第一篇：關于不動產物權登記的學習考察報告

關于不動產物權登記的學習考察報告

以保障交易安全為目的的不動產登記制度是民法物權理論的核心課題之一，不動產是任何民事主體及人類社會存在的基礎，不動產物權也是諸財產權的重要權利。對不動產登記中心的考察活動對于不動產登記實質和實體操作的理解具有重要意義。

在了解不動產登記效力和程序之后，值得探究的是不動產登記的社會價值和深層次的制度構造。這是對不動產登記制度的追根溯源的探究，也是對物權法縱向的思考。

為維護交易安全和社會經濟秩序，僅有物權法定原則是不夠的，還需要一個前提，便是義務主體知道，起碼能夠依其外部表征知道該項物權的存在。這是對物權法定原則在操作性上的一種保障方式，因為“物權對抗世人的效力主要是對抗知情人，知情人的范圍愈大，對抗力的范圍就愈大”。物權的存在、歸屬及其變動均應通過一定的方式向社會公眾加以公示，不僅使交易當事人能夠認識其存在和變動，也使物權的歸屬和變動對社會公眾產生公示公信的效果。

由此可見，物權的支配性質是物權法定和物權公示的內在基礎，而物權法定和物權公示又有著內在的一致性，兩者互為依據，相互支援，從而將各種具體的物權關系凝聚成有機的整體。物權公示的理論價值即是如此。

那么，登記作為不動產物權的公示方式的又有什么特殊意義呢？從歷史上看，在登記制度發展以前，都是以交付為物權公示的基本形式。但是，占有表彰權利享有和變動的作用，對于動產尚有一定道理，卻不足以作為不動產權利的公示方式。首先，不動產物權的形式多樣化，有些權利形式僅限于不動產，比如典權、地上權、地役權等。占有人對于不動產而言常常并非真正的權利人。實際上，隨著經濟的發展，不動產的利用方式發生了重大的變化，這種變化使占有方式對不動產財產的表彰越來越顯得力不從心。同時，物的流動性越來越大，占有的不確定性對于維護交易安全至為不利，為了彌補這種缺陷，故而產生了財產權的登記制度。

從交易方式上看，動產經常能以當事人在交易過程中的實物交付形態為其常態形式，而不動產的不可動性使得不動產的流動方式大都憑借權利形態流通，即不動產的流通表現為權利主體的變更和物上權利的設定、變更，而不是不動產在主體之間的物態流通。"由此必然產生復雜層級的權利體系，如不加以梳理就難以使物順暢流通。在這里登記對交易安全的保護功能就體現出來了，它能使抽象的權利具體化，使復雜的物上權利體系化而不相沖突。

不動產的社會價值其實不在于財產是否可動。財產是否具有重要的社會意義要由一個特定社會來具體判斷。重要財產是那些最基本的生產資料和生活資料，在人們的日常生產和生活中，不可替代或難以替代，以至于社會必須對其予以有序的管理，以維護正常的生產和生活秩序；是那些與一定的生產力相聯系，在推動社會進步與發展上具有舉足輕重地位的財產利益，為了充分發揮其應有的作用，需要通過一定的方式加以管理和保護；是那些對人身和財產具有某種特殊意義的物，不進行嚴格的管理，對于人身和財產安全具有直接的威脅；或許還有其他的理由，總而言之，是一個社會認為對其存在和發展具有某種重要到必須進行社會管理的財產。社會管理是對重要財產進行規范、監督和保護的過程，當一類財產被社會確認為重要財產時，隨之而來的是社會賦予一定的行為規則、一定的管理程序和一定的保護方法，以保證財產在符合公共利益要求的前提下實現財產權利人的利益。在現代社會，登記是各個國家和地區管理重要財產的普遍形式，在財產法律制度中具有必不可少的地位和作用。登記使得社會上的重要財產的位置、特征、數量等在檔案中一目了然，使得財產的確權、轉移和變動處于社會的監管之下，使得財產權利的實現和保護有了足夠扎實和權威的依據。可以說，登記薄是國家干預某些社會重要物資物權的必然結果。

由此可見，不動產權利存在及變動的公示方法是由以下三點決定的：

1、不動產的特殊性及利用形態的多樣化，使得對不動產的占有彰顯權利享有的作用較之動產十分有限，故不動產的公示的方式應不同于動產的占有。

2、國家對社會重要物資（主要是不動產，一部分是動產如飛機、汽車）進行管理的需要，以保障權利人對該種重要物資的享有及變動的安全，維護社會經濟秩序的穩定。

3、不動產物權在交易中的流通方式的特殊性，使傳統的占有這種公示方式不能擔負起非物態流通這種交易形式的需求。以上三點共同孕育了不動產物權登記制度。

第二篇：不動產物權登記制度

不動產物權登記制度

不動產物權登記制度

不動產物權登記制度為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產物權登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。世界上存在的契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，應充分比較借鑒上述登記制度的長處，結合中國的現實國情，構建有中國特色的不動產物權登記制度。

