第一篇：廣州各區商鋪分析

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廣州各區商鋪分析

一、天河區商鋪市場分析

天河是廣州的商務中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業圈。其商業發展是廣州市潮流發展的領航者。自地鐵一號線的開通，天河地鐵口的出現，讓天河城的中心地位奠定了基礎。短短的幾年時間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業，在廣州所占據的主角地位是不容置疑的。

(一)分布特征

天河的商業分布特征主要是呈一個以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業市場為配套的發展形式，以大商場、高尚消費為重點，群樓商鋪加臨街商業旺鋪為輔助的發展模式。其商業分布重點盤踞在三條龍脈兩側：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩推進的趨勢。

代表著高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩穩占據著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂的IT業商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實力型樓盤集結的大量群樓商鋪市場。天河商業市場可以說是依托著“天河”這個響亮的名字加上區域內外，乃至全國、世界各地充足的消費購買力，實現了商鋪的四面開花。

(二)供求特征

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www.tmdps.cn 天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、群樓商鋪到臨街、內街檔口都有出貨，并且一直處于一個“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現在炒得沸沸揚揚的陽光都會廣場。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費都要上30~40萬。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應求。天河城廣場占據著天河的軸心位置，商鋪租價不菲，動則上千元每平方米，但其仍處在一個有價無市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度。科技街的鋪位由于所處位置欠佳，加上本身素質不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。

天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個供過于求的態勢。但是近兩年更是趨向于一個供求穩定的理性發展，2001年天河商鋪批出量6.43萬㎡，成交量8.5萬㎡；2002年批出7.06萬㎡，成交8.64萬㎡。商鋪積壓正處于一個合理的消化中。

天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩居全市前三甲位置。2003年天河區商鋪以9.91萬㎡的成交量比第一位的番禺區14萬㎡少約3萬㎡，穩居全市第二。遠遠拋離第四位東山區的5.11萬㎡。并且從1998年到2003年幾年間，天河商鋪成交一直占據著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到2003年天河商鋪成交面積一直在一個上升的態勢，從99年的成交面積67925萬平方米到2003年的99044萬平方米，成交上升了將近一半。而2004年上半年，由于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。

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www.tmdps.cn(三)價格特征

天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應在天河得以體現。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場首層租金750元/㎡；維多利廣場首層500-800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數碼科貿城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區群樓商鋪租價在100~200元/㎡左右。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。

天河雖然是高檔商業圈的代名詞，但其商鋪成交均價并不是廣州內最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區：東山、越秀、荔灣。主要還是因為天河區域跨度遠遠比前三者大，價格的不平衡導致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價。

縱觀天河幾年來的商鋪均價情況，天河商鋪從1998年到2003年價格走勢比較平穩，偶有升降，基本保持一個上升的態勢。而在2003年，與全市商鋪均價大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價止跌上揚，雖然步伐緩慢，但是其價格是明顯的高于全市的平均水平。幾個重量級商業城的推出，加上“天河大商圈”概念的出現，哄抬起了2003年天河的商鋪價格。這種與全市商鋪均價差異的擴大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而2004年上半年，天河區的商鋪成交均價只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯。

(四)經營特色

天河的商鋪經營主要是以一個高檔次的消費為中心點，周邊專業市場做輔助

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www.tmdps.cn 配套的經營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為重心，周邊配備的專業市場包括：珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業市場；石牌崗頂的IT、數碼、科技型專業市場；黃埔大道建材一條街專業市場；還有天河北群樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區商鋪等，構筑起了天河整個商鋪市場。

天河商鋪的經營呈現出一個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業經營方式，形成一座由大型知名商家引領，加上周邊大量的，用以彌補商業中心不足的商業群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業市場圈，從而更大地彌補了商業中心和次商業中心在經營類別和經營方式中的不足，這種發展趨勢和經營現象，是一個成熟商業城的發展模式，使天河大商業格局初露端倪。讓天河全面啟動成了一個比較完善的商業圈，形成了集百貨、精品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業城。

天河的商業經營除了大賣場、高檔次的特點外，還有就是其“數字天河”的科技道路和“特色天河”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續扮演廣州地區知識產權和高新技術產品交易集散中心的角色。這里是一個具有合理結構互補產業群體的高新技術工業和軟件產業基地，確保了天河在廣州市發展高新技術產業中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明星發屋??，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發都可以在這里尋覓到。

(五)天河北群樓商鋪

天河北不僅是廣州住宅市場的“晴雨表”，其群樓商鋪的標新立異更使廣州

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www.tmdps.cn 群樓市場唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點。其一：寫字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區的建成，構筑起了天河北的中高收入的消費群體。其二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置優越，市政規劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵并存，從大型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運動中心，配套齊全、高檔。

天河北路的主題式群樓經營是天河商鋪市場的一個經營特色。各開發商根據自己物業的地理位置，結合區域內商鋪經營特點，在天河北路形成了一個群樓主題經營特色的“商場大街”。希爾頓陽光花園的群樓經營主題是家電、電器業；萬佳入主華標廣場群樓，以一個超市經營為主題；帝景苑群樓是以酒家為經營主題，承租者是“金鉆潮庭”；進駐金田花園的百佳超市的群樓經營；還有天譽花園群樓是以一個“購書中心”為經營主題。這類群樓商鋪具有一定的規模，各個群樓瞄準的方向都不同，客戶分類十分明確，避免了相互的競爭，走錯位經營的道路，再加上地處天河北路的商務氣氛、臨街旺市，是區域內的搶手貨。

這里的群樓商鋪基本上全部租售完畢，天河北首層一線群樓月租可以去到400~500元/㎡的高價位。都市華庭的首層群樓以整體出售的形式正在招商中，808㎡的一線街鋪總賣價2700萬元，單價33416元/㎡。之所以采取這樣的形式是因為其發展趨勢也朝著一個主題式群樓經營的方向發展。

二、東山區商鋪市場分析

一直以來，東山區憑借本身獨特的區位、環境、文化、教育、人才等方面的優勢，吸引了大量人流、資金流、商品流、信息流，成為資金密集、商貿服務發達的寶地。東山區已成為廣州市經濟活動最活躍、經濟特點鮮明的城區之一。在高級商務、信息服務、商貿旅游、專業購物等方面形成了自己獨特的產業和

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www.tmdps.cn 區域優勢。

(一)分布特征

經過多年的發展，目前東山區商貿經濟基本形成以海印、環市東、英雄廣場及農林下路、龜崗四大商業板塊為主體的發展格局：

海印商貿區位于海印橋的北面，經過近十年的發展，已從最初單一的海印電器專業市場發展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設施、辦公設備、通訊產品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發等為依托，擁有22個各類專業市場，以“海印”品牌為標志的多元化商貿區，該地區專業市場全年成交額占全區專業市場成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業市場的銷售多年來在廣州市同類市場中獨占鰲頭。

環市東商貿區位于廣州市繁華的環市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿中心、國際大廈、電子大廈、遠洋賓館、東山廣場等18家高中檔賓館、寫字樓以及新大新、麥當勞等數十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級商務、高檔購物區之一，被譽為廣州的“尖東”，也是東山區稅收的三大基地之一。該地區集中了眾多的大型商業、貿易企業及飲食業，年營業額2000萬元以上的批發企業，無論是數量還是營業額都占全區同類企業總量的一半以上，區位優勢十分突出。而上規模、上檔次的飲食業，包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業有12家，占全區同類餐飲業總量的1/3強，年營業額占全區同類企業總量的一半以上。

英雄廣場商貿區位于中山三路英雄廣場地段，主要由中華廣場、流行前線地下商城、東川名店運動城、陵園西通訊專業市場、東較場摩托車配件專業市場等組成，已初現大型綜合商貿區的雛形，吸引力逐漸增強，該地區2003年商品

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www.tmdps.cn 銷售額已超過5億元，保持兩位數的良好增長勢頭。

農林下路、署前路、龜崗商業街經過近年的悉心培育，商業氛圍、經營檔次、購物環境等都有了很大的改善，其中農林下路商業街被廣州市政府確認為繼上下

九、北京路商業街后第三條商業街，現已發展成為以廣州王府井百貨大樓為龍頭，各類專賣商店云集的廣州第三大商業街。署前路、龜崗商業街在“三年一中變”中，地段內的特色樓宇經修茸整飾一新，形成了以東山百貨大樓為龍頭，具有東山傳統特色的新興商業街。該地區主要以百貨、服裝和鞋類居多，年營業額已超過7億元。

(二)供求特征

東山區商鋪市場1998年至2004年上半年的批出量為19.75萬平方米，占全市(原八區)批出量的7.510%。與其他各區相比，東山區的商鋪供應量明顯偏低，這與東山區的行政面積較小、商業土地供應量有限有著直接的關系。同時，90年代中期房地產開發熱潮中，不少地理位置優越的商用物業因各種緣由變成爛尾樓，使東山區具良好商業開發的路段更為缺乏。2003年，東山區新增在售的商鋪僅有海印盛賢紡織(布藝)城，供應量的減少使原有商鋪物業成為關注焦點，迅速消化存量商鋪成為近期的首要目標。04年上半年東山區更鮮有新商鋪上市。

東山區商鋪市場1998年至2004年上半年的成交量為25.14萬平方米，占全市(原八區)成交量的11.33%。商鋪市場的供應量與成交量基本持平反映了東山區的商業氛圍濃厚，成交活躍，帶動了二手市場也非常紅火。2001年至2003年二手商鋪成交面積為9.01萬平方米，占同期一手商鋪成交量的35.84%。

(三)價格特征

東山區作為廣州市的經濟、貿易中心區，其商鋪價格一直高于全市的平均價

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www.tmdps.cn 格。1998-2004年上半年，東山區商鋪成交均價為18439元/平方米，高出全市原八區的12556元/平方米500多元。2003年由于較多大宗的商用物業整體低價轉讓，導致商鋪成交均價降至8281元/平方米，低于全市平均售價，如位于水蔭路的雅景花園1-4層商鋪共10000平方米以首層12000元/平方米、其余3400元/平方米的“超筍”價格整體轉讓；寺右新馬路臨街物業二層商鋪3700平方米以250萬整體轉讓給東華實業，均價僅為675.7元/平方米。但其商業中心的地位并未受到影響，新建大型商場仍然熱銷。

據調查顯示，東山區商鋪的平均租賃價格亦處于全市中高水平，不同地段的商鋪租金參次較大。根據東山區發展，目前該區域的商業環境可分為四大板塊。各板塊雖然經營重點和商業結構不同，但租金水平卻相當平衡。大型綜合商場首層或中心地段一線臨街商鋪的租金普遍在300元/平方米·月以上，位置較佳的甚至可以上千元，如中山三路的中華廣場、淘金路的麗柏廣場等。而地理位置居于二線的商鋪租金水平與一線商鋪相比明顯有一大截差距，如位于福今路內巷的商鋪平均租金為50元/平方米·月；同處于東山商貿中心區的淘金路，淘金南路臨街鋪的租金與麗柏廣場有著天壤之別，僅150元/平方米·月。

