第一篇：2012邛崍房地產整體營銷推廣思路

2012—2013年

邛崍城市品牌（房地產）年度推廣

草案

前 言

經對邛崍的房地產現狀、城市特點及發展規劃，通過將邛崍放在成都輻射第三圈層和周邊縣區的大范圍來比較和研究，剖析邛崍的優勢和不足，挖掘邛崍區的城市定位——“望山親水，魅力家園”，并確定其定位和發展目標，我們提出以下營銷推廣策略和建議。

同時以此為基礎，策劃一系列具有針對性、實效性的推廣活動，輔以媒體配合宣傳，進一步提升城市品牌和軟實力，打造邛崍“人文、生態”這一飽滿的城市印象，提升城市品牌價值，推動城市房地產經濟的發展。

一、推廣問題

經過分析，我們認為邛崍區的城市品牌推廣存在以下問題：

（一）城市形象定位和城市推廣概念較為準確，但缺乏行之有效的推廣策略與手段;

（二）城市知名度高，旅游產業有較大發展，但存在模式單一和產業結構傾斜過重的趨勢；

（三）城市具有較高吸引力的概念和價值訴求，但需要更深入與透徹的分解與傳播；

（四）在以上的基礎上，邛崍的房地產業發展同時受到制約，主要問題表現在以下三個方面：

（1）以往對城市品牌包裝不足，融入大成都圈層步伐緩慢造成的人氣不足，房產消費力不高。

（2）城市交通及商業生活配套有待提高，缺乏吸引大牌開發商進駐的聚集能力。

（3）樓盤定位的單一化，缺乏有效的行業內競爭機制，高品質，高服務相結合的模式有待提升。

二、思路定位

結合邛崍房地產市場現狀與優勢及問題。我們發現，排除地段因素，政府明確提出“望山親水，魅力家園”的大戰略下，現在需要著手以下三個方面來實現邛崍房地產的逆勢轉型與品牌突圍。一是練內功：規范市場，提升樓盤品質，提高服務質量； 二是走出去：大力宣傳，傳播城市宜居形象，提升城市品牌高度； 三是請進來：策劃主流開發商、城市建設專家、環保專家、媒體記者走進邛崍，從高層發出贊譽強音。

三、品牌推廣

本著“優化邛崍城市形象、提升邛崍房地產品牌、奠定邛崍宜居價值”的宗旨，我們建議：2012年房產整體推廣活動命名為：“2012首屆邛崍人文宜居節”。就采用“望山、親水魅力家園”為主題，同時從推動房產消費和房產投資兩個方面出發，舉辦以下活動。

（一）、活動推廣

活動一：2012首屆邛崍人文宜居節新聞發布會 時間：2012年3月下旬 地點：成都

目的：以新聞發布會作為整個宣傳推廣的啟動點，迅速在成都市掀起邛崍的“宜居風”，為第二個活動進行造勢和鋪墊。活動二：參加“2012成都(第39屆)房地產交易會” 時間：2012年5月 地點：成都

形式：由邛崍政府通過組團的形式，將邛崍新區及有知名度的房產公司進行組織參展。

活動三：2012首屆邛崍人文宜居節·2012邛崍房地產投資高端論壇暨房產項目推介 時間：2012年6月底 地點：邛崍

目的：以出臺相關房產扶持政策為大背景，邀請大陸、港臺等有實力的大牌開發商共同參加本次活動，解讀政府政策及良好的發展潛力和投資價值，堅定他們投資開發的信心，為優化邛崍房產開發商結構、提升房產開發的規模和檔次，吸納更多更好的項目和資金儲備?；顒铀模?12首屆邛崍人文宜居節房產超市嘉年華巡展 主題：選擇邛崍 望山親水 時間：2012年7-8月

地點：成都市區、西藏、攀枝花、綿陽、德陽等地

目的：改變邛崍房產開發商各自為政的局面，通過政府搭臺、企業唱戲的方式，成立邛崍房產聯盟，統一形象、統一宣傳口號，在邛崍樓盤的主要目標市場開展巡展活動，提出“選擇邛崍 望山親水”的概念，將整個人文與自然生態的區域優勢有效利用起來，低成本、深影響地推廣邛崍房產。

活動五：中國四川主流媒體聚焦邛崍暨十大媒體走進邛崍 主題：走進邛崍，擁抱自然 時間：2012年9月底

地點：邛崍——主要樓盤、園區、古鎮、景點

目的：借用媒體的公信力和獨特視角，通過實地考察、采訪等形式，深入挖掘邛崍的特色和優勢，還邛崍一個真實而親切的形象，并將本次活動納入到整個宣傳推廣活動中來，力求在四川傳媒界刮起一

陣“望山親水，魅力家園”的輿論狂潮，為十月成都房交會做預熱?；顒恿?012首屆邛崍人文宜居節開幕式 時間：2012年10月 地點：邛崍

形式：人文盛會、房產盛會、推介盛會，采用政府引導，企業支持，明星助陣，高端訪談等形式，拉開“2012年首屆邛崍人文宜居節”的大幕，結合旅游優勢，進行媒介推廣，打造邛崍房地產人文品牌。在活動期間，組織參與論壇的嘉賓與媒體人員進行“樂山樂水”活動，讓其對邛崍的宜居優勢有更深的了解，進行宣傳報道。進一步打響邛崍“望山親水，美麗家園”的品牌形象。

（二）、媒體傳播

（1）第一階段：前期宣傳 借勢造勢 借力打力 【階段意義】

以2012首屆邛崍人文宜居節新聞發布會為引爆點，對城市推廣活動進行大范圍的提前預熱。整合各大媒體資源平臺，通過對邛崍近年來的巨大變化進行廣泛的傳播，讓邛崍以一個全新的城市面貌展示在世人的面前，同時對邛崍強大的發展潛力和成長空間進行描述，引起社會廣泛關注，引發社會各界人士的思考和行動?！倦A段時間】 2012.3

（2）第二階段：重點宣傳 集中報道 深度解讀 【階段意義】

本階段的媒體報道不僅對各項推廣活動進行動態報道，同時利用各大媒體集中關注邛崍的契機，圍繞體現邛崍城市價值的核心內容，深度解讀邛崍對于投資者、創業者以及普通市民的價值所在，讓他們能夠更加深刻的關注邛崍、喜歡邛崍并最終融入邛崍。【階段時間】 2012.5-2012.6（3）第三階段：后續報道 持續延續 潛移默化 【階段意義】

本階段主要是總結整個活動所取得的重要社會意義，同時捕捉推廣活動中后期媒體、投資者以及市民對邛崍的最新評價和看法，將宣傳推廣活動產生的意義通過媒體再次向大眾進行反饋，引起大家對邛崍的持續關注?！?012首屆邛崍人文宜居節”做好鋪墊?！倦A段時間】 2012.9-10月

（三）媒體選擇

《四川日報》《華西都市報》《成都商報》《成都日報》《天府早報》 《中國建設報》《中華建筑報》成都雙流機場戶外廣告、成都高速進出口、戶外廣告、成都市區核心CBD圈層戶外廣告、搜房網/新浪房產、四川衛視/四川交通廣播等

（四）、其他建議

1、規劃配套

（1)凈化環境，規范秩序

本著“引導、優化、提升”的原則，出臺更適合現階段房產發展的相關政策和制度（包括土地、稅收和金融政策），規范房地產商的開發行為，形成良好的市場競爭秩序，提高邛崍房產市場的整體市場能力。

(2)、統籌規劃，合理布局

按照“房產規劃和定位服從城市規劃和定位”的整體原則，引導有序、合理、規范項目開發，使房地產業在旅游、人文發展等層面的支持下，成為服務整個邛崍城市和產業發展的重要推動力量。(3)、基建擴張，人文關懷

進一步加快道路、綠化、水電設施以及醫院、學校和文體中心、購物場所等城市配套的建設步伐，為整個邛崍的居住環境營造便捷、舒適和全方位的服務體系，增加區域價值和宜居品質。

2、服務配套

(1)政策引導，共建共贏

積極吸引相關企業進駐邛崍，提升邛崍消費人群的數量和質量，為消化現有存量、釋放更大房產需求，奠基良好的人氣基礎。通過對旅游、商貿、物流等板塊的建設力度，提升邛崍對周邊人流的集聚和

吸納能力，強化城市形象，擴大邛崍的居住功能。(2）平臺服務，協會引導

房產行業協會自然是要在政府、企業和公眾間架起聯絡的紐帶，溝通的橋梁，協會的功能作用和地位需要明確，要成為政府和企業的聯絡員和幫手，為引導和推動房產業健康持續發展實現應有的價值。

3、附屬配套

（1）物業配套，提升品質

全面引進品牌物業管理公司的物業管理理念，提升邛崍房產的附加價值，提高樓盤對目標全體的吸引力。

（2）多環發展，產業鏈接

積極吸引相關企業進駐邛崍，提升邛崍消費人群的數量和質量，為消化現有存量、釋放更大房產需求，奠基良好的人氣基礎。以上是對邛崍2012年房地產品牌推廣策劃草案，每項活動如果實施都將跟進詳細的活動方案。

