第一篇：支教隨筆 第一稿

溝通可期 理解容易

我們好心的校長，具有浪漫氣質的孫校長，關心著我，看我工作辛苦，把支教的名額給了我，讓我喜出望外，我們都以為此一行將等同于療養，事實證明，不過是將一種煩惱換成了另一種煩惱而已。也就是說，我和親愛的校長都屬于文人氣質太濃的人，有點異想天開，有點想當然——生活不是真空，矛盾無所不在。這里的生活不是世外桃源換，當然，這很正常。

很想去蔡甸，那里和吳家山一水之隔，陰差陽錯，竟去了漢南，這是所有支教人員中最偏遠的地方，路上得換四次汽車，時間接近四個小時，一去一回七八個小時，也就是一天的時間，不刮風不下雨還好，一旦天候不佳，則變成一塊心病。乘車前一天不敢喝水，怕路上頻頻如廁，耽誤時間。

乘車是很辛苦的。上學期考試閱卷工作拖得很晚，漢南考完時，江岸那邊的期末工作早結束了，放假時漫天飛雪，人冷得渾身哆嗦，偏偏又暈車了！在紗帽客運站我坐了好久好久，才緩過勁，敢上去王家灣的巴士。回到家才知道自己一路都在發燒。細細回憶，又有哪一次乘車不是受罪，又有幾次沒犯暈，這些誰知？誰知? 這幾天豪雨連連，行路更是不容易，風驟雨橫，皮鞋變成了套鞋，褲子濕了一半。

大家常看到我們一臉笑容的來了，又看到我們走了，你們沒看的地方多著呢。天氣變化無常，衣物不可能準備齊全。上學期氣溫一度降至零下四度以下，猝不及防，中午吃飯去，碗跟著人一起顫抖，碗蓋碰碗，哐哐鐺鐺響一路。晚上寒氣襲人，手腳冰涼，夜不能寐。

沒問人問過我們這些外鄉人過是冷還是暖，沒有人進我們的宿舍瞧一眼我們的狀況。我們是支教的，但不是來改造的，我們有渴望有期待，我們只要一句溫暖的話語，可是，我們什么也沒有等到，盡管近在咫尺。

街上就那么幾家可供過早，沒有選擇，混吧；中午校餐，坦率的說，質量很差，當完成補充能量這個任務吧；幸虧有王老師主持晚餐，否則。。。

天黑了，別人回家，合家團聚，看電視上網，其樂融融。我等就青燈黃卷，過著苦行僧的日子。電視一臺，學校的，常出故障，有時只有一個頻道，誰看？別人可以打麻將度日，我看的興趣都無，只有看書，除了看書就看報，盼著快點天亮，盼著快點到周末，能早點回家和親人相聚。家里上有老下有小，在外沒有哪一天不擔心她們，作為家庭支柱，自己肩上有一副重擔。

上學期期末考試期間，97的奶奶臥床一個月不起，家父在北京，無法照料；大伯75歲，拄著拐杖行走，自身難保；親哥援藏；堂哥一向不管不問，我只有拜托表姐妹，再三致謝，方度過難關，我人在漢南，但內心的煎熬困苦只有自己知道。

晚上，王老師鼾聲如雷，夜不能寐，找來耳塞也無濟于事，痛苦。逢下雨，雨柱直擊樓下陽蓬，聲聲震耳，夜半驚夢，又有誰知。

我們也不同別處支教老師的條件瞎比，但是我們心中也有屬于自己的一桿秤，我們沒有給漢南小學添麻煩，我們在工作中已經很盡心盡力。

附我的年度考核報告。

在希望的田野上

——

我的08年度工作總結

前天才改完試卷，迎著風雪，花了三個多小時疲憊地回到家里。昨天在家草草擬就這份報告。今天站在這里，看到久違的各位，親切。

08年上半年和年組同仁送走了畢業班，下半年又奔赴武漢西南一隅的漢南區的漢南農場支教。今天的總結將側重于此。

漢南農場距離仙桃市僅十公里，教育局的領導走后，陌生的環境，陌生的戰友，我們我們4個人竟有了很強烈的被遺棄感，時值九月天氣，棉花在四周開花結桃，天黑時分，秋蟲在四周低聲吟唱，我們不小心被空投到了這蟲子和棉花的世界，這里不是神秘園，更像勞改農場，孤苦。

上班了，學生41人，很多都是留守孩子。他們大多住在附近的村子里，由于村小合并的緣故，他們必須準點乘坐政府補貼的巴士，七點鐘左右就到達學校。孩子們個體差異很大，差生多，有的智商不高，有的基礎不好，喪失學習興趣，有的學習習慣差，這樣的孩子占據班級總人數的四分之一。書寫潦草，亂涂亂畫是普遍現象。孩子們人手一本《英才教程》，上課發言便照本宣科。

生本教育的前提是了解學生，關鍵是在操作過程中要體現極強的針對性，因此，教學中我努力貼近學生，立足于學生的原有水平服務他們。我教他們怎樣找關鍵句，怎樣使用學具，怎樣做批注，怎樣把字寫端正，怎樣發言說話，怎樣朗讀，怎樣提高表現力增強感染力。對于亂涂亂畫的同學，我嚴格要求，強力干預。現在朗讀成了他們的樂趣，作業比六年級都要整潔美觀。

班上有個叫徐彭杰的小男生，老師們說他腦子有毛病。他朗讀都結巴，全班同學都笑話他。他和媽媽吵架說他讀不進，我又好笑又替他悲哀。他的基礎的確差得很，每次考試都三十來分。不是每個孩子都有學習天分，但我相信他們可以做得更好。給他一點鼓勵，給他一點信心，他就有了支點，有了動力，逮住機會我就猛夸他，毫不吝嗇，大張旗鼓，私下還告訴他：你很聰明，你不比任何人差，你只要把死記硬背的牢牢把握住，寫作文時全力以赴把故事講清楚，你就不用擔心考試成績了。他被激活了，后來，他天天向我打聽還沒有布臵的作業，上課積極發言，期末考試，在試卷很難的情況下考了55.5分，其他同學全都及格，包括一個不在籍的孩子。對了，也不知道什么時候起，他不結巴了，我都想不起來這事發生在什么時候了。

四年級時，他們上語文課就煩躁，哈欠多，現在聽說要上語文就高興，這個融合的過程是很迅速的，師生配合越來越默契，上課經常迎來不期而遇的精彩。利用中午他們不回家的機會，我堅持一周兩次給他們補課。

人大附中的王金戰說好孩子家長造，他說的好孩子指的是能考取北大清華的優等生。不過，今天，我要對他做點補充——好孩子老師也能造，考不上北大清華只要努力過的也都是好孩子啊。

十月份我精心準備，在學校上了一節研究課——《被袋里裝的是什么》，對于一篇很有體會的課文，我下了很大的功夫，精心設計，反復修改，每一句話字斟句酌，躺到床上我就閉眼預演每一個環節，天沒亮就到操場上熟悉教案醞釀情感，干事情就要干好，漢南也不是文化的沙漠，每個地方都可能藏龍臥虎，對每一個人我都要心存敬畏，這是我一貫的思想，最后，我的課獲得了他們高度的評價。

