第一篇：《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》案例分析參考資料（模版）
《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》案例分析參考資料
案例分析將在《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》的考試中占重要地位。為此我們對(duì)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教材中提供的案例進(jìn)行匯總；同時(shí)收集近幾年法院的判決案例50個(gè)供大家閱讀參考。希望對(duì)大家在《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》案例分析的考試中有所幫助。
【案例
一、99 】 某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門(mén)報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽(yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予以同意。上級(jí)主管在審核相關(guān)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)安裝地點(diǎn)不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該戶申報(bào)的安裝位置實(shí)為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。問(wèn)：1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問(wèn)題？ 2.物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？
【分析】此案例中反映的問(wèn)題主要是：
一是業(yè)主填寫(xiě)《裝修申報(bào)登記表》等資料過(guò)于簡(jiǎn)單，以至于無(wú)法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置； 二是裝修管理人員又未到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)而盲目同意。因此，物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改進(jìn)：
首先是業(yè)主申報(bào)裝修時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫(xiě)《裝修申報(bào)登記表》，詳細(xì)說(shuō)明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況。其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語(yǔ)言表達(dá)不清時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，不可盲目接受業(yè)主裝修申報(bào)。第三，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識(shí)，同時(shí)檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題并予以改進(jìn)。
【案例
二、102】物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí)（工牌）施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問(wèn)，稱其未來(lái)得及辦理相關(guān)手續(xù)。
問(wèn)：你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)如何處理此類案例？
【分析】未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出入口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，要求未辦理裝修人員入場(chǎng)手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場(chǎng)。
【案例
三、103 】巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經(jīng)了解得知業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項(xiàng)裝修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)圖，并應(yīng)事先申報(bào)，得到許可后方可施工。問(wèn)：1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問(wèn)題？ 2.物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？
【分析】這個(gè)案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，而裝修單位一般無(wú)鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，物業(yè)管理單位也沒(méi)有設(shè)計(jì)權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說(shuō)明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問(wèn)題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。
【案例
四、103】某高層寫(xiě)字樓物業(yè)國(guó)慶長(zhǎng)假期間實(shí)施裝修，物業(yè)管理員以裝修時(shí)間不合適為由，要求其停止裝修活動(dòng)。問(wèn)：物業(yè)管理員的要求是否錯(cuò)誤，為什么？
【分析】裝修作業(yè)的時(shí)間控制要根據(jù)不同樓盤(pán)類型和特點(diǎn)實(shí)施管理，本例系寫(xiě)字樓項(xiàng)目，不像一般的住宅項(xiàng)目節(jié)假日不宜施工，其合理的裝修時(shí)間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯(cuò)誤的。
【案例
五、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是
巡樓員開(kāi)出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法？并將采取哪些措施？
【案例分析】此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，但仔細(xì)分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時(shí)間的，此案例中有如下問(wèn)題需引起注意，第一，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實(shí)情況；第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開(kāi)出違章整改單，必須說(shuō)明違章的依據(jù)、要求整改的時(shí)限、以及拒不整改時(shí)將采取的措施，而不能簡(jiǎn)單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點(diǎn)。
【案例
二、102】物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí)（工牌）施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問(wèn)，稱其未來(lái)得及辦理相關(guān)手續(xù)。
問(wèn)：你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)如何處理此類案例？
【分析】未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出入口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，要求未辦理裝修人員入場(chǎng)手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場(chǎng)。
【案例
三、103 】巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經(jīng)了解得知業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項(xiàng)裝修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)圖，并應(yīng)事先申報(bào)，得到許可后方可施工。問(wèn)：1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問(wèn)題？ 2.物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？
【分析】這個(gè)案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，而裝修單位一般無(wú)鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，物業(yè)管理單位也沒(méi)有設(shè)計(jì)權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說(shuō)明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問(wèn)題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。
【案例
四、103】某高層寫(xiě)字樓物業(yè)國(guó)慶長(zhǎng)假期間實(shí)施裝修，物業(yè)管理員以裝修時(shí)間不合適為由，要求其停止裝修活動(dòng)。問(wèn)：物業(yè)管理員的要求是否錯(cuò)誤，為什么？
【分析】裝修作業(yè)的時(shí)間控制要根據(jù)不同樓盤(pán)類型和特點(diǎn)實(shí)施管理，本例系寫(xiě)字樓項(xiàng)目，不像一般的住宅項(xiàng)目節(jié)假日不宜施工，其合理的裝修時(shí)間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯(cuò)誤的。
【案例
五、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開(kāi)出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法？并將采取哪些措施？
【案例分析】此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，但仔細(xì)分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時(shí)間的，此案例中有如下問(wèn)題需引起注意，第一，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實(shí)情況；第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開(kāi)出違章整改單，必須說(shuō)明違章的依據(jù)、要求整改的時(shí)限、以及拒不整改時(shí)將采取的措施，而不能簡(jiǎn)單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點(diǎn)。
【案例
二、102】物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí)（工牌）施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問(wèn)，稱其未來(lái)得及辦理相關(guān)手續(xù)。
問(wèn)：你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)如何處理此類案例？
【分析】未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出入口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，要求未辦理裝修人員入場(chǎng)手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場(chǎng)。
【案例
三、103 】巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經(jīng)了解得知業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項(xiàng)裝修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)圖，并應(yīng)事先申報(bào)，得到許可后方可施工。
問(wèn)：1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問(wèn)題？ 2.物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？
【分析】這個(gè)案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，而裝修單位一般無(wú)鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，物業(yè)管理單位也沒(méi)有設(shè)計(jì)權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說(shuō)明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問(wèn)題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。
【案例
四、103】某高層寫(xiě)字樓物業(yè)國(guó)慶長(zhǎng)假期間實(shí)施裝修，物業(yè)管理員以裝修時(shí)間不合適為由，要求其停止裝修活動(dòng)。問(wèn)：物業(yè)管理員的要求是否錯(cuò)誤，為什么？
【分析】裝修作業(yè)的時(shí)間控制要根據(jù)不同樓盤(pán)類型和特點(diǎn)實(shí)施管理，本例系寫(xiě)字樓項(xiàng)目，不像一般的住宅項(xiàng)目節(jié)假日不宜施工，其合理的裝修時(shí)間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯(cuò)誤的。
【案例
五、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開(kāi)出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法？并將采取哪些措施？
【案例分析】此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，但仔細(xì)分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時(shí)間的，此案例中有如下問(wèn)題需引起注意，第一，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實(shí)情況；第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開(kāi)出違章整改單，必須說(shuō)明違章的依據(jù)、要求整改的時(shí)限、以及拒不整改時(shí)將采取的措施，而不能簡(jiǎn)單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點(diǎn)。
【案例
六、104】裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場(chǎng)材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無(wú)滅火設(shè)備，于是立即對(duì)該裝修戶提出整改要求。問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？
【案例分析】裝修現(xiàn)場(chǎng)材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場(chǎng)采用簡(jiǎn)易方式點(diǎn)火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門(mén)堆放，現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火裝置。否則，應(yīng)當(dāng)勒令停工整改。
【案例
七、139】某小區(qū)入夏以來(lái)蚊子突然增多，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域及小區(qū)周邊進(jìn)行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴(yán)重。通過(guò)進(jìn)一步檢查，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)某棟15樓一空置房的陽(yáng)臺(tái)有大量積水，懷疑此區(qū)域?yàn)槲米渔苌础Ｎ飿I(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)立刻與該戶業(yè)主取得聯(lián)系，在業(yè)主的配合下清除堵塞陽(yáng)臺(tái)雨水口的塑料袋，排干陽(yáng)臺(tái)積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲(chóng)，并再次對(duì)小區(qū)進(jìn)行一次成蚊撲殺，幾天后整個(gè)小區(qū)蚊子明顯減少。問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？
【分析】積水是蚊子得以繁殖的基本條件，如果某區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)大量蚊子，那么一般其周?chē)?00米內(nèi)必有積水。大面積的積水無(wú)法投藥時(shí)可適當(dāng)養(yǎng)魚(yú)，讓水中的魚(yú)將蚊子幼蟲(chóng)吞食。小面積的積水一般通過(guò)排水或加藥來(lái)殺滅幼蚊。對(duì)于工地上不流動(dòng)的死水可通過(guò)加入少量機(jī)油等方法來(lái)減少蚊子的孳生。小區(qū)內(nèi)蚊子孳生的地方多為水溝、地下車(chē)庫(kù)集水坑、天面積水、業(yè)主家陽(yáng)臺(tái)或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。為了達(dá)到群防群治，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)除應(yīng)定期清理積水，保證衛(wèi)生及適當(dāng)噴殺成蚊外，還應(yīng)積極做好“四害”知識(shí)宣傳，發(fā)動(dòng)業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除“四害”孳生場(chǎng)所。
【案例
八、143 】某花園入住不到三年，原園林設(shè)計(jì)曾得過(guò)景觀設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。但入住一年多后，業(yè)主、物業(yè)使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)多次補(bǔ)種，并在小道入口處增設(shè)了愛(ài)護(hù)綠化警示標(biāo)識(shí)牌及護(hù)欄，但依然收效甚微。后物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)分析，業(yè)主抄近道是因?yàn)樵O(shè)計(jì)園路不合理，不便于業(yè)主出行。發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題后，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設(shè)石板路徑，既方便了業(yè)主物業(yè)使用人，又保護(hù)園林景觀。
問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？
【分析】小區(qū)園林設(shè)計(jì)與公園園林設(shè)計(jì)不同之處在于其十分強(qiáng)調(diào)“實(shí)用”，小區(qū)園林的用戶是相對(duì)固定的，其活動(dòng)方向也是基本固定的，在設(shè)計(jì)時(shí)必須首先考慮“方便”、“實(shí)用”，然后才是美觀。物業(yè)公司在前期介入時(shí)必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請(qǐng)建設(shè)單位做好安排，避免給日后的使用帶來(lái)不便。
【案例
九、155 】某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來(lái)時(shí)在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理的保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機(jī)關(guān)實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，其進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時(shí)安防人員，案件發(fā)生時(shí)，門(mén)崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。因此不同意原告的訴訟請(qǐng)求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000元。
【法院判決】一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時(shí)安全防范服務(wù)，但治安管理是一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門(mén)崗及安全防范人員，并實(shí)施了24小時(shí)安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，幫其要求被告某物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補(bǔ)償人民幣3000元，于法無(wú)悖，可予準(zhǔn)許。故做如下判決：
（1）原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請(qǐng)求不予支持。
（2）被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告人民幣3000元。
一審判決后，李某不服提出上訴，堅(jiān)持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷(xiāo)一審法院的第一項(xiàng)判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有關(guān)于人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身?yè)p害的賠償之責(zé)。一審法院在事實(shí)認(rèn)定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。
【案例分析】本案的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”物業(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒(méi)有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過(guò)程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無(wú)法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。
本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過(guò)錯(cuò)。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共所所內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主在電梯、樓道等公共場(chǎng)所遭受侵害所致的損失，如果沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過(guò)錯(cuò)，就不承擔(dān)民事責(zé)任。
【案例
十、175 】
例如：某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用如下： 1．各類管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等 50萬(wàn)元 2．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 20萬(wàn)元
3．清潔衛(wèi)生費(fèi) 15萬(wàn)元 4．綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 10萬(wàn)元 5．公共秩序維護(hù)費(fèi) 10萬(wàn)元 6．辦公費(fèi) 5萬(wàn)元 7．固定資產(chǎn)折舊 2萬(wàn)元 8．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi) 2萬(wàn)元 9．業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其它費(fèi) 6萬(wàn)元 合 計(jì) 120萬(wàn)元
若采用酬金制方式，約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：120萬(wàn)元×（1+10%）÷10萬(wàn)平方米÷12月＝1.1元/平方米 ·月。
若采用包干制方式，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約12萬(wàn)元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：（120萬(wàn)元＋12萬(wàn)元）÷10萬(wàn)平方米÷12月＝1.1元/平方米 ·月
物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。核算表的內(nèi)容一般包括：序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、加權(quán)系數(shù)、計(jì)算結(jié)果每項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時(shí)，將有關(guān)需要說(shuō)明的問(wèn)題和需要解釋的地方以文字表述。
【案例
十一、214 】某日，業(yè)主周先生來(lái)到某物業(yè)服務(wù)中心，接待員小趙立刻起身以站姿迎客，并微笑著請(qǐng)對(duì)方在對(duì)面座位就座，倒了杯水放在周先生面前說(shuō)：“您請(qǐng)喝水。”周先生隨即說(shuō)明來(lái)意。在了解到周先生是咨詢有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成和支出方面問(wèn)題后，小趙為了能夠準(zhǔn)確答復(fù)、有理有據(jù)，遂找出《物業(yè)管理?xiàng)l例》、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算表等相關(guān)材料，向周先生出示并解釋。在小趙與周先生交流溝通時(shí)，服務(wù)中心門(mén)外又來(lái)了一位先生，小趙立即對(duì)周先生說(shuō)了句：“對(duì)不起，您請(qǐng)稍等”后，起身迎客。
在獲知來(lái)人王先生需辦理裝修管理相關(guān)事宜時(shí)，小趙為了不耽誤兩位客人的時(shí)間，在請(qǐng)兩位來(lái)賓稍等片刻的同時(shí)，立即向物業(yè)服務(wù)中心主管說(shuō)明情況并請(qǐng)求幫助接待。返回接待臺(tái)，即對(duì)王先生說(shuō)：“實(shí)在不好意思，我現(xiàn)在正在接待周先生，我請(qǐng)中心主管和您談好嗎？”王先生欣然接受，小趙隨即引導(dǎo)其來(lái)到主管座位前，請(qǐng)其入座后，回到接待臺(tái)繼續(xù)回答周先生的問(wèn)題。
問(wèn)：對(duì)此你有何看法，并有哪些改進(jìn)建議？
【案例分析】接待業(yè)主來(lái)訪，工作人員首先要注意禮儀禮節(jié)，尤其是最基本的禮儀一定要按標(biāo)準(zhǔn)操作，這與平時(shí)的培訓(xùn)和不斷的實(shí)踐是分不開(kāi)的。另外，第一時(shí)間接待業(yè)主也很關(guān)鍵，要讓業(yè)主在到達(dá)服務(wù)中心的第一時(shí)間就受到關(guān)注，保持輕松愉快的心情，避免節(jié)外生枝，使問(wèn)題復(fù)雜化。最后，當(dāng)業(yè)主簡(jiǎn)單說(shuō)明咨詢內(nèi)容后，接待人員應(yīng)快速判斷自己能否準(zhǔn)確解答，如果存在困難，則應(yīng)向其他工作人員請(qǐng)求支援或查閱相關(guān)文件資料，盡可能讓業(yè)主得到滿意的答復(fù)。在答復(fù)業(yè)主咨詢的過(guò)程中，有時(shí)會(huì)突然產(chǎn)生新的情況而打斷接待，如本案例中又有一位業(yè)主需要接待。在此情況下，接待人員應(yīng)立即判斷兩項(xiàng)工作中是否有一項(xiàng)可在非常短時(shí)間內(nèi)完成，如果可以，則讓另一位來(lái)訪者稍等，先處理簡(jiǎn)單事務(wù)；如果發(fā)現(xiàn)兩項(xiàng)事務(wù)都無(wú)法很快處理完，則應(yīng)立刻請(qǐng)求其他工作人員的支援，協(xié)助接待工作，這樣可提高工作效率，節(jié)約業(yè)主時(shí)間，同時(shí)避免使業(yè)主有受冷落的感覺(jué)，產(chǎn)生不滿情緒。
【案例
十二、217 】某小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心維修班小黃接到報(bào)修電話，業(yè)主張小姐說(shuō)家中廚房小陽(yáng)臺(tái)地漏冒水。小黃馬上帶著設(shè)備在五分鐘內(nèi)趕到了業(yè)主家，此時(shí)張先生家的廚房小陽(yáng)臺(tái)已積了１寸多深的污水，小黃急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見(jiàn)減少。小黃滿臉歉意的對(duì)業(yè)主說(shuō)：“對(duì)不起，小姐，這個(gè)地漏堵得很死，吸泵無(wú)法通開(kāi)，必須用機(jī)器才能打通，但按規(guī)定要收取３０元費(fèi)用。”張小姐馬上不同意，“我家洗衣機(jī)這幾天都沒(méi)用過(guò)，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒(méi)有道理讓我家付錢(qián)。”小黃耐心地向她解釋相關(guān)規(guī)定，但是業(yè)主很不高興，馬上撥通了物業(yè)服務(wù)中心的電話，投訴維修工不想干活，胡亂收取費(fèi)用。小黃并沒(méi)有生氣，而是采取了婉轉(zhuǎn)溝通的策略，向業(yè)主詳細(xì)分析：“您家廚房洗菜盆下水管和陽(yáng)臺(tái)的地漏是連通的，共用一個(gè)出口。我們可以試驗(yàn)打通洗菜盆下水管，如
果污水流走，說(shuō)明是您家地漏堵了，您需要支付維修費(fèi)用；如果水管疏通而污水還沒(méi)流走，說(shuō)明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分錢(qián)。”張小姐同意了，小黃用機(jī)器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，很快陽(yáng)臺(tái)的積水從地漏流走了。在事實(shí)面前業(yè)主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費(fèi)用，積水事件也得到了圓滿解決。問(wèn)：對(duì)此你有何看法，并有哪些改進(jìn)建議？
【分析】物業(yè)管理人在接到投訴過(guò)程時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先使業(yè)主從戒備、焦慮的心理狀態(tài)中解脫出來(lái)，采用良好的溝通方式化解業(yè)主的對(duì)立情緒。在處理投訴的過(guò)程中，不要將注意力糾纏于誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，而是應(yīng)當(dāng)注重問(wèn)題的有效處理和解決。
【案例
十三、126 】供配電系統(tǒng)
某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是供配電系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)電力故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高供電服務(wù)質(zhì)量？ 1．配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。
2．制定嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。3．建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。
4．配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)。
5．定期對(duì)用電計(jì)量?jī)x表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用電調(diào)度和用電計(jì)劃工作。6．建立臨時(shí)用電管理制度，對(duì)任何新增加的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計(jì)算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負(fù)荷供電。
7．要建立遇火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電預(yù)防措施。8．做好節(jié)約用電工作，降低損耗。
9．限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。
10．供配電運(yùn)行可建立24小時(shí)值班制度，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)。11．定時(shí)對(duì)備用電源進(jìn)行檢查，對(duì)蓄電池進(jìn)行充電，對(duì)備用發(fā)電機(jī)進(jìn)行運(yùn)行試驗(yàn)。12．重視無(wú)功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。
13．進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)。
【案例
十四、127 】給排水系統(tǒng)
某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是給排水系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)給排水故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高給排水服務(wù)質(zhì)量？ 1．建立給排水管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)、室外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作。2．建立給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。
3．建立給排水工程技術(shù)檔案。特別是隱蔽和地下工程、管道的圖紙資料要收集保存完好。4．配備必要的工具和安全防護(hù)用品，準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。5．制定供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。限水、停水要提前通知用戶。
6．有應(yīng)付臺(tái)風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來(lái)臨前要清理疏通排水工程。7．做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計(jì)劃。8．對(duì)公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。9．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。
注意事項(xiàng)
1．應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備。
2．北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。
3．餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。
4．采用分流排水系統(tǒng)的要堅(jiān)持雨水和污水分流排放，不允許污水通過(guò)雨水管道排放。
【案例
十五、128 】消防系統(tǒng)
某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是消防系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)消防事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高消防管理服務(wù)水平？
1．配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求既有機(jī)電設(shè)備管理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又具有必要的消防知識(shí)，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。2．建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，每個(gè)消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責(zé)任人，設(shè)有消防控制中心的要安排24小時(shí)值班。3．建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說(shuō)明書(shū)、測(cè)試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實(shí)驗(yàn)、測(cè)試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。
4．建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度。制度可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說(shuō)明書(shū)制定。
5．對(duì)日常巡檢和測(cè)試發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行調(diào)查分析，采取措施避免錯(cuò)誤的再次發(fā)生。
6．對(duì)消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。注意事項(xiàng)
1．消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時(shí)才投入運(yùn)行的待機(jī)設(shè)備，同其它機(jī)電設(shè)備不一樣，到實(shí)際使用時(shí)再發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來(lái)不及的，因此，日常的巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項(xiàng)工作，巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試要制定計(jì)劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，發(fā)現(xiàn)隱患要有整改方案和時(shí)限。
2．消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員避免實(shí)際發(fā)生火警時(shí)由于緊張而產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷和操作失當(dāng)。
【案例
十七、131 】空調(diào)系統(tǒng)
某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是空調(diào)系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)空調(diào)故障事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高中央空調(diào)管理服務(wù)水平？
1．配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進(jìn)行階段性的崗位培訓(xùn)。2．建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。
3．根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說(shuō)明書(shū)，制定空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和保養(yǎng)制度，制定大、中、小修計(jì)劃和測(cè)試調(diào)整計(jì)劃。
4．備齊空調(diào)維修、測(cè)試用工具，準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤(rùn)滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。
5．根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點(diǎn)，確定每年空調(diào)的開(kāi)停日期和每日的開(kāi)停時(shí)間，以及空調(diào)在各個(gè)時(shí)間的工作狀態(tài)。6．進(jìn)行空調(diào)用電用水計(jì)量和空調(diào)運(yùn)行成本核算，測(cè)算空調(diào)收費(fèi)。7．在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時(shí)要重點(diǎn)考慮用電負(fù)荷問(wèn)題和噪音污染問(wèn)題。8．對(duì)業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時(shí)提供技術(shù)指導(dǎo)，主要內(nèi)容有：（1）用電負(fù)荷的計(jì)算和供電線路的匹配；
（2）安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對(duì)環(huán)境的影響等內(nèi)容。
9．在空調(diào)系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間（如冬季停機(jī)）重新投入運(yùn)行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有：
（1）對(duì)冷凍機(jī)的密封部分進(jìn)行檢查、鑒定和調(diào)整；（2）清理各管道內(nèi)的灰塵；
（3）檢查各類測(cè)試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進(jìn)行調(diào)整；（4）檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常；
（5）檢查、清潔和更換各類密封墊、過(guò)濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤(rùn)滑油等。10．定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，以便進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運(yùn)行狀態(tài)。注意事項(xiàng)
1．空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行消耗的水、電和其它能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運(yùn)行作為一項(xiàng)重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有：
（1）使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動(dòng)和停止時(shí)間，對(duì)不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對(duì)待。是空調(diào)節(jié)能的重要手段；（2）保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫；
（3）盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響；（4）保證冷媒液的恰當(dāng)用量；（5）冷凝水的回收等。
2．空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來(lái)源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測(cè)量、評(píng)估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。
3．中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。
【案例
十八、164 】火警事件的處理 1．確認(rèn)和了解起火位置、范圍和程度。2．向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警。
3．清理通道，準(zhǔn)備迎接消防車(chē)入場(chǎng)。
4．立即組織現(xiàn)場(chǎng)人員疏散。在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y。
5．組織義務(wù)消防隊(duì)。在保證安全的前提下接近火場(chǎng)，用適當(dāng)?shù)南榔鞑目刂苹饎?shì)。6．及時(shí)封鎖現(xiàn)場(chǎng)，直到有關(guān)方面到達(dá)為止。
【案例
十九、164 】燃?xì)庑孤┦录奶幚?1．易燃?xì)怏w泄漏時(shí)，應(yīng)立即通知燃?xì)夤尽?/p>
2．抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，要謹(jǐn)慎行事，不可使用任何電器（包括門(mén)鈴、電話、風(fēng)扇等）和敲擊金屬，避免產(chǎn)生火花。3．立即打開(kāi)所有門(mén)窗，關(guān)閉燃?xì)忾l門(mén)。4．情況嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)及時(shí)疏散人員。
5．如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者，應(yīng)立即通知醫(yī)療急救單位。6．燃?xì)夤救藛T到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)協(xié)助其徹底檢查，消除隱患
【案例
二十、164 】電梯故障事件的處理
1．乘客被困電梯時(shí)，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細(xì)觀察電梯內(nèi)情況，通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)詢問(wèn)被困者并予安慰。2．立即通知電梯專業(yè)人員達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)救助被困者。
3．被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時(shí)請(qǐng)消防人員協(xié)助。4．督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患。5．將此次電梯事故詳細(xì)記錄備案。
【案例二
十一、165 】噪音侵?jǐn)_事件的處理
1．接到噪音侵?jǐn)_的投訴或信息后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場(chǎng)查看。2．必要時(shí)通過(guò)技術(shù)手段或設(shè)備，確定噪音是否超標(biāo)。
3．判斷噪音侵?jǐn)_的來(lái)源，針對(duì)不同噪音源，采取對(duì)應(yīng)的解決措施。
4．做好與受噪音影響業(yè)主的溝通、解釋。
【案二
十二、165 】電力故障事件的處理
1．若供電部門(mén)預(yù)先通知大廈/小區(qū)暫時(shí)停電，應(yīng)立即將詳細(xì)情況和有關(guān)文件信息通過(guò)廣播、張貼通知等方式傳遞給業(yè)主，并安排相應(yīng)的電工人員值班。
2．若屬于因供電線路故障，大廈/小區(qū)緊急停電，有關(guān)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，查明確認(rèn)故障源，立即組織搶修；有備用供電線路或自備發(fā)電設(shè)備的，應(yīng)立即切換供電線路。
3．故障停電時(shí)，應(yīng)立即派人檢查確認(rèn)電梯內(nèi)是否有人，做好應(yīng)急處理；加強(qiáng)消防和安全防范管理措施，確保不至于因停電而發(fā)生異常情況。
4．故障停電時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)立即通知住戶，說(shuō)明有關(guān)情況，并提醒住戶做好必要的準(zhǔn)備，防火、防盜等。5．供電恢復(fù)后，應(yīng)檢查大廈內(nèi)所有電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)作情況
【案例二
十三、166 】高空墜物事件的處理
1．發(fā)生高空墜物后，有關(guān)管理人員要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，確定墜物造成的危害情況。如有傷者，要立即送往醫(yī)院或撥打急救電話；如造成財(cái)物損壞，要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照取證并通知相關(guān)人員。2．盡快確定墜落物來(lái)源。
3．確定墜落物來(lái)源后，及時(shí)協(xié)調(diào)受損/受害人員與責(zé)任人協(xié)商處理。
4．事后應(yīng)檢查和確保項(xiàng)目在恰當(dāng)位置張貼“請(qǐng)勿高空拋物”的標(biāo)識(shí)，并通過(guò)多種宣傳方式，使業(yè)主自覺(jué)遵守社會(huì)公德。
【案例二
十四、166 】交通意外事件的處理
1．在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通意外事故，安全主管應(yīng)迅速到場(chǎng)處理。2．有人員受傷應(yīng)立即送往醫(yī)院，或撥打急救電話。3．如有需要，應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照，保留相關(guān)記錄。
4．安排專門(mén)人員疏導(dǎo)交通，盡可能使事故不影響其他車(chē)輛的正常行駛。5．協(xié)助有關(guān)部門(mén)盡快予以處理。
