第一篇：[物業管理實務案例分析](大全)

[物業管理實務案例匯編]

設身處地——業主想不按統一要求安裝防盜網怎么辦

某管理處為保持小區整潔的外觀形象，入伙伊始，便對安裝側陽臺防盜網的位置、式樣、規格、材質等作出統一要求（先定規矩，再成方圓，可以避免出了問題再整改，弄得管理處手忙腳亂、業主勞民傷財）。可A1的一位業主卻說什么也不愿照此辦理，非要將防盜網向外伸出0.5米。幾次勸說，他仍不改初衷。

按理說，管理處完全可以采取強制措施。然而，主管人員并沒有這樣簡單處理。而是經過現場調查和深入交談，進一步了解他的裝修意圖（執意為之，必有所圖，把情況摸透了，才好對癥下藥）。原來他準備打掉廚房與陽臺的隔墻后，隱藏一30厘米高橫梁吊頂和安裝蹲式便器抬高地面，這樣有效使用高度減少了，要通過防盜網外伸，解決日后懸晾衣物問題。

在摸清了他的意圖、明確表示防盜網外伸決無可能后，管理處設身處地地為其著想，從實際出發，幫助他設計了四個方案：一是頂棚在橫梁處局部降低；二是只在蹲式便器周邊抬高地坪；三是換用有沉水彎不必抬高地坪的坐便器；四是減少陽臺窗內側的空間占用（能為業主想到的辦法都想到了，可謂盡心竭力，業主能不為之所動嗎）。

既恪守原則又不失親情，業主為管理處的誠意所打動，高興地選擇了第三個方案，不再堅持將防盜網外伸了。

點評：既會說這樣不行，又能說怎樣可行，確實體現了寓管理于服務之中。這不僅需要責任心，而且需要能力和水平。倘若沒有豐富的相關業務知識和經驗。

有字為證——推拖清理裝修垃圾怎么辦

去年9月某天，某廣場護衛員巡邏到裙二樓時，發現電梯門口堆放著一堆裝修垃圾。經查詢，確認是31樓裝修中轉移堆放到這里的廢料（倘若在其轉移過程中及時發現并予以制止，恐怕就少了下面這些麻煩）。

于是，管理處有關人員主動登門，找到31樓的業主和裝修人員，在進一步重申裝修管理規定之后，通知他們馬上想辦法把丟棄的垃圾清理出去。隨后，又數次提醒。盡管每次他們都滿口答應，可就是不見其采取任何措施。

看來只是好言相勸，對這種推托搪塞、軟抗硬泡的人是難以奏效了。怎么辦呢？管

推動，雙方冷靜一下，很可能一切都隨之煙消云散。

防盜窗成助盜窗 業主被判拆除案例

樓下的住戶安裝了凸出式防盜窗，小偷卻輕松地通過防盜窗爬到樓上偷竊，又順利地逃之夭夭，這種防盜窗成了名符其實的“助盜窗”。

目前，蘇州虎丘法院根據物業公司的訴請，判決樓下住戶拆除凸出式防盜窗，并恢復原狀。

去年10月12日凌晨，康佳花園睡得迷迷糊糊的范某忽然發現家中有小偷正在偷東西，他大喝一聲跳起來抓小偷，不料小偷立即逃到陽臺，像個“蜘蛛俠”似的跳到樓下的防盜窗上，再順利地跳到地上，便消失在夜幕中了。范某認為小偷就是攀爬防盜窗上來的，遂向有關部門反映，物業公司了解此事后，發現小區內還有多家住戶安裝了這種凸出式防盜窗，遂發出通知要求自行拆除。

今年6月5日，物業公司將拒不自行拆除的陸某以違反《物業管理服務協議》等有關規定為由告上了法庭。

靈活應對——業主提出不合理裝修要求怎么辦

某廣場一位業主在裝修時，向管理處多次提出更改頂層復式房室內的一根大梁。其理由是按常規該根梁應為正梁，但搞成了反梁，既占用室內空間又影響美觀。并聲稱自己父親是位高級建筑師，已計算出了有關參數、設計出了改梁圖紙。

對業主的這一要求，管理處根據《裝修管理規定》耐心進行解釋、說服，理所當然地加以和善的回絕。然而，這位業主就是聽不進去，態度十分固執。三番五次找都未得到應允，他干脆動了硬的，“不管你們同不同意，我都要改”。雙方都不讓步，問題一下子僵在那里了。

為了避免頂牛，管理處的工作人員坐在一起商討對策。并把商討出的辦法及時報告給物業公司和發展商的有關領導，上下統一口徑。然后約見這位業主，建議他寫出書面申請，報原設計單位審批（既然你認定可以，那你就通過合法途徑辦理，把球踢給了對方，矛盾不再集中在自己身上）。這位業主覺得管理處的建議合情合理，欣然同意。后來他咨詢了原設計單位，得知改梁既要拿一筆不小的變更設計費，又要等較長時間才能確定。經過比較，最終取消了改梁的想法。

點評：有些時候，制止或糾正違章行為未必非得硬要板起面孔堅持說“不”。不妨指條正道，讓他自己去試一試，撞了南墻，他自然就回心轉意了。到頭來，有序管理的目

上海物業公司拒絕安裝巨型浴缸

終審判決業主敗訴

近日，上海市二中院對巨無霸浴缸案作出終審判決，駁回美國人顧然地要在自己房內安裝占地面積8平方米大浴缸的訴請，維持了原審法院的判決。

2001年12月13日，顧然地欲將一只占地面積8.826平方米、自重362.8千克、可放水4.16噸的浴缸，安裝到上海市延平路三和花園4號樓29室房屋時，遭到物業管理者巨星公司的拒絕。巨星公司認為，過于龐大的浴缸會給大樓造成危險。顧然地為此狀告巨星公司，要求排除妨礙，賠償人工費、精神損失費1萬余元，原審法院駁回其訴請后，他又向市二中院提起上訴。

上海市二中院應顧然地的要求，委托鑒定機構做了鑒定，在此基礎上認為，大浴缸不能安裝到29樓，否則會影響大樓的正常使用并危及大樓安全。故最后作出如上判決。

物業告業主買頂樓裝太陽能熱水器 法院判令拆除案例

去年夏天，張先生買下一套頂樓商品房，并在屋頂上安裝了太陽能熱水器。沒多久，小區的物業公司對張先生指出，這樣安裝違反了有關規定。然而，張先生并沒有進行整改。一周后，物業公司向張先生發出書面通知，要求他在3日內拆除。接到拆除通知的張先生依然無動于衷，于是物業公司將其告上了法庭。

在審理中，物業公司據理力爭，說屋頂是整幢樓全體業主共有的，現在張安裝太陽能熱水器，侵犯了其他業主的權利。物業公司還拿出《上海市居住物業管理條例》加以說明。該《條例》規定，禁止在天井、屋頂以及道路或其他場地搭建建筑物、構筑物。另外，他們小區在“住宅裝修須知”中也有“禁止安裝衛星天線接收器和太陽能熱水器”的規定。

張先生辯稱，太陽能熱水器不屬《上海市居住物業管理條例》中規定的“建筑物和構筑物”，而且太陽能熱水器安裝在其房屋對應的屋頂上，并沒有妨礙其他業主，也不會對屋頂造成損害。

法官審理后認為，張先生所在的樓房屋頂，是該幢房全體業主共有，他們都對屋頂享有共同的權利。張在沒有征得全體業主同意的情況下，在屋頂上安裝太陽能熱水器，侵犯了其他共有人的利益，而且這種行為對屋面有可能造成損害，物業公司要求張先生拆除并無不妥之處。

日前，法院一審判決張先生在規定的期限內拆除太陽能熱水器，恢復屋頂的原狀。

楊某夫婦均無工作，為了維持生計，楊某決定利用自己家住一樓，而且陽臺臨街的便利條件開個小賣部。于是楊某便將自家的陽臺拆改為門，以便開始經營小賣部。楊某沒有想到的是他所居住小區的物業管理公司找上了門，要求楊某停止拆改，恢復原狀。楊某沒有理會物業的阻止。沒過多久，楊某接到了法院的傳票。

法院經過審理認定：楊某與物業管理公司之間存在《物業管理委托合同》的法律關系，楊某有義務遵守《物業管理委托合同》當中對業主的要求，應當遵守《住戶手冊》。楊某擅自拆改陽臺未按《住戶手冊》填寫申請表，且違反了《住戶手冊》的規定，又對小區綠地形成破壞，因此判決楊某將陽臺恢復原貌。

業主封閉陽臺案物業二審被判敗訴

9月19日下午，長安新城的12戶業主終于吃下一顆定心丸。他們自行封閉陽臺并不像物業所說的屬違約要自行拆除。北京市二中院維持一審判決認定，合同中的霸王條款無效，業主的行為并無不妥。

糾紛原委不簽約就不給鑰匙

長安新城位于豐臺岳各莊橋的西北方向，該經濟適用房吸引了大量的買主，李恕就是其中一員。2002年的6月30日是李恕拿鑰匙的日子，之前，小區物業———大成物業準備了《房屋管理公約》、《裝修細則》、《業主公約》等幾本物業管理服務合同讓業主簽字。“里面的約定太多了，我沒細看就簽了字。”李恕表示，他不是對自己不負責任。在開發商“不簽就不給鑰匙”的態度上，看不看約定意義不大。

當看見房屋后，李恕知道一場糾紛避免不了了。房屋北面陽臺是封閉的，而南面則是一個由不足1.1米的護欄擋住的開放式陽臺。可購房合同附件中清楚地寫著白色塑鋼窗封閉陽臺。“開放式陽臺既不利于冬天的保暖和夏天的隔熱，也不利于防盜防塵。更可怕的是，護欄不足以保護兒童的安全。”歷數了開放式陽臺的弊病后，李恕等業主找到大成物業要求統一封閉陽臺，但遭拒絕。物業拿出了當初簽訂的物業管理服務合同，里面非常明確地告知了業主不能擅自封閉陽臺，并稱購房合同里寫明的封閉陽臺并不能理解為所有的陽臺。最后，著急裝修的李恕等18戶業主還是為各自的南陽臺統一裝上了白色塑鋼窗。

法院判決該合同沒有約束力

數天后，其中的12名業主被物業以違反合同為由告上法院，要求他們自行拆除塑鋼窗并將陽臺恢復原狀。

一審法官許琳認為，購房合同是開發商預先擬訂、沒有與業主協商的格式合同，其

原則不對，物業管理者沒有把自己當作是提供服務者，而是把自己當作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，對業主進行隨意罰款就是其中之一。

從法律角度來講，罰款就是一種行政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經濟處罰罰款”之分。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設定和實施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據，不能違反法律的規定。《行政處罰法》第十五條規定：“行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定的職權范圍內實施”，而物業管理公司只是一個企業法人或非法人組織，不是行政機關，所以無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規定的。

但這并不是說物業管理公司對業主中侵犯其他多數人利益的個別“害群之馬”就沒有辦法了。對業主的違約行為，物業管理公司依據物業管理公約或國家有關部門對物業管理的規定，使用違約金和賠償金等方式到法院提起訴訟，請求法院執行，而不應采取斷水、斷電等措施。

物業管理公司是否有權以業主不交物業管理費為由而停水、停電？在物業管理法律關系中，業主承擔支付物業管理費的義務，享有接受物業管理企業服務的權利。在任何一個法律關系中，責、權、利均應一致。履行了相關合同義務，就應該享有相應的權利，反之，則應按照合同的約定承擔相應的責任，這就是責權利一致。

張先生擅自封陽臺，違反了物業公約。物業公司可按公約約定要求張先生承擔責任。可以雙方協商，也可以打官司。但張先生已經按照物業管理合同的規定交納了物業管理費，這就意味著他在物業管理法律關系中已經履行了自己的義務，那么他就應該得到完善的物業管理服務，包括水、電、氣、暖等設施設備的良好使用等。物業管理公司應該保證其權利的實現，而其他人？包括開發商？則不能對這種權益進行侵害。物業管理公司用停水、電的方式迫使張先生拆除防護欄，則違背了其法定職責與義務，因為水電費由電力局和自來水公司管理，只要張先生按時交納水電費，物業公司就無權停水停電。

開發公司是否有在小區樓上發布廣告并取得收益的權力。頂樓并非頂層業主的專有財產，它實際上是在為整個樓宇的用戶服務，所以，頂樓是商品房的公共建筑部分，其產權由業主共有，是否設立廣告應由業主委員會做出決定。因此，在樓頂上搭建廣告牌，雖然是物業公司出面聯系，但收益應由業主和公司共享。考慮到廣告燈光問題給頂層業主可能造成一定影響，收益可多分配給他們一些。

依據民法學理論，所有權有四項權能，即占有、使用、收益、處分。這四項權能只能由所有權人行使或由所有權人授權他人行使。如果非所有權人未得到所有權人的事先

許先生家把抽水馬桶等衛生設施裝在了陽臺上，還在墻上打洞裝排水管，這可得罪了樓下的葉先生。日前，上海市黃浦法院判令許先生拆除衛生設施及排水管。

許先生住在寧海東路某號二樓，去年9月他在陽臺上安裝了抽水馬桶和淋浴龍頭等設施。排水管、排糞管經過葉先生家住房的外墻通入公用下水管、排糞管。10月，物業管理部門向許先生發出了限期拆除違章搭建的通知書，但許先生并未理睬。于是，葉先生告到法院。

法院審理后認為，許先生擅自在陽臺上搭建衛生設施，對葉先生住房的安全存在影響，故支持了葉先生的訴請。

業主防盜門向外擴展1.3米物業干預也沒用

鄰居的防盜門向外擴展1.3米，與自家大門相差僅4厘米，協商多次無果后，武漢市漢口青年廣場B棟23B樓陳女士表示：相鄰的B23A室防盜門往外突出了1.3米，與陳家大門相差僅4厘米，樓層的管道維修站和有線都被該防盜門盡“包”其中，陳家防盜門也無法安裝。

陳介紹，她于今年10月22日買房，可防盜門卻遲遲不能安裝。與B23A業主協商多次，對方一直置之不理。后來，陳又找物業、管段戶籍、110等相關部門，但一直到現在，安裝防盜門仍是其的一塊心病。

青年廣場物業部王經理表示，B23A室安裝防盜門時，物業曾上門干預。B23A室業主寫了保證書，承諾如B23B業主對所安防盜門有異議，如雙方協商無效，B23A業主將自行拆換該防盜門，費用及責任由B23A業主承擔。可物業現在要其“按章辦事”，對方卻不理，物業也是左右為難。

湖北楓園律師事務所劉源波律師認為，B23A業主的做法屬于侵權行為。根據民法通則規定，一方在行使自己權利的時候，公共的東西不能占為己有。如果調解不成，B23B業主可以向人民法院提出訴訟。

上海業主封閉自家觀景陽臺被物業告上法庭案例

滬上的很多高檔住宅都帶有景觀陽臺。但景觀陽臺究竟該如何使用？買下房子后業主是否可以自由處置自家的景觀陽臺？上海市某幢商品房5位業主因擅自封閉自家景觀陽臺，被物業公司告上法庭。日前，靜安法院一審判決，5戶小區業主拆除其原先封閉景觀陽臺的玻璃。

3年前，購置了上海市萬航渡路某幢商品房大樓物業的業主，與房產開發商簽訂了《上

權益。

廣州業主掏錢綠化樓頂被叫停 關鍵在于存在安全隱患

業主為隔熱和美化居住環境，想在屋頂上搞一個綠化帶，這個好主意卻遭到各方阻止，居住在廣州天河某花園的湯姓業主表示：“政府不是鼓勵搞天面綠化嗎？我為什么會遭到阻止呢？”對此，街道城管處的負責人和物業管理部門稱因為業主沒有經過他們的批準，擅自在屋頂的電梯機房和公用水池頂部施工，使得樓房存在安全隱患并影響了公共衛生，所以才勒令停止施工，恢復原貌。

業主：樓頂建綠化帶被叫停

湯業主的樓頂20平方米左右的地方已經鋪了泥土，因為下過暴雨，樓頂已經有一些小水洼，旁邊堆放了差不多100袋泥土袋，在樓頂中間也已鋪好了一些水泥磚。湯業主指著一塊水泥地表示：“這里是水池，收到整改意見書之后，我已經把鋪的泥土清理掉了。”住在12樓頂樓的湯業主在9月5日收到了天河區某街道開出的限期整改意見書，意見書上寫著：擅自在居住樓水池頂修建花園，堆放泥土雜料影響公共衛生，責成立即停工，恢復原樣。物管部門也已經開始對樓頂的泥土材料進行清理。湯先生表示，因為天氣炎熱，房間里經常被烘烤得很悶熱，同時也想美化一下居住環境，在今年的五六月份，他就在自家的屋頂上開始動工做一個天面綠化帶。湯先生強調，當時物業管理公司的負責人并沒有反對他這樣做，只是要求他要做好天面綠化帶的排水系統。他承認：“也許在做綠化帶的過程中可能會影響鄰居和公共衛生，但做好之后，會好好清理的。可現在就勒令停止施工，不讓搞綠化帶了，這到底合不合理呢？而且，其他樓頂上已有業主做了天面綠化帶，為什么我就不可以做呢？”

物管：施工導致外墻面淋水

物業公司的趙經理表示，湯業主做這個天面綠化帶的確存在很多問題，已經有業主向物管反映。因為湯業主施工排水系統沒有搞好，電梯機房和其他地方已出現漏水情況。湯業主施工時，把樓頂的下水道口全部堵死，造成樓頂的積水無法排出，使得四周墻面被水滲透。而且湯業主不僅在自己的屋頂上施工，還在公用水池和電梯機房頂部施工，其他業主非常擔心飲用水的衛生問題。湯業主為搞這個綠化帶竟把樓頂的避雷針撥掉了，又在電梯機房頂上施工，到時雷擊所產生的嚴重后果誰來負責？

市政園林局：個人做天面綠化要審批

市政園林局城市綠化管理處的副處長鐘女士表示，現在的大型樓盤建設都要把天面綠化帶考慮其中，一些已經建好的樓盤，如果私人投資做天面綠化帶是值得鼓勵的。但

在廣州的街頭路邊，尤其是商業旺地，高高掛在樓宇外墻大塊大塊的廣告牌隨處可見，不少滾動開發售樓的小區開發商更是把“尚余少量精選單位出售，售價從每平方米××元起”之類的售樓廣告牌、橫幅大模大樣地掛在住戶的屋外。這些廣告費，折算起來是相當可觀的，但實際上卻往往是流進了物業管理公司的錢包里，業主的房子外墻成為了物業管理公司賺取廣告費的搖錢樹。

點評：《條例》規定，業主委員會具有收益權，在小區、商廈外樓上做廣告的收益應該是歸全體業主所有的。律師指出，這是公共權利具體化在司法上的突破，并讓更多的業主樹立擁有小區物權的觀念。業主可以運用《條例》為自己爭取正當權益。

合肥一住戶陽臺被掛廣告牌 想拆卻難

家住合肥市越秀苑小區的楊女士在事先不知情的情況下，自家的南陽臺被人掛上了一幅大廣告牌。為拆除這塊廣告牌，她費盡周折也未能如愿。近日，她和律師來到合肥市房產局進行咨詢，才弄清在她家的陽臺上掛廣告牌到底由誰說了算。

２００２年３月，楊女士發現自家南陽臺下方，被人掛上了一幅廣告牌，長度約有５米，還配上了燈箱。她很惱火，照說這套住房是自己購買的，并辦理了房產證，怎么能被人說掛就掛上廣告牌呢？而且廣告燈箱光照強烈，侵害了自己的居住權，所以多次找到掛這塊廣告牌的公司，要求拆除此牌，但時至今日，對方一直不予理睬。

懸掛此廣告牌的公司負責人認為，２００２年３月，該公司從安徽省新越秀置業有限公司購買了楊女士家樓下的那幢門面房，并在楊家南陽臺的外墻安裝了這塊廣告牌。此舉是經過小區物業管理等部門同意的。因為楊女士當初與安徽新越秀置業有限公司簽訂購房合同時，該合同第１７條第二項中這樣約定：“該商品房所在樓宇的‘外墻面’使用權屬出賣方”。合同上楊女士是簽過字的。而且，此牌不影響楊女士家的通風和采光，所以拒絕拆除。

合肥市房地產管理局法規處、產權市場管理處負責人在看了楊女士提供的相關材料后說，陽臺外墻面使用權應屬整幢樓全體業主所共有，能否懸掛廣告牌應征求該樓業主們的意見。雖然當初的購房合同中開發商就“外墻面”使用權與楊女士有約定，但屬不平等條款，應屬無效約定。同時，賣方明知此樓有臨街門面，有商業利用價值，就在購房合同中與購房者約定該條款，設置“合同陷阱”，有欺詐之嫌。另外，該陽臺產權１００％屬楊女士，如楊女士覺得該陽臺上安裝的廣告牌燈箱產生光污染，影響自己的生活，可通過訴訟手段解決。

據了解，合肥市目前出現很多類似爭議。專家建議小區業主委員會應制訂《業主公

有硬性要求搗亂者自己去恢復原狀，此時此地，是種恰當的選擇，它避免了可能發生的沖突）。

善意的勸慰和無聲的行動，打動了兩位清醒的同行者。倆人轉而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開。

點評：打酒找提瓶子的要錢，很多時候人們都是按照這個常理處理問題。但未必時時靈驗，象本案例中，你能找醉酒的人要來“錢”嗎？亦不妨換個思路，先避開鋒芒，做外圍或周邊的工作，再請他們出面協助，效果可能會更好。

尋蹤辨跡——商場業主（租戶）物品被盜怎么辦

某日中午，某大廈護衛員郭某象往常一樣在商場內巡視，突然聽到有位小姐大叫：“這有小偷，有小偷，快來抓小偷呀??”他來不及細想立刻跑了過去，那位小姐告訴他手袋被人拿走了。郭衛員立即搜巡整個商場大廳，但沒有發現可疑之人。

商場大廳搜巡未見可疑之人，郭衛員立即想到了洗手間（熟悉值守范圍內的地形地物，是對保安人員的起碼要求）。當他快速來到洗手間通道前時，發現那里有個16歲左右的男青年正靠墻蹲著，腰間挎著一只黑色小旅行包，身后的墻角還放著一個精巧女士提包。郭衛員立即聯想并感覺那可能就是那位女士失竊的手袋。那人眼睛東張西望，見到附近有保安就神色慌張起來。

郭衛員憑著職業敏感和平時培訓中學到的識別犯罪分子的知識，判斷這個人很有可能就是小偷。于是走上前詢問。那名男青年見狀趕緊站起來，拔腿就要溜，說時遲那時快，郭鴻詳疾步上前將其當場抓獲。經查明，這名嫌疑人就是剛才偷包之人。郭衛員押著扒手當面把手提包還給失主。失主打開一看，里面所有物品均不在了。郭衛員令扒手打開他腰間的黑色旅行包（千萬別忽略令其自己打開皮包這一細節，保安人員沒有貿然搜身，反映了清醒的依法行事的意識）。結果失主價值約3仟元的手機、信用卡及各種證件等全部在扒手包里。

當失主收回自己的物品時，無限感激地對護衛員郭鴻詳說：“太感謝你了！”，然后郭衛員與失主一起（和失主一起扭送相當重要，這為公安機關做進一步調查處理，提供了證人和證據），將扒手扭送到派出所。

點評：安全需求是客戶的基本需求，所以安全管理也是物業管理的基本環節。這就要求物業管理從業人員特別是保安人員訓練有素，具有良好的反映能力、觀察能力、判斷能力和處理實際問題的能力。

謹慎、小題大做為是。

尋蹤辨跡——發現可疑情況怎么辦

一天中午12點，某小區物業管理分公司護衛班班長接到監控中心的報告：8號樓西側有人翻越圍墻進入小區。班長當即用對講機安排兩名巡邏護衛員到達8號樓西側搜尋。搜尋后，沒有發現翻越圍墻的可疑人。這時，監控中心又告知目標已往2號樓西側竄去。班長又通知兩名護衛員即刻去2號樓周圍查找。查找一番，還是沒有結果。

是什么樣的一個人呢？護衛班班長迅速來到監控中心，讓值班人員重新放一遍監控錄像，記住那個人的特征：身高1.6米左右，上身穿白色T恤衫，下身穿牛仔褲，向2號樓竄去后在錄像中消失。

班長與兩名護衛員商量一下，初步推斷可疑人十有八九是無出入證而翻越小區的裝修工人。于是，留一人守在樓下觀察動向，班長帶另一人到樓內搜查。他倆從2號樓開始，排除已入住的業主家，然后對正在裝修的房間逐一查看。當查到502室時，聽到屋里有說話聲，但怎么敲門都沒人來開。這種情況值得懷疑，班長忽然想起502和501是一家業主，內墻已經打通（熟知值守區域內的各種情況，才能心中有數，迅速做出正確的判斷，才能順勢應變，靈活采取恰當的對策）。于是讓護衛員守在502門口，自己從沒有鎖閉的

501室進入502室內。

502室內有三個人，其中一人和翻越圍墻者的特征極為相象。班長沒有當即點破，而是很自然地詢問道：“你們好，我們例行查看一下裝修情況，請你們出示一下你們的出入證。”其中兩人懶洋洋地將出入證找了出來，對照后沒有問題。而那個嫌疑人神情非常緊張，聲稱出入證忘在家里了。班長堅定了自己的判斷，指出他違反小區管理規定，翻越圍墻進入小區。但這個人卻死不承認，而且態度極不友好。“那請你跟我去一下監控中心，看看錄像！”班長不溫不火地說。他一聽要去看錄像，馬上軟了下來，連連點頭認帳。

翻越圍墻的人找到了，可問題并沒有徹底查清。班長又返到分公司辦公室查看裝修人員登記。經過仔細對照核實，確認了他的身份。并立即通知裝修負責人來處理此事，補辦了出入證。

點評：安全上出了問題，一是砸牌子，二是丟票子。所以一位資深物業管理人士說，安全管理無小事。那么對一切危及安全的因素，都要高度重視、認真對待，切不可掉以輕心。

反對，底樓業主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”；高層業主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊伍只好打一槍換一個地方。她們迫切希望物業公司想想辦法，幫助她們解決難題。物業管理處經過實地調查研究，擬定了一套解決方案。

第一，尋找場地。小區中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學、上班時人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領啟事，三天后，經理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊開辟出了一塊健身寶地！同時，還關照鄰里之間要相互關心，晨練時盡可能地把音樂音量調到最低限度。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。

第二，及時溝通。小區一業主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物業公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊的音樂播放？管理處馬上與健身隊聯系，請她們配合，健身隊干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動，她激動地說：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時候，物業管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠不會忘記。”

第三，調整時間。物業公司經過與居委、業委會多方協調，小區健身隊的晨練時間改在早上7:30－8:30，避開了上學、上班的高峰時間段；練功、學舞改在晚上7：00以后，健身隊不再隨意調高音量，隊員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。學習新的動作時，她們會自覺到地下室去練習，參加比賽前的排練，也都到地下室去進行。健身和擾民的矛盾終于得到圓滿解決。

蜘蛛盜高樓行竊業主起訴物業公司獲勝

侵權事實

2001年12月5日凌晨1時許，正在楊浦區武川路某居民小區入室盜竊的另一個廣西人羅某（已判刑）被巡邏的小區保安當場抓獲。經訊問，羅某交代了自己伙同覃某于前日在政立路一小區作案的犯罪事實。

就在警方全力偵破此案的同時，2002年1月14日凌晨時分，楊浦區某小區一晚上又接連發生了四起攀爬陽臺入室盜竊案件，被盜人民幣5200余元、手機二部、手表一塊。

維權結果

2003年9月27日，楊浦區人民檢察院對覃某等六人依法提起公訴。

這六個年青人分別是覃偉、周義順、黃光鳳、黃敏、韋恩華、覃芬令，他們都是廣西壯族自治區融安縣當地的農民。雖然年紀輕輕，其中最小的只有２０歲，最大的也不過剛剛３０出頭。這些年，村里有些年輕人老往上海跑，沒幾年功夫家里的經濟狀況就有了根本性改觀，蓋起了小樓房，打起了手機，神氣十足。

他們究竟有什么能耐在短短的幾年時間里積攢起這樣一片家業呢？后來，經人“點撥”，他們終于弄明白了這些人致富的原因。原來，覃所在的村莊到縣的路被此起彼伏的山巒阻隔，每次要去縣城就必須徒步翻山越嶺，長年累月的鍛煉使他們具備了相當嫻熟的攀爬能力和技巧。再則，他們的身材十分矮小干瘦，爬起山來可謂身輕如燕，因此，登高攀岸對他們來說是件易如反掌的事情。這項得天獨厚的優勢被一些心懷叵測的當地青年充分利用，用來攀爬上海的樓房，用來鉆入居民的房間看看有沒有他們感興趣的東西。

覃等人恍然大悟：“這種技能我們也有呀！我們也可以憑著這付‘本事’到上海‘賺’它一把，這對我們來說實在太容易了！”

說干就干，迫不及待的他們覺得長途火車太浪費時間，于是干脆湊錢買了張飛機票直奔上海。

抵達上海，他們住進了火車站附近的旅館內，過起了“夜貓子”般的生活。白天，他們蟄伏在房間里蒙頭睡大覺養精蓄銳。下午，他們就乘著公共汽車或出租車到處閑逛。他們不是到著名景點觀光，而是專門去中高檔的住宅小區“踩點”。被他們列入“黑名單”的住宅小區一般都位于幽靜偏僻的路段。同時，這些住宅小區里的樓房有可供攀爬的突出墻磚、陽臺、窗框或空調機室外機架等物體。確定好目標他們會圍著小區外墻轉幾圈，看似隨意實在研究地理環境，尋思著進入小區的方法。圍墻過矮的或者墻邊有可供攀登的粗壯喬木的或者小區正好與學校一墻之隔的，在覃等人看來都是可以充分利用的有利條件。選定目標，想好入室的方法后，他們會詳細地記錄下這個小區的地址，然后打道回府。

凌晨時分是這些“夜貓子”“出洞”伺機而動的好時光。初到上海對地理環境和位置非常陌生的他們很難在深更半夜循著原路找到白天確定的目標。對此，他們早有準備，事先記下的那個地址在這個時候派上了用場，攔輛出租車，請司機將他們帶到他們想要去的地方。

到達目的地進入小區后，如果是團伙盜竊，他們會按照事先商議好的分工安排各就各位，有的在小區外望風，有的在樓房邊守候，有的負責接應，有的則專司入室盜竊。明確職責后，他們便開始了掃蕩式的作案。

破工作有了重大突破。

同年３月２１日６時許，警方經布控在本市長安路一旅社內將涉嫌盜竊的韋恩龍、覃偉、覃芬令、周義順四人抓獲。四人對自己的犯罪事實供認不諱，同時還交代了伙同黃光鳳、黃敏二人曾在楊浦、虹口多次單獨或結伙流竄盜竊的犯罪事實。

４月１６日，躲藏在家鄉家中的黃光鳳被當地警方抓獲。

６月２日凌晨，唯一的漏網之魚黃敏在閔行區報春路居民小區內實施盜竊時被民警當場抓獲。這起廣西幫來滬盜竊系列案到此終于全線告破。

９月２７日，楊浦區人民檢察院對覃等六人依法提起公訴。

案外調查

住得高不等于就安全

臨江而居，推開窗戶即可將浦江風情盡收眼底的徐小姐，對自己這套位于２２層樓的住房有說不出的滿意，不僅是因為高層建筑視野寬闊、風景雅致，更因為她所在的這個小區擁有著一支極其負責，讓她倍感安心和安全的保安隊伍。

據她介紹，她這個小區的保安是２４小時工作的，每晚兩次要從１樓巡邏到２４層樓，仔細檢查每個角落。平時，任何陌生人想隨意入出小區都不是件容易的事情，保安人員會很認真的驗證每個來訪者的身份，得到住戶確認后方會讓其進入。入住四年來，她的這個小區至今未發生過一起入室盜竊的案件。所以，她認為發生盜竊并不在于樓層的高底，而取決于自我防范的意識和有效的物業管理措施。

“什么？他們能爬到這么高的樓層偷東西？不要命了！”住在１９樓的周小姐則驚愕不已，一直認為自己居住在空中樓閣，有著得天獨厚安全防范優勢。她聽說了這起案件后連說想不到。原先無論是晚上睡覺還是外出，她只將窗戶拉上而從不上鎖，現在，她決定從此一定要養成隨手鎖緊門窗的習慣，以防萬一。

“高層有安全的地方也有不安全的地方，安全在于沒有水落管、陽臺這種可幫助攀爬的借點。但是，高層樓層分布廣人員進出不大引人注目，這就給小偷留有了足夠的時間和空間使用工具去實施盜竊。但總體來說，我還是覺得住得高些安全的成份也高些。”住在十樓的鄭老先生有自己的一份獨到見解。

“安全？買房時沒考慮這么多。當時想得最多的是房型好不好？采光充實嗎？從窗外看出去的視覺效果寬廣嗎？安全沒有太多的考慮。”當筆者詢問剛購置了一套１１樓新居的王先生對高層的入室盜竊有何感想時，他這樣回答。

提示報道

入室盜竊手段繁多 防范意識亟待增強

這位人士表示，居民的自我防范意識仍是不可忽視的一個重要方面。居民可以從以下幾個方面進行防范：

一、使用材質堅固，較難破壞的防盜門窗。同時要加強門窗日常維護，發現問題及時修理和更換。

二、使用家用報警產品，增設第二道防線。

三、一旦外出，一定要關好門窗、拉上窗簾，還可以用定時器控制家中燈光、音響，讓竊賊捉摸不定家中是否有人。

四、家中萬一發生竊案，要馬上報案。這樣警方能及時掌握案情、進行針對性的守候伏擊，爭取盡早破案。

五、物業要對重點部位增設或組合使用報警設施，調整安保巡邏路線，對僻靜部位重點巡邏。對住宅和圍墻周邊喬木、綠化要經常修剪，以保持疏密有度，莫成歹徒藏身處和被其利用攀爬。

后續報道

被盜居民起訴物業公司獲勝

在這６名被告人中４人是有前科的，犯罪對他們來說并不是件“陌生”的事情。

覃偉于１９９６年９月因犯盜竊罪、搶奪罪被廣西當地法院判處有期徒刑七年，后經減刑，于２００１年４月刑滿釋放；黃光鳳在１９９９年１１月也因盜竊被判處有期徒刑七個月；韋恩龍因犯搶劫罪被判處有期徒刑二年；覃芬令犯故意傷害罪于１９９８年９月被廣西壯族自治區桂林市人民政府勞動教養管理委員會收容教養三年。

