第一篇：房地產評估報告異議書

房地產評估報告異議書

異議人：******有限公司 住所：***區建華南大街*號

法定代表人：****，系執行董事，電話**-850603**

異議事項

請求貴院撤銷**嘉城房地產評估有限公司作出的“*嘉城房估【2016】第07022-1號至*嘉城房估【2016】第07022-9號”房地產評估報告。

事實和理由

我公司于2016年8月3日收到**嘉城房地產評估有限公司關于我公司所屬的“***區公里街10號新華科技電子廣場”的9個商鋪作出的*嘉城房估【2016】第07022-1號至*嘉城房估【2016】第07022-9號評估報告，我公司提出異議理由如下：

評估報告評估的房產價值明顯過低。

本次評估的9處房產，評估單價1.9萬元/平米為2套，評估單價1萬元/平米為5套，評估單價1.5萬元/平米為1套，評估單價0.86萬元/平米為1套。根據**市房價走勢查詢，2016年春節以后**房價經歷了一波價格上漲，這9處房產位于**市區中心地帶，周邊房產均價均已超過1.6萬元/平米，位臵好的房產均已超過2萬元/平米。經查詢緊鄰新華科技電子廣場的蘇寧生活廣場商鋪銷售均價為1.6萬元/平米，且新華科技電子廣場比蘇寧生活廣場商業更為成熟,售價更高。而評估報告中認為該9處房產中有7套單價為1.5萬元/平米至0.86萬元/平米，明顯低于市場價格。綜上所述，評估報告評估的房產價值明顯過低。請求貴院撤銷**嘉城房地產評估有限公司作出的“*嘉城房估【2016】第07022-1號至*嘉城房估【2016】第07022-9號”房地產評估報告。

此致

**市人民法院

異議人：2

有限公司

2016年8月12日

******

第二篇：資產評估報告異議書

資產評估報告異議書

異議人：建平縣吉成鐵選廠

住址：建平縣富山街道楊杖子村

被異議人：朝陽方正資產評估有限責任公司

法定代表人：佟國峰

住址：朝陽市雙塔區新華路三段75號

就朝陽方正資產評估有限責任公司關于建平縣吉成鐵選廠已被朝陽市中級人民法院查封的被執行人建平縣吉成鐵選廠的資產，做出的朝方正司評字（2014）第005號《資產價值咨詢項目評估報告書》，特提出異議如下：

一、資產評估報告不符合法定條件，朝方正司評字（2014）第005號《資產價值咨詢項目評估報告書》應當無效。

建平縣吉成鐵選廠的被查封資產，系在執行過程中被建平縣人民法院依法裁定查封的，概與朝陽市中級人民法院無任何關系，評估報告對執法查封的主體認定有誤，程序嚴重違法。因此，該《資產評估報告書》不具有任何法律效力。

二、《資產價值咨詢項目評估報告書》的注冊資產評估師不符合法定資質條件，因此，朝方正司評字（2014）第005號《資產價值咨詢項目評估報告書》》應當無效。

根據《全國人民代表大會常務委員會關于司法鑒定管理問題的決定》第4條之規定：“具備下列條件之一的人員，可以申請登記從事司法鑒定業務：（1）具有與所申請從事的司法鑒定業務的高級專業 1

技術職稱；（2）具有與所申請從事的司法鑒定業務相關的專業執業資格或者高等院校相關專業本科以上學歷，從事相關工作五年以上；

（3）具有與所申請從事的司法鑒定業務相關工作十年以上經歷，具有較強的專業技能。”第5條規定:“法人或者其他組織申請從事司法鑒定業務的，應當具備下列條件：（4）每項司法鑒定業務有三名以上鑒定人的。”

