第一篇：如何做好企業形象宣傳

企業要贏得顧客的忠誠、合作伙伴的信任和政府的支持，除了有技術領先和質量可靠的產品外，建立和鞏固良好的企業形象尤為重要，一套行之有效的企業形象管理策略是必須手段。在期望短期內，要樹立良好企業形象是不現實的，大家都知道的是成功的企業形象宣傳并非只靠華而不實的廣告來打響知名度就夠了，還需要其它的實質內容。

奧美的觀點里有這樣一句話，“企業形象的建立，就如同鳥兒筑巢一樣，從我們隨手擷去的稻草雜物建立而成。別小看了這些稻草雜物般的細枝末梢，正是它們奠定了一個企業形象的堅實基礎。”

特別是對于目前各類小型企業，典型的表現為管理基礎薄弱，資源不足，生存壓力大，因此企業形象包裝策劃和產品市場推廣就是一個矛盾的問題，怎樣與公眾溝通，怎樣使其愉悅，怎樣保持適度距離和互動性，怎樣使其感動和產生欲望興趣?

企業形象一般可以概括為精干高效的隊伍形象、品質超群的產品形象、嚴明和諧的管理形象、優美整潔的環境形象、真誠奉獻的服務形象。我們可以從企業人物、文化和“危機”三個方面來進行宣傳。

策略一：文化形象宣傳

企業成功的形象宣傳并非只靠華而不實的廣告來打響知名度就夠了，這一切都必須將企業本身所代表的意念和文化深植于客戶的觀念之中，才能藉以提升客戶對企業產品的忠誠度，在不過多挪用公司緊缺資金的同時達到宣傳企業形象的目的。而企業文化是作為一個觀念系統存在的，要傳達到企業員工、社會和公眾存在一些困難。因此，將企業文化特質形成一個統一概念，通過個性化、鮮明的視覺形象(圖形、圖案)表達出來，再傳導給社會更有效率、效果。

協調外部關系的工作中，建立良好的政府關系和爭取有影響力人士的支持非常重要。要制定具有前瞻性的政府關系計劃，與影響力大的人士建立緊密的聯系，從而幫助企業通過與其有效的溝通獲得良性的監督、理解和支持以提升企業信譽度。

當然，企業文化的建立少不了員工形象的規范化管理。工作期間統一著裝、員工禮儀的要求、員工之間的禮貌用語等等都要規范化。

在實施過程中一般會有兩種錯誤的認識：一種認為，員工都是自覺的，只要把道理講清楚了，制度就能得到實施。這種假定是不現實的。

策略二：“危機”形象宣傳

任何一次失誤對于發展中的小企業而言，不僅是對于整個利益體系的打擊，更主要的是對于辛苦建立的企業形象會產生一個比較重大而長遠的影響，由于資金的約束，注定他不可能通過大額賠償金等來彌補損失，因此建立一套完整的危機處理系統來及時應變，不僅可以妥善解決問題，更可以充分利用這種“機會”達到企業形象宣傳的目的。

企業首先要對自身潛在的危機和事件有一個充分的了解和認識，并能隨著形勢的變化和發展對一些潛在的新問題、新現象加以分析、研究和解決;在日常的危機管理工作中多做準備，如總結中外危機管理的經驗和準備具體的危機事件資料研究與分析，尋找最佳實踐模式進行連續不斷的危機管理培訓和模擬演練;把企業可能面臨的所有潛在事件和危機都列出來，找出解決危機的相應對策，包括關鍵信息、應對媒體的發言人培訓、新聞稿的準備等，做好從容應對危機發生時來自各方面的種種提問的準備工作。

以下幾個問題可以用來簡單驗證一下公司的危機應變能力：

如果我們星期天上午9∶00遇到危機，需要多長時間消息傳達到每一位相關責任人?如果某一個心懷不滿的員工或股東的訴訟案、政府調查或者新聞調查被公之于眾，公眾的反應將是如何?我們將如何做出解釋以降低事件對公司經營和公司財務的影響?如果出現危機，誰將是發言人?或者由誰去向大家溝通?

