5A級寫字樓”等名詞大家并不陌生，通常被用來形容或描述一個寫字樓的品質等級，那么這樣的評級標準是否科學呢？其實所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，行業中并沒有固定標準或成文的規定，到底什么樣的寫字樓才算做甲級寫字樓，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。

相比之下，如果用5A作為衡量一個寫字樓品質等級的話更加有點勉強了，5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質等級，“5A”指的是一個寫字樓產品的智能化水平，與寫字樓品質有一定關聯，但絕對不是劃分寫字樓等級的標準，“5A”僅僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低，對寫字樓品質有一定的影響，但是決不能說“5A”級寫字樓就是甲級寫字樓或者是品質最好的寫字樓，因為影響寫字樓品質的因素很多，比如寫字樓的區位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個方面而已。

那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。過去也有3A及寫字樓的說法，即：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（樓宇自動化）中；

近幾年隨著高科技智能控制系統在寫字樓領域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨立的控制子系統，發展成為今天的“5A”。如果用“5A”評價寫字樓的品質等級的話，是一種概念理解上的誤區，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話，那更是一種很不專業的說法。

建筑標準

甲級寫字樓的內涵，包括有如下元素： 1.位置于中心商業區CBD內

2.有完善的中央空調充足數量及合理分布的升降機和電梯服務 3.甲級專業物業管理 4.樓層間隔等恰當 5.樓底凈高在2.8米

6.每層建筑面積最少1千平方米 7.有零煩惱的停車場

標準參數

頂級

辦公部分需超過50000平方米 參加《標準》制定工作的第一太平國際物業服務有限公司成都分公司有關負責人告訴記者，頂級商務寫字樓地理位置要在商務區相對集中的核心區域。

建筑：其辦公部分需超過50000平方米，每層建筑面積必須保持在1500-2000平方米。構架：寫字樓的大堂應寬敞、挑高三層或以上；架高地臺≥15厘米；除地臺外的層凈高2.7米及以上；通道寬2米及以上。

停車：按大廈總建筑面積計算，每150平方米配置一個停車位，專用地上、地下停車場應設有自動計費系統和防盜安全系統。

電梯：按照大廈總建筑面積計算，每部客梯服務面積不超過4000平方米；等候時間不得超過30秒；客貨分離，貨梯至少兩部，有先進的智能控制系統。

安保：“產權只租不售，實行單一產權。”據有關負責人介紹，需有24小時保安服務和維護服務，以及商務配套等。頂級寫字樓還必須有貨物專用通道和殘疾人通道等，建成后1至2年內的入住率不能低于70%。

甲級

電梯等候時間不超過40秒

建筑：其辦公部分應超過20000平方米，每層建筑面積不低于1000平方米。1-2年內的入住率不低于65%。

電梯：根據《標準》，甲級寫字樓的電梯內應有高檔裝飾；按大廈總建筑面積計算，每部客梯服務面積不超過5000平方米；等候時間不超過40秒；客貨分離，貨梯至少1部；有完善先進的智能控制系統。

構架：甲級寫字樓的建筑規劃大堂寬敞、挑高三層或以上；架高地臺≥15厘米；除地臺外的層凈高為2.7米左右。

停車：按大廈總建筑面積計算，每150-200平方米配置一個停車位；配備專用地上、地下停車場；地下停車場應設有自動計費系統和防盜安全系統

乙級

24小時內提供維修服務 “目前成都地區的高等級商務寫字樓入住率都達到了90%以上。”來自“六大行”之一的仲量聯行測量師事務所(上海)有限公司成都分公司相關負責人表示，乙級商務寫字樓入住率不能低于50%。

建筑：其辦公部分應超過10000平方米，單層凈面積不低于800平方米。

構架：除地臺外的層凈高不低于2.5米，按大廈總面積計算每300平方米應配置一個停車位。

電梯：按大廈總面積計算每部客梯服務面積不超過6000平方米，速度不低于3米/秒。安保：物業管理應聘請國內知名物業管理公司或本地優質物業管理公司，并提供24小時內的報案服務和維修服務。

由此可看出，若我們要在即滿足甲級寫字樓的標準又節約成本和利于銷售的情況下，建議本項目的寫字樓單層面積在1200平方米左右，這樣按公攤30%的情況下，辦公部分的面積為840平方米，即可分為4個轉角位置120平方米的大戶型及其他6個60平方米的小戶型。標準層單層層高在3.2米-3.5米之間（無中央空調情況下）或3.5米-3.9米之間（有中央空調情況下），這樣在扣除梁高及設備所需管道后，裝飾完成面能滿足在2.7米-2.8米之間，不會讓人顯得特別壓抑。走道寬度在1.5米-1.8米之間，即降低了公攤又不會造成擁擠。電梯數量在5-6部左右（含一部貨梯），使上下班高峰期不會消耗過長的時間在等電梯上，且根據我們的考察成都多數甲級寫字樓的電梯品牌都選用的一線品牌。大廳高度挑高三層即10米左右，彰顯高貴大氣。在裝修風格上，大廳地板及墻面盡量采用天然石材，標準層的公共部分可鋪地毯，即端莊又節約了成本。外立面可采用大塊的玻璃窗加裝飾線條。

