第一篇：對不動產物權善意取得制度的思考

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對不動產物權善意取得制度的思考

善意取得制度是民法中的一項重要制度，其對保護動態交易安全具有重要的意義，有利于經濟的繁榮發展。在傳統的善意取得理論中，善意取得的財產僅限于動產物權，而以登記作為公示的不動產物權的取得，則不適用此制度。我國正處于向市場經濟過渡的轉軌時期，許多不動產的登記制度尚未完善，如在房屋預售過程中，存在“一房二賣”，甚至“一房多賣”的情況，導致許多購房人的權利得不到保障。因此，將善意取得制度適用于不動產交易領域，可以最大限度的保護善意第三人的利益，從而促進社會主義市場經濟有序地發展。我國《物權法》確立不動產物權善意取得制度是市場經濟發展的必然結果，符合我國國情，對我國經濟的發展和法治進程的推進具有重要意義。

一、不動產物權善意取得的構成要件

根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定，適用不動產物權的善意取得，歸納起來主要有以下四個要件：

1、讓與人對讓與的不動產物權無處分權。對財產的處分權是屬

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于財產所有人的，特別需要注意的是，在審理不動產物權的善意取得案件中，讓與人是無權處分他人財產的，如果讓與人有權處分，則不適用善意取得規定。

2、受讓人受讓該不動產物權時是善意的。不動產物權的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用不動產物權善意取得制度。所謂“善意”，我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對轉讓人無處分權的情形不知情。

3、受讓人以合理的價格有償取得不動產物權。筆者認為，不動產物權善意取得適用應以有償取得為前提條件，受讓人在取得財產時，必須以相應的財產或金錢支付給出讓人。因此，受讓人無償取得不動產物權的，不適用善意取得制度。

4、交易之不動產物權已作權利的變更登記。根據我國法律，不動產物權的轉讓是以登記為要件的，如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，也就沒有適用善意取得的余地。

二、對不動產物權善意取得制度的思考

(一)不動產物權善意取得中“善意”的界定

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所謂“善意”，是指行為人的內在心理活動狀況。善意作為法律概念，必須具有可量度性和可操作性，應有其具體的衡量標準。在判斷受讓人是否為善意時，應采取推定的方法，即推定受讓人是善意的，應當由原所有權人對受讓人是否具有惡意進行舉證，如果不能證明其為惡意，則推定其為善意。關于善意的確定時間，筆者認為證明受讓人的善意應當限于不動產物權受讓時，即受讓不動產物權并進行變更登記時須為善意，至于以后是否為善意，則不影響善意取得的效力。

(二)不動產物權善意取得的適用限制

1、異議登記的情況下不適用不動產物權善意取得

所謂異議登記，就是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿，異議登記的法律效力是使登記簿上所記載的權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。由此可見，在異議登記的情況下沒有不動產物權善意取得制度適用的可能。

2、對于土地所有權和違章建筑不適用不動產物權善意取得

因為我國是社會主義公有制國家，土地屬于國家和集體所有，不存在個人對土地的所有權，沒有善意取得制度適用的可能。同時根據

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城市房地產管理法的規定，違章建筑的建造違反了強行法的規定，因此不能成為交易的標的物，所以也不存在善意取得制度適用的問題。

(三)不動產登記機構的改革

由于國情所限，我國目前尚未建立起健全的不動產登記體系，因此，即使《物權法》已經明確規定了不動產物權善意取得制度，我國有些學者依然反對我國建立不動產物權善意取得制度。善意第三人因信賴登記公信力而與處分權人或者無處分權人進行交易獲得利益，如果在不動產物權未予登記的情況下，第三人仍然與其交易則推定第三人存在過失將不適用善意取得。因此，要確保不動產物權善意取得制度的適用，就要加大不動產登記機構的改革步伐，以盡早設立統一的不動產登記機構。

我國現行法中規定有土地局、林業局、房產局、工商局、證券管理部門等物權登記機關。現存的不動產物權登記制度還屬于房地產改革中的過渡性產物，其現狀有兩個特點：一是分散性，多部門登記，分級登記，多頭管理;二是行政性，登記機關是隸屬于政府的行政機關，登記只有行政管理性。這兩大特點是與登記機關設立的原則大相徑庭的。無論是在實踐中還是在法理中都是有問題的。因此在物權立法的改革中，不動產物權登記機關的改革勢在必行。筆者認為，我國現行體制中的不動產物權登記機關分散，而且紛紛試圖脫離土地登記

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制度而獨立的情況，即不合法理，也嚴重妨害了不動產物權市場經濟體制的建立。因此，我國的不動產物權登記機關應當統一，這是一個必然的趨勢，而且將來必然是以土地為基礎和核心的統一。

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第二篇：不動產物權登記制度

不動產物權登記制度

不動產物權登記制度

不動產物權登記制度為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產物權登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。世界上存在的契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，應充分比較借鑒上述登記制度的長處，結合中國的現實國情，構建有中國特色的不動產物權登記制度。

(一)不動產物權登記更正登記

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關系原始的不一致狀態，對既存登記內容的一部進行訂正補充而發生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全。

根據物權法的規定，更正登記應具備如下構成要件：

(1)不動產登記事項記載錯誤。

(2)須權利人或利害關系人申請。

(3)須登記權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤。

(二)不動產物權登記異議登記

異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。

根據物權法的規定，異議登記應具備如下要件：

(1)不動產登記事項被認為錯誤。

(2)登記權利人不同意更正或登記機關不予更正。

(3)須權利人或利害關系人向不動產登記機關申請。

異議登記并非不動產物權變動的登記，而只是一種對登記事項存在異議而將異議記載于登記簿的制度。但是該制度具有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項：(1)權利保全效力。(2)風險警示效力。