朝方正司評字（2014）第005號《資產價值咨詢項目評估報告書》參加評估項目的霍明凱的注冊資產評估師證書，初次注冊時間是2010年10月12日，其從事注冊資產評估師業務不足4年就參與本次司法鑒定業務，其根本就不具備司法鑒定人資格。可見，被異議人所出具的朝方正司評字（2014）第005號《資產價值咨詢項目評估報告書》違反了《全國人民代表大會常務委員會關于司法鑒定管理問題的決定》第4條和第5條第4款的規定，該資產評估報告書不具有法律效力。

三、被異議人在未按照法定程序對所涉機器、設備進行認真核查的情況下，出具的《資產價值咨詢項目評估報告書》，此次評估應屬無效。

被異議人現場調查人員沒有按法定規范，進行現場核查工作。

2、被異議人現場調查人員未對所涉機器、設備進行使用年限、使用工時的準確核查。

四、評估價格與實際價格嚴重背離。

由于被異議人的評估不符合法定條件，此次評估的資產與其價值完全不符。對涉案的資產的評估，評估價格僅為310000.00元人民幣。其資產評估的價值之低，顯然背離了資產評估應遵循客觀性、科學性、專業性的工作原則。

綜上所述，被異議人出具《資產價值咨詢項目評估報告書》不符涉案資產價值評估的法定條件，其注冊資產評估師不符合法定司法鑒定人資格條件；評估所采用依據不全面、不正確，評估價值嚴重偏離低于資產實際價值。“朝方正司評字（2014）第005號《資產價值咨詢項目評估報告書》”違反了基本的評估原則——獨立性、客觀性、公正性、科學性及專業性的工作原則和貢獻原則、替代原則和預期原則的經濟原則，對異議人極為不公；故該資產評估報告無效，對朝方正司評字（2014）第005號《資產價值咨詢項目評估報告書》應依法不予認定。

此致

朝陽市中級人民法院

異議人：建平縣吉成鐵選廠

2014年6月30日

第三篇：評估異議書

評估異議書

一、關于主房：

1、主房的面積不對。評估面積為236.28平方米，實際面積為243.46平方米，相差7.18平方米（我主房面積116.49平方米+陽臺5.25平方米=121.73平方米X2層=243.46平方米這個面積還沒有包括我的外樓梯面積

9.98平方米。外樓梯斜長5.9米X寬1.10米）

2、我后地下室兩層是和住房一體建起來的，應計算在主房面積內。評估給我按浮房計算不同意。成新按4.5成新不同意。主房9.5成新一起蓋的地下室，怎么就4.5成新了。另外，我的主房地下室一層為磚混，二層為磚平。兩層的總面積為64.6平方米，評估只有59.86平方米，少4.74平方米。

3、主房每平方米給1314元我不同意，我這是二樓，不是一層的磚混，應按樓房的平方米造價計算。另外，我樓頂的琉璃瓦、外墻的瓷磚和馬賽克、鋁合金窗戶評估都沒有計算進去。

4、主房裝修給我評了個41255元，差距太大了。我實際花了24萬元裝修，僅這一項就差了20萬元。

5、我主房上下所有的門斗沒有評估；有線電視兩套沒有評估；室內所有吊櫥和壁櫥都沒有評估；室內鐵藝樓梯和所有暖氣罩都沒有評估；廚房大理石和窗臺大理石延長米都不對。

二、關于浮房

1、前門房評估面積為87.9平方米，實際面積為90.1平方米，相差

2.2平方米。評估成新9.2我不同意，因為前門房建在主房之后（主房9.5成新）應在9.5以上。浮房上面另起脊上石棉瓦，沒有計算。

2、前門房地下室：

（1）評估給按地窖算，我不同意。我地下室有樓道，大板屋頂，面積為24.99就平方米，是標準的地下室構造，應該按照地下室價格進行評估。

（2）面積不對，地下室評估面積15平方米，實際為24.99平方米，少了9.99平方米。

（3）地下室入口樓道4.16平方米（樓道斜長3.28米x寬1.3米）沒有計算在內。

（4）前門房的暖氣、鍋爐、自來水等沒有進行評估。

三、關于倉棚：

倉棚每平方米90.31元我不同意，院內倉棚95.51平方米，全部水泥地面，新落葉松檁子和檁條，新石棉瓦，而且還有采光瓦，每平方米低于300元是不行的。

四、我的意見：

1、主房應該按照樓房的平方米造價進行評估，后地下室兩層和兩個陽臺及樓梯應按住房面積計算。

2、按《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定，我的附屬物和室內裝修由拆遷人和被拆遷人直接協商決定。評估僅供參考。

