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第一篇：購買商鋪的十個應注意事項

購買商鋪的十個應注意事項

注意一：用途“居住用地”改變為“商業用地

目前市場上某些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質。

“住宅”是專供居住的房屋，“商用房”(全稱是商業服務用房)則是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，兩者至少在三個方面發生變更。從土地管理角度看“居改非”已經改變了土地用途，即把“居住用地”改變為“商業用地”；從規劃角度看，其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定；從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經營功能。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條曾經規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記”。

可以看出，所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話，以后會有麻煩。

注意二：規劃變更

要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今后是否會面臨規劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環節。

從宏觀角度看，整個城市如果推出新一輪規劃綱要的話，所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規劃的影響。譬如上海市西部地區崛起虹橋交通樞紐工程，表明整個上海同長三角將形成一個三小時車程的“都市圈”，未來這里將吸引大量人流、物流、信息流和資金流。這就使上海市西部地區凸現商業地產投資機遇。從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規劃開建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價值。

注意三：相關權益：一是房屋產權，二是出租情況

所謂商鋪權益主要包括兩個內容，一是房屋產權，二是其他相關權益。前者只要有產證就可以證明，而后者涉及的內容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協議、商鋪室內裝修部分如何處理等等，這里都會涉及到投資客的“權益”。

大家知道，二手商鋪原有租客有“優先購買權”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協議內容。如果租客放棄“優先購買權”，房東也必須出示有關書面證據。至于原有的裝修、設備等問題，投資客也要問清楚其中的權益范圍，以免買下后發生賠償等麻煩事情。

注意四：面積大小

商鋪根據地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比。但從個人投資經營及自身風險角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。

類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風險較低等優勢，如小飲食業、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。

選擇商鋪面積主要注意兩點，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時盡量注意減小單個門面面積，目標是提高商鋪的單位面積價值；若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動。

注意五：用途結構

商鋪內部結構狀況對個人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪做餐飲業時，絕不能回避這一點。

要注意許多住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛生設施、可否做餐飲行業等。商鋪內在結構和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。一層用于經營，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。

要注意商鋪結構和模式不能零亂、戶型結構合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便于經營；二來物業公司也方便管理，商鋪價值也就相應提高了。

注意六：設備裝修

購買商鋪時有必要關心室內的裝修和設備等情況，尤其對房屋的裝飾要有詳細的約定。一般情況下二手商鋪都是經過裝修的，有的還帶有各種設備。雙方簽訂買賣合同時最好另外單獨訂立一個附件，即《房屋設備裝修裝飾清單》。列出這些設備和裝修費用等情況，譬如是否包括在房屋總價內，折價的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發生矛盾。

注意七：稅費品種

商鋪買賣需要繳納稅費，個人投資客一定要厘清這些稅費。因為，這些費用所占房價的比例很高。主要有營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等，具體都要在協議中講清楚。有人建議，如果是某企業出售的商鋪，有的可以采用股權轉讓形式進行投資。據說，這樣可以合理規避部分稅費。注意九：回報時間

商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內外大型商業地產開發經驗來看，一個優質商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高于初始投入。

對于商鋪投資來說，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報通常也是成正比的，但也有特例。

譬如一些城鄉結合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著城市化進程的加速，區域市場從無到有，從小到大。包括區域人口的增加、居住社區的出現、道路開通、公共設施興建等，房價或鋪價都會水漲船高，促使商鋪投資升值。當然，不是人人都能看準這種“潛力鋪”的，主要還是要耐得住寂寞。注意十：市場因素

市場因素對商鋪的影響是至關重要的，這里包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預見并掌控的，但有些卻是難以預料的，這就要看投資客本人的綜合素質了。

上海的商鋪市場自2001年興起已有7年之久，商鋪市場正在逐步走向成熟。不過也有高低快慢區分，如“黃金”旺鋪往往無價無市，包括淮海中路、南京東路、豫園、徐家匯等黃金地段；而偏冷地段商鋪卻是一鋪難銷，經營面臨較大困難。

二手商鋪避免出現糾紛

避免出現糾紛投資二手商鋪時注意細節約定

1、買家應事先調查房產是否有贈與、出租情況

律師點評：二手房買賣前，需要向業主了解該房產是否有贈與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。如果業主表示沒有，購房者不但要讓業主出具無贈與或無租賃的書面承諾，還要到現場去查勘，了解實情。

如果業主已出租給別人，那么在轉讓時，業主通常需提前三個月告知承租人出售事宜，承租人享有優先購買權。應當簽訂三方協議，確定承租人對該商鋪放棄同等條件下的優先購買權，并重新簽訂租賃合同。

租客放棄購買簽訂三方協議

2、二手商鋪約定需更細致

承租人放棄了購買權，三人簽訂了三方協議，宋老板還是繼續租賃。律師點評：二手商鋪與二手房買賣合同有差別，需要購房者注意。1.要約定房產用途。要調查該土地用途是住宅還是商業綜合用地，能否作為公司注冊地。

2.要對公攤部位進行約定。有的商鋪公攤面積占到總面積30％，這就需要對公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細約定。

3.對房屋設備裝修裝飾的約定要詳細。二手商鋪都是經過裝修的，可能帶有各種設備，在買賣合同中要單獨做個附件，列出《房屋設備裝修裝飾清單》。房價中是否包含這些設備裝修的費用要說明，如果不包括，折價是多少也要說清楚。

