第一篇：房地產開盤銷售建議

XXXX地產開發公司各位領導：

承蒙信任，委托我司全權代理銷售“XXX”項目。開發商以數以千萬元的金額投資，這個數額是非常龐大的，所謂‘一指錯，全盤皆落錯’。現我司進駐售樓部已兩月有余，為免除后期不必要的麻煩和不能承擔的后果，現特將項目進展、需開發商配合進展的和將可能發生的結果在此客觀的完全反應分析給開發商各位領導，以便對所反映的問題和產生的結果及時做出調整。

一、項目分期滾動開發的開發模式，為避免在客戶心中形成心理抗性，在入市初期，即在一期銷售期間，應主要以樹立項目形象、突出較強的物業品質感、快速實現銷售為目的。因此，我司建議，入市期的價格制定上不宜過高，采取分批推售的方式，逐步積聚人氣，待銷售條件成熟（具備一定的知名度和項目工程形象）后，才開始逐步提升價格，并視各階段推廣及銷售情況，逐步調整推售產品和價格，以達到為銷售目標提供助力。

二、目前來客量不足。原因在哪里？由于本項目體量在目前所處區域內不算小，而且距離正式開盤時間尚早，蓄勢期時間很長。所以我司認為本項目的推廣重點應放在項目銷售前期，在項目正式銷售前，加強推廣力度，尤其是加強以開發商形象為中心的宣傳力度，為項目走出市場冷空氣的重圍，開盤熱銷墊定堅實的推廣基礎。現我司各項工作均已到位，麻木車、導視燈箱，折頁、戶外、帳蓬等各項方案都已提交開發商負責人，希盡快落實！每個營銷推廣的制定都是環環相扣的,第一步沒有走好,勢必影響整個策略的推行。前期開發商形象宣傳，決定項目能否啟動市場，撕開市場缺口，迅速占領市場主導地位非常關鍵。

三、銷售局面的打開和銷售進度的保證需得到工程進度強有力的支撐，否則將會對銷售預期造成較大的影響。縣城很小，開車繞幾個彎，幾個樓盤早已熟悉得很。客戶如第一次來接觸，看過沙盤模型，如工地還沒動靜，他認為沒什么看，這樣的產品形象一旦傳播開發，將很難扭轉。

四、項目的各項技術指標和數據的確認落實，是售樓部開展工作的前提，銷售的誤差所帶來的損失為我司或任何同事都不能承擔的后果。后期修正所帶來的麻煩，給項目形象的打擊也是致命的。我們目的只在乎為開發商創造更理想的銷售業績；令發展商用最小的資金達到最大的效益；為發展商及樓盤打下知名度及品牌；塑造樓盤與眾不同的個性、賣點。因為所有的賣點需要銷售人員去解釋，而客戶也恰恰是需要被引導的，故現場銷售人員的整體專業口徑一致，對銷售的最終結果必然有非常重要的影響。

五、現我司負責人長時間留守銷售現場，留意售樓部來電來客情況，銷售人員的接聽電話技巧，引導客戶情況，對樓盤的熟悉情況，銷售情況是否與計劃相符，更重要的是關注客戶關心的問題。

1、多數來訪客戶會提到開發商五證問題。由于通城不大，各竟爭對手和意象客戶對開發商較了解，都會在各部門打探到一些信息。這在無證的情況下，我們售樓部采取的已確定房源認購，未確定房源認籌的策略無法自圓其說，是一大阻礙。

2、通城房地產起步較晚，人們的消費意識較落后，只認可眼見為實，對期房不是很認可，多數客戶還沒談到價格政策這個環節，瞅了工地，就起身開溜，所以，目前客戶關心的還不是價格高與低的問題。這兩點也是對銷售人員信心的一種打擊。