(四)綜合商場——漩渦效應

作為商業發展的“領頭羊”，綜合商場的興起，除了對原有商業格局造成沖擊外，更重要的是帶來了新的經營理念和特色，與傳統方式進行良性競爭。綜合商場憑其地段優勢與超大規模制造出明顯的“漩渦效應”，在帶來洶涌人流的同時，也帶來巨大的商業空間，拉動商業中心內外的商鋪租金一路飚升，租金回報十分喜人。

中山三路經過路段擴闊后遺失了一大批年代已久的老字號店鋪，中華廣場等

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www.tmdps.cn 商業物業肩負起維系該路段商業氛圍的重擔，租金水平也一路上升。目前，中華廣場首層一般鋪位的租金為700元／平方米·月；二層為550元／平方米·月；三層為400元／平方米·月；四層為200元／平方米·月。流行前線因有烈士陵園地鐵站之利，一般鋪位租金也達600元／平方米·月；金帝濠老鼠街雖然已經多次轉手，目前三層的鋪租亦高達650元／平方米·月。以上三個大場，在地理位置上組成了一個“三角形”。

(五)專業市場

東山區經過多年的商業發展和文化沉淀，現已形成多個獨具特色的專業市場：

海印電器市場位于海印橋的北面，經過近十年的發展，已從最初單一的海印電器專業市場發展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設施、辦公設備、通訊產品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發等為依托，擁有22個各類專業市場，以“海印”品牌為標志的多元化商貿區，該地區專業市場全年成交額占全區專業市場成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業市場的銷售多年來在廣州市同類市場中獨占鰲頭。

陵園西電信通訊市場開發于9 0年代初，位于陵園西路、中山三路、較場西路北端三個主要路段。以新帝豪電子城、陵園西通訊城、廣信通訊連鎖有限公司等幾家大型商城為龍頭，經營業戶1 0 0 0多戶，主要經營手機、BP機及各種通訊攝影器材，目前是廣州市最大的通訊器材專業市場。

較場西摩托車零配件市場地處較場西、東華西和體育場四周等路段，由街道協同35 l 8工廠拆圍墻引入摩托車商戶經營發展至今，經營業戶約1 0 0 0戶，是華南地區最早開辦的較大型摩托車配件市場。

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www.tmdps.cn 仰忠街精品市場開發于1983年，分布于仰忠街、青云直街、天馬巷等地段。擁有檔位3 6 0多個，主要經營女士飾物和化妝品。因治理整頓火災隱患，于2000年搬遷至珠光街萬福花園空置工地。

文德路文化旅游一條街具有悠久的歷史淵源，以經營裝飾書畫、文化精品、文房四寶為主。市場既有廣州“三多軒”、粵雅齋等老字號，也有現代裝飾書畫精品店，具有很濃的文化氣息和較高的旅游開發價值。文德路現有大塘街統一開發的書畫廊和其他檔口1 8 5間，文明路段檔口2 0間。

三、越秀區商鋪市場分析

作為廣州的發源地，越秀區擁有2000多年的文化積淀，同時也擁有廣州市最旺的人氣、最繁華的街市、最快捷的信息和最便利的交通，被譽為“璀璨明珠，黃金寶地”。從越秀山的中山紀念碑到海珠廣場珠江邊的這條城市傳統中軸線，使越秀區形成了經久不衰的商貿中心地位。

(一)分布特征

越秀區為全市十區域面積最小的一個區，其商業網點分布也較集中，以北京路為商業龍頭，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段擴散，形成高級綜合商場、步行街商鋪和專業市場臨街商鋪并存的局面。

北京路步行街，這條全國最早的步行街位于越秀區，全長1200米。據有關資料顯示，北京路共有298家臨街商鋪，其中步行街上有183家，商業利用率高達100%。優越的地理位置和密集的人流量，讓北京路步行街商鋪成為眾多品牌專賣店的“至愛”，如耐克、阿迪達斯、蘋果、萊爾斯丹、鱷魚恤、堡獅龍、佐丹奴、班尼路、G2000、麥當勞、肯德基等各種國際品牌專賣店、連鎖店多達

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www.tmdps.cn 108家。

越秀區的北京路步行街遠近聞名，而越秀區的綜合商場，大都圍繞著北京路而分布：新大新和廣百(廣百新翼)一南一北“鎮守”北京路，即將交會使用的北京大廈裙樓商場、光明廣場和在建中的明盛廣場亦緊挨北京路，而億安廣場和北京華聯購物中心(中旅商業城)所在地段亦形成購物熱點場所。

除步行街和綜合商場以外，越秀區的專業市場亦經營得有聲有色，一德路干果海味市場、食品、文具玩具精品市場，主營古董、字畫、工藝美術品的文德北路文化專業街，還有大新路的鞋類批發市場都是歷史悠久的專業市場。

(二)供求特征

越秀區商鋪市場1998年至2002年的批出量為14.49萬平方米，占全市(原八區)批出量的6.82%，僅次于芳村、黃埔兩區。作為廣州市文化、商業的發源地，越秀區已形成繁華的商業區域，可供開發的商業用地有限；同時，越秀區的行政面積僅有8.9萬平方米公里，這也導致了近年越秀區的商鋪供應量較少、可發展面積空間缺乏的狀況。2003年，越秀區新增在售的商鋪有名盛廣場、廣百新翼玩具城、光明廣場等。

越秀區商鋪市場1998年至2003年的成交量為20.16萬平方米，占全市(原八區)成交量的9.81%。商鋪市場的供應量與成交量基本持平反映了越秀區的商業氛圍濃厚，成交活躍，同時帶動了二手市場也非常紅火。2001年至2003年二手商鋪成交面積為6.89萬平方米，占同期一手商鋪成交量的92.4%，與一手交易基本持平。

(三)價格特征

從廣州市房管局取得的數據顯示(見下表)，1998-2004年上半年，越秀區商

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www.tmdps.cn 鋪成交均價為21163元/平方米，高出全市原八區的12556元/平方米將近1000元，位居全市成交價格榜首，越秀區的商業優勢地位凸顯無疑。

據調查顯示，越秀區商鋪的平均租賃價格亦處于全市高等水平：北京路是廣州市最繁華的商業中心，其臨街商鋪的租金成為全市商鋪不可逾越的峰線，平均首層商鋪的租金在1000元/平方米以上，位置較好的每平方米在2000-3000元之間，目前正在經營的廣百新翼負

一、負二層的租金為200-300元/平方米·月。一德路——沿江路的干果海味玩具精品一條街和酒吧街商圈的商鋪越來越衿貴，一德路的海味專業市場中，租售價最高的是山海城，其首層的銷售售均價為8.8萬元/平方米(以建筑面積計算)，租賃價為800-900元/m2，其次為海中寶專業市場，其首層的租售價分別是8萬元/m2和530元/m2。流花地區是全國最大規模的時裝批發集散地，共有14家大型服裝批發市場，擁有20多萬平方米的室內營業面積，匯聚了服裝經營商戶1萬多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達20萬人次以上，貨流量達40多噸，年成交額愈100億元以上。

(四)商業步行街

作為廣州市第一條全天候的商業步行街，北京路是廣州市最繁華的商業中心。這里有近千家商店，不僅匯集了廣州百貨大廈、新大新商場等大型百貨商廈，更吸引了萊爾斯丹、卡佛蓮、皮匠世家等著名的服裝、皮具品牌專賣店在此駐足，是廣州商鋪最密集、人流最集中的商業街，素有廣州的“黃金商圈”之稱。

據了解，北京路日均人流量達30萬人次，節假日更達50萬人次以上，人旺財旺，商鋪供求明顯僧多粥少，造成商鋪租金奇貴，而且頂手費相當驚人。一般的首層商鋪每方建筑面積的月租金在1000元以上，位置較好的每平方米在www.tmdps.cn

www.tmdps.cn 2000-3000元之間，而地點最好的一些商鋪更超過5000元／平方米。如北京路某鋪位首層臨街面積120平方米，共四層，業主開價1800萬，帶租約，月收租22萬元，年回報率高達15%。巨額的回報，自然吸引了眾多投資客趨之如鶩。

為避免在規劃和定位上與其他商圈(天河商圈、上下九商圈等)的雷同，北京路商圈在定位上，都是圍繞娛樂休閑和旅游功能，打造國際化的商廈；在客戶群方面，都在面向廣州市場的同時，力爭珠三角、香港和澳門的客戶。目前北京路在建的大型商廈包括光明廣場、名盛廣場和五月花廣場；加上北京南路籌建中的“韓大門”綜合購物中心，和以國外零售業為賣點的商廈，北京路將成為大型購物商廈的集聚地。

北京路周邊的惠福東路、高第街、大南路、泰康路圍繞著十大行業形成的專業街、批發市場，與繁華的中山路形成五條橫街。結合周邊的文物古跡、旅游景觀、商業網點的發展連體構成一個區域，把商業優勢與旅游資源、文化古跡與現代化建設糅合起來，進而構成廣州第一大商圈。

(五)專業市場

越秀區經過多年的商業發展和文化沉淀，現已形成多個獨具特色的專業市場：

一德路是傳統的專業市場一條街，從早年的咸魚水產交易市場發展至今天的大型海味干貨批發市場，后來的玩具、文具、精品和副食品等專業市場也相繼進駐，如今已擁有國際玩具城、中港城、億安廣場、德寶交易廣場等大型商廈，并形成海中寶、山海城和國際玩具文具精品廣場三足鼎立的局面。

在政府打造一德路，實現一德路商業的升級換代，從而以“入室經營”代替以往的室外零散經營的策略下，現一德路的專業市場形成海中寶、山海城和國

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www.tmdps.cn 際玩具文具精品廣場三足鼎立的局面。由于這三個專業市場具備規劃優勢、配套及服務優勢，因此，其租售價在一德路也是最高的。調查數據顯示，一德路的海味專業市場中，租售價最高的是山海城，其首層的銷售售均價為8.8萬元/平方米(以建筑面積計算)，租賃價為800-900元/m2，其次為海中寶專業市場，其首層的租售價分別是8萬元/m2和530元/m2。而在文具精品專業市場當中，租售價最高的國際玩具文具精品廣場，其首層的租售價分別為6萬元/平方米和330元/平方米，其次為德寶交易廣場，其首層的租售價分別為4萬元/平方米(現二手價，約99年發售時一手價達7萬元/平方米)和100元/平方米。

長堤大馬路、沿江西路酒吧街曾是舊廣州最為繁華的街道,而且長堤一帶聚集了眾多的老字號，如愛群酒店、東亞酒店、大公酒家、海珠戲院、廣州市電影院等，這些都是越秀區獨有的商業和文化遺產。在此基礎上規劃建設長堤、沿江路一帶成為沿江路西餐、酒吧風情街，與聞名的北京路步街相互輝映，是廣州現時的觀光休閑區。該區域各家酒吧面積分布以中型酒吧居多，面積分布在500平方米以上，清吧經營性質的酒吧面積較小，一般為80~400平方米，如愛群爵士吧、清水居、馬田音樂咖啡廳；另外，長堤一帶的酒吧經營范圍較雜，一間酒吧可以兼有卡拉OK、表演SHOW、DISCO功能，調查顯示一般帶卡拉OK的酒廊占整體酒吧數量的50%，帶卡拉OK功能的酒吧面積較大，如龍勝吧占據天字廣場1-3整層裙樓約3000平方米、ET太空城1-3層中空約1萬平方米。