(三)不動產物權登記預告登記

預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記。不動產預告登記最早為德國中世紀民法所創，《德國民法典》加以繼承，并為瑞士、日本民法和中國臺灣地區“民法”所繼受。

因預告登記要發生物權的排他效力，故根據物權公示原則，預告登記必須具備如下要件：(1)經預告登記的不動產物權變動的事項，須是可以本登記的事項。預告登記是為本登記作準備的，它只是一種請求權的保全，本身不具有獨立的效力，只有在進行本登記后，才能發生當事人所期待的物權效果。(2)須不動產權利人同意或有法院的假處分命令。

預告登記作成后即具有如下法律效力：(1)權利保全效力。(2)順位保全效力。(3)破產保護效力。

第三篇：淺論我國善意取得制度在不動產物權中的適用問題

淺論我國善意取得制度在不動產物權中的適用問題

目錄 摘要 立法背景

不動產善意取得的概念界定

不動產善意取得在中國現階段適用中出現的問題 探究問題背后的原因 解決措施及操作過程 結束語 摘要：

隨著2007年物權法的出臺，中國明確規定善意取得制度的適用范圍擴大到不動產，但是，在新規定未出臺之前，不動產善意取得實踐中出現了很多弊端，激起了學術界的激烈討論，最終還是確立了不動產善意取得制度。但是此項制度是新誕生的嬰兒，仍然須經過實踐的驗證，不斷得到發展與完善。在本文中筆者主要通過分析不動產善意取得制度在我國實踐中的現狀，找出其弊端與不足，探究問題出現的背后原因，然后給出解決措施以及操作過程。有爭議的事物，總是不斷經過推敲與探討才能日益完善，才更適用于其所處的時代，做出其應有的貢獻。

關鍵詞：物權法 不動產善意取得制度 弊端 登記制度 解決措施

一、立法背景

2007年物權法第106：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權。?”從此法條中我們可以看出法律已經明確設立了不動產善意取得制度，善意取得制度的適用對象已經擴大到不動產的范圍內，自此結束了學術界一場無休止的爭論。但是仍有學者認為我國不動產實行嚴格的登記生效要件主義，不動產的相關問題基于其登記的公信力予以調整，原則上不存在善意取得制度的適用。

但是，我們應該看到人的有效理性的致命弱點，登記程序不可避免地會出現諸如登記記載與當事人意思表示不符，物權變動未及時反映在登記簿中的這些錯誤，在此情況下，只要登記權利被處分，無權處分就會發生，這也是善意取得的前提條件。另外，在信賴利益表現中，動產交付和不動產登記作為權利的象征性質是同質的，它們目標一致，基礎相同，結構類似，將動產善意取得和不動產善意取得同一建構應該是經濟發展的必然趨勢。

而且，將善意取得制度的適用對象擴大到動產物權和不動產物權，也有力的說明物權公示公信制度和善意取得制度之間的相互關系。善意取得制度的設立細化了受讓人取得無權處分之物的條件，可以減少僅憑物權公示公信制度就取得無權處分之物的泛濫現象的出現，較好的平衡能力各方當事人的利益。

二、不動產善意取得的概念界定

不動產善意取得的構成要件有五個:“

（一）不動產已經登記在冊；

（二）受讓人須以合理的價格有償轉讓；

（三）轉讓的不動產已經完成變更登記；

（四）標的物為法律不禁止或者不限制轉讓的物；(五)轉讓合同本身應當合法有效;這是當下學術界對不動產善意取得的構成要件的界定。

不動產物權善意取得是以物權公示公信原則作為直接理論基礎，它保護的是第三人對登記的信賴利益和不動產交易安全。所謂不動產善意取得，是指第三人出于善意信賴不動產登記簿的登記，而與登記記載的權利人發生交易，并且該轉讓的不動產已經登記于該第三人名下，此時，若登記記載的權利人與真正權利人不符，善意第三人也即時取得登記不動產所有權，而不受真正權利人追奪，真正權利人只能請求登記記載的權利人或者有過錯的登記機關賠償損失。現有的物權法第9條：“不動產的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以登記。”此條說明登記是物權發生的要件，也是不動產善意取得的前提條件，針對的是已經登記的不動產物權。物權法第21條：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”此條表明了不動產善意取得的法律后果，它對于平衡了各方的利益有著非常重要的立法意義。

這個概念已被多數人肯定。這它來源于人們對實踐的總結，我們應該肯定它的科學性以及實用性。但是，我們也應該注意到這個定義對不動產善意取得制度的適用對象限定的范圍過小，其僅僅適用已經完成登記的不動產物權，而尚未進行登記但不違章的不動產，尤其是農村的私有住房及其宅基地使用權未進行登記的現象比較普遍。那么在肯定受讓人為善意第三人的前提下，對于這些農村房產的流轉，是否可以也像登記了的不動產一樣適用善意取得，這是一個現實問題，許多學者認為這個問題可以適用動產的無權占有規則，就好比汽車、船舶、飛機等特殊動產適用不動產善意取得制度一樣。凡有原則，必有例外。或者在國情比較復雜的中國，現階段出現各種特殊規定是理所當然的。但是，筆者認為隨著城鄉一體化的發展，城鄉房產登記應該形成統一的體系，適用統一的規則，這樣才能有利的避免不動產交易市場的各種風險，保護各方的利益，同時也能提高辦事效率，對我國城鄉體制的改革也起著促進作用。在我看來，不動產善意取得的概念仍然需要改進，限定條件越多，適用的范圍就越小，我們應該逐漸完善不動產善意取得的構成要件，使其更加適應當下經濟的發展格局。