(一)不動產物權登記更正登記

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關系原始的不一致狀態，對既存登記內容的一部進行訂正補充而發生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全。

根據物權法的規定，更正登記應具備如下構成要件：

(1)不動產登記事項記載錯誤。

(2)須權利人或利害關系人申請。

(3)須登記權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤。

(二)不動產物權登記異議登記

異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。

根據物權法的規定，異議登記應具備如下要件：

(1)不動產登記事項被認為錯誤。

(2)登記權利人不同意更正或登記機關不予更正。

(3)須權利人或利害關系人向不動產登記機關申請。

異議登記并非不動產物權變動的登記，而只是一種對登記事項存在異議而將異議記載于登記簿的制度。但是該制度具有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項：(1)權利保全效力。(2)風險警示效力。

(三)不動產物權登記預告登記

預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記。不動產預告登記最早為德國中世紀民法所創，《德國民法典》加以繼承，并為瑞士、日本民法和中國臺灣地區“民法”所繼受。

因預告登記要發生物權的排他效力，故根據物權公示原則，預告登記必須具備如下要件：(1)經預告登記的不動產物權變動的事項，須是可以本登記的事項。預告登記是為本登記作準備的，它只是一種請求權的保全，本身不具有獨立的效力，只有在進行本登記后，才能發生當事人所期待的物權效果。(2)須不動產權利人同意或有法院的假處分命令。

預告登記作成后即具有如下法律效力：(1)權利保全效力。(2)順位保全效力。(3)破產保護效力。

第三篇：試論我國不動產物權登記制度的立法完善

試論我國不動產物權登記制度的立法完善

不動產物權登記是不動產物權變動的公示形式，也是各國物權立法的重要內容。由于不動產登記制度影響交易安全和社會財產秩序甚大，現代各國莫不對之重視有加。我國目前尚沒有制定物權法，也沒有制定不動產物權登記法，這使我國不動產物權登記制度存在許多不完善的地方。本文擬通過對不動產物權登記制度基本理論的探討，以及對我國當前不動產物權登記制度存在的問題的分析，提出完善我國不動產物權登記制度的設想，以裨于我國不動產物權登記制度的立法完善。

一、不動產物權登記制度的基本理論。

1、不動產物權登記制度的法律意義。

不動產物權登記是指土地及其它定著物之所有權和他物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門薄冊上，它是不動產物權變動的公示形式。物權公示是物權法的一項重要原則，是指物權享有與變動的可取信于公眾的外部表現形式。根據現代各國物權法的規定，物權變動的公示方法，不動產物權以登記，即物權變更登記，為物權變動的公示方法;動產以交付，即占有的移轉，為物權變動的公示方法。物權以登物權變動之所以要公示，是由物權的性質決定的。物權是一種絕對權、對世權，具有絕對排他性效力，對物權人的物權，任何人都負有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務，但如果不能從其外部察悉物權變動的征象，則會給第三人造成難以預測的損害，直接威脅交易安全。物權公示就是要使物權具有可識別性，通過公示使物權法律關系得以公開透明，使當事人及第三人直接從外部就可以知悉物權的存在及其現狀，其目的就是要維護物的占有秩序和交易安全，保護善意第三人的利益。

2、不動產物權登記的性質及登記機關不動產登記的性質，依我國學者之通說，屬于一種行政行為，它體現的是國家行政權力機關對不動產物權合理干預，目的是為了明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。

關于不動產物權登記之主辦機關，現代各國和地區做法不盡一致，但主要做法有二：一是由司法機關主辦。二是由隸屬政府的專門的不動產登記局或“地政事務所”主辦。如日本的不動產物權登記為法務局、地方法務局、支局及派出所，在瑞士則為各洲地方法院，在德國為地方法院中設立的“土地登記局”，在英國，統一管理城鄉土地權屬的登記機構是“政府土地登記局”。

關于登記機關的職責，綜合民辦各國的立法例，主要有三種做法：

一是登記采形式審查主義。登記機關對不動產物權登記申請，只進行形式上的審查，倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據所載的內容，予以登記。至于契據所載權利事項，在實質上是否存在，有無瑕疵，則不過問，登記機關也不承擔錯誤登記的責任。

二是登記采實質審查主義。即登記機關對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產物權變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經確定后方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致權利人于損害時，受害人得請求國家賠償，但登記機關本身不予賠償。

三是任意登記主義。對于不動產物權變動不作強制要求，但是一經登記，則登記具有不可推翻之效力，如登記有錯誤、虛偽、遺漏而致真正權利人受損害時，登記機關則負損害賠償之責。