作為教師，不僅要善解知識之謎，還應善解人心之謎。我們學校現在在校領導的引導下非常地重視學生課堂心理的研究工作，對此我也很感興趣。在實踐中，我首先注意控制好自己的課堂情緒，力爭做到課堂上精神飽滿、耐心細致；其次用眼睛來觀察學生的表情，揣摩學生的內心活動，用眼睛來和學生能夠交流，讓肢體語言來調動學生情緒，讓課堂充滿真誠、信任、寬容、激勵，為生本教育的實施鋪平道路。

集體生活百般滋味，王老師喜歡吃豬頭肉，我們喜歡簡單，他年長，我們遷就他；王老師鼾聲如雷，沒人敢跟他睡，他乞求我，我不能拒絕，睡不著覺痛苦，用耳塞堵，半年下來，我懷疑我的耳道變大了。現在耳塞經常無緣無故掉出來。有人懶，有人一毛不拔，就不與他們計較，自己做自己。多吃點虧，大家看得見。

12月底，寒潮來襲，猝不及防，中午吃飯去，碗跟著人一起顫抖，碗蓋碰碗，哐哐鐺鐺響一路。晚上寒氣襲人，手腳冰涼，也不能寐。小事一樁。

這里的教師女的溫柔、通情達理，男的豪放，好酒貪杯。你若敬他一尺，她便敬你一丈，因此，前日分別時候，竟依依不舍。在這里我找到了很多的朋友，他們照顧著我，在我的心里撒下陽光，在我看來，他們心里都有一個小太陽。

元月五日，在更偏僻的銀蓮湖小學交叉監考完畢，至漢南小學門前，竟然生出回到母校般的情懷，覺得校園如此親切、如此美麗，頓一頓，又不禁啞然失笑，漢南小學長春街小學到底誰是我的家？一時我難以決斷。

學校領導和教師惦記著我，我身在他鄉，也牽掛著學校。為了延續曾經擁有的輝煌，為了努力后能證明今天的自己，為了迎來更閃亮的明天，大家在“兩基”檢查中精心準備，全力以赴，大家辛苦了！

第二篇：支教隨筆 第一稿

溝通可期理解容易

我們好心的校長，具有浪漫氣質的孫校長，關心著我，看我工作辛苦，把支教的名額給了我，讓我喜出望外，我們都以為此一行將等同于療養，事實證明，不過是將一種煩惱換成了另一種煩惱而已。也就是說，我和親愛的校長都屬于文人氣質太濃的人，有點異想天開，有點想當然——生活不是真空，矛盾無所不在。這里的生活不是世外桃源換，當然，這很正常。

很想去蔡甸，那里和吳家山一水之隔，陰差陽錯，竟去了漢南，這是所有支教人員中最偏遠的地方，路上得換四次汽車，時間接近四個小時，一去一回七八個小時，也就是一天的時間，不刮風不下雨還好，一旦天候不佳，則變成一塊心病。乘車前一天不敢喝水，怕路上頻頻如廁，耽誤時間。

乘車是很辛苦的。上學期考試閱卷工作拖得很晚，漢南考完時，江岸那邊的期末工作早結束了，放假時漫天飛雪，人冷得渾身哆嗦，偏偏又暈車了！在紗帽客運站我坐了好久好久，才緩過勁，敢上去王家灣的巴士。回到家才知道自己一路都在發燒。細細回憶，又有哪一次乘車不是受罪，又有幾次沒犯暈，這些誰知？誰知?

這幾天豪雨連連，行路更是不容易，風驟雨橫，皮鞋變成了套鞋，褲子濕了一半。

大家常看到我們一臉笑容的來了，又看到我們走了，你們沒看的地方多著呢。天氣變化無常，衣物不可能準備齊全。上學期氣溫一度降至零下四度以下，猝不及防，中午吃飯去，碗跟著人一起顫抖，碗蓋碰碗，哐哐鐺鐺響一路。晚上寒氣襲人，手腳冰涼，夜不能寐。

沒問人問過我們這些外鄉人過是冷還是暖，沒有人進我們的宿舍瞧一眼我們的狀況。我們是支教的，但不是來改造的，我們有渴望有期待，我們只要一句溫暖的話語，可是，我們什么也沒有等到，盡管近在咫尺。

街上就那么幾家可供過早，沒有選擇，混吧；中午校餐，坦率的說，質量很差，當完成補充能量這個任務吧；幸虧有王老師主持晚餐，否則。。。

天黑了，別人回家，合家團聚，看電視上網，其樂融融。我等就青燈黃卷，過著苦行僧的日子。電視一臺，學校的，常出故障，有時只有一個頻道，誰看？別人可以打麻將度日，我看的興趣都無，只有看書，除了看書就看報，盼著快點天亮，盼著快點到周末，能早點回家和親人相聚。家里上有老下有小，在外沒有哪一天不擔心她們，作為家庭支柱，自己肩上有一副重擔。

上學期期末考試期間，97的奶奶臥床一個月不起，家父在北京，無法照料；大伯75歲，拄著拐杖行走，自身難保；親哥援藏；堂哥一向不管不問，我只有拜托表姐妹，再三致謝，方度過難關，我人在漢南，但內心的煎熬困苦只有自己知道。

晚上，王老師鼾聲如雷，夜不能寐，找來耳塞也無濟于事，痛苦。逢下雨，雨柱直擊樓下陽蓬，聲聲震耳，夜半驚夢，又有誰知。

我們也不同別處支教老師的條件瞎比，但是我們心中也有屬于自己的一桿秤，我們沒有給漢南小學添麻煩，我們在工作中已經很盡心盡力。

附我的考核報告。

在希望的田野上

——我的08工作總結

前天才改完試卷，迎著風雪，花了三個多小時疲憊地回到家里。昨天在家草草擬就這份報告。今天站在這里，看到久違的各位，親切。

08年上半年和年組同仁送走了畢業班，下半年又奔赴武漢西南一隅的漢南區的漢南農場支教。今天的總結將側重于此。

漢南農場距離仙桃市僅十公里，教育局的領導走后，陌生的環境，陌生的戰友，我們我們4個人竟有了很強烈的被遺棄感，時值九月天氣，棉花在四周開花結桃，天黑時分，秋蟲在四周低聲吟唱，我們不小心被空投到了這蟲子和棉花的世界，這里不是神秘園，更像勞改農場，孤苦。

上班了，學生41人，很多都是留守孩子。他們大多住在附近的村子里，由于村小合并的緣故，他們必須準點乘坐政府補貼的巴士，七點鐘左右就到達學校。孩子們個體差異很大，差生多，有的智商不高，有的基礎不好，喪失學習興趣，有的學習習慣差，這樣的孩子占據班級總人數的四分之一。書寫潦草，亂涂亂畫是普遍現象。孩子們人手一本《英才教程》，上課發言便照本宣科。

生本教育的前提是了解學生，關鍵是在操作過程中要體現極強的針對性，因此，教學中我努力貼近學生，立足于學生的原有水平服務他們。我教他們怎樣找關鍵句，怎樣使用學具，怎樣做批注，怎樣把字寫端正，怎樣發言說話，怎樣朗讀，怎樣提高表現力增強感染力。對于亂涂亂畫的同學，我嚴格要求，強力干預。現在朗讀成了他們的樂趣，作業比六年級都要整潔美觀。

