第一篇：不動產登記常用知識

不動產登記常用知識

1、什么是不動產統一登記？

答：不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

我國實行不動產統一登記制度，這里的“統一”包括四方面的內容：一是統一的登記機構，即由國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作，縣級以上地方人民政府確定一個部門為不動產登記機構；二是統一的登記簿冊；三是統一的登記依據；四是統一的信息平臺。

2、不動產登記的主要內容有哪些？

答：不動產登記的內容是不動產權利歸屬和其他法定事項，包括：(1)不動產的自然屬性。如：面積、空間、用途等。

(2)不動產權利歸屬。如：權利人是誰，權利來源是什么，以及權利的期限等。(3)不動產權利的變化情況。如變更了權利人等。

3、為什么要實行不動產統一登記？

答：在我國，不動產的種類比較繁雜，有土地、海域、房屋、森林、林木、草原、水域、灘涂等。在分散登記時期，基本上每一類不動產都有相應的登記體系和證書樣式，造成了證書種類繁多，既不經濟，也不方便。統一登記后，原來各類不動產證書記載的內容集成到一本證書上記載，納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺管理，并依法公開查詢系統。這樣做，一是提高資源資產利用效益和社會管理效益；二是保障登記安全，權利主體行使物權權利更加方便；三是強化政府責任，提高登記質量，增強不動產登記的嚴肅性、權威性和公信力。對普通民眾來說，可以減少辦事環節，提高工作效率，保障不動產交易安全。

4、不動產登記包括哪些類型？

答：不動產登記的類型包括：不動產首次登記、變更登記、轉移登記以及注銷登記；其他特殊登記類型包括更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。

不動產首次登記，主要是指不動產權利的第一次記載于不動產登記簿，如實踐中的總登記和初始登記。

變更登記，主要針對不動產權利人的姓名或者不動產坐落等發生變化的情形。轉移登記，主要針對不動產權屬發生轉移的，如買賣、繼承、贈與、以不動產作價入股等，這是最為普遍的一種登記類型。

注銷登記，是指因不動產權利的消滅等而進行的登記。

更正登記，一般是指登記機構根據當事人的申請或者依職權對登記簿的錯誤記載事項進行更正的行為。

異議登記，是指登記機構將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議申請記載于不動產登記簿的行為。預告登記，是為保全一項以將來發生的不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。

查封登記，是指不動產登記機構根據人民法院等提供的查封裁定書和協助執行通知書，將查封的情況在不動產登記簿上加以記載的行為。

5、不動產登記的程序是怎樣的？

答：根據《不動產登記操作規范》不動產登記程序分為申請、受理、審核、登簿、發證四個環節。

7.不動產登記機構如何受理登記申請?

答：收到登記申請材料后，登記機構的工作人員就要及時對申請材料進行審查，判斷是否屬于職責范圍、材料是否齊全、是否符合法定形式。

審查后，對存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；對申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容；對申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。

8、辦理不動產登記需要多長時間?

《不動產登記暫行條例》規定，不動產登記機構自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。為了服務群眾，縮短辦事時限，2018年8月1日后，推行“一窗受理、一次辦好、一站式服務”模式，自出具受理通知書之日起一般3個工作日內辦結。如有特殊情況，承諾時限按法定時限；如需公告或現場查勘，公告、現場查勘時間不計入承諾時限。其中，抵押權注銷、不動產查封、解封登記即來即辦、當場辦結。

9、申請登記時需提交哪些材料?

答：不動產登記是指不動產登記機構依照法律規定將不動產權利人的名稱或姓名、用途、面積、位置和坐落及其坐標、取得土地的方式、土地使用權期限、土地承包期限等等不動產的信息記載到不動產登記簿上的行為。因此，申請登記的類型不同，需要提交的材料也不同。以房地產開發建設單位登記為例，提交的材料主要包括四樣：

(1)《不動產登記申請表》。主要填寫申請人的基本情況、房屋和土地的基本情況、申請的事項和原因等。

(2)身份證明材料。單位申請的，提供《營業執照》或《組織機構代碼證》；個人申請的，提供本人《居民身份證》。如果委托他人辦理的，還得提供授權委托書和代理人的身份證明材料。

(3)房地產權屬來源證明材料。包括取得土地、房屋的相關批準文件，比如：《建設用地使用權出讓合同》、《建設用地批準書》、房屋符合規劃的證明，如《建設工程規劃許可證》、《房屋竣工驗收備案證》等。

(4)房地產界址、空間界限和面積等材料。包括土地測繪和房屋測繪資料，如房屋平面圖、宗地圖、樓層分層分戶圖等。

(5)土地出讓金、契稅等費用繳納票據。簡單說，申請不動產的登記，應當提交登記申請書；申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；不動產界址、空間界限、面積等材料；與他人利害關系的說明材料；法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

10、登記機構受理申請時應當查驗哪些內容?

答：不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：

不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。判斷不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致，通常可以通過審查測繪報告來進行。

有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致，特別是權屬來源證明材料和有關證明文件與申請登記的內容是否一致。

申請登記的不動產是否存在權屬爭議。

登記申請是否違反法律、行政法規的強制性規定。

11、不動產登記是怎么收費的？

不動產登記收費按國家發展改革委、財政部《關于不動產登記收費標準等有關問題的通知》(發改價格規〔2016〕2559號)和財政部、國家發展改革委《關于不動產登記收費有關政策問題的通知》（財稅〔2016〕79號）等文件執行。住宅類不動產登記收費標準為每件80元，非住宅類不動產登記收費標準為每件550元。按規定核發一本不動產權屬證書的，不收取證書工本費。12.什么時候可以撤回不動產登記申請?

答：登記機構將登記事項記載于不動產登記簿之前的這段時間里，申請人可以撤回登記申請。登簿之后，不動產物權就已經成立，是不能撤回不動產登記申請的。

13、哪些登記類型需要實地查看?

答：屬于下列情形的，不動產登記部門應當實地查看：

一是房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記。

二是在建建筑物抵押權登記。

三是因不動產滅失導致的注銷登記。

四是不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

14、什么是不動產權籍調查?

答：不動產權籍是指記載不動產的權屬、位置、界址、面積、用途、等級和價格等的表卡簿冊證、圖件和數據的總稱。不動產權籍調查：指依照不動產權利人的申請和由政府統一組織，通過權屬調查和不動產測量，查清不動產的權屬、界址、面積、用途、等級和價格等基本情況，形成數據、圖件、表冊等調查資料，為不動產登記、核發證書等提供依據的一項技術性工作。

15、哪些情形需要開展不動產權籍調查?

答：需開展不動產權籍調查的情形： 1.申請不動產所有權、使用權首次登記；

2.申請不動產所有權、使用權變更、轉移等登記的，不動產界址點發生變化的； 3.實施不動產統一登記前，已經分別辦理土地、房屋或其他不動產權籍調查的，不動產界址發生變化的。

4.實施不動產統一登記前，已經分別辦理土地、房屋或其他不動登記的，但未進行權籍調查或者無法提供權籍調查成果的。

申請人應當自行委托具備相應資質的不動產調查機構承擔不動產權籍調查。

16、無需開展不動產權籍調查的情形有哪些?

