第一篇：商鋪基礎知識

住宅商鋪的基礎知識：

1、住宅底商（住宅底層商鋪）：是指位于住宅等建筑物底層的商用鋪位，是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式。

2、按服務區間可將住宅底商分為服務于內部和外部兩種：

內部：有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區里面的居民。對于大型的住宅社區，底商主要以社區內部居民為服務對象。在設定上要看小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店面相對來說投資少，風險不大，資金回籠也較快。? 外部：其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區里面。對于服務于小區外部的，則應考慮周邊商業情況、街區功能來確定底商功能。這樣的商鋪應位于交通便利，商業中心，投資回報率才得以保障。

3、按市場劃分：

? 思路型（概念型）

? 規劃型（有潛力存在一定風險）? 商圈型（在繁華的商業中心）

4、投資住宅底商的影響因素：

? 商情因子(E)： 住宅底商的目標商情因子是E級，但是各類住宅底商商情因子會有以下變化空間：概念型住宅底商的商情因子首先為E級，主要以社區居民為主要客戶對象，運做成功的話，可能提升到D、C級；潛力型住宅底商的商情因子為D級，主要以包括所在社區并跨社區的周邊居民及客流為主要客戶對象，另外，這類住宅底商隨市場發展，其商情因子有提升到B，甚至A級的可能；商圈型住宅底商的商情因子有可能會達到D、C級，其主要消費者將包括周邊居民，甚至區域消費者。

從以上商情因子來看，我們并不能得出哪種住宅底商更有投資價值的結論，但可以判定的是：商鋪投資者需要判斷擬投資的住宅底商的商情因子的成長空間到底有多大，商情因子的成長空間將一定程度上決定住宅底商價值的升值空間。需要指出的是，不同社區的檔次是不同的，所以盡管商情因子相同，但因為社區居住人口檔次不同，消費能力會有天地之別，從而住宅底商的價值出現顯著差異。

? 客流量(Po)：住宅底商的客流量主要來自社區居住人口及周邊建筑的居住人口。

商鋪投資者在選擇住宅底商時，需要謹慎判斷哪個位置的鋪面客流量最大、比較大，但需要注意的是，不能夠將人流量錯誤的判斷為客流量。

? “可視性”因子(Vi)：住宅底商的“可視性”和整個項目的宏觀布局都有關。住宅底商開發過程中，使盡可能多的商鋪的“可視性”保持相當的、良好的水平，是絕大多數商鋪價值得到提升的表現。很少出現因為部分商鋪“可視性”低引起的銷售難、出租難的問題。一個成功的住宅底商項目就是一個里面商鋪的“可視性”最大化的項目。

? 交通條件(T)：住宅底商因為主要服務于隸屬的社區，所以交通條件對商鋪價值的影響不是很大。交通條件對住宅底商價值的影響比對商業街商鋪、市場類商鋪的影響都低。

? 停車條件(P)：住宅底商的停車條件依賴于社區自身的停車設施。考慮到可能吸引外部消費者，所以在依賴社區停車設施的基礎上，開發商依然需要專門為這些住宅底商開設一定數量的停車泊位。鑒于餐飲設施是住宅底商的重要商戶，而餐飲設施的規模有日趨增大的趨勢，又因為餐飲設施對停車有相應的需求，所以投資者在選擇底層商鋪時必須對停車需求給予更大關注。

? 整個項目規劃設計的科學性(D—Design)：住宅底商項目的規劃設計不僅需要體現“可視性”原則、而且設計指標廣泛適應性原則，可以適用各種業態投資的需要，如加入排煙通風系統以方便以后進行餐飲投資。整個項目規劃設計的科學與否對于住宅底商價值至關重要，投資者需要特別的關注。

? 硬件條件(C)：住宅底商的硬件條件主要涉及到面寬、進深、層高等設計參數，其他諸如水、電、煤氣、污水排放等技術性設施通常在服務型社區商鋪里牽涉到，一般都容易解決。容易發生問題的情況是，有些住宅底商項目在商鋪面寬、進深、層高數據的選擇上，出現問題，專家建議住宅底商有效商鋪面寬為7-8米左右，層高至少為3.5米，進深最好控制在12米以內，并且商鋪內部方正，無柱網的分布。? 經營商品的類型(G)即經營業態 ：住宅底商一般服務對象是社區內的住戶，因此經營的業態一般應選擇生活日常用品，餐飲及相關服務。