3、不動產物權登記的法律效力。

不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：

一是登記對抗主義。認為不動產物登記并非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。

二是登記要件主義。認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發生法律效力。德國等國采此立法例。

三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。

另外，對不動產物權登記的效力，多數國家及地區還根據登記原因的不同而賦予登記不同的效力。

一是依當事人的民事法律行為而變動不動產物權者，非經登記不生效力。這里所說的民事法律行為包括買賣、贈與、互易及在不動產上設定物權的行為。“非登記不生效力”是指只有當事人的法律行為與國家專職機關的登記行為相結合，才能實際發生物權變動的法律效果。

二是依法律行為以外的法律事實而取得物權者，不以登記為生效要件，如因繼承、沒收、征收、法院判決、強制執行、土地回復、附和、房屋新建等原因而取得物權者，均不以登記為物權變動的生效要件。但是出于維護交易安全的考慮，各國和地區的民法同時規定，此等場合，物權人在登記以前，不得處分已取得的物權。

二、我國不動產物權登記制度的現狀及其存在的問題。

我國迄今尚未制定物權法，也沒頒布專門的不動產登記法，有關不動產物權登記的規定主要散見于各項單行民事法律法規及一些司法解釋，不動產物權登記制度尚未在中國得到系統地建立，而且現行法規中的有關制度基本上說不上完全是民法物權法意義上的制度。其存在的主要問題有：

1、登記的法律依據不統一。不動產物權登記，通行的做法，實質上依據一國民法典之有關規定，程序上則依據專門制定的不動產登記法。而我國不動產物權登記的法律依據主要是單行民事法律、法規，如《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規則》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，政出多門。

2、登記機關不統一。根據不動產物權類型的不同，我國的不動產物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記，相應地，我國不動產物權登記的機關也有六家之多，分別是國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業管理機關。登記機關不統一，損害了登記制度的基礎權威。

3、登記效力不區分不動產物權變動的原因。如前所述，世界上多數國家和地區大都根據登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力，而我國現行法不區別不動產物權變動的原因，而一律規定非經登記不生物權變動的效力。如1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、移轉、變更和他項權利的設定，均為無效。這一規定，是與我國《繼承法》的規定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規定，繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產房屋的所有權，而不是繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產房屋的所有權。又如，1987年的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第10條規定：“新建房屋，應于竣工后三個月內申請辦理所有權登記”。問題

是，如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權，那么在這三個月內新建房屋的所有權歸誰所有，就很難作出合理的解釋了。

4、絕對化的登記要件主義。對于不動產物權登記的效力，我國立法一向采納登記要件主義，如1983年的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉建設環境保護部制訂的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》、《土地管理法》，以及《土地管理法實施細則》等對此都作了明確規定。根據我國學者的一般看法，不動產所有權的取得、消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產物權特別是房屋所有權的確認原則上也以登記為準。我國現行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法，有利于保護原所有人的利益，并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產的管理。但是，絕對適用此原則又難免存在不合理現象。在房屋買賣中，如果將登記要件主義絕對化，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會諸如不利于保護善意一方當事人、沖擊現有財產秩序等問題。

5、把登記作為不動產物權移轉合同生效的要件，混淆了物權變動和債權變動。我國擔保法第41條規定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據此條規定，不動產抵押合同必須登記才能生效。同樣，我國現行行政法規和司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效，如1990年最高人民法院《關于私房買賣的一般應以產權轉移登記為準的復函》規定：“簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，末辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

顯然，現行法律和司法解釋的上述規定不適當地擴大了登記的效力范圍，把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件，誤解了登記制度屬性，混淆了物權變動和債權變動。不動產物權移轉合同，是以移轉不動產物權為內容的債權合同，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生

法律效力，即發生債權的變動，當事人開始享有債權法上的請求權。依據合同的規定，不動產物權的出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產物權移轉債權合同履行效力所致，不動產物權登記也是合同的履行行為，其法律效力是發生不動產物權的變動，本質上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進行不動產物權登記，只是未能發生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。

三、我國不動產物權登記制度的立法完善。

如上所述，目前我國的不動產物權登記制度已不能滿足不動產市場的發展對登記職能的要求，亟待完善，筆者以為，應從以下幾個方面對我國不動產物權登記制度予以立法完善：

1、通過物權立法，統一不動產物權登記的法律依據，消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現象。

2、制定不動產登記法，規定不動產物權登記機關的組成、登記工作人員的資格，以及登記程序等，從程序上完善不動產物權登記制度。

3、統一不動產物權登記機關。不動產物權民登記，是維系現代財產秩序非常重要的一環，具有技術性、專業性的特點，只有由專門機關專司其職，才能收到事半功倍的效果。因此建議設立專門的不動產物權登記機關，統一管轄不動產物權登記工作。