流花地區服裝市場是全國最大規模的時裝批發集散地，共有14家大型服裝批發市場，擁有20多萬平方米的室內營業面積，匯聚了服裝經營商戶1萬多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達20萬人次以上，貨流量達40多噸，年成交額愈100億元以上。

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www.tmdps.cn 濠畔街鞋材專業街，東起解放南路，西至海珠南路，全長約650米，約有商鋪950間左右。主要經營的種類有皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋機械工具、粘膠劑、膠片、海棉條等，經營方式是批發，主要客戶是個體專業戶，所以并沒有形成如站西路那樣的專業市場。但由于這里是傳統的鞋材專業市場，雖然規劃及市政配套有局限性，市場配套也不足，但由于濠畔街名聲在外，現仍有不少客人前往，成交量都不錯。

四、荔灣區商鋪市場分析(一)分布特征：南北并駕齊驅

荔灣區的現有商鋪分布以東西走向的中山七路、中山八路為分界，北面為以服裝、電器為主的專業批發市場，如火車站一帶的白馬、天馬服裝市場，中山八路一帶的童裝批發市場、西場電器城等；南面為以上下九路、十甫路為核心的步行街商業，加上荔灣廣場、名匯廣場、十甫名都、華寶廣場等綜合性購物商廈，共同鑄起老城區的商業旗幟。

從區域商業分布來看，南面依托上下九路步行街，加上眾多綜合性的購物商廈，成為為荔灣的商業繁茂之地。但隨著“大廣州”及“廣佛都市圈”概念的形成，北面依托原有的專業市場，便利的交通，隨著新大新的進入及大型娛樂休閑綜合場動感小西關的即將開業，加上已開業的康王商業城和即將開業的富力兒童世界，北面的商業氛圍正在逐步上升。

(二)供求特征：“供”大于“求”

荔灣區位處廣州西部，占據水道交通的要塞，形成了廣州的商業重地，即使在目前廣州城市中心逐漸東移的趨勢下，荔灣區的商業地位依然無可動搖；但由于荔灣區屬于老城區，可供開發用地日益減少，房地產開發量亦相對減少，www.tmdps.cn

www.tmdps.cn 商鋪批出量和成交量占全市原八區的比例亦不多：據廣州市房管局的統計數據顯示，1998年至2004年上半年，荔灣區商鋪批出量為34.16萬平方米，占全市八區商鋪批出量的比例為13.27%。；荔灣區商鋪成交量為21.86萬平方米，占全市八區商鋪成交量的比例為9.85%。另外，數據顯示，1998-2003年，荔灣區的商鋪成交量為21.86萬平方米，而1998-2004年上半年，荔灣區的商鋪批出量都已達34.16萬平方米，商鋪市場仍然呈現出“供大于球”的態勢。

(三)價格特征：租售價格差距大

荔灣區為傳統的商業旺區，然而，不同的地段，由于商業氛圍不同，租售價格呈現出“天壤之別”的特點：以步行街及專業市場最貴，如下九路步行街，其首層租賃價格在500-1500元/平方米之間，典型商鋪如十甫名都，其首層售價高達10多萬元/平方米；專業市場如站南路一帶的服裝專業批發市場，其首層的租賃價格亦在600元/平方米左右，且幾乎爆滿，而中山八路一帶的童裝批發市場，首層的租價在200-350元/平方米之間。

另外，據廣州市房管局的統計數據顯示，從1998年至2004年上半年，荔灣區商鋪成交均價為21715元/平方米，明顯比全市八區商鋪成交均價12556元/平方米高。綜觀荔灣區1998-2004年上半年的價格走勢，1998-2001年一走呈下跌趨勢；之所以出現這種情況，原因在于這幾年的批出量一直大于成交量。而由房地產市道整體向暖，自2002年開始，商鋪成交價格止跌反彈，但受供應影響，2004年上半年又呈直升趨勢，同比上升幅度達57.93%。

(四)經營特色：與區域商業特色吻合

荔灣區的商業經營特色呈現出與區域本身的商業特色相吻合的特點。如荔灣區，美食和珠寶玉器成為荔灣商業的兩大特色。“食在廣州、食在荔灣”，西關

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www.tmdps.cn 美食已成為廣州的一道招牌，同時荔灣區居民也收藏珠寶玉器的風雅習俗。因此，綜合商場的經營特色也緊扣區域商業特色，如荔灣廣場的二、三、四、五樓及名匯廣場的六樓均設有美食城，同時在兩個綜合商場的首層及負一層亦都定位為經營珠寶玉器等精品。而中山八路一帶的童裝批發市場、火車站一帶的服裝批發市場，亦都秉承其由來已久的經營歷史，且不斷的“升級換代”。

五、海珠區商鋪市場分析(一)分布格局：由西向東

海珠區的商業分布格局正在經歷“由西向東”的發展趨勢，并已形成時尚購物街和專業市場“齊頭并進”的經營態勢。

以東曉路和廣州大道為分界線，海珠區的商業格局可分為西部傳統商業板塊，中部商業板塊和以琵洲會展中心為核心的東部商業板塊。

海珠區西部的江南西路、江南大道北、昌崗路一帶是海珠區傳統的商業旺區。江南西路一直以來都穩坐海珠商業的龍頭寶座，薈聚了眾多品牌專賣店，是河南最高檔，發展最成熟的商業區，贏得“全國購物放心一條街”的美譽；江南大道北的“婚紗一條街”更是成行成市，遠近聞名。受其輻射影響，該區附近的寶崗大道、前進路和江南大道中等地的商業也漸被帶動起來，如宏宇廣場裙樓商場招來“新一佳”入住，成為寶崗大道最高檔的購物中心，前進路的的萬國廣場亦有“家樂福”撐腰。而西部沿江地帶，海珠區政府亦有意將濱江西路打造成海珠區“酒吧一條街”。

由于西部傳統商業區域歷經多年的發展，隨著房地產開發向東拓展，中部、東部的商業正在崛起。

在海珠區中部，地鐵二號線的開通讓新港城成為地鐵上蓋物業，百佳將其裙

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www.tmdps.cn 樓商場全部消化，中大布匹市場也升級換代；濱江中路一帶則由于連片開發的商品房，其裙樓商鋪目前也已形成一定的商業氛圍；廣州大道南則是海珠區傳統的布匹、汽配專業市場，目前也吸引了百安居落戶廣州大道南。

東部板塊，則由于“琶洲國際會展”的落成并投入運營而帶動了整個海珠區東部的商業發展。麗影華庭商業廣場則是目前海珠區東部最大的購物場。除此之外，會展新城、大家庭花園等新興商品房的裙樓商鋪銷售情況都較理想。

(二)供求態勢：供大于求

歷史上的海珠區，在廣州市內各區里一直擔任著“工業區”的角色，區內工廠林立；近年來，隨著“大廣州”概念的確定及“城市化”進城的加快，海珠區躍升成為中心城區，工廠陸續搬遷，商品房相繼拔地而起，房地產市場風生水起，商鋪市場的供應量和成交量也一直居于較前列(見“對比分析”部分)。據廣州市房管局的統計數據顯示，1998年至2004年上半年，海珠區商鋪批出量和成交量分別為57.68萬平方米和47.75萬平方米，占全市八區商鋪的批出量和成交量比例分別為22.41%和21.52%。1998至2004年上半的，海珠區商鋪批出量比成交量多出9.93萬平方米，形成“供大于求”的局面。

2003年，海珠區的商鋪成交量為9.71萬平方米，占全市原八區的商鋪成交量面積36.86萬平方米的比例為26.34%，比去年同期的28.73%下降了2.63個百分點。

(三)價格特征：波動較大

據調查顯示，海珠區商鋪的租售價格以江南西路一帶最貴，其臨街旺鋪的租賃價格為350-650元/平方米之間，首層商鋪售價如江南西路潤匯大廈為27000-33000元/平方米之間；其次為濱江東路，首層商鋪租賃價格在150-250

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www.tmdps.cn 元/平方米之間，售價在20000-30000元/平方米之間。

總體銷售價格方面，據廣州市房管局的統計數據顯示，從1998年至2004年上半年,海珠區的商鋪成交均價為10141元/平方米，明顯低于全市原八區商鋪成交均價的12556元/平方米，并且波幅較大。全市原八區各區歷年來商鋪成交均價較為平穩，但海珠區卻呈現出波幅較大的特點：如99年比98年上長了18.96%，但比2000年下降了12.30%；2001年比2000年上升了9.39%，2002年又比2001年下降了2.04%；而2003年卻比02年下降了30.50%，下降比率高于原八區的下降比率，其原因在于海珠區不同區域內的價格相差較大，邊緣地帶明顯低于中心范圍，但隨著房地產開發不斷向邊緣地帶推進，從而拉低了商鋪的成交均價。而2004年上半年，隨著海珠區房地產市場的不斷成熟，琶洲等地商務、商業氛圍的不斷增加，海珠區商鋪價格迅速攀升，為10141元/平方注，增幅達63.07%，明顯快速原八區17.92%的增幅。

(四)經營特色：專業市場與時尚購物街“齊頭并進”

海珠區與珠江北岸的老三區和天河區一江之隔，而由于海珠區原為工業區，生活及消費極為不便，導致坊間流傳著“寧要河北一張床，不要河南一間房”的說法。而如今已今非昔比，隨著城建和房地產市場的發展，海珠區已發生了翻天覆地的變化，商業市場亦蓬勃發展，形成專業市場與時尚購物街“齊頭并進”的發展態勢：江南大道婚紗一條街、中大布匹批發市場、廣州大道南布匹、汽配市場等專業市場已經沉積了濃厚的商業氛圍；江南西路、信和廣場、萬國廣場、新港城、麗影華庭等時尚購物地帶亦為海珠商業添加了抗衡“河北”的法碼。如今的河南市民，購物再也不用到“河北”了。

六、白云區商鋪市場分析

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www.tmdps.cn 白云區是廣州老八區中面積最大的區域，覆蓋范圍廣，離廣州市中心距離遠。其大部分的地區還屬于廣州的商業冷落偏遠之地，商業氛圍還不夠成熟，沒有大型的、高檔次的消費重心，其商鋪市場呈一個點狀的分布。以大型的專業市場為主要商業點，加上小區群樓，臨街商鋪的補充，形成了白云區的商業格局。