拆遷戶：李煥瑛

第四篇：資產評估異議書(范本)

資產評估異議書(注①)

異議人：荊州市某某總公司，住所：荊州市江漢北路

就湖北某某會計師事務有限責任公司關于荊州市某某總公司部分房屋及其占用土地的“鄂某某評報字

[2002]第015號”《資產評估報告書》，特提出異議如下：

第一、此評估報告書的注冊資產評估師不符合法定資格條件。因此，該“鄂某某評報字[2002]第015號”《資產評估報告書》無效。

1995年5月10日，國家人事部和國家國有資產管理局頒布的《注冊資產評估師執業資格制度暫行規定》第二十四條明確規定：“資產評估機構接受委托承接的評估項目，其項目負責人只能由注冊資產評估師擔任，評估報告至少由二位注冊資產評估師簽署方為有效。”

然而，“鄂某某興評報字[2002]第015號”《資產評估報告書》參加評估項目的人員是A某某和B某某，從其提供的資格證書來看，顯然不符合法定資格條件。

1、A某某的注冊資產評估師證書是從一張蓋有“再次復印無效”的復印件上復印而來。從這張無效的復印件反映的內容來看，該證書的檢驗登記時間是一九九九年六月三十日，其有效期是一年。2000年、2001年均未通過年檢，即該證書早已喪失了效力。注冊資產評估師證書B某某參加了2000年的業務培訓，通過了2000年年檢，但是2001年卻未通過年檢。

依照1996年7月25日國家國有資產管理局發布的《注冊資產評估師執業資格注冊管理暫行辦法》第十條“已辦理注冊登記的注冊資產評估師應主動接受注冊管理部門的檢查，符合年檢要求的，由年檢主管部門加蓋年檢合格章”和第九條“注冊資產評估師執業期間，應主動接受資產評估知識的更新培訓。在兩次注冊的間隔期內，接受培訓時間不少于４８個學時。培訓后由注冊管理部門在注冊證上加蓋培訓專用章”的管理規定，二人均沒有通過2001年年檢，沒有確認繼續執業效力的執業證書，顯然都不具有執業資格。

2、從執業證書反映的工作單位來看，兩人均不在湖北某某會計師事務有限責任公司這一評估機構專職執業。按照《注冊資產評估師執業資格制度暫行規定》第二十六條“注冊資產評估師只能在一個評估機構專職執業，只能在該機構有簽字權”的規定(注：②、③、④)，A某某和B某某在湖北某某會計師事務有限責任公司就沒有簽字權。沒有簽字權的評估報告當然是沒有法律效力的。

第二、評估所采用依據不全面、正確，因而此次評估無效。

1、沒有采用《城市房地產市場估價管理辦法》和國家標準GB/T50291-1999《房地產估價規范》，而仍舊運用《城鎮土地估價規程（試行）》。

2、房地產評估取價依據應采用《關于荊州城區二OO二房屋重置價格的通知》，而此次評估報告是采用已過時的《關于荊州城區二OOO房屋重置價格的通知》。

3、評估人員應收集及現場勘察核實，而此次評估人員卻是只到“現場勘估”。

第三、評估面積和價格與實際面積和價格嚴重背離。

由于評估師不符合法定的條件，不采用國家標準和市政府規定，此次評估的資產與其價值完全不符，與2001年1月15日荊州市另一會計師事務有限責任公司對同一資產的評估值有天壤之別，其資產被評估的價值之低，顯然背離了資產評估應遵循客觀性、科學性、專業性的工作原則和貢獻原則、替代原則和預期原則的經濟原則。