第二篇：甲級寫字樓標準

甲級寫字樓的結構建筑學設計和視覺都是優質，他多數都成為當地的地標，租戶置身其中富有成功感和力量。

國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國

際化；24小時寫字樓；人性化：空間的舒適性和實用性；數字化；節能化；便捷的交通和商務化。

電梯：電梯等候時間不超過40秒，根據《標準》，甲級寫字樓的電梯內應有高檔裝飾；按大廈總建筑面積計算，每部客梯服務面積不超過5000平方米；等候時間不超過40秒；客貨分離，貨梯至少1部；有完善先進的智能控制系統。構架：甲級寫字樓的建筑規劃大堂寬敞、挑高三層或以上；架高地臺≥15厘米；除地臺外的層凈高為2.7米左右。停車：按大廈總建筑面積計算，每150-200平方米配置一個停車位；配備專用地上、地下停車場；地下停車場應設有自動計費系統和防盜安全系統。

什么是5A智能化？ “5A”是指OA（辦公智

能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

過去也有3A及寫字樓的說法，即：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（樓宇自動化）中，近幾年隨著高科技智能控制系統在寫字樓領域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨立的控制子系統，發展成為今天的“5A”。

設計與設施

國際甲級寫字樓作為國際企業商務辦公的首選。在產品設計和硬件設施配套方面，均要體現國際前瞻的設計理念和科技的創新。以滿足市場細分條件下，越來越成熟的客戶需求。因此，一座地標性國際甲級寫字樓，首先在產品外觀設計上應該有其獨特的文化氣質與個性。另外在建筑

類型、抗震等級、辦公空間、標準層高、標準載荷、供電系統、空調系統、電梯系統、5a智能化系統的配置以及泊車位的數量方面均應達到業內的最佳標準。上述硬件配置水平將直接影響到寫

字樓后期運行的舒適度。對于持有型寫字樓物業來講，更多的采用節能型的設備，能夠很大程度降低自己后期的運營成本，使自身的可持續發展力變得更強。

在裝飾裝修方面，產品外立面、大堂的高度面積與裝修風格的協調統一，電梯間的裝飾與光感，辦公間、走廊與衛生間的裝修標準，綠色生態空間的設置以及辦公環境是否節能、環保、均直接或間接的影響到商務人群的辦公舒適度，成為辦公人群新的需求趨勢。

規模與配套

評價國際甲級寫字樓的品質不能孤立的考慮項目本身，它與周邊環境是一個密不可分的整體。所以這里所說的規模，不僅是指建筑本身體量比較大，而且更強調其規模的伸展力及拓展性。因為寫字樓的客戶比較看重知名企業的群聚效應，即國際性旗艦客戶與其帶來的高品質租戶的組合，這是形成商務氣氛的基本條件。更重要的是項目與周邊的其他建筑群共同組成區域商務環境，即項目周邊必須要有強大的綜合業態配套，形成一個集寫字樓、公寓、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心等于一體的泛商務綜合體。從而創造出較高的商務容積率。一個寫字樓如果沒有相當的建筑體量和規模化的配套設施，難以稱得上是真正的國際甲級寫字樓。因此，商務容

積率直接決定了寫字樓產品價值的高低。

另外，國際甲級寫字樓應該有自身齊全的商務配套、生活設施，如職工餐廳,同時配置適當規模的高檔餐廳,還有能夠提供多項服務的商務中心,多功能廳/會議室、郵局、銀行、票務中心、小型商場、診所、快遞服務等。總之，一個稱得上國際

甲級寫字樓的物業，其自身配套和周邊商業設施應當能夠滿足入駐企業在日常辦公和生活品質上的需求。

業權與物業

真正的國際級甲級寫字樓大多數為單一業權。過去我們看到了分散業權為寫字樓后期管理維護上帶來的諸多弊端。這也是目前市場上大多數甲級寫字樓產品無法良性永續經營的癥結所在。因此保持物業單一業權在彰顯開發商資本實力的同時，作為商業地產成熟運營的重要標志，將直接關系到寫字樓今后整體的品質與發展命運。

寫字樓物業管理主要分為策略管理和運行管理兩個部分：物業策略管理的任務就是，制定項目總體物業發展戰略計劃，進行持有評估分析，進行物業更新改造和大修的決策，監控物業績效，管理和評價物業運行管理，定期進行資產的投資分析和運營管理分析，制定并執行組合投資戰略，設計和調整物業資產的資本結構。而物業運行管理的任務，則是通過對寫字樓物業的日常維護和管理，充分有效地發揮整個系統的功能，并通過租務管理，為業主取得穩定的租金收入。而租務管理，則是收益性物業運行管理的核心內容。租賃的策略、租戶的選擇、租金的確定與調整、租約的制定都是收益性物物業運行管理中租務管理的基礎工作。

因此，聘請行業經驗豐富的國際知名品牌物業公司負責項目的物業管理，采用國際一流的酒店式管理模式，可以為客戶提供星級物業管理及一系列外延服務。良好的物業管理服務將為企業節約使用成本，實現商務集約化和低成本化；也是寫字樓保值和增值的重要環節。

