第一篇：商鋪租賃常見糾紛及注意事項分析

商鋪租賃常見糾紛及注意事項分析

作者：上海市建緯（深圳）律師事務所 陳桂平律師

商鋪租賃是房地產三級市場的重要組成部分，而商鋪作為市場經濟交易的載體之一，有關商鋪租賃的糾紛也較為常見，而且有關商鋪租賃的糾紛涉及的標的額也并不低，有些商鋪租賃年租金達幾十萬的都有，這個跟商鋪所在的商圈有很大的關系，由此，無論對于出租方還是租賃方來說，需要注意好有關的風險。

一、招商階段的租賃糾紛

現在不管是國內的一線城市，還是二線城市，許多大型商場都存在招商活動，對于商鋪而言，更是如此，但是這個階段，也是租賃糾紛常有發生的階段。舉例來說，現在商場為了更便于服務消費者，會對商場的區域進行功能劃分，比如按每一層經營產品或者同一層不同區域經營同一類產品進行統一布置，因此，在招商的時候，就會對經營產品的承租者功能定位進行限制，而反過來說出租人隨意變更招商階段的區域定位，也會引來被索賠的可能。另一方面，由于一般的商場為了吸引承租者的前來，經常會開出優惠條件，并且約定了預計開業的時間。但就經本人處理的案件，包括代理及咨詢的案件來說，很多時候，商場的出租者容易出現以下問題：

1、擅自變更租賃合同約定的商鋪位置；

2、擅自縮小原定的租賃位置；

3、商場因招商不足未能如期開業；

4、商場為了招商而管理混亂，未能如同招商宣傳階段一樣，進行功能劃分；

5、商場雖開業，但配套的電梯、水電、網絡等不具備，承租者入駐時發覺與預期相差甚遠。因此，對于承租者來說，不應一味的看重商場的招商宣傳，更應該注意租賃合同里的約定以及可能出現的風險，如果租賃合同未對商場可能出現前述五種情況作出違約約定或者退還租金或租賃保證金的約定，則承租者將依照合同法的法理及有關規定進行索賠，從索賠的角度以及保護自己權益的角度來說，將會加大自己的訴訟成本。反之，對于商場出租者而言，如果對于招商預期期望過高，而擅自存在夸大宣傳或者過度宣傳，則可能在實際招商情況不佳之時，面臨承租人的索賠，甚至是集體訴訟。

二、簽約階段的資信審查問題

所謂資信審查，在此僅指出租人是否有出租的資格，承租人是否具有承租的能力，那么相對于承租人來說，本人僅提醒有關如何核實出租人的出租資格。大型商場，一般開發商委托物業代為出租，那么承租人需要注意的是有關的物業獲得開發商的授權手續，另一方面，還需要注意關于出租的商場是否存在出租限制，即是否商場的權屬是否存在瑕疵或者受限，按照《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有權證的；

2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

3、共有房屋未取得共有人同意的；

4、權屬有爭議的；

5、屬于違法建筑的；

6、不符合安全標準的；

7、已抵押，未經抵押權人同意的；

8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；9有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。而發生前述情況下，承租人一般風險較大，且如果后期租賃后需要辦理有關經營證照時，可能會遇上阻礙。對此，在簽訂租賃合同或者意向書時，需要先核實是否存在前述情況，尤其承租的成本較高、投資較大時。但是現實中，很多農村集體用地也有建立商場出租，但是在辦理證照方面，只要村委出具證明，還是不存在辦理的障礙，對此，需要承租人在簽訂合同時，核實是否存在證照辦理的困難，避免承租后無法合法經營，對于違法建筑、或者司法、行政部門查封的房子，承租人承租確實要三思而后行。

另外，在承租人時，需要注意承租的商場所在的區域是否在拆遷范圍內，按照深圳的說法就是是否在城市更新范圍內，因為如果在拆遷范圍內，承租人依舊承租，則投入不宜過大，且在租賃合同中需要詳細的約定好拆遷發生時的補償問題，對于該點，將在下文進一步分析。

三、商鋪租賃合同的約定問題

商鋪的租賃合同，常見的事項除了主體之外，主要是：承租的地點、面積、租金、租金遞增的比例及時間點、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權、違約責任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問題等。

由于事項較多，僅針對其中上述部分事項進行分析。首先，關于承租的地點，該事項的約定，一方面涉及約定法院管轄時的選擇問題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時，相對應的違約條款設計問題。其次，關于租金 2

遞增以及時間點的問題，這里需要關注的是遞增的基數，是以月租金還是季度租金還是年度租金為計算基礎。而遞增比例及時間點，明確約定好則承租人可以預估租賃合同履行的成本及收益問題，從而對于承租的投資是否可行作出預估。第三，關于租賃保證金或者履約保證金，一般是確保承租人依約履行合同的保證金，針對的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業管理規定等，該點要詳列部分情況下做好兜底條款的設計。關于糾紛處理機制，則參閱本人另一篇文章《租賃合同訴訟關系的約定—法律救濟與訴訟成本的糾結》，在此不闡述。第四，關于拆遷賠償問題，為何需要提及該問題，理由是按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，房屋的征收及補償僅針對房屋的所有權人，也就是說，一旦承租的店面發生征收，則國家是不對承租人進行補償的，該問題將由房屋的所有權人與承租人自行處理，當然，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條的規定，其中對房屋所有權人的征收補償就包括“因征收房屋造成的停產停業損失的補償。”因此，承租人必須與出租人對可能發生的征收補償時如何處理雙方的關系作出約定，因為一旦發生征收事件，則租賃合同無法繼續履行，承租人最好選擇出租人價值補償，補償的范圍包括預期經營利益的損失、裝修折舊損失、搬遷費用等，同時需要將前述范圍具體化、數值化便于后期操作。如果沒有約定較為詳細及可操作性，則承租人只能依據實際損失進行索賠，而實際損失的舉證證明將比較難，發生訴訟時將會增加自己的舉證成本。