發生盜竊案后，一個受害者在密切觀注此案的進展情況的同時，又一紙訴狀把他所在小區的物業管理告上了法庭，理由是，案發當日，他安裝的聯網報警裝置發生故障，物業公司沒有及時進行修理，致使小偷施盜時這些裝備毫無作用，讓小偷得以進出自如，而他們渾然不知，蒙受了重大經濟損失。他的訴訟請求得到了法院的支持。法院認為住戶每月支付物業管理費，物業公司就要承擔起保衛安全等應盡的職責。本案中，物業公司沒有履行保證報警裝置正常使用，發生故障及時修理，防止或減輕危害結果發生的職責，所以理應承擔賠償責任。最終判決該物業公司賠償這位受害住戶人民幣２０００元。

盯住不放——發生高空墮物怎么辦

去年9月17日14時51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園A棟前的地面。相繼趕到的護衛員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進行現場調查（高空拋物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進一步堅強管理，還有賴于人們基本素質的提高）。

從樓下查看，玻璃是9樓F座的，護衛員當即上樓查證。事實果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔東西，將客廳的玻璃砸落。可向其通報了情況后，兩人不理不睬，7

樹枝砸傷路人物管賠了4.6萬

樊軍等4人去吃麻辣燙，發現暫時沒有空位置，他們便站在一棵桉樹下等候。突然，禍從天降，一根桉樹枝掉下來砸中4人，樊軍傷得最重，達9級傷殘。記者昨日從成華區法院獲悉，該院判決桉樹的管理人物業公司賠償樊4.6萬余元。

樹下聊天 被砸成九級傷殘

去年9月7日晚9時許，樊軍和他的3個朋友一道，去雙橋路南一街某宿舍內吃麻辣燙。當他們到麻辣燙店后，發現店里座無虛席，他們便到該宿舍區5幢一棵近20米高的桉樹下等候，4人邊抽煙邊聊天。幾分鐘后，只聽“嘩啦”一聲，4人抬頭一看，發現一根粗壯的桉樹枝正往下掉，他們立即跑開躲避，但站在最里面的樊依然被一根直徑約30多厘米、長約10米的桉樹枝砸傷。其余3人也受輕微傷。

事發后，樊軍被緊急送往成都市二醫院急救。其傷情經診斷為左膝關節脫位，左髖骨脫位，左臏韌帶損傷等。后被轉入四川大學華西醫院治療。經鑒定，樊為九級傷殘。

面對索賠 桉樹管理人喊冤

出院后，由于調解意見分歧較大，樊軍將這棵桉樹的管理人成都成發物業公司告上法庭，向該公司索賠5.6萬余元，其中精神損失費2萬元。

該物業管理公司答辯稱:樊軍受傷完全是意外所致，并指出該桉樹無蟲害、無腐朽，生長正常，樹木突然斷裂根本無法預料。樊受傷住院后，他們主動支付了相關費用，單位領導也多次去醫院看望，現在樊已康復出院。由于自己沒有主觀上的過錯，因此不應該賠償精神撫慰金。

法院認定 桉樹管理人承擔全責

成華區法院認為，由于成都成發物業公司疏于管理，沒有對存在安全隱患的樹木進行養護，造成樊軍被桉樹枝砸傷，物業公司應該對樊軍的人身損害結果承擔全部責任。因此，該院判決:物業公司賠償樊軍各種損失共4.6萬余元，其中精神損害撫慰金2萬元。

高樓墜物路人遭殃 一個花盆“砸”出50家被告

重慶消息：“從天而降”的花盆砸傷行人，受害人找不到肇事者，便將整幢樓住戶全部告上法庭。日前，重慶市渝中區人民法院就此案作出一審公開宣判，判令此樓的50家住戶承擔賠償責任，被砸成7級傷殘的受害人蔣祥發獲賠14萬余元。

2001年9月27日早晨6時許，中國十八冶金建設公司職工蔣祥發途經重慶市渝中區文華大廈B座高層住宅樓路段時，被樓上墜落下來的一個重達2公斤的塑料花盆擊中頭

姐家的陽臺經洞眼倒流至客廳，又滲漏至樓下王先生家，致使王先生家書房、衛生間、餐廳的部分墻面出現泛潮、磁磚開裂，部分地板翹曲、大理石變色及部分電路走電等損壞。王先生一家心痛不已，并隨即向小區物業管理部門投訴備案。之后，王先生與潘小姐家的裝修施工人員就滲水賠償多次交涉，但未有結果。在無法與潘小姐取得聯系的情況下，王先生只得一紙訴狀將潘小姐告上法庭，要求她賠償經濟損失兩萬余元，并承擔訴訟費。

庭審中，法院委托富申國有資產評估有限公司對王先生受損房屋的物損修復工程造價進行了評估，結論為，房屋因漏水所致損失及修復費為人民幣一萬五千余元。潘小姐的代理律師則堅持認為，潘小姐未實施侵權行為，直接侵權人是裝修隊，故不愿承擔賠償責任。由于雙方對賠償責任意見不一，致調解不成。

法院審理認為，王先生所提供的現場照片及所在物業管理處的相關證明材料，足以證明王先生家房屋受損是樓上潘小姐家房屋滲水所致。潘小姐作為房屋產權人，對自己所有的房屋滲水致樓下房屋受損，理應承擔賠償責任。潘小姐認為她未直接實施侵權行為不應承擔賠償責任的主張，因缺乏相應證據，法院不予采納，而且她有權在賠償王先生的損失后，另行要求施工隊承擔責任。據此，法院一審作出上述判決。

裝飾工人留宿業主家

在管理裝修中,一住戶家中有幾位裝飾工人不遵守小區管理規定, 晚上在業主家留宿.保安上前制止勸其離開不聽.并且沒有出入證也沒有在物業管理公司登記.(沒有證件進入的原因是: 每次由業主帶他們進來,業主欺騙物業管理公司說他們是他的親戚朋友,不需要登記,也不登記.業主帶人進入小區我們也不能強制阻止呀!其實就是為了不辦裝修證物業管理公司吹業主幾次了,也沒有任何反應)裝飾工人還是說他是業主的親戚.不管是親戚還是工人為了小區裝修期間的管理安全就得控制夜間在小區留宿現象.與業主取得額聯系也沒有得到解決的辦法(業主支持裝修工人這樣做)怎么辦!一位工人就罵保安人員“看門狗,你算什么東西嗎!我今天就是不走看你把我能怎樣.”這里一邊在制止那邊工人們還在打線槽(已經10:00多了,其在給個別入住的業主制造噪音)把現場的主任和管理人員氣得也沒有辦法,還是繼續勸,但一位脾氣火暴的裝飾工人開始站起來就罵“打死狗日的保安”就用身邊的木棍子朝一保安飛舞過來,幸虧保安軍事素質好,閃朵得快,沒有大的傷.這時其它民工分別拿起磚頭朝管理人員扔來,沒辦法.管理公司的人員只有退居出來,“碰”門關上了.管理人員報了警.并派專人守在該戶附近.因為門關上了,警察也進不了屋.不能當

沒事兒時喜歡自己寫點東西。“我寫政協提案時最認真。”石委員說。

和記者說起《關于全市各封閉小區安裝鐵柵欄存在重大安全隱患亟待解決》的建議時，石向陽委員的表情很嚴肅：“小區安裝鐵柵欄存在重大安全隱患，應當馬上拆掉。”

石向陽介紹說，目前本市許多小區的物業公司用鐵柵欄將小區封閉起來，有的更是設置多層柵欄。從安全角度看，小區如發生火災，居民逃生將被鐵柵欄擋住，極易造成重大人員傷亡和財產損失。“去年年底，我曾到方莊芳星園小區辦事，當時車還沒進小區就發現里面有多道狹窄的進出口，如遇火險消防車根本進不去。”

“現在是沒有出事，萬一發生突發緊急事件，等到鐵柵欄阻礙居民逃生再追究是誰的責任就晚了。”石向陽委員建議說，市政府主管部門應責令有關單位拆除各小區的鐵柵欄，使小區街道通暢，既美化環境又方便百姓出行。“各小區的道路暢通了，還可緩解主干線的部分交通擁堵。”

政府反饋

是否拆除由業主大會決定

對于石向陽委員的提案，市國土資源和房屋管理局于今年４月作出回復。在回復函中，國土資源和房屋管理局對幾個主要問題做了解釋。

對于小區鐵柵欄的拆除問題，北京市國土資源和房屋管理局表示，為貫徹北京市政府第２１號令《北京市居住小區物業管理辦法》，市政管委、市規委、市建委下發了《北京市居住小區接管綜合驗收辦法的通知》。其中“具備實行封閉式物業管理的基本要求”是居住小區接管綜合驗收必須達到的條件之一。

２００３年６月，國務院《物業管理條例》確立了業主大會制度，業主大會應代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。廣大業主通過業主大會的集體決策，實現自己管理小區的權利。對于是否拆除封閉小區安裝的鐵柵欄，應當由業主大會決定。因此，北京市國土資源和房屋管理局認為，隨著我市社會治安情況的逐漸改善，業主大會可提出拆除各封閉小區鐵柵欄的要求。

新聞背景

■小區防火問題

市消防局已在今年４月２０日起發布了《北京市消防安全責任監督管理辦法》。《辦法》規定居住小區的消防安全責任由產權管理單位和物業管理單位負責，要求劃定和設置停車泊位及設施時，不得占用、堵塞消防車通道；對占用、堵塞消防車通道的行為，應及時制止、糾正；并要保障公共消防設施和器材、消防安全標志、疏散通道、安全出口等設施符合消防安全要求。消防部門將加強對物業管理企業執行該辦法情況的監督檢

人現在晚上出來必備的東西就是手電筒。”樓道內堆積的東西可謂五花八門，破箱子爛柜子大卷油氈紙落滿灰塵的半桶地板漆還有顏色鮮艷的秋白菜??在三樓與四樓之間，身形正常者也許側身方可通過。這樣的消防通道一旦有了狀況，情形可想而知。

漏點 居民樓不在消防管轄視線內

據介紹，消防列管單位分為三個級別，消防部門只對大中型企事業單位的消防進行直接管理，而居民樓和小型門市房皆為三級列管單位，不在消防部門管轄視線之內。原則上，居民樓由所在派出所進行監督，居民委員會有權具體管理。但目前除一批新建的居民區擁有較完備的物業管理，消防通道尚能暢通外，老式居民樓和一些不具備物業的新樓都或多或少存在樓道阻塞問題。

現狀1 多數居民沒有樓道暢通意識

“對于消防官兵來說，消防通道的暢通極其重要。如果沒有暢通的通道將可能直接導致延誤時機。甚至根本無法施救。而對于失火樓內的居民來說，消防通道的暢通與否則意味著生與死。如果樓梯內堆放的雜物起火，那么在沒有消防云梯的情況下，被困居民會被徹底切斷退路。如果消防人員不能把他們及時救出，那么慘劇將無可避免。而這種觀念在市民中鮮有，這也是導致樓梯內堆放雜物的一個重要原因之一。”沈陽市消防局負責人說。

現狀2 樓道堵塞已成消防隱患頑癥

由于消防部門不對居民樓進行直接管理，派出所所謂的監督之責即便監督不力也不會被任何部門給與任何說法。而居民委員會因為沒有足夠的力度，更是無法解決樓梯內擁堵問題。而建國以來，全國各地尚無因在樓道內堆放雜物而受到有關部門實質性嚴肅處理的記錄。因此，消防通道阻塞問題成為消防隱患的頑癥就不難理解了。

現狀3 唯一解決辦法是提高居民認識

沈陽市消防局的負責人稱，消防人員的配置是有限的，從目前的狀況來看，在今后的若干年，消防部門都不可能或者說沒有能力將管理的觸角伸入每一棟居民樓。而目前公安派出所的狀況也是如此，所轄區域內各種瑣事基本已讓派出所工作人員工作狀況飽和。而對于居委會或社區來說，沒有處罰權的管理是根本無法實施的。但有一點我們可以做到，就是通過宣傳讓每一個居民意識到在樓梯內堆放雜物不僅僅是給同樓人帶來不便，甚至是帶來毀滅性的災難。就目前的狀況而言，解決這一問題的最好辦法或者說唯一的辦法就是提高居民對這方面的認識，讓他們主動、自覺地為自己和同樓鄰居清通逃生之路。

[物業管理實務案例匯編]物業管理費案例分析

深圳一知名的服裝公司在某廣場買有20套住宅，辦理了入伙手續，但一直沒有入住。他們按照規定交納了10個月的管理費后，就開始以種種借口進行拖欠。

在這家公司欠費之后，管理處屢次送單催交、電話催交、上門催交，均被其以辦事人員不在無法核查、財務人員不在無人辦理、總經理不在無權審批等理由搪塞過去，15個月累計欠交管理費52583余元。

為了繞開中間環節，直接與對方的決策人對話，以加速問題的解決，同時加大追繳力度，為今后有可能發生的經濟法律糾紛保留與己有利的證明，管理處想出了一個新的辦法：給該公司的總經理發傳真（有道是閻王好見、小鬼難搪，要想解決問題，最好還是繞過中間環節，直接去找有權力解決問題的人），在傳真文件上列出對方的欠費情況，講清欠費對管理運作已經造成的不良影響，重申法規規定的欠費處罰辦法，敦請迅速結清所欠的全部費用，并且建議其將空置的房屋委托管理處代為出租，同時說明這樣做既可減輕對方的管理費開支又可給對方增加一筆收入（設身處地為債務人著想的建議，或許可以抵消至少可以沖淡債務人被人追債所引起的不快）。

傳真發過去以后，仍舊杳無音訊。管理處就接二連三地發，而且措辭愈加嚴肅。直至發到第5次，有理有據的說明、合情合理的要求、互惠互利的建議和不厭其煩的工作，終于才使該公司為之所動，補交了全部欠費。

點評：追繳拖欠的管理費，一是要早動手，發生欠費就緊追不舍，否則越積越多，“久病難醫”；二是要多渠道，充分運用法規賦予我們的各種手段，不能見硬就回，久拖不決。這既是維護我們物業公司的利益，也是維護廣大業主的利益。

拒繳物業管理費，業主被推上法庭

原告（物業公司）：

被告以各種理由拒繳物業管理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。

被告（某業主）：

簽訂物業合同的是上海輕工浦東房地產物業管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費標準實際上并不存在，物價局備案的收費標準為每平方米2.63 元，現原告以每平方米2.7元計算缺乏依據。法院：

經審理查明，該小區業主委員會與上海輕工浦東房地產物業管理公司簽訂物業管理服務合同，約定物業管理費以每平方米2.7元計算。現原告名稱雖然不是上海輕工浦東

物業管理費也是有法律依據的。因此僅僅按照《條例》的有關規定判令業主支付管理費，依據不足。

但如果同時參照《民法通則》中的“無因管理”，本案就較容易解決了。《民法通則》第92條“沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失進行管理或服務的，有權要求受益人償付由此而支付的必要費用。”這里強調“參照”而不是“適用”，是由于本案與“無因管理”還是有一定的區別。

構成“無因管理”，在法律上應具備三個要件：

一是必須沒有法定的或者約定的義務，即管理人既沒有法律規定的義務，也沒有接受他人的委托；

二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應歸受益人所有；

三是必須有管理他人事務或服務于他人的行為。A公司的行為僅符合了一、三要件，且“無因管理”的管理人除了要求償還必要的費用外，不得向受益人索取報酬或者變相索取報酬。

二審判決：

二審法院正是考慮到A公司實際進行了管理，根據等價有償的原則，同時《條例》中的“可以不支付”而不是“應當不支付”，又使二審法院能在“可以”二字上找到了依據，最終判令業主支付物業管理費，但對A公司加收滯納金的請求不予支持。這樣的判決，應當說是合理的。

預收物業管理費是否合理

案情介紹:

汪先生近日在辦理入住手續時，遇到了一件很不舒心的事：開發商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業管理費，否則不給辦理入住手續。

汪先生對此提出了幾點疑問：一是憑什么房子還沒有驗收，就讓交物業管理費？二是這家由開發商指定的物業管理公司，是開發商為這個項目專門新設立的，此前沒有任何的物業服務經驗和業績，而物業管理不同于商品買賣，是一種延續性的服務，一次性交納一年的物業管理費，意味著至少在一年內，自己對這家物業管理公司的服務無論滿意與否，都沒有任何制約力了。

案情分析：

汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題：

一、應該先接收房屋，還是先交物業管理費？

費的標準、收費方式以及房屋交付的程序，作為補充內容，要求開發商寫進補充協議。

因新買房屋漏水業主拒交物業管理費

案例介紹：

胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業管理公司交納了當年的物業管理費。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發現天花板有水洇濕的現象，后來竟然發展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業管理公司報修。物業管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進行了防水處理。胡女士此時已經對現在的房屋有些反感，經過和開發商協商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產生了爭議。

胡女士認為自己購買房屋就為了居住，現在因為漏雨無法居住，并且自己進行的裝修也遭到破壞，她認為這是開發商造成的，所以準備不再交納第二年的物業管理費和供暖費。

開發商認為自己出售的房屋有質量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經濟損失，但是他們認為自己已經同意為胡女士調換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。

物業管理公司認為自己及時聯系維修房屋，并且現在看來房屋存在質量問題也不是物業管理不到位，如果胡女士不交納物業管理費他們無法接受，并且，因為這個小區是采用小區外的供熱廠的熱力供熱，統一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經濟損失。

由于三方對于債權、債務沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協議，三方協商解決，由開發商向物業管理公司支付了胡女士下年度的物業管理費，胡女士不再向開發商要求賠償，同時胡女士向物業管理公司支付本年度供暖費。

律師分析：

胡女士不能直接向物業管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵消的除外.開發商、胡女士、物業公司三者存在債權、債務關系。

開發商與胡女士之間存在合同關系，因為房屋質量問題，開發商基于賠償責任對胡女士負有債務；

但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業主繳納物業管理費12319元、電費7071 元、水費1215 元，并繳納所欠物業管理費的滯納金。

被告（某業主）---對拖欠的物業管理費時間及對原告提供的電費、水費實用數均無異議，承認物業公司也催討過。不繳納物業管理費、電費、水費的原因是原告收費不規范，收取的電費、水費超過國家規定的收費標準。另外，前期物業管理階段，收費標準未經物價局核準，物業公司無權主張；另外，拖欠的電費、水費已過訴訟時效。

法院---經審理查明，原告接受開發商的委托，從事前期物業管理，物業管理費每月每平方米建筑面積2.70元；業委會成立后，雙方約定仍按區物價局核定的這一收費標準收繳。因此被告以原告收費不規范而拒付物業管理費的理由不能成立。關于訴訟時效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業管理費及水、電費，被告也承認原告催討過，故視為訴訟時效的中斷。判決被告繳納物業管理費、物業管理費滯納金、水費、電費及部分訴訟費。

欠租2000 元被拘一整天

百年不賴，千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對上門收房租的物業管理人員常說的一句話。法院判決生效后，面對法院工作人員，她依然如故。法院只好強制執行，決定拘留戶主。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢到物業公司，要求物業公司到法院為其求情。法律無情人有情。物業公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院，但按規定該戶主依然被拘留24小時。

一人吃官司，眾人繳費忙。該小區另外6戶欠費的業主、住戶，都迅速繳納了所欠費用，小區的物業管理費、房租收繳率達到了100％。

案件回顧

原告（物業公司）———接受開發商委托管理寶山某小區，并代收房租。被告入住后，已有兩年未付房租。其間多次上門催討，每年還寄掛號信（有郵寄掛號信的收據兩張為證）催要，結果被告仍不繳納所欠房租。

被告（某戶主）———未答辯。

法院判決———經審理查明，寶山區國權北路某小區某號某室的房屋產權人為上海市輕工房地產總公司。該公司委托原告對該房屋進行管理并收繳房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之間的租賃關系合法，有效，應受法律保護。被告作為房屋的承租人應當按時繳納租金，延期支付租金的應當支付違約金，原告要求的違約金低于依法應得到的

時已經對現在的房屋有些反感，經過和開發商協商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產生了爭議。

胡女士認為自己購買房屋就為了居住，現在因為漏雨無法居住，并且自己進行的裝修也遭到破壞，她認為這是開發商造成的，所以準備不再交納第二年的物業管理費和供暖費。

開發商認為自己出售的房屋有質量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經濟損失，但是他們認為自己已經同意為胡女士調換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。

物業管理公司認為自己及時聯系維修房屋，并且現在看來房屋存在質量問題也不是物業管理不到位，如果胡女士不交納物業管理費他們無法接受，并且，因為這個小區是采用小區外的供熱廠的熱力供熱，統一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經濟損失。

由于三方對于債權、債務沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協議，三方協商解決，由開發商向物業管理公司支付了胡女士下年度的物業管理費，胡女士不再向開發商要求賠償，同時胡女士向物業管理公司支付本年度供暖費。

律師分析：

胡女士不能直接向物業管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵消的除外.開發商、胡女士、物業公司三者存在債權、債務關系。

開發商與胡女士之間存在合同關系，因為房屋質量問題，開發商基于賠償責任對胡女士負有債務；

胡女士與物業管理公司之間存在合同關系，如果物業管理公司如約履行自己的義務，胡女士不交納物業管理費，那么就是胡女士對物業公司負有債務；

關于供暖費的問題，一般是業主和物業管理公司單獨簽有供暖協議，應當依照執行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業管理公司負有債務；

開發商與物業管理公司之間沒有債權、債務關系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發商對胡女士負債而胡女士卻對物業管理公司負債，這兩種債務雖然都是金錢債務，但是并不符合“當事人互負到期債務”的條件。

判決結果：

單方增加物管費無效案例

近日，貴州省黔西南州法庭內外爭執了半年多的物業公司狀告業主拒交物業管理費一案，已由黔西南州中院做出終審判決：黔西南州施達物業管理有限責任公司強行收取業主袁某每月每平方米0.25元的物業管理費沒有法律依據，不受法律保護。物業公司狀告業主反而敗訴，這不得不引起業內的重視，同時更應該有所反思。

2002年5月28日，黔西南州施達物業管理有限責任有限公司向興義市法院起訴，稱在向該市吉利一區業主袁某收取物業管理費時，被其以未簽訂物業管理合同為由拒絕（袁某只同意按原與開發商黔西南州施達房地產開發總公司的約定交納管理費），公司稱袁某拒交納按有關規定應收取的98.26元物業管理費，訴請法院判令被告交納所欠的物業管理費及滯納金，責令被告今后按期交納管理費。興義市法院通過審理做出一審判決，駁回原告的訴訟請求。物業公司不服，上訴到黔西南州中級人民法院，請求撤銷原判，依法改判。

黔西南州中院經審判認定，物業公司未依據有關規定在平等主體一致的基礎上，明確物業公司與業主之間的責、權、利，也未將開發商黔西南州施達房地產開發總公司在對業主售房時的簡介、承諾、優惠辦法等諸多因素考慮進去，與業主袁某在物業管理收費及服務上未達成共識，未依照相關法律、法規規定與袁某簽訂物業管理合同，導致收費的標準、應收取的項目、服務的內容等模糊不清，也未辦理收費許可證。州中院依法做出終審判決，駁回原告訴訟請求，維持原判。

同樣的事情發生在南京，某物業公司因增加治安護衛員，進行24小時巡邏，便貼出告示，告知全體業主（住戶），將每戶的物業管理費提高。物業管理公司在事先未征求業主意見的情況下，便擅自將物業管理費提高，一些業主對此十分不滿，于是也出現拒繳物業管理費的現象。

專家分析道，上述案例業主才入住半年，大廈很可能還未成立業主委員會，此時物業管理公司應通過其他途徑征求業主意見。另一方面，業主入住半年就要調整物業管理費，這表明管理者制定大廈管理預算不夠完善，原因可能是物業管理公司未能準確估計大廈的真實開支，以致因估計過低而出現赤字，也有可能公司未能預計到一些特殊的支出。例如，因人力資源短缺，管理員工的工資增加，直接增加管理開支的負擔；或是入住初期，大廈一切設施處在保養期內，各種保養及維修費由建設單位負責，一旦保養期過后，各類設備維護保養由物業管理公司負擔；此時準備不足以致經費超支等等。這些情況管理者都沒認真考慮研究，便報送物價局審核，而物價局對每幢大廈、每個小區也并不十分了解，一旦物價局定出指導價后，物業管理公司再對物業管理收費進行修改，7

工程。由于大樓水泵噪聲改造目前尚無先例可借鑒，也沒有成型的產品來代替，水泵噪聲改造小組只能“摸著石頭過河”。在這種情況下，水泵噪聲改造小組對選定的兩家施工單位的改造方案進行實地比試，存優去劣，并進行完善。整個改造工程包括對進水管加裝減壓孔板、安裝靜音閥門、安裝電氣裝置在夜間強迫停泵等一系列措施。雖然大樓供水系統的設備都是安裝在大樓地下室內的，但不同的房型、管路敷設的走向的不同，每幢大樓即使用同一種方式改造，所達到的效果也不盡相同，改造工作出現了反復。在困難面前，物業管理公司會同施工單位多次進行現場會診，對噪聲改造中的難點提出了改進方法和要求，最終取得了成功。后經環保部門測試，晝段內水泵噪聲已降至43分貝，符合城市區域環境噪聲的標準。

小區設施引發傷害物業公司要負何責

在形形色色的物業官司中，出現了一類因物業管理不當引起的傷害賠償案。案件原告大多是小區內老老小小的居民。

電梯失修、垃圾亂堆放、修繕不作防護等等，都可能引發事端。幾個不懂事的孩子在小區里你推我搡地鬧著玩，不經意間就闖了禍。被推的一個孩子倒在了一個垃圾堆里，頓時慘叫聲大起。聞聲趕來的家長在抱起孩子后一看，是垃圾堆里一塊尖玻璃肇的事，所幸沒被刺中要害，孩子治療后得到康復。家長找上了物業管理公司，指責其清運垃圾不及時，負管理不善的責任，要求其承擔這起傷害事故的賠償責任。

物業管理公司則認為，這是住戶裝修房子的建筑垃圾，誰推的找誰去。還說，也怪你沒看好孩子。雙方互不相讓，只好以訴訟來解決糾紛。

老年人早早晚晚在小區散散步是經常的事。就在這些出行之間也發生了傷害案。小區改造環境，施工人員將踏板架設在居民經由之處，顫顫巍巍的一老者滑跌一跤就此喪命；小區修路，道路坑坑洼洼，幾位老人為此摔跤而受傷，他們或其家人都找上了物業管理公司，認為公司防護不當，管理失責，要求賠償。

在上海市發生的兩起電梯傷害賠償案中，深夜回家的一位業主被突然下沉的電梯猛砸在電梯井里，在他昏迷不醒中，幸好被人及時發現而得救。還有一位業主被失控的電梯吊懸在半空中，驚慌引發了他的心臟病。他們都提起了訴訟，問罪于物業管理公司。

面對這些訴訟，被告物業管理公司不是將責任推給業主個人，就是推給施工單位，再不就是設備生產商。但是，任其怎樣辯解，管理者的責任依法認定，難以擺脫。根據《上海市居住物業管理條例》，物業管理服務應當保持公共設施完好，保障物業使用方便、安全。物業管理公司進行收費服務，發生了與之有關的傷害事件，當然應該承擔違約責

第二篇：《物業管理實務》案例分析參考資料（模版）

《物業管理實務》案例分析參考資料

案例分析將在《物業管理實務》的考試中占重要地位。為此我們對《物業管理實務》教材中提供的案例進行匯總；同時收集近幾年法院的判決案例50個供大家閱讀參考。希望對大家在《物業管理實務》案例分析的考試中有所幫助。

【案例

一、99 】 某日，某高層樓宇32樓B室的業主向管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。上級主管在審核相關資料時發現安裝地點不明確，于是要求裝修管理人員去現場核實，發現該戶申報的安裝位置實為共用屋面，而非業主自用部分。問：1.物業公司在管理服務中存在什么問題？ 2.物業公司在管理服務中應如何改進？

【分析】此案例中反映的問題主要是：

一是業主填寫《裝修申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認業主安裝設備的具體位置； 二是裝修管理人員又未到現場核實而盲目同意。因此，物業裝修管理中，應從以下方面改進：

首先是業主申報裝修時，物業管理人員應輔導業主認真填寫《裝修申報登記表》，詳細說明裝修地點、內容等情況。其次，在物業裝修情況不明，或語言表達不清時，物業管理人員應到現場核實，不可盲目接受業主裝修申報。第三，應對物業管理單位相關人員加強培訓和約束，強化裝修管理責任意識，同時檢查物業裝修管理各環節存在的問題并予以改進。

【案例

二、102】物業管理人員在巡視時發現有未佩帶標識（工牌）施工人員在小區進行裝修作業。經詢問，稱其未來得及辦理相關手續。

問：你認為物業公司應如何處理此類案例？

【分析】未辦理相關手續進入物業區域施工屬明顯的違規行為，要立即檢查裝修申報、出入口和裝修管理等環節。同時，要求未辦理裝修人員入場手續的立即補辦，否則拒絕相關人員入場。

【案例

三、103 】巡視人員發現某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經了解得知業主準備利用坡頂加設鋼結構閣樓。巡視人員當即告訴業主此項裝修工程應委托設計單位出設計圖，并應事先申報，得到許可后方可施工。問：1.物業公司在管理服務中存在什么問題？ 2.物業公司在管理服務中應如何改進？

【分析】這個案例中的情形是目前大多數裝修管理中容易出現的，往往導致不安全因素產生。增設鋼結構樓面板，需經專業設計單位或有同等資歷的設計單位進行具體設計，而裝修單位一般無鋼結構設計能力，物業管理單位也沒有設計權限。因此，需經專業設計單位進行設計。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進出管理上存在問題，物業管理方應檢查相關管理環節，尤其是加強材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。

【案例

四、103】某高層寫字樓物業國慶長假期間實施裝修，物業管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。問：物業管理員的要求是否錯誤，為什么？

【分析】裝修作業的時間控制要根據不同樓盤類型和特點實施管理，本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目節假日不宜施工，其合理的裝修時間應是節假日。因此，物業管理員的管理要求是錯誤的。

【案例

五、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發現某戶業主未經申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是

巡樓員開出違章整改單，要求其進行整改。問：對此事件你有何看法？并將采取哪些措施？

【案例分析】此案例表面上看是巡查中發現了問題，但仔細分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，此案例中有如下問題需引起注意，第一，在發現問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒有發現違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況；第二，大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的？這需要檢查大堂值班的環節；第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據、要求整改的時限、以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點。

【案例

二、102】物業管理人員在巡視時發現有未佩帶標識（工牌）施工人員在小區進行裝修作業。經詢問，稱其未來得及辦理相關手續。

問：你認為物業公司應如何處理此類案例？

【分析】未辦理相關手續進入物業區域施工屬明顯的違規行為，要立即檢查裝修申報、出入口和裝修管理等環節。同時，要求未辦理裝修人員入場手續的立即補辦，否則拒絕相關人員入場。

【案例

三、103 】巡視人員發現某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經了解得知業主準備利用坡頂加設鋼結構閣樓。巡視人員當即告訴業主此項裝修工程應委托設計單位出設計圖，并應事先申報，得到許可后方可施工。問：1.物業公司在管理服務中存在什么問題？ 2.物業公司在管理服務中應如何改進？

【分析】這個案例中的情形是目前大多數裝修管理中容易出現的，往往導致不安全因素產生。增設鋼結構樓面板，需經專業設計單位或有同等資歷的設計單位進行具體設計，而裝修單位一般無鋼結構設計能力，物業管理單位也沒有設計權限。因此，需經專業設計單位進行設計。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進出管理上存在問題，物業管理方應檢查相關管理環節，尤其是加強材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。

【案例

四、103】某高層寫字樓物業國慶長假期間實施裝修，物業管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。問：物業管理員的要求是否錯誤，為什么？

【分析】裝修作業的時間控制要根據不同樓盤類型和特點實施管理，本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目節假日不宜施工，其合理的裝修時間應是節假日。因此，物業管理員的管理要求是錯誤的。

【案例

五、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發現某戶業主未經申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進行整改。問：對此事件你有何看法？并將采取哪些措施？

【案例分析】此案例表面上看是巡查中發現了問題，但仔細分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，此案例中有如下問題需引起注意，第一，在發現問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒有發現違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況；第二，大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的？這需要檢查大堂值班的環節；第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據、要求整改的時限、以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點。

【案例

二、102】物業管理人員在巡視時發現有未佩帶標識（工牌）施工人員在小區進行裝修作業。經詢問，稱其未來得及辦理相關手續。

問：你認為物業公司應如何處理此類案例？

【分析】未辦理相關手續進入物業區域施工屬明顯的違規行為，要立即檢查裝修申報、出入口和裝修管理等環節。同時，要求未辦理裝修人員入場手續的立即補辦，否則拒絕相關人員入場。

【案例

三、103 】巡視人員發現某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經了解得知業主準備利用坡頂加設鋼結構閣樓。巡視人員當即告訴業主此項裝修工程應委托設計單位出設計圖，并應事先申報，得到許可后方可施工。

問：1.物業公司在管理服務中存在什么問題？ 2.物業公司在管理服務中應如何改進？

【分析】這個案例中的情形是目前大多數裝修管理中容易出現的，往往導致不安全因素產生。增設鋼結構樓面板，需經專業設計單位或有同等資歷的設計單位進行具體設計，而裝修單位一般無鋼結構設計能力，物業管理單位也沒有設計權限。因此，需經專業設計單位進行設計。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進出管理上存在問題，物業管理方應檢查相關管理環節，尤其是加強材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。

【案例

四、103】某高層寫字樓物業國慶長假期間實施裝修，物業管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。問：物業管理員的要求是否錯誤，為什么？

【分析】裝修作業的時間控制要根據不同樓盤類型和特點實施管理，本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目節假日不宜施工，其合理的裝修時間應是節假日。因此，物業管理員的管理要求是錯誤的。

【案例

五、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發現某戶業主未經申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進行整改。問：對此事件你有何看法？并將采取哪些措施？

【案例分析】此案例表面上看是巡查中發現了問題，但仔細分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，此案例中有如下問題需引起注意，第一，在發現問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒有發現違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況；第二，大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的？這需要檢查大堂值班的環節；第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據、要求整改的時限、以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點。