升級與趨勢

甲級寫字樓應該在產品設計施工之初就為將來發展預留出足夠的“可改造區間”。根據各行業客戶在需求方面的差異化，對于一些硬件設施或者特殊的部位做到設計預留，并根據客戶的后期的需求來加以完善；以保證產品在未來的市場發展中保持持續升級的能力，才真正算得上是“成長型寫字樓物業”。譬如，金融企業會對備用發電機、備用電源、空調系統等的要求較高；而it企業則對通訊設備、樓板載荷、24小時空調機房等方面有著特殊的需求。因此，在行業客戶細分的今天，行業的多元化導致的需求差異化是促使寫字樓市場日趨成熟化和專業化的重要標志。

在寫字樓經濟走向繁榮的今天，工作的環境、項目的管理和可持續發展問題已經逐漸成為業內關注的新課題。而對于辦公人群而言，環保問題、工作的空間和辦公舒適度則成為被關注的熱點。

綜上所述，國際甲級寫字樓建筑的意義已經不僅僅是建造一座高端辦公場所那么簡單，開發商要真正體現出“以用戶為本”的原則；力爭在各項競爭力指標方面都趨于完美，最終讓自身開發的寫字樓產品以前瞻的設計理念、頂尖的產品元素、至臻的管理服務、永續的市場經營來成功地打造出商務辦公新的巔峰。

第三篇：甲級寫字樓層高分析

前提 甲級寫字樓,柱距8.4米,預測梁高650~750mm,戶式中央空調（VRV多聯機系統）無新風

梁下至吊頂空間垂直分布：電纜橋架或管線100mm,空調室內機風管200mm,消防噴淋管線100mm,吊頂50mm,共計約1150mm（含梁高及建筑面層）

結論：建筑層高下限3.6米，高端做法3.9米。室內凈高2.4米以上

風機盤管式中央空調 有新風

梁下至吊頂空間垂直分布：電纜橋架或管線100mm,空調風機盤管及新風管道350mm,消防噴淋管線100mm,吊頂50mm,共計約1300mm（含梁高及建筑面層）

結論：建筑層高下限3.9米，高端做法4.2米。室內凈高2.6米以上。

第四篇：甲級寫字樓物業管理方案模版

甲級寫字樓物業管理方案

物業概況（按照物業具體地理位置、周邊設施、具體情況及環境風格描述）

______________位于_______________，周邊

周邊設施_______，交通便利，地理條件優越。

______________由____________開發建設，占地面積______平方米，總建筑面積_________，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監控設施，配有___臺電梯。

編制依據（按照國家或建設部等有關法律規定以及當地有關規定）※ 《浙江省物業管理服務收費暫行辦法》 ※ 《杭州市物業管理條例》

※ 《杭州市物業管理服務收費管理辦法》 ※

樓書

※ 浙江XX物業管理有限公司質量手冊及其他規定 管理目標（按照物業具體情況描述）

為充分體現開發商建造________的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江XX物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對__________（小區）實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內達到（地區）物業管理優秀示范大廈標準，三年內達到全國物業管理優秀示范大廈標準。

管理原則

為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務第一、管理從嚴的原則：

“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則： 在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主（租戶）的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

（三）物管為主、多種經營的原則：

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主（租戶）服務。

管理辦法

（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。

（二）成立

（大廈）管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。

（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為

（大廈）組建一支高素質的物業管理隊伍。

（四）導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。

（五）嚴格遵守《杭州市物業管理條例》等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。

（六）運用CS系統（顧客滿意戰略），建立富有親和力的管理和服務模式。

（七）采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

（八）運用CIS系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。

（九）依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

物業管理服務項目

（一）公共服務項目（全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費）：

1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；

3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養；

4、公共綠地園藝的培植和保養；

5、室內公共場所綠化擺放養護；

6、對大廈的各類資料進行管理；

7、未裝修房屋通風、打掃等服務；

8、電話及訪客留言轉告；

9、雨傘、雨衣臨時借用；

10、節日環境布置；

11、重要時刻提醒服務；

12、代訂報刊、信件收發；

13、代聘鐘點工服務；

14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費；

15、代叫出租車；

16、代辦保險；

17、義務安全用電常識宣傳。

（二）有償專項服務項目（可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務，具體價格在業主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：

1、大廈內物品搬運；

2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；

3、機動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內系統維護服務；

5、提供小型商務會議場所及服務；

6、商務中心服務；

7、辦公區域綠化供應及代為養護；

8、辦公區域報警系統維護及接警服務；

9、辦公區域設備設施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機票；

11、代訂代送飲用水。具體方案

大廈的物業管理由早期物業管理介入階段（物業預售至交付前三個月）與前期物業管理實施階段（物業交付前三個月至業主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。

第一階段：早期物業管理介入階段

從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。

一、管理內容：

1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據；

2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；

5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見；

6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；

7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；

8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；

9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見；

10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通；

11、參與開發商物業竣工驗收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

2、學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量；

3、制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；

4、參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

第二階段：前期物業管理階段

前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案

為確保大廈的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，為日后物業管理工作的展開奠定基礎，物業接管前必須進行嚴格的驗收工作。物業接管驗收標準作業程序