班上有個叫徐彭杰的小男生，老師們說他腦子有毛病。他朗讀都結巴，全班同學都笑話他。他和媽媽吵架說他讀不進，我又好笑又替他悲哀。他的基礎的確差得很，每次考試都三十來分。不是每個孩子都有學習天分，但我相信他們可以做得更好。給他一點鼓勵，給他一點信心，他就有了支點，有了動力，逮住機會我就猛夸他，毫不吝嗇，大張旗鼓，私下還告訴他：你很聰明，你不比任何人差，你只要把死記硬背的牢牢把握住，寫作文時全力以赴把故事講清楚，你就不用擔心考試成績了。他被激活了，后來，他天天向我打聽還沒有布臵的作業，上課積極發言，期末考試，在試卷很難的情況下考了55.5分，其他同學全都及格，包括一個不在籍的孩子。對了，也不知道什么時候起，他不結巴了，我都想不起來這事發生在什么時候了。

四年級時，他們上語文課就煩躁，哈欠多，現在聽說要上語文就高興，這個融合的過程是很迅速的，師生配合越來越默契，上課經常迎來不期而遇的精彩。利用中午他們不回家的機會，我堅持一周兩次給他們補課。

人大附中的王金戰說好孩子家長造，他說的好孩子指的是能考取北大清華的優等生。不過，今天，我要對他做點補充——好孩子老師也能造，考不上北大清華只要努力過的也都是好孩子啊。

十月份我精心準備，在學校上了一節研究課——《被袋里裝的是什么》，對于一篇很有體會的課文，我下了很大的功夫，精心設計，反復修改，每一句話字斟句酌，躺到床上我就閉眼預演每一個環節，天沒亮就到操場上熟悉教案醞釀情感，干事情就要干好，漢南也不是文化的沙漠，每個地方都可能藏龍臥虎，對每一個人我都要心存敬畏，這是我一貫的思想，最后，我的課獲得了他們高度的評價。

作為教師，不僅要善解知識之謎，還應善解人心之謎。我們學校現在在校領導的引導下非常地重視學生課堂心理的研究工作，對此我也很感興趣。在實踐中，我首先注意控制好自己的課堂情緒，力爭做到課堂上精神飽滿、耐心細致；其次用眼睛來觀察學

生的表情，揣摩學生的內心活動，用眼睛來和學生能夠交流，讓肢體語言來調動學生情緒，讓課堂充滿真誠、信任、寬容、激勵，為生本教育的實施鋪平道路。

集體生活百般滋味，王老師喜歡吃豬頭肉，我們喜歡簡單，他年長，我們遷就他；王老師鼾聲如雷，沒人敢跟他睡，他乞求我，我不能拒絕，睡不著覺痛苦，用耳塞堵，半年下來，我懷疑我的耳道變大了。現在耳塞經常無緣無故掉出來。有人懶，有人一毛不拔，就不與他們計較，自己做自己。多吃點虧，大家看得見。

12月底，寒潮來襲，猝不及防，中午吃飯去，碗跟著人一起顫抖，碗蓋碰碗，哐哐鐺鐺響一路。晚上寒氣襲人，手腳冰涼，也不能寐。小事一樁。

這里的教師女的溫柔、通情達理，男的豪放，好酒貪杯。你若敬他一尺，她便敬你一丈，因此，前日分別時候，竟依依不舍。在這里我找到了很多的朋友，他們照顧著我，在我的心里撒下陽光，在我看來，他們心里都有一個小太陽。

元月五日，在更偏僻的銀蓮湖小學交叉監考完畢，至漢南小學門前，竟然生出回到母校般的情懷，覺得校園如此親切、如此美麗，頓一頓，又不禁啞然失笑，漢南小學長春街小學到底誰是我的家？一時我難以決斷。

學校領導和教師惦記著我，我身在他鄉，也牽掛著學校。為了延續曾經擁有的輝煌，為了努力后能證明今天的自己，為了迎來更閃亮的明天，大家在“兩基”檢查中精心準備，全力以赴，大家辛苦了！

第三篇：支教隨筆

青海支教隨筆

在偶然的一次機會里，我認識了在青海民和任教的特崗教師馬林福。他與學校孩子們的故事深深的觸動了我，打那時起，我便有了去那兒看看的念頭。

恰好，華東政法大學人文學院組織去青海民和紅

旗灘小學支教，我便申請加入其中，隨行前往了青海。

輾轉來到了民和，休整一天后我們便驅車前往，欲早早來到學校與孩子們見面。馬林福老師其實也只有20多歲，所以我們便親切的稱呼為大哥。聽大哥講去紅旗灘小學的路非常難走，要爬越好幾座山才能到達。

驅車行走在山路上，我才知道路是怎樣的一個難

走法。路繞著幾座山，晃晃悠悠的蜿蜒到了遠方，路上碎石陡坡隨處可見。車搖搖晃晃的走了快一個小時，終于抵達了紅旗灘小學。

從大門向內望去，學校大概有一個半籃球場大，校園為平整的土地。放眼望去，學校內只有兩個孤零零的舊籃球架。進入校園后，我驚奇的發現在教學樓旁邊有兩座小小的花園，花園內鮮花盛開。聽大哥講，花園里的花兒都是他種的，種子也是從家里帶來的。

看著盛開的鮮花，我心中突然涌起陣陣悸動，大哥真是個有心人啊!

接下來，我們一行人放好了行李，稍作休息后，便開始商討支教的細節。

。。。

第二天一早，校園里的歡呼與笑聲將我吵醒。原來孩子們已經來了。孩子們聽說有上海的大學生來支教，都是非常的激動。于是天稍作明，孩子們便奔向了校園。

由于交通不便，許多學生連縣城都沒有去過，許多外面世界已經普及的事物也沒有見過。

大哥曾給我們說過，孩子們有次在課本上看到筆記本電腦，便讓他講講。可是他怎么形容，孩子們終究是沒法明白。這事一直卡在大哥心中，揮之不去。此次來到青海，我們便準備了筆記本電腦，讓孩子們親眼看看。電腦拿出打開后，孩子們都新奇的圍在旁邊。看著孩子們怯怯想摸又不敢摸的樣子，我們心中陣陣的酸楚。外面有些孩子也許都不屑玩筆記本電腦的時候，這兒的孩子們對電腦還是一種幻想。何時才能真正的縮短教育師資設備等等的差距呢？

接下來幾天，我們早上給孩子們上課，下午與孩

子們玩耍。孩子們慢慢的不再那么的膽怯害羞了，開始有了歡笑，有了歌聲。

天下沒有不散的宴席。在離別的那天，天下著小雨，校園內的土地立刻被澆成了泥地，也許老天都試圖阻止我們的離去。許多孩子淋著雨，來到校門和我們告別。我提著行李，來到幾個孩子面前時。一個孩子看著我，長出了一口氣，穩了穩情緒，伸出手塞給了我一個袋子。孩子遞給我袋子后，低著頭，悄悄抽噎著。看著傷心的孩子，我的心中也是異常的酸楚。暗暗的在心里下了個決定，孩子們，有機會我一定還會來看你們的！希望你們好好學習！身體健康！

第四篇：綜合體物業管理(第一稿)

