第一篇：2012商鋪市調：商鋪定價市場調查問卷

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2012商鋪市調問卷

先生/女士你好，我是宜陽步行街售樓部的某某，如果您不忙的話，想占用您一分鐘的時間，幫我做個市場調查問卷，（咨詢您幾個問題），很簡短的幾個問題：

1、宜陽步行街今年準備銷售住宅底商的2、3層和廣場西南側附樓，您聽說過這個消息嗎？（您知道這個事嗎）

A:知道（轉入第2問題個）B：不知道（轉入第3個問題）

2、您是從哪個渠道得知的這個消息（你是咋知道這事的）A：宣傳單 B：打電話通知 C：短信 D：朋友告知 D：街道橫幅和售樓部門口廣告

3、我們步行街在宜君縣的最中心地段，緊靠休閑廣場，去年一層商鋪已經售完，應客戶要求，今年準備將2、3層按照一層格局分割出售，規劃為負一層為超市，1—2層為精品百貨，3樓可做餐飲，也可作休閑娛樂等，類似于西安的開元商城、銅川的正大百貨，將是宜君縣第一個也是最大的集中的購物商城，您對這樣的規劃（我們項目）看好嗎？（您覺得這種前景如何）

A：很好 B：一般 C：根本不行（詢問為什么不行）

4、如果您購買這邊的商鋪，覺得價位多少您能接受？（您覺得這樣的商鋪，價位定在多少您覺得比較合理）

A：6500-7000 B:7000-8000 C：8000-9000 D：9000-10000 置業顧問： 調查日期 客戶姓名： 聯系電話：

置業顧問：調查日期

第二篇：商業地產商鋪定價操作程序

商鋪定價操作程序

A、根據項目的建設成本，目標利潤水平、市場競爭態勢以及項目本身的立地條件、建設水平及規模，設定期望的銷售總額。如：Y億元。

B、憑經驗對項目不同層別進行系數設定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數為100%；第二層次之，根據項目的具體情況取小于100%的系數值，系數值的大小取決于項目的人流導向系統，商鋪的規劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數越小，地下層別亦如此。

C、計算各層別的權重系數。根據上述第二點所設定的系數乘以該樓層的可銷售面積（或建筑面積）計算得出該樓層的權重系數。（此步驟在各樓層的計算方法相同）

公式一：系數X銷售面積（建筑面積）=權重系數

D、計算總權重系數。各層的權重系數相加求和得出項目的總權重系數

公式二：∑權重系數=總權重系數

E、計算層別總價和層別均價。層別總價等于項目整體目標銷售總額除于總權重系數得出的數值再乘于該層別的權重系數；層別均價等于該層別的總價除以可銷售面積（建筑面積）。其他層別依次類推

公式三：（目標銷售總額÷總權重系數）X層別權重系數=層別總價

公式四：層別總價÷層別銷售面積（建筑面積）=層別均價

F、在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：

根據各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應的系數值（此時不考慮該層別在整個項目的權重系數和銷售總價，設定思路與層別系數設定相似）位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設為100%，根據不同因素的變化遞減。

計算該具體商鋪的權重系數。用上一步設定的商鋪系數乘于該商鋪銷售面積（建筑面積）計算得出該商鋪權重系數。

公式五：商鋪系數X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權重系數

依次類推計算出各個具體商鋪的權重系數并相加求和得出該層別商鋪的總權重系數。

公式六：∑具體商鋪權重系數=層別商鋪總權重系數

計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。具體商鋪總價等于該層別計算銷售總額（具體參見公式三）除于層別商鋪總權重系數得出的數值再乘于該具體商鋪權重系數；具體商鋪銷售單價等于該具體商鋪的銷售總價除以可銷售面積（建筑面積）。其他具體商鋪依次類推

公式七：（層別計算銷售總額÷層別總權重系數）X具體商鋪權重系數=具體商鋪總價

公式八：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積（建筑面積）=具體商鋪銷售單價

至此，商鋪的具體價格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應根據市場的銷售情況，競爭環境，投資者的反饋，目標利潤的調整等因素對具體的商鋪進行調整。

第三篇：商鋪調查問卷（推薦）

商鋪調查問卷

問卷編號：調研員姓名：

感謝您在百忙之中填寫調研問卷，隨著生態新城的建設，各類綜合商業項目不斷涌現，商業經營者對商鋪需求日益熱情。本次調研主要面向有意向投資商鋪或目前經營商鋪的受訪者。問卷調研的目地是以了解商鋪經營者或投資者的需求。