三、不動產善意取得在中國現階段適用中出現的問題

不動產善意取得制度在實施的過程中，問題層出不窮，很多問題仍被激勵的爭論著，雖然2007物權法已經確認了不動產善意取得制度，但是具體的內容欠缺，只是一個大的框架而已，所以，不動產善意取得制度的完善仍然是一個漫長的過程。這里，筆者主要通過提取現實中的案例，發現不動產善意取得制度的問題所在，然后給出自己的見解，也希望能激發讀者們一起討論。

（一）關于不動產善意取得制度的適用范圍問題 案例一

金立與金平系兄弟倆，其母趙某有一處房產，領有產權證。2007年3月，金立謊稱趙某去世（事實上2007年11月才去世）,騙取派出所出具了趙某的死亡證明。5月，金立持趙某的死亡證明，謊稱自己系趙某的獨子，到房管將趙某的房產過戶到自己的名下，并領取了房產證。9月，金立持騙領的房產證，與何某簽訂房屋買賣合同一份，將該房屋賣給何某（何某不知金立的房產證是騙來的），10月，何某領取了該房的產權證。2008年1月，金平以金立的房產證系騙領的、金立事實上非該房屋的唯一所有人為由向法院起訴，要求確認金立與何某簽訂的房屋買賣合同無效。

問題一：由于不動產登記簿以外的法律變動，金立一人獨自辦理了繼承登記，導致不動產登記產生瑕疵，何某基于不動產登記的公信力與金立簽訂了買賣合同，請問何某能否取得不動產所有權，運用的法律規則是什么？金平因此受到的損失該由誰承擔？

問題二：如果金立把趙某的房產變更登記為金立和金平二者共有，金立騙何某金平同意出賣房產，并拿出證明，何某并不知情，金立和何某簽訂房屋買賣合同，那么何某能否取得房產所有權？運用什么規則?會出現怎樣的法律效果？ 案例二

房主甲欲出售其名下房產，買主乙在與甲洽談時將事先準備好的假房產證與甲出示的真房產證做了“調包”。之后乙冒充甲與買主丙簽訂買賣合同，辦理登記手續時乙出示了調包取得的真實房產證以及偽造的高仿真身份證。登記機關審核后為其辦理了過戶登記，丙于次日支付了房款。之后，丙具體辦理房屋交接時才發現此前與其交易的“甲”是騙子。甲訴至人民法院，要求撤銷房屋管理部門所做出的房屋移轉登記，或者登記部門按照市價賠償全部房款。問題：丙能否取得房產所有權？ 案例三

在易通公司申請執行藍天房地產開發公司買賣合同糾紛一案中，人民法院根據申請執行人提供的線索，查封了被執行人開發的房屋。在準備采取下一步執行措施時，案外人吳某向法院提出執行異議，稱其早已從被執行人處購得該房屋，并已支付了全部價款，同時也向法院出示了與被執行人簽訂的房屋買賣合同及付款憑證。對此，執裁庭及時啟動了執行異議的審查程序，對案外人的異議請求和證據材料予以審查。通過調查，執行人員發現，案外人與被執行人確實存在交易行為，異議成立。

問題：案外人吳某能否取得該房屋的所有權？

筆者主要通過以上三個案例來探討不動產善意取得制度的適用范圍，在我看來，不動產善意取得的適用范圍在實踐中存在著很多的爭議。但是被肯定的適用范圍也不是不存在，例如:

（一）共有不動產的部分共有人擅自出賣共有財產的，受讓人在善意時即可取得所有權。(二)不動產登記瑕疵，受讓人信賴此發生的不動產所有權移轉。這兩個情況在案例一中都能體現。案例一中金立擅自變更登記，何某基于登記的公信力而善意的簽訂了合同，并完成了登記，支付了全部價款，因而能夠基于不動產善意取得制度取得房產所以權。如果金立變更登記后，房產歸屬金立與金平二者共有，金立又擅自出賣共有人房產，何某仍然可以基于善意取得制度取得房產所以權。這些都是從不動產善意取得制度的構成要件得出的。《瑞士民法典》對此作了明確規定:“出于善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護”（第973條第1款）.“物權的登記不正當的，該登記對于知悉或知悉該瑕疵的第三人無效。凡無法律原因或依無約束力之法律行為而完成的登記，為不正當。因前款的登記使其物權收到侵害的人，得援引該登記的瑕疵，對抗惡意的第三人”（第974條）。我國的不動產善意取得制度對瑞士的善意取得制度也有所借鑒。

案例二中是有關不動產冒名處分行為的情況，至于丙能否基于不動產善意取得制度取得該房產的所有權還有待商榷。在這個案例中，法官最終適用了不動產善意取得制度，丙取得所有權。王利明教授提供理論支持：