4.物業服務方面的約定。

物業服務質量對商業用房經營至關重要，物業服務包括的種類、服務是否到位，物業費用的組成等都要提前調查，并將該內容寫到買賣合同和物業服務合同中。

5.交易稅費的分擔方式。

目前在北京進行商鋪交易，需要交納的稅費主要有：營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅。各方如何承擔，均應在合同中列明

投資商鋪要看年限

商鋪與住宅使用年限有區別：根據有關法律規定，我國的土地使用年限，根據使用性質的不同，商業用地為40年，綜合用地為50年，住宅用地為70年。其中，土地為劃撥用地的，其使用年限沒有限制。

人們一般都認為，商鋪的使用年限也就只有40年。但事實上并非如此，據調查，目前市場上買賣的商鋪，由于土地性質的不同其使用年限有所不同。

一位資深的業內人士介紹，在現實中，當初的土地性質為商業用地的，其使用年限肯定是40年。但是現在的許多項目也在項目的底層或是項目內部建起了商業用途的門面房。最典型的就是大量的商住樓項目，項目的底下幾層常常就是臨街的鋪位；有的成規模的小區內部，也建起了方便業主生活的配套商業鋪面。這些鋪面是建在綜合用地或是住宅用地之上，又不可能將其用地割裂獨立存在，那么，在事實上，其使用年限就為50年、70年或無年限限制。這樣看來，商鋪的使用年限就共有四種情形。

在其他條件相同的前提下，由于實際使用年限的不同，出售或出租的收益就會有明顯的不同。另外，如果該商鋪是建在劃撥用地上，購買者就必須補交相應數目的土地出讓金。因此弄清商鋪的實際使用年限，是十分重要的。

貸款額度不同：住宅可以貸款60%~70%不等，商鋪一般不超過60%。

購買商鋪與購買住宅的交易在以下三方面收費區別如下：

類型登記費轉讓費契稅

商鋪 100元/每套？元/平方米 3%

買商鋪注意事項

一鋪旺三代”、“一鋪養三代”。然而，近些年來，因商鋪引發的商業糾紛以及投資失敗的案例不在少數，原因在于消費者對商鋪了解甚少，輕信開發商給出的種種承諾，對待商鋪投資過于盲目。買哪里的商鋪比較穩妥

第一，要選擇居民聚集、人口集中的地區。

通常情況下，大多數店鋪適合選擇在人流量比較大的街區，特別是商業活動比較頻繁，商業設施比較密集的成熟商圈。人氣旺盛的地區有利于店鋪的日常營運，尤其是開設超市、便利店、干洗店這樣的店鋪。這樣的商鋪容易出租。

第二，要注意店鋪所在街道的特點和街道客流的方向與分類。

古語云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的買賣，這跟人流動線有關。一條街道會因為交通條件、歷史文化、所處位置不同，而形成自己不同的特點，要選擇街道兩端交通通暢，往來車輛人流較多的街道，避免在一條“死胡同”里開店。同樣一條街道的兩側，由于行人的走向習慣，客流量不一定相同，要細心觀察客流的方向，在較多客流的一側選址。

第三，要盡量避免在受交通管制的街道選址，店鋪門前要有適合停放車輛的位置。

交通方便是選擇店鋪位置的重要條件之一，盡量避免選擇設置了交通管制的地方，例如單向通行、限制車輛種類、限制通行時間等等。店鋪附近最好有公交車站點，或者出租車停靠點。另外，店鋪門前或附近最好有便于停車的地方，這樣會給顧客帶來方便。

買商鋪有哪些注意事項

一、購買商鋪前應向房屋所在區的房產交易中心查詢所購房屋的權屬狀況，嚴格審核開發商是否具備土地開發到房產銷售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。

二、在簽訂商鋪買賣合同時注意：

1、房屋用途。看是否確實為商用，并在合同中注明；

2、公用分攤面積。商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買鋪者來說，購鋪單價高于住宅房，如果允許在一定范圍內的誤差，也可能帶來價格上幾萬元的變動，建議購房者選擇按使用面積計單價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計。同時，讓開發商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法；

3、物業管理。許多購房者與開發商的糾紛都集中體現在商鋪的物業管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環節；

4、交房條件。商業物業的房產條件對投資商的招商以及經營者日后的經營都相當重要，在簽訂商鋪合同時應特別約定物業的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時注意驗收。

三、相當一部分人在購買商鋪時看中的是房產商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點要注意的是，根據建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規定，房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產市場風險較大，購房者要慎重評估房產商的承諾兌現的可能性有多大。

四、貸款與其他稅費方面。商鋪貸款低，年限短，貸款利率相對較高，而銀行對商鋪貸款者資質的審核比住宅嚴格，因此，購房者應考慮到貸款不能實現時所面臨的壓力；購買商鋪應繳納總房價4%的契稅，另外還有合同印花稅、營業稅、土地增值稅以及個人所得稅，商鋪投資高投入、高產出、高風險

同樣投資商鋪，為什么有人賺了大錢，而有人卻連本都收不回來？那是因為商鋪投資絕對屬于高投入、高產出、高風險的行為。

承諾回報是眼下商業地產項目中最流行的招商方式之一。有些項目承諾的回報方式看似誘人，其實并不合理，投資者應當理性地分析招商噱頭，選擇真正實質性的經營回報。而且商鋪投資除了要看地產商承諾的回報率，更要“看人氣、看特性、看環境”。現在，商業地產項目的主要矛盾，往往集中在價值和價格的不對等，開發商希望出售商鋪的價格高些高些更高些，但買房人則希望得到商業價值更大的商鋪。這種不對等，已經成為目前商業地產的最大矛盾。