? 隸屬項目的運營特點(M)：住宅底商必然會受隸屬項目的影響，如果隸屬住宅項目定位高、規模大，這些商鋪就值得作為投資選擇。就前者而言，住宅底商項目的投資形式、定位、管理水平等，對商鋪的價值影響是不言而喻的。

? 商鋪初始售價(Pc)：商鋪投資者在進行住宅底商投資時，必須清楚，住宅底商初

始售價是否反映了商鋪現狀客觀價值，而不是經過開發商對該社區商鋪包裝后、偏離了商鋪真正價值的價格。這個問題，在現階段商鋪投資市場是一個極為敏感的問題，因為開發商深諳市場火暴將為它們打開的廣闊的操作空間，這恰恰是商鋪投資者要絕對清醒的，能否將社區商鋪包裝的因素合理剔除，避免以熱炒過的價格成交，將是商鋪投資者最需要警惕的內容。商鋪價值一旦被開發商所透支，商鋪投資者的投資會遭受損失，惡劣情況下，這類商鋪投資者簽約付款之時就是被高位“套牢”之日。另外，投資者需要對住宅底商項目里面不同的商鋪做出價值判斷，這是另一個重要的問題。

? 商鋪周邊房地產發展趨勢(Re)：住宅底商周邊各類房地產的發展趨勢對住宅底商價值的影響是直接的，也會很大。我們說的住宅底商并非某一個住宅社區的商鋪，隨著經營商經營活動的延續，極有可能成為一個地區、幾個住宅項目的社區商鋪。事實上，住宅底商價值隨著周邊房地產市場的發展，價值升值收益很具有想象力。商鋪投資者在進行商鋪投資時，要注意挖掘周邊各類房地產發展落后的住宅底商，未來周邊大型的房地產開發規劃，將會推動其價值的上漲。

5、投資步驟

（1）住宅底商項目選擇：各項因素對商鋪投資決策的影響力度是不同的，各因素對最終住宅底商項目選擇決策的影響力按照重要程度降低順序排列如下：隸屬項目的運營特點(M)、商情因子(E)、客流量(Po)、商鋪周邊房地產發展趨勢(Re)、商鋪初始售價(Pc)、“可視性”因子(Vi)、、停車條件(P)、整個項目規劃的科學性(D)等。以上內容可以做以下解讀：商鋪投資者應該選擇這樣的住宅底商項目進行投資：初步選擇定位在較高端客戶、規模較大的住宅社區為目標，如果該社區未來客流量大、現狀商業較少，而周邊房地產發展空間很大，并且該住宅底商的售價尚有效處在住宅售價的2-3倍，那么該住宅底商項目可以初步選定。

（2）住宅底商最終選擇過程中，需要按照以下從重到輕的順序對下述因素進行考慮：“可視性”因子(Vi)、樓層(F)、客流量(Po)、商鋪初始售價(Pc)、硬件條件(C)等。

6、目前市場上住宅底商投資者考慮的問題：

（1）地段：地段是商鋪的生命，是在選擇商鋪時第一要考慮到的問題。即使是在一個小區域內相比也要選擇相對繁華的地段而，如果經濟條件允許，則應選址在主要的繁華大街之上，相對高的房價也會帶來相對高的回報。在這一點上，投資與回報是成

正比的。

（2）流量：在這里，流量指的是在單位時間內經過你的店鋪門前的人數。足夠的客流量是商鋪盈利的根本。可以在觀察流量時注意觀察一下未來客戶所占的比例。如，想開家兒童用品店，可以仔細觀察一下附近小孩的數量。這種有的放矢的觀察對有效流量的確定有很大的幫助。

（3）購買力：通俗一點的說，購買力指的是店鋪周圍人群的富裕程度。有個小故事說明了購買力的重要性：“一個服裝店老板對另一個服裝店老板說，我做窮人的生意，因為窮人比富人多10倍！另一個搖搖頭說，可我要做富人的生意，因為富人的衣服比窮人多100倍！”故事雖然有些偏頗，但也從一個側面反映了購買力的重要性。