（一）冒名處分人出賣他人房產屬于無權處分；

（二）第三人與冒名處分人之間存在有償法律行為；

（三）第三人已支付價款并完成過戶登記；

（四）第三人善意;據此，其認為不動產善意取得的全部構成要件均已符合，故善意第三人可以確定的取得房產所有權。還有另外一種說法：有學者認為王利明教授對不動產善意取得的構成要件存在重大誤解，不動產善意取得的邏輯起點應該是不動產登記權利狀況錯誤，而登記權利狀況錯誤與無權處分并不等同，無權處分的外延遠大于前者，如所舉案例中冒名處分人因對該房產無所有權和處分權自然屬于無權處分人，但不動產登記簿記載的權利人狀況并無錯誤。不能適用不動產善意取得制度。當然亦有學者認識到這一點，指出在冒名處分情形下不動產善意取得制度可以擴展適用。但是這里的擴展適用實在牽強。既然不動產冒名處分行為不能適用不動產善意取得制度，那么該行為該如何定性呢？根據現代民法自己只對自己行為負責的意思自治原則，冒名行為原則上對被冒名人無效。但該原則也存在例外，如果冒名行為符合表見代理的構成要件時可以適用表見代理制度。此案例中丙未能核實交易對方的身份，應承擔不能取得權利的風險。因此，筆者認為被冒名人不具有可歸責性，丙不能取得該房產的所有權。

案例三是關于被執行的不動產能否適用不動產善意取得制度的問題，對于這個疑問，早就有司法解釋出臺《最高人民法院<關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定>》第十七條明確規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該，財產但尚未辦理產權過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”顯然此項規定對物權變動的規則做出了突破性的規定，確立了不動產適用善意取得制度，為執行過程中案外人異議的審查和處理提供了新的法律依據。本案例中，案外人吳某可以依據該規定善意取得所有權。小結：

不動產善意取得制度的適用范圍在現階段仍然存在許多爭議，如未進行登記但不違章的農村私有房產和宅基地使用權，雖然是不動產，但是在實際操作中只是比照動產善意取得制度來處理；還有城市中違章建造后來又取得合法手續，期間也存在交易行為，對于這樣的問題仍然不適用不動產善意取得制度；這一系列的問題都需要解決。不動產善意取得制度的適用范圍需要隨著市場經濟的發展不斷得到擴充。

（二）關于不動產善意取得制度的取得方式的問題

不動產物權善意取得是以公示公信原則作為直接理論基礎，它保護的是第三人對登記的信賴利益和不動產交易安全。要使不動產物權善意取得制度產生理想的效果，就必然要求建立合理的不動產登記制度，一方面盡可能地減少登記錯誤的發生，增強登記公信，另一方面維護真實權利人的合法權利，維持各方之間的利益平衡。而當下我國的不動產登記制度存在著許多的問題。案例四

張三向李四借款600萬元，張三以其辦公樓、廠房作為抵押，評估為800萬元，雙方在房管登記部門辦理了登記。張三向王五借款500萬元，以該辦公樓、廠房的占地作抵押，評估為700萬元，雙方在土地管理登記部門辦理了登記。后來因張三不能清償到期債務，李四和王五都要實現抵押權，但如何實現抵押權，在執行中發生糾紛。

案例四是關于不動產登記的問題，我們可以看出案例中的登記機關有多個，這中情況在權利實現的過程中多有不便。我國目前在不動產登記機關的設置上存在“多頭登記”的狀況，不同的不動產，如土地、房屋、林地、草原、水面、灘涂、道路等分別由不同的行政部門來登記管理。鑒于這種現狀已經嚴重影響到了登記的公示公信效力。《物權法》第10條明確規定，國家對不動產實行統一的登記制度，但《物權法》將統一登記的范圍、登記機構和登記辦法委托由法律、行政法規來規定。目前，仍然保持了多頭登記的現狀。為了維護交易關系和流轉秩序，不動產統一登記制度急需出臺。

四、探究問題背后的原因

（一）我國出現不動產善意取得制度適用范圍爭議的原因

不動產善意取得制度適用范圍存在爭議的原因還是要從善意取得定義本身來看，善意取得制度是規范市場財產所有權轉移的民法制度，從其目的來看是為了維護市場交易的安全，此制度所指向的物必須是能夠在市場上進行自由交換的物，這是善意取得制度本身所應包含的應有之義。而法律禁止流轉或者限制流轉的物，如國家專有的物質、爆炸物、槍支彈藥、麻醉物品、毒品等本身在市場上自由交換，既然不能在市場上自由交換，當然也就不得適用善意取得這一維護市場交易安全為目的的制度。針對不動產，約定排除適用，因為登記的公信力極強，即在不動產交易場合，權利外觀取代權利本身，登記名義人就是不動產的權利人。就我國登記制度不夠完善的現狀而言，也不能一概而論的將所有不動產包括在善意取得的范圍之內，而應視不同情況嚴格限定不動產善意取得的適用范圍。

（二）我國不動產登記呈現“多頭登記”狀況的原因

在我國，房屋在房產管理部門登記，土地在土地行政部門登記，而且各自有各自的登記原則。這種分裂的局面是歷史上形成的。1983年《城市私有房屋管理條例》第5條將城市私有房屋的登記授權給房地產管理機關（以下簡稱房管機關）。1986年《土地管理法》規定由土地管理部門對土地權利（包括農民集體土地所有權、建設用地使用權）進行登記。只是該法也已經意識到分別登記的弊端，在第62條授權地方政府可以設立一個部門統一負責房產管理和土地管理工作，制作、頒發統一的房地產權證書。之后，一些城市，如深圳、上海、重慶、等，實施了“兩證合一”,但大部分地區仍然延續分立的局面。如果將不動產從建設用地和房屋擴展到整個不動產，那么登記機關更是五花八門了。如有關林木所有權的登記在林業管理部門，海域使用權的登記在海洋管理部門等。這種情況的根本原因是我國的經濟基本制度——公有制為主，多種所有制經濟共同發展。這種制度決定了資源的公有性質，登記主體的行政性質，但是我國經濟狀況又比較復雜，因而對登記制度又有很多劃分和限制，想在短時間能統一登記制度確實不是容易之事。因為登記制度的發展與完善必須與現存的經濟基礎相適應。