(一)分布特征

白云區的商鋪主要是以專業市場為主，主要集中在以下幾個區域：三元里到站西路段的皮革專業市場；機場路在廣園路段的汽配、月歷、化妝品、音像組合而成的專業市場群；黃石路、機場路段的汽配、汽車用品特色專業街，再加上附近一帶的小區商鋪市場；白云大道飲食長廊，位于增槎路的農副產品批發市場群；還有規劃中的白云新城商業中心，將會是未來白云區商業的集結點。

與廣州市中心區域相比，白云區的商業仍然比較分散，缺乏相對集中的地帶。不管是機場路、三元里、黃石路，還是廣園路、白云大道附近，盡管有商鋪，也有食肆，但基本沒有像北京路、天河城等相對集中的商業旺地。可見，白云區的商業步伐依然走得比較緩慢，但也可以說明，白云區仍然是一片大有作為的天地。即將啟動的白云區遠景路商業街項目，白云新城商業中心將會是白云區商業的一個凝聚點。

(二)價格特征

白云區商鋪的租金遠比市區商鋪租價低，呈一個不規則的分布，每一個區域的租金價格根據每個區域內興旺程度的不同會有很大的差別。并且市場的整體素質都是無法跟市區商場相比的，基本上是沒有一個管理機制，所以這里很多市場的管理費都明顯的低，或者并不用收繳管理費，與市區內的商場相比顯得比較雜亂。

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www.tmdps.cn 機場路廣園路段的一個專業市場集散地，根據市場的興旺程度，其價格有很大的分別。汽配市場月租金在50元/㎡左右；做化妝品市場100元/㎡左右；文化精品城在60~100元/㎡左右；而音像城的內鋪也要90元/㎡，臨街的超過100元/㎡。同和路臨街商鋪租金在30~50元/㎡左右，機場生活小區群樓商鋪100~120元/㎡，天平架專業市場租金80~100元/㎡。租金、管理費價格的低廉也從側面反映出了白云區商鋪檔次明顯的比市區的要低很多。

從1998年到2004年上半年,白云區商鋪與全市八區商鋪成交均價對比表可以看出，白云區的商鋪均價正逐年的向全市靠攏，并在不斷的自我提升中。從1998年與全市相差7428元每平方米(成交均價不到全市成交均價的一半)縮短到2004年上半年的的561元每平方米，大大拉近了與全市成交的平均水平。

(三)供求特征

白云區地區跨度大，商業以專業市場為主，規模雖然比較大，但有些地方卻顯得人氣不足，空鋪位比較多，特別是位置差、人流少的地方。無論是臨街，還是群樓，或者是專業市場，都有很多的空鋪位。離市區較近的區域空置率就比較小，天平架、站西路、三元里的一些離市區較近的區域，無論是專業市場還是臨街商鋪還是十分搶手的，出租率大多在90%以上。

白云區的商鋪市場雖然檔次比較低，但是其商鋪成交也可以說是十分的頻繁。在2003年全年，商鋪成交面積4.17萬平方米，排在東山區之后，全市十區排名第五。但在全市所占比例僅為11.31%，分量還是比較少。從近幾年白云區商鋪的成交面積可以看出，2003年白云區商鋪的成交面積擺脫了前幾年的下降態勢，成交面積止跌上揚，比02年增長了16.3%，緊緊跟隨著全市的發展步伐。從“白云區商鋪批出量、成交量與全市原八區對比表”中可以看出，白云區的www.tmdps.cn

www.tmdps.cn 商鋪批出與成交合理，批出與成交基本保持一致。從1998年到2004上半年年，白云區商鋪總批出量37.09萬㎡,僅比成交量的36.83萬㎡多出2600㎡，呈現出一個供求平衡的態勢。

白云區商業增長步伐遠遠落后與全市的平均發展水平，并且在全市所占的比例也十分稀少。隨著舊機場的搬遷，百信廣場的暫露頭角，白云新城核心商業圈的逐步形成，一個龐大的商業輻射正處于一個醞釀期，白云區的商業將會展望在全市內搶占一定的份額。

(四)經營特色

白云區商鋪市場主要是比較低檔次的點狀經營，以專業市場為主要的經營點。例如：三元里、站西路的皮革經營點；天平架的服裝、裝飾材料經營點；黃石路集汽車銷售、汽配、維修、信息四位一體的“汽車銷售一條街”；增槎路以農副產品為經營點的市場批發園區；還有零散的小區群樓商鋪經營。

白云區的商業狀態目前還是以自發性、零散性為主要的特征。雖然有很多小型商鋪，也有很多食肆，但是大型的購物場所依然沒有，因此也就很難在某一地點凝聚出一股比較強烈的商業氣息。加上區域內專業市場經營層次較低、配套設施落后、整體形象陳舊，在很大程度上鉗制了這些市場群的進一步發展。社區網點型商業是區域內主要的消費中心，以日用、服務業為只要傾向點，滿足局部的消費群。這些社區網點可以說是遍地開花，但其規模、檔次的局限性很大，所以這些商業的發展影響力有限，不足以承托起整個白云區的商業興旺。

白云商業市場概括起來是：步行街千呼萬喚、獨立商業城不成氣候、專業批發市場繁雜無序、群樓商鋪良莠不齊、小區商鋪各自為政。

(五)專業市場主導白云商場

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www.tmdps.cn “中國皮具的一半在廣東，廣東的一半在白云”，這是廣東省皮革工業協會理事長王建新在中國(廣東)皮具發展論壇上說的一句話。白云區的專業市場除了皮革外，還有汽配、建材裝飾、化妝品、農副產品等，一系列的專業市場群是白云區商業發展的主導者。

白云區的專業市場具有規模龐大、影響力大的特點。梓元崗皮具批發中心、金龍盤國際鞋業皮具廣場、白云世界皮具貿易中心等都是國際型的專業市場；機場路段的興發廣場是國內最大的化妝品批發市場；沙太路的廣東天健國際家居裝飾材料商貿廣場是華南地區最大的建材批發交易市場；黃石路、機場路的汽配市場也享負盛名。專業市場的影響深遠，但與其相去甚遠的是，白云區的專業市場普遍是一個產品多，品牌少，名牌更少的尷尬局面。加上城鄉發展不均衡、人均GDP較低、發展空間受到一定限制等方面的劣勢，很大程度上抑制了白云區專業市場的檔次發展。

隨著市政“北優”的出臺，白云區立足根本，把專業市場進行檔次的全面提升，白云區規劃建造各式集中、規模大、檔次高的專業市場，并逐漸淘汰目前低檔次、規模小的批發市場，美博城、湛隆汽配市場、翔龍佳國際數碼鞋業城、樂佳商業廣場和汽車商貿一條街等5個不同專業市場的模式，逐步形成白云專業市場一種強強之勢。

(六)小區商鋪初顯崢嶸

機場路、黃石路附近是白云區北部最有發展潛力的區域，人口密集，交通便利，區內已形成汽車、裝飾等專業市場，但百貨零售業仍處于臨街小商鋪階段。近幾年，小區商鋪發展倪端初顯。白云區黃石路、機場路段的成熟小區里的商鋪買賣十分旺盛，在這些小區商鋪里投資服務功能比較強的經營項目是相當有

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據調查，黃石路上一些成熟樓盤的商鋪收益率相當不錯，現在一手商鋪已經買不到了，要通過二手中介才能購入商鋪投資。祥景花園A區商鋪平均月租大約為70元／㎡。而靠近菜場附近的商鋪價格則更為理想，平均月租為160元／㎡，一間53平方米的商鋪被一家連鎖藥店租下，月租高達8000元，而5年前這里的月租僅為80~100元／平方米；白云高爾夫花園小區內的商鋪也已基本售罄，投資收益情況也比較好；富力陽光美居小區商鋪月租金由最初的45元／㎡上升到現在的60元／㎡，而一手商鋪的售價則已經達到7000元／㎡；元邦?航空家園的臨街商鋪也已經銷售一空。

目前在黃石路段經營的小區商鋪主要是以服務性行業為主，比如干洗店、美容美發店、士多、沖印店或者藥店。這些服務性強的商鋪不但會有比較好的回報，而且也會因為方便業主購物而吸引更多的買家。也在很大程度上填補了區域內的商業不足，抓住了業主“就近消費”的心理，其發展空間十分巨大。

七、芳村區商鋪市場分析

芳村區位于廣州市西南，臨近南海、順德，是廣州市西南出口，長期以來，芳村作為居住區的概念非常模糊，在人們的心目中，芳村一直是工業及農業區，而且由于城鄉結合的特點使芳村區的商業設施配套上不了檔次。

近年芳村區政府對區域的功能作了重新的定位，“水秀花香新城區”是芳村區未來的發展藍圖，芳村將充份利用“千年花鄉”的特點大力發展花卉業，與此同時，根據其文化底蘊促進家居精品、花鳥魚蟲市場、茶葉市場建設，由于地鐵一號線、五號線、廣佛地鐵貫穿全區，西南出口的有利條件極利于發展物流配送業、汽車專業市場。芳村區的商業將展現獨特的魅力。

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www.tmdps.cn(一)分布特征

芳村區區域面積較小，因而商業設施配套都圍繞著住宅區，經過近十多年的開發建設，芳村形成一定規模的商業板塊有花地灣板塊、長堤板塊，其中以花地灣區域為芳村區的商業中心，專業市場一般沿芳村大道及花地大道分布，物流及汽車銷售專業市場則分布在廣佛、廣中等內、外環出入口。

花地灣板塊

花地灣板塊位于芳村區中心地帶，芳村大道、花地大道、龍溪大道、東教北路在板塊內縱橫交錯，是芳村區重點發展的區域，地鐵一號線、廣佛地鐵橫穿其中，交通條件十分優越，而且按照芳村區城市規劃計劃，沿龍溪大道將發展成為觀光休閑、花卉業及物流業區域。花地灣板塊內已建成有幾大住宅小區，如花地城廣場、怡芳苑、紅棉苑、樂怡居、合興苑等，居民消費處于中、高檔層次，板塊內成熟臨街商鋪有東教北路、花蕾路、榮興路、浣花路，東百花地灣、好又多超市、芳村商業街、芳村食街等大型商業設施及幾個較大型的專業市場就座落其中，隨著整體營商環境的提高，原本較為低迷的地鐵沿線商鋪正走出低谷。

長堤板塊

長堤板塊的陸居路是芳村區傳統的商業街，前芳村區唯一的“燈光夜市”就設在此，白鵝潭酒吧風情街是板塊內興旺的專業風情飲食街，現時，陸居路以經營通訊及服裝為主。近期，芳村區計劃在該區域建一個國際美食城，使芳村區的”美食街”聲名進一步遠揚。板塊內的芳村大道沿街商鋪經過三年一中變的整治后亦煥然一新，中市農貿市場更以“物美價廉”吸引眾多的廣州人從“河北”到芳村消費。由于該區是芳村的老城區，商業設施較居民消費力處于中等