只有在危機出現時做出快速的反應，明確自己所要傳遞的信息和信息傳遞渠道;及時充分地與新聞媒介溝通，通過媒體隨時跟蹤輿論導向、觀點以及外界對公司的看法;及時掌握市場上新的輿論導向和觀點，才能真正利用“危機”，起到宣傳企業形象的作用。

策略三：人物形象宣傳

在有別于個人樹碑立傳式的公司形象建設中，應把企業領導層個人宣傳和企業的戰略目標、公關目標結合起來以達到好的宣傳效果。

國內的小企業有相當多的管理者是由技術人員出身的，這對公司的管理和發展并不完全是好事，從技術人員到管理者之間角色的轉變往往要付出巨大的代價。

可以建立、開發可提高企業管理者聲譽的平臺來實現宣傳效果。比如在一些國際國內有影響力的高層次會議上為企業管理者爭取一些演講機會;將蘊含高層管理者有代表性的戰略思想和管理策略的文章提供給媒體發表;定期或不定期舉辦專家座談會、研討會和媒體座談會，建立良好的聲譽信息等。

在參與活動的前期先要對本企業現有社會公益政策十分了解，清楚活動項目與企業的業務目標及程序是否一致，經過整個內部所有程序批準后加以實施和投入;還要充分考慮投資回報率，保證任何一種選擇與企業聲譽和長期發展目標相符，保證參與活動的目的和性質相符，保持企業各分支機構形象一致;另外，還要了解競爭對手在社會活動中的舉措以及正在參與的項目。

由于企業員工是直接和各類客戶零距離接觸，因此企業員工的形象會更多地影響到企業的形象，這又和一個企業的文化有關系。所以，需要借助于以下這種三合一工作方式，與持續跟蹤測評、形象塑造與傳播規劃、事件管理，有效地借助于受眾控制原則，使企業負責人的形象處在科學管理模式之下。

塑造企業形象要謹防急功近利的暴發心理，期望短期內樹立良好企業形象是不現實的。一些人以怪異手法和老總們“傳奇式”的故事推銷形象，希望能博得一時轟動和驚嘆，力度過大過多則會引起人們反感，這時可以采用模式化管理。

在企業領導人形象管理中，雖然有其需要按照本人特質加以表現的地方，但同時更需根據自己所面對的客戶來調整與完善自己。而且，客戶本身是多種類與多層次的，需要確定實現其平衡性的規則和需要著眼的重點。這里包含三個模塊：

一是依據不同類型受眾(家庭、員工、管理層、合作關系、消費者、公眾)期望開發而形成的理想形象模塊;

二是基于負責人個人條件分析與其他案例的最佳實踐結合而成的形象改進與提升策略模塊;

三是依據常規表現(在員工、消費、商業合作伙伴等中)、個人特質(知識、能力、情緒、行為表現等)、關聯表現方面的測評而形成的現有形象模塊。

第二篇：企業形象宣傳策劃

企業形象宣傳策劃

宣傳重點示意圖：品牌，形象（員工，公司內、外形象，產品等）宣傳重點部分：專業技術（專業培訓，技術指導，技能訓練）

一：內在形象宣傳

目的：立足于將公司文化品牌意識，綜合素質的提升

目標：最終實現員工思想意識的共識與統一

第一步：內部刊物的建立，員工宣傳欄，企業宣傳欄，內部雜志，宣傳看板，提示性標志等。

員工宣傳欄：建立一個員工相互之間了解，學習，標榜自我，激勵自我的途徑，在宣傳欄對于表現優秀的員工給予精神及物質方面的鼓勵，對于員工犯下錯誤的盡量素質教育和思想教育

企業宣傳欄：培養一種公司的文化，一種歷史，再把它轉化成一個故事，一個精彩片段，讓員工了解企業發展中自己走過了那種艱辛，那種困境，那種成功，那種喜悅，以及那種激情與斗志。

