第一篇：蘭州市房地產市場小結及投資建議

蘭州市房地產市場小結及投資初步建議

一、宏觀背景環境分析小結

1、主要經濟指標

?近幾年，蘭州市GDP持續高速增長，2010年GDP達到1100億元，同比增長18.79%。2010年，蘭州市人均GDP已超過3萬元，房地產市場已經進入了快速發展期。蘭州人均可支配收入保持較快增速，居民消費潛力大。

?城市產業升級促進高素質人口導入，購房客群范圍不斷擴大，吸引了大量外省市投資客群進入，房地產市場已經進入了快速發展期。

2、房地產投資情況

?2010年，蘭州市城鎮固定資產投資660億元；2005年至今，呈穩定上升態勢。

?2010年前三季度，蘭州市房地產投資額達73.25億元，全年投資額有望過百億元。

3、產業分布狀況

?蘭州市仍然以第三產業占主導地位，近些年二、三產業的差距逐漸縮小。

?蘭州作為甘肅省省會城市，目前正處在加快構成現代產業體系階段，產業鏈不斷延伸拓展。

4、人口收入消費狀況

?截止2010年底，蘭州全市總人口為382.74萬人，市區常住人口為248萬人；其中戶籍總人口為323.54萬人，流動人口為59.20萬人。流動人口中，周邊地縣、南方（浙商為主）外來經商和務工人員占絕大比例。

?2003年以來，蘭州人均可支配收入保持較快增速，至2010年蘭州人均可支配收入達14062元，同比增長10.20%。2010年蘭州市社會消費品零售總額達545億元，幅增為16.00%。2003年至今，蘭州市社會消費零品售總額保持較高的增速，居民消費潛力大。

?城市產業升級促進高素質人口導入，購房客群范圍不斷擴大，吸引了大量外省市投資客群進入。

二、城市規劃分析小結

1、規劃期限

?蘭州市開始進行了第四版城市規劃，規劃期限擬定為2011—2020年，遠景展望到2050年。

2、規劃區范圍

?在市域范圍內對各城鎮建設進行統籌安排，規劃區擬定為東起榆中高崖鎮，西至吐魯溝，南起興隆山、阿干鎮，北到永登秦王川，規劃區總面積約7000平方公里。其中，中心城區擬定為東起定遠、金崖，西至河口南地區，南起皋蘭山南麓，北到青白石，規劃面積約1000平方公里。另外，將中川航空港、紅古區海石灣鎮、夏官營地區作為獨立區域納入城市規劃統一管理。

3、人口規模

?中心城區人口規模估計將達到350萬人。

4、城市定位

?西北中心城區，綜合樞紐和“黃河明珠”；蘭州2015年城市人口將達到395萬人，2020年達到450萬人，城鎮化水平將達到84%。力爭把蘭州建設成為“國家戰略在西部的重要支點”和“西部區域發展的重要引擎”。

5、規劃空間結構布局的初步設想

?蘭州市域規劃為“雙城四區，一軸五帶多點”，雙城四區：主城，即蘭州中心城區；副城，即蘭州中川新區；四區，榆中片區(榆中縣城、夏官營和三角城地區)、紅古片區(海石灣和窯街街道)、永登縣城和皋蘭縣城。雙城是甘肅省高端服務業、高端制造業、現代化服務業的主要聚集地，是提升生產業結構轉型升級的主要孵化器，是實現省域“中心帶動”戰略的核心推動器。

?一軸五帶多點：一軸，即中心城區與蘭州中川新區之間重要的城市發展軸，是蘭州市發展的核心區域，也是蘭州發揮國家級戰略功能和承擔區域增長責任的重要平臺；五帶，即中心城區—紅古—西寧西向發展帶；中心城區—榆中—定西東向發展帶；臨夏—中心城區—皋蘭—白銀黃河發展帶；中心城區—永登—天祝西北向發展帶；中心城區—臨洮—甘南南向發展帶；多點，即依托5條城鎮發展帶，形成武勝驛鎮、河橋鎮、紅城鎮等重點城鎮，帶動周邊地區發展。

三、蘭州市房地產市場整體分析小結

1、蘭州市整體商業市場分析

?蘭州市商圈分布與蘭州市行政區劃相似，呈現東西方向線狀布局。由西向東依次為：安寧商圈、西站商圈、小西湖商圈、西關商圈、南關商圈、東方紅商圈和東部商圈。受近年來城市化拓張速度加快影響，各項配套設施不斷升級。由歷史沿革而來的傳統商圈格局不斷發展壯大。現已基本形成了以“西關-南關-東方紅”商圈為中心，“西站-小西湖”、東部商圈為兩翼的大體格局；