2012年2月27日

第二篇：非主流品牌推廣整體思路

整體思路

一、行業分析

非主流是什么？

非主流指不屬于主流的事物，如文化上的次文化，宗教上的異端，人群中的異類等。非主流是相對于主流而存在概念。一個事物既可以從非主流變成主流，也可以從主流變為非主流（比如90年代流行的衣著打扮、語言文化等就從最初的非主流發展成主流）；一個事物在某個環境是主流，到了另外一個環境就有可能變成非主流（比如國外街頭藝人的街頭即興show,在國內上演肯定令人乍舌）。因此，沒有絕對的主流，也不會有絕對的非主流。如今的非主流已經成為扭曲文化，真正的非主流是目前所流行的朋克。

非主流，單從字面上來解釋那就是區別于主流。非主流其實就是張揚個性，另類，非大眾化，不盲目的隨著主流走，講究符合自己心性的服裝，衣著和言行。

非主流其實更像是一種心理狀態。由于從小所接受的文化或者受周邊思想影響的所產生的一種心理狀態。他們張揚，叛逆，另類，以求已自己的實際行動來改變長期以來大多數人樹立的主流思想。但是非主流畢竟只是少數人，所以他們繼而希望以“主流”和“非主流”這個問題來擴大到歷史或者是這個世界，就像“真理往往掌握在少數人手里那樣”。也可以算是一種文化的現象吧。

非主流就是張揚個性、另類、非大眾化，不盲從當今大眾的潮流，講究符合自己心性的服裝、衣著、言行。

國內興起于2006年，非主流在中國產生于80后，最初是由一些80后的網絡紅人所引領起來的潮流，現在盛行于90后的學生中。

未來可能會出現00后,10后......等等等對于非主流的追逐。這還不可預知!所以它并不是幾幾后的專屬流行！而是每個時代的年輕人在把握住當代的流行文化后而重新自我潮流的定義。包括在審美，價值觀上的求新求變。

如同20年前的中山裝在今天幾乎已經銷聲匿跡一樣。時代的變遷在不斷刷新著我們對主流、非主流甚至Fashion的認識。曾經的非主流隨著時代的推移會悄然變成主流。從廣義上來說，非主流就是時代的產物，每個人，都曾是非主流!

以史為鏡 看非主流的主流化

一切被認為優秀的觀點、思想、流派、風格、行為、語言、衣著、事物、潮流、電影、藝術、小說、設計、居住、關系??在成為主流之前，都是非主流!

二市場分析

非主流的關注焦點是什么？ 非主流的主要人群是哪些？

非主流人群喜歡去的地方有哪些？如酒吧、電玩城、時尚廣場、大型購物商場、潮流服飾店等

90后，一群充滿活力的消費群體，是消費市場不可忽視的潛力股。在不遠的將來，90后的消費力量將成為商業社會新的增長點。然而，90后是極度自我的一代人，對于商家而言，如何才能迎合他們的喜好，吸引新一代的“鉆石”消費階層？

深入挖掘90后的性格特點，并將這些特點與企業的品牌訴求及產品研發相結合，創造符合時代氣息的商品，才能引起90后消費者在精神上的共鳴，贏得這個龐大且個性十足的消費群體市場。

90后都樂于追求自己喜歡的東西，喜歡購買風格獨特和個性前衛的商品。比如百事食品（中國）的休閑食品多力多滋玉米片，在上市之初其銀黑色包裝及其上面的Hip-Hop涂鴉、及其食物的三角切割形狀，就迎合了90后的對個性化的追求。多力多滋與MTV、雅虎音樂、環球唱片等眾多實力派伙伴的聯手推廣，更吸引了大量“90后”消費群體參與，在沒有做任何廣告投入情況下，一舉占據休閑食品市場，使其品牌知名度迅速提升。由此可見，想吸引這樣一群特殊的群體，就一定要迎合他們的喜好，否則就會被這群敢說敢做的孩子掃地出門。

360圈作為90后用戶聚集地，是如何贏得用戶呢？據悉，360圈其別出心裁的線下活動，功不可沒：他們與著名時裝攝影師GT合作，為360圈的會員們進行，化妝，造型，拍攝等全明星包裝，由其旗下的專業攝影團隊為會員打造 “黑暗天使”為主題的非主流寫真集。使得參與活動的會員過足明星癮。在之前的舉辦的類似活動中，360圈還曾不惜成本租用凱迪拉克辦party，帶領會員在北京著名夜店唐會K歌，大跳街舞；也曾經帶領會員親赴東方神起演唱會現場，為偶像加油吶喊。正是因為360圈認同90后的表達方式及審美習慣，才能成為少數能在90后的世界里獲得認可的一個。

90的興趣集中在明星，拍照，音樂，等可以表現自我及參與度高的事物中。較80后而言，90后個性更為張揚，他們樂于通過特立獨行的方式，引起別人的關注。喜歡嘗試新事物，且以非主流自居。他們樂于交友，有比成年人更好的分享意識，敢于表達自己對不同事物的看法。對于熱衷參與的90后而言，只讓他們參與其中，對產品注入了感情，才能保證他們的忠誠度。

三、產品理念

為卓思華在人們心里打造“非主流代名詞”這一品牌理念。讓人們想到非主流就自然而然想到卓思華。

并且為卓思華灌輸非主流最佳時尚聚集地的品牌附加價值。

四、推廣策略 1/活動策劃 a/活動路演

在人氣高漲的酒吧外選擇某處廣場，搭建展臺，邀請樂隊演奏，吸引人群聚集，然后再簡單的T型舞臺，進行潮流產品露天走秀

網絡活動：

1可以征集最時尚的非主流造型為主題，以“你是最非主流的時尚達人嗎？”或“這個時代就是要超出主流！非主流才是王道！”為宣傳口號 在某門戶網站開展名為“非主流，造型大挑戰活動”，向廣大網友征集最具創意的非主流造型，以及自認為最有自信、最具魅力的非主流照片。看誰才是最“非”的時尚達人。由卓思華工作人員統一征集照片，然后根據卓思華專業造型師的評價，選出最具創意的選手，并獲贈卓思華的產品。其他參賽者均可得到專家的專業點評，和精美小禮物一份。

2非主流發飾打造潮流美眉

當下在日本、韓國、中國臺灣風靡的用仿真發絲做的局部發片或飾品，絕對是造型好手。現為你精選了最流行也是最易上手的4款，你會發現，有了它們的加入，真戲假做也能妙筆生花。

愛上仿真發飾的N大理由 1.夠流行 Lady Gaga就不用提了，她那碩大的發絲蝴蝶結盡管夠雷，但依然會被流行變異傳承。今年春夏的T臺上也有很多用局部發片裝飾頭發的大量案例，我們又怎么可以被流行甩下。2.夠低調 無論是單簇的發片，還是編成麻花辮、蝴蝶結的裝飾，和你自己本身的頭發很容易融為一體，看上去會比其他顏色的裝飾物高雅低調很多，又足夠點睛，更適合日常生活。3.夠能干 這些仿真發飾都非常容易上手，尤其那些發片和卷卷的發圈，很大程度上對增加發量作了不少貢獻。4.夠百變 你今天想要齊劉海兒，明天又想走淑女路線，渴望一頭卷發，仿真發飾就足夠方便，足夠百變，免去了燙發、卷發、剪發的麻煩，可以瞬間滿足你任何時候的心血來潮。

1米奇蝴蝶頭 DIY蝴蝶結，3分鐘裝Gaga 這個應該歸功于Gaga吧，正掀起一股發絲蝴蝶結風，只是現在市面上我們能買到的發髻蝴蝶結會比Gaga的更低調、更俏皮，也更生活，盤發或者披散頭發時都適用，比起那種有顏色的絲緞蝴蝶結，既充滿可愛感又絲毫不做作。NO.2新版公主頭 NO.3浪漫卷馬尾

b/系列炒作

通過在活動前，于各大網站預熱，開展活動宣傳。

通過系列露天、網絡活動的開展，向人們傳播“非主流”的代名詞——卓思華這一觀念

2/新年后網絡推廣

通過10月—11月的大肆宣傳、造勢。于新年后繼續進行后期網絡炒作，加強前期的活動宣傳效果。通過在各大網絡、平媒發布新產品軟文宣傳，以及話題炒作。加深人們對卓思華就是“非主流”的代名詞這一品牌理念的記憶。

五、媒體列表

1、網絡媒體（主）

2、平面媒體（次）

六執行細則

第三篇：房地產營銷推廣方案

目 錄

一、前言????????????????2

二、“濃情中秋·情系某某”中秋晚會???3

三、“金秋有約·某某相伴”自駕游????10

四、“展示最美城東”攝影大賽??????22

五、產權聲明??????????????28

一、前言

高貴的生活品質，源自于文化的薰陶，婁底城東文體中心的定位，讓這片熱土充滿人文氣息，成為人人向往的安居樂園。某某·某某某某營銷中心璀璨綻放，城東首席綜合體面世。時尚前沿的高檔社區能改變人們的居住習慣，進而引發居住模式的革新。某某·某某某某領先的人居規劃、完善的業態組合與上乘配套，無疑將開啟城東全新的人居模式，成為指引婁底未來高檔住宅區發展的新風尚。

聲色傳媒根據某某集團的實際情況，根據不同的時間分別策劃了“濃情中秋·情系某某”中秋晚會、“金秋有約·某某相伴”自駕游、“展示最美城東”攝影大賽。旨在將開發商及業主、客戶之間的關系更加親密，進一步樹立某某·某某某某品牌形象，提高目標客戶對某某品牌的向心力，從而最終實現提升品牌知名度、促進銷售，擴大某某集團影響力的目的。