第二部：公司的學習培訓，在這個階段綜合素質的培訓是重點，也是對保障高效率開展工作，公司文化認同，思想統一的一個必要條件。二：外在形象的宣傳

目的：通過專業化服務在提升品牌，形象的過程中實現差異化競爭，最終成為市場的主導者

目標：為客戶提供代表行業內最高水準的專業化技能服務。營銷——銷售工程師

主要是營銷，可以對其人員進行專業的培訓。

第三篇：做好新聞宣傳展示企業形象

做好新聞宣傳 展示企業形象

——紅光農場黨委副書記董波在新聞宣傳工作會議上的講話

2005年4月6日

目前新聞宣傳已經成為人們的基本需求之一，是人們對事物感知的一個重要渠道。在市場經濟體系逐步完善、農場各項改革不斷深化的形勢下，認真做好企業自身形象宣傳、企業文化宣傳，通過新聞宣傳為企業營造良好的發展空間和輿論支持，是一項非常重要的工作。幾年來，我場廣大新聞工作者、通訊報道員以“三個代表”重要思想為統領，以農場改革發展成果和黨委中心工作為重點，堅持“圍繞中心，服務大局、外樹形象，內聚人心”的指導思想，貫徹“貼近生活、貼近實際、貼近群眾”的原則，以大量優秀的新聞作品，積極向上的輿論宣傳，宣傳科學理論，傳播先進文化，塑造美好心靈，倡導科學精神，弘揚社會正氣，及時傳達黨和政府的聲音，真實的反映職工群眾的意志和要求，為農場經濟建設的快發展、大發展營造了良好的輿論氛圍。

一、農場黨委高度重視，新聞宣傳工作成效喜人

幾年來，農場黨委高度重視新聞宣傳工作，并以紅光農場[2003]32號文件制定了報刊、電視上稿稿酬獎勵政策，提高獎勵標準，極大的鼓舞了通訊報道員的寫作熱情。宣傳部成立中心報道組織，認真研究《農墾日報》、《黑龍江日報》、《黑龍江農村報》等報刊的版面要求，欄目設計，提高寫作質量和投稿中稿率。場廣播電視局在場內廣播、電視《紅光新聞》節目中，開辟四檔欄目，為基層稿件播發提供平臺，并促進了基層稿件的多樣化。2004年，全場在《農墾日報》上稿 篇，頭版上稿 篇，在省級報刊上稿 篇，超額完成了分局下達的指標。農場宣傳部被綏化農墾分局評為，周宏偉、楊華、周文君3人進入農墾日報百強行列，周宏偉還被評為墾區新聞宣傳工作先進個人。農場廣播電視局2004年全年播發場內新聞近600條，采用基層稿件180條，在總局墾視頻道、綏化分局電視局播發新聞148條，在中央電視臺新聞聯播節目中上稿1條，在黑龍江電視臺新聞聯播節目中上稿一條，創紅光農場對外宣傳歷史新高，廣播電視局被評為04分局電視宣傳工作先進單位。基層各單位也積極踴躍抓好宣傳報道工作，全年有 個單位在《農墾日報》及省級報刊上發表了新聞稿件，同時涌現出了一批素質較好，有寫作潛力的優秀通訊報道員，如周文君、周淑娟、付錦濤、王平等。

在廣大新聞工作者、通訊報道員的不懈努力下，2004年我場新聞宣傳工作在企業改革、發展、穩定工作中發揮了積極作用。對內起到了宣傳、教育和組織動員群眾的作用，職工群眾對大政方針的知曉率及改革的心理承受能力、農場的凝聚力大大增強；對外良化了農場發展的外部環境，樹立了企業良好的形象，提高了上級對紅光工作的認同率，增強了支持力度。

二、把握導向 服務大局 努力開創新時期新聞宣傳工作新局面

2005年是墾區上下經濟建設大發展、快發展的一年，我們農場的改革發展也是日新月異，然而改革中一些矛盾也應運而生，我們新聞工作者如何圍繞經濟發展這個中心，把握輿論導向、唱響和諧、發展的主旋律，是我們要認真研究的一個課題。對2005年新聞宣傳工作提出以下要求：

（1）、正確把握導向唱響主旋律

新聞宣傳是黨和人民的喉舌，反映的是人民的意志和要求，代表的是人民群眾的根本利益，宣傳科學理論，傳播先進文化，塑造美好心靈，倡導科學精神，弘揚社會正氣，是每一個新聞工作者的責任。緊緊圍繞農場經濟建設這個中心，深入宣傳農場大政方針、改革新貌,激勵和動員全場廣大人民與時俱進、開拓創新，以奮發有為的精神狀態，開創建設小康社會的新局面，這是新時期我們在新聞宣傳工作中要始終堅持，并要認真做好的。