感謝您的參與！

1、您聽說過紅星美凱龍嗎？（中央東路）

A、是B、否

2、希望在紅星美凱龍周邊購置門市嗎？

A、是B、否

3、那是希望租還是希望買？

A、租B、買

4、請問您現在經營的商鋪是自己家的還是租的？

A、自己B、租用

5、年租金是多少？附近有出賣門市的嗎，附近門市售價要多少錢？

6、您的商鋪是幾層的，有多少平方米。

A、一層B、兩層C、三層D、四層

7、經營品類？

8、您購買商鋪的意圖是：□投資□經營現在的項目

9、就您所經營的商品而言，您希望商鋪面積在平方米，舉架米，開間米。

10、如果您打算購買商鋪，您通常考慮的因素有哪些？

□地段； □交通； □人流量； □大型專業市場旁； □面積；

□格局； □價格； □投資回報； □經營前景； □其他；

11、在紅星美凱龍旁的門市，如果您購買商鋪，您能接受的單價是多少？

□8000以下； □8000——10000； □10000——12000； □12000——15000；

12、在紅星美凱龍旁的門市，如果您購買商鋪，您能接受的總價是多少？

□150萬以下； □150萬——200萬； □200萬——250萬； □250萬——300萬；

13、付款方式是貸款還是一次性？

A、一次性B、貸款

14、在紅星美凱龍旁的門市，若采用租賃的方式，能夠接受的年租金是多少？

以200平方米為例，可接受的年租金是：元。

15、您傾向于選擇何種形式的商鋪進行經營？

□沿街門市； □品牌家居市場旁的沿街門市； □專業市場內的檔口（如家居市場）；

第四篇：商鋪通知

關于加強校內商鋪食品安全管理工作的通知

近期，師生對校內商鋪涉及食品安全工作的投訴時有發生，并出現了一起學生因飲用某商鋪自制飲料后出現嚴重過敏反應，經搶救脫險的高危事件。種種情況警示我們，必須高度重視校內商鋪的食品安全管理工作。食品安全關系到師生的切身利益和校園的安全穩定，必須確保不出紕漏。為此，根據國家“食品安全法”及相關法律法規，結合我校實際，現就有關問題通知如下：

一、明確責任主體，切實負起管理責任。按照誰出租、誰受益、誰負責的原則，校內商鋪出租單位作為責任主體必須承擔起相關商鋪食品安全管理責任。要像重視和抓學生食堂飲食安全工作一樣，重視和做好出租商鋪的食品安全工作。單位領導要高度重視，加強督導檢查，明確專人，建立行之有效的檢查考核制度，實行食品安全工作一票否決，確保商鋪出售的食品安全萬無一失。

二、認真貫徹執行國家“食品安全法”及相關法律法規，嚴格準入條件，強化經營過程管理。經營食品類商品的商鋪必須各種證照齊全，商譽良好，從業人員持有符合相關法律法規規定的資質和證明。資格審查寧嚴勿寬，要講法規制度不要講人情面子。嚴禁商鋪超范圍經營食品類商品。在與經營食品類商戶所簽合同中有關食品安全的條款要規定的嚴謹周密。要與商戶簽訂食品安全承諾書，進一步規范其經營行為，明確其責任和義務，并可研究采取相應的經濟保證措施。要利用多種手段建立對商鋪食品安

全的監控信息網絡，強化對商鋪經營過程中食品安全的動態管理。可以研究采用食品安全舉報獎勵辦法，調動消費者參與食品安全監控的積極性。同時要建立商戶食品安全檔案，歸集相關信息，以利于實現對商戶經營食品的安全風險進行評估和管理。對發現商戶在經營過程中出現食品安全隱患，要反應迅速、處置果斷穩妥，決不能姑息遷就，以免留有后患。

三、加強對商戶的食品安全教育，使之充分認識在學校經營食品類商品的特殊性和風險性，理解并配合學校的各項管理措施，同時自覺嚴格依法經營。

凡經營包裝、預包裝食品，必須從正規食品生產企業進貨并索取相關進貨憑證，保證不進假冒產品，不出售過期變質食品。嚴格管理散裝食品經營，散裝食品必須是正規食品企業生產，進貨渠道、索證、存放、衛生防護、包裝等環節都必須嚴格按照有關法規要求辦理，確保所售食品衛生安全。