（4）競爭度：詳細了解店鋪附近與自己產生競爭關系的店鋪數量和實力。如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的實力比對手強，也建議盡量回避與老手的直接競爭。競爭的成敗往往不能只靠實力說話。有一些老店已經形成多年，經營成熟、渠道穩定、與客戶之前關系良好。這些都是不得不考慮到的對手的優勢。

（5）出售或出租的簡易度：很多投資者在購買商鋪（底商）的初衷就是用來出租或是出售。那么在購買之前就應該認真考慮該商鋪日后出售或出租的簡易度了。一般來講，在生活小區周圍，適合開超市、發廊、飯館、音像店、干洗店這樣的商鋪比較容易出售或出租。

（6）增值能力：商鋪的增值能力取決于很多方面的因素。如地段好、流量高、購買力強、競爭度低、轉手方便的商鋪當然是保值、增值能力高的。但除此之外還有很多因素需要考慮，如周圍環境的整潔度、安防設施的完善度、道路交通的方便度都需要考慮在內，甚至門前是否有獨立的停車位都要考慮進去。

第二篇：商鋪物業基礎知識(小寧商鋪)寧吉濤

武漢商鋪

小寧商鋪

武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 商鋪物業分類 1． 按產權年限分類（1）70年產權

位于住宅裙樓的商業，與住宅產權年限一樣。在同樣的地段，產權越長，投資價值越高。（2）40年產權

為純商業物業。純商業物業地塊出讓價格一般都比住宅物業地塊價格高，通常位于一個區域的繁華商業地段或政府規劃中的未來重點商業圈。2． 按商鋪在經營上的獨立性分類（1）室內虛擬商鋪：（2）室內獨立商鋪：（3）沿街獨立商鋪：

3． 按所經營業態在物流供應鏈中的位置分類（1）專業市場：

B2B模式，指以批發為主的商品交易市場，進駐商家主要為生產廠商、各級代理商，商品銷售對象主要為次級代理商、終端經銷商。（2）零售市場：

B2C模式，進駐商家主要為各級代理商和終端經銷商，商品銷售對象主要為終端消費者。包括百貨商場、超市、主題商場、折扣店、品牌專賣店、便利店等等。（3）服務市場：

B2C模式，包括餐飲、娛樂、休閑、金融、證券、票務等等。

當然，上述分類尚不能概括完整的商業形式。隨著商業經營模式的不斷創新，一些新型商業模式開始兼具多種市場類型的特征，比如世界第一大建材超市B&Q（百安居）采用現代零售商業經營模式，很難用“專業市場”或“零售市場”來界定。二．商鋪物業建筑基礎知識 1． 開間與進深：

開間與進深的比例在1：3以內最為合適，開間越寬，商鋪價值相對就越高。

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 2． 柱距：

在框架結構建筑中，支撐整個建筑的鋼筋水泥柱與柱之間的距離為柱距。

柱距越寬，越有利于商品的布置和人流的交通組織，當然，柱距越大，建筑成本越高。

通常來說，一般商業柱距在8米-10米之間，但一些倉儲式超市和建材超市需要12米-15米的超寬柱距。3． 層高/凈高

層高指相鄰兩層樓板中間之垂直距離；凈高指經過室內裝修后地面至天花之間的垂直距離。

為營造開敞、舒適的購物環境，商鋪對層高的要求較高，一般來說商業首層層高應在5.5米以上，裝修及安裝中央空調后凈高在4米以上；二層以上層高在4.5米以上，凈高在3.5米以上。

但越來越多的現代商業對建筑層高的要求越來越高，比如OBI（歐倍德，世界第二大建材家居超市）就要求首層層高不低于8米，以便在垂直方向貨架載貨量最大，最大化節約倉儲成本。4． 水平交通組織

指商業人流在水平方向的組織路徑。通暢、舒適、便捷的水平交通組織有利于營造高素質的購物環境，提高商業人流量，促進顧客購買決策。

（1）出入口：指商業人流、貨流進出商場的通路。一般分為人流主出入口、次出入口和貨流出入口。（2）人行通道：指顧客購物行走的路徑。一般來說，通道越寬，商場檔次越高，購物環境越舒適。通常通道寬度在1.5米-2.5米，不應低于1.2米。5．垂直交通組織

指商業人流在垂直方向的組織路徑。通暢、快速、便捷的垂直交通組織有利于商業人流向上層流動，提升上層商業價值。商場垂直交通組織主要通過以下設施完成：（1）自動扶梯（2）人行扶梯（3）封閉電梯（4）透明觀光電梯 6．荷載