（一）、管理內容：

1、了解物業建設的基本情況，與開發商及時溝通，確定接管驗收時間；

2、編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排；

3、與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

4、與開發、施工單位一起，對物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準；

5、與開發、施工單位聯合進行物業交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；

（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設施設備；（4）核對、接收各類標識。

（二）管理措施：

1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；

2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；

3、掌握物業驗收的標準和程序；

4、制定接管驗收規程，按程序辦理接管驗收手續。

二、業主入伙管理方案

在辦理業主入伙手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業主入伙工作的管理。

（一）管理內容：

1、準備業主領房所需資料；

2、布置業主入伙現場，為業主辦理領房手續提供一條龍服務；

3、按領房流程辦理領房手續：

（1）憑業主所持的入伙通知單和各類必備證明，發放交房資料；（2）陪同業主驗房，辦理領房手續；

（3）收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用；

（4）對驗房交接中發現的房屋質量問題，經業主確認后，填寫《業主驗收交接表》，并與業主約定時間，及時解決。

（二）管理措施：

1、制定《業主領房程序》，準備各有關所需資料；

2、按照業主領房程序，安排工作流程；

3、策劃業主入伙現場布置方案；

4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見；

5、按規定辦理業主入伙手續。

三、治安管理方案

在大廈物業管理中，適當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

（一）管理內容：

1、常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務： ? 禮儀服務；

? 維護出入口的交通秩序；

? 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；

? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈； ? 夜間對外來人員進行詢問和登記； ? 嚴禁攜帶危險物品進入大廈；

? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； ? 為業主提供便利性服務。（2）巡邏崗的任務：

? 按規定路線巡視檢查，不留死角；

? 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； ? 對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范； ? 對大廈及樓宇安全、防火檢查； ? 裝修戶的安全檢查；

? 防范和協助公安部門處理各類治安案件； ? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

2、技術防范：

應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安情況實施24小時監控，以確保安全。

（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現場處理。

（2）值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。

（二）、管理措施：

1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心；

2、強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習；

3、加強保安人員的行為規范教育，服裝統一，佩證上崗，語言文明，舉止得當；

4、嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量；

5、監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好；

6、保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

四、消防管理方案

消防管理是物業安全管理的重點，因此要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。

（一）管理內容：

1、做好消防監控中心的管理；

2、做好消防設施、器材的管理；

3、保持消防通道的暢通；

4、加強裝修期間的消防安全管理；

5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；

6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

7、防止電器短路等引發火災因素。

（二）管理措施：

1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

2、制訂消防事故處理預案，防患于未然；

3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

5、做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

6、制止任何違反消防安全的行為；

7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳授消防知識；

8、發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

五、綠化保潔管理方案：

綠化保潔直接關系到大廈形象及業主工作環境，也是測定環境質量的一個重要指標。

（一）管理內容：

1、綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。（1）根據氣候，給花木適量澆水；

（2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；（3）制定預防措施，防治病蟲害；

（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；

（5）對大廈內部公共場所進行綠化布置和養護；（6）定期對建筑小品進行修飾；

（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養護完好。

2、清潔衛生：通過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

（1）根據材質選擇最佳保養方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔；（2）公共衛生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味；（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；

（5）大廈各公共區域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現象，隨時清除各類污漬、積水；（6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；（7）定期進行外墻清洗；

（8）各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；

（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對違反環境衛生管理規定的行為進行制止。

（二）管理措施：

1、建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規范操作；

2、加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護；

3、落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%；

4、強化行為規范管理，服裝統一、標識齊全、言行文明。

六、房屋及公共設施設備管理方案：

房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業的使用年限及使用安全，直接關系到業主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

（一）管理內容：

1、房屋公共部位管理：根據現狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。（1）業主已領房：

? 房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，并建立業主檔案； ? 加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；

? 裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。（2）空關房（含業主托管房）： ? 管理處應每月通風打掃一次；

? 對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發現問題或盡快處理，或及時通知業主。（3）公共用房

?做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。

2、設備設施維護：

（1）公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修；（2）公共衛生設施每周檢查一次；

（3）水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次；

（4）電梯機房，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；（5）中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

（7）智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案；（5）對業主（租戶）自用水電設施報修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

（二）管理措施：

1、加強裝修戶管理，督促業主做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護；

3、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態；

4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代；

5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄；

6、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。

七、娛樂設施管理方案（視大廈具體配套設施而定）

確保健身娛樂設施的安全使用，為業主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環境。

（一）管理內容

1、每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查：

（1）活動設施有無破損，有無因破損產生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環、螺絲的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用；

（3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；

（4）網球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網、球架等有無破損和松動，是否牢固；

2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復的，按手續申請報廢；

（二）管理措施

1、小區設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權；

2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。

八、水系使用管理方案（此項內容視具體配套情況增減）通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節省管理成本。

（一）管理內容

1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；

2、定期清潔蓄水池，保持水質潔凈；

3、專人管理蓄水池，定時開放。

（二）管理措施

1、測算水系運行成本，結合小區實際，制定使用規定；

2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；

3、按規定操作，發現異常，及時報修。

九、財務管理方案： 通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。

（一）管理內容：

1、加強現金收支管理；

2、搞好財務核算；

3、及時統計物業維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好預算和決算工作；

5、認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷；

6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。

（二）管理措施：

1、根據財務法規政策，制定財務管理制度；

2、財務人員持證上崗，規范操作；

3、抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質；

4、加強成本控制；

5、加強財務監督和財務檢查。

十、質量管理方案：

導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助

于實現決策、計劃與控制、協調的結合，實現既定的質量目標。

（一）管理內容：

1、參照ISO9000質量體系標準要求，制定大廈質量工作計劃；

2、實施所制訂的工作計劃和措施；

3、對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題；

4、根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

（二）管理措施：

1、抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識；

2、制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處；

3、接受公司對大廈管理工作的現場指導；

4、配合公司開展質量體系審核，發現問題及時糾正，對系統性的問題制定整改方案。

十一、檔案資料管理方案：

加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續性和規范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯系。