要特別重視并抓好自制食品商鋪的安全管理工作。對這類商鋪的經營資質、從業人員更要嚴格審查，生產經營條件必須達到相關法規的要求，從業人員必須具備相關資質和證明，同時要加強對其經營過程的動態管理，像抓學生食堂飲食安全一樣常抓不懈。

四、要建立商鋪食品安全管理的報告制度。校園食品安全信息，社會和師生關注度高，極為敏感。信息暢通是管理和處置食品安全事務的重要條件。內部信息不暢，極易錯失處理解決相關

問題的良機，小事也可能引來不可預料的后果；對外隨意傳播危害更是不可估量。因此，要明確規定各商戶，凡發生疑似食品安全事件，要及時向其主管單位報告，各責任主體單位要在積極穩妥處理問題的同時，視情況及時向學校有關部門和領導報告。同時做到不隨意對外擴散消息。不得瞞報、謊報。

五、近期要對校內商鋪食品安全進行一次全面檢查和整頓。檢查和整頓要做到不漏一(商)戶，不漏一人。要做到“四個查清”：經營食品的商戶數清、商戶的證照情況清、從業人員情況清、進貨渠道和索證情況清、加工經營條件清。檢查的重點是：在售食品是否過期變質；散裝食品生產企業是否正規；自加工食品所用原料及添加劑的進貨和使用是否合乎法規規定，加工銷售過程是否存在衛生安全隱患。對檢查中發現的問題應立即書面通知相關商戶整改，并記入該商戶食品安全檔案。對整改態度不積極、整改不到位或整改后仍達不到相應經營條件的，要硬起手腕，堅決予以清退。我處將對各單位此次食品安全清查整頓情況及時跟進檢查，并將有關工作情況向校主管領導報告。

特此通知

二〇一二年十一月九日

第五篇：商鋪說辭

商鋪說辭

定位→闡述出該物業所在區域、城市的性質與之不同之處，并理出該物業的優勢為下一步說辭作好鋪墊

發展→基于定位上的說辭，必須參合當地對該地的政策性，經濟性，預見性發展思路。利用現有的基準定位和硬件作鋪墊，描述出5年、10年或以后的發展立項、前景及回報。

投資分析→該板塊的重點是，銷售人員的經驗，不僅僅局限于銷售，且對其他行業也必須有所了解，如經商、股市等......本板塊重點是將專業置業顧問搖身轉變為經濟投資顧問。幫客戶花錢，幫客戶投資。所以需要有豐富的經驗，將股票、經商辦廠、開店、存款看息、甚至金融保險等作風險投資對比。

性價對比→根據所在城市所在不同區域、同地段，不同地段、同區域，同區域、不同地段，不同地段、不同區域的商業項目來進行本質對比、分析及投資商業與住房的投資額度和回報率、增值潛力進行分析對比。

具體問題分析→鑒于不同客戶，不同思維和問題的分析，參考去解決問題，需要銷售人員具備很高的靈活度，根據實際情況來談判，主要也要準備好價格高和租金低的說辭。詞例：《玉水金街》

定位

《玉水金街》項目位于平塘縣原老大橋，橫跨玉水河，獨享兩岸河景，南連平塘縣新城區、濕地公園、平塘縣政府、平塘的新商業圈，北邊緊鄰平塘縣新老城區，（緊挨橋頭商業步行街，休閑廣場），是平塘縣政府站在利民、便民、利國、促進城市和諧發展、打造一個以優化經濟、發展環境、營造重商興企的氛圍城市而規劃的一個河濱區域，所擬定出的核心商業文化中心，而核心商業區也被稱為都市綜合體，其條件必須符合全新的城市形態，構造需高度節約，融合多種城市功能的區域（需具備居住、商務辦公、出行、休閑、消費購物、文化娛樂、社交及游憩等），并周邊市政設施需成熟，如醫院、銀行、學校、休閑場所等要近在咫尺，該片區的項目規劃僅作開放式商業圈設計，其目的是建造高度節約，能夠相互作用，達到互為價值鏈的區域空間。