此外，需要提及的就是在合同條款中約定好，租賃合同期滿后續約的問題、添附物處理的問題等。

四、商鋪租賃合同履行過程的糾紛

商鋪租賃過程中，可能存在的就是跟物業管理處的物業管理糾紛、商鋪漏水、證照辦理、租金拖欠等糾紛。在此需要提及的就是關于買賣不破租賃問題，所謂買賣不破租賃，簡單說，就是租賃合同履行期間，出租人出售出租物業的，則物業買受人受制于租賃合同，即買受人全面行使物業的所有權必須等到租賃合同期限屆滿之后。那么這里需要注意的是，物業出租人出售物業需要履行告知承租人的義務，因為承租人享有優先購買權，當然，該優先購買權是指同等條件下的優先購買權。然而，實際履行過程中，關于承租人的優先購買權是很難保證的，雖 3

然法律上規定了承租人的優先購買權，但是又限定了同等條件下，何為同等條件，最明顯的無非是出售的物業價格，有時出租人為了變相逼迫承租人搬離，會故意抬高出售的物業價格，對此，承租人是無可奈何的，甚至，對于出租人是否真的出售物業，無法掌控，而承租人在對商鋪投資過大的情況下，往往面臨承受虧損撤租的地步，不過這也非絕對，還是得看個案雙方的證據對比情況。對于承租人來說，只要是買賣交易在租賃合同簽訂之后，承租人就有權限制買受人行使所有權，即買受人要受制于物業出賣人與承租人的租賃合同，代替物業出賣人履行租賃合同的義務。反過來，對于承租人來說，必須了解的是承租的物業在簽訂租賃合同之前，是否存在物業的買賣關系，如果是買賣關系在租賃合同之前，則不發生買賣不破租賃的效果，此時，承租人遭受損失，則只能向物業的出賣人追償。而依據法律規定，此時雙方各有過錯的，在各自過錯的范圍內承擔相應的責任，也就是說，承租人的部分損失將不會獲得法院的支持，對此需要提醒承租人的注意。買賣不破租賃其實是債權優先于物權的一個特殊表現，依照法理，物權具有對世性，而債權具有相對性，兩者相遇時，物權無疑優先于債權的實現，但有幾種特殊的情況，就租賃合同來說，除了前者買賣不破租賃外，還有一種就是抵押權設置在租賃合同生效之后，也就是說，抵押權人行使對物業的抵押權，需要受制于租賃合同的條款約定，反之，則不受限。

五、有關轉讓費、茶水費或者飲茶費（下稱“轉手費”）的問題

商鋪由于具有一定的投資價值，而租賃過程中，可能存在商鋪的轉租問題，多數商鋪出租方均在合同條款中限制承租人的轉租權，而實際履行中，又經常會出現隱瞞商鋪出租人進行轉租的情況，較為常見的就是關于轉租過程發生的轉讓費、茶水費或者飲茶費的問題，即轉租人向次承租人收取的所謂轉手費。假設前述轉租行為并非獲得出租人的授權或者追認，則次承租人一旦接手商鋪后，可能面臨出租人對轉租行為的不予認可，進而解除租賃合同，要求次承租人撤離，那么次承租人是否可以以其與轉租人的租賃合同約定進而對抗或者向出租人索賠呢，顯然不行，因為未經出租人同意的轉租行為無效，且合同具有相對性，次承租人的損失只能向轉租人追索，而期間的轉手費在法律上也只能向轉租人追償，但是此時對次承租人來說，索賠的風險較大，即因為其與轉租人的合同無效而可 4

能導致其過錯發生的損失由其承擔，而轉手費是否屬于合同法認可的租賃合同內容之一，也是存在爭議的，對此，次承租人在接受轉租人的商鋪時，必須核對或者拿到出租人授權或者確認轉租人有權轉租的文件，否則將需要慎重考慮后果。

六、有關商鋪租賃期滿的糾紛問題

商鋪租賃期滿，一般是指合同的正常履行完結，此階段，容易發生糾紛的是關于商鋪的添附物（含燈飾、空調、內部加裝的裝修裝飾物等）、辦公物品、證照注銷以及續約等問題。

首先，關于商鋪添附物、辦公物品，承租人需要根據自己的情況，約定好租賃期限屆滿后，是自行拆除添附物并歸自己，還是添附物歸出租人，如果沒有約定的情況下，則容易發生糾紛，出租人有時禁止承租人擅自拆除添附物，但是，真無約定的情況下，依照《民法通則》的規定，則承租人有權拆除帶離；如果出租人需要保留的，則需要向承租人支付相應的費用；如果承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留的，則出租人可拆除，費用由承租人承擔。為此，為避免日后糾紛，盡量約定清楚。