第二章 商業綜合體物業管理權獲得

物業管理權（前期物業管理）獲取一般是由建設單位通過招投標方式，物業企業投標獲得。根據現有商業綜合體項目建設單位投資狀態劃分為銷售型商業物業、持有型商業物業、混合型（部分持有部分銷售）商業物業，加之商業運營單位在物業交付后與物業企業共同在一個物業項目內運營，涉及到部分設施設備及配套場地的共管共用，服務與責任交叉，物業管理權的獲取與商務、技術投標策略制定已多樣性。本章主要介紹現各種商業綜合體物業招投標方式及物業管理權獲取過程中應關注的重點及所涉及的各板塊事項。

一、物業管理招標信息獲取

隨著物業管理行業發展，壯大出一批優秀的市場化物業企業，加之部分以往是管理自主開發企業項目的物業企業市場化加劇了行業競爭，建立有效的市場信息獲取渠道成為了物業企業發展壯大的第一步：

1、已有管理服務項目客戶細分：從已有管理服務項目客戶群體出發，細分客戶，將建設單位及與建設單位有業務、事務往來機構進行梳理，作為可發展、合作渠道維護。

2、梳理當地建設企業：對當地開發企業進行整理，羅列出未有自我品牌物業企業的建設單位及未來開發計劃，主動出擊、上門拜訪，尋找合作機會。

3、建立合作伙伴（合伙人）渠道：將營銷代理機構、建筑設計公司等于建設單位有較為重要合作關系的社會組織納入市場拓展渠道建設當中，建立合作伙伴關系，強強聯合、共圖發展。

4、公共資源物業管理權信息：物業企業進入新的區域市場或在三、四線物業行業待發展區域市場可采取先獲得市政、公共外包物業服務權方式以推廣品牌。在當地公共資源外包中心建立名錄，獲得信息端口選擇符合自身情況的目標信息。

二、物業項目投標前評估

獲知物業項目招投標信息后評估工作非常關鍵。主要涉及到該項目招標條件與前期投入是否符合自身企業情況。該項目規劃設計、配套設施種類與數量、后期商業運營模式、能源供應方式等都需在投標投標前摸排清楚，制定投標書時一并考慮。

1、規劃設計：主要涉及項目體量與業態分布、周邊交通與項目結合、項目區劃內公配建設施情況，涉及分期開發的了解其開發周期、交付區域與施工區域周界設定、能源供應（臨時、正式）；

2、配套設施種類與數量：對項目所涉及的配套設施、設備種類、數量整理出數據，除根據其屬性、材質、維修維保要求、數量預算出維護成本外，應當對重要設備（電梯、弱電系統、消防系統）專屬性強的單獨了解當地維護成本情況，供應商或維保單位配件儲備、維修維護價格等市場信息，為成本核算工程板塊準確計算做好鋪墊，并可在獲取物業管理權后參與建設單位設備實際采購選型環節提出說服力建議，為后期管理降低難度。

3、后期商業運營模式：針對項目交付后期集中商業管理運營與物業企業的共存，判定后期商業內服務供應單位的確定及與物業管理企業管理界面劃分、共用設施設備的劃分界定、費用分攤、公共區域雙方的責權問題需要在前期投標前于建設單位處了解清楚。如此時建設單位還未涉及此類工作，可主動提出建議。1）、集中獨立商業部分（商場）由物業企業一并負責：此類情況一般為建設單位持有商業部分物業，自主建立招商運營機構。本著便于溝通、統一管理目的將商業內服務一并委托給物業企業負責。因該部分服務費用由開發企業自身承擔，物業企業利潤點較低，商業體內人流量大，設施設備使用頻繁經營風險較大。建議物業企業就該部分單獨與建設單位簽訂酬金服務合同，按照人工費用進行計算、提取一定比例傭金。能耗、維修、公區責任險等其它開支由建設單位或商業運營機構承擔。

2）、集中獨立商業部分（商場）由運營單位負責：此類情況一般為建設單位出售或承包給運營單位，本著成本控制或其它原因將內部物業服務另行組織、聘請服務隊伍提供服務。因屬于一個建筑區劃內，公共場地、通道、地下隱蔽工程（排水排污）、能源供應、消防設備、配電設備等不可劃分性，其使用所產生的維修維保費用分攤、經營收入分配等應于事前所有約定。具體費用分攤、收益分配可根據所使用的頻次、負荷大小、區域進行考慮。

3）、能源供應方式：主要分別清楚能源供應的性質與區域。從以往經驗有過物業企業收取綜合體公寓部分業主生活用水標準水費，實際該供水管網與商業部分共用一表，即商業水表。致使物業企業損失巨大。另對于總分表部分業態需了解清楚分表后端部分有無子分表，總分表級數越多，損耗越大。

根據以上信息加之企業自身情況符合招標條件要求，具備投標資格，則應根據招標文件要求及時做投標響應，投遞企業報名信息及投標負責人委托書。成立投標工作小組，負責標書制作。投標書制作及投標

投標書在內容上必須嚴格根據招標單位發出的《編制標書的項目和要求》來編制。由于招標物業的具體情況不同，招標單位的要求不同，因此投標書內的項目和要求也各不相同。通常物業管理投標書項目主要有以下11項： 管理方式

投標單位主要是依據招標的物業現狀以及自身的專業經驗和優勢，選擇最適合的招標物業的管理方式。物業社區微信： 比如選擇獨資管理方式，還是股份制的管理方式，仰或是有限責任公司的管理形式等等，對目標物業的管理與現在的物業管理企業正在管理的物業之間采取形式的聯系等等。

二、管理組織架構

所謂管理組織架構就是介紹目標物業的組織機構，目前國內的管理方法有兩種：（1）垂直領導方式（直線式管理模式）。優點是政令暢通，管理到位，管理層直接對成本，對管理質量負責。缺點是人力資源分散，橫向協調配合困難。（2）矩陣式領導方式。這種方式的優點是充分利用人力資源，調動個方面的積極性，可采用現代化管理手段進行管理。缺點是管理結構穩定性較差，人員經常變動，容易形成多頭領導。這種方法適用于多品種而且形成規模的物業管理。

3、機構的設置

就商業綜合體項目業務范圍及服務內容分析，需滿足日常基礎服務的同時在組織架構設置上還需體現商業氛圍打造、經營商家關系維護、品牌宣傳等涉及保障商業后期運營效果的配置及滿足內部管理的需求。一般對商業綜合體項目采取項目公司的組織架構設立方式：

項目總經理辦公室：經營計劃目標制定、分解、督辦、外聯事務，作為項目公司的中樞大腦； 職能板塊：行政管理、人力資源、財務、品質管理、經營品牌管理 業務板塊：客戶服務、工程維修維保、秩序安防管理、環境維護。

除了機構明確以外，對參加管理服務人員的素質構成要進行策劃、培訓。比如目標物業管理的負責人、部門經理，他們的文化層次，年齡結構，工作經驗，都應明確規定下來。然后對從事目標物業管理服務的人員結構也要明確，對他們的文化素質，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標物也管理以后的人才培訓計劃。