（一）管理內容：

1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；

2、業主檔案：所有業主購、租房合同（復印件），業主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；

3、財務檔案：逐年形成的園區財務收支報表、物業維修基金使用報表等；

4、文件檔案：有關物業管理法規政策、公司文件等；

5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。

（二）管理措施：

1、制定檔案制度，并嚴格執行；

2、專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業主隱私，保守秘密；

3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；

4、逐步實現智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。

十二、人力資源管理方案

一流的物業需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。

（一）管理內容：

1、按照合理的人才結構，配置各類人才；

2、任人唯賢，量材錄用；

3、開展業務培訓，全面提高業務素質；

4、進行業績考核，優勝劣汰。

（二）管理措施：

1、制定崗位責任制，做到責、權、利分明；

2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；

3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業主服務的觀念和企業的品牌意識；

4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合；

5、全面考核，做到公開、公平、公正。

智能化系統的管理和維護

（一）建立一支設備運行及維護人才隊伍

將組建一支精干的設備運行及維護專業技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位（如系統設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護。

（二）管理人員的業務素質培訓

對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

（三）建立設備技術檔案

對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。

（四）建立設備運行檔案

建立對消防監控系統的實時運行檔案，使操作人員對系統的正常運行了如指掌，并對系統的報警信息作正確的分析及存盤。

（五）建立供貨商檔案

對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等，并與供貨商、制造商保持聯系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代。

（六）日常巡視與定期保養 日常的巡視檢查是及時發現問題的最佳途徑，而定期維護是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養相結合的辦法以確保設備安全運行。

機構設置及人員配置

（一）物業管理機構設置及人員配備

1、機構設置

根據_________物業管理的需要，現對物業管理機構的設置和人員的配備作如下安排： 此為工程部分

第一節 任務和崗位設置

一、任務

工程部是實施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創造安全、文明、舒適、方便的商住環境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。

工程部的職責范圍如下：

1、負責大廈電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的運行管理，維護保養和故障檢修；

2、負責大廈公共設施、設備的維修保養；

3、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務；

4、負責大廈外派工程的監管工作。

5、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。

二、工程部架構圖（A座）工程人員結構圖

人員配置說明 項目負責人： 1人

工程專業工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)綜合維修班：15人 領班:1人（兼維修）綜合維修工:15人 設備運行：8人 領班:1人（兼維修）運行工:7人

配電室值班電工：16人 領 班: 1人（兼值班）BC座配電室 8人 DE座配電室 8人 庫管 1人

共計 44人

第二節 崗位職責

一、工程部經理崗位職責

1、負責組織開展大廈工程設備的維修、養護、運行、管理工作。

2、負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業務培訓，監督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。

3、協助物業公司完成所交辦的各項工作。

二、主管崗位職責

1、在工程部經理的領導下，管理本系統的員工和所轄設備。

2、制訂并監督執行本系統的設備定期保養規定及技改項目方案

3、制訂本系統員工的安全教育和業務培訓計劃。

4、填寫本系統的操作要求和工作指令。

5、提出本系統的備倉計劃，協助采購專業性較強的工具或零件。

6、負責與相關業務主管部門進行業務聯系，負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。

三、領班崗位職責

1、在項目主管領導下，對所轄設備及員工進行管理。

2、安排執行所轄設備的定期保養規定及參與執行有關的技改項目。

3、監督執行本部門的工作指令，負責跟進工程單的作業情況。

4、定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業務知識的交流。

5、做好本班組的技術檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄。

6、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。

四、電工崗位職責

1、在電工值班時應留意變配電室高、低壓設備的運行情況，填寫 各種相應記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數。

2、必須按照安全操作規程操作，在值班時間內值班人員對變配電 室設備負有監視、維修、保養、操作及事故處理并上報上級領導的責任。

3、員工必須嚴格執行供電局頒發的規章、制度。嚴格遵守公司制 定的各項規章、制度。

4、熟悉公司所轄范圍內各用電系統的運行方式，掌握主要設備的 性能及故障處理。

5、保證機房內的環境衛生。

6、管理好固定資產，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工 作、保衛工作、防火工作。

五、水工崗位職責

1、自覺遵守公司及工程部制定的各項規章制度，服從公司各級領 導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。

2、負責物業轄區內的上下水、采暖、空調、送風及各種管道的正 常運行與維修保養工作。

3、做好所屬設備的維修、保養工作，保證冷、熱及采暖系統的正常運行。

4、做到日有日檢，周有周檢，發現問題及時匯報并處理，當班發 生的問題不得交班，應配合下班完成修理任務。

5、認真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料 及工時報本部主管領導。第三節 內部管理規定

一、值班規定

1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。

2、值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調配，執行當值主管的工作指令。

3、值班員工必須嚴格執行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發現隱患，迅速扣除故障，保證設備安全運作。