我們的新聞宣傳工作必須全面準確地宣傳中央和各級黨委的精神，確保政令暢通。要宣傳黨的方針政策的正確性，調動廣大干部群眾執行黨的方針政策的積極性，激發他們在黨的方針政策指引下開拓前進的創造性。新聞宣傳必須貫徹團結、穩定、鼓勁、正面宣傳為主的方針，大力反映社會發展中光明的、積極的、健康的東西，始終堅持以正確的輿論引導人。牢牢把握正確輿論導向，始終是新聞宣傳中最重要的責任。

（2）、加強學習培訓，提高通訊報道質量

回顧過去一年的成績我們欣喜的看到我場新聞宣傳隊伍正在逐步壯大和提高，但我們也清醒的認識到，在改革發展的新形勢下，必須要在思想上與進俱進，工作上推陳出新，始終唱好主旋律、打好主動仗，因此，我場廣大新聞工作者、通訊報道員就必須時刻加強學習培訓，尤其要注重理論路線、政策方針、新聞業務、法律法規的學習。只有加強學習才能把中央及各級黨委的精神和農場的實際工作結合起來，才能用不同的手段,從不同的角度,全方位體現發展是硬道理，是第一要務；才能通過各種新聞宣傳手段，為場黨委每一個階段的中心工作服好務，為農場的經濟發展鳴鑼開道、保駕護航。

通過加強學習，不斷提高廣大新聞工作者、通訊報道員的新聞敏感性、政治敏銳性和科學理論水平，多寫富有感染力和凝聚力的作品；廣大新聞工作者在新聞寫作中，要“帶著感情寫、寫出感情來，帶著理論寫、寫出理論來，帶著思考寫、寫出思考來，帶著學習寫、寫出創新來，以實際行動做好新聞宣傳工作，展示農場改革發展的良好形象。

（3）、突出重點，抓住熱點，不放過難點，充分發揮新聞宣傳的重要作用

新聞宣傳必要堅持以正面宣傳為主的方針，堅持以科學的理論武裝人，以正確的輿論引導人。在新聞宣傳中，我們要突出重點、抓住熱點、不放過難點。新聞宣傳工作要與農場黨委中心工作保持高度的一致和統一，農場黨委的中心工作就是新聞宣傳工作的重點，我們要圍繞重點做好各個時期的宣傳報道；農場黨委的重點工作、統一部署的重大報道任務要有目的地熱起來，形成輿論強勢，產生宣傳效應；突發事件、重大事故、重大案件報道要穩，按照要求進行報道，不能任意炒作和渲染；而在一些容易引起職工群眾不理解的難點問題上，我們新聞工作者和通訊報道員要充分發揮新聞宣傳的輿論導向作用，用強大的輿論宣傳陳地和多樣的宣傳手段，將農場黨委的政策精神及時、快速、準確地傳播進千家萬戶，并將老百姓的意愿心聲及時的反映出來，做到政令暢通，民意順達。為發展、穩定，創建和諧社會發揮作用。

總之，我場的新聞宣傳工作幾年來為農場的改革發展、社會穩定、百業興旺做出了貢獻，在新時期、新任務的挑戰下，希望我場的新聞工作者、通訊報道員勇擔重任、務實創新，以嶄新的精神面貌和工作業績開創新時期新聞宣傳工作的新局面。

第四篇：企業形象墻宣傳標語

企業形象墻宣傳標語

企業文化篇

共同發展，共同進步

我們的企業文化理念是： 以真誠為先導、以務實為基礎、以創新為手段、以服務為保障。真誠：先做人后做事，要求全體員工真誠地對待客戶、同事；誠實守信、以誠相待。務實：要求全體員工腳踏實地，認真地做好自己的本職工作，注重穩健、嚴謹、實效、適用。創新：我們的知識、思想和方法必須走在社會的前列，積極進取、勇于創新、追求卓越。服務：建立以客戶為中心的服務理念，不斷開拓企業對客戶、企業對社會、以及企業內部的部門與部門、崗位與崗位之間的服務意識；在企業發展中與時俱進，不斷完善。企業宗旨：顧客至上，信守承諾 團隊精神：團結奮進，永不言敗