另外，購房人不要將廣告用語想當然地代替合同用語，要盡量將開發商出售商鋪時的主要廣告內容及承諾寫入合同，否則一旦發生糾紛，一般很難得到法院的支持。不要輕信一些所謂的保底條款，因為這些條款在法律上可能是無效的，高額的保底條款更無現實的可操作性。

最后要說明的是，投資即為了賺錢，究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這里也不能光算收入，還要充分考慮到各項支出。例如商鋪的水、電、氣、熱、物業管理等費用遠遠高于普通住宅的標準，其他裝修、維修的支出也應該考慮在內。這樣才能夠算出一個更加真實的投資二手商鋪交易注意細節

與新鋪在推出時的大肆宣傳，夸大地段優勢和前景相比，二手商鋪可能更讓投資者覺得有把握。這種錢生錢、利滾利的誘惑也使得二手商鋪的交易更加火爆。投資二手商鋪享受的是前人種樹，后人乘涼的好處。想要投資二手商鋪的投資者大多是看中了二手商鋪位于成熟地段，并且培養出了相對穩定人群的流量，然而二手商鋪的買賣決不像二手住宅那么容易，二手商鋪交易中還存在很多問題，提醒投資者交易中要更加細心。

●交易中不可忽視的細節

購買商鋪投資的目的有二：一是用以出租賺取收益；二是作為資金保值并升值的手段。二手商鋪投資與前兩種投資形式相比，投資單價高，總價高，投資區域性強。而不同品種商鋪的租售價格也相差很大，中小型臨街商鋪、商業中心商鋪、房產項目自帶商鋪等售價主要受地段影響，價位不等。業內人士稱，二手商鋪的投資風險其實與一手商鋪的風險沒有太大的區別，一手商鋪是從開發商手里買的，二手商鋪是從小業主或者產權轉讓之后，形式上有差別，本質上沒有差別。從風險的角度也較為類似。為什么這么說？有人可能會問二手商鋪是不是市場的環境更成熟？這個也不盡然。所以，投資二手商鋪時，投資者需要具備獨到的眼光，這樣才能降低本身存在的風險。與此同時，還需綜合考慮其他多種因素。

一、要約定房產用途

要調查該土地用途是住宅還是商業綜合用地，能否作為公司注冊地。

二、要對公攤部位進行約定

有的商鋪公攤面積占到總面積30％，這就需要對公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式進行詳細約定。

三、對房屋設備裝修裝飾的約定要詳細

二手商鋪都是經過裝修的，可能帶有各種設備，在買賣合同中要單獨做個附件，列出《房屋設備裝修裝飾清單》。房價中是否包含這些設備裝修的費用要說明，如果不包括，折價是多少也要說清楚。

四、物業服務方面的約定

五、交易稅費的分擔方式

目前進行商鋪交易，需要交納的稅費主要有營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅。各方如何承擔，均應在合同中列明。

●有可能遇到的特殊狀況

狀況一：賣家欲轉手但商鋪正出租

律師點評：購買二手商鋪是一項非常專業的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風險。具體來說，包括商鋪周圍的商業氛圍、交通環境、前房主的投資回報率、買賣承擔的稅費、商鋪經營者的營業狀況等。而對于這些內容，投資者自己的考察往往流于表象。比如，一些投資者看到店鋪來往人群很多，就判斷生意很好。事實上，來往人群實際消費的金額，減去開店運營的各項成本后，還剩多少利潤，攤到房價上投資回報率是多少，投資者并不見得很清楚。所以，建議投資人還是請專業的投資公司或商業代理公司，進行投資風險評估，測算出投資收益后，再決定是否投資。

狀況二：租客是否具有優先購買權

律師點評：二手房買賣前，購房者需要向業主了解該房產是否有贈與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。購買商鋪同樣需要注意。如果業主已出租給別人，那么在轉讓時，業主通常需提前三個月告知承租人出售事宜，承租人享有優先購買權。如果租客愿意放棄優先購買權，承租人、投資人、房主三方就應該簽訂三方協議，確定承租人對該商鋪放棄同等條件下的優先購買權，并重新簽訂租賃合同。

狀況三：購買住宅改建的商鋪

律師點評：購買這樣的商鋪時，首先看該建筑有沒有建筑許可證和規劃許可證，如果房主能夠提供兩個許可證，就無需擔心房產證的問題。另外，簽訂合同時還是要對房產證專門擬立一個條款，注明雙方的約定和違約賠償的方式，交購房款必須索要收據，單據上不僅注明時間地點內容，還要加蓋印章。需要提醒的是，投資這樣的商鋪存在很大的風險，有可能無法辦理營業執照，沒有經營資格，所以不建議購買此類商鋪。

●二手商鋪的土地問題

商鋪的土地問題，應該是交易中的關鍵性所在，對于土地性質的了解，也是規避風險的重要舉措。

一是注意商鋪的土地使用年限。商鋪一般可分為兩類：一種是商住綜合用地，其土地使用年限為50年；另一種是商業用地，土地使用年限為40年。購買二手商鋪時尤其要注意看清土地使用年限。有的商鋪在掛牌出售時，實際已經使用了十幾年甚至二三十年，剩下的使用年限很少。年限到期后，還需交納土地出讓金。購買這類商鋪時應充分考慮“折舊”因素。