【案例

六、104】裝修管理人員在某物業樓層巡視時發現某裝修單位現場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【案例分析】裝修現場材料應堆放有序，施工人員不得在現場采用簡易方式點火做飯，易燃易爆材料應專門堆放，現場必須配備滅火裝置。否則，應當勒令停工整改。

【案例

七、139】某小區入夏以來蚊子突然增多，物業管理項目機構對小區的公共區域及小區周邊進行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴重。通過進一步檢查，物業管理項目機構發現該小區某棟15樓一空置房的陽臺有大量積水，懷疑此區域為蚊子孳生源。物業管理項目機構立刻與該戶業主取得聯系，在業主的配合下清除堵塞陽臺雨水口的塑料袋，排干陽臺積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲，并再次對小區進行一次成蚊撲殺，幾天后整個小區蚊子明顯減少。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【分析】積水是蚊子得以繁殖的基本條件，如果某區域內發現大量蚊子，那么一般其周圍100米內必有積水。大面積的積水無法投藥時可適當養魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食。小面積的積水一般通過排水或加藥來殺滅幼蚊。對于工地上不流動的死水可通過加入少量機油等方法來減少蚊子的孳生。小區內蚊子孳生的地方多為水溝、地下車庫集水坑、天面積水、業主家陽臺或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。為了達到群防群治，物業管理項目機構除應定期清理積水，保證衛生及適當噴殺成蚊外，還應積極做好“四害”知識宣傳，發動業主做好自家的清潔衛生，消除“四害”孳生場所。

【案例

八、143 】某花園入住不到三年，原園林設計曾得過景觀設計大獎。但入住一年多后，業主、物業使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，物業管理項目機構多次補種，并在小道入口處增設了愛護綠化警示標識牌及護欄，但依然收效甚微。后物業管理項目機構經過分析，業主抄近道是因為原設計園路不合理，不便于業主出行。發現此問題后，物業管理項目機構采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設石板路徑，既方便了業主物業使用人，又保護園林景觀。

問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【分析】小區園林設計與公園園林設計不同之處在于其十分強調“實用”，小區園林的用戶是相對固定的，其活動方向也是基本固定的，在設計時必須首先考慮“方便”、“實用”，然后才是美觀。物業公司在前期介入時必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請建設單位做好安排，避免給日后的使用帶來不便。

【案例

九、155 】某花園A棟1604房業主李某深夜回來時在小區內被不法分子襲擊受傷。李某以某物業管理公司未盡物業管理職責，安防人員不合格導致小區不安全，業主人身受到傷害為由將某物業公司告上法庭，要求物業公司賠償醫療費、交通費、誤工費、營養費、護理費及精神損失費共計人民幣108605元。某物業公司辯稱，物業管理的保安服務的范圍是指為維護物業管理區域的公共秩序而配合公安機關實施的防范性安全保衛活動，其進行物業管理時，并不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業公司也已按合同要求配置了24小時安防人員，案件發生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發生違規操作或脫崗現象，亦未發現陌生人進入大廈。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經濟補償人民幣3000元。

【法院判決】一審法院經審理認為：原告與被告訂立的物業服務合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業管理公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務，但治安管理是一項社會責任，物業公司的這種安全防范服務僅限于防范性安全保衛活動，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業管理公司確已在小區設置了門崗及安全防范人員，并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業管理公司不履行職責所致的證據，幫其要求被告某物業管理公司承擔侵權的賠償責任缺乏事實和法律依據，法院不以支持。被告某物業管理公司自愿補償人民幣3000元，于法無悖，可予準許。故做如下判決：

（1）原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。

（2）被告某物業管理公司在本判決生效之日起十日內補償原告人民幣3000元。

一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經審理認為，本案雙方在物業服務合同中沒有關于人身、財產損害賠償的特別約定，故某物業管理公司不承擔李某人身損害的賠償之責。一審法院在事實認定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。

【案例分析】本案的焦點是物業管理公司是否履行了物業服務合同約定的保安防范服務義務，這是物業管理公司是否承擔法律責任的依據。《物業管理條例》第三十六條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”物業管理安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務，關鍵是看物業管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業管理企業就不應當承擔責任；相反，如果根據物業服務合同的約定，物業管理企業存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責任。物業管理保安的義務不能等同于保鏢的義務，也不能要求物業管理公司確保物業小區內所有財產和人身的安全。安全防范的義務重在履行過程，只要履行了安全防范義務，但仍無法阻止損害結果發生的，提供安全防范義務的一方應當不再承擔民事責任。

本案中的李某雖然在其居住的小區內遭受不法侵害，但并不能因此認定物業管理公司在履行安全防范義務上存在過錯。物業管理企業不可能確保所有公共所所內人身和財產的安全，也不可能接受這種義務。因此，物業管理企業對業主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如果沒有證據證明物業管理企業存在管理上的過錯，就不承擔民事責任。

【案例

十、175 】

例如：某項目可收費總建筑面積10萬平方米，經測算該項目全年各項費用如下： 1．各類管理服務人員的工資、社會保險等 50萬元 2．共用部位、共用設施設備的運行維護費 20萬元

3．清潔衛生費 15萬元 4．綠化養護費 10萬元 5．公共秩序維護費 10萬元 6．辦公費 5萬元 7．固定資產折舊 2萬元 8．物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費 2萬元 9．業主委員會辦公費、社區文化活動費等其它費 6萬元 合 計 120萬元

若采用酬金制方式，約定物業管理酬金比例為10%，則該項目單位物業服務費標準為：120萬元×（1+10%）÷10萬平方米÷12月＝1.1元/平方米 ·月。

若采用包干制方式，預測該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業服務費標準為：（120萬元＋12萬元）÷10萬平方米÷12月＝1.1元/平方米 ·月

物業服務費測算完畢后，可編制物業服務費核算表，以便提交建設單位或業主大會。核算表的內容一般包括：序號、核算項目、核算依據、計算式、加權系數、計算結果每項占總費用的比例、備注等欄目和內容。同時，將有關需要說明的問題和需要解釋的地方以文字表述。

【案例

十一、214 】某日，業主周先生來到某物業服務中心，接待員小趙立刻起身以站姿迎客，并微笑著請對方在對面座位就座，倒了杯水放在周先生面前說：“您請喝水。”周先生隨即說明來意。在了解到周先生是咨詢有關物業管理費構成和支出方面問題后，小趙為了能夠準確答復、有理有據，遂找出《物業管理條例》、物業服務費用測算表等相關材料，向周先生出示并解釋。在小趙與周先生交流溝通時，服務中心門外又來了一位先生，小趙立即對周先生說了句：“對不起，您請稍等”后，起身迎客。

在獲知來人王先生需辦理裝修管理相關事宜時，小趙為了不耽誤兩位客人的時間，在請兩位來賓稍等片刻的同時，立即向物業服務中心主管說明情況并請求幫助接待。返回接待臺，即對王先生說：“實在不好意思，我現在正在接待周先生，我請中心主管和您談好嗎？”王先生欣然接受，小趙隨即引導其來到主管座位前，請其入座后，回到接待臺繼續回答周先生的問題。

問：對此你有何看法，并有哪些改進建議？

【案例分析】接待業主來訪，工作人員首先要注意禮儀禮節，尤其是最基本的禮儀一定要按標準操作，這與平時的培訓和不斷的實踐是分不開的。另外，第一時間接待業主也很關鍵，要讓業主在到達服務中心的第一時間就受到關注，保持輕松愉快的心情，避免節外生枝，使問題復雜化。最后，當業主簡單說明咨詢內容后，接待人員應快速判斷自己能否準確解答，如果存在困難，則應向其他工作人員請求支援或查閱相關文件資料，盡可能讓業主得到滿意的答復。在答復業主咨詢的過程中，有時會突然產生新的情況而打斷接待，如本案例中又有一位業主需要接待。在此情況下，接待人員應立即判斷兩項工作中是否有一項可在非常短時間內完成，如果可以，則讓另一位來訪者稍等，先處理簡單事務；如果發現兩項事務都無法很快處理完，則應立刻請求其他工作人員的支援，協助接待工作，這樣可提高工作效率，節約業主時間，同時避免使業主有受冷落的感覺，產生不滿情緒。

【案例

十二、217 】某小區物業服務中心維修班小黃接到報修電話，業主張小姐說家中廚房小陽臺地漏冒水。小黃馬上帶著設備在五分鐘內趕到了業主家，此時張先生家的廚房小陽臺已積了１寸多深的污水，小黃急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見減少。小黃滿臉歉意的對業主說：“對不起，小姐，這個地漏堵得很死，吸泵無法通開，必須用機器才能打通，但按規定要收取３０元費用。”張小姐馬上不同意，“我家洗衣機這幾天都沒用過，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒有道理讓我家付錢。”小黃耐心地向她解釋相關規定，但是業主很不高興，馬上撥通了物業服務中心的電話，投訴維修工不想干活，胡亂收取費用。小黃并沒有生氣，而是采取了婉轉溝通的策略，向業主詳細分析：“您家廚房洗菜盆下水管和陽臺的地漏是連通的，共用一個出口。我們可以試驗打通洗菜盆下水管，如

果污水流走，說明是您家地漏堵了，您需要支付維修費用；如果水管疏通而污水還沒流走，說明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分錢。”張小姐同意了，小黃用機器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，很快陽臺的積水從地漏流走了。在事實面前業主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費用，積水事件也得到了圓滿解決。問：對此你有何看法，并有哪些改進建議？

【分析】物業管理人在接到投訴過程時，應當首先使業主從戒備、焦慮的心理狀態中解脫出來，采用良好的溝通方式化解業主的對立情緒。在處理投訴的過程中，不要將注意力糾纏于誰對誰錯，而是應當注重問題的有效處理和解決。

【案例

十三、126 】供配電系統

某小區因設施設備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設施設備、特別是供配電系統的管理服務，常常出現電力故障，導致業主不滿，也令物業公司領導大傷腦筋。你認為，該公司應在哪些方面入手，以提高供電服務質量？ 1．配備合格的專業工程技術人員和相應數量的操作和維修電工。

2．制定嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養制度，同時建立相應的檢查監督機制保證各項制度的執行。3．建立供配電系統技術檔案。

4．配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應渠道和供應商名冊。

5．定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。進行用電統計分析，做好用電調度和用電計劃工作。6．建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應進行用電負荷的計算，進行合理的負荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負荷供電。

7．要建立遇火警、水災、臺風、地震等災害時的供電預防措施。8．做好節約用電工作，降低損耗。

9．限電、停電要提前通知業主、物業使用人。

10．供配電運行可建立24小時值班制度，發生故障時應能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供應。11．定時對備用電源進行檢查，對蓄電池進行充電，對備用發電機進行運行試驗。12．重視無功功率和補償工作，提高功率因數，改善用電質量。

13．進行公共用電的測算和計量統計工作，為管理服務費的收取和調整提供依據。

【案例

十四、127 】給排水系統

某小區因設施設備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設施設備、特別是給排水系統的管理服務，常常出現給排水故障，導致業主不滿，也令物業公司領導大傷腦筋。你認為，該公司應在哪些方面入手，以提高給排水服務質量？ 1．建立給排水管理隊伍，負責小區范圍內室內、室外給排水設備、設施的運行管理和維修保養工作。2．建立給排水運行管理和維修保養管理制度。

3．建立給排水工程技術檔案。特別是隱蔽和地下工程、管道的圖紙資料要收集保存完好。4．配備必要的工具和安全防護用品，準備相應數量的零備件和易損易耗品。5．制定供水計劃，保證供水的水壓、水質。限水、停水要提前通知用戶。

6．有應付臺風、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應急措施，每年雨季來臨前要清理疏通排水工程。7．做好節約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協助用戶安排合理的用水計劃。8．對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收取提供依據。9．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。

注意事項

1．應保證消防用水的基本儲備。

2．北方地區應注意冬季管道防凍，避免發生水管爆裂、跑水事故。

3．餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。

4．采用分流排水系統的要堅持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。

【案例

十五、128 】消防系統

某小區因設施設備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設施設備、特別是消防系統的管理服務，常常出現消防事故，導致業主不滿，也令物業公司領導大傷腦筋。你認為，該公司應在哪些方面入手，以提高消防管理服務水平？

1．配備消防設施主管技術人員，要求既有機電設備管理的知識和經驗，又具有必要的消防知識，有較強的工作責任心。2．建立嚴格的消防設施管理制度，每個消防設備都應指定設備責任人，設有消防控制中心的要安排24小時值班。3．建立消防設備、設施技術檔案，包括消防設施分布、結構、性能、技術指標和圖紙、使用說明書、測試數據等，還應包括每次實驗、測試的結果和數據，更換和改造記錄等。

4．建立消防設備巡視、檢查、測試制度。制度可根據消防設備的使用要求和技術說明書制定。

5．對日常巡檢和測試發現的問題和安全隱患，一定要在限期內整改完畢，并進行調查分析，采取措施避免錯誤的再次發生。

6．對消防設施日常運行、維修、更換的成本進行測算，為管理費的收取提供數據。注意事項

1．消防設備大多是在火警發生時才投入運行的待機設備，同其它機電設備不一樣，到實際使用時再發現故障并維修調整是不允許和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、實驗和測試是保證設備完好的基本手段。要高度重視這項工作，巡視、檢查、實驗和測試要制定計劃，要有專人進行，要有記錄，發現隱患要有整改方案和時限。

2．消防演習是測試消防設備的有效手段，它不僅能全面測試消防設備的運行情況，發現錯誤和隱患，還可以訓練操作人員避免實際發生火警時由于緊張而產生錯誤的判斷和操作失當。

【案例

十七、131 】空調系統

某小區因設施設備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設施設備、特別是空調系統的管理服務，常常出現空調故障事故，導致業主不滿，也令物業公司領導大傷腦筋。你認為，該公司應在哪些方面入手，以提高中央空調管理服務水平？

1．配備足夠符合要求的專業技術人員負責空調系統的管理，并進行階段性的崗位培訓。2．建立空調系統技術檔案。

3．根據空調設備生產廠家和安裝單位提供的技術資料和說明書，制定空調系統運行和保養制度，制定大、中、小修計劃和測試調整計劃。

4．備齊空調維修、測試用工具，準備恰當數量的零配件、潤滑油和制冷劑等，建立空調專業維修服務公司和零件供應商檔案。

5．根據物業性質和人流規律等特點，確定每年空調的開停日期和每日的開停時間，以及空調在各個時間的工作狀態。6．進行空調用電用水計量和空調運行成本核算，測算空調收費。7．在空調設備新裝和改裝時要重點考慮用電負荷問題和噪音污染問題。8．對業主和住戶自己安裝局部空調時提供技術指導，主要內容有：（1）用電負荷的計算和供電線路的匹配；

（2）安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調的工作效率、建筑物外觀的美觀和統一性、空調安裝的安全性及噪聲和滴水對環境的影響等內容。

9．在空調系統停機一段時間（如冬季停機）重新投入運行或空調送暖和送冷交替之前，要對空調系統進行嚴格細致的檢查調整工作，主要內容有：

（1）對冷凍機的密封部分進行檢查、鑒定和調整；（2）清理各管道內的灰塵；

（3）檢查各類測試和指示儀器儀表是否準確并進行調整；（4）檢查各類泵、水塔等設備是否工作正常；

（5）檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質是否合格，檢查添加冷媒液和潤滑油等。10．定期對空調系統進行測試，以便進行相應的調整和改進，使空調系統保持在最佳運行狀態。注意事項

1．空調系統運行消耗的水、電和其它能源在物業管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，空調管理應該把節能運行作為一項重要的工作。常用的幾種節能措施有：

（1）使用節能程序改變機器的啟動和停止時間，對不同性質的負荷區別對待。是空調節能的重要手段；（2）保證和加強相關管道的保溫；

（3）盡可能消除或減少空調房間內各種干擾源的影響；（4）保證冷媒液的恰當用量；（5）冷凝水的回收等。

2．空調系統運行產生的噪聲是物業噪聲污染的主要來源之一，從物業的總體環境考慮，空調噪聲的測量、評估、減小等工作不應被空調管理人員所忽視。

3．中央空調系統是保證建筑物內空氣質量的重要設備，應注意恰當地控制新風比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。

【案例

十八、164 】火警事件的處理 1．確認和了解起火位置、范圍和程度。2．向公安消防機關報警。

3．清理通道，準備迎接消防車入場。

4．立即組織現場人員疏散。在不危及人身安全的情況下搶救物資。

5．組織義務消防隊。在保證安全的前提下接近火場，用適當的消防器材控制火勢。6．及時封鎖現場，直到有關方面到達為止。

【案例

十九、164 】燃氣泄漏事件的處理 1．易燃氣體泄漏時，應立即通知燃氣公司。

2．抵達現場后，要謹慎行事，不可使用任何電器（包括門鈴、電話、風扇等）和敲擊金屬，避免產生火花。3．立即打開所有門窗，關閉燃氣閘門。4．情況嚴重時，應及時疏散人員。

5．如發現有受傷或不適者，應立即通知醫療急救單位。6．燃氣公司人員到達現場后，應協助其徹底檢查，消除隱患

【案例

二十、164 】電梯故障事件的處理

1．乘客被困電梯時，消防監控室應仔細觀察電梯內情況，通過對講系統詢問被困者并予安慰。2．立即通知電梯專業人員達到現場救助被困者。

3．被困者內如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時請消防人員協助。4．督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患。5．將此次電梯事故詳細記錄備案。

【案例二

十一、165 】噪音侵擾事件的處理

1．接到噪音侵擾的投訴或信息后，應立即派人前往現場查看。2．必要時通過技術手段或設備，確定噪音是否超標。

3．判斷噪音侵擾的來源，針對不同噪音源，采取對應的解決措施。

4．做好與受噪音影響業主的溝通、解釋。

【案二

十二、165 】電力故障事件的處理

1．若供電部門預先通知大廈/小區暫時停電，應立即將詳細情況和有關文件信息通過廣播、張貼通知等方式傳遞給業主，并安排相應的電工人員值班。

2．若屬于因供電線路故障，大廈/小區緊急停電，有關人員應立即趕到現場，查明確認故障源，立即組織搶修；有備用供電線路或自備發電設備的，應立即切換供電線路。

3．故障停電時，應立即派人檢查確認電梯內是否有人，做好應急處理；加強消防和安全防范管理措施，確保不至于因停電而發生異常情況。

4．故障停電時，物業管理單位應立即通知住戶，說明有關情況，并提醒住戶做好必要的準備，防火、防盜等。5．供電恢復后，應檢查大廈內所有電梯、消防系統、安防系統的運作情況

【案例二

十三、166 】高空墜物事件的處理

1．發生高空墜物后，有關管理人員要立即趕到現場，確定墜物造成的危害情況。如有傷者，要立即送往醫院或撥打急救電話；如造成財物損壞，要保護現場、拍照取證并通知相關人員。2．盡快確定墜落物來源。

3．確定墜落物來源后，及時協調受損/受害人員與責任人協商處理。

4．事后應檢查和確保項目在恰當位置張貼“請勿高空拋物”的標識，并通過多種宣傳方式，使業主自覺遵守社會公德。

【案例二

十四、166 】交通意外事件的處理

1．在管理區域內發生交通意外事故，安全主管應迅速到場處理。2．有人員受傷應立即送往醫院，或撥打急救電話。3．如有需要，應對現場進行拍照，保留相關記錄。

4．安排專門人員疏導交通，盡可能使事故不影響其他車輛的正常行駛。5．協助有關部門盡快予以處理。

6．事后對管理區域內交通路面情況進行檢查，完善相關交通標識、減速坡、隔離墩等。

【案例二

十五、166 】刑事案件事件的處理

1．物業管理單位或控制中心接到案件通知后，應立即派有關人員到現場。

2．如證實發生罪案，要立即撥打110報警，并留守人員和控制現場，直到警方人員到達。3．禁止任何人在警方人員到達前觸動現場任何物品。

4．若有需要，關閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止疑犯乘機逃跑。5． 積極協助警方維護現場秩序和調查取證等工作。

其他案例閱讀

9齡童命喪“麥莎” 物業擔責30%賠償10萬中國法院網訊 因“麥莎”臺風帶來強降雨使河道水滿為患溢進小區，住在小區的小孩玩耍時不慎溺亡，小孩的父母悲傷之余將城建部門和小區物業公司告上了法院。12月15日下午，浙江省象

山縣人民法院對該案作出了一審判決，物業公司賠償小孩的父母因孩子死亡所造成的經濟損失9.7萬余元。孩子的父母訴稱，“麥莎”臺風過后，小區滿是積水，分不清哪是地面哪是河面，對小孩的溺亡，作為監護人雖應承擔主要責任，但同時也暴露了城建交付的小區存在嚴重的設計缺陷，留下了安全隱患；而物業公司未采取安全有效的防護措施，共同作用導致了事故的發生，兩者均應承擔相應的責任。為此，請求法院依法判令城建和物業公司共同賠償13萬余元，即死亡補償費和喪葬費共32.5萬余余元的40%。

城建部門辯稱，小區在2003年初就已經全部移交給業主管理委員會，在移交時還特別講到，小孩在水邊游玩應當有家長加強監護，小區的設計是符合國家有關規定的。

物業公司辯稱，小區業主管理委員會與物業公司簽訂有《物業管理委托合同》，物業公司承擔義務的前提應該是違反合同約定。現根據合同來看，看不出物業公司在這方面有什么責任。因此，物業公司不應承擔任何責任。物業公司向法庭提供了照片六張，以證明在河道附近設有警示標志牌。

象山法院經審理認為，小區的業主管理委員會與物業公司訂有合同，在合同約定的期限及職責范圍內對小區的物業管理及安全保障事務等負有相應義務。臺風是不可抗力，但臺風所帶來的雨水給小區造成的積水情況，物業公司應該可以注意到，也可以預見到，在這種情況下，對漫水地段等可能會出現危險的地方更應加強巡查，或采取設置防護欄等相關的安全保障措施，但物業公司未盡到合理限度內的安全保障義務，這一失職行為與小孩的溺亡有一定的因果關系。而城建部門在開發該小區時，在設施上看不出有什么缺陷，孩子的父母也未能提供相關的證據予以印證。據此，法院判令由物業公司賠償小孩父母各項損失30%。

安徽：樓頂廢物砸傷人 物業公司被判賠8月22日，安徽省淮南市田家庵區人民法院對一起太陽能底座砸傷人案進行了一審宣判，被告淮南市裕安物業管理有限責任公司因沒有盡到相應的安全保障義務和管理職責，被法院判決賠償原告趙某、李某醫療費等各項損失9827元，24戶業主不承擔賠償責任。

2007年7月28日晚7時左右，安徽省淮南市出現強雷暴雨，并伴有瞬間大風天氣。原告趙某、李某途經該市裕安小區5號樓樓下時，被樓頂墜下的一廢棄太陽能熱水器底座砸傷，后被送往醫院救治。今年3月24日，兩原告將淮南市裕安物業管理有限責任公司和5號樓的24戶業主告上法庭，要求各被告賠償醫療費等損失11646.6元。

法院審理后認為，被告物業公司沒有盡到相應的安全保障義務和管理職責，依法應對原告趙某、李某所受到的人身損害承擔賠償責任。由于原告沒有證據證明該樓全體住戶具有共同實施危險行為的意思聯絡并實際實施了共同危險行為，故原告訴請24戶業主共同承擔責任與法不符，不予支持。據此，法院作出上述判決。

業主樓頂鍛煉墜樓身亡 物業擔責30%（成都日報 記者 晨迪）市民林先生喜歡晨練，2007年1月14日他在自家居住的房屋樓頂上鍛煉身體時不慎從樓頂上摔下死亡。事后，林先生的妻子和兩個子女認為由于房屋修建公司在屋頂防護設施上的重大缺陷和物業公司在物業管理過程中的嚴重過錯造成了這個悲劇，于是將這兩家單位起訴至錦江法院，要求承擔責任。昨日，錦江法院判決，物業公司由于疏于管理，承擔30%責任。鍛煉墜樓身亡 建方和物業成被告

林先生的妻子和兩個子女表示，2007年1月14日早上6時許，林先生在樓頂上鍛煉身體時，從樓頂摔下來當場死亡。經過現場查看，他們發現林先生鍛煉的樓頂外圍防護欄高度不到膝蓋，這個高度低于我國建筑規范中關于“上人屋面”防護欄桿的相應要求。他們認為，這個重大缺陷是由于房屋修建公司在房屋修建過程中及物業公司在物業管理過程中的嚴重過錯行為造成的。兩公司應對林先生死亡后果承擔全部的賠償責任。

在法庭審理的過程中，房屋修建公司辯稱，該房屋是由設計所設計，且具體施工單位也不是他們，根據驗收，該房屋的確是質檢合格的優良工程。更為重要的是，該房屋的樓頂原本設計是不上人屋面。

物業公司辯稱，林先生是具有完全民事行為能力的人，樓頂本身就不是鍛煉身體的地方，死者林先生對此有重大過錯，因此他們不該承擔責任。

不制止不設警示標志 物業有次要責任

據悉，林先生鍛煉身體的樓頂有一門洞，無門，樓梯、樓頂均沒有警示標志。樓頂上掛有衣物、還種有花、草、菜及堆放雜物等，防護墻高度約41厘米。

錦江法院審理后認為，林先生家人提供的證據不能證明樓頂屋面是上人屋面和設計標準不符合國家標準，因此要求房屋修建公司承擔責任的訴訟請求沒有被法院支持。

法院認為，林先生作為一個具有完全民事行為能力的公民，在樓頂上鍛煉身體應當對潛在的危險有理解、辨別、判斷和控制的能力，但林先生沒有預見這一行為存在的危險，自身有重大過錯，其過錯對其死亡起主要作用。物業公司作為小區的管理者，對業主林先生在樓頂上鍛煉身體卻沒有及時制止，也沒有在樓頂設置警示標志，疏于管理，未能盡到職責范圍內的必要注意義務，增加了林先生從樓頂上摔下的可能性，對林先生的死亡起次要作用。物業公司應當對林先生墜樓死亡承擔相應的民事責任。根據過錯大小，物業公司承擔責任的范圍酌情確定為30%。最后錦江法院一審判決：物業公司應賠償林先生家人75973.37元損失。

歹徒入戶殺人并搶走貴重物品 業主起訴物業公司遭法院駁回本報西寧9月17日電記者韓萍歹徒進入住戶家中，殺死女主人，搶走22.28斤冬蟲夏草。事發后，犯罪分子被緝拿歸案繩之以法。但男主人程某以青海省馨寧物業管理有限公司不作為，不履行安全保障義務致使妻子遇害、冬蟲夏草被搶為由，向法院提起訴訟，要求賠償。

2007年9月10日，青海省西寧市城西區人民法院經審理，公開宣判了這起新類型案件，判決駁回原告程某的訴訟請求。2004年10月20日，歹徒李某、藺某以買冬蟲夏草為名，來到西寧市城西區西川南路1號馨寧小區程某家中。程某之妻杜某在家，李某趁杜某不備，持攜帶的自制手槍朝杜某頭部開槍，致其當場死亡。兩名歹徒從原告家中搶走冬蟲夏草22.28斤，價值人民幣403480元。2005年8月20日，兩名歹徒被抓獲歸案，警方追回冬蟲夏草3.93斤，返還原告。2006年10月，西寧市中級人民法院判決兩名殺人兇手死刑，確認民事賠償數額為205049元，但因兩名罪犯無賠償能力，免除兩罪犯民事賠償。程某了解到案發時兩名罪犯是從馨寧小區大門進入小區，小區保安未進行登記，作案后，兩名罪犯攜帶4個大包袱從后來增開的無保安看守值班的小區東門逃走。作為居住在被告管理區的小區居民，程某自2003年9月起按季度向被告繳納物業管理費。被告給原告發放的《馨寧小區住戶手冊》承諾：小區門崗按規定禁止閑雜人員進入小區，物資出入小區應辦理有關手續，并出具管理部門簽發的《物資出區通行證》。

原告程某認為，被告作為經營性質的安全保障義務主體，不履行安全保障義務，其不作為行為是損害結果發生的重要原因之一，應承擔賠償責任。

西寧市城西區人民法院審理認為，被告給原告發放住戶手冊后，原告對此未提出任何異議，并按相關規定交納物業管理費用，已實際形成了一種物業服務合同關系。之后雙方并未簽訂新的物業管理合同，故該手冊為有效合同，對雙方均有約束力。但該手冊中雙方對業主的人身、財產賠償責任沒有明確約定，作為物業管理部門的安全服務也僅限于防范性的安全保衛活動，并不能全方位保證業主的人身和財產安全及排除治安、刑事案件的發生。且此案發生在原告家內，對外無任何異常。此時被告即使履行了正常的防范安全保衛義務，也無法避免其室內發生蓄謀已久的犯罪行為，因此被告的行為與原告家損害結果的發生無法律上的因果關系，故對原告主張被告賠償損失的要求不予支持。

大廈電梯內女子被害 家屬狀告物業被駁 法院：物業公司保護公眾義務應有限制

本報北京9月17日訊在公司電梯內遭遇搶劫被殺害，受害人家屬認為物業公司未在電梯內安裝監控設備，對危害后果的發生具有明顯過錯，要求物業公司賠償喪葬費、死亡賠償金、精神損害撫慰金等經濟損失共計45.7萬余元。但是，受害人家屬的這項請求，并未得到法院的支持，北京市豐臺區人民法院在判決中指出，因公司大廈屬于向公眾開放并不得無故拒絕公眾進入的相對開放區域，因此對物業公司保護公眾免受意外侵害的義務必須有所限制。

被害人李珍(化名)遇害前是一名會計，公司租賃的辦公地點在一座寫字樓內。2006年10月的一天，李珍從銀行取錢后返回公司，在公司大廈電梯間不幸遭遇搶劫被殺害。事發后，大廈物業公司的經理立即撥打了110報警，并封鎖了大廈。但接警趕到的民警并未從大廈中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在偵查過程中。

李珍被殺害后，她的丈夫和女兒將物業公司告上了法庭。其理由是，作為負責整座大廈安全的物業公司，竟讓犯罪嫌疑人隨意進入大廈，致使李珍在電梯間被人搶劫殺害。此外，當時在該大廈特別是電梯間并沒有安裝錄像監視設備，致使

警方至今無法確認犯罪嫌疑人，也說明該公司的行為對危害結果的發生具有明顯的過錯。

但是，法院經過審理后，最終還是駁回了李珍家人的訴訟請求。法院認為，根據雙方有關約定，李珍公司所在的這座大廈并沒有實行對進出車輛及人員進行登記的完全封閉管理制度，也就是說，這座大廈不同于單位的內部辦公區域，它是在物業公司控制之下向公眾開放并不得無故拒絕公眾進入的相對開放區域。在這種情況下，凡是具有相應民事行為能力的人在維護自身安全上都負有觀察、注意和自我保護的自警義務。而物業公司并非國家強制機關，其財力、精力有限，又缺乏國家強制力的保障，因此物業公司對大廈的防范和控制力度是有限的，對其保護公眾免受意外侵害的義務必須有所限制。

就本案的具體情況，法院認為，物業公司已盡到了合理范圍內的安全保障義務。物業公司與承租人在《房屋租賃合同》中并未約定必須安裝錄像監視設備，且錄像監視設備與李珍所遇意外事件的發生也沒有直接的因果關系，不能據此認為物業公司履行職責具有重大瑕疵。

1.【專案簡介】

某小區業主委員會與被告某物業公司于1997年2月4日簽訂一份《物業管理合同》。雙方約定，委托服務期限為1997年2月16日至2006年12月31日，委托管理項目包括了保安服務。2000年1月23日晚9時許，原告業主李某在所住大樓的電梯內遭不法分子襲擊受傷。同年4月25日原告訴至法院，要求物業公司承擔未盡到保安職責的民事賠償責任并解除物業管理合同。【分析解答】

原、被告訂立的《物業管理合同》發生在《上海市居住物業管理條例》實施以前，系雙方自愿，因此，該合同是合法有效的。被告雖在合同中承諾了保安服務，但這種保安服務應限于防范性安全保衛活動，并不能要求達到完全根除治安、刑事案件。被告確已在小區設置了門崗及保安員，原告不能提供其遭受襲擊和傷害系被告不履行職責所致的證據，故要求被告承擔的賠償責任缺乏事實與法律依據，法院難予支持。至于原告業主李某提出的解除雙方簽訂的物業管理合同，因該合同是業主委員會與物業公司兩個主體簽訂的合同，原告個人只有建議權，故法院對原告提出的解除物業管理合同的請求不予支持。

2.去年的炎炎夏日，6歲女孩李芬（化名）在保姆陪同下到小區泳池游泳，不幸意外身亡。悲痛的父母將該小區物業管理公司告上法庭，一審判決原被告雙方各承擔50%責任，物業管理公司被判賠近30萬元。女孩父母不服上訴，昨天此案在市中級法院二審開庭。

傷心父母指物業公司失職

據李芬父母稱，去年6月20日下午4時許，因為天氣炎熱，他們6歲的女兒李芬在17歲保姆的陪同下到所住小區泳池游泳，不幸在深水區溺水身亡。他們說，該泳池無合法建設許可證書，未獲體育項目經營批準，未辦理工商登記，也未配備合格專業人員管理泳池。小孩救起后，該管理人員沒有起碼的急救能力，小孩最終不幸身亡。

他們認為：小區物業管理公司非法經營體育項目，管理人員失職沒有及時阻止不會游泳的小孩進入深水區，沒有巡視及時發現小孩溺水，應承擔主要責任。“女兒死后，我們痛不欲生。”因此，他們要求物業管理公司賠償喪葬費、死亡賠償金等共計37.7萬元并賠償精神損失費10萬元。

一審判決雙方各擔責五成

寶安區法院審理后認為：本案中的泳池收取門票，提供有償服務，小區物業管理公司作為管理者負有管理的責任，有義務保護游泳者的人身安全。在事故發生時，小區物業管理公司采

取的安全防范措施不得力，未及時發現死者進入深水區，對該行為未予制止，因此對事故的發生負有管理上未盡職責的過錯責任。死者李芬身亡時年僅6周歲，為無民事行為能力人，不能意識到其行為的危險性，而李芬父母委托保姆全某陪同李芬游泳，其沒有盡到對孩子的監護責任，對此也應承擔相應責任。綜合雙方的過錯，責任相當，應各自承擔50%為宜。