五、解決措施及操作過程

物權法將不動產善意取得納入立法范疇，彌補了司法實踐中善意取得僅適用于動產領域的缺陷。不動產善意取得經過法律明確了其存在的依據，但是善意取得制度如何適用不動產已經是一個現實性的法律問題，當下我國正經歷著大刀闊斧的改革，政治、經濟和文化制度都發生這深刻的變化，我國民事立法也應當具有前瞻性，順應社會的發展方向，不拘泥于現有的體制。針對不動產善意取得制度的完善，筆者提出以下建議：

（一）對不動產善意取得制度的適用范圍加以明確

在物權法的司法解釋中，筆者認為應當對適用善意取得的不動產范圍加以明確，使善意第三人在進行交易時知曉哪些不動產可以適用善意取得，哪些不動產即使通過交易支付了對價依然無法取得不動產的所有權。使法官在判案時有法可以，避免了自由裁量權的濫用，保護并平衡各方利益。

（二）對不動產善意取得的構成要件加以明晰

不動產善意取得應該符合的要件，在我看來，應該有以下

（一）不動產已經登記在冊；

（二）受讓人須以合理的價格有償轉讓；

（三）轉讓的不動產已經完成變更登記；

（四）標的物為法律不禁止或者不限制轉讓的物；(五)轉讓合同本身應當合法有效。在物權權法實施過程中，權利人對不動產（主要為房地產）的登記將越來越重視，這可能導致大量不動產登記的涌現，這就要求我國登記機關更加規范操作。特別是不動產價值相對動產較高，一旦損失將會對權利人造成重大影響，預見到這樣的后果，當事人一般會主動到不動產登記管理機關去履行相關手續，主動進行不動產的登記、變更、涂銷，從而從源頭上解決了不動產登記權利與真實權利的不一致問題。而對善意第三人來講，物權法的司法解釋明確善意取得不動產的條件，善意第三人在進行不動產交易時也相應會更加注重取得不動產的登記，這對善意第三人的保護是一張很好的保障。

（三）對不動產善意取得相應制度的完善 不動產善意取得制度不是一項孤立的制度，其的有著深刻的理論支持和較長的發展完善路程。當下最急需完善的是不動產登記制度。筆者認為在不動產登記制度建立和完善過程中，需要解決的問題主要有以下幾個方面：1.可以將土地使用權、房屋所有權及其他房地產權利作為私權對待，因而可以將房地產權登記定位于私權保護，而不是國家干預或行政管制。登記制度的設計要淡化行政色彩，使登記成為確保交易安全的一項制度，而不僅僅是行政監管制度。2.要建立統一的房地產權利登記機關，至于誰來擔任不動產登記機關仍然出于討論之中，有學者建議有法院來統一管理。并且將之立法。3.盡快完善農村土地使用權和房屋所有權的登記制度，以登記制度完善促進農村房地產交易，以農村房地產登記與城市房地產登記制度的統一，促進城市和農村房地產交易規則的統一。結束語：

筆者在本文中論述的不動產善意取得制度適用的問題比較淺顯，不動產善意取得制度作為新確立的事物，仍須經過實踐的檢驗，許多問題還會不斷出現。在本文中，筆者只是就爭議很大的問題發表一下自己的見解，希望能起到拋磚引玉的作用。

第四篇：試論我國不動產物權登記制度的立法完善

試論我國不動產物權登記制度的立法完善

不動產物權登記是不動產物權變動的公示形式，也是各國物權立法的重要內容。由于不動產登記制度影響交易安全和社會財產秩序甚大，現代各國莫不對之重視有加。我國目前尚沒有制定物權法，也沒有制定不動產物權登記法，這使我國不動產物權登記制度存在許多不完善的地方。本文擬通過對不動產物權登記制度基本理論的探討，以及對我國當前不動產物權登記制度存在的問題的分析，提出完善我國不動產物權登記制度的設想，以裨于我國不動產物權登記制度的立法完善。

一、不動產物權登記制度的基本理論。

1、不動產物權登記制度的法律意義。

不動產物權登記是指土地及其它定著物之所有權和他物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門薄冊上，它是不動產物權變動的公示形式。物權公示是物權法的一項重要原則，是指物權享有與變動的可取信于公眾的外部表現形式。根據現代各國物權法的規定，物權變動的公示方法，不動產物權以登記，即物權變更登記，為物權變動的公示方法;動產以交付，即占有的移轉，為物權變動的公示方法。物權以登物權變動之所以要公示，是由物權的性質決定的。物權是一種絕對權、對世權，具有絕對排他性效力，對物權人的物權，任何人都負有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務，但如果不能從其外部察悉物權變動的征象，則會給第三人造成難以預測的損害，直接威脅交易安全。物權公示就是要使物權具有可識別性，通過公示使物權法律關系得以公開透明，使當事人及第三人直接從外部就可以知悉物權的存在及其現狀，其目的就是要維護物的占有秩序和交易安全，保護善意第三人的利益。