此次活動的參與者均為有一定社會地位、享受高生活品質、掌握財富的社會中堅力量。這群心靈富豪們關注社區人文居住環境營建、居住人群的整體素質水平。某某·某某某某此次活動的舉辦，將向廣大市民展示其領先的人居規劃、完善的業態組合與上乘配套以及城東全新的生活模式。給廣大消費者灌輸“置業就來從而達到提升品牌知名度、促進銷售額的最終目的。

“濃情中秋·情系某某” 中秋晚會策劃方案

某某·某某某某位于城東主干道月塘街與檀香路交匯處，毗鄰500畝新體育公園，婁底博物館、藝術館、美術館、圖書館，婁底文化中心、婁底婦兒活動中心等公共文化資源在這里集群發力，就近暢享公共資源，坐擁全功能城市配套。為某某·某某某某業主與開發商之間搭建近距離溝通的平臺、讓客戶了解城東最新人居環境、樹立開發商企業形象和進一步宣傳樓盤、深度挖掘潛在消費群體，特決定舉辦中秋晚會。

現對本次中秋晚會實施方案詳述如下：

一、活動時間

2013年9月19日（中秋節）

18：00—21：00

二、活動地點

某某·某某某某銷售中心（待定）

三、活動主題

“濃情中秋·情系某某”中秋晚會

四、活動目的

1、為業主與開發商之間搭建近距離溝通的平臺

2、樹立開發商企業形象和進一步宣傳樓盤

3、深度挖掘潛在消費群體

五、活動預計參與人數

中秋晚會：100人

六、主要內容

為達到更佳的宣傳效果和更廣泛的認知，本次活動擬將晚會分為

兩部分：晚會部分和酒會部分，并通過一些活動和環節將兩部分有機地結合起來。

（一）酒會內容

酒會以推廣和宣傳為主，播放一些輕柔的背景音樂，同時設置業務洽談區、品茗區、餐飲區等。其中休閑娛樂擬邀請專業舞蹈團隊、小型民樂演奏、家政模特走秀等現場助興作為酒會的一個亮點推出。

業務洽談區：設置獨立的洽談區，置業顧問與顧客零距離互動。旁邊放置樓盤模型，聚光燈集聚模型區，為樓盤的集中展示提供平臺。展位的精心布置和各樣的優惠措施充分展示樓盤形象和企業品牌，從而提高成交率?，F場成交的客戶可獲得 折優惠并且贈送三次抽獎機會。

品茗區：此區域將安排專業的茶藝師和服務人員，為來往的嘉賓和顧客現場煮茶，讓在場的嘉賓了解茶文化和感受茶的氤氳。同時，置業顧問也可以和顧客在此區域洽談業務，拉近置業顧問和顧客的距離，從而提高成交率。

餐飲區：在活動的同時，在場來賓可享受自助餐點，顧客在享受的美食、感受音樂的同時，可以加深對某某·某某某某的品牌印象，為某某·某某某某客戶與開發商之間搭建近距離溝通的平臺。19:00—19:30

邀請嘉賓和媒體記者簽到 19:30—19:35

開場舞 19:35—19:45

主持人開場白 19:45---19:55

領導發言

19:55—20:45

茶藝表演

現場制作月餅

第一輪抽獎

自助餐

20:45—21:00

現場第二輪抽獎 21:00—21:40

游戲互動（晚會環節）21:40—21:50

現場第三輪抽獎 ? 關于本次晚會節目的一些設想

晚會應包含演藝團體的節目、某某某某某某員工節目、互動節目及領導致詞或頒獎等幾個部分。

演出團體的節目應以格調高雅的民族類節目為主，可以包括一些民樂演奏、體現中秋節日氣氛的民歌等，同時可以考慮邀請一些專業的播音人員來現場吟誦一些反映中秋的詩詞，考慮到各年齡段業主的需求，可適當增加一些流行時尚的元素陪襯和渲染氣氛。為實現宣傳某某品牌的目的，擬采用模特現場走秀的形式來展示，模特可以穿上印有某某集團開發的各個樓盤標識和形象的文化衫進行現場展示，以達到最佳的宣傳效果。模特既可以邀請專業模特，也可以考慮使用企業自己的員工來展示。

某某某某某某所出的節目應體現出企業的風采、員工的風貌，同時所選節目應突出某某集團與業主是“一家人”和處處都是為業主考慮的一種人文關懷。

某某集團領導致詞或頒獎是體現本次活動目的的一個重要載

體，其作用是強化本次活動的意義和作用，同時也通過致詞表達某某人對所有業主和潛業主的祝福和感謝。與此同時，向廣大消費者詮釋城東全新人居模式，灌輸“置業就選城東某某·某某某某”的概念。

通過本次晚會的舉辦能讓與會觀眾能切實感到該企業的獨到之處，只有讓業主能深深感受到該企業和該樓盤的好，觸發他們的宣傳意識，讓現有業主介紹其周邊親戚或朋友來購買，使這種宣傳和介紹由一種被動行為變成一種主動行為，將這一目的由宣傳變為無形，也就是“此處無聲勝有聲”，其效果才能達到最佳。

（二）晚會內容：

晚會以突出家的氛圍和格調為主，詮釋中秋的內涵和底蘊，弘揚中國傳統文化，觸發所有與會者的共鳴，并使其能以最自然的方式融入到本次晚會當中，使所有與會者真正體會到家的溫馨情懷。

現場互動環節：

1、現場制作月餅

由聘請的廚師現場演示月餅的制作工藝和流程，由互動業主現場實地操作，并將制作好的月餅送與他最想送的人品嘗。

2、現場征集有關中秋的詩詞歌賦

由主持人向現場觀眾征集有關中秋的各種形式作品（例如：歌曲、詩詞等）送與他們想送的人，贈送形式既可以是現場獻歌，也可以當場揮毫潑墨，也可以吟誦給他們的親人聽（看）。

3、中秋博餅

中秋博餅作為一項非物質文化遺產在臺灣及閩南地區十分流行，非常受人們歡迎，一到中秋，大街小巷，所有大小商場都會舉行博餅活動。當骰子在大瓷碗里落下，發出叮叮當當的清脆響聲，當歡聲笑語從人們的心底飄出，各個眼底洋溢著快樂的微笑時，那種其樂融融的感覺總是特別溫馨。現在我們把博餅引進婁底地區，讓人們過一個不一樣的中秋。

狀元有很多等級，以下狀元等級是從小到大排列，具體為： ① 若是有4個“四點”，則為狀元，比較另外兩個骰子點數的大小，點數大者為勝。

② 有5個相同點數的，俗成“五子登科”，比起4個“四點紅”的狀元要大。先比較相同點數的數字大小,5個紅4最大，其他按數字順序，如果相同點數的數字一樣,則比較后面的點數大小,點數大者勝。③ 若是6個“四點”，稱為“六抔紅”，比前面幾種狀元都大，可拿走狀元和對堂的所有獎品.④ 若是4個“四點”加上2個“一點”，則稱為“狀元插金花”,是狀元中最大的,并可拿走狀元和對堂的所有獎品.⑤ 狀元的獎品要在所有的獎品全部拿完后，最后一個最大的狀元博出者，可拿走獎品，如果這個狀元是“狀元插金花”或“六杯紅”，還有拿走2個對堂的所有獎品。

4、現場大獎

每個現場的來賓將在簽到之時填寫好抽獎券，并通過主持人現場抽取一二三等獎。（具體實施方案由某某·某某某某提供）一等獎（1名）：送地下車位一個 二等獎（2名）：品牌家電一臺 三等獎（3名）：現金500元