二審焦點仍在物管有無過錯

李芬父母不服一審判決提起上訴。昨天，在市中級法院二審法庭上，李芬父母稱，現場惟一的管理人員沒有履行管理職能，使女兒失去了搶救時機，要求法院判決物業管理公司承擔主要責任。

物業管理公司一方則表示，自己應負次要責任，但之所以對于一審時判決負50%的責任不提出上訴，是從道義上來考慮。并且原告作為被告的業主，被告希望能夠在允許范圍內盡最大的能力補償原告。物業管理公司要求法院維持一審判決。

市中級法院對擇日對此案宣判。有關人士提醒市民，夏天到了，帶小朋友游泳的時候，一定要牢記安全。

3.因認為電梯故障被困在電梯中達40分鐘，致使自己嚇出病，孫女士為此將物業公司和電梯公司一并告上法庭。一審判決后，電梯公司上訴到二中院。記者昨天獲悉，二中院已受理此案。

一審法院經審理認為，北京建成物業管理有限責任公司作為察慈小區12號樓的物業管理單位，北京升華電梯有限公司作為該樓電梯的維保單位，均有義務保證該電梯的正常運行。由于二公司對該樓電梯的維修管理不力，孫女士在乘坐該電梯時電梯停運并停掛在樓層之間，致使其受到驚嚇。對此二公司負有一定的責任。但孫女士去醫院就診，所診斷的病情及所花醫療費用與二公司之間并未有醫學上的直接因果關系，故要求二被告賠償損失的請求，理由不足，不予支持。據此，判決北京升華電梯有限公司與北京建成物業管理有限責任公司各補償孫女士醫藥費等損失2000元。一審判決后，電梯公司不服，上訴到二中院。目前，此案正在進一步審理中。

4.業主的自行車、電動車丟了，沒關系，小區物管公司將會按照一定的費率賠給你。但是，這樣的好事情卻可能辦不起來了。今天，記者從朝暉新城物管主任潘興宇處得知，由于擔心違反有關保險法規，朝暉新城的物管公司——杭州高盛物業公司籌劃已久的車輛“失竊險”面臨擱淺。

據介紹，“失竊險”原本設想是讓小區業主每年自愿向物業繳納30至80元不等的費用，以此設立一筆基金。以后如果在小區內丟失自行車、電動車，業主可向物業要求按所繳納費用的一定比例給予賠償。當時，物管公司向300多位住戶征求意見，許多業主都贊同這個做法。

可是，高盛物業在派人向保險業內人士咨詢時，不想卻遇到了麻煩。潘主任說，對方認為這種做法可能不符合《保險法》有關規定，很難通過審批。目前他們只好放棄這個想法。

頻頻遭受自行車、電動車失竊煩惱的小區居民卻依然期盼有這樣的“保險”。朝暉新城一位業主說，以前小區內丟車，只能獲得少量賠償，多掏幾十元錢和上千元的損失相比，還是值得的。家住江干區金秋花園的李先生每天騎電動車上下班。他說：“在杭州，我的自行車、電動車都被盜過，一丟損失就成百上千元，如果小區或者保險公司有?失竊險?，損失就少多了。”記者隨機采訪了10多位居民，也都表示歡迎這樣的做法。

朝暉新城“失竊險”是否一定不能做了？今天，記者致電浙江保監局。保監局有關負責人表示，這也未必，要看是否以營利為目的。因為根據《保險法》第六條規定，“經營商業保險業務，必須是依照本法設立的保險公司。其他單位和個人不得經營商業保險業務。”但如果是非營利的自保行為，還是允許的。另外，有業內人士還提議，在小區范圍內，業主和物業公司自愿簽訂服務協議，也不存在違規問題。

本該由保險公司承擔的保險責任為什么要物管公司來做呢？杭州市電動車行業協會有關負責人說，原先綠源、菲利普、恒光等知名品牌企業都曾向消費者提供過“盜搶險”，但是因電動車被盜概率太高，電動車“盜搶險”風險難以控制，目前該險種已淡出市場。

面對廣泛的市場需求，有人提出，保險公司是否可以不單純地放棄這些保險業務，而是加大保險品種創新，在兼顧社會需求和企業利益之間找到新的平衡呢？

5.2004年2月，張先生與開發商簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同約定：開發商于2005年1月前交付房屋（用途為住宅），該商品房陽臺為封閉式。然而，張先生于2005年1月與開發商辦理交房手續時發現：開發商所交付的房屋前后陽臺并未封閉，只是在陽臺外圍構筑了一些鐵欄桿。此后，張先生多次就陽臺問題與開發商及開發商委托的前期物業管理公司進行交涉，在交涉無果的情況下，張先生便自行將陽臺封閉。該物業管理公司向律師咨詢：能否以張先生的行為違反相關物業管理協議，擅自裝修，嚴重影響小區整體外立面的統一與觀瞻，妨礙正常物業管理為由將其起訴至法院？ [律師說法]

我們知道，業主在購買房屋后，對自己所購的房屋就享有一種不動產物權，即建筑物區分所有權，也就是業主對建筑物內的專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。由于所有權是一種支配權、絕對權和對世權，因此業主在對其建筑物專有部分行使所有權時，只要不損害其他業主的合法權益和社會公共利益，就可以自由行使之。但如果業主在自己的房屋亂搭亂建或裝修產生如下后果：

1、改變原房屋結構，影響整個建筑原設計或施工計劃；

2、危及建筑物的安全，損害區分建筑物所有權共有業主的權益；

3、影響其他單位或幾個業主的通風、采光或出行等相鄰權益；

4、其他附帶產生的有關環境污染、消防、防盜等環保或社會治安方面的不良后果，權利受到侵害的業主或相關利害關系人可以對其提起民事訴訟。

那么，具體到本案，物業管理公司是否屬于相關利害關系人，張先生的行為又是否損害了物業管理公司的合法權益呢？按目前通行的說法，個別業主自行封閉陽臺的行為并沒有損害物業管理公司的合法權益。

在面對業主亂搭亂建嚴重影響正常的物業管理時，物業公司可以根據《物業管理條例》等相關規定，及時出面進行通告制止，在制止無效時，應立即通知相關政府部門出面解決或請求權益受損害的業主通過訴訟或其他途徑解決。而為了防止個別業主在進行裝修時不按要求施工、損害或破壞整個建筑物結構、侵害其他業主的權益，物業管理公司可以建議全體業主通過制定業主公約來加以約束，若個別業主違反業主公約的規定，其他業主就可以向人民法院提起訴訟。

第三篇：物業管理實務(2012案例)

案例1

某住宅小區入住不足兩年，前期物業管理由開發商委托的甲物業管理有限公司負責。該小區業主大會成立后決定選聘乙物業管理公司承擔小區業務管理工作。業主委員會書面通知甲乙公司辦理移交。

現場交接時，乙公司派項目經理一人，在甲公司人員陪同下觀察了小區內共用部位，公共設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應由開發商解決。于是，甲乙兩公司未將該問題列入移交工作的范圍。

資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發商提供的前期業務資料，并稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業主以沒有接受服務為由，不繳納物業服務費，致使小區物業服務經營虧損，希望用小區樓內廣告收入沖抵。

上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續發現部分電梯存在故障，支出大量維修費用。

問題：

16本案例中物業承接查驗的做法是否正確？請簡單說明理由。

解析：答案要點：不正確，移交雙方：根據《物業承接查驗》中物業管理機構管理工作移交內容規定：物業管理機構更選時，原來物業管理機構向業主大會或物業產權單位移交，業主大會或物業產權單位相信的物業管理企業移交。本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當？甲乙兩公司的處理方法是否正確？簡單說明理由。

解析：答案要點：甲公司的解釋正確，做法不正確，對于屋面漏水問題，根據《物業承接查驗》中物業管理機構工作移交內容規定，屋面屬于公共部位，應列入承接查驗內容，而案例中未列入承接查驗交接內容中。物業資料的移交應該包含哪些內容（請列舉）？本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規定？簡要說明理由

解析：答案要點：物業資料的移交應包括：物業產權資料，綜合竣工驗收資料，施工設計資料，機電設備資料；業主入住資料，包括入住通知書，入住登記表，身份證復印件，相片，房屋裝修資料，包括裝修申請書，裝修驗收表，裝修圖紙，消防審批，驗收報告，違章記錄，管理資料，各類值班記錄，設備維修記錄，水質化驗報告等各類服務質量記錄；財務資料，包括固定資產清單，收支賬目表，債權債務移交清單，水電抄表記錄；合同協議書，人事檔案資料，其他需要移交的資料，應按資料分類列出目錄，根據目錄名稱，數量逐一清點是否相符合完好。本案例中不符合檔案管理規定，案例中甲公司未移交入住資料，按照《檔案管理規定》入住資料應為永久保存資料，嚴禁銷毀丟失和損壞，同時做好防腐、防沖蝕等。

19．本案例中部分業主拒繳物業服務費的理由是否成立？簡要說明理由。甲公司經營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當？請列出兩條你認為恰當的處理方法。

解析：答案要點：部分業主拒繳物業服務費的理由不成立。理由：物業服務是公共服務，雖業主未入住，但物業的公共設施設備維護，環境衛生，秩序維護，公共區域的維護不因部分業主不入住以致而終止服務，所產生的費用理應由業主承擔。根據《物業管理條例》規定：未出售或未入住物業由開發建設單位繳納，根據案例提示：若開發商已通知業主，業

主辦理完房屋交付手續的，由業主承擔服務費用，若開發商已銷售未履行告知業主接受房屋的，由開發商承擔服務費用。甲公司提出的欠費以廣告收人沖抵的處理方法不恰當。根據《物業管理條例》相關條款規定：利用公共設施設備經營所得收入屬于全體業主共有，應優先補充維修資金。恰當的處理方法：①甲公司作為債權人可以向業主催繳欠費，或向當地人民法院提起訴訟，維護自身的權益；②經營廣告收入費用應向全體業主公示，優先并補充維修資金。亦可爭取全體業主意見，由全體業主決議使用用途。

20．你認為可以從本案例吸取哪些教訓來改進承接檢驗工作？簡要說明理由。

從本案例吸取以下教訓來改進承接檢驗工作：(1)新的物業服務企業應組織力量成立物業承接查驗小組。理由：為了更好地查驗物業。(2)物業管理機構更迭時的物業查驗的基本內容要全面。理由：為了使物業的移交能夠順 利進行。(3)移交的資料要齊全。理由：為了新物業服務企業更好地了解物業情況，做好物業服務 管理(4)移交手續要齊全。理由：以免產生糾紛。

案例二某住宅小區，2012年10月組織業主入住。入住工作由開發商辦理，物業服務企業協助。小區有15套房屋未銷售，另3套房屋因建筑質量問題，業主拒絕辦理入住手續，開發商也認可質量問題，表示維修后再交付。

業主張某在10月8日辦理人住手續，領取了相關資料和鑰匙后發現房屋門窗有質量問題，遂與開發商約定限期整改。由于開發商未在約定期限內完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業服務費。

物業服務企業在10月20日巡視過程中發現業主王某裝修前未辦理裝修手續，并私自拆 改天然氣管道設施。王某稱無人告知禁止拆改天然氣設施的有關規定，所以便拆改了。物業 服務企業要求其恢復原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內容包括“承諾因拆改天然氣管道導致出現的安全事故，均由本人負責”等，并自愿交納天然氣改造押金3 000元。問題：

21.15套未售房屋和3套存在質量問題房屋的物業服務費分別應當由誰承擔？簡要說明理由。

.15套未售房屋和3套存在質量問題房屋的物業服務費由開發商承擔。理由：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

22．張某拒繳物業服務費的理由是否成立？簡要說明理由。

張某拒繳物業服務費的理由不成立，理由：在保修期內由開發建設單位負責維修。王某不得以此為由拒絕繳納物業服務費。業主從辦理房屋通知手續之日起就應如期交付物業管理服務費。

23．你認為王某拆改天然氣管道的說法是否正確？簡要說明理由。

王某拆改天然氣管道的說法不正確。理由：用戶在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫裝飾裝修申報登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業管理單位對裝飾裝修內容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。裝修手冊中會說明對改動原有建筑、水電氣等需辦理的手續。

24．針對王某未辦理裝修手續即開始裝修的情況，物業服務企業應該采取哪些管理措施？ 物業服務企業應當及時勸阻停止裝修，并要求盡快補辦開工申請；已造成事實后果或拒不改正的，應及時報告城市房地產行政主管部門依法處理。

25．王某自愿簽署的《承諾書》是否有效？為什么？

王某自愿簽署的《承諾書》無效。理由：《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。

26．請說明物業裝修管理人員在巡視過程中應注意哪些問題？

物業裝飾裝修期間，物業管理單位要抽調專業技術人員、管理人員和保安力量，加大物業裝飾裝修管理巡視力度，對有違規違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現違規違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化對施工人員的。

案例三擬建的xx花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風景區。總建筑面積20萬m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為主力戶型。物業區域有基本商業配套及健身房、網球場、游泳池、圖書館等。某物業管理公司派出了由行政總監為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發商提供物業管理咨詢服務。在項目協調會上，開發商介紹，該項目正在施工建設中，預計還有12個月封頂，等等。

會后，物業管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：xx花園周邊交通、商圈情況調查；目標銷售群體確定；工程質量監理；確定設備安裝單位；項目銷售配合方案等。

問題：

27．根據本案例提供的材料，物業管理公司早期介入工作有哪些不當和錯誤？

物業管理公司早期介入工作的不當和錯誤：(1)派出了由行政總監為組長，品質部，市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發商提供物業管理咨詢服務不妥。物業管理的咨詢活動，主要指從物業管理的角度對開發建設項目提出合理化的意見和建議，其可以由物業服務企業提供，也可以由物業管理專業人員提供。

（2）物業管理公司制定的早期介入工作方案包括的內容不當。由于物業管理公司是在工程施工建設階段介入的，主要涉及建設階段和銷售階段的管理咨詢服務。

28．根據該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內容。

根據該項目具體情況，早期介入工作的主要內容包括以下內容。(1)建設階段：與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整 改方案；配合設備安裝，確保安裝質量；對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

(2)銷售階段：完成物業管理方案及實施進度表；擬定物業管理的公共管理制度；擬定各項 費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續；對銷售人員提供必要的物業管理基本 知識培訓；派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業管理檔案。

29．如果該公司取得該項目的物業管理權，結合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經營服務？（每個方面至少列舉一項具體項目）

結合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經營服務。(1)房屋中介服務：房屋的租賃經營。(2)材料物資銷售服務：水暖配件的銷售。(3)廢品回收服務：設立廢品回收站。(4)商業用房經營服務：開辦健身房、網球場、游泳池、圖書館等。

第四篇：物業管理實務(2012案例)

案例1 某住宅小區入住不足兩年，前期物業管理由開發商委托的甲物業管理有限公司負責。該小區業主大會成立后決定選聘乙物業管理公司承擔小區業務管理工作。業主委員會書面通知甲乙公司辦理移交。

現場交接時，乙公司派項目經理一人，在甲公司人員陪同下觀察了小區內共用部位，公共設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應由開發商解決。于是，甲乙兩公司未將該問題列入移交工作的范圍。

資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發商提供的前期業務資料，并稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業主以沒有接受服務為由，不繳納物業服務費，致使小區物業服務經營虧損，希望用小區樓內廣告收入沖抵。

上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續發現部分電梯存在故障，支出大量維修費用。問題：

16本案例中物業承接查驗的做法是否正確？請簡單說明理由。

解析：答案要點：不正確，移交雙方：根據《物業承接查驗》中物業管理機構管理工作移交內容規定：物業管理機構更選時，原來物業管理機構向業主大會或物業產權單位移交，業主大會或物業產權單位相信的物業管理企業移交。本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當？甲乙兩公司的處理方法是否正確？簡單說明理由。

解析：答案要點：甲公司的解釋正確，做法不正確，對于屋面漏水問題，根據《物業承接查驗》中物業管理機構工作移交內容規定，屋面屬于公共部位，應列入承接查驗內容，而案例中未列入承接查驗交接內容中。物業資料的移交應該包含哪些內容（請列舉）？本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規定？簡要說明理由

解析：答案要點：物業資料的移交應包括：物業產權資料，綜合竣工驗收資料，施工設計資料，機電設備資料；業主入住資料，包括入住通知書，入住登記表，身份證復印件，相片，房屋裝修資料，包括裝修申請書，裝修驗收表，裝修圖紙，消防審批，驗收報告，違章記錄，管理資料，各類值班記錄，設備維修記錄，水質化驗報告等各類服務質量記錄；財務資料，包括固定資產清單，收支賬目表，債權債務移交清單，水電抄表記錄；合同協議書，人事檔案資料，其他需要移交的資料，應按資料分類列出目錄，根據目錄名稱，數量逐一清點是否相符合完好。本案例中不符合檔案管理規定，案例中甲公司未移交入住資料，按照《檔案管理規定》入住資料應為永久保存資料，嚴禁銷毀丟失和損壞，同時做好防腐、防沖蝕等。

19．本案例中部分業主拒繳物業服務費的理由是否成立？簡要說明理由。甲公司經營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當？請列出兩條你認為恰當的處理方法。

解析：答案要點：部分業主拒繳物業服務費的理由不成立。

理由：物業服務是公共服務，雖業主未入住，但物業的公共設施設備維護，環境衛生，秩序維護，公共區域的維護不因部分業主不入住以致而終止服務，所產生的費用理應由業主承擔。根據《物業管理條例》規定：未出售或未入住物業由開發建設單位繳納，根據案例提示：若開發商已通知業主，業主辦理完房屋交付手續的，由業主承擔服務費用，若開發商已銷售未履行告知業主接受房屋的，由開發商承擔服務費用。甲公司提出的欠費以廣告收人沖抵的處理方法不恰當。根據《物業管理條例》相關條款規定：利用公共設施設備經營所得收入屬于全體業主共有，應優先補充維修資金。恰當的處理方法：①甲公司作為債權人可以向業主催繳欠費，或向當地人民法院提起訴訟，維護自身的權益；②經營廣告收入費用應向全體業主公示，優先并補充維修資金。亦可爭取全體業主意見，由全體業主決議使用用途。

20．你認為可以從本案例吸取哪些教訓來改進承接檢驗工作？簡要說明理由。

從本案例吸取以下教訓來改進承接檢驗工作：

(1)新的物業服務企業應組織力量成立物業承接查驗小組。理由：為了更好地查驗物業。

(2)物業管理機構更迭時的物業查驗的基本內容要全面。理由：為了使物業的移交能夠順 利進行。

(3)移交的資料要齊全。理由：為了新物業服務企業更好地了解物業情況，做好物業服務 管理

(4)移交手續要齊全。理由：以免產生糾紛。

案例二

某住宅小區，2012年10月組織業主入住。入住工作由開發商辦理，物業服務企業協助。小區有15套房屋未銷售，另3套房屋因建筑質量問題，業主拒絕辦理入住手續，開發商也認可質量問題，表示維修后再交付。

業主張某在10月8日辦理人住手續，領取了相關資料和鑰匙后發現房屋門窗有質量問題，遂與開發商約定限期整改。由于開發商未在約定期限內完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業服務費。

物業服務企業在10月20日巡視過程中發現業主王某裝修前未辦理裝修手續，并私自拆 改天然氣管道設施。王某稱無人告知禁止拆改天然氣設施的有關規定，所以便拆改了。物業 服務企業要求其恢復原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內容包括“承諾因拆改天然氣管道導致出現的安全事故，均由本人負責”等，并自愿交納天然氣改造押金3 000元。

問題：

21.15套未售房屋和3套存在質量問題房屋的物業服務費分別應當由誰承擔？簡要說明理由。

.15套未售房屋和3套存在質量問題房屋的物業服務費由開發商承擔。

理由：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

22．張某拒繳物業服務費的理由是否成立？簡要說明理由。

張某拒繳物業服務費的理由不成立，理由：在保修期內由開發建設單位負責維修。王某不得以此為由拒絕繳納物業服務費。業主從辦理房屋通知手續之日起就應如期交付物業管理服務費。

23．你認為王某拆改天然氣管道的說法是否正確？簡要說明理由。

王某拆改天然氣管道的說法不正確。

理由：用戶在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫裝飾裝修申報登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業管理單位對裝飾裝修內容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。裝修手冊中會說明對改動原有建筑、水電氣等需辦理的手續。

24．針對王某未辦理裝修手續即開始裝修的情況，物業服務企業應該采取哪些管理措施？ 物業服務企業應當及時勸阻停止裝修，并要求盡快補辦開工申請；已造成事實后果或拒不改正的，應及時報告城市房地產行政主管部門依法處理。

25．王某自愿簽署的《承諾書》是否有效？為什么？

王某自愿簽署的《承諾書》無效。

理由：《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。

26．請說明物業裝修管理人員在巡視過程中應注意哪些問題？

物業裝飾裝修期間，物業管理單位要抽調專業技術人員、管理人員和保安力量，加大物業裝飾裝修管理巡視力度，對有違規違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現違規違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化對施工人員的。

案例三

擬建的xx花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風景區。總建筑面積20萬m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為主力戶型。物業區域有基本商業配套及健身房、網球場、游泳池、圖書館等。某物業管理公司派出了由行政總監為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發商提供物業管理咨詢服務。在項目協調會上，開發商介紹，該項目正在施工建設中，預計還有12個月封頂，等等。

會后，物業管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：xx花園周邊交通、商圈情況調查；目標銷售群體確定；工程質量監理；確定設備安裝單位；項目銷售配合方案等。

問題：

27．根據本案例提供的材料，物業管理公司早期介入工作有哪些不當和錯誤？

物業管理公司早期介入工作的不當和錯誤：

(1)派出了由行政總監為組長，品質部，市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發商提供物業管理咨詢服務不妥。物業管理的咨詢活動，主要指從物業管理的角度對開發建設項目提出合理化的意見和建議，其可以由物業服務企業提供，也可以由物業管理專業人員提供。

（2）物業管理公司制定的早期介入工作方案包括的內容不當。由于物業管理公司是在工程施工建設階段介入的，主要涉及建設階段和銷售階段的管理咨詢服務。

28．根據該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內容。

根據該項目具體情況，早期介入工作的主要內容包括以下內容。

(1)建設階段：與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整 改方案；配合設備安裝，確保安裝質量；對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

(2)銷售階段：完成物業管理方案及實施進度表；擬定物業管理的公共管理制度；擬定各項 費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續；對銷售人員提供必要的物業管理基本 知識培訓；派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業管理檔案。

29．如果該公司取得該項目的物業管理權，結合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經營服務？（每個方面至少列舉一項具體項目）

結合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經營服務。

(1)房屋中介服務：房屋的租賃經營。

(2)材料物資銷售服務：水暖配件的銷售。

(3)廢品回收服務：設立廢品回收站。

(4)商業用房經營服務：開辦健身房、網球場、游泳池、圖書館等。

第五篇：物業管理實務案例分析50例

物業管理實務案例分析50例

《物業管理實務》案例分析參考資料

案例分析將在《物業管理實務》的考試中占重要地位。為此我們對《物業管理實務》教材中提供的案例進行匯總；同時收集近幾年法院的判決案例50個供大家閱讀參考。希望對大家在《物業管理實務》案例分析的考試中有所幫助。

【案例

一、99 】 某日，某高層樓宇32樓B室的業主向管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。上級主管在審核相關資料時發現安裝地點不明確，于是要求裝修管理人員去現場核實，發現該戶申報的安裝位臵實為共用屋面，而非業主自用部分。

問：1.物業公司在管理服務中存在什么問題？ 2.物業公司在管理服務中應如何改進？

【分析】此案例中反映的問題主要是：

一是業主填寫《裝修申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認業主安裝設備的具體位臵；

二是裝修管理人員又未到現場核實而盲目同意。

因此，物業裝修管理中，應從以下方面改進：

首先是業主申報裝修時，物業管理人員應輔導業主認真填寫《裝修申報登記表》，詳細說明裝修地點、內容等情況。

其次，在物業裝修情況不明，或語言表達不清時，物業管理人員應到現場核實，不可盲目接受業主裝修申報。

第三，應對物業管理單位相關人員加強培訓和約束，強化裝修管理責任意識，同時檢查物業裝修管理各環節存在的問題并予以改進。

【案例

二、102】物業管理人員在巡視時發現有未佩帶標識（工牌）施工人員在小區進行裝修作業。經詢問，稱其未來得及辦理相關手續。

問：你認為物業公司應如何處理此類案例？

【分析】未辦理相關手續進入物業區域施工屬明顯的違規行為，要立即檢查裝修申報、出入口和裝修管理等環節。同時，要求未辦理裝修人員入場手續的立即補辦，否則拒絕相關人員入場。

【案例

三、103 】巡視人員發現某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經了解得知業主準備利用坡頂加設鋼結構閣樓。巡視人員當即告訴業主此項裝修工程應委托設計單位出設計圖，并應事先申報，得到許可后方可施工。

問：1.物業公司在管理服務中存在什么問題？ 2.物業公司在管理服務中應如何改進？

【分析】這個案例中的情形是目前大多數裝修管理中容易出現的，往往導致不安全因素產生。增設鋼結構樓面板，需經專業設計單位或有同等資歷的設計單位進行具體設計，而裝 修單位一般無鋼結構設計能力，物業管理單位也沒有設計權限。因此，需經專業設計單位進行設計。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進出管理上存在問題，物業管理方應檢查相關管理環節，尤其是加強材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。

【案例

四、103】某高層寫字樓物業國慶長假期間實施裝修，物業管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。

問：物業管理員的要求是否錯誤，為什么？

【分析】裝修作業的時間控制要根據不同樓盤類型和特點實施管理，本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目節假日不宜施工，其合理的裝修時間應是節假日。因此，物業管理員的管理要求是錯誤的。

【案例

五、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發現某戶業主未經申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進行整改。

問：對此事件你有何看法？并將采取哪些措施？

【案例分析】此案例表面上看是巡查中發現了問題，但仔細分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，此案例中有如下問題需引起注意，第一，在發現問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒有發現違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況；第二，大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的？這需要檢查大堂值班的環節；第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據、要求整改的時限、以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點。【案例

六、104】裝修管理人員在某物業樓層巡視時發現某裝修單位現場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。

問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【案例分析】裝修現場材料應堆放有序，施工人員不得在現場采用簡易方式點火做飯，易燃易爆材料應專門堆放，現場必須配備滅火裝臵。否則，應當勒令停工整改。

【案例

七、139】某小區入夏以來蚊子突然增多，物業管理項目機構對小區的公共區域及小區周邊進行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴重。通過進一步檢查，物業管理項目機構發現該小區某棟15樓一空臵房的陽臺有大量積水，懷疑此區域為蚊子孳生源。物業管理項目機構立刻與該戶業主取得聯系，在業主的配合下清除堵塞陽臺雨水口的塑料袋，排干陽臺積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲，并再次對小區進行一次成蚊撲殺，幾天后整個小區蚊子明顯減少。

問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【分析】積水是蚊子得以繁殖的基本條件，如果某區域內發現大量蚊子，那么一般其周圍100米內必有積水。大面積的積水無法投藥時可適當養魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食。小面積的積水一般通過排水或加藥來殺滅幼蚊。對于工地上不流動的死水可通過加入少量機油等方法來減少蚊子的孳生。小區內蚊子孳生的地方多為水溝、地下車庫集水坑、天面積水、業主家陽臺或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。為了達到群防群治，物業管理項目機構除應定期清理積水，保證衛生及適當噴殺成蚊外，還應積極做好“四害”知識宣傳，發2 動業主做好自家的清潔衛生，消除“四害”孳生場所。

【案例

八、143 】某花園入住不到三年，原園林設計曾得過景觀設計大獎。但入住一年多后，業主、物業使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，物業管理項目機構多次補種，并在小道入口處增設了愛護綠化警示標識牌及護欄，但依然收效甚微。后物業管理項目機構經過分析，業主抄近道是因為原設計園路不合理，不便于業主出行。發現此問題后，物業管理項目機構采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設石板路徑，既方便了業主物業使用人，又保護園林景觀。

問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【分析】小區園林設計與公園園林設計不同之處在于其十分強調“實用”，小區園林的用戶是相對固定的，其活動方向也是基本固定的，在設計時必須首先考慮“方便”、“實用”，然后才是美觀。物業公司在前期介入時必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請建設單位做好安排，避免給日后的使用帶來不便。

【案例

九、155 】某花園A棟1604房業主李某深夜回來時在小區內被不法分子襲擊受傷。李某以某物業管理公司未盡物業管理職責，安防人員不合格導致小區不安全，業主人身受到傷害為由將某物業公司告上法庭，要求物業公司賠償醫療費、交通費、誤工費、營養費、護理費及精神損失費共計人民幣108605元。某物業公司辯稱，物業管理的保安服務的范圍是指為維護物業管理區域的公共秩序而配合公安機關實施的防范性安全保衛活動，其進行物業管理時，并不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業公司也已按合同要求配臵了24小時安防人員，案件發生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發生違規操作或脫崗現象，亦未發現陌生人進入大廈。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經濟補償人民幣3000元。

【法院判決】一審法院經審理認為：原告與被告訂立的物業服務合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業管理公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務，但治安管理是一項社會責任，物業公司的這種安全防范服務僅限于防范性安全保衛活動，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業管理公司確已在小區設臵了門崗及安全防范人員，并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業管理公司不履行職責所致的證據，幫其要求被告某物業管理公司承擔侵權的賠償責任缺乏事實和法律依據，法院不以支持。被告某物業管理公司自愿補償人民幣3000元，于法無悖，可予準許。故做如下判決：

（1）原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。

（2）被告某物業管理公司在本判決生效之日起十日內補償原告人民幣3000元。一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經審理認為，本案雙方在物業服務合同中沒有關于人身、財產損害賠償的特別約定，故某物業管理公司不承擔李某人身損害的賠償之責。一審法院在事實認定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。

【案例分析】本案的焦點是物業管理公司是否履行了物業服務合同約定的保安防范服務義務，這是物業管理公司是否承擔法律責任的依據。《物業管理條例》第三十六條第二款規定： “物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”物業管理安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務，關鍵是看物業管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業管理企業就不應當承擔責任；相反，如果根據物業服務合同的約定，物業管理企業存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責任。物業管理保安的義務不能等同于保鏢的義務，也不能要求物業管理公司確保物業小區內所有財產和人身的安全。安全防范的義務重在履行過程，只要履行了安全防范義務，但仍無法阻止損害結果發生的，提供安全防范義務的一方應當不再承擔民事責任。

本案中的李某雖然在其居住的小區內遭受不法侵害，但并不能因此認定物業管理公司在履行安全防范義務上存在過錯。物業管理企業不可能確保所有公共所所內人身和財產的安全，也不可能接受這種義務。因此，物業管理企業對業主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如果沒有證據證明物業管理企業存在管理上的過錯，就不承擔民事責任。

【案例

十、175 】

例如：某項目可收費總建筑面積10萬平方米，經測算該項目全年各項費用如下： 1．各類管理服務人員的工資、社會保險等 50萬元 2．共用部位、共用設施設備的運行維護費 20萬元 3．清潔衛生費 15萬元 4．綠化養護費 10萬元 5．公共秩序維護費 10萬元 6．辦公費 5萬元 7．固定資產折舊 2萬元 8．物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費 2萬元 9．業主委員會辦公費、社區文化活動費等其它費 6萬元 合 計 120萬元

若采用酬金制方式，約定物業管理酬金比例為10%，則該項目單位物業服務費標準為：120萬元×（1+10%）÷10萬平方米÷12月＝1.1元/平方米 〃月

若采用包干制方式，預測該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業服務費標準為：（120萬元＋12萬元）÷10萬平方米÷12月＝1.1元/平方米 〃月

物業服務費測算完畢后，可編制物業服務費核算表，以便提交建設單位或業主大會。核算表的內容一般包括：序號、核算項目、核算依據、計算式、加權系數、計算結果每項占總費用的比例、備注等欄目和內容。同時，將有關需要說明的問題和需要解釋的地方以文字表述。

【案例

十一、214 】某日，業主周先生來到某物業服務中心，接待員小趙立刻起身以站姿迎客，并微笑著請對方在對面座位就座，倒了杯水放在周先生面前說：“您請喝水。”周先生隨即說明來意。在了解到周先生是咨詢有關物業管理費構成和支出方面問題后，小趙為4 了能夠準確答復、有理有據，遂找出《物業管理條例》、物業服務費用測算表等相關材料，向周先生出示并解釋。在小趙與周先生交流溝通時，服務中心門外又來了一位先生，小趙立即對周先生說了句：“對不起，您請稍等”后，起身迎客。

在獲知來人王先生需辦理裝修管理相關事宜時，小趙為了不耽誤兩位客人的時間，在請兩位來賓稍等片刻的同時，立即向物業服務中心主管說明情況并請求幫助接待。返回接待臺，即對王先生說：“實在不好意思，我現在正在接待周先生，我請中心主管和您談好嗎？”王先生欣然接受，小趙隨即引導其來到主管座位前，請其入座后，回到接待臺繼續回答周先生的問題。

問：對此你有何看法，并有哪些改進建議？

【案例分析】接待業主來訪，工作人員首先要注意禮儀禮節，尤其是最基本的禮儀一定要按標準操作，這與平時的培訓和不斷的實踐是分不開的。另外，第一時間接待業主也很關鍵，要讓業主在到達服務中心的第一時間就受到關注，保持輕松愉快的心情，避免節外生枝，使問題復雜化。最后，當業主簡單說明咨詢內容后，接待人員應快速判斷自己能否準確解答，如果存在困難，則應向其他工作人員請求支援或查閱相關文件資料，盡可能讓業主得到滿意的答復。

在答復業主咨詢的過程中，有時會突然產生新的情況而打斷接待，如本案例中又有一位業主需要接待。在此情況下，接待人員應立即判斷兩項工作中是否有一項可在非常短時間內完成，如果可以，則讓另一位來訪者稍等，先處理簡單事務；如果發現兩項事務都無法很快處理完，則應立刻請求其他工作人員的支援，協助接待工作，這樣可提高工作效率，節約業主時間，同時避免使業主有受冷落的感覺，產生不滿情緒。