指商場地面每平方米的最大承重能力。不同業態、商品的商業對地面荷載的要求不盡相同，經營商品單位重量越重的，對地面荷載的要求越高。

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 7．中庭

指商場中數層連通鏤空的空間。中庭通常擺放商業利潤最高的商品或最容易積聚人氣的商品，或作為促銷區域、休閑區域，是大型商場重要的商業空間構成。8．廣告位

位于商場室內及建筑外墻的可供入駐商家做廣告的部位。廣告為有利于營造濃郁的購物氛圍、提示購物信息，同時也是吸引重要商家入駐的優惠籌碼。9．配套設施（1）中央空調（2）電梯/扶梯（3）洗手間（4）室內休閑椅（5）室外休閑設施（6）地面/室內停車場：

隨著家庭汽車擁有量的不斷增長，現代商業對停車位的要求越來越高，如山姆會員店要求停車場面積為室內商業經營面積一樣。在深圳，真正現代化的商場應每50平米配備一個車位，比如一個2萬平方米的商場至少應配備400個停車位。

通常來說，地面停車位面積為25平米/車位，地下停車場為35平米/車位。三．商業經營管理基礎知識

不同的商業類型有不同的經營管理模式： 1．獨立經營

商家租賃一個獨立的商鋪自主經營，整個交易過程全部在本商鋪內完成。2．“租賃式”統一經營管理

商家按月向商業管理人交納固定租金及管理費用，由商業管理人統一管理、統一銷售形象、統一收銀。3．“扣點式”統一經營管理

商家進場經營，由商業管理人統一管理、統一銷售形象、統一收銀，無須向商業管理人交納固定租金及管理費用，而是在每月銷售額中提取固定比例作為租金和管理費。

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 四．商鋪物業價值要素

1．影響商鋪物業價值的兩個最核心素（1）商業人流量：

人氣就是財氣，所有影響商鋪人流量的因素都是影響商鋪價值的因素。（2）業態租金承受度：

不同的業態可承受的租金是不同的，能夠承受越高租金的業態，其商鋪價值就越高。比如大百貨、大超市、大家具商場，其所能承受的租金非常低，相應商鋪價值就越低；而化妝品、精品、裝飾品等占地小、毛利高、銷量大，其所能承受的租金較高，相應商鋪價值就越高。2．商業人流量的決定因素（1）商業物業所在的商圈（2）商業物業所在商圈的地段（3）具體商鋪的位置—銀邊金角 n 距離主出入口的遠近n 距離扶梯的遠近n 幾面開口迎客 n 開間：進深之比例（4）具體商鋪的樓層 五．商鋪物業投資基礎知識 1．投資品種分類

房地產：商鋪、住宅、寫字樓/儲蓄：定期、活期等/外匯（炒匯）股票（炒股）基金/保險/珠寶/古玩/郵票/錢幣/紀念品等等。

2．商鋪投資“12字真經”---投入少、回報穩、風險低、升值快（成長性高）

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第三篇：商鋪通知

關于加強校內商鋪食品安全管理工作的通知

近期，師生對校內商鋪涉及食品安全工作的投訴時有發生，并出現了一起學生因飲用某商鋪自制飲料后出現嚴重過敏反應，經搶救脫險的高危事件。種種情況警示我們，必須高度重視校內商鋪的食品安全管理工作。食品安全關系到師生的切身利益和校園的安全穩定，必須確保不出紕漏。為此，根據國家“食品安全法”及相關法律法規，結合我校實際，現就有關問題通知如下：

一、明確責任主體，切實負起管理責任。按照誰出租、誰受益、誰負責的原則，校內商鋪出租單位作為責任主體必須承擔起相關商鋪食品安全管理責任。要像重視和抓學生食堂飲食安全工作一樣，重視和做好出租商鋪的食品安全工作。單位領導要高度重視，加強督導檢查，明確專人，建立行之有效的檢查考核制度，實行食品安全工作一票否決，確保商鋪出售的食品安全萬無一失。