二是注意區分商鋪的土地使用權性質。目前市場上大多數商鋪的土地使用權性質為出讓，但也有部分商鋪的土地使用權屬劃撥性質。特別是一些單位自建房的底樓店面。購買這類店面時要了解清楚土地是出讓還是劃撥？如果是劃撥土地的，需要交納多少出讓金。

三是注意商鋪土地使用證上注明的用途。目前市區有些地段的商鋪是由住宅“改造”而來，土地使用證上注明的仍然是“住宅用地”。但房東出售時很可能按“商鋪”出售。投資者購買的時候就要特別注意了。另外，有的商鋪出售時，產權證上注明的面積可能會跟實際使用面積不符。比如市區江北某處一商鋪出售時，房東號稱建筑面積有100平方米，房產證上登記的面積只有60平方米。購買時要看清產權證上的面積。

購買商鋪6大注意點

1、要有商鋪的風險意識。

開店選址，要有前沿的目光，有錢的可以投資買店鋪，但是選擇買店鋪一定要注意幾點，現在不是“一鋪養三代”的時代，如果運行不暢，有可能“三代養一鋪”。

2、盡量不買商場里的商鋪。

不買產權分散的商鋪，只買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，你的鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。那種小產權商鋪看起來成本低，其實投資的變數很大，產權分割出售后，很難統一所有投資人的意愿去經營，而且極容易出現惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場。

3、買商鋪之前多調查。

買了商鋪，你并不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調查，面積一樣的商鋪適合什么樣的商業類型?周邊的消費水平，能支撐什么水平的品牌?在保守估計的營業額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個人投資者，不需要像機構投資者那樣撰寫投資報告，但你的心里得有本清晰的賬。

4、買了商鋪，不是就此捧上了“金飯碗”。

對商鋪投資的復雜性，投資價值組成、投資回報所需的技術條件等等，都需要有一個清醒的認識。很多商業在銷售時熱熱鬧鬧，然而運營很長一段時間后，卻仍是一片蕭條。即使過了正常的1-2年養鋪期，也看不到希望在哪里。

5、看準客流和潛在客流。

商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營小型商鋪的創業者來說，客流的大小直接影響到收入的多少。因此，選擇地理位置優越的商家投資收益較高，但好地段也意味著價格較高，競爭激烈。12 相對而言，社區商鋪與沿街店鋪的客流量穩定，投資回報平穩。至于郊區住宅的配套商鋪客源已經固定，就必須從經營上多下工夫了。

6、買商鋪要有前瞻性。

并不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。當然，除了關注市政規劃外，還要注意該地區未來同業競爭的情況。

購買投資商鋪謹防三硬傷

不同的商鋪情況也不同。一般而言可以用下列公式來計算：

方法一，主要適用于沒有貸款的一次性投資。計算公式為：（稅后月租金－每月物業管理費）×12＝年租金收入，而年租金收入÷購買商鋪總價＝年投資收益率。反之，用購買商鋪總價÷年租金收入＝投資回收年限。

方法二；主要適用于貸款投資的收益計算。計算公式為：（稅后月租金－按揭月供款－每月物業費）×12＝年租金收入；（首期房款＋按揭貸款）÷年租金收入＝投資回報年限。反之，用年租金收入÷（首期房款＋按揭貸款）＝年投資收益率。

名詞解釋房價租金比

“房價租金比”是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。

對于商鋪物業,現時大多認為合理的投資回報率一般在6%-8%,其對應的房價租金比大約在110-150之間。若房價租金比大于200時,意味著收益率不到4%,房價具有一定的泡沫成分。

購買商鋪謹防陷阱

陷阱一：黃金地段

其實不少“黃金地段”僅是針對居住或辦公而言。商鋪的開發商打擦邊球，廣告上“黃金地段的旺鋪”，往往并不是真正的“黃金旺鋪”，價格不菲卻未必真能旺起來。但人口密度小，很難聚集商家最為看重的“人氣”。因此，像涌金廣場等商鋪在建成幾年后都沒能成為當初投資者們殷切期望的“旺鋪”。

由于今年樓市低迷，部分投資客把目光轉向了商鋪。如何在投資商鋪中略勝一籌呢？置業投資咨詢專家指出了常見投資商鋪的三大硬傷：選址輕信地段優勢、過于感情用事、缺乏實地考察。

選址輕信地段優勢

置業專家指出，地段優勢只是衡量優劣的基本條件，但不是絕對條件。例如在商業成熟的美食街投資服裝店或者五金店就很不合適。假如以昆明規劃圖的軌道交通為例，專家指出，不要過度相信軌道交通的商業優勢。雖然是在軌道交通的范圍內，交通便捷，但是人流容易進入也容易分散，并沒有形成一個固定的客流，在客流上沒有足夠的吸引力。

過于感情用事

小賀本著對餐飲的熱愛投資商鋪，結果血本無歸。這樣的錯誤在初次投資商鋪的投資者中經常見到。在商場摸爬打滾近20年的張正，目前在南市經營一家服裝店。他說，投資需要熱情，但是更需要理性。他說，很多初次投資服裝的女士，因為對服裝的熱愛和平時一些膚淺認識就盲目投資，結果不但沒有達到預期目的，反而造成“騎虎難下”的局面。專家建議，投資商鋪必須建立在對行業的全面認識和親自考察的基礎上。一些膚淺的表面認識和道聽途說的經驗很可能造成投資失敗。