4、值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫。

二、交接班規定 交班人：

l、必須在交班前認真填寫好交班記錄，寫明運行情況及發現的問題，準確無誤地寫明問題現象、解決辦法、建議并轉達上級對 員工下達的指令。

2、工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。

3、做好交班前的一切準備工作，整理現場，做好環境衛生和設備衛生，為下一班工作創造有利條件。

接班人：

1、接班人在接班前4小時內嚴禁飲酒，否則嚴禁交接班。

2、應提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。

3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認無誤后，由接班人簽字后方可離崗。

4、在交接班期間發生的設備問題，應立即停止交接班，并由交、接班人遠共同協力解決，同時上報本工種領班和當值主管。

三、運行記錄管理制度

1、所管轄系統巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業公司存檔。

2、設備月度檢查保養表填好后交領班，項目經理審查后每月交物業公司存檔。

3、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。

第四節 設備設施管理

設備設施管理的主要內容有：

1、確保能源的供給及有效地控制能耗

2、建立日常保養和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄

給排水系統設備的維護管理 給排水系統是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設施等。（1）加強巡視檢查，檢查范圍包括室內外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。

① 水工工作職責之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發現問題，及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。

② 水箱清洗消毒，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應由專業清潔公司進行。

（2）若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應事先與物業公司溝通，說明停水原因和停水時間。

（3）定期對泵房內水泵、管道、電機等進行日常維修保養。（4）要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。

（5）室外管道、水表、閥門等需定期養護，減少銹蝕。在冬季來臨 之前，做好保溫防凍工作。

（6）每年對化糞池進行2-3次清掏，以保證管線通暢。

（7）每年對各管線節門，水泵壓一次盤根，各節門水泵螺絲上機油一次。

供電系統的維護管理

配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規定。

1、配電室施行“三鐵”管理。鐵門 鐵柜 鐵窗。各種高壓設備配件，高壓安全用具嚴格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據，每年按照規定對上述備件用具送供電局進行耐壓檢測。

2、嚴格實施要害部門的門禁制度，未經項目經理或主管批準任何非本崗位人員一律禁止入內。

3、配電室的全部機電設備，由專業技術人員負責管理和值班。送 停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。

4、建立運行記錄，每年進行兩次全面停電設備大修維保，解決處理平時記錄以及大修時發現的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。

5、供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標 示牌，非有關人員絕不能動。

6、嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛生制度。

7、嚴格執行供電局頒發的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關事項的規定。

8、在大風、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設備的巡視，當發生事故時，應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，并及時做好記錄。

9、操作檢修時必須按規定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套 等。

空調系統管理

一、風機房管理規定

1、嚴禁無關人員進入機房內。

2、風機房設備由空調專業人員負責維修、維護及日常巡查。

3、風機房內必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。

4、進入風機房維修必須注意用電、防火安全。

5、空調員工定期巡查風機房，發現問題及時修理，并記錄在檢查表上。

二、空調系統檢查巡視內容

1、設備巡查

（1）巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現象。（2）巡查設備是否在規定時間內運行或停止。

2、空調機房

（1）主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。

（2）巡查水泵運行狀態，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現象，檢查閥門等設備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

3、水塔、水箱檢查

（1）涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風扇運行時是否發出噪音，風扇起動電柜有無故障指示。

（2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。

4、風機等檢查

（1）新風機：檢查運行時有無發出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口的風量是否足夠，塵網有無堵塞，電梯廳盤管塵網是否干凈，運行有無噪音。

（2）分體機：運行時有無發出噪音，制冷能力是否良好，塵網有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。

三、空調系統運行管理規定

1、空調系統的設備運行由空調專業人員負責，電工主管進行監督。

2、每班當值人員定期巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行參數記錄在空調系統運行表上，未經主管批準，不得擅自更改運行參數。

3、按大廈空調運行時間表準時啟停空調系統。

4、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節能方法。

四、空調系統維修保養規程

1、空調專業人員負責大廈空調設備的維修，并按空調系統保養計劃做好設備保養。

2、專業主管每年12月制訂下的空調系統保養計劃，并負責組織實施。

3、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。

4、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業規定，配備滅火器施工。

5、系統維修保養工作結束后應填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。

五、中央空調系統應爭處理方案

（一）冷水機組

1、巡查發現運行中的冷水機組故障，應立即停止該機，轉開備用電機。

2、發現故障的技工將情況報告專業主管并聯系設備保養公司維修。

3、設備保養公司接通知后，辦公時間內4小時內到場維修，非辦公時間12小時內到場維修，并在事后做維修報告。

（二）水泵

1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。

2、發現故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

3、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

（三）涼水塔

1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。

2、發現故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

3、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

（四）管網系統

1、發現管網管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。

2、采取相關措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。

3、對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發現集水坑水位過高，則需關閉排水口。

4、報告專業主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。

5、事件發生后，將情況通知物業公司及相關單位。第五節 維修管理細則

（一）工程部入戶維修流程圖

維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到維修問題及時解決，把業主的困難當作自己的困難，方便業主是維修工作的惟一準則。具體要求如下：

1、接報修

（1）、接報修時先講：“您好，維修班XXX，先生（小姐）有什么事情請講”；（2）、記錄好報修內容、棟號、如預約維修記錄好約定時間。

2、從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應在10分鐘內到達業 主家；

3、敲門、按門鈴

到達業主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應，應間歇 10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續按或是按住不放。