?目前蘭州在售商業用房數量較少，產品形式絕大部分為商品房項目底商，商業規模多在10000㎡左右，商鋪銷售均價在20000-30000元/㎡之間。目前市場上在售/在租的商業用房均以輔助角色存在；

?隨著全國性商業項目的快速發展，蘭州作為2010年全國最具投資價值的城市之一，萬達等商業地產巨頭先后進入蘭州市場，未來三年蘭州市場商業供應面積在80萬㎡左右，且項目類型脫離傳統百貨，以購物中心、綜合體等新型商業項目為主，預期將整體提高蘭州商業市場氛圍及商業水平。

2、蘭州整體住宅市場分析

?09年以來，蘭州商品住宅處于供不應求狀態，供求比為1：1.14，整體供求缺口超過25萬平方米。但10年下半年供應量增加明顯，供求矛盾有所緩解。2010年蘭州商品住宅成交92.88萬平方米，月均成交7.74萬平方米。截止2010年12月底，蘭州住宅成交均價達到5780元/㎡，同比增長6.6%

?從成交結構看，70-80平方米、90-110平方米的二房、110-130平方米、150-160平方米的三房最受市場歡迎，整體去化率比較高。

?預計未來1-2年內蘭州商品住宅市還將有171萬平方米的體量入市，市場可能會面臨激烈競爭。

3、蘭州整體辦公市場分析

?蘭州市目前經濟結構是以第二、三產業為主，整體寫字樓市場處于快速發展期，寫字樓市場趨向于高端市場；蘭州現有寫字樓項目主要分布在城關區，已投入使用的寫字樓項目在開間設計上存在缺憾，硬件配套設施一般，高品質5A級寫字樓項目市場仍處于起步階段。

?寫字樓市場整體租金水平比較低，大都在25-45元/月·平方米之間；出租率比較高，城關區的寫字樓項目整體出租率超過85%以上。

?目前蘭州市場在售的純寫字樓項目很少，位于安寧區的科技孵化大廈和位于城關區的IBC中海國際是主要代表項目，甘肅金融國際大廈還沒有開盤銷售，目前售價最高的是IBC中海國際，售價為12500元/平方米。

?蘭州市未來寫字樓產品整體供應量約為40萬平方米，可以看出未來市場競爭比較激烈，但大部分辦公類用地都建設成以居住為主要功能的商住產品，符合甲級寫字樓標準的產品很少，因此甲級寫字樓市場存在較大的市場空間。

4、蘭州整體公寓市場分析

?蘭州市商住公寓項目主要分布在城關區； “住宅化”是蘭州商

住公寓項目主要特征，戶型以兩房為主，面積以70—130平方米為主；單層面積集中在1200-1600平米，屬于寫字樓單層標準；目前市場售價多在7000-8000元/平方米之間，部分核心區域項目已超萬元。

?通過對蘭州在售商住公寓項目供應和成交結構分析，一室戶型中50-60平方米面積段的產品去化率最高；二居室中80平方米以上產品去化率較為熱銷，其中100-110平方米的兩居產品去化率最高。

?由于大部分辦公類用地有可能建設成以居住為主要功能的商住產品，因此預示著未來市場競爭比較激烈，因此我們必須在產品品質塑造及戶型創新上有所突破，拉開與市場現有產品的差距，占據市場主動。

5、蘭州整體酒店市場分析

?蘭州從城市性質上劃分屬于工業型城市，從行政區域上劃分屬于省會級城市，從經濟發展方面劃分屬于全國二線城市。但城市整體經濟發展在全國處于末流的行列，商貿及經濟還很不發達，周圍沒有良好的自然景觀和旅游資源，沒有給酒店賓館行業提供一個非常好的自然及經濟環境，這也使得蘭州酒店行業整體還處于一個剛剛起步的發展階段。目前蘭州市有掛牌的星級酒店55家，其中五星級酒店1家，四星級酒店9家，三星級酒店23家，二星級酒店21家，一星級酒店1家。

?城蘭區作為蘭州市傳統意義上的商業、政治中心區域，大型酒店數量遠遠高于其他區域。城關區酒店分布特點是分布集中，多位于商業繁華，交通便捷的區域；安寧區作為傳統文化、科研、教育區域，大型酒店分布數量較少；學校周邊、流動人口較為密集區域主要以廉價型招待所為主；