七、活動前期準備

（一）組織活動組織機構、明確人員分工及主要職責 ? 現場指揮：

組成成員：

A、開發商相關領導/營銷部/策劃部/行政辦公室/項目組負責人等 B、聲色傳媒項目組負責人 ? 項目督導組： 組成成員：

開發商相關領導、項目部負責人+項目組負責人（約3人）： 主要職責：活動全程實施、執行之敦促、督導工作。? 嘉賓接待組（含禮儀服務）：

組成成員：開發商（工作人員2名）+聲色傳媒（禮儀小姐4名）主要職責：

① 全面負責相關領導、嘉賓、目標客戶群等參加活動來賓的接待工作；

② 同時將接待嘉賓所需的物品、用品全部準備就緒； ③ 前期準備、現場接待工作。

④ 聲色傳媒安排禮儀小姐（4名）對領導、嘉賓的接待、引領臨時休息及就座。

? 宣傳推廣組：

組成成員：開發商（工作人員2名）： 主要職責：

① 負責聯絡、邀請、落實媒體記者； ② 負責宣傳資料的準備、現場供給； ③ 負責廣宣文案的確定。

? 協調聯絡組

組成成員：開發商（工作人員2名）+聲色傳媒（2名）主要職責：活動全程協調、聯絡、解決。? 安全保衛組：

組成成員：治安大隊+開發商保安人員（約20名）：

主要職責：負責擬定和實施活動現場的安全保衛方案，提前消除一切不安全隱患，并制定保衛、交通、治安、防火等應急措施。? 后勤服務組：

組成成員：開發商（工作人員2名）： 主要職責：

① 飲料、瓜果以及醫療急救用品等； ② 負責協調并保證晚會現場物料所需電源； ③ 物料、物資的籌備、運輸和供給保障。? 銷售接待組：

組成成員：開發商（銷售中心置業顧問約5名）主要職責：

① 售樓資料的準備、現場供給；

② 新老客戶、目標客戶的預約、邀請與落實； ③ 新老客戶、目標客戶的現場接待及項目介紹工作。? 活動執行組：

組成成員：聲色傳媒（工作人員10名）；

主要職責：活動全程實施、執行（策劃、設計、制作、安裝、維護、撤除等）。

（二）人員邀請

1、邀請領導和貴賓：

市委/區府領導、相關職能部門領導、行業主管部門領導

2、新聞記者

除支持媒體以外，再邀請婁底市主流媒體新聞記者3—6人，準確及時的將活動訊息發布在強效媒體上。

3、業主新、老業主及購房意識較強的準客戶

備注：A、邀請形式：發送邀請函+電話邀請+報紙廣告邀請； B、邀請函須提前七天送出，提前一天電話落實。

（三）活動場地、電源燈光布置

1、現場場地平整、清潔

2、專用電源預留；200個千瓦以上電源布控

3、拱門電源預留：1000瓦左右

九、現場布置（待定）

“金秋有約·某某相伴”自駕游方案

一、活動目的

現代都市人生活節奏緊張，心態浮躁，泡溫泉不僅可洗盡塵埃，更能使身心放松，因此受到眾多年青人及中老年人的追捧。某某·某某某某組織廣大業主和客戶金秋結伴出游，將開發商及業主、客戶之間的關系更加親密，進一步樹立某某·某某某某品牌形象，提高目標客戶對某某品牌的向心力，宣揚城東生活方式，從而最終實現提升品牌知名度、促進銷售，增強已購買業主的信心和忠誠度，擴大某某集團影響力的目的。

二、活動時間

2013年10月中旬（雙休日）

三、活動主題

金秋有約·某某相伴

四、活動地點

寧鄉灰湯、紫龍灣溫泉度假村（暫定）

五、活動對象

1、某某·某某某某業主（進一步密切關系，并在此類群體中產生相應的信息輻射力）；每個業主可帶隨行人員一名；可拼車，自駕車主自行商議，平攤油費、過路費等。

2、目標客戶（選出有購買意向者，憑駕駛證報名）

3、媒體人員（婁底生活頻道、婁底綜合頻道、婁底廣播電

臺交通頻道FM96.3、婁底日報等）

六、景點介紹

寧鄉紫龍灣溫泉度假水質晶瑩如玉，沸如滾湯，泉眼最高溫度達102℃以上，是我國三大高溫復合溫泉之一，水質晶瑩如玉，沸如滾湯，泉眼最高溫度達102℃以上，是我國三大高溫復合溫泉之一，含有對人體有益的硫化氫、硒、鉬、銅、鋅等29種以上的微量元素、礦物質，浴后皮膚滑如凝脂，對消炎、鎮靜、安神、調節生理機能、改善心血管功能等功效顯著，對血液循環、神經系統等慢性疾病理療效果奇佳，又被視為“神水”、“圣泉。

紫龍灣主題溫泉區占地達30000平方米，有溫泉森林沖浪、森林瀑布溫泉、冰火泉、脈沖按摩泉、魚療、溫泉水上運動、溫泉瑜珈等，飲用水采用來自湖南有名長壽地東鶩山泉，紫龍灣溫泉風景秀麗，四面環山，空氣新鮮，綠樹成蔭，是白領們休閑度假的好地方。七彩溶洞：

森巴拉冰火泉：

神奇泉水：

豪華套房：

具體路線：

七、具體操作

1、前期準備

①前期宣傳：

在婁底多家媒體進行前期宣傳，預告“十月享溫泉，某某伴我行”的活動信息，引起廣大受眾對此次活動的關注。

②由銷售部人員聯系某某·某某某某業主及有購買意象的客戶，并說明自駕游的相關事項。

③車輛準備：老車主自駕車（需有1年以上駕齡、）

⑤某某·某某某某工作人員對報名參加自駕游的人員進行篩選、確認，并決定最終來賓名單（參加人員是否可以攜帶1名同行人員需要待定）。

2、活動線路：

起點：婁底某某·某某某某前坪 終點：寧鄉灰湯紫龍灣溫泉度假村

路線：可根據市場推廣需要決定行進路線，可以適當選擇一些繁華地點經過，在婁底市區進行繞行，以擴大某某·某某某某的品牌影響。

3、費用安排：

廣大業主和客戶在紫龍灣度假溫泉內所產生的費用全程由某某·某某某某公司負擔。自駕車主自負油費、過路費、修理費等。

4、活動內容

★前期準備：

①08：00 新老客戶在某某·某某某某前坪集合 ②08：00-08：45

某某·某某某某工作人員負責對車輛停放位置統一安排，并逐一對參加自駕游的車輛及人員進行登記，相關人員對來賓車輛以及所有參加自駕游的汽車進行統一裝飾,張貼印有活動主題和某某·某某某某標志的車身貼，并對車輛進行編號，在車頭及車尾醒目位置張貼號牌。工作人員向每位參加自駕游的人員發放行進路線圖和活動注意事項說明。

③08：45 召開簡短的活動說明會（介紹行進路線、注意事項等）。④9：00 車隊從某某·某某某某前坪出發，按計劃路線現在婁底市區繞

行，車隊領隊人員及陪駕人員由某某·某某某某統一安排。⑤10：30-11：00 車隊需行駛一個小時至兩個小時左右

有車輛掉隊或出現任何意外時，車隊將繼續前行，由活動服務保障人員負責處理相關事務。所有車輛按編號行駛，不能私自超車和停車，通過紅綠燈路口時，通過和沒通過車輛均必須報告，通過車輛須慢行等待未通過車輛，如有其它事宜，須和總領隊隨

時聯系，應保持整個車隊隊型一致，以安全駕駛為第一原則，同時也可以更好地展示某某·某某某某品牌的整體形象。

★活動當日 ① 11：30 車隊到達目的地，進入活動場地，車輛駕駛人員工作人員處簽到，領取資料袋和紀念品，同時報名參加各項游戲，各項游戲將以展板形式在簽到臺處予以宣傳。② 11：50 來賓進入主會場，某某集團領導致辭。③ 11：55-13：00 酒會、中餐

④ 13：00-13：20 來賓自由交流、休息。⑤ 13：20-15：00 戶外互動活動 ⑥ 15:00-24:00 自由活動

八、物料布置

（一）現場布置

1、前期準備

請柬、信封、某某·某某某某LOGO車貼、號碼牌、指路牌、文化衫、急救藥品、紀念品等

2、活動會場布置

（1）主會場外物料布置橫幅一條：

熱烈歡迎參加“金秋有約·某某相伴”的來賓（可考慮由度假村提供）

（2）活動區域外場布置活

①

1、活動背景板內容：本次活動主題海報

2、拱門內容：熱烈歡迎參加“金秋有約·某某相伴”的來賓

②

3、空飄氣球12個、豎幅內容待定 ③

4、道旗60面；

（3）會議主場布置（紫龍灣溫泉度假村內會議廳）

工作人員胸卡、簽到本、筆、會議手提袋、獎品、簽到臺、易拉寶展架、會議資料系列軟文、講話稿、活動議程安排表等（4）餐飲安排（待定）

（二）行程安排：一天一晚 全

程：約90公里 行車時間：單程約2小時

（三）自駕游工作組成員 總指揮： 總協調： 領隊：1人 后勤：3人

車輛維護：1人 電視臺特邀記者：4人 隨隊醫務：1人

九、準備活動安排

10月1日至18日：自駕游活動會員報名，確定參加人數（本次會員活動報名總數計50人）

10月19日：與紫龍灣溫泉度假簽定旅游協議，預訂飯店、安排食宿、落實活動場地、工作人員明確分工等。10月1日至25日：

（1)活動宣傳：業主聯系、客戶登記等（2）橫幅制作：

“金秋有約·某某相伴----祝賀2013年某某·某某某某自駕游活動隆重舉行”（3）邀請媒體：

婁底生活頻道、婁底綜合頻道、婁底廣播電臺交通頻道 FM96.3、婁底日報等 10月25日：

（1）車輛行前檢查：所有參加自駕車旅游車輛

（2）自駕游行前說明會：向所有參加自駕車旅游會員發放本次自駕游活動安排及注意事項宣傳資料

九、出行注意事項：

1、自備個人生活衛生物品、戶外休閑旅行服裝、換洗衣物、旅

游鞋、棉襪等。

2、公司配備藥品：暈車靈、止瀉藥、創可帖、感冒藥等，其它藥品自備。注意行車中不能使用含樸爾敏成分的藥品，以免影響安全駕車。

3、個人自備飲用水、零食、相機等旅游物品及身份證駕駛證、行駛證、養路費及購置稅、車輛使用稅、保險費單等與車及車主有關的證明材料。

4、自駕車裝備：千斤頂、后備胎、專用維修工具、易損零配件一批、備足油量、車況的安全檢查（油路、電路、剎車、底盤、方向、冷卻液、車燈等）。

5、所有參與活動者，必須嚴格遵守有關規定及工作人員安排，注意安全，忌酒后開車和疲勞駕駛，切勿擅自脫離隊伍活動，以免發生意外。

十、自駕游免責協議書（附）

自駕游免責協議書

1、本次自駕游為非贏利AA制游覽活動，請各參加人員充分考慮到可能遇到的各種困難從而慎重選擇是否參加本次活動。

2、請參加活動人員盡量自行駕車前往，如果確需要搭別人的車前往，則自行聯系搭車對象，并與車主按人頭平均分攤汽油費、過橋過路費及停車費等費用。搭車是自愿自由組合的非盈利行為，車主只提供搭載服務，不承擔搭車人行駛途中的人身安全及經濟責任，請搭車者自己考慮搭車風險并慎重選擇搭車。行車途中的開銷（油費、路橋費、罰款等），由各車自行承擔。自辦保險、車險（如招搭乘人員，建議保“乘客座位責任險”20萬以上）。搭乘人員應投保旅游險或人身意外傷害險。