其次，關于證照注銷的問題，很多時候租賃商鋪的承租人需要辦理營業執照，而根據工商登記有關規定，同一個地點僅能注冊一個商事主體，因此，如果租賃合同屆滿后，承租人沒有變更或注銷以商鋪為工商登記的地址，則出租人再行出租商鋪將會遇到一定的阻礙，尤其是新的承租人需要以該商鋪注冊營業執照時。對于該問題，理應在租賃合同中進行明確的約定。

對于租賃期滿后的續約問題，依照法律規定，超過六個月的租賃合同，應該簽訂書面的協議，否則將視為無定期的租賃合同，雙方將有權隨時解除合同，但是需要通知對方并給對方合理的準備時間。因此，對于承租人來說，一旦租賃合同期滿，仍需要繼續租賃的，則應該與出租人及時續簽合同，而對于出租人來說，租賃合同期滿繼續收取租金而未簽訂租賃合同的，其行為依舊受制于原租賃合同的部分約定，包括租金、物業管理費標準等。

商鋪租賃屬于租賃合同其中一種常見的類型，而涉及的問題，其實很多，本文考慮篇幅僅摘取部分情況進行分析，具體的糾紛發生時，還是需要以商鋪租賃合同的約定、雙方的主體情況、有關的租金繳納票據等來綜合分析，方有利于維 5

護一方的權益。另外，作為資金投入較大的承租人，可以在簽訂租賃合同或者選擇租賃場所時委托律師陪同，這樣可以最大限度的從雙方的約定上降低自身的風險，而陪同的律師由于了解整個交易過程及租賃合同的條款設計，將在發生糾紛且前述承租人委托律師時更加清晰如何去處理該糾紛。

以上分析僅供各位讀者參閱，如有不足之處，請不吝指出。

第二篇：簽訂商鋪租賃合同注意事項

簽訂商鋪租賃合同注意事項

在商鋪投資中，租店是很常見的，很多情況下，投資者要租的店鋪往往不是新房，而是過去的房子，也可能不是大量的由開發商來制定統一的合同形式來簽這個店，因此往往是一個單獨的店鋪給您去買或者去租，在這樣的情況下，有時候轉鋪的人心思就比較多，希望讓買家多出錢，而如果不了解一些細節，就很容易吃虧。這期我們將為您詳細介紹商鋪租賃合同文本中的注意事項，希望對您的投資有所幫助。

商鋪租賃的合同一般包括以下幾方面:當事人的姓名、名稱及住所；房屋的座落、地址、面積、裝修及設施狀況，租賃的用途；租賃期限；租金及交付方式；房屋狀況及修繕責任；有關轉租的一些約定；合同變更、解除的條款，違約責任以及約定的一些其他條款等等。

下面我們就來詳細的解讀一下合同中需要注意的事項。

一、明確要租賃的商鋪或者物業的地址面積、范圍以及租賃用途 ：

1、比如本店鋪位于天津市某個區某條街多少號一定要明確，具體的面積大小也要明確，還要強調范圍，并要落在圖上。一定要在房屋結構圖上畫出您的范圍并列在合同上，因為如果沒有明確的范圍，可能今后某個通道或者某個墻都會起爭議。

2、寫出做什么用途，比如做餐飲、家居。先要確定您要做什么然后再簽合同。比如您要開餐飲或者美容院就一定要先限定，在合同上寫明。要做什么一定要表達出來，以防一旦有沖突的時候業主或者出租方拿這個和您找麻煩，這也是雙方一起定的，一切都是為了避免可能的沖突。一定要限定明確的表達用途，如果將來您要做別的業態，完全可以跟出租方去商量。

二、明確租金的相關事項：

1、租金的支付方式：

首先，要表明租賃日期和房租交付方式。要寫明哪年，打印清楚并且不要在打印的過程中留下空格，在后面要附上大寫。其次，要表明租金的支付方式，是按月、按季度、還是按年，一定要有明確的標明。最好不要說每三個月支付，要更明確一些，最好寫明是幾月幾日到幾月幾日。還要說明法定假日往后順延，比如每月3日要支付這筆錢，但是10月3日大家都休息，這個是要順延的。這么做是防止有些人說房客寫的是3日就要3日把錢給房東，另外要注明拖延交租金應該付的滯納金數額。再有，還要表明支付的方式，就是用現金還是支票來支付。最好標明現金或支票方式，否則也有可能說用什么給您抵押了，造成不必要的麻煩。

2、租金的調整：

在合同中要注明對租金的調整時間和方式，一般的常規情況是三到五年后房東就可能會遞增租金，所以承租方不要覺得三到五年遞增2％等等就不愿意。如果房東不能判斷會漲多少的話，他就會一年一年的去簽。但是如果您是在做高投入實體的時候就要多簽些時間，否則一年以后房東完全可以把您哄出去不跟您簽，那么您的裝修就全浪費了，所以這些一定要考慮。

3、免租期的問題：

通常的免租期是在30天到45天，是用于租客裝修或者申辦證照的一個期限。有些人還不知道會有這么一個免租期。租賃免租期一般也有條款，但是有時候爭取不到免租期，比如所租的店鋪位置非常好的情況下就不容易得到免租期。若爭取到了免租期，也可能需要給出租方一定的經濟補償。

4、租賃保證金和定金：

一般在簽定協議之前有意向的時候都要向房東支付一定的租賃保證金，這樣做一方面從房東來講說明房子一定要優先考慮您，如果房東違約就要雙倍賠付保證金給承租方，如果承租方違約了這個保證金就不退還了。