6．事后對(duì)管理區(qū)域內(nèi)交通路面情況進(jìn)行檢查，完善相關(guān)交通標(biāo)識(shí)、減速坡、隔離墩等。
【案例二
十五、166 】刑事案件事件的處理
1．物業(yè)管理單位或控制中心接到案件通知后，應(yīng)立即派有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)。
2．如證實(shí)發(fā)生罪案，要立即撥打110報(bào)警，并留守人員和控制現(xiàn)場(chǎng)，直到警方人員到達(dá)。3．禁止任何人在警方人員到達(dá)前觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)任何物品。
4．若有需要，關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止疑犯乘機(jī)逃跑。5． 積極協(xié)助警方維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序和調(diào)查取證等工作。
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9齡童命喪“麥莎” 物業(yè)擔(dān)責(zé)30%賠償10萬(wàn)中國(guó)法院網(wǎng)訊 因“麥莎”臺(tái)風(fēng)帶來(lái)強(qiáng)降雨使河道水滿為患溢進(jìn)小區(qū)，住在小區(qū)的小孩玩耍時(shí)不慎溺亡，小孩的父母悲傷之余將城建部門(mén)和小區(qū)物業(yè)公司告上了法院。12月15日下午，浙江省象
山縣人民法院對(duì)該案作出了一審判決，物業(yè)公司賠償小孩的父母因孩子死亡所造成的經(jīng)濟(jì)損失9.7萬(wàn)余元。孩子的父母訴稱，“麥莎”臺(tái)風(fēng)過(guò)后，小區(qū)滿是積水，分不清哪是地面哪是河面，對(duì)小孩的溺亡，作為監(jiān)護(hù)人雖應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，但同時(shí)也暴露了城建交付的小區(qū)存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)缺陷，留下了安全隱患；而物業(yè)公司未采取安全有效的防護(hù)措施，共同作用導(dǎo)致了事故的發(fā)生，兩者均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。為此，請(qǐng)求法院依法判令城建和物業(yè)公司共同賠償13萬(wàn)余元，即死亡補(bǔ)償費(fèi)和喪葬費(fèi)共32.5萬(wàn)余余元的40%。
城建部門(mén)辯稱，小區(qū)在2003年初就已經(jīng)全部移交給業(yè)主管理委員會(huì)，在移交時(shí)還特別講到，小孩在水邊游玩應(yīng)當(dāng)有家長(zhǎng)加強(qiáng)監(jiān)護(hù)，小區(qū)的設(shè)計(jì)是符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的。
物業(yè)公司辯稱，小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂有《物業(yè)管理委托合同》，物業(yè)公司承擔(dān)義務(wù)的前提應(yīng)該是違反合同約定。現(xiàn)根據(jù)合同來(lái)看，看不出物業(yè)公司在這方面有什么責(zé)任。因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。物業(yè)公司向法庭提供了照片六張，以證明在河道附近設(shè)有警示標(biāo)志牌。
象山法院經(jīng)審理認(rèn)為，小區(qū)的業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)公司訂有合同，在合同約定的期限及職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理及安全保障事務(wù)等負(fù)有相應(yīng)義務(wù)。臺(tái)風(fēng)是不可抗力，但臺(tái)風(fēng)所帶來(lái)的雨水給小區(qū)造成的積水情況，物業(yè)公司應(yīng)該可以注意到，也可以預(yù)見(jiàn)到，在這種情況下，對(duì)漫水地段等可能會(huì)出現(xiàn)危險(xiǎn)的地方更應(yīng)加強(qiáng)巡查，或采取設(shè)置防護(hù)欄等相關(guān)的安全保障措施，但物業(yè)公司未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，這一失職行為與小孩的溺亡有一定的因果關(guān)系。而城建部門(mén)在開(kāi)發(fā)該小區(qū)時(shí)，在設(shè)施上看不出有什么缺陷，孩子的父母也未能提供相關(guān)的證據(jù)予以印證。據(jù)此，法院判令由物業(yè)公司賠償小孩父母各項(xiàng)損失30%。
安徽：樓頂廢物砸傷人 物業(yè)公司被判賠8月22日，安徽省淮南市田家庵區(qū)人民法院對(duì)一起太陽(yáng)能底座砸傷人案進(jìn)行了一審宣判，被告淮南市裕安物業(yè)管理有限責(zé)任公司因沒(méi)有盡到相應(yīng)的安全保障義務(wù)和管理職責(zé)，被法院判決賠償原告趙某、李某醫(yī)療費(fèi)等各項(xiàng)損失9827元，24戶業(yè)主不承擔(dān)賠償責(zé)任。
2007年7月28日晚7時(shí)左右，安徽省淮南市出現(xiàn)強(qiáng)雷暴雨，并伴有瞬間大風(fēng)天氣。原告趙某、李某途經(jīng)該市裕安小區(qū)5號(hào)樓樓下時(shí)，被樓頂墜下的一廢棄太陽(yáng)能熱水器底座砸傷，后被送往醫(yī)院救治。今年3月24日，兩原告將淮南市裕安物業(yè)管理有限責(zé)任公司和5號(hào)樓的24戶業(yè)主告上法庭，要求各被告賠償醫(yī)療費(fèi)等損失11646.6元。
法院審理后認(rèn)為，被告物業(yè)公司沒(méi)有盡到相應(yīng)的安全保障義務(wù)和管理職責(zé)，依法應(yīng)對(duì)原告趙某、李某所受到的人身?yè)p害承擔(dān)賠償責(zé)任。由于原告沒(méi)有證據(jù)證明該樓全體住戶具有共同實(shí)施危險(xiǎn)行為的意思聯(lián)絡(luò)并實(shí)際實(shí)施了共同危險(xiǎn)行為，故原告訴請(qǐng)24戶業(yè)主共同承擔(dān)責(zé)任與法不符，不予支持。據(jù)此，法院作出上述判決。
業(yè)主樓頂鍛煉墜樓身亡 物業(yè)擔(dān)責(zé)30%（成都日?qǐng)?bào) 記者 晨迪）市民林先生喜歡晨練，2007年1月14日他在自家居住的房屋樓頂上鍛煉身體時(shí)不慎從樓頂上摔下死亡。事后，林先生的妻子和兩個(gè)子女認(rèn)為由于房屋修建公司在屋頂防護(hù)設(shè)施上的重大缺陷和物業(yè)公司在物業(yè)管理過(guò)程中的嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)造成了這個(gè)悲劇，于是將這兩家單位起訴至錦江法院，要求承擔(dān)責(zé)任。昨日，錦江法院判決，物業(yè)公司由于疏于管理，承擔(dān)30%責(zé)任。鍛煉墜樓身亡 建方和物業(yè)成被告
林先生的妻子和兩個(gè)子女表示，2007年1月14日早上6時(shí)許，林先生在樓頂上鍛煉身體時(shí)，從樓頂摔下來(lái)當(dāng)場(chǎng)死亡。經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看，他們發(fā)現(xiàn)林先生鍛煉的樓頂外圍防護(hù)欄高度不到膝蓋，這個(gè)高度低于我國(guó)建筑規(guī)范中關(guān)于“上人屋面”防護(hù)欄桿的相應(yīng)要求。他們認(rèn)為，這個(gè)重大缺陷是由于房屋修建公司在房屋修建過(guò)程中及物業(yè)公司在物業(yè)管理過(guò)程中的嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)行為造成的。兩公司應(yīng)對(duì)林先生死亡后果承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。
在法庭審理的過(guò)程中，房屋修建公司辯稱，該房屋是由設(shè)計(jì)所設(shè)計(jì)，且具體施工單位也不是他們，根據(jù)驗(yàn)收，該房屋的確是質(zhì)檢合格的優(yōu)良工程。更為重要的是，該房屋的樓頂原本設(shè)計(jì)是不上人屋面。
物業(yè)公司辯稱，林先生是具有完全民事行為能力的人，樓頂本身就不是鍛煉身體的地方，死者林先生對(duì)此有重大過(guò)錯(cuò)，因此他們不該承擔(dān)責(zé)任。
不制止不設(shè)警示標(biāo)志 物業(yè)有次要責(zé)任
據(jù)悉，林先生鍛煉身體的樓頂有一門(mén)洞，無(wú)門(mén)，樓梯、樓頂均沒(méi)有警示標(biāo)志。樓頂上掛有衣物、還種有花、草、菜及堆放雜物等，防護(hù)墻高度約41厘米。
錦江法院審理后認(rèn)為，林先生家人提供的證據(jù)不能證明樓頂屋面是上人屋面和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，因此要求房屋修建公司承擔(dān)責(zé)任的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有被法院支持。
法院認(rèn)為，林先生作為一個(gè)具有完全民事行為能力的公民，在樓頂上鍛煉身體應(yīng)當(dāng)對(duì)潛在的危險(xiǎn)有理解、辨別、判斷和控制的能力，但林先生沒(méi)有預(yù)見(jiàn)這一行為存在的危險(xiǎn)，自身有重大過(guò)錯(cuò)，其過(guò)錯(cuò)對(duì)其死亡起主要作用。物業(yè)公司作為小區(qū)的管理者，對(duì)業(yè)主林先生在樓頂上鍛煉身體卻沒(méi)有及時(shí)制止，也沒(méi)有在樓頂設(shè)置警示標(biāo)志，疏于管理，未能盡到職責(zé)范圍內(nèi)的必要注意義務(wù)，增加了林先生從樓頂上摔下的可能性，對(duì)林先生的死亡起次要作用。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)林先生墜樓死亡承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。根據(jù)過(guò)錯(cuò)大小，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的范圍酌情確定為30%。最后錦江法院一審判決：物業(yè)公司應(yīng)賠償林先生家人75973.37元損失。
歹徒入戶殺人并搶走貴重物品 業(yè)主起訴物業(yè)公司遭法院駁回本報(bào)西寧9月17日電記者韓萍歹徒進(jìn)入住戶家中，殺死女主人，搶走22.28斤冬蟲(chóng)夏草。事發(fā)后，犯罪分子被緝拿歸案繩之以法。但男主人程某以青海省馨寧物業(yè)管理有限公司不作為，不履行安全保障義務(wù)致使妻子遇害、冬蟲(chóng)夏草被搶為由，向法院提起訴訟，要求賠償。
2007年9月10日，青海省西寧市城西區(qū)人民法院經(jīng)審理，公開(kāi)宣判了這起新類型案件，判決駁回原告程某的訴訟請(qǐng)求。2004年10月20日，歹徒李某、藺某以買(mǎi)冬蟲(chóng)夏草為名，來(lái)到西寧市城西區(qū)西川南路1號(hào)馨寧小區(qū)程某家中。程某之妻杜某在家，李某趁杜某不備，持?jǐn)y帶的自制手槍朝杜某頭部開(kāi)槍，致其當(dāng)場(chǎng)死亡。兩名歹徒從原告家中搶走冬蟲(chóng)夏草22.28斤，價(jià)值人民幣403480元。2005年8月20日，兩名歹徒被抓獲歸案，警方追回冬蟲(chóng)夏草3.93斤，返還原告。2006年10月，西寧市中級(jí)人民法院判決兩名殺人兇手死刑，確認(rèn)民事賠償數(shù)額為205049元，但因兩名罪犯無(wú)賠償能力，免除兩罪犯民事賠償。程某了解到案發(fā)時(shí)兩名罪犯是從馨寧小區(qū)大門(mén)進(jìn)入小區(qū)，小區(qū)保安未進(jìn)行登記，作案后，兩名罪犯攜帶4個(gè)大包袱從后來(lái)增開(kāi)的無(wú)保安看守值班的小區(qū)東門(mén)逃走。作為居住在被告管理區(qū)的小區(qū)居民，程某自2003年9月起按季度向被告繳納物業(yè)管理費(fèi)。被告給原告發(fā)放的《馨寧小區(qū)住戶手冊(cè)》承諾：小區(qū)門(mén)崗按規(guī)定禁止閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，物資出入小區(qū)應(yīng)辦理有關(guān)手續(xù)，并出具管理部門(mén)簽發(fā)的《物資出區(qū)通行證》。
原告程某認(rèn)為，被告作為經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的安全保障義務(wù)主體，不履行安全保障義務(wù)，其不作為行為是損害結(jié)果發(fā)生的重要原因之一，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
西寧市城西區(qū)人民法院審理認(rèn)為，被告給原告發(fā)放住戶手冊(cè)后，原告對(duì)此未提出任何異議，并按相關(guān)規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)用，已實(shí)際形成了一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。之后雙方并未簽訂新的物業(yè)管理合同，故該手冊(cè)為有效合同，對(duì)雙方均有約束力。但該手冊(cè)中雙方對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)賠償責(zé)任沒(méi)有明確約定，作為物業(yè)管理部門(mén)的安全服務(wù)也僅限于防范性的安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能全方位保證業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全及排除治安、刑事案件的發(fā)生。且此案發(fā)生在原告家內(nèi)，對(duì)外無(wú)任何異常。此時(shí)被告即使履行了正常的防范安全保衛(wèi)義務(wù)，也無(wú)法避免其室內(nèi)發(fā)生蓄謀已久的犯罪行為，因此被告的行為與原告家損害結(jié)果的發(fā)生無(wú)法律上的因果關(guān)系，故對(duì)原告主張被告賠償損失的要求不予支持。
大廈電梯內(nèi)女子被害 家屬狀告物業(yè)被駁 法院：物業(yè)公司保護(hù)公眾義務(wù)應(yīng)有限制
本報(bào)北京9月17日訊在公司電梯內(nèi)遭遇搶劫被殺害，受害人家屬認(rèn)為物業(yè)公司未在電梯內(nèi)安裝監(jiān)控設(shè)備，對(duì)危害后果的發(fā)生具有明顯過(guò)錯(cuò)，要求物業(yè)公司賠償喪葬費(fèi)、死亡賠償金、精神損害撫慰金等經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)45.7萬(wàn)余元。但是，受害人家屬的這項(xiàng)請(qǐng)求，并未得到法院的支持，北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院在判決中指出，因公司大廈屬于向公眾開(kāi)放并不得無(wú)故拒絕公眾進(jìn)入的相對(duì)開(kāi)放區(qū)域，因此對(duì)物業(yè)公司保護(hù)公眾免受意外侵害的義務(wù)必須有所限制。
被害人李珍(化名)遇害前是一名會(huì)計(jì)，公司租賃的辦公地點(diǎn)在一座寫(xiě)字樓內(nèi)。2006年10月的一天，李珍從銀行取錢(qián)后返回公司，在公司大廈電梯間不幸遭遇搶劫被殺害。事發(fā)后，大廈物業(yè)公司的經(jīng)理立即撥打了110報(bào)警，并封鎖了大廈。但接警趕到的民警并未從大廈中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在偵查過(guò)程中。
李珍被殺害后，她的丈夫和女兒將物業(yè)公司告上了法庭。其理由是，作為負(fù)責(zé)整座大廈安全的物業(yè)公司，竟讓犯罪嫌疑人隨意進(jìn)入大廈，致使李珍在電梯間被人搶劫殺害。此外，當(dāng)時(shí)在該大廈特別是電梯間并沒(méi)有安裝錄像監(jiān)視設(shè)備，致使
警方至今無(wú)法確認(rèn)犯罪嫌疑人，也說(shuō)明該公司的行為對(duì)危害結(jié)果的發(fā)生具有明顯的過(guò)錯(cuò)。
但是，法院經(jīng)過(guò)審理后，最終還是駁回了李珍家人的訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為，根據(jù)雙方有關(guān)約定，李珍公司所在的這座大廈并沒(méi)有實(shí)行對(duì)進(jìn)出車(chē)輛及人員進(jìn)行登記的完全封閉管理制度，也就是說(shuō)，這座大廈不同于單位的內(nèi)部辦公區(qū)域，它是在物業(yè)公司控制之下向公眾開(kāi)放并不得無(wú)故拒絕公眾進(jìn)入的相對(duì)開(kāi)放區(qū)域。在這種情況下，凡是具有相應(yīng)民事行為能力的人在維護(hù)自身安全上都負(fù)有觀察、注意和自我保護(hù)的自警義務(wù)。而物業(yè)公司并非國(guó)家強(qiáng)制機(jī)關(guān)，其財(cái)力、精力有限，又缺乏國(guó)家強(qiáng)制力的保障，因此物業(yè)公司對(duì)大廈的防范和控制力度是有限的，對(duì)其保護(hù)公眾免受意外侵害的義務(wù)必須有所限制。
就本案的具體情況，法院認(rèn)為，物業(yè)公司已盡到了合理范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)。物業(yè)公司與承租人在《房屋租賃合同》中并未約定必須安裝錄像監(jiān)視設(shè)備，且錄像監(jiān)視設(shè)備與李珍所遇意外事件的發(fā)生也沒(méi)有直接的因果關(guān)系，不能據(jù)此認(rèn)為物業(yè)公司履行職責(zé)具有重大瑕疵。
1.【專案簡(jiǎn)介】
某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與被告某物業(yè)公司于1997年2月4日簽訂一份《物業(yè)管理合同》。雙方約定，委托服務(wù)期限為1997年2月16日至2006年12月31日，委托管理項(xiàng)目包括了保安服務(wù)。2000年1月23日晚9時(shí)許，原告業(yè)主李某在所住大樓的電梯內(nèi)遭不法分子襲擊受傷。同年4月25日原告訴至法院，要求物業(yè)公司承擔(dān)未盡到保安職責(zé)的民事賠償責(zé)任并解除物業(yè)管理合同。【分析解答】
原、被告訂立的《物業(yè)管理合同》發(fā)生在《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以前，系雙方自愿，因此，該合同是合法有效的。被告雖在合同中承諾了保安服務(wù)，但這種保安服務(wù)應(yīng)限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求達(dá)到完全根除治安、刑事案件。被告確已在小區(qū)設(shè)置了門(mén)崗及保安員，原告不能提供其遭受襲擊和傷害系被告不履行職責(zé)所致的證據(jù)，故要求被告承擔(dān)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，法院難予支持。至于原告業(yè)主李某提出的解除雙方簽訂的物業(yè)管理合同，因該合同是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司兩個(gè)主體簽訂的合同，原告?zhèn)€人只有建議權(quán)，故法院對(duì)原告提出的解除物業(yè)管理合同的請(qǐng)求不予支持。
2.去年的炎炎夏日，6歲女孩李芬（化名）在保姆陪同下到小區(qū)泳池游泳，不幸意外身亡。悲痛的父母將該小區(qū)物業(yè)管理公司告上法庭，一審判決原被告雙方各承擔(dān)50%責(zé)任，物業(yè)管理公司被判賠近30萬(wàn)元。女孩父母不服上訴，昨天此案在市中級(jí)法院二審開(kāi)庭。
傷心父母指物業(yè)公司失職
據(jù)李芬父母稱，去年6月20日下午4時(shí)許，因?yàn)樘鞖庋谉幔麄?歲的女兒李芬在17歲保姆的陪同下到所住小區(qū)泳池游泳，不幸在深水區(qū)溺水身亡。他們說(shuō)，該泳池?zé)o合法建設(shè)許可證書(shū)，未獲體育項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)，未辦理工商登記，也未配備合格專業(yè)人員管理泳池。小孩救起后，該管理人員沒(méi)有起碼的急救能力，小孩最終不幸身亡。
他們認(rèn)為：小區(qū)物業(yè)管理公司非法經(jīng)營(yíng)體育項(xiàng)目，管理人員失職沒(méi)有及時(shí)阻止不會(huì)游泳的小孩進(jìn)入深水區(qū)，沒(méi)有巡視及時(shí)發(fā)現(xiàn)小孩溺水，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。“女兒死后，我們痛不欲生。”因此，他們要求物業(yè)管理公司賠償喪葬費(fèi)、死亡賠償金等共計(jì)37.7萬(wàn)元并賠償精神損失費(fèi)10萬(wàn)元。
一審判決雙方各擔(dān)責(zé)五成
寶安區(qū)法院審理后認(rèn)為：本案中的泳池收取門(mén)票，提供有償服務(wù)，小區(qū)物業(yè)管理公司作為管理者負(fù)有管理的責(zé)任，有義務(wù)保護(hù)游泳者的人身安全。在事故發(fā)生時(shí)，小區(qū)物業(yè)管理公司采
取的安全防范措施不得力，未及時(shí)發(fā)現(xiàn)死者進(jìn)入深水區(qū)，對(duì)該行為未予制止，因此對(duì)事故的發(fā)生負(fù)有管理上未盡職責(zé)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。死者李芬身亡時(shí)年僅6周歲，為無(wú)民事行為能力人，不能意識(shí)到其行為的危險(xiǎn)性，而李芬父母委托保姆全某陪同李芬游泳，其沒(méi)有盡到對(duì)孩子的監(jiān)護(hù)責(zé)任，對(duì)此也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。綜合雙方的過(guò)錯(cuò)，責(zé)任相當(dāng)，應(yīng)各自承擔(dān)50%為宜。
二審焦點(diǎn)仍在物管有無(wú)過(guò)錯(cuò)
李芬父母不服一審判決提起上訴。昨天，在市中級(jí)法院二審法庭上，李芬父母稱，現(xiàn)場(chǎng)惟一的管理人員沒(méi)有履行管理職能，使女兒失去了搶救時(shí)機(jī)，要求法院判決物業(yè)管理公司承擔(dān)主要責(zé)任。
物業(yè)管理公司一方則表示，自己應(yīng)負(fù)次要責(zé)任，但之所以對(duì)于一審時(shí)判決負(fù)50%的責(zé)任不提出上訴，是從道義上來(lái)考慮。并且原告作為被告的業(yè)主，被告希望能夠在允許范圍內(nèi)盡最大的能力補(bǔ)償原告。物業(yè)管理公司要求法院維持一審判決。
市中級(jí)法院對(duì)擇日對(duì)此案宣判。有關(guān)人士提醒市民，夏天到了，帶小朋友游泳的時(shí)候，一定要牢記安全。
3.因認(rèn)為電梯故障被困在電梯中達(dá)40分鐘，致使自己嚇出病，孫女士為此將物業(yè)公司和電梯公司一并告上法庭。一審判決后，電梯公司上訴到二中院。記者昨天獲悉，二中院已受理此案。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，北京建成物業(yè)管理有限責(zé)任公司作為察慈小區(qū)12號(hào)樓的物業(yè)管理單位，北京升華電梯有限公司作為該樓電梯的維保單位，均有義務(wù)保證該電梯的正常運(yùn)行。由于二公司對(duì)該樓電梯的維修管理不力，孫女士在乘坐該電梯時(shí)電梯停運(yùn)并停掛在樓層之間，致使其受到驚嚇。對(duì)此二公司負(fù)有一定的責(zé)任。但孫女士去醫(yī)院就診，所診斷的病情及所花醫(yī)療費(fèi)用與二公司之間并未有醫(yī)學(xué)上的直接因果關(guān)系，故要求二被告賠償損失的請(qǐng)求，理由不足，不予支持。據(jù)此，判決北京升華電梯有限公司與北京建成物業(yè)管理有限責(zé)任公司各補(bǔ)償孫女士醫(yī)藥費(fèi)等損失2000元。一審判決后，電梯公司不服，上訴到二中院。目前，此案正在進(jìn)一步審理中。
4.業(yè)主的自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)丟了，沒(méi)關(guān)系，小區(qū)物管公司將會(huì)按照一定的費(fèi)率賠給你。但是，這樣的好事情卻可能辦不起來(lái)了。今天，記者從朝暉新城物管主任潘興宇處得知，由于擔(dān)心違反有關(guān)保險(xiǎn)法規(guī)，朝暉新城的物管公司——杭州高盛物業(yè)公司籌劃已久的車(chē)輛“失竊險(xiǎn)”面臨擱淺。
據(jù)介紹，“失竊險(xiǎn)”原本設(shè)想是讓小區(qū)業(yè)主每年自愿向物業(yè)繳納30至80元不等的費(fèi)用，以此設(shè)立一筆基金。以后如果在小區(qū)內(nèi)丟失自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)，業(yè)主可向物業(yè)要求按所繳納費(fèi)用的一定比例給予賠償。當(dāng)時(shí)，物管公司向300多位住戶征求意見(jiàn)，許多業(yè)主都贊同這個(gè)做法。
可是，高盛物業(yè)在派人向保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士咨詢時(shí)，不想?yún)s遇到了麻煩。潘主任說(shuō)，對(duì)方認(rèn)為這種做法可能不符合《保險(xiǎn)法》有關(guān)規(guī)定，很難通過(guò)審批。目前他們只好放棄這個(gè)想法。
頻頻遭受自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)失竊煩惱的小區(qū)居民卻依然期盼有這樣的“保險(xiǎn)”。朝暉新城一位業(yè)主說(shuō)，以前小區(qū)內(nèi)丟車(chē)，只能獲得少量賠償，多掏幾十元錢(qián)和上千元的損失相比，還是值得的。家住江干區(qū)金秋花園的李先生每天騎電動(dòng)車(chē)上下班。他說(shuō)：“在杭州，我的自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)都被盜過(guò)，一丟損失就成百上千元，如果小區(qū)或者保險(xiǎn)公司有?失竊險(xiǎn)?，損失就少多了。”記者隨機(jī)采訪了10多位居民，也都表示歡迎這樣的做法。
朝暉新城“失竊險(xiǎn)”是否一定不能做了？今天，記者致電浙江保監(jiān)局。保監(jiān)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這也未必，要看是否以營(yíng)利為目的。因?yàn)楦鶕?jù)《保險(xiǎn)法》第六條規(guī)定，“經(jīng)營(yíng)商業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，必須是依照本法設(shè)立的保險(xiǎn)公司。其他單位和個(gè)人不得經(jīng)營(yíng)商業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。”但如果是非營(yíng)利的自保行為，還是允許的。另外，有業(yè)內(nèi)人士還提議，在小區(qū)范圍內(nèi)，業(yè)主和物業(yè)公司自愿簽訂服務(wù)協(xié)議，也不存在違規(guī)問(wèn)題。
本該由保險(xiǎn)公司承擔(dān)的保險(xiǎn)責(zé)任為什么要物管公司來(lái)做呢？杭州市電動(dòng)車(chē)行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，原先綠源、菲利普、恒光等知名品牌企業(yè)都曾向消費(fèi)者提供過(guò)“盜搶險(xiǎn)”，但是因電動(dòng)車(chē)被盜概率太高，電動(dòng)車(chē)“盜搶險(xiǎn)”風(fēng)險(xiǎn)難以控制，目前該險(xiǎn)種已淡出市場(chǎng)。
面對(duì)廣泛的市場(chǎng)需求，有人提出，保險(xiǎn)公司是否可以不單純地放棄這些保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，而是加大保險(xiǎn)品種創(chuàng)新，在兼顧社會(huì)需求和企業(yè)利益之間找到新的平衡呢？
5.2004年2月，張先生與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定：開(kāi)發(fā)商于2005年1月前交付房屋（用途為住宅），該商品房陽(yáng)臺(tái)為封閉式。然而，張先生于2005年1月與開(kāi)發(fā)商辦理交房手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)：開(kāi)發(fā)商所交付的房屋前后陽(yáng)臺(tái)并未封閉，只是在陽(yáng)臺(tái)外圍構(gòu)筑了一些鐵欄桿。此后，張先生多次就陽(yáng)臺(tái)問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)商委托的前期物業(yè)管理公司進(jìn)行交涉，在交涉無(wú)果的情況下，張先生便自行將陽(yáng)臺(tái)封閉。該物業(yè)管理公司向律師咨詢：能否以張先生的行為違反相關(guān)物業(yè)管理協(xié)議，擅自裝修，嚴(yán)重影響小區(qū)整體外立面的統(tǒng)一與觀瞻，妨礙正常物業(yè)管理為由將其起訴至法院？ [律師說(shuō)法]
我們知道，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋后，對(duì)自己所購(gòu)的房屋就享有一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)，也就是業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。由于所有權(quán)是一種支配權(quán)、絕對(duì)權(quán)和對(duì)世權(quán)，因此業(yè)主在對(duì)其建筑物專有部分行使所有權(quán)時(shí)，只要不損害其他業(yè)主的合法權(quán)益和社會(huì)公共利益，就可以自由行使之。但如果業(yè)主在自己的房屋亂搭亂建或裝修產(chǎn)生如下后果：
1、改變?cè)课萁Y(jié)構(gòu)，影響整個(gè)建筑原設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃；
2、危及建筑物的安全，損害區(qū)分建筑物所有權(quán)共有業(yè)主的權(quán)益；
3、影響其他單位或幾個(gè)業(yè)主的通風(fēng)、采光或出行等相鄰權(quán)益；
4、其他附帶產(chǎn)生的有關(guān)環(huán)境污染、消防、防盜等環(huán)保或社會(huì)治安方面的不良后果，權(quán)利受到侵害的業(yè)主或相關(guān)利害關(guān)系人可以對(duì)其提起民事訴訟。
那么，具體到本案，物業(yè)管理公司是否屬于相關(guān)利害關(guān)系人，張先生的行為又是否損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益呢？按目前通行的說(shuō)法，個(gè)別業(yè)主自行封閉陽(yáng)臺(tái)的行為并沒(méi)有損害物業(yè)管理公司的合法權(quán)益。
在面對(duì)業(yè)主亂搭亂建嚴(yán)重影響正常的物業(yè)管理時(shí)，物業(yè)公司可以根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，及時(shí)出面進(jìn)行通告制止，在制止無(wú)效時(shí)，應(yīng)立即通知相關(guān)政府部門(mén)出面解決或請(qǐng)求權(quán)益受損害的業(yè)主通過(guò)訴訟或其他途徑解決。而為了防止個(gè)別業(yè)主在進(jìn)行裝修時(shí)不按要求施工、損害或破壞整個(gè)建筑物結(jié)構(gòu)、侵害其他業(yè)主的權(quán)益，物業(yè)管理公司可以建議全體業(yè)主通過(guò)制定業(yè)主公約來(lái)加以約束，若個(gè)別業(yè)主違反業(yè)主公約的規(guī)定，其他業(yè)主就可以向人民法院提起訴訟。
第二篇：3-物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例分析參考資料
《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》案例分析參考資料
案例分析將在《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》的考試中占重要地位。為此我們對(duì)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教材中提供的案例進(jìn)行匯總；同時(shí)收集近幾年法院的判決案例50個(gè)供大家閱讀參考。希望對(duì)大家在《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》案例分析的考試中有所幫助。
【案例
一、99 】 某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門(mén)報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽(yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予以同意。上級(jí)主管在審核相關(guān)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)安裝地點(diǎn)不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該戶申報(bào)的安裝位臵實(shí)為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。
問(wèn)：1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問(wèn)題？ 2.物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？
【分析】此案例中反映的問(wèn)題主要是：
一是業(yè)主填寫(xiě)《裝修申報(bào)登記表》等資料過(guò)于簡(jiǎn)單，以至于無(wú)法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位臵； 二是裝修管理人員又未到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)而盲目同意。因此，物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改進(jìn)：
首先是業(yè)主申報(bào)裝修時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫(xiě)《裝修申報(bào)登記表》，詳細(xì)說(shuō)明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況。
其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語(yǔ)言表達(dá)不清時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，不可盲目接受業(yè)主裝修申報(bào)。
第三，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識(shí)，同時(shí)檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題并予以改進(jìn)。
【案例
二、102】物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí)（工牌）施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問(wèn)，稱其未來(lái)得及辦理相關(guān)手續(xù)。
問(wèn)：你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)如何處理此類案例？
【分析】未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出入口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，要求未辦理裝修人員入場(chǎng)手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場(chǎng)。
【案例
三、103 】巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經(jīng)了解得知業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項(xiàng)裝修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)圖，并應(yīng)事先申報(bào)，得到許可后方可施工。
問(wèn)：1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問(wèn)題？ 2.物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？
【分析】這個(gè)案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，而裝修單位一般無(wú)鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，物業(yè)管理單位也沒(méi)有設(shè)計(jì)權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說(shuō)明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問(wèn)題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。
【案例
四、103】某高層寫(xiě)字樓物業(yè)國(guó)慶長(zhǎng)假期間實(shí)施裝修，物業(yè)管理員以裝修時(shí)間不合適為由，1/9 要求其停止裝修活動(dòng)。
問(wèn)：物業(yè)管理員的要求是否錯(cuò)誤，為什么？
【分析】裝修作業(yè)的時(shí)間控制要根據(jù)不同樓盤(pán)類型和特點(diǎn)實(shí)施管理，本例系寫(xiě)字樓項(xiàng)目，不像一般的住宅項(xiàng)目節(jié)假日不宜施工，其合理的裝修時(shí)間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯(cuò)誤的。
【案例
五、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開(kāi)出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。
問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法？并將采取哪些措施？
【案例分析】此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，但仔細(xì)分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時(shí)間的，此案例中有如下問(wèn)題需引起注意，第一，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實(shí)情況；第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開(kāi)出違章整改單，必須說(shuō)明違章的依據(jù)、要求整改的時(shí)限、以及拒不整改時(shí)將采取的措施，而不能簡(jiǎn)單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點(diǎn)。
【案例
六、104】裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場(chǎng)材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無(wú)滅火設(shè)備，于是立即對(duì)該裝修戶提出整改要求。
問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？
【案例分析】裝修現(xiàn)場(chǎng)材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場(chǎng)采用簡(jiǎn)易方式點(diǎn)火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門(mén)堆放，現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火裝臵。否則，應(yīng)當(dāng)勒令停工整改。
【案例
七、139】某小區(qū)入夏以來(lái)蚊子突然增多，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域及小區(qū)周邊進(jìn)行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴(yán)重。通過(guò)進(jìn)一步檢查，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)某棟15樓一空臵房的陽(yáng)臺(tái)有大量積水，懷疑此區(qū)域?yàn)槲米渔苌础Ｎ飿I(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)立刻與該戶業(yè)主取得聯(lián)系，在業(yè)主的配合下清除堵塞陽(yáng)臺(tái)雨水口的塑料袋，排干陽(yáng)臺(tái)積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲(chóng)，并再次對(duì)小區(qū)進(jìn)行一次成蚊撲殺，幾天后整個(gè)小區(qū)蚊子明顯減少。
問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？
【分析】積水是蚊子得以繁殖的基本條件，如果某區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)大量蚊子，那么一般其周?chē)?00米內(nèi)必有積水。大面積的積水無(wú)法投藥時(shí)可適當(dāng)養(yǎng)魚(yú)，讓水中的魚(yú)將蚊子幼蟲(chóng)吞食。小面積的積水一般通過(guò)排水或加藥來(lái)殺滅幼蚊。對(duì)于工地上不流動(dòng)的死水可通過(guò)加入少量機(jī)油等方法來(lái)減少蚊子的孳生。小區(qū)內(nèi)蚊子孳生的地方多為水溝、地下車(chē)庫(kù)集水坑、天面積水、業(yè)主家陽(yáng)臺(tái)或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。為了達(dá)到群防群治，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)除應(yīng)定期清理積水，保證衛(wèi)生及適當(dāng)噴殺成蚊外，還應(yīng)積極做好“四害”知識(shí)宣傳，發(fā)動(dòng)業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除“四害”孳生場(chǎng)所。
【案例
八、143 】某花園入住不到三年，原園林設(shè)計(jì)曾得過(guò)景觀設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。但入住一年多后，業(yè)主、物業(yè)使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)多次補(bǔ)種，并在小道入口處增設(shè)了愛(ài)護(hù)綠化警示標(biāo)識(shí)牌及護(hù)欄，但依然收效甚微。后物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)分析，業(yè)主抄近道是因?yàn)樵O(shè)計(jì)園路不合理，不便于業(yè)主出行。發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題后，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設(shè)石板路徑，既方便了業(yè)主物業(yè)使用人，又保護(hù)園林景觀。
問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？
【分析】小區(qū)園林設(shè)計(jì)與公園園林設(shè)計(jì)不同之處在于其十分強(qiáng)調(diào)“實(shí)用”，小區(qū)園林的用戶是相對(duì)固定的，其活動(dòng)方向也是基本固定的，在設(shè)計(jì)時(shí)必須首先考慮“方便”、“實(shí)用”，然后才是美觀。物業(yè)公司在前期介入時(shí)必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請(qǐng)建設(shè)單位做好安排，避免給日后的使用帶來(lái)不便。
2/9
【案例
九、155 】某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來(lái)時(shí)在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理的保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機(jī)關(guān)實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，其進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配臵了24小時(shí)安防人員，案件發(fā)生時(shí)，門(mén)崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。因此不同意原告的訴訟請(qǐng)求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000元。
【法院判決】一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時(shí)安全防范服務(wù)，但治安管理是一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)臵了門(mén)崗及安全防范人員，并實(shí)施了24小時(shí)安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，幫其要求被告某物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補(bǔ)償人民幣3000元，于法無(wú)悖，可予準(zhǔn)許。故做如下判決：
（1）原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請(qǐng)求不予支持。
（2）被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告人民幣3000元。
一審判決后，李某不服提出上訴，堅(jiān)持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷(xiāo)一審法院的第一項(xiàng)判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有關(guān)于人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身?yè)p害的賠償之責(zé)。一審法院在事實(shí)認(rèn)定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。
【案例分析】本案的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”物業(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒(méi)有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過(guò)程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無(wú)法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。
本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過(guò)錯(cuò)。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共所所內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主在電梯、樓道等公共場(chǎng)所遭受侵害所致的損失，如果沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過(guò)錯(cuò)，就不承擔(dān)民事責(zé)任。
【案例
十、175 】
例如：某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用如下： 1．各類管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等 50萬(wàn)元
3/9 2．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 20萬(wàn)元 3．清潔衛(wèi)生費(fèi) 15萬(wàn)元 4．綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 10萬(wàn)元 5．公共秩序維護(hù)費(fèi) 10萬(wàn)元 6．辦公費(fèi) 5萬(wàn)元 7．固定資產(chǎn)折舊 2萬(wàn)元 8．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi) 2萬(wàn)元 9．業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其它費(fèi) 6萬(wàn)元 合 計(jì) 120萬(wàn)元
若采用酬金制方式，約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：120萬(wàn)元×（1+10%）÷10萬(wàn)平方米÷12月＝1.1元/平方米 〃月
若采用包干制方式，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約12萬(wàn)元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：（120萬(wàn)元＋12萬(wàn)元）÷10萬(wàn)平方米÷12月＝1.1元/平方米 〃月
物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。核算表的內(nèi)容一般包括：序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、加權(quán)系數(shù)、計(jì)算結(jié)果每項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時(shí)，將有關(guān)需要說(shuō)明的問(wèn)題和需要解釋的地方以文字表述。
【案例
十一、214 】某日，業(yè)主周先生來(lái)到某物業(yè)服務(wù)中心，接待員小趙立刻起身以站姿迎客，并微笑著請(qǐng)對(duì)方在對(duì)面座位就座，倒了杯水放在周先生面前說(shuō)：“您請(qǐng)喝水。”周先生隨即說(shuō)明來(lái)意。在了解到周先生是咨詢有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成和支出方面問(wèn)題后，小趙為了能夠準(zhǔn)確答復(fù)、有理有據(jù)，遂找出《物業(yè)管理?xiàng)l例》、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算表等相關(guān)材料，向周先生出示并解釋。在小趙與周先生交流溝通時(shí)，服務(wù)中心門(mén)外又來(lái)了一位先生，小趙立即對(duì)周先生說(shuō)了句：“對(duì)不起，您請(qǐng)稍等”后，起身迎客。
