第一篇：2013年物業管理師經營管理考試沖關試題2

2013年物業管理師經營管理考試沖關試題2

文章導讀：好學教育物業管理師網校特別整理了2013年物業管理師考試熱點，2013年物業管理師經營管理考試沖關試題2，供廣大學員復習備考。我們會繼續為您提供更優質的服務!最后祝廣大學員順利通過物業管理師考試！!

一、單項選擇題

1.房地產是人類生存、享受、發展的基本物質條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有(A)。

A.廣泛性

B.特殊性

C.多樣性

D.復雜性

2.不能進入市場流通的住房是(C)。

A.經濟適用住房

B.政府用房

C.廉租房

D.市場價商品住宅

編輯推薦:

2013年全國物業管理師招生簡章

2013年物業管理師報考指南 2013年物業管理師報名時間匯總 2013年物業管理師考試試題

3.制定物業管理計劃的前提是(C)。

A.明確物業位置

B.進行房地產市場分析

C.明確業主目標

D.分析房地產供求狀況

4.房屋租賃關系是(A)。

A.經濟契約關系

B.買賣關系

C.合作關系

D.代理關系

5.大型購物中心常采用的物業租金形式為(C)。

A.凈租

B.固定租金

C.百分比租金

D.毛租

6.下列情形中，房屋可以出租的是(A)。

A.未依法取得《房屋租賃證》的 B.已抵押，未經抵押權人同意的 C.權屬有爭議的

D.共有房屋未取得共有人同意的 7.房屋租賃合同是(D)。

A.無償合同

B.實踐合同

C.物權合同

D.繼續性合同

8.企業經營的最終目的是追求可持續的最大盈利，達到此目的的手段是(D)。

A.提高生產技術

B.合理地控制成本

C.資源的合理利用

D.進行好客戶關系管理

9.公司支付離退休職工的退休金屬于(A)。

A.勞動保險費

B.待業保險費

C.勞動保護費

D.公司經費

10.物業管理成本按照(D)進行分類，有助于揭示物業管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強成本管理指明方向。

A.經濟性質

B 與決策的關系

C.與業務量的關系

D.經濟用途

二、多項選擇題

1.根據分析的內容和范圍的不同，財務報告分析可以分(AD)分析。

A.全面

B.趨勢

C.潛力

D.專題

E.現狀

2.寫字樓物業管理的常規目標主要有(ABD)目標。

A.經營

B.管理

C.宏觀

D.服務

E.微觀

3.消費者往往會通過主力店來判斷整個零售商業物業的形象，主力店通常是（A.小型百貨商場

B.連鎖超市

C.中型百貨商場

D.連鎖超級市場

E.大型百貨商場

DE)

4.企業經營策略的中心是(AB)。

A.樹立良好的品牌形象

B.以積極的心態參與市場競爭

C.考慮長線戰略聯盟

D.與開發商建立密切聯系

E.與企業的戰略發展計劃相協調

5.物業服務企業運用計算機技術參與具體事務的管理需要考慮的因素有(ABCD)。

A.資金的投入

B.管理人員綜合應用計算機的水平

C.管理的范圍、深度和想要達到的管理效果

D.現有管理流程的規范化程度

E.物業管理的服務要求

63.關于物業服務企業提供物業服務合同的約定以外的服務項目的說法，正確的有()。

A.提供這種服務，是物業服務企業的法定義務

B.這種服務，原則上是一種有償服務

C.提供這種服務，需經業主委員會同意

D.提供這種服務，需由特定的業主和物業服務企業另行約定

E.服務項目，必須是公共性質的物業服務

64.關于采取酬金制形式約定物業服務費用的說法，正確的有()。

A.酬金以預收的物業服務費用為計提基數

B.物業服務資金扣除酬金和物業服務支出后結余的資金歸全體業主所有

C.物業服務費用不足時，由物業服務企業承擔虧損

D.物業服務費用的計提基數和計提比例均通過物業服務合同約定

E.物業服務過程中產生的歸屬業主的其他收入，經業主大會同意并在物業服務合同中專門約定，可以計提酬金

65.關于物業服務費收繳的說法，正確的有()。

A.按時繳納物業服務費是業主應盡的義務

B.業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，從其約定

C.對欠繳物業服務費的業主，物業服務企業可以依法追繳

D.已竣工尚未出售的物業，物業服務費由建設單位繳納

E.已出售尚未交付的物業，物業服務費由物業買受人繳納

66.以下關于物業管理服務標準的說法中，正確的有()。

A.物業管理一級服務標準中，小區主出入口應24小時站崗值勤

B.物業管理一級服務標準中，共用雨、污水管道每年應疏通l次

C.物業管理二級服務標準中，對重點區域、重點部位應每3小時至少巡查l次

D.物業管理二級服務標準中，載人電梯早6點至晚12點應正常運行

E.物業管理三級服務標準中，應公示l2小時服務電話

67.下列物業服務企業履行物業服務合同的情況中，業主有權進行監督的情形有()。

A.對物業服務企業履行合同的情況提出批評與建議

B.對物業服務企業所做的損害業主利益的行為要求賠償

C.查詢物業服務企業在履行合同中形成的有關物業管理事項的各項檔案材料

D.監督物業服務企業的收費情況

E.要求物業服務企業對違反合同的行為進行改正

68.首次業主大會的會議議程中需要宣讀的內容有()。

A.業主名冊和在首次業主大會會議上的投票權數

B.《業主大會議事規則》尊案

C.《管理規約》草案

D.業主委員會委員候選人名單

E.物業服務企業的選擇結果

69.申請核定資質等級的物業服務企業，應當向工商注冊所在地直轄市、設區的市級人民政府房地產主管部門提交()等材料。

A.企業資質等級申報表

B.企業資質證書正、副本

C.營業執照復印件

D.物業服務合同復印件

E.物業管理業績材料

70.資質審批部門或者其上級主管部門，根據利害關系人的請求或者根據職權可以撤銷資質 證書的情形有()。

A.對沒有提交核定資質等級申請的物業服務企業作出資質審批決定的

B.審批部門工作人員濫用職權、玩忽職守作出物業服務企業資質審批決定的

C.超越法定職權作出物業服務企業資質審批決定的

D.違反法定程序作出物業服務企業資質審批決定的

E.對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業服務企業頒發資質證書的

71.二級物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產 主管部門予以()處罰。

A.撤銷資質

B.警告

C.責令限期改正

D.處l萬元以上3萬元以下的罰款

E.降低資質等級

72.重視合同，誠信經營，物業服務企業應把握()環節。

A.學習專業技能

B.整合服務理念

C.團隊觀念的培養

D.認真履行合同

E.誠信訂立合同

73.住宅專項維修資金的交存方式包括()。

A.商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存人住宅專項 維修資金專戶

B.已售公有住房的業主應當在辦理房屋人住手續前，將首期住宅專項維修資金存人公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶

C.公有住房售房單位應當在收到售房款之日起20日內，將提取的住宅專項維修資金存人公有住房住宅專項維修資金專戶

D.未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人

E.業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額20%的，應當及時續交，成立業主大會的，續交方案由業主大會決定

74.關于公有住宅出售后的使用與管理的說法中，正確的有()。

A.住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設施設備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設施設備正常運行有影響的自用設備

B.住宅的共用部位和共用設施設備，凡屬人為損壞的，由責任人負責修復或者賠償

C.住宅共用部位和共用設施設備的維修養護費用應當專戶存人銀行，由維修養護責任單位專項用于住宅共用部位和共用設施設備的維修養護

D.已經實行物業管理的住宅維修養護管理方式，按照相關規定執行

E.住宅共用部位和共用設施設備的維修養護費用的使用受房地產行政主管部門及該幢住宅各所有人的共同監督

75.管理規約在物業管理區域內的實施是否到位直接影響到()的好壞。

A.經濟狀況

B.物業品質

C.業主的家庭情況

D.公共秩序

E.環境衛生狀況

76.根據《物權法》的規定，對于建筑區域內任何任意()、侵占通道、拒付物業費等侵權行為，受到侵害的業主個人可以依據《民事訴訟法》等法律規定，向人民法院提起訴訟。

A.棄置垃圾

B.排放污染物或者噪聲

C.違反規定飼養動物

D.違章搭建

E.擅自改變家用設施設備的結構

77.對業主具有約束力的業主大會或者業主委員會的決定必須是()，上述要求必須同時具備，否則業主大會、業主委員會的決定對業主沒有約束力。

A.依法設立的業主大會、業主委員會作出的

B.業主大會、業主委員會依據法定程序作出的

C.符合法律、法規及規章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定

D.居委會的決定

E.依法設立的街道辦事處作出的

78.業主大會決定《物業管理條件》規定的()等事項時，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

A.制定和修改業主大會議事規則

B.制定和修改管理規約

C.選舉業主委員會或者更換業主委員會成員

D.選聘和解聘物業服務企業

E.籌集和使用專項維修資金

79.房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須()。

A.權威

B.真實

C.合法

D.科學

E.準確

80.關于房屋租賃權利義務的一般約定，下列說法中，正確的有()。

A.出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任

B.出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復

C.因承租人過錯造成房屋損壞的，由出租人負責修復或者賠償

D.租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定

E.承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金

第二篇：2014物業管理師考試原題經營管理

經營管理

1.判斷寫字樓等級時，不考慮的因素是(C)。

A.建筑形式B.建筑裝潢C.建設單位 D.建筑質量

2.房地產資產管理和房地產投資組合管理以(.B)管理為主。

A.運行B.策略性 C.日常D.設施

3.關于房地產置業投資的說法，錯誤的是(B)。

A.房地產置業投資屬于直接投資B.房地產置業投資的對象只能是舊房地產

C.房地產置業投資的目的是自用或獲取經常性收入 D.房地產出租屬于房地產置業投資

4.關于房地產投資利弊的說法，錯誤的是(B)。

A.房地產投資能夠抵消通貨膨脹B.房地產投資會降低投資者的資信等級

C.房地產投資能夠得到稅收方面的好處D.房地產投資收益通常高于社會平均利潤

5.房地產投資需要估價師、會計師、律師等提供專業服務，這反映了房地產投資特性中的(D)。

A.適應性B.相互影響性C.政策影響性 D.專業管理依賴性

6.下列風險中，屬于房地產投資的系統風險是(C)風險。

A.收益現金流B.未來經營費用C.利率D.資本價值

7.關于凈運營收益的說法，正確的是(D)。

A.凈運營收益等于有效毛收入的稅后收益B.凈運營收益等于潛在毛收入的稅后收益

C.凈運營收益等于潛在毛收入與運營費用之差D.凈運營收益等于有效毛收入與運營費用之差

8.下列費用中，不屬于運營費用的是(C)。

A.房產稅B.城鎮土地使用稅C.抵押貸款還本付息D.保險費

9.當每年計息周期大于1時，實際利率(C)。

A.小于名義利率B.等于名義利率C.大于名義利率D.不存在10.下列財務評價指標中，不屬于房地產投資項目財務評價指標體系中靜態指標的是(C)。A.稅前現金回報率B.稅后現金回報率C.財務凈現值D.投資回報率C.2.B 3.B 4.B 5.D6.C 7.D 8.C 9.C 10.C

11.關于物業價格特征的說法，正確的是(B)。

A.物業價格受區位影響小B.物業價格實質上是物業權益的價格

C.物業價格不容易受交易者的個別因素影響D.物業價格形成的時間較短

12.關于拍賣底價的說法，錯誤的是(A)。

A.拍賣底價是拍賣前公布的拍賣標的物的評估價 B.拍賣底價又稱為保留價

C.競買人的最高應價未達到拍賣底價的，拍賣無效 D.拍賣底價是拍賣前確定的拍賣標的最低售價

13.房屋租賃成本租金中不包括(D)。

A.房產稅B.投資利息C.折舊費D.利潤

14.房地產評估價值所對應的時間是(A)。

A.估價時點B.開始估價日期C.完成估價日期D.出具估價報告日期

15.下列房地產市場環境調研內容中，屬于經濟環境調研內容的是(A)。

A.一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率B.家庭人口規模及構成C.居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向D.Ⅸ域地質條件