三、管理費用的收支預算方案

經費是物業管理運轉的基礎和保證，所以對目標物業必須要進行經營測算。測算應本著“實事求是”的原則，“根據物業功能、分層次收費”進行。

1、收入測算

物業管理費用主要來源于物業管理服務收取的各類費用。因此，該收的費用都要收齊，不能漏收。通常收費的項目有：

（1）目標物業的管理費用。有政府物價部門核準的標準進行測算，沒有參照當地同類型同檔次物業及該項目前期評估情況測算。

（2）場地及多種經營費用的測算（注意在該項中說明可將因公共場地所產生的經營收益作為補充物業服務費用）（4）其他方面的服務收入。

2、支出預算

圍繞著目標物業開展管理服務所支出的成本核算。通常有：（1）人員工資、福利、津貼、獎金，以及其他各類保險支出。

（2）各類服務成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗；各種設備的添置；各類服務所需要的的消耗品。

（3）物業管理企業正常的辦公管理服務所需要的各項開支。（4）其他有關各項的開支等。

通常根據招標文件的要求只進行1年的預算，但實際情況商業綜合體項目基本2到3年才能夠逐步成型，物業企業收入才能夠實現穩定均衡，前期費用測算需做考量。

四、管理操作

這部分要求細化，他體現出物業管理企業的管理水平、管理質量，以及規范化的管理的標準，從這些制度中可以看出物業管理企業的實力、能力，所以各物業管理企業都對此很重視。其通常分為兩大類：

1、根據目標的物業情況，認真制定相應的規章制度。通常物業管理規章制度分為：

1、）公眾管理制度，主要包括： ① 業主公約；

② 精神文明建設公約； ③ 樓宇使用及維護管理規定； ④ 裝修管理規定； ⑤ 治安管理規定； ⑥ 清潔衛生管理規定； ⑦ 消防管理規定； ⑧ 交通車輛管理規定； ⑨ 環境保護管理規定。

2、）崗位責任制度，主要包括類型： ① 管理類崗位職責； ② 操作類崗位職責；

3、）內部管理運作制度，主要包括： ① 員工行為規范； ② 培訓制度； ③ 考核制度； ④ 獎懲制度； ⑤ 回訪制度；

⑥ 來訪，投訴處理制度等。

五、管理目標，經營管理宗旨、方針

投標書中應表明投標單位對目標物業的管理目標、管理方針、管理宗旨，便于業主委員會成立的招標領導小組及評委們更加清楚理解物業管理的理念、宗旨。例如某物業管理企業投標某商住樓時，提出管理目標：樹立“服務至上，客戶第一”的管理思想，達到一流管理、一流形象、一流效益，一促進后期的樓宇銷售；提出管理經營方針：保本經營、獨立核算、自負盈虧、開展一業為主，多種經營，求得自身的生存與發展。

六、便民服務措施

物業管理是有償的服務活動，這是其性質所決定的；然而開展物業管理并不是一味只追求經濟效益，而是要正確處理好社會效益，環境效益與經濟效益三者的關系，使之有機的統一。一些物業管理企業，在開展物業管理有償服務的同時，還向業主公開承諾無償便民服務項目若干項，深受業主的歡迎和好評。

七、品牌推廣

品牌推廣是商業綜合體項目后期經營云因的關鍵，直接關系到其所產生的經濟價值。通過多渠道、多空間的信息傳遞，活動推廣的方式，將項目的知名度及美譽度做好宣傳推廣，做出有特色的商業綜合體口碑。

例如：重慶萬象城（休閑購物體驗）、成都錦江萬達（生活購物）、成都海洋中心（家庭親子）。

八、管理指標的承諾

國家為了規范和指導物業管理，對一些管理服務也相應的作出了一些基本要求。作為投標的物業管理企業，針對目標物業，對照國家有關規定，向招標單位作出相應的承諾。通常有以下主要內容的承諾： ⑴ 房屋及配套設施的完好率； ⑵ 房屋零修，急修及時率； ⑶ 維修質量合格率； ⑷ 清潔保潔率；（5）道路車輛完好率；（6）小區治安案件發生率；（7）業主綜合服務滿意率；（8）綠化完好率；（9）重復維修率；（10）住戶有效投訴率等。

九、檔案資料的建立和管理

為了使物業管理規范化、程序化，為了對物業管理狀況進行連續化記錄，并保留資料，需要建立檔案資料管理。物業社區微信： 投標的物業管理企業應對建立檔案管理制度提出相應的設想：是否建立單獨的檔案室，還是放在辦公室合署辦公；派幾位同志負責檔案管理；管理的程序圖；采用什么樣的管理制度，是否實行現代化、系統化、科學化、規范化的電子計算機管理檔案等等。

十、提高物業管理水平的新設想

物業管理企業在對目標物業進行投標時，也需要表明本企業對未來的物業管理上水平、創一流、達國優提出一些設想，使人們感到實實在在，同時又大膽創新。例如，某物業管理企業對目標物業經過調查之后，對未來目標明確提出，接管后一年達到市優，一定通過ISO9001：2008貫標，使物業管理質量標準化、規范化。另在物業服務中采用機械化、科技化的操作手段與管理方式，提高物業服務效率與準確度，實現節能降耗、效率提升的目的，增加客戶體眼感。

十一、物業管理企業愿意接受的有關獎罰

作為投標的物業管理企業，在系統地闡述了本企業對目標物業管理的各項設想，措施之后，需要在最后進行高度的概括和承諾。即招標單位承諾自己有能力，有決心管理好目標物業，并表示管理好了怎么辦，管理不好愿意承擔什么處罰。例如，某物業管理企業在對待獎懲最后表態：有信心、有能力管理好該項目，管理好了以后并不是為了追求更多的獎金，而是追求更多的合作機會；如果管不好，接受與招標單位所約定的考核方式，接受經濟處罰。物業管理投標書編寫注意事項

(一)物業管理投標書的基本要素物業管理投標書作為評標的基本依據，必須具備統一的編寫基礎，以便于評標工作的順利進行。因此，投標公司必須對投標書的基本要素有所了解。1．計量單位

計量單位是投標書中必不可少的衡量標準之一。因此，統一計量單位是避免在定標和履約中出現混亂的有力手段。投標書中必須使用國家統一規定的行業標準計量單位，不允許混合使用不同的度量制。

2．貨幣國內物業管理投標書規定使用的貨幣應為“人民幣”，而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規定執行。

3．標準規范編制投標書應使用國家統一頒布的行業標準與規范，如果某些業主由于特定需要要求提供特殊服務，也應按照國家正式批準的統一的服務行業標準規范，嚴格準確地行事。若采用國外的服務標準與規范，應將所使用的標準規范譯成中文，并在投標書中說明。4．表述方式

投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言，它必須要能準確表達投標公司的投標方案，因此，簡潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標書文字必須滿足的基本要求 編制投標書時，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可應盡量做到言簡意賅，措辭準確達意，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現的爭議。圖紙、表格較之于文字在表達上更為直接，簡單明了，但這同樣要求其編寫做到前后一致、風格統一、符合招標文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和標書中的文字表述保持一致。5．理論技巧

投標書的編寫不僅應做到投標目標明確、方案可行，編寫人員還應熟練掌握與投標書內容相關的法律、技術和財務知識，并以服務為出發點，綜合運用心理學、運籌學、統計學等方面的理論和技巧。6．資料真實性