在獲知來(lái)人王先生需辦理裝修管理相關(guān)事宜時(shí)，小趙為了不耽誤兩位客人的時(shí)間，在請(qǐng)兩位來(lái)賓稍等片刻的同時(shí)，立即向物業(yè)服務(wù)中心主管說(shuō)明情況并請(qǐng)求幫助接待。返回接待臺(tái)，即對(duì)王先生說(shuō)：“實(shí)在不好意思，我現(xiàn)在正在接待周先生，我請(qǐng)中心主管和您談好嗎？”王先生欣然接受，小趙隨即引導(dǎo)其來(lái)到主管座位前，請(qǐng)其入座后，回到接待臺(tái)繼續(xù)回答周先生的問(wèn)題。
問(wèn)：對(duì)此你有何看法，并有哪些改進(jìn)建議？
【案例分析】接待業(yè)主來(lái)訪，工作人員首先要注意禮儀禮節(jié)，尤其是最基本的禮儀一定要按標(biāo)準(zhǔn)操作，這與平時(shí)的培訓(xùn)和不斷的實(shí)踐是分不開(kāi)的。另外，第一時(shí)間接待業(yè)主也很關(guān)鍵，要讓業(yè)主在到達(dá)服務(wù)中心的第一時(shí)間就受到關(guān)注，保持輕松愉快的心情，避免節(jié)外生枝，使問(wèn)題復(fù)雜化。最后，當(dāng)業(yè)主簡(jiǎn)單說(shuō)明咨詢內(nèi)容后，接待人員應(yīng)快速判斷自己能否準(zhǔn)確解答，如果存在困難，則應(yīng)向其他工作人員請(qǐng)求支援或查閱相關(guān)文件資料，盡可能讓業(yè)主得到滿意的答復(fù)。
在答復(fù)業(yè)主咨詢的過(guò)程中，有時(shí)會(huì)突然產(chǎn)生新的情況而打斷接待，如本案例中又有一位業(yè)主需要接待。在此情況下，接待人員應(yīng)立即判斷兩項(xiàng)工作中是否有一項(xiàng)可在非常短時(shí)間內(nèi)完成，如果可以，則讓另一位來(lái)訪者稍等，先處理簡(jiǎn)單事務(wù)；如果發(fā)現(xiàn)兩項(xiàng)事務(wù)都無(wú)法很快處理完，則應(yīng)立刻請(qǐng)求其他工作人員的支援，協(xié)助接待工作，這樣可提高工作效率，節(jié)約業(yè)主時(shí)間，同時(shí)避免使業(yè)主有受冷落的感覺(jué)，產(chǎn)生不滿情緒。
【案例
十二、217 】某小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心維修班小黃接到報(bào)修電話，業(yè)主張小姐說(shuō)家中廚房小陽(yáng)臺(tái)地漏冒水。小黃馬上帶著設(shè)備在五分鐘內(nèi)趕到了業(yè)主家，此時(shí)張先生家的廚房小陽(yáng)臺(tái)已積了１寸多深的污水，小黃急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見(jiàn)減少。小黃滿臉歉意的對(duì)業(yè)主說(shuō)：
4/9 “對(duì)不起，小姐，這個(gè)地漏堵得很死，吸泵無(wú)法通開(kāi)，必須用機(jī)器才能打通，但按規(guī)定要收取３０元費(fèi)用。”張小姐馬上不同意，“我家洗衣機(jī)這幾天都沒(méi)用過(guò)，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒(méi)有道理讓我家付錢(qián)。”小黃耐心地向她解釋相關(guān)規(guī)定，但是業(yè)主很不高興，馬上撥通了物業(yè)服務(wù)中心的電話，投訴維修工不想干活，胡亂收取費(fèi)用。小黃并沒(méi)有生氣，而是采取了婉轉(zhuǎn)溝通的策略，向業(yè)主詳細(xì)分析：“您家廚房洗菜盆下水管和陽(yáng)臺(tái)的地漏是連通的，共用一個(gè)出口。我們可以試驗(yàn)打通洗菜盆下水管，如果污水流走，說(shuō)明是您家地漏堵了，您需要支付維修費(fèi)用；如果水管疏通而污水還沒(méi)流走，說(shuō)明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分錢(qián)。”張小姐同意了，小黃用機(jī)器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，很快陽(yáng)臺(tái)的積水從地漏流走了。在事實(shí)面前業(yè)主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費(fèi)用，積水事件也得到了圓滿解決。
問(wèn)：對(duì)此你有何看法，并有哪些改進(jìn)建議？
【分析】物業(yè)管理人在接到投訴過(guò)程時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先使業(yè)主從戒備、焦慮的心理狀態(tài)中解脫出來(lái)，采用良好的溝通方式化解業(yè)主的對(duì)立情緒。在處理投訴的過(guò)程中，不要將注意力糾纏于誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，而是應(yīng)當(dāng)注重問(wèn)題的有效處理和解決。
【案例
十三、126 】供配電系統(tǒng)
某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是供配電系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)電力故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高供電服務(wù)質(zhì)量？
1．配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。
2．制定嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。
3．建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。
4．配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)。
5．定期對(duì)用電計(jì)量?jī)x表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用電調(diào)度和用電計(jì)劃工作。
6．建立臨時(shí)用電管理制度，對(duì)任何新增加的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計(jì)算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負(fù)荷供電。
7．要建立遇火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電預(yù)防措施。8．做好節(jié)約用電工作，降低損耗。
9．限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。
10．供配電運(yùn)行可建立24小時(shí)值班制度，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)。11．定時(shí)對(duì)備用電源進(jìn)行檢查，對(duì)蓄電池進(jìn)行充電，對(duì)備用發(fā)電機(jī)進(jìn)行運(yùn)行試驗(yàn)。12．重視無(wú)功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。
13．進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)。
【案例
十四、127 】給排水系統(tǒng)
某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是給排水系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)給排水故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高給排水服務(wù)質(zhì)量？
1．建立給排水管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)、室外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工
5/9 作。
2．建立給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。
3．建立給排水工程技術(shù)檔案。特別是隱蔽和地下工程、管道的圖紙資料要收集保存完好。4．配備必要的工具和安全防護(hù)用品，準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。5．制定供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。限水、停水要提前通知用戶。
6．有應(yīng)付臺(tái)風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來(lái)臨前要清理疏通排水工程。7．做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計(jì)劃。8．對(duì)公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。9．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。
注意事項(xiàng)
1．應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備。
2．北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。
3．餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。
4．采用分流排水系統(tǒng)的要堅(jiān)持雨水和污水分流排放，不允許污水通過(guò)雨水管道排放。
【案例
十五、128 】消防系統(tǒng)
某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是消防系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)消防事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高消防管理服務(wù)水平？
1．配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求既有機(jī)電設(shè)備管理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又具有必要的消防知識(shí)，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。
2．建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，每個(gè)消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責(zé)任人，設(shè)有消防控制中心的要安排24小時(shí)值班。
3．建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說(shuō)明書(shū)、測(cè)試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實(shí)驗(yàn)、測(cè)試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。
4．建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度。制度可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說(shuō)明書(shū)制定。5．對(duì)日常巡檢和測(cè)試發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行調(diào)查分析，采取措施避免錯(cuò)誤的再次發(fā)生。
6．對(duì)消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。
注意事項(xiàng)
1．消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時(shí)才投入運(yùn)行的待機(jī)設(shè)備，同其它機(jī)電設(shè)備不一樣，到實(shí)際使用時(shí)再發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來(lái)不及的，因此，日常的巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項(xiàng)工作，巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試要制定計(jì)劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，發(fā)現(xiàn)隱患要有整改方案和時(shí)限。
2．消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員避免實(shí)際發(fā)生火警時(shí)由于緊張而產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷和操作失當(dāng)。
【案例
十六、130 】電梯系統(tǒng)
某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是電梯系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)電梯事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高電梯管理服務(wù)水平？
6/9 1．按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員，所有從事電梯管理的人員都要持有國(guó)家或地方有關(guān)管理部門(mén)認(rèn)可的上崗資格證書(shū)。
2．根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說(shuō)明，制定電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序。包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計(jì)劃和工作程序等。
3．建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測(cè)維修資料歸類存檔，妥善保管。
4．備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。
5．根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時(shí)間和清潔保養(yǎng)時(shí)間。6．電梯的用電計(jì)量和運(yùn)行成本核算，以此測(cè)算出電梯的使用成本。7．電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。
8．將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時(shí)，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對(duì)承包方的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。
9．電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。
【案例
十七、131 】空調(diào)系統(tǒng)
某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是空調(diào)系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)空調(diào)故障事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高中央空調(diào)管理服務(wù)水平？
1．配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進(jìn)行階段性的崗位培訓(xùn)。2．建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。
3．根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說(shuō)明書(shū)，制定空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和保養(yǎng)制度，制定大、中、小修計(jì)劃和測(cè)試調(diào)整計(jì)劃。
4．備齊空調(diào)維修、測(cè)試用工具，準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤(rùn)滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。
5．根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點(diǎn)，確定每年空調(diào)的開(kāi)停日期和每日的開(kāi)停時(shí)間，以及空調(diào)在各個(gè)時(shí)間的工作狀態(tài)。
6．進(jìn)行空調(diào)用電用水計(jì)量和空調(diào)運(yùn)行成本核算，測(cè)算空調(diào)收費(fèi)。7．在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時(shí)要重點(diǎn)考慮用電負(fù)荷問(wèn)題和噪音污染問(wèn)題。8．對(duì)業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時(shí)提供技術(shù)指導(dǎo)，主要內(nèi)容有：（1）用電負(fù)荷的計(jì)算和供電線路的匹配；
（2）安裝位臵和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對(duì)環(huán)境的影響等內(nèi)容。
9．在空調(diào)系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間（如冬季停機(jī)）重新投入運(yùn)行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有：
（1）對(duì)冷凍機(jī)的密封部分進(jìn)行檢查、鑒定和調(diào)整；（2）清理各管道內(nèi)的灰塵；
（3）檢查各類測(cè)試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進(jìn)行調(diào)整；（4）檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常；
（5）檢查、清潔和更換各類密封墊、過(guò)濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤(rùn)滑油等。
7/9 10．定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，以便進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運(yùn)行狀態(tài)。
注意事項(xiàng)
1．空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行消耗的水、電和其它能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運(yùn)行作為一項(xiàng)重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有：
（1）使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動(dòng)和停止時(shí)間，對(duì)不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對(duì)待。是空調(diào)節(jié)能的重要手段；
（2）保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫；
（3）盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響；（4）保證冷媒液的恰當(dāng)用量；（5）冷凝水的回收等。
2．空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來(lái)源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測(cè)量、評(píng)估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。
3．中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。
【案例
十八、164 】火警事件的處理 1．確認(rèn)和了解起火位臵、范圍和程度。2．向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警。
3．清理通道，準(zhǔn)備迎接消防車(chē)入場(chǎng)。
4．立即組織現(xiàn)場(chǎng)人員疏散。在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y。
5．組織義務(wù)消防隊(duì)。在保證安全的前提下接近火場(chǎng)，用適當(dāng)?shù)南榔鞑目刂苹饎?shì)。6．及時(shí)封鎖現(xiàn)場(chǎng)，直到有關(guān)方面到達(dá)為止。
【案例
十九、164 】燃?xì)庑孤┦录奶幚?1．易燃?xì)怏w泄漏時(shí)，應(yīng)立即通知燃?xì)夤尽?/p>
2．抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，要謹(jǐn)慎行事，不可使用任何電器（包括門(mén)鈴、電話、風(fēng)扇等）和敲擊金屬，避免產(chǎn)生火花。
3．立即打開(kāi)所有門(mén)窗，關(guān)閉燃?xì)忾l門(mén)。4．情況嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)及時(shí)疏散人員。
5．如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者，應(yīng)立即通知醫(yī)療急救單位。6．燃?xì)夤救藛T到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)協(xié)助其徹底檢查，消除隱患
【案例
二十、164 】電梯故障事件的處理
1．乘客被困電梯時(shí)，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細(xì)觀察電梯內(nèi)情況，通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)詢問(wèn)被困者并予安慰。2．立即通知電梯專業(yè)人員達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)救助被困者。
3．被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時(shí)請(qǐng)消防人員協(xié)助。4．督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患。5．將此次電梯事故詳細(xì)記錄備案。
【案例二
十一、165 】噪音侵?jǐn)_事件的處理
1．接到噪音侵?jǐn)_的投訴或信息后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場(chǎng)查看。2．必要時(shí)通過(guò)技術(shù)手段或設(shè)備，確定噪音是否超標(biāo)。
3．判斷噪音侵?jǐn)_的來(lái)源，針對(duì)不同噪音源，采取對(duì)應(yīng)的解決措施。4．做好與受噪音影響業(yè)主的溝通、解釋。
【案二
十二、165 】電力故障事件的處理
1．若供電部門(mén)預(yù)先通知大廈/小區(qū)暫時(shí)停電，應(yīng)立即將詳細(xì)情況和有關(guān)文件信息通過(guò)廣播、張貼通知等
8/9 方式傳遞給業(yè)主，并安排相應(yīng)的電工人員值班。
2．若屬于因供電線路故障，大廈/小區(qū)緊急停電，有關(guān)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，查明確認(rèn)故障源，立即組織搶修；有備用供電線路或自備發(fā)電設(shè)備的，應(yīng)立即切換供電線路。
3．故障停電時(shí)，應(yīng)立即派人檢查確認(rèn)電梯內(nèi)是否有人，做好應(yīng)急處理；加強(qiáng)消防和安全防范管理措施，確保不至于因停電而發(fā)生異常情況。
4．故障停電時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)立即通知住戶，說(shuō)明有關(guān)情況，并提醒住戶做好必要的準(zhǔn)備，防火、防盜等。
5．供電恢復(fù)后，應(yīng)檢查大廈內(nèi)所有電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)作情況
【案例二
十三、166 】高空墜物事件的處理
1．發(fā)生高空墜物后，有關(guān)管理人員要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，確定墜物造成的危害情況。如有傷者，要立即送往醫(yī)院或撥打急救電話；如造成財(cái)物損壞，要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照取證并通知相關(guān)人員。2．盡快確定墜落物來(lái)源。
3．確定墜落物來(lái)源后，及時(shí)協(xié)調(diào)受損/受害人員與責(zé)任人協(xié)商處理。
4．事后應(yīng)檢查和確保項(xiàng)目在恰當(dāng)位臵張貼“請(qǐng)勿高空拋物”的標(biāo)識(shí)，并通過(guò)多種宣傳方式，使業(yè)主自覺(jué)遵守社會(huì)公德。
【案例二
十四、166 】交通意外事件的處理
1．在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通意外事故，安全主管應(yīng)迅速到場(chǎng)處理。2．有人員受傷應(yīng)立即送往醫(yī)院，或撥打急救電話。3．如有需要，應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照，保留相關(guān)記錄。
4．安排專門(mén)人員疏導(dǎo)交通，盡可能使事故不影響其他車(chē)輛的正常行駛。5．協(xié)助有關(guān)部門(mén)盡快予以處理。
6．事后對(duì)管理區(qū)域內(nèi)交通路面情況進(jìn)行檢查，完善相關(guān)交通標(biāo)識(shí)、減速坡、隔離墩等。
【案例二
十五、166 】刑事案件事件的處理
1．物業(yè)管理單位或控制中心接到案件通知后，應(yīng)立即派有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)。
2．如證實(shí)發(fā)生罪案，要立即撥打110報(bào)警，并留守人員和控制現(xiàn)場(chǎng)，直到警方人員到達(dá)。3．禁止任何人在警方人員到達(dá)前觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)任何物品。
4．若有需要，關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止疑犯乘機(jī)逃跑。5． 積極協(xié)助警方維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序和調(diào)查取證等工作。
9/9 9
第三篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)(2012案例)
案例1 某住宅小區(qū)入住不足兩年，前期物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)商委托的甲物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)。該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)業(yè)務(wù)管理工作。業(yè)主委員會(huì)書(shū)面通知甲乙公司辦理移交。
現(xiàn)場(chǎng)交接時(shí)，乙公司派項(xiàng)目經(jīng)理一人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位，公共設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運(yùn)行狀況正常。對(duì)于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商解決。于是，甲乙兩公司未將該問(wèn)題列入移交工作的范圍。
資料交接時(shí)，甲公司向乙公司移交了開(kāi)發(fā)商提供的前期業(yè)務(wù)資料，并稱入住資料屬短期保管，已銷(xiāo)毀。
費(fèi)用交接時(shí)，甲公司提出因有部分未實(shí)際居住的業(yè)主以沒(méi)有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收入沖抵。
上述情況乙公司給予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。
接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費(fèi)用。問(wèn)題：
16本案例中物業(yè)承接查驗(yàn)的做法是否正確？請(qǐng)簡(jiǎn)單說(shuō)明理由。
解析：答案要點(diǎn)：不正確，移交雙方：根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)》中物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更選時(shí)，原來(lái)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交，業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位相信的物業(yè)管理企業(yè)移交。本案例中對(duì)于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)？甲乙兩公司的處理方法是否正確？簡(jiǎn)單說(shuō)明理由。
解析：答案要點(diǎn)：甲公司的解釋正確，做法不正確，對(duì)于屋面漏水問(wèn)題，根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)》中物業(yè)管理機(jī)構(gòu)工作移交內(nèi)容規(guī)定，屋面屬于公共部位，應(yīng)列入承接查驗(yàn)內(nèi)容，而案例中未列入承接查驗(yàn)交接內(nèi)容中。物業(yè)資料的移交應(yīng)該包含哪些內(nèi)容（請(qǐng)列舉）？本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規(guī)定？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由
解析：答案要點(diǎn)：物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，綜合竣工驗(yàn)收資料，施工設(shè)計(jì)資料，機(jī)電設(shè)備資料；業(yè)主入住資料，包括入住通知書(shū)，入住登記表，身份證復(fù)印件，相片，房屋裝修資料，包括裝修申請(qǐng)書(shū)，裝修驗(yàn)收表，裝修圖紙，消防審批，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，違章記錄，管理資料，各類值班記錄，設(shè)備維修記錄，水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量記錄；財(cái)務(wù)資料，包括固定資產(chǎn)清單，收支賬目表，債權(quán)債務(wù)移交清單，水電抄表記錄；合同協(xié)議書(shū)，人事檔案資料，其他需要移交的資料，應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱，數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符合完好。本案例中不符合檔案管理規(guī)定，案例中甲公司未移交入住資料，按照《檔案管理規(guī)定》入住資料應(yīng)為永久保存資料，嚴(yán)禁銷(xiāo)毀丟失和損壞，同時(shí)做好防腐、防沖蝕等。
19．本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。甲公司經(jīng)營(yíng)的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當(dāng)？請(qǐng)列出兩條你認(rèn)為恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ā?/p>
解析：答案要點(diǎn)：部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由不成立。
理由：物業(yè)服務(wù)是公共服務(wù)，雖業(yè)主未入住，但物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生，秩序維護(hù)，公共區(qū)域的維護(hù)不因部分業(yè)主不入住以致而終止服務(wù)，所產(chǎn)生的費(fèi)用理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：未出售或未入住物業(yè)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳納，根據(jù)案例提示：若開(kāi)發(fā)商已通知業(yè)主，業(yè)主辦理完房屋交付手續(xù)的，由業(yè)主承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，若開(kāi)發(fā)商已銷(xiāo)售未履行告知業(yè)主接受房屋的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用。甲公司提出的欠費(fèi)以廣告收人沖抵的處理方法不恰當(dāng)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)條款規(guī)定：利用公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收入屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)優(yōu)先補(bǔ)充維修資金。恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ǎ孩偌坠咀鳛閭鶛?quán)人可以向業(yè)主催繳欠費(fèi)，或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，維護(hù)自身的權(quán)益；②經(jīng)營(yíng)廣告收入費(fèi)用應(yīng)向全體業(yè)主公示，優(yōu)先并補(bǔ)充維修資金。亦可爭(zhēng)取全體業(yè)主意見(jiàn)，由全體業(yè)主決議使用用途。
20．你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來(lái)改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
從本案例吸取以下教訓(xùn)來(lái)改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作：
(1)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組。理由：為了更好地查驗(yàn)物業(yè)。
(2)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的基本內(nèi)容要全面。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順 利進(jìn)行。
(3)移交的資料要齊全。理由：為了新物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務(wù) 管理
(4)移交手續(xù)要齊全。理由：以免產(chǎn)生糾紛。
案例二
某住宅小區(qū)，2012年10月組織業(yè)主入住。入住工作由開(kāi)發(fā)商辦理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助。小區(qū)有15套房屋未銷(xiāo)售，另3套房屋因建筑質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開(kāi)發(fā)商也認(rèn)可質(zhì)量問(wèn)題，表示維修后再交付。
業(yè)主張某在10月8日辦理人住手續(xù)，領(lǐng)取了相關(guān)資料和鑰匙后發(fā)現(xiàn)房屋門(mén)窗有質(zhì)量問(wèn)題，遂與開(kāi)發(fā)商約定限期整改。由于開(kāi)發(fā)商未在約定期限內(nèi)完成房屋門(mén)窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在10月20日巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主王某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆 改天然氣管道設(shè)施。王某稱無(wú)人告知禁止拆改天然氣設(shè)施的有關(guān)規(guī)定，所以便拆改了。物業(yè) 服務(wù)企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書(shū)》，內(nèi)容包括“承諾因拆改天然氣管道導(dǎo)致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負(fù)責(zé)”等，并自愿交納天然氣改造押金3 000元。
問(wèn)題：
21.15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問(wèn)題房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
.15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問(wèn)題房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
理由：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
22．張某拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
張某拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由不成立，理由：在保修期內(nèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。王某不得以此為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
23．你認(rèn)為王某拆改天然氣管道的說(shuō)法是否正確？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
王某拆改天然氣管道的說(shuō)法不正確。
理由：用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊(cè)，填寫(xiě)裝飾裝修申報(bào)登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對(duì)裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動(dòng)工裝修。裝修手冊(cè)中會(huì)說(shuō)明對(duì)改動(dòng)原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。
24．針對(duì)王某未辦理裝修手續(xù)即開(kāi)始裝修的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該采取哪些管理措施？ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻停止裝修，并要求盡快補(bǔ)辦開(kāi)工申請(qǐng)；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依法處理。
25．王某自愿簽署的《承諾書(shū)》是否有效？為什么？
王某自愿簽署的《承諾書(shū)》無(wú)效。
理由：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。
26．請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)裝修管理人員在巡視過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題？
物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對(duì)有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)處理。同時(shí)，要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理了施工證，強(qiáng)化對(duì)施工人員的。
案例三
擬建的xx花園項(xiàng)目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風(fēng)景區(qū)。總建筑面積20萬(wàn)m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為主力戶型。物業(yè)區(qū)域有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、圖書(shū)館等。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長(zhǎng)，品質(zhì)部、市場(chǎng)拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開(kāi)發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。在項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)上，開(kāi)發(fā)商介紹，該項(xiàng)目正在施工建設(shè)中，預(yù)計(jì)還有12個(gè)月封頂，等等。
會(huì)后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：xx花園周邊交通、商圈情況調(diào)查；目標(biāo)銷(xiāo)售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；項(xiàng)目銷(xiāo)售配合方案等。
問(wèn)題：
27．根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯(cuò)誤？
物業(yè)管理公司早期介入工作的不當(dāng)和錯(cuò)誤：
(1)派出了由行政總監(jiān)為組長(zhǎng)，品質(zhì)部，市場(chǎng)拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開(kāi)發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)不妥。物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)，主要指從物業(yè)管理的角度對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出合理化的意見(jiàn)和建議，其可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。
（2）物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當(dāng)。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設(shè)階段介入的，主要涉及建設(shè)階段和銷(xiāo)售階段的管理咨詢服務(wù)。
28．根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，列舉并簡(jiǎn)要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。
根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，早期介入工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。
(1)建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整 改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。
(2)銷(xiāo)售階段：完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項(xiàng) 費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；對(duì)銷(xiāo)售人員提供必要的物業(yè)管理基本 知識(shí)培訓(xùn)；派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。
29．如果該公司取得該項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)？（每個(gè)方面至少列舉一項(xiàng)具體項(xiàng)目）
結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。
(1)房屋中介服務(wù)：房屋的租賃經(jīng)營(yíng)。
(2)材料物資銷(xiāo)售服務(wù)：水暖配件的銷(xiāo)售。
(3)廢品回收服務(wù)：設(shè)立廢品回收站。
(4)商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)服務(wù)：開(kāi)辦健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、圖書(shū)館等。
第四篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)(2012案例)
案例1
某住宅小區(qū)入住不足兩年，前期物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)商委托的甲物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)。該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)業(yè)務(wù)管理工作。業(yè)主委員會(huì)書(shū)面通知甲乙公司辦理移交。
現(xiàn)場(chǎng)交接時(shí)，乙公司派項(xiàng)目經(jīng)理一人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位，公共設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運(yùn)行狀況正常。對(duì)于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商解決。于是，甲乙兩公司未將該問(wèn)題列入移交工作的范圍。
資料交接時(shí)，甲公司向乙公司移交了開(kāi)發(fā)商提供的前期業(yè)務(wù)資料，并稱入住資料屬短期保管，已銷(xiāo)毀。
費(fèi)用交接時(shí)，甲公司提出因有部分未實(shí)際居住的業(yè)主以沒(méi)有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收入沖抵。
上述情況乙公司給予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。
接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費(fèi)用。
問(wèn)題：
16本案例中物業(yè)承接查驗(yàn)的做法是否正確？請(qǐng)簡(jiǎn)單說(shuō)明理由。
解析：答案要點(diǎn)：不正確，移交雙方：根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)》中物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更選時(shí)，原來(lái)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交，業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位相信的物業(yè)管理企業(yè)移交。本案例中對(duì)于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)？甲乙兩公司的處理方法是否正確？簡(jiǎn)單說(shuō)明理由。
解析：答案要點(diǎn)：甲公司的解釋正確，做法不正確，對(duì)于屋面漏水問(wèn)題，根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)》中物業(yè)管理機(jī)構(gòu)工作移交內(nèi)容規(guī)定，屋面屬于公共部位，應(yīng)列入承接查驗(yàn)內(nèi)容，而案例中未列入承接查驗(yàn)交接內(nèi)容中。物業(yè)資料的移交應(yīng)該包含哪些內(nèi)容（請(qǐng)列舉）？本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規(guī)定？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由
解析：答案要點(diǎn)：物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，綜合竣工驗(yàn)收資料，施工設(shè)計(jì)資料，機(jī)電設(shè)備資料；業(yè)主入住資料，包括入住通知書(shū)，入住登記表，身份證復(fù)印件，相片，房屋裝修資料，包括裝修申請(qǐng)書(shū)，裝修驗(yàn)收表，裝修圖紙，消防審批，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，違章記錄，管理資料，各類值班記錄，設(shè)備維修記錄，水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量記錄；財(cái)務(wù)資料，包括固定資產(chǎn)清單，收支賬目表，債權(quán)債務(wù)移交清單，水電抄表記錄；合同協(xié)議書(shū)，人事檔案資料，其他需要移交的資料，應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱，數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符合完好。本案例中不符合檔案管理規(guī)定，案例中甲公司未移交入住資料，按照《檔案管理規(guī)定》入住資料應(yīng)為永久保存資料，嚴(yán)禁銷(xiāo)毀丟失和損壞，同時(shí)做好防腐、防沖蝕等。
19．本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。甲公司經(jīng)營(yíng)的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當(dāng)？請(qǐng)列出兩條你認(rèn)為恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ā?/p>
解析：答案要點(diǎn)：部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由不成立。理由：物業(yè)服務(wù)是公共服務(wù)，雖業(yè)主未入住，但物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生，秩序維護(hù)，公共區(qū)域的維護(hù)不因部分業(yè)主不入住以致而終止服務(wù)，所產(chǎn)生的費(fèi)用理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：未出售或未入住物業(yè)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳納，根據(jù)案例提示：若開(kāi)發(fā)商已通知業(yè)主，業(yè)