服務標準：追求客戶效益最大化力，力爭客戶成本最低化 品牌內涵：自信、品位、解讀 人才之觀：以人為本 團隊篇

相互合作，團結一心

協作強調人與人之間的合作，在共同目標基礎之上； 建立起相互信任，相互支持，共同分享的關系。才能夠發揮集中優勢，共同鑄就的強大合力。核心是打破本位意識，前提是樹立大局觀。士氣勵志篇

有一份耕耘，就有一份收獲 態度決定一切，細節決定成敗 不要小看自己，人有無限可能

只有勇于承擔責任，才能承擔更大的責任

多一份溝通、少點抱怨、多一點理解、少一點爭執 自我提升、良性競爭、相互欣賞，相互支持 我們的理念是：沒有最好，只有更好 強化競爭意識，營造團隊精神 追求客戶滿意，是你我的責任 團結一條心，石頭變成金 因為有我，所以會更好

杜絕不良思想，發揚優質精神 塑造人的品質，建立管理根基

科技是第一生產力，人力是第一資源 轉變觀念轉變作風，讓企業文化生生不息 和傳統的昨天告別，像規范的未來邁進 您的自覺貢獻，才有公司的輝煌 要有好的灌溉，才有好的成果 沒有執行力，就沒有競爭力 每天進一步，踏上成功路 職業精神篇

優秀員工的10大準則 品德—內在品質決定人生成敗 專注—因為專注所以專業 負責—沒有任何借口 態度—態度決定一切

勤奮—成功等待肯努力的人 學習—成功看背后的原因 實干—成功者的根基 合作—發揮團隊的力量 溝通—通達人生源于溝通 目標—成功來自對目標的堅持

第五篇：企業形象宣傳廣告策劃

企業形象宣傳廣告策劃

企業形象廣告是以塑造企業形象為目的而展開的，廣告訴求內容、表現方式、媒體運用手段等都是著力強調企業在產品、品牌、服務、規模、資金、信譽、人才、市場地位等軟硬件資源的全方位綜合競爭實力，以及企業先進的理念、價值觀、文化內涵、對社會的責任感等觀念取向，來迎合并感染主流的社會價值觀與消費者及通路成員的心理與經濟價值的需求。