發展

隨著西部開發的力度加大，城市發展的腳步已見加快，玉水金街周邊的市政設施也日益俱全，不僅是在日常生活配套上非常周全，且居住生活外的休閑配套也開始大力開發，在該片區規劃中，戶外字幕電視、河濱休閑路等市政設施的擬建、還有各個金融業、通信業、百貨零售業、家居業的進駐，各種大型的酒吧、茶吧及桑拿等各種高端休閑娛樂業也紛紛加入該片區。可以說該片區今后的商業氛圍更加濃厚，且以玉水金街為中心商業圈，折射周邊建設打造一流河濱城市規劃已啟動，現正在修建，很快投入使用，而在平塘縣這樣的設計規劃發展前景中購買商鋪，不論你是自營還是投資，一來生活極其便利，二者就是自己的物業升值潛力不可估量，況且現在整個老城區發展成熟度未到頂峰，置業是一輩子的事，一旦平塘老城區100％的發展改造完畢，到時一方面是價格是否還是現在的價格，另一方面就是城市中心的物業就算花錢也買不到了，就像十年前的這片區域，那時候才幾千塊錢一個平方，要是當初買了下來，不用說，到今天一個平方也能賺幾萬塊錢，根據發展趨勢，再過5年，10年將會幾倍上漲，如果你遲疑，所有的升值空間就被先你一步的人搶走了，所以沒有問題今天看好了，就定下來。

投資分析（即人民幣貶值）

隨著經濟發展的富榮，收入的增加，人們在投資上提高警惕，更是小心翼翼，針對所有的投資，從更多方面來看它已經從經濟上、法律上、人為思想上演變成財產定義的性質，那么我們把錢放在哪里最安全呢？

1、存錢到銀行

在中國80％的國人有錢就存銀行，事實上錢存在銀行就是一種貶值的行為，因為銀行的普通存款利率遠遠等于不了“通貨膨脹”的利率，也是一種負利率（銀行曾七次調息，還增收20％的個稅）錢存到銀行就像月光下的冰塊，因為銀行的利息經過金融動蕩后加息和降息的次數平凡和不可預見，再者現在GDP快速增長，物價也逐年拉高，使得銀行存款為數不多的利息和本金在次年后的GDP消費上得不到等年同期的產值，也是證明存款的利率和物價上漲不成正比，所以存款在銀行是不明智的選擇。

2、股票

中國股市雖然也逐漸變得成熟，但始終是一個不規模、不規則的市場。因為國內股市牽扯的面很寬（如政治、國際經濟）更多的是它肩負著企業解圍的責任，以前的企業都是國有企業，對于資金的報留都有銀行來做后盾，但是企業要發展、要生存，國家才給企業包裝上市，這筆錢是不用付利息的，而且還不用擔心是否短期內遭到借貸催款，如果企業破產，最終國家和銀行都不會擔風險，最后血本無歸的還是老百姓，所以都是由國家控制的，換句話投資股市就是在和國家賭博，股票也稱為紙上富貴，只要一天沒有撤離股市，就是擁有空頭支票，俗話說十人炒股、八人賠、九個傻子、一個賊，而且我國的股市不穩定，想達到一夜暴富，那只是個夢想，幾乎是不可能的。

3、經商

經商做生意的利潤一般來講是10％——30％左右，不僅僅面對著巨大的開資，（如稅費、人員開資、商務開資、以及辦公等開資），而且還需要面對巨大的市場競爭壓力。總的來說經商不僅僅面對巨大的開資和市場壓力，更多的還要面對難收賬、資金回籠等問題，所以說風險也是最大的。

4、購買保險

其實在我國對于保險的相關政策還不明確、不完善，保險業其實就是購買的一紙協議，在購買保險和賠付中，一是不及時手續麻煩，二是賠付條款和條件諸多不明晰。對消費者來說不是很有保障。如很有錢倒是可以買一份保險，但保險不適合投資只是買一份心安，為什么這么說呢？去年還是前年保險公司破產的事件不是沒有過，新聞報紙都有報道。

5、投資地產

由于房地產擁有不可移動性和不可再生性。一是土地有限二是環境惡化導致國家大面積土地不能投入使用，所以土地的征地費、土地出讓費也相對比較高，從而加上配套、建安、和居家水平消費需求等房產不但不會降價，反而使得房產成為投資保值增值的有效方法之一。那么投資地產，投資什么樣的產品將是大家考慮的熱點，無外乎就是商鋪、寫字樓和住宅，商鋪與寫字樓和住宅具有很大的差異特性。商鋪最大的優點在于它不會老。商鋪投資的難度比住宅來得更大，眼光要很準。而且，對于商鋪所處的地段，將會帶來的客流量以及周邊經營范圍羊群效應的影響，決定商鋪將放租的行業，行業前景又是如何的? 從四個方面介紹一下投資商鋪的好處。?、不折舊