1、以江漢北路甲地為例，此次評估面積5002.05㎡,而實際面積為18703.64㎡，其差幅高達評估面積的334%。再如，江漢北路乙地的實際面積是1899.60㎡，而此次評估報告置《土地使用證附圖》的數據而不顧，只評估為1057.8㎡。

2、評估宗地內有酒店、門面和對外租賃的物業，當然均屬商業用地，但此次卻被認定為綜合用地。一年前（2000年12月27日）經荊州市某某地價評估事務有限公司評估為1032.66元/㎡（該評估報告業經荊州市土地管理局審核同意），而此次評估卻評為887.03元/㎡的基礎上還下浮24.6%和14.9%，即不到689元/㎡，僅為原評估價值的66%。

不僅如此，此次評估時還扣減了土地出讓金40%，這樣實際土地作價還不到413元/㎡。而我公司在改制時將土地用于安置職工，免收土地出讓金的，故此次評估時亦不應扣減土地出讓金。（已繳納土地出讓金的，返還給企業安置職工）

3、房屋重置成本基數太低，與市場價值相差甚遠。異議人之大酒店此次評估時重置成本為2045774.40元，而距今僅一年的同樣由會計師事務所評估的重置成本為5397143元，兩者相差竟然高達335萬多元。

4、本次評估報告中“建筑物組成特點與現狀”與客觀事實不符。如三層辦公樓，此次報告中稱“一樓為門房，二、三樓空置”，真實情況卻是，一樓為門面，二、三樓為辦公室。

明明有房地產證明和地籍圖，此次評估報告卻是“我們未能取得房屋所占用土地的準確面積，而是根據房屋的建筑面積，結合容積率指數綜合確定的”估算，具有很大的任意性。

另外，由于評估人員對真實情況包括地段、交通、通訊、水電等缺乏起碼的了解，想當然的閉門造車，都造成了此次評估價值的嚴重低估。有失公正。

綜上所述，出具該《資產評估報告書》的注冊資產評估師不符合法定的資產評估資格條件；評估所采用依據不全面、正確，評估價值嚴重偏離低于資產實際價值；“鄂某某評報字[2002]第015號”《資產評估報告書》違反了基本的評估原則——獨立性、客觀性、公正性、科學性及專業性的工作原則和貢獻原則、替代原則和預期原則的經濟原則，對異議人極為不公；故該《資產評估報告書》無效。因此，對“鄂某某評報字[2002]第015號”《資產評估報告書》應依法不予認定。

此致

某某中級人民法院

異議人：荊州市某某總公司

2002年6月17日

注：①這是孔令瓊律師代書的執行程序中的資產評估異議書。中院經審查采納了異議人的主張，依法對該《資產評估書》未予認定，另行委托會計師事務所進行了客觀公正的評估。

② 1997.08.21國家國有資產管理局 《注冊資產評估師辦理轉所變更手續的暫行辦法》：

九、注冊資產評估師轉所后，原發的注冊資產評估師證書暫不換發，執業仍以原發證書為依據。對注冊資產評估師進行年檢時，由調入機構所在省國資局填寫新證，收回原證書并統一上報我局資產評估中心審核蓋章，同時上報本省的注冊資產評估師變更登記表（表２）一式兩份。

③1995.05.10人事部＼國家國有資產管理局《注冊資產評估師執業資格制度暫行規定》第十九條： 注冊資產評估師執業資格注冊登記內容變更，須在變更后三十日內向原注冊管理機構辦理變更登記。