缺乏實地考察

在談到實地考察時，某投資置業的專員李先生指出，不可忽視對投資店鋪的設施結構考察。他說，比如投資經營餐飲業要求排氣煙道、污水處理池等設施要科學合理。如果忽視了不但會給后期經營帶來麻煩，有的甚至無法經營。如果是投資在新建立的商業區，還必須考察商業區的發展規劃。比如投資我市城南某商業廣場，在投資前就必須了解到商業區經營的劃分和以后的發展規劃。如果本想投資首飾行業，結果商鋪投資到零售區，這樣會給經營帶來不便。再者，如果開發商缺乏后期的運作計劃，比如沒有通過活動、宣傳手段吸引消費者前來，不斷地聚集人氣，對投資店鋪也是不利的。

投資產權式商鋪如何規避風險

當前，一些房地產商為使自己開發的商用樓盤盡快脫手，通過各種炒作，推出“產權式商鋪”投資新理念。在當前商用房空置率較高的情形下，要特別警惕這種新的投資陷阱。

駱律師介紹說，產權式商鋪分為兩種業態，中小投資者要注意識別。一種是“虛擬產權式商鋪”，開發商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，小商鋪之間無墻隔離，不劃分實際區域，產權登記在投資者名下，并在一定期限包租，購房者無法自行經營。這種商鋪本身不具有獨立使用的價值，產權成了虛擬的收益權屬。在這種情況下，投資者如期獲得收益的前提是商場的整體經營必須良好，否則，一旦商場整體運作出現問題，投資者的回報就如同無本之木。目前，市場的商鋪銷售主要以“虛擬產權式商鋪”為主，而事實也證明，虛擬產權式商鋪糾紛頻發。

另一種則是獨立產權商鋪。這種商鋪與虛擬產權式商鋪的根本區別是，真正擁有分割的獨立產權的物業形態，購買這種商鋪的投資者可以自營，也可以出租，或是讓經營公司包租。這樣投資者就真正擁有了處置權，擁有獨立產權的獨立商鋪對投資者而言無疑是風險最低的。當然，投資者在選擇這樣的獨立產權商鋪時，還要綜合考慮所選擇商鋪的各方面條件。一般而言，區位、交通物流、商業氛圍、開發商背景、主力商戶、項目規劃、運營管理、升值潛力等九大要素，是每一個明智投資者在進行投資時都應考慮的。

產權商鋪在銷售中一般有三種模式：第一種是委托經營。投資者買商鋪，買后把商鋪委托給開發商來經營，開發商把商鋪出租給其他人，投資者坐等收益。開發商提出一個固定回報的保證，承諾如果收益達不到一定的比例，他會把房子買回來。從法律的角度看，這種模式的合法性是值得質疑的。

第二種是投資者直接把商鋪出租給開發商，然后允許開發商轉租，開發商會把商鋪轉交給經營單位。開發商按照通常房租的收益給投資者返錢，開發商會承諾，如果租金達不到承諾的比例，到時候可以把房子回購。回購是開發商對自己回報的擔保方式，但這首先要看固定回報是否合法。從法律上來說，回購是一個擔保合同，固定回報的做法本身是違法的。

第三種是房子賣給投資者，然后投資者又把房子委托給經營單位經營，開發 16 商再給予一個保證。

第二種模式相對還是比較可靠的。房子租給開發商，開發商給出一定回報，這是可以的。但是有一個大前提必須確定，產權商鋪銷售時必須是現房，不允許是期房。現房的意義是房子不單單是封頂，而要竣工，而且已經是驗收合格備案了。

投資心得

雖然鋪子短期內沒有收益，但是因為沒有還貸壓力，所以這次失敗經歷并未徹底打消我投資不動產的熱情。冷靜思考了幾個月之后，我開始尋覓下一個投資目標。吸取第一次買鋪失敗的教訓，第二次選鋪時，我對房源周邊的環境、適合經營的業態、周邊的有效購買力，以及社區的房齡都作了細致的調查。最終，我在軌道交通

1號線沿線買了一間6平方米左右的商鋪，總價15萬元。雖然鋪子面積小，但因為靠近軌道交通，而且在路的拐角，所以人流量非常大，第一年月租金就達到了7000元/平方米。

購買門面房注意

3、市場上內、外銷商鋪并軌了嗎？

目前本市內、外銷商品住房已經并軌，但內、外銷商鋪未并軌，仍處于內、外有別的狀況，市民在購買商鋪前應先問清物業的性質，以免簽了合同卻辦不出產證。

4、對于商鋪的公攤面積，投資者應該注意哪些問題？

建議購房者選擇按使用面積計價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計，只有事先約定詳盡，一旦出現問題才能有效維權。

5、購買二手商鋪應注意什么？

購房者需要向業主了解該商鋪是否有贈與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。如已出租、轉讓，業主需提前三個月告知承租人出售事宜，承租人享有優先購買權。如承租人愿放棄優先購買權，承租人、投資人、業主三方就應該簽訂三方協議，確定承租人對該商鋪放棄同等條件下的優先購買權，并重新簽訂租賃合同。

怎樣購買門面房

第一、學、即學習和知道決定門面價格的主要因素。應向熟悉門面價格的房地產評估人員和有關房地產開發商了解，查閱相關資料。

第二、看，到現場實地察看。看水、電、路、通訊情況，交通情況等基礎設施；附近的學校、醫院、郵政等公用設施；商店、菜場客流量多少及經營情況。第三、問，問周圍門面的經營狀況，門面的租金和門面的銷售價格等。第四、了解，了解規劃情況，以估算未來收益。