【案例

十二、217 】某小區物業服務中心維修班小黃接到報修電話，業主張小姐說家中廚房小陽臺地漏冒水。小黃馬上帶著設備在五分鐘內趕到了業主家，此時張先生家的廚房小陽臺已積了１寸多深的污水，小黃急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見減少。小黃滿臉歉意的對業主說：“對不起，小姐，這個地漏堵得很死，吸泵無法通開，必須用機器才能打通，但按規定要收取３０元費用。”張小姐馬上不同意，“我家洗衣機這幾天都沒用過，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒有道理讓我家付錢。”小黃耐心地向她解釋相關規定，但是業主很不高興，馬上撥通了物業服務中心的電話，投訴維修工不想干活，胡亂收取費用。小黃并沒有生氣，而是采取了婉轉溝通的策略，向業主詳細分析：“您家廚房洗菜盆下水管和陽臺的地漏是連通的，共用一個出口。我們可以試驗打通洗菜盆下水管，如果污水流走，說明是您家地漏堵了，您需要支付維修費用；如果水管疏通而污水還沒流走，說明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分錢。”張小姐同意了，小黃用機器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，很快陽臺的積水從地漏流走了。在事實面前業主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費用，積水事件也得到了圓滿解決。

問：對此你有何看法，并有哪些改進建議？

【分析】物業管理人在接到投訴過程時，應當首先使業主從戒備、焦慮的心理狀態中解脫出來，采用良好的溝通方式化解業主的對立情緒。在處理投訴的過程中，不要將注意力糾纏于誰對誰錯，而是應當注重問題的有效處理和解決。

【案例

十三、126 】供配電系統 某小區因設施設備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設施設備、特別是供配電系統的管理服務，常常出現電力故障，導致業主不滿，也令物業公司領導大傷腦筋。你認為，該公司應在哪些方面入手，以提高供電服務質量？

1．配備合格的專業工程技術人員和相應數量的操作和維修電工。

2．制定嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養制度，同時建立相應的檢查監督機制保證各項制度的執行。

3．建立供配電系統技術檔案。

4．配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應渠道和供應商名冊。

5．定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。進行用電統計分析，做好用電調度和用電計劃工作。

6．建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應進行用電負荷的計算，進行合理的負荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負荷供電。

7．要建立遇火警、水災、臺風、地震等災害時的供電預防措施。8．做好節約用電工作，降低損耗。

9．限電、停電要提前通知業主、物業使用人。

10．供配電運行可建立24小時值班制度，發生故障時應能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供應。

11．定時對備用電源進行檢查，對蓄電池進行充電，對備用發電機進行運行試驗。12．重視無功功率和補償工作，提高功率因數，改善用電質量。

13．進行公共用電的測算和計量統計工作，為管理服務費的收取和調整提供依據。

【案例

十四、127 】給排水系統

某小區因設施設備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設施設備、特別是給排水系統的管理服務，常常出現給排水故障，導致業主不滿，也令物業公司領導大傷腦筋。你認為，該公司應在哪些方面入手，以提高給排水服務質量？

1．建立給排水管理隊伍，負責小區范圍內室內、室外給排水設備、設施的運行管理和維修保養工作。

2．建立給排水運行管理和維修保養管理制度。

3．建立給排水工程技術檔案。特別是隱蔽和地下工程、管道的圖紙資料要收集保存完好。4．配備必要的工具和安全防護用品，準備相應數量的零備件和易損易耗品。5．制定供水計劃，保證供水的水壓、水質。限水、停水要提前通知用戶。

6．有應付臺風、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應急措施，每年雨季來臨前要清理疏通排水工程。

7．做好節約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協助用戶安排合理的用水計劃。8．對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收取提供依據。9．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。

注意事項 1．應保證消防用水的基本儲備。

2．北方地區應注意冬季管道防凍，避免發生水管爆裂、跑水事故。

3．餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。

4．采用分流排水系統的要堅持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。

【案例

十五、128 】消防系統

某小區因設施設備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設施設備、特別是消防系統的管理服務，常常出現消防事故，導致業主不滿，也令物業公司領導大傷腦筋。你認為，該公司應在哪些方面入手，以提高消防管理服務水平？

1．配備消防設施主管技術人員，要求既有機電設備管理的知識和經驗，又具有必要的消防知識，有較強的工作責任心。

2．建立嚴格的消防設施管理制度，每個消防設備都應指定設備責任人，設有消防控制中心的要安排24小時值班。

3．建立消防設備、設施技術檔案，包括消防設施分布、結構、性能、技術指標和圖紙、使用說明書、測試數據等，還應包括每次實驗、測試的結果和數據，更換和改造記錄等。4．建立消防設備巡視、檢查、測試制度。制度可根據消防設備的使用要求和技術說明書制定。

5．對日常巡檢和測試發現的問題和安全隱患，一定要在限期內整改完畢，并進行調查分析，采取措施避免錯誤的再次發生。

6．對消防設施日常運行、維修、更換的成本進行測算，為管理費的收取提供數據。

注意事項

1．消防設備大多是在火警發生時才投入運行的待機設備，同其它機電設備不一樣，到實際使用時再發現故障并維修調整是不允許和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、實驗和測試是保證設備完好的基本手段。要高度重視這項工作，巡視、檢查、實驗和測試要制定計劃，要有專人進行，要有記錄，發現隱患要有整改方案和時限。

2．消防演習是測試消防設備的有效手段，它不僅能全面測試消防設備的運行情況，發現錯誤和隱患，還可以訓練操作人員避免實際發生火警時由于緊張而產生錯誤的判斷和操作失當。

【案例

十六、130 】電梯系統

某小區因設施設備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設施設備、特別是電梯系統的管理服務，常常出現電梯事故，導致業主不滿，也令物業公司領導大傷腦筋。你認為，該公司應在哪些方面入手，以提高電梯管理服務水平？

1．按照電梯管理需要配備專業電梯管理人員，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關管理部門認可的上崗資格證書。

2．根據電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術性能指標和維修保養說明，制定電梯安全運行和維修保養的規章制度和工作程序。包括值班安排，操作規程和應急處理，日常巡視、周檢、月檢內容，大、中修計劃和工作程序等。

3．建立電梯技術檔案，將電梯原始技術資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。4．備齊電梯維修保養所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養所常用的零件和消 耗品，了解并登記電梯零件供應渠道和各專業技術服務公司。

5．根據物業的性質和人流物流的特點確定電梯的服務時間和清潔保養時間。

6．電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。7．電梯維護保養或故障停梯均應通告業主、物業使用人。

8．將電梯維修保養工作委托給專業公司承擔時，要認真審核承包方的專業技術水準和專業資格，認真監督合同的執行情況，定期對承包方的服務進行評價。

9．電梯每年要由政府技術監督部門進行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續使用。

【案例

十七、131 】空調系統

某小區因設施設備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設施設備、特別是空調系統的管理服務，常常出現空調故障事故，導致業主不滿，也令物業公司領導大傷腦筋。你認為，該公司應在哪些方面入手，以提高中央空調管理服務水平？

1．配備足夠符合要求的專業技術人員負責空調系統的管理，并進行階段性的崗位培訓。2．建立空調系統技術檔案。

3．根據空調設備生產廠家和安裝單位提供的技術資料和說明書，制定空調系統運行和保養制度，制定大、中、小修計劃和測試調整計劃。

4．備齊空調維修、測試用工具，準備恰當數量的零配件、潤滑油和制冷劑等，建立空調專業維修服務公司和零件供應商檔案。

5．根據物業性質和人流規律等特點，確定每年空調的開停日期和每日的開停時間，以及空調在各個時間的工作狀態。

6．進行空調用電用水計量和空調運行成本核算，測算空調收費。7．在空調設備新裝和改裝時要重點考慮用電負荷問題和噪音污染問題。8．對業主和住戶自己安裝局部空調時提供技術指導，主要內容有：（1）用電負荷的計算和供電線路的匹配；

（2）安裝位臵和安裝方式的選定，主要考慮空調的工作效率、建筑物外觀的美觀和統一性、空調安裝的安全性及噪聲和滴水對環境的影響等內容。

9．在空調系統停機一段時間（如冬季停機）重新投入運行或空調送暖和送冷交替之前，要對空調系統進行嚴格細致的檢查調整工作，主要內容有：

（1）對冷凍機的密封部分進行檢查、鑒定和調整；

（2）清理各管道內的灰塵；

（3）檢查各類測試和指示儀器儀表是否準確并進行調整；（4）檢查各類泵、水塔等設備是否工作正常；

（5）檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質是否合格，檢查添加冷媒液和潤滑油等。

10．定期對空調系統進行測試，以便進行相應的調整和改進，使空調系統保持在最佳運行狀態。

注意事項

1．空調系統運行消耗的水、電和其它能源在物業管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，空調管理應該把節能運行作為一項重要的工作。常用的幾種節能措施有：（1）使用節能程序改變機器的啟動和停止時間，對不同性質的負荷區別對待。是空調節能的重要手段；

（2）保證和加強相關管道的保溫；

（3）盡可能消除或減少空調房間內各種干擾源的影響；（4）保證冷媒液的恰當用量；

（5）冷凝水的回收等。

2．空調系統運行產生的噪聲是物業噪聲污染的主要來源之一，從物業的總體環境考慮，空調噪聲的測量、評估、減小等工作不應被空調管理人員所忽視。

3．中央空調系統是保證建筑物內空氣質量的重要設備，應注意恰當地控制新風比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。

【案例

十八、164 】火警事件的處理 1．確認和了解起火位臵、范圍和程度。2．向公安消防機關報警。

3．清理通道，準備迎接消防車入場。

4．立即組織現場人員疏散。在不危及人身安全的情況下搶救物資。

5．組織義務消防隊。在保證安全的前提下接近火場，用適當的消防器材控制火勢。6．及時封鎖現場，直到有關方面到達為止。

【案例

十九、164 】燃氣泄漏事件的處理 1．易燃氣體泄漏時，應立即通知燃氣公司。

2．抵達現場后，要謹慎行事，不可使用任何電器（包括門鈴、電話、風扇等）和敲擊金屬，避免產生火花。

3．立即打開所有門窗，關閉燃氣閘門。4．情況嚴重時，應及時疏散人員。

5．如發現有受傷或不適者，應立即通知醫療急救單位。

6．燃氣公司人員到達現場后，應協助其徹底檢查，消除隱患

【案例

二十、164 】電梯故障事件的處理

1．乘客被困電梯時，消防監控室應仔細觀察電梯內情況，通過對講系統詢問被困者并予安慰。2．立即通知電梯專業人員達到現場救助被困者。

3．被困者內如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時請消防人員協助。4．督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患。5．將此次電梯事故詳細記錄備案。

【案例二

十一、165 】噪音侵擾事件的處理

1．接到噪音侵擾的投訴或信息后，應立即派人前往現場查看。2．必要時通過技術手段或設備，確定噪音是否超標。

3．判斷噪音侵擾的來源，針對不同噪音源，采取對應的解決措施。4．做好與受噪音影響業主的溝通、解釋。

【案二

十二、165 】電力故障事件的處理

1．若供電部門預先通知大廈/小區暫時停電，應立即將詳細情況和有關文件信息通過廣播、張貼通知等方式傳遞給業主，并安排相應的電工人員值班。

2．若屬于因供電線路故障，大廈/小區緊急停電，有關人員應立即趕到現場，查明確認故障源，立即組織搶修；有備用供電線路或自備發電設備的，應立即切換供電線路。

3．故障停電時，應立即派人檢查確認電梯內是否有人，做好應急處理；加強消防和安全防范管理措施，確保不至于因停電而發生異常情況。4．故障停電時，物業管理單位應立即通知住戶，說明有關情況，并提醒住戶做好必要的準備，防火、防盜等。

5．供電恢復后，應檢查大廈內所有電梯、消防系統、安防系統的運作情況

【案例二

十三、166 】高空墜物事件的處理

1．發生高空墜物后，有關管理人員要立即趕到現場，確定墜物造成的危害情況。如有傷者，要立即送往醫院或撥打急救電話；如造成財物損壞，要保護現場、拍照取證并通知相關人員。2．盡快確定墜落物來源。

3．確定墜落物來源后，及時協調受損/受害人員與責任人協商處理。

4．事后應檢查和確保項目在恰當位臵張貼“請勿高空拋物”的標識，并通過多種宣傳方式，使業主自覺遵守社會公德。

【案例二

十四、166 】交通意外事件的處理

1．在管理區域內發生交通意外事故，安全主管應迅速到場處理。2．有人員受傷應立即送往醫院，或撥打急救電話。3．如有需要，應對現場進行拍照，保留相關記錄。

4．安排專門人員疏導交通，盡可能使事故不影響其他車輛的正常行駛。5．協助有關部門盡快予以處理。

6．事后對管理區域內交通路面情況進行檢查，完善相關交通標識、減速坡、隔離墩等。

【案例二

十五、166 】刑事案件事件的處理

1．物業管理單位或控制中心接到案件通知后，應立即派有關人員到現場。

2．如證實發生罪案，要立即撥打110報警，并留守人員和控制現場，直到警方人員到達。3．禁止任何人在警方人員到達前觸動現場任何物品。

4．若有需要，關閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止疑犯乘機逃跑。5． 積極協助警方維護現場秩序和調查取證等工作。

其他案例閱讀

9齡童命喪“麥莎” 物業擔責30%賠償10萬

中國法院網訊 因“麥莎”臺風帶來強降雨使河道水滿為患溢進小區，住在小區的小孩玩耍時不慎溺亡，小孩的父母悲傷之余將城建部門和小區物業公司告上了法院。12月15日下午，浙江省象山縣人民法院對該案作出了一審判決，物業公司賠償小孩的父母因孩子死亡所10 造成的經濟損失9.7萬余元。

孩子的父母訴稱，“麥莎”臺風過后，小區滿是積水，分不清哪是地面哪是河面，對小孩的溺亡，作為監護人雖應承擔主要責任，但同時也暴露了城建交付的小區存在嚴重的設計缺陷，留下了安全隱患；而物業公司未采取安全有效的防護措施，共同作用導致了事故的發生，兩者均應承擔相應的責任。為此，請求法院依法判令城建和物業公司共同賠償13萬余元，即死亡補償費和喪葬費共32.5萬余余元的40%。

城建部門辯稱，小區在2003年初就已經全部移交給業主管理委員會，在移交時還特別講到，小孩在水邊游玩應當有家長加強監護，小區的設計是符合國家有關規定的。

物業公司辯稱，小區業主管理委員會與物業公司簽訂有《物業管理委托合同》，物業公司承擔義務的前提應該是違反合同約定。現根據合同來看，看不出物業公司在這方面有什么責任。因此，物業公司不應承擔任何責任。物業公司向法庭提供了照片六張，以證明在河道附近設有警示標志牌。

象山法院經審理認為，小區的業主管理委員會與物業公司訂有合同，在合同約定的期限及職責范圍內對小區的物業管理及安全保障事務等負有相應義務。臺風是不可抗力，但臺風所帶來的雨水給小區造成的積水情況，物業公司應該可以注意到，也可以預見到，在這種情況下，對漫水地段等可能會出現危險的地方更應加強巡查，或采取設臵防護欄等相關的安全保障措施，但物業公司未盡到合理限度內的安全保障義務，這一失職行為與小孩的溺亡有一定的因果關系。而城建部門在開發該小區時，在設施上看不出有什么缺陷，孩子的父母也未能提供相關的證據予以印證。據此，法院判令由物業公司賠償小孩父母各項損失30%。

安徽：樓頂廢物砸傷人 物業公司被判賠

8月22日，安徽省淮南市田家庵區人民法院對一起太陽能底座砸傷人案進行了一審宣判，被告淮南市裕安物業管理有限責任公司因沒有盡到相應的安全保障義務和管理職責，被法院判決賠償原告趙某、李某醫療費等各項損失9827元，24戶業主不承擔賠償責任。

2007年7月28日晚7時左右，安徽省淮南市出現強雷暴雨，并伴有瞬間大風天氣。原告趙某、李某途經該市裕安小區5號樓樓下時，被樓頂墜下的一廢棄太陽能熱水器底座砸傷，后被送往醫院救治。今年3月24日，兩原告將淮南市裕安物業管理有限責任公司和5號樓的24戶業主告上法庭，要求各被告賠償醫療費等損失11646.6元。

法院審理后認為，被告物業公司沒有盡到相應的安全保障義務和管理職責，依法應對原告趙某、李某所受到的人身損害承擔賠償責任。由于原告沒有證據證明該樓全體住戶具有共 同實施危險行為的意思聯絡并實際實施了共同危險行為，故原告訴請24戶業主共同承擔責任與法不符，不予支持。據此，法院作出上述判決。

業主樓頂鍛煉墜樓身亡 物業擔責30%（成都日報 記者 晨迪）市民林先生喜歡晨練，2007年1月14日他在自家居住的房屋樓頂上鍛煉身體時不慎從樓頂上摔下死亡。事后，林先生的妻子和兩個子女認為由于房屋修建公司在屋頂防護設施上的重大缺陷和物業公司在物業管理過程中的嚴重過錯造成了這個悲劇，于是將這兩家單位起訴至錦江法院，要求承擔責任。昨日，錦江法院判決，物業公司由于疏于管理，承擔30%責任。

鍛煉墜樓身亡 建方和物業成被告

林先生的妻子和兩個子女表示，2007年1月14日早上6時許，林先生在樓頂上鍛煉身體時，從樓頂摔下來當場死亡。

經過現場查看，他們發現林先生鍛煉的樓頂外圍防護欄高度不到膝蓋，這個高度低于我國建筑規范中關于“上人屋面”防護欄桿的相應要求。他們認為，這個重大缺陷是由于房屋修建公司在房屋修建過程中及物業公司在物業管理過程中的嚴重過錯行為造成的。兩公司應對林先生死亡后果承擔全部的賠償責任。

在法庭審理的過程中，房屋修建公司辯稱，該房屋是由設計所設計，且具體施工單位也不是他們，根據驗收，該房屋的確是質檢合格的優良工程。更為重要的是，該房屋的樓頂原本設計是不上人屋面。

物業公司辯稱，林先生是具有完全民事行為能力的人，樓頂本身就不是鍛煉身體的地方，死者林先生對此有重大過錯，因此他們不該承擔責任。

不制止不設警示標志 物業有次要責任

據悉，林先生鍛煉身體的樓頂有一門洞，無門，樓梯、樓頂均沒有警示標志。樓頂上掛有衣物、還種有花、草、菜及堆放雜物等，防護墻高度約41厘米。

錦江法院審理后認為，林先生家人提供的證據不能證明樓頂屋面是上人屋面和設計標準不符合國家標準，因此要求房屋修建公司承擔責任的訴訟請求沒有被法院支持。

法院認為，林先生作為一個具有完全民事行為能力的公民，在樓頂上鍛煉身體應當對潛在的危險有理解、辨別、判斷和控制的能力，但林先生沒有預見這一行為存在的危險，自身有重大過錯，其過錯對其死亡起主要作用。物業公司作為小區的管理者，對業主林先生在樓頂上鍛煉身體卻沒有及時制止，也沒有在樓頂設臵警示標志，疏于管理，未能盡到職責范圍內的必要注意義務，增加了林先生從樓頂上摔下的可能性，對林先生的死亡起次要作用。物業公司應當對林先生墜樓死亡承擔相應的民事責任。根據過錯大小，物業公司承擔責任的范圍酌情確定為30%。最后錦江法院一審判決：物業公司應賠償林先生家人75973.37元損失。歹徒入戶殺人并搶走貴重物品 業主起訴物業公司遭法院駁回

本報西寧9月17日電記者韓萍歹徒進入住戶家中，殺死女主人，搶走22.28斤冬蟲夏草。事發后，犯罪分子被緝拿歸案繩之以法。但男主人程某以青海省馨寧物業管理有限公司不作為，不履行安全保障義務致使妻子遇害、冬蟲夏草被搶為由，向法院提起訴訟，要求賠償。2007年9月10日，青海省西寧市城西區人民法院經審理，公開宣判了這起新類型案件，判決駁回原告程某的訴訟請求。

2004年10月20日，歹徒李某、藺某以買冬蟲夏草為名，來到西寧市城西區西川南路1號馨寧小區程某家中。程某之妻杜某在家，李某趁杜某不備，持攜帶的自制手槍朝杜某頭部開槍，致其當場死亡。兩名歹徒從原告家中搶走冬蟲夏草22.28斤，價值人民幣403480元。2005年8月20日，兩名歹徒被抓獲歸案，警方追回冬蟲夏草3.93斤，返還原告。2006年10月，西寧市中級人民法院判決兩名殺人兇手死刑，確認民事賠償數額為205049元，但因兩名罪犯無賠償能力，免除兩罪犯民事賠償。

程某了解到案發時兩名罪犯是從馨寧小區大門進入小區，小區保安未進行登記，作案后，兩名罪犯攜帶4個大包袱從后來增開的無保安看守值班的小區東門逃走。作為居住在被告管理區的小區居民，程某自2003年9月起按季度向被告繳納物業管理費。被告給原告發放的《馨寧小區住戶手冊》承諾：小區門崗按規定禁止閑雜人員進入小區，物資出入小區應辦理有關手續，并出具管理部門簽發的《物資出區通行證》。原告程某認為，被告作為經營性質的安全保障義務主體，不履行安全保障義務，其不作為行為是損害結果發生的重要原因之一，應承擔賠償責任。

西寧市城西區人民法院審理認為，被告給原告發放住戶手冊后，原告對此未提出任何異議，并按相關規定交納物業管理費用，已實際形成了一種物業服務合同關系。之后雙方并未簽訂新的物業管理合同，故該手冊為有效合同，對雙方均有約束力。但該手冊中雙方對業主的人身、財產賠償責任沒有明確約定，作為物業管理部門的安全服務也僅限于防范性的安全保衛活動，并不能全方位保證業主的人身和財產安全及排除治安、刑事案件的發生。且此案發生在原告家內，對外無任何異常。此時被告即使履行了正常的防范安全保衛義務，也無法避免其室內發生蓄謀已久的犯罪行為，因此被告的行為與原告家損害結果的發生無法律上的因果關系，故對原告主張被告賠償損失的要求不予支持。

大廈電梯內女子被害 家屬狀告物業被駁

法院：物業公司保護公眾義務應有限制

本報北京9月17日訊在公司電梯內遭遇搶劫被殺害，受害人家屬認為物業公司未在電梯內安裝監控設備，對危害后果的發生具有明顯過錯，要求物業公司賠償喪葬費、死亡賠償金、精神損害撫慰金等經濟損失共計45.7萬余元。

但是，受害人家屬的這項請求，并未得到法院的支持，北京市豐臺區人民法院在判決中指出，因公司大廈屬于向公眾開放并不得無故拒絕公眾進入的相對開放區域，因此對物業公司保護公眾免受意外侵害的義務必須有所限制。

被害人李珍(化名)遇害前是一名會計，公司租賃的辦公地點在一座寫字樓內。2006年10月的一天，李珍從銀行取錢后返回公司，在公司大廈電梯間不幸遭遇搶劫被殺害。事發后，大廈物業公司的經理立即撥打了110報警，并封鎖了大廈。

但接警趕到的民警并未從大廈中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在偵查過程中。李珍被殺害后，她的丈夫和女兒將物業公司告上了法庭。其理由是，作為負責整座大廈安全的物業公司，竟讓犯罪嫌疑人隨意進入大廈，致使李珍在電梯間被人搶劫殺害。此外，當時在該大廈特別是電梯間并沒有安裝錄像監視設備，致使警方至今無法確認犯罪嫌疑人，也說明該公司的行為對危害結果的發生具有明顯的過錯。

但是，法院經過審理后，最終還是駁回了李珍家人的訴訟請求。法院認為，根據雙方有關約定，李珍公司所在的這座大廈并沒有實行對進出車輛及人員進行登記的完全封閉管理制度，也就是說，這座大廈不同于單位的內部辦公區域，它是在物業公司控制之下向公眾開放并不得無故拒絕公眾進入的相對開放區域。在這種情況下，凡是具有相應民事行為能力的人在維護自身安全上都負有觀察、注意和自我保護的自警義務。而物業公司并非國家強制機關，其財力、精力有限，又缺乏國家強制力的保障，因此物業公司對大廈的防范和控制力度是有限的，對其保護公眾免受意外侵害的義務必須有所限制。

就本案的具體情況，法院認為，物業公司已盡到了合理范圍內的安全保障義務。物業公司與承租人在《房屋租賃合同》中并未約定必須安裝錄像監視設備，且錄像監視設備與李珍所遇意外事件的發生也沒有直接的因果關系，不能據此認為物業公司履行職責具有重大瑕疵。

來源：法制日報 時間：2007-9-18 小區地下車庫是公共設施嗎？

小區地下車庫歸開發商所有還是業主共有的公共設施?合肥市明珠苑小區業主委員會與安徽昌皖房地產公司和萬國物業管理公司為此對簿公堂。日前，法院做出一審判決，明珠苑小區業主依法取得了面積為1040平方米的地下車庫及其他權利。據悉，這是我省首起業主要求物業返還物管用房等小區公用設施并取得法院支持的案例。此案原告方代理律師認為，在新《物權法》出臺的背景下，此案意義尤為重大。

原告：物業撤出拒交車庫

合肥明珠苑小區2003年建成后,由昌皖公司指定的萬國公司負責物業管理。因為種種糾紛，2005年10月，萬國公司退出了小區物業管理。雖然退出物業管理，萬國公司只是向業主移交了部分資料和物品，而涉及到小區全體業主利益的相關圖紙、特別是物管用房、商業用房以及1000多平方米的地下車庫卻并沒有移交。

2006年，明珠苑小區業主委員會一紙訴狀將昌皖公司以及萬國公司告上法庭，要求返還地下停車庫、值班室、物管用房以及小區平面圖等圖紙資料。被告：車庫不是公共設施

對小區業主委員會的訴訟要求，被告昌皖公司認為，規劃部門沒有審批在小區內建車庫和值班室，同時當初在業主購房時，昌皖公司也沒有在購房合同中明確約定車庫以及值班室的歸屬。在昌皖公司提供的購房合同以及由合肥三維測繪公司的測繪報告中，可以看出地下車庫并沒有分攤到業主的房屋面積中。因此，昌皖公司認為，車庫不是小區的公用配套設施。對業主的這部分訴訟請求，被告不能滿足。

法院:車庫所有權歸業主

法院經審理后認為，根據合肥市規劃局的答復和開發公司與業主訂立的購房合同，可以確定地下層是車庫。該地下停車場是物業管理區域內配套的附屬物，即使其屬于與其他建筑物相區別的獨立特定物，其仍屬小區公共部分。公共部分的權利是隨著自用部分的取得而取得，除非開發商在出售物業時在合同中明確約定地下停車場屬于開發商所有。

雖然昌皖公司沒有在合同中與業主明確約定車庫等公用房屋的權屬，但在合同中這樣承諾：“與商品房正常使用有直接關系的基礎設施和公共配套設施地下車庫、小區道路于完成時提供。”根據合肥市人民政府第68號令規定，開發建設單位應無償向業主委員會提供住宅區域內按規劃建設的公用設施。

專家:如何判決意義重大

省社科院法學研究所所長李小群副研究員認為，此案地下車庫是否屬于小區的公用配套設施是爭議的最大焦點。地下車庫問題一直是小區物業管理的焦點問題，它不同于道路、綠化帶、電梯等公共設施，即便是在新的《物權法》中，對于地下車庫的歸屬問題仍然沒有非常明晰的界定。具體就本案而言，購房合同是否事先約定和車庫成本是否在購房成本之中兩個條件事關案件的最終判決。雖然對于地下車庫面積是否公攤界定非常困難，但由于房屋買賣合同中有事先約定，所以應按合同約定處理。安徽金華安律師事務所律師郝朝進認為，此案為處理相關問題提供了范例。

中國房地產怪現象：業主維權被拘之8大案例

沖動堵路：博士碩士齊被拘 被拘原因：堵路

事件結果：開發商承諾賠償違約金

被拘影響：★★★★☆

被拘事件回放：

據報道，今年7月25日，北京市東三環雙井橋東北側“天之驕子”小區的100余名業主，冒雨趕到售樓處等待驗收延期交房37天的新房。到售樓處才發現他們所買的精裝修小區，原來規劃的公共綠地和溫泉水池還是“爛泥地”、“垃圾山”和“污水坑”。而他們的“精裝修房屋”地面還是水泥地面，裝修材料扔得到處都是，窗戶玻璃都還沒有裝全，櫥柜上面洗菜池、燃氣灶都還沒安裝，還有一些房子連基本的上下水都沒有。而且售樓處負責辦理交房手續的售樓人員卻還要求業主先交清面積差價、維修基金、契稅等數萬元之后才可看房、收房。售樓處工作人員的這一要求引起了業主的強烈反對和不滿。業主要求開發商做出合理解釋，但并沒有得到任何回應。

于是60多名業主走上東三環主路，聲稱要找朝陽區建委評理，三環主路被堵約半小時。隨后這些業主被派出所帶走，并處以拘留五天的處罰。據悉，這次被拘的業主學歷都比較高，大多是碩士或博士，他們表示將集體起訴開發商。最后開發商承諾賠償違約金。

《地產SHOW》說：出現房屋質量問題，業主一般先跟開發商交涉。在交涉無果的情況下，處于弱勢地位的業主往往容易沖動，做出一些極端的事情。沖動過后就是理智，集體起訴開 發商才是正道。

法警出動：堵被窩式拘業主

被拘原因：不執行交齊物業費的判決

事件結果：業主交齊物業費和罰金

被拘影響：★★★★★

被拘事件回放：

“我交、我交、我交還不行嗎？！”被敲門聲叫醒的業主看著“從天而降”的法警和法官們無奈地說，這是發生在2005年10月30日北京市朝陽區某樓盤的一幕。據報道，當天朝陽法院近百名法警及法官集體出動，開著24輛警車兵分6路，分別前往芍藥居、歐陸經典等13個小區，對數十戶長年拒交物業費的業主進行強制執行，過程中發生沖突，有16名業主在這次執法行動中被法院帶走，并被處以15日的行政拘留和1000元的罰款。據法院有關人士稱，10月18日，朝陽法院就貼出執行公告書，點名責令拖欠物業費業主在7日內履行法院判決，交納拖欠的物業費和供暖費，公告到期后法院便對對沒有交款的業主采取強制執行。而業主的說法是，物業管理公司沒有解決小區長期存在的供電、供暖等問題，于是他們拒絕繼續向物業公司繳納費用。“我們并不是打算真的不付錢，而是想用這種方式引起物業公司的重視，希望他們能盡快提供應有的服務。”

《地產SHOW》說：朝陽法院這一做法在社會上立即引起極大爭議，2006年初，北京市高級人民法院向社會通報，對拖欠物業費的業主實施“堵被窩”式強制執行的做法，已經被叫停。“堵被窩”式執法的是是非非暫且不說，但它給廣大業主們提了個醒，趕快用法律武器維權吧。

討要電卡：警方帶走7名業主

被拘原因：聚眾擾亂公共秩序

事件結果：7人被帶走

被拘影響：★★★★☆

被拘事件回放：

去年12月，北京市海淀區西三旗知本時代的幾位業主遇到了一件倒霉事，不但電卡沒從開發商手中拿回，還引來了蹲局子的嚴重后果。據報道，2005年12月11日西三旗知本時代小區的上百名業主，聚集在小區門口的建材城西路上，向開發商討要電卡，西三旗派出所和海淀分局相繼趕到現場后，人群逐漸被疏散，7名業主被警車帶走，據警方稱被帶走的業主可能涉嫌聚眾擾亂公共秩序。據稱，以前該小區一直使用臨時電，前幾天換成插卡式電表。但業主們卻被告知，要交清以前的臨時用電電費才能領取電卡。不少業主對此提出質疑。一部分業主要開發商提供發票，還有一部分業主不認同開發商查抄的用電數字。對業主的質疑，開發商的回答是臨時用電是供電局對開發商的，無法給個人開據發票。在協商未果的情況下，當日上午，上百名業主聚集在小區前面的建材城西路上，發生了業主被拘事件。此事最終以開發商讓步結束。

《地產SHOW》說：知本時代的7名業主為了要回一張小小的電卡，結果被拘，這個代價確實太大了。電卡雖小，折射出的道理卻不小，在業主與開發商的沖突中，是開發商以強凌弱，還是業主胡攪蠻纏，社會自有公論。如果維權陷入聚眾擾亂秩序這個怪圈，才是業主的悲哀。

房屋漏水：六旬業主申請被拘

被拘原因：輸了官司仍拒交費

事件結果：走進拘留所

被拘影響：★★★★☆

被拘事件回放：

業主因欠費被拘留在樓市已經不是新鮮話題了，但業主主動向法院申請被拘留卻很少見，16 這件事發生在今年6月份的深圳。據報道，今年65歲的林川澤是深圳市羅湖火車站附近的東方皇宮大廈的業主，2001年由于樓上鄰居裝修，林家客廳、衛生間、臥室、儲物間樓面不斷有水滲下來，泡得墻體發黃，墻面漆脫落。跟鄰居和物業公司屢次交涉無效后，林老漢開始拒絕交納物業管理費，并一紙訴狀將鄰居和物業“管家”都告上了法庭。林川澤要求物管公司賠償2萬元，結果羅湖區法院判決林老漢敗訴。在林老漢敗訴的同時，物業公司也以拒交物業管理費為由將林老漢送上法庭。林老漢不服，提起上訴，2005年11月，深圳市中院終審判決，要求老漢在限期內交清拖欠的物業管理費、維修基金，以及每天萬分之五的滯納金，一共5000余元。今年3月，林老漢向法院提交了一份《司法拘留申請書》以示維權決心，6月2日，林川澤因拒不執行法院判決被羅湖區法院拘留。

《地產SHOW》說：林川澤被拘留表面上看起來是拒不執行法院的判決，實質上反映出業主維權的盲目性，受害索賠跟拒交物業管理費是兩碼事，把兩碼事混在一起，當時省事了，最后麻煩事就來了。不知道跟物業公司發生矛盾后，業主除了拒交物業費外，還能做什么呢？告他去吧。