答：無需開展權籍調查的情形：1.申請不動產所有權、使用權變更、轉移等登記的，不動產界址點未發生變化的；2.實施不動產統一登記前，已經分別辦理土地、房屋或其他不動產權籍調查的，不動產界址發生變化的。

17、不動產權籍調查成果怎么審核，審核內容有哪些?

答：登記機構對不動產權籍調查成果的審核要充分利用已有數據庫和相關系統審查；將調查機構提交的成果圖件電子數據導入已有權籍空間庫，查看是否存在空間矛盾；若室內無法判定時，可到實地查看；若成果不符合規范的，應責成調查機構修改完善，直至成果合格為止。

審核的主要內容：一是調查程序是否規范；二是調查成果是否完整；三是調查成果是否有效，包含調查機構是否具有相應資質、從事調查工作的人員是否具有相應資格、調查成果是否經過自檢等；四是調查成果格式是否符合規定要求；五是調查成果是否正確保持宗地、宗海及其房屋、林木等定著物之間的內在聯系；六是宗地圖、宗海圖和分戶房產圖中的空間要素是否與相鄰的界址、地物、地貌存在空間位置等矛盾。

18、什么是不動產登記簿?

答：不動產登記簿，是指由不動產登記機構依法制作的，對某一特定地域轄區內的不動產及其上的權利狀況加以記載的具有法律效力的官方記錄。

不動產登記簿既要反映不動產的自然狀況，又要反映其上建立的各類法律關系，在不動產統一登記制度中處于核心地位。因此，《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》對登記簿作出了一系列規定：要求登記機構設立統一的不動產登記簿，將不動產的自然狀況、權屬狀況、權利限制狀況等事項準確、完整、清晰地予以記載；規范登記形式，要求登記簿原則上要采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質，登記機構要明確唯

一、合法的介質形式；要求登記機構建立健全相應的安全責任制度，永久保存登記簿；紙質登記簿要配備防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施；電子登記簿要配備專門的存儲設施，采取信息網絡安全防護措施，并定期進行異地備份；任何人不得損毀登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項；登記簿損毀、滅失的，要依據原有登記資料予以重建。

19、不動產登記薄應記載哪些事項?

答：不動產登記薄記載事項，主要分為不動產的自然狀況、權屬狀況以及其他限制、提示事項等三種類型。

不動產的自然狀況，主要是指坐落、界址、空間界限、面積、用途等信息。不動產的權屬狀況，主要是指不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等信息。不動產限制提示事項，主要是針對異議登記、預告登記、查封登記等登記類型而規定的。在異議登記的情況下，登記簿記載的是他人對登記簿記載提出異議這一客觀事實；在預告登記的情況下，登記簿記載的是他人享有將來發生物權變動請求權這一事實；在查封登記的情況下，登記簿記載的是司法機關查封的事實。上述情況下，都未發生權屬的實際變動，記載只是一種風險的提示和權利的限制。20、要想了解不動產登記知識，應該學習哪些法律法規和規章?

（1）直接不動產登記法規和規章：《物權法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》

（2）與不動產登記相關的法律有：《土地管理法》《城市房地產管理法》《農村土地承包法》《森林法》《草原法》《漁業法》《海域使用管理法》等。（3）與不動產登記相關的行政法規有：《土地管理法實施條例》《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《城市房地產開發經營管理條例》《森林法實施條例》。（4）與不動產登記相關的規章有：《土地登記辦法》《房屋登記辦法》。

21、哪些情況下應該申請不動產登記?

答：需要不動產登記的情形有很多，以房地產登記內容為例，如果有下列情形之一的，都可以到不動產登記窗口申請登記。

(1)單位的名稱、個人的姓名發生變化，可以申請名稱變更登記。

(2)土地用途經過批準發生改變，可以申請用途變更登記。

(3)房屋及其土地的買賣、交換、贈與，權利人發生變化，可以申請轉移登記。

(4)利用房地產物權作為擔保向銀行辦理抵押貸款，可以申請抵押登記。

(5)發現自己的權利登記有誤，或者有依據證明他人的權利登記有誤且對自己的權利產生利害關系，可以申請更正登記。

(6)有依據證明他人的權利登記有誤且對自己的權利產生利害關系，而他人不配合申請更正登記的，可以申請異議登記。

(7)房地產滅失或房地產權利人放棄使用權和所有權，可以申請注銷登記。

(8)購買房地產，但暫時還不能進行房地產轉移登記，為防止自身權利受到損害，可以申請預告登記。

22、哪些情況不能辦理不動產登記？

答：申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面通知申請人：

違反法律、行政法規規定的。如土地違法違規行為尚未處理或正在處理的；未按合同約定付清全部土地價款的；按土地價款繳納比例分割申請登記的；申請登記的土地權利超過規定期限的；無合法用地批準等土地登記申請要件的；對經營性用地沒有按招標拍賣掛牌等方式出讓的；協議出讓地價低于出讓底價的；違反規劃政變土地用途的；未辦理土地使用權登記而設定抵押的；異議登記期間未經異議登記權利人同意，申請辦理抵押登記的；查封登記解除前申請辦理抵押登記等存在尚未解決的權屬爭議的。對有權屬爭議的土地，應該在依法解決爭議之后進行登記。

申請登記的不動產權利超過規定期限的。包括超過耕地、草地、林地等土地承包經營權的期限；建設用地使用權的期限；海域使用權的期限；地役權的期限；抵押權的期限等。

23、“小產權房”能否申請不動產登記？

不動產登記是按照《物權法》的要求，依法保護不動產權利人合法權益的行為，不可能登記不合法的內容。根據我國現有法律，“小產權房”違反了《土地管理法》、《房地產管理法》有關規定，違反了土地規劃、城市規劃，從誕生之日起就沒有取得合法的身份，將其納入不動產統一登記是沒有依據的。所以“小產權房”不可能準予登記。

近年來，國務院、國土資源部、住建部先后三令五申，明確指出小產權房建設是違法的，不得登記發證。希望廣大群眾不要購買小產權房，以免財產損失。

24、房、地是否可以單獨登記？

依法取得國有建設用地使用權，尚未建造房屋的，可以單獨申請國有建設用地使用權登記。有建筑物的宗地，必須是土地、房屋都經過依法審批后，可以申請國有建設用地使用權及房屋所有權登記。

25、小區內公用設施和物業服務用房等怎么登記？

對于小區內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等共有部分，不動產登記機構在登記簿上如實記載，不單獨頒發不動產權屬證書。

26、房屋買賣合同生效，房屋所有權就自動轉移了嗎？

依據《物權法》有關規定，當事人之間訂立的有關不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。可見，簽訂房屋買賣合同之后，無論是否辦理不動產登記，都不影響合同本身的效力。

但是，房屋買賣合同生效之后的法律效力與辦理不動產登記產生的法律效力是不同的。也就是說，合同生效不等于所有權變動，只有辦理了不動產登記，才產生物權變動的法律效果。

27、為防止房地產開發商“一房多賣”，購買預售商品房以后應該怎么辦？

為防止開發商“一房多賣”，買房人可以要求預售人一起前往不動產登記窗口申請預告登記。如果預售人未按照約定與預購人申請預告登記的，預購人也可以單方面申請預告登記。

28、新證與老證有什么不同?