二、認真貫徹執行國家“食品安全法”及相關法律法規，嚴格準入條件，強化經營過程管理。經營食品類商品的商鋪必須各種證照齊全，商譽良好，從業人員持有符合相關法律法規規定的資質和證明。資格審查寧嚴勿寬，要講法規制度不要講人情面子。嚴禁商鋪超范圍經營食品類商品。在與經營食品類商戶所簽合同中有關食品安全的條款要規定的嚴謹周密。要與商戶簽訂食品安全承諾書，進一步規范其經營行為，明確其責任和義務，并可研究采取相應的經濟保證措施。要利用多種手段建立對商鋪食品安

全的監控信息網絡，強化對商鋪經營過程中食品安全的動態管理。可以研究采用食品安全舉報獎勵辦法，調動消費者參與食品安全監控的積極性。同時要建立商戶食品安全檔案，歸集相關信息，以利于實現對商戶經營食品的安全風險進行評估和管理。對發現商戶在經營過程中出現食品安全隱患，要反應迅速、處置果斷穩妥，決不能姑息遷就，以免留有后患。

三、加強對商戶的食品安全教育，使之充分認識在學校經營食品類商品的特殊性和風險性，理解并配合學校的各項管理措施，同時自覺嚴格依法經營。

凡經營包裝、預包裝食品，必須從正規食品生產企業進貨并索取相關進貨憑證，保證不進假冒產品，不出售過期變質食品。嚴格管理散裝食品經營，散裝食品必須是正規食品企業生產，進貨渠道、索證、存放、衛生防護、包裝等環節都必須嚴格按照有關法規要求辦理，確保所售食品衛生安全。

要特別重視并抓好自制食品商鋪的安全管理工作。對這類商鋪的經營資質、從業人員更要嚴格審查，生產經營條件必須達到相關法規的要求，從業人員必須具備相關資質和證明，同時要加強對其經營過程的動態管理，像抓學生食堂飲食安全一樣常抓不懈。

四、要建立商鋪食品安全管理的報告制度。校園食品安全信息，社會和師生關注度高，極為敏感。信息暢通是管理和處置食品安全事務的重要條件。內部信息不暢，極易錯失處理解決相關

問題的良機，小事也可能引來不可預料的后果；對外隨意傳播危害更是不可估量。因此，要明確規定各商戶，凡發生疑似食品安全事件，要及時向其主管單位報告，各責任主體單位要在積極穩妥處理問題的同時，視情況及時向學校有關部門和領導報告。同時做到不隨意對外擴散消息。不得瞞報、謊報。

五、近期要對校內商鋪食品安全進行一次全面檢查和整頓。檢查和整頓要做到不漏一(商)戶，不漏一人。要做到“四個查清”：經營食品的商戶數清、商戶的證照情況清、從業人員情況清、進貨渠道和索證情況清、加工經營條件清。檢查的重點是：在售食品是否過期變質；散裝食品生產企業是否正規；自加工食品所用原料及添加劑的進貨和使用是否合乎法規規定，加工銷售過程是否存在衛生安全隱患。對檢查中發現的問題應立即書面通知相關商戶整改，并記入該商戶食品安全檔案。對整改態度不積極、整改不到位或整改后仍達不到相應經營條件的，要硬起手腕，堅決予以清退。我處將對各單位此次食品安全清查整頓情況及時跟進檢查，并將有關工作情況向校主管領導報告。

特此通知

二〇一二年十一月九日

第四篇：商鋪說辭

商鋪說辭

定位→闡述出該物業所在區域、城市的性質與之不同之處，并理出該物業的優勢為下一步說辭作好鋪墊

發展→基于定位上的說辭，必須參合當地對該地的政策性，經濟性，預見性發展思路。利用現有的基準定位和硬件作鋪墊，描述出5年、10年或以后的發展立項、前景及回報。

投資分析→該板塊的重點是，銷售人員的經驗，不僅僅局限于銷售，且對其他行業也必須有所了解，如經商、股市等......本板塊重點是將專業置業顧問搖身轉變為經濟投資顧問。幫客戶花錢，幫客戶投資。所以需要有豐富的經驗，將股票、經商辦廠、開店、存款看息、甚至金融保險等作風險投資對比。

性價對比→根據所在城市所在不同區域、同地段，不同地段、同區域，同區域、不同地段，不同地段、不同區域的商業項目來進行本質對比、分析及投資商業與住房的投資額度和回報率、增值潛力進行分析對比。