4、登記機關對不動產物權登記申請，實行實質審查主義，以確定登記內容的真實性。登記機關因自己過錯造成登記錯誤，給當事人造成重大損害的，應負賠償現任。

5、在登記的效力上，區別不動產物權變動的原因，規定不同的效力。對于法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的，實行登記生效主義，非經登記，不生不動產物權變動的效力;對于因非法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的，則不以登記為生效要件，但在登記之前不得處分已取得的不動產物權，理由如前所述，在此不再累述。

6、明確登記的物權制度屬性，正確區分不動產物權移轉合同的生效要件和物權變動的生效要件。如前所述，登記只是不動產物權變動的生效要件，而不是不動產物權移轉合同的生效要件。對于依法生效的不動產移轉合同，不登記則不生物權變動的效力，同時也不能對抗善意第三人。因此，建議將來在制定物權法時，應規定如果當事人未就不動產物權的轉移及時辦理登記手續的，只要合同合法有效，應當允許當事人繼續補辦登記;如果出賣人違反合同規定，“一物二賣”，并辦理了不動產物權變動登記的，買受人則不能要求繼續補辦登記，但可以要求出賣人承擔違約責任。

第四篇：論不動產物權登記公信力的現狀存在問題及立法完善

論不動產物權登記公信力的現狀存在問題及立法完善

引言

不動產登記，是指經權利人申請國家專職部門將申請人的不動產物權變動事項記載于國家不動產物權登記簿的事實①。詳言之，根據物權法第6條、9條和第14條的規定，不動產登記是登記機構根據申請人的申請，對于不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅依據法定的程序，記載于不動產登記簿之中并能夠供不特定的第三人查詢，這是物權公示原則的固有內容和價值要求。公示原則作為物權法的基本原則之一，是由物權這種權利的特性所決定的。由于物權是公開化的權利，是一種對世權、絕對權，具有強烈的排他勝，往往直接關系第三人利益，因此物權的變動必須要對外公開，使第三人知悉。對于不動產而言，其物權變動的公示方式就是不動產登記。通過登記，能夠明確不動產物權歸屬，進而維護交易安全。

一、我國不動產登記公信力的現狀

我國是否承認不動產登記公信力學者間存在著不同的看法，法律上也沒有明確的規定。對于不動產登記公信力，只有從最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第89條可略窺端倪。該條規定:“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權利;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。“由于財產包括動產與不動產，故有學者認為，最高院的這一意見無疑是為了保護善意第三人，維護登記的公信力。不過僅從該司法解釋條文本身來看，其作為針對實踐問題的處理意見，立法者的本意我們無法準確揣摩，由此，僅憑該條文是否可認為我國已規定善意取得制度存在些許疑問。但不能否認的是，該條之規定在司法實踐中己成為認定第三人善意取得不動產物權的主要依據。因此，承認登記公信力應當是大勢所趨，保護交易安全的必然要求。

二、我國不動產物權公信力存在的問題

（一）不動產登記法律依據不統一

由于沒有專門制定的不動產登記法，日前的不動產登記法律制度不但散亂而且內容多有矛盾，表現在：(1)法律的效力等級不一樣，有法律、行政法規還有部門規章、地方性法規，在實踐中就導致了“顯規則”和“潛規則”井存。“顯規則”指的是在既有的行政格局，相關部、委明文規定的登記規則；而“潛規則”指的是地方的主管登記部門根據當地或者其時的實際情況，出一于各樣的考慮，制定的適用于白己轄區內以類似于“紅頭文件”形式出現的內部規定。上述兩種規則為登記的規范展開提供了運行軌道，但這種不統一的局面卻從源頭上造成了登記的混亂。(2)多部門立法，法條之間相互抵觸，加劇了不動產登記的分化。按照物權法理論，現在法律法規規定的登記制度根本不能滿足依據物權公示原則和物權交易的客觀公正原則對物權交易進行保護的需要。從更高層次上說，不動產法律法規不統一，我國不可能建立統一的不動產交易市場規則，統一市場的目標更難以實現。

（二）不動產登記機關不統一

由于傳統的立法是適應計劃經濟的需要根據條條和塊塊分割的方式對不動產資源進行分配的，因此中央政府各部門和地方政府各部門均有自己的不動產登記領域，因此對不同不動產的行政審批、登記分割在不同的部門，形成“多頭管理”。依據我國現行法律的規定，至少有六個部門可以辦理不動產登記，分別是國土資源、房產、林業、農業、海洋、礦產部門，基本上是根據不動產的用途而由不同的部門來登記。在有的地區，登記機關的設置還出現了“分級登記”和“內外有別”的情形，在實務中，還存在著房屋權屬證書和土地權屬證書兩套體系，這使得房地之間的關系無法統一，也造成了登記權屬證書不統一，房屋權屬證書和土地權屬證書以及房屋登記簿和土地登記簿之間的關系不明確等一系列問題。這些都使得完整的不動產登記檔案無法形成，影響了登記公示效力的發生，而且增加了當事人中請登記的成本，降低了登記的效率。