?蘭州酒店業近兩年發展速度有所加快，如家、七天、速8等商務快捷酒店都在近兩年快速布局蘭州。四星級以上酒店在蘭州市的數量長時間停留在原有水平，主要包括陽光大酒店（目前在營業的唯一一家五星酒店）、飛天大酒店、錦江陽光等。蘭州規劃中或在建的五星級大酒店數量呈現快速增長的態勢，國際會展中心配建的五星大酒店、馬灘開發區五星大酒店等均在其列。

?未來發展中，城關區商務快捷酒店目前已經臨近飽和，安寧、七里河尚有發展空間。考慮在建和規劃中的五星大酒店已經足夠滿足目前蘭州需求，未來短時間內蘭州市不易再新增五星級酒店規劃。

四、蘭州市房地產市場投資建議

從2003年蘭州市GDP一直保持高速增長，2010年達到了1100億元，人均GDP到達5200美元，房地產市場進入了快速發展期。同時蘭州人均可支配收入保持較快增速，居民消費潛力大。伴隨著蘭州城市化的進程和“西三角經濟區”的打造，蘭州將會有更多的人口導入。根據以上的整體經濟分析，蘭州市可以作為房地產投資的一個方向。

通過對蘭州市房地產市場的各業態分析，可以將商品住宅市場作為進入城市的突破口，鑒于住宅開發周期相對較短，對資金的占用和資金鏈的要求相對較弱；同時，蘭州市的住宅市場仍處于供不應求的階段，每年的住宅市場的供應量有限，因此將商品住宅作為進入城市 的突破口能夠有效的控制投資風險，在開發的同時關注商業和辦公物業的市場，逐步占領蘭州房地產市場的份額。

第二篇：六盤水市房地產市場運行及宏觀調控建議

近年來,隨著國民經濟的増長,我市房地產市場蓬勃發展，房地產市場供需結構基本合理，價格水平保持穩定,金融支持及監管力度加強，房地產開發投資增長速度適度,投資結構基本合理，宏觀調控初現成效.但潛在的問題仍不容忽視，為進一步規范我市房地產市場,增強抗風險的能力,促進我市房地產市場持續健康發展,在對我市房地產市場作出認真分析的同時,提出相應調控建議:

一房地產市場運行基本情況

(一)房地產開發投資持續增長，住宅建設速度加快。

一是房地產總投資額持續增長.2004年上半年,全市共完成房地產開發投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設速度加快,2004年上半年,全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.(二)商品房供求結構趨于合理，價格基本穩定.1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理。2004年上半年，全市共批準預售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區的申報價格穩定在850元/平方米左右。

2、住宅類商品房銷售勢態良好，2004年上半年，全市共批準住宅預售面積為16.57萬平方米，占預售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業用房中,且營業用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.4、商業營業用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷售商業營業用房面積達2.03萬平方米，同比下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%。

5、經濟適用房建設力度加大。1---6月共批準建設經濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。

6、廉租房建設步伐加大?！读P水市廉租房住房管理辦法》已經政府批準，目前正處于逐步實施階段。

(三)房地產市場機制逐步完善，管理日趨規范化，制度化。

1、產權產籍登記管理等業務大幅增長。1---5月共完成產籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關業務量也呈現不同層次的增長。

2、繼續開展房地產權屬登記管理工作創先達標活動。

3、加強整頓和規范房地產市場秩序，查處違法違規行為，對個別違規企業給予了處罰。

4、積極開展房地產市場調查研究工作定期對房地產市場運行情況作出認真分析,2004年上半年共完成房地產市場運行分析報告2篇.(四)房地產金融放貸力度穩定，為房地產市場建康發展提供堅實后盾。

2004年上半年，全市共辦理房地產抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的問題

(一)企業實力弱，規模孝經驗不足、專業技術人員缺乏、經營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構依賴性強,風險防范能力差.(二)住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業管理工作難以配套等問題的存在,導致潛在的住房需求沒有充分調動.(三)房地產市場宏觀調控力度不夠大,與各相關職能部門的協調工作尚需進一步加強.意義

三、加強房地產市場宏觀調控的建議

(一)加大住房供應結構調整力度，穩定房價，建立健全住房供應體系

1、進一步完善住房供應政策。

一是按照市場供應結構與需求結構相適應的原則，結合當地經濟發展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應比例，對高檔商品住房、普通商品房、經濟適用房實施分類別供應的政策導向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應體系。二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經濟適用住房面向城鎮中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮最低收入家庭中的”雙困戶”。

2、加強對經濟適用房的建設和管理.一是認真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細則》有關要求,加大經濟適用住房的優惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經濟適用房保本微利的原則,嚴格按照建設部《關于大力發展經濟適用房的若干意見》中關于經濟適用住房價格的八項因素,核定經濟適用房的銷售價格.三是結合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費標準,確定指導價格,并向社會公布,廣泛接受監督.四是經濟適用房按照政府組織協調、運作的模式,實行項目招投標,并嚴格控制戶型面積.3、增加普通商品住房供應，適度控制營業用房及高擋商品住房建設。