答：新證與老證的區別，大致可以歸納為四點：

一是，證書變了。現在的證書統一為：《不動產權證書》、《不動產登記證明》。

二是，現在的證書上，增加了一個二維碼，作為存儲不動產登記信息的標識。只要掃描證書上的二維碼，就可以立即獲取不動產權證的編號、不動產單元號碼等相關信息。

三是，證書上既有土地信息，也有房屋信息，內容比原來得多，更細。比如，新的《不動產權證書》上的圖紙就有兩張，一張是宗地圖，反映的是土地的界址、界線、鄰宗地等信息；另一張是房屋平面圖，反映的是建筑物、構筑物在宗地上的具體位置。

29、過去依法辦理的房產證、土地證，在不動產統一登記后，是否需要更換成新的證書，或者說過去的證書還有效嗎？

答：按照國家“不變不換”的原則，實施不動產統一登記前依法頒發的各類不動產權屬證書繼續有效，權利不變動，證書不更換。在依法辦理變更登記、轉移登記等手續時，逐步更換為新的不動產登記簿證。30、誰有權查詢不動產登記資料？

答：不動產登記的權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。這里的“權利人”，是指在不動產登記簿上記載的不動產物權人，而不包括債權人，如房屋的租賃權人就不屬于這里的權利范疇。這里的“利害關系人”，須提供與不動產登記事項有利害關系的說明材料，如證明申請人屬于房屋繼承人、受贈人和受遺贈人，仲裁事項、訴訟案件的當事人等。同時，有關國家機關，如國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監察部門等，在執行公務過程中，也可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。

查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，如遺失補證、訴訟取證、公證仲裁、房產調查等。申請人應當按照填寫的利用用途對所獲得的登記資料進行利用，不得將這些資料用于其他目的。未經權利人同意，也不得向社會或者他人泄露查詢獲得的不動產登記資料。

31、不動產權證書有什么用？

答：我國歷來有對不動產權利人頒發權利證書的傳統，《不動產權證書》就是新時期實施不動產統一登記后，給權利人頒發的統一證書。《不動產權證書》對于保護權利人合法權益、規范登記行為等具有重要的意義。根據《物權法》的規定，“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”權利人申請登記，領取《不動產權證書》，表明了權利人的不動產權利可以得到法律的保護。權利人也能夠根據證書記載的內容，及時便捷地掌握自己的不動產財產狀況，有效便捷地開展有關交易，保護和實現自己的不動產合法權益。同時，發證是不動產登記的一個重要環節，《不動產權證書》要發放到權利人手中，證書發放的及不及時、記載的準不準確，對登記機構也是一種監督，有利于規范不動產登記行為。《不動產權證書》也是重要的不動產權屬來源材料，是申請不動產登記的必備材料，能夠輔助登記機構審查登記的內容，提高登記質量和效率。

《不動產權證書》的內容根據登記簿的記載填寫，如果證書和登記簿記載不一致，除有證據證明登記簿確有錯誤外，應以登記簿為準。

32、偽造、變造不動產登記證書須承擔什么法律責任？

答：偽造、變造不動產權屬證書，或買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書，會造成不動產權利歸屬與實際情況不符，給相關利害關系人帶來重大損失。對此類違法行為，除由不動產登記機構或者公安機關收繳偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明外，相關責任人還應當承擔相應的民事責任、行政責任和刑事責任。

民事責任。作出此類行為，給他人造成損害的，依法承擔民事賠償責任。

行政責任。作出此類行為，有違法所得的，沒收其違法所得；對構成違反治安管理行為，尚未構成犯罪的，移送公安機關依法給予治安管理處罰。根據《治安管理處罰法》第五十二條規定，處十日以上十五日以下拘留，可以并處一千元以下罰款；情節較輕的，處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款。

刑事責任。根據《刑法》的有關規定，當事人偽造不動產權利證書，可能構成偽造國家機關公文、證件、印章罪，處3年以下有期徒刑，拘役、管制或者剝奪政治權利；情節嚴重的，處3年以上10年以下有期徒刑。

33、實施不動產統一登記對廣大民眾有怎樣的影響？

答：對民眾影響最大的，就在于一是登記手續更簡便，無需到處跑，“進一個門，辦一張證”將成趨勢；二是不動產買賣更放心，可依法查詢，避免產權交叉或沖突，比如以前“一房兩賣”所導致的房產糾紛屢有發生，原因就是因為登記的分散與查詢的相對不便，使得買賣雙方形成了信息不對稱。

不動產統一登記看似國家行為，其實土地、房屋等不動產確權對民眾的合法財產是一種明確的保護態度，只有確權、公示之后，大家手里的不動產轉讓、交易、流通才有可能得到公平、合理的價格。

以前由不同的部門管理和登記，導致不同不動產之間的權屬界線不清、權利歸屬不明，引發眾多矛盾和糾紛。統一登記后，可以更好地理清當事人之間的不動產權利界限，減少權屬糾紛，提高登記的準確性和權威性，更好地維護當事人的不動產物權。

毋容置疑，《條例》以物權穩定和便民利民為核心原則，概括性地說有兩大功能，一是明晰和保護產權，二是便利和保障交易，對提高政府管理效率和水平，方便企業和群眾，尤其是對健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度具有重大意義。

34、不動產統一登記后，哪些事情更方便了？

答：推進不動產統一登記，是在已有工作成果基礎上進行融合、整合，形成更加高效統一的物權登記體系。因此，不動產統一登記工作不會給群眾帶來麻煩，不會影響群眾手中現有的各類不動產權利證書的法律效力；新的統一的不動產權利證書頒發后，也不會強制更換新的證書，而是通過產權變動后的變更登記逐步替換，原則上“不變不換”，不增加企業和群眾負擔。

當事人辦理登記事項更加方便。統一登記機構之后，當事人就房屋權利和土地權利可以一并申請登記，領取一本證書，不用再跑兩個部門提交兩次材料、領取兩本證書。另外，當事人不能親自申請登記的，可以委托代理人申請。同時，《不動產登記暫行條例》還詳細規定了當事人申請登記應當提交的材料，并且明確要求不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。如果當事人提交材料不符合規定，登記機構應當一次性告知補正的內容，避免當事人重復跑路。對于當事人辦理不動產審批、交易時已經提交的資料，不動產登記機構能夠通過與其他部門實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。

第二篇：不動產登記知識問答知識匯總

不動產登記知識問答知識匯總

在不動產登記專業考試中，大部分都是基礎題目，以下問答是店主整理出來的關于不動產登記條例中經常涉及和常考的知識點，大家務必要看一下！

問：《不動產登記暫行條例》實施后，老百姓手中現有的證書用不用更換？

答：

國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志強調，各地不得強制當事人更換不動產權證書和登記證明，增加企業和群眾負擔。