3、車輛行駛過程中請所有駕車人員注意安全，服從團隊統一協調，行車協調員由大家商議產生。各成員車主負責管理本車乘員。

4、本次自駕車旅游為自愿參加的非贏利活動，活動期間各參加人員對自己的行為負責并承擔后果，某某·某某某某及聲色傳媒將不負任何法律責任。凡參加者均被認為確知并同意接受本協議條款的約束。

5、行車約定：

1)、不得超越領路車（頭車），不得落后于墊后車（尾車）。（兩不）

2)、要以前車為跟車目標并保持必要的安全距離（通常3秒左右車距）；要在前車同意后才能換位；要傳遞前車發出的轉向、警示燈信號。（三要）3)、通過收費站或路口，領路車應減低車速或臨時停車等候車隊。

4)、油箱過半，應向領路車發出加油需求。要求統一加油時間，減少加油次數。5)、各車均有責任提醒領路車以合理的速度行車。

6、對講機的使用約定：

1)、對講機是確保列隊行車安全的有效工具，若使用不當也會成為安全隱患。2)、對講機應妥善安裝和使用，以不影響駕駛操作為原則。

3)、行駛途中，對講機主要用來通報路況、行程、突發事件等與安全行車有關的事情，不得過多談論與此無關的話題。

4)、通話語言應精煉簡潔，清晰易懂，兩句之間略作停頓，注意規范用語、文明

用語。

5)、列隊行車時，隨行車的對講機以聽為主，盡量避免打斷領路車和墊后車的通訊。

6)、列隊行車時，領路車發現與墊后車通話質量下降，應立即降低速度甚至臨時停車，以保證車隊首尾呼應。

7、停車約定

1)、領路車根據需要，發出停車信號時集體停車；

2)、個別車輛需短暫性停車，應通知領路車，墊后車須停車照應，并保持與領路車的通話。

3)、路邊臨時停車，各車必須開啟雙燈示警。

8、應急機制及事故處理約定

1)、強調自助、提倡互助。自己的問題自己解決，同時提倡一方有難八方支援。

2)、如有車掉隊，由墊后車負責找回，并及時通知領路車控制車隊車速慢行等候。3)、如有車拋錨，視情況就近維修。如耽擱時間較長，車隊提供必要幫助后則繼續前進，不必等待。

4)、如遇交通事故，則全體停車參與救援及事故處理。同樣視事故情況決定是否繼續旅程，抑或是留下陪伴的車輛和人員幫助當事人處理事故，其他車輛繼續旅程。

5)、遇阻滯時當事車輛上的無關搭乘人員可以先行離開。

9、免責聲明：旅游及戶外活動具有一定風險，活動組織者有盡力保障參與者安全的義務，但沒有必然的責任。駕駛或乘坐汽車，具有一定的危險性，參加人員應對自己行為負全責，活動組織者和參加人員對此不承擔任何責任。

10、其他：

本次活動的時間為

****年**月**日

至

****年**月**日 本協議簽字日期為

****年**月**日

本次活動由某某·某某某某及湖南省聲色文化傳媒有限公司 負責組織實施。

本人簽名：

身份證號：

“展示最美城東”攝影大賽策劃書

一、活動目的

婁底是一座年輕的城市，也是一座充滿活力的城市。近年來，隨著經濟的飛速發展，擴容成為這座城市的主題。省運會的申辦、體育中心落子城東，為城東的發展定下了基調：婁底未來的文化中心。

婁底市體育中心是湖南省規模最大、功能最全、設施最優、環境最美的現代化體育中心之一，配套服務設施齊全，是一個集體育比賽、文藝表演、健康娛樂、購物休閑、會議會展于一體的多功能綜合性活動中心。除此之外，文化中心也落子城東，選址于市體育中心東北角，由博物館、美術館、圖書館、群眾藝術館、群眾文化中心組成。至此，婁底城東的文化中心雛形初顯。一片“原生態”土地上打造現代化新城，一張“白紙”上描繪宏偉藍圖，城東是婁底加快推進城市化的一個縮影。

為了更直觀的展現婁底城東的新面貌、新形象，讓更多的人了解城東環境和人居模式，享受美景帶來的快樂和精彩，體驗幸福婁底的真正含義，由某某·某某某某集團主辦，聲色傳媒、婁底《紐扣》雜志承辦：“展示最美城東”攝影大賽（以下簡稱“攝影大賽”）。

與此同時，此次攝影大賽的舉辦，是一種文化侵略式手段，將進一步樹立某某·某某某某品牌形象，增加銷售氣氛，挖掘潛在客戶，向外宣揚一種社區文化，樹立樓盤的良好形象，如從而最終實現提升品牌知名度、促進銷售，擴大某某集團影響力的目的。針對目 24

標客戶群的喜好，有目的發布樓盤銷售信息，有利于宣揚樓盤形象和提升樓盤的含金量。

二、大賽主題

以“展示最美城東”為主題，運用攝影藝術豐富的形式和預演，通過獨特的攝影視角展現婁底城東人居環境、城東文化、城東生活等。

三、組織機構

主辦單位：某某·某某某某集團

承辦單位：湖南省聲色傳媒有限公司、婁底市攝影家協會 媒體支持：婁底《紐扣雜志》

婁底廣播電臺交通頻道FM96.3

婁底生活頻道

婁底日報等

四、活動時間

2013年11月4日 ——11月17日

作品征集

11月18日——11月20日

作品評選

11月21日——11月30日

作品展出

五、參賽作品要求

1、拍攝地點要求在婁底城東范圍內。分為專業組和全民組。歡迎社會各界攝影愛好者投稿參與。

2、拍攝器材不限，彩色與黑白均可投稿。

3、本次大賽只接受數字照片，將作品壓縮并發送到shengsewenhua @163.com

4、謝絕提供電腦創意和改變原始影像的作品(照片僅可做亮度、對比度和色彩飽和度的適度調整，不得做合成、添加、大幅度改變色彩等技術處理。)

5、參賽作品必須為本人拍攝，并擁有著作權，不得抄襲、拷貝、仿冒。參展作品涉及的肖像權、名譽權、著作權等引發的法律糾紛及責任均由投稿者本人承擔。

6、作品入圍后，主辦方統一調用原始文件(JPG、1M以上源文件)用于評委鑒定、評選。作品入圍者須在規定時間內將原始文件提供主辦方，逾期不提供者視為自動放棄評選資格。

7、參賽者同意主辦方將本次獲獎作品用于非盈利性的宣傳使用，不再向其另付稿酬(使用時標注作者姓名)。

六、投稿及評審辦法

1、參賽者須將作品壓縮并發送至shengsewenhua @163.com，發送同時必須填寫真實姓名、身份證號碼及有效的聯系方式(手機號碼)、作品名稱、拍攝地點、簡要的創作說明。若上述資料有誤，大賽組委會將視為參賽者自動放棄獲獎資格。

2、參賽者應盡量用高像素拍攝，以保證照片質量。所有投稿作品，文件類型應為JPG格式，長寬在2048*1152像素以上，分辨率為300DPI，大小為IMB~2MB，并保留exif信息(即原照片拍攝信息)。如不能提供包含合理exif信息的照片，將被視作有抄襲嫌疑而被排除獲獎資格。

3、作品發送成功后，公開接受廣大網友的投票。工作人員將在新浪

微博@湖南聲色傳媒 中進行展出，綜合網上投票數和專業評委的評分成績對投稿作品進行評審(參考比例：網上投票35%：專業評委投票65%)，各組分別選出五幅入圍作品，刊登在《紐扣》雜志，同時在萬豪城市廣場LED屏和大廳展出，使用時標注作者姓名。

5、本次影賽投稿為2013年11月4日00點至11月17日24點，11月18日09:00至11月20日18:00作品評選時間，11月21日至11月30日作品在萬豪城市廣場展出，并在12月份《紐扣》雜志展出。展出全程將著重標示“本次活動由某某·某某某某全程贊助”，以此來突出某某品牌的影響力。

6、本次比賽投票采用評分的方式進行，每張照片的評分范圍均為1~5分，評分者必須是新浪微博用戶，并且同一臺電腦(同IP會使小區寬帶用戶無法投票)對同一作品每日不能重復評分，即對同一作品每日只限評分一次。

7、同一作者的作品可以重復入圍，但不可重復獲得一、二、三等獎。

8、投票結束后，大賽組委會將在影賽首頁公布入圍名單并電話通知入圍者，如中選照片中EXIF信息異常，則會要求入圍者提供作品原數據以核實是否原創并組織評委進行評選。若收到通知五日內不能按時提供原始數據者，視為放棄獲獎資格(該獎項按得分排序順延補上)。