租賃保證金的數額一般是一到兩個月的租金。這個保證金是不計利息的，這樣可以保證承租方的一定利益。保證金和房東談好的話，在簽訂正式協議支付房

租時就可以折合為租金。其次還有定金，它與保證金有一定的區別。正式簽協議時都會有定金，這個是由承租方交付給出租方的，這個在租賃期內一直會存在房東的身上，用在承租方違約的時候，實際上起到押金的作用，但是合同上不會這么提。一般定金是在整個租賃期結束以后，一些該還的費用全部向房東還清以后，會退還給承租方。但一旦出了一些磨損或問題就會從定金里扣，直到扣完為止。另外前期的租賃保證金在協議正式簽訂以后也是可以轉為定金的。

三、改造與裝修的問題：

承租方另需裝修或者增設附屬設施和設備的，或要做一些重大的、關鍵性結構的改造，應事先征得出租方的書面同意，按規定向有關部門審批的，則還由出租方委托承租方報有關部門批準后，方可進行。比如城管，還有市政部門，一般去這里審批，如果涉及到一些其他問題，比如環保、消防，還要去這些部門審批。有些情況則可能要去所有部門進行審批。比如裝修的時候，消防通道變了，就必須得到消防部門的許可，另外交通部門也要去。承租方增設的附屬設施和設備及其維修責任由承租方負責。

裝修的時候怎么申請許可，這些一定要寫進合同里去。比如一個品牌，不會像其他的一些獨立的業態那樣靈活的去變換外立面的裝修、LOGO。品牌需要統一，如麥當勞一定要有大M，如果空間限制做不了，那么它就無法選擇這個店鋪。所以這些一定要明確，要按照品牌要求來達到承租方設計的目的，不光是外面，也包括里面的結構。

其次，關于招牌也要寫進去。可能很多人會覺得我在這里做餐飲憑什么不讓我弄招牌啊？實際上不是這樣，一定要寫進合同中去，而且要保證無償的提供招牌，否則可能有些要收費，這個是很常見的，所以一定要提前把這些考慮進去，讓出租方能夠提供滿足您要求的招牌的位置并且寫進合同里去。招牌是需要允許政府部門批準的，并不是出租方允許就可以了，這也是要提前得到一個許可。實際上這種許可聽著麻煩，正式審批的時候需要一定的手續，但是前期去咨詢一下就可以。比如這個地方可不可以掛招牌，他會告訴您的，然后再繼續下一步工作就可以了。

四、明確有關交付場地的條款：

第一點，一定要明確在什么時間，在什么樣的條件下交付房屋，這個也要寫在合同中。如果不明確這個，有可能造成協議已經簽可，但出租方會時時的拖延您的時間，或者說并不是房東人為的因素而是其他一些因素造成拖延房屋，如果您有這一條的話，可以用來約束出租方。

第二點，在交付場地時一定要要求房東提供詳細的、所承租的房屋的所有結構圖、各種相關的證件以及上下水、供電等方面的資料，另外要明確交付場地的條款。

還有一條，就是在交付場地這方面，如果涉及到在這個地方注冊您的營業執照，那一定要確認有沒有相關的手續可以申辦營業執照。

五、排他性條款：

不管是經營品牌服裝，還是餐飲或娛樂，想排除您的競爭對手，最好加進這一條:可以在合同當中約定，比如一個大廈，您租下了其中的店鋪，讓甲方保證在您的合同期內，任何與您所經營的內容直接或間接相關的業態和經營形式不得進入這個大廈內，而且最好也要詳細的列舉出來，哪些品牌不能進來，這是某些有經驗的商家或大型品牌的一個做法。可能很多人不了解有這樣的條款，而這是作為合同簽訂時需要注意的一個排他的條款。

六、確定唯一使用權：

要能夠保證您所承租的物業中您擁有唯一的使用權。很多人可能覺得他租給我肯定是我用的，但有時卻不是這樣的，一定要在合同中明確，以防止同時租給別人的事情的發生類似住宅租賃中出現的一些不良現象。另外，還要保證所租物業，比如隸屬一個集團之類的，后來它的隸屬關系發生了變化，但這不能因這個隸屬關系的變化而影響到您的租賃權益。

補充：

我準備租賃一商鋪經營服裝生意。請問租賃商鋪要注意什么法律問題？建議承租方在簽訂商鋪租賃合同之前做好以下法律準備工作：

（一）核實出租方是否具有法定出租資格：

承租方可以通過查驗房產證及相應身份證件來確定出租方是否享有出租商鋪的資格。如果出租方不是房屋的權利人，則承租方應向對方索取該房屋權利人同意轉租的相關書面證明。

（二）核實租賃房屋的法律性質：

1、承租方應根據租賃目的調查租賃房屋的用途和土地用途。必須確保承租的房屋類型為商業性用房、土地用途為非住宅性質。否則，營業執照無法辦出，合同目的無法實現；

2、為保障承租方的利益，建議承租方到當地房管局調查了解該房屋是否存在抵押等權利負擔情況；

3、查清該房屋是否已經存在租賃登記信息。如果存在，將導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人營業執照的辦理，合同的目的也無法實現。

第三篇：商鋪租賃注意事項(小寧商鋪)寧吉濤

武漢商鋪

小寧商鋪

武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com

商鋪租賃注意事項

商鋪租賃時應注意以下幾個問題:

1,必須訂立正式的租賃合同,所謂正式的租賃合同就是經工商備案認可的租賃合同.你可以到當地工商部門購買.2,必須要求出租方出示房屋產權證書原件和身分方證件.如系共有產權的,需共有人一起簽字方可生效.3,在訂立合同時,除租金外還必須明確其他各項費用的承擔方,如房屋租賃稅金,物業管理費,修繕費用等.4,如所租商鋪需經裝修后方可使用的,需明確裝修的范圍.5,如商鋪所有權人在租賃期間出售或抵押商鋪的,須在合同中明確應保證承租人繼續租賃的權利,否則出租方需賠償損失.6,應在合同中明確是否允許承租人轉租他人.7,訂立合同時,所有權人和共有人需同時到場簽字并蓋章.不可由他人代替.簽定合同之前要做調查

1調查商鋪的檔案

承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在房地產交易中心進行產權調查，確認以下幾個重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。

2、房屋權利人，以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。

3、房屋是否已經存有租賃登記信息，若已經存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。

2免租裝修期

商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。

簽定合同發生的費用

3租賃保證金

俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。因為商鋪適應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高，因此建議押金應當適當高一些，以免不夠抵充上述費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關費用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦？可以在合同應當約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關費用后，承租人應當在合理期限內補足支付“押金”，如果經出租人通知后一定時間內補足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。

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4稅費承擔

按照法律、法規、規章及其他規范性文件規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費：

1、出租：

營業稅及附加租金*5.55%

房產稅租金*12%

個人所得稅所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元）

印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算。）

土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關實際征收為準。

2、轉租：

營業稅及附加轉租收入*5.55%

印花稅印花稅轉租租金（總額）0.1%[FS:PAGE]

在實踐中，商鋪租賃稅費德繳納比較多樣，上述標準只是法定征收標準，不同區域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網點工作人員。

雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數額的承擔人，此時，無論出租人和承租人都應當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應當慎重考慮長期稅費調整增加的費用后，再行約定具體承擔人，不要被某些代征網點短期內較低的稅率所迷惑。

簽定合同時要注意的重要內容

5營業執照

承租商鋪的目的在于開展商業經意活動，而商業經營活動首要條件就是必須合法取得營業執照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面：

1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業執照；

2、商鋪上原本已經注冊了營業執照，而該營業登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業執照；

3、房屋類型不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導致無法注冊營業執照；

4、涉及特種經營行業（娛樂、餐飲等）的，還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛生許可證等證件后，方可取得營業執照；

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5、因出租人材料缺失而導致無法注冊營業執照。

對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設定為出租人義務，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔相應的違約責任；上述第4條情形，可設定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業執照時可以無責任解除合同。

6裝修的處置

商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意幾個問題：

1、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。

2、解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。

3、明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。

7水、電、電話線等

因商鋪經營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合在同明確約定相關內容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人人免責解除合同的權利。

簽定合同之后的疑慮

8租賃登記

租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質，此登記的效力主要包括以下內容：

1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效；

2、經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另[FS:PAGE]外，大多數工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記。

9轉租問題

商鋪市場中經常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉租的問題。俗稱的“轉租”其實涵蓋了法律規定的兩種變更方式“轉租”和“承租權轉讓”，依法律規定，“轉租”是指上手租賃關系不解除，本手在此建立租賃關系，而“承租權轉讓”是指上手租賃關系，新承租人直接替代原承租人與出租人（業主）建立租賃關系。在這兩種形式下，需要注意以下問題：

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1、轉租必須取得出租人書面同意，同樣承租權轉讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。

2、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不屬于法定承租人應承擔費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當時協商同意的，亦會受到法律保護。建議承租人在支付此筆費用時，應當考慮分批次與轉租或承租權轉讓錯作環節結合起來支付，以此降低資金風險，并可考慮將營業執照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。

10買賣與租賃

許多承租人經常擔心承租商鋪之后，業主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：

1、出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優先購買權，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。

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第四篇：常見的房地產糾紛案例分析

常見的房地產糾紛案例分析

本人于三年前在交納了十萬元保證金后，參加了法院執行拍賣會，通過拍賣行拍下房產一處，拍賣當日下午開始，該房產原主人的多位債權人（也參與了競拍）就跑到我的店面，搔擾我，驅趕顧客，使我不能正常營業，多次報警，收效不大。

鑒于這種情況，本人向法院提出書面申請，請求判定這次拍賣無效，我表示，房子我不要了，也不敢要，法院不同意，說有事可以找公安，并催促我付房款并辦法相當手續。本人拒絕，這個事一拖就是三年多，期間法院又舉辦過兩次拍賣，并通知我說：如果有人拍價高于我的拍價，那保證金可退，若低，還要我補交差價。由于房產有糾紛無人報名競拍而流拍。

本月底，法院又將舉行拍賣，請問：

1、我要如何才能保證自己的合法權利？

2、如果這次真的拍賣成功，且價格低于我的拍價，按法律我是否真的該補差價？

3、若本次拍賣繼續流產，我要如何面對才正確？

(分析)

首先，拍賣成功就意味著買賣合同成立了，你如果反悔按照法律規定，應當承擔違約責任。不過，根據合同法規定，你付款后就應當得到房屋，否則你有權拒付房款。在法理上講，叫同時履行抗辯權。法院作為拍賣委托方，不能正常交付你房屋，也可以理解為不能交付正常使用的房屋，按理是法院違約，你完全有權要求解除合同，要回保證金，并要求賠償損失！