開發商下套：倆業主以敲詐之名被拘

被拘原因：涉嫌敲詐

事件結果：倆業主被拘

被拘影響：★★★☆☆

被拘事件回放：

業主維權艱難，地球人都知道。河南天天馨苑小區張自安、張聚才二張業主維權不成反被拘留真讓人拍案稱奇。據河南某媒體報道，2003年7月，264戶業主入住由河南亨業房地產開發有限公司開發的天天馨苑小區。入住之后，業主們發現原來所承諾的1000平方米的自行車車棚和消防通道的占地被開發商賣給了其他單位，而該小區的電纜線和燃氣管道全部埋在下方。而且建設工程規劃許可證規定只能蓋5層的樓，開發商卻蓋成了7層，于是，業主張自安、張聚才走上了漫漫維權路。在維權過程中，又發現天天馨苑小區原始備案的土地證和竣工驗收備案表都是開發商偽造的。由于二張業主不停地向有關部門反映開發商的問題，2005年6月14日，開發商在電話中稱再給他們每人5萬元的賠償款了結問題。當開發商遞給他們每人5萬元，二人按照要求寫收據時，派出所民警突然來到現場，以二人敲詐開發商為由帶到了派出所，隨后鄭州市公安局中原分局對二人作出了刑事拘留的決定。事后，開發商向公安機關控告這兩位業主曾在電話中向他們索要60萬元的“茶水費”。

《地產SHOW》說：對于二張業主維權被拘事件，有人發出這樣的疑問，開發商偽造公文證據確鑿無人過問，兩位業主一被報警便遭到拘留，開發商和業主兩種不同的境遇耐人尋味。看來天天馨苑小區的問題真不少。

暴打法官：業主夫婦被拘留

被拘原因：暴力抗法

事件結果：夫妻雙雙蹲局子

被拘影響：★★★☆☆

被拘事件回放：

據報載，2005年10月19日，沈陽市鐵西區萬科新城發生了一起惡性法院抗法事件，四名遭到圍攻的辦案人員因此受傷。張廣順是萬科新城一套四居室的業主。因拖欠采暖費和物業費被萬科物業管理有限公司起訴到鐵西區法院。法院判令張廣順補交采暖費、物業費14350元及利息。2004年8月拿到法院判決書后，張廣順遲遲未能履行。2005年2月，法院下達了執行通知書后，經兩次傳喚，張廣順拒不到庭，執行法官連續5次去張家均吃了閉門羹。2005年10月19日，法院執行法官來到張家執行判決，張廣順領著五名壯漢回到家里對法院執行人員破口大罵。在強制執行過程中，張廣順將四名執行法官打傷，并組織圍攻執法人員 長達6個小時。10月20日早上，嚴重妨礙執法公務的張廣順被依法拘留，參與該起事件的有關人員也接受了處罰。當日下午，張廣順的妻子齊某也被司法拘留。

《地產SHOW》說：業主張廣順真夠橫的，敢以老拳對待執行法官。可能張廣順把對物業公司的不滿通過極端暴力的方式發泄到法院執行人員身上，其結果只能是夫妻雙雙走進拘留所。業主跟開發商、物業公司發生沖突后，開發商和物業公司已經學會了用法律來維護自己的權利，如果業主們再不學習法律，就只有繼續當“野豬”了。

樓下的把樓上的全告了

本報汶上2月13日訊因樓上人家亂拋雜物堵塞了下水管道，造成家里“水淹”，浸泡了家具和裝修材料等物品，汶上縣的朱先生將樓上五戶居民和物業管理部門起訴到法庭。近日，汶上縣法院依法判決五居戶共同賠償朱先生5000元。

2005年5月，朱先生在汶上縣某小區看中一處六層的樓房，朱先生選擇購買了第一層。后來，花3萬余元把房子裝修一新。2006年國慶長假期間，朱先生與妻子到南方旅游外出一周。當朱先生和妻子回來打開房門時，頓時傻了眼，只見房屋內滿地都是水，并發出異味。后來，經物業管理人員檢查發現是廚房的下水道堵塞造成的。于是，朱先生向物業管理部門提出賠償要求。物業管理方認為，朱先生應該及時反映情況才能修理，朱先生沒有反映，過錯不在物業管理部門。朱先生又找樓上的鄰居協商，因找不到堵塞下水道的爛白菜葉等物品是從誰家漏下去的，五戶鄰居都不同意賠償損失。無奈，朱先生將五居戶和物業管理方告上法庭，要求被告承擔損失6000元。

汶上縣法院經審理認為，因下水道發生堵塞時朱先生不在家，可以推定堵塞物是從二樓以上某住家沖進下水道的，下水道堵塞導致污水外泄浸泡了朱先生的物品，兩者之間具有因果關系，且五居戶均無法證明自己沒有用水沖下堵塞物，所以相互間應承擔連帶賠償責任。朱先生發現下水道堵塞后，不及時清理積水，導致損失在一定范圍內擴大，具有一定過錯，依法應承擔一定的責任。據此，法院判決二至六樓五居戶共同賠償朱先生5000元。

高空墜物砸車，物業公司巧妙取證免責

案情：

2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場，后發現車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸，并帶徐某查看現場。現場為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護網，不時有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來的管理處工作人員對現場進行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產公司和A大廈停車場的管理單位某物業管理公司告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費1000元。

原告徐某起訴的主要理由是，B大廈在拆除腳手架和防護網時設臵的遮蓋物過小，不足以防止損害的發生，應負賠償責任：而A大廈物業管理公司未對其所停車輛妥善看護，也應承擔連帶賠償責任。

被告一某房地產公司答辯稱，原告的損失應找施單位賠償，作為建筑單位，我方早就要求施工單位嚴格遵守相關施工規則，做好安全防范工作。原告停車時清楚現場有建筑垃圾而仍停車，其意圖值得揣測。

被告二某物業管理公司向法庭提交了現場照片，辯稱損害結果的發生與自己無關，18 在停車場管理方面沒有過錯。

審判：

深圳市福田區人民法院認為，建筑物以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任。原告停車——發現被砸——交涉，綜合事實，參考現場照片，可認定原告車輛的損害是B大廈的所有人，應對損害負民事責任。被告二某物業管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不須承擔責任。最后，法院判決被告一某房地產公司賠償原告徐某修車費1000元，駁回原告對被告二某物業管理公司的起訴。

評析：

B大廈發展商某房地產公司確應承擔民事損害責任。我國《民法通則》作了明確的規定，法院也是據此作的判決。至于施工單位未妥善防護的過錯，某房地產公司司依據建設施工合同，與施工單位協商解決。

本案中的某物業管理公司，如果與車主間建立的是車輛保管關系，則很難證明自己在保管行為中沒有過錯，而需承擔連帶責任，然后再代位求償，向某房地產公司追償。根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的有關規定，物業管理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關系，則免除了上述之虞。

值得一提的是，物業管理公司對事件的處理方式是非常恰當的。巡邏停車場的保安發現汽車被砸后，注意保護現場，并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除，等待車主自己驗看。與車主取得聯系后，物業管理公司對現場及車損狀況進行了拍照，把損害物和損害后果的證據固定了下來。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產公司均無法否認這些照片證據，從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權損害賠償責任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠，既有利于車主辨明事實真相，又體現了物業管理對當事人的尊重，物業管理公司的這種處理方式，表明其證據意識非常強烈。

實務操作建議：

物業管理活動中發生意外，可能導致糾紛時，物業管理公司可從本案中借鑒以下兩點：

1、應協助事主查明事件的真實過程。僅證明自己沒有責任是不夠的，也無法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應承擔責任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。

2、全面加強證據意識。通過拍照、現場記錄、無利害關系目擊證人等方式固定證據，既有利于協助事主解決糾紛，又能分清自己應不應承擔責任、應承擔多大的責任等問題。

3、根據目前最高人民法院舉證規則的規定，設施設備造成的損害賠償，設施設備的管理人和所有人依法負有舉證責任，因此證據的保全及舉證責任履行成為物業管理活動中的主要環節。

核心法條：

《中華人民共和國民法通則》

第一百二十六條：建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發生倒塌、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能證明自己沒有過錯的除外。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第六十四條：當事人對自己提出的主張，有責任提供證據

飲料瓶堵住排水管雨水溢到居民家 裝修受損物業被判賠償17000元

天降暴雨，樓頂的飲料瓶堵住了排水管道，結果雨水都溢到了居民的家中，導致居民的裝修損壞，物品受損，此為自然損失還是物業公司管理不當？日前，楊浦區法院對此案作出一審判決，物業公司賠償居民17000余元。

沈先生是本市一小區501室業主，在2003年8月23日凌晨1點30分左右，因天突降暴雨，沈先生發現屋外下雨，而雨水卻從6樓直接滲入到他的房間，他家中的床墊、竹席、毛巾毯、被子、電風扇等設備都不同程度地被水浸濕，裝修也遭到一定的破壞。沈先生發現之所以房間進水，是因為樓頂的排水管道被飲料瓶給堵塞，致使雨水不能及時從雨水管道中排出，雨水沿屋面縫隙先流入601室屋頂、墻頂和吸頂燈等處，之后就流入沈先生的501室。物品受損，裝修遭水，沈先生就找物業公司要求索賠，可是雙最終沒能達成一致意見。之后，沈先生就將物業公司告到法庭。

法院審理認為，物業公司作為物業管理企業對物業管理區域內的住宅的共用部位、共用設備和設施有定期養護的義務，但由于其疏于管理，致使落水管被異物堵塞，造成暴雨時排水不暢，結果雨水浸入沈先生家中造成損失，所以物業應公司應當承擔賠償責任。經鑒定，沈先生家的裝潢修復費用為14749.15元，其他物品損失2808元。最終法院作出上述一審判決。

案件判決后，審理該案的承辦法官對記者講，隨著夏天雨季的到來，因雨水引起的物業管理糾紛有可能會增多，希望該案能夠給廣大物業公司起個警示作用，提前做好有關的預防工作，以避免產生類似本案的不必要的財產損失

小區保安打死訪客 物業被判賠近50萬

來源：法易社區

發布日期：2006-08-09 11:14:30 訪客進居民小區探訪親戚，因登記問題與保安發生沖突后，一名訪客竟被保安毆打致死。溫州市鹿城區人民法院日前判處溫州大管家物業管理有限公司賠償死者單欣欣家屬死亡賠償金、精神損害撫慰金等共計49.4萬余元。

2005年1月27日晚，單欣欣及其親戚黃某等前往溫州市區的銀都花園探訪親戚時，因登記問題與小區門口的執勤保安發生糾紛，并相互推搡。黃某后從車上取出“斧頭”狀利器加入沖突，被保安胡獻田奪下，胡獻田用“斧頭”砍擊單欣欣右臂等處，正在附近巡邏的保安何玉權聞訊趕到后持水管毆打單欣欣。單某后經醫院搶救無效死亡。

保安何玉權和胡獻田案發后已被依法追究刑事責任。受害人家屬認為，單欣欣的死亡是保安人員履行職務行為所致，因此要求其所在的溫州大管家物業管理有限公司、溫州警威安保服務有限公司承擔民事賠償責任，共計76.9萬余元。

鹿城區人民法院審理后認為，兩保安與受害人單欣欣之間并無私人恩怨，他們是在上班期間為維護物業管理的正常秩序而與單欣欣及其親戚發生沖突，系因職責參與糾紛，屬執行職務的行為。法人和其他組織的工作人員在執行職務中致人損害的，應由該法人或其他組織承擔民事責任。另經查明，何玉權和胡獻田與溫州警威安保服務有限公司并無勞動合同關系，法院遂作出上述判決。8齡童掉路中積水溝溺斃 物業遭18萬索賠

來源：法易社區

發布日期：2006-07-28 13:42:23 中國法院網訊

物業公司在馬路中間挖溝卻未設安全設施，適逢大雨來襲雨水灌滿深溝形成積水溝。當晚，8歲的小男孩桐桐（化名）出門經過溝邊時不幸掉落而致溺水身亡。桐桐的父母悲痛之余起訴至法院，要求挖溝的物業公司賠償死亡賠償金、喪葬費、誤工費、交通費、精神損害撫慰金等18萬余元。近日，北京市房山區人民法院受理了這起人身損害賠償案件。

桐桐的父母在起訴書中稱，6月的某天晚上九點左右，年僅8歲的桐桐到離家約100米遠的小賣部買文具，結果一去就沒有回來，家人找了一夜卻沒找到。第二天凌晨，家人才發現桐桐在離家不遠的馬路中間的兩米深溝內，但是不幸已經死亡。桐桐的父母立即報警。經警方調查，發現桐桐尸體所在的深溝是某物業公司當日下午施工所挖掘的。物業公司在收工后，未在溝的旁邊設安全設施和安全標志，恰逢當日下大雨，雨水灌滿了深溝。桐桐出門買東西時不幸掉入積滿水的深溝內，導致溺水死亡。桐桐的父母認為孩子的死亡是由于物業公司的過錯所致，因此，起訴至法院要求物業公司賠償。

目前，此案正在審理中。

樓上裝修污水反灌 樓下狀告物業被駁

來源：法易社區

發布日期：2006-05-08 09:09:28 中國法院網訊

因樓上住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主衛排水管，堵塞造成污水反灌，導致郭先生房屋地面墻體污損。認為該事應由與自己有事先約定的物業負責，于是郭先生以物業管理不善為由將其告上了法庭。今天，北京市第二中級人民法院終審判決駁回了郭先生訴訟請求。

2005年5月，郭先生入住小區后，與物業公司簽訂了物業服務協議，并交納了一年物業費。雙方在“物業管理服務質量”條款中約定，物業對房屋共用部位、共用設施設備進行維護和管理，污水排放通暢；如物業未達到服務質量約定目標，郭先生有權要求物業限期改正，逾期未改給郭先生造成損失的，物業承擔相應法律責任。

2005年6月9日，因上層住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主衛排水管致堵塞，使郭先生房屋衛生間的下水道污水反灌，造成屋內地面墻體污損。事故發生后，物業公司對管道進行了疏通并對郭先生的房屋進行了清掃。

2005年7月6日，郭先生起訴至一審法院稱，由于物業公司管理不善，致使新房入住之初即發生如此惡劣事故，給自己財產及精神造成極大損失。經雙方多次協商解決未果，現訴至法院要求物業公司書面說明事故原因及維修結果、公開道歉；賠償恢復原狀損失、違約金、精神損失、物業費損失共計2.3萬余元。

物業公司辯稱，公司已履行合同約定的義務，不應是違約方，且案件不是侵權糾紛，故請求法院駁回郭先生訴訟請求。

一審法院經審理，判決物業公司負責將郭先生的房屋恢復原狀，賠償郭先生5000元經濟損失。物業公司不服，以自己不是排污管道堵塞責任人，不應承擔違約責任為由上訴到二中院。

二中院經審理認為，共用設施設備使用人因使用不當侵害他人財產的，應當承擔賠償責任。郭先生所在同一單元上層住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主衛排水管，堵塞造成污水反灌，導致郭先生房屋地面墻體污損，該損害結果應當由侵權行為人承擔責任。郭先生與物業公司簽訂的物業管理服務協議有保障污水排放通暢之條款，但郭先生未能舉證證明其所受損害系物業公司違約或侵權所致。事發后，物業公司及時對管道進行了疏通并將房屋進行了清掃，已履行了承諾的義務，因此物業公司不應承擔賠償責任。

電梯不開病患業主死亡 物業被索賠40萬

來源：法易社區

發布日期：2006-03-15 16:48:55 中國法院網訊

居住在16層的張福居凌晨3時40分左右突然發病，需緊急搶救，但因電梯司機不在，張福居無法下樓，最終死亡。張福居的老伴和子女以北京億方物業管理有限責任公司違約，導致患者錯過了最佳的搶救時機為由，要求物業公司賠償近40萬。此案將于3月17日上午9時在北京市朝陽區人民法院安貞法庭宣判。

原告訴稱，死者張福居住在朝陽區安貞西里某號樓16層，房屋及配套設施由被告進行物業管理。2005年3月2日凌晨3時40分左右，張福突然發病，需要緊急搶救，必須使用電梯下樓。死者之子跑到該樓108室電梯司機值班室找電梯司機，室內無人。死者之女打電話給999急救中心，同時撥打被告在一層電梯口處設臵的標識牌中的電梯監督電話，被告知值班室沒有電話，且值班室已經移至別的樓。死者之女又跑到別的樓，值班司機又不在，電梯的鑰匙也被值班人員一并帶走。999急救中心救護車于4時03分到達樓下，但因電梯不開，張福無法下樓，救護人員只好走上16層進行了簡單的臨時搶救。死者之子多次催促其他的值班人員才得到了電梯司機的電話。經多次電話催促，4時50分電梯司機才趕到了小區。

原告認為，從尋找電梯司機到打開電梯用了將近一個小時的時間，錯過了最佳的搶救時機，導致了張福的死亡。被告作為物業管理企業，應按照約定提供電梯服務。被告未按約履行，致使張福在病情危急的情況下無法使用電梯導致死亡，應予賠償。據此，原告要求判令被告賠償原告喪葬費14836.8元，死亡賠償金265842.6元，精神撫慰金10萬元。

業主掉進污水井 物業施工方遭索賠

來源：法易社區

發布日期：2007-01-26 11:05:39 中國法院網訊

郭女士在自家小區散步卻突然掉進污水井摔傷，近日，她將小區物業北京市均豪物業管理有限公司以及施工方中建一局華江建設有限公司、中建一局華江建設有限公司北京分公司起訴到北京市朝陽區人民法院，要求三被告賠償醫療費、誤工費、護理費、住院伙食補助費、護理費、交通費、精神損害撫慰金等共計3萬元。

50歲的郭女士起訴稱，2006年12月7日晚上，原告在居住的小區內散步，突然掉進了一口污水井，當時井口沒有井蓋，井口上面僅放著一層薄木板。由于天色較黑，薄木板看上去很像是地板，并且井口周圍也沒有任何警示標志，原告以為是地板就踩了上去，沒想到剛踩在上面就掉進井內，造成原告左腿膝蓋骨折，右手指及髂骨骨裂。

事發后，原告找到物業北京市均豪物業管理有限責任公司和在該地施工的被告中建一局華江建設有限公司、被告中建一局華江建設有限公司北京分公司要求索賠，但均遭到拒絕。

原告認為，被告北京市均豪物業管理有限責任公司作為小區的物業管理單位，應當在小區內行人過往通道的危險地段設臵警示標志或者采取必要的防范措施。而被告中建一局華江建設有限公司、中建一局華江建設有限公司北京分公司作為施工單位，在施工現場的危險地段應當設臵明顯的警示標志或采取必要的防范措施，以保證行人的安全。但三被告均22 未盡到其安全保障義務，應負有一定的責任。故起訴至法院，要求三被告賠償原告醫療費、誤工費、護理費、住院伙食補助費、交通費、精神撫慰金等共計3萬元。

上海一業主沒拿到鑰匙拒交物業費被判勝訴

來源：法易社區

發布日期：2006-12-29 10:04:19 上海市民張先生購買的房屋建成后，物業公司一直沒有通知他去領房屋鑰匙，卻沒有忘記催促他繳納物業管理費，并將張先生起訴到法院。不過，上海市閔行區人民法院一審認定，張先生未實際取得房產的占有、使用權，不必繳納物業費。

張先生一家從開發商處購買了小區商業用房后，將房屋產權過戶至自己名下。去年６月１日，經開發商通知，張先生一家去物業公司辦理房屋的入戶交接手續，在物業公司簽了記載著物業管理費標準的備忘錄，并記下了聯系電話，但物業公司沒有將房屋鑰匙交給張先生一家。后來，物業公司再也沒有通知張先生一家去領取房屋鑰匙，致使他們至今未取得該商業用房的占有、使用權。之后，物業公司通知張先生一家繳納物業管理費，而張先生一家以房屋未交付而不愿支付。由此，物業公司訴至法院，要求張先生支付物業管理費７７１０元和滯納金５４１２．４２元。

張先生辯稱，去年６月１日，他們雖然簽了“備忘錄”和“聯絡單”，但物業公司說開發商給物業公司的材料不全，無法幫他們辦理入住手續，一直到起訴時止，公司再沒有通知他們去辦理入住交接手續，至今房屋鑰匙仍在物業公司處，房屋在物業公司的控制下，他們沒有實際取得房屋的占有、使用權。

法院認為，不動產所有權的取得與不動產的實際交付是不同的概念。所謂“實際交付”應理解為義務人將房屋鑰匙交付所有權人，使其取得對房屋的占有、使用權。因此，物業公司以業主取得了房屋的所有權為由，認為房屋已經實際交付，顯然是錯誤的。

法院同時認為，物業公司負有交付房主鑰匙的義務，應積極地履行義務。而在本案中，物業公司消極的不作為行為，導致了房屋鑰匙至今尚在其處，未完成交付房屋的義務，有違法律的規定。

來源：新華社

煙花躥入高樓 物業公司被判賠償住戶損失

來源：法易社區

發布日期：2006-12-18 16:52:17 煙花躥上高樓引發火災，小區多戶人家遭殃，肇事者是誰卻至今是謎，那么火災所造成的損失該由誰承擔？杭州市西湖區人民法院１８日判決物業公司賠償４０％的損失。

今年１月２９日零時，狗年的鐘聲剛剛敲響，在杭州市西湖區沁雅花園住宅小區內，因多戶業主燃放煙花爆竹，空中散開的火星落入小區１６幢１６０２室的西南陽臺，引燃放在陽臺上的紙板箱。

消防部門接警后，在幾分鐘后到達現場，但因為小區內消防通道堵塞，而其他通道上停滿了車輛，消防車無法到達起火點。在救火過程中，消防人員又發現樓道內消防栓的水壓不夠，無法出水，在啟動了增壓水泵后，消防栓才開始出水作業。

由于無法及時滅火，1602室的火勢逐漸蔓延到樓上的1702室，燒毀了1702室房屋內的空調、門窗等物品。而火災發生時，1602室和1702室都無人在家，燃放煙花爆竹引發火災的肇事者也無法查明。

今年３月，17樓的業主李某將物業公司和１６樓的業主周某、承租戶趙某告上了法庭，李某認為，小區的物業公司疏于管理，致使消防通道堵塞，同時由于其對消防設施維護不力，最終導致對１６０２室的救火延誤，進而殃及１７０２室。

李某還認為，趙某承租１６０２室后擅自改變住宅用途，堆放大量易燃物品，加重了火勢。１６０２室的業主將房屋出租后監管不力，因此三方都應對火災損失承擔賠償責任。

杭州市西湖區人民法院在審理后認為，業主周某將１６０２室房屋出租，而承租人趙某在屋內堆放樣品鞋的行為不在法律禁止范圍內，火災的發生無法預見，他們對火災的發生也不存在過失、過錯，因此李某要求房主周某和承租人趙某對其損失負責依據不足。

法院同時認為，火災的直接責任人是燃放煙花者，但無法查明，物業公司對此沒有盡到注意義務。此外，由于物業公司管理不到位，延誤了救火的時機，使火勢蔓延至李某房內，物業公司雖然不是直接的侵權人，但它沒有盡到物業管理的職能，導致損失擴大。

鑒于以上原因，法院酌情確定物業公司承擔１７０２室業主李某的經濟損失６４９２０元的４０％，即２５９２６元。

業主被殺保安見死不救 物業被判賠償6萬余元

來源：法易社區

發布日期：2006-12-18 08:44:16 小區業主在小區內被人用刀刺死，在場的保安被死者的家屬指責既未制止，也未及時報警。記者上午獲悉，北京市一中院二審判決物業公司應賠償死者家屬6萬余元。

判決后，物業公司表示將繼續申訴，稱保安服務當時已委托給北京振遠護衛中心，公司不應為此事背上“罵名”并承擔任何責任。

據悉，去年6月3日深夜，海淀區玉海園小區業主張銳回到小區時，在小區里與他人發生沖突。后對方用刀將張銳刺傷，致其失血性休克而亡。

事后，張銳的父母稱，事發時值班保安張永強目擊了全過程，但因為害怕悄悄離開了現場，既未上前阻止，也未報警或撥打急救電話。

為此，張銳的父母以物業公司未盡職責為由，將北京市玉海輝物業公司訴至法院要求賠償。案件經媒體報道后，曾在社會上引起軒然大波。

審理后，一審法院基于保安的上述行為，認定物業公司在履行保安服務過程中存在過錯，應在其能夠防止侵害的范圍內承擔賠償責任，據此判決物業公司賠償6萬余元。

一審判決后，玉海輝物業提出上訴。該公司認為，根據有關規定，經濟適用房的業主不享受24小時保安服務。因此，該公司在事件中沒有未盡職責的地方。同時，事發時張銳家已經拖欠了一年多的物業費，也不應享受物業服務。

經過審理，二審法院終審維持原判。玉海輝物業表示，將繼續申訴。該公司稱，除上述理由外，從去年5月25日至今年5月24日即案發期間，該公司已將保安服務委托給北京振遠護衛中心第六支隊負責，因此該公司不應承擔任何責任，更不應該為此背上社會輿論的“罵名”。

女業主家中被奸殺 物業被判賠償1.5萬元

來源：法易社區

發布日期：2006-11-14 11:14:28 孫女士在自家被人奸殺，由于兇手沒有賠償能力，家屬將物業告上法院，索賠56萬元。

昨天，一中院對此案作出終審，判決物業賠償15000元。

業主在家中被奸殺

2004年5月17日，家住大興區郁花園小區的孫女士，與自稱要租房的梁某約好上門看24 房。在孫女士介紹住房情況時，梁某將孫女士強奸。之后，梁某因擔心其罪行敗露竟將孫女士掐死。

孫女士從加拿大回國探親時間并不長，她的意外被害給家人帶來了極大悲痛。一年后，梁某被北京市一中院以搶劫罪等罪名判處死刑，附帶民事賠償36萬元。去年11月份，梁某被依法執行死刑。可是，由于兇手梁某并沒有可供執行的財產，孫女士家遭受的經濟損失根本無法得到補償。

家屬將物業告上法庭

今年3月，孫女士的丈夫吳先生將小區物業公司訴至法院，要求賠償精神撫慰金20萬元及經濟損失36萬元。

吳先生認為，物業應當保障業主在小區的人身和財產安全，他所交物業費中的保安費是物業按照封閉式小區的標準收取的，服務標準中對進出小區可疑人員的盤查，對車輛進行的管理都有規定。然而由于物業疏于管理，致使妻子被害，因此物業應承擔賠償責任。

物業稱只管“公共秩序”

在此案審理期間，郁花園的物業公司否認對此承擔任何責任，物業公司辯稱，孫女士的死亡完全是由于梁某的犯罪行為所致。小區物業只能對小區公共區域的秩序進行維護，無法對業主房門內的秩序進行維護。

法院判定物業擔責

由于有證據證明，案發前后小區保安監控系統處于停用狀態，保安沒有對外來人員進行登記。法院據此認為，小區有過錯，因此應承擔補償責任。而業主孫女士允許梁某進入自家房內，使物業的防范能力降低，因此要求物業公司負全責并不妥當。據此法院酌情判決小區物業公司賠償死者家屬15000元。（相當于3%）

來源：華商網-華夏時報

新居“水漫金山” 樓上和物業賠償

發布日期：2006-10-23 14:23:44 中國法院網訊

安徽省馬鞍山市居民劉先生精心裝修完新居，正滿心歡喜地準備喬遷時，不料新居因下水道堵塞“水漫金山”，損失慘重，劉先生遂將物業公司和樓上住戶一齊告上法庭。10月23日，馬鞍山市花山區人民法院對該案作出一審判決，判令物業公司賠償劉先生各項經濟損失的50%，樓上四戶各賠償10%。

劉先生的新居位于馬鞍山市某小區二樓。2005年9月，劉先生領取新房鑰匙后開始裝修，當年11月裝修完畢。經過一段時間的通風，劉先生正準備擇日喬遷時，不料于今年2月20日發現新居被淹，臟水四溢。經查看，新居衛生間、洗臉間下水處不斷有水外溢。后物業公司會同施工單位和監理單位對下水管道進行了疏通，清理出塑料袋、頭發、碎石等生活、裝潢垃圾。此事件共造成劉先生各項經濟損失6328元。

劉先生認為，自己新居被淹是因樓上各戶在裝潢和居住過程中隨意向下水道投放裝潢、生活垃圾，加之物業公司未及時檢查、清掏管道和化糞池所致，因此物業公司和樓上各戶要共同賠償自己的經濟損失。而劉先生的樓上各戶認為，物業公司對公共管道有維修義務，物業公司未盡責，因此應由物業公司賠償。物業公司則認為，劉先生的損失是由樓上各戶亂投垃圾于下水道所致，并且劉先生未及時發現也是其中原因，物業公司應不承擔責任。

法院經審理認為，劉先生新居被淹是因下水道被裝潢和生活垃圾堵塞后，使樓上生活用水從劉先生家溢出所致。劉先生樓上四戶不能證明其未使用下水道，因此對下水道堵塞均存在過錯，應向劉先生承當相應賠償責任；物業公司未及時對管道和化糞池進行檢查和清掏，系疏于管理，亦應承擔相應責任。同時，劉先生本人也不能證明自己未使用下水道，其對下水管道的堵塞也應承擔一定責任。遂判決物業公司賠償劉先生損失的50%即3164元；樓上四戶各賠償10%即632.80元，并互擔連帶清償責任。

鐵井蓋上燒情書受傷 無過錯物業要為“公平”買單

發布日期：2007-06-04 09:25:11 中國法院網

一男子好心為師父在小區化糞池的鐵井蓋上燒情書，不料池中的氣體受熱發生爆炸，“轟”的一聲，氣體炸飛鐵井蓋，把男子的臉砸扁。男子傷愈后向物管公司索賠無果，遂訴至法院。6月1日，四川省江油市人民法院審理了這起奇異的人身傷害案。

今年1月8日晚上8時，現年32歲的江油市民馬淦水到江油一小區某茶坊去為今年51歲的師傅干雜活。馬淦水到樓下的垃圾桶旁倒廢紙簍時，看到里面有幾張字紙，一看，是師傅的舊日情書。馬淦水怕被拾荒人員撿去外傳，就打算燒掉。

因剛才下過陣雨，地面水汪汪的。馬淦水環顧四周，唯化糞池的那個鐵井蓋是干燥的。馬淦水就走過去，蹲在鐵井蓋邊，掏出打火機燒舊情書。燒完最后一頁情書，馬淦水站起來正欲走，這時只聽“轟”的一聲，鐵井蓋突然飛起，猶如一個大鐵餅，不偏不倚正好砸到馬淦水的臉上，致使他仰面跌倒！馬淦水的慘叫驚動了其師傅王某，王某連忙跑下樓把馬淦水背到附近的醫院去搶救。

經診斷：馬淦水鼻骨、篩骨、右側眶外壁、右上頜骨均發生粉碎性骨折；右眼視神經挫傷水腫。住院2天后，因傷勢過重，轉入綿陽市中心醫院繼續治療。綿陽市中心醫院診斷為：右眼球鈍挫傷，右眼視神經損傷，右眼外傷性瞳孔散大，腦震蕩，左膝關節皮膚裂傷，右側上頜骨前后內側壁、右眶外側壁骨折，左眶內側壁、篩板、鼻骨骨折。住院治療1月方愈。后經法醫鑒定，馬淦水的損傷為9級傷殘。

馬淦水認為他是因小區的建筑設施遭受的人身損害，作為小區所有人和管理人的綿陽市某金屬材料有限公司應當承擔民事責任。遂向綿陽市某金屬材料有限公司索賠。但公司認為馬淦水的損傷完全是自找的，跟公司無關，“公司在化糞池旁邊設臵垃圾桶只是供居民倒垃圾的，并不是叫你燒垃圾。亂燒垃圾污染空氣。你燒垃圾也就罷了，為什么化糞池的鐵井蓋上去燒？完全咎由自取！”馬淦水遂把公司告上法庭。

6月1日，江油市人民法院審理認為，這是一起物件致人損害的特殊侵權糾紛案。對于這起事故的發生，被告綿陽市某金屬材料有限公司并無過錯或過失化糞池的設計及鐵井蓋的安裝均符合有關標準，被告在事發前1個月還對下水道及化糞池進行了清淤，被告已盡到了合理限度內的管理職責。而作為受害人的馬淦水也無過錯或過失：馬淦水在倒垃圾時對其中的不宜外傳的字紙進行焚燒，符合人們的日常生活習慣，鐵井蓋因受熱爆飛不是人們僅憑生活經驗就可以判斷的，盡管熱脹冷縮的道理眾所周知。所以，對這起意外事故，原被告雙方均無過錯，但原告馬淦水確實在事故中遭受了嚴重的人身損害，依據公平原則，被告應對其予以一定的補償。據《中華人民共和國民法通則》第132條之規定，判決如下：原告馬淦水在事故中發生醫療費7353.02元、誤工費1440元、護理費540元、住院期間伙食補助費180元、交通費100元、殘疾賠償金37400.40元、鑒定費500元，合計47513.42元。被告綿陽市某金屬材料有限公司在判決生效后10日內一次性補償馬淦水2.5萬元。

業主家中失竊 告物業公司賠償損失敗訴

發布日期：2007-05-18 15:33:42 26 中國法院網訊

5月18日，北京市海淀區人民法院審結了一起因業主董先生家中被盜起訴物業公司要求賠償被盜損失的物業管理糾紛案。

2006年9月7日，原告董先生下班后，發現其住所位于海淀區新新家園的房屋被盜，經警方初步偵察認定，罪犯于當日下午3至5時撬窗入室進行盜竊。原告住所位于該樓1層，入住時曾要求安裝防盜門窗，但被告物業公司卻以小區保安措施完備，不同意業主安裝。案發時，小區每樓1名保安的配制變為4棟樓1名保安，樓內報警電話也早已過時未及時更新，甚至到警方進入小區調查時發現，室內紅外防盜系統也不能正常使用，小區公共安全監控裝臵形同虛設，沒有案發時記錄，給案件偵破造成很大困難。

原告認為，海淀區新新家園屬于高檔住宅小區，作為小區的管理者，物業公司沒有保障業主人身財產安全，沒有履行物業合同的義務，造成原告重大經濟損失，應當承擔賠償責任，現要求物業公司賠償原告被盜的1500元美元、8000元人民幣及價值3萬元的首飾。

法院經審理認為，董先生主張案發時物業公司將每樓1名保安的配臵變更為四棟樓配備1名保安，室內紅外防盜系統不能正常使用，但均未能提供有效證據予以證明。其主張缺乏事實依據，法院不予支持。《萬泉新新家園房屋裝修管理規定》規定嚴禁以任何形式封閉陽臺、露臺，嚴禁在房間、窗戶外側安裝任何物件，該規定未違反相關法律、法規的規定，應屬有效。同時物業公司為業主提供的物業管理服務中所包括的安全保衛服務內容為小區范圍內公共區域的安全保障，并不包括業主住房內的財物保管服務，不能苛求物業公司的保安服務能夠防止一切盜竊案件的發生。業主也應增強安全防范意識，在不能安裝外部防盜窗的前提下，亦可采取安裝內臵防護裝臵等安全防護措施。未安裝防護措施而導致財產被盜的后果不應由物業公司公司承擔。