對老百姓持有的舊證書要堅持“不變不換”和方便企業群眾原則，即權利不變動，簿證不更換；依法辦理變更、轉移等登記工作時，逐步更換為新的不動產登記簿證。

問：《不動產權證書》有什么作用？

答：我國歷來有對不動產權利人頒發權利證書的傳統，《不動產權證書》就是新時期實施不動產統一登記后，給權利人頒發的統一證書。《不動產權證書》對于保護權利人合法權益、規范登記行為等具有重要的意義。根據《物權法》的規定，“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”權利人申請登記，領取《不動產權證書》，表明了權利人的不動產權利可以得到法律的保護。權利人也能夠根據證書記載的內容，及時便捷地掌握自己的不動產財產狀況，有效便捷地開展有關交易，保護和實現自己的不動產合法權益。同時，發證是不動產登記的一個重要環節，《不動產權證書》要發放到權利人手中，證書發放的及時不及時、記載的準確不準確，對登記機構也是一種監督，有利于規范不動產登記行為。《不動產權證書》也是重要的不動產權屬來源材料，是申請不動產登記的必備材料，能夠輔助登記機構審查登記的內容，提高登記質量和效率。

《不動產權證書》的內容根據登記簿的記載填寫，如果證書和登記簿記載不一致，除有證據證明登記簿確有錯誤外，應以登記簿為準。

問：不動產要登記些啥？答：

《不動產登記暫行條例》調整的需辦理登記的10類不動產權利，即集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；宅基地使用權；海域使用權；地役權；抵押權；法律規定需要登記的其他不動產權利。

問：《不動產登記暫行條例》實施帶來哪些影響？

答：

一方面，《不動產登記暫行條例》確立不動產統一登記制度，有助于推動全國各地房產信息聯網，為房產稅的全面征收提供條件；另一方面，《不動產登記暫行條例》規定：各級登記機構的信息納入統一基礎平臺，實現信息實時共享；但出于保護隱私權等考慮，條例對“查房”主體進行明確限制，即僅“權利人”“利害關系人”“有關國家機關”可查詢不動產登記信息。

問：如何查看不動產信息？答：三類人可查詢不動產登記信息，即“權利人”“利害關系人”“有關國家機

關”。2014年8月，國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志在中國政府網舉行的關于不動產統一登記的訪談中提到對不動產登記信息共享及查詢工作的時間表：2014年基本完成各級職責整合，建立基礎性制度；2015年健全配套制度，平穩有序實施；2016年全面形成制度體系，正常有效運行；2017年實現信息共享，依法公開查詢。

問：《不動產權證書》上為什么有使用期限？

答：1990年出臺的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》根據我國相關的法律規定，在土地所有權和使用權分離的基礎上，建立了以出讓、轉讓、抵押等為主要方式的國有土地有償使用制度，不同用途的土地使用權設置了一定的使用期限。土地的使用期限是土地使用權的重要內容，《不動產權證書》就應該記載土地使用權的使用期限。證書上的“使用期限”指的是國有建設用地使用權、海域使用權和土地承包經營權等的使用期限，不是指房屋所有權的期限，房屋所有權不存在使用期限的問題。

方便權利人在權利到期時及時辦理續期，保障合法權利。

問：《不動產權證書》上為什么沒有具體的不動產類型？

答：在我國，不動產的種類比較繁雜，有土地、海域、房屋、森林、林木、草原、水域、灘涂等。分散登記時期，基本上每一類不動產都有相應的登記體系和證書樣式，造成了證書種類繁多，既不經濟，也不方便。統一登記后，需要將原來各類不動產證書記載的內容集成到一本證書上記載。考慮到證書的統一適用性，證書在內容設置上規避了具體的不動產類型名稱，提煉出了原來各類證書上的一些共同性內容，比如權利人、共有情況、坐落、不動產單元號、用途、面積等。

《不動產權證書》設置了“權利類型”欄，具體的不動產類型在頒發證書時，可以通過“權利類型”的填寫體現出來。權利人通過“權利類型”，能夠清楚地看到權利人擁有的不動產及其權利種類。比如，權利人擁有一套商品房，則在“權利類型”中可以看到“國有建設用地使用權/房屋所有權”，權利人土地權利和房屋所有權的權利性質、用途、面積以及土地權利使用期限等，在“權利性質”“用途”“面積”“使用期限”中可以看到對應的內容。

公安審計等9部門共享

《條例》要求，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

《條例》要求，不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。

1、可以以人查房嗎？

不可以，目前只能以房產地址查詢。

2、什么人可以查？

只有權利人、利害關系人、有關國家機關可以依法查詢、復制不動產登記資料。

3、什么是權利人、利害關系人？ 權利人指的是房地產權的所有人，房子是自己的話，就可以申請查詢自己名下的房產情況。若房子抵押給銀行，那么銀行作為抵押權人，憑借抵押登記也有權去查詢登記資料。

利害關系人是指和不動產所有者有直接關系者，比如夫妻等。此外，在一些債務糾紛中，債權人可以憑借人民法院的補充證據材料通知書，自行或委托律師事務所查詢債務人（欠債者）名下的已確權房產情況。

4、怎么進行不動產登記？

步驟是這樣的：申請人提出申請→提交材料→不動產登記機構審查材料及書面給出受理通知→完成登記（自受理登記申請之日起30個工作日完成）。

5、申請不動產登記都要準備點什么資料？

主要準備6項內容：首先需要填寫登記申請書；另外攜帶申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；不動產界址、空間界限、面積等材料；與他人利害關系的說明材料；法律、行政法規以及條例實施細則規定的其他材料。

6、什么時候能查不動產？ 2014年——建立基礎性制度 2015年——健全配套制度 2016年——全面形成制度體系

2017年——實現不動產登記信息共享，依法公開查詢

7、能否查海外資產？

不動產登記條例不涉及海外資產的登記和查詢。

8、不動產統一登記的功能有哪些？

可適度挖掘不動產登記的衍生價值，如利用不動產登記制度與反腐敗形成“組合拳”。國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。

為全國統一的不動產交易市場的形成，構建明晰的產權基礎。

9、不動產登記和百姓有什么關系？

不動產登記工作完成后，市民不需多處跑，在指定辦公地點就能一步查詢，避免產權交叉或沖突。

不動產統一登記是一系列重大改革的基礎，比如賦予農民更多財產權利，保障農戶宅基地用益物權，建立城鄉統一的建設用地市場、集體經營性建設用地“農地入市”等。

第三篇：不動產登記知識問答

不動產登記知識問答

石嘴山網 www.tmdps.cn 發表時間：2015-03-13 11:15:59 自《不動產登記暫行條例》實施以來，前往市房屋產權產籍管理所詢問不動產登記事項的市民日益增多。為了讓市民全面了解不動產登記中的熱點問題，市產權所就這些熱點問題向廣大市民進行一一解答。

問：《不動產登記暫行條例》實施后，老百姓手中現有的證書用不用更換？

答：

國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志強調，各地不得強制當事人更換不動產權證書和登記證明，增加企業和群眾負擔。