六、我司認為引進一家優秀的物管公司，一、區別于其它項目的優勢和賣點，；

二、安排一到兩個保安在售樓部展示物業和項目形象，對我們君臨時代這一高尚社區的銷售有著非常重要的意義。希盡快落實！

七、銀行按揭從到分行接洽、申報到市行或省行申批通過是一個漫長的過程，和房管部門也需提前溝通，確定各項程序和收費標準。

第二篇：房地產銷售建議

房地產銷售建議:售樓員應避免的18個

不良習慣

1、言談側重道理，像神父教說圣經。

2、說話缺乏耐性，面對低水平客戶時，千萬不要因客戶的無知顯出不耐。

3、隨時反駁型，不假思索一律反駁客戶的疑慮。

4、內容沒有重點。

5、自吹自擂，賣瓜說瓜甜，自信時應要適時表現自謙。

6、過于自貶。

7、言談中充滿懷疑態度。

8、隨意攻擊他人。

9、強詞奪理。

10、口若懸河。

11、超過尺度的開玩笑。

12、懶惰。

13、答應客戶無法達成或超出自己權限范圍的問題。

14、欺瞞。

15、輕易的對客戶讓步。

16、電話恐慌癥。

17、陌生恐慌癥。

18、電話訪問過度甚至“騷擾”。

第三篇：房地產開盤應急措施方案建議

開盤應急措施方案

本方案旨在預防開盤當天銷售情況不理想，未能達到項目開盤目標，針對此設想，特提出以下預防措施：

1、開盤前對客戶進行多重梳理程序，以明確客戶的最終購房意向及減少開盤當天的選房時間及流程，具體客戶梳理流程如下：

第一步：初步摸底，初測面積區間及待售樓棟出來后客戶梳理；

第二步：精準摸底，預期價格區間上調10%后及待售樓棟確定后，精準客戶意向；

第三步：銷控落實，控制每套房源意向客戶≤2組，通過價格差向2、3層及西戶分流客戶（價格確定后，預計所有VIP客戶一周內梳理完畢）； 第四步：根據銷控情況確定最終推售房源；

2、開盤當天銷售情況不理想因素分析：

1)客戶到場量少；

解決辦法：①延長客戶登記時間，待客戶量增加時，再進行搖號選房，同時所有銷售人員再次集中電話告知未到場的VIP客戶，傳達現場火爆的信息；②若延長時間后，客戶量仍較少，則開始搖號選房，由主持人告知到訪客戶，此次為洋房首期開盤，以緩解到場客戶疑惑心理；③根據當天到場客戶情況，調整推售貨量：當天可明售9#、10#、11#、13#貨量，12#可作為暗售貨量，視具體銷售情況靈活把控；

2)部分房源銷售不理想；

解決辦法：①選房過程中，現場銷控引導，根據總房源情況，現銷現控，銷控區配備銷售精英，專門負責疑難客戶處理，包括熱銷戶型與滯銷戶型的引導，以備后續僅剩下較不好的戶源，后期較難消化；②通過性價比、開盤優惠、房源緊張等說辭引導客戶消化此部分房源；

3)若當天客戶過半，但仍有大量房源未選；

解決辦法：銷控板制作為可分開移動的，若當天客戶過半，仍有大量房源未選時，可撤出部分樓座，便于進行集中消化；

4)剩余房源較多；

解決辦法：①開盤當天，現銷現控，做好現場銷控；②VIP客戶選房結束后，即告知場外客戶，當天推售房源已售罄；

3、若開盤當天，發現客戶搶房或鬧事；

解決辦法：①若客戶因未買到合適房源而爭吵，則請其至VIP室由銷售精英安撫客戶情緒，并引導其購買其它房源；②若客戶因搶同一套房源而發生爭執，此情況發生機率較低，因前期已經對客戶意向比較明確，但萬一發生，則優先選擇先選房的客戶，若仍不能解決將該套房暫時銷控，請客戶至VIP室商討解決，避免影響其他客戶選房；③若爭執嚴重，影響選房秩序的，則由保安或警力人員，請至VIP室；