物業公司曾先后兩次向業主委員會反映監控器老化，無法有效監控的情況。但業主委員會回函稱此事未得到三分之二以上業主同意，暫緩解決。物業公司已盡到提示義務。同時，監控錄像雖然可以在案發后協助公安機關抓獲犯罪嫌疑人，但作為潛入業主家中進行盜竊的侵權人并不必然知曉小區監控設備出現故障。因此，法院認為監控錄像的存在與否與第三人侵權行為是否發生并不具有直接的因果關系，監控設備不能正常發揮作用的后果不應物業公司承擔。綜上，法院認為董先生主張物業公司沒有履行物業合同義務，但未提供相關證據予以證明，其要求物業公司賠償被盜物款訴訟請求，缺乏事實及法律依據，法院不予支持。

物業多方服務惹官司 私開業主信箱要道歉

發布日期：2007-04-02 13:56:00 中國法院網訊

每月不定期地開啟小區業主的信箱，為業主清理廣告資料、投遞信件，一直是上海某物業管理公司為業主服務的一個項目,最近該物業公司卻為此惹上了一場侵權官司。業主王先生以私開業主信箱，侵犯業主權益為由將物業公司告上法院。日前，黃浦法院審理該起鮮見的侵權糾紛案并作出一審判決：物業公司向業主王先生賠禮道歉。

上海市西藏南路上的一知名小區，幾年來一直是由上海某物業管理有限公司負責物業管理。2006年9月15日上午，業主王先生發現物業管理人員未經小區業主的同意，在逐一開啟設在小區大堂內的業主信箱，取走信箱內的廣告資料，同時發現自己信箱內的資料也被管理人員拿走。王先生于是當即對管理人員進行了制止和質問。為此，引發了一場侵權糾紛。事發不久，王先生一紙訴狀將物業公司告上法庭，要求物業公司對私開信箱的行為書面賠禮道歉，承諾今后不再發生類似侵權行為，并要求物業公司在小區內張貼告示消除影響。

然而，在法庭上物業公司卻認為，每月不定期開啟業主的信箱，是物業公司的一 項服務內容，目的是幫助遺失信箱鑰匙的業主應急提取郵件或修理信箱、投遞報刊信件等，同時也為業主清理信箱內的垃圾廣告資料。此項工作做了已近3年，從未有業主提出異議，也未發現業主的信件有遺失的情況。盡管如此，事發當天物業公司在小區內貼出了告示，表示今后不再私自開啟業主信箱，此后，物業公司又向王先生送交書面致歉信，再次向王先生道歉并承諾不再發生類似的情況，但遭王先生的拒收。

黃浦法院經審理查明后認為，作為物業管理公司，應按照國家法律法規和合同約定的內容向業主提供正當合法的服務。現被告物業公司在沒有征得業主王先生的同意，私自打開王先生的信箱取走物品，顯屬不當，王先生有權要求物業公司賠禮道歉和承諾不再發生類似情形，對此項請求法院予以支持。至于王先生要求物業公司在小區范圍內張貼告示消除影響的請求，由于王先生向法院提交的證據不能證明物業公司私開信箱的行為與王先生所稱的名譽權受損有直接的因果關系，法院難以支持。據此，法院最后判決，物業公司向王先生賠禮道歉。

保安履職受傷 物業公司賠償八萬

發布日期：2007-02-15 16:26:20 中國法院網訊

2月15日，江蘇省姜堰市人民法院審結一起物業公司保安狀告物業公司勞動爭議案，在法院主持調解下，物業公司賠了受傷保安八萬元。

2004年11月，姜堰市某物業公司招收趙某從事小區保安工作。2005年2月27日下午4時許，趙某在小區大門口值班時，發現有一輛拖拉機欲駛入小區，遂上前攔阻。交涉過程中，趙某左袖不慎纏入拖拉機轉動的皮帶里，導致左橈骨開放性骨折、左肘關節內骨折、左尺骨基突骨折。

2005年8月，趙某經泰州市勞動鑒定委員會鑒定為傷殘七級。同年9月，姜堰市勞動和社會保障局認定趙某是在工作時間、工作地點受傷的，符合《工傷保險條例》第十四條的規定，應為工傷。而物業公司認為趙某是自殘，不構成工傷，不同意給趙某落實工傷保險待遇。2006年11月，趙某向姜堰市勞動爭議仲裁委員會申請仲裁。仲裁委裁決物業公司需向趙某支付各項工傷保險待遇、醫療費等合計10萬余元。

物業公司不服仲裁裁決，向姜堰法院提起訴訟，請求法院判決不給予被告趙某工傷待遇。鑒于年關將至，為化解勞資矛盾，保護勞動者的合法權益，姜堰法院受理后，迅速組織雙方當事人到庭進行調解。主審法官分別對雙方當事人進行思想疏導。在法官精湛的說理、公正的調解下，四個小時后，雙方當事人達成上述協議。

女子電梯間被劫殺 家屬告大廈物業索賠45萬敗訴

發布日期：2007-09-17 11:16:30 中國法院網訊

北京人李珍（化名）在公司大廈電梯間被人搶劫殺害，其家屬將大廈物業公司告上法庭，要求被告賠償各項損失45萬余元。近日，北京市豐臺區人民法院判決駁回了李珍家屬的訴訟請求。

李珍是一名公司的會計，2006年10月的一天，她在銀行取錢后返回公司途中，在公司大廈電梯間被人搶劫殺害。該大廈是由李珍的公司租賃的辦公場所。事發后，大廈物業公司的經理當即撥打110和120報案，并封鎖了該大廈。此案已被公安機關立案偵察，正28 在偵查中。

李珍被殺害后，其丈夫和女兒將物業公司告上法庭，稱該公司的保安沒有盡到安全保障義務，犯罪嫌疑人隨意進入大廈，致使李珍在電梯間被人搶劫殺害，且當時在該大廈整個建筑物特別是電梯間沒有安裝錄像監視設備，致使至今無法確認犯罪嫌疑人，該公司的行為對危害結果的發生具有明顯的過錯，請求法院判令被告賠償喪葬費、死亡賠償金、精神損害撫慰金等經濟損失共計457549.5元。

法院經審理認為，根據李珍的公司簽訂的《房屋租賃合同》及物業公司的《保安崗位職責》，該大廈并未實行對進出車輛及人員進行登記的完全封閉管理制度，因此，該大廈不同于單位的內部辦公區域，它是在物業公司控制之下向公眾開放并不得無故拒絕公眾進入的相對開放區域。此種環境下，具有相應民事行為的公眾在維護自身安全上負有觀察、注意、自我保護的自警義務；而且物業公司不是國家的強制機關，其財力、精力有限又缺乏強制力的保障，因此，物業公司對大廈的防范和控制力度是有限的，其保護公眾免收意外侵害的義務必須有所限制。本案中，物業公司對大廈進行了正常的巡視，發現李珍被害后，立即封鎖現場積極配合公安機關對該事件進行處理并對李珍進行了救助。故物業公司已盡到了合理范圍內的安全保障義務。

關于錄像監視設備，物業公司與承租人在《房屋租賃合同》中并未約定必須安裝錄像監視設備，且錄像監視設備與本次意外事件的發生并無直接因果關系，故物業公司在旅行職責時并無重大瑕疵。李珍的死亡是由于犯罪分子實施的犯罪行為直接作用造成，物業公司對此損害結果的發生并未實施違法的加害行為，原告一方又未能提供充足證據證明犯罪分子實施犯罪行為時物業公司的保安人員存在重大瑕疵而未盡到安全保障義務。故法院判決駁回原告的訴訟請求并判決原告承擔所有的訴訟費用。

業主汽車被盜 物業沒有監控記錄被判部分賠償

中國法院網訊

業主在汽車被偷后發現小區物業沒有監控記錄，認為停車管理方面存在疏漏，因此要求物業公司賠償自己的購車損失。近日，北京市昌平區人民法院對此案進行一審宣判，認定物業公司對業主車輛的丟失未盡謹慎的注意義務，應當承擔部分損失。

原告李先生稱，在2004年自己購買了車牌號廣本雅閣小汽車一輛，買車后，即在小區內停車位停放車輛，按支付停車費。2006年3月16日，原告向物業公司支付了2006年3月23日至2007年3月22日期間的車位費1600元整。在2006年10月29日凌晨，汽車被偷，原告遂向公安機關報了案。當向物業公司詢問、交涉時，物業公司卻對盜竊事件毫無線索，也沒有任何監控記錄。后，保險公司按照保險合同規定，扣除相應免賠率，向原告支付保險賠償金，其余車價款未得到保險賠償。該車輛至今未找回。此外，原告為購買該車而支付購臵稅，也造成了經濟損失。李先生認為，根據有關規定自己的損失為91909元。而自己所在小區是由獨家進行物業管理，雙方之間構成物業服務關系。自己的車輛在此長期停放，并交納了停車費用，物業公司有義務對停放的車輛善盡安全監控之責。由于物業公司未盡看管責任，致使停放的汽車被盜，給自己造成經濟損失，故要求賠償自己的經濟損失91909元。

被告物業公司辯稱，李先生不能以報案為依據證明車輛丟失。李先生報案后，公安機關正在調查中，尚沒有結論，公司不能確認李先生的車輛是在被告公司所管理的小區內發生丟失。本案應為刑事案件，只有在公安機關查獲破案，作出結論以后才能明確事實經過，然后才能再進行審理。李先生的車輛被盜竊，盜竊人是侵權人，同時也應是李先生損失的賠償人，而不應是物業公司。物業公司確實收取原告每年1600元的車位費，李先生僅以此為 由起訴被告公司賠償，法律依據不足。李先生的賠償要求沒有事實基礎和法律依據，故不同意李先生的訴訟請求。

法院認為，物業公司是李先生居住小區的物業管理企業。李先生向物業交納車位費后，物業公司應履行在監控范圍內停車安全謹慎的注意義務。物業公司未有相應的監控紀錄，在停車管理方面存在疏漏。因物業公司對李先生車輛的丟失未盡謹慎的注意義務，故對李先生車輛的丟失損失應承擔相應的民事賠償責任。現李先生起訴，要求物業公司賠償相應損失的訴訟請求，理由正當，法院予以支持，但對其過高要求不予支持。物業公司不同意李先生合理訴訟請求的辯解不能成立。最后，法院判決物業公司賠償李先生車輛丟失損失二萬元。

消防通道被堵消防車難以施救 受損業主狀告物業

來源：法易社區

發布日期：2007-06-26 16:38:00 中國法院網訊

消防通道變成了停車位，小區內發生火災后消防車難以施救，受損業主認為物業管理混亂將物業公司告上法庭，要求賠償損失7萬元。6月26日，江蘇省蘇州市滄浪區人民法院依法受理了此案。

2007年5月27日星期日上午10點左右，蘇州市四季晶華一房屋內火光四射，6幢301室起火。消防車趕到時，由于小區內道路及消防通道被停放的車輛占道堵塞，消防車一時無法進入，無法靠近火災現場進行撲救。后，消防人員采取緊急措施使用6幢樓下的消防栓，但結果卻因為消防栓的水壓不足以上到二樓，令施救人員束手無策，火勢蔓延，將房內所有物品燒成灰燼。

2007年6月26日，業主周先生將物業公司推上了法庭。周先生認為，火災雖然是由本人室內引起，但如果能夠得到消防人員的及時撲救，損失不會擴大到如此程度。目前自己已經損失13萬元。而造成消防車不能進入火災現場的真正原因，是由于道路、消防通道受堵所致。這都是由于物業公司管理混亂，不履行職責所致，因此要求物業公司賠償7萬元的財產損失。你認為如何處理？

前世乒冠軍江嘉良家中失竊獎杯被盜 物業過錯賠償

發布日期：2007-10-25 14:05:00 中國法院網訊

前世界乒乓球冠軍江嘉良因住宅被盜遺失數枚金牌，而向物業及開發商索賠15萬元。10月25日13時30分，上海市浦東新區人民法院陸家嘴法庭對此案作出一審判決，判決第一被告上海證大物業管理有限公司（以下簡稱物業公司）賠償原告江嘉良夫婦經濟損失人民幣8000元，對江嘉良夫婦其余訴訟請求不予支持。

2006年8月，著名乒乓球運動員江嘉良和妻子吳玉芳（曾獲得百花獎影后）所居住“水清木華”小區發生多起盜竊案，由于江家當時正巧家中無人，很多貴重物品被“洗劫一空”。8月23日，江嘉良夫婦回到家中，立即發現心愛的獎章獎杯被人偷走，兩人立刻報了警。“當時被偷走的有國務院頒發的全國先進工作者獎章、洲際乒乓球比賽金牌4塊，還有西藏天珠手鏈、鉑金項鏈、黃金項鏈、寶石吊墜、鉆戒等等。”吳玉芳回憶被盜物品心疼萬分。

9月14日，公安部門抓獲了小偷徐某，并將查獲的贓物退還給江家，但江嘉良夫婦經30 過清點后發現，江嘉良參加洲際乒乓球比賽時獲得的金牌三枚、國務院頒發的全國先進工作者獎章、吳玉芳獲得百花獎最佳女主角時佩戴的貴重首飾等具有極高紀念收藏價值的物品均未追回。此后，江嘉良夫婦與物業公司協商賠償事宜，但最終未能達成調解協議。2006年12月6日，夫妻倆向法院提起了訴訟，要求物業公司及開發商上海證大三角洲臵業有限公司（以下簡稱證大臵業）賠償共同賠償經濟損失5萬元，精神撫慰金10萬元。

法庭上，江嘉良夫婦表示，“水清木華”小區為浦東新區高級收費小區，物業管理費為2.5元/每平方米/月，而且在《小區入住須知》中明確寫明了“小區主要出入口及公共設施、公用部位等地方，皆有物業管理人員24小時值班和巡邏，出于職責要求，管理人員會對陌生人詢問身份”。但事實上，物業保安對于進入小區的人員并不進行盤問、登記。8月8日，江家所住大樓的門禁系統失靈，物業對此并沒有采取及時的安全防范措施，一直拖到24日才予以修復。

住宅區內車輛丟失 物業公司未盡注意義務擔責50% 住宅區內的業主車輛丟失，物業公司是否應該承擔賠償責任？12月3日下午，山東省東營市東營區人民法院依法審結一起物業服務合同糾紛案，法院一審判決，物業服務公司因未盡注意義務承擔50%的賠償責任，賠償原告孫先生6萬元。

今年1月，孫先生入住金地小區，因沒有車庫，便經常把車停放在樓下的停車區。該小區物業公司人員對進出小區的車輛實行登記，并發放出入證。今年3月21日晚22時許，孫先生突然發現放在家里面的一個包被盜，包內裝有車鑰匙等。孫先生立即撥打報警電話并通知了小區內的物業公司，此時車輛尚在樓下還未丟失。次日凌晨3時左右，原告孫先生的車輛被開出小區，次日上午9時左右，孫先生發現其車輛丟失，便馬上通知物業公司并報警。

法院另查明，原告孫先生停放車輛時將車輛出入證臵于車內。車輛丟失后，保險公司賠償原告30萬左右，原告就車輛的其余損失12萬元起訴被告該小區內的物業公司。

法院審理后認為，原告孫先生作為被告業主已向被告交納物業管理費，被告做為物業管理公司應按規定提供相應的物業管理服務，原、被告形成物業管理服務合同關系。原告在發現車鑰匙丟失后，報警并通知被告，被告方人員亦到場，而此時原告的車輛尚未丟失，此時原告應預見到丟失車鑰匙繼而造成車輛丟失的后果，原告應對自己的車輛采取合理的保護措施，而原告并未采取合理保護措施，且原告在車輛停放后將車輛的出入證臵于車內，從而加大了丟失車輛的安全隱患；而被告作為物業管理公司對業主的車輛負有管理義務，在一般情況下，應盡到善良管理者的普通注意義務；被告雖配有值班人員、巡邏人員，采取了一定的保安措施，但其在知曉原告車鑰匙丟失后，應對原告的車輛出入采取比一般車輛更加謹慎的注意義務，因此，被告對原告車輛丟失未盡到應負的注意義務。

綜上，法院根據過錯程度，依法作出了如上判決。

外來客玩蹺蹺板撞掉門牙 物業公司賠償醫療費

來源：法易社區

發布日期：2008-10-13 15:31:20 一對母女在小區內玩蹺蹺板的時候，蹺蹺板的把手突然斷裂，母親的門牙被摔掉一顆。日前，安徽省馬鞍山市花山區人民法院正式審理了這起人身損害賠償案件，依法判決物業管理公司承擔賠償責任。

2007年7月21日下午，劉桂珍帶著孩子到馬鞍山某小區朋友家做客。在回家的時候，為讓女兒高興，劉桂珍就和女兒玩起了蹺蹺板。剛玩一會，蹺蹺板的把手突然斷裂，劉桂珍的臉部撞在把手的斷裂處，造成面部和身體多處受傷，右邊門牙因受撞擊脫落。因賠償事宜協商未果，劉桂珍將該小區的開發商和物業公司告上法庭。

法院審理后認為，因該小區內的健身器材已經由開發商移交給物業公司，物業公司對該體育設施負有維護和管理的義務，由于物業公司管理不到位，造成劉某身體傷害，存在過錯，應承擔賠償責任，遂依法判決物業公司賠償劉桂珍醫療費、誤工費等各項損失3761.90元。

不允許裝防盜網 失竊后產生糾紛

小區多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業公司的規定。

很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風后忘記關掉窗戶，當夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現金、物品等陳某認為這是因為物業公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業公司索賠。

經管里處再三協調無果，陳某將物業登記公司推上法廳。經法院審理認為：物業公司的安全員無脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到位，無失職責任。陳某屬于自己疏忽未關窗戶造成，屬于意外損失，物業公司不承擔法律責任，所以不與賠償。點評:

1、陳某入住小區時，已與物業公司簽訂《業主公約》，其中包括有不準安防盜窗的規定，陳某已認可，根據《民法通則》規定：企業已告知當事人情況，雙方已簽協議，當事人發生其他意外情況，企業不負直接責任。

2、陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統失去作用，造成不可挽回的損失。

3、物業公司在職守范圍內無失職現象，所以不承擔賠償責任。

房屋質量出問題 業主拒付物業費終審敗訴

中國法院網訊

房屋內墻壁滲水，業主要求物業公司承擔維修責任及費用，物業公司則認為，房屋質量問題應找開發商。而業主以此為由，拒交物業費。對此，業主是否有權拒交物業費呢？近日，江蘇省無錫市中級人民法院判決，業主主張的房屋問題不能作為拒付物業費的理由，應補交拖欠的物業費以及逾期付款利息。

2006年8月，郭女士室內墻面滲水，造成墻面大面積霉變，涂料脫落，發送書面函件要求物業公司派人檢查修繕，物業公司沒有答復。郭女士自行修理房屋后，便拒絕繳納小區的物業管理費。為此，該小區物業公司起訴要求郭女士立即支付拖欠的物業管理費。

一審法院根據查明的事實審理認為，物業公司有權按照約定及國家規定的相關收費標準向業主收取物業管理服務費，但也應當依法履行對物業公共部位的日常維護、修繕職責。針對業主室內滲水問題，物業公司沒能及時履行相關義務，也不能明確證明造成房屋滲水的原因是房屋質量問題。因此，駁回了物業公司的訴訟請求。

判決后，物業公司不服提起上訴稱，物業公司承擔的是小區的物業共用部位和物業共用設施設備的日常維護和管理。而郭女士室內墻面霉變，不屬于物業公司服務管理范圍，房屋本身的質量問題應由業主向開發商要求維修。并且物業費除了維護服務費外，還有諸如32 小區保安、小區衛生等費用。即使物業公司沒有履行維護服務，郭女士也不能以此為由拒付全部物業費。

那么，郭女士是否有權拒交物業費呢？無錫中院審理后認為，郭女士沒有證據證明屋內墻面大面積霉變、涂料脫落是由于房屋公共墻面的滲漏引起的。按照郭女士所在小區住宅使用公約的約定，物業公司對小區的房屋、設施、設備、環境、衛生、案例、保安、公共秩序、綠化等進行統一管理，收取物業管理公共服務費用，物業費不僅指房屋維修服務一項內容的收費。物業公司如果沒有按合同約定履行維修義務，郭女士也僅能就物業公司的違約責任另行訴訟，而不能以此作為拒付物業費的理由，應補交拖欠的物業費以及逾期付款利息。

管道漏水泡壞家具 棕櫚泉臵業公司被判賠3.8萬

中國法院網訊 房屋保修期屆滿后，因墻內冷水管道螺母外絲斷裂致公寓被泡，業主趙小姐將開發商棕櫚泉臵業有限公司訴至法院，要求賠償各種損失57000余元。本網今天獲悉，北京市朝陽區人民法院一審判決棕櫚泉公司對房屋附屬設施的質量問題承擔商品房瑕疵擔保責任，業主趙小姐獲賠38782元。

2003年8月，趙小姐購買了棕櫚泉1套精裝修房屋，次年5月底，開發商交付了房屋。2006年8月，趙小姐以每月24000元的價格將房屋出租，房屋由羅小姐實際居住。去年6月11日下午3點左右，趙小姐接到羅小姐電話稱物業公司通知她房屋漏水已滲到樓下，據羅小姐講房屋內大量積水，鞋、地毯、家具全都泡在水里，趙小姐隨即趕到現場。當天，物業對現場進行了抽水處理，并對漏水原因進行了檢查，經確認是是主臥衛生間墻內的冷水管道螺母外絲斷裂所致。當晚9時，現場基本處理完畢，但因維修必須鑿墻，當晚，物業關閉了戶內進水總閥門，并于次日進行了維修。因房內無水，羅小姐當晚入住棕櫚泉公寓。趙小姐認為，墻內螺母在3年內就發生斷裂，是房屋的質量問題，故訴至法院，向開發商索賠地板、柜子、墻面、燈具、地毯及住宿等各項損失57170元。

庭審中，棕櫚泉公司表示，依據《住宅質量保證書》，建筑工程質量保修期為2年，精裝修住宅中設備保修期為1年。因此其承擔的保修期最長為2年，事故發生距購房已超過2年，因此不再承擔保修義務。同時，開發商表示，發生漏水后，該公司積極安排人手進行妥善處理，避免了損失的擴大，其不存在過錯。

經鑒定機構評估，確認因漏水造成的裝修及物品損失價格為32162元。開發商認為上述價格過高，不予認可。

法院經審理認為，《住宅質量保證書》是根據建設行政管理部門規定，由房地產開發商在房屋出售時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件。而其中規定的保修期，是指房地產開發商無條件按原貌及房屋質量標準，對房屋承擔無償維修、補修責任的期限，并非對商品房質量瑕疵擔保責任的期限。開發商對其出售的商品房應保證在正常使用情況下適合居住使用，無不符合約定的質量問題。本案房屋處在正常使用中，房屋交付剛滿3年，尚未超過金屬制螺母的正常使用期限，螺母斷裂屬于房屋附屬設施質量問題，開發商應當承擔賠償責任。

最終，法院依法判令開發商棕櫚泉臵業有限公司在保修期后承擔責任，賠償趙小姐各項損失38782元。

宣判后，雙方均表示服判。

好心腸的保潔員

案情：

某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時，發現1805號業主家的客廳亮著燈，但大門內側的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業主家的門鈴，但是按了好幾次，室內也不沒有反應，阿霞便懷著好廳的心理，側身進入室內，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。正在這時，業主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關好家門。）一見大門未關，張先生先是吃了一驚，進到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。

請分析：

1）阿霞錯在哪里？

2）如果碰到以上業主和家人都不在家而門又開著的情況，應該怎樣處理？

3）你認為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態？

居民踩上膠水摔傷致殘 物業未盡清理責任賠十萬

郭女士在其居住的小區內，踩上了透明的膠水摔成殘疾，而這些膠水居然是物業公司保潔員不小心打翻在路上的。于是，郭女士和管理小區的兩家物業公司打起了官司。近日，上海市楊浦區人民法院對此案作出一審判決，物業公司賠償郭女士各類損失共計108225.31元。郭女士家住本市楊浦區蘭州路的“金鵬花園”小區，欣晨物業公司和金鵬物業公司分別承擔小區內不同區域的物業管理職責。2006年9月30日早晨，郭女士上班途經小區近2號樓前道路轉彎處時，一腳踩到地面上無色透明膠水后滑倒摔傷。經醫院診斷為：右腓骨下端外踝骨折，右脛骨下端內踝及后踝骨折。之后，經了解，雖然事發地點由欣晨公司管理并承擔保潔責任，但導致郭女士滑倒的膠水卻是金鵬公司保潔工在打掃衛生時，在垃圾運送過程中不小心打翻在地上，當時只當是水，沒有顏色，就沒有掃掉。由于賠償問題得不到解決，郭女士將欣晨公司和金鵬公司告上法庭，要求賠償。

其實，那天因為膠水滑倒的人還不止郭女士一人，小區內另有兩位居民向法庭作證，2006年9月30日早晨，兩人在小區2號樓旁的道路行走時，因地面有膠水而滑倒，滑倒時事發地面沒有防護措施，事后兩人均聽說又有人滑倒。

審理中，法院委托鑒定機構對郭女士的傷情進行了鑒定，結論為：郭女士損傷的后遺癥相當于道路交通事故十級傷殘。

法院經審理后認為，公民享有健康權。法人由于過錯侵害他人人身的，應當承擔民事責任。金鵬公司在其工作人員打翻膠水后，未及時進行清洗、確保安全，直接導致郭女士等多人因腳踩膠水而滑倒，并導致郭女士受傷，對此金鵬公司應作為直接侵權人承擔賠償責任。由于郭女士摔倒的道路為居民進出小區所用，郭女士在上班途中經由該道路行走并無不當；而導致她滑倒的膠水為無色透明狀，郭女士在行走過程中亦無法充分注意，故郭女士本人沒有過錯，不應承擔責任。欣晨公司作為事發區域物業管理公司，在發現有存在危及小區業主人身安全的不安全因素時，應采取妥善措施，防范、阻止危險的發生，保障小區業主人身、財產安全；本案中，兩名證人均稱在事發當時并未發現事發地點設臵有警世標志，故欣晨公司沒有履行其應當承擔的安全保障義務，對郭女士滑倒受傷有一定過錯，應承擔相適應的民事責任。綜上，遂判決：金鵬公司賠償郭女士醫療費人民幣10,945.46元、誤工費人民幣44,940.85元、護理費人民幣1,800元、營養費人民幣1,350元、住院伙食費人民幣440元、交通費人民幣313元、傷殘鑒定費人民幣1,100元、殘疾賠償金人民幣41,336元、精神損害撫慰金人民幣3,000元、師代理費人民幣3,000元。欣晨公司對金鵬公司的上述賠償義務在40％范圍內承擔補充賠償責任。

開樓道氣窗受傷 物業賠償

50多歲的上海居民吳女士因為天氣悶熱，想打開公共走道上的氣窗。不料一推之后，氣窗玻璃竟然破裂，她的手被碎玻璃劃傷。吳女士訴至法院，要求物業公司賠償損失。法院審理后認為，物業公司稱玻璃破裂是吳女士用力過猛造成，但沒有舉證。物業公司應對作為公共設施的氣窗進行必要維護，保持使用的方便和安全。

據此，日前，法院一審判決物業公司賠償吳女士醫療費等1800余元。

樓上暖氣跑水 樓下被淹起訴

居民樓暖氣試水，侯先生家因改造暖氣管，致使跑水，樓下鄰居閆女士家被淹。記者今天獲悉，朝陽法院判決侯先生賠償閆女士經濟損失1萬余元。

閆女士訴稱：2007年11月2日，她所住小區的物業公司給居民樓暖氣試水。當天中午，樓上鄰居侯先生家的暖氣管道跑水，帶銹的臟水流下，致使自家房頂開裂，墻體冒水，電線短路，地面和家具被泡。

為此，閆女士將物業公司和侯先生一起告上法院索賠。

法庭上，物業公司辯稱：暖氣試水前，公司已貼公告，并打電話通知了原告和被告。這次漏水是侯先生私自改造暖氣管道的接口所致，與該公司無關。

侯先生則稱：自己是改造暖氣，但不是“私改暖氣”。閆女士家的地面損壞，應該是裝修質量的問題。

法院審理

經過審理朝陽法院認為：本案中，無證據證明物業公司對閆女士的損失負有管理不善的責任。已查明的事實證明，閆女士房屋受損，系侯先生家暖氣跑水所致，故侯先生應負賠償責任。

女業主別墅內神秘遇害 開發公司與物業是否擔責

女業主姜素素在自家的別墅內被人殺害，丈夫、女兒及父親認為該別墅的房地產開發公司及物業管理公司未盡到管理義務，故將A開發公司與B物業公司告上了法庭，此案經一審、二審，法院依法判決駁回了原告的訴訟請求。

事件回放：女業主在自家別墅內慘遭殺害

2004年5月，路青向A開發公司購買了宜興某小區別墅一套，當年裝修后入住。同年8月，A開發公司與B物業公司簽訂了服務合同，由B物業公司對該小區的物業行使管理之職，路青每年均向B物業公司支付物業管理費。

2006年12月15日上午10時30分左右，路青從公司返還家中準備休息時，發現妻子姜素素身中數刀躺在血泊中，經報案后，公安機關確認被害人姜素素已身亡，此案雖經公安機關全力偵查，但因沒有任何線索至今尚未偵破。

路青與女兒、岳父認為，A開發公司作為小區的開發商，B物業公司作為小區的物業管理者，未能有效行使小區的管理之職，采取必要的安全保障措施，其行為直接造成犯罪嫌疑人輕易進入小區并致犯罪得逞，理應共同承擔民事賠償責任，遂于2007年3月5日將A開發公司與了B物業公司告上了法庭，要求判令兩被告賠償經濟損失共計人民幣1067782元，并互負連帶賠償責任，同時在江蘇省省級報刊及宜興市市級報刊的醒目位臵向原告賠禮道歉，并承擔本案的全部訴訟費用。

兩個爭議焦點，雙方辨論激烈

本案經庭審，主要存在兩個爭議焦點：

――物業對小區的安全管理是否已盡到了安全防范義務？ ――犯罪嫌疑人利用空臵別墅作案的事實能否得到確認？

針對第一個爭議焦點，原告認為，其入住小區并按時支付物業管理費，被告B物業公司作為小區的物業管理者，其在收取物業管理費的同時卻沒有提供相應的服務措施，對出入小區的外來人員未進行登記，致使犯罪嫌疑人輕易出入小區導致慘禍的發生，B物業公司疏于安全管理的行為與原告親屬被害之間有明顯的因果關系，理應承擔全部民事賠償責任。原告還認為物業公司的巡邏、登記記錄有作假嫌疑。

被告B物業公司則認為，他公司的安全保障義務只能針對小區內的公共區域而言，對私人物業內發生的人身及財產損失應不負責任，他公司嚴格按照物業服務合同中約定的不間斷對小區巡邏，外來車輛、人員出入小區進行登記等條款來履行相關義務，這種義務應是一般性的安全防范注意義務，他公司預先不可能知道原告別墅里發生的兇殺案件，犯罪嫌疑人是如何出入小區的現在也無法判斷，他公司對巡邏及外來車輛人員均進行了登記，登記本在案發當天就給公安機關調取，他公司沒有作假的行為，原告稱登記本作假完全系主觀臆斷，故他公司已嚴格按合同履行了相關義務，盡到了自己的安全管理職責，不應承擔任何責任。對第二個爭議焦點，原告認為，A開發公司將由其開發未售出的聯體別墅長期空臵，該空臵房門窗不全，外人可以自由進出，而開發公司及物業公司長期疏于管理，根據公安機關的偵查反饋，犯罪嫌疑人正是利用該空臵房進行踩點觀察，在看到原告路青離開家以后即翻墻而入進行作案，這一事實在法院審理期間公安機關出具的證明也可得到證實。正是由于兩被告疏于管理的行為為犯罪嫌疑人作案提供了便利條件，故應由其承擔相應的民事責任。被告A開發公司則認為，沒有證據證明犯罪嫌疑人是利用了空臵房進行踩點作案，公安機關的情況說明中發現被害中心現場和住宅南側空關房中有同類型花紋的鞋印，據此不能得出兩個地方的鞋印即為同一人的結論，因此公安機關的說明尚不足以證明犯罪嫌疑人事先是利用了空臵房屋進行觀察這一事實，是否利用空臵房作案只有待案件偵破以后才能確定。因此，他公司在原告親屬被害這一案件中沒有任何過錯，依法不需要承擔責任。

被告B物業公司也同意工A開發公司的觀點。法院判決：證據不足，駁回原告訴請

宜興法院經審理認為，本案原告路青購買了某小區的別墅并入住，同時向小區的物業公司交納了物業管理費，其與B物業公司形成物業服務合同關系，雙方之間的權利義務關系受物業服務合同的約束，B物業公司是否違約進而是否要承擔民事賠償責任要看該公司是否嚴格履行物業服務合同中約定的相關義務，根據合同約定某物業的保安義務主要為不間斷對小區巡邏，外來車輛、人員出入小區進行登記。案發當天，物業公司上述巡邏、登記記錄本即為公安機關調取，該記錄本可證實某物業已履行了服務合同中約定的安保義務，而要求小區保安對原告家中發生的兇殺案事先察覺，顯然超出其能力范圍，該義務應界定為一般性的安全、防范、注意義務。原告稱巡邏、登記記錄有作假嫌疑缺乏證據證實，該主張不予采信。

對于犯罪嫌疑人作案前是否利用空臵房屋事先踩點觀察，這一事實的認定關系到兩被告民事責任的承擔問題，原告依據的是申請本院向公安機關調查的情況說明，認為該證明足以證實犯罪嫌疑人事先在空臵房中踩點伺機作案，而兩被告對此說明持相反意見。該院認為，原告親屬姜素素被害一案，至今尚在偵查之中，在案件偵破之前對案發經過僅是一個分析意見，尚不能構成最后明確的結論，根據刑事證據唯一性原則，不能用民事證據規則中高度蓋然性原理來推出結論，故對犯罪嫌疑人是否利用空臵房作案尚缺乏證據證實，空臵房是否是犯罪嫌疑人作案的一個原因力須待案件偵破以后才能確定。所以，原告主張因兩被告疏于管理的行為導致空臵房為犯罪嫌疑人作案提供了便利條件缺乏證據證實。