具體問題分析→鑒于不同客戶，不同思維和問題的分析，參考去解決問題，需要銷售人員具備很高的靈活度，根據實際情況來談判，主要也要準備好價格高和租金低的說辭。詞例：《玉水金街》

定位

《玉水金街》項目位于平塘縣原老大橋，橫跨玉水河，獨享兩岸河景，南連平塘縣新城區、濕地公園、平塘縣政府、平塘的新商業圈，北邊緊鄰平塘縣新老城區，（緊挨橋頭商業步行街，休閑廣場），是平塘縣政府站在利民、便民、利國、促進城市和諧發展、打造一個以優化經濟、發展環境、營造重商興企的氛圍城市而規劃的一個河濱區域，所擬定出的核心商業文化中心，而核心商業區也被稱為都市綜合體，其條件必須符合全新的城市形態，構造需高度節約，融合多種城市功能的區域（需具備居住、商務辦公、出行、休閑、消費購物、文化娛樂、社交及游憩等），并周邊市政設施需成熟，如醫院、銀行、學校、休閑場所等要近在咫尺，該片區的項目規劃僅作開放式商業圈設計，其目的是建造高度節約，能夠相互作用，達到互為價值鏈的區域空間。

發展

隨著西部開發的力度加大，城市發展的腳步已見加快，玉水金街周邊的市政設施也日益俱全，不僅是在日常生活配套上非常周全，且居住生活外的休閑配套也開始大力開發，在該片區規劃中，戶外字幕電視、河濱休閑路等市政設施的擬建、還有各個金融業、通信業、百貨零售業、家居業的進駐，各種大型的酒吧、茶吧及桑拿等各種高端休閑娛樂業也紛紛加入該片區。可以說該片區今后的商業氛圍更加濃厚，且以玉水金街為中心商業圈，折射周邊建設打造一流河濱城市規劃已啟動，現正在修建，很快投入使用，而在平塘縣這樣的設計規劃發展前景中購買商鋪，不論你是自營還是投資，一來生活極其便利，二者就是自己的物業升值潛力不可估量，況且現在整個老城區發展成熟度未到頂峰，置業是一輩子的事，一旦平塘老城區100％的發展改造完畢，到時一方面是價格是否還是現在的價格，另一方面就是城市中心的物業就算花錢也買不到了，就像十年前的這片區域，那時候才幾千塊錢一個平方，要是當初買了下來，不用說，到今天一個平方也能賺幾萬塊錢，根據發展趨勢，再過5年，10年將會幾倍上漲，如果你遲疑，所有的升值空間就被先你一步的人搶走了，所以沒有問題今天看好了，就定下來。

投資分析（即人民幣貶值）

隨著經濟發展的富榮，收入的增加，人們在投資上提高警惕，更是小心翼翼，針對所有的投資，從更多方面來看它已經從經濟上、法律上、人為思想上演變成財產定義的性質，那么我們把錢放在哪里最安全呢？

1、存錢到銀行

在中國80％的國人有錢就存銀行，事實上錢存在銀行就是一種貶值的行為，因為銀行的普通存款利率遠遠等于不了“通貨膨脹”的利率，也是一種負利率（銀行曾七次調息，還增收20％的個稅）錢存到銀行就像月光下的冰塊，因為銀行的利息經過金融動蕩后加息和降息的次數平凡和不可預見，再者現在GDP快速增長，物價也逐年拉高，使得銀行存款為數不多的利息和本金在次年后的GDP消費上得不到等年同期的產值，也是證明存款的利率和物價上漲不成正比，所以存款在銀行是不明智的選擇。

2、股票

中國股市雖然也逐漸變得成熟，但始終是一個不規模、不規則的市場。因為國內股市牽扯的面很寬（如政治、國際經濟）更多的是它肩負著企業解圍的責任，以前的企業都是國有企業，對于資金的報留都有銀行來做后盾，但是企業要發展、要生存，國家才給企業包裝上市，這筆錢是不用付利息的，而且還不用擔心是否短期內遭到借貸催款，如果企業破產，最終國家和銀行都不會擔風險，最后血本無歸的還是老百姓，所以都是由國家控制的，換句話投資股市就是在和國家賭博，股票也稱為紙上富貴，只要一天沒有撤離股市，就是擁有空頭支票，俗話說十人炒股、八人賠、九個傻子、一個賊，而且我國的股市不穩定，想達到一夜暴富，那只是個夢想，幾乎是不可能的。