主辦理完房屋交付手續(xù)的，由業(yè)主承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，若開(kāi)發(fā)商已銷(xiāo)售未履行告知業(yè)主接受房屋的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用。甲公司提出的欠費(fèi)以廣告收人沖抵的處理方法不恰當(dāng)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)條款規(guī)定：利用公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收入屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)優(yōu)先補(bǔ)充維修資金。恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ǎ孩偌坠咀鳛閭鶛?quán)人可以向業(yè)主催繳欠費(fèi)，或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，維護(hù)自身的權(quán)益；②經(jīng)營(yíng)廣告收入費(fèi)用應(yīng)向全體業(yè)主公示，優(yōu)先并補(bǔ)充維修資金。亦可爭(zhēng)取全體業(yè)主意見(jiàn)，由全體業(yè)主決議使用用途。
20．你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來(lái)改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
從本案例吸取以下教訓(xùn)來(lái)改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作：(1)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組。理由：為了更好地查驗(yàn)物業(yè)。(2)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的基本內(nèi)容要全面。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順 利進(jìn)行。(3)移交的資料要齊全。理由：為了新物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務(wù) 管理(4)移交手續(xù)要齊全。理由：以免產(chǎn)生糾紛。
案例二某住宅小區(qū)，2012年10月組織業(yè)主入住。入住工作由開(kāi)發(fā)商辦理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助。小區(qū)有15套房屋未銷(xiāo)售，另3套房屋因建筑質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開(kāi)發(fā)商也認(rèn)可質(zhì)量問(wèn)題，表示維修后再交付。
業(yè)主張某在10月8日辦理人住手續(xù)，領(lǐng)取了相關(guān)資料和鑰匙后發(fā)現(xiàn)房屋門(mén)窗有質(zhì)量問(wèn)題，遂與開(kāi)發(fā)商約定限期整改。由于開(kāi)發(fā)商未在約定期限內(nèi)完成房屋門(mén)窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在10月20日巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主王某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆 改天然氣管道設(shè)施。王某稱無(wú)人告知禁止拆改天然氣設(shè)施的有關(guān)規(guī)定，所以便拆改了。物業(yè) 服務(wù)企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書(shū)》，內(nèi)容包括“承諾因拆改天然氣管道導(dǎo)致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負(fù)責(zé)”等，并自愿交納天然氣改造押金3 000元。問(wèn)題：
21.15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問(wèn)題房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
.15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問(wèn)題房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。理由：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
22．張某拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
張某拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由不成立，理由：在保修期內(nèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。王某不得以此為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
23．你認(rèn)為王某拆改天然氣管道的說(shuō)法是否正確？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
王某拆改天然氣管道的說(shuō)法不正確。理由：用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊(cè)，填寫(xiě)裝飾裝修申報(bào)登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對(duì)裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動(dòng)工裝修。裝修手冊(cè)中會(huì)說(shuō)明對(duì)改動(dòng)原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。
24．針對(duì)王某未辦理裝修手續(xù)即開(kāi)始裝修的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該采取哪些管理措施？ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻停止裝修，并要求盡快補(bǔ)辦開(kāi)工申請(qǐng)；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依法處理。
25．王某自愿簽署的《承諾書(shū)》是否有效？為什么？
王某自愿簽署的《承諾書(shū)》無(wú)效。理由：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。
26．請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)裝修管理人員在巡視過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題？
物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對(duì)有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)處理。同時(shí)，要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理了施工證，強(qiáng)化對(duì)施工人員的。
案例三擬建的xx花園項(xiàng)目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風(fēng)景區(qū)。總建筑面積20萬(wàn)m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為主力戶型。物業(yè)區(qū)域有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、圖書(shū)館等。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長(zhǎng)，品質(zhì)部、市場(chǎng)拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開(kāi)發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。在項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)上，開(kāi)發(fā)商介紹，該項(xiàng)目正在施工建設(shè)中，預(yù)計(jì)還有12個(gè)月封頂，等等。
會(huì)后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：xx花園周邊交通、商圈情況調(diào)查；目標(biāo)銷(xiāo)售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；項(xiàng)目銷(xiāo)售配合方案等。
問(wèn)題：
27．根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯(cuò)誤？
物業(yè)管理公司早期介入工作的不當(dāng)和錯(cuò)誤：(1)派出了由行政總監(jiān)為組長(zhǎng)，品質(zhì)部，市場(chǎng)拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開(kāi)發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)不妥。物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)，主要指從物業(yè)管理的角度對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出合理化的意見(jiàn)和建議，其可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。
（2）物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當(dāng)。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設(shè)階段介入的，主要涉及建設(shè)階段和銷(xiāo)售階段的管理咨詢服務(wù)。
28．根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，列舉并簡(jiǎn)要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。
根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，早期介入工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。(1)建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整 改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。
(2)銷(xiāo)售階段：完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項(xiàng) 費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；對(duì)銷(xiāo)售人員提供必要的物業(yè)管理基本 知識(shí)培訓(xùn)；派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。
29．如果該公司取得該項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)？（每個(gè)方面至少列舉一項(xiàng)具體項(xiàng)目）
結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。(1)房屋中介服務(wù)：房屋的租賃經(jīng)營(yíng)。(2)材料物資銷(xiāo)售服務(wù)：水暖配件的銷(xiāo)售。(3)廢品回收服務(wù)：設(shè)立廢品回收站。(4)商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)服務(wù)：開(kāi)辦健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、圖書(shū)館等。
第五篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例分析50例
物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例分析50例
《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》案例分析參考資料
案例分析將在《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》的考試中占重要地位。為此我們對(duì)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教材中提供的案例進(jìn)行匯總；同時(shí)收集近幾年法院的判決案例50個(gè)供大家閱讀參考。希望對(duì)大家在《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》案例分析的考試中有所幫助。
【案例
一、99 】 某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門(mén)報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽(yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予以同意。上級(jí)主管在審核相關(guān)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)安裝地點(diǎn)不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該戶申報(bào)的安裝位臵實(shí)為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。
問(wèn)：1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問(wèn)題？ 2.物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？
【分析】此案例中反映的問(wèn)題主要是：
一是業(yè)主填寫(xiě)《裝修申報(bào)登記表》等資料過(guò)于簡(jiǎn)單，以至于無(wú)法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位臵；
二是裝修管理人員又未到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)而盲目同意。
因此，物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改進(jìn)：
首先是業(yè)主申報(bào)裝修時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫(xiě)《裝修申報(bào)登記表》，詳細(xì)說(shuō)明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況。
其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語(yǔ)言表達(dá)不清時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，不可盲目接受業(yè)主裝修申報(bào)。
第三，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識(shí)，同時(shí)檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題并予以改進(jìn)。
【案例
二、102】物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí)（工牌）施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問(wèn)，稱其未來(lái)得及辦理相關(guān)手續(xù)。
問(wèn)：你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)如何處理此類案例？
【分析】未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出入口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，要求未辦理裝修人員入場(chǎng)手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場(chǎng)。
【案例
三、103 】巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經(jīng)了解得知業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項(xiàng)裝修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)圖，并應(yīng)事先申報(bào)，得到許可后方可施工。
問(wèn)：1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問(wèn)題？ 2.物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？
【分析】這個(gè)案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，而裝 修單位一般無(wú)鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，物業(yè)管理單位也沒(méi)有設(shè)計(jì)權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說(shuō)明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問(wèn)題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。
【案例
四、103】某高層寫(xiě)字樓物業(yè)國(guó)慶長(zhǎng)假期間實(shí)施裝修，物業(yè)管理員以裝修時(shí)間不合適為由，要求其停止裝修活動(dòng)。
問(wèn)：物業(yè)管理員的要求是否錯(cuò)誤，為什么？
【分析】裝修作業(yè)的時(shí)間控制要根據(jù)不同樓盤(pán)類型和特點(diǎn)實(shí)施管理，本例系寫(xiě)字樓項(xiàng)目，不像一般的住宅項(xiàng)目節(jié)假日不宜施工，其合理的裝修時(shí)間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯(cuò)誤的。
【案例
五、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開(kāi)出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。
問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法？并將采取哪些措施？
【案例分析】此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，但仔細(xì)分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時(shí)間的，此案例中有如下問(wèn)題需引起注意，第一，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實(shí)情況；第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開(kāi)出違章整改單，必須說(shuō)明違章的依據(jù)、要求整改的時(shí)限、以及拒不整改時(shí)將采取的措施，而不能簡(jiǎn)單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點(diǎn)。【案例
六、104】裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場(chǎng)材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無(wú)滅火設(shè)備，于是立即對(duì)該裝修戶提出整改要求。
問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？
【案例分析】裝修現(xiàn)場(chǎng)材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場(chǎng)采用簡(jiǎn)易方式點(diǎn)火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門(mén)堆放，現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火裝臵。否則，應(yīng)當(dāng)勒令停工整改。
【案例
七、139】某小區(qū)入夏以來(lái)蚊子突然增多，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域及小區(qū)周邊進(jìn)行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴(yán)重。通過(guò)進(jìn)一步檢查，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)某棟15樓一空臵房的陽(yáng)臺(tái)有大量積水，懷疑此區(qū)域?yàn)槲米渔苌础Ｎ飿I(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)立刻與該戶業(yè)主取得聯(lián)系，在業(yè)主的配合下清除堵塞陽(yáng)臺(tái)雨水口的塑料袋，排干陽(yáng)臺(tái)積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲(chóng)，并再次對(duì)小區(qū)進(jìn)行一次成蚊撲殺，幾天后整個(gè)小區(qū)蚊子明顯減少。
問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？
【分析】積水是蚊子得以繁殖的基本條件，如果某區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)大量蚊子，那么一般其周?chē)?00米內(nèi)必有積水。大面積的積水無(wú)法投藥時(shí)可適當(dāng)養(yǎng)魚(yú)，讓水中的魚(yú)將蚊子幼蟲(chóng)吞食。小面積的積水一般通過(guò)排水或加藥來(lái)殺滅幼蚊。對(duì)于工地上不流動(dòng)的死水可通過(guò)加入少量機(jī)油等方法來(lái)減少蚊子的孳生。小區(qū)內(nèi)蚊子孳生的地方多為水溝、地下車(chē)庫(kù)集水坑、天面積水、業(yè)主家陽(yáng)臺(tái)或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。為了達(dá)到群防群治，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)除應(yīng)定期清理積水，保證衛(wèi)生及適當(dāng)噴殺成蚊外，還應(yīng)積極做好“四害”知識(shí)宣傳，發(fā)2 動(dòng)業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除“四害”孳生場(chǎng)所。
【案例
八、143 】某花園入住不到三年，原園林設(shè)計(jì)曾得過(guò)景觀設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。但入住一年多后，業(yè)主、物業(yè)使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)多次補(bǔ)種，并在小道入口處增設(shè)了愛(ài)護(hù)綠化警示標(biāo)識(shí)牌及護(hù)欄，但依然收效甚微。后物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)分析，業(yè)主抄近道是因?yàn)樵O(shè)計(jì)園路不合理，不便于業(yè)主出行。發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題后，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設(shè)石板路徑，既方便了業(yè)主物業(yè)使用人，又保護(hù)園林景觀。
問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？
【分析】小區(qū)園林設(shè)計(jì)與公園園林設(shè)計(jì)不同之處在于其十分強(qiáng)調(diào)“實(shí)用”，小區(qū)園林的用戶是相對(duì)固定的，其活動(dòng)方向也是基本固定的，在設(shè)計(jì)時(shí)必須首先考慮“方便”、“實(shí)用”，然后才是美觀。物業(yè)公司在前期介入時(shí)必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請(qǐng)建設(shè)單位做好安排，避免給日后的使用帶來(lái)不便。
【案例
九、155 】某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來(lái)時(shí)在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理的保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機(jī)關(guān)實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，其進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配臵了24小時(shí)安防人員，案件發(fā)生時(shí)，門(mén)崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。因此不同意原告的訴訟請(qǐng)求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000元。
【法院判決】一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時(shí)安全防范服務(wù)，但治安管理是一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)臵了門(mén)崗及安全防范人員，并實(shí)施了24小時(shí)安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，幫其要求被告某物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補(bǔ)償人民幣3000元，于法無(wú)悖，可予準(zhǔn)許。故做如下判決：
（1）原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請(qǐng)求不予支持。
（2）被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告人民幣3000元。一審判決后，李某不服提出上訴，堅(jiān)持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷(xiāo)一審法院的第一項(xiàng)判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有關(guān)于人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身?yè)p害的賠償之責(zé)。一審法院在事實(shí)認(rèn)定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。
【案例分析】本案的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定： “物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”物業(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒(méi)有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過(guò)程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無(wú)法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。
本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過(guò)錯(cuò)。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共所所內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主在電梯、樓道等公共場(chǎng)所遭受侵害所致的損失，如果沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過(guò)錯(cuò)，就不承擔(dān)民事責(zé)任。
【案例
十、175 】
例如：某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用如下： 1．各類管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等 50萬(wàn)元 2．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 20萬(wàn)元 3．清潔衛(wèi)生費(fèi) 15萬(wàn)元 4．綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 10萬(wàn)元 5．公共秩序維護(hù)費(fèi) 10萬(wàn)元 6．辦公費(fèi) 5萬(wàn)元 7．固定資產(chǎn)折舊 2萬(wàn)元 8．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi) 2萬(wàn)元 9．業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其它費(fèi) 6萬(wàn)元 合 計(jì) 120萬(wàn)元
若采用酬金制方式，約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：120萬(wàn)元×（1+10%）÷10萬(wàn)平方米÷12月＝1.1元/平方米 〃月
若采用包干制方式，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約12萬(wàn)元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：（120萬(wàn)元＋12萬(wàn)元）÷10萬(wàn)平方米÷12月＝1.1元/平方米 〃月
物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。核算表的內(nèi)容一般包括：序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、加權(quán)系數(shù)、計(jì)算結(jié)果每項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時(shí)，將有關(guān)需要說(shuō)明的問(wèn)題和需要解釋的地方以文字表述。
【案例
十一、214 】某日，業(yè)主周先生來(lái)到某物業(yè)服務(wù)中心，接待員小趙立刻起身以站姿迎客，并微笑著請(qǐng)對(duì)方在對(duì)面座位就座，倒了杯水放在周先生面前說(shuō)：“您請(qǐng)喝水。”周先生隨即說(shuō)明來(lái)意。在了解到周先生是咨詢有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成和支出方面問(wèn)題后，小趙為4 了能夠準(zhǔn)確答復(fù)、有理有據(jù)，遂找出《物業(yè)管理?xiàng)l例》、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算表等相關(guān)材料，向周先生出示并解釋。在小趙與周先生交流溝通時(shí)，服務(wù)中心門(mén)外又來(lái)了一位先生，小趙立即對(duì)周先生說(shuō)了句：“對(duì)不起，您請(qǐng)稍等”后，起身迎客。
在獲知來(lái)人王先生需辦理裝修管理相關(guān)事宜時(shí)，小趙為了不耽誤兩位客人的時(shí)間，在請(qǐng)兩位來(lái)賓稍等片刻的同時(shí)，立即向物業(yè)服務(wù)中心主管說(shuō)明情況并請(qǐng)求幫助接待。返回接待臺(tái)，即對(duì)王先生說(shuō)：“實(shí)在不好意思，我現(xiàn)在正在接待周先生，我請(qǐng)中心主管和您談好嗎？”王先生欣然接受，小趙隨即引導(dǎo)其來(lái)到主管座位前，請(qǐng)其入座后，回到接待臺(tái)繼續(xù)回答周先生的問(wèn)題。
問(wèn)：對(duì)此你有何看法，并有哪些改進(jìn)建議？
【案例分析】接待業(yè)主來(lái)訪，工作人員首先要注意禮儀禮節(jié)，尤其是最基本的禮儀一定要按標(biāo)準(zhǔn)操作，這與平時(shí)的培訓(xùn)和不斷的實(shí)踐是分不開(kāi)的。另外，第一時(shí)間接待業(yè)主也很關(guān)鍵，要讓業(yè)主在到達(dá)服務(wù)中心的第一時(shí)間就受到關(guān)注，保持輕松愉快的心情，避免節(jié)外生枝，使問(wèn)題復(fù)雜化。最后，當(dāng)業(yè)主簡(jiǎn)單說(shuō)明咨詢內(nèi)容后，接待人員應(yīng)快速判斷自己能否準(zhǔn)確解答，如果存在困難，則應(yīng)向其他工作人員請(qǐng)求支援或查閱相關(guān)文件資料，盡可能讓業(yè)主得到滿意的答復(fù)。
在答復(fù)業(yè)主咨詢的過(guò)程中，有時(shí)會(huì)突然產(chǎn)生新的情況而打斷接待，如本案例中又有一位業(yè)主需要接待。在此情況下，接待人員應(yīng)立即判斷兩項(xiàng)工作中是否有一項(xiàng)可在非常短時(shí)間內(nèi)完成，如果可以，則讓另一位來(lái)訪者稍等，先處理簡(jiǎn)單事務(wù)；如果發(fā)現(xiàn)兩項(xiàng)事務(wù)都無(wú)法很快處理完，則應(yīng)立刻請(qǐng)求其他工作人員的支援，協(xié)助接待工作，這樣可提高工作效率，節(jié)約業(yè)主時(shí)間，同時(shí)避免使業(yè)主有受冷落的感覺(jué)，產(chǎn)生不滿情緒。
【案例
十二、217 】某小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心維修班小黃接到報(bào)修電話，業(yè)主張小姐說(shuō)家中廚房小陽(yáng)臺(tái)地漏冒水。小黃馬上帶著設(shè)備在五分鐘內(nèi)趕到了業(yè)主家，此時(shí)張先生家的廚房小陽(yáng)臺(tái)已積了１寸多深的污水，小黃急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見(jiàn)減少。小黃滿臉歉意的對(duì)業(yè)主說(shuō)：“對(duì)不起，小姐，這個(gè)地漏堵得很死，吸泵無(wú)法通開(kāi)，必須用機(jī)器才能打通，但按規(guī)定要收取３０元費(fèi)用。”張小姐馬上不同意，“我家洗衣機(jī)這幾天都沒(méi)用過(guò)，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒(méi)有道理讓我家付錢(qián)。”小黃耐心地向她解釋相關(guān)規(guī)定，但是業(yè)主很不高興，馬上撥通了物業(yè)服務(wù)中心的電話，投訴維修工不想干活，胡亂收取費(fèi)用。小黃并沒(méi)有生氣，而是采取了婉轉(zhuǎn)溝通的策略，向業(yè)主詳細(xì)分析：“您家廚房洗菜盆下水管和陽(yáng)臺(tái)的地漏是連通的，共用一個(gè)出口。我們可以試驗(yàn)打通洗菜盆下水管，如果污水流走，說(shuō)明是您家地漏堵了，您需要支付維修費(fèi)用；如果水管疏通而污水還沒(méi)流走，說(shuō)明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分錢(qián)。”張小姐同意了，小黃用機(jī)器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，很快陽(yáng)臺(tái)的積水從地漏流走了。在事實(shí)面前業(yè)主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費(fèi)用，積水事件也得到了圓滿解決。
問(wèn)：對(duì)此你有何看法，并有哪些改進(jìn)建議？
【分析】物業(yè)管理人在接到投訴過(guò)程時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先使業(yè)主從戒備、焦慮的心理狀態(tài)中解脫出來(lái)，采用良好的溝通方式化解業(yè)主的對(duì)立情緒。在處理投訴的過(guò)程中，不要將注意力糾纏于誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，而是應(yīng)當(dāng)注重問(wèn)題的有效處理和解決。
【案例
十三、126 】供配電系統(tǒng) 某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是供配電系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)電力故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高供電服務(wù)質(zhì)量？
1．配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。
2．制定嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。
3．建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。
4．配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)。
5．定期對(duì)用電計(jì)量?jī)x表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用電調(diào)度和用電計(jì)劃工作。
6．建立臨時(shí)用電管理制度，對(duì)任何新增加的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計(jì)算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負(fù)荷供電。
7．要建立遇火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電預(yù)防措施。8．做好節(jié)約用電工作，降低損耗。
9．限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。
10．供配電運(yùn)行可建立24小時(shí)值班制度，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)。
11．定時(shí)對(duì)備用電源進(jìn)行檢查，對(duì)蓄電池進(jìn)行充電，對(duì)備用發(fā)電機(jī)進(jìn)行運(yùn)行試驗(yàn)。12．重視無(wú)功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。
13．進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)。
【案例
十四、127 】給排水系統(tǒng)
某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是給排水系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)給排水故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高給排水服務(wù)質(zhì)量？
1．建立給排水管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)、室外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作。
2．建立給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。
3．建立給排水工程技術(shù)檔案。特別是隱蔽和地下工程、管道的圖紙資料要收集保存完好。4．配備必要的工具和安全防護(hù)用品，準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。5．制定供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。限水、停水要提前通知用戶。
6．有應(yīng)付臺(tái)風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來(lái)臨前要清理疏通排水工程。
7．做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計(jì)劃。8．對(duì)公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。9．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。
注意事項(xiàng) 1．應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備。
2．北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。
3．餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。
4．采用分流排水系統(tǒng)的要堅(jiān)持雨水和污水分流排放，不允許污水通過(guò)雨水管道排放。
【案例
十五、128 】消防系統(tǒng)
某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是消防系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)消防事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高消防管理服務(wù)水平？
1．配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求既有機(jī)電設(shè)備管理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又具有必要的消防知識(shí)，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。
2．建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，每個(gè)消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責(zé)任人，設(shè)有消防控制中心的要安排24小時(shí)值班。
3．建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說(shuō)明書(shū)、測(cè)試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實(shí)驗(yàn)、測(cè)試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。4．建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度。制度可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說(shuō)明書(shū)制定。
5．對(duì)日常巡檢和測(cè)試發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行調(diào)查分析，采取措施避免錯(cuò)誤的再次發(fā)生。
6．對(duì)消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。
注意事項(xiàng)
1．消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時(shí)才投入運(yùn)行的待機(jī)設(shè)備，同其它機(jī)電設(shè)備不一樣，到實(shí)際使用時(shí)再發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來(lái)不及的，因此，日常的巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項(xiàng)工作，巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試要制定計(jì)劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，發(fā)現(xiàn)隱患要有整改方案和時(shí)限。
2．消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員避免實(shí)際發(fā)生火警時(shí)由于緊張而產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷和操作失當(dāng)。
【案例
十六、130 】電梯系統(tǒng)
某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是電梯系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)電梯事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高電梯管理服務(wù)水平？
1．按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員，所有從事電梯管理的人員都要持有國(guó)家或地方有關(guān)管理部門(mén)認(rèn)可的上崗資格證書(shū)。
2．根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說(shuō)明，制定電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序。包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計(jì)劃和工作程序等。
3．建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測(cè)維修資料歸類存檔，妥善保管。4．備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消 耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。
5．根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時(shí)間和清潔保養(yǎng)時(shí)間。
6．電梯的用電計(jì)量和運(yùn)行成本核算，以此測(cè)算出電梯的使用成本。7．電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。
8．將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時(shí)，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對(duì)承包方的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。
9．電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。
【案例
十七、131 】空調(diào)系統(tǒng)
某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是空調(diào)系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)空調(diào)故障事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高中央空調(diào)管理服務(wù)水平？
1．配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進(jìn)行階段性的崗位培訓(xùn)。2．建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。
3．根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說(shuō)明書(shū)，制定空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和保養(yǎng)制度，制定大、中、小修計(jì)劃和測(cè)試調(diào)整計(jì)劃。
4．備齊空調(diào)維修、測(cè)試用工具，準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤(rùn)滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。
5．根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點(diǎn)，確定每年空調(diào)的開(kāi)停日期和每日的開(kāi)停時(shí)間，以及空調(diào)在各個(gè)時(shí)間的工作狀態(tài)。
6．進(jìn)行空調(diào)用電用水計(jì)量和空調(diào)運(yùn)行成本核算，測(cè)算空調(diào)收費(fèi)。7．在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時(shí)要重點(diǎn)考慮用電負(fù)荷問(wèn)題和噪音污染問(wèn)題。8．對(duì)業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時(shí)提供技術(shù)指導(dǎo)，主要內(nèi)容有：（1）用電負(fù)荷的計(jì)算和供電線路的匹配；
（2）安裝位臵和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對(duì)環(huán)境的影響等內(nèi)容。
9．在空調(diào)系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間（如冬季停機(jī)）重新投入運(yùn)行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有：
（1）對(duì)冷凍機(jī)的密封部分進(jìn)行檢查、鑒定和調(diào)整；
（2）清理各管道內(nèi)的灰塵；
（3）檢查各類測(cè)試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進(jìn)行調(diào)整；（4）檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常；
（5）檢查、清潔和更換各類密封墊、過(guò)濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤(rùn)滑油等。
10．定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，以便進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運(yùn)行狀態(tài)。
注意事項(xiàng)