④ 1996.07.25國家國有資產管理局《注冊資產評估師執業資格注冊管理暫行辦法》：

十一、注冊內容變更時，須在變更后３０日內向注冊管理部門申請辦理變更手續。異地變更時，辦理注冊管理的部門要根據原注冊管理部門開具的變更事項通知辦理注冊變更。

第五篇：房地產評估報告

房地產評估報告

姓名: 班級： 專業：建筑工程技術 學號：

怡若夢 ******** ********** 1

房地產評估報告

項 目 名 稱：寧德蕉城區新華街31 號地上建筑物 及附屬物等進行估價 受 托 估 價 單 位：福建中興資產評估有限公司

估 價 人 員：劉海教 吳寧

委 托 估 價 方：福建閩東電力股份有限公司

估 價 日 期：2009年12月26日

房地產估價報告編號：寧焦房銅評（2010）3004號

目

錄

一、封面........................二、目錄.......................三、致委托方函..................四、估價師聲明..................五、估價的假設和限制條件........六、《房地產估價結果報告》.......七、《房地產估價技術報告》

（評估機構留存）

八、附件........................3

致 委 托 方 函 福建閩東電力股份有限公司：

我公司受貴方委托，于2009 年12 月26 日對坐落于寧德市蕉城區新華街31 號進行了實地勘察及有關資料的調查，本著“公開、公平、公正”的原則，依據國家有關法規和估價規范，對估價對象進行了評估，作為房產交易價值鑒定的參考依據。

采用成本法分析計算，評估工作已完成，現將評估結果報告如下：在估價時點2009年12 月26 日，委估房產包括土地價格（建筑總面積3764.83平方米）評估價值為人民幣：1026.33 萬元（其中含土地價值244.86 萬元）。

人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。

福建中興資產評估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日

估 價 師 聲 明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產估價規范》及建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合頒布《房地產抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供了專業幫助。

7、估價報告依據委托方提供的相關資料出具，委托方應對資料的真實性承擔法律責任。

8、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得作其他用途。未經本評估機構和評估人員同意，本估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供。評估機構及估價人員不對委托方及報告審查部門以外的單位及個人使用本報告造成的任何后果承擔任何責任。

9、本估價報告的全部或其部分內容不得發表于任何公開媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。

房地產估價師：劉

海教

二〇〇九年十二月二

十七日

估價的假設和限制條件

1、本評估報告僅供委托方為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考，委托方因其他目的使用不當而造成的損失，本評估公司不承擔任何責任。

2、本次房地產的現場勘查工作根據委托方提供的房地產評估委托書及相關資料進行，房地產估價范圍由委托方界定并對其負相應法律責任。

3、基于估價目的，本估價報告估價結果是對2009年12月26日這一估價時點委估房地產的客觀公允市場價值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價格對估價價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化及遇不可抗力對估價價值的影響。

4、注冊房地產估價師執行房地產估價業務的目的是對估價對象價值進行估算并發表意見，不對估價對象權屬及附著于估價對象上的其他權利進行確認或發表意見，估價對象的法律權屬及附著于估價對象上的其他權利由委托方負責解釋。

5、本次評估以估價對象不涉及任何抵押擔保以及其他法定優先受償款為假設前提，否則應對本次估價結果進行相

應調整。

6、我們的估價結果成立的前提是委托方提供的資料屬實，委估房屋產權完整，具有合法的土地使用權等。委托方對所提供資料的真實、完整、合法性承擔法律責任，如因委托方提供的相關證明資料不實造成估價結果失真，我們將不承擔任何法律和經濟責任。

7、我們估價的實體以我們現場拍照和勘察的估價對象外部實體為準，但在本次估價中估價人員沒有接受對估價對象結構及基礎進行檢測的委托，估價人員不能確定估價對象結構及基礎沒有缺損。

8、由于本次估價對象為一整體房地產的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分攤整體房地產的各項權益、各項服務配套設施及整體房地產占用土地的使用權為假設前提。

9、本估價報告估價結果是在公開市場前提下求取的房地產抵押價值，未考慮估價對象未來市場價格波動風險、快速變現損失及費用以及轉讓時應交納的相關稅費等對估價結果的影響。委估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨立適用性，如果在估價時點進行快速變現其可能實現的變現價格一般在市場價值的70%左右，在短期內可變現，所實現的變現價格應優先支付評估拍賣費及按規定繳納的稅費等費用。