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專業市場

芳村區位于廣州市西南出口，經過近幾年政府大力改造區內交通后，芳村區與市區及珠三角周邊城市的聯系更加緊密，同時，芳村區有得天獨厚的“千年花鄉”的優勢，芳村區近年大力發展花卉業、家居精品業、物流業、汽車業等專業市場，目前，花卉、花鳥魚蟲、茶葉市場已成三足鼎立的局面。南方茶葉市場是全國最大的茶葉專業市場，2001年年銷售額近15億元；位于龍溪大道的廣州市花卉博覽園是廣州市重點發展項目，年交易額更達二十多億元，同時也是全市農業產業經濟的示范工程。

(二)供求特征：租賃活躍，專業市場熱手

從近三年成交統計數據反映，芳村區商業鋪供求表現為一、二手成交量激增，二手租賃業務活躍。

一直以來，芳村區的商用地產項目發展并不出色，商鋪供應占全市份額亦非常之小，以2001~2004年上半年，一手總成交量僅占全市成交的5.14%。供求的一大特點是其租賃業務大大高于銷售交易。一方面是芳村區房產開發面積少而導致商鋪市場總體供應量偏少，另一方面是由歷史原因造成：由于芳村區以前是農業區，農村集體用地比例較多，隨著城市化地進程，一些村鎮漸漸變為城區中心地帶，如茶教村、花地村、白鶴洞村，這些村鎮集體用地占了該區商業用地的很大部分，如越和花鳥魚蟲市場、朝陽文批市場、嶺南花卉市場等，此類物業往往由村委會自建或以出租地進行市場建設，業主不能擁有永久產權，因此芳村區內雖然專業市場眾多，但其一、二手產權交易卻不能反映在市場份

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www.tmdps.cn 額上。

2002年~2003年，芳村區商鋪建設有了巨大的飛躍，2002年與2003年一手交易分別為2.89萬和2.57萬平方米，對比2001年增幅近10倍。交易量的增加主要由新增裙樓商鋪及消化以前積壓的小區裙樓商鋪交易帶動，如汾水小區金蘭苑、坑口金道花苑、花地城廣場、怡芳苑等，一些政府機構如國、地稅分局在浣花路購入大面積的裙樓用作辦公場所。隨著芳村區商鋪建設的不斷發展，其一、二手成交將會更加活躍。

(三)價格特征：一手降溫，二手飚升

根據房管局統計數據反映，芳村區一、二手商鋪價格表現迥然不同：芳村區一手商鋪價格降幅較大，但二手價格保持平穩增長趨勢，一手成交均價從2001年的8035元/平方米降至2003年3997元/平方米，降幅達到49.74%，而2004年有所反彈,回升至7067元/平方米。一手價格的下降主要是由市場消化前期積壓單位所致。另外，由于各專業市場多數是村委出地建設，經營者不能取得商鋪的永久產權，造成專業市場商鋪銷售比例偏低，市場數據并不能完全反映商鋪交投活躍程度。

租金方面，專業市場租金表現理想，但裙樓商鋪租金水平普遍不高，小區內非臨街商業裙樓空置率較高；一層裙樓商鋪租金一般在30-200元/平方米幅度，二層租金在10-25元/平方米水平，市場總體表現為商鋪租賃業務遠比銷售活躍。根據調查，現時區內商用物業成交最為活躍的是花地灣板塊，一般街鋪租金在80-150元/平方米，長堤板塊商業旺地陸居路段租金為100-250元/平方米，芳村大道沿線裙樓租金保持在40-100元/平方米幅度，且轉手個案較少，但租金仍處于較低水平。

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（四）經營特色

傳統專業市場當道，市場檔次上臺階。

隨著近年交通、市政大環境的巨大變化及區域戰略發展，芳村區專業市場打出了“文化牌”，重點發展人文背景及歷史傳承的商業項目，“花”、“茶”、“精品”等富含文化品位的專業市場已是芳村區的主打項目，在原來市場的基礎上，將經營規模擴大及提升檔次。如南方茶葉市場正在建設的芳村茶葉城，經營面積可達3.2萬平方米，投資近2億元，同時一改業主無產權的局面，經營內容也涵括了茶文化的全部概念，而廣州花卉博覽園更是以政府牽頭，圈地幾千畝，組織大園藝商聯合打造花卉產業，形成科研及產經銷一條龍的產業鏈，極具芳村“千年花鄉“特色。目前，芳村越和花鳥魚蟲市場、南方茶葉市場及花博會均執市內同類市場的牛耳，吸引四方八面的人流。家居裝飾業、精品業此類文化底蘊較強的市場也進駐芳村，如金海馬、集美居、朝陽文批等，使芳村區專業市場綜合“文體品位”提升。

物流業、汽車銷售產業成新興產業

按政府規劃，龍溪大道以北的6000畝地將建設成為芳村大型物流園區，沿芳村大道、花地大道則開設汽車銷售專門店，如廣本、日產、東風等。新興的物流業區與傳統花卉、茶葉區、家居專業市場、汽車銷售業結成了相互促進的紐帶，在各專業市場之間構筑批發和零售的“大市場流通”平臺，促成專業市場資源優勢的最好發揮，但由于是新興的產業，因而尚處于起步階段，成熟尚需時間。

社區商鋪發展遲滯，冷熱不均，欠缺購物商圈

相比蓬勃發展的專業市場，區內各社區商業配套則顯遜色，亮點較少，且冷

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www.tmdps.cn 熱不均，集中花地灣、陸居路一帶，其余社區則處于零散狀態。一方面是芳村區內居民消費層次較低，內需不足，另一方面是由于配套不完善造成，區內居民大多在到外區消費的習慣。因而社區商鋪物業經營檔次偏低，如在居住區開發時間最長的橋東小區內，只有一間島內價超市，配套明顯不足。

近期，芳村區開始對原有商業配套進行改造升級，在原有商業圈上著重發展有潛力的商業項目。2003年，芳村取消經營近10多年的陸居路“燈光夜市”，將傳統的陸居路改造成全天候商業步行街，與長堤路的白鵝潭酒吧風情街構筑長堤板塊休閑商業中心；而在芳村區的中心區---花地灣板塊內，通過住宅項目的帶動商業項目的發展，確立該區成為購物中心區，區內的花地城廣場將成為芳村區首個地鐵上蓋的購物中心，2004年一月好又多進駐其中，中心效應同時帶動了周邊銀行、中介、飲食、娛樂等配套設施的發展，同時也提升了板塊內的租金水平。但在芳村區，實質意義上的購物商圈仍未能形成。

八、番禺區商鋪市場分析

番禺區是廣州市的新區，轄南沙經濟技術開發區、蓮花山保稅加工區及20個鎮，規劃中心城區263平方公里，包括市橋、石基、沙灣、鐘村、大石5個鎮的行政區域。

番禺區近年的房地產成交占據廣州樓市的半壁江山，番禺區的商鋪成交量排在廣州市的第一位，在城市規劃中，廣州市已確定番禺為“南拓”的中心區，廣州市新火車站選址石壁、廣州市大學城落戶新造??番禺區的商業前景非常看好，而番禺區高速的經濟發展亦促使其商貿活動持續旺盛，從八、九十年代紅火的易發廣場至現在規模巨大的萬博中心，再到未來計劃興建的漢溪商業中心，番禺區的商業格局已有了質的飛躍，隨著華南板塊住宅組團不斷擴張及完

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www.tmdps.cn 善、華南板塊居住人口急劇增加，對小區商業配套要求亦不斷升級，區內不同區域的點狀、環狀及線狀商圈正逐漸形成。

(一)分布特征

縱觀目前番禺區內已形成一定規模的商業網點，區內的商業配套分布呈現較強的地域性，根據其地理位置可分為市橋板塊、大石洛溪板塊、華南板塊。板塊內的迎賓路沿線及大石現已形成大規模、高檔次專業市場，市橋板塊、洛溪板塊及華南板塊則以商業街及購物中心為主，華南板塊各大樓盤均有規模較大的小區商業配套。

市橋板塊

市橋是番禺區府所在，亦是區內商業活動最活躍的區域，其商業設施的發展經歷了較長的歷史，因而亦形成了各具特色的商業街及購物商場。其中大北路和繁華路是市橋最繁華的商業街，兩條街上名店云集、行人如鯽，分布有一些較大的服裝連鎖店及大型購物中心及特色商場，如友誼中心、名店城、禺山商場、流行大本營等，大北路類似廣州市的“北京路”，清河路、光明路、禺山大道、長堤路、平康路、環城路縱橫交錯，相互編織成交通“黃金網絡”及商業黃金圈。而隨著地鐵三號線建設步伐的加快，地鐵商圈概念商鋪正逐漸形成。

洛溪大石板塊

洛溪板塊的商業設施隨著洛溪板塊大盤的不斷成熟而完善，“洛溪第一盤”洛溪新城開發至今已有十多年的時間。洛溪板塊內的大盤為數不少，如麗江花園、洛溪新城、洛濤居、華苑明珠、廣州奧園等等，板塊內常住人口亦以幾何級數擴張，現時洛溪板塊商業中心為洛溪新城臨街鋪，百佳、麥當勞、各式飲食店成行成市，而隔江偏安一隅的麗江花園經過近十年的醞釀，小區商業設施

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www.tmdps.cn 也有了根本性的變化。麗江花園“漁人碼頭”商業項目已全面啟動，板塊內大型的專業市場有沙溪商業城及大石家私城。

華南板塊

華南板塊創造了廣州市房地產市場的奇跡，在短短的幾年時間里面，南村鎮的大片土地被多家地產大鱷瓜分，各具特色的超大型小區樓盤涌現在人們眼前。而在此之前，祈福新村已在鐘村鎮扎根下來，祈福新村的用地面積超過400公頃，規劃人口13.5萬，一個實質意義上的新城區已形成。但由于市政規劃滯后的緣故，各小區紛紛重復建設小區配套，現時各大型小區內均有商業設施服務小區住戶，如星河灣、華南新新、錦繡香江、南國奧林匹克花園。而在已出臺的廣州市商業設施規劃中，沿地鐵漢溪站附近，將建設一個大型Shoppign Mall，以滿足該區域的消費需求。

專業市場

番禺區處于珠三角的前沿位置，地理位置非常優越，同時番禺區內各村、鎮的可供應土地較多，地價便宜，各種有利因素造就了眾多的專業市場分布其中。目前番禺正形成以家居、汽配、電子、五金為主的大型專業市場，分布在市橋、大石、迎賓路板塊內。以迎賓路為龍頭，現時板塊內最大的招商項目為萬博中心，其中家私連鎖店吉盛偉邦、斯高電子專業市場已進駐萬博中心。迎賓路沿線的汽車銷售4S店不斷涌現，伴隨著該區高消費人群的進一步增加，番禺汽車市場、家居市場將會有更大的發展空間。

(二)供求特征:

一、二手齊頭并進，稱甲市場

番禺區一、二手商鋪持繼保持強勁的勢頭，其交易量居全市首位，2001到2004年上半年，番禺一手成交量占全市比例分別為：31.07%、36.44%、25.73%、www.tmdps.cn

www.tmdps.cn 21.89%；與此同時，番禺區的商鋪二手交易已“媲美”一手交易量，以2003年為例，2003年該區二手交易量為12.94萬平方米，比一手交易量少1.06萬平方米。2001~2004年上半年三年期間，番禺二手交易占全市成交比例的35.04%。