對老百姓持有的舊證書要堅持“不變不換”和方便企業群眾原則，即權利不變動，簿證不更換；依法辦理變更、轉移等登記工作時，逐步更換為新的不動產登記簿證。

問：《不動產權證書》有什么作用？

答：我國歷來有對不動產權利人頒發權利證書的傳統，《不動產權證書》就是新時期實施不動產統一登記后，給權利人頒發的統一證書。《不動產權證書》對于保護權利人合法權益、規范登記行為等具有重要的意義。根據《物權法》的規定，“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”權利人申請登記，領取《不動產權證書》，表明了權利人的不動產權利可以得到法律的保護。權利人也能夠根據證書記載的內容，及時便捷地掌握自己的不動產財產狀況，有效便捷地開展有關交易，保護和實現自己的不動產合法權益。同時，發證是不動產登記的一個重要環節，《不動產權證書》要發放到權利人手中，證書發放的及時不及時、記載的準確不準確，對登記機構也是一種監督，有利于規范不動產登記行為。《不動產權證書》也是重要的不動產權屬來源材料，是申請不動產登記的必備材料，能夠輔助登記機構審查登記的內容，提高登記質量和效率。

《不動產權證書》的內容根據登記簿的記載填寫，如果證書和登記簿記載不一致，除有證據證明登記簿確有錯誤外，應以登記簿為準。

問：不動產要登記些啥？答：

《不動產登記暫行條例》調整的需辦理登記的10類不動產權利，即集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；宅基地使用權；海域使用權；地役權；抵押權；法律規定需要登記的其他不動產權利。

問：《不動產登記暫行條例》實施帶來哪些影響？

答：

一方面，《不動產登記暫行條例》確立不動產統一登記制度，有助于推動全國各地房產信息聯網，為房產稅的全面征收提供條件；另一方面，《不動產登記暫行條例》規定：各級登記機構的信息納入統一基礎平臺，實現信息實時共享；但出于保護隱私權等考慮，條例對“查房”主體進行明確限制，即僅“權利人”“利害關系人”“有關國家機關”可查詢不動產登記信息。

問：如何查看不動產信息？答：三類人可查詢不動產登記信息，即“權利人”“利害關系人”“有關國家機

關”。2014年8月，國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志在中國政府網舉行的關于不動產統一登記的訪談中提到對不動產登記信息共享及查詢工作的時間表：2014年基本完成各級職責整合，建立基礎性制度；2015年健全配套制度，平穩有序實施；2016年全面形成制度體系，正常有效運行；2017年實現信息共享，依法公開查詢。

問：《不動產權證書》上為什么有使用期限？

答：1990年出臺的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》根據我國相關的法律規定，在土地所有權和使用權分離的基礎上，建立了以出讓、轉讓、抵押等為主要方式的國有土地有償使用制度，不同用途的土地使用權設置了一定的使用期限。土地的使用期限是土地使用權的重要內容，《不動產權證書》就應該記載土地使用權的使用期限。證書上的“使用期限”指的是國有建設用地使用權、海域使用權和土地承包經營權等的使用期限，不是指房屋所有權的期限，房屋所有權不存在使用期限的問題。

方便權利人在權利到期時及時辦理續期，保障合法權利。問：《不動產權證書》上為什么沒有具體的不動產類型？

答：在我國，不動產的種類比較繁雜，有土地、海域、房屋、森林、林木、草原、水域、灘涂等。分散登記時期，基本上每一類不動產都有相應的登記體系和證書樣式，造成了證書種類繁多，既不經濟，也不方便。統一登記后，需要將原來各類不動產證書記載的內容集成到一本證書上記載。考慮到證書的統一適用性，證書在內容設置上規避了具體的不動產類型名稱，提煉出了原來各類證書上的一些共同性內容，比如權利人、共有情況、坐落、不動產單元號、用途、面積等。

《不動產權證書》設置了“權利類型”欄，具體的不動產類型在頒發證書時，可以通過“權利類型”的填寫體現出來。權利人通過“權利類型”，能夠清楚地看到權利人擁有的不動產及其權利種類。比如，權利人擁有一套商品房，則在“權利類型”中可以看到“國有建設用地使用權/房屋所有權”，權利人土地權利和房屋所有權的權利性質、用途、面積以及土地權利使用期限等，在“權利性質”“用途”“面積”“使用期限”中可以看到對應的內容。

問：我市什么時候開始發《不動產權證書》？

答：2014年12月22日《不動產登記暫行條例》正式公布，并在2015年3月1日起正式實施。國土部相關領導表示，全國目前有30多個市（州）、70多個縣（市、區）完成了職責和機構整合工作，基本具備了啟用新的登記簿和新版證書的條件。啟用新版證書的原則是“成熟一個，啟用一個”。我區目前的情況是完成了自治區級機構的設立，還沒有涉及地市、縣一級不動產機構的整合，舊版證書在我市短時間內將繼續使用。市產權所提供

公安審計等9部門共享

《條例》要求，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

《條例》要求，不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。

1、可以以人查房嗎？

不可以，目前只能以房產地址查詢。

2、什么人可以查？

只有權利人、利害關系人、有關國家機關可以依法查詢、復制不動產登記資料。

3、什么是權利人、利害關系人？

權利人指的是房地產權的所有人，房子是自己的話，就可以申請查詢自己名下的房產情況。若房子抵押給銀行，那么銀行作為抵押權人，憑借抵押登記也有權去查詢登記資料。

利害關系人是指和不動產所有者有直接關系者，比如夫妻等。此外，在一些債務糾紛中，債權人可以憑借人民法院的補充證據材料通知書，自行或委托律師事務所查詢債務人（欠債者）名下的已確權房產情況。

4、怎么進行不動產登記？

步驟是這樣的：申請人提出申請→提交材料→不動產登記機構審查材料及書面給出受理通知→完成登記（自受理登記申請之日起30個工作日完成）。

5、申請不動產登記都要準備點什么資料？

主要準備6項內容：首先需要填寫登記申請書；另外攜帶申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；不動產界址、空間界限、面積等材料；與他人利害關系的說明材料；法律、行政法規以及條例實施細則規定的其他材料。

6、什么時候能查不動產？ 2014年——建立基礎性制度 2015年——健全配套制度 2016年——全面形成制度體系

2017年——實現不動產登記信息共享，依法公開查詢

7、能否查海外資產？

不動產登記條例不涉及海外資產的登記和查詢。

8、不動產統一登記的功能有哪些？

可適度挖掘不動產登記的衍生價值，如利用不動產登記制度與反腐敗形成“組合拳”。國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。

為全國統一的不動產交易市場的形成，構建明晰的產權基礎。

9、不動產登記和百姓有什么關系？

不動產登記工作完成后，市民不需多處跑，在指定辦公地點就能一步查詢，避免產權交叉或沖突。

不動產統一登記是一系列重大改革的基礎，比如賦予農民更多財產權利，保障農戶宅基地用益物權，建立城鄉統一的建設用地市場、集體經營性建設用地“農地入市”等。

第四篇：不動產登記工作計劃

不動產登記工作計劃

不動產登記工作計劃

20**年是不動產統一登記制度在基層落地的關鍵年，實施不動產統一登記從制度層面堵住了房地分割中出現的制度、貸款和稅收漏洞，進一步明晰了不動產權，但也出現了部門銜接、歷史遺留處理等相關問題，如何化解這些問題，讓不動產登記工作真正做到便民利民，筆者認為，在今后一段時間，關鍵要實現不動產登記機構、登記簿冊、依據和信息平臺“四統一”。