1．空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行消耗的水、電和其它能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運(yùn)行作為一項(xiàng)重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有：（1）使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動(dòng)和停止時(shí)間，對(duì)不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對(duì)待。是空調(diào)節(jié)能的重要手段；
（2）保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫；
（3）盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響；（4）保證冷媒液的恰當(dāng)用量；
（5）冷凝水的回收等。
2．空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來(lái)源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測(cè)量、評(píng)估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。
3．中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。
【案例
十八、164 】火警事件的處理 1．確認(rèn)和了解起火位臵、范圍和程度。2．向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警。
3．清理通道，準(zhǔn)備迎接消防車(chē)入場(chǎng)。
4．立即組織現(xiàn)場(chǎng)人員疏散。在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y。
5．組織義務(wù)消防隊(duì)。在保證安全的前提下接近火場(chǎng)，用適當(dāng)?shù)南榔鞑目刂苹饎?shì)。6．及時(shí)封鎖現(xiàn)場(chǎng)，直到有關(guān)方面到達(dá)為止。
【案例
十九、164 】燃?xì)庑孤┦录奶幚?1．易燃?xì)怏w泄漏時(shí)，應(yīng)立即通知燃?xì)夤尽?/p>
2．抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，要謹(jǐn)慎行事，不可使用任何電器（包括門(mén)鈴、電話、風(fēng)扇等）和敲擊金屬，避免產(chǎn)生火花。
3．立即打開(kāi)所有門(mén)窗，關(guān)閉燃?xì)忾l門(mén)。4．情況嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)及時(shí)疏散人員。
5．如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者，應(yīng)立即通知醫(yī)療急救單位。
6．燃?xì)夤救藛T到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)協(xié)助其徹底檢查，消除隱患
【案例
二十、164 】電梯故障事件的處理
1．乘客被困電梯時(shí)，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細(xì)觀察電梯內(nèi)情況，通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)詢問(wèn)被困者并予安慰。2．立即通知電梯專業(yè)人員達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)救助被困者。
3．被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時(shí)請(qǐng)消防人員協(xié)助。4．督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患。5．將此次電梯事故詳細(xì)記錄備案。
【案例二
十一、165 】噪音侵?jǐn)_事件的處理
1．接到噪音侵?jǐn)_的投訴或信息后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場(chǎng)查看。2．必要時(shí)通過(guò)技術(shù)手段或設(shè)備，確定噪音是否超標(biāo)。
3．判斷噪音侵?jǐn)_的來(lái)源，針對(duì)不同噪音源，采取對(duì)應(yīng)的解決措施。4．做好與受噪音影響業(yè)主的溝通、解釋。
【案二
十二、165 】電力故障事件的處理
1．若供電部門(mén)預(yù)先通知大廈/小區(qū)暫時(shí)停電，應(yīng)立即將詳細(xì)情況和有關(guān)文件信息通過(guò)廣播、張貼通知等方式傳遞給業(yè)主，并安排相應(yīng)的電工人員值班。
2．若屬于因供電線路故障，大廈/小區(qū)緊急停電，有關(guān)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，查明確認(rèn)故障源，立即組織搶修；有備用供電線路或自備發(fā)電設(shè)備的，應(yīng)立即切換供電線路。
3．故障停電時(shí)，應(yīng)立即派人檢查確認(rèn)電梯內(nèi)是否有人，做好應(yīng)急處理；加強(qiáng)消防和安全防范管理措施，確保不至于因停電而發(fā)生異常情況。4．故障停電時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)立即通知住戶，說(shuō)明有關(guān)情況，并提醒住戶做好必要的準(zhǔn)備，防火、防盜等。
5．供電恢復(fù)后，應(yīng)檢查大廈內(nèi)所有電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)作情況
【案例二
十三、166 】高空墜物事件的處理
1．發(fā)生高空墜物后，有關(guān)管理人員要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，確定墜物造成的危害情況。如有傷者，要立即送往醫(yī)院或撥打急救電話；如造成財(cái)物損壞，要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照取證并通知相關(guān)人員。2．盡快確定墜落物來(lái)源。
3．確定墜落物來(lái)源后，及時(shí)協(xié)調(diào)受損/受害人員與責(zé)任人協(xié)商處理。
4．事后應(yīng)檢查和確保項(xiàng)目在恰當(dāng)位臵張貼“請(qǐng)勿高空拋物”的標(biāo)識(shí)，并通過(guò)多種宣傳方式，使業(yè)主自覺(jué)遵守社會(huì)公德。
【案例二
十四、166 】交通意外事件的處理
1．在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通意外事故，安全主管應(yīng)迅速到場(chǎng)處理。2．有人員受傷應(yīng)立即送往醫(yī)院，或撥打急救電話。3．如有需要，應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照，保留相關(guān)記錄。
4．安排專門(mén)人員疏導(dǎo)交通，盡可能使事故不影響其他車(chē)輛的正常行駛。5．協(xié)助有關(guān)部門(mén)盡快予以處理。
6．事后對(duì)管理區(qū)域內(nèi)交通路面情況進(jìn)行檢查，完善相關(guān)交通標(biāo)識(shí)、減速坡、隔離墩等。
【案例二
十五、166 】刑事案件事件的處理
1．物業(yè)管理單位或控制中心接到案件通知后，應(yīng)立即派有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)。
2．如證實(shí)發(fā)生罪案，要立即撥打110報(bào)警，并留守人員和控制現(xiàn)場(chǎng)，直到警方人員到達(dá)。3．禁止任何人在警方人員到達(dá)前觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)任何物品。
4．若有需要，關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止疑犯乘機(jī)逃跑。5． 積極協(xié)助警方維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序和調(diào)查取證等工作。
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9齡童命喪“麥莎” 物業(yè)擔(dān)責(zé)30%賠償10萬(wàn)
中國(guó)法院網(wǎng)訊 因“麥莎”臺(tái)風(fēng)帶來(lái)強(qiáng)降雨使河道水滿為患溢進(jìn)小區(qū)，住在小區(qū)的小孩玩耍時(shí)不慎溺亡，小孩的父母悲傷之余將城建部門(mén)和小區(qū)物業(yè)公司告上了法院。12月15日下午，浙江省象山縣人民法院對(duì)該案作出了一審判決，物業(yè)公司賠償小孩的父母因孩子死亡所10 造成的經(jīng)濟(jì)損失9.7萬(wàn)余元。
孩子的父母訴稱，“麥莎”臺(tái)風(fēng)過(guò)后，小區(qū)滿是積水，分不清哪是地面哪是河面，對(duì)小孩的溺亡，作為監(jiān)護(hù)人雖應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，但同時(shí)也暴露了城建交付的小區(qū)存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)缺陷，留下了安全隱患；而物業(yè)公司未采取安全有效的防護(hù)措施，共同作用導(dǎo)致了事故的發(fā)生，兩者均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。為此，請(qǐng)求法院依法判令城建和物業(yè)公司共同賠償13萬(wàn)余元，即死亡補(bǔ)償費(fèi)和喪葬費(fèi)共32.5萬(wàn)余余元的40%。
城建部門(mén)辯稱，小區(qū)在2003年初就已經(jīng)全部移交給業(yè)主管理委員會(huì)，在移交時(shí)還特別講到，小孩在水邊游玩應(yīng)當(dāng)有家長(zhǎng)加強(qiáng)監(jiān)護(hù)，小區(qū)的設(shè)計(jì)是符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的。
物業(yè)公司辯稱，小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂有《物業(yè)管理委托合同》，物業(yè)公司承擔(dān)義務(wù)的前提應(yīng)該是違反合同約定。現(xiàn)根據(jù)合同來(lái)看，看不出物業(yè)公司在這方面有什么責(zé)任。因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。物業(yè)公司向法庭提供了照片六張，以證明在河道附近設(shè)有警示標(biāo)志牌。
象山法院經(jīng)審理認(rèn)為，小區(qū)的業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)公司訂有合同，在合同約定的期限及職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理及安全保障事務(wù)等負(fù)有相應(yīng)義務(wù)。臺(tái)風(fēng)是不可抗力，但臺(tái)風(fēng)所帶來(lái)的雨水給小區(qū)造成的積水情況，物業(yè)公司應(yīng)該可以注意到，也可以預(yù)見(jiàn)到，在這種情況下，對(duì)漫水地段等可能會(huì)出現(xiàn)危險(xiǎn)的地方更應(yīng)加強(qiáng)巡查，或采取設(shè)臵防護(hù)欄等相關(guān)的安全保障措施，但物業(yè)公司未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，這一失職行為與小孩的溺亡有一定的因果關(guān)系。而城建部門(mén)在開(kāi)發(fā)該小區(qū)時(shí)，在設(shè)施上看不出有什么缺陷，孩子的父母也未能提供相關(guān)的證據(jù)予以印證。據(jù)此，法院判令由物業(yè)公司賠償小孩父母各項(xiàng)損失30%。
安徽：樓頂廢物砸傷人 物業(yè)公司被判賠
8月22日，安徽省淮南市田家庵區(qū)人民法院對(duì)一起太陽(yáng)能底座砸傷人案進(jìn)行了一審宣判，被告淮南市裕安物業(yè)管理有限責(zé)任公司因沒(méi)有盡到相應(yīng)的安全保障義務(wù)和管理職責(zé)，被法院判決賠償原告趙某、李某醫(yī)療費(fèi)等各項(xiàng)損失9827元，24戶業(yè)主不承擔(dān)賠償責(zé)任。
2007年7月28日晚7時(shí)左右，安徽省淮南市出現(xiàn)強(qiáng)雷暴雨，并伴有瞬間大風(fēng)天氣。原告趙某、李某途經(jīng)該市裕安小區(qū)5號(hào)樓樓下時(shí)，被樓頂墜下的一廢棄太陽(yáng)能熱水器底座砸傷，后被送往醫(yī)院救治。今年3月24日，兩原告將淮南市裕安物業(yè)管理有限責(zé)任公司和5號(hào)樓的24戶業(yè)主告上法庭，要求各被告賠償醫(yī)療費(fèi)等損失11646.6元。
法院審理后認(rèn)為，被告物業(yè)公司沒(méi)有盡到相應(yīng)的安全保障義務(wù)和管理職責(zé)，依法應(yīng)對(duì)原告趙某、李某所受到的人身?yè)p害承擔(dān)賠償責(zé)任。由于原告沒(méi)有證據(jù)證明該樓全體住戶具有共 同實(shí)施危險(xiǎn)行為的意思聯(lián)絡(luò)并實(shí)際實(shí)施了共同危險(xiǎn)行為，故原告訴請(qǐng)24戶業(yè)主共同承擔(dān)責(zé)任與法不符，不予支持。據(jù)此，法院作出上述判決。
業(yè)主樓頂鍛煉墜樓身亡 物業(yè)擔(dān)責(zé)30%（成都日?qǐng)?bào) 記者 晨迪）市民林先生喜歡晨練，2007年1月14日他在自家居住的房屋樓頂上鍛煉身體時(shí)不慎從樓頂上摔下死亡。事后，林先生的妻子和兩個(gè)子女認(rèn)為由于房屋修建公司在屋頂防護(hù)設(shè)施上的重大缺陷和物業(yè)公司在物業(yè)管理過(guò)程中的嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)造成了這個(gè)悲劇，于是將這兩家單位起訴至錦江法院，要求承擔(dān)責(zé)任。昨日，錦江法院判決，物業(yè)公司由于疏于管理，承擔(dān)30%責(zé)任。
鍛煉墜樓身亡 建方和物業(yè)成被告
林先生的妻子和兩個(gè)子女表示，2007年1月14日早上6時(shí)許，林先生在樓頂上鍛煉身體時(shí)，從樓頂摔下來(lái)當(dāng)場(chǎng)死亡。
經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看，他們發(fā)現(xiàn)林先生鍛煉的樓頂外圍防護(hù)欄高度不到膝蓋，這個(gè)高度低于我國(guó)建筑規(guī)范中關(guān)于“上人屋面”防護(hù)欄桿的相應(yīng)要求。他們認(rèn)為，這個(gè)重大缺陷是由于房屋修建公司在房屋修建過(guò)程中及物業(yè)公司在物業(yè)管理過(guò)程中的嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)行為造成的。兩公司應(yīng)對(duì)林先生死亡后果承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。
在法庭審理的過(guò)程中，房屋修建公司辯稱，該房屋是由設(shè)計(jì)所設(shè)計(jì)，且具體施工單位也不是他們，根據(jù)驗(yàn)收，該房屋的確是質(zhì)檢合格的優(yōu)良工程。更為重要的是，該房屋的樓頂原本設(shè)計(jì)是不上人屋面。
物業(yè)公司辯稱，林先生是具有完全民事行為能力的人，樓頂本身就不是鍛煉身體的地方，死者林先生對(duì)此有重大過(guò)錯(cuò)，因此他們不該承擔(dān)責(zé)任。
不制止不設(shè)警示標(biāo)志 物業(yè)有次要責(zé)任
據(jù)悉，林先生鍛煉身體的樓頂有一門(mén)洞，無(wú)門(mén)，樓梯、樓頂均沒(méi)有警示標(biāo)志。樓頂上掛有衣物、還種有花、草、菜及堆放雜物等，防護(hù)墻高度約41厘米。
錦江法院審理后認(rèn)為，林先生家人提供的證據(jù)不能證明樓頂屋面是上人屋面和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，因此要求房屋修建公司承擔(dān)責(zé)任的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有被法院支持。
法院認(rèn)為，林先生作為一個(gè)具有完全民事行為能力的公民，在樓頂上鍛煉身體應(yīng)當(dāng)對(duì)潛在的危險(xiǎn)有理解、辨別、判斷和控制的能力，但林先生沒(méi)有預(yù)見(jiàn)這一行為存在的危險(xiǎn)，自身有重大過(guò)錯(cuò)，其過(guò)錯(cuò)對(duì)其死亡起主要作用。物業(yè)公司作為小區(qū)的管理者，對(duì)業(yè)主林先生在樓頂上鍛煉身體卻沒(méi)有及時(shí)制止，也沒(méi)有在樓頂設(shè)臵警示標(biāo)志，疏于管理，未能盡到職責(zé)范圍內(nèi)的必要注意義務(wù)，增加了林先生從樓頂上摔下的可能性，對(duì)林先生的死亡起次要作用。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)林先生墜樓死亡承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。根據(jù)過(guò)錯(cuò)大小，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的范圍酌情確定為30%。最后錦江法院一審判決：物業(yè)公司應(yīng)賠償林先生家人75973.37元損失。歹徒入戶殺人并搶走貴重物品 業(yè)主起訴物業(yè)公司遭法院駁回
本報(bào)西寧9月17日電記者韓萍歹徒進(jìn)入住戶家中，殺死女主人，搶走22.28斤冬蟲(chóng)夏草。事發(fā)后，犯罪分子被緝拿歸案繩之以法。但男主人程某以青海省馨寧物業(yè)管理有限公司不作為，不履行安全保障義務(wù)致使妻子遇害、冬蟲(chóng)夏草被搶為由，向法院提起訴訟，要求賠償。2007年9月10日，青海省西寧市城西區(qū)人民法院經(jīng)審理，公開(kāi)宣判了這起新類型案件，判決駁回原告程某的訴訟請(qǐng)求。
2004年10月20日，歹徒李某、藺某以買(mǎi)冬蟲(chóng)夏草為名，來(lái)到西寧市城西區(qū)西川南路1號(hào)馨寧小區(qū)程某家中。程某之妻杜某在家，李某趁杜某不備，持?jǐn)y帶的自制手槍朝杜某頭部開(kāi)槍，致其當(dāng)場(chǎng)死亡。兩名歹徒從原告家中搶走冬蟲(chóng)夏草22.28斤，價(jià)值人民幣403480元。2005年8月20日，兩名歹徒被抓獲歸案，警方追回冬蟲(chóng)夏草3.93斤，返還原告。2006年10月，西寧市中級(jí)人民法院判決兩名殺人兇手死刑，確認(rèn)民事賠償數(shù)額為205049元，但因兩名罪犯無(wú)賠償能力，免除兩罪犯民事賠償。
程某了解到案發(fā)時(shí)兩名罪犯是從馨寧小區(qū)大門(mén)進(jìn)入小區(qū)，小區(qū)保安未進(jìn)行登記，作案后，兩名罪犯攜帶4個(gè)大包袱從后來(lái)增開(kāi)的無(wú)保安看守值班的小區(qū)東門(mén)逃走。作為居住在被告管理區(qū)的小區(qū)居民，程某自2003年9月起按季度向被告繳納物業(yè)管理費(fèi)。被告給原告發(fā)放的《馨寧小區(qū)住戶手冊(cè)》承諾：小區(qū)門(mén)崗按規(guī)定禁止閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，物資出入小區(qū)應(yīng)辦理有關(guān)手續(xù)，并出具管理部門(mén)簽發(fā)的《物資出區(qū)通行證》。原告程某認(rèn)為，被告作為經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的安全保障義務(wù)主體，不履行安全保障義務(wù)，其不作為行為是損害結(jié)果發(fā)生的重要原因之一，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
西寧市城西區(qū)人民法院審理認(rèn)為，被告給原告發(fā)放住戶手冊(cè)后，原告對(duì)此未提出任何異議，并按相關(guān)規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)用，已實(shí)際形成了一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。之后雙方并未簽訂新的物業(yè)管理合同，故該手冊(cè)為有效合同，對(duì)雙方均有約束力。但該手冊(cè)中雙方對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)賠償責(zé)任沒(méi)有明確約定，作為物業(yè)管理部門(mén)的安全服務(wù)也僅限于防范性的安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能全方位保證業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全及排除治安、刑事案件的發(fā)生。且此案發(fā)生在原告家內(nèi)，對(duì)外無(wú)任何異常。此時(shí)被告即使履行了正常的防范安全保衛(wèi)義務(wù)，也無(wú)法避免其室內(nèi)發(fā)生蓄謀已久的犯罪行為，因此被告的行為與原告家損害結(jié)果的發(fā)生無(wú)法律上的因果關(guān)系，故對(duì)原告主張被告賠償損失的要求不予支持。
大廈電梯內(nèi)女子被害 家屬狀告物業(yè)被駁
法院：物業(yè)公司保護(hù)公眾義務(wù)應(yīng)有限制
本報(bào)北京9月17日訊在公司電梯內(nèi)遭遇搶劫被殺害，受害人家屬認(rèn)為物業(yè)公司未在電梯內(nèi)安裝監(jiān)控設(shè)備，對(duì)危害后果的發(fā)生具有明顯過(guò)錯(cuò)，要求物業(yè)公司賠償喪葬費(fèi)、死亡賠償金、精神損害撫慰金等經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)45.7萬(wàn)余元。
但是，受害人家屬的這項(xiàng)請(qǐng)求，并未得到法院的支持，北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院在判決中指出，因公司大廈屬于向公眾開(kāi)放并不得無(wú)故拒絕公眾進(jìn)入的相對(duì)開(kāi)放區(qū)域，因此對(duì)物業(yè)公司保護(hù)公眾免受意外侵害的義務(wù)必須有所限制。
被害人李珍(化名)遇害前是一名會(huì)計(jì)，公司租賃的辦公地點(diǎn)在一座寫(xiě)字樓內(nèi)。2006年10月的一天，李珍從銀行取錢(qián)后返回公司，在公司大廈電梯間不幸遭遇搶劫被殺害。事發(fā)后，大廈物業(yè)公司的經(jīng)理立即撥打了110報(bào)警，并封鎖了大廈。
但接警趕到的民警并未從大廈中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在偵查過(guò)程中。李珍被殺害后，她的丈夫和女兒將物業(yè)公司告上了法庭。其理由是，作為負(fù)責(zé)整座大廈安全的物業(yè)公司，竟讓犯罪嫌疑人隨意進(jìn)入大廈，致使李珍在電梯間被人搶劫殺害。此外，當(dāng)時(shí)在該大廈特別是電梯間并沒(méi)有安裝錄像監(jiān)視設(shè)備，致使警方至今無(wú)法確認(rèn)犯罪嫌疑人，也說(shuō)明該公司的行為對(duì)危害結(jié)果的發(fā)生具有明顯的過(guò)錯(cuò)。
但是，法院經(jīng)過(guò)審理后，最終還是駁回了李珍家人的訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為，根據(jù)雙方有關(guān)約定，李珍公司所在的這座大廈并沒(méi)有實(shí)行對(duì)進(jìn)出車(chē)輛及人員進(jìn)行登記的完全封閉管理制度，也就是說(shuō)，這座大廈不同于單位的內(nèi)部辦公區(qū)域，它是在物業(yè)公司控制之下向公眾開(kāi)放并不得無(wú)故拒絕公眾進(jìn)入的相對(duì)開(kāi)放區(qū)域。在這種情況下，凡是具有相應(yīng)民事行為能力的人在維護(hù)自身安全上都負(fù)有觀察、注意和自我保護(hù)的自警義務(wù)。而物業(yè)公司并非國(guó)家強(qiáng)制機(jī)關(guān)，其財(cái)力、精力有限，又缺乏國(guó)家強(qiáng)制力的保障，因此物業(yè)公司對(duì)大廈的防范和控制力度是有限的，對(duì)其保護(hù)公眾免受意外侵害的義務(wù)必須有所限制。
就本案的具體情況，法院認(rèn)為，物業(yè)公司已盡到了合理范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)。物業(yè)公司與承租人在《房屋租賃合同》中并未約定必須安裝錄像監(jiān)視設(shè)備，且錄像監(jiān)視設(shè)備與李珍所遇意外事件的發(fā)生也沒(méi)有直接的因果關(guān)系，不能據(jù)此認(rèn)為物業(yè)公司履行職責(zé)具有重大瑕疵。
來(lái)源：法制日?qǐng)?bào) 時(shí)間：2007-9-18 小區(qū)地下車(chē)庫(kù)是公共設(shè)施嗎？
小區(qū)地下車(chē)庫(kù)歸開(kāi)發(fā)商所有還是業(yè)主共有的公共設(shè)施?合肥市明珠苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與安徽昌皖房地產(chǎn)公司和萬(wàn)國(guó)物業(yè)管理公司為此對(duì)簿公堂。日前，法院做出一審判決，明珠苑小區(qū)業(yè)主依法取得了面積為1040平方米的地下車(chē)庫(kù)及其他權(quán)利。據(jù)悉，這是我省首起業(yè)主要求物業(yè)返還物管用房等小區(qū)公用設(shè)施并取得法院支持的案例。此案原告方代理律師認(rèn)為，在新《物權(quán)法》出臺(tái)的背景下，此案意義尤為重大。
原告：物業(yè)撤出拒交車(chē)庫(kù)
合肥明珠苑小區(qū)2003年建成后,由昌皖公司指定的萬(wàn)國(guó)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。因?yàn)榉N種糾紛，2005年10月，萬(wàn)國(guó)公司退出了小區(qū)物業(yè)管理。雖然退出物業(yè)管理，萬(wàn)國(guó)公司只是向業(yè)主移交了部分資料和物品，而涉及到小區(qū)全體業(yè)主利益的相關(guān)圖紙、特別是物管用房、商業(yè)用房以及1000多平方米的地下車(chē)庫(kù)卻并沒(méi)有移交。
2006年，明珠苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)一紙?jiān)V狀將昌皖公司以及萬(wàn)國(guó)公司告上法庭，要求返還地下停車(chē)庫(kù)、值班室、物管用房以及小區(qū)平面圖等圖紙資料。被告：車(chē)庫(kù)不是公共設(shè)施
對(duì)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟要求，被告昌皖公司認(rèn)為，規(guī)劃部門(mén)沒(méi)有審批在小區(qū)內(nèi)建車(chē)庫(kù)和值班室，同時(shí)當(dāng)初在業(yè)主購(gòu)房時(shí)，昌皖公司也沒(méi)有在購(gòu)房合同中明確約定車(chē)庫(kù)以及值班室的歸屬。在昌皖公司提供的購(gòu)房合同以及由合肥三維測(cè)繪公司的測(cè)繪報(bào)告中，可以看出地下車(chē)庫(kù)并沒(méi)有分?jǐn)偟綐I(yè)主的房屋面積中。因此，昌皖公司認(rèn)為，車(chē)庫(kù)不是小區(qū)的公用配套設(shè)施。對(duì)業(yè)主的這部分訴訟請(qǐng)求，被告不能滿足。
法院:車(chē)庫(kù)所有權(quán)歸業(yè)主
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)合肥市規(guī)劃局的答復(fù)和開(kāi)發(fā)公司與業(yè)主訂立的購(gòu)房合同，可以確定地下層是車(chē)庫(kù)。該地下停車(chē)場(chǎng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套的附屬物，即使其屬于與其他建筑物相區(qū)別的獨(dú)立特定物，其仍屬小區(qū)公共部分。公共部分的權(quán)利是隨著自用部分的取得而取得，除非開(kāi)發(fā)商在出售物業(yè)時(shí)在合同中明確約定地下停車(chē)場(chǎng)屬于開(kāi)發(fā)商所有。
雖然昌皖公司沒(méi)有在合同中與業(yè)主明確約定車(chē)庫(kù)等公用房屋的權(quán)屬，但在合同中這樣承諾：“與商品房正常使用有直接關(guān)系的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施地下車(chē)庫(kù)、小區(qū)道路于完成時(shí)提供。”根據(jù)合肥市人民政府第68號(hào)令規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無(wú)償向業(yè)主委員會(huì)提供住宅區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設(shè)的公用設(shè)施。
專家:如何判決意義重大
省社科院法學(xué)研究所所長(zhǎng)李小群副研究員認(rèn)為，此案地下車(chē)庫(kù)是否屬于小區(qū)的公用配套設(shè)施是爭(zhēng)議的最大焦點(diǎn)。地下車(chē)庫(kù)問(wèn)題一直是小區(qū)物業(yè)管理的焦點(diǎn)問(wèn)題，它不同于道路、綠化帶、電梯等公共設(shè)施，即便是在新的《物權(quán)法》中，對(duì)于地下車(chē)庫(kù)的歸屬問(wèn)題仍然沒(méi)有非常明晰的界定。具體就本案而言，購(gòu)房合同是否事先約定和車(chē)庫(kù)成本是否在購(gòu)房成本之中兩個(gè)條件事關(guān)案件的最終判決。雖然對(duì)于地下車(chē)庫(kù)面積是否公攤界定非常困難，但由于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有事先約定，所以應(yīng)按合同約定處理。安徽金華安律師事務(wù)所律師郝朝進(jìn)認(rèn)為，此案為處理相關(guān)問(wèn)題提供了范例。
中國(guó)房地產(chǎn)怪現(xiàn)象：業(yè)主維權(quán)被拘之8大案例
沖動(dòng)堵路：博士碩士齊被拘 被拘原因：堵路
事件結(jié)果：開(kāi)發(fā)商承諾賠償違約金
被拘影響：★★★★☆
被拘事件回放：
據(jù)報(bào)道，今年7月25日，北京市東三環(huán)雙井橋東北側(cè)“天之驕子”小區(qū)的100余名業(yè)主，冒雨趕到售樓處等待驗(yàn)收延期交房37天的新房。到售樓處才發(fā)現(xiàn)他們所買(mǎi)的精裝修小區(qū)，原來(lái)規(guī)劃的公共綠地和溫泉水池還是“爛泥地”、“垃圾山”和“污水坑”。而他們的“精裝修房屋”地面還是水泥地面，裝修材料扔得到處都是，窗戶玻璃都還沒(méi)有裝全，櫥柜上面洗菜池、燃?xì)庠疃歼€沒(méi)安裝，還有一些房子連基本的上下水都沒(méi)有。而且售樓處負(fù)責(zé)辦理交房手續(xù)的售樓人員卻還要求業(yè)主先交清面積差價(jià)、維修基金、契稅等數(shù)萬(wàn)元之后才可看房、收房。售樓處工作人員的這一要求引起了業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)和不滿。業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商做出合理解釋，但并沒(méi)有得到任何回應(yīng)。
于是60多名業(yè)主走上東三環(huán)主路，聲稱要找朝陽(yáng)區(qū)建委評(píng)理，三環(huán)主路被堵約半小時(shí)。隨后這些業(yè)主被派出所帶走，并處以拘留五天的處罰。據(jù)悉，這次被拘的業(yè)主學(xué)歷都比較高，大多是碩士或博士，他們表示將集體起訴開(kāi)發(fā)商。最后開(kāi)發(fā)商承諾賠償違約金。
《地產(chǎn)SHOW》說(shuō)：出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主一般先跟開(kāi)發(fā)商交涉。在交涉無(wú)果的情況下，處于弱勢(shì)地位的業(yè)主往往容易沖動(dòng)，做出一些極端的事情。沖動(dòng)過(guò)后就是理智，集體起訴開(kāi) 發(fā)商才是正道。
法警出動(dòng)：堵被窩式拘業(yè)主
被拘原因：不執(zhí)行交齊物業(yè)費(fèi)的判決
事件結(jié)果：業(yè)主交齊物業(yè)費(fèi)和罰金
被拘影響：★★★★★
被拘事件回放：
“我交、我交、我交還不行嗎？！”被敲門(mén)聲叫醒的業(yè)主看著“從天而降”的法警和法官們無(wú)奈地說(shuō)，這是發(fā)生在2005年10月30日北京市朝陽(yáng)區(qū)某樓盤(pán)的一幕。據(jù)報(bào)道，當(dāng)天朝陽(yáng)法院近百名法警及法官集體出動(dòng)，開(kāi)著24輛警車(chē)兵分6路，分別前往芍藥居、歐陸經(jīng)典等13個(gè)小區(qū)，對(duì)數(shù)十戶長(zhǎng)年拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，過(guò)程中發(fā)生沖突，有16名業(yè)主在這次執(zhí)法行動(dòng)中被法院帶走，并被處以15日的行政拘留和1000元的罰款。據(jù)法院有關(guān)人士稱，10月18日，朝陽(yáng)法院就貼出執(zhí)行公告書(shū)，點(diǎn)名責(zé)令拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主在7日內(nèi)履行法院判決，交納拖欠的物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)，公告到期后法院便對(duì)對(duì)沒(méi)有交款的業(yè)主采取強(qiáng)制執(zhí)行。而業(yè)主的說(shuō)法是，物業(yè)管理公司沒(méi)有解決小區(qū)長(zhǎng)期存在的供電、供暖等問(wèn)題，于是他們拒絕繼續(xù)向物業(yè)公司繳納費(fèi)用。“我們并不是打算真的不付錢(qián)，而是想用這種方式引起物業(yè)公司的重視，希望他們能盡快提供應(yīng)有的服務(wù)。”
《地產(chǎn)SHOW》說(shuō)：朝陽(yáng)法院這一做法在社會(huì)上立即引起極大爭(zhēng)議，2006年初，北京市高級(jí)人民法院向社會(huì)通報(bào)，對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主實(shí)施“堵被窩”式強(qiáng)制執(zhí)行的做法，已經(jīng)被叫停。“堵被窩”式執(zhí)法的是是非非暫且不說(shuō)，但它給廣大業(yè)主們提了個(gè)醒，趕快用法律武器維權(quán)吧。
討要電卡：警方帶走7名業(yè)主
被拘原因：聚眾擾亂公共秩序
事件結(jié)果：7人被帶走
被拘影響：★★★★☆
被拘事件回放：
去年12月，北京市海淀區(qū)西三旗知本時(shí)代的幾位業(yè)主遇到了一件倒霉事，不但電卡沒(méi)從開(kāi)發(fā)商手中拿回，還引來(lái)了蹲局子的嚴(yán)重后果。據(jù)報(bào)道，2005年12月11日西三旗知本時(shí)代小區(qū)的上百名業(yè)主，聚集在小區(qū)門(mén)口的建材城西路上，向開(kāi)發(fā)商討要電卡，西三旗派出所和海淀分局相繼趕到現(xiàn)場(chǎng)后，人群逐漸被疏散，7名業(yè)主被警車(chē)帶走，據(jù)警方稱被帶走的業(yè)主可能涉嫌聚眾擾亂公共秩序。據(jù)稱，以前該小區(qū)一直使用臨時(shí)電，前幾天換成插卡式電表。但業(yè)主們卻被告知，要交清以前的臨時(shí)用電電費(fèi)才能領(lǐng)取電卡。不少業(yè)主對(duì)此提出質(zhì)疑。一部分業(yè)主要開(kāi)發(fā)商提供發(fā)票，還有一部分業(yè)主不認(rèn)同開(kāi)發(fā)商查抄的用電數(shù)字。對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，開(kāi)發(fā)商的回答是臨時(shí)用電是供電局對(duì)開(kāi)發(fā)商的，無(wú)法給個(gè)人開(kāi)據(jù)發(fā)票。在協(xié)商未果的情況下，當(dāng)日上午，上百名業(yè)主聚集在小區(qū)前面的建材城西路上，發(fā)生了業(yè)主被拘事件。此事最終以開(kāi)發(fā)商讓步結(jié)束。
《地產(chǎn)SHOW》說(shuō)：知本時(shí)代的7名業(yè)主為了要回一張小小的電卡，結(jié)果被拘，這個(gè)代價(jià)確實(shí)太大了。電卡雖小，折射出的道理卻不小，在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的沖突中，是開(kāi)發(fā)商以強(qiáng)凌弱，還是業(yè)主胡攪蠻纏，社會(huì)自有公論。如果維權(quán)陷入聚眾擾亂秩序這個(gè)怪圈，才是業(yè)主的悲哀。
房屋漏水：六旬業(yè)主申請(qǐng)被拘
被拘原因：輸了官司仍拒交費(fèi)
事件結(jié)果：走進(jìn)拘留所
被拘影響：★★★★☆
被拘事件回放：
業(yè)主因欠費(fèi)被拘留在樓市已經(jīng)不是新鮮話題了，但業(yè)主主動(dòng)向法院申請(qǐng)被拘留卻很少見(jiàn)，16 這件事發(fā)生在今年6月份的深圳。據(jù)報(bào)道，今年65歲的林川澤是深圳市羅湖火車(chē)站附近的東方皇宮大廈的業(yè)主，2001年由于樓上鄰居裝修，林家客廳、衛(wèi)生間、臥室、儲(chǔ)物間樓面不斷有水滲下來(lái)，泡得墻體發(fā)黃，墻面漆脫落。跟鄰居和物業(yè)公司屢次交涉無(wú)效后，林老漢開(kāi)始拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，并一紙?jiān)V狀將鄰居和物業(yè)“管家”都告上了法庭。林川澤要求物管公司賠償2萬(wàn)元，結(jié)果羅湖區(qū)法院判決林老漢敗訴。在林老漢敗訴的同時(shí)，物業(yè)公司也以拒交物業(yè)管理費(fèi)為由將林老漢送上法庭。林老漢不服，提起上訴，2005年11月，深圳市中院終審判決，要求老漢在限期內(nèi)交清拖欠的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金，以及每天萬(wàn)分之五的滯納金，一共5000余元。今年3月，林老漢向法院提交了一份《司法拘留申請(qǐng)書(shū)》以示維權(quán)決心，6月2日，林川澤因拒不執(zhí)行法院判決被羅湖區(qū)法院拘留。
《地產(chǎn)SHOW》說(shuō)：林川澤被拘留表面上看起來(lái)是拒不執(zhí)行法院的判決，實(shí)質(zhì)上反映出業(yè)主維權(quán)的盲目性，受害索賠跟拒交物業(yè)管理費(fèi)是兩碼事，把兩碼事混在一起，當(dāng)時(shí)省事了，最后麻煩事就來(lái)了。不知道跟物業(yè)公司發(fā)生矛盾后，業(yè)主除了拒交物業(yè)費(fèi)外，還能做什么呢？告他去吧。
開(kāi)發(fā)商下套：倆業(yè)主以敲詐之名被拘
被拘原因：涉嫌敲詐
事件結(jié)果：倆業(yè)主被拘
被拘影響：★★★☆☆
被拘事件回放：
業(yè)主維權(quán)艱難，地球人都知道。河南天天馨苑小區(qū)張自安、張聚才二張業(yè)主維權(quán)不成反被拘留真讓人拍案稱奇。據(jù)河南某媒體報(bào)道，2003年7月，264戶業(yè)主入住由河南亨業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的天天馨苑小區(qū)。入住之后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)原來(lái)所承諾的1000平方米的自行車(chē)車(chē)棚和消防通道的占地被開(kāi)發(fā)商賣(mài)給了其他單位，而該小區(qū)的電纜線和燃?xì)夤艿廊柯裨谙路健６医ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定只能蓋5層的樓，開(kāi)發(fā)商卻蓋成了7層，于是，業(yè)主張自安、張聚才走上了漫漫維權(quán)路。在維權(quán)過(guò)程中，又發(fā)現(xiàn)天天馨苑小區(qū)原始備案的土地證和竣工驗(yàn)收備案表都是開(kāi)發(fā)商偽造的。由于二張業(yè)主不停地向有關(guān)部門(mén)反映開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，2005年6月14日，開(kāi)發(fā)商在電話中稱再給他們每人5萬(wàn)元的賠償款了結(jié)問(wèn)題。當(dāng)開(kāi)發(fā)商遞給他們每人5萬(wàn)元，二人按照要求寫(xiě)收據(jù)時(shí)，派出所民警突然來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，以二人敲詐開(kāi)發(fā)商為由帶到了派出所，隨后鄭州市公安局中原分局對(duì)二人作出了刑事拘留的決定。事后，開(kāi)發(fā)商向公安機(jī)關(guān)控告這兩位業(yè)主曾在電話中向他們索要60萬(wàn)元的“茶水費(fèi)”。
《地產(chǎn)SHOW》說(shuō)：對(duì)于二張業(yè)主維權(quán)被拘事件，有人發(fā)出這樣的疑問(wèn)，開(kāi)發(fā)商偽造公文證據(jù)確鑿無(wú)人過(guò)問(wèn)，兩位業(yè)主一被報(bào)警便遭到拘留，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主兩種不同的境遇耐人尋味。看來(lái)天天馨苑小區(qū)的問(wèn)題真不少。
暴打法官：業(yè)主夫婦被拘留
被拘原因：暴力抗法
事件結(jié)果：夫妻雙雙蹲局子
被拘影響：★★★☆☆
被拘事件回放：
據(jù)報(bào)載，2005年10月19日，沈陽(yáng)市鐵西區(qū)萬(wàn)科新城發(fā)生了一起惡性法院抗法事件，四名遭到圍攻的辦案人員因此受傷。張廣順是萬(wàn)科新城一套四居室的業(yè)主。因拖欠采暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)被萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司起訴到鐵西區(qū)法院。法院判令張廣順補(bǔ)交采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)14350元及利息。2004年8月拿到法院判決書(shū)后，張廣順遲遲未能履行。2005年2月，法院下達(dá)了執(zhí)行通知書(shū)后，經(jīng)兩次傳喚，張廣順拒不到庭，執(zhí)行法官連續(xù)5次去張家均吃了閉門(mén)羹。2005年10月19日，法院執(zhí)行法官來(lái)到張家執(zhí)行判決，張廣順領(lǐng)著五名壯漢回到家里對(duì)法院執(zhí)行人員破口大罵。在強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，張廣順將四名執(zhí)行法官打傷，并組織圍攻執(zhí)法人員 長(zhǎng)達(dá)6個(gè)小時(shí)。10月20日早上，嚴(yán)重妨礙執(zhí)法公務(wù)的張廣順被依法拘留，參與該起事件的有關(guān)人員也接受了處罰。當(dāng)日下午，張廣順的妻子齊某也被司法拘留。
《地產(chǎn)SHOW》說(shuō)：業(yè)主張廣順真夠橫的，敢以老拳對(duì)待執(zhí)行法官。可能張廣順把對(duì)物業(yè)公司的不滿通過(guò)極端暴力的方式發(fā)泄到法院執(zhí)行人員身上，其結(jié)果只能是夫妻雙雙走進(jìn)拘留所。業(yè)主跟開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)生沖突后，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司已經(jīng)學(xué)會(huì)了用法律來(lái)維護(hù)自己的權(quán)利，如果業(yè)主們?cè)俨粚W(xué)習(xí)法律，就只有繼續(xù)當(dāng)“野豬”了。
樓下的把樓上的全告了
本報(bào)汶上2月13日訊因樓上人家亂拋雜物堵塞了下水管道，造成家里“水淹”，浸泡了家具和裝修材料等物品，汶上縣的朱先生將樓上五戶居民和物業(yè)管理部門(mén)起訴到法庭。近日，汶上縣法院依法判決五居戶共同賠償朱先生5000元。
2005年5月，朱先生在汶上縣某小區(qū)看中一處六層的樓房，朱先生選擇購(gòu)買(mǎi)了第一層。后來(lái)，花3萬(wàn)余元把房子裝修一新。2006年國(guó)慶長(zhǎng)假期間，朱先生與妻子到南方旅游外出一周。當(dāng)朱先生和妻子回來(lái)打開(kāi)房門(mén)時(shí)，頓時(shí)傻了眼，只見(jiàn)房屋內(nèi)滿地都是水，并發(fā)出異味。后來(lái)，經(jīng)物業(yè)管理人員檢查發(fā)現(xiàn)是廚房的下水道堵塞造成的。于是，朱先生向物業(yè)管理部門(mén)提出賠償要求。物業(yè)管理方認(rèn)為，朱先生應(yīng)該及時(shí)反映情況才能修理，朱先生沒(méi)有反映，過(guò)錯(cuò)不在物業(yè)管理部門(mén)。朱先生又找樓上的鄰居協(xié)商，因找不到堵塞下水道的爛白菜葉等物品是從誰(shuí)家漏下去的，五戶鄰居都不同意賠償損失。無(wú)奈，朱先生將五居戶和物業(yè)管理方告上法庭，要求被告承擔(dān)損失6000元。
汶上縣法院經(jīng)審理認(rèn)為，因下水道發(fā)生堵塞時(shí)朱先生不在家，可以推定堵塞物是從二樓以上某住家沖進(jìn)下水道的，下水道堵塞導(dǎo)致污水外泄浸泡了朱先生的物品，兩者之間具有因果關(guān)系，且五居戶均無(wú)法證明自己沒(méi)有用水沖下堵塞物，所以相互間應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。朱先生發(fā)現(xiàn)下水道堵塞后，不及時(shí)清理積水，導(dǎo)致?lián)p失在一定范圍內(nèi)擴(kuò)大，具有一定過(guò)錯(cuò)，依法應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。據(jù)此，法院判決二至六樓五居戶共同賠償朱先生5000元。
高空墜物砸車(chē)，物業(yè)公司巧妙取證免責(zé)
案情：
2002年5月29日，車(chē)主徐某將其小轎車(chē)停放于深圳A大廈停車(chē)場(chǎng)，后發(fā)現(xiàn)車(chē)被高空墜物砸壞車(chē)頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸，并帶徐某查看現(xiàn)場(chǎng)。現(xiàn)場(chǎng)為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時(shí)有墜物降落，車(chē)身上下布滿灰塵，車(chē)旁有瓷片等建筑垃圾，車(chē)頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來(lái)的管理處工作人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車(chē)后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車(chē)場(chǎng)的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車(chē)費(fèi)1000元。
原告徐某起訴的主要理由是，B大廈在拆除腳手架和防護(hù)網(wǎng)時(shí)設(shè)臵的遮蓋物過(guò)小，不足以防止損害的發(fā)生，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任：而A大廈物業(yè)管理公司未對(duì)其所停車(chē)輛妥善看護(hù)，也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
被告一某房地產(chǎn)公司答辯稱，原告的損失應(yīng)找施單位賠償，作為建筑單位，我方早就要求施工單位嚴(yán)格遵守相關(guān)施工規(guī)則，做好安全防范工作。原告停車(chē)時(shí)清楚現(xiàn)場(chǎng)有建筑垃圾而仍停車(chē)，其意圖值得揣測(cè)。
被告二某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場(chǎng)照片，辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無(wú)關(guān)，18 在停車(chē)場(chǎng)管理方面沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。
審判：
深圳市福田區(qū)人民法院認(rèn)為，建筑物以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告停車(chē)——發(fā)現(xiàn)被砸——交涉，綜合事實(shí)，參考現(xiàn)場(chǎng)照片，可認(rèn)定原告車(chē)輛的損害是B大廈的所有人，應(yīng)對(duì)損害負(fù)民事責(zé)任。被告二某物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不須承擔(dān)責(zé)任。最后，法院判決被告一某房地產(chǎn)公司賠償原告徐某修車(chē)費(fèi)1000元，駁回原告對(duì)被告二某物業(yè)管理公司的起訴。
評(píng)析：
B大廈發(fā)展商某房地產(chǎn)公司確應(yīng)承擔(dān)民事?lián)p害責(zé)任。我國(guó)《民法通則》作了明確的規(guī)定，法院也是據(jù)此作的判決。至于施工單位未妥善防護(hù)的過(guò)錯(cuò)，某房地產(chǎn)公司司依據(jù)建設(shè)施工合同，與施工單位協(xié)商解決。
本案中的某物業(yè)管理公司，如果與車(chē)主間建立的是車(chē)輛保管關(guān)系，則很難證明自己在保管行為中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，而需承擔(dān)連帶責(zé)任，然后再代位求償，向某房地產(chǎn)公司追償。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與車(chē)主之間是“車(chē)位有償使用”的租賃關(guān)系，則免除了上述之虞。
值得一提的是，物業(yè)管理公司對(duì)事件的處理方式是非常恰當(dāng)?shù)摹Ｑ策壨＼?chē)場(chǎng)的保安發(fā)現(xiàn)汽車(chē)被砸后，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除，等待車(chē)主自己驗(yàn)看。與車(chē)主取得聯(lián)系后，物業(yè)管理公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)及車(chē)損狀況進(jìn)行了拍照，把損害物和損害后果的證據(jù)固定了下來(lái)。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產(chǎn)公司均無(wú)法否認(rèn)這些照片證據(jù)，從而順利地免除了自己在停車(chē)合同之外的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。將砸壞汽車(chē)的碎瓷片交給車(chē)主去索賠，既有利于車(chē)主辨明事實(shí)真相，又體現(xiàn)了物業(yè)管理對(duì)當(dāng)事人的尊重，物業(yè)管理公司的這種處理方式，表明其證據(jù)意識(shí)非常強(qiáng)烈。
實(shí)務(wù)操作建議：
物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生意外，可能導(dǎo)致糾紛時(shí)，物業(yè)管理公司可從本案中借鑒以下兩點(diǎn)：
1、應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實(shí)過(guò)程。僅證明自己沒(méi)有責(zé)任是不夠的，也無(wú)法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。
2、全面加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。通過(guò)拍照、現(xiàn)場(chǎng)記錄、無(wú)利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問(wèn)題。