4、業主開門后，應招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業主維 修事項，得到業主認可后：（1）、脫鞋或帶鞋套進入；

（2）、在業主帶領下進入維修房間，不隨意走動。

5、修理

（1）、電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規定”進行；

（2）、在修理當中必須移動有關物品時，應先征行業主同意，并小 心輕放。

6、清場

（1）、在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得 將工具、用具等隨意放在業主房內的臺面、地面上；（2）、工作完畢請業主驗收，并將移動過的物品放回原處，清理現 場。取得業主認可后，填寫維修工作單，由業主簽字確認。（3）、禁止收取業主的禮物禮品，離開房間時與業主道別。

（二）其他區域維修管理

維修人員除上述直接為業主服務時需達到的服務規范處，在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進行定期巡視，并做好記錄。

1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈

罩完好。北大堂吊頂發現不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統一維修，作業時必須使用安全帶，工作程序必須遵守高空作業有關規定。

2、污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴重的要用吸糞車進行吸取，保證無污水外溢現象。

3、天頂面定期進行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。

如發現滲漏嚴重應及時報請專業施工隊修復，石材層面如破損開裂應及時給予修復.第六節 緊急情況處理方案

（一）水工緊急情況處理

1、跑水事故預案

發生跑水時,工程人員應及時趕赴現場,檢查跑水情況,關閉泄漏點最近上級截門、閥門進行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復正常供水。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應。處理完畢做好相關記錄,并將處理結果反饋領導。

2、在遇到消防、噴淋系統欠壓、起泵時應立即報與專業領班組織人員進行檢查，并與消防中控室等相關部門聯系，查明原因具體處理。

3、在發生突發事件處理的同時通知物業公司發放通知。

4、在突發事件處理完成后，應認真填寫相應記錄，要求詳細清楚。

（二）電工緊急情況處理

1、電器火災故障處理預案

遇到電器故障引起的火災時，應立即切斷電器設備電源，利用現場滅火器材控制火勢，并及時通知保安部消防控制中心及上級領導。當保安部人員到達時應協助滅火，并做好現場配合如臨時照明，用電等。機房值班人員按消防要求啟動相應設備如排煙風機 消防水泵等。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。

2、電器事故（停電 跳閘）處理預案

值班人員在值班時，如遇到電器事故，應首先根據報警和中央信號盤指示及時準確判斷故障點。向主管領導匯報，根據指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴大和拖延停電時間。事故處理后，要先查明事故原因，并做好相應記錄。

3、觸電事故緊急處理預案

如遇危害到人身或設備安全事故時，應先處理事故，后向有關領導匯報。1)脫離漏電物體 大廈內發生人員觸電事故時，首先應及時準確的斷開漏電物體電源開關。（同時防止觸電人員脫離電源后的二次傷害）。然后對觸電人員施救。當無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。2)觸電人員急救

首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微后仰，放松傷者領帶腰帶，保持呼吸通常。打電話報120或999。當觸電者無呼吸時，對其進行人工呼吸。無心跳時，對其進行胸外積壓。當觸電者呼吸心跳都停止時，如傷者無明顯致命外傷，在醫務人員到來之前不能停止救助。醫務人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協助醫務人員進行救助，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。

4、電梯緊急事故處理預案 電梯困人事故處理預案

1）工程維修人員在接到報修后,應立即組織相關人員到達現場。首先確認電梯轎廂位置(根據樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。

2）詢問轎廂內是否有租戶或客人,安撫被困人員。3）關閉故障電梯總電源。

4）用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協助乘客離開轎廂

5）當電梯遠離平層位置時應進入機房,按照操作規程盤車,使電梯轎廂到達最近樓層,救出被困人員。電梯進水事故預案

1）當樓層跑水而使井道或底坑進水,應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯總電源 2）通知電梯公司前來,為電梯做進水進行緊急處理,并提交情況及處理報告 電梯特殊故障處理預案

遇到工程人員無法處理的復雜故障時,應關閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應對事故處理過程進行記錄備案,并上報領導提交書面事故報告。

（三）火災處理應急方案

1、報警程序

一旦發現火災苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態時，每一位員工都有責任立即向消防監控室報警，請其查明原因。

發現火情的人應保持鎮靜，并立即采取各種滅火措施：（1）立即通知消防監控室。

（2）采用電話報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，是否有人

被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，并注意傾聽監控室的補充詢問，認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。（3）不要在火場附近區域高叫“著火了”，以免造成混亂。

2、工程各系統配合滅火工作程序

在接到火情通知后，立即檢查本部門各個控制系統崗位，啟、閉消防設施達到自動滅火狀態；組織本部員工義務趕赴火場，撲滅火災；組織本部員工義務負責處理火場區域的水電等技術問題。其他系統工作人員要做到：

（1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場附近的電力運行情況，隨時準備切斷火場的電力供給，當接到切斷火場電源的指令后，應立即按指令控制設備。（2）電梯監控：接到火情通知后，立即將消防電梯降到首層，并親自控制，專供滅火工作使用，同時停止火場區域的其他電梯的運行。