投標文件應對招標文件的要求做出實質響應，其內容應符合招標文件的所有條款、條件和規定，且無重大偏離與保留。投標人應按招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性，以使其投標文件對應招標文件的要求。否則，其投標將被拒絕。

(二)物業管理投標書編寫中應注意的問題

1．確保填寫無遺漏，無窄缺。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見；重要數據未填寫，可能被作為廢標處理。因此投標公司在填寫時務必小心謹慎。

2．不得任意修改填寫內容。投標方所遞交的全部文件均應由投標方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應由投標方負責人在修改處簽字。

3．填寫方式規范。投標書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫:除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不允許出現加行、涂抹或改寫痕跡。4．不得改變標書格式。若投標公司認為原有標書格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原標書格式。

5．計算數字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數、分步合計、總標價及其大寫數字進行仔細核對。

6．報價合理。投標人應對招標項目提出合理的報價。高于市場的報價難以被接受，低于成價將被作為廢標，或者即使中標也無利可圖。因唱標一般只唱正本投標文件中的“開標一覽表”，所以投標人應嚴格按照招標文件的要求填寫“開標一覽表”、“投標價格表”等。

7．包裝整潔美觀。投標文件應保證字跡清楚、文本整潔，紙張統一，裝幀美觀大方。

8．報價方式規范。凡是以電報、電話、傳真等形式進行的投標，招標方概不接受

9．對招標書響應若有偏離，應做出說明，并附偏離度表。

10．嚴守秘密，公平競爭。投標人應嚴格執行各項規定，不得行賄、徇私舞弊：不得泄漏自己的標價或串通其他投標人哄抬標價；不得隱瞞事實真相；不得做出損害他人利益的行為。否則，該投標人將被取消投標或承包資格，甚至受到經濟和法律的制裁

若中標后，應及時與招標單位簽訂物業服務合同，按照法規及當時主管部門要求及時備案，并作為銷售合同附件在客戶簽訂商品房買賣合同時一并交予。

商業綜合體前期介入（銷售案場管理）

本節主要介紹商業綜合體前期銷售案場管理物業企業所涉及的工作事項。做好銷案場管理是物業企業對項目管理實際介入的第一步，是物業企業在建設單位及客戶面前展示的第一階段亮相。對企業形象樹立、客戶關系維護有較為重要作用。案場管理方案制作 案場管理方案一般為中標后與建設單位雙方所訂立的針對銷售中心及相關展示區域所提供物業服務內容、標準、人員配置、費用的綜合體現。除滿足基礎物業服務需求外還應體現出物業企業在銷售階段如何配合營銷，主動出擊推廣幫助開發建設單位提升銷售業績與品牌推廣的目的。案場管理方案應包含以下幾個方面：

銷售案場及周邊情況介紹：著中介紹銷售案場功能區分部、動線及周邊道路交通情況，為下一步介紹管理崗位設置及標準打下基礎；

服務流線與崗位設置：以圖文并茂的形式介紹服務流線設計。固定崗位及流動崗位的設置情況，同時表述清楚該崗位設施的作用與服務效果。

人員標準：管理崗位及操作崗位服務人員標準，尤其是形象崗位及在崗位職責與功能上有與客戶語言溝通的（門童、服務員、樣板間介紹員）

服務內容：根據具體崗位設置及現場功能區分部盡可能詳細的介紹清楚擬開展的對客服務內容，例如吧臺服務員崗提供的茶水接待服務可分列清楚茶水接待服務的品種（現制咖啡、果盤制作、手工冰淇淋），樣板間接待員（樣板間戶型介紹、后期物業服務介紹、商業環境講解、綠色建筑設計介紹）等能夠在與客戶接觸時為增強客戶體驗感及項目銷售起到推動作用的具體工作。

人員調班：將各崗位工作時間與人員休息、調班時間做好時間安排，以表格形式體現（不要小看此環節，因案場物業服務人員較少，自由度較少，崗個崗位的性質從跌性小，在排班上經不住邏輯推敲的情況時有發生）開辦物資：此處開辦物資分為2個部分，、涉及對客服務的開辦物資：根據擬定的服務內容梳理對客服務的物資需求，并做好樣品選擇建議。例如茶杯：普通玻璃茶杯、中空隔熱玻璃茶杯、會議杯等，描述清楚使用的場地及環境；、物業工作開展工具物資：冰箱、對講機、電瓶車、咖啡機、物業使用的辦公用品及月耗材預估。

開辦物資的梳理要做好充分、全面，不要有遺漏，同時在體現方式上建議以圖文并茂的方式，對每一類、一種物資的使用做好描述，體現出物盡其用。同時物資價格預算合理。費用 費用分為幾個方面介紹：

1、人工費：基本工資、保險、福利

2、日常、后勤費用：辦公耗材、交通費、住宿費

3、折舊費：由物業提供的固資產、器具及服裝折舊費（服裝盡量讓建設單位提供）

4、管理酬金：該費用一般為10%

5、利潤：因為前期銷售案場服務，服務時間一般短則1年，長則2年，建議利潤率控制在5%即可

6、稅費

7、其它費用：加班費、臨時人員調配費、外出推廣配合等其它超出案場服務管理范圍和日常時間所產生的費用應有收費原則及標準體現。

建議開發建設單位購買銷售中心及展示區的公共意外責任險，以避免風險。其它約定

可約定由物業人員代客產生銷售的提成約定、物業組織的銷售推廣活動所產生的費用等。案場進場與工作開展

案場進場后隨時而來的就是工作的開展，銷售案場與后期物業不同，一進場隨之而來的是建設單位的開盤活動，服務標準及亮相效果需達到最佳狀態。所以，一般銷售案場服務人員及涉及的物資、后勤保障準備工作因提前到位，開展服務演練及人員培訓、工器具試用工作，出現不合適的情況及時調整，并有后備方案。進場前準備：主要涉及人員、服裝、工具、崗位熟悉、后勤保障；

進場中：與建設單位代表的接洽，對銷售中心及展示區環境、物品、配套設施做好熟悉與統計，建立物資臺賬。同時開展服務演練，邀請銷售代表扮演客戶提出意見。根據項目情況編輯應知應會手冊，做到全員知曉。督促物業所使用的工器具物資及后勤保障到位。主動了解營銷推廣及開盤活動策劃，安排活動中物業所涉及工作的分工，需公司支援的積極協調、并做好支援人員調配的接洽事宜。進場后：日常工作的開展做好工作計劃，具體的工作計劃應涉及到每個崗位及每個人員，并傳達知曉。在初期進場開展日常工作中強化服務標準化固定，有計劃的進行對標服務檢查、改進工作。圈層活動組織

首先需正視對圈層活動的理解。并非所謂組織一場所謂的群體活動、簡單派發項目營銷手冊與宣傳資料，安排吃、喝項目后就完成圈層活動。

圈層活動是將符合該項目購買或投資條件、有投資期望的客戶通過組織平臺邀約在一起，該類人群自身有購買或投資欲望、需求，經濟上相對與項目定位匹配。在圈層活動組織中需要有專業的平臺組織提供有質量的客戶。例如與知名大學MBA管理培訓班組織機構合作，能獲得較為多的高端人士的客戶資源，并在活動組織實施前就將活動策劃方案及實施步驟、項目情況及介紹告知客戶，確保到場的是有醫院、有能力的準客戶，確保現場服務力量的集中。