16.按照交易形式細分，可以將房地產市場劃分為(B)。

A.居住物業市場、商業物業市場、工業物業市場、特殊物業市場、土地市場等

B.房地產買賣市場、房地產租賃市場、房地產抵押市場

C.低檔物業市場、中低檔物業市場、中檔物業市場、中高檔物業市場和高檔物業市場

D.一級市場、二級市場、三級市場

17.某城市2010年可供住房銷售量為260萬m2，吸納量為236萬m2，2011年竣工量為242萬m2，吸

納量為228 m2，則2011年該城市住房可銷售面積為D)萬m2。

A.138B.202C.242D.266

18.對城市風貌起直接指導作用的手段是(D)。

A.土地供應政策 B.金融政策 C.地價政策D.城市規劃

19.國有企事業單位管理自管公房，應持有(B)。

A.“房地產權證”或“房屋使用權證”B.“房地產權證”或“房屋所有權證”

C.“房地產權證”或“房屋租賃證”D.“房屋占有權證”或“房屋租賃證”

20.將房屋租賃分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃，是按(D)劃分的。A.房屋所有權的性質B.物業租金的內涵C.房屋租賃期限的長短D.房屋租賃期限約定模式的不同

11.B 12.A 13.D 14.A 15.A 16.B 17.D 18.D 19.B 20.D

21.出租共有房屋應提交(B)同意出租的證明。

A.共有人的證明人B.其他共有權人C.共有人的委托人D.其他承租人

22.下列導致房屋租賃合同終止的原因中，屬于自然終止的是(D)。

A.公有住宅無正當理由閑置6個月以上的B.故意損壞房屋的C.承租人利用承租的房屋進行違法活動的D.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續履行的23.承租人無正當理由拖欠房屋租金達(B)個月以上的，出租人有權終止房屋租賃合同。

A.3B.6C.9D.12

24.客戶關系管理(CRM)是辨識、獲取、保持和增加“能夠帶來利潤的客戶”的理論、實踐和技術手段的總稱。它是一種以客戶(A)為中心的企業管理理論。

A.價值B.忠誠C.創利D.滿意度

25.下列費用中，屬于物業管理營業成本的是(C)。

A.咨詢費B.酬金 C.固定資產折舊費 D.業務招待費

26.下列支出中，按現行財務制度應列入物業管理成本支出的是(C)的支出。

A.購置固定資產B.購置無形資產C.職工勞動保險費D.贊助、捐贈

27.在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算是(A)預算。

A.固定B.彈性C.零基D.概率

28.物業管理成本控制的中心環節是(C)控制。

A.事前B.事先C.事中D.事后

29.制約不必要或不合理開支的物業管理成本控制機制是(B)控制。

A.前饋性B.防護性C.反饋性D.應急性

30.下列部門中，最有可能成為成本中心的是(D)。

A.總經理辦公室B.公共關系部C.客戶接待部D.工程維修部

21.B 22.D 23.B 24.A 25.C 26.C 27.A 28.C 29.B 30.D

31.下列業績考核指標中，屬于成本控制中心經濟效益指標的是(C)。

A.物業增值率B.房屋完好率C.成本降低率D.事故發生率

32.前期物業服務合同的甲方應為(B)。

A.物業服務企業B.建設單位C.社區居委會D.業主委員會

33.與邀請招標相比，公開招標的優點是(B)。

A.節約招標費用B.在較廣泛的范圍內選擇承包商C.節省招標時間D.減少工作量

34.風險管理內容不包括(A)。

A.風險制造B.風險識別C.風險評估D.風險控制

35.固定資產的保險價值，是指出險時的(A)。

A.重置價值B.抵押價值C.賬面價值D.交易價格

36.某公司購買公眾責任保險20萬元，每次事故賠付的混合限額為10萬元，免賠額為1萬元。在保險有效

期內該公司發生出險事故一次，對第三者賠償了20萬元，則保險公司賠付的保險金為(B)萬元。

A.9B.10C.19D.20

37.下列情況下，屬于雇主責任保險范圍內的是(D)。

A.被雇人員由于疾病所致死亡B.被雇人員自殘導致的傷殘

C.投保人的重大過失行為造成被雇人員的傷殘D.被雇人員違反操作規程出現的傷殘

38.保險合同的受益人是(C)。

A.保險人B.保險代理人C.投保人D.被保險人

39.物業服務企業持續經營的前提條件是(C)。

A.資金運用B.資金消耗C.資金收回D.資金分配

40.資本利潤率又稱為(C)。

A.資產收益率B.資產利潤率C.凈資產收益率D.資金回報率

31.C 32.B 33.B 34.A 35.A 36.B 37.D 38.C 39.C 40.C

41.現代財務管理的最基本內容是(A)決策。

A.籌資B.投資C.利潤分配D.資產管理

42.關于物業管理績效評價結果作用的說法，錯誤的是(C)。

A.績效評價結果是選聘物業服務企業的重要依據B.績效評價結果是評價物業服務企業的重要依據

C.績效評價結果是政府直接管理物業服務企業的依據

D.績效評價結果是社會投資者進行投資決策的前提和基礎

43.實施物業管理績效評價的參照系數稱為(C)。

A.評價措施B.評價方法C.評價標準D.評價時點

44.下列指標中，不屬于物業管理績效評價基本指標的是(D)狀況指標。

A.財務效益B.資產營運C.償債能力D.經營發展

45.依據評價指標的實際對照相應的標準值，運用功效系數法計算各項指標實際得分的績效評價方法是(B)。

A.隸屬度賦值法B.基本指標計分法C.修正指標計分法D.評價指標計分法

46.從物業管理的角度看，確保物業資產保值率和升值率最大化的關鍵措施是做好(C)工作。

A.物業經營管理的績效評價B.物業安全管理C.房屋與設備維護D.物業風險管理

47.租售型寫字樓內，屬于非收益部分的區域是(A)。

A.門廳B.會議窒C.出租辦公區D.租賃倉庫

48.某租售型寫字樓，總建筑面積10萬m2，共10層(地上八層，地下二層)，其中地下停車場面積2萬m2，標準層每層面積為1萬m2，標準層業主專用面積為7 000 m2，則該寫字樓整體有效使用率為(B)。

A.56%B.70%C.80%D.i00%

49.寫字樓物業的市場營銷，不宜采取的操作方式是(D)。

A.圍繞物業的交通便利性展開市場宣傳B.圍繞物業的設施設備的先進性展開市場宣傳

C.將擬出租房間對外開放，以供參觀D.以租金遞減的方法吸引租戶

50.寫字樓的租賃工作中，選擇租戶通常不考慮的因素是(C)。

A.可能面積的組合B.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃 C.尋租者現在的辦公面積D.尋租者經營業務的性質