4、開盤后應對措施

1)媒體炒作開盤熱銷，應勢加推，優惠即將取消，制造輿論壓力，增加客戶緊

迫感；

2)炒作開盤熱銷的同時，加大聲勢推廣高層產品，高調推售高層，線下銷售洋

房產品；

3)線下針對購買意向較強客戶，以特殊申請的名義幫客戶申請，將“開盤一周內優惠”延長一周，刺激客戶購買意愿，此優惠不公開宣布；

4)銷售現場大力度約訪未選房客戶，推售剩余房源，并對外統一口徑：推薦房

源是成交客戶調換大面積房子空出來的，利用好房源、大優惠引導客戶踴躍購買。

濟寧魯商項目組

2011年8月25日

第四篇：房地產開盤銷售總結

房地產開盤銷售總結

經歷了上次開盤，從前期的續水到后期的成功銷售，整個的銷售過程都開始熟悉了。在接待客戶當中，自己的銷售能力有所提高，慢慢的對于銷售這個概念有所認識。從自己那些已經購房的客戶中，在對他們進行銷售的過程里，我也體會到了許多銷售心得。在這里拿出來給大家看看，也許我還不是做的很好，但是希望拿出來跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待當中，始終要保持熱情。

第二、做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。做好銷售的前期工作，有于后期的銷售工作，方便展開。第三、經常性約客戶過來看看房，了解我們樓盤的動態。加強客戶的購買信心，做好溝通工作，并針對客戶的一些要求，為客戶做好幾種方案，便于客戶考慮及開盤的銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個戶型。這樣也方便了自己的銷售。

第四、提高自己的業務水平，加強房地產相關知識及最新的動態。在面對客戶的時候就能游刃有余，樹立自己的專業性，同時也讓客戶更加的想信自己。從而促進銷售。

第五、多從客戶的角度想問題，這樣自己就可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶可以放心的購房。

第六、學會運用銷售技巧，營造一種購買的欲望及氛圍，適當的逼客戶盡快下定。

第七、無論做什么如果沒有一個良好的心態，那肯定是做不好的。在工作中我覺得態度決定一切，當個人的需要受挫時，態度最能反映出你的價值觀念。積極、樂觀者將此歸結為個人能力、經驗的不完善，他們樂意不斷向好的方向改進和發展，而消極、悲觀者則怪罪于機遇、環境的不公，總是抱怨、等待與放棄！什么樣的態度決定什么樣的生活.第八、找出并認清自己的目標，不斷堅定自己勇往直前、堅持到底的信心，這個永遠是最重要的。龜兔賽跑的寓言，不斷地出現在現實生活當中，兔子傾向

于機會導向，烏龜總是堅持核心競爭力。現實生活中，也像龜兔賽跑的結局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。人生有時候像爬山，當你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑；一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結結實實地踏在前進的道路上，反而可以早點抵達終點。如果領先靠的是機會，運氣總有用盡的一天。

對工作保持長久的熱情和積極性，更需要有“不待揚鞭自奮蹄”的精神。所以這半年來我一直堅持做好自己能做好的事，一直做積累，一步一個腳印堅定的向著我的目標前行。

（一）經濟指標完成情形：整年開發房屋構筑面積170000平方米，建成房屋面積150000平方米，完成房地產培植投資20400萬元，實現發賣23500萬元，發賣面積125000平方米。