3、根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償，設(shè)施設(shè)備的管理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任，因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)管理活動(dòng)中的主要環(huán)節(jié)。
核心法條：
《中華人民共和國(guó)民法通則》
第一百二十六條：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發(fā)生倒塌、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》
第六十四條：當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)
飲料瓶堵住排水管雨水溢到居民家 裝修受損物業(yè)被判賠償17000元
天降暴雨，樓頂?shù)娘嬃掀慷伦×伺潘艿溃Y(jié)果雨水都溢到了居民的家中，導(dǎo)致居民的裝修損壞，物品受損，此為自然損失還是物業(yè)公司管理不當(dāng)？日前，楊浦區(qū)法院對(duì)此案作出一審判決，物業(yè)公司賠償居民17000余元。
沈先生是本市一小區(qū)501室業(yè)主，在2003年8月23日凌晨1點(diǎn)30分左右，因天突降暴雨，沈先生發(fā)現(xiàn)屋外下雨，而雨水卻從6樓直接滲入到他的房間，他家中的床墊、竹席、毛巾毯、被子、電風(fēng)扇等設(shè)備都不同程度地被水浸濕，裝修也遭到一定的破壞。沈先生發(fā)現(xiàn)之所以房間進(jìn)水，是因?yàn)闃琼數(shù)呐潘艿辣伙嬃掀拷o堵塞，致使雨水不能及時(shí)從雨水管道中排出，雨水沿屋面縫隙先流入601室屋頂、墻頂和吸頂燈等處，之后就流入沈先生的501室。物品受損，裝修遭水，沈先生就找物業(yè)公司要求索賠，可是雙最終沒(méi)能達(dá)成一致意見(jiàn)。之后，沈先生就將物業(yè)公司告到法庭。
法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅的共用部位、共用設(shè)備和設(shè)施有定期養(yǎng)護(hù)的義務(wù)，但由于其疏于管理，致使落水管被異物堵塞，造成暴雨時(shí)排水不暢，結(jié)果雨水浸入沈先生家中造成損失，所以物業(yè)應(yīng)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。經(jīng)鑒定，沈先生家的裝潢修復(fù)費(fèi)用為14749.15元，其他物品損失2808元。最終法院作出上述一審判決。
案件判決后，審理該案的承辦法官對(duì)記者講，隨著夏天雨季的到來(lái)，因雨水引起的物業(yè)管理糾紛有可能會(huì)增多，希望該案能夠給廣大物業(yè)公司起個(gè)警示作用，提前做好有關(guān)的預(yù)防工作，以避免產(chǎn)生類似本案的不必要的財(cái)產(chǎn)損失
小區(qū)保安打死訪客 物業(yè)被判賠近50萬(wàn)
來(lái)源：法易社區(qū)
發(fā)布日期：2006-08-09 11:14:30 訪客進(jìn)居民小區(qū)探訪親戚，因登記問(wèn)題與保安發(fā)生沖突后，一名訪客竟被保安毆打致死。溫州市鹿城區(qū)人民法院日前判處溫州大管家物業(yè)管理有限公司賠償死者單欣欣家屬死亡賠償金、精神損害撫慰金等共計(jì)49.4萬(wàn)余元。
2005年1月27日晚，單欣欣及其親戚黃某等前往溫州市區(qū)的銀都花園探訪親戚時(shí)，因登記問(wèn)題與小區(qū)門(mén)口的執(zhí)勤保安發(fā)生糾紛，并相互推搡。黃某后從車(chē)上取出“斧頭”狀利器加入沖突，被保安胡獻(xiàn)田奪下，胡獻(xiàn)田用“斧頭”砍擊單欣欣右臂等處，正在附近巡邏的保安何玉權(quán)聞?dòng)嵹s到后持水管毆打單欣欣。單某后經(jīng)醫(yī)院搶救無(wú)效死亡。
保安何玉權(quán)和胡獻(xiàn)田案發(fā)后已被依法追究刑事責(zé)任。受害人家屬認(rèn)為，單欣欣的死亡是保安人員履行職務(wù)行為所致，因此要求其所在的溫州大管家物業(yè)管理有限公司、溫州警威安保服務(wù)有限公司承擔(dān)民事賠償責(zé)任，共計(jì)76.9萬(wàn)余元。
鹿城區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，兩保安與受害人單欣欣之間并無(wú)私人恩怨，他們是在上班期間為維護(hù)物業(yè)管理的正常秩序而與單欣欣及其親戚發(fā)生沖突，系因職責(zé)參與糾紛，屬執(zhí)行職務(wù)的行為。法人和其他組織的工作人員在執(zhí)行職務(wù)中致人損害的，應(yīng)由該法人或其他組織承擔(dān)民事責(zé)任。另經(jīng)查明，何玉權(quán)和胡獻(xiàn)田與溫州警威安保服務(wù)有限公司并無(wú)勞動(dòng)合同關(guān)系，法院遂作出上述判決。8齡童掉路中積水溝溺斃 物業(yè)遭18萬(wàn)索賠
來(lái)源：法易社區(qū)
發(fā)布日期：2006-07-28 13:42:23 中國(guó)法院網(wǎng)訊
物業(yè)公司在馬路中間挖溝卻未設(shè)安全設(shè)施，適逢大雨來(lái)襲雨水灌滿深溝形成積水溝。當(dāng)晚，8歲的小男孩桐桐（化名）出門(mén)經(jīng)過(guò)溝邊時(shí)不幸掉落而致溺水身亡。桐桐的父母悲痛之余起訴至法院，要求挖溝的物業(yè)公司賠償死亡賠償金、喪葬費(fèi)、誤工費(fèi)、交通費(fèi)、精神損害撫慰金等18萬(wàn)余元。近日，北京市房山區(qū)人民法院受理了這起人身?yè)p害賠償案件。
桐桐的父母在起訴書(shū)中稱，6月的某天晚上九點(diǎn)左右，年僅8歲的桐桐到離家約100米遠(yuǎn)的小賣(mài)部買(mǎi)文具，結(jié)果一去就沒(méi)有回來(lái)，家人找了一夜卻沒(méi)找到。第二天凌晨，家人才發(fā)現(xiàn)桐桐在離家不遠(yuǎn)的馬路中間的兩米深溝內(nèi)，但是不幸已經(jīng)死亡。桐桐的父母立即報(bào)警。經(jīng)警方調(diào)查，發(fā)現(xiàn)桐桐尸體所在的深溝是某物業(yè)公司當(dāng)日下午施工所挖掘的。物業(yè)公司在收工后，未在溝的旁邊設(shè)安全設(shè)施和安全標(biāo)志，恰逢當(dāng)日下大雨，雨水灌滿了深溝。桐桐出門(mén)買(mǎi)東西時(shí)不幸掉入積滿水的深溝內(nèi)，導(dǎo)致溺水死亡。桐桐的父母認(rèn)為孩子的死亡是由于物業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)所致，因此，起訴至法院要求物業(yè)公司賠償。
目前，此案正在審理中。
樓上裝修污水反灌 樓下?tīng)罡嫖飿I(yè)被駁
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發(fā)布日期：2006-05-08 09:09:28 中國(guó)法院網(wǎng)訊
因樓上住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主衛(wèi)排水管，堵塞造成污水反灌，導(dǎo)致郭先生房屋地面墻體污損。認(rèn)為該事應(yīng)由與自己有事先約定的物業(yè)負(fù)責(zé)，于是郭先生以物業(yè)管理不善為由將其告上了法庭。今天，北京市第二中級(jí)人民法院終審判決駁回了郭先生訴訟請(qǐng)求。
2005年5月，郭先生入住小區(qū)后，與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議，并交納了一年物業(yè)費(fèi)。雙方在“物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”條款中約定，物業(yè)對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和管理，污水排放通暢；如物業(yè)未達(dá)到服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)，郭先生有權(quán)要求物業(yè)限期改正，逾期未改給郭先生造成損失的，物業(yè)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
2005年6月9日，因上層住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主衛(wèi)排水管致堵塞，使郭先生房屋衛(wèi)生間的下水道污水反灌，造成屋內(nèi)地面墻體污損。事故發(fā)生后，物業(yè)公司對(duì)管道進(jìn)行了疏通并對(duì)郭先生的房屋進(jìn)行了清掃。
2005年7月6日，郭先生起訴至一審法院稱，由于物業(yè)公司管理不善，致使新房入住之初即發(fā)生如此惡劣事故，給自己財(cái)產(chǎn)及精神造成極大損失。經(jīng)雙方多次協(xié)商解決未果，現(xiàn)訴至法院要求物業(yè)公司書(shū)面說(shuō)明事故原因及維修結(jié)果、公開(kāi)道歉；賠償恢復(fù)原狀損失、違約金、精神損失、物業(yè)費(fèi)損失共計(jì)2.3萬(wàn)余元。
物業(yè)公司辯稱，公司已履行合同約定的義務(wù)，不應(yīng)是違約方，且案件不是侵權(quán)糾紛，故請(qǐng)求法院駁回郭先生訴訟請(qǐng)求。
一審法院經(jīng)審理，判決物業(yè)公司負(fù)責(zé)將郭先生的房屋恢復(fù)原狀，賠償郭先生5000元經(jīng)濟(jì)損失。物業(yè)公司不服，以自己不是排污管道堵塞責(zé)任人，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任為由上訴到二中院。
二中院經(jīng)審理認(rèn)為，共用設(shè)施設(shè)備使用人因使用不當(dāng)侵害他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。郭先生所在同一單元上層住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主衛(wèi)排水管，堵塞造成污水反灌，導(dǎo)致郭先生房屋地面墻體污損，該損害結(jié)果應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)行為人承擔(dān)責(zé)任。郭先生與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議有保障污水排放通暢之條款，但郭先生未能舉證證明其所受損害系物業(yè)公司違約或侵權(quán)所致。事發(fā)后，物業(yè)公司及時(shí)對(duì)管道進(jìn)行了疏通并將房屋進(jìn)行了清掃，已履行了承諾的義務(wù)，因此物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
電梯不開(kāi)病患業(yè)主死亡 物業(yè)被索賠40萬(wàn)
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發(fā)布日期：2006-03-15 16:48:55 中國(guó)法院網(wǎng)訊
居住在16層的張福居凌晨3時(shí)40分左右突然發(fā)病，需緊急搶救，但因電梯司機(jī)不在，張福居無(wú)法下樓，最終死亡。張福居的老伴和子女以北京億方物業(yè)管理有限責(zé)任公司違約，導(dǎo)致患者錯(cuò)過(guò)了最佳的搶救時(shí)機(jī)為由，要求物業(yè)公司賠償近40萬(wàn)。此案將于3月17日上午9時(shí)在北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院安貞法庭宣判。
原告訴稱，死者張福居住在朝陽(yáng)區(qū)安貞西里某號(hào)樓16層，房屋及配套設(shè)施由被告進(jìn)行物業(yè)管理。2005年3月2日凌晨3時(shí)40分左右，張福突然發(fā)病，需要緊急搶救，必須使用電梯下樓。死者之子跑到該樓108室電梯司機(jī)值班室找電梯司機(jī)，室內(nèi)無(wú)人。死者之女打電話給999急救中心，同時(shí)撥打被告在一層電梯口處設(shè)臵的標(biāo)識(shí)牌中的電梯監(jiān)督電話，被告知值班室沒(méi)有電話，且值班室已經(jīng)移至別的樓。死者之女又跑到別的樓，值班司機(jī)又不在，電梯的鑰匙也被值班人員一并帶走。999急救中心救護(hù)車(chē)于4時(shí)03分到達(dá)樓下，但因電梯不開(kāi)，張福無(wú)法下樓，救護(hù)人員只好走上16層進(jìn)行了簡(jiǎn)單的臨時(shí)搶救。死者之子多次催促其他的值班人員才得到了電梯司機(jī)的電話。經(jīng)多次電話催促，4時(shí)50分電梯司機(jī)才趕到了小區(qū)。
原告認(rèn)為，從尋找電梯司機(jī)到打開(kāi)電梯用了將近一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，錯(cuò)過(guò)了最佳的搶救時(shí)機(jī)，導(dǎo)致了張福的死亡。被告作為物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)按照約定提供電梯服務(wù)。被告未按約履行，致使張福在病情危急的情況下無(wú)法使用電梯導(dǎo)致死亡，應(yīng)予賠償。據(jù)此，原告要求判令被告賠償原告喪葬費(fèi)14836.8元，死亡賠償金265842.6元，精神撫慰金10萬(wàn)元。
業(yè)主掉進(jìn)污水井 物業(yè)施工方遭索賠
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發(fā)布日期：2007-01-26 11:05:39 中國(guó)法院網(wǎng)訊
郭女士在自家小區(qū)散步卻突然掉進(jìn)污水井摔傷，近日，她將小區(qū)物業(yè)北京市均豪物業(yè)管理有限公司以及施工方中建一局華江建設(shè)有限公司、中建一局華江建設(shè)有限公司北京分公司起訴到北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院，要求三被告賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)、精神損害撫慰金等共計(jì)3萬(wàn)元。
50歲的郭女士起訴稱，2006年12月7日晚上，原告在居住的小區(qū)內(nèi)散步，突然掉進(jìn)了一口污水井，當(dāng)時(shí)井口沒(méi)有井蓋，井口上面僅放著一層薄木板。由于天色較黑，薄木板看上去很像是地板，并且井口周?chē)矝](méi)有任何警示標(biāo)志，原告以為是地板就踩了上去，沒(méi)想到剛踩在上面就掉進(jìn)井內(nèi)，造成原告左腿膝蓋骨折，右手指及髂骨骨裂。
事發(fā)后，原告找到物業(yè)北京市均豪物業(yè)管理有限責(zé)任公司和在該地施工的被告中建一局華江建設(shè)有限公司、被告中建一局華江建設(shè)有限公司北京分公司要求索賠，但均遭到拒絕。
原告認(rèn)為，被告北京市均豪物業(yè)管理有限責(zé)任公司作為小區(qū)的物業(yè)管理單位，應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)行人過(guò)往通道的危險(xiǎn)地段設(shè)臵警示標(biāo)志或者采取必要的防范措施。而被告中建一局華江建設(shè)有限公司、中建一局華江建設(shè)有限公司北京分公司作為施工單位，在施工現(xiàn)場(chǎng)的危險(xiǎn)地段應(yīng)當(dāng)設(shè)臵明顯的警示標(biāo)志或采取必要的防范措施，以保證行人的安全。但三被告均22 未盡到其安全保障義務(wù)，應(yīng)負(fù)有一定的責(zé)任。故起訴至法院，要求三被告賠償原告醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、交通費(fèi)、精神撫慰金等共計(jì)3萬(wàn)元。
上海一業(yè)主沒(méi)拿到鑰匙拒交物業(yè)費(fèi)被判勝訴
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發(fā)布日期：2006-12-29 10:04:19 上海市民張先生購(gòu)買(mǎi)的房屋建成后，物業(yè)公司一直沒(méi)有通知他去領(lǐng)房屋鑰匙，卻沒(méi)有忘記催促他繳納物業(yè)管理費(fèi)，并將張先生起訴到法院。不過(guò)，上海市閔行區(qū)人民法院一審認(rèn)定，張先生未實(shí)際取得房產(chǎn)的占有、使用權(quán)，不必繳納物業(yè)費(fèi)。
張先生一家從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)了小區(qū)商業(yè)用房后，將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至自己名下。去年６月１日，經(jīng)開(kāi)發(fā)商通知，張先生一家去物業(yè)公司辦理房屋的入戶交接手續(xù)，在物業(yè)公司簽了記載著物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的備忘錄，并記下了聯(lián)系電話，但物業(yè)公司沒(méi)有將房屋鑰匙交給張先生一家。后來(lái)，物業(yè)公司再也沒(méi)有通知張先生一家去領(lǐng)取房屋鑰匙，致使他們至今未取得該商業(yè)用房的占有、使用權(quán)。之后，物業(yè)公司通知張先生一家繳納物業(yè)管理費(fèi)，而張先生一家以房屋未交付而不愿支付。由此，物業(yè)公司訴至法院，要求張先生支付物業(yè)管理費(fèi)７７１０元和滯納金５４１２．４２元。
張先生辯稱，去年６月１日，他們雖然簽了“備忘錄”和“聯(lián)絡(luò)單”，但物業(yè)公司說(shuō)開(kāi)發(fā)商給物業(yè)公司的材料不全，無(wú)法幫他們辦理入住手續(xù)，一直到起訴時(shí)止，公司再?zèng)]有通知他們?nèi)マk理入住交接手續(xù)，至今房屋鑰匙仍在物業(yè)公司處，房屋在物業(yè)公司的控制下，他們沒(méi)有實(shí)際取得房屋的占有、使用權(quán)。
法院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得與不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際交付是不同的概念。所謂“實(shí)際交付”應(yīng)理解為義務(wù)人將房屋鑰匙交付所有權(quán)人，使其取得對(duì)房屋的占有、使用權(quán)。因此，物業(yè)公司以業(yè)主取得了房屋的所有權(quán)為由，認(rèn)為房屋已經(jīng)實(shí)際交付，顯然是錯(cuò)誤的。
法院同時(shí)認(rèn)為，物業(yè)公司負(fù)有交付房主鑰匙的義務(wù)，應(yīng)積極地履行義務(wù)。而在本案中，物業(yè)公司消極的不作為行為，導(dǎo)致了房屋鑰匙至今尚在其處，未完成交付房屋的義務(wù)，有違法律的規(guī)定。
來(lái)源：新華社
煙花躥入高樓 物業(yè)公司被判賠償住戶損失
來(lái)源：法易社區(qū)
發(fā)布日期：2006-12-18 16:52:17 煙花躥上高樓引發(fā)火災(zāi)，小區(qū)多戶人家遭殃，肇事者是誰(shuí)卻至今是謎，那么火災(zāi)所造成的損失該由誰(shuí)承擔(dān)？杭州市西湖區(qū)人民法院１８日判決物業(yè)公司賠償４０％的損失。
今年１月２９日零時(shí)，狗年的鐘聲剛剛敲響，在杭州市西湖區(qū)沁雅花園住宅小區(qū)內(nèi)，因多戶業(yè)主燃放煙花爆竹，空中散開(kāi)的火星落入小區(qū)１６幢１６０２室的西南陽(yáng)臺(tái)，引燃放在陽(yáng)臺(tái)上的紙板箱。
消防部門(mén)接警后，在幾分鐘后到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，但因?yàn)樾^(qū)內(nèi)消防通道堵塞，而其他通道上停滿了車(chē)輛，消防車(chē)無(wú)法到達(dá)起火點(diǎn)。在救火過(guò)程中，消防人員又發(fā)現(xiàn)樓道內(nèi)消防栓的水壓不夠，無(wú)法出水，在啟動(dòng)了增壓水泵后，消防栓才開(kāi)始出水作業(yè)。
由于無(wú)法及時(shí)滅火，1602室的火勢(shì)逐漸蔓延到樓上的1702室，燒毀了1702室房屋內(nèi)的空調(diào)、門(mén)窗等物品。而火災(zāi)發(fā)生時(shí)，1602室和1702室都無(wú)人在家，燃放煙花爆竹引發(fā)火災(zāi)的肇事者也無(wú)法查明。
今年３月，17樓的業(yè)主李某將物業(yè)公司和１６樓的業(yè)主周某、承租戶趙某告上了法庭，李某認(rèn)為，小區(qū)的物業(yè)公司疏于管理，致使消防通道堵塞，同時(shí)由于其對(duì)消防設(shè)施維護(hù)不力，最終導(dǎo)致對(duì)１６０２室的救火延誤，進(jìn)而殃及１７０２室。
李某還認(rèn)為，趙某承租１６０２室后擅自改變住宅用途，堆放大量易燃物品，加重了火勢(shì)。１６０２室的業(yè)主將房屋出租后監(jiān)管不力，因此三方都應(yīng)對(duì)火災(zāi)損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
杭州市西湖區(qū)人民法院在審理后認(rèn)為，業(yè)主周某將１６０２室房屋出租，而承租人趙某在屋內(nèi)堆放樣品鞋的行為不在法律禁止范圍內(nèi)，火災(zāi)的發(fā)生無(wú)法預(yù)見(jiàn)，他們對(duì)火災(zāi)的發(fā)生也不存在過(guò)失、過(guò)錯(cuò)，因此李某要求房主周某和承租人趙某對(duì)其損失負(fù)責(zé)依據(jù)不足。
法院同時(shí)認(rèn)為，火災(zāi)的直接責(zé)任人是燃放煙花者，但無(wú)法查明，物業(yè)公司對(duì)此沒(méi)有盡到注意義務(wù)。此外，由于物業(yè)公司管理不到位，延誤了救火的時(shí)機(jī)，使火勢(shì)蔓延至李某房?jī)?nèi)，物業(yè)公司雖然不是直接的侵權(quán)人，但它沒(méi)有盡到物業(yè)管理的職能，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。
鑒于以上原因，法院酌情確定物業(yè)公司承擔(dān)１７０２室業(yè)主李某的經(jīng)濟(jì)損失６４９２０元的４０％，即２５９２６元。
業(yè)主被殺保安見(jiàn)死不救 物業(yè)被判賠償6萬(wàn)余元
來(lái)源：法易社區(qū)
發(fā)布日期：2006-12-18 08:44:16 小區(qū)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被人用刀刺死，在場(chǎng)的保安被死者的家屬指責(zé)既未制止，也未及時(shí)報(bào)警。記者上午獲悉，北京市一中院二審判決物業(yè)公司應(yīng)賠償死者家屬6萬(wàn)余元。
判決后，物業(yè)公司表示將繼續(xù)申訴，稱保安服務(wù)當(dāng)時(shí)已委托給北京振遠(yuǎn)護(hù)衛(wèi)中心，公司不應(yīng)為此事背上“罵名”并承擔(dān)任何責(zé)任。
據(jù)悉，去年6月3日深夜，海淀區(qū)玉海園小區(qū)業(yè)主張銳回到小區(qū)時(shí)，在小區(qū)里與他人發(fā)生沖突。后對(duì)方用刀將張銳刺傷，致其失血性休克而亡。
事后，張銳的父母稱，事發(fā)時(shí)值班保安張永強(qiáng)目擊了全過(guò)程，但因?yàn)楹ε虑那碾x開(kāi)了現(xiàn)場(chǎng)，既未上前阻止，也未報(bào)警或撥打急救電話。
為此，張銳的父母以物業(yè)公司未盡職責(zé)為由，將北京市玉海輝物業(yè)公司訴至法院要求賠償。案件經(jīng)媒體報(bào)道后，曾在社會(huì)上引起軒然大波。
審理后，一審法院基于保安的上述行為，認(rèn)定物業(yè)公司在履行保安服務(wù)過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)在其能夠防止侵害的范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任，據(jù)此判決物業(yè)公司賠償6萬(wàn)余元。
一審判決后，玉海輝物業(yè)提出上訴。該公司認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主不享受24小時(shí)保安服務(wù)。因此，該公司在事件中沒(méi)有未盡職責(zé)的地方。同時(shí)，事發(fā)時(shí)張銳家已經(jīng)拖欠了一年多的物業(yè)費(fèi)，也不應(yīng)享受物業(yè)服務(wù)。
經(jīng)過(guò)審理，二審法院終審維持原判。玉海輝物業(yè)表示，將繼續(xù)申訴。該公司稱，除上述理由外，從去年5月25日至今年5月24日即案發(fā)期間，該公司已將保安服務(wù)委托給北京振遠(yuǎn)護(hù)衛(wèi)中心第六支隊(duì)負(fù)責(zé)，因此該公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任，更不應(yīng)該為此背上社會(huì)輿論的“罵名”。
女業(yè)主家中被奸殺 物業(yè)被判賠償1.5萬(wàn)元
來(lái)源：法易社區(qū)
發(fā)布日期：2006-11-14 11:14:28 孫女士在自家被人奸殺，由于兇手沒(méi)有賠償能力，家屬將物業(yè)告上法院，索賠56萬(wàn)元。
昨天，一中院對(duì)此案作出終審，判決物業(yè)賠償15000元。
業(yè)主在家中被奸殺
2004年5月17日，家住大興區(qū)郁花園小區(qū)的孫女士，與自稱要租房的梁某約好上門(mén)看24 房。在孫女士介紹住房情況時(shí)，梁某將孫女士強(qiáng)奸。之后，梁某因擔(dān)心其罪行敗露竟將孫女士掐死。
孫女士從加拿大回國(guó)探親時(shí)間并不長(zhǎng)，她的意外被害給家人帶來(lái)了極大悲痛。一年后，梁某被北京市一中院以搶劫罪等罪名判處死刑，附帶民事賠償36萬(wàn)元。去年11月份，梁某被依法執(zhí)行死刑。可是，由于兇手梁某并沒(méi)有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，孫女士家遭受的經(jīng)濟(jì)損失根本無(wú)法得到補(bǔ)償。
家屬將物業(yè)告上法庭
今年3月，孫女士的丈夫吳先生將小區(qū)物業(yè)公司訴至法院，要求賠償精神撫慰金20萬(wàn)元及經(jīng)濟(jì)損失36萬(wàn)元。
吳先生認(rèn)為，物業(yè)應(yīng)當(dāng)保障業(yè)主在小區(qū)的人身和財(cái)產(chǎn)安全，他所交物業(yè)費(fèi)中的保安費(fèi)是物業(yè)按照封閉式小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)收取的，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)進(jìn)出小區(qū)可疑人員的盤(pán)查，對(duì)車(chē)輛進(jìn)行的管理都有規(guī)定。然而由于物業(yè)疏于管理，致使妻子被害，因此物業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
物業(yè)稱只管“公共秩序”
在此案審理期間，郁花園的物業(yè)公司否認(rèn)對(duì)此承擔(dān)任何責(zé)任，物業(yè)公司辯稱，孫女士的死亡完全是由于梁某的犯罪行為所致。小區(qū)物業(yè)只能對(duì)小區(qū)公共區(qū)域的秩序進(jìn)行維護(hù)，無(wú)法對(duì)業(yè)主房門(mén)內(nèi)的秩序進(jìn)行維護(hù)。
法院判定物業(yè)擔(dān)責(zé)
由于有證據(jù)證明，案發(fā)前后小區(qū)保安監(jiān)控系統(tǒng)處于停用狀態(tài)，保安沒(méi)有對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行登記。法院據(jù)此認(rèn)為，小區(qū)有過(guò)錯(cuò)，因此應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。而業(yè)主孫女士允許梁某進(jìn)入自家房?jī)?nèi)，使物業(yè)的防范能力降低，因此要求物業(yè)公司負(fù)全責(zé)并不妥當(dāng)。據(jù)此法院酌情判決小區(qū)物業(yè)公司賠償死者家屬15000元。（相當(dāng)于3%）
來(lái)源：華商網(wǎng)-華夏時(shí)報(bào)
新居“水漫金山” 樓上和物業(yè)賠償
發(fā)布日期：2006-10-23 14:23:44 中國(guó)法院網(wǎng)訊
安徽省馬鞍山市居民劉先生精心裝修完新居，正滿心歡喜地準(zhǔn)備喬遷時(shí)，不料新居因下水道堵塞“水漫金山”，損失慘重，劉先生遂將物業(yè)公司和樓上住戶一齊告上法庭。10月23日，馬鞍山市花山區(qū)人民法院對(duì)該案作出一審判決，判令物業(yè)公司賠償劉先生各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失的50%，樓上四戶各賠償10%。
劉先生的新居位于馬鞍山市某小區(qū)二樓。2005年9月，劉先生領(lǐng)取新房鑰匙后開(kāi)始裝修，當(dāng)年11月裝修完畢。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的通風(fēng)，劉先生正準(zhǔn)備擇日喬遷時(shí)，不料于今年2月20日發(fā)現(xiàn)新居被淹，臟水四溢。經(jīng)查看，新居衛(wèi)生間、洗臉間下水處不斷有水外溢。后物業(yè)公司會(huì)同施工單位和監(jiān)理單位對(duì)下水管道進(jìn)行了疏通，清理出塑料袋、頭發(fā)、碎石等生活、裝潢垃圾。此事件共造成劉先生各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失6328元。
劉先生認(rèn)為，自己新居被淹是因樓上各戶在裝潢和居住過(guò)程中隨意向下水道投放裝潢、生活垃圾，加之物業(yè)公司未及時(shí)檢查、清掏管道和化糞池所致，因此物業(yè)公司和樓上各戶要共同賠償自己的經(jīng)濟(jì)損失。而劉先生的樓上各戶認(rèn)為，物業(yè)公司對(duì)公共管道有維修義務(wù)，物業(yè)公司未盡責(zé)，因此應(yīng)由物業(yè)公司賠償。物業(yè)公司則認(rèn)為，劉先生的損失是由樓上各戶亂投垃圾于下水道所致，并且劉先生未及時(shí)發(fā)現(xiàn)也是其中原因，物業(yè)公司應(yīng)不承擔(dān)責(zé)任。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉先生新居被淹是因下水道被裝潢和生活垃圾堵塞后，使樓上生活用水從劉先生家溢出所致。劉先生樓上四戶不能證明其未使用下水道，因此對(duì)下水道堵塞均存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)向劉先生承當(dāng)相應(yīng)賠償責(zé)任；物業(yè)公司未及時(shí)對(duì)管道和化糞池進(jìn)行檢查和清掏，系疏于管理，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。同時(shí)，劉先生本人也不能證明自己未使用下水道，其對(duì)下水管道的堵塞也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。遂判決物業(yè)公司賠償劉先生損失的50%即3164元；樓上四戶各賠償10%即632.80元，并互擔(dān)連帶清償責(zé)任。
鐵井蓋上燒情書(shū)受傷 無(wú)過(guò)錯(cuò)物業(yè)要為“公平”買(mǎi)單
發(fā)布日期：2007-06-04 09:25:11 中國(guó)法院網(wǎng)
一男子好心為師父在小區(qū)化糞池的鐵井蓋上燒情書(shū)，不料池中的氣體受熱發(fā)生爆炸，“轟”的一聲，氣體炸飛鐵井蓋，把男子的臉砸扁。男子傷愈后向物管公司索賠無(wú)果，遂訴至法院。6月1日，四川省江油市人民法院審理了這起奇異的人身傷害案。
今年1月8日晚上8時(shí)，現(xiàn)年32歲的江油市民馬淦水到江油一小區(qū)某茶坊去為今年51歲的師傅干雜活。馬淦水到樓下的垃圾桶旁倒廢紙簍時(shí)，看到里面有幾張字紙，一看，是師傅的舊日情書(shū)。馬淦水怕被拾荒人員撿去外傳，就打算燒掉。
因剛才下過(guò)陣雨，地面水汪汪的。馬淦水環(huán)顧四周，唯化糞池的那個(gè)鐵井蓋是干燥的。馬淦水就走過(guò)去，蹲在鐵井蓋邊，掏出打火機(jī)燒舊情書(shū)。燒完最后一頁(yè)情書(shū)，馬淦水站起來(lái)正欲走，這時(shí)只聽(tīng)“轟”的一聲，鐵井蓋突然飛起，猶如一個(gè)大鐵餅，不偏不倚正好砸到馬淦水的臉上，致使他仰面跌倒！馬淦水的慘叫驚動(dòng)了其師傅王某，王某連忙跑下樓把馬淦水背到附近的醫(yī)院去搶救。
經(jīng)診斷：馬淦水鼻骨、篩骨、右側(cè)眶外壁、右上頜骨均發(fā)生粉碎性骨折；右眼視神經(jīng)挫傷水腫。住院2天后，因傷勢(shì)過(guò)重，轉(zhuǎn)入綿陽(yáng)市中心醫(yī)院繼續(xù)治療。綿陽(yáng)市中心醫(yī)院診斷為：右眼球鈍挫傷，右眼視神經(jīng)損傷，右眼外傷性瞳孔散大，腦震蕩，左膝關(guān)節(jié)皮膚裂傷，右側(cè)上頜骨前后內(nèi)側(cè)壁、右眶外側(cè)壁骨折，左眶內(nèi)側(cè)壁、篩板、鼻骨骨折。住院治療1月方愈。后經(jīng)法醫(yī)鑒定，馬淦水的損傷為9級(jí)傷殘。
馬淦水認(rèn)為他是因小區(qū)的建筑設(shè)施遭受的人身?yè)p害，作為小區(qū)所有人和管理人的綿陽(yáng)市某金屬材料有限公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。遂向綿陽(yáng)市某金屬材料有限公司索賠。但公司認(rèn)為馬淦水的損傷完全是自找的，跟公司無(wú)關(guān)，“公司在化糞池旁邊設(shè)臵垃圾桶只是供居民倒垃圾的，并不是叫你燒垃圾。亂燒垃圾污染空氣。你燒垃圾也就罷了，為什么化糞池的鐵井蓋上去燒？完全咎由自取！”馬淦水遂把公司告上法庭。
6月1日，江油市人民法院審理認(rèn)為，這是一起物件致人損害的特殊侵權(quán)糾紛案。對(duì)于這起事故的發(fā)生，被告綿陽(yáng)市某金屬材料有限公司并無(wú)過(guò)錯(cuò)或過(guò)失化糞池的設(shè)計(jì)及鐵井蓋的安裝均符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，被告在事發(fā)前1個(gè)月還對(duì)下水道及化糞池進(jìn)行了清淤，被告已盡到了合理限度內(nèi)的管理職責(zé)。而作為受害人的馬淦水也無(wú)過(guò)錯(cuò)或過(guò)失：馬淦水在倒垃圾時(shí)對(duì)其中的不宜外傳的字紙進(jìn)行焚燒，符合人們的日常生活習(xí)慣，鐵井蓋因受熱爆飛不是人們僅憑生活經(jīng)驗(yàn)就可以判斷的，盡管熱脹冷縮的道理眾所周知。所以，對(duì)這起意外事故，原被告雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，但原告馬淦水確實(shí)在事故中遭受了嚴(yán)重的人身?yè)p害，依據(jù)公平原則，被告應(yīng)對(duì)其予以一定的補(bǔ)償。據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第132條之規(guī)定，判決如下：原告馬淦水在事故中發(fā)生醫(yī)療費(fèi)7353.02元、誤工費(fèi)1440元、護(hù)理費(fèi)540元、住院期間伙食補(bǔ)助費(fèi)180元、交通費(fèi)100元、殘疾賠償金37400.40元、鑒定費(fèi)500元，合計(jì)47513.42元。被告綿陽(yáng)市某金屬材料有限公司在判決生效后10日內(nèi)一次性補(bǔ)償馬淦水2.5萬(wàn)元。
業(yè)主家中失竊 告物業(yè)公司賠償損失敗訴
發(fā)布日期：2007-05-18 15:33:42 26 中國(guó)法院網(wǎng)訊
5月18日，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)了一起因業(yè)主董先生家中被盜起訴物業(yè)公司要求賠償被盜損失的物業(yè)管理糾紛案。
2006年9月7日，原告董先生下班后，發(fā)現(xiàn)其住所位于海淀區(qū)新新家園的房屋被盜，經(jīng)警方初步偵察認(rèn)定，罪犯于當(dāng)日下午3至5時(shí)撬窗入室進(jìn)行盜竊。原告住所位于該樓1層，入住時(shí)曾要求安裝防盜門(mén)窗，但被告物業(yè)公司卻以小區(qū)保安措施完備，不同意業(yè)主安裝。案發(fā)時(shí)，小區(qū)每樓1名保安的配制變?yōu)?棟樓1名保安，樓內(nèi)報(bào)警電話也早已過(guò)時(shí)未及時(shí)更新，甚至到警方進(jìn)入小區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)紅外防盜系統(tǒng)也不能正常使用，小區(qū)公共安全監(jiān)控裝臵形同虛設(shè)，沒(méi)有案發(fā)時(shí)記錄，給案件偵破造成很大困難。
原告認(rèn)為，海淀區(qū)新新家園屬于高檔住宅小區(qū)，作為小區(qū)的管理者，物業(yè)公司沒(méi)有保障業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全，沒(méi)有履行物業(yè)合同的義務(wù)，造成原告重大經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，現(xiàn)要求物業(yè)公司賠償原告被盜的1500元美元、8000元人民幣及價(jià)值3萬(wàn)元的首飾。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，董先生主張案發(fā)時(shí)物業(yè)公司將每樓1名保安的配臵變更為四棟樓配備1名保安，室內(nèi)紅外防盜系統(tǒng)不能正常使用，但均未能提供有效證據(jù)予以證明。其主張缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。《萬(wàn)泉新新家園房屋裝修管理規(guī)定》規(guī)定嚴(yán)禁以任何形式封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)，嚴(yán)禁在房間、窗戶外側(cè)安裝任何物件，該規(guī)定未違反相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬有效。同時(shí)物業(yè)公司為業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)中所包括的安全保衛(wèi)服務(wù)內(nèi)容為小區(qū)范圍內(nèi)公共區(qū)域的安全保障，并不包括業(yè)主住房?jī)?nèi)的財(cái)物保管服務(wù)，不能苛求物業(yè)公司的保安服務(wù)能夠防止一切盜竊案件的發(fā)生。業(yè)主也應(yīng)增強(qiáng)安全防范意識(shí)，在不能安裝外部防盜窗的前提下，亦可采取安裝內(nèi)臵防護(hù)裝臵等安全防護(hù)措施。未安裝防護(hù)措施而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)被盜的后果不應(yīng)由物業(yè)公司公司承擔(dān)。
物業(yè)公司曾先后兩次向業(yè)主委員會(huì)反映監(jiān)控器老化，無(wú)法有效監(jiān)控的情況。但業(yè)主委員會(huì)回函稱此事未得到三分之二以上業(yè)主同意，暫緩解決。物業(yè)公司已盡到提示義務(wù)。同時(shí)，監(jiān)控錄像雖然可以在案發(fā)后協(xié)助公安機(jī)關(guān)抓獲犯罪嫌疑人，但作為潛入業(yè)主家中進(jìn)行盜竊的侵權(quán)人并不必然知曉小區(qū)監(jiān)控設(shè)備出現(xiàn)故障。因此，法院認(rèn)為監(jiān)控錄像的存在與否與第三人侵權(quán)行為是否發(fā)生并不具有直接的因果關(guān)系，監(jiān)控設(shè)備不能正常發(fā)揮作用的后果不應(yīng)物業(yè)公司承擔(dān)。綜上，法院認(rèn)為董先生主張物業(yè)公司沒(méi)有履行物業(yè)合同義務(wù)，但未提供相關(guān)證據(jù)予以證明，其要求物業(yè)公司賠償被盜物款訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。
物業(yè)多方服務(wù)惹官司 私開(kāi)業(yè)主信箱要道歉
發(fā)布日期：2007-04-02 13:56:00 中國(guó)法院網(wǎng)訊
每月不定期地開(kāi)啟小區(qū)業(yè)主的信箱，為業(yè)主清理廣告資料、投遞信件，一直是上海某物業(yè)管理公司為業(yè)主服務(wù)的一個(gè)項(xiàng)目,最近該物業(yè)公司卻為此惹上了一場(chǎng)侵權(quán)官司。業(yè)主王先生以私開(kāi)業(yè)主信箱，侵犯業(yè)主權(quán)益為由將物業(yè)公司告上法院。日前，黃浦法院審理該起鮮見(jiàn)的侵權(quán)糾紛案并作出一審判決：物業(yè)公司向業(yè)主王先生賠禮道歉。
上海市西藏南路上的一知名小區(qū)，幾年來(lái)一直是由上海某物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。2006年9月15日上午，業(yè)主王先生發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理人員未經(jīng)小區(qū)業(yè)主的同意，在逐一開(kāi)啟設(shè)在小區(qū)大堂內(nèi)的業(yè)主信箱，取走信箱內(nèi)的廣告資料，同時(shí)發(fā)現(xiàn)自己信箱內(nèi)的資料也被管理人員拿走。王先生于是當(dāng)即對(duì)管理人員進(jìn)行了制止和質(zhì)問(wèn)。為此，引發(fā)了一場(chǎng)侵權(quán)糾紛。事發(fā)不久，王先生一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司對(duì)私開(kāi)信箱的行為書(shū)面賠禮道歉，承諾今后不再發(fā)生類似侵權(quán)行為，并要求物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)張貼告示消除影響。
然而，在法庭上物業(yè)公司卻認(rèn)為，每月不定期開(kāi)啟業(yè)主的信箱，是物業(yè)公司的一 項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，目的是幫助遺失信箱鑰匙的業(yè)主應(yīng)急提取郵件或修理信箱、投遞報(bào)刊信件等，同時(shí)也為業(yè)主清理信箱內(nèi)的垃圾廣告資料。此項(xiàng)工作做了已近3年，從未有業(yè)主提出異議，也未發(fā)現(xiàn)業(yè)主的信件有遺失的情況。盡管如此，事發(fā)當(dāng)天物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)貼出了告示，表示今后不再私自開(kāi)啟業(yè)主信箱，此后，物業(yè)公司又向王先生送交書(shū)面致歉信，再次向王先生道歉并承諾不再發(fā)生類似的情況，但遭王先生的拒收。
黃浦法院經(jīng)審理查明后認(rèn)為，作為物業(yè)管理公司，應(yīng)按照國(guó)家法律法規(guī)和合同約定的內(nèi)容向業(yè)主提供正當(dāng)合法的服務(wù)。現(xiàn)被告物業(yè)公司在沒(méi)有征得業(yè)主王先生的同意，私自打開(kāi)王先生的信箱取走物品，顯屬不當(dāng)，王先生有權(quán)要求物業(yè)公司賠禮道歉和承諾不再發(fā)生類似情形，對(duì)此項(xiàng)請(qǐng)求法院予以支持。至于王先生要求物業(yè)公司在小區(qū)范圍內(nèi)張貼告示消除影響的請(qǐng)求，由于王先生向法院提交的證據(jù)不能證明物業(yè)公司私開(kāi)信箱的行為與王先生所稱的名譽(yù)權(quán)受損有直接的因果關(guān)系，法院難以支持。據(jù)此，法院最后判決，物業(yè)公司向王先生賠禮道歉。
保安履職受傷 物業(yè)公司賠償八萬(wàn)
發(fā)布日期：2007-02-15 16:26:20 中國(guó)法院網(wǎng)訊
2月15日，江蘇省姜堰市人民法院審結(jié)一起物業(yè)公司保安狀告物業(yè)公司勞動(dòng)爭(zhēng)議案，在法院主持調(diào)解下，物業(yè)公司賠了受傷保安八萬(wàn)元。
2004年11月，姜堰市某物業(yè)公司招收趙某從事小區(qū)保安工作。2005年2月27日下午4時(shí)許，趙某在小區(qū)大門(mén)口值班時(shí)，發(fā)現(xiàn)有一輛拖拉機(jī)欲駛?cè)胄^(qū)，遂上前攔阻。交涉過(guò)程中，趙某左袖不慎纏入拖拉機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)的皮帶里，導(dǎo)致左橈骨開(kāi)放性骨折、左肘關(guān)節(jié)內(nèi)骨折、左尺骨基突骨折。
2005年8月，趙某經(jīng)泰州市勞動(dòng)鑒定委員會(huì)鑒定為傷殘七級(jí)。同年9月，姜堰市勞動(dòng)和社會(huì)保障局認(rèn)定趙某是在工作時(shí)間、工作地點(diǎn)受傷的，符合《工傷保險(xiǎn)條例》第十四條的規(guī)定，應(yīng)為工傷。而物業(yè)公司認(rèn)為趙某是自殘，不構(gòu)成工傷，不同意給趙某落實(shí)工傷保險(xiǎn)待遇。2006年11月，趙某向姜堰市勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。仲裁委裁決物業(yè)公司需向趙某支付各項(xiàng)工傷保險(xiǎn)待遇、醫(yī)療費(fèi)等合計(jì)10萬(wàn)余元。
物業(yè)公司不服仲裁裁決，向姜堰法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決不給予被告趙某工傷待遇。鑒于年關(guān)將至，為化解勞資矛盾，保護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益，姜堰法院受理后，迅速組織雙方當(dāng)事人到庭進(jìn)行調(diào)解。主審法官分別對(duì)雙方當(dāng)事人進(jìn)行思想疏導(dǎo)。在法官精湛的說(shuō)理、公正的調(diào)解下，四個(gè)小時(shí)后，雙方當(dāng)事人達(dá)成上述協(xié)議。
女子電梯間被劫殺 家屬告大廈物業(yè)索賠45萬(wàn)敗訴
發(fā)布日期：2007-09-17 11:16:30 中國(guó)法院網(wǎng)訊
北京人李珍（化名）在公司大廈電梯間被人搶劫殺害，其家屬將大廈物業(yè)公司告上法庭，要求被告賠償各項(xiàng)損失45萬(wàn)余元。近日，北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院判決駁回了李珍家屬的訴訟請(qǐng)求。
李珍是一名公司的會(huì)計(jì)，2006年10月的一天，她在銀行取錢(qián)后返回公司途中，在公司大廈電梯間被人搶劫殺害。該大廈是由李珍的公司租賃的辦公場(chǎng)所。事發(fā)后，大廈物業(yè)公司的經(jīng)理當(dāng)即撥打110和120報(bào)案，并封鎖了該大廈。此案已被公安機(jī)關(guān)立案?jìng)刹欤?8 在偵查中。
李珍被殺害后，其丈夫和女兒將物業(yè)公司告上法庭，稱該公司的保安沒(méi)有盡到安全保障義務(wù)，犯罪嫌疑人隨意進(jìn)入大廈，致使李珍在電梯間被人搶劫殺害，且當(dāng)時(shí)在該大廈整個(gè)建筑物特別是電梯間沒(méi)有安裝錄像監(jiān)視設(shè)備，致使至今無(wú)法確認(rèn)犯罪嫌疑人，該公司的行為對(duì)危害結(jié)果的發(fā)生具有明顯的過(guò)錯(cuò)，請(qǐng)求法院判令被告賠償喪葬費(fèi)、死亡賠償金、精神損害撫慰金等經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)457549.5元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)李珍的公司簽訂的《房屋租賃合同》及物業(yè)公司的《保安崗位職責(zé)》，該大廈并未實(shí)行對(duì)進(jìn)出車(chē)輛及人員進(jìn)行登記的完全封閉管理制度，因此，該大廈不同于單位的內(nèi)部辦公區(qū)域，它是在物業(yè)公司控制之下向公眾開(kāi)放并不得無(wú)故拒絕公眾進(jìn)入的相對(duì)開(kāi)放區(qū)域。此種環(huán)境下，具有相應(yīng)民事行為的公眾在維護(hù)自身安全上負(fù)有觀察、注意、自我保護(hù)的自警義務(wù)；而且物業(yè)公司不是國(guó)家的強(qiáng)制機(jī)關(guān)，其財(cái)力、精力有限又缺乏強(qiáng)制力的保障，因此，物業(yè)公司對(duì)大廈的防范和控制力度是有限的，其保護(hù)公眾免收意外侵害的義務(wù)必須有所限制。本案中，物業(yè)公司對(duì)大廈進(jìn)行了正常的巡視，發(fā)現(xiàn)李珍被害后，立即封鎖現(xiàn)場(chǎng)積極配合公安機(jī)關(guān)對(duì)該事件進(jìn)行處理并對(duì)李珍進(jìn)行了救助。故物業(yè)公司已盡到了合理范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)。
關(guān)于錄像監(jiān)視設(shè)備，物業(yè)公司與承租人在《房屋租賃合同》中并未約定必須安裝錄像監(jiān)視設(shè)備，且錄像監(jiān)視設(shè)備與本次意外事件的發(fā)生并無(wú)直接因果關(guān)系，故物業(yè)公司在旅行職責(zé)時(shí)并無(wú)重大瑕疵。李珍的死亡是由于犯罪分子實(shí)施的犯罪行為直接作用造成，物業(yè)公司對(duì)此損害結(jié)果的發(fā)生并未實(shí)施違法的加害行為，原告一方又未能提供充足證據(jù)證明犯罪分子實(shí)施犯罪行為時(shí)物業(yè)公司的保安人員存在重大瑕疵而未盡到安全保障義務(wù)。故法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求并判決原告承擔(dān)所有的訴訟費(fèi)用。
業(yè)主汽車(chē)被盜 物業(yè)沒(méi)有監(jiān)控記錄被判部分賠償
中國(guó)法院網(wǎng)訊
業(yè)主在汽車(chē)被偷后發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)沒(méi)有監(jiān)控記錄，認(rèn)為停車(chē)管理方面存在疏漏，因此要求物業(yè)公司賠償自己的購(gòu)車(chē)損失。近日，北京市昌平區(qū)人民法院對(duì)此案進(jìn)行一審宣判，認(rèn)定物業(yè)公司對(duì)業(yè)主車(chē)輛的丟失未盡謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分損失。
原告李先生稱，在2004年自己購(gòu)買(mǎi)了車(chē)牌號(hào)廣本雅閣小汽車(chē)一輛，買(mǎi)車(chē)后，即在小區(qū)內(nèi)停車(chē)位停放車(chē)輛，按支付停車(chē)費(fèi)。2006年3月16日，原告向物業(yè)公司支付了2006年3月23日至2007年3月22日期間的車(chē)位費(fèi)1600元整。在2006年10月29日凌晨，汽車(chē)被偷，原告遂向公安機(jī)關(guān)報(bào)了案。當(dāng)向物業(yè)公司詢問(wèn)、交涉時(shí)，物業(yè)公司卻對(duì)盜竊事件毫無(wú)線索，也沒(méi)有任何監(jiān)控記錄。后，保險(xiǎn)公司按照保險(xiǎn)合同規(guī)定，扣除相應(yīng)免賠率，向原告支付保險(xiǎn)賠償金，其余車(chē)價(jià)款未得到保險(xiǎn)賠償。該車(chē)輛至今未找回。此外，原告為購(gòu)買(mǎi)該車(chē)而支付購(gòu)臵稅，也造成了經(jīng)濟(jì)損失。李先生認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定自己的損失為91909元。而自己所在小區(qū)是由獨(dú)家進(jìn)行物業(yè)管理，雙方之間構(gòu)成物業(yè)服務(wù)關(guān)系。自己的車(chē)輛在此長(zhǎng)期停放，并交納了停車(chē)費(fèi)用，物業(yè)公司有義務(wù)對(duì)停放的車(chē)輛善盡安全監(jiān)控之責(zé)。由于物業(yè)公司未盡看管責(zé)任，致使停放的汽車(chē)被盜，給自己造成經(jīng)濟(jì)損失，故要求賠償自己的經(jīng)濟(jì)損失91909元。
被告物業(yè)公司辯稱，李先生不能以報(bào)案為依據(jù)證明車(chē)輛丟失。李先生報(bào)案后，公安機(jī)關(guān)正在調(diào)查中，尚沒(méi)有結(jié)論，公司不能確認(rèn)李先生的車(chē)輛是在被告公司所管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生丟失。本案應(yīng)為刑事案件，只有在公安機(jī)關(guān)查獲破案，作出結(jié)論以后才能明確事實(shí)經(jīng)過(guò)，然后才能再進(jìn)行審理。李先生的車(chē)輛被盜竊，盜竊人是侵權(quán)人，同時(shí)也應(yīng)是李先生損失的賠償人，而不應(yīng)是物業(yè)公司。物業(yè)公司確實(shí)收取原告每年1600元的車(chē)位費(fèi)，李先生僅以此為 由起訴被告公司賠償，法律依據(jù)不足。李先生的賠償要求沒(méi)有事實(shí)基礎(chǔ)和法律依據(jù)，故不同意李先生的訴訟請(qǐng)求。