41.A 42.C 43.C 44.D 45.B 46.C 47.A 48.B 49.D 50.C

51.市場經濟條件下，寫字樓的租金水平主要取決于(D)。

A.經營成本B.物業檔次C.業主目標收益要求D.同類物業的市場供求關系

52.業主出租寫字樓時，其測算最低租金水平的依據為能夠抵償(C)之和。

A.抵押貸款還本付息、建造費用和空置損失B.人工費用、建造費用和空置損失

C.抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失D.經營費用、建造費用和空置損失

53.在大型零售商業物業經營管理中，通常采取“門里門外”的管理組織形式開展現場管理，這種形式的優

點是(C)。

A.可以促進銷售B.管理難度減小C.各療責任明確D.物業使用率提高

54.制定零售商業物業的租賃方案和租賃策略的根本目的是實現(B)的最大化。

A.物業收入B.物業收益C.物業使用率D.物業自然壽命

55.選擇零售商業物業租戶時不考慮的因素是(D)。

A.租戶的聲譽B.租戶組合與位置分配C.租房需要的服務D.租房的企業所有制性質

56.某租戶應繳納的基礎租金為10萬元/月，其與業主約定自然平衡點為每月營業額400萬元，以每月營業額的5%作為百分比租金。若租戶一月份、二月份營業額分別為300萬元、400萬元，這兩個月應繳租金共計(A)萬元。

A.20 B.25C.30D.35

57.在零售商業物業的經營管理中，物業服務企業進行有效經營管理難度最大的物業產權結構是(D)。

A.投資商擁有全部產權B.投資商擁有大部分產權

C.投資商擁有小部分產權，其余產權由另一業主持有 D.投資商不擁有產權，產權由眾多小業主持有

58.在零售商業經營管理中有關“凈租”的形式的說法，不正確的有(C)。

A.租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項B.租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費

C.所有的經營費用都由業主來全額支付D.所有的經營費用都由租戶來直接支付

59.通過科學的投資組合，投資者可以在(C)之間找到平衡點。

A.收益與成本B.收益與支出C.收益與風險D.成本與風險

60.投資組合績效評估可以考察出投資管理者的(D)。

A.興趣B.資歷C.實力D.技能

51.D 52.C 53.C 54.B 55.D 56.A 57.D 58.C 59.C 60.D

61.與一般管理型物業服務企業相比，專業型物業服務企業具有的優點有(ABC)。

A.能提高管理效率和質量B.能有效控制和降低管理成本

C.能提高企業的勞動生產率和效益D.能減少與業主或使用人的矛盾E.能避免成為訴訟中的被告

62.房地產間接投資有(ABDE)。

A.房地產企業債券投資B.房地產企業股票投資C.房地產開發投資

D.投資于房地產投資信托基金E.購買住房抵押證券

63.房地產投資個別風險包括(AE)。

A.持有期風險B.通貨膨脹風險C.市場供求風險D.機會成本E.收益現金流風險

64.房地產投資濟動中，現金流出主要包括(ABDE)等。

A.土地費用B.建造費用C.空置損失D.還本付息E.稅金

65.建筑物折舊分為(ACD)。

A.功能折舊B.人為折舊C.經濟折舊D.物質折舊E.自然折舊

66.下列價值中，屬于估價的基本價值類型的有(ABCD)。

A.市場價值B.賬面價值C.投資價值D.原始價值E.快速變現價值

67.房地產市場指標包括供給指標、需求指標和市場交易指標。下列指標中，屬于供給指標的有(AE)。

A.空置量B.出租量C.房地產價格D.銷售量E.竣工房屋價值

68.房屋租賃的基本特征有(ABDE)。

A.房屋租賃不轉移房屋的所有權B.房屋租賃關系是一種經濟要式契約關系

C.房屋租賃關系因所有權的轉移而中止D.租賃雙方都必須是符合法律規定的責任人

E.房屋租賃的標的是作為特定物的房屋

69.租約簽訂前，租賃管理的主要工作內容包括(BCDE)。

A.租金結算B.租金方案與策略制定C.租戶選擇D.租金確定E租約談判

70.下列費用中，屬于物業服務企業經營管理費用或期間費用的有(BDE)。

A.勞動保護費B.董事會費C.財產保險費D.技術開發費E.業務招待費

61.ABC 62.ABDE 63.AE 64.ABDE 65.ACD 66.ABCD67.AE 68.ABDE 69.BCDE 70.BDE

71.按照成本計算依據的不同，可將物業管理成本劃分為(ABCE)。

A.目標成本B.定額成本C.計劃成本D.固定成本E.實際成本

72.風險具有的特征有(ADE)。

A.負面性B.不可測性C.確定性D.不確定性E.可測性

73.關于投保人、受害人、保險人的索賠關系的說法，正確的有(ABCD)。

A.投保人可向保險人索賠B.受害人可向保險人索賠C.投保人、受害人均可向保險人索賠

D.受害人可向投保人索賠E.受害人可同時向投保人、保險人索賠

74.物業管理績效評價的基本要素有(ABD)。

A.評價指標B.評價標準C.評價時點D.評價方法E.評價內容

75.在具體實施物業管理績效評價時，應注意的有(ABCD)。

A.評價標準值的選用保持前后一致性B.每次評價只能采用同一套評價標準

C.基本指標的實際得分不能超過指標權數D.單項指標的積分應精確到小數點后兩位 E.對評價結果有異議時，可對評價指標重新評分

76.寫字樓物業經營管理績效評價的主要指標有(BDE)。

A.員工流失率B.服務滿意度C.員工年齡結構D.物業經濟指標E.物業品牌化

77.零售商業物業經營管理中的安全管理工作，包括(BCDE)。

A.所售食品安全B.防火安全C.治安保衛D.勞動安全E.媒體風險防范

78.在理想情況下，零售商業物業經營管理者對租戶折讓優惠的方式有給予租戶(BCD)。

A.稅收優惠B.裝修補貼C.搬家費用補貼D.一段時間的免租期E.低息貸款

79.全面質量管理是為宴現其目標而指導(ABC)的協調活動。

A.人B.機器C.信息D.資金E.客戶

80.可持續發展的關鍵是將人、(ABCE)幾個相互關聯的方面放在一個大系統中，進行協調。

A.環境B.資源C.社會D.信息E.經濟

71.ABCE 72.ADE 73.ABCD 74.ABD 75.ABCD 76.BDE 77.BCDE 78.BCD 79.ABC 80.ABCE

第三篇：物業管理師《經營管理》第五章

物業管理師《經營管理》第五章（3）

二、房地產市場細分

從識別和把握房地產宏觀市場環境的角度出發，我們可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。

（一）按地域細分

房地產的不可移動性，表明其受地區性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區性市場，人們認識和把握房地產市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。