（二）項目推進方面：經由一年的辛勞事項，聚信廣場完成了項目的前期謀劃及產品成果定位；完成了一期用地領域內悉數構筑物的拆遷、高壓線路的搬遷手續及籌劃方案的計劃和審批、地質勘探等年夜量前期事項，并己進入土石方施工。龍頭寺項目完成了項目的可行性研究、前期謀劃、控規調解及產品成果定位；和-諧好了用地領域內五回高壓線的搬遷事件；完成了項目土地手續并取得了部份疆域證；完成了項目用地領域內各類構構筑物的拆遷；完成了現場施工圍墻的建筑及勾當棚屋的搭建；完成了方案計劃并經由過程了方案的審批；完成了項目融資7000萬元，并己起頭售樓部施工。但比較歲首?年月事項打算，兩個項目總體推進盼望相對遲緩。究其緣故起因，首要有以下方面：一是國家實施宏不美觀調控，公司率領從計謀上思量故意放慢進度；二是在高壓線搬遷上，因為搬遷難度年夜，在實際運作中幾經周折，影響了項目團體推進時刻；三是在項目產品謀劃和產品定位上重復推敲，花消了時刻；四是在方案的報審上，因為難度年夜，堅苦多，致使報審的方案幾經重復才經由過程方案評審。只管項目團體推進時刻有所滯后，但對項目下步的運作照樣利年夜于弊。首先，項目的產品和成果定位越發切確，2009年整個房地產形勢好轉，將更利于項目的培植和發賣。其次是經由過程全力，增年夜了項目培植局限，龍頭寺項目經由過程控規調解，培植局限由原本的22萬平方米增進到了33萬平方米，增進了10余萬方，聚信廣場培植局限從

18萬方增進到了21萬方擺布，隱藏經濟效益可不美觀。同時，龍頭寺項目經由過程協協調操作政策還節約了土地本錢。其三是根基掃清了前期首要年夜的事項窒礙，為項目的下步運作奠定了堅硬的基本。

（三）企業打點方面在今年的事項中，我們對公司自創立以來在行政打點、機構設置、軌制培植及運行機制等方面所存在的題目舉辦當真分解，經由梳理，針對分解出的首要題目實時采納法子加以整改。首先從理順整體的薪酬系統入手，出臺了得當公司成長并具有競爭力的薪酬分配方案，并實時擬定和完美了員工績效窺察打點步伐。同時，經由過程對公司現有的打點軌制舉辦改削、補充和完美并實時構造全體員工齊集進修，以及在事項中進一步加強了打點，對各類違規違游記為嚴厲根據軌制舉辦當真措置賞罰賞罰，使企業打點水平有所進步。經由公司全體同仁的合營全力，整體被付與“重慶市第二屆五十佳誠信房地產開發企業”，同時以其較強的綜合氣力和精采的社會效益再次榮膺“重慶市第四屆房地產開發企業50強”，并榮獲市、區統計事項“前進先輩集團”。整體所屬項目也在今年先后得到渝北區“優越室第小區”、“園林樹模小區”，“江北區十佳培植項目”，“渝北杯工程獎”等聲譽稱呼。聚信地產品牌正徐徐被業界和泛博斲喪者所接管和認同。上述成效的取得，是公司全體同仁合營全力的功效，同時，還涌現出了一批愛崗敬業、成效凸起的前進先輩集團和前進先輩個人私家。

第五篇：房地產開盤銷售總結

房地產開盤銷售總結

2011年11月5日，xx一期一批次順利開盤，并取得反房地產銷售行業前所未有的佳績——一期一批次239套房源開盤當日售罄。得到的各部們領導的高度認可！下面將一期一批次的工作總結分以下6點進行分析總結。

一、銷售準備階段

xx自2011年1月1日正式對外開放以來，一期一批次也就進入銷售的準備階段，為客戶提供一期一批次的購房咨詢及項目咨詢。在售樓中心亮相以來，我項目的推廣也跟著開始，一期一批次推廣分為三步驟：

1、蓄勢階段：只要以項目圍墻來體現，在蓄勢階段，我項目的推廣主題語為“健康大盤改變你一生”，其寓意為，給市場客戶傳遞一種新世紀的生活的觀念，教育客戶健康生活的重要性。這一階段就宣傳至8月月底。