法院認(rèn)為，物業(yè)公司是李先生居住小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)。李先生向物業(yè)交納車(chē)位費(fèi)后，物業(yè)公司應(yīng)履行在監(jiān)控范圍內(nèi)停車(chē)安全謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。物業(yè)公司未有相應(yīng)的監(jiān)控紀(jì)錄，在停車(chē)管理方面存在疏漏。因物業(yè)公司對(duì)李先生車(chē)輛的丟失未盡謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，故對(duì)李先生車(chē)輛的丟失損失應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。現(xiàn)李先生起訴，要求物業(yè)公司賠償相應(yīng)損失的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，法院予以支持，但對(duì)其過(guò)高要求不予支持。物業(yè)公司不同意李先生合理訴訟請(qǐng)求的辯解不能成立。最后，法院判決物業(yè)公司賠償李先生車(chē)輛丟失損失二萬(wàn)元。
消防通道被堵消防車(chē)難以施救 受損業(yè)主狀告物業(yè)
來(lái)源：法易社區(qū)
發(fā)布日期：2007-06-26 16:38:00 中國(guó)法院網(wǎng)訊
消防通道變成了停車(chē)位，小區(qū)內(nèi)發(fā)生火災(zāi)后消防車(chē)難以施救，受損業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理混亂將物業(yè)公司告上法庭，要求賠償損失7萬(wàn)元。6月26日，江蘇省蘇州市滄浪區(qū)人民法院依法受理了此案。
2007年5月27日星期日上午10點(diǎn)左右，蘇州市四季晶華一房屋內(nèi)火光四射，6幢301室起火。消防車(chē)趕到時(shí)，由于小區(qū)內(nèi)道路及消防通道被停放的車(chē)輛占道堵塞，消防車(chē)一時(shí)無(wú)法進(jìn)入，無(wú)法靠近火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行撲救。后，消防人員采取緊急措施使用6幢樓下的消防栓，但結(jié)果卻因?yàn)橄浪ǖ乃畨翰蛔阋陨系蕉牵钍┚热藛T束手無(wú)策，火勢(shì)蔓延，將房?jī)?nèi)所有物品燒成灰燼。
2007年6月26日，業(yè)主周先生將物業(yè)公司推上了法庭。周先生認(rèn)為，火災(zāi)雖然是由本人室內(nèi)引起，但如果能夠得到消防人員的及時(shí)撲救，損失不會(huì)擴(kuò)大到如此程度。目前自己已經(jīng)損失13萬(wàn)元。而造成消防車(chē)不能進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)的真正原因，是由于道路、消防通道受堵所致。這都是由于物業(yè)公司管理混亂，不履行職責(zé)所致，因此要求物業(yè)公司賠償7萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)損失。你認(rèn)為如何處理？
前世乒冠軍江嘉良家中失竊獎(jiǎng)杯被盜 物業(yè)過(guò)錯(cuò)賠償
發(fā)布日期：2007-10-25 14:05:00 中國(guó)法院網(wǎng)訊
前世界乒乓球冠軍江嘉良因住宅被盜遺失數(shù)枚金牌，而向物業(yè)及開(kāi)發(fā)商索賠15萬(wàn)元。10月25日13時(shí)30分，上海市浦東新區(qū)人民法院陸家嘴法庭對(duì)此案作出一審判決，判決第一被告上海證大物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）賠償原告江嘉良夫婦經(jīng)濟(jì)損失人民幣8000元，對(duì)江嘉良夫婦其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
2006年8月，著名乒乓球運(yùn)動(dòng)員江嘉良和妻子吳玉芳（曾獲得百花獎(jiǎng)影后）所居住“水清木華”小區(qū)發(fā)生多起盜竊案，由于江家當(dāng)時(shí)正巧家中無(wú)人，很多貴重物品被“洗劫一空”。8月23日，江嘉良夫婦回到家中，立即發(fā)現(xiàn)心愛(ài)的獎(jiǎng)?wù)陋?jiǎng)杯被人偷走，兩人立刻報(bào)了警。“當(dāng)時(shí)被偷走的有國(guó)務(wù)院頒發(fā)的全國(guó)先進(jìn)工作者獎(jiǎng)?wù)隆⒅揠H乒乓球比賽金牌4塊，還有西藏天珠手鏈、鉑金項(xiàng)鏈、黃金項(xiàng)鏈、寶石吊墜、鉆戒等等。”吳玉芳回憶被盜物品心疼萬(wàn)分。
9月14日，公安部門(mén)抓獲了小偷徐某，并將查獲的贓物退還給江家，但江嘉良夫婦經(jīng)30 過(guò)清點(diǎn)后發(fā)現(xiàn)，江嘉良參加洲際乒乓球比賽時(shí)獲得的金牌三枚、國(guó)務(wù)院頒發(fā)的全國(guó)先進(jìn)工作者獎(jiǎng)?wù)隆怯穹极@得百花獎(jiǎng)最佳女主角時(shí)佩戴的貴重首飾等具有極高紀(jì)念收藏價(jià)值的物品均未追回。此后，江嘉良夫婦與物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜，但最終未能達(dá)成調(diào)解協(xié)議。2006年12月6日，夫妻倆向法院提起了訴訟，要求物業(yè)公司及開(kāi)發(fā)商上海證大三角洲臵業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱證大臵業(yè)）賠償共同賠償經(jīng)濟(jì)損失5萬(wàn)元，精神撫慰金10萬(wàn)元。
法庭上，江嘉良夫婦表示，“水清木華”小區(qū)為浦東新區(qū)高級(jí)收費(fèi)小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)為2.5元/每平方米/月，而且在《小區(qū)入住須知》中明確寫(xiě)明了“小區(qū)主要出入口及公共設(shè)施、公用部位等地方，皆有物業(yè)管理人員24小時(shí)值班和巡邏，出于職責(zé)要求，管理人員會(huì)對(duì)陌生人詢問(wèn)身份”。但事實(shí)上，物業(yè)保安對(duì)于進(jìn)入小區(qū)的人員并不進(jìn)行盤(pán)問(wèn)、登記。8月8日，江家所住大樓的門(mén)禁系統(tǒng)失靈，物業(yè)對(duì)此并沒(méi)有采取及時(shí)的安全防范措施，一直拖到24日才予以修復(fù)。
住宅區(qū)內(nèi)車(chē)輛丟失 物業(yè)公司未盡注意義務(wù)擔(dān)責(zé)50% 住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主車(chē)輛丟失，物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任？12月3日下午，山東省東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)人民法院依法審結(jié)一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案，法院一審判決，物業(yè)服務(wù)公司因未盡注意義務(wù)承擔(dān)50%的賠償責(zé)任，賠償原告孫先生6萬(wàn)元。
今年1月，孫先生入住金地小區(qū)，因沒(méi)有車(chē)庫(kù)，便經(jīng)常把車(chē)停放在樓下的停車(chē)區(qū)。該小區(qū)物業(yè)公司人員對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)行登記，并發(fā)放出入證。今年3月21日晚22時(shí)許，孫先生突然發(fā)現(xiàn)放在家里面的一個(gè)包被盜，包內(nèi)裝有車(chē)鑰匙等。孫先生立即撥打報(bào)警電話并通知了小區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司，此時(shí)車(chē)輛尚在樓下還未丟失。次日凌晨3時(shí)左右，原告孫先生的車(chē)輛被開(kāi)出小區(qū)，次日上午9時(shí)左右，孫先生發(fā)現(xiàn)其車(chē)輛丟失，便馬上通知物業(yè)公司并報(bào)警。
法院另查明，原告孫先生停放車(chē)輛時(shí)將車(chē)輛出入證臵于車(chē)內(nèi)。車(chē)輛丟失后，保險(xiǎn)公司賠償原告30萬(wàn)左右，原告就車(chē)輛的其余損失12萬(wàn)元起訴被告該小區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司。
法院審理后認(rèn)為，原告孫先生作為被告業(yè)主已向被告交納物業(yè)管理費(fèi)，被告做為物業(yè)管理公司應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，原、被告形成物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。原告在發(fā)現(xiàn)車(chē)鑰匙丟失后，報(bào)警并通知被告，被告方人員亦到場(chǎng)，而此時(shí)原告的車(chē)輛尚未丟失，此時(shí)原告應(yīng)預(yù)見(jiàn)到丟失車(chē)鑰匙繼而造成車(chē)輛丟失的后果，原告應(yīng)對(duì)自己的車(chē)輛采取合理的保護(hù)措施，而原告并未采取合理保護(hù)措施，且原告在車(chē)輛停放后將車(chē)輛的出入證臵于車(chē)內(nèi)，從而加大了丟失車(chē)輛的安全隱患；而被告作為物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的車(chē)輛負(fù)有管理義務(wù)，在一般情況下，應(yīng)盡到善良管理者的普通注意義務(wù)；被告雖配有值班人員、巡邏人員，采取了一定的保安措施，但其在知曉原告車(chē)鑰匙丟失后，應(yīng)對(duì)原告的車(chē)輛出入采取比一般車(chē)輛更加謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，因此，被告對(duì)原告車(chē)輛丟失未盡到應(yīng)負(fù)的注意義務(wù)。
綜上，法院根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度，依法作出了如上判決。
外來(lái)客玩蹺蹺板撞掉門(mén)牙 物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)
來(lái)源：法易社區(qū)
發(fā)布日期：2008-10-13 15:31:20 一對(duì)母女在小區(qū)內(nèi)玩蹺蹺板的時(shí)候，蹺蹺板的把手突然斷裂，母親的門(mén)牙被摔掉一顆。日前，安徽省馬鞍山市花山區(qū)人民法院正式審理了這起人身?yè)p害賠償案件，依法判決物業(yè)管理公司承擔(dān)賠償責(zé)任。
2007年7月21日下午，劉桂珍帶著孩子到馬鞍山某小區(qū)朋友家做客。在回家的時(shí)候，為讓女兒高興，劉桂珍就和女兒玩起了蹺蹺板。剛玩一會(huì)，蹺蹺板的把手突然斷裂，劉桂珍的臉部撞在把手的斷裂處，造成面部和身體多處受傷，右邊門(mén)牙因受撞擊脫落。因賠償事宜協(xié)商未果，劉桂珍將該小區(qū)的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司告上法庭。
法院審理后認(rèn)為，因該小區(qū)內(nèi)的健身器材已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對(duì)該體育設(shè)施負(fù)有維護(hù)和管理的義務(wù)，由于物業(yè)公司管理不到位，造成劉某身體傷害，存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，遂依法判決物業(yè)公司賠償劉桂珍醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)等各項(xiàng)損失3761.90元。
不允許裝防盜網(wǎng) 失竊后產(chǎn)生糾紛
小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業(yè)公司的規(guī)定。
很多住戶安裝了窗磁，門(mén)磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個(gè)夏夜，因乘涼通風(fēng)后忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價(jià)值兩萬(wàn)多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因?yàn)槲飿I(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。
經(jīng)管里處再三協(xié)調(diào)無(wú)果，陳某將物業(yè)登記公司推上法廳。經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無(wú)脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到位，無(wú)失職責(zé)任。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔(dān)法律責(zé)任，所以不與賠償。點(diǎn)評(píng):
1、陳某入住小區(qū)時(shí)，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng)事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任。
2、陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統(tǒng)失去作用，造成不可挽回的損失。
3、物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無(wú)失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任。
房屋質(zhì)量出問(wèn)題 業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)終審敗訴
中國(guó)法院網(wǎng)訊
房屋內(nèi)墻壁滲水，業(yè)主要求物業(yè)公司承擔(dān)維修責(zé)任及費(fèi)用，物業(yè)公司則認(rèn)為，房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)找開(kāi)發(fā)商。而業(yè)主以此為由，拒交物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，業(yè)主是否有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)呢？近日，江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院判決，業(yè)主主張的房屋問(wèn)題不能作為拒付物業(yè)費(fèi)的理由，應(yīng)補(bǔ)交拖欠的物業(yè)費(fèi)以及逾期付款利息。
2006年8月，郭女士室內(nèi)墻面滲水，造成墻面大面積霉變，涂料脫落，發(fā)送書(shū)面函件要求物業(yè)公司派人檢查修繕，物業(yè)公司沒(méi)有答復(fù)。郭女士自行修理房屋后，便拒絕繳納小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)。為此，該小區(qū)物業(yè)公司起訴要求郭女士立即支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。
一審法院根據(jù)查明的事實(shí)審理認(rèn)為，物業(yè)公司有權(quán)按照約定及國(guó)家規(guī)定的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，但也應(yīng)當(dāng)依法履行對(duì)物業(yè)公共部位的日常維護(hù)、修繕職責(zé)。針對(duì)業(yè)主室內(nèi)滲水問(wèn)題，物業(yè)公司沒(méi)能及時(shí)履行相關(guān)義務(wù)，也不能明確證明造成房屋滲水的原因是房屋質(zhì)量問(wèn)題。因此，駁回了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。
判決后，物業(yè)公司不服提起上訴稱，物業(yè)公司承擔(dān)的是小區(qū)的物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理。而郭女士室內(nèi)墻面霉變，不屬于物業(yè)公司服務(wù)管理范圍，房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)由業(yè)主向開(kāi)發(fā)商要求維修。并且物業(yè)費(fèi)除了維護(hù)服務(wù)費(fèi)外，還有諸如32 小區(qū)保安、小區(qū)衛(wèi)生等費(fèi)用。即使物業(yè)公司沒(méi)有履行維護(hù)服務(wù)，郭女士也不能以此為由拒付全部物業(yè)費(fèi)。
那么，郭女士是否有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)呢？無(wú)錫中院審理后認(rèn)為，郭女士沒(méi)有證據(jù)證明屋內(nèi)墻面大面積霉變、涂料脫落是由于房屋公共墻面的滲漏引起的。按照郭女士所在小區(qū)住宅使用公約的約定，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境、衛(wèi)生、案例、保安、公共秩序、綠化等進(jìn)行統(tǒng)一管理，收取物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)費(fèi)不僅指房屋維修服務(wù)一項(xiàng)內(nèi)容的收費(fèi)。物業(yè)公司如果沒(méi)有按合同約定履行維修義務(wù)，郭女士也僅能就物業(yè)公司的違約責(zé)任另行訴訟，而不能以此作為拒付物業(yè)費(fèi)的理由，應(yīng)補(bǔ)交拖欠的物業(yè)費(fèi)以及逾期付款利息。
管道漏水泡壞家具 棕櫚泉臵業(yè)公司被判賠3.8萬(wàn)
中國(guó)法院網(wǎng)訊 房屋保修期屆滿后，因墻內(nèi)冷水管道螺母外絲斷裂致公寓被泡，業(yè)主趙小姐將開(kāi)發(fā)商棕櫚泉臵業(yè)有限公司訴至法院，要求賠償各種損失57000余元。本網(wǎng)今天獲悉，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院一審判決棕櫚泉公司對(duì)房屋附屬設(shè)施的質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)商品房瑕疵擔(dān)保責(zé)任，業(yè)主趙小姐獲賠38782元。
2003年8月，趙小姐購(gòu)買(mǎi)了棕櫚泉1套精裝修房屋，次年5月底，開(kāi)發(fā)商交付了房屋。2006年8月，趙小姐以每月24000元的價(jià)格將房屋出租，房屋由羅小姐實(shí)際居住。去年6月11日下午3點(diǎn)左右，趙小姐接到羅小姐電話稱物業(yè)公司通知她房屋漏水已滲到樓下，據(jù)羅小姐講房屋內(nèi)大量積水，鞋、地毯、家具全都泡在水里，趙小姐隨即趕到現(xiàn)場(chǎng)。當(dāng)天，物業(yè)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了抽水處理，并對(duì)漏水原因進(jìn)行了檢查，經(jīng)確認(rèn)是是主臥衛(wèi)生間墻內(nèi)的冷水管道螺母外絲斷裂所致。當(dāng)晚9時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)基本處理完畢，但因維修必須鑿墻，當(dāng)晚，物業(yè)關(guān)閉了戶內(nèi)進(jìn)水總閥門(mén)，并于次日進(jìn)行了維修。因房?jī)?nèi)無(wú)水，羅小姐當(dāng)晚入住棕櫚泉公寓。趙小姐認(rèn)為，墻內(nèi)螺母在3年內(nèi)就發(fā)生斷裂，是房屋的質(zhì)量問(wèn)題，故訴至法院，向開(kāi)發(fā)商索賠地板、柜子、墻面、燈具、地毯及住宿等各項(xiàng)損失57170元。
庭審中，棕櫚泉公司表示，依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，建筑工程質(zhì)量保修期為2年，精裝修住宅中設(shè)備保修期為1年。因此其承擔(dān)的保修期最長(zhǎng)為2年，事故發(fā)生距購(gòu)房已超過(guò)2年，因此不再承擔(dān)保修義務(wù)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商表示，發(fā)生漏水后，該公司積極安排人手進(jìn)行妥善處理，避免了損失的擴(kuò)大，其不存在過(guò)錯(cuò)。
經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)評(píng)估，確認(rèn)因漏水造成的裝修及物品損失價(jià)格為32162元。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為上述價(jià)格過(guò)高，不予認(rèn)可。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是根據(jù)建設(shè)行政管理部門(mén)規(guī)定，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋出售時(shí)，針對(duì)房屋質(zhì)量向購(gòu)買(mǎi)者做出承諾保證的書(shū)面文件。而其中規(guī)定的保修期，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)條件按原貌及房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋承擔(dān)無(wú)償維修、補(bǔ)修責(zé)任的期限，并非對(duì)商品房質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任的期限。開(kāi)發(fā)商對(duì)其出售的商品房應(yīng)保證在正常使用情況下適合居住使用，無(wú)不符合約定的質(zhì)量問(wèn)題。本案房屋處在正常使用中，房屋交付剛滿3年，尚未超過(guò)金屬制螺母的正常使用期限，螺母斷裂屬于房屋附屬設(shè)施質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
最終，法院依法判令開(kāi)發(fā)商棕櫚泉臵業(yè)有限公司在保修期后承擔(dān)責(zé)任，賠償趙小姐各項(xiàng)損失38782元。
宣判后，雙方均表示服判。
好心腸的保潔員
案情：
某日清晨，某大廈新來(lái)的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn)1805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門(mén)內(nèi)側(cè)的防火開(kāi)著，外面的“通透式”防盜門(mén)也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門(mén)鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒(méi)有反應(yīng)，阿霞便懷著好廳的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽(yáng)臺(tái)、廚房等一一查看有沒(méi)有人。正在這時(shí)，業(yè)主張先生從電梯出來(lái)徑直走回家（他原來(lái)“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門(mén)。）一見(jiàn)大門(mén)未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見(jiàn)一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問(wèn)阿霞是干什么的，不由分說(shuō)要把她送到派出所。
請(qǐng)分析：
1）阿霞錯(cuò)在哪里？
2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門(mén)又開(kāi)著的情況，應(yīng)該怎樣處理？
3）你認(rèn)為該如何向張先生說(shuō)明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？
居民踩上膠水摔傷致殘 物業(yè)未盡清理責(zé)任賠十萬(wàn)
郭女士在其居住的小區(qū)內(nèi)，踩上了透明的膠水摔成殘疾，而這些膠水居然是物業(yè)公司保潔員不小心打翻在路上的。于是，郭女士和管理小區(qū)的兩家物業(yè)公司打起了官司。近日，上海市楊浦區(qū)人民法院對(duì)此案作出一審判決，物業(yè)公司賠償郭女士各類損失共計(jì)108225.31元。郭女士家住本市楊浦區(qū)蘭州路的“金鵬花園”小區(qū)，欣晨物業(yè)公司和金鵬物業(yè)公司分別承擔(dān)小區(qū)內(nèi)不同區(qū)域的物業(yè)管理職責(zé)。2006年9月30日早晨，郭女士上班途經(jīng)小區(qū)近2號(hào)樓前道路轉(zhuǎn)彎處時(shí)，一腳踩到地面上無(wú)色透明膠水后滑倒摔傷。經(jīng)醫(yī)院診斷為：右腓骨下端外踝骨折，右脛骨下端內(nèi)踝及后踝骨折。之后，經(jīng)了解，雖然事發(fā)地點(diǎn)由欣晨公司管理并承擔(dān)保潔責(zé)任，但導(dǎo)致郭女士滑倒的膠水卻是金鵬公司保潔工在打掃衛(wèi)生時(shí)，在垃圾運(yùn)送過(guò)程中不小心打翻在地上，當(dāng)時(shí)只當(dāng)是水，沒(méi)有顏色，就沒(méi)有掃掉。由于賠償問(wèn)題得不到解決，郭女士將欣晨公司和金鵬公司告上法庭，要求賠償。
其實(shí)，那天因?yàn)槟z水滑倒的人還不止郭女士一人，小區(qū)內(nèi)另有兩位居民向法庭作證，2006年9月30日早晨，兩人在小區(qū)2號(hào)樓旁的道路行走時(shí)，因地面有膠水而滑倒，滑倒時(shí)事發(fā)地面沒(méi)有防護(hù)措施，事后兩人均聽(tīng)說(shuō)又有人滑倒。
審理中，法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)郭女士的傷情進(jìn)行了鑒定，結(jié)論為：郭女士損傷的后遺癥相當(dāng)于道路交通事故十級(jí)傷殘。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，公民享有健康權(quán)。法人由于過(guò)錯(cuò)侵害他人人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。金鵬公司在其工作人員打翻膠水后，未及時(shí)進(jìn)行清洗、確保安全，直接導(dǎo)致郭女士等多人因腳踩膠水而滑倒，并導(dǎo)致郭女士受傷，對(duì)此金鵬公司應(yīng)作為直接侵權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。由于郭女士摔倒的道路為居民進(jìn)出小區(qū)所用，郭女士在上班途中經(jīng)由該道路行走并無(wú)不當(dāng)；而導(dǎo)致她滑倒的膠水為無(wú)色透明狀，郭女士在行走過(guò)程中亦無(wú)法充分注意，故郭女士本人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。欣晨公司作為事發(fā)區(qū)域物業(yè)管理公司，在發(fā)現(xiàn)有存在危及小區(qū)業(yè)主人身安全的不安全因素時(shí)，應(yīng)采取妥善措施，防范、阻止危險(xiǎn)的發(fā)生，保障小區(qū)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全；本案中，兩名證人均稱在事發(fā)當(dāng)時(shí)并未發(fā)現(xiàn)事發(fā)地點(diǎn)設(shè)臵有警世標(biāo)志，故欣晨公司沒(méi)有履行其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的安全保障義務(wù)，對(duì)郭女士滑倒受傷有一定過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相適應(yīng)的民事責(zé)任。綜上，遂判決：金鵬公司賠償郭女士醫(yī)療費(fèi)人民幣10,945.46元、誤工費(fèi)人民幣44,940.85元、護(hù)理費(fèi)人民幣1,800元、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)人民幣1,350元、住院伙食費(fèi)人民幣440元、交通費(fèi)人民幣313元、傷殘鑒定費(fèi)人民幣1,100元、殘疾賠償金人民幣41,336元、精神損害撫慰金人民幣3,000元、師代理費(fèi)人民幣3,000元。欣晨公司對(duì)金鵬公司的上述賠償義務(wù)在40％范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。
開(kāi)樓道氣窗受傷 物業(yè)賠償
50多歲的上海居民吳女士因?yàn)樘鞖鈵灍幔氪蜷_(kāi)公共走道上的氣窗。不料一推之后，氣窗玻璃竟然破裂，她的手被碎玻璃劃傷。吳女士訴至法院，要求物業(yè)公司賠償損失。法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司稱玻璃破裂是吳女士用力過(guò)猛造成，但沒(méi)有舉證。物業(yè)公司應(yīng)對(duì)作為公共設(shè)施的氣窗進(jìn)行必要維護(hù)，保持使用的方便和安全。
據(jù)此，日前，法院一審判決物業(yè)公司賠償吳女士醫(yī)療費(fèi)等1800余元。
樓上暖氣跑水 樓下被淹起訴
居民樓暖氣試水，侯先生家因改造暖氣管，致使跑水，樓下鄰居閆女士家被淹。記者今天獲悉，朝陽(yáng)法院判決侯先生賠償閆女士經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)余元。
閆女士訴稱：2007年11月2日，她所住小區(qū)的物業(yè)公司給居民樓暖氣試水。當(dāng)天中午，樓上鄰居侯先生家的暖氣管道跑水，帶銹的臟水流下，致使自家房頂開(kāi)裂，墻體冒水，電線短路，地面和家具被泡。
為此，閆女士將物業(yè)公司和侯先生一起告上法院索賠。
法庭上，物業(yè)公司辯稱：暖氣試水前，公司已貼公告，并打電話通知了原告和被告。這次漏水是侯先生私自改造暖氣管道的接口所致，與該公司無(wú)關(guān)。
侯先生則稱：自己是改造暖氣，但不是“私改暖氣”。閆女士家的地面損壞，應(yīng)該是裝修質(zhì)量的問(wèn)題。
法院審理
經(jīng)過(guò)審理朝陽(yáng)法院認(rèn)為：本案中，無(wú)證據(jù)證明物業(yè)公司對(duì)閆女士的損失負(fù)有管理不善的責(zé)任。已查明的事實(shí)證明，閆女士房屋受損，系侯先生家暖氣跑水所致，故侯先生應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
女業(yè)主別墅內(nèi)神秘遇害 開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)是否擔(dān)責(zé)
女業(yè)主姜素素在自家的別墅內(nèi)被人殺害，丈夫、女兒及父親認(rèn)為該別墅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及物業(yè)管理公司未盡到管理義務(wù)，故將A開(kāi)發(fā)公司與B物業(yè)公司告上了法庭，此案經(jīng)一審、二審，法院依法判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。
事件回放：女業(yè)主在自家別墅內(nèi)慘遭殺害
2004年5月，路青向A開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)了宜興某小區(qū)別墅一套，當(dāng)年裝修后入住。同年8月，A開(kāi)發(fā)公司與B物業(yè)公司簽訂了服務(wù)合同，由B物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)的物業(yè)行使管理之職，路青每年均向B物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)。
2006年12月15日上午10時(shí)30分左右，路青從公司返還家中準(zhǔn)備休息時(shí)，發(fā)現(xiàn)妻子姜素素身中數(shù)刀躺在血泊中，經(jīng)報(bào)案后，公安機(jī)關(guān)確認(rèn)被害人姜素素已身亡，此案雖經(jīng)公安機(jī)關(guān)全力偵查，但因沒(méi)有任何線索至今尚未偵破。
路青與女兒、岳父認(rèn)為，A開(kāi)發(fā)公司作為小區(qū)的開(kāi)發(fā)商，B物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理者，未能有效行使小區(qū)的管理之職，采取必要的安全保障措施，其行為直接造成犯罪嫌疑人輕易進(jìn)入小區(qū)并致犯罪得逞，理應(yīng)共同承擔(dān)民事賠償責(zé)任，遂于2007年3月5日將A開(kāi)發(fā)公司與了B物業(yè)公司告上了法庭，要求判令兩被告賠償經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)人民幣1067782元，并互負(fù)連帶賠償責(zé)任，同時(shí)在江蘇省省級(jí)報(bào)刊及宜興市市級(jí)報(bào)刊的醒目位臵向原告賠禮道歉，并承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，雙方辨論激烈
本案經(jīng)庭審，主要存在兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
――物業(yè)對(duì)小區(qū)的安全管理是否已盡到了安全防范義務(wù)？ ――犯罪嫌疑人利用空臵別墅作案的事實(shí)能否得到確認(rèn)？
針對(duì)第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，原告認(rèn)為，其入住小區(qū)并按時(shí)支付物業(yè)管理費(fèi)，被告B物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理者，其在收取物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)卻沒(méi)有提供相應(yīng)的服務(wù)措施，對(duì)出入小區(qū)的外來(lái)人員未進(jìn)行登記，致使犯罪嫌疑人輕易出入小區(qū)導(dǎo)致慘禍的發(fā)生，B物業(yè)公司疏于安全管理的行為與原告親屬被害之間有明顯的因果關(guān)系，理應(yīng)承擔(dān)全部民事賠償責(zé)任。原告還認(rèn)為物業(yè)公司的巡邏、登記記錄有作假嫌疑。
被告B物業(yè)公司則認(rèn)為，他公司的安全保障義務(wù)只能針對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域而言，對(duì)私人物業(yè)內(nèi)發(fā)生的人身及財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)不負(fù)責(zé)任，他公司嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同中約定的不間斷對(duì)小區(qū)巡邏，外來(lái)車(chē)輛、人員出入小區(qū)進(jìn)行登記等條款來(lái)履行相關(guān)義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)是一般性的安全防范注意義務(wù)，他公司預(yù)先不可能知道原告別墅里發(fā)生的兇殺案件，犯罪嫌疑人是如何出入小區(qū)的現(xiàn)在也無(wú)法判斷，他公司對(duì)巡邏及外來(lái)車(chē)輛人員均進(jìn)行了登記，登記本在案發(fā)當(dāng)天就給公安機(jī)關(guān)調(diào)取，他公司沒(méi)有作假的行為，原告稱登記本作假完全系主觀臆斷，故他公司已嚴(yán)格按合同履行了相關(guān)義務(wù)，盡到了自己的安全管理職責(zé)，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。對(duì)第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，原告認(rèn)為，A開(kāi)發(fā)公司將由其開(kāi)發(fā)未售出的聯(lián)體別墅長(zhǎng)期空臵，該空臵房門(mén)窗不全，外人可以自由進(jìn)出，而開(kāi)發(fā)公司及物業(yè)公司長(zhǎng)期疏于管理，根據(jù)公安機(jī)關(guān)的偵查反饋，犯罪嫌疑人正是利用該空臵房進(jìn)行踩點(diǎn)觀察，在看到原告路青離開(kāi)家以后即翻墻而入進(jìn)行作案，這一事實(shí)在法院審理期間公安機(jī)關(guān)出具的證明也可得到證實(shí)。正是由于兩被告疏于管理的行為為犯罪嫌疑人作案提供了便利條件，故應(yīng)由其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。被告A開(kāi)發(fā)公司則認(rèn)為，沒(méi)有證據(jù)證明犯罪嫌疑人是利用了空臵房進(jìn)行踩點(diǎn)作案，公安機(jī)關(guān)的情況說(shuō)明中發(fā)現(xiàn)被害中心現(xiàn)場(chǎng)和住宅南側(cè)空關(guān)房中有同類型花紋的鞋印，據(jù)此不能得出兩個(gè)地方的鞋印即為同一人的結(jié)論，因此公安機(jī)關(guān)的說(shuō)明尚不足以證明犯罪嫌疑人事先是利用了空臵房屋進(jìn)行觀察這一事實(shí)，是否利用空臵房作案只有待案件偵破以后才能確定。因此，他公司在原告親屬被害這一案件中沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，依法不需要承擔(dān)責(zé)任。
被告B物業(yè)公司也同意工A開(kāi)發(fā)公司的觀點(diǎn)。法院判決：證據(jù)不足，駁回原告訴請(qǐng)
宜興法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案原告路青購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)的別墅并入住，同時(shí)向小區(qū)的物業(yè)公司交納了物業(yè)管理費(fèi)，其與B物業(yè)公司形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系受物業(yè)服務(wù)合同的約束，B物業(yè)公司是否違約進(jìn)而是否要承擔(dān)民事賠償責(zé)任要看該公司是否嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的相關(guān)義務(wù)，根據(jù)合同約定某物業(yè)的保安義務(wù)主要為不間斷對(duì)小區(qū)巡邏，外來(lái)車(chē)輛、人員出入小區(qū)進(jìn)行登記。案發(fā)當(dāng)天，物業(yè)公司上述巡邏、登記記錄本即為公安機(jī)關(guān)調(diào)取，該記錄本可證實(shí)某物業(yè)已履行了服務(wù)合同中約定的安保義務(wù)，而要求小區(qū)保安對(duì)原告家中發(fā)生的兇殺案事先察覺(jué)，顯然超出其能力范圍，該義務(wù)應(yīng)界定為一般性的安全、防范、注意義務(wù)。原告稱巡邏、登記記錄有作假嫌疑缺乏證據(jù)證實(shí)，該主張不予采信。
對(duì)于犯罪嫌疑人作案前是否利用空臵房屋事先踩點(diǎn)觀察，這一事實(shí)的認(rèn)定關(guān)系到兩被告民事責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題，原告依據(jù)的是申請(qǐng)本院向公安機(jī)關(guān)調(diào)查的情況說(shuō)明，認(rèn)為該證明足以證實(shí)犯罪嫌疑人事先在空臵房中踩點(diǎn)伺機(jī)作案，而兩被告對(duì)此說(shuō)明持相反意見(jiàn)。該院認(rèn)為，原告親屬姜素素被害一案，至今尚在偵查之中，在案件偵破之前對(duì)案發(fā)經(jīng)過(guò)僅是一個(gè)分析意見(jiàn)，尚不能構(gòu)成最后明確的結(jié)論，根據(jù)刑事證據(jù)唯一性原則，不能用民事證據(jù)規(guī)則中高度蓋然性原理來(lái)推出結(jié)論，故對(duì)犯罪嫌疑人是否利用空臵房作案尚缺乏證據(jù)證實(shí)，空臵房是否是犯罪嫌疑人作案的一個(gè)原因力須待案件偵破以后才能確定。所以，原告主張因兩被告疏于管理的行為導(dǎo)致空臵房為犯罪嫌疑人作案提供了便利條件缺乏證據(jù)證實(shí)。
綜上，原告要求兩被告連帶賠償經(jīng)濟(jì)損失1067782元，并賠禮道歉的訴訟請(qǐng)求不予支持，據(jù)此，宜興法院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十八條，最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條之規(guī)定，判決駁回三原告對(duì)A開(kāi)發(fā)公司、B物業(yè)公司提起的訴訟請(qǐng)求。
廈首起外墻使用權(quán)案業(yè)主獲勝奪回百萬(wàn)廣告費(fèi)
麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、好又多……在東方時(shí)代廣場(chǎng)樓宇外墻上懸掛著多家世界著名企業(yè)的廣告。據(jù)業(yè)主們說(shuō)，別小看了這一塊墻，它一年廣告收入至少上百萬(wàn)元，但過(guò)去幾年，這些錢(qián)全被開(kāi)發(fā)商收走了。
為了拿回本該屬于業(yè)主的權(quán)益，東方時(shí)代廣場(chǎng)73位業(yè)主和開(kāi)發(fā)商打起了廈門(mén)第一起 “外墻使用權(quán)”官司。此案歷時(shí)一年多，近日，廈門(mén)中院作出終審判決。雖然《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的外墻使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，但廈門(mén)中院終審判決認(rèn)定這一格式條款無(wú)效，責(zé)令開(kāi)發(fā)商將外墻使用權(quán)歸還全體業(yè)主。
雙方爭(zhēng)奪一塊墻年收入百萬(wàn)
東方時(shí)代廣場(chǎng)地處廈門(mén)市中央商務(wù)區(qū)中心區(qū)，位于廈禾路和湖濱西路交會(huì)處，周?chē)际侵懈呒?jí)寫(xiě)字樓和中高端住宅區(qū)，所處地段可謂“寸土寸金”。業(yè)內(nèi)人士分析，保守估算，該小區(qū)樓房外墻的廣告位一年的收益至少一百萬(wàn)元。但過(guò)去幾年，都是開(kāi)發(fā)商將商品房外墻面廣告位的收益收入囊中，因此，業(yè)主們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商搶了他們的“蛋糕”，他們要求拿回自己的“蛋糕”。但是，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持“按合同辦事”，不讓出一分收入。2007年的6月份，東方時(shí)代廣場(chǎng)73戶業(yè)主狀告開(kāi)發(fā)商，要奪回小區(qū)外墻使用權(quán)。
業(yè)主施先生于2003年7月向廈門(mén)富春東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)買(mǎi)了東方時(shí)代廣場(chǎng)的一套商品房，在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的第十七條第一、二款寫(xiě)明，“商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)歸出賣(mài)人所有”。但施先生和其他業(yè)主認(rèn)為這是“霸王條款”，按照相關(guān)法律規(guī)定，外墻面使用權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)外墻使用權(quán)歸誰(shuí)？
業(yè)主方認(rèn)為，商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主，而開(kāi)發(fā)商提供的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》以格式條款的形式，剝奪了原本屬于業(yè)主的權(quán)利。此外，根據(jù)2003年施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)在自己與單個(gè)業(yè)主簽訂的合同中，擅自剝奪原本屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的權(quán)利。
業(yè)主們說(shuō)，根據(jù)合同法第四十條 “提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效”之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同中的格式條款無(wú)效。
開(kāi)發(fā)商則答辯說(shuō)，業(yè)主們的合同是在2003年1月至6月間簽訂的，當(dāng)時(shí)對(duì)于屋面和外墻面使用權(quán)這兩項(xiàng)權(quán)屬的界定，國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)仍是空白，這是買(mǎi)賣(mài)雙方遵循“契約自由原則”商定。因此，該條款顯然不是格式條款，而屬于協(xié)商條款。而國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》是從2003年9月1日開(kāi)始實(shí)施的。按“法不溯及既往”的原則，這些法律法規(guī)并不適用于本案。
終審判決權(quán)益屬于全體業(yè)主
最初，一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為有效合同，駁回了施先生等業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。業(yè)主們不服，又向廈門(mén)市中級(jí)人民法院提起上訴。
近日，市中級(jí)人民法院作出終審判決，認(rèn)定施先生與富春東方公司簽訂的 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中第十七條第一、二款為無(wú)效條款，涉及的房屋屋面及外墻面使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。也就是說(shuō)，這塊年收入超百萬(wàn)元的外墻今后開(kāi)始要交給業(yè)主們經(jīng)營(yíng)管理。
對(duì)于許多業(yè)主來(lái)說(shuō)，這一判決是他們期盼六年的結(jié)果。廈門(mén)大學(xué)法學(xué)院副教授黃健雄評(píng)價(jià)說(shuō)，這是廈門(mén)市第一起業(yè)主通過(guò)訴訟爭(zhēng)取外墻使用權(quán)并且勝訴的案件，顯示出業(yè)主維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)。這應(yīng)該歸功于去年開(kāi)始實(shí)施的《物權(quán)法》對(duì)于城市商品房的建筑物區(qū)分所有權(quán)作出明確規(guī)定。
勝訴之后一年上百萬(wàn)怎么花？
2007年，東方時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)就與物業(yè)公司協(xié)商，將電梯、走廊以及地下停車(chē)位的收益收歸全體業(yè)主所有。這次外墻使用權(quán)勝訴后，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人表示，將按照公開(kāi)合理的原則，對(duì)包括外墻在內(nèi)的業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，所得收益也將全部歸業(yè)主。
外墻使用權(quán)的收入要怎么花？東方時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)主委會(huì)主任施福添說(shuō)，業(yè)委會(huì)已經(jīng)在慎重考慮這個(gè)問(wèn)題，他們打算一部分用于業(yè)主的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，更好地溝通業(yè)主之間的關(guān)系；一部分在小區(qū)建立一套獎(jiǎng)勵(lì)的機(jī)制，據(jù)實(shí)際所得，按照小區(qū)平方數(shù)的份額，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)行分紅，讓家家戶戶都受益；第三部分，就是用于補(bǔ)充公共維修金，減少業(yè)主的繳費(fèi)負(fù)擔(dān)。不過(guò)，法律專家也指出，外墻使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，具體經(jīng)營(yíng)管理由業(yè)主委員會(huì)決定，但是重大事項(xiàng)必須提交業(yè)主大會(huì)表決，收益可以用于多種用途。
法官說(shuō)法
《合同》違法認(rèn)定無(wú)效
廈門(mén)中院負(fù)責(zé)本案終審的法官認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條第（七）項(xiàng)的規(guī)定，處分建筑物共有部分應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定，除非事后取得全體業(yè)主的追認(rèn)，否則單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)就共有部分進(jìn)行處分。在這起案件中，雙方當(dāng)事人簽訂的 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，對(duì)全體業(yè)主共有的屋面及外墻面的使用權(quán)做出處分，卻不能舉證證明該處分得到全體業(yè)主的同意或者追認(rèn)，因此相關(guān)條款應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效，屋面、外墻面的使用權(quán)應(yīng)依法歸屬全體業(yè)主。
專家說(shuō)法
哪些權(quán)益屬于全體業(yè)主？
廈門(mén)大學(xué)法學(xué)院副教授黃健雄：《物權(quán)法》明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。前一段時(shí)間最高人民法院公布《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋（征求意見(jiàn)稿）》進(jìn)一步明確指出：建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法所稱的共有
部分。專有部分以外的建筑物部分，包括物業(yè)服務(wù)用房、外墻面、大堂、樓梯、過(guò)道等必須為業(yè)主共有的部分。
申請(qǐng)移民被拒業(yè)主狀告物業(yè)遲延轉(zhuǎn)信獲賠3千元
中國(guó)法院網(wǎng)訊
申請(qǐng)加拿大移民被拒，家住玉海園小區(qū)的工程師王先生歸罪于小區(qū)物業(yè)公司，其認(rèn)為物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)交使館寄來(lái)的體檢表使他未能按時(shí)體檢，因此才遭到拒簽。王先生將物業(yè)公司訴至法院，索賠60000元。本網(wǎng)從北京市第一中級(jí)人民法院獲悉，5月6日上午，王先生所要求的60000元損失賠償未獲全部支持，法院終審判決王先生獲賠3000元。
2007年12月，王先生向法院起訴稱，2005年6月20日，加拿大使館簽證處將其申請(qǐng)移民加拿大的體檢表寄至北京市玉海輝物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱玉海輝公司），但該公司未轉(zhuǎn)交或告知王先生，直到2006年1月27日其才收到該信件，導(dǎo)致申請(qǐng)加拿大移民有效期限已過(guò)，遭到加拿大使館拒簽。據(jù)此王先生向玉海輝公司索賠60000元。