地域所包括的范圍可大可小，由于房地產市場主要集中在城市化地區，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產市場、上海市房地產市場、北海市房地產市場等。對于比較大的城市，其城市內部各區域間的房地產市場往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內的某一個具體區域劃分，如上海浦東新區房地產市場、北京亞運村地區房地產市場、深圳市羅湖區房地產市場等。從把握某一更大范圍房地產市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區所轄的地域劃分，如海南省房地產市場、山東省房地產市場等。當然我們還可以說中國華北地區房地產市場、美國房地產市場、東南亞地區房地產市場、亞洲房地產市場、世界房地產市場等。但一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。

（二）按房地產用途細分

由于不同類型房地產在投資決策、規劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業物業市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等）、工業物業市場（標準工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房、工業寫字樓、倉儲用房等市場）、特殊物業市場、土地市場等。

（三）按存量增量細分

通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產資源的有效配置，而且由于房地產市場中存在的“過濾”現象，能促進增量市場的發展。

（四）按交易形式細分

按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產交易包括房地產買賣、租賃和抵押。由于同一時期、同一地域范圍內某種特定類型房地產的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產交易形式對市場進行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國城市土地所有權屬于國家，因此土地交易實質是土地使用權的交易；新建成的房地產產品交易，存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。

（五）按目標市場細分

從市場營銷的角度出發，可以將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場。通常情況下，可以將某種物業類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等；也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

上述五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。根據研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。

三、房地產市場指標

反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。

（一）供給指標

1．存量（Stock，St），指報告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業空間總量，單位為建筑面積或套數；在數值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量（St=St-1+NCt-δt）；可按物業類型分別統計。

2．新竣工量（New Completions，NCt），指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業類型分別統計。中國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

3．滅失量（δ），指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

4．空置量（VCt），指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業類型分別統計。中國目前空置量的統計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積”。

5．空置率（VRt），指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在實際應用中，可以根據房屋的類型特征和空置特征分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

6．可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt）指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數?？晒┳馐哿?上期可供租售數量-上期吸納量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）；實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數量。

7．房屋施工面積（Houses Under Construction，BUCt），是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。

8．房屋新開工面積（Construction Starts，CSt），是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。

9．平均建設周期（Construction Period，CPt），指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積（CPt=BUCt/NCt）。

10．竣工房屋價值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在報告期內竣工房屋本身的建造價值?？⒐し课莸膬r值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造；辦公和生活用家具的購置等費用；購置土地的費用；遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資?？⒐し课輧r值一般按結算價格計算。

第四篇：2011年物業管理師考試試題

2011年物業管理師考試《物業管理實務》提分試題及答案1 1．（）是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。

A．總登記

B．初始登記

C．變更登記

D．轉移登記

答案：A

2．業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額（）的，應當及時續交。

A．30%

B．60%

C．40%

D．50%

答案：A

3．住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位．共用設施設備保修期滿后的（），不得挪作他用。

A．維修

B．養護

C．裝修

D．維修和更新、改造

答案：D

4．業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院（）。

A．訴訟

B．予以撤銷

C．依法裁定

D．調解

答案：B

5．業主對建筑物專有部分享有（）的權利。

A．占有

B．使用

C．收益

D．占有、使用、收益和處分

答案：D 1．物業管理師資格注冊審批機構為（）

A．建設部

B．人事部

C．省、自治區、直轄市房地產行政管理部門

D．縣級以上房地產行政管理部門

答案：A

2．依據國家相關法律、法規制定的，是業主應當共同遵守的行為準則，對全體業主具有普遍約束力的是（）。

A．物業服務合同

B．《物業管理條例》

C．管理規約

D．臨時管理規約

答案：C

3．在物業管理區域內，業主大會．業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行（）職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

A．管理職權

B．自治管理

C．民主管理

D．監督指導

答案：B

4．違反《條例》規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處（）以下的處罰。

A．10萬元

B．20萬元

C．1萬元

D．5萬元

答案：A

5．物業管理用房的所有權依法屬于（）。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

A．業主

B．業主大會

C．物業服務企業

D．業主委員會

答案：A

1．鑒定機構接到鑒定申請后，應進行的程序不包括（）

A．受理申請

B．初始調查,摸清房屋的歷史和現狀

C．現場查勘、測試

D．立即做決定,簽發鑒定文書

答案：D

解析：除以上三個選項外還包括：檢測驗算，整理技術資料；全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議；簽發鑒定文書。一共包括6個程序。

2．下列不屬于轉移登記的是（）

A．繼承

B．劃撥

C．合并

D．境遷

答案：D

解析：房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并，以及以房地產作價入股、與他人成立企業法人，致使房地產權屬發生變更的屬于房屋所有權主體發生轉移的情況。

3．契證登記制度注重當事人訂立的和約,房地產權屬方面的合同一經生效,當事人之間（）

A．債權成立

B．債權先成立,物權后成立

C．物權先成立,債權后成立

D．債權和物權同時成立

答案：D

4．抵押人應當在房地產抵押合同自簽訂之日起（）,到房地產所在地辦理房地產抵押登記.A．20日內

B．30日內

C．28日內

D．半個月內

答案：B

5．（）是《擔保法》規定的擔保形式之一

A．質押

B．抵押

C．物押

D．約定

答案：B 1．下列關于設立房地產中介服務機構應具備的條件的敘述,錯誤的是（）

A．有自己名稱、組織機構

B．有固定的服務場所

C．無規定數量的財產和經費

D．具有房地產及相關專業中等以上學歷

答案：C

解析：應具備的條件包括（1）有自己的名稱．組織機構；（2）有固定的服務場所；（3）有規定數量的財產和經費；（4）從事房地產咨詢業務的，具有

房地產及相關專業中等以上學歷．初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上；從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人。