2、造勢階段：造勢階段在康郡項目廣場亮相之際，我項目以“羊安首席生活大盤”為推廣主題，其意是在傳遞我項目在羊安的市場地。并在9月2日成都博盛房產開發有限公司與湖南衛視文化傳播有限公司舉辦項目品鑒晚會，當晚來訪人流數量達到2萬人以上，超出了我們公司領導預期的效果！

3、升勢階段：升勢階段以“雄鷹將啟 豪門已就”的項目推廣語為主題，委婉的將項目的開盤信息告知客戶。

二、銷售入會階段

2011年3月29日，xx項目一期一批次正式排號入會，當天來訪111組，入會111組（除去后期退會）；當天來訪商業27組，入會27組（除去后期退會）。截止2011年11月4日，共計入會住宅489組，共計入會商業93組（含后期退會客戶）住宅退會54組，商業退會22組。

三、銷售階段

11月5日，xx項目一期一批次盛世開盤，當天來訪入戶客戶 350（住宅）組左右，成交239套（住宅），用去 270 組左右入會客戶選房。

四、推廣節奏效果

1、造勢階段（1月—8月）來訪1125組，來電356組。

1.1、3.29入會當天圖片：

3.29當天來訪168組客戶

3.29當天入會168組客戶

1.2、推廣效果照片：

項目圍墻廣告效果圖

2、造勢階段（9月—10月）來訪356組，來電112組。

2.1、公關活動當晚照片：

公關活動當晚流動人數到達2萬人次

2.2造勢階段推廣效果圖：

造勢階段推廣圍墻畫面效果圖

造勢階段推廣單立柱及圍墻畫面效果圖

造勢階段推廣夾報正面效果圖片

3、升勢階段來訪（11月5日開盤）

3.1開盤當天圖片：

開盤當天來訪入戶客戶350組

3.2升勢階段推廣渠道及效果：

升勢階段戶外大牌推廣效果

升勢階段單立柱推廣效果

升勢階段夾報正面效果圖片

升勢階段夾報正面效果圖片五、一期一批次階段總結

1、來電來訪、入會的數據總結

一期一批次順利開盤，通過8個月的入會，截止11月4日總共入會516組，其中住宅435組，商業71組，開盤當天成交239組（住宅）。

通過8個月的前期咨詢總來訪1869組，來電468組。通過夾報派發來電６組，來訪9組（一部分客戶是看見夾報來項目咨詢的，但不知道怎么稱呼它，一部分客戶是通過看見夾報的客戶給我們項目做的宣傳來我們項目咨詢的）；通過戶外、圍墻、單立柱廣告來電68組，來訪306組；通過網絡宣傳（大成網、新浪房產網、搜房網、搜狐網）來電10組，來訪9組；通過短信派發來電289組，來訪64組；友薦來電54組；來訪580組；其他渠道來電47組，來訪６９組。

羊安本地來電185組，來訪793組；周邊鄉鎮來電61組，來訪451組，工業區來電16組，來186組；外地（含成都、新津、雙流、xx）來電206組，來訪135組（此類客戶多為工業區上班），以上數據不含未登記的客戶；來電轉為來訪再轉化為成交３５組。

通過以上數據得出羊安本地及周年鄉鎮（冉義、泉水、高橋、紅光、牟禮、高埂等）客戶來訪居多，而外地客戶（新津、xx、成都、雙流、浦江等）來電客戶居多，說明我項目在大的區域內已經得到市場客戶的認可和初步關注，如果將一期一批次的火爆銷售真相公開，勢必會引起市場的轟動，進一步刺激客戶的購房心理。