企業形象廣告是樹立企業品牌、維護企業長遠利益、并同時帶動已樹立的產品品牌、推動企業當前利益的一種具有長遠戰略性的廣告推廣活動。

企業形象宣傳廣告的類型

從企業不同的宣傳目的來看，企業形象廣告的主題、立意、宣傳側重有所區別，以下介紹幾種企業形象宣傳的廣告類型。

企業形象宣傳的廣告類型

企業形象宣傳廣告的手段運用

根據不同的企業形象廣告目標、主題和立意，應采取相應的廣告手段，利用或制造適宜的由頭與事件，使企業的宣傳效果事半功倍。

常用的企業形象宣傳手段有以下10種：

● 聲勢廣告：利用重大事件、大型活動大造社會聲勢，以其浩大的聲勢展示企業的能力，以及企業在公眾面前的品牌與形象（如：慶典、贊助大型文體活動）

● 記事廣告：新聞性廣告，利用新聞媒介將企業整體發展或某些系列事件整理匯總，以專欄或專題的形式推出，以體現企業的正面社會形象。

● 祝賀廣告：利用節假日或社會所關注的喜慶事件向社會表示祝賀（如：行業慶典、重大組織成立等）。

● 公益廣告：以支持社會公益事業，展示其企業關注社會、回報社會的高度責任感來體現企業的博愛與人情味，拉近與公眾的距離，增加親和感與美譽度。

● 致謝廣告：用生產量或銷售量達到一定數量，感謝消費者支持與厚愛為由頭，來宣傳企業品牌。

● 歉意廣告：在企業出現失誤被公眾所指責的時候，向公眾表示歉意、澄清事實、提出補救方法、展示改進情況、消除負面影響的廣告。

● 響應廣告：響應社會重大事件與關注熱點，展示企業的社會責任感。

● 倡議廣告：以企業的名義率先發起具有重大社會影響力的活動，以展示企業敏銳的眼光與獨到的魄力。

● 形象識別廣告：即VI系統的展示與運用，以強化外圍對企業的視覺形象識別及記憶，樹立企業規范化形象。

● 行為識別廣告：即BI系統的對外宣傳，以強化外圍對企業的行為規范識別及記憶，樹立企業規范化形象，增強信賴感。

從市場調查看營銷推廣定位

最近，北京某調查機構對當地市民和網民共271份樣本進行調查，結果表明：一向為開發商所津津樂道的景觀并不十分被調查對象看好，除價格、地段交通外，在影響購房者購房的眾多因素中，如戶型結構、朝向、樓層、物業管理、社區景觀、配套設施、開發商實力等，其中朝向（16.0%）排名第二，僅次于戶型結構，社區景觀（13.0%）排名第五，次于物業管理和樓層。雖然被訪者對各種因素的綜合看重度差別不大，都在10％以上，但二者的差異仍將對購房者的決策產生不可忽視的影響。

調查同時表明，當朝向與景觀不能兼顧時，朝向依舊占上風。調查結果顯示，即使是因朝向差價會改變朝向選擇的被訪者，當朝向與景觀不能兼顧時，優先選擇朝向的比例也高于選擇景觀比例10個百分點。有業內人士戲稱，“這樣說來，景觀概念就白搭了”

盡管這只是主要面向北京地區調查所得出的結論，但它對我們西安開發商的營銷推廣仍具有重要的借鑒意義，景觀推廣概念并不一定對銷售有用。如果開發商在推廣景觀與朝向不可兼得的樓盤時，以社區景觀作為主要賣點，而忽視對朝向賣點的訴求，將有可能造成推廣難度加大，影響項目的正常銷售。

實際上，這次調查結果對樓盤的營銷定位具有更加重要的影響意義。以往我們在推廣某一個樓盤時，營銷定位主要體現在樓盤定位和推廣對象定位以及具體廣告的廣告定位上。許多企業對推廣本身定位的認識還仍嫌不足，在確定推廣定位的廣告定位時，主要是從市場定位和樓盤定位出發，依靠自身的主觀判斷對推廣進行定位，針對推廣本身的定位還缺乏足夠的客觀依據，甚至部分推廣計劃書連明確的廣告定位方案都沒有確定。

如果開發商在樓盤推廣的過程中，推廣定位模糊，或者主觀定位，或者定位與市場缺乏充分有效的溝通，都有可能使自己的各種廣告宣傳和營銷行為“無果而終”，從而在很大程度上浪費開發商的營銷預算并延誤營銷周期。比如目前被某些開發商看重的寬帶網絡與樓宇智能，在很多推廣群體中都不具吸引力，如果以此在相應的群體中做寬帶網絡與樓宇智能的推廣，將會浪費企業的營銷資源，影響樓盤的正常推廣。

就推廣定位而言，不僅僅體現在概念定位上，還包括推廣手段與策略的定位、促進廣告的定位、推廣方式的定位都諸多因素。至于有關媒體、時機、廣告位等細節的定位與描述，只是推廣定位所涉及到的一部分。開發商在實施推廣行為前，需要對推廣定位進行細分化和功能化，以保證自己的營銷預算能夠做到“有的放矢，彈無虛發”。有些開發商常常覺得自己的廣告發布出去以后，“效果一般或沒有什么效果”，其實，這與開發商的營銷推廣本身的定位有很大的關系。不論樓盤的市場定位（包括具體廣告的廣告定位）和產品定位多么明晰和準確，如果推廣定位不能適應市場的需求，都將在很大程度上影響廣告效果的發揮。

雖然某種程度上推廣定位也寓于市場定位之中，但在實際執行過程中，推廣定位在很大程度上受市場定位的左右和掩蔽，從而失去其應有的功能。同時，推廣定位的主觀性和功能喪失性雖然會浪費開發商的營銷資金和延長營銷周期，但由于它對樓盤的銷售不足以產生致命的影響，同時推廣定位的主觀性在很大程度上還能營造樓盤廣告的氣勢與風度，因此它并不被