對物業管理企業牽頭組織圈層活動是一大考驗，也是綜合性物業公司能力的體現。在互聯網時代，挖掘、調動有效客戶價值的企業才能有所發展。

第十三章 綜合體物業管理企業的退出

本章主要介紹當對商業綜合體項目物業管理權遺失的時候，物業企業面臨退場所涉及的工作范圍、程序及風險規避。

根據適應與全國的物業管理條例及合同法，物業管理企業對商業綜合體物業管理權遺失的前提有以下幾種：

1、因項目為單一或少數產權人，合同到期，甲方不準備再續簽；

2、經過業主委員會組織召開業主大會投票選舉了新的物業服務企業；

3、因物業企業未按照合同服務標準約定開展工作，根據合同考核標準及條款應當撤出所管理項目；

4、合同期內因物業企業自身經營原因向甲方或產權人提出撤出意愿的。

第一節 物業管理企業退出的準備工作及移交內容

經過合法條件、方式確定物業管理企業需退出該物業項目，切勿以消極心態對待，退出環節涉及的法規的合規性、移交資料、設施設備、工器具、場地的規范程度甚至高于前期進場時的標準。不但是對現場的交接，同時是檢驗物業管理企業在合同時是否規范履行服務標準的內容與程度，同時是妥善做好現場人員安排避免出現局面混亂，消極影響對物業管理企業至關重要。

1、時間準備：根據條例，在依法確定物業服務企業退出后30天內需辦理交接。此時應主動聯系甲方單位尤其邀約新的物業企業召開移交工作會議，成立移交共同做小組，小組組長由甲方代表、確定移交工作計劃，滿足30天內辦理完交接手續的需求。如甲方為單一業主，可根據商業綜合體項目的實際體量、設施設備的實際情況協商具體時限。作為退出企業，在移交組織中及各移交單項交接工作中承擔配合、陪驗角色，不承擔組織與驗收責任角色。明確新進物業管理企業所接受、簽署的接收確認書為甲方所認可、授權的。

2、人員準備：人員準備上除牽頭人員外，各個方面的人員應挑選熟悉項目及版塊歷史情況，專業較強的骨干人員參與移交驗收。并正式移交工作開展前，制定移交策略，灌輸移交隊伍全員，明確作為退出單位在移交過程中的責、權、利。

3、資料準備：主要分為4個方面。1）、前期介入、承接查驗、綜合驗收資料。這類資料一般為建設單位移交，資料準備的同時將前期資料接收清單附上，根據建設單位移交清單上內容逐項清點移交。2）、客戶資料：該部分資料不復雜，但涉及客戶隱私，移交時應有甲方代表在場。3）、工作記錄文件：該部分文件為本單位在服務合同履約期間的工作記錄，體現了服務履約的合規性與標準的符合程度。移交前應當仔細檢查，做好準備。4）、對外聯絡資料：對外聯絡資料雖是以物業管理企業名義對外發函、發文聯絡，但事因是因為該項目物業本身的關系，該部分信息資料應屬于移交范圍。

4、開辦物資：根據前期進場有建設單位所提供的開辦物資進行移交，到達折舊年限及報廢的提供資料信息。

5、財務移交：著重對雙方能耗扎斷日期、物業管理企業應收物業費、其它歸屬于物業企業暫未收回的款項進行梳理，整理出真是、可信的臺帳。在移交中必須與甲方代表及后續進場物業服務企業明確欠款的收費方式及時間。涉及動用了公共專項維修資金及公共區域收益分配的，需移交法規進行移交說明，并附上必要的手續。

6、場地與設施設備移交：按照承接查驗范圍與標準進行。需進行功能測試的進行測試，移交過程中著重對現場、運行效果進行記錄。

7、移交記錄文件準備：移交記錄文件除完善的表格、表單外，應有單項的移交標準附上，按照標準進行移交。標準需符合法規及專業規范要求、滿足物業服務合同標準要求。

第二節 物業管理退出的程序

1、成立移交工作小組：由甲方代表或業主委員會牽頭成立，需街辦、社區參與的建議甲方代表或業主委員會邀請參與。會議上需說明，如具體移交事務工作中甲方代表不在場的情況下，新進物業管理企業所簽署的移交文件可代表甲方意見，否則可拒絕移交工作的進一步開展，所造成的法規風險及經濟損失由甲方承擔（有公區收益部分的可明確該情況所產生的經濟損失在公區收益中扣除）。

2、制定移交工作計劃：移交工作計劃應涉及項目所涉及物業服務的全方內容及前期承接查驗資料、客戶資料、場地與設施設備、物業用房、專項維修資金、屬于甲方或全體業主的公區收益等屬于甲方或全體業主范圍的資料、事項。時間應符合法規所要求的時間限制。計劃中對如上移交板塊進行劃分，分別組織單項移交工作小組，也可按照時間推移逐步移交。

3、財務與費用：根據酬金制與包干制的屬性分別制定財務與費用移交計劃。酬金制：著重整理清楚物業收入與支出、欠費情況、管理酬金計提等重要收支，自身所應獲得的管理酬金與其它收益及分層做好費用結算、劃撥鋪排，歷史欠費及后續經營收入整理好臺帳、經營合同移交甲方代表（該項工作不能夠直接移交新進物業公司）；

包干制：著重于2部分，一則物業公司服務合同期內未收回應收賬款、欠費的整理及與甲方代表或業主委員會約定收回方式及時間（業主欠費業主委員會有責任以義務督促其繳納）。為維護物業企業的權益及退場后欠費收回的便利性，可以與甲方代表或業主委員會協商，以公共區域經營收入抵扣物業欠費，將物業欠費追訴權轉移給代表業主大會的業主委員會或轉移給新進物業企業（具體措施與商務條件可協商）。

4、備案與撤出：完成移交后及時張貼告示并根據法規辦理移交備案手續，整理自身企業財產、工器具、人員做撤出安排。具體撤出現場服務工作銜接需在甲方代表或業主委員會協調下，將崗位移交到新進物業服務企業手上，避免因新老物業服務企業服務工作交接出現真空，給項目物業服務及業主帶來麻煩及出現風險。第三節 物業管理企業撤出的難點與注意事項

本節主要講述從物業管理企業角度出發的難點與注意事項，以點對點的方式進行問題分析與解決方法介紹，筆者個人觀點，僅供參考！

1、品牌的影響：一般對物業企業退出理解為該物業企業在該管理管理與經營的失敗，尤其是通過業主大會投票選舉后確定退出的。本著偉大的中國傳統“好事不出門、壞事傳千里”的“優良”作風，對企業品牌的影響甚大，會對企業的其它業務與再發展造成障礙。對于該情況的處理技巧，物業企業應當正視，積極的應對，不可躲避。通過一些策劃與手段將格調提高，市場經濟原則是自由、雙方自愿的，物業企業的品牌成長需要業務的支撐外更需要良好的投資回報率、有品質的物業項目做支撐。當物業企業發展到一定階段是，業務經營范圍不能夠眉毛鼻子一把抓，需要對業務種類及投資經營不佳的項目，不符合企業再發展的業務進行清理與良性退出。