2、不動產物權登記的性質及登記機關不動產登記的性質，依我國學者之通說，屬于一種行政行為，它體現的是國家行政權力機關對不動產物權合理干預，目的是為了明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。

關于不動產物權登記之主辦機關，現代各國和地區做法不盡一致，但主要做法有二：一是由司法機關主辦。二是由隸屬政府的專門的不動產登記局或“地政事務所”主辦。如日本的不動產物權登記為法務局、地方法務局、支局及派出所，在瑞士則為各洲地方法院，在德國為地方法院中設立的“土地登記局”，在英國，統一管理城鄉土地權屬的登記機構是“政府土地登記局”。

關于登記機關的職責，綜合民辦各國的立法例，主要有三種做法：

一是登記采形式審查主義。登記機關對不動產物權登記申請，只進行形式上的審查，倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據所載的內容，予以登記。至于契據所載權利事項，在實質上是否存在，有無瑕疵，則不過問，登記機關也不承擔錯誤登記的責任。

二是登記采實質審查主義。即登記機關對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產物權變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經確定后方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致權利人于損害時，受害人得請求國家賠償，但登記機關本身不予賠償。

三是任意登記主義。對于不動產物權變動不作強制要求，但是一經登記，則登記具有不可推翻之效力，如登記有錯誤、虛偽、遺漏而致真正權利人受損害時，登記機關則負損害賠償之責。

3、不動產物權登記的法律效力。

不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：

一是登記對抗主義。認為不動產物登記并非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。

二是登記要件主義。認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發生法律效力。德國等國采此立法例。

三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。

另外，對不動產物權登記的效力，多數國家及地區還根據登記原因的不同而賦予登記不同的效力。

一是依當事人的民事法律行為而變動不動產物權者，非經登記不生效力。這里所說的民事法律行為包括買賣、贈與、互易及在不動產上設定物權的行為。“非登記不生效力”是指只有當事人的法律行為與國家專職機關的登記行為相結合，才能實際發生物權變動的法律效果。

二是依法律行為以外的法律事實而取得物權者，不以登記為生效要件，如因繼承、沒收、征收、法院判決、強制執行、土地回復、附和、房屋新建等原因而取得物權者，均不以登記為物權變動的生效要件。但是出于維護交易安全的考慮，各國和地區的民法同時規定，此等場合，物權人在登記以前，不得處分已取得的物權。

二、我國不動產物權登記制度的現狀及其存在的問題。

我國迄今尚未制定物權法，也沒頒布專門的不動產登記法，有關不動產物權登記的規定主要散見于各項單行民事法律法規及一些司法解釋，不動產物權登記制度尚未在中國得到系統地建立，而且現行法規中的有關制度基本上說不上完全是民法物權法意義上的制度。其存在的主要問題有：

1、登記的法律依據不統一。不動產物權登記，通行的做法，實質上依據一國民法典之有關規定，程序上則依據專門制定的不動產登記法。而我國不動產物權登記的法律依據主要是單行民事法律、法規，如《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規則》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，政出多門。

2、登記機關不統一。根據不動產物權類型的不同，我國的不動產物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記，相應地，我國不動產物權登記的機關也有六家之多，分別是國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業管理機關。登記機關不統一，損害了登記制度的基礎權威。

3、登記效力不區分不動產物權變動的原因。如前所述，世界上多數國家和地區大都根據登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力，而我國現行法不區別不動產物權變動的原因，而一律規定非經登記不生物權變動的效力。如1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、移轉、變更和他項權利的設定，均為無效。這一規定，是與我國《繼承法》的規定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規定，繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產房屋的所有權，而不是繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產房屋的所有權。又如，1987年的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第10條規定：“新建房屋，應于竣工后三個月內申請辦理所有權登記”。問題

是，如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權，那么在這三個月內新建房屋的所有權歸誰所有，就很難作出合理的解釋了。

4、絕對化的登記要件主義。對于不動產物權登記的效力，我國立法一向采納登記要件主義，如1983年的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉建設環境保護部制訂的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》、《土地管理法》，以及《土地管理法實施細則》等對此都作了明確規定。根據我國學者的一般看法，不動產所有權的取得、消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產物權特別是房屋所有權的確認原則上也以登記為準。我國現行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法，有利于保護原所有人的利益，并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產的管理。但是，絕對適用此原則又難免存在不合理現象。在房屋買賣中，如果將登記要件主義絕對化，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會諸如不利于保護善意一方當事人、沖擊現有財產秩序等問題。

5、把登記作為不動產物權移轉合同生效的要件，混淆了物權變動和債權變動。我國擔保法第41條規定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據此條規定，不動產抵押合同必須登記才能生效。同樣，我國現行行政法規和司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效，如1990年最高人民法院《關于私房買賣的一般應以產權轉移登記為準的復函》規定：“簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，末辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

顯然，現行法律和司法解釋的上述規定不適當地擴大了登記的效力范圍，把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件，誤解了登記制度屬性，混淆了物權變動和債權變動。不動產物權移轉合同，是以移轉不動產物權為內容的債權合同，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生

法律效力，即發生債權的變動，當事人開始享有債權法上的請求權。依據合同的規定，不動產物權的出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產物權移轉債權合同履行效力所致，不動產物權登記也是合同的履行行為，其法律效力是發生不動產物權的變動，本質上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進行不動產物權登記，只是未能發生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。