就住宅而言一般的使用年限為70年，在物業中是最長的，但住宅畢竟是家在其中，所以舊了會有那么美中不足的遺憾，所以一個新的住宅社區一般來說住上5至10年都會選擇更換新的環境。而這時出售也會有折舊的“待遇”。因為外觀舊了給人的感覺不爽；另外時間長了的社區管理方面往往會跟不上或不如剛開始的時候那么完善，那么溫暖。而商業地產卻不折舊，往往是越舊越值錢，商業地產講究的是地段、人氣、回報價值的體現，所以舊不是問題“旺就行” ?、不裝修

在非商業物業中有一件讓投資者非常頭疼的事情就是裝修，就住宅而言，一般來說出租時間在2—3年就得重新裝修翻新一次，以至讓物業能快租或租上好價，裝修費心又費力又花錢，挺煩心。而商業地產就免了這樣的煩惱，一般都是租戶來裝修，就算商鋪本身有裝修也不一定符合承租者的需求，所以都是按著自己的要求來裝修。而且解除合約時裝修也是留下不予毀壞的。?不憂租

一般來說住宅都要到經濟公司放盤，而且空置時間較長，相對損失顯大。而且投資者還經常為投資的事宜跑前忙后，有家具電器的又不愿放鑰匙給中介，吉屋又不容易出租，即使租給辦公的又怕增添麻煩，左右為難，非常繁瑣。商鋪就不同，還未到期就可提前放盤，看鋪又不影響到租戶，非常輕松方便。而且不用為家具電器的事煩心，空空的一無所有最好。④投資回報高

商鋪出租一般簽約在3-5年，每年都會有遞增，一年比一年租金高，住宅就不一定第二年比第一年低都有可能，不穩定。而且商鋪出租有時還能收到一筆可觀的進場費或頂手費（轉讓費）再者商鋪要脫手相對比較容易，因為有很多好處，自然需求也比較大。

性價分析

1、即投資商鋪的保障性要大，但是也不是說所有的商鋪都是這樣的。那么什么樣的商鋪保值的保障才是最大的呢，首先我們要了解這是一個什么年代，二十一世紀，是一個以政策求發展為主題的只要變革時期。特別是近年來，在這一點上更是反應著實。如八十年代的上海，九十年代的深圳，近年來的西部。隨便是看哪一個地方，不都是這樣受政府政策的影響而開發起來的嗎，所以最近這20年也是中國改革最有效率的時期。也就是說有政府政策傾向的地方，房地產商鋪增值的保障和增值率是相對很大的。其次我們還要了解市場，城市的發展方向和思路，各項目的開發和規劃情況。更需要了解該房產的實質性質和建設周期等。那么商鋪作為經典的地產投資品，一直是業內人士關注的焦點。然而提及購買商鋪的技巧，大多數人了解不全面，其實在商鋪選購過程中，只需要把握三個要素，便可輕松贏得財富未來。其中平塘樓市的典型例子，莫過于《玉水商城》，憑借優質地段、超高人氣、高效回報這三大投資要素將備受追捧。

要素一：地段——雄踞平塘商圈龍頭，執掌千萬財富

地段、地段、還是地段。——地產大亨李嘉誠的這句名言廣為人知，地段的價值不言而喻。落子平塘老城中心，執掌平塘老城門戶，匯聚平塘商務辦公、金融流通、休閑生活、觀景購物等數萬高端消費人群，在這個城市化平臺上，千萬財富涌動，“錢景”相當可觀！

要素二：人氣——毗鄰橋頭商業步行街，休閑廣場，坐擁鼎盛人氣

業內有云，人氣即財氣。《玉水金街》毗鄰橋頭步行街、休閑廣場、新區商業圈、橫跨玉水河（每年龍舟賽河段），三十二萬人匯集于此購物休閑，是平塘一站式消費第一城，滾滾人潮帶動巨大商機，不論是出租還是自持，都能穩賺未來！

要素三：效率——扼守老城成熟商圈，租金高昂，即買即見效，無風險投資

投資匯報時間短（高額租金），效率高，無疑是旺鋪的有力要素之一。平塘人民幾十年以來的休閑購物圈，骨子里的經商消費地帶，人流穩定、商圈成熟，即買即享高效回報，投資0風險，還有什么比這更“給利”的呢！再加上至今已封頂，準現鋪銷售，今天看好必須給自己留一席財富之地。

2、周邊競爭品項目比較，橫向比較，縱向比較。需要銷售人員掌握數據。

具體問題分析

1、價格貴

2、租金低

地域文化的釋放帶來未來的發展，中心的位置穩固帶來商業的堅挺和升值。