3、經商

經商做生意的利潤一般來講是10％——30％左右，不僅僅面對著巨大的開資，（如稅費、人員開資、商務開資、以及辦公等開資），而且還需要面對巨大的市場競爭壓力。總的來說經商不僅僅面對巨大的開資和市場壓力，更多的還要面對難收賬、資金回籠等問題，所以說風險也是最大的。

4、購買保險

其實在我國對于保險的相關政策還不明確、不完善，保險業其實就是購買的一紙協議，在購買保險和賠付中，一是不及時手續麻煩，二是賠付條款和條件諸多不明晰。對消費者來說不是很有保障。如很有錢倒是可以買一份保險，但保險不適合投資只是買一份心安，為什么這么說呢？去年還是前年保險公司破產的事件不是沒有過，新聞報紙都有報道。

5、投資地產

由于房地產擁有不可移動性和不可再生性。一是土地有限二是環境惡化導致國家大面積土地不能投入使用，所以土地的征地費、土地出讓費也相對比較高，從而加上配套、建安、和居家水平消費需求等房產不但不會降價，反而使得房產成為投資保值增值的有效方法之一。那么投資地產，投資什么樣的產品將是大家考慮的熱點，無外乎就是商鋪、寫字樓和住宅，商鋪與寫字樓和住宅具有很大的差異特性。商鋪最大的優點在于它不會老。商鋪投資的難度比住宅來得更大，眼光要很準。而且，對于商鋪所處的地段，將會帶來的客流量以及周邊經營范圍羊群效應的影響，決定商鋪將放租的行業，行業前景又是如何的? 從四個方面介紹一下投資商鋪的好處。?、不折舊

就住宅而言一般的使用年限為70年，在物業中是最長的，但住宅畢竟是家在其中，所以舊了會有那么美中不足的遺憾，所以一個新的住宅社區一般來說住上5至10年都會選擇更換新的環境。而這時出售也會有折舊的“待遇”。因為外觀舊了給人的感覺不爽；另外時間長了的社區管理方面往往會跟不上或不如剛開始的時候那么完善，那么溫暖。而商業地產卻不折舊，往往是越舊越值錢，商業地產講究的是地段、人氣、回報價值的體現，所以舊不是問題“旺就行” ?、不裝修

在非商業物業中有一件讓投資者非常頭疼的事情就是裝修，就住宅而言，一般來說出租時間在2—3年就得重新裝修翻新一次，以至讓物業能快租或租上好價，裝修費心又費力又花錢，挺煩心。而商業地產就免了這樣的煩惱，一般都是租戶來裝修，就算商鋪本身有裝修也不一定符合承租者的需求，所以都是按著自己的要求來裝修。而且解除合約時裝修也是留下不予毀壞的。?不憂租

一般來說住宅都要到經濟公司放盤，而且空置時間較長，相對損失顯大。而且投資者還經常為投資的事宜跑前忙后，有家具電器的又不愿放鑰匙給中介，吉屋又不容易出租，即使租給辦公的又怕增添麻煩，左右為難，非常繁瑣。商鋪就不同，還未到期就可提前放盤，看鋪又不影響到租戶，非常輕松方便。而且不用為家具電器的事煩心，空空的一無所有最好。④投資回報高

商鋪出租一般簽約在3-5年，每年都會有遞增，一年比一年租金高，住宅就不一定第二年比第一年低都有可能，不穩定。而且商鋪出租有時還能收到一筆可觀的進場費或頂手費（轉讓費）再者商鋪要脫手相對比較容易，因為有很多好處，自然需求也比較大。

性價分析

1、即投資商鋪的保障性要大，但是也不是說所有的商鋪都是這樣的。那么什么樣的商鋪保值的保障才是最大的呢，首先我們要了解這是一個什么年代，二十一世紀，是一個以政策求發展為主題的只要變革時期。特別是近年來，在這一點上更是反應著實。如八十年代的上海，九十年代的深圳，近年來的西部。隨便是看哪一個地方，不都是這樣受政府政策的影響而開發起來的嗎，所以最近這20年也是中國改革最有效率的時期。也就是說有政府政策傾向的地方，房地產商鋪增值的保障和增值率是相對很大的。其次我們還要了解市場，城市的發展方向和思路，各項目的開發和規劃情況。更需要了解該房產的實質性質和建設周期等。那么商鋪作為經典的地產投資品，一直是業內人士關注的焦點。然而提及購買商鋪的技巧，大多數人了解不全面，其實在商鋪選購過程中，只需要把握三個要素，便可輕松贏得財富未來。其中平塘樓市的典型例子，莫過于《玉水商城》，憑借優質地段、超高人氣、高效回報這三大投資要素將備受追捧。