（三）不動產登記的權屬證書不統一

由于不同的部門對不同的不動產進行登記，必然發出不同的權屬證書。例如《中華人民共和國森林法》規定林業部門為林木權屬的發證機關;《中華人民共和國土地管理法》規定由縣級以上人民政府發放證;《中華人民共和國房地產管理法》規定“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門中請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證一書。”房地產轉讓既要辦理土地使用權登記，又要辦理房屋所有權登記，給房地產交易當事人帶來諸多不便。綜上，不動產登記證書的不統一發放必然給不動產交易帶來不便，不利于交易的快捷。

（四）不動產登記的程序不統一

主要表現在:(l)登記中申請人不一致。《城市房屋權屬登記管理辦法》第11條規定:房屋權屬登記除房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同中請外，其他均由權利人單獨中請，即權利人為中請人。《土地登記規則》第37條規定:土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記時由當事人雙方共同中請，即中請人為權利人和義務人。(2)辦理登記的具體程序不一致。如《土地登記規則》第6條規定“土地登記依照卜列程序進行:(一)土地登記中請;(三)地籍調杏:(二)權屬審核;(四)注冊登記;(五)頒發或更換土地證書。”而《城市房屋權屬登記管理辦法》第10條規定:“房屋權屬登記依以下程序進行:(一)受理登記申請;(二)權屬審核;(三)公告;(四)核準登記，頒發房屋權屬證書。”不同的法律和登記部門對不同的或相同的不動產登記適用的程序不相同，有的需要審批才能登記，有的不需要審批而直接可以進行登記，各地登記機關登記時要求當事人提供的材料、登記的時間、期限也不盡相同。由于登記程序的不統一，各登記機關各行其是，不僅嚴重損害了登記作為國家行為的統一性和權威性，也不能滿足統一的大市場交易規則同一的要求。

三、不動產登記公信力的立法完善

（一）關于不動產登記薄和權屬證書

我國應實行由一個登記機關進行登記的制度，在此基礎上，我國實行統一的不動產登記制度，由該登記機關負責不動產登記簿的編制。論者建議不動產登記簿的編制采取物的編成主義，以不動產的地理位置、編號為順序進行登記。登記簿的內容不僅記載不動產的所有權狀態，還應記載有關不動產的其他物權，如抵押權、預買權等等內容。建議我國也實行一登記一用紙原則，一項不動產的物權狀態只在一份登記用紙上予以記載，這樣，一份登記記錄上就可以完整地反映某項不動產的各項物權狀態，就可以很好到解決登記不統一導致交易混亂的問題。同時，我國還應當實行公開查冊制度，即不動產登記簿應當向社會公開，公眾可以查閱任何一份登記，登記機關有為公眾提供查詢和出據證明的義務。只有這樣，才可以有效地降低當事人交易的風險，促進不動產的順利流轉。關于權屬證書。在權利登記制中，登記機關不向權利人頒發權屬證書，而在托倫斯登記制中，登記機關需向權利人頒發權屬證書。至于我國未來的不動產登記是否發放權屬證書，論者認為應遵循我國的習慣做法，向權利人頒發不動產物權的權屬證書。我國歷史上一直存在房契、地契的制度，它是不動產權利人享有不動產權利的憑證，建國以后我國一直在相當長的時期內采取這一制度未變，論者建議可以繼續保留這一制度，只是需在若干具體方面應加以改革，主要有如下方面:其一，由一個登記機關頒發統一的權屬證書，簡化權屬證書的種類。前面談到我國的登記機關眾多，所以不動產的權屬證書也是多種多樣，很不規范，如土地所有權證、土地使用權證、房屋所有權證、房地產證、林權證等，這就加重了當事人的負擔。并且它們之間還經常發生沖突，尤其是房屋所有權和房屋之下的土地使用權之間還經常不一致，造成很多混亂。在實行由一個登記機關負責登記后，就只有該機關有權頒發不動產權屬證書，其他任何單位和個人物權發放不動產權屬證書。同時，論者建議簡化權屬證書的種類，如將房屋所有權證和其下土地的使用權證合二為一，將林權證、取水權證等并入相應的權屬證書中或者予以取消。其二，建議明確規定不動產權屬證書是權利人享有不動產物權的唯一合法憑證。不動產物權變動后，應該將權屬證書交回發證機關銷毀或變更權屬證書。當事人私自轉讓權屬證書的不發生物權變動的效力。