三、我國不動產物權登記制度的立法完善。

如上所述，目前我國的不動產物權登記制度已不能滿足不動產市場的發展對登記職能的要求，亟待完善，筆者以為，應從以下幾個方面對我國不動產物權登記制度予以立法完善：

1、通過物權立法，統一不動產物權登記的法律依據，消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現象。

2、制定不動產登記法，規定不動產物權登記機關的組成、登記工作人員的資格，以及登記程序等，從程序上完善不動產物權登記制度。

3、統一不動產物權登記機關。不動產物權民登記，是維系現代財產秩序非常重要的一環，具有技術性、專業性的特點，只有由專門機關專司其職，才能收到事半功倍的效果。因此建議設立專門的不動產物權登記機關，統一管轄不動產物權登記工作。

4、登記機關對不動產物權登記申請，實行實質審查主義，以確定登記內容的真實性。登記機關因自己過錯造成登記錯誤，給當事人造成重大損害的，應負賠償現任。

5、在登記的效力上，區別不動產物權變動的原因，規定不同的效力。對于法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的，實行登記生效主義，非經登記，不生不動產物權變動的效力;對于因非法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的，則不以登記為生效要件，但在登記之前不得處分已取得的不動產物權，理由如前所述，在此不再累述。

6、明確登記的物權制度屬性，正確區分不動產物權移轉合同的生效要件和物權變動的生效要件。如前所述，登記只是不動產物權變動的生效要件，而不是不動產物權移轉合同的生效要件。對于依法生效的不動產移轉合同，不登記則不生物權變動的效力，同時也不能對抗善意第三人。因此，建議將來在制定物權法時，應規定如果當事人未就不動產物權的轉移及時辦理登記手續的，只要合同合法有效，應當允許當事人繼續補辦登記;如果出賣人違反合同規定，“一物二賣”，并辦理了不動產物權變動登記的，買受人則不能要求繼續補辦登記，但可以要求出賣人承擔違約責任。

第五篇：善意取得制度

善意取得

《中華人民共和國物權法》第106條正式確立了我國的善意取得制度。作為物權法乃至民法中的一項重要制度，該善意取得制度是我國民事立法和社會經濟發展的必然產物。依該條規定，對我國物權法所確立的善意取得制度應作廣義的理解，其作為我國民事立法中制度創新的積極成果，較傳統民法意義上的善意取得制度有了開拓性發展。

善意取得制度，是物權法上的一項重要制度。作為適應商品經濟發展需要而產生的一項交易規則，動產善意取得制度有助于穩定社會經濟秩序，維護正常的商品交換。因而該制度業已在世界范圍內，被大多數國家和地區的民事立法所確認。我國現行民事立法尚未在整體上實現善意取得制度的立法化，關于這一制度的理論探討也未盡完備。如何構建我國的善意取得制度理論，從而為其立法化進行理論準備，就成為民法學上一個迫切需要解決的課題。筆者將從善意取得的起源、概念、動產所有權善意取得的構成要件、不動產的善意取得及善意取得的法律效果等方面闡述善意取得制度，期待著我國制定民法典，確認善意取得制度，促進社會主義市場經濟健康有序地發展。

正是由于我國傳統民法在法律制度的設計上，將善意取得制度與登記的公信力制度分別予以規定，所以才導致人們長期以來對善意取得制度理解上的爭議。有人認為兩種制度的差異不能調和，善意取得制度僅指動產的善意取得，不應也不能包括不動產的善意取得，因為不動產的善意取得問題系由登記的公信力制度規范之；有人則認為兩種制度可以統一，善意取得制度不僅指動產的善意取得，也應當且能夠包括不動產的善意取得。筆者同意后一種觀點，因為傳統民法的善意取得制度與登記的公信力制度在理論基礎上并不存在實質性的差異。其歸根結底是物權的公示公信原則的邏輯結果，兩者創制的目的是一致的，其在功能上可謂異曲同工。在促進交易便捷、保護交易安全和維護善意受讓人的利益方面并無二致。因此，對善意取得制度的理解宜根據具體情況作狹義與廣義之區分。狹義的善意取得制度系指傳統民法意義上的善意取得制度，即動產善意取得。其界定如上所述。廣義的善意取得制度系指適用范圍涵蓋動產、不動產及其他物權的善意取得制度。其界定如下：善意取得，又稱即時取得，指無處分權人將其占有的動產或者錯誤登記在其名下的不動產轉讓給善意第三人或者為善意第三人設定他物權，在符合一定條件的前提下，善意第三人依據法律的規定取得動產或者不動產所有權或者他物權的制度。

善意取得制度的淵源十分復雜，多數學者認為善意取得制度發源于日爾曼法的“以手護手”原則。近代以來，為了保證交易安全和便捷的需要，善意取得制度進一步吸收了羅馬法上的時效取得中善意要件，逐漸完善和發展起來。善意取得制度是通過第三人在交易時對占有的公信力的信賴，對于已登記的不動產則是對登記公信力的善意信賴，通過這種善意信賴來保護第三人即無辜毫不知情者的合法權益，進而維護已形成的新的財產關系，穩定社會秩序，阻斷原所有入對該物的追及力。

我國善意取得制度具有以下特點:①統一適用于動產和不動產。②統一適用于所有權和他物權。③構成要件比較嚴格，以利于兼顧所有權的保護與交易安全的維護。④從反面規定了不適用善意取得的情形。《物權法》第107條規定，遺失物贓物等占有脫離物不適用善意取得。