第五、計算和比較，對調查和了解到情況計算，計算和比較不同經營類型、不同位置的門面的收益和價格。

第六、聽，在決定購買門面前不妨聽取親朋好友、同學和行家的意見。第七、決定。在對情況徹底了解，現在和未來都有較高的收益的情況下，可決定購買門面。1.如果你買的是二手房，除了產權證一定要有土地證，如果沒有將來一旦動遷，你的損失就慘了。

2.地點。這和客源有很大的關系。而且地點不好。你出租也不容易。價錢也要的不高。

對二手門面的忠告，先問周邊的租金再買。

朋友近期在買門面，發現二手門面房東實在太黑了，賣的價放銀行收利息，跟利息差不多。舉列如下：

1、安居苑貴池路的33平賣64-66萬的才租1500一月，算上亂七八糟稅要近80萬，80*2.25%=1.8萬，剛好一年定期利息，太黑了！

2、安居苑貴池路的37平賣72萬的就更別說了，不如存3年的定期 3、23平的住宅產權，冒充門面賣35萬

4、還有些快要拆遷的門面也要注意這些房東都是吃人不吐骨頭啊！

買門面證件及費用

想買個門面房，不知道要看開發商的哪些證件，如果要辦產權證的話需要哪些證明，要交哪些費用，如果是10萬元買的小門面要交多少費用

您好，只有兩證齊全才可上市交易。商住樓買賣，未滿5年，買賣雙方需要繳納的稅費有，賣家：5元/㎡交易過戶手續費，全額5.6%營業稅，全額3%的土地增值稅，總價1％或差額20%的個稅，買家：5元/㎡交易過戶手續費，成交價4%的契稅，房屋產權登記費100元左右，90元的土地證工本費；如果等到滿5年過戶，只有一項費用有變，就是賣家的營業稅是差額的5.6%，其他都一樣。可根據相應情況進行計算。

選購有講究

盡管相比較而言，購經營門面風險較小，但經營門面的升值潛力大小，還需投資者認真調研。如果看準了，選好了，其升值潛力大，發展機會也多，反之也有可能白忙乎一陣。那么，在購門面時，有什么選擇策略呢？一些業內人士認為，選購時可以從三個方面考慮：

首先，要瞄準新建市場。一般說來，新建的市場其出售的價位相對而言比老市場要便宜得多，如果到有發展潛力的新市場去購經營門面，則升值的潛力大，投資少。

二是盯住一些新開發的城區，在這些地段中，一些房地產商在開發臨街住宅時，大都建有經營門面供出售，如果這一地段是城市的新區，且有快速發展勢頭，則此處門面也同樣有著價位優勢和升值潛力。這樣的機會并不在少數，如一些城市為拓展區域而新辟的新區，一些城市為發展高新技術而建設的高新技術產業區??這些地段由于處于建設初期，人口密度小，門面售價十分低，但卻很有發展潛力。在考慮前兩種選購法后，第三種方法則可以留心觀察周邊信息，看是否有門面轉賣的事，如果有則可以去考察一番。因為門面轉賣同樣存在商機，一般轉讓門面者大都是急等錢用，要么就是有別的行動，這時可以與其砍價，利用其急于脫手的特點，壓壓價。在門面轉讓中，切記查驗門面房手續是否合法。如已被法院查封，則萬勿購買。

門面公攤面積

目前國家在公攤面積上沒有明確的規定必須控制在哪個區間范圍內。一般多層住宅的公攤面積約在10％~13％，18層以下的板式住宅公攤約在13％~15％，點式的樓盤公攤大多在15％~17％，而30層以上的住宅因為電梯數量的增多，公攤通常都在25％左右。

第二篇：購買商鋪簽合同注意事項

簽訂商鋪買賣合同的四大注意事項來源:房地產報作者：徐叢林日期：10-12-28

中國自古有“一鋪養三代”的說法，商鋪雖然投資較大，但回報率普遍高于住宅。目前，購買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購買商鋪有其自身的特殊性，因此市民在簽訂商鋪買賣合同時應格外注意。

有這樣一個案例：一家建材公司去年在某建材市場購買了一個鋪位。簽合同時，雙方未約定市場性質。

搬入后不久，因建材市場競爭激烈，發展商將市場改為燈具市場，造成建材公司難以繼續經營。該公司與其他建材公司聯合找發展商交涉，發展商以合同中對此并無約定為理由，讓建材公司啞口無言。該案中，發展商的行為極大損害了業主的權益，令業主陷入了兩難的境地--繼續在燈具市場里經營建材，顯然會蝕本;而出售鋪位，又難免貶值。從該案中可以看出，購買商鋪與購買住宅所考慮的方面有所不同，對簽約的要求更高，市民絕不能隨意簽約。以下就是簽訂商鋪買賣合同時要注意的常見問題：

一要注意公用分攤面積。一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的30—40%，有的甚至超過50%。對此，開發商當然自有說法，但對購買者來說，商鋪的單價高于住宅物業，即使允許范圍內的誤差，也可能會帶來幾萬元的價格變動，打亂購房者的預算。要避免此情況的出現，建議購房者選擇按使用面積計價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計。只有事先約定嚴密詳盡，才能在前述情況出現時順利維權。