一、基本情況

20**年11月20日，縣委編委會批準在縣國土資源局加掛**縣不動產登記局牌子，負責全縣不動產登記工作，將相關部門涉及的不動產職責整合到不動產登記局，內設**縣不動產登記中心，為縣國土資源局事業單位，定編14人。根據我縣實際，縣國土資源局組建工作專班，初步擬定不動產登記辦事流程，印制不動產登記樣表、申請資料、服務指南。并就“人員調配、辦公場所設置、權籍檔案移交、稅費收取、印章啟用、人員培訓、縣政府實施不動產登記公告時間、工作經費、成立不動產登記領導小組”等9個議題提請縣政府專題審議，明確任務，落實責任單位。縣政府決定自20**年元月1日起，國土資源、房管、林業等部門暫停受理業務。1月11日，**縣不動產登記局和**縣不動產登記中心正式掛牌，統一受理不動產登記業務。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人隨事走，編隨人走”的原則，從縣林業技術推廣站連人帶編劃入1名，從縣房管局連人帶編劃入2名，國土資源局內部調整5名，8名人員于20**年12月30日前到崗，迅速開展系統培訓。

２、增設窗口。在縣行政服務大廳設不動產登記服務窗口8個，其中受理窗口6個，收費、繕證、歸檔窗口2個。３、優化服務。完善工作流程，加強制度建設。全員設定A、B崗，確保工作連續性；對招商引資企業、城投公司等重點項目開辟綠色通道，要求在1個工作日內完成；對工業項目的抵押貸款項目、預告預抵押、房產抵押注銷登記、新建商品房轉現登記等業務，在材料齊全的情況下，做到立等可取；其他業務要求在5個工作日內完成。截止目前，全縣共頒發不動產登記證書證明**57本。

三、存在問題

1、部門協調配合待解決。一是與房產部門的業務協調配合中存在數據共享、查詢和補錄工作不到位。原房產登記業務統一劃入不動產登記后（其中，轉移登記仍由房產部門審核），由于未進行房產數據補錄，造成不動產登記系統不能查詢房地產數據。縣政府要求20**年7月1日起實行不動產數據統一查詢，如此，造成不動產登記機構不能對房產數據的完整性負責。二是國土資源局內部程序亟待簡化。因為我局未設置導詢臺，申請人來大廳登記后，就認為已經受理，實際在受理前還有不動產測繪、土地評估等一系列環節，經常因其中一個環節時間過長，引發矛盾和誤解。

2、不動產登記測繪單位需統一。在不動產登記初期，我們一直按照原有模式，房產測繪和土地測繪一同到現場開展業務，經常因測繪人員不足問題，造成時間長，資料積壓多，影響不動產登記質效；兩家單位收費，不符合不動產登記的便民利民原則。

3、數據整合待啟動。按照部和省廳關于加快推進不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知要求，20**年11月底前，我縣必須完成信息平臺建設，與市、省、部對接。當前必須盡快做好以下工作，一是房產數據補錄到不動產信息平臺。二是在地藉核心數據庫內導入不動產信息平臺。三是進一步加強安全防范和日常維護，確保信息平臺的及時更新。

四、建議與思考

1、加快不動產信息平臺建設步伐。一是通過信息平臺建設，實現不動產數據共享與保護，從根本上解決檔案查詢、數據補錄問題；二是通過信息平臺建設，進一步方便群眾，提高辦事效率，申請人只需提供一次資料就能辦理完不動產登記業務，不需再向房產部門提供資料。三是通過信息平臺建設，實現圖、表、證、薄的有機統一，實現數據成果管理和信息安全的需要。

2、規范不動產登記測繪和收費。一是省廳要盡快聯系物價等部門，及時確定不動產測繪收費標準。在現階段應綜合房產和土地測繪收費標準，按下線的70%收取測繪費。二是規范不動產測繪機構。通過備案或者公開遴選2-3家具備不動產測繪資質的測繪單位，實現不動產測繪一次性進場測繪、同時出具測繪成果，一次收取費用，從而起到提質增效的作用。三是進一步明確測繪單位的職責和義務。對測繪單位實行黑名單制管理，規定測繪單位在3個工作日內完成資料整理和出圖，并確保成果質量，及時進行數據更新；在收取費用的同時，也要承擔一定的義務。對涉及農村宅基地的登記測繪實行全程免費，按時完成，確保不能增加農民負擔。

3、提升不動產登記人員素質。一是在系統內部加強業務知識和政策法規的學習，做到人人鉆研業務，努力提高個人素質；二是要加強橫向交流，向先進單位學習、向業務能手學習，學習和借鑒外地先進經驗，努力提升**不動產登記整體水平。三是嚴格工作紀律，堅決杜絕門難進、臉難看、事難辦的現象發生，對工作人員定期輪崗。三是強化服務意識，加強內部團結，對把握不準的業務，要及時反饋、溝通。

第五篇：淺析不動產登記條例（定稿）

淺析《不動產登記暫行條例》實施所帶來的影響

2014年11月24日，國務院總理李克強簽署國務院令，公布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。為更好地讓廣大市民了解《不動產登記暫行條例》的相關內容，現對該條例作如下解讀：

了解不動產登記條例的定義？

《不動產登記條例》將由國土資源部、住房和城鄉建設部會同國務院法制辦、國家稅務總局等有關部門負責起草。不動產登記條例的實施是落實《物權法》規定、保護不動產權利人的合法財產權的一項有效手段。同時，也是為未來核定相關稅基作準備，為房地產市場的健康發展打基礎。

為什么要制定出臺《不動產登記暫行條例》?

整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，對于保護不動產權利人合法財產權、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。根據物權法第十條規定，不動產實行統一登記，并授權行政法規對統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定。制定出臺條例，通過立法規范登記行為、明確登記程序、界定查詢權限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責，實現不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。不動產登記和百姓有什么關系?

不動產登記工作完成后，市民不需多處跑，在指定辦公地點就能一步查詢，避免產權交叉或沖突。不動產統一登記是一系列重大改革的基礎，比如賦予農民更多財產權利，保障農戶宅基地用益物權，建立城鄉統一的建設用地市場、集體經營性建設用地“農地入市”等。

對于普通市民來說，不動產登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”。房產作為過去十年財產主要藏匿形式的選擇將出現變化。

不動產登記暫行條例所產生的影響

自不動產登記暫行條件施行以來，在市場上引起了巨大的反響，有人說不動產登記的實施將影響國內房地產商，會增加市場上的供應量，房價就會下跌。據資料顯示經過2013年的快速上漲，進入2014年以來房地產市場進入調整期。尤其上半年多數城市市場觀望情緒濃厚，呈現供大于求局面，直到下半年市場成交量才有所回升，這與限購、限貸等調控政策的放松有直接關系。即使在這樣的情況下，中國指數研究院[微博]統計的12個重點城市今年前51周的新建商品住宅成交量中，只有武漢一個城市超過了2013年同期，北京、廣州和南京三個城市前51周成交量分別同比下降31.86%、25.16%和22.19%。針對這些數據，某研究院副院長楊紅旭認為，《不動產登記暫行條例》的推出，短期對樓市確有不利心理影響，主要是擁有多套房的官員和國企高管可能出售房屋，且影響他們新增的投資需求。“但這類所售及所投的房屋占全國交易總量比例極小，應不超10%，且部分房源早已拋掉。長期來看，對房價走勢無實質影響。”楊紅旭表示。對于，《不動產登記暫行條例》的實施，到底有何意義，有何具體的影響呢？ 一、四川推出不動產登記暫行條例，完善社會主義市場經濟體制建設的必然