有些開發商認為是營銷推廣中的危機因素。

解決推廣定位明確并適應市場需求的最好辦法就是通過營銷推廣的個案調研，來建立適應市場需求和競爭需要的推廣定位和營銷計劃，結合樓盤的市場定位和產品定位，以此來保證推廣的有效性和功能性，順利地實施樓盤銷售。

總之，推廣定位與營銷定位同中有異，營銷計劃中的樓盤品質定位也并非完全適合推廣定位。因此，企業在實施樓盤推廣時，應象投資決策一樣，先調研而后行，以保證營銷推廣的有效性和功能性。

商業裙樓定位策劃與分析

一、裙樓物業的現狀

近期，有關大型超市、餐飲等行業進駐高層物業裙樓的消息頻見報端，很多商家都把目光對準了裙樓商鋪市場。不過，這些商家一番考察后發現，很多裙樓商業物業由于社區規模、場地過小等因素很難符合經營要求。

廣州市裙樓商業物業呈現兩極化分布的態勢。很多區域尤其是新興區域諸如珠江新城、東圃、白云區一帶裙樓的空置率達到９０％以上，三四樓的位置空置率更高。而天河北一帶，則裙樓供應緊俏。具體在裙樓商鋪方面，盡管供應量比較大，例如協和新世界芳草園2層共6200平方米;華標廣場3層共15000平方米;都市華庭也有2萬平方米左右;帝景苑有4000平方米，但都已找到買(租)家，而且售價和租金比原來的有所提高。據悉，芳草園首層商鋪大面積售價超過3萬元/平方米；鴻翔大廈商鋪單價也近3萬元/平方米；都市華庭因位處天河北和體育東交界，位置優越，部分商鋪甚至開出6萬余元/平方米的單價，但仍有保險、電訊類等實力雄厚的公司準備進駐。另外，天河北的很多樓盤都把裙樓部分用做寫字樓，租賃的多為金融證券、保險等公司。一般的裙樓寫字樓租金相對便宜，多是面積比較大的公司租住。另外，客戶希望拿到面積比較大的場地，相對零散的買賣就不是很好，其中１０００平方米左右的地塊成交比較多。

二、裙樓物業的特點------商業裙樓與單體商業物業的區別

首先，體現在價格上。由于商業裙樓中附含的土地價值被塔樓部分分攤了，所以價格比單體商業物業有優勢。

其次，體現在經營方式上。由于商業裙樓屬于塔樓的一部分，所以不如單體商業那么純粹，其經營的業態會受到塔樓形態的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經營油煙過重的餐飲。

第三、體現在外立面上。單體商業物業擁有比裙樓更多的優勢。裙樓是不獨立的，所以在外觀設計上發揮空間小，難以創造人氣和商機。并且商業裙樓的地段一般都兼顧塔樓功能。

三、裙樓物業的運作方式

目前，裙樓商業運作主要采取三種方式，一是直接銷售，二是分割出來，以租帶售，三是走專業市場的道路。目前運作比較成功的是走專業市場這條路。發展商可以根據周邊一定的歷史、商業、人文等積淀來運作自己的項目。另外政府對一個區域有一定的規劃和設想，發展商可以跟隨政府的指揮走，按照規劃的要求建設相應的專業市場。目前裙樓商業物業走專業化市場道路成功的例子很多，一德路的浩和大廈其裙樓部分命名為山海城國際商貿中心，定位為海味、干貨商場，受到投資者的青睞；天一新村的天一文具精品中心也是延續了周邊文具店鋪林立的特點；而石牌西路的天晟明苑裙樓部分也將會做電腦專業市場，從而更好地發揮崗頂、石牌一帶電腦行業成行成市的特點。

在裙樓設計時，我們最好先確定下裙樓物業的運作方式，是分隔建筑還是整體打通，這對以后的招商運作關系重大。如萬科跟沃爾瑪的合作，雙方先確定裙樓的用途，量身定做，在建筑時就會省時省錢省力。