一是根據市場需求，加快普通商品住房建設，盡快提高其市場供應比例；二是合理確定營業用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準和供應比例，提高營業用房和高檔商品住房門檻,嚴格控制營業用房、高檔商品房項目審批，適當提高項目資本金比例和預售條件。

4、逐步完善廉租住房制度。對城鎮最低收入家庭的“雙困戶”發放租賃補貼。

(二)加大金融支

持和監管力度，協助金融機構強化房地產信貸管理

1、協助金融機構加強對房地產貸款的監督管理。

一是積極支持房地產市場結構調整，加大對運作規范、信用等級高的房地產開發企業和房地產項目的信貸支持，尤其要支持經濟適用住房和普通商品住房的開發建設，重點滿足中低收入家庭的購房要求。二是加強房地產項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開發企業貸款要嚴格審批并重點監控。.三是積極協助金融機構加強團結對信貸資金的監控，妥善處理各種違規貸款，切實防范化解房地產信貸風險，維護金融秩序的穩定.2、加大住房公積金貸款力度。要簡化手續、減少環節、降低費用、縮短時限，大力發展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買力。

3、逐步建立個人住房置業擔保體系。一是鼓勵成立獨立規范的住房置業擔保機構，實行企業化管理、專業化經營、市場化運作。二是積極開拓融資渠道，吸收優質房地產開發企業資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保，支持個人住房消費。

(三)標本兼顧綜合治理，整頓和規范房地產市場秩序

1、整頓和規范房地產市場，嚴格查處各種違法違規行為。

一是重點查處房地產開發、交易、中介服務和物業管理中的各種違法違規行為，對違反城市規劃、蠶食土地收益、無證或越級開發、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處。二是積極開展調查研究工作,定期對房地產市場進行整頓和規范，發現問題及時處理，為房地產市場的健康持續發展創造良好的環境。三是按照審批權限與責任掛鉤和“誰審批誰負責”的原則，建立責任追究制度。

2、完善房地產信息系統和預警預報體系。

一是逐步建立和完善全市房地產信息網絡系統，做好房地產開發企業和執（從）業人員信用信息登記入庫工作，將企業的基本情況、業績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開發布，形成房地產市場監管的長效機制，引導房地產開發行業形成“誠信為本，操守為重”的良好職業道德。二是建立健全房地產市場的預警預報體系，穩定房地產市場，穩定房價。

3、加強對房地產開發行業的管理。

一是要按照現代企業制度的要求，加快企業改制步伐，指導各開發企業的改革、改制工作。二是嚴格控制開發企業的數量，對無開發實力、業績較差及存在嚴重違法違規行為的開發企業，取消其開發資質；三是積極支持具有資信和品牌優勢的房地產企業的發展,培育龍頭企業。

4、深化房改工作，積極活躍住房二級市常按照統一政策、統一程序、統一市場和統一物業管理原則制定合理政策，鼓勵職工已購公有住房上市交易，促進住房二級市場發展的市場化，進一步完善房地產市常

5、規范發展市場服務。

一是加強對房地產買賣、租賃、抵押及中介機構的管理，規范房地產中介市場，嚴格中介機構和中介從業人員市場準入制度。二是健全房地產中介服務市場規則，嚴格執行房地產經紀人、房地產估價師執（職）業資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。

(四)加強和改進對房地市場的指導和監管，搞好房地產市場的綜合治理工作

1、進一步解放思想，更新觀念，因地制宜，全面落實中央宏觀調控政策，按照“統一思想、狠抓落實,明確重點、區別對待,深化改革、完善機制,統籌兼顧、協調發展”的總體要求,采取有效措避免和防止房地產開發中損害群眾利益的各種行為的發生。

2、房地產行政主管部門要加強同各級計劃、規劃、建設、國土、銀行、稅務等有關部門的協調工作，從大局出發,加強信息交流與溝通,互通有關政策的調整情況，共同研究解決房地產市場發展過程中出現的各類矛盾和問題，進一步完善房地產方面的有關財政、稅收、金融等配套措施，促進我市房地產市場持續健康發展。