二要注意返租承諾。返租是商鋪發展商采用較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內將物業交給發展商經營出租，業主即可獲得固定的返租回報。從表面上看，返租帶給購房者的是穩賺不賠的收益，但事實并非如此。以下這個案例或許能給購買者帶來一些警示。林先生購買了某在建大型商場的一個鋪位，與發展商簽訂了購房合同與返租協議書。雙方約定：林先生同意將物業租給發展商;發展商在三年內支付總房款22%的返租回報。然而一年后，發展商未能按約交房，也沒有支付返租回報，當林先生告上法院，要求發展商支付違約金、返租回報金及滯納金時，卻被告知因林先生未將物業交付給發展商，雙方簽訂的返租協議不具備生效條件，他要求的返租回報不獲支持。

除了延期交房導致返租回報難以實現外，有相當多的發展商采取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應約定。此情況下，如發展商不給予返租回報，購買者很難要求其兌現承諾。

三要注意貸款風險。個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。一般不超過合同價款的60%，貸款期限也只有10年。另外，銀行對商鋪貸款者資質的審核也比住宅貸款更嚴。當投資者考慮貸款買鋪位時，必須意識到貸款申請不能通過時，自己將面臨的付款壓力。四要注意內、外銷商鋪未并軌。本市內、外銷商品住房已經并軌，但商鋪仍處于內、外有別的狀況，市民在購買商鋪前應先問清物業的性質，以免簽了合同卻辦不出產證。

第三篇：購買商鋪應注意幾個問題

購買商鋪應注意幾個問題

目前，購買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購買商鋪的回報率要遠遠高出很多，但是它有其自身的特殊性，在購買商鋪的過程中有不少問題需要引起注意。近日，一朋友購買商鋪時遇到了一些疑惑的問題，在這里與大家一起探討、分享，希望可以給您帶來幫助。

在購買商鋪前，應該注意以下幾個問題：

1、房屋權屬情況

檢查開發商的手續，比如五證一類的手續，假如缺少某一項，應詢問原因，如果不能說明原因的，應該到房屋所在區的房產交易中心查詢所購房屋的權屬狀況，確認其權屬無誤，保證在以后可以辦理有關手續，即便開發商暫時缺少相關手續，也是不妨礙購買。

2、相鄰權問題

應了解整商場或標的的整體規劃，做到宜細不宜粗，明確好物業的通風、采光、通行以及物業的建筑布局走向等，以避免日后商鋪在經營上帶來的不必要的紛爭。

3、貸款風險

商鋪貸款額度低，年限也短，60%的貸款期限一般小于10年。而銀行對商鋪貸款者的資質審核也要比住宅審核嚴格，因此投資者應考慮到貸款不能實現時所面臨的壓力。就目前房產政策來說，宜抓緊時間，不宜觀望。政策隨時在變，各商業銀行放貸利率也有了自主權限，致使貸款利率不斷上浮。

4、對開發商、銷售商審核

審核開發商及銷售商是否具備土地開發到房產銷售一切證照，是否具有相應資質。

簽訂商鋪買賣合同應注意：

5、房屋用途

在簽合同時，購房者應了解所購房屋用途確實是商用，并在合同中注明。在網簽的過程中，可以當面審查清楚，確認用途后，再行簽字，以免日后帶來不必要麻煩。

6、公用分攤面積

就現在房地產市場來看，多數建筑為底商結構，這樣的商鋪，是一個整體的空間被分割成若干個小間，首先外墻、走道就占據了不少空間，再加上作為菜市場來使用的話，對于消防設備、通風設備都有嚴格的標準，同時一些輔助設施如衛生間、開水房等都必須完備，而這些公共設備是為商戶服務的，所以公攤算到商戶頭上。常購買商鋪進行投資的人們都知道，像這樣的商鋪，公攤面積在40%-70%這個范圍內都是比較合理的，甚至有些極端的達到了90%。因為很多樓盤在剛開盤的時候沒有公攤數據，所以導致在網簽時發現自己公攤面積較大，難以接受。因此，如果怕出現此種情況，在購買商鋪前應與開發商約定，如何解決公攤大小糾紛的處理辦法。

7、包租承諾

許多開發商對包租承諾采取非書面承諾的方式，在簽訂商鋪購買合同時，應將包租承諾落實到具體的合同條款中。另外，商鋪的逾期交房直接影響包租協議的履行，在簽訂商鋪買賣合同時應就交房期限做嚴格的規定，并約定一旦逾期交房時，開發商除了承擔延期交房的違約金外還應當承擔購房者的租金損失。

8、物業管理

許多購房者與開發商的糾紛都集中體現在商鋪的物業管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環節。因此，在購置商鋪時，在和開發商簽訂物業管理合同時，應注意合同條款之約定，了解各自承擔的責任和義務。

9、注意商鋪的交房條件

商業物業的房產條件對投資商的招商以及經營者日后的經營都相當重要。在簽訂商鋪合同時應特別約定物業的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時特別予以注意驗收。

小貼示：在您購買商鋪或自用或投資，可能會遇到這樣或那樣的難題，請不要過于焦慮，以免給您的生活帶來不必要的困擾。在遇到問題的時候，請理智面對，針對個人的實際情況，才選擇處理方式，不要有從重心里，以免給個人投資帶來不必要的損失。讓自己的資產升值的最好辦法是：用心經營，共同炒作。祝大家發財。