9、獲獎者提供作品原圖的同時主辦方核實作者姓名及身份證號碼，作為領取獎品的依據。

七、獎項設置

1、專業組

一等獎1幅

獎金：3000

頒發證書 二等獎2幅

獎金：2000

頒發證書 三等獎2幅

獎金：1000

頒發證書

2、全民組

一等獎1幅

獎金：1000

頒發證書 二等獎2幅

獎金：800

頒發證書 三等獎2幅

獎金：500

頒發證書

3、紀念獎

凡本次活動的參賽者均可獲得由某某·某某某某集團提供的精美禮品一份。

八、各方責任與分工

為使本次活動獲得全社會的廣泛重視和吸引全市攝影工作者、攝影愛好者、踴躍參與，有以下幾個方面工作分工：

1、聲色傳媒負責起草本次攝影大賽章程并發至全市各攝影團體組織和攝影作者，組織發動各攝影協會會員積極參與，根據章程的要求進行拍攝、送稿。聲色傳媒負責收集、登記來稿、組織對參賽作品進行評選、收集入選作品。

2、本次攝影大賽成立評審委員會（預定5人），婁底市攝影家協會負責邀請湖南省著名攝影家擔任評委（預定3人），某某集團領導擔任評委（預定2人）。

3、某某·某某某某集團負責本次攝影大賽活動所需全部費用，保證資金到位。

4、各方需要分別指派專人負責監督和落實本策劃中的各項工作，并加強本次活動中互動信息的交流。

5、婁底各大媒體負責報名征集宣傳，每次活動以公益主題作跟蹤報道。

本文件含有關于聲色傳媒的商業機密，版權歸聲色傳媒所有。除某某·某某某某外，任何人或單位未經許可不得復印、傳遞和使用本文件中的內容，如有發生將追究法律責任。如某某·某某某某決定不采用聲色傳媒的策劃建議，亦應保證聲色傳媒的知識產權不會受到任何形式的泄露和損害。

湖南省聲色文化傳媒有限公司 二0一三年八月

第四篇：房地產項目整體營銷策劃案

幸福尚城整體營銷策劃案

（三）第六部分 廣告運作篇

一、廣告運作掌控原則

（一）廣告運作的最終目的是為了實現項目整合效益的最大化，廣告運作計劃的運籌及執行一切以創造最佳廣告投放比為初衷。

（二）廣告運作本身不是單純意義上的包裝或者炒作，作為廣告一個動態行進中的戰術應對系統，統領廣告策略的應當是市場行情和業態動向。

（三）廣告定略方案的制定是建立在當地人文、歷史、民生、民俗、消費喜好深度熟諳的基礎之上，其所能調動的手段、形式以及訴求語境也一定符合當地消費集群相對成熟的“廣告視聽模式”。

（四）廣告效應的初級階段是創造預期的經濟效益，廣告效應的高級階段是創造預期之外的品牌效應。其中一項是屬于可以量化的技術性指標，往往屬于個案項目績效運營的本體；另外一項則是應該屬于企業，為長線的梯級化成長儲備爆發能量。

（五）廣告原則上沒有“高端”和“平庸”之說，其中最大的界別在于，誰搭建了最快捷的輸送路徑，誰提供了最賞心的營養套餐，誰原創了最悅耳的廣告語境。

二、廣告媒體的組合（一）主力媒體的選擇

在新疆本土，可供選擇的主力媒體有：

1、報紙媒體

※《都市消費晨報》；

2、電視媒體

※新疆電視臺相關收視率較高的電視劇頻道；

（二）輔助媒體的選擇

1、報紙媒體

※《新疆日報》、《烏魯木齊晚報》；

2、電臺媒體

※本地收聽率較高的電臺頻道、專欄；

3、期刊媒體

※為宣傳本方項目直接向目標市場派送精美DM大幅單頁；

※相關在本地區頗受受眾青睞的期刊雜志；

４、網絡媒體

※建立屬于本項目或予疆公司的專業性網站，供受眾上網瀏覽；

（三）立體交叉式的媒介推廣形式

１、媒介的組合調動

充分利用媒體面向新疆城市聯合體廣泛市場受眾層面的統領性優勢，集中廣告資源進行重點投放；同時借助相關輔助媒體受眾傳達層面的行業界定，向梯度化市場的隱性架構部分進行全方位的滲透。以此來達成主力、輔助媒體強勢互動、聯合生輝的局面。

2、軟、硬廣告形式的結合本項目最終推盤的成效如何，在很大程度上得力于軟、硬廣告兼容合縱所產生的整合推廣力量。其中，在項目入市之前以及早期，廣告炒作行為主要是以軟性廣告的鋪墊與引導為主。在項目整體營銷執行的周期內，軟、硬廣告的協同作戰體系，將會成為廣告全程運動的發動機。

軟性廣告更多地是站在社會公益或社會全局觀的立場，渲染項目對生活方式、對地產產

業、對社會民生、對地區國民經濟所能發揮的示范及引領性作用；而硬性廣告則是直接促進銷售業績達成的助燃劑，同時也是測量市場體溫的溫度計。

軟廣告注重新聞策劃，與媒體聯動，成產由策劃和媒體記者共同組成的新聞統籌小組。保證對企業、樓盤的雙重推廣，以消弭人們對予疆房產公司的不了解而產生的不信任，最大化地樹立公司品牌。做到公司品牌與樓盤品牌的相互提升。并為以后的樓盤開發奠定品牌基礎。

三、廣告策略執行計劃

（一）軟文的投放

軟文的投放應保持其新聞性、連貫性、沖擊性與系列性；軟文發布的媒介窗口最好在一定的時期內，以獨家（幸福尚城）專欄的形式固定下來；軟文的題材應當是具備市場震撼力，能迅速聚焦社會關注視線、引發地區熱點效應的題材。

1、軟文題材

系列化的軟文炒作主要是集中在項目公開發售之前的廣告鋪墊導引期，在鋪墊期擬安排8~10篇的軟文題材，從項目營造立意的各個角度來實施宣傳。

★軟文題材推薦之一：

幸福尚城隆重登陸烏魯木齊

（展開對幸福尚城項目全新生活理念的全面報道）

★軟文題材推薦之二：

烏市門戶地產，幸福尚城

（展開對幸福尚城的所處區域現景與遠景的全面報道）

★軟文題材推薦之三：

“幸福尚城格調

（展開對第三代都市居住模式的炒作）

★軟文題材推薦之四：

“現代居家、投資保值、消費自助”都市生活社區

（全面展開對幸福尚城的居住價值與投資價值的報道）

★軟文題材推薦之五： 眾里尋她千百度

——第三代現代主義實用型戶型設計推薦

（展開對項目功能定位、產品設計定位上的詳盡介紹）

★軟文題材推薦之六：

“實用、實惠、實效”

（同上）

★軟文題材推薦之七：

“業主VIP消費模式”時尚、實惠的幸福尚城

（展示幸福尚城不同的生活格調）

★軟文題材推薦之八：

幸福尚城物管八大宣言

（在軟文階段性的收尾部分推出本方物業管理硬件設施的強勢介紹以及《物業管理承諾書》的公開發布宣言）

2、軟文鋪墊周期

軟文系列炒作主要集中在內部認購期前后時段，其鋪墊的周期大致為3個月。通過軟文極具沖擊力的視角及效果，激發起廣泛意義上的目標市場對本項目的獵奇心理，最終調動市場意欲一窺究竟的普遍愿望。

3、硬廣告介入的時機

硬廣告將會尋找內部認購期行將結束、公開發售期尚未開始之恰當時機適時介入。按廣告推廣最上乘的周期定律推斷，一般在公開發售前10~15天開始介入硬廣告最為適宜。因為在這個時候，前期軟文的鋪墊已經開始彰顯成效，目標受眾踏勘項目的欲望與期望值正處于“臨界點”，一旦公開進行正面的商業性宣傳，正好切中市場需求，一切顯得順理成章。再則，選擇這樣一個時間強勢推出硬性廣告，也可合理地應對相關法律法規政策對于項目預售時間條件的界定，使項目自始至終都在一條穩健而富有節奏感的軌道上運行。

（二）硬性廣告的發布

1、前期廣告發布計劃扼要

——軟性廣告的發布

軟性廣告的發布主要集中在項目公開發售的前期，發布檔期將持續3~5個月，發布頻率為每周1~2篇，保持發布節奏的連貫和延續，每一期專題性軟文的推出均為下期預設懸念及鋪設臺階。在項目的強銷期和持銷期，擬根據實際推廣需要，不定期地穿插軟性廣告的造勢和推動。