第三篇：六盤水市房地產市場運行及宏觀調控建議

六盤水市房地產市場運行及宏觀調控建議近年來,隨著國民經濟的増長,我市房地產市場蓬勃發展，房地產市場供需結構基本合理，價格水平保持穩定,金融支持及監管力度加強，房地產開發投資增長速度適度,投資結構基本合理，宏觀調控初現成效.但潛在的問題仍不容忽視，為進一步規范我市房地產市場,增強抗風險的能力,促進我市房地產市場持續健康發展,在對我市房地產市場作出認真分析的同時,提出相應調控建議: 一 房地產市場運行基本情況(一)房地產開發投資持續增長，住宅建設速度加快。一是房地產總投資額持續增長.2004年上半年,全市共完成房地產開發投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設速度加快,2004年上半年,全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.(二)商品房供求結構趨于合理，價格基本穩定.1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理。2004年上半年，全市共批準預售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區的申報價格穩定在850元/平方米左右。

2、住宅類商品房銷售勢態良好，2004年上半年，全市共批準住宅預售面積為16.57萬平方米，占預售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業用房中,且營業用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.4、商業營業用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷售商業營業用房面積達2.03萬平方米，同比 下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%。

5、經濟適用房建設力度加大。1---6月共批準建設經濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。

6、廉租房建設步伐加大。《六盤水市廉租房住房管理辦法》已經政府批準，目前正處于逐步實施階段。(三)房地產市場機制逐步完善，管理日趨規范化，制度化。

1、產權產籍登記管理等業務大幅增長。1---5月共完成產籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關業務量也呈現不同層次的增長。

2、繼續開展房地產權屬登記管理工作創先達標活動。

3、加強整頓和規范房地產市場秩序，查處違法違規行為，對個別違規企業給予了處罰。

4、積極開展房地產市場調查研究工作定期對房地產市場運行情況作出認真分析,2004年上半年共完成房地產市場運行分析報告2篇.(四)房地產金融放貸力度穩定，為房地產市場建康發展提供堅實后盾。2004年上半年，全市共辦理房地產抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。二 存在的問題(一)企業實力弱，規模小、經驗不足、專業技術人員缺乏、經營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構依賴性強,風險防范能力差.(二)住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業管理工作難以配套等問題的存在,導致潛在的住房需求沒有充分調動.(三)房地產市場宏觀調控力度不夠大,與各相關職能部門的協調工作尚需進一步加強.意義

三、加強房地產市場宏觀調控的建議(一)加大住房供應結構調整力度，穩定房價，建立健全住房供應體系

1、進一步 完善住房供應政策。一是按照市場供應結構與需求結構相適應的原則，結合當地經濟發展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應比例，對高檔商品住房、普通商品房、經濟適用房實施分類別供應的政策導向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應體系。二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經濟適用住房面向城鎮中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮最低收入家庭中的雙困戶。

2、加強對經濟適用房的建設和管理.一是認真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細則》有關要求,加大經濟適用住房的優惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經濟適用房保本微利的原則,嚴格按照建設部《關于大力發展經濟適用房的若干意見》中關于經濟適用住房價格的八項因素,核定經濟適用房的銷售價格.三是結合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費標準,確定指導價格,并向社會公布,廣泛接受監督.四是經濟適用房按照政府組織協調、運作的模式,實行項目招投標,并嚴格控制戶型面積.3、增加普通商品住房供應，適度控制營業用房及高擋商品住房建設。一是根據市場需求，加快普通商品住房建設，盡快提高其市場供應比例；二是合理確定營業用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準和供應比例，提高營業用房和高檔商品住房門檻, 嚴格控制營業用房、高檔商品房項目審批，適當提高項目資本金比例和預售條件。

4、逐步完善廉租住房制度。對城鎮最低收入家庭的“雙困戶”發放租賃補貼。(二)加大金融支持和監管力度，協助金融機構強化房地產信貸管理

1、協助金融機構加強對房地產貸款的監督管理。一是積極支持房地產市場結構調整，加大對運作規范、信用等級高的房地產開發企業和房地產項目的信貸支持，尤其要支持

第四篇：六盤水市房地產市場運行及宏觀調控建議

六盤水市房地產市場運行及宏觀調控建議

近年來,隨著國民經濟的増長,我市房地產市場蓬勃發展，房地產市場供需結構基本合理，價格水平保持穩定,金融支持及監管力度加強，房地產開發投資增長速度適度,投資結構基本合理，宏觀調控初現成效.但潛在的問題仍不容忽視，為進一步規范我市房地產市場,增強抗風險的能力,促進我市房地產市場持續健康發展,在對我市房地產市場作出認真分析的同時,提出相應調控建議:

一房地產市場運行基本情況

(一)房地產開發投資持續增長，住宅建設速度加快。

一是房地產總投資額持續增長.2004年上半年,全市共完成房地產開發投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設速度加快,2004年上半年,全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.(二)商品房供求結構趨于合理，價格基本穩定.1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理。2004年上半年，全市共批準預售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區的申報價格穩定在850元/平方米左右。

2、住宅類商品房銷售勢態良好，2004年上半年，全市共批準住宅預售面積為16.57萬平方米，占預售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業用房中,且營業用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.4、商業營業用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷售商業營業用房面積達2.03萬平方米，同比 下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%。

5、經濟適用房建設力度加大。1---6月共批準建設經濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。

6、廉租房建設步伐加大。《六盤水市廉租房住房管理辦法》已經政府批準，目前正處于逐步實施階段。

(三)房地產市場機制逐步完善，管理日趨規范化，制度化。

1、產權產籍登記管理等業務大幅增長。1---5月共完成產籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關業務量也呈現不同層次的增長。

2、繼續開展房地產權屬登記管理工作創先達標活動。

3、加強整頓和規范房地產市場秩序，查處違法違規行為，對個別違規企業給予了處罰。

4、積極開展房地產市場調查研究工作定期對房地產市場運行情況作出認真分析,2004年上半年共完成房地產市場運行分析報告2篇.(四)房地產金融放貸力度穩定，為房地產市場建康發展提供堅實后盾。

2004年上半年，全市共辦理房地產抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的問題

(一)企業實力弱，規模小、經驗不足、專業技術人員缺乏、經營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構依賴性強,風險防范能力差.(二)住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業管理工作難以配套等問題的存在,導致潛在的住房需求沒有充分調動.(三)房地產市場宏觀調控力度不夠大,與各相關職能部門的協調工作尚需進一步加強.意義

三、加強房地產市場宏觀調控的建議

(一)加大住房供應結構調整力度，穩定房價，建立健全住房供應體系

1、進一步完善住房供應政策。

一是按照市場供應結構與需求結構相適應的原則，結合當地經濟發展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應比例，對高檔商品住房、普通商品房、經濟適用房實施分類別供應的政策導向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應體系。二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經濟適用住房面向城鎮中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮最低收入家庭中的雙困戶。

2、加強對經濟適用房的建設和管理.一是認真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細則》有關要求,加大經濟適用住房的優惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經濟適用房保本微利的原則,嚴格按照建設部《關于大力發展經濟適用房的若干意見》中關于經濟適用住房價格的八項因素,核定經濟適用房的銷售價格.三是結合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費標準,確定指導價格,并向社會公布,廣泛接受監督.四是經濟適用房按照政府組織協調、運作的模式,實行項目招投標,并嚴格控制戶型面積.3、增加普通商品住房供應，適度控制營業用房及高擋商品住房建設。

一是根據市場需求，加快普通商品住房建設，盡快提高其市場供應比例；二是合理確定營業用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準和供應比例，提高營業用房和高檔商品住房門檻,嚴格控制營業用房、高檔商品房項目審批，適當提高項目資本金比例和預售條件。

4、逐步完善廉租住房制度。對城鎮最低收入家庭的“雙困戶”發放租賃補貼。

(二)加大金融支持和監管力度，協助金融機構強化房地產信貸管理

1、協助金融機構加強對房地產貸款的監督管理。

一是積極支持房地產市場結構調整，加大對運作規范、信用等級高的房地產開發企業和房地產項目的信貸支持，尤其要支持經濟適用住房和普通商品住房的開發建設，重點滿足中低收入家庭的購房要求。二是加強房地產項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開發企業貸款要嚴格審批并重點監控。.三是積極協助金融機構加強團結對信貸資金的監控，妥善處理各種違規貸款，切實防范化解房地產信貸風險，維護金融秩序的穩定.2、加大住房公積金貸款力度。要簡化手續、減少環節、降低費用、縮短時限，大力發展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買力。

3、逐步建立個人住房置業擔保體系。一是鼓勵成立獨立規范的住房置業擔保機構，實行企業化管理、專業化經營、市場化運作。二是積極開拓融資渠道，吸收優質房地產開發企業資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保，支持個人住房消費。

(三)標本兼顧綜合治理，整頓和規范房地產市場秩序、整頓和規范房地產市場，嚴格查處各種違法違規行為。

一是重點查處房地產開發、交易、中介服務和物業管理中的各種違法違規行為，對違反城市規劃、蠶食土地收益、無證或越級開發、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處。二是積極開展調查研究工作,定期對房地產市場進行整頓和規范，發現問題及時處理，為房地產市場的健康持續發展創造良好的環境。三是按照審批權限與責任掛鉤和“誰審批誰負責”的原則，建立責任追究制度。