第五篇：寫字樓標準

名家專欄 : 辦公樓宇結構分類及分類標準的研究[20040216]

發布者 Ivy 在 2004-02-12 13:35:32(1745 閱讀過)

辦公樓宇結構分類及分類標準的研究

目前，社會上對辦公用房物業檔次的看法并不完全一樣，業內或政府管理部門目前也沒有評定辦公樓分級的客觀依據和統一標準。其實，辦公用房的分類及標準對于我們進行物業經濟學的結構性分析、項目投資決策、市場營銷、物業管理和統計工作都是至關重要的。如果缺乏一個客觀的分類標準，往往會在工作中帶有很大的主觀性和盲目性，進而造成決策和判斷上的偏差。因此，進一步加強對辦公用房結構分類

及分類標準的研究無疑具有重要現實意義。

一、辦公物業的分類

辦公樓是從事生產、經營、咨詢、服務等管理人員(白領)辦公的場所，它屬于生產經營資料的范疇。

從辦公樓宇物業形態的發展變化過程來看，可分如下階段：

1、傳統辦公樓

兩大特點：立足于自然通風和采光，以小空間為單位，排列組合而成。

這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結構，較小的開間和進深尺寸。如：3.6—4.0米的開間、5—8米的進深等，層高一般也在3.6米左右。

建筑向高處發展以后，產生了鋼筋混凝土的框架結構，但是使用空間仍按傳統的模式，仍屬于傳統辦

公樓的一種。

傳統辦公室的優點：私密性強，工作者可自行控制工作環境(燈、百頁窗、家具布置等)。

傳統辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。

2、早期的現代辦公樓

特點：大空間。

這種模式的積極意義是：追求實效。

這種模式的消極之處是：機器化的辦公環境，非人性化的工作方式。

3、后期的現代辦公樓

特點：富有人情味的辦公環境及優雅的周圍環境，帶有綠化的內庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務

大廈。

景觀辦公室：大空間中靈活布局，有適當的休息空間，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚

均有吸音處理等。

4、智能化辦公樓

20世紀1970-1980年代，隨著信息時代的到來，世界上出現了一批舉世公認的智能建筑，其中絕大部

分是辦公樓；20世紀1990年代，我國開始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。

智能化辦公樓發展迅速，繼3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成為 21世紀辦公建

筑發展的趨勢。

而從辦公樓宇自身的品質類別來看，可分為如下四類：

第一類，為近年設計建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達到3A以上，設備設施比較豪華，特別在安保、通訊、計算機網絡等方面考

慮較為周全。

第二類，是1990年代初設計，近年投入營運的現代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調及保安、消防設備，各類設施比較先進，物業管理比較到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大樓為公寓辦公樓

設計，功能布局不盡合理。

第三類，是不帶中央空調的辦公大樓。這類大樓設備一般，尤其在通訊、設施的配置上與目前的互聯

網通訊有一定差距，且內部布局大多采用公寓式布局。

第四類，是廠房或其它用途物業改建的辦公用房，一般而言，內部設施比較簡易，目前，該類物業的比例呈下降趨勢。

從以上辦公用房物業形態以及自身品質的演化看，是經歷從低級、中級到高級，從落后、比較落后到先進的過程。而就現階段而言，辦公物業由于品質檔次、規模檔次、智能化程度、配套服務、管理水平存在的差異而在辦公物業市場上形成的高檔、中檔、低檔物業的供應結構是客觀存在的。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設施、設備情況、客戶情況、區位交通、智能化程度、物業服務等指標來對結

構層次進行界定和探討。

二、辦公樓物業檔次劃分標準的研究

就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業內的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。

對于超大城市(如北京、上海)，筆者以為，在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素，具體來說物業等級和等級標準可作如下的劃分和界定：

1、頂級物業(國際寫字樓)

(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況和品質均是一流，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地

板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。

①裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置

進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其

它如公園、運動設施和圖書館。

③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區。

④設備標準：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規模：超過50000平方米。

(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。

(4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟件，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理信息系統，并辦公物業各系統實現連通和統一的管理，24小時的維護

維修及保安服務。

(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直

達。

(6)所屬區位：位于主要商務區的核心區。

(7)智能化：3A～5A

(8)開發商的背景：經驗豐富并且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，并且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營

成功經驗的優質國有企業。

2、高檔物業(甲級寫字樓)

(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求；其收益能

力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

①裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。

③設備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規模：1—5萬平米。

(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理

等方面的業務。

(4)物業服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。

(5)交通便利：有多種交通工具直達。

(6)所屬區位：位于主要商務區或副都心區。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中檔物業(乙級寫字樓)

(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求；但建筑物的功能

不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

①裝飾標準：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公

共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛生間采用合資或國產中高檔潔具等。

②配套設施：有專用地上、地下停車場。

③設備標準：有中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。

(2)建筑規模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。

(4)物業服務：有物業公司服務。

(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。

(6)所屬區位：副都心或較好的城區位置。

4、低檔物業(丙級寫字樓)

(1)樓宇品質：物業已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求；建

筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。

①裝飾標準：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間采用普通國產

潔具。

②配套設施：無。

③設備標準：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。

(2)規模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。

(4)物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。

(5)交通便利：有交通線路到達。

(6)所屬區位：一般城區位置。

摘 自：上 海 房 地 產 市 場 報 告