軟性廣告發布選擇的版面以半版、1/4版專欄的規格形式為主，結合題材需要作相應的配合性甄選。

——硬性廣告的發布

硬性廣告的發布周期基本與整行銷售推盤周期保持同步，從公開發售期直至尾盤促銷期，均由硬性廣告領銜主打，保障各銷售檔期績效指標的如期達成。

硬性廣告的投放比例分配應以為原則。從公開發售期開始四大銷售時段的硬性廣告投放比概略為4：3：3：1，以期形成最佳的廣告投放比結構。

（注：至銷售推盤硬性廣告總體發布次數為54次，版面投放總共30個整版左右，其廣告投放執行的頻率及形式將視彼此銷售反饋作相應具體的調整）。

2、廣告傳播主打語

推薦幸福尚城廣告傳播主題如下：

都市門戶，都市家

文明、健康、和諧，新都市主義

3、主打語釋義：

★本廣告主題語言表述形式親和，有現代都市文化氣息的潛性流露。

★主題用最通俗易懂的語言，直接向目標受眾傳遞了關于幸福尚城三個清晰的訊息。◇這是一個唾手的都市家園。

◇要生活就要接近都市的核心。

◇她是時尚之家、健康之家、和諧之家。

（三）廣告投放費用預估

建議本項目總體廣告投放費用以不低于總銷售收入的2%為標準。

硬性廣告發布的頻率節奏與發布形式請參見下表：

第七部分 物管規劃篇

一、關于社區智能化配套設施標準的建議

鑒于項目自身功能配屬與營造標準的定位，在社區智能化設施的配套上，應該考慮領先同儕的配備。以期從售后服務體系方面匹配呼應項目營銷主題定位，并且增強項目售價的支撐力。建議配套設施如下：

◆紅外線防攀爬系統

◆中國電信衛星電視入戶

◆寬帶網接入，預留IDD電話接口

◆閉路電視監控系統

◆IC卡樓宇門禁及停車場管理系統

◆可視對講系統

◆緊急報警系統

◆門磁開關防盜系統

◆煤氣泄漏報警系統

◆水、電、煤氣三表IC卡刷卡系統

二、物業管理模式規劃

（一）物業管理模式分類

1、自行管理——發展商成立自己的專屬物業管理公司對自身開發的物業進行管理；

2、委托管理——發展商委托專業的物業管理公司對項目進行管理；

3、合作管理——發展商與知名的物業管理公司共同合作管理，常見的為聘請物業顧問參與項目管理的模式；

（二）物業管理模式建議

物業管理水準的高低優劣將會決定本項目長線價值發掘與品牌形象弘揚的成效。結合發展商實際情況之考慮，建議本項目采用合作管理的模式，即聘請著名的物業管理公司擔綱管理顧問，引進先進成熟的專業化管理模式和經驗，并逐步培養搭建起自己的一支優秀物業管理隊伍。

（三）物業管理收費標準

鑒于烏魯木齊當地平均消費水平及能力的實際現狀，建議本方項目將來物管費用的收取標準以0.8元／M2·月為基準參考尺度，以切實符合市場在物管類塊的心理承受界限。

三、物業管理承諾書

為有效促進前期銷售推廣，充實現場銷售答客的底蘊，擬在推盤的初期，直接向市場公布本方的物業管理專案，即《幸福尚城物業管理承諾書》。物管承諾書將完全按照現代物管人性化標準的要求來設計，提供如下所示各項管家式、貼心式的服務內容。

承諾書內容暫擬推薦以下九“代”條款：

★代客分憂，24小時全天候安全保衛巡視；

★代社區公共部位及園林景觀的維護；代樓內公共部位的清潔維護；

★代社區住家24小時的日常維護；

★代收發、代采購（日常用品）、代送貨的特別服務；

★代呼叫診療、救護的特別服務；

★代管兒童臨時護理特別服務；

★代出租、出售屋宇的特別服務；

★辦理業主VIP會員卡，終身享受“尚城生活廣場”的會員待遇。

第五篇：房地產營銷管理思路五

房地產營銷組織管理

在房地產開發是市場價值鏈中，銷售是走重要的一部分，它直接關系到企業的成本的回籠，利益的兌現以及本案前期所做的工作的各項努力能否直接體現效益，銷售就是盈利的連接點。

因而，作為銷售工作的統籌者和執行者，營銷部門在整個公司運行結構中應處于核心的位置，其他部門制定的工作計劃應與營銷部門一致，在計劃的實施過程中應盡量配合營銷計劃的執行和實施。目前，本案已經進入銷售前的準備工作階段，當務之急，應在整個公司業務體系中建立以營銷為導向，銷售任務為核心的運行系統。

一、建立專業化的營銷系統

為充分的發揮本案的品牌優勢，進一步完善本案在市場調研、銷售策劃、品牌營銷推廣、物業管理等方面工作，按照統一的工作和經營流程對項目進行制度化、系統化經營管理。

1、銷售組織管理流程

2、銷售環節執行流程圖

流程一：接聽電話

1）基本動作

接聽電話必須態度和藹，語言親切；

銷售人員應揚長避短，在回答中將產品的賣點巧妙地融入

在與客戶交談中，設方取得我們想要的信息

最好的做法是，直接約請客戶來到現場看房

馬上將所得到的信息記錄到客戶的來電表上

2）注意事項

銷售人員正式進場后，應進行系統的培訓，統一說詞

廣告發布前，應事先了廣告內容，仔細研究和認真應對客戶可能會問的問題 廣告發布當天，來電量特別多，時間更是珍貴，接聽電話不宜過長

接聽電話時，盡量由被動回答轉為主動介紹、主動提問

約請客戶應明確具體的時間和地點

應將客戶的來電信息及時的整理歸納，與銷售策劃主管充分的交流

流程二：迎接客戶

1）基本動作

客戶進門，每一個看見的銷售人員都應主動招呼

銷售人員立即上前，熱情接待

通過隨口招呼，區別客戶的真假，了解所來的區域和接受的媒體

2）注意事項

銷售人員應儀表端正，態度親切

如果不是真正的客戶，也應注意現場整潔和個人儀表以隨給客戶良好的印象 生意不在情誼上，流程三：介紹產品

1）基本動作

交換名片，相互介紹，了解客戶的個人情況

按照銷售現場已經規劃好的銷售線路，配合銷售道具，自然而有重點地介紹產品。２）注意事項

此時側重強調本案的整體的優勢

將自己的熱忱與誠懇推銷給客戶，努力的與其建立相互信任的關系

通過交談正確把握客戶的真實需要，并依次瞬時制定應對的策略

當客戶超過一個人時，注意區分其中的決策者，把握他們相互間關系

流程四：購買洽談

１）基本動作

引導客戶在銷售桌前入座

根據客戶的具體的情況，在肯定的基礎上，作詳細的說明

針對客戶的疑惑點，進行相關的解釋，幫助其一個一個克服購買的屏障

適時的制造現場的氣氛，強化其購買的欲望

在客戶對產品有認可度的基礎上，設法說服他下定金購買

２）注意事項

入座時，注意將客戶安置在一個視野比較愉悅便于控制的空間范圍內

個人的銷售資料和銷售工具應準備齊全，隨時應對客戶的需要

了解客戶的真正的需要，了解客戶的主要問題點

注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交的概率

對產品的解釋不應有夸大的成分

不是職權范圍的承諾應該上報主管通過

流程五：帶看現場

１）基本動作

結合現場的現況和周邊的特征，邊走邊介紹

按照房型圖，讓客戶始終為你所吸引

２）注意事項

帶看現場的路線應事先規劃好，注意線路的整潔與安全

囑咐客戶帶好安全帽及其他的隨身所帶的物品

流程六：填寫客戶的資料表

A、基本動作

無論成交與否，每接待完一組客戶后，立即填寫客戶資料表。

填寫重點：

客戶的聯絡方式和個人咨詢；客戶對產品的要求條件；成交或未成交的真正原因。根據客戶成交的可能性將其分類，以便日后有重點地追蹤客戶。

B、注意事項

客戶資料表應認真填寫，越詳盡越好；客戶資料表示銷售人員的聚寶盆；客戶等級應視具體情況，進行階段性調整；應定時召開工作會議，依客戶資料表檢討銷

售情況并采取相應的應對措施。

流程七：客戶追蹤

A、基本動作

對于重點客戶，銷售人員應保持密切聯系，調動一切可能，努力說服；將每一次追蹤情況詳細記錄在案，便于日后分析判斷。

B、注意事項

追蹤客戶要注意切入話題的選擇，勿給客戶造成銷售不暢，死硬推銷的印象；追蹤客戶要注意時間的間隔，一般以二三天為宜；注意追蹤方式的變化：打電話，寄資料，上門拜訪，邀請參加促銷活動，等等；二人以上與同一客戶有聯系時應該相互同期，統一立場，協調行動。

流程八：成交收定

A、基本動作

客戶決定購買并下定金時，利用銷售對答告訴現場經歷；視具體情況，收取客戶定金并告訴客戶對買方雙方的行為約束；詳盡解釋訂單鐵锨的各項條款和內容；收取定金、請客戶、經辦銷售人員，現場經歷三方簽名確認；填寫完訂單，將訂單連同定金送交現場經歷點收備案；將訂單第一聯（客戶聯）交客戶收執，并告訴客戶于補足或簽約時將訂單帶來；確定定金補足日或簽約日，并詳細告訴客戶各種注意事項和所需帶齊的各類證件；送客至大門外或電梯間。

B、注意事項

與銷售主管和其他銷售人員密切配合，制造并維持現場氣氛。當客戶對某套單元有購買意欲但未帶足足夠的金額時，鼓勵客戶支付小定金是一個行之有效的辦法，小定金保留日期可視銷售狀況而定；定金（大定金）為和約的一部分，若雙方一方無故毀約，都將按定金的一倍予以賠償；定金保留日期一般以七天為限，具體情況可自行掌握，但過了時限，定金沒收，所保留的單元將自由介紹給其他客戶；小定金或大定金的簽約日之間的時間間隔應盡可能的短，以防各種節外生枝的情況發生；折扣或其他附加條件，應報現場經理同意備案；訂單填寫完后，再仔細檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確；收取的定金須確實點收。