2015年3月1日起《不動產登記暫行條例》正式施行，全國首批、四川省第一本不動產權證書在瀘州誕生。不動產登記的辦理讓老百姓辛勤勞動積攢起來購買的不動產受到了法律的保護，同時辦理程序的簡化讓老百姓更省心。不動產權證書內詳細記錄了權利人土地使用權面積、專有建筑面積、使用年限等權利狀況。證書首頁上方還印有二維碼標識，據工作人員介紹，該標識是為了存儲不動產登記信息，便于下一次受理時能夠快速查詢出登記信息。對于不動產登記暫行條例的實施，更多的是完善社會主義市場經濟體制建設的必走之路。

開展不動產統一登記工作是國務院機構改革和職能轉變的重要內容，是貫徹落實《物權法》的重要舉措，是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求。開展“不動產統一登記”，就是將分散在國土、住建、農業、林業等部門的不動產登記職能整合到一個部門，承擔不動產統一登記，通過立法規范登記行為、明確登記程序、界定查詢權限，整合相登記職責，實現不動產登記依據、登記機構、登記簿冊和信息平臺“四統一”，促使不動產登記行為更加規范，不動產交易更加安全，不動產權利人合法權益更加保障。同時，實行不動產統一登記后，居民將可以在一個窗口辦理所有手續。”一位從事相關工作的人員稱，方便群眾辦事是不動產登記的初衷之一。不動產登記職責統一到一個部門，未來或將實行“一站式”服務，能夠提高行政效率，減少辦證環節，方便企業和群眾。

《不動產登記暫行條例》的落地標志著不動產登記政策的加速推進。對于部分高端住宅來說，政策的利空效應更為明顯。某研究院研究員馬千里表示，面對不動產登記和未來可能到來的房產稅，今年一季度北京、廣州等地也確實出現了高檔空置存量房加速出售的現象，對市場造成了一定沖擊，但歷經一年之后，其影響早已由市場所消化、平復。

二、不動產登記暫行條例的實施，對房地產市場的影響

不動產登記客觀上將對房價產生影響是難以避免的。有業內人士分析認為，不動產登記制度并不直接影響房價，以它為基礎的房產稅或遺產稅可能會影響到未來的房價。不過目前，房產稅和遺產稅如何收繳，還是未知數;另外，不動產登記從今日起開始實施，完成登記還要花幾年時間。比如，不動產登記實施將會促使有產階層進行財富結構調整，降低房產在其財富結構中的比重，因而會產生部分有產階層一方面進行房產拋售，增加二手房供給;一方面減少房產購置，降低一手房的購房需求。

當采取這種措施的有產階層達到一定量時就會對房價產生短期向下波動。當然，也不要盲目樂觀，因為有產階層購置的房產大都以

豪宅、大戶型、別墅等形態，與剛需市場需求是不匹配的，并不會刺激剛性置業人群，只會刺激部分改善型需求

《不動產登記暫行條例》實施后。受此政策影響，一些二三線城市一些持有多套房屋的業主已經開始謀求低價賣房，這些房源主要以單位團購房居多。近期，二手房的掛牌量也因此呈現上漲趨勢。業內認為，未來隨著不動產登記的進一步深入以及征收房產稅的預期，可能會有更多商品房房源進入二手房市場，對房價會造成一定的影響。

春節前有不少想賣房的人上門咨詢，但真正成交的還不多。至少從數據來看，不動產登記政策對二手房市場的交易影響還不明顯。數據表現不明顯，主要有兩方面原因：一是一些被拿出來低價出售的團購房，大多沒有房產證，而房產證是網簽的必要條件，所以，有些人想賣暫時也賣不掉。二是《不動產登記暫行條例》雖然從3月1日起施行，但地方細則并未出臺，受牽扯的業主壓力并不緊迫。目前市場上出現低價拋售的房源主要以機關單位的團購房為主，而真正的商品房二手房的掛牌量并沒有明顯增加。不動產登記對市場的影響還需要繼續觀察。

如果未來不動產登記的細則出臺，相關查詢制度完善，賣房者的信息聯網又可查的話，估計拋售現象會顯著增多。

在不動產登記信息管理基礎平臺全面運行、房地產稅體系建立完善前，購房者觀望情緒或將加重，在反腐工作配合之下個別城市或局部地區也會出現二手房源集中供應，從而影響當地房地產市場量價變化的情況。不過未來對房地產市場影響最大的還是供求和庫存等市場

因素。

對于未來的房價走勢，根據央行2014年四季度的城鎮儲戶問卷調查，僅有17.3%的人預期房價上漲，有52.5%的人預期基本不變，也從側面證明了無論是放松調控的“利好”政策，還是不動產登記的“利空”政策，都沒有明顯影響買房人對房價的心理預期。

三、實施房產稅收的前兆，中央地方稅收博弈

從3月1日開始，《全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統；全國所有地級以上城市的住房信息系統都必須與住建部聯網，不得以任何借口推延，農業部將選擇兩省試點農村土地確權登記。

根據稅收政策制定者所說，結合重慶和上海兩地的試點情況，可以預期房地產稅大概有以下特征：

1、第一套房基本可以確定免征。擁有一套豪宅的，雖然房子抵得上人家四、五套，甚至十套，但也有免征的可能性。

2、第二套房從輕征收的可能性很大。

3、至于第三、第四套房子征稅的稅率，會采用固定稅率，而且稅率超過3%的可能性非常小。這樣才能實現所設想的“調節社會貧富差距的問題”。否則，富人們都把房子賣了，還怎么通過房產稅調節貧富差距呢?