2、戶型面積需求比例

A1（72.99㎡）1:1.5； A2（70.64㎡）1:1.69；

A3（83.90㎡）1:2.5； A4（83.76㎡）1:1.31；

A5（93.73㎡）1:2.94； B1（84.29㎡）1:1.08；

B2（78.37㎡）1:0.71； B3（96.56㎡）1:2.54；

C1（111.83㎡）1:1.73； C2（82.66㎡）1:1.23。

不詳或者對戶型沒有特殊要求37組客戶，通過以上的數據統計得出：羊安乃至周邊鄉鎮的剛需客戶很強勢。在供需方面，我項目存在一定的惡劣，沒有將供需完全相結合，這將阻礙我銷售和推廣及一期一批次順利完成清盤任務。為解決這一難題，銷售部專門組織了一次針對性的談判性培訓，找出剛需客戶中還有往套二戶型推薦、談判的專業推薦培訓，要求現場接待客戶的置業顧問在規定時限內通過現場演練考核，不合格者以加班聯系的處罰進行一對一培訓，有銷售經理及案場管理人員做專業點評并考核，直到達到標準為止。類似此類的專業、針對性的培訓還有很多，如：朝向、坐落位置供需不均、一期一批次B戶型公攤面積同比較大的解說與談判組織多次培訓并考核。

3、回款情況

銷售掛牌總價６３９１１８５８．３元整，掛牌單價均價３０２８元／㎡，掛牌最低價：２７５０元／㎡，掛牌最高價：３２５０元／㎡。優惠幅度：一次性優惠２％，按揭１％，入會２％，開盤當天認購１％，前期入會優惠劵３０００元／套不等，市場客戶（關系戶除外）平均優惠幅度約為４．５％。一期一批次約回款６１０３５８２５元。

六、營銷總結及后期工作開展重心與建議：

一期一批次推出239套房源開盤當日售罄，房地產銷售行業的奇跡誕生，但是鑒于我項目蓄水時間太長，蓄客較多才得以創造佳績。從以上的種種數據得出幾個有效的建議：

1、為了盡可能的完成領導下達的一期二批次銷售70%的任務，一期二批次戶次面積套二戶型也居多，因此，給營銷部建議：抓緊時間進一步培訓談判技巧，尤其是關于戶型轉換，深度挖掘套二戶型的客戶。

2、因一期一批次的來電轉化率明顯低下，轉換率為：０．７％左右，建議銷售部組織專業的培訓，提高來電轉化率，為部分推廣提高效益。

3、一期二批次開盤時間建議：在市場不景氣的情況下，為了保留住我項目現有客戶，一期二批次的開盤時間不宜長久，從而盡可能杜絕客戶到外地市場看房、選房、購房，將其他項目做為他們購房的參考點，雖說我項目占據大部分優勢，但是客戶的同比會對他們購房產生芥蒂，為了保留住現有客戶并減少客戶得購房戒心、順利完成任務，一期二批次不得不盡快開盤。

4、一期一批次之所以賣的這樣火，是因為我項目蓄水久、積客多，價格合理。同比一期一批次，二批次蓄客少、時間短，所以我們要借一批次的火爆銷售在客戶心中沒有完全泯滅的這種力量，讓銷售火爆場面再次呈現。讓銷售火爆場面再次呈現除去二批次已經失去蓄客少、蓄水時間短的時候，所以我們要謹慎把握的是銷售價格。

5、加大宣傳力度。假如二批次我采用快打快銷的營銷手段，我們推廣方面必須走在前面，借助我一起一批次239套房源開盤售罄的消息，再次沖擊剛需客戶的購房心理，為了這一消息的全面散發，建議：

1）重要地段（人流量大、人口集中處）多設立單立柱、戶外大牌等；

2）挖掘和引發團購力量，我項目一期一批次就有工業園區團購客戶的出現。工業區是塊肥肉，我們要抓住戰機，在這短時間內全力開進工業區，建議啟用團購優惠等措施、加大工業園區的宣傳力度等；

3）拿取新的推廣渠道，如：xx市住宅與房地產業協會網http://www.tmdps.cn，在xx市場全面展開，與xx市場一決雌雄。

4）將近過年了，派發小禮品(上檔次且家庭常用，有我項目ＬＯＧＯ及項目名)的形式將我項目的宣傳及愛心帶進千家萬戶，真正的做到讓我項目家喻戶曉。

xx項目營銷策劃部