福建中興資產評估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日

房地產估價結果報告

一、委托方：

委托單位：福建閩東電力股份有限公司

單位地址：寧德市蕉城區環城路143號華隆大廈8~10層

二、估價方：

估價機構：福建中興資產評估有限公司

單位地址：福建省福州市湖東路152號中山大廈b座11層 法定代表人: 王 永 忠

三、估價對象概況：

1、權屬狀況：

委估房產所有人為：福建閩東電力股份有限公司，房屋所有權

證號為：寧德市房權證蕉城區字第01-0021506 號，土地使用證號為：寧德用(2003)字第A00977 號，土地使用權類型

為出讓，土地用途為商業服務業用地，土地使用權面積為1719.54平方米，土地使用權終止日期為2029 年6 月30 日。

2、房產現狀與環境 ：

委估房產坐落于寧德蕉城區新華街31 號，委估房產為1 幢 三～五層沿街營業樓，鋼混結構，于1988 年建成，房產總建筑面積為3764.83平方米。委估房產周圍環境較好，公共配套設施較好。委估房產前外墻瓷磚墻面，后外墻為水刷石墻面，內墻為混合砂漿抹面涂料墻面，一層全玻門，鋁合金窗，大理石和瓷磚地面。二層為飯店，26 個裝飾房間，高檔裝修。整幢樓水電暖等設施齊全，成新率70％。

3、估價對象區位狀況：

估價對象地處寧德蕉城商業用地基準地價二級地段，座落 于寧德蕉城區新華街以西，北鄰新村東路，西鄰中心路。該區域位置屬城區商住較好地段，交通便捷，公共配套設施齊全。

四、估價目的：

作為確定委估房產交易價值而提供參考依據。

五、估價時點：

二〇〇九年十二月二十七日。

六、價值定義：

本次估價價值是在房地產市場正常情況下估價時點的公開

市場 價值。

七、估價依據：

1、《房地產估價規范》。

2、國家和地方的有關法律、法規和政策。

3、委托方提供的有關資料。

4、估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料。

八、估價原則：

本評估報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行評估。

（一）合法原則：要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。

（二）最高最佳使用原則：要求房地產估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。

（三）替代原則：要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價值。類似房地產是指其實物、權益、區位狀況均與估價對象的實物、權益、區位狀況相同或相當的房地產。

（四）估價時點原則：要求房地產估價結果是估價對象在估價時點時的客觀合理價值或價值。在不同的時間，同一宗房地產往往會有不同的價值。估價時點是評估房地產價值的時間點。

（五）公平原則：要求房地產估價人員應站在中立的立場上，求出對各方當事人來說都公平合理的價值。

九、估價方法：

根據估價目的和房產的具體情況，本報告采用成本法進行估 10

價。

十、估價結果：

我公司根據評估目的，按照法定估價程序，運用科學方法綜合

確定委估房產價值為人民幣：1026.33 萬元（其中含土地價值244.86萬元），評估單價為2726.10 元／平方米。人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。

十一、估價人員：

項目參與人（估價師）：劉海教 吳寧 技術負責人審簽:

十二、估價作業日期：

二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日

十三、估價報告應用有效期：

二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日

附 件

1、估價對象的相關資料。

2、估價機構營業執照（復印件）。

3、估價機構資質證書（復印件）。

4、注冊估價師資格證書（復印件）。

5、各房產評估價格明細表：

估價測算過程：

一、估價方法：

根據估價目的和房產的具體情況，采用成本法進行估價，采用

市場法進行調整。

二、估價測算：如表1 和表2：

三、估價結果確定：

根據以上計算,最后確定委估房產在估價基準日的評估價格為

人民幣：1026.33 萬元。

估價金額人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。