4、享受公共服務越多，征稅越多，一、二線城市房產的稅負將高于三、四線城市。

如此一來，未來的房地產稅應該是大多數人都能交得起的。如果你只有一兩套房子，就不必擔心交不起房地產稅;擁有四五套房子的，也不要過于擔心征稅會讓你破產。

作為一種在保有環節征收的稅種，房產稅在房地產市場發展成熟國家施行所起到的疏導住房購買需求、抑制房地產囤積空置、規范房地產價格形成機制等作用已經為不少專家學者所論證，并被認為是推動房地產調控由“短效”趨向“長期”的重要手段。

不動產登記是不是為房地產征稅做基礎數據采集？房地產稅會開征嗎？擁有多年房地產開發經驗的房地產從業人士在業內高端微信群分享《不動產登記條例》解讀時表示，我國房地產稅開征是必然，預測應在3年內開征，并估算價值100萬的首套房可能會每年增加約5000元稅負，即每月400多元。

參照歐美國家及世界通行做法，王大國認為，房產稅開征是合理的，業內人士測算首套房的稅率應該在0.5%-1%之間，即100萬一套房，一年交 5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，稅率不會超過3%，預計在2%以內。多套房的人也會交，以此來減少低收入者的負擔和控制高收入者的收入過快增長。

有相關數據顯示，今年公布的城市化率是54.77%，三年后我國城市化率預計接近60%，全國近14億總人口，60%就是8.4億城市人口。

因此，也有房地產業內人士認為，不動產登記將促進城鎮化建設，城鎮人口數量不能確切反映城鎮人口，包括很多目前是農村戶口但在城市(包括縣城里)買房，2年后入住的部分，包括已居住在城市但戶口還在農村的。所以，不動產登記，還有搞清這部分統計遺漏的作用。

另一位參與討論的業內人士表示，為了避免無知者畏懼而對市場的消極影響，也應該盡快建立和實施(房地產稅)，應該不會拖過三年。另外，城市化的60%是個經驗值，不見得死守，再說中國，以人口城市化計算，應該不止54.77%。

結合國內外學者觀點，不動產登記落實后，房產稅勢在必行，老百姓一下子就擔心了，但是如果對政府有信心，就會知道，稅收從不是一碗水端平，稅收是調控的手段，正如高收入者征收高稅收，確實落實房產稅，只要合法合理，對社會公平也必將帶來良性反應。當不動產登記之后，房產稅隨之而來，人們對于購房的觀念將從投資增值，回歸到最基本的保值和必需品。

時代變了，房地產的游戲規則也變了。房地產從增量時代逐漸進入存量時代。二十年來地方政府將土地出讓作為財政主要來源。但當房地產進入存量時代，土地出讓減少，地方政府的土地財政難以支撐。在房子上下文章，中央與地方將圍繞新開征的房產稅收展開新一輪的利益博弈。

四、促使樓市長效性調控機制逐步形成

從十八屆三中全會及2014年“兩會”來看,2014年及未來幾年內,當宏觀經濟結構改革初有成效,宏觀經濟逐步好轉之時,在建立個人住房信息系統的基礎上,房地產稅、二手房交易環節征收20%增值稅、“空置稅”勢在必行,關于房地產方面的稅制改革頂層設計勢必會逐步推出。最終,房地產市場調控的稅費經濟手段會更加突出,以稅費手段改變市場需求結構,堅持“去投資化”,使市場回歸自住屬性,促使樓市長效性調控機制逐步形成。

不過,也有業內人士認為不動產登記與房產稅有關系但影響小。CRIC研究中心研究員余仁花就認為,一方面,《房地產稅立法》尚未出臺,真正落地更無明確時間表;另一方面,即便《房地產稅立法》出臺,個人不動產產權信息錯綜復雜,各地不動產登記工作進度不一,其順利完成需相當長的一段時間,房地產稅征收要想享受不動產登記所帶來的便利,恐怕還需要一些年月。

由于我國不動產實行“屬地登記”制度，具體的不動產登記工作主要在市、縣。職責和機構整合完成是實施不動產統一登記的前提條件。國土部要求各地在加快不動產登記機構職責整合的同時，應盡快設立統一的不動產登記窗口，實現“一個窗口進、一個窗口出”。國土資源部有關人士透露，統一的受理工作現已全面展開。據了解，不動產統一登記至少涉及三個方面的統一。其一是城鄉統一。國土資源部不動產登記中心法律處處長蔡衛華介紹，今后需要登記的不動產涉

及城鄉所有擁有不動產的人群。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，都需要登記；其二是土地使用權和房屋所有權的統一。蔡衛華說，以前是房子產權到一個地方申請登記，土地到另一個地方去申請登記。以后都要統一了；其三，業務部門職責統一。要將不動產登記的申請、受理、審核、登簿以及發證、登記資料和信息管理、查詢等屬于不動產登記的職責統一起來，確保職責的完整性。

2014 年起，中國房地產調控思路已經轉向，限購、限貸等行政化的硬調控退出是必然趨勢，金融工具的運用、行業規則的建構將成為主流。房地產調控正被納入更大的制度性改革框架中，更為主動，而不再僅僅被動的聚焦價格起落等短期目標，更關注居住權的保障以及房地產的中長期制度性建設。

不動產統一登記一方面可以為房產稅的開征做鋪墊；另一方面，不動產統一登記后也可以更清楚的了解全國不動產的數據和分布、閑置情況，也將成為長效機制的權威基礎資料。

五、不動產登記條例對房地產鋼鐵行業的影響

《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日起施行。在國家層面不動產登記職責及機構整合工作完成基礎上，省市縣三級整合工作已全面鋪開。不動產登記的作用首先是摸清國內不動產市場的狀況，為將來土地供應、市場調整、城市規劃、開工建設等提供基礎性的依據。其次，使房產交易更安全、更便捷、更順暢；再次，才是為未來房產稅課征提供一個必要條件。那么不動產會不會對房價產生影響，作為

鋼鐵下游主要的消費領域，不動產會不會造成建筑鋼材需求量下滑，對于這個問題進行簡述。

房地產行業的考量指標包括房地產景氣指數、房地產投資、新開工面積、施工面積、竣工面積、銷售面積等。對于鋼材消費直接有拉動作用的指標主要是新開工面積和施工面積。房地產行業作為國民經濟的重要行業，其興衰的轉變也給市場信心帶來非常大的影響。因此，房屋銷售面積作為反映房地產成交狀況的指標也不可忽視。

從建筑鋼材的消費結構來看，我國建筑用鋼的主要用戶是民用房施工單位、基礎設施建設單位和產業廠房。民用房地產施工單位是建筑用鋼的最大用戶，其用鋼量約占建筑鋼材總消費量的60%以上，基礎設施建設單位一般為國有大型企業，其用鋼量占總消費量的20%，產業廠房也是建筑用鋼重要消費客戶，其消費量占總消費量的15%左右。

房地產鋼材用量、鋼材累計產量和房地產用鋼占比基本呈現同步增長的趨勢，特別是在2009年趨勢最為明顯，其中房地產(000736,股吧)用鋼占比在2014年增幅最大，占比達到將近40%，雖然國家近幾年在調控房地產，但是面對中國經濟增速全年放緩趨勢下，未來國家不可能對房地產行業進行洗牌或者崩盤。

根據線性回歸等模型預測，未來建筑鋼材表觀消費量繼續呈現增加的趨勢，但是增幅出現連續下滑的趨勢。從歷史數據來看，建筑鋼材表觀消費量與房地產行業的表現密切相關。隨著房地產市場的過度

開發，以及國家宏觀政策的轉向，房地產行業已經處于頹勢階段，而建材表觀消費量增速也隨之下滑。這也導致了未來增速放緩的局面將延續預計截止到2020年增幅將降至6%以下。

不產登記的出臺，會使房地產市場更加透明規范，并會推進房產稅的實施，由于持有多套房產的成本和風險上升，會降低一些投資人的房地產投資熱情，從而改變市場對供求關系的預期。所以不動產統一登記未來會在一定程度上對房價上漲形成壓力，將有利于樓市調控長效機制的推出。而面對建筑鋼材的剛性需求也將受到一定抑制。