番禺區商鋪供應集中在大石洛溪、市橋、華南板塊。以華南板塊的萬博中心為例，中心總建筑面積達18萬平方米，外圍商業街物業已全部售出。由于番禺區的商鋪價格相對較低，僅為天河區價格1/3，相當一部分投資者青睞于其可觀的商業前景，因此大大刺激了該區的商用物業的投資，一些大型的成熟社區也開始出售物業，如麗江花園、洛溪新城，以上原因都促成了龐大的二手成交量。

(三)價格特征：平穩增長，升值潛力大

2001~2003年，番禺區商鋪的一、二手價格保持平穩態勢，一手均價維持在4100~5100元/平方米幅度。隨著“南拓”的逐步實現，番禺區居住氛圍的日益濃厚，2004年上半年，番禺區的一手商鋪售價已達7067元/平方米，同比增長58.98%，高于全市增長率18.19%。根據市場調查顯示，番禺區各板塊內商鋪價格特征表現如下：

市橋板塊

市橋商鋪租金水平最高的路段為大北路及繁華路，其它依次分別為光明路、清河路、大南小區。平均租金水平為100-300元/平方米，一手售價為6000~25000元/平方米。

大北路及繁華路集中了大量的街鋪及綜合商場，飲食、服裝、百貨店鱗比櫛次，現時大北路街鋪租金達600元/平方米，大北路綜合商場如名店城店鋪一般在2500元/間；繁華路街鋪租金為200-400元/平方米，光明路街鋪租金在80-150元/平方米，清河路租金在40-120元/平方米幅度，而大南小區處于舊城區，消費

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www.tmdps.cn 層次較低，租金維持在40-100元/平方米。

大石洛溪板塊

經過近十多年的房地產市場發展，大石洛溪板塊商業氣氛較濃厚，租金水平亦有了較大程度的飚升，現時洛溪新城平均租金水平為100-200元/平方米，大石鎮沿路街鋪租金水平為30-60元/平方米。

板塊內以洛溪新城為中心，商鋪租金為100-200元/平方米，洛溪新城內裙樓商鋪售價在15000-25000元/平方米之間。

麗江花園街鋪租金水平一般在30～150元/平方米，而麗江花園2002年3月份開始出售麗字樓的帶租約商鋪。價格最低為3527元/平方米，最高為23181元/平方米，平均價格為6607元/平方米。

與洛溪一水之鄰的大石鎮，雖然開發時間較早，但由于前期規劃未能完善，商業配套一直上不了一個檔次，租金處于較低水平，現時形成以富麗路為依托的沿街商貿區，一般多為裙樓商鋪，如大石家私城。該路段臨街商鋪租金為30-50元/平方米水平。

華南板塊

華南板塊目前形成較大規模的商業設施是迎賓路上的萬博中心，板塊內眾多的大型樓盤商業配套處于起步經營階段，多數小區商業配套由發展商租務處統一管理，一些樓盤如廣州雅居則對外銷售商鋪，廣州雅居樂商鋪售價均價為9800元/平方米。相信隨著小區入住率的提高，發展商將會增加銷售供應量。根據調查，板塊內大型樓盤商業配套設施租金水平一般在30-250元/平方米幅度，其中以祈福新村商業街租金為眾人之首，其租金可達120-250元/平方米。

專業市場

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www.tmdps.cn 番禺區由于地域遼闊，土地成本便宜，因而在區域內分布不少的專業市場，如大石、鐘村、南村、沙灣等地都有各種商城和專業市場，但市場管理上多數仍然沿用粗放形式，造成整體檔次不高，租金水平亦較低，如大石、鐘村、南村等一些鄉鎮的小型專業市場租金只有20-30元/平方米，而一些新興專業市場則走高檔次、高附加值的的路線，從而保證市場形象及提高了租金水平。例如萬吉盛偉邦、斯高國際數碼電子港、沙溪商貿城等。

(四)發展前景

番禺區是廣州市重點發展的區域，在廣州市商業遠景規劃中，廣州市商業布局南跳躍為：充分利用地鐵、輕軌和快速干線的建設優勢，實施向番禺、廣州新城、南沙等地的跳躍式發展，廣州新中軸線延伸到沙灣水道，番禺區將崛起現代化濱水商業區，其中，將依托軌道交通地鐵3號線、4號線、12號線經琶洲島、大學城和大石、市橋站點伸展商業網絡，在沙灣水道以北沿岸配套廣州新城濱水低密度住宅區設置中心型購物廣場、建設開發時尚休閑型購物廣場等休閑功能區，沙灣水道以南沿岸建設生態景觀休閑商業及服務業。

番禺區利用其地處珠三角前沿的優越條件，大型專業市場將會走整合型、外向型商業平臺的路線，而隨著板塊內新型住宅小區的擴大、完善，區內消費力的提升亦對其商業發展推波助瀾，因而該區的商鋪交易將會保持強勁態勢。

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第二篇：廣州商鋪出租合同范本

廣州商鋪出租合同范本3篇

商鋪出租合同范本一

合同雙方：

出租方(以下稱甲方)：　法定代表人及身份證號：　營業執照號:　注冊或居住地址：　郵編：　電話：

承租方(以下稱乙方)：　法定代表人及身份證號：　營業執照號:　注冊或居住地址：　郵編：　電話：

甲方愿意將產權屬于自己的房屋出租給乙方。雙方根據國家相關規定，經協商，訂立本合同：

第一條甲方出租的商鋪坐落地址________________________，建筑面積__________m2(使用面積__________m2)

第二條

租期_______年,自__年__月__日至__年__月__日。

第三條

租金和租金交納期及條件：

1.每月租金為人民幣____________元，乙方每個月繳納一次租金。

乙方可以支票或現金形式支付租金。

甲方開戶銀行：

收款人名稱：　帳號：

2.本合同一經簽署，乙方即應交納相當于

個月租金的押金。合同終止，乙方交清租金及水電、煤氣，電話等相關費用后，甲方即可退還乙方押金。若乙方提前解除合同，視為違約，押金不予退還。若乙方在承租期間給甲方房屋和相關設備造成損害，甲方有權從乙方押金中扣除維修和賠償費用。

第四條

水電費、管理費、電話費、清潔費和維修費的繳費辦法：

1.管理費：甲方每月自行向有關部門交納;

2.水電費、煤氣費：乙方每月自行向有關部門交納;

3.電話費：乙方自行向有關部門交納。

4.維修費：租賃期間，乙方引致租賃物內與房屋質量有關的設施損毀，維修費由乙方負責;租賃物內家私、家電設備損毀，維修費由乙方負責。但正常磨損除外。

第五條

出租方與承租方的變更：

1.租賃期間，甲方如將房產所有權轉移給第三方，應符合國家有關房產轉讓規定，不必乙方同意。但甲方應提前二個月書面通知乙方，房產所有權轉移給第三方后，該第三方即成為本合同的當然甲方，享有原甲方的權利，承擔原甲方的義務。

2.租賃期間，乙方如欲將租賃房屋轉租給第三方使用，必須事先征得甲方的書面同意。取得使用權的第三方即成為本合同的當然乙方，享有原乙方的權利，承擔乙方的義務。

第六條

乙方的職責：

1.乙方必須依約繳納租金及其他費用，如有無故拖欠，甲方有權向乙方加收滯納金，滯納金為實欠租

%。如拖欠租金天，視為違約，甲方有權收回房屋，并不退還乙方押金。

2.甲、乙雙方在合同終止前，須提前一個月書面通知對方是否終止合同。

3.乙方在租賃期間，必須以合理防范措施，保護租賃期內設備和設施的完好無損(自然折舊除外)，乙方不得擅自改變租賃房屋的結構及用途，如確需要變更用途，需經甲方同意后方可進行。乙方造成租賃房屋及其設備的毀損，應負責恢復原狀。如乙方在租賃期滿不負責恢復原狀，甲方有權自行恢復原狀，費用從乙方押金中扣除。

4.乙方如在租賃房屋內安裝超過電表負荷的任何設備、儀器或機械，須征得甲方同意，并由甲方協助乙方辦理相關手續，費用由乙方自理。未經甲方同意和因未辦理相關手續而產生的事故或罰款，由乙方自理。

5.乙方不得在租賃房屋外面附加任何物件或涂刷任何涂料或做出任何更改。

6.租賃期滿或合同解除，乙方必須按時將租賃房屋內的全部無損壞設備、設施在適宜使用的清潔、良好狀況下(自然折舊除外)交給甲方。

7.租賃期滿或合同解除后，乙方逾期不搬遷，甲方有權從已經解除租賃關系的房屋中將乙方的物品搬出，不承擔保管義務。甲方有權要求乙方賠償因此而產生的費用，并有權訴之法律。

8.乙方保證承租甲方的房屋作為商業用房使用，遵守中華人民共和國法規和政府相關規定，合法經營。因乙方違法經營而給甲方造成的連帶損失，由乙方負責賠償。

9.甲方向乙方出示出租房屋的相關資料原件和給乙方與原件一致的復印件。包括出租房屋的產權證、房屋所有權人的身份證和出租許可證等。如果任何第三方對出租房屋主張權利，使乙方無法使用租賃房屋，甲方應賠償乙方所蒙受的一切損失。

甲方在租賃期內：

(1)對本合同約定期內設施進行維修保養，包括

;

(2)對本出租房所屬的大廈或小區的安全和管理負責;

(3)負責租賃房屋的結構性維修。

(4)甲方保證乙方在本合同期內合法經營不受干擾。

第七條合同期滿，如甲方的租賃房屋需繼續出租，在甲方向第三方提出的同一條件下，乙方享有優先權(但租金可隨社會物價指數變動而適當調整)。

第八條租賃期間，若乙方因不可抗力的自然災害導致不能使用租賃房屋，乙方需立即書面通知甲方。若雙方同意租賃房屋因不可抗力的自然災害導致損毀無法修復使用，本合同可自然終止，互不承擔責任，甲方須將所有押金及預付租金無息退還乙方。

第九條甲方配備的室內電器、家具的數量、型號和裝修的標準，以附件確認為準。第十條

本合同如有不盡事宜，須經雙方協商補充規定，補充規定與合同具有同等效力。

本合同執行中如發生糾紛，應通過甲乙雙方協商解決，協商不成，可提請當地工商管理部門或人民法院裁決。本合同經過雙方代表簽章后生效。本合同正本一式兩份，甲、乙雙方各執一份。

出租方：

承租方：

法定代表人蓋章：

法定代表人蓋章

年月日

****年**月**日

商鋪租賃合同書范本二

出租方：xx有限公司(以下簡稱甲方)

承租方：

(以下簡稱乙方)

根據中華人民共和國法律、法規和有關規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，簽訂本租憑合同，并達成以下協議：