2、完善房地產信息系統和預警預報體系。

一是逐步建立和完善全市房地產信息網絡系統，做好房地產開發企業和執（從）業人員信用信息登記入庫工作，將企業的基本情況、業績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開發布，形成房地產市場監管的長效機制，引導房地產開發行業形成“誠信為本，操守為重”的良好職業道德。二是建立健全房地產市場的預警預報體系，穩定房地產市場，穩定房價。

3、加強對房地產開發行業的管理。

一是要按照現代企業制度的要求，加快企業改制步伐，指導各開發企業的改革、改制工作。二是嚴格控制開發企業的數量，對無開發實力、業績較差及存在嚴重違法違規行為的開發企業，取消其開發資質；三是積極支持具有資信和品牌優勢的房地產企業的發展,培育龍頭企業。

4、深化房改工作，積極活躍住房二級市場。按照統一政策、統一程序、統一市場和統一物業管理原則制定合理政策，鼓勵職工已購公有住房上市交易，促進住房二級市場發展的市場化，進一步完善房地產市場。

5、規范發展市場服務。

一是加強對房地產買賣、租賃、抵押及中介機構的管理，規范房地產中介市場，嚴格中介機構和中介從業人員市場準入制度。二是健全房地產中介服務市場規則，嚴格執行房地產經紀人、房地產估價師執（職）業資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。

(四)加強和改進對房地市場的指導和監管，搞好房地產市場的綜合治理工作

1、進一步解放思想，更新觀念，因地制宜，全面落實中央宏觀調控政策，按照“統一思想、狠抓落實,明確重點、區別對待,深化改革、完善機制,統籌兼顧、協調發展”的總體要求,采取有效措避免和防止房地產開發中損害群眾利益的各種行為的發生。

2、房地產行政主管部門要加強同各級計劃、規劃、建設、國土、銀行、稅務等有關部門的協調工作，從大局出發,加強信息交流與溝通,互通有關政策的調整情況，共同研究解決房地產市場發展過程中出現的各類矛盾和問題，進一步完善房地產方面的有關財政、稅收、金融等配套措施，促進我市房地產市場持續健康發展。

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第五篇：六盤水市房地產市場運行及宏觀調控建議

六盤水市房地產市場運行及宏觀調控建議

近年來,隨著國民經濟的増長,我市房地產市場蓬勃發展，房地產市場供需結構基本合理，價格水平保持穩定,金融支持及監管力度加強，房地產開發投資增長速度適度,投資結構基本合理，宏觀調控初現成效.但潛在的問題仍不容忽視，為進一步規范我市房地產市場,增強抗風險的能力,促進我市房地產市場持續健康發展,在對我市房地產市場作出認真分析的同時,提出相應調控建議:一 房地產市場運行基本情況(一)房地產開發投資持續增長，住宅建設速度加快。(二)商品房供求結構趨于合理，價格基本穩定.2、住宅類商品房銷售勢態良好，2004年上半年，全市共批準住宅預售面積為16.57萬平方米，占預售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。

4、商業營業用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷售商業營業用房面積達2.03萬平方米，同比 下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%。

6、廉租房建設步伐加大?！读P水市廉租房住房管理辦法》已經政府批準，目前正處于逐步實施階段。(三)房地產市場機制逐步完善，管理日趨規范化，制度化。

2、繼續開展房地產權屬登記管理工作創先達標活動。

3、加強整頓和規范房地產市場秩序，查處違法違規行為，對個別違規企業給予了處罰。

4、積極開展房地產市場調查研究工作定期對房地產市場運行情況作出認真分析,2004年上半年共完成房地產市場運行分析報告2篇.(四)房地產金融放貸力度穩定，為房地產市場建康發展提供堅實后盾。2004年上半年，全市共辦理房地產抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。二 存在的問題(一)企業實力弱，規模小、經驗不足、專業技術人員缺乏、經營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構依賴性強,風險防范能力差.(二)住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業管理工作難以配套等問題的存在,導致潛在的住房需求沒有充分調動.(三)房地產市場宏觀調控力度不夠大,與各相關職能部門的協調工作尚需進一步加強.意義

三、加強房地產市場宏觀調控的建議(一)加大住房供應結構調整力度，穩定房價，建立健全住房供應體系

1、進一步 完善住房供應政策。一是按照市場供應結構與需求結構相適應的原則，結合當地經濟發展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應比例，對高檔商品住房、普通商品房、經濟適用房實施分類別供應的政策導向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應體系。二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經濟適用住房面向城鎮中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮最低收入家庭中的雙困戶。