2．下列關于房地產中介服務機構履行義務的說法，正確的是（）

A．可以不遵守自愿

B．可以不交納稅費

C．可自行規定收取費用

D．遵守有關法律、法規和政策

答案：D

解析：包括6個方面：（1）遵守有關的法律、法規和政策；（2）遵守自愿、公平、誠實守信的原則；（3）按照核準的業務范圍從事經營活動；（4）按規定標準收取費用；（5）依法交納稅費；（6）接受行業主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。

3．承租人如需繼續租用房屋的,應當在租賃期限屆滿前（）提出并經出租人同意,重新簽訂租賃合同.A．2個月

B．1個月

C．半個月

D．3個月

答案：D

4．下列說法正確的是（）

A．房屋所有權人是房屋出租人

B．房屋使用人是房屋出租人

C．房屋使用人是房屋承租人

D．房屋使用人是業主

答案：A

5．商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起（）,依法到房地產管理部門辦理權屬登記手續

A．90日

B．100日

C．50日

D．1個月內

答案：A 1．經審查,開發企業的申請符合法定條件的,房地產管理部門應當在受理之日起（）依法做出準予預售的行政許可書面決定

A．9日內

B．15日內

C．10日內

D．12日內

答案：C 2．房地產轉讓的內容包括（）

A．房屋轉讓

B．土地使用權轉讓

C．房屋轉讓和土地使用權轉讓

D．劃撥土地使用

答案：C

解析：由于房屋與土地物質相連，經濟屬性也密切相關，因此房屋轉讓與土地使用權轉讓必須保持一致。

3．取得建設用地批準文件以后（）,政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費

A．超過1年未動工開發的 B．超過半年未動工開發的 C．超過2年未動工開發的 D．超過3年未動工開發的 答案：A

解析：超過2年未動工開發的，政府可以無償收回土地使用權

4．關于房地產開發企業一級資質的要求,正確的是（）

A．注冊資本不高于5000萬元

B．從事房地產開發經營4年以上

C．連續3年建筑工程質量合格率達100%

D．注冊資本不低于5000萬元

答案：D

解析：一級資質房地產開發企業：一是注冊資本不低于5000萬元；二是從事房地產開發經營5年以上；三是近三年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成于此相當的房地產開發投資額；四是連續5年建筑工程質量合格率達100%；五是上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；六是有職稱的建筑．結構．財務．房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計不少于4人；七是工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；八是具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；九是未發生過重大工程質量事故。

5．根據《城市房地產開發經營管理條例》規定,達到房地產開發企業資格的條件是（）

A．有100萬元以上的注冊資本

B．有50元以上的注冊資本

C．有3名以上持有資格證書的房地產專業人員

D．有1名以上持有資格證書的專職會計人員

答案：A

解析：設立房地產開發企業應符合《城市房地產開發經營管理條例》的條件是：（1）有100萬元以上的注冊資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產專業．建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

1．住宅專項維修資金的使用,應遵循（）的原則

A．不公開

B．受益人和負擔人不一致

C．任何單位和個人不得挪作他用

D．方便但緩慢

答案：C

解析：住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷．公開透明．受益人和負擔人相一致的原則。2．業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地房改成本價的（）

A．20%

B．8%

C．2%

D．30%

答案：C

解析：商品住宅的業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。3．《物業管理條例》規定投標人少于（）的，由于缺乏足夠的競標，進行招投標的意義不大，可以采用協議的方式選聘物業服務企業。

A．1個

B．2個

C．3個

D．4個

答案：C

4．（）決定了應對物業管理人員實行職業資格制度

A．物業管理活動的特殊性

B．經營管理的專業性

C．學科多,管理復雜

D．以上說法都正確

答案：D 5．物業服務企業是一種（）的企業

A．以較多自有資本而管理企業

B．以較少自有資本而管理龐大資產企業

C．以較多自有資本而管理較小企業

D．以較少資本管理較小企業

答案：B 2011年物業管理師《管理與實務》預測模擬試題

1、《物業管理條例》設立的制度均是針對（）的物業管理活動而言

A、非住宅物業

B、居住物業

C、即包括居住物業也包括非住宅物業

D、以上答案都不對

標準答案： b 解

析：《物業管理條例》設立的制度均是針對居住物業的物業管理活動而言，因此《條例》應當更名為居住物業條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業的內容。

2、（）年，國家就開始逐步推行城鎮住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。

A、1978 B、1979 C、1980 D、1981

標準答案： b

解

析：早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。

3、（）是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件，是推動我國全面開展物業管理活動的基石，對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《全國優秀管理住宅小區標準》

C、《關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知》

D、《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》

標準答案： a

解

析：《城市新建住宅小區管理辦法》是我國

第一部系統規范物業管理制度的規范性文件，是推

動我國全面開展物業管理活動的基石，對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。

4、（）年，國家計委和建設部聯合下發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區物業管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理，以及違反《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰，都做了明確規定。

A、1995 B、1996 C、1997

D、1998

標準答案： b

解

析：1996年，國家計委和建設部聯合下發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區物業管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理，以及違反《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰，都做了明確規定。

5、非市場性的房屋管理（）物業管理。

A、屬于

B、不屬于

C、包括

D、不包括

標準答案： b

解

析：非市場性的房屋管理不屬于物業管理。

1、從我國物業管理制度建設的歷史沿革來看，可以（）為分水嶺。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《條例》

C、《物業服務合同》

D、《關于深化城鎮住房制度改革的決定》

標準答案： b 解

析：從我國物業管理制度建設的歷史沿革來看，可以《條例》為分水嶺2、2003年6月8日，（）正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《物業管理條例》

C、《全國優秀管理住宅小區標準》

D、《物業服務合同》 標準答案： b

解

析：2003年6月28日，《物業管理條例》正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

3、供水、供電等單位與業主以及業主委員會之間的關系是一種（）

A、合同關系

B、法律關系

C、行政關系

D、平等關系

標準答案： a

解

析：供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業，它們向業主提供產品和服務，業主交納有關費用，因此，它們之間也是一種合同關系，各自承擔相應的權利義務。