一、甲方將洪梅汽車站商鋪

間租個乙方作為

合法經營場地，商鋪位于

編號為

建筑面積

平方米。

二、租憑期限為

年，從

****年**月**日至

****年**月**日止，合同期滿后，在同等條件下乙方可優先續租，但必須提前一個月與甲方簽訂新的租賃合同，否則視為放棄優先權。

三、年

月

日至

****年**月**日為免租期，每月租金按建筑面積40-50元/平方米計算，每月計付租金

元。租金采用按月支付方式，并于當月5日前繳清，逾期按每日2%計付滯納金，第二年做適當調整。

四、管理費按人民幣2元/平方米/月，合計為

元。(此費用包括治安管理費、衛生綠化、公共設施等)管理費在免租期內不得減免，并于當月5日前交清。

五、本合同簽訂后乙方應在當月內向甲方交納租憑商鋪押金

元人民幣(每個鋪面)，押金用以保障乙方全面履行合同義務，合同期滿后不計利息如數退還，如果乙方違反本合同約定造成甲方經濟損失的，甲方有權沒收押金作為違約金，并負責賠償甲方的損失。

六、乙方經營期內所有的費用或按有關規定應付的其它費用，由乙方承擔。

甲方以上所收的一切費用都不含稅，甲方收取后應向乙方出具收據。乙方所用的水費按

元/噸，電費按

元/度。

七、本合同期滿雙方不再續約的或者合同期間終止合同關系的,乙方須在10天之內將鋪面交還甲方,交還時應當恢復原貌(如間墻、門窗、管道等)，否則應當支付恢復原貌的費用，同時乙方負責自行清理所有雜物，并搞好衛生，租憑物內的裝修材料(包括水管、電線、隔樓、門窗等)無償歸甲方所有。

八、非經甲方同意，乙方不得如建、翻修、不得改變原建主體結構和面局。

租憑期間由乙方負責維修、保養，乙方必須配備防火器材，消除安全隱患。

九、乙方簽訂本合同后，因經營需要裝修店鋪的，須向甲方有關部門登記備案，執行并遵守甲方的有關部門規定(如統一制做招牌、用電安裝等)，并在合同生效之日起30天內完成裝修，并于

日必須正常開門營業，否則甲方有權終止合同，沒收押金，收回商鋪。營業期間非特殊情況不得連續三天關門，否則視為違約。

十、甲方可以協助乙方辦理相關證照，其費用由乙方承擔。

十一、乙方應該按照約定時間繳納各項費用，否則甲方有權停止對乙方的供水供電等，因此而造成的一切損失由乙方自負。

甲方下達書面催繳通知后仍不履行的，則視為違約。甲方有權解除合同，無償收回商鋪及附屬的設施設備及裝修材料，且押金不予退還，并保留追收滯納金的權利。

十二、乙方在本合同簽訂一年之內不得將物業轉讓，以后如確需要轉讓租憑權應向甲方提出書面申請，由甲方收取500元的轉讓手續費后方可辦理轉讓手續，否則視為違約，則按違約處理。

十三、合同期內，乙方必須依法經營，遵守法律法規及《x治安管理條例》等，必須消除各種安全隱患，否則甲方有權責令乙方整改或終止合同并不作任何賠償。

十四、本合同如有與法律法規相抵觸的以法律法規為準，不盡事宜，甲、乙雙方共同協商解決，或由仲裁委員會仲裁。

本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽字或蓋章之日起生效。

甲方：xx有限公司

乙方：

甲方代表：

乙方代表：

****年**月**日

****年**月**日

廣州商鋪出租合同范本三

出租方：

(以下簡稱甲方)

承租方：

(以下簡稱乙方)

1總則

根據國家法律及有關租賃法規，甲、乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就乙方向甲方承租鋪位(房屋)事宜簽訂本合同。

2、本合同術語界定

本合同：是指本《廣州市龍洞迎龍商業街租賃合同書》及其附件。

不可抗力：是指地震、臺風、水災、火災、戰爭以及其他不能預見或雖能預見但對其發生和后果不能防止或避免的事故與事件。

出租鋪：是指本合同中甲方向乙方出租的鋪位。

承租鋪：是指本合同中乙方穩中有降甲方承租的鋪位。

3、租憑單位

3-1甲方將座于廣州市XXX出租給乙方商業使用，商鋪計租面積為97.02M2

3-2租賃日期自2010年06月01日至2013年12月31日止。

3-3租金、場地費、管理費、衛生費等從2010年6月1日起計。

4、租金、場地費、管理費、衛生費及其他費用。

4-1租金為每月9000元，甲方向乙方收取兩個月押金作為保證金共18000元甲方在合同期滿后須無息退回，如乙方在本合同期內退出經營的本押金不退回。

4-2租金、場地費、管理費、衛生費、水電費和其他費用按月結算，由乙方于每月的6-13日向甲方繳清當期應交費用。

4-3該鋪位嚴禁經營水果

4-4本合同所列費用，乙方應如期繳清，每逾期一天按應交租金及其他應交費用的2%計收滯納金。

4-5甲、乙雙方應交稅費各自承擔。

5、出租人權利與責任

5-1甲方負責制定市場的管理規范、管理秩序，負責對房屋定期安全檢查，承擔房屋主體結構自然損壞的維修。

5-2甲方負責管理和維護本市場的公共場所、公共設施，甲方收取的管理費包含承租鋪士建部分、公共供水排污排水管道及公共照明電路的維修、保養。

5-3因消防、安全、維修等原因，甲方在合理的通知下，可進入乙方承租鋪內。

5-4遇緊急事故，甲方在未能通知乙方的情況下，可在保安人員的陪同下進入乙方承租鋪內，處理所發生事故。

5-5甲方提供出租鋪的水，電供應。

5-6甲方應安排市場公共場所的衛生保潔工作。

6、承租人權利與責任

7、違約責任

7-1租賃期間，甲、乙雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規定，守約方有權解除合同，并向違約方追究違約責任。

7-2租賃期內，經房屋安全鑒定部門鑒定承租鋪不符合安全使用標準，租賃合同自然終止，未使用所限的部分公共設施維護費及合同保證金退還給乙方。

7-3租賃期間，任何一方無法定或約定的理由而單方提出解除合同的，應承擔違

約責任;由甲方提出的，甲方應退還乙方未使用年限的部份公共設施維護費并雙倍返還乙方所交的保證金;由乙方提出的，乙方所交的合同保證金及公共設施維護費不予退不。

7-4合同簽訂后，甲方應在30日內將出租物提供給乙方使用，否則，乙方有權單方解除合同，甲方應退還保證金及已交的其他費用(無息)

7-5

乙方應如期繳納所有的費用(租金、場地費、管理費、公共衛生費、水電費及其他費用)，每逾期1天，按所欠費用的2%支付滯納金;逾期30日，作乙方違約處理，甲方有權停止水電供應并單方解除合同，解除合同之通知送達之日為合同的解除日，乙方須交回承租物，同時，甲方不退還乙方所交的保證金及其它費用。

7-6如乙方違反本合同及其附件中的規定(即乙方違約時)，甲方有權單方解除合同并收回出租物，同時，不退還已收的保證金及其他費用并追究乙方違約責任，解除合同之通知送達之日，視為合同的解除日，乙方須在合同解除后的7日內將承租屋內的自用物品搬走，否則，甲方有權按無主物進行處理。

7-7如果甲方違反本合同有關規定條款，乙方有權向甲方追計損失。

8-9略

10、其他特別約定

(1)乙方超過一個月不交租金、場地費、管理費、衛生費、水電費及其他費用的，視為乙方違約，甲方有權收回承租物。

(2)乙方違約導致合同解除的，或合同期滿乙方不再續租的，乙方須在合同終止之日起7天內搬走自用物品，否則，甲方可按無主物進行處理。

第三篇：2016年深圳各區買房分析

2016年深圳各區買房分析

自330政策之后，深圳房地產市場一片火熱，供需兩旺。繼二季度火熱之后年底再次翹尾，新房市場供應加速，但連續多年深圳供應不足的局面仍未緩解。根據深圳中原研究中心統計，預計2016年深圳有136個新盤入市，可供應面積1493萬㎡。截止到2015年12月18日，深圳住宅及公寓供應共計121個項目，面積為706萬m2。一般實際供應面積約為預測的6至7成，由此可推知2016年供應項目個數增加15個，但可供應面積卻增加兩成以上，究其緣由還在于深圳將會有大量舊改項目和城市綜合體項目入市，加上舊改容積率一般較高，間接加大了新房的可供應量。近年來政府加大城市更改項目的供應量，截止2015年12月，深圳市已審批了76個城市更新項目，其中有48個項目包含居住更新，合計擬拆除重建用地面積達到了492萬㎡。2015年大部分片區房價的快速攀升得益于舊改項目，如華潤城潤府、銀湖藍山潤園等。2016年即將入市的項目中，城市更新項目近50個，占到了全市新房供應面積近4成，而2015年入市舊改項目僅為23個，面積占比約25%。同時大多數舊改項目均定位為綜合體，加上容積率較高，提升了新房的可供應量。

2016年即將入市的項目中，綜合體項目就高達37個，主要集中在南山、龍崗和龍華。

其中南山有7個，占據了南山區未來入市項目數量的3成，城市綜合體的集中入市會提升區域的優勢價值，支撐其價格繼續保持高位。

龍崗將有9個城市綜合體入市，有3個位于坂田片區，結合坂田靠近深圳北站、交通便利、聚集華為、航嘉等多家國內外高科技知名企業以及產業規劃發展良好的優勢，未來將是龍崗區域的熱點。

龍華在2016年也是綜合體爆發的，尤其是觀瀾，入市項目基本以綜合體為主。熱點輪換明顯

2016年深圳整體供應繼續保持高位，但是區域規劃差異導致熱點輪換，各區占比將出現一定變化。

龍崗依舊保持供應首位，占比為35.9%，較2015年有小幅上升。寶安未來供應占比與2015年基本持平，占全市的20.4%，但西鄉和寶安中心區未來將會有近20個項目入市，受價格、交通、航空產業城、全球最大會展中心等利好因素影響，未來區域發展優勢明顯。

龍華2016供應占比為13.3%，較2015年的17.5%有所下降，不過觀瀾片區將有3個大型城市綜合體入市，促使其在2016年繼續保持活躍。消沉了很長時間的羅湖2016年供應上升，占全市供應的5.1%，預計在新的一年有9個項目入市。福田與南山較之前變化不大，鹽田的新入市住宅項目則明顯減少。

1福田：中心地位難撼，持續發力

由于中心區土地稀缺，近年來福田供應占比一直不算高。預計2016年福田入市的項目達10個之多，占全市總供應面積約6.3%，與近5年比較，處于最高位置。雖然區域供應量不多，但由于中心地位優勢明顯，且項目多以豪宅為主，所以每個項目的入市都備受市場關注。2羅湖：城市更新助力羅湖再起航