要素一：地段——雄踞平塘商圈龍頭，執掌千萬財富

地段、地段、還是地段。——地產大亨李嘉誠的這句名言廣為人知，地段的價值不言而喻。落子平塘老城中心，執掌平塘老城門戶，匯聚平塘商務辦公、金融流通、休閑生活、觀景購物等數萬高端消費人群，在這個城市化平臺上，千萬財富涌動，“錢景”相當可觀！

要素二：人氣——毗鄰橋頭商業步行街，休閑廣場，坐擁鼎盛人氣

業內有云，人氣即財氣。《玉水金街》毗鄰橋頭步行街、休閑廣場、新區商業圈、橫跨玉水河（每年龍舟賽河段），三十二萬人匯集于此購物休閑，是平塘一站式消費第一城，滾滾人潮帶動巨大商機，不論是出租還是自持，都能穩賺未來！

要素三：效率——扼守老城成熟商圈，租金高昂，即買即見效，無風險投資

投資匯報時間短（高額租金），效率高，無疑是旺鋪的有力要素之一。平塘人民幾十年以來的休閑購物圈，骨子里的經商消費地帶，人流穩定、商圈成熟，即買即享高效回報，投資0風險，還有什么比這更“給利”的呢！再加上至今已封頂，準現鋪銷售，今天看好必須給自己留一席財富之地。

2、周邊競爭品項目比較，橫向比較，縱向比較。需要銷售人員掌握數據。

具體問題分析

1、價格貴

2、租金低

地域文化的釋放帶來未來的發展，中心的位置穩固帶來商業的堅挺和升值。

第五篇：商鋪執行計劃

商鋪銷售策劃執行案

一、商鋪銷售政策

南洋花園、羑河人家均以此為優惠為準，特殊項目另訂。

1、三年返利、五年回購。

凡購買商鋪的客戶，可享受“三年返利、五年回購”政策、具體以： 60平方以下：返利8000元，分三年返還，并享受“五年回購政策” 60—80平方：返利12000元，分三年返還并享受“五年回購政策” 80—100平方：返利20000元，分三年返還，并享受“五年回購政策” 100平方以上：返利25000元，分三年返還，并享受“五年回購政策”

2、創業基金政策

購買80㎡以下商鋪將獲得2萬元的置業基金；

購買80—100㎡的商鋪將獲得25000元的置業基金；

購買100-200㎡區間商鋪將獲得3萬元的創業基金；

注明：創業基金享受者僅限交清80%房款的客戶，3、大客戶招商政策（以招商形式經營的商鋪三年內不允許對外出租）① 購買客戶優惠：

以招商形式購買8#9#10#樓商鋪的，購房款須一次性付清，可享受“創業基金政策支持”

② 租鋪客戶優惠（以三年合同）：

第一年免租金，第二年按正常租金50%收取，第三年按正常租金收取（僅限2層）。

二、8月份時間結點的制定和實施工作準備

? 第一周完成事項：

1、完成戶外廣告制作。

2、媒體計劃實施的初步確定實施。

3、招商工作的初步實施

4、周末放電影計劃落實

? 第二周工作計劃：

1、媒體宣傳更新

2、招商工作要有初步進展

3、落實活動營銷：周末放電影

4、營銷人員培訓

? 第三周工作計劃：

1、戶外廣告的更新

2、媒體宣傳更新

3、招商工作要有明顯的實際進展、5家以上大客戶達成合作意向

4、營銷人員的水平、素質要有明顯提升

5、進村宣傳：放電影等。

? 第四周工作計劃：

1、廣告、媒體立體宣傳、緊跟執行計劃節奏

2、招商工作達到10家以上客戶簽訂合同意向

3、進村宣傳達到高潮、起到一定的效果

總執行時間節點依據羑河人家推廣時間表

三、招商小組成員：

組長：總協調：

常務副組長：

成員：營銷部全體員工，形象大使。