第四篇：購買商鋪合同范本

購買商鋪合同范本

商鋪是商人進行經營活動必不可少的組成部分，那么購買商鋪合同是怎樣的呢?以下是在小編為大家整理的購買商鋪合同范文，感謝您的欣賞。

購買商鋪合同范文一

出賣方：(甲方)姓名：。(法定代表人)。

身份證：。

地址：。

聯系電話：。

委托代理人：。電話：。

買受方：(乙方)姓名：。(法定代表人)

身份證：。

地址：。

聯系電話：。

根據有關法律和政策規定，甲乙雙方就商鋪買賣的有關內容，在自愿、平等、有好協商的基礎上簽訂如下協議，以茲共同信守執行。

第一條轉讓商鋪的基本情況甲方自愿將坐落于;位于

第層，共壹(套)(間)的商鋪(以下簡稱該商鋪)出售于乙方，商鋪結構為，建筑面積平方米，使用面積平方米，公攤面積平方米。

第二條商鋪面積的特殊約定

本合同第一條所約定的面積為出賣方暫測面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。該商鋪交付時，商鋪實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的%時，房價款保持不變。實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的%(包括%)時，甲乙雙方同意按下述第種方式處

理：

1.乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起天內將乙方已付款退還給乙方，并按利率付給利息。

2.每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。

第三條土地使用權性質

該商鋪相應的土地使用權取得方式為;土地使用權年限自年月日至年月日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批準文件號為;該商鋪買賣后，按照有關規定，乙方(必須)(無須)補辦土地使用權出讓手續。

第四條價格

按總建筑面積計算，該商鋪售價為每平方米元(大寫)_______元，總房款金額為(幣)______元(大寫)拾萬___千___百___拾___元整。

第五條付款方式

乙方應于本合同生效之日向出甲方支付定金(幣)__拾__萬__千__百___

拾__元整，并應于本合同生效之日起_____日內將該商鋪全部價款付給出賣方。具體付款方式可由雙方另行約定。

第六條、雙方權利與義務

1、甲方保證在交易時該商鋪沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥，該商鋪沒有發生過貸款、擔保等方式的抵押。且沒有產權糾紛和財務糾紛或其它權利限制，若發生買賣之日前即已存在任何糾紛或權利障礙的，概由甲方負責處理，并承擔相應法律責任，由此給乙方造成的經濟損失，由甲方負責賠償。因甲方售予乙方的產權屬暫未辦理，雙方有好約定：如甲方經辦理已獲得該房產證及土地使用證之日起，在十個工作日內以贈予的形式過戶到乙方名下。

2、簽定本合同后，雙方不得違約，若甲方違約，乙方有權單方終止該合同，甲方應雙倍返還乙方所交納的樓款_ 元(大寫)元，作為違約金。反之，若乙方違約，則所交納的樓款不予退還，甲方

有權終止合同，可以將該物業出售于第三方。

3、在交房之日甲方應保證商鋪設施(門窗墻)完好無損壞，需將一切手續(包括商鋪)一并移交給乙方，并于交易之日前將有關該物業的一切費用清理完畢(如施工費、裝修費、安裝費、施工所用的水費、電費、電話費、煤氣費、數字電視費、管理費等費用)，并保證乙方購買后，不需要支付任何購買前所產生的相關物業費用。

4、甲方應當為乙方提供辦理商鋪所有權、土地使用權過戶手續所需的文件、資料，并保證資料的真實性和合法性。本商鋪所有權轉移所發生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納;其他商鋪交易所發生的稅費除另有約定的外，均按政府的規定由甲乙雙方分別交納。

5、雙方必須保證所提交資料的真實性。若任何一方提交虛假資料使本次交易無法進行則該方必須負相應的法律

責任。

6、乙方自房款交付之日起，除與甲方外，不與任何人發生購房糾紛，如有發生，甲方自行解決。

第七條、本協議經雙方簽章后生效，并對雙方都具有約束力，應嚴格履行。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠償損失，支付違約費用。本協議自甲乙雙方簽訂之日起生效。本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份。均具同等法律效力。任意一方修改均為無效，如有與本合同不相符的，以本合同為準。

第八條、雙方約定的其它事項：

甲方(簽名或蓋章)：乙方(簽名或蓋章)：

聯系電話：聯系電話：

_____年____月____日 _____年____月____日

中間人：(簽名或蓋章)：

聯系電話： _____年____月____日

購買商鋪合同范文二

甲方(賣方)：身份證號：

乙方(買方)：身份證號：

甲、乙雙方就位于(注意：應與商鋪產權證上的地址一致)的八個商鋪的整體買賣事宜，根據《合同法》、《城市房地產管理法》等有關法律之規定，雙方在遵循平等自愿、誠實信用的原則下，經協商一致訂立本合同，以資共同遵守。

第一條甲、乙雙方協商一致，乙方受讓甲方位于

的八個商鋪現房(以下簡稱商鋪)，八個商鋪具體狀況如下：

一號商鋪：

(1)產權證號為，土地使用權證號為。

(2)商鋪座落在，結構為磚混;

(3)商鋪產權面積平方米。

(4)商鋪占用范圍內的土地所有權為國有，國有土地使用權以出讓方式獲得;

(5)商鋪目前部分被租賃(承租人為，租期截止為，租金為，具體詳見租

賃合同)。

二號商鋪：

(1)產權證號為，土地使用權證號為。

(2)商鋪座落在，結構為;

(3)商鋪產權面積平方米。

(4)商鋪占用范圍內的土地所有權為，國有土地使用權以方式獲得;