（二）關于登記程序

我國現在還沒有專門的關于不動產登記的程序法的規定，建議盡快制定統一的不動產登記法以規定不動產登記的程序。不動產登記的程序法應包括以下內容：其一，不動產登記的申請。除法律明確規定由國家主動進行登記的以外，不動產物權的變動，都應在不動產登記機關進行登一記。但這首先應該由當事人提出申請，提出申請是不動產登記程序的發動程序。其二，不動產登記的審查。登記機關受理申請以后，應該詳細審查申請登記的當事人的身份，以確認是否為真正的登記權利人提出的申請;審查當事人對申請登記的物權是否有處分權:等等。其三，關于登記的實質審查主義。前面談到德國的形式審查主義和瑞士的實質審查主義，具體到我國制定不動產登記法時是采何種主義，應從我國的實際出發予以確定。論者認為我國應當采取實質審查主義。因為我國現在對不動產登記采取的是形式審查，加上登記部門眾多，就造成登記機關不負責任，經常出現登記錯誤，這不僅給當事人造成了巨大的經濟損失，而且也使登一記失去其信譽。為確保登記的效力，降低交易的成本，促進交易的便捷，我們應采取登記的實質審查制度。登記機關在審查登一記申請時，不僅要審查當事人的申請程序是否合法，文件是否齊備，而且還要對登記內容進行詢問和調查，以確保登記的真實性。法律應明確規定登記機關有如下審查權限：一，要求當事人提供必需的材料；二，實際調查和查看不動產的實際情況；三，審查申請人提交的文件的真實性；四，對弄虛作假、騙取登記的當事人進行處罰。應當說明的是對不動產登記的實質審查不是要干預當事人的不動產交易，對于當事人正當的交易，登記機關無權干涉，只要當事人物權變動的合同符合法定形式，就應當予以登記。但當登記機關發現的該物權變動的內容違法或不符合法定，即登記。

（三）關于不動產登記法的制定

我國現在應制定不動產登記法，不動產登記法應包括兩部分內容，一個方面是規定不動產登記的范圍、原則、性質、效力、種類、登記機關、不動產登記簿之構成等有關不動產登記的原則性、根本性的內容;另一方面是規定不動產登記的具體程序。綜合而言，我們應采取以下原則來立法：

其一，在民法典或《物權法》中規定不動產登一記的原則性、根本性的問題。不動產登記的原則性、根本性問題應當在民事基本法律中加以規定，原因有三:一，不動產是人類社會賴以生存和發展的基礎，不動產物權是民事權利中最重要的權利之一，需要依靠基本法規定登記制度來規范其取得、轉讓、變更、喪失;二，不動產物權的流轉是市場經濟的重要組成部分，其健康有序流通對于滿足人民的需要、提高人民生活水平、促進經濟發展、增加國民收入都有極其重要的作用，這就要求我們建立不動產登記制度以維護不動產交易的安全有序、簡便快捷;三，不動產物權尤其是重要的自然資源需要我們很好的予以保護，才能夠實現資源的可持續發展，登記制度將發揮保護自然資源的作用。

其二，制定我國的((不動產登記法))，解決不動產登記的程序方面的問題。不動產登記應該記載不動產物權變動的真實情況，法律為確保登一記的真實性，規定登記為不動產物權變動的法定程序，登記程序的公正、公開、真實、及時也是不動產登記的重要內容，所以需要專門的不動產登記法來規范。我們應在《物權法》或民法典中規定不動產登記的原則性、根本性問題的前提下，我們還要制定《不動產登記法》以解決不動產登記過程中的問題。具體包括不動產登記的申請、審查、登記發證、更正、查詢等內容。應當說明的是，不動產登記法關于不動產登記程序的規定，不同于一般的訴訟程序法。不動產登記的程序法不是規范訴訟程序，而是當事人和登記機關在不動產登記過程中所應遵循的法定程序。

（四）善意取得的一體構造及其完善

首先，承認了登記公信力，并不能將其束之高閣，公信力對第三人的保護作用，體現為第三人可以善意取得相應物權，而第三人物權的善意取得，正反映了登記作為不動產物權的公示方式所具有的保護第三人的效力，也即公信力。誠如學者所言:“公信力是從物權表征方式之效力的角度來觀察的，而善意取得則是從第三人物權取得的角度來觀察的。物權表征方式之公信力，表現在對第三人的影響上，就是第三人的善意取得。承認登記公信力，就當然有不動產善意取得。其次，公示的公信力是善意取得制度得以建立和存在的邏輯前提，善意取得制度是公信力的必然結果，是公信力落實的具體體現。沒有公信力制度，受讓人取得無權處分之物的物權就缺乏正當性;沒有善意取得制度，僅憑公信力制度，受讓人取得無權處分之物的物權有過濫之嫌，對真實權利人有過苛之弊，有失權衡。正是經由善意取得制度細化的受讓人取得無權處分之物的要件的規制，從而排除了某些情況下受讓人取得物權的可能，較好地平衡了各方當事人的利益關系。進而，我們也可以作出如下反推，如前所述，與占有相比，經受嚴格法律程序形塑的不動產登記更值信賴，占有作為動產物權的公示形式，其表征動產物權的作用是有限和不穩定的，而與此相反，登記記載的法律事實是國家專門機關嚴格法律程序運行的結果，既有國家信譽的支持，又有法律制度的保障，登記對不動產物權的表征是普適和穩定的，當然更值信賴。那么，既然在信賴占有的基礎上可以設定動產物權善意取得制度，那么，在信賴不動產登記的基礎上設定不動產物權善意取得制度的理由理應更加充分。故綜上所述，我國物權法確立不動產善意取得制度實為正確和明智的選擇。