第二，房主的債權人公開并多次干擾法院執行，依照民事訴訟法第一百零二條的規定，人民法院可以根據情節輕重予以罰款、拘留，構成犯罪的，依法追究刑事責任。當地法院推托可以找公安而不管，是嚴重失職的行為。你可以找有關監督部門申訴或控告！

第三，房主的債權人跑到你的店面，搔擾你，驅趕顧客，使你不能正常營業，也是一種嚴重違反治安管理的違法行為。你報警后，公安機關不予處理，也是嚴重失職的行為，同時還是行政不作為。你可以向有關部門申訴或控告，也可以提起行政訴訟！

第四，因為對方不能交付正常使用的房屋，應該是對方違約，所以是你有權追究對方的違約責任，而不是由你補差價，反過來追究你的違約責任。

第五，你已經提出不要房屋，就是提出了解除合同，而且法院又組織繼續拍賣，就是用行為表示同意。所以，你完全可以要回你的保證金，還可以要求對方賠償你的損失！

人常說，有錢不置爭吵貨。你買的房產，從物權法上講，可能沒有瑕疵，但實際無法使用。而房屋的賣主是法院，是人民法院依據民事訴訟法規定的強制執行措施進行的拍賣，如果有人干擾，就是妨害執行公務，法院有權力進行制裁和制止，作為賣方，法院也有義務排除干擾，交付買房一個能正常使用的房屋。如果法院作為賣方不履行這種義務，就是違約在先，你完全有權解除合同。“補差價”是拍賣法中規定的買方承擔違約責任的一種方式，本案例中，是賣方違約在先，應該追究賣方的違約責任，而不是反過來追究你買方的責任，所以你不用補什么差價！

如果法院不能保障該房屋的正常使用，即不能排除非法干擾，我勸你不要再參加競拍！

另外說明，把房屋變成錢，然后由法院公平分配給各個債權人，是對債權人有利的事情，我不明白債權人為什么胡鬧？如果胡鬧的這些債權人還沒有權利參與分配這筆錢的話，可以依照《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定》90的規定，（即被執行人為公民或其他組織，其全部或主要財產已被一個人民法院因執行確定金錢給付的生效法律文書而查封、扣押或凍結，無其他財產可供執行或其他財產不足清償全部債務的，在被執行人的財產被執行完畢前，對該被執行人已經取得金錢債權執行依據的其他債權人可以申請對該被執行人的財產參與分配。）盡快起訴，并申請參與分配。

（案例二）

我在2010年3月頭上，向甲方購買了一套期房，總價是100萬，付了定金9萬元。甲方的房屋于今年8月份交房。過了一個月的樣子，甲方有意毀約，可是房價在不斷的上漲，現在可能已經漲到120萬的樣子。我已經沒有辦法再購買住房了。請問：

1、我現在不想對方違約，我堅持要房子，法院會支持我的訴訟請求嗎？

2、現在對方發了一張解除合約通知書給我，書面告知我他要解除合同。那么我該怎么辦。

3、如果法院不支持我的訴訟請求，支持對方支付違約金，那么對方的支付方式會怎么樣，法院會不會同意對方分期付款的方式。

4、如果對方發給我了一張解除合約通知書給我，然后在和別人簽訂了一份購房協議，法院是不是就不會判他強制履行合同了呢？

（分析）

一、對方違約，你可以請求法院判令被告繼續履行合同。依據是《合同法》第六十條規定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。和第一百零七條的規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

不過法院判令繼續履行合同的前提是能夠履行。如果該房屋產權尚未變化的情況下，你可以申請法院財產保全；也可以根據《物權法》第二十條規定（當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。）進行預登記，來保全物權，以確保法院能夠判決和執行對方繼續履行的違約責任！

二、根據《合同法》第九十六條的規定（當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。）如果你有異議必須請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力，即請求法院確認對方解除合同的行為無效。

三、如果法院不支持你的繼續履行合同的訴訟請求，你可以將對方獲利的20萬元（120萬-100萬）作為損失讓對方支付。如果你們約定的違約金低于該損失的話，你可以根據《合同法》第一百一十四條的規定（當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。）請求法院按損失判令被告支付違約金。

對方有房屋，即使房屋出售了也有錢，有能力承擔責任，所以法院應該不會同意對方分期付款的方式支付違約金。

四、如果對方發給你了一張解除合約通知書，然后在和別人簽訂了一份購房協議，都是有效合同，都沒有取得物權，你一定要及時保全物權（用第一條的方法）法院才能判令對方履行合同。如果對方和別人也簽了合同，又登記過戶給別人，那么履行合同已經不可能了，法院就不會再判他繼續履行合同了！

（案例三）

甲公司06年9月在暫時還沒取得房屋預售許可證（乙公司也知道）的情況下與乙公司簽訂房屋買賣合同，將一房子賣給乙，并在合同上寫明先付50%的房款，余下部分以銀行按揭的方式付清。（11個月后甲取得此房預售許可證）后因乙公司遲遲不辦理銀行按揭，甲公司拒絕乙入住，此事一直拖到09年9月乙公司才來函要求解除06年所簽合同，并以合同無效為由要求甲退還房款及3年的利息，后又于2010年3月將甲公司告到法院，要求退房款及利息。我的問題的甲公司能否提起反訴？因為甲公司失去了該房產正常出賣或租賃所本該獲得的利益。另外，乙公司要求的利息計算時間是否有錯？是該從合同簽訂的時間（06年9月）還是從發函要求解除合同（09年9月）的時間算？