4、下列關于物業服務合同的表述中，不正確的是（）

A、物業服務合同是業主和物業管理企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議

B、物業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎 C、物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被管理者和管理者的關系

D、物業服務合同明確了業主與物業管理企業是平等的民事法律關系

標準答案： c 解

析：物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被服務者和服務者的關系，所以C不正確。

5、建設部于（）年發布了《物業管理企業資質管理辦法》。

A、2001 B、2002 C、2003 D、2004 標準答案： d

解

析：建設部于2004年發布了《物業管理企業資質管理辦法》。

1、《物業管理條例》自（）起實施。

A、2003年5月28日

B、2003年6月8日

C、2003年9月1日

D、2003年10月1日

標準答案： c 解

析：《物業管理條例》自2003年9月1日起實施。

2、（）成為衡量物業管理企業是否正確履行義

務的檢驗標準。

A 物業服務合同

B 物業管理合同

C 物業使用合同

D 物業維護合同

標準答案： a 解

析：物業服務合同成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。

3、物業服務收費形式包括（）

A 包干制收費形式和酬金制收費形式

B 包干制收費形式

C 酬金制收費形式

D 以上都不是

標準答案： a

解

析：物業服務收費形式：包干制收費形式；酬金制收費形式

4、《條例》為保護業主與物業管理企業的合法權益，維護市場交易原則和企業經營規則，對物業管理企業代收代交各項公用事業費用，作出明確規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向（）收取有關費用。物業管理企業接受委托代收錢款費用的，不得向（）收取手續費等額外費用。”

A 最終用戶 業主

B 業主 業主

C 最終用戶 最終用戶

D 業主 最終用戶

標準答案： a 解

析：《條例》為保護業主與物業管理企業的合法權益，維護市場交易原則和企業經營規則，對物業管理企業代收代交各項公用事業費用，作出明確規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收錢款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用?！?/p>

5、（）是業主或業主大會選聘物業管理企業前所簽訂的物業服務合同。

A 物業服務合同

B 前期物業服務合同

C 后期物業服務合同

D 物業管理合同

標準答案： b

解

析：前期物業服務合同是業主或業主大會選

聘物業管理企業所簽訂的物業服務合同。

1、物業管理企業就業主受到的人身和財產損害承擔責任有一個前提條件就是（）。

A 物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，即物業管理企業存在違約行為

B 物業管理企業根本不履行物業服務合同的約定

C 物業管理企業不完全履行物業服務合同的約定

D 以上都不是

標準答案： a 解

析：物業管理企業就業主受到的人身和財產損害承擔責任有一個前提條件，就是物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，即物業管理企業存在違約行為。未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種情形。

2、不屬于物業管理服務的是（）

A、物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務

B、代收代交各項公用事業費用

C、物業裝飾裝修管理服務

D、專項維修資金的代管服務

標準答案： b 解

析：代收代交各項公用事業費用不屬于物業管理服務內容。

3、包干制的物業服務成本或者酬金制的物業服務支出（物業管理服務成本構成），不包括（）。

A、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

B、辦公費用

C、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

D、物業共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用

標準答案： d

解

析：物業共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用等項從維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本

4、只有通過（），才能改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

A、業主大會

B、業主委員會

C、物業管理企業

D、以上都不是

標準答案： d

解

析：無論業主大會、業主委員會、業主和物

業管理企業，都不得擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

5、物業服務合同的（）是物業管理企業提供的公共性物業服務

A、標的B、條約

C、條例

D、內容

標準答案： a 解

析：物業服務合同的標的是物業管理企業提供的公共性物業服務

1、物業管理一級服務標準規定：對重點區域、重點部位每（）小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

A、1 B、2 C、3 D、4

標準答案： a

解

析：物業管理一級服務標準規定：對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

2、我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行（）

A、市場定價

B、政府指導價

C、市場調節價

D、政府定價

標準答案： c

解

析：我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行市場調節價

3、已經出售并交付給業主的物業，物業服務費用由（）繳納

A、建設單位

B、物業管理企業

C、業主

D、物業買受人

標準答案： c

解

析：已經出售并交付給業主的物業，物業服務費用由業主繳納

4、我國對房地產實行（）管理方式。

A、合同 B、契約

C、租賃

D、權證

標準答案： d

解

析：我國對房地產實行權證管理方式。

5、業主大會由（）組成。

A、物業管理區域內的部分業主

B、物業管理區域內的全體業主

C、行政管理區域內的部分業主

D、行政管理區域內的全體業主

標準答案： b中華考試網 解

析：業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。

1、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開（）日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7 B、10 C、15 D、20

標準答案： c

解

析：業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

2、業主大會作出的一般決定，實行簡單多數表決原則，必須經與會業主所持投票權（）以上通過 A、1/2 B、2/3 C、3/4 D、4/5

標準答案： a

3、經業主委員會或者（）％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。A、15 B、20 C、30 D、50

標準答案： b

解

析：經業主委員會或者20％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

4、訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情

況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于（）。A、業主大會

B、業主委員會

C、業主管委會

D、業主公約

標準答案： a

解

析：訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于業主大會。

5、物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為（）。

A、前期物業管理招標投標

B、物業管理招標投標

C、后期物業管理招標投標

標準答案： a 解

析：物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為前期物業管理招標投標。

1、按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于（）萬元。

A、2 B、5 C、10 D、15

標準答案： c

解

析：按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于10萬元。

2、物業管理師資格注冊有效期為（）年。

A、1 B、2 C、3 D、5

標準答案： c

解

析：物業管理師資格注冊有效期為3年。

3、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以（）在物業管理區域內公告

A、書面形式

B、口頭形式

C、通知形式

D、默認形式

標準答案： a

解

析：業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

4、業主公約的效力范圍包括（）。

A、全體業主

B、物業使用人

C、物業的繼受人

D、以上都是

標準答案： d

解

析：業主公約的效力范圍涉及全體業主、物業使用人、物業的繼受人。

5、《條例》中，有關前期物業管理招投標的強制性規定，下面表述不正確的是（）。

A、住宅物業的建設單位，應當以招投標的方式選聘物業管理企業

B、不強制性要求非住宅物業以招投標方式選聘物業管理企業

C、投標人少于5個的，也可以采用協議的方式選聘物業管理企業

D、對于規模較小的住宅物業，建設單位可以采用協議的方式選聘物業管理企業

標準答案： c

解

析：投標人少于3個的，也可以采用協議的方式選聘物業管理企業。-

1、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開（）日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10 C、15 D、20