從本質上說，善意取得制度是一種以犧牲財產所有權的靜的安全為代價來保障財產交易的動的安全的制度。在符合善意取得條件的情況下，善意取得制度適用的結果是，由善意第三人取得所有權或者他物權，而真正所有權人的所有權消滅或者所有權上產生他物權的負擔。但是，善意取得制度并非完全不考慮對原所有權人的保護，而是在優先保護交易安全的前提下，兼顧所有權人利益的保護。善意取得制度的主要立法目的在于協調由無權處分行為所產生的善意第三人與物的所有人之間的矛盾，其結果是物的原所有人喪失權利，而善意第三人取得權利。也可以說，善意取得制度解決了當靜的財產安全與財產交易時動的財產安全發生沖突時，兩方面利益的取舍問題。對財產靜的安全的保護以保護原所有人的利益，為了維護靜態的社會秩序和平穩定；當涉及財產交易時，對財產動的安全的保護則為保護善意第三人的利益，形成動態的社會秩序的的同時，追求社會效益的最大化。在現代社會，市場經濟日益繁榮發展，財產的流通更為頻繁，社會秩序不可能永遠靜止，一成不變，因此，維護動態的社會秩序，保護財產交易中動的財產安全迫在眉睫，必須完善善意取得制度。當今，承認善意取得制度，保護財產交易動的安全，對促進社會經濟穩定有序地發展，是十分必要的。善意取得制度，作為在物權法領域優先保護交易安全，在債權法領域兼顧所有權的保護，具有以下功能：①有利于維護交易安全，維護公共利益;②有利于降低交易成本，鼓勵交易，促進物的流轉;③有利于充分發揮物的效用，促進物盡其用。

構成要件是善意取得制度的重要內容和組成部分。善意取得制度與登記的公信力制度的構成要件及其具體要求差異很大而且較為復雜。正因為我國物權法動產的善意取得和不動產的善意取得合并在一起作出規定，從而統一和簡化了善取得的構成要件。根據《物權法》第106條的規定，適用善意取得制度應具備如構成要件：1．無處分權人處分了他人財產。2．受讓人受讓該財產時是善意的。3．受讓人以合理的價格有償取得。4．轉讓的財產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。應當注意的是，盡管物權法將動產善意取得和不動產善意取得的構成要件統一起來作了規定，但畢竟動產與不動產的公示方法

是不同的，因此，并不排除在構成要件的具體要求上仍然會存在一些區別。所謂準善意取得，是指善意取得所有權之外的其他物權。無處分權人進行處分，并不限于所有權，還包括在標的物上設定用益物權和擔保物權，此種情形，如果受讓人善意，同樣發生該項物權的善意取得。由于傳統民法中善意取得制度僅適用于動產，因此準善意取得的準用范圍也限于以動產為客體的他物權。同時由于其善意取得須以取得物之占有為構成要件，故傳統民法中準善意取得的范圍極為有限，主要指質權。因為傳統民法中的他物權，除質權外，均主要以不動產為客體。與之不同的是。我國的善意取得制度統一適用于動產和不動產，相應地，準善意取得的準用范圍也不限于以動產為客體的他物權。諸如以不動產為客體的房屋抵押權、地役權等他物權均可準用于準善意取得。我國正處于經濟社會高速發展階段，所有權類型的多樣化、商品交易活動的日益頻繁的現實，要求立法由 原來保護所有權靜態安全的價值取向轉變為保護交易動態安全的價值取向。作為物權法乃至民法中的一項重要制度，善意取得制度是我國民事立法和社會經濟發展的必然產物。我國善意取得制度將以其特有的創新精神充分有效地發揮其促進交易便捷、保護交易安全、維護市場交易秩序和諧的制度功能。

適于善意取得的不動產，一定是發生了登記錯誤的不動產。如果不動產上沒有發生登記錯誤，則不會有錯誤登記的公信力產生，也就不符合善意取得的要件。不動產登記錯誤的發生，常見于以下三種情形：① 共有的不動產登記在一個人名下。② 因履行無效合同發生的不動產登記錯誤。③ 因其他原因發生的登記錯誤。

能夠適用善意取得的動產，原則上限于占有委托物。所謂占有委托物，指基于真正權利人的意思而喪失占有的物。如基于租賃、保管合同關系，由承租人、保管人直接占有的動產。此外，借用物、運輸物、承攬物、試用買賣物、質物均屬于占有委托物。

《關于貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見》(試行)(以下簡稱《意見》)第89條的規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”對于這一司法解釋,筆者認

為，該司法解釋并不能表明善意取得制度在我國民事立法或司法實踐中的確立。這是因為，首先，該條司法解釋的立法目的并非規定所謂善意取得制度，而是針對部分共有人擅自處分共有財產行為所作的相應法律評定。其次，該條司法解釋的具體內容與善意取得制度的基本內容相差甚遠。但是，就強調維護善意第三人的合法權益而言。該司法解釋卻首次從我國民事立法層面體現了善意取得制度的思想。而且，其體現出來的善意取得制度的思想較傳統民法更具中國特色，其肯定共同共有財產可以善意取得，即表明沒有將不動產排除在善意取得的適用范圍之外。因為該條中雖未明確說明共同共有財產的范圍，但此條解釋中的“共同共有財產”顯然既包括動產也包括不動產，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其實質是指共同共有的不動產，而且主要是指共同共有的房屋。