2、人員的安置：現場服務人員的安置需要做出策劃與安排。調配、調崗、解聘、勞動合同的轉移需針對每個部門與員工做出安排。首先與母公司聯系，對公司其它業務人員需求進行梳理，從項目現有人員中找到合適且匹配、有意愿繼續在公司發展的人員做出崗位調配及調崗準備；二則對本身崗位工作不滿，且達不到繼續聘用標準的通過溝通達成勞動合同解除；最后因自身原因希望繼續留在該項目工作，且公司實際情況不能妥善安置的可與新進物業企業溝通，轉移勞動用工關系。在該事項中，還應避免發生勞動合同糾紛，造成追賠情況。

3、應收賬款（欠費）的處理：應收賬款通俗的講就是物業企業合同期內應當收取的費用及酬金、收益分配。該比分用的理論收繳對象較多（業主、經營合作單位、墊付的屬于維修基金支出費用、因他人責任墊付的其它費用），對欠費應當分角色、性質、費項分門別類的整理清楚、注明費用發生時間與標準，附上收費依據可要求甲方代表或業主委員會協助追討該筆費用。此時要利用滯納金的作用與法律責任有力度的將費用收回。在態勢嚴峻的情況下，企業做出自我分析，也可與新進物業公司協商，將欠費打包以適當的經濟條件轉移到新進物業企業處，盡快的回收現金，與退出項目撇清經濟關系。

4、移交風險（服務合同履約）的規避：在移交中，對設施設備、場地的移交為新進物業企業驗收的重點，且從前期承接查驗物業企業處于弱勢角色的角度出發，或多或少本身有不完善之處。前期物業期間，大多數設施設備及場地的質保期已過，維保責任在物業管理企業身上，此時的驗收更深的程度是驗收物業企業對前期物業服務合同期間責任的履約程度與服務標準的審查。若在此環節不能夠妥善處理、移交，甚至會造成業主委員會作為全體業主代表向物業企業索賠的風險。

1）、設施設備、場地臺帳：除日常養護、維修臺帳外，根據法規可以歸類到維修資金及因使用人造成損壞的部分需加以明確，附上依據；

2）、前期承接查驗：前期承接查驗中一直存在的問題及驗收表格、記錄，往來函件、郵件等依據需列出作為對“不合格”事項的說服依據；

3）、履約工作：對自身前期物業服務合同履行階段的履約工作需做回顧。工作計劃、維修維保記錄、維修配件更換記錄等工作履行記錄文件對標、對合同進行檢查，做到與合同標準、法規要求符合狀態；

4）、移交工作中的定位與角色：物業管理活動不單是物業企業一方，業主方也是活動的重要參與角色。物業管理經濟活動是雙方在平等基礎上訂立的，物業公司在退出移交工作中且不可將自身角色定位錯誤，應不卑不亢、更不自暴自棄，按照法規、經濟合同的角色正視移交工作。且不可因角色定位錯誤，心態不正造成影響品牌及經濟賠償責任的風險。

第五篇：第一稿前期工作總結

石家莊鐵道大學

畢業設計前期工作總結

2009屆 繼續教育 學院

專業電氣自動化技術學號C2009120399學生姓名 陳飛完成時間 2011年10月25日

前期工作總結

一、接受畢業設計任務

2011年10 月 11日聽取了學校領導、老師對畢業階段的實習、畢業設計擬寫等有關事項的安排，與指導老師就個人畢業設計的方向、實習地點的選擇進行了磋商、探討，最后確定畢業設計的方向：高速鐵路接觸網。設計的題目為《高速鐵路接觸網的研究》。實習地點選在濟南供電段濟南西高鐵車間。

二、進度計劃：

10月11日參加學校組織的畢業階段動員大會，接受指導老師安排的畢業設計

任務。

10月12 日至10月 24 日到濟南西高鐵車間 進行畢業實習。了解濟南西高鐵

車間今年安全生產情況，學習《鐵路技術管理規程》和 高鐵接觸網運營維護 等有關資料，了解了京滬高鐵的設計資料和各站場 的總體布局，跟班學習、了解 網工等各工種和各環節的作業情況，了解接觸網與站上 各部門之間的聯系方式和配合情況。通過實習和了解各環節、各方面的情況，找出目前高鐵運營中存在的因素，研究解決問題的辦法。

10月 25 日至11月 6 日期間匯總實習過程中學習和了解到的資料，通過加

工、分析和研究，擬寫完成開題報告、畢業設計初稿，并做好前期工作總結。

三、完成實習過程

10月 11 日參加完畢學校組織的畢業階段動員大會，接受指導老師安排的畢業設計任務書。進入現場實習和設計所涉及資料的收集階段。

10月 12 日至10月24日到高鐵濟南西車間進行畢業實習。實習第一天，向張主任匯報自己這次實習的目的和要達到的目標，請張主任安排指導老師，經與車間安全員協商，安排張平老師作為我的指導老師，指導我的實習工作；10月至 25日了解濟南西高鐵車間近年來特別是今年各項生產指標完成情況和安全情況，學習《高鐵接觸網工作細則》和安全方面的有關資料，掌握接觸網作業以及高鐵夜間施工作業的情況和作業特點，熟悉高鐵車間成立1年來在確保牽引供電工作中所作的工作和努力以及采取的措施和取得的成果；26 至 27日了解高鐵濟南西車間管轄范

圍內的設計資料，熟悉站場情況和接觸網部件數量、有效長度和零部件用途，11月1至 6日在跟班學習、了解網工的作業施工組織情況，濟南西站和濟南動車所走行線的情況，實際生產中牽引變電站的運用情況，各工種和各環節的作業過程，了解各部門之間的聯系方式和配合情況；了解惡劣天氣情況下的具體影響，并在此期間，利用并創造條件進行有針對性的試驗，對試驗結果與各位老師和領導加以探討，通過實習找出解決問題的辦法。

11月6 日至11 月15日期間匯總實習過程中學習和了解到的資料，通過

加工、分析和研究，擬寫完成開題報告、畢業設計初稿，并做好前期工作總結。

四、收集到的文獻資料及數據如下：

[1]中華人民共和國鐵道部，鐵路技術管理規程。北京：中國鐵道出版社，1999

[2]于萬聚。高速電氣化鐵路接觸網。成都：西南交通大學出版社，2003 年 07 月

[3]周平。鐵道概論。北京：中國鐵道出版社，2007 年

[4]朱申，謝奕波。接觸網。北京：中國鐵道出版社，2008 年

[5]郭京波，楊紹普，高國生。高速鐵路接觸網-受電弓系統受流穩定性。北京：中國 學術期刊網絡出版總庫，2005 年 12 月

[6]西南交通大學工程科學研究院蔡成標，翟婉明。高速鐵路接觸網振動特性分析。成都：西南交通大學學報(自然科學版)，1997 年 05 期

[7]侯波。高速鐵路接觸網供電方式。西安：中鐵一局電務工程有限公司，2008 年 07 月

[8]劉興宏，我國高速鐵路接觸網懸掛若干問題的探討。上海：上海鐵道大學學報，1998 年 Z1 期

收獲： 通過這一段時間的實習，豐富了自己的實踐經驗，