玉海輝公司則認(rèn)為，公司對(duì)于轉(zhuǎn)交信件一事無(wú)法定義務(wù)，也無(wú)合同義務(wù)。業(yè)主的信都是在小區(qū)收發(fā)室里，由業(yè)主自己去翻找，沒(méi)有通知過(guò)。
法院認(rèn)為，王先生居住于玉海園小區(qū)，其與玉海輝公司之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，雖然相關(guān)法規(guī)及合同約定在文字上均沒(méi)有明確說(shuō)明玉海輝公司負(fù)有轉(zhuǎn)交信件之義務(wù)，但依據(jù)我國(guó)《合同法》第六十條，玉海輝公司仍需履行根據(jù)交易習(xí)慣和誠(chéng)實(shí)信用原則所產(chǎn)生的通知、協(xié)助等合同附隨義務(wù)。此案中，玉海輝公司已收取郵件，應(yīng)當(dāng)負(fù)有及時(shí)轉(zhuǎn)交郵件或及時(shí)通知收件人領(lǐng)取郵件之義務(wù)。玉海輝公司違背此項(xiàng)義務(wù)，明顯具有過(guò)錯(cuò)。但是，沒(méi)有證據(jù)顯示王先生未及時(shí)收到體檢表與其遭拒簽之間存在唯一的因果聯(lián)系，亦無(wú)證據(jù)顯示王先生已經(jīng)采取合理方式事先提醒或告知玉海輝公司信件遲延送達(dá)可能導(dǎo)致重大損失，因此王先生所要求的6萬(wàn)元巨額損失賠償，不能得到全部支持。法院酌情確定具體賠償數(shù)額為三千元。
太陽(yáng)能熱水器為啥不讓裝？
昨天，梅滿嘉園的業(yè)主高先生納悶地向本報(bào)傾訴：他購(gòu)買(mǎi)了一款環(huán)保和節(jié)能的新式太陽(yáng)能熱水器，卻被物業(yè)阻止安裝，實(shí)在想不通。
高先生的住宅是幢11層樓，自己和父母分住5樓的兩套單元。不久前，高先生和父母家各自購(gòu)買(mǎi)了一套進(jìn)口太陽(yáng)能熱水器，該熱水器和傳統(tǒng)的家用熱水器不同之處在于：吸收熱能的集熱器裝臵，不必安裝到頂樓人家的屋頂，可以垂直懸掛在自家的外墻，大小和普通空調(diào)外機(jī)差不多，角度可任意調(diào)節(jié)。這套熱水器的價(jià)格不菲，單套費(fèi)用就達(dá)2萬(wàn)多元。為了避免不必要的鄰里糾紛，當(dāng)高先生把自己的安裝意向和樓下鄰居通氣后，卻遭到了否定，鄰居認(rèn)為那些布滿黑乎乎多晶硅片的集熱器，影響到了他家風(fēng)水，也影響到小區(qū)整體美觀，進(jìn)而強(qiáng)烈反對(duì)。
最近，小區(qū)業(yè)委會(huì)專門(mén)針對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行了開(kāi)會(huì)表決，13名參會(huì)人員中，有10人表示反對(duì)。當(dāng)?shù)厣缇游苍鴧⑴c調(diào)解，最終表示，以業(yè)委會(huì)表決結(jié)果為主，以不影響鄰居利益為前提。“10比3的結(jié)果就是業(yè)委會(huì)的聲音。大多數(shù)小區(qū)業(yè)主代表認(rèn)為，太陽(yáng)能熱水器不安全，不美觀，影響到小區(qū)外墻的整體美感。”業(yè)委會(huì)主任陳先生告訴記者。由于業(yè)委會(huì)的反對(duì)，物業(yè)公司堅(jiān)決不允許高先生家安裝太陽(yáng)能熱水器。
“當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)比國(guó)產(chǎn)太陽(yáng)能熱水器貴得多的同類產(chǎn)品，就是考慮了美觀、環(huán)保、安全等可能影響鄰里關(guān)系的因素，沒(méi)想到結(jié)果還是一樣。這種熱水器需要專門(mén)訂購(gòu)，沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題不能退貨，真是煩死了。”高先生嘆道。令人意外的是，和高先生同一個(gè)樓面的父母家，已經(jīng)安裝并開(kāi)始使用這種新型熱水器，因?yàn)闃窍锣従硬环磳?duì)，也沒(méi)被強(qiáng)制拆掉。
一樣一種熱水器，在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)面臨兩種迥然不同的命運(yùn)。本報(bào)法律顧問(wèn)鄒小新律師認(rèn)為，能不能安裝，應(yīng)當(dāng)視小區(qū)《業(yè)主公約》有無(wú)針對(duì)性約定。如果約定內(nèi)容中沒(méi)有具體明確到外墻使用方面的規(guī)定，只是風(fēng)水之說(shuō)，即便是相鄰糾紛，在法律上只要不確切影響到他人的采光、通風(fēng)等現(xiàn)實(shí)利益，鄰居的反對(duì)就站不住腳。
據(jù)悉，梅滿嘉園小區(qū)業(yè)主公約，對(duì)外墻等公共空間的使用規(guī)定，須經(jīng)業(yè)委會(huì)同意。小區(qū)業(yè)委會(huì)陳先生表示，如果建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)一規(guī)劃，或者政府有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制推廣安裝太陽(yáng)能熱水器的話，高先生家就可以安裝。記者麥果實(shí)習(xí)生曹曉丹報(bào)道
《物權(quán)法》福州第一案:業(yè)主一審敗訴
業(yè)主認(rèn)為架空層屬業(yè)主共有，可以停車(chē)；開(kāi)發(fā)商把他給告了；法律界人士稱《物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主共有的定義太籠統(tǒng)，應(yīng)出臺(tái)具體的司法解釋
關(guān)注理由
《物權(quán)法》自去年10月1日施行后，國(guó)內(nèi)不少地方冒出《物權(quán)法》第一案。這些案件多與小區(qū)停車(chē)位有關(guān)。近日，福州也冒出《物權(quán)法》第一案，主角仍然是停車(chē)位。
去年底，福州倉(cāng)山區(qū)銀華花園的開(kāi)發(fā)商福建銀華房地產(chǎn)公司狀告業(yè)主羅先生占用停車(chē)位。
近日，倉(cāng)山區(qū)法院對(duì)這起案件作出一審判決，小區(qū)未售出的55個(gè)停車(chē)位所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商的。業(yè)主應(yīng)停止將車(chē)輛停放在開(kāi)商發(fā)停車(chē)位的行為，并向開(kāi)發(fā)商賠禮道歉。
福州法律界一位人士認(rèn)為，《物權(quán)法》施行后，福州市其他地方還沒(méi)有出現(xiàn)與倉(cāng)山這起類似的案件。該案可稱為福州《物權(quán)法》第一案。
小區(qū)近30個(gè)車(chē)位被占用
去年，銀華花園業(yè)主羅先生將小車(chē)停在小區(qū)的架空層。不過(guò)，小區(qū)開(kāi)發(fā)商———福建銀華房地產(chǎn)公司提出，車(chē)位的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，業(yè)主要么掏錢(qián)買(mǎi)，要么付月租，否則不能停車(chē)。
“架空層屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主為什么不能使用？”于是，羅先生繼續(xù)將車(chē)停在架空層。不少業(yè)主也仿效羅先生的行為，也將車(chē)停在架空層里。
開(kāi)發(fā)商為了阻止業(yè)主停車(chē)，用鋼筋將車(chē)位焊上，但沒(méi)有效果。羅先生為了停車(chē)，還拆除車(chē)位的鐵欄桿。羅先生的行為造成小區(qū)近30個(gè)車(chē)位被占用。
于是開(kāi)發(fā)商去年底向倉(cāng)山區(qū)法院提起訴訟，請(qǐng)求判決羅先生不得侵占銀華花園一層屬于原告的車(chē)位，并向原告以書(shū)面形式道歉，賠償原告的各種損失共計(jì)1.59萬(wàn)元。
停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有
很顯然，《物權(quán)法》實(shí)施后，福州這起物權(quán)第一案焦點(diǎn)在于小區(qū)架空層停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有。對(duì)此，原告被告各有一番理由。
被告：架空層屬全體業(yè)主當(dāng)然可以停車(chē)
羅先生昨日對(duì)記者表示，他有理由不向開(kāi)發(fā)商付費(fèi)就可使用停車(chē)位。《物權(quán)法》第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
羅先生認(rèn)為，架空層屬于公共設(shè)施，因?yàn)闃欠考芸諏油＼?chē)位的建筑面積是不計(jì)算容積率的。因此，樓房架空層停車(chē)位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計(jì)算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從屬物。這意味著，架空層的建設(shè)成本已被公攤到房?jī)r(jià)里，業(yè)主們買(mǎi)下房子的同時(shí)也就買(mǎi)下了架空層。所以，初始登記時(shí)，樓房架空層停車(chē)位不可能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)。
羅先生還提到，福州市政府2004年5月20日頒布《關(guān)于住宅建筑架空層使用及住宅高度限制的暫行規(guī)定》。暫行規(guī)定明確“住宅建筑架空層經(jīng)規(guī)劃許可建設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，應(yīng)在確保小區(qū)公共車(chē)位數(shù)量符合規(guī)定的前提下，方可建設(shè)專用停車(chē)位，并按商品房出售”、“住宅建筑架空層用作居住小區(qū)公共停車(chē)位及停非機(jī)動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)，該部分不得確權(quán)，不得分割出售，歸小區(qū)全體業(yè)主所有”。由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商在無(wú)法保證小區(qū)業(yè)主停車(chē)需要的情況下，強(qiáng)行將架空層改作專用停車(chē)位并出售的行為是不合法的。
“如果小區(qū)車(chē)位所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，那么小區(qū)就沒(méi)有公共停車(chē)位了。”羅先生說(shuō)，銀華小區(qū)可停靠機(jī)動(dòng)車(chē)的部位，全部被開(kāi)發(fā)商用鐵欄桿焊死圍合。小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)只能被迫停放在小區(qū)內(nèi)的消防通道上，而這違反《消防法》。這也進(jìn)一步表明開(kāi)發(fā)商將架空層車(chē)位改作專用停車(chē)位的行為不合法。
原告：停車(chē)位產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商
對(duì)于銀華小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，銀華花園的車(chē)位是經(jīng)過(guò)福州市規(guī)劃局規(guī)劃審批的，福州市房地產(chǎn)交易中心合法備案的，具備產(chǎn)權(quán)。未銷(xiāo)售車(chē)位是屬于原告的合法財(cái)產(chǎn)，既無(wú)占有樓房公攤，又非屬所謂的架空層性質(zhì)，所售房產(chǎn)可馬上辦理產(chǎn)權(quán)，部分購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證。羅先生既不向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，又不租賃車(chē)位，強(qiáng)行侵占原告車(chē)位的行為，侵害了開(kāi)發(fā)商的權(quán)益。
法院：車(chē)位所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商
近日，倉(cāng)山區(qū)法院經(jīng)審理后作出一審判決，銀華花園的車(chē)位所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，羅先生在未取得停車(chē)位的合法使用權(quán)的情況下，將車(chē)輛停在小區(qū)的停車(chē)位，侵犯他人財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。羅先生應(yīng)向銀華房地產(chǎn)公司賠禮道歉，并駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
“對(duì)這一判決結(jié)果，我們并不意外，法院依據(jù)的是權(quán)屬證明。”羅先生說(shuō)，由于銀華花園還沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，他準(zhǔn)備與小區(qū)其他業(yè)主聯(lián)名，向法院提起行政訴訟，要求認(rèn)定“福州市房地產(chǎn)交易中心將架空層確權(quán)給開(kāi)發(fā)商的行為”是違法的。
來(lái)源：海峽都市報(bào)
物權(quán)法實(shí)施掀起業(yè)主維權(quán)高潮 配套法規(guī)亟待出臺(tái)
業(yè)主狀告民防局
10月17日，北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告北京市朝陽(yáng)區(qū)民防局一案在北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院開(kāi)庭審理。該局被訴向小區(qū)物業(yè)管理公司——北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱珠江物業(yè))頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》具體行政行為不當(dāng)。
19名業(yè)主的代理人、北京市義派律師事務(wù)所律師樊建利告訴記者，今年6月，珠江物業(yè)以已經(jīng)拿到了北京市朝陽(yáng)區(qū)民防局頒發(fā)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》為由，稱業(yè)主在作為小區(qū)地下車(chē)庫(kù)使用的人防工程內(nèi)停車(chē)，除了原來(lái)要交的120元管理費(fèi)，每月還要多交300元租用費(fèi)，業(yè)主們對(duì)此十分不滿。
獲知情況后，業(yè)主們多次與珠江物業(yè)協(xié)商，一直未能達(dá)成一致，于是訴至法院，珠江物業(yè)被列為第三人。業(yè)主們?cè)谛姓鹪V狀中稱，朝陽(yáng)區(qū)民防局在給珠江物業(yè)頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》時(shí)，沒(méi)有告知業(yè)主，行政程序違法，侵害了小區(qū)業(yè)主的利益，珠江物業(yè)不具有小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)和合法使用權(quán)，請(qǐng)求法院判令朝陽(yáng)區(qū)民防局撤銷(xiāo)頒發(fā)給珠江物業(yè)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》。
北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告珠江物業(yè)一案的庭審印證了律師和學(xué)者的觀點(diǎn)。在《物權(quán)法》實(shí)施之前，無(wú)論是《人民防空法》，還是《北京市人民防空條例》，或是《北京市人民防空工程建設(shè)與使用管理規(guī)定》中，都沒(méi)有明確人防工程尤其是商品房中的人防工程究竟該歸誰(shuí)所有，業(yè)主們寄予厚望的《物權(quán)法》對(duì)此也沒(méi)有明確規(guī)定。
庭審中，北京市朝陽(yáng)區(qū)民防局的代理律師表示，《人民防空法》規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者。《人民防空法》同時(shí)還規(guī)定，城市新建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現(xiàn)行法律中并沒(méi)有明確規(guī)定結(jié)合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權(quán)的歸屬。
北京市朝陽(yáng)區(qū)民防局在答辯中表示，根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，凡建設(shè)費(fèi)用列入商品房綜合開(kāi)發(fā)成本，按規(guī)劃統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作為國(guó)家的人防設(shè)備設(shè)施。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得隨地而建設(shè)出售，一律由所在區(qū)、縣政府實(shí)行統(tǒng)一管理和開(kāi)發(fā)利用。根據(jù)朝陽(yáng)區(qū)政府的規(guī)定，轄區(qū)內(nèi)公共人防工程一律由區(qū)人防辦公室實(shí)行統(tǒng)一管理和開(kāi)發(fā)。因此，業(yè)主們?cè)谄鹪V書(shū)中提出的小區(qū)內(nèi)的地下人防工程屬于原告共有，沒(méi)有依據(jù)。
“羅馬嘉園的地下人防工程是由小區(qū)開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的，由珠江物業(yè)進(jìn)行管理，19名業(yè)主沒(méi)有使用管理權(quán)，也沒(méi)有收益權(quán)，因此，原告和人防工程沒(méi)有任何利益關(guān)系。”珠江物業(yè)的代理人在庭審中表示，朝陽(yáng)區(qū)民防局頒發(fā)《人防工程使用證》時(shí)不需要通知業(yè)主。
2005年4月，曾經(jīng)被稱為“北京地下人防工程確權(quán)第一案”的華清嘉園甲15號(hào)樓9名業(yè)主認(rèn)為，北京市海淀區(qū)人防辦將地下人防工程“出租”給閑散人員，擾亂了小區(qū)生活，于 43 是聯(lián)名起訴，要求法院確定人防工程所有權(quán)歸業(yè)主所有，北京市海淀法院一審判決認(rèn)為業(yè)主不是人防工程投資人，從而駁回了業(yè)主的全部訴訟請(qǐng)求，終審判決維持。
秦兵認(rèn)為，住宅小區(qū)作為民用建筑，其人防工程是公建配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵循“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則。即人防工程的權(quán)屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)，沒(méi)有把人民防空工程的建設(shè)成本計(jì)算入銷(xiāo)售成本，人防工程應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有；如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷(xiāo)售價(jià)格中，應(yīng)當(dāng)在合同中向購(gòu)房人明示，否則可以推定開(kāi)發(fā)商出售商品房時(shí)已將人防工程的建設(shè)費(fèi)用作為商品房?jī)r(jià)格的組成部分，人防工程屬于全體業(yè)主所有。
記者在采訪中了解到，對(duì)于這種情況，北京市人防辦也希望能早日解決，他們?cè)诮o北京市人大代表的回復(fù)中明確表示，將“積極地建議國(guó)家人防辦公室適時(shí)組織修改《人民防空法》，將這一重大問(wèn)題通過(guò)立法予以明確”。
此案沒(méi)有當(dāng)庭判決，樊建利表示，希望這個(gè)案件能夠促使地下人防工程確權(quán)問(wèn)題的解決，有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)規(guī)定或司法解釋。
小區(qū)購(gòu)物意外墜井身亡 家屬終審獲賠七十余萬(wàn)
30歲的小成在到朋友家聚會(huì)，喝完酒后到小區(qū)內(nèi)的超市買(mǎi)煙時(shí)從一采光井中墜入地下室內(nèi)，經(jīng)搶救無(wú)效死亡，失去獨(dú)生子的小成父母成先生和王女士將承建小區(qū)的開(kāi)發(fā)商常青藤公司、小區(qū)物業(yè)管理者北京陽(yáng)光泰和物業(yè)管理公司以及超市的所有人張先生和實(shí)際經(jīng)營(yíng)者官先生訴至法院，提出了108萬(wàn)余元的賠償請(qǐng)求。
今天，本網(wǎng)從北京市第一中級(jí)人民法院獲悉，此案經(jīng)過(guò)一中院審理于近日作出終審判決，成先生和王女士共獲得各種賠償70.8萬(wàn)余元。
2007年12月7日凌晨零時(shí)許，在宣武區(qū)馬連道東街甲某號(hào)院5號(hào)樓南端一層超市西窗外，小成在去往北京冠利祥食品店的超市購(gòu)買(mǎi)香煙時(shí)不慎將地下室采光井的塑料雨搭踩踏凹陷，墜入其下距雨搭5.33米的地下二層的地下室內(nèi)，小成經(jīng)搶救無(wú)效身亡。死者小成并非案發(fā)小區(qū)的住戶，根據(jù)小成朋友的反映，小成當(dāng)時(shí)已飲了一定量的白酒和啤酒，事發(fā)時(shí)小成是為了到超市購(gòu)煙。
法院審理時(shí)查明：小成墜亡的5號(hào)樓系常青藤公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，該建筑物登記所有權(quán)人為常青藤公司。小區(qū)由陽(yáng)光泰和公司負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理服務(wù)，小成出事地點(diǎn)屬于小區(qū)綠化帶內(nèi)，墜落的采光井邊沿高出地表地面約50厘米左右，其上共有五塊塑料雨搭，事發(fā)時(shí)，在涉案采光井內(nèi)沿上方的超市西窗玻璃上標(biāo)注有“超市、京客隆、送貨”等明顯字樣，在采光井邊沿并未設(shè)臵防護(hù)欄桿等措施，亦無(wú)任何警示標(biāo)志。涉案超市系個(gè)體經(jīng)營(yíng)，字號(hào)為“北京冠利祥食品店”，登記的經(jīng)營(yíng)者為張某，現(xiàn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)者為官某。張某曾經(jīng)與京客隆公司簽訂《特許加盟合同書(shū)》，但后來(lái)張某與京客隆公司簽訂《解除協(xié)議》，解除了《特許加盟合同書(shū)》。
成先生、王女士訴稱，小區(qū)系常青藤公司開(kāi)發(fā)承建，北京市陽(yáng)光泰和物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)管理，張某、官某以北京京客隆商業(yè)集團(tuán)股份有限公司的名義在小區(qū)經(jīng)營(yíng)超市。他們認(rèn)為，兩家公司和張某、官某以及京客隆公司對(duì)于存在的安全隱患沒(méi)有采取措施，沒(méi)有提供符合人身、財(cái)產(chǎn)安全要求的服務(wù)，導(dǎo)致慘劇發(fā)生。提出了要求幾名被告連帶賠償死亡賠償金、喪葬費(fèi)、被扶養(yǎng)人生活費(fèi)、誤工費(fèi)、交通費(fèi)、住宿費(fèi)、精神損害撫慰金等共計(jì)108萬(wàn)余44 元。
一中院審理后認(rèn)為：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。小成墜落的采光井，屬宣武區(qū)馬連道東街某號(hào)院5號(hào)樓地下室的通風(fēng)、采光通道，是地下室的附屬設(shè)施，在小成發(fā)生墜落事故時(shí)，該地下室的所有權(quán)仍登記在常青藤公司名下，并未轉(zhuǎn)移到該樓的其他業(yè)主，在該所有權(quán)未轉(zhuǎn)移前，常青藤公司作為該設(shè)施的所有人，有義務(wù)保證該設(shè)施的安全性。從現(xiàn)場(chǎng)的情況來(lái)看，該采光井露出地面的高度只有50厘米左右，其周?chē)譀](méi)有防護(hù)和警示設(shè)施，其上所搭的采光板又不具有承重能力，該設(shè)施本身的不安全是造成小成墜落的主要原因。常青藤公司作為該地下室的所有權(quán)人，其沒(méi)有提供證據(jù)證明其無(wú)過(guò)錯(cuò)，故因該設(shè)施造成人身或財(cái)產(chǎn)損害的，常青藤公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。陽(yáng)光泰和公司作為該小區(qū)的物業(yè)管理者，該采光井屬于其物業(yè)管理的范圍，該采光井存在的不安全性，其應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)，并采取相應(yīng)的措施消除不安全因素，而陽(yáng)光泰和公司沒(méi)有提供證據(jù)證明其盡到了相應(yīng)的管理義務(wù)，故其對(duì)小成墜落采光井事故的發(fā)生應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
小區(qū)散步被撞死 物業(yè)公司擔(dān)何責(zé)
2002年十月的一天傍晚，黃阿婆萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，自己晚飯后在其居住的小區(qū)內(nèi)的行人道上散步時(shí)，竟被小區(qū)的保安開(kāi)摩托車(chē)不小心送上了天堂。阿婆的家人于是將小區(qū)的物業(yè)管理公司告上法庭，請(qǐng)求賠償死者醫(yī)療費(fèi)、喪葬費(fèi)、死亡補(bǔ)償金及事故處理的誤工費(fèi)、精神損失費(fèi)共計(jì)90649.60元。
海城區(qū)法院經(jīng)審理查明，被告北海某物業(yè)管理公司受聚金園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托，管理位于北海市海城區(qū)茶亭路的聚金園小區(qū)，雙方于2001年3月7日訂立了《委托管理協(xié)議書(shū)》，明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，委托管理期暫定3年。原告符某與其妻黃阿婆在該小區(qū)居住。
2002年10月27日晚7時(shí)許，黃阿婆正在小區(qū)內(nèi)的行人道上散步 時(shí)，被北海某物業(yè)管理公司雇請(qǐng)的保安呂代森下班后駕駛摩托車(chē)(呂代森無(wú)駕駛證)從外面買(mǎi)菜開(kāi)回聚金園小區(qū)，在該小區(qū)內(nèi)的通道上將黃阿婆撞倒，黃阿婆被撞后經(jīng)送北海市人民醫(yī)院搶救，但因黃阿婆重度顱腦損傷至中樞衰竭，搶救無(wú)效死亡。花去治療費(fèi)989.6元。呂代森因犯過(guò)失致人死亡罪被法院判處有期徒刑5年，并賠償附帶民事訴訟原告人死者家屬人民幣66649.6元。呂代森不服，上訴至北海市中級(jí)人民法院，北海市中級(jí)人民法院裁定駁回上訴，維持原判。死者家屬認(rèn)為被告物業(yè)管理公司對(duì)黃阿婆的死亡后果負(fù)有連帶賠償責(zé)任。要求被告賠償，因此引起糾紛。黃阿婆的親人主張被告物業(yè)管理公司雇請(qǐng)的保安呂代森是在當(dāng)班執(zhí)行職務(wù)時(shí)撞倒黃阿婆的，但未能舉出充分證據(jù)證實(shí)，不能否定法院對(duì)呂代森過(guò)失致人死亡一案的刑事判決書(shū)所認(rèn)定的事實(shí)。其主張被告賠償喪葬費(fèi)、處理事故的交通費(fèi)、誤工費(fèi)也未能舉證證實(shí)。
法院認(rèn)為，聚金園小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)與被告物業(yè)管理公司雙方自愿訂立的《委托管理協(xié)議書(shū)》不違反法律規(guī)定，合法有效。居住在聚金園小區(qū)的原告向被告交納物業(yè)管理費(fèi)用，確立了雙方的物業(yè)管理合同關(guān)系。由于被告沒(méi)有按照該協(xié)議書(shū)規(guī)定切實(shí)履行合同義務(wù)，沒(méi)有建立完善的管理制度且選任不當(dāng)，未能保證小區(qū)住戶安居樂(lè)業(yè)及生活安全，造成原告之妻黃 阿婆在小區(qū)內(nèi)被被告雇請(qǐng)的保安無(wú)證駕車(chē)撞傷致死的嚴(yán)重后果，損害了原告的合法權(quán)益，也違反了《委托管理協(xié)議書(shū)》的規(guī)定，對(duì)此，被告應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任，雖然雙方并未約定違約責(zé)任，但仍應(yīng)酌情由被告向原告作適當(dāng)?shù)馁r償。原告主張被告連帶賠償90649．60元沒(méi)有依據(jù)，法院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法第—百零七條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條之規(guī)定，于2003年12月26日判決被告北海某物業(yè)管理公司賠償18000元給原
告符某。
星河灣物業(yè)管理疏忽男孩溺亡 賠33萬(wàn)
9歲男童小宇(化名)從破損的護(hù)欄鉆進(jìn)星河灣小區(qū)人工湖玩耍時(shí),不慎墜入湖中溺亡。朝陽(yáng)法院近日判決星河灣物業(yè)管理有限公司賠償小宇父母33.4萬(wàn)余元。
9歲的小宇家住天津,去年暑假到北京的親戚家玩。一天,他與另外3個(gè)伙伴在星河灣小區(qū)附近玩耍,發(fā)現(xiàn)該小區(qū)人工湖的護(hù)欄破損,于是由此鉆入游玩,后不慎落入湖中。雖然星河灣物業(yè)公司的工作人員發(fā)現(xiàn)后立即組織人員打撈,但當(dāng)孩子被撈起時(shí)距事發(fā)已有半小時(shí),小宇已死亡。
小宇父母認(rèn)為,星河灣小區(qū)是一個(gè)封閉式高檔小區(qū),護(hù)欄破損未能及時(shí)修理,致使4個(gè)未成年人進(jìn)入人工湖邊,且從進(jìn)入后到事發(fā)很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有工作人員前來(lái)制止。在事發(fā)地段,也沒(méi)有任何標(biāo)有水深及禁止下水的警示標(biāo)志,使4個(gè)孩子不能正確判斷是否存在危險(xiǎn)。由于物業(yè)公司疏于管理,對(duì)孩子溺水身亡負(fù)有主要責(zé)任,因此起訴要求賠償34.9萬(wàn)余元。
星河灣物業(yè)承認(rèn)護(hù)欄破損,但表示,已在人工湖邊設(shè)臵了內(nèi)容為“觀賞水景,兒童需成人陪同”的警示牌,警示牌距離出事地點(diǎn)約有50至100米的距離。另外,小區(qū)雖然有24小時(shí)保安巡視,但保安不是保鏢,小宇父母自身也存在監(jiān)護(hù)不力的過(guò)錯(cuò)。
朝陽(yáng)法院審理認(rèn)為,物業(yè)公司在管理上的疏忽和失誤,與小宇的死亡后果有直接的因果關(guān)系,應(yīng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。小宇的父母作為監(jiān)護(hù)人,允許未成年孩子獨(dú)自外出游玩,未盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任,是溺水事故發(fā)生的另一原因,也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
眼看業(yè)主被打未制止 小區(qū)物業(yè)被判擔(dān)責(zé)
3年前，時(shí)任世紀(jì)城東區(qū)業(yè)委會(huì)主任的楊愛(ài)秋在世紀(jì)城5區(qū)北側(cè)的道路上，遭到不明身份的男子毆打。3年后，楊愛(ài)秋通過(guò)訴訟討回公道。記者今天上午獲悉，市一中院今天終審認(rèn)為世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司的保安看到楊愛(ài)秋被打，卻未予以制止，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任，楊愛(ài)秋終審獲賠1千元。
由于楊愛(ài)秋被打的地點(diǎn)處于市政道路上，并非在物業(yè)管理范圍內(nèi)，她能獲賠，在于一中院的判決突破了長(zhǎng)期以來(lái)大家所持有的保安只在小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)的觀念。判決中指出，在物業(yè)合同約定的保安范圍之外的其能夠發(fā)現(xiàn)并控制侵害的合理區(qū)域內(nèi)，保安仍負(fù)有一定的對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的保障義務(wù)。
楊愛(ài)秋被打發(fā)生在2002年12月23日，但她起訴物業(yè)公司是在兩年的訴訟時(shí)效將盡時(shí)。2002年12月23日17時(shí)許，楊愛(ài)秋行走至世紀(jì)城5區(qū)北門(mén)附近時(shí)，突然遭人毆打，法醫(yī)鑒定為輕微傷（偏重）。四季青派出所接警后迅速安排老人就醫(yī)，并展開(kāi)調(diào)查，值班保安反映確實(shí)看到一名男子打一女子，由于沒(méi)有聽(tīng)到女子求救加上不知道兩人是何種關(guān)系，故未上前制46 止。楊愛(ài)秋起訴稱，世紀(jì)城物業(yè)公司的保安沒(méi)有阻攔，也不理睬我的求救，沒(méi)有盡到維護(hù)小區(qū)公共秩序的管理任務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)登報(bào)賠禮道歉，并賠償精神損失費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失費(fèi)共7萬(wàn)余元。
世紀(jì)城物業(yè)公司堅(jiān)持認(rèn)為該公司沒(méi)有任何責(zé)任，因?yàn)榘赴l(fā)地是市政道路，保安沒(méi)有上前救助的法律義務(wù)，只有道德義務(wù)。
法官的觀點(diǎn)顯然和世紀(jì)城不相符。法官解釋說(shuō)，世紀(jì)城物業(yè)公司作為從事包括保安服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)這一社會(huì)活動(dòng)的單位，在物業(yè)合同約定的保安范圍之外的其能夠發(fā)現(xiàn)并控制侵害的合理區(qū)域內(nèi)，仍負(fù)有一定的對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的保障義務(wù)，而楊愛(ài)秋受侵害的地點(diǎn)，即屬于此等區(qū)域。
業(yè)主被殺 物業(yè)管理者無(wú)需擔(dān)責(zé)
業(yè)主被殺，物業(yè)管理者是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？福建省龍巖市中級(jí)人民法院在近期審結(jié)的一起案件中作出無(wú)需擔(dān)責(zé)的判決。主審法官認(rèn)為，物業(yè)管理中的安全服務(wù)不是廣義上的社會(huì)安全，其保安責(zé)任不應(yīng)包括確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用者的人身不受第三人的不法侵害。
２００３年１月５日晚，在福建省長(zhǎng)汀縣商業(yè)城租店開(kāi)設(shè)金正通信店的鄭某在店內(nèi)被人殺害。８月２７日，鄭某父母將某市場(chǎng)發(fā)展總公司告上法院，要求判令被告給付因鄭某死亡的賠償費(fèi)６萬(wàn)多元。
這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展總公司對(duì)商業(yè)城市場(chǎng)行使管理職能，并對(duì)商業(yè)城業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行有償服務(wù)，向鄭某等業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者每月收取一定的物業(yè)費(fèi)，其服務(wù)內(nèi)容包括安全保衛(wèi)等工作。一審法院審理認(rèn)為，物業(yè)管理的保安應(yīng)理解為，為物業(yè)使用創(chuàng)造方便安全的條件，維護(hù)物業(yè)管轄范圍內(nèi)公共秩序良好與穩(wěn)定，它不是廣義上的社會(huì)安全，保安不能等同于保鏢，不能要求被告確保商業(yè)城內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。被告已履行了保安義務(wù)，原告不能證明被告存在管理上的過(guò)錯(cuò)，因此被告不承擔(dān)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者的人身?yè)p害賠償責(zé)任。
原告不服一審判決，提出上訴。二審法院審理認(rèn)為，由于被上訴人與商業(yè)城業(yè)主及物業(yè)使用者對(duì)安全保衛(wèi)的內(nèi)容未作特別約定，故依照現(xiàn)行物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，可以認(rèn)定被上訴人所負(fù)的保安義務(wù)僅是為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全而實(shí)施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)；上訴人認(rèn)為被上訴人的保安服務(wù)應(yīng)包括對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用者人身安全不受第三人不法侵害提供保障，于法無(wú)據(jù)；且鄭某被害的地點(diǎn)位于商業(yè)城外的沿街商店內(nèi)，案發(fā)后店門(mén)無(wú)異狀，此時(shí)被上訴人即使履行了正常的防范性安全保衛(wèi)義務(wù)，也無(wú)法避免店內(nèi)犯罪行為的發(fā)生，因此被上訴人的行為與鄭某之死無(wú)法律上的因果關(guān)系。故判決駁回上訴人的上訴，維持原判。
主審法官表示，本案的焦點(diǎn)是物業(yè)管理中的保安責(zé)任到底有多大，是否包括確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用者的人身不受第三人的不法侵害。法官認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于業(yè)主、物業(yè)使用者人身和財(cái)產(chǎn)安全的保護(hù)義務(wù)主要來(lái)源于合同的約定或者法律、法規(guī)的直接規(guī)定。其中合同的約定也需符合法律、法規(guī)的規(guī)定，不能超越職權(quán)，不能將屬于國(guó)家行政、司法機(jī)關(guān)的職能作為保安的職能。在本案中，被告為履行物業(yè)管理的安全防范服務(wù)，制訂了《商業(yè)城專業(yè)市場(chǎng)文明公約》《商業(yè)城夜間保安員值班職責(zé)》和《保安夜班巡值情況登記表》，這些規(guī)定可以推定為鄭某與被告之間在保安方面的約定。被告如果未按這些規(guī)定履行其職責(zé)
或履行職責(zé)中存在明顯的過(guò)錯(cuò)，可視為被告在物業(yè)管理方面存在過(guò)錯(cuò)和違約行為，就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果物業(yè)管理部門(mén)履行了上述制度規(guī)定，或者說(shuō)原告方無(wú)法提供被告方在物業(yè)管理中存在過(guò)錯(cuò)的證據(jù)，那么，被告就不存在違約及承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。
法官認(rèn)為，在物業(yè)管理中安全服務(wù)的性質(zhì)只能是一種群防群治的安全防范服務(wù)。它不是廣義上的社會(huì)安全，不能要求被告確保商業(yè)城內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。
植物傷人，物業(yè)公司該不該負(fù)賠償責(zé)任
[案例]2006年5月28日上午，家住某小區(qū)的4歲小孩李某，由其姥姥陪同，在橫穿小區(qū)噴水池小溪時(shí)，身體失去平衡，右眼被池邊種植的鐵樹(shù)葉尖刺傷。經(jīng)醫(yī)院診斷，李某右眼角膜白斑，需做角膜移植術(shù)，經(jīng)某法醫(yī)驗(yàn)傷所鑒定其傷殘程度為8級(jí)。
為此，李某作為原告，其母林某作為法定代理人向法院提起訴訟，要求該小區(qū)的建設(shè)單位和物業(yè)管理單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償。
作為被告的兩家公司認(rèn)為：應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人承擔(dān)原告受到傷害的全部責(zé)任。首先，小區(qū)的噴水池小溪中鋪有人造亂石，并立有警示牌，提示監(jiān)護(hù)人不應(yīng)讓未成年人進(jìn)入該區(qū)域玩耍，本案中的監(jiān)護(hù)人未履行好看管原告的義務(wù)。其次，原告所在小區(qū)是市級(jí)園林式住宅小區(qū)，綠化布局合理、科學(xué)、合法。
[判決]法院經(jīng)過(guò)庭內(nèi)外調(diào)查后認(rèn)為，侵權(quán)民事責(zé)任有主、客觀要件，即行為人主觀有過(guò)錯(cuò)，客觀上有損害事實(shí)存在，損害行為的違法性及違法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。本案中，原告在獨(dú)自橫穿小溪時(shí)，身體發(fā)生傾斜，被鐵樹(shù)劃傷右眼的客觀事實(shí)存在。但被告在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行綠化、建筑水池是為了提高業(yè)主的生活質(zhì)量，且種植鐵樹(shù)植物沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。同時(shí)，考慮到人造亂石高低不平的安全隱患，噴水池旁立有警示牌，被告的管理義務(wù)已經(jīng)盡到，故原告要求二被告賠償理由不充分，法院不予支持。
原告不服，提起上訴。上訴理由是：
一、原審法院認(rèn)定事實(shí)不清，程序不當(dāng)，在被告未申請(qǐng)法院收集證據(jù)的情況下主動(dòng)替被告收集證據(jù)；
二、小區(qū)栽種的綠化植物具有危險(xiǎn)性；
三、對(duì)警示牌的設(shè)臵時(shí)間提出質(zhì)疑。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原審法院在審案時(shí)向園林部門(mén)咨詢小區(qū)內(nèi)栽種鐵樹(shù)有無(wú)禁令性規(guī)定，作為判斷本案中小區(qū)管理部門(mén)有無(wú)違規(guī)行為的依據(jù)，上訴人以此認(rèn)為系法院主動(dòng)為被上訴人收集證據(jù)有違客觀事實(shí)。被上訴人在小區(qū)栽種鐵樹(shù)雖有傷人危險(xiǎn)，但不能因此認(rèn)定栽種該植物就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。相反，李某的監(jiān)護(hù)人，對(duì)這種植物葉尖可傷人的情況應(yīng)有判斷能力和防御能力，但因監(jiān)護(hù)不力，造成李某受傷。原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判；
本案件訴訟費(fèi)同意李某免交；
本判決為終審判決；
[評(píng)析]本案焦點(diǎn)有兩個(gè)：第一，小區(qū)內(nèi)栽種鐵樹(shù)究竟恰不恰當(dāng)；第二，物業(yè)公司是否盡到了安全防范責(zé)任。此案中，被告在小區(qū)內(nèi)栽種鐵樹(shù)的事實(shí)客觀存在，但其目的主要是為48 了進(jìn)行綠化，美化環(huán)境，提高業(yè)主生活質(zhì)量。同時(shí)，作為被告的物業(yè)公司己考慮到可能存在的安全隱患，在水池旁立有警示牌，并在法庭上出示了警示牌生產(chǎn)廠家開(kāi)具的正式發(fā)票，證明警示牌安裝時(shí)間是在原告被鐵樹(shù)傷害之前。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的應(yīng)該依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”從本案來(lái)看，物業(yè)公司盡到了安全防范義務(wù)，不存在管理上的疏漏和缺陷。而原告李某系無(wú)行為能力人，因監(jiān)護(hù)人監(jiān)護(hù)不力，造成李某受傷，故物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
總之，凡涉及到人身安全之處，監(jiān)護(hù)人應(yīng)盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，物業(yè)公司作為管理者則應(yīng)盡到安全警示義務(wù)，避免類似事故的發(fā)生。
朱明瑛被判補(bǔ)交拖欠物業(yè)費(fèi)兩萬(wàn)
發(fā)布日期：2005-11-03 09:53:50 中國(guó)法院網(wǎng)訊
11月2日，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院對(duì)朱明瑛拖欠北京建國(guó)物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)一案作出一審判決，判令被告朱明瑛于判決生效后十日內(nèi)給付原告北京建國(guó)物業(yè)管理有限公司2004年6月至2005年10月期間物業(yè)管理費(fèi)22774.56元，賠償原告北京建國(guó)物業(yè)管理有限公司延期付款損失1204.65元。
原告北京建國(guó)物業(yè)管理有限公司與北京市朝陽(yáng)區(qū)清境明湖花園小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)簽訂《臨時(shí)托管協(xié)議》及《關(guān)于臨時(shí)托管協(xié)議的補(bǔ)充說(shuō)明》，提供了物業(yè)管理和服務(wù)。其間，被告作為業(yè)主之一接受了上述服務(wù)并從中受益。但是，自2004年6月至2005年10月，被告一直沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。被告認(rèn)為原告進(jìn)駐清境明湖花園小區(qū)，沒(méi)有經(jīng)法定的業(yè)主大會(huì)討論及經(jīng)三分之二以上有投票權(quán)的業(yè)主同意，沒(méi)有進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)的招投標(biāo)。在廣大業(yè)主不知情的情況下接管了清境明湖花園小區(qū)，其與非法成立的物業(yè)管理委員會(huì)簽訂的協(xié)議是違法的。
朝陽(yáng)法院經(jīng)審理查明：2004年5月21日，北京市朝陽(yáng)區(qū)清境明湖花園小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)（以下稱物業(yè)管理委員會(huì)）與原告簽訂《臨時(shí)托管協(xié)議》。雙方約定由物業(yè)管理委員會(huì)委托原告對(duì)該小區(qū)進(jìn)行臨時(shí)托管。包括：維持小區(qū)設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；有關(guān)物業(yè)管理、服務(wù)工作的日常管理運(yùn)營(yíng)；以專款專用的形式向小區(qū)業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用及支付針對(duì)清境明湖花園小區(qū)所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)還約定：辦理物業(yè)正式委托管理合同的招標(biāo)工作，并可根據(jù)原告在臨時(shí)接管期間的管理效果，就下一步的正式托管招標(biāo)事項(xiàng)；臨時(shí)托管期限自2004年5月21日起至依據(jù)相關(guān)規(guī)定將正式的《物業(yè)管理委托合同》定標(biāo)為止。同日，物業(yè)管理委員會(huì)與原告就上述《臨時(shí)托管協(xié)議》進(jìn)行書(shū)面補(bǔ)充說(shuō)明：原告按照物業(yè)管理委員會(huì)的臨時(shí)托管事項(xiàng)開(kāi)展日常經(jīng)營(yíng)管理，并按照物業(yè)管理委員會(huì)提供的有關(guān)財(cái)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相關(guān)的費(fèi)用收取；2004年3月1日前物業(yè)管理費(fèi)按每月每平方米12元人民幣收取，2004年3月1日后物業(yè)管理費(fèi)按每月每平方米8元人民幣收取等。
物業(yè)管理委員會(huì)于當(dāng)日向該小區(qū)全體業(yè)主就上述事宜發(fā)布書(shū)面通知。
原告于當(dāng)日進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理。2004年7月26日，被告在《北京市朝陽(yáng)區(qū)清境明湖小區(qū)書(shū)面征求意見(jiàn)表》中簽字。
朝陽(yáng)法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)管理委員會(huì)是清境明湖花園小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理委員會(huì)與原告簽訂了《臨時(shí)托管協(xié)議》及補(bǔ)充說(shuō)明，代表小區(qū)全體業(yè)主做出的委托行為應(yīng)屬合法有效。作為負(fù)有臨時(shí)托管義務(wù)的原告，在履行了相應(yīng)義務(wù)后，要求作為小區(qū)業(yè)
主的被告支付物業(yè)管理費(fèi)并無(wú)不當(dāng)，被告抗辯所依據(jù)的事實(shí)及理由與本案無(wú)關(guān)，法院不予采納。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第三百九十六條、第三百九十七條之規(guī)定作出上述判決。
自殺者砸死老嫗 家屬告物業(yè)索賠被駁回
墜樓自殺的婦女魏某將路經(jīng)此處的李老太砸死，悲痛之余，李老太的兩個(gè)子女將房屋產(chǎn)權(quán)及管理單位北京市朝陽(yáng)區(qū)物業(yè)管理公司、北京市朝陽(yáng)區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局左家莊房管所及北京市朝陽(yáng)區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局一并告到朝陽(yáng)法院，索賠14萬(wàn)余元。昨天(18日)下午，朝陽(yáng)法院安貞法庭一審判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。
2004年4月28日12時(shí)30分許，魏某從北京市朝陽(yáng)區(qū)呼家樓向軍南里3號(hào)樓21層跳樓，將正好走到樓下的李老太砸死。經(jīng)北京市公安局法醫(yī)檢驗(yàn)鑒定中心檢驗(yàn)，魏某符合高墜死亡，李老太在魏某墜樓過(guò)程中被砸壓軀干部，致創(chuàng)傷失血性休克死亡。
朝陽(yáng)法院認(rèn)為：李老太死亡結(jié)果的發(fā)生是魏某跳樓自殺行為所致，與三被告的行為并無(wú)法律上的因果關(guān)系。三被告作為房屋所有人或管理人顯然無(wú)法預(yù)見(jiàn)并控制任何不特定人的跳樓自殺行為。房屋的所有人或者管理人即使投入任何合理的預(yù)防成本，也不能絕對(duì)避免自殺傷人事件的發(fā)生。因此，三被告對(duì)李老太的死亡并不存在過(guò)錯(cuò)，二原告要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任不符合法律關(guān)于過(guò)錯(cuò)責(zé)任的規(guī)定。
判決還指出，二原告索賠所依據(jù)的兩條法律規(guī)定涉及的是建筑物等物件致人損害情形的賠償責(zé)任。魏某顯然并非任何一種物件，且其自殺行為是故意行為，與物件致人損害而推定管理人或所有人過(guò)失的情形根本不同。宣判后，原告表示不服判決，會(huì)上訴。
來(lái)源：新華網(wǎng)-北青報(bào)
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