四、當前裙樓物業存在的主要問題

1、缺乏策劃，與住宅的銷售脫節。目前，商業裙樓往往是在住宅部分銷售后，再進行策劃推廣，形成住宅和裙樓在策劃銷售上的脫節和滯后，既影響了裙樓自身的銷售，也影響了住宅的銷售。

2、空置率高，供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是發展商運作項目的時候比較盲目，很多發展商從“人有我有”和高回報的角度出發，缺乏商業物業運作的經驗，對周邊商業環境考慮不足，往往是項目做出來了再去找市場，而不是有針對性地設計商場的規模、大小、用途等，一段時間凡住宅必有商業裙樓，導致商業裙樓大量出現，商業裙樓高空置率成為困擾發展商一個大難題。

五、裙樓物業的功能定位和主題定位

要確定裙樓物業的主題，必須先考慮到裙樓的功能定位：補缺型還是主驅型。裙樓作為整棟建筑的一部分，必須與建筑的其他部分（塔樓）協調共處。裙樓在整棟建筑中的作用，不外乎或是作為塔樓功能的補充，為塔樓的業主服務-----即補缺型；或是作為一個引力源，在她周圍形成一個強大的磁場，從而帶動塔樓的租售-----即主驅型。如果裙樓和塔樓缺乏內在的關聯，則整棟樓的投資效益必不能發揮到最大。但究竟選擇補缺還是主驅，要根據區域特點、周圍環境及政策導向等因素綜合考慮。

目前的商業裙樓以補缺型為主。如商住兩用的裙樓，常常做成超市或餐飲店或會所等，優先彌補物業自身配套和周邊配套的空缺或不足，為住宅的銷售服務，成為提升樓盤附加值的賣點。而主驅功能的裙樓，常常做成專業市場、展覽中心或主題商鋪，吸引投資者的進入，聚集人氣財氣，造成聯動效應，塔樓的銷售也就水到渠成。

在確定了裙樓的功能定位后，還要對裙樓物業進行主題定位。裙樓的主題定位需要注意以下幾個方面：

1、地理位置。商業裙樓最重要的因素就是人流和物流。這兩個要素具備了，項目就成功了一半。如果地處繁華的商業地段，擁有良好的商業氣氛，項目本身的商業價值較高，則在商業定位上的選擇范圍較廣，可以是以大型的商場為主的商業形態，規模較大。若該片區不具備商業氣氛，定位上應是以滿足居民的基本生活需要為主。

2、周邊配套。要根據小區自身和周邊（以1000米作為考察范圍）物業的配套情況綜合考慮采用何種最佳的商業形態，以免同附近商業形成近距離競爭。一般以小型商鋪為主。

3、裙樓自身規模。若裙樓自身的規模較大，可以考慮統一規劃成大規模的主題式、倉儲式商業形態。例如沃爾瑪都選在集中規模的小區內；反之，應以隨意性的小店面為主。

4、輻射范圍內的人流量。商業形態的確定，很大程度上依賴于以該項目為中心的輻射范圍內（以500米作為考察范圍）的人流量，并以此決定超市或商場的規模大小。

5、項目定位檔次。如果住宅定位較高，相應的商業裙樓也要提高檔次。萬科金色家園的商業裙樓的消費檔次與住宅一樣都中高收入的白領階層；而擁有一般消費群體的士多店則集中在普通檔次的物業中。

6、業主的消費取向。可以把選擇商家的主動權掌握在業主手中，讓業主擇優選擇自己最滿意的商家，形成良好的商業氛圍，最大程度上滿足業主的需要。

7、物業自身類型。物業定位是商住兩用樓，則裙樓的商業形態選擇應保證住宅居民的日常生活需求；若為高尚寫字樓，裙樓可以設商場、娛樂設施、酒店等以服務為主的商業形態。眾多的酒樓、娛樂場所包圍寫字樓就是這個原因。

為了使定位更加明確化，尚需要從不同角度對目標客戶進行具體的界定：

1、身份識別。目標客戶的可能取向及其占的比例。

2、區域識別。目前客戶存在的區域以及該區域的消費習慣和商業規模、氣氛。

3、購買力識別。可機動支配款項的來源、時間、地點及其比例數額。

4、購買目的識別。購買目的是為了投資、自經營、炒賣，還是轉租，目的不同，要求也不同。