標準答案： c

解

析：業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

2、業主大會作出的一般決定，實行簡單多數表決原則，必須經與會業主所持投票權（）以上通過 A、1/2 B、2/3

C、3/4 D、4/5

標準答案： a

解

析：業主大會作出的一般決定，實行簡單多數表決原則，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過

3、經業主委員會或者（）％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

A、15 B、20 C、30

D、50

標準答案： b

解

析：經業主委員會或者20％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

4、訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于（）。A、業主大會

B、業主委員會

C、業主管委會

D、業主公約 標準答案： a

解

析：訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于業主大會。

5、物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為（）。A、前期物業管理招標投標

B、物業管理招標投標

C、后期物業管理招標投標

標準答案： a 解

析：物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為前期物業管理招標投標。

第五篇：2014年物業管理師精品考試試題（推薦）

2014年物業管理師精品考試試題 設區的市級人民政府房地產主管部門負責()級物業服務企業資質的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。

A.一

B.四

C.三

D.二

參考答案: C 物業服務企業制訂物業管理方案時，對招標物業項目的基本情況進行分析并收集相關信息、資料的緊后工序是()。

A.測算物業管理服務費用

B.確定組織架構和人員配置

C.根據招標文件規定的需求內容進行分工、協作

D.根據招標文件規定的物業管理需求內容制訂詳細的操作方案

參考答案: C 有關物業服務企業常見模式的說法，錯誤的是()。

A.獨立的物業服務企業是常見模式之一

B.物業管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成

C.房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發建設單位投資成立的法人或非法人物業服務企業

D.物業管理集團公司一般按地域或專業服務內容設置集團總公司

參考答案: D 物業服務費根據不同物業的性質和特點，分別實行()。

A.市場定價和政府指導價

B.政府指導價和市場調節價

C.市場調節價和政府定價

D.政府指導價和政府定價

參考答案: B 在物業裝飾裝修中，裝修人侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由()部門責令其改正，并依法承擔賠償責任。

A.建設行政主管部門

B.城市規劃行政主管部門

C.城市房地產行政主管

D.當地人民政府建設主管部門

參考答案: C 物業人住階段，物業檔案資料收集來源于()。

A.建設單位

B.物業服務企業

C.業主

D.監理單位

參考答案: C 物業入住時，首先應()。

A.房屋驗收，填寫業主入住房屋驗收表

B.領取提供給業主的相關文件資料

C.持購房合同、入住通知書等進行業主登記確認

D.提交辦理產權所需資料，簽訂委托協議并繳納相關費用

參考答案: C 前期物業管理的風險有很多，最主要的是()。

A.合同風險

B.專業服務咨詢的風險

C.項目接管的不確定性帶來的風險

D.物業管理日常運作過程中存在的風險

參考答案: A 物業服務企業可通過()了解應聘者的某一方面(如人際關系等)，考慮此人適合擔任哪些工作。

A.個性測驗

B.特殊能力測驗

C.智力測驗

D.知識測驗

參考答案: A 下列物業類型和規模的組合中，符合二級物業服務企業資質對管理類型和規模的要求的是()。

A.高層20萬㎡，多層50萬㎡

B.多層70萬㎡，高層10萬㎡

C.多層30萬㎡，高層20萬㎡，別墅5萬㎡

D.多層20萬㎡，高層10萬㎡，別墅4萬㎡

參考答案: C 企業薪酬管理的目標主要是()。

A.調整員工收入，防止企業人員流動頻繁

B.控制企業主營業主成本

C.使員工安心本職工作，并保持較高的工作業績和工作動力

D.努力實現組織目標和員工個人發展目標的協調

E.吸引高素質人才，穩定現有員工隊伍

參考答案: C,D,E 物業管理常用的檔案分類方法有()。

A.地區分類法

B.季度分類法

C.組織機構分類法

D.事件分類法

E.分類法

參考答案: C,D,E 常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容包括()。

A.物業與業主的溝通

B.房屋出租

C.項目機構的設置

D.環境管理

E.精神文明建設

參考答案: C,D,E 對共用設施設備采用管理手段節能降耗的具體措施有()。

A.落實組織和管理體系

B.對耗能較大設備進行更換或局部改造

C.加強節能宣傳和培訓，樹立節能意識

D.建立能源消耗的計劃和考核制度

E.在運行管理上，盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用

參考答案: A,C,D,E 物業管理禮儀文書常用的類型有()。

A.邀請書

B.請柬

C.感謝信

D.賀信

E.海報

參考答案: A,B,C,D 《公司法》規定，物業服務企業設立須向()行政管理部門注冊登記，在領取營業執照后，方可開業。

A.稅務

B.工商

C.市政

D.建設

參考答案: B

17白蟻防治方法中，()主要用于發現白蟻但又未能確定蟻巢地點的情況。

A.藥殺法

B.生物防治法

C.誘殺法

D.生物滅蟻法

參考答案: C

18物業區域清潔工作日常管理的方法中，()應覆蓋小區主要室內外公共區域。

A.專項抽檢

B.年檢

C.月檢

D.日檢

參考答案: D

19一般情況下，物業服務企業人力資源部的主要職責是()。

A.制訂物業項目考核體系、考核指標和標準

B.完成人員招募、任免、調配、考核、培訓等工作、C.完成企業日常行政管理、企業文化和社區文化建設等工作

D.編制實施行政管理、品牌管理和信息化建設的規劃和預算

參考答案: B

20既適用于政府機關、人民團體和事業單位，又適用于企業法人單位的物業管理應用文書類型是()。

A.制度公文

B.會議公文 C.事務公文 D.行政公文 參考答案: D 21房屋及設施設備維修養護計劃按照時間進度劃分類別，不包括()。

A.月維修保養計劃

B.季度維修保養計劃

C.周維修保養計劃

D.維修保養計劃

參考答案: C 22測量客戶滿意的方法不包括(A.建立受理系統

B.失去客戶分析

C.客戶滿意度調研

D.領導衡量

參考答案: D)。