（分析）

一、能反訴。從程序上講，符合反訴條件；從實體上講，是乙公司違約，甲公司有權追究乙公司的違約責任。預售許可證制度是一種行政管理制度，即使未取得預售許可證，也是違反了行政管理規定，不是效力性強制性規定。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋

（二）第十四條規定：合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。只要不是違反法律效力性強制性規定，就不影響合同的效力，而且甲公司后來又取得了許可證，所以甲乙公司的合同是有效的。從乙公司來函看，乙公司也承認合同有效，否則就不存在解除合同的問題。

二、是乙公司違約，應該由甲公司追究乙公司的違約責任，所以甲公司不應該支付給乙公司利息，而應該由乙公司賠償因違約給甲公司造成的損失！

（案例四）

二會前我的房子給賣了，房產證還在辦理中，和買方簽了一個買賣合同，然后又簽了一個補充協議，所有的內容都是我在網上找的然后再修改的。是雙方成交的，然后找了一個代理公司做了一下中間人，我不想過戶時太麻煩。另外代理公司還幫加急辦了房產證（收費的）。

過了二會后房價瘋狂的漲起來了，比起我原來的售價翻了一番了，所以我在考慮是是否可以違約。違約是否合適，希望相關專業人員給予指導。如果必要可以私下付費。

我的面積是64平，原售價是6300元，總價差不多是40萬。買賣合同就是按中介的樣本簽的，補充協議是網上下載的。做了一下修改。大概內容是

買方分二次支付定金，第一次是5萬，第二次是5萬。（現在是已經支付了第一次，第二次還沒有支付）。違約規定如下：

甲、乙雙方承諾：雙方將按照原居間協議和本補充協議的約定誠意履行本交易。若甲方出現違約情形，則應向乙方返還乙方已經支付的全部款項，且向乙方支付：等于 2 倍定金的違約金，且全額補償乙方對該房地產進行裝修、添附所發生的費用【以乙方出示的裝修、添附的付款憑證（發票）為準】。若乙方出現違約情形，則已經支付甲方的定金或已經不予返回，并支付甲方等于2倍定金的違約金，并且乙方對該房地產進行的裝修、添附無償贈予甲方。

另外我給買方打的收條是收到首付款，而非定金。

我想知道，如果我現在違約是支付買方已經交給我的5萬定金的雙倍違約金，還是合同約定的定金的總額，即10萬的雙倍違約金。

（分析）

1、一般的定金是以已經支付的定金計算。且法律規定定金的金額不能超過總價的20%，超出的部分無效。

2、既然收條打的是首付款，就應該理解為首付款，不能理解為定金。

3、按照《合同法》規定，定金罰和違約金只能選其中之一。就本案例說，定金沒有實際支付，且沒有違約金高，對方一定會選違約金叫你承擔責任。違約金是以約定為準，你們約定是以定金的2倍計算，就應該按全部的定金計算，即10萬的2倍計算。

4、如果違約金比實際損失過高或過低的話，當事人還可以請求法院增加或減少！

（案例五）

我買了一套房子，當時簽了合同，一份是自己拿，一份是中介，一份是房東，合同上中介的話只說明負責過戶，現在我自己拿到房產證，也就是說一切手續都辦好了，但是現在房東卻因為說合同上沒 有規定在什么時候讓他般出現在的房子為由，不般出去，當時房子合同上寫的是80萬，只交了79萬，留了一萬是等房東把水電、等費交完再交給他的（但合同中并沒有說這一萬塊錢的事）打電話給中介，中介直說他不般就不給他那一萬塊錢，我就想嘛，他不般，我就拿一萬塊錢跟他收住宿費，從一萬塊錢里扣。我現在的問題是，怎樣讓房東般出去，從法律的角度來說，合同上沒有具體寫什么時候般出去，是不是合同漏洞，如果他不般，這一萬塊錢我直接扣他是不是違約？那房產證上已經是我的名字，是不是我有權現在叫他般出去，因為現在這已經是我的房子？再著，合同中只說明了，我買的房子戶型、房價等，也沒說發生糾紛怎樣去解決。那如果不般走，這一萬塊錢我是不是可以當做房租來收？因為合同中總價是80萬，只負他79萬，那這一萬塊錢我是什么時候交給他？因為合同中都沒有說清楚。我想拿這一萬塊錢來讓他般走，是否違反合同？

（分析）

你因為合同簽訂條款不明確，導致雙方理解分歧，產生糾紛，對于約定不明確的條款只能依照法律規定進行解釋。

第一，對交付房屋的期限約定不明，你有權隨時要求對方履行。

《合同法》第六十一條規定，合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易

習慣確定。第六十二條規定，當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條 的規定仍不能確定的，適用下列規定：

（四）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。

依照規定，對于何時交付房屋你們可以協商，達成協議補充，不能達成補充協議的，按六十二條

（四）的規定，你有權隨時要求對方交付房屋。但應當給對方必要的準備時間！

第二，對于支付價款和交付房屋如果都沒有約定，一般可理解為一手交錢一手交貨，即同時履行，你已經履行了大部分價款，而對方卻以沒有約定而拒不履行交房義務，那么，你停付余款是合法的，沒有違約！