2、加強對經濟適用房的建設和管理.一是認真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細則》有關要求,加大經濟適用住房的優惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經濟適用房保本微利的原則,嚴格按照建設部《關于大力發展經濟適用房的若干意見》中關于經濟適用住房價格的八項因素,核定經濟適用房的銷售價格.三是結合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費標準,確定指導價格,并向社會公布,廣泛接受監督.四是經濟適用房按照政府組織協調、運作的模式,實行項目招投標,并嚴格控制戶型面積.3、增加普通商品住房供應，適度控制營業用房及高擋商品住房建設。一是根據市場需求，加快普通商品住房建設，盡快提高其市場供應比例；二是合理確定營業用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準和供應比例，提高營業用房和高檔商品住房門檻,嚴格控制營業用房、高檔商品房項目審批，適當提高項目資本金比例和預售條件。

4、逐步完善廉租住房制度。對城鎮最低收入家庭的“雙困戶”發放租賃補貼。(二)加大金融支持和監管力度，協助金融機構強化房地產信貸管理

1、協助金融機構加強對房地產貸款的監督管理。一是積極支持房地產市場結構調整，加大對運作規范、信用等級高的房地產開發企業和房地產項目的信貸支持，尤其要支持經濟適用住房和普通商品住房的開發建設，重點滿足中低收入家庭的購房要求。二是加強房地產項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開發企業貸款要嚴格審批并重點監控。.三是積極協助金融機構加強團結對信貸資金的監控，妥善處理各種違規貸款，切實防范化解房地產信貸風險，維護金融秩序的穩定.2、加大住房公積金貸款力度。要簡化手續、減少環節、降低費用、縮短時限，大力發展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買力。

3、逐步建立個人住房置業擔保體系。一是鼓勵成立獨立規范的住房置業擔保機構，實行企業化管理、專業化經營、市場化運作。二是積極開拓融資渠道，吸收優質房地產開發企業資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保，支持個人住房消費。(三)標本兼顧綜合治理，整頓和規范房地產市場秩序1、整頓和規范房地產市場，嚴格查處各種違法違規行為。一

是重點查處房地產開發、交易、中介服務和物業管理中的各種違法違規行為，對違反城市規劃、蠶食土地收益、無證或越級開發、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處。二是積極開展調查研究工作,定期對房地產市場進行整頓和規范，發現問題及時處理，為房地產市場的健康持續發展創造良好的環境。三是按照審批權限與責任掛鉤和“誰審批誰負責”的原則，建立責任追究制度。

2、完善房地產信息系統和預警預報體系。一是逐步建立和完善全市房地產信息網絡系統，做好房地產開發企業和執（從）業人員信用信息登記入庫工作，將企業的基本情況、業績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開發布，形成房地產市場監管的長效機制，引導房地產開發行業形成“誠信為本，操守為重”的良好職業道德。二是建立健全房地產市場的預警預報體系，穩定房地產市場，穩定房價。

3、加強對房地產開發行業的管理。一是要按照現代企業制度的要求，加快企業改制步伐，指導各開發企業的改革、改制工作。二是嚴格控制開發企業的數量，對無開發實力、業績較差及存在嚴重違法違規行為的開發企業，取消其開發資質；三是積極支持具有資信和品牌優勢的房地產企業的發展,培育龍頭企業。

4、深化房改工作，積極活躍住房二級市場。按照統一政策、統一程序、統一市場和統一物業管理原則制定合理政策，鼓勵職工已購公有住房上市交易，促進住房二級市場發展的市場化，進一步完善房地產市場。

5、規范發展市場服務。一是加強對房地產買賣、租賃、抵押及中介機構的管理，規范房地產中介市場，嚴格中介機構和中介從業人員市場準入制度。二是健全房地產中介服務市場規則，嚴格執行房地產經紀人、房地產估價師執（職）業資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。(四)加強和改進對房地市場的指導和監管，搞好房地產市場的綜合治理工作

1、進一步解放思想，更新觀念，因地制宜，全面落實中央宏觀調控政策，按照“統一思想、狠抓落實,明確重點、區別對待,深化改革、完善機制,統籌兼顧、協調發展”的總體要求,采取有效措避免和防止房地產開發中損害群眾利益的各種行為的發生。

2、房地產行政主管部門要加強同各級計劃、規劃、建設、國土、銀行、稅務等有關部門的協調工作，從大局出發,加強信息交流與溝通,互通有關政策的調整情況，共同研究解決房地產市場發展過程中出現的各類矛盾和問題，進一步完善房地產方面的有關財政、稅收、金融等配套措施，促進我市房地產市場持續健康發展。

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