流程九：定金補足

A、基本動作

定金欄內填寫實收補足金額；再次確定簽約日期，將簽署日期和簽署金填寫于訂單上；詳細告訴客戶簽約日的各種注意市場和所需帶齊的各類證件；恭喜客戶，送至大門外或電梯間。

B、注意事項

在約定補足日前，再次與客戶聯系，確定日期并作好準備；填寫完后，再次檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確；將詳盡情況向現場經理匯報備案。

流程十：換戶

A：基本動作

定購房屋欄內，填寫換戶后的戶別，面積，總價；應補金額及簽約金，若有變化，以換戶后的戶別為主；于空白處注明哪一戶換至哪一戶；其他內容同原訂單。

B、注意事項

填寫完后，再次檢查戶別、面積、總價、定金、簽約日等是否正確；將原訂單收回。

流程十一：簽訂合約

A、基本動作

恭喜客戶選擇我們的房屋；驗對身份證原件、審核其購房資格；出示商品房預售示范合同文本，逐條解釋合同的主要條款；與客戶商討并確定所有內容，在職權范圍內作適當讓步；簽約成交，并按合同規定收取第一期房款；同時相應抵扣已付定金；將訂單收回交現場經理備案；幫助客戶辦理登記備案和銀行貸款事宜；登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應交給客戶；恭喜客戶，送客至大門或電梯間；

B、注意事項

示范合同文本應事先準備好；事先分析簽約時可能發生的問題，向現場經理報告，研究解決辦法；簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報現場經理或更高一級主管；簽合同最好由購房互助自己填寫具體條款，并一定要其本人親自簽名蓋章；由他人代理簽約，戶主給予代理人的委托書最好經過公證；解釋合同條款時，在情感上應側重重于客戶的立場，讓其有認同感；簽約后的合同，應迅速交房地產交易管理機構審核，并報房地產登記機構登記備案，買賣才算正式成交；簽約后的客戶應始終與其保持接觸，幫助解決各種問題并讓其介紹客戶；若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約時間，以時間換取雙方的折讓；及時檢討簽約情況，若有問題，應采取相應的應對措施。

二、建立專業化的銷量控制體系

方法一：銷量控制法

在整個銷售過程中，應始終保持有好房源，分時間段根據市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。

方法二：價格控制法

一般地，價格控制應以“低開高走”，并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同時，樓層差價的變化也并非直線型的成比例變化，而是按心里需求曲線變化，隨著心里需求的變化呈不規則變化。

方法三：時間控制法

銷售一般分為四個階段：開盤前準備期、開盤初期、銷售中期、收盤期。以時間為基礎根據不同的時間段如依據工程進度等進行時間控制，確定與之對應的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，以便掌握什么時間該控制什么，如何去控制，從而產生協同效益。

銷售控制、價格控制、時間控制三者緊密結合，相互協調，價格的“低開”并不意味著公司經濟利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的“高走”，這就

需要銷量控制緊密結合，按一定的比例面市，通常采用倒葫蘆型。量在誰手中，誰就能控制價格，猶如股市的“莊家”一樣。隨著時間的推移，不斷地將價格按不同的時間段進行調整，并根據不同的時間段放出不同的銷量，那么整個銷售過程就是一個比較完美的銷售控制過程。

三、建立專業化的銷售隊伍

（1）銷售隊伍的構成策劃總監：

全權負責項目銷售工作，負責推廣活動的招待工組，負責銷售、策劃、開發之間的溝通與協調、負責銷售策略的整體把握；以及銷售過程中各個環節各部門的協調工作，可以聘請資深銷售專家擔當。

售樓經理：

全權負責銷售人員的組織、工作安排，以及信息反饋的收集，對客戶資料的收集管理，主持日常售樓部工作，協助新的推廣方案的傳播與實施。

銷售策劃經理：

及時準確的收集銷售信息及市場動態變化信息，及時制定相應的推廣方案和措施，密切配合項目銷售工作，組織然那員收集市場信息，進行相關樓盤的調研工組，并提出針對性的推廣意見和建議。

行政經理：

負責相關手續的辦理：如合同的簽訂和管理等，并協助銷售總監進行內務的管理。

銷售顧問：

全面負責和客戶溝通，帶客戶看樓，簽訂認購書，促成交易，以及售后服務的跟進。

市場調研。推廣人員：

全面負責市場信息的調研和信息的反饋，并制定相關推廣意見和建議。

（2）銷售隊伍的培訓

培訓工作目的與目標：

培訓的目的是為了整合目標理念，提高素質，統一行動和提高效率，使銷售人員從以往簡單的“營業員”向“物業顧問”的角色轉變，為客戶提供購房投資置業顧問服務，最終達到培訓工作的目標：培養骨干人才，適應公司成長，建立學習團隊，營造成才環境，形成培訓模式，樹立企業文化。

培訓方式及內容

采取部門培訓、普通培訓、骨干培訓和高級培訓相結合的方式進行全面的培訓，包括一下內容：忠誠度培訓：此項培訓的主要目的在于讓售樓員了解公司，認同公司經營理念并融入公司企業文化，從而樹立起“為企業創造利潤，為客戶降低置業風險”的服務宗旨，培養出熱忱親切的服務態度，敬業細致的服務精神。主要培訓內容有：公司背景介紹，公司在公眾中目標形象，公司理念及精神，公司推廣目標及發展（確立員工對公司的信心）、公司規章制度（確定行為準則及制定銷售人員收入目標）。

專業知識培訓：

這是實現從“售樓員”到“置業顧問”轉變的關鍵，是培訓的重點所在。又

可分為四個部分：一是房地產基本知識，包括基本概念、法律法規、按揭付款率等；二是樓盤詳細情況，包括規劃、定位、設施、價格、戶型、主要賣點以及周邊環境及公共設施、交通條件。該區域城市發展規劃；三是競爭樓盤分析與判斷；四是物業管理培訓，包括服務內容、管理準則、公共契約。

銷售技巧培訓：

這是服務技巧培訓，主要目的在于提高售樓員現場觀察能力、現場溝通能力、現場把握能力，從而提高成交概率，促進整體銷售業績。主要包括：洽談技巧。以問題套答案技巧、詢問客戶需要、經濟狀況、期望等技巧、接（撥）電話技巧、推銷技巧、身體語言技巧、客戶心理分析、“逼訂”技巧、展現會場氣氛把握技巧、外出拜訪技巧。

銷售考核方法

銷售采取學分制，參加不同的培訓須得到相應的學分，根據職員級別制定相應的學分標準。

銷售隊伍的管理

規范工作制度，制定員工守則：

執行獎懲制度。

銷售人員考評表

項目參考內容分分值得分

優 中 差

工作態度（25％）

1、遵守制度準時上下班、不遲到、早退、無中途外出現象。

2、嚴于職守，堅守崗位，上班時不串崗，不聊天。

3、接編班當值，不擅離職守，無個人私自調班，換崗現象

4、服從上司安排調配，依時保質完成工作任務。

5、工作積極主動，踏實肯干，認真負責，能承擔突發超水準工作量。

業務能力（30％）

1、能夠快速、準確地回答出客戶提出的業務問題。

2、熟練、準確地計算出客戶意向樓房價格并能熟練地同客戶簽約。

3、能夠較好協助業務人員作好業務工作，如按揭、辦證等工作

4、對已有過初步接觸的客戶，下次接觸時，能馬上記起對方的姓名，并作出反映

5、作好接待工作記錄，事后對客戶及接待情況進行分析，協助作好潛在客戶的跟進工作

6、能夠通過恰到好處地業務推介，與適當的引導，吸引客戶、穩定潛在客戶。

服務態度（15％）

1、友善，以微笑接待客人，和同事能夠和睦相處。

2、禮貌、熱情，任何時候都能使用禮貌用語、工作中能主動為客人著想和服務。

3、耐心，對客人的要求能認真聆聽，不厭其煩地、認真細致地作出解釋、介紹。

儀表態度（30％）

1、上班前作好情緒調整，精神飽滿地投入工作。

2、著裝得體，頭發整齊干凈，精神好

3、上崗時站姿挺直，坐姿端正，面露自然微笑，無論坐，站與客人談話無東張西望，心不在焉

協調溝通（5％）

善于并樂于上下溝通，能排解糾紛，誘導合作，能協助他人完成任務勤勉（5％）

工作勤奮，有始有終，能積極主動求改進，能提出一些合理建議。

成本意識（5％）

平時注意節約，成本意識強，能想法設法降低成本，避免浪費。

合計

當然，銷售工作并不一定需要開發企業自己執行，可以選擇經驗豐富的中介公司來代理銷售。中介公司由于專業性強，對市場的了解比較豐富，對組織工作比較熟悉，能夠為開發企業節省時間成本。但是，無法比較的是，開發商自行組織銷售隊伍，則相對可以節省銷售成本。

具體的銷售方式還須具體的市場情況來選擇，用某中介公司的話來說，“銷售是房地產開發工作中的‘最后一跳’，成功與否關系著整個開發工作的價值是否得到實現”，在這關鍵的時刻，好的策略，好的戰術，好的執行力是成功的必要保障。