我國物權法向前大膽地跨了一步，于第106條中統一規定了動產和不動產善意取得的要件，從而簡化了善意取得的構成要件，實現了善意取得制度的一體構造。此一體構造自然可以稱為我國物權法對于不動產善意取得立法的一大特色，但仔細觀之，固然其一體化有一定的合理性，但是也有差強人意之處，如下就通過分析其合理性并提出完善建議，從而更清晰地透視不動產登記公信力。

從上述可知，不動產善意取得與動產善意取得制度的價值目標是一樣的，即都是為物權變動交易提供法律保障，從而確保善意第三人能取得物權。同時，它們內在邏輯關系是相同的，即動產的善意取得和不動產的善意取得，分別基于動產占有的公信力和不動產登記的公信力，即都是基于公示的公信力。再者，它們作用的原理與機制是一樣的，都是采用推定和擬制的方式。推定力僅僅解決了權利證明問題，它向體現公信力之善意取得的進一步推演，才能涉及實體事項，即動產占有和不動產登記表征的權利足以被人信任，他人一旦產生這種信賴，就能取得權利，在此意義上，推定力成為公信力的邏輯出發點。即當出現無權處分，并存在交易第三人，且該第三人是基于對登記簿所宣示的不動產物權或者對占有所表征的動產物權的真實性產生了信賴進而為交易，那么就推定該第三人是善意的，并且將登記簿所宣示的和占有所表征的物權都擬制為真實的，從而達到保護善意第三人的交易預期和信賴利益的目的。當然，通過推定和擬制并不能實現第三人善意取得，立法者在設計時通常設置諸如“以合理的價格轉讓”、“不動產或動產應當登記的己經登記，不需要登記的已經交付”等要件，從而達到對真正權利人和善意第三人的利益平衡保護的效果。只要第三人符合法定要件，即可確定地取得物權，真實權利人及時能夠證明公示錯誤也毫無意義，這就產生了無權處分人被擬制為“真”物權人，而“真”物權人被擬制為“假”物權人的結果。

雖然從上所述，在這種法律擬制的體系性的信賴中，因動產與不動產的物理屬性上的差異，二者有著不同的公示方法，但動產占有和不動產登記作為權利外觀是同質的，它們在推定和擬制的法律技術的運用下，最終通向交易安全和商品流通的簡易化，它們目標一致，結構類似，所運用的法律技術一致，估計正是基于對這些因素的考量，物權立法者才選擇了善意取得制度的一體化做法，但是我們不可否認的是，二者基礎不同。誠如學者所言，對不動產物權的表征力相比，占有對動產物權的表達不盡人意，用“權利外觀”來作為二者共同的基礎，確有點差強人意。⑾即這些權利外觀產生的值得法律保護的信賴是不同的。如前所述，雖然占有作為動產物權的外觀形式，并非法律規定的結果，而是人們在生活和交易之中不斷進行選擇和試驗的結果，當前也沒有其他什么形式比占有能更有效、更便宜地顯示動產物權的權屬和內容，但無庸質疑，與具有程序制度化保障的不動產登記相比，動產占有的權利表征性要弱得多，這將如何引發人的同質信賴?再如同前文分析“善意”要件時所述，雖然物權法將動產與不動產善意取得制度的構成要件統一規定，但是在善意這一要件的判斷標準適用上就會有所區別，應當嚴格做出區分。如此觀之，我國物權法第106條所作的動產與不動產善意取得一體構造的制度安排似乎有欠妥之嫌?當然，這些善后工作應當留待物權法司法解釋或者不動產物權登記法來完成，不動產登記公信力的立法也應當及時回應時間和實踐的檢驗，方能日臻完善。結語

我國長期以來在不動產登記規則的理論研究上的滯后以及立法上的不完善，導致我國的不動產登記制度的設計不能滿足社會主義市場經濟以及不動產市場健康發展對登記機關及登記職能的要求。為此，我國應盡快建立以安全和效率作為其價值取向的不動產登記制度，按照物權法對不動產登記的相關規定為原則性指導，通過未來的不動產登記法設計具體操作步驟的規范，建立以房屋和土地登記機關的統一為基礎的不動產登制度規范，完善預告登記制度、變更登記制度、異議登記制度及公證機關的介入、實質審查、信息公開查詢、登記錯誤賠償等制度，最終完善我國不動產登一記制度，進而使不動產登記真正發揮的物權變動的公示作用，充分發揮其在維護財產秩序和保護不動產交易安全等方面的功效。