羅湖作為深圳最早開發的區域，曾經猶如深圳的一顆明星，然而在過去幾年卻逐漸黯然失色，新房占比僅為全市的3%左右。在未來發展中，城市更新建設項目會助力羅湖加速發展，預計2016年羅湖將會有9個項目入市，占全市總供應面積約5.1%。住宅、公寓、綜合體的入市將極大豐富羅湖的市場供應，將重新塑造羅湖的城市地位。3南山：綜合體項目耀眼 高品質住宅突出

2016年南山將會有19個項目入市，供應占全市約17.2%，類型仍保持高品質改善住房多的局面。2015年11月南山區新房成交均價已高達7萬/㎡，較今年年初已經上漲了60%，高端住宅的入市仍會支撐其價格在新的一年保持高水平。預計2016年南山將會有一些大規模項目入市，其中城市綜合體項目有7個，占總供應的37%，將會再次拉升城市地位。4鹽田：供應減少，加速度不足 基于鹽田市場需求量一直比較低，未來入市項目較少。預計2016年將會有3個項目入市，其中佳兆業山海城為大型濱海綜合體，環境優勢明顯，但是其距離市區較遠，交通配套不足，中心區輻射效應較差。未來其將在政府規劃利好和全市整體發展較好的帶動下，加快發展，但預測仍會落后于其他區域。5龍華：供應略降，觀瀾初露鋒芒

龍華是2015年全市的焦點，從年初至今，其價格漲幅約50%。預測2016年供應面積近200萬㎡，占比約為13.3%，與2015年的17.4%相比略有下降。2015年以來龍華持續大量供應再加上價格猛漲，透支了較多市場需求，預計2016年龍華價格將會進入平穩上升階段。2016年觀瀾將有3個綜合體項目入市，面積高達41萬㎡，活躍了片區建設，完善區域配套，提升了居住與投資價值，預計觀瀾在2016年仍舊保持活力。6寶安：中心區、西鄉備受青睞

寶安一直是僅次于龍崗的供應大區，全市供應占比保持在20%左右，2016年供應占比約為20.4%。預計新的一年西鄉和寶安中心區仍將會主要供應片區，將有近20個項目入市。區域靠近南山，地理位置相對優越、交通便利，再加上受航空產業城、全球最大會展中心、前海自貿區等利好因素影響，未來區域發展空間較大，將會備受市場青睞。7龍崗：穩居第一 布吉坂田蒸蒸日上

龍崗在新的一年中穩居供應老大哥的地位，預計未來會有536萬㎡入市，占全市約35.9%，較2015年提高了1個百分點，龍崗中心城、布吉、坂田仍舊是供應主力區。坂田片區云集了華為、航嘉、新天下等國內外著名的高科技企業，靠近深圳北，交通便利，配套設施完善，現已有星河、保利、佳兆業等大型開發商入駐，預計未來將會有8個項目入市，其中包含了3個大型城市綜合體，將會是2016年龍華區域的熱點。布吉交通便利，靠近羅湖區，中心區域輻射明顯，預計未來將會有發展加速。2016年龍崗中心城預計有17個項目入市，仍會繼續受到剛需需求者的認可。另外，平湖在2016年供應增加明顯，預計會有5個項目入市，其中包含了佳兆業中心壹號和中環星苑兩個城市綜合體。熱文推薦5萬/平地價也要拿！超10家大房企搶尖崗山地塊 年末龍華坂田二手房成交環比翻倍（附20片區成交）深圳家長：不用擔心你的學位房！↓ 點擊'閱讀原文' 查看寶萬之爭系列報道↓

第四篇：2013年廣州各區教師招聘考試 筆試考后小結

2013年廣州各區教師招聘考試

筆試

一、荔灣區（專業知識85%+公共知識15%）

（1）單項選擇15分

（2）基礎題 選擇

字音、字形、病句、修辭、（3）文言文

（4）詩歌鑒賞

（5）現代文閱讀

（6）作文（30分）

第一次考這種混合卷，作文沒寫完，時事都沒復習到。最后筆試68.75，沒有進，差7-8分。

二、海珠區（專業知識85%+公共知識15%）全是客觀題形式，共80題，時間為9:00-11:00

（1）單項選擇

5分時事，10分的教綜。

1.十八大中國經濟發展目標，是要達到（）

A 城鎮化達到

B居民消費水平

2.關于新一輪大部制改革，說法錯誤的一項是（）

A不再保留計劃生育部門，并入衛生部門

B不再保留鐵道部，新成立鐵路運輸公司

3.2013年1月9日召開的全國教育工作會議，提出*，以----為根本任務（）A立德樹人 B推進教育現代化

字音、字形、病句、修辭、排序等基礎知識在單項選擇、多項選擇、判斷題均有出題。文言文閱讀

詩歌鑒賞 “黃梅時節家家雨，青草池塘處處蛙。有約不來過夜半，閑敲棋子落燈花。”該詩有一備用選項“落燈花”是敲棋子所致，判對還是錯，當時糾結了很久。

還有一題，“歲寒三友”指的是梅、蘭、竹，象征著高尚的人格和深刻的友誼。我判對，后來一查錯了。

筆試最后得分 89，報的逸景第一小學排名第二，比第一名少0.2分。

進資格審查，為擔心過不了審查，失眠了一夜，很僥幸地通過了審查。

結構化面試：（8分鐘3道題）

1.讀《再見了，親人》最后三段，并書寫課題。

2.夸美紐斯曾說“一切語文實踐活動遠比規則要容易教得多。”請談談你的理解。

3.中國兒童的想象力被扼殺，作為教師，你會怎么辦？

試教：

提前一天給課題，《七顆鉆石》，三年級一個班試教20分鐘。

三、越秀區（教綜+時事）

（1）單項選擇（35*1）

（2）判斷題（15*1）

（3）論述題

1.新接到一個班級，如何培養優秀班集體？

2．一般來說，教案的具體內容有哪些？

（4）案例分析

案例一：A老師對差班學生說的一番話，在我眼里“沒有差生，只有不努力的學生” 案例二：B老師轉化眾人眼中的“壞”學生小黃，成功的案例。

提問：1.2.什么是壞學生？你如何看待“差生”

3．上面的案例給你什么啟發？

筆試最后得分89，排名15，離進入資格審查的分數1分，四、黃埔區（學科專業知識70%+教綜30%）

（1）單項選擇

時事+教育學心理學基礎

（2）主觀題

文言文閱讀、現代文閱讀、詩歌鑒賞、作文

作文30分，我沒把握好時間，雖寫完了800字，但結構沒把握好。

筆試成績82.7，排名102，離前10名還很遠。

四、花都區（學科專業知識85%+教綜15%）

（1）單項選擇 40分

時事

1.習近平近日提出的“中國夢”，是指（）

A強盛中國，美麗中國B實現中華民族的偉大復興

2.2013年4月，長三角城市增至30個，其中不包括（）

A上海B淮南 C蕪湖

3．2013年4月14日，工信部門將實行電話用戶實名制，是指（）

A手機、電話、無線網卡B移動電話、微信、微博

4.近期流行的病毒為（）A H7N9

字音字形、病句、排序、修辭等基礎題

（2）主觀題

文言文翻譯“由奢入儉難，由儉入奢易”

詩歌鑒賞 王維《鐘山即事》

現代文閱讀 2篇： 一篇是寫“樹”的散文，一篇是寫“濕度”的說明文

仿寫句子2分

作文30分

大師的一句話“山不過來，我就過去”，從中你感悟到什么？請寫一篇800字以上的文章。

筆試得分75.5，排名96，只取前9名，第9名的分數是87.6，相差整整10分。

心得：

1.教綜較為基礎，熟讀教育學心理學三四遍，應付沒問題。

2.時事一般要注意考前一個月之內的新聞，包括國家重大舉措、法令、教育方面的政策等等。

3.專業知識的復習，基礎題（字音字形、詞語用法、病句、排序等）用《3年高考5年模擬》書上的知識歸納，適當做一些題。文言文、現代文閱讀、詩歌鑒賞，看平常的積累，注意答題技巧。

重點是作文備考，準備能活用的素材（人物、事跡、寓言??）考前多翻翻，一般寫議論文或議論性散文。

第五篇：商鋪價值分析

1、主、次入口附近的商鋪價值高。但不建議選擇緊鄰入口的商鋪，這樣的商鋪看似人氣旺盛，但不聚客。

2、主動線上的商鋪價值高（動線多于一條時，中間價值最高、右邊次之），根據人們逛街一般習慣，當商業動線多于兩條時，大部分消費者習慣選擇先走右手邊的一條。

3、主力店、次主力店附近的商鋪價值高。由于主力店、次主力店面積大，品牌效應高，聚集人氣。

4、小型室內廣場、景觀周邊商鋪價值高。相比于傳統百貨，現代大型購物中心更趨向于滿足消費者休閑、娛樂、以及體驗式的消費習慣。購物中心內的演藝休閑廣場、景觀等商業輔助設置（空間）成為極聚人氣的地方。

5、知名品牌周邊店鋪價值高。品牌效應，沒什么好說的，誰都喜歡挨著ＬＶ開自己的店：）

6、可達性、可視性好的商鋪價值高。也沒什么好說的，沒有可視性，人流難以到達的?死鋪?很難經營火。

7、通用性高的商鋪價值高。滿足投資者的后期業態調整，柔性越強，價值越高。

8、1層商鋪價值最高，-1層次之，2層、3層遞減。一層商鋪價值最高是公認的；相比二層，人們更多習慣于向地下走，所以負一層商鋪一般來說，其價值應該在一、二層之間，但現實中具體要看商業的整體規劃了。

9、位于街角（又稱“角地”）的商鋪因擁有兩條道路和客流，價值最高；而街邊（又稱“旗地）商鋪只擁有一條道路的客流，價值次之；如果商鋪凹進相鄰兩側（又稱“袋地”），價值最低

10、發展中商圈里的商鋪潛在價值較大。就是對于投資者來說，發展中商圈的商鋪有很大的升值空間。（很考核投資者的眼光：）

11、陽面商鋪價值高于陰面商鋪。主要在東北，華北地區，室外步行街永遠都是陽面鋪比陰面鋪價值高。（和買住房一樣，大家都喜歡陽面的。誰叫北方冷呢。呵呵）

最后想說一點題外的話：就是最近策劃的一個“室內步行商業室外化”的概念。由于東北自然條件限制，冬期較長，很難實現象南方那樣的大型室外商業步行街，所以東北的商業更多的是大型的百貨和購物中心。?室內步行商業室外化?的概念是通過建筑形態以及內部裝修的設計，力圖打造一個具有強烈室外感官的室內商業步行街。既最大限度的滿足了東北人們都綠色的渴望，又降低了消費者購物時的心理以及生理疲勞感。

盡管從傳統商業規律上來講，外鋪的價值永遠大于內鋪；但個人認為，如果購物中心的建筑、裝潢設計得當，會最大限度的提升商鋪附加值。尤其是北方城市，在不考慮內、外鋪得鋪率等情況下，單從后期經營效果來看，我更看好擁有高價值物業條件的內鋪。但具體情況，就要看這個項目以后的真正運做情況了，呵呵～～～～