《合同法》第六十六條規定，當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。

即是你有義務先履行，而對方的行為已經表明即將違約，你也有權中止履行。《合同法》第六十八條規定，應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）經營狀況嚴重惡化；

（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；

（三）喪失商業信譽；

（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任。

第三，合同沒有約定糾紛處理途徑，一般可以協商解決，也可以達成仲裁協議進行仲裁，還可以直接向有管轄權的法院起訴。你的糾紛涉及房地產，根據《民事訴訟法》的規定，屬于專屬管轄，即房地產所在地人民法院管轄。

第四，按照第一條確定的期限內要求對方搬出房屋，并將房屋交付給你，過期則可以追究對方的違約責任，賠償給你造成的損失。如果對方違約給你造成損失的話，你扣留的一萬元，完全可以作為損失賠償給你！

(案例六)

我等60戶大多是云南省紅河州的山區教師，于2006年11月由金屏縣教育局與紅河州全聚福房地產開發介司團隊訂購戶型、樓層、面積誠意簽約書，簽約書上己明確了每平方米單價，樓層、面積并注明供房方不得受市場影響不供房或改變單價，直到2009年9月21日所屬耬盤開盤、開發商發出價格調整實施方案，圴價每平米上漲360元，同意此方案就供房、不同意此方案開發商愿違約，退還每戶2萬元己交房款外加約定2萬元違約金。我們與開發商協商多次無果，將開發商告到法院，請求法院判開發商履行合同供房，令人意想不到的是法院一審判撤銷我們與開發商的簽約書，理由是開發商不愿按2006年的簽書履行，退還每戶己交2萬元外加2萬元違約金

與開發商的方案一致。這樣判決就給我們盼房子等了四年之久的每戶造成14萬~15請問有關部門或法律機構能給我們提供一些法律依據和法律援助，能有什么辦能為我道。

（分析）

一審法院的判決錯誤，可以上訴。

第一，一審判決開發商支付違約金，說明已經認定開發商違約。如果原告的訴訟開發商繼續履行合同，即按約定價出售房屋，符合《合同法》第一百零七條的規定，不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行的法律責任！應的支持！

第二，即使一審法院不支持繼續履行合同，除判決違約方支付違約金以外，還應當《合同法》第一百零七條的規定的違約責任除了繼續履行外，還規定了采取補救措施失等違約責任。就是合同約定的違約金過分低于損失，按照《合同法》第一百一十四規定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減

在合同糾紛案件中，如果原告的訴訟請求是繼續履行，法院審理之后，認為實際行已經不可能，一般會回選擇合同的條款叫違約方承擔違約責任，不過前提條件是合能履行。就本案而言，不存在不能履行的情況。即使選擇了解除合同，也應該判決對方不能叫違約方得了便宜，而叫守約方損失。否則，法律支持違約的話，社會哪還有誠

第五篇：商鋪轉讓注意事項

商鋪轉讓注意事項

現在很多商鋪都有轉讓，但其陷阱也多。防不勝防，希望各位朋友注意。就一下幾點說明，望對轉鋪子的人有幫助。

1：但凡打鋪子的人，一般都是生意做不走的，當然也有例外，如果你要做生意，千萬不要被老板說這個鋪子能賺多少錢而蒙蔽。如果你信了，也就掉進陷阱一半了。當然如果你是天才能將什么鋪子都能經營好，那就另當別論。你一定要保持清醒的頭腦。

2：行業的選擇，現在各行各業都競爭很激烈。所以行業一定要看好。最好還是選擇自己熟悉的行業，避免與政府打交道的行業，如果你政府有人，也可以做，就比如煙草行業，涉及政府部門很深。

3：不管什么行業，口岸是很重要的。尤其是小本行業，口岸更是要注意。也特別要注意假口岸的。這個就要看你自己眼光了。口岸的好壞就基本決定了你一大半的營業額。

4：當你接鋪子的時候，一定要注意合同。一定要看原始合同。首先你一定要搞清楚這個鋪子的主人是誰，房屋產權是哪個的。房屋產權者是否允許賺讓。轉讓會不會收取什么費用。如果要收取費用，你自己的考慮好。

5：當你要接鋪子的時候，最好問哈周圍的人，打聽其鋪子的營業情況，充分了解好后做決定。

6：轉讓的物質一定好辨明真偽。尤其是煙酒等貴重物品，一定要找個熟悉這個行業的人來辨明。如果不能辨明，另可不要。這個是非常重要的。

7：有些行業是不能轉讓的，比如說煙草證，這個是不能轉讓的，如果合同出現包括煙草證轉讓等字樣，則是無效合同。不過這一點對你是有好處的。8：轉讓的時候應該是三方，及房東，轉讓者，承租者。合同最好要到公證處去公證，以免產生糾紛。

9：房租，房屋租金是很重要的，一定要和房東談好，因為租金的多少決定你利潤的剩余多少。避免隨行就市，房租百分之10遞增的要求。因為這些都是對你不利因素。隨行就市的房租，相當于房東卡住你的咽喉，他只會拿別人高的房租比的。遞增多少相當于你在玩高利貸，尤其是隨著基數的增大，你遞增過后交的房租就越多。

10：如有自己不懂，最好咨詢律師。