第五篇：對不動產物權善意取得制度的思考

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對不動產物權善意取得制度的思考

善意取得制度是民法中的一項重要制度，其對保護動態交易安全具有重要的意義，有利于經濟的繁榮發展。在傳統的善意取得理論中，善意取得的財產僅限于動產物權，而以登記作為公示的不動產物權的取得，則不適用此制度。我國正處于向市場經濟過渡的轉軌時期，許多不動產的登記制度尚未完善，如在房屋預售過程中，存在“一房二賣”，甚至“一房多賣”的情況，導致許多購房人的權利得不到保障。因此，將善意取得制度適用于不動產交易領域，可以最大限度的保護善意第三人的利益，從而促進社會主義市場經濟有序地發展。我國《物權法》確立不動產物權善意取得制度是市場經濟發展的必然結果，符合我國國情，對我國經濟的發展和法治進程的推進具有重要意義。

一、不動產物權善意取得的構成要件

根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定，適用不動產物權的善意取得，歸納起來主要有以下四個要件：

1、讓與人對讓與的不動產物權無處分權。對財產的處分權是屬

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于財產所有人的，特別需要注意的是，在審理不動產物權的善意取得案件中，讓與人是無權處分他人財產的，如果讓與人有權處分，則不適用善意取得規定。

2、受讓人受讓該不動產物權時是善意的。不動產物權的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用不動產物權善意取得制度。所謂“善意”，我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對轉讓人無處分權的情形不知情。

3、受讓人以合理的價格有償取得不動產物權。筆者認為，不動產物權善意取得適用應以有償取得為前提條件，受讓人在取得財產時，必須以相應的財產或金錢支付給出讓人。因此，受讓人無償取得不動產物權的，不適用善意取得制度。

4、交易之不動產物權已作權利的變更登記。根據我國法律，不動產物權的轉讓是以登記為要件的，如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，也就沒有適用善意取得的余地。

二、對不動產物權善意取得制度的思考

(一)不動產物權善意取得中“善意”的界定

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所謂“善意”，是指行為人的內在心理活動狀況。善意作為法律概念，必須具有可量度性和可操作性，應有其具體的衡量標準。在判斷受讓人是否為善意時，應采取推定的方法，即推定受讓人是善意的，應當由原所有權人對受讓人是否具有惡意進行舉證，如果不能證明其為惡意，則推定其為善意。關于善意的確定時間，筆者認為證明受讓人的善意應當限于不動產物權受讓時，即受讓不動產物權并進行變更登記時須為善意，至于以后是否為善意，則不影響善意取得的效力。

(二)不動產物權善意取得的適用限制

1、異議登記的情況下不適用不動產物權善意取得

所謂異議登記，就是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿，異議登記的法律效力是使登記簿上所記載的權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。由此可見，在異議登記的情況下沒有不動產物權善意取得制度適用的可能。

2、對于土地所有權和違章建筑不適用不動產物權善意取得

因為我國是社會主義公有制國家，土地屬于國家和集體所有，不存在個人對土地的所有權，沒有善意取得制度適用的可能。同時根據

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城市房地產管理法的規定，違章建筑的建造違反了強行法的規定，因此不能成為交易的標的物，所以也不存在善意取得制度適用的問題。

(三)不動產登記機構的改革

由于國情所限，我國目前尚未建立起健全的不動產登記體系，因此，即使《物權法》已經明確規定了不動產物權善意取得制度，我國有些學者依然反對我國建立不動產物權善意取得制度。善意第三人因信賴登記公信力而與處分權人或者無處分權人進行交易獲得利益，如果在不動產物權未予登記的情況下，第三人仍然與其交易則推定第三人存在過失將不適用善意取得。因此，要確保不動產物權善意取得制度的適用，就要加大不動產登記機構的改革步伐，以盡早設立統一的不動產登記機構。

我國現行法中規定有土地局、林業局、房產局、工商局、證券管理部門等物權登記機關。現存的不動產物權登記制度還屬于房地產改革中的過渡性產物，其現狀有兩個特點：一是分散性，多部門登記，分級登記，多頭管理;二是行政性，登記機關是隸屬于政府的行政機關，登記只有行政管理性。這兩大特點是與登記機關設立的原則大相徑庭的。無論是在實踐中還是在法理中都是有問題的。因此在物權立法的改革中，不動產物權登記機關的改革勢在必行。筆者認為，我國現行體制中的不動產物權登記機關分散，而且紛紛試圖脫離土地登記

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制度而獨立的情況，即不合法理，也嚴重妨害了不動產物權市場經濟體制的建立。因此，我國的不動產物權登記機關應當統一，這是一個必然的趨勢，而且將來必然是以土地為基礎和核心的統一。

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