綜上，原告要求兩被告連帶賠償經濟損失1067782元，并賠禮道歉的訴訟請求不予支持，據此，宜興法院依照《中華人民共和國民法通則》第九十八條，最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條之規定，判決駁回三原告對A開發公司、B物業公司提起的訴訟請求。

廈首起外墻使用權案業主獲勝奪回百萬廣告費

麥當勞、肯德基、必勝客、好又多……在東方時代廣場樓宇外墻上懸掛著多家世界著名企業的廣告。據業主們說，別小看了這一塊墻，它一年廣告收入至少上百萬元，但過去幾年，這些錢全被開發商收走了。

為了拿回本該屬于業主的權益，東方時代廣場73位業主和開發商打起了廈門第一起 “外墻使用權”官司。此案歷時一年多，近日，廈門中院作出終審判決。雖然《商品房買賣合同》中約定的外墻使用權歸開發商所有，但廈門中院終審判決認定這一格式條款無效，責令開發商將外墻使用權歸還全體業主。

雙方爭奪一塊墻年收入百萬

東方時代廣場地處廈門市中央商務區中心區，位于廈禾路和湖濱西路交會處，周圍都是中高級寫字樓和中高端住宅區，所處地段可謂“寸土寸金”。業內人士分析，保守估算，該小區樓房外墻的廣告位一年的收益至少一百萬元。但過去幾年，都是開發商將商品房外墻面廣告位的收益收入囊中，因此，業主們認為開發商搶了他們的“蛋糕”，他們要求拿回自己的“蛋糕”。但是，開發商堅持“按合同辦事”，不讓出一分收入。2007年的6月份，東方時代廣場73戶業主狀告開發商，要奪回小區外墻使用權。

業主施先生于2003年7月向廈門富春東方房地產開發有限公司購買了東方時代廣場的一套商品房，在《商品房買賣合同》的第十七條第一、二款寫明，“商品房所在樓宇的屋面使用權和外墻面使用權歸出賣人所有”。但施先生和其他業主認為這是“霸王條款”，按照相關法律規定，外墻面使用權應該屬于全體業主。

爭議焦點外墻使用權歸誰？

業主方認為，商品房所在樓宇的屋面使用權和外墻面使用權應該屬于全體業主，而開發商提供的《商品房買賣合同》以格式條款的形式，剝奪了原本屬于業主的權利。此外，根據2003年施行的《物業管理條例》，開發商也無權在自己與單個業主簽訂的合同中，擅自剝奪原本屬于小區全體業主共有的權利。

業主們說，根據合同法第四十條 “提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”之規定，應當認定合同中的格式條款無效。

開發商則答辯說，業主們的合同是在2003年1月至6月間簽訂的，當時對于屋面和外墻面使用權這兩項權屬的界定，國家的相關法律法規仍是空白，這是買賣雙方遵循“契約自由原則”商定。因此，該條款顯然不是格式條款，而屬于協商條款。而國務院《物業管理條例》是從2003年9月1日開始實施的。按“法不溯及既往”的原則，這些法律法規并不適用于本案。

終審判決權益屬于全體業主

最初，一審法院認為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》為有效合同，駁回了施先生等業主的訴訟請求。業主們不服，又向廈門市中級人民法院提起上訴。

近日，市中級人民法院作出終審判決，認定施先生與富春東方公司簽訂的 《商品房買賣合同》中第十七條第一、二款為無效條款，涉及的房屋屋面及外墻面使用權歸小區全體業主所有。也就是說，這塊年收入超百萬元的外墻今后開始要交給業主們經營管理。

對于許多業主來說，這一判決是他們期盼六年的結果。廈門大學法學院副教授黃健雄評價說，這是廈門市第一起業主通過訴訟爭取外墻使用權并且勝訴的案件，顯示出業主維權意識的增強。這應該歸功于去年開始實施的《物權法》對于城市商品房的建筑物區分所有權作出明確規定。

勝訴之后一年上百萬怎么花？

2007年，東方時代廣場業委會就與物業公司協商，將電梯、走廊以及地下停車位的收益收歸全體業主所有。這次外墻使用權勝訴后，業委會負責人表示，將按照公開合理的原則，對包括外墻在內的業主共有部分進行經營和管理，所得收益也將全部歸業主。

外墻使用權的收入要怎么花？東方時代廣場業主委會主任施福添說，業委會已經在慎重考慮這個問題，他們打算一部分用于業主的活動經費，更好地溝通業主之間的關系；一部分在小區建立一套獎勵的機制，據實際所得，按照小區平方數的份額，在適當的時候進行分紅，讓家家戶戶都受益；第三部分，就是用于補充公共維修金，減少業主的繳費負擔。不過，法律專家也指出，外墻使用權歸全體業主共有，具體經營管理由業主委員會決定，但是重大事項必須提交業主大會表決，收益可以用于多種用途。

法官說法

《合同》違法認定無效

廈門中院負責本案終審的法官認為，根據《中華人民共和國合同法》第五十一條、《物業管理條例》第十條第（七）項的規定，處分建筑物共有部分應當由全體業主共同決定，除非事后取得全體業主的追認，否則單個業主無權就共有部分進行處分。在這起案件中，雙方當事人簽訂的 《商品房買賣合同》，對全體業主共有的屋面及外墻面的使用權做出處分，卻不能舉證證明該處分得到全體業主的同意或者追認，因此相關條款應該認定為無效，屋面、外墻面的使用權應依法歸屬全體業主。

專家說法

哪些權益屬于全體業主？

廈門大學法學院副教授黃健雄：《物權法》明確規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。前一段時間最高人民法院公布《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》進一步明確指出：建筑區劃內的建設用地使用權，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區劃內建筑物以外的其他公共場所、公用設施，應當認定為物權法所稱的共有

部分。專有部分以外的建筑物部分，包括物業服務用房、外墻面、大堂、樓梯、過道等必須為業主共有的部分。

申請移民被拒業主狀告物業遲延轉信獲賠3千元

中國法院網訊

申請加拿大移民被拒，家住玉海園小區的工程師王先生歸罪于小區物業公司，其認為物業公司沒有及時轉交使館寄來的體檢表使他未能按時體檢，因此才遭到拒簽。王先生將物業公司訴至法院，索賠60000元。本網從北京市第一中級人民法院獲悉，5月6日上午，王先生所要求的60000元損失賠償未獲全部支持，法院終審判決王先生獲賠3000元。

2007年12月，王先生向法院起訴稱，2005年6月20日，加拿大使館簽證處將其申請移民加拿大的體檢表寄至北京市玉海輝物業管理有限公司（以下簡稱玉海輝公司），但該公司未轉交或告知王先生，直到2006年1月27日其才收到該信件，導致申請加拿大移民有效期限已過，遭到加拿大使館拒簽。據此王先生向玉海輝公司索賠60000元。

玉海輝公司則認為，公司對于轉交信件一事無法定義務，也無合同義務。業主的信都是在小區收發室里，由業主自己去翻找，沒有通知過。

法院認為，王先生居住于玉海園小區，其與玉海輝公司之間存在物業服務合同關系，雖然相關法規及合同約定在文字上均沒有明確說明玉海輝公司負有轉交信件之義務，但依據我國《合同法》第六十條，玉海輝公司仍需履行根據交易習慣和誠實信用原則所產生的通知、協助等合同附隨義務。此案中，玉海輝公司已收取郵件，應當負有及時轉交郵件或及時通知收件人領取郵件之義務。玉海輝公司違背此項義務，明顯具有過錯。但是，沒有證據顯示王先生未及時收到體檢表與其遭拒簽之間存在唯一的因果聯系，亦無證據顯示王先生已經采取合理方式事先提醒或告知玉海輝公司信件遲延送達可能導致重大損失，因此王先生所要求的6萬元巨額損失賠償，不能得到全部支持。法院酌情確定具體賠償數額為三千元。

太陽能熱水器為啥不讓裝？

昨天，梅滿嘉園的業主高先生納悶地向本報傾訴：他購買了一款環保和節能的新式太陽能熱水器，卻被物業阻止安裝，實在想不通。

高先生的住宅是幢11層樓，自己和父母分住5樓的兩套單元。不久前，高先生和父母家各自購買了一套進口太陽能熱水器，該熱水器和傳統的家用熱水器不同之處在于：吸收熱能的集熱器裝臵，不必安裝到頂樓人家的屋頂，可以垂直懸掛在自家的外墻，大小和普通空調外機差不多，角度可任意調節。這套熱水器的價格不菲，單套費用就達2萬多元。為了避免不必要的鄰里糾紛，當高先生把自己的安裝意向和樓下鄰居通氣后，卻遭到了否定，鄰居認為那些布滿黑乎乎多晶硅片的集熱器，影響到了他家風水，也影響到小區整體美觀，進而強烈反對。

最近，小區業委會專門針對該問題進行了開會表決，13名參會人員中，有10人表示反對。當地社居委也曾參與調解，最終表示，以業委會表決結果為主，以不影響鄰居利益為前提。“10比3的結果就是業委會的聲音。大多數小區業主代表認為，太陽能熱水器不安全，不美觀，影響到小區外墻的整體美感。”業委會主任陳先生告訴記者。由于業委會的反對，物業公司堅決不允許高先生家安裝太陽能熱水器。

“當初購買比國產太陽能熱水器貴得多的同類產品，就是考慮了美觀、環保、安全等可能影響鄰里關系的因素，沒想到結果還是一樣。這種熱水器需要專門訂購，沒有質量問題不能退貨，真是煩死了。”高先生嘆道。令人意外的是，和高先生同一個樓面的父母家，已經安裝并開始使用這種新型熱水器，因為樓下鄰居不反對，也沒被強制拆掉。

一樣一種熱水器，在同一個小區內面臨兩種迥然不同的命運。本報法律顧問鄒小新律師認為，能不能安裝，應當視小區《業主公約》有無針對性約定。如果約定內容中沒有具體明確到外墻使用方面的規定，只是風水之說，即便是相鄰糾紛，在法律上只要不確切影響到他人的采光、通風等現實利益，鄰居的反對就站不住腳。

據悉，梅滿嘉園小區業主公約，對外墻等公共空間的使用規定，須經業委會同意。小區業委會陳先生表示，如果建設主管部門統一規劃，或者政府有關部門強制推廣安裝太陽能熱水器的話，高先生家就可以安裝。記者麥果實習生曹曉丹報道

《物權法》福州第一案:業主一審敗訴

業主認為架空層屬業主共有，可以停車；開發商把他給告了；法律界人士稱《物權法》關于業主共有的定義太籠統，應出臺具體的司法解釋

關注理由

《物權法》自去年10月1日施行后，國內不少地方冒出《物權法》第一案。這些案件多與小區停車位有關。近日，福州也冒出《物權法》第一案，主角仍然是停車位。

去年底，福州倉山區銀華花園的開發商福建銀華房地產公司狀告業主羅先生占用停車位。

近日，倉山區法院對這起案件作出一審判決，小區未售出的55個停車位所有權屬于開發商的。業主應停止將車輛停放在開商發停車位的行為，并向開發商賠禮道歉。

福州法律界一位人士認為，《物權法》施行后，福州市其他地方還沒有出現與倉山這起類似的案件。該案可稱為福州《物權法》第一案。

小區近30個車位被占用

去年，銀華花園業主羅先生將小車停在小區的架空層。不過，小區開發商———福建銀華房地產公司提出，車位的所有權屬于開發商，業主要么掏錢買，要么付月租，否則不能停車。

“架空層屬于全體業主共有，業主為什么不能使用？”于是，羅先生繼續將車停在架空層。不少業主也仿效羅先生的行為，也將車停在架空層里。

開發商為了阻止業主停車，用鋼筋將車位焊上，但沒有效果。羅先生為了停車，還拆除車位的鐵欄桿。羅先生的行為造成小區近30個車位被占用。

于是開發商去年底向倉山區法院提起訴訟，請求判決羅先生不得侵占銀華花園一層屬于原告的車位，并向原告以書面形式道歉，賠償原告的各種損失共計1.59萬元。

停車位產權歸誰所有

很顯然，《物權法》實施后，福州這起物權第一案焦點在于小區架空層停車位的產權歸誰所有。對此，原告被告各有一番理由。

被告：架空層屬全體業主當然可以停車

羅先生昨日對記者表示，他有理由不向開發商付費就可使用停車位。《物權法》第73條規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

羅先生認為，架空層屬于公共設施，因為樓房架空層停車位的建筑面積是不計算容積率的。因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應的土地使用權面積份額，其房地產權依附于計算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從屬物。這意味著，架空層的建設成本已被公攤到房價里，業主們買下房子的同時也就買下了架空層。所以，初始登記時，樓房架空層停車位不可能取得獨立的房地產權。

羅先生還提到，福州市政府2004年5月20日頒布《關于住宅建筑架空層使用及住宅高度限制的暫行規定》。暫行規定明確“住宅建筑架空層經規劃許可建設機動車停車位，應在確保小區公共車位數量符合規定的前提下，方可建設專用停車位，并按商品房出售”、“住宅建筑架空層用作居住小區公共停車位及停非機動車、摩托車，該部分不得確權，不得分割出售，歸小區全體業主所有”。由此可見，開發商在無法保證小區業主停車需要的情況下，強行將架空層改作專用停車位并出售的行為是不合法的。

“如果小區車位所有權屬于開發商，那么小區就沒有公共停車位了。”羅先生說，銀華小區可停靠機動車的部位，全部被開發商用鐵欄桿焊死圍合。小區機動車只能被迫停放在小區內的消防通道上，而這違反《消防法》。這也進一步表明開發商將架空層車位改作專用停車位的行為不合法。

原告：停車位產權屬于開發商

對于銀華小區停車位的權屬，開發商認為，銀華花園的車位是經過福州市規劃局規劃審批的，福州市房地產交易中心合法備案的，具備產權。未銷售車位是屬于原告的合法財產，既無占有樓房公攤，又非屬所謂的架空層性質，所售房產可馬上辦理產權，部分購買車位的業主已經辦理了產權證。羅先生既不向開發商購買車位，又不租賃車位，強行侵占原告車位的行為，侵害了開發商的權益。

法院：車位所有權屬于開發商

近日，倉山區法院經審理后作出一審判決，銀華花園的車位所有權歸開發商，羅先生在未取得停車位的合法使用權的情況下，將車輛停在小區的停車位，侵犯他人財產的所有權。羅先生應向銀華房地產公司賠禮道歉，并駁回原告的其他訴訟請求。

“對這一判決結果，我們并不意外，法院依據的是權屬證明。”羅先生說，由于銀華花園還沒有成立業委會，他準備與小區其他業主聯名，向法院提起行政訴訟，要求認定“福州市房地產交易中心將架空層確權給開發商的行為”是違法的。

來源：海峽都市報

物權法實施掀起業主維權高潮 配套法規亟待出臺

業主狀告民防局

10月17日，北京羅馬嘉園19名業主狀告北京市朝陽區民防局一案在北京市朝陽區人民法院開庭審理。該局被訴向小區物業管理公司——北京珠江世紀物業管理有限公司(以下簡稱珠江物業)頒發《人防工程使用證》和《行政許可決定書》具體行政行為不當。

19名業主的代理人、北京市義派律師事務所律師樊建利告訴記者，今年6月，珠江物業以已經拿到了北京市朝陽區民防局頒發的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》為由，稱業主在作為小區地下車庫使用的人防工程內停車，除了原來要交的120元管理費，每月還要多交300元租用費，業主們對此十分不滿。

獲知情況后，業主們多次與珠江物業協商，一直未能達成一致，于是訴至法院，珠江物業被列為第三人。業主們在行政起訴狀中稱，朝陽區民防局在給珠江物業頒發《人防工程使用證》和《行政許可決定書》時，沒有告知業主，行政程序違法，侵害了小區業主的利益，珠江物業不具有小區地下人防工程的所有權和合法使用權，請求法院判令朝陽區民防局撤銷頒發給珠江物業的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》。

北京羅馬嘉園19名業主狀告珠江物業一案的庭審印證了律師和學者的觀點。在《物權法》實施之前，無論是《人民防空法》，還是《北京市人民防空條例》，或是《北京市人民防空工程建設與使用管理規定》中，都沒有明確人防工程尤其是商品房中的人防工程究竟該歸誰所有，業主們寄予厚望的《物權法》對此也沒有明確規定。

庭審中，北京市朝陽區民防局的代理律師表示，《人民防空法》規定，國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者。《人民防空法》同時還規定，城市新建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現行法律中并沒有明確規定結合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權的歸屬。

北京市朝陽區民防局在答辯中表示，根據北京市的相關規定，凡建設費用列入商品房綜合開發成本，按規劃統一開發建設的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作為國家的人防設備設施。開發建設單位不得隨地而建設出售，一律由所在區、縣政府實行統一管理和開發利用。根據朝陽區政府的規定，轄區內公共人防工程一律由區人防辦公室實行統一管理和開發。因此，業主們在起訴書中提出的小區內的地下人防工程屬于原告共有，沒有依據。

“羅馬嘉園的地下人防工程是由小區開發商投資建設的，由珠江物業進行管理，19名業主沒有使用管理權，也沒有收益權，因此，原告和人防工程沒有任何利益關系。”珠江物業的代理人在庭審中表示，朝陽區民防局頒發《人防工程使用證》時不需要通知業主。

2005年4月，曾經被稱為“北京地下人防工程確權第一案”的華清嘉園甲15號樓9名業主認為，北京市海淀區人防辦將地下人防工程“出租”給閑散人員，擾亂了小區生活，于 43 是聯名起訴，要求法院確定人防工程所有權歸業主所有，北京市海淀法院一審判決認為業主不是人防工程投資人，從而駁回了業主的全部訴訟請求，終審判決維持。

秦兵認為，住宅小區作為民用建筑，其人防工程是公建配套設施，應當遵循“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則。即人防工程的權屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進行轉讓、租賃。如果開發商在開發樓盤時，沒有把人民防空工程的建設成本計算入銷售成本，人防工程應歸開發商所有；如果開發商沒有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷售價格中，應當在合同中向購房人明示，否則可以推定開發商出售商品房時已將人防工程的建設費用作為商品房價格的組成部分，人防工程屬于全體業主所有。

記者在采訪中了解到，對于這種情況，北京市人防辦也希望能早日解決，他們在給北京市人大代表的回復中明確表示，將“積極地建議國家人防辦公室適時組織修改《人民防空法》，將這一重大問題通過立法予以明確”。

此案沒有當庭判決，樊建利表示，希望這個案件能夠促使地下人防工程確權問題的解決，有關部門應盡快出臺相關規定或司法解釋。

小區購物意外墜井身亡 家屬終審獲賠七十余萬

30歲的小成在到朋友家聚會，喝完酒后到小區內的超市買煙時從一采光井中墜入地下室內，經搶救無效死亡，失去獨生子的小成父母成先生和王女士將承建小區的開發商常青藤公司、小區物業管理者北京陽光泰和物業管理公司以及超市的所有人張先生和實際經營者官先生訴至法院，提出了108萬余元的賠償請求。

今天，本網從北京市第一中級人民法院獲悉，此案經過一中院審理于近日作出終審判決，成先生和王女士共獲得各種賠償70.8萬余元。

2007年12月7日凌晨零時許，在宣武區馬連道東街甲某號院5號樓南端一層超市西窗外，小成在去往北京冠利祥食品店的超市購買香煙時不慎將地下室采光井的塑料雨搭踩踏凹陷，墜入其下距雨搭5.33米的地下二層的地下室內，小成經搶救無效身亡。死者小成并非案發小區的住戶，根據小成朋友的反映，小成當時已飲了一定量的白酒和啤酒，事發時小成是為了到超市購煙。

法院審理時查明：小成墜亡的5號樓系常青藤公司開發的樓盤，該建筑物登記所有權人為常青藤公司。小區由陽光泰和公司負責提供物業管理服務，小成出事地點屬于小區綠化帶內，墜落的采光井邊沿高出地表地面約50厘米左右，其上共有五塊塑料雨搭，事發時，在涉案采光井內沿上方的超市西窗玻璃上標注有“超市、京客隆、送貨”等明顯字樣，在采光井邊沿并未設臵防護欄桿等措施，亦無任何警示標志。涉案超市系個體經營，字號為“北京冠利祥食品店”，登記的經營者為張某，現實際經營者為官某。張某曾經與京客隆公司簽訂《特許加盟合同書》，但后來張某與京客隆公司簽訂《解除協議》，解除了《特許加盟合同書》。

成先生、王女士訴稱，小區系常青藤公司開發承建，北京市陽光泰和物業管理有限公司負責管理，張某、官某以北京京客隆商業集團股份有限公司的名義在小區經營超市。他們認為，兩家公司和張某、官某以及京客隆公司對于存在的安全隱患沒有采取措施，沒有提供符合人身、財產安全要求的服務，導致慘劇發生。提出了要求幾名被告連帶賠償死亡賠償金、喪葬費、被扶養人生活費、誤工費、交通費、住宿費、精神損害撫慰金等共計108萬余44 元。

一中院審理后認為：建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。小成墜落的采光井，屬宣武區馬連道東街某號院5號樓地下室的通風、采光通道，是地下室的附屬設施，在小成發生墜落事故時，該地下室的所有權仍登記在常青藤公司名下，并未轉移到該樓的其他業主，在該所有權未轉移前，常青藤公司作為該設施的所有人，有義務保證該設施的安全性。從現場的情況來看，該采光井露出地面的高度只有50厘米左右，其周圍又沒有防護和警示設施，其上所搭的采光板又不具有承重能力，該設施本身的不安全是造成小成墜落的主要原因。常青藤公司作為該地下室的所有權人，其沒有提供證據證明其無過錯，故因該設施造成人身或財產損害的，常青藤公司應承擔相應的賠償責任。陽光泰和公司作為該小區的物業管理者，該采光井屬于其物業管理的范圍，該采光井存在的不安全性，其應當發現，并采取相應的措施消除不安全因素，而陽光泰和公司沒有提供證據證明其盡到了相應的管理義務，故其對小成墜落采光井事故的發生應當承擔相應的責任。

小區散步被撞死 物業公司擔何責

2002年十月的一天傍晚，黃阿婆萬萬沒想到，自己晚飯后在其居住的小區內的行人道上散步時，竟被小區的保安開摩托車不小心送上了天堂。阿婆的家人于是將小區的物業管理公司告上法庭，請求賠償死者醫療費、喪葬費、死亡補償金及事故處理的誤工費、精神損失費共計90649.60元。

海城區法院經審理查明，被告北海某物業管理公司受聚金園小區業主委員會的委托，管理位于北海市海城區茶亭路的聚金園小區，雙方于2001年3月7日訂立了《委托管理協議書》，明確了雙方的權利義務，委托管理期暫定3年。原告符某與其妻黃阿婆在該小區居住。

2002年10月27日晚7時許，黃阿婆正在小區內的行人道上散步 時，被北海某物業管理公司雇請的保安呂代森下班后駕駛摩托車(呂代森無駕駛證)從外面買菜開回聚金園小區，在該小區內的通道上將黃阿婆撞倒，黃阿婆被撞后經送北海市人民醫院搶救，但因黃阿婆重度顱腦損傷至中樞衰竭，搶救無效死亡。花去治療費989.6元。呂代森因犯過失致人死亡罪被法院判處有期徒刑5年，并賠償附帶民事訴訟原告人死者家屬人民幣66649.6元。呂代森不服，上訴至北海市中級人民法院，北海市中級人民法院裁定駁回上訴，維持原判。死者家屬認為被告物業管理公司對黃阿婆的死亡后果負有連帶賠償責任。要求被告賠償，因此引起糾紛。黃阿婆的親人主張被告物業管理公司雇請的保安呂代森是在當班執行職務時撞倒黃阿婆的，但未能舉出充分證據證實，不能否定法院對呂代森過失致人死亡一案的刑事判決書所認定的事實。其主張被告賠償喪葬費、處理事故的交通費、誤工費也未能舉證證實。

法院認為，聚金園小區業主管理委員會與被告物業管理公司雙方自愿訂立的《委托管理協議書》不違反法律規定，合法有效。居住在聚金園小區的原告向被告交納物業管理費用，確立了雙方的物業管理合同關系。由于被告沒有按照該協議書規定切實履行合同義務，沒有建立完善的管理制度且選任不當，未能保證小區住戶安居樂業及生活安全，造成原告之妻黃 阿婆在小區內被被告雇請的保安無證駕車撞傷致死的嚴重后果，損害了原告的合法權益，也違反了《委托管理協議書》的規定，對此，被告應承擔違約賠償責任，雖然雙方并未約定違約責任，但仍應酌情由被告向原告作適當的賠償。原告主張被告連帶賠償90649．60元沒有依據，法院不予支持。依照《中華人民共和國合同法第—百零七條、《物業管理條例》第三十六條之規定，于2003年12月26日判決被告北海某物業管理公司賠償18000元給原

告符某。

星河灣物業管理疏忽男孩溺亡 賠33萬

9歲男童小宇(化名)從破損的護欄鉆進星河灣小區人工湖玩耍時,不慎墜入湖中溺亡。朝陽法院近日判決星河灣物業管理有限公司賠償小宇父母33.4萬余元。

9歲的小宇家住天津,去年暑假到北京的親戚家玩。一天,他與另外3個伙伴在星河灣小區附近玩耍,發現該小區人工湖的護欄破損,于是由此鉆入游玩,后不慎落入湖中。雖然星河灣物業公司的工作人員發現后立即組織人員打撈,但當孩子被撈起時距事發已有半小時,小宇已死亡。

小宇父母認為,星河灣小區是一個封閉式高檔小區,護欄破損未能及時修理,致使4個未成年人進入人工湖邊,且從進入后到事發很長的時間內沒有工作人員前來制止。在事發地段,也沒有任何標有水深及禁止下水的警示標志,使4個孩子不能正確判斷是否存在危險。由于物業公司疏于管理,對孩子溺水身亡負有主要責任,因此起訴要求賠償34.9萬余元。

星河灣物業承認護欄破損,但表示,已在人工湖邊設臵了內容為“觀賞水景,兒童需成人陪同”的警示牌,警示牌距離出事地點約有50至100米的距離。另外,小區雖然有24小時保安巡視,但保安不是保鏢,小宇父母自身也存在監護不力的過錯。

朝陽法院審理認為,物業公司在管理上的疏忽和失誤,與小宇的死亡后果有直接的因果關系,應承擔主要賠償責任。小宇的父母作為監護人,允許未成年孩子獨自外出游玩,未盡到監護責任,是溺水事故發生的另一原因,也應承擔相應責任。

眼看業主被打未制止 小區物業被判擔責

3年前，時任世紀城東區業委會主任的楊愛秋在世紀城5區北側的道路上，遭到不明身份的男子毆打。3年后，楊愛秋通過訴訟討回公道。記者今天上午獲悉，市一中院今天終審認為世紀城物業管理有限公司的保安看到楊愛秋被打，卻未予以制止，物業公司應承擔補充賠償責任，楊愛秋終審獲賠1千元。

由于楊愛秋被打的地點處于市政道路上，并非在物業管理范圍內，她能獲賠，在于一中院的判決突破了長期以來大家所持有的保安只在小區內負責的觀念。判決中指出，在物業合同約定的保安范圍之外的其能夠發現并控制侵害的合理區域內，保安仍負有一定的對業主人身、財產安全的保障義務。

楊愛秋被打發生在2002年12月23日，但她起訴物業公司是在兩年的訴訟時效將盡時。2002年12月23日17時許，楊愛秋行走至世紀城5區北門附近時，突然遭人毆打，法醫鑒定為輕微傷（偏重）。四季青派出所接警后迅速安排老人就醫，并展開調查，值班保安反映確實看到一名男子打一女子，由于沒有聽到女子求救加上不知道兩人是何種關系，故未上前制46 止。楊愛秋起訴稱，世紀城物業公司的保安沒有阻攔，也不理睬我的求救，沒有盡到維護小區公共秩序的管理任務，物業公司應登報賠禮道歉，并賠償精神損失費和經濟損失費共7萬余元。

世紀城物業公司堅持認為該公司沒有任何責任，因為案發地是市政道路，保安沒有上前救助的法律義務，只有道德義務。

法官的觀點顯然和世紀城不相符。法官解釋說，世紀城物業公司作為從事包括保安服務的物業管理服務這一社會活動的單位，在物業合同約定的保安范圍之外的其能夠發現并控制侵害的合理區域內，仍負有一定的對業主人身、財產安全的保障義務，而楊愛秋受侵害的地點，即屬于此等區域。

業主被殺 物業管理者無需擔責

業主被殺，物業管理者是否應承擔責任？福建省龍巖市中級人民法院在近期審結的一起案件中作出無需擔責的判決。主審法官認為，物業管理中的安全服務不是廣義上的社會安全，其保安責任不應包括確保物業管理區域內業主、物業使用者的人身不受第三人的不法侵害。

２００３年１月５日晚，在福建省長汀縣商業城租店開設金正通信店的鄭某在店內被人殺害。８月２７日，鄭某父母將某市場發展總公司告上法院，要求判令被告給付因鄭某死亡的賠償費６萬多元。

這個市場發展總公司對商業城市場行使管理職能，并對商業城業主、經營者進行有償服務，向鄭某等業主、經營者每月收取一定的物業費，其服務內容包括安全保衛等工作。一審法院審理認為，物業管理的保安應理解為，為物業使用創造方便安全的條件，維護物業管轄范圍內公共秩序良好與穩定，它不是廣義上的社會安全，保安不能等同于保鏢，不能要求被告確保商業城內所有財產和人身的安全。被告已履行了保安義務，原告不能證明被告存在管理上的過錯，因此被告不承擔業主、經營者的人身損害賠償責任。

原告不服一審判決，提出上訴。二審法院審理認為，由于被上訴人與商業城業主及物業使用者對安全保衛的內容未作特別約定，故依照現行物業管理的相關法規，可以認定被上訴人所負的保安義務僅是為維護物業管理區域內的公共秩序和物業使用的安全而實施的必要的正常防范性安全保衛活動；上訴人認為被上訴人的保安服務應包括對業主及物業使用者人身安全不受第三人不法侵害提供保障，于法無據；且鄭某被害的地點位于商業城外的沿街商店內，案發后店門無異狀，此時被上訴人即使履行了正常的防范性安全保衛義務，也無法避免店內犯罪行為的發生，因此被上訴人的行為與鄭某之死無法律上的因果關系。故判決駁回上訴人的上訴，維持原判。

主審法官表示，本案的焦點是物業管理中的保安責任到底有多大，是否包括確保物業管理區域內業主、物業使用者的人身不受第三人的不法侵害。法官認為，物業管理企業對于業主、物業使用者人身和財產安全的保護義務主要來源于合同的約定或者法律、法規的直接規定。其中合同的約定也需符合法律、法規的規定，不能超越職權，不能將屬于國家行政、司法機關的職能作為保安的職能。在本案中，被告為履行物業管理的安全防范服務，制訂了《商業城專業市場文明公約》《商業城夜間保安員值班職責》和《保安夜班巡值情況登記表》，這些規定可以推定為鄭某與被告之間在保安方面的約定。被告如果未按這些規定履行其職責

或履行職責中存在明顯的過錯，可視為被告在物業管理方面存在過錯和違約行為，就應承擔違約責任。如果物業管理部門履行了上述制度規定，或者說原告方無法提供被告方在物業管理中存在過錯的證據，那么，被告就不存在違約及承擔違約責任的問題。

法官認為，在物業管理中安全服務的性質只能是一種群防群治的安全防范服務。它不是廣義上的社會安全，不能要求被告確保商業城內所有財產和人身的安全。

植物傷人，物業公司該不該負賠償責任

[案例]2006年5月28日上午，家住某小區的4歲小孩李某，由其姥姥陪同，在橫穿小區噴水池小溪時，身體失去平衡，右眼被池邊種植的鐵樹葉尖刺傷。經醫院診斷，李某右眼角膜白斑，需做角膜移植術，經某法醫驗傷所鑒定其傷殘程度為8級。

為此，李某作為原告，其母林某作為法定代理人向法院提起訴訟，要求該小區的建設單位和物業管理單位進行經濟賠償。

作為被告的兩家公司認為：應由其監護人承擔原告受到傷害的全部責任。首先，小區的噴水池小溪中鋪有人造亂石，并立有警示牌，提示監護人不應讓未成年人進入該區域玩耍，本案中的監護人未履行好看管原告的義務。其次，原告所在小區是市級園林式住宅小區，綠化布局合理、科學、合法。

[判決]法院經過庭內外調查后認為，侵權民事責任有主、客觀要件，即行為人主觀有過錯，客觀上有損害事實存在，損害行為的違法性及違法行為與損害事實之間有因果關系。本案中，原告在獨自橫穿小溪時，身體發生傾斜，被鐵樹劃傷右眼的客觀事實存在。但被告在小區內進行綠化、建筑水池是為了提高業主的生活質量，且種植鐵樹植物沒有過錯。同時，考慮到人造亂石高低不平的安全隱患，噴水池旁立有警示牌，被告的管理義務已經盡到，故原告要求二被告賠償理由不充分，法院不予支持。

原告不服，提起上訴。上訴理由是：

一、原審法院認定事實不清，程序不當，在被告未申請法院收集證據的情況下主動替被告收集證據；

二、小區栽種的綠化植物具有危險性；

三、對警示牌的設臵時間提出質疑。

二審法院經審理認為，原審法院在審案時向園林部門咨詢小區內栽種鐵樹有無禁令性規定，作為判斷本案中小區管理部門有無違規行為的依據，上訴人以此認為系法院主動為被上訴人收集證據有違客觀事實。被上訴人在小區栽種鐵樹雖有傷人危險，但不能因此認定栽種該植物就應承擔相應責任。相反，李某的監護人，對這種植物葉尖可傷人的情況應有判斷能力和防御能力，但因監護不力，造成李某受傷。原審法院認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判；

本案件訴訟費同意李某免交；

本判決為終審判決；

[評析]本案焦點有兩個：第一，小區內栽種鐵樹究竟恰不恰當；第二，物業公司是否盡到了安全防范責任。此案中，被告在小區內栽種鐵樹的事實客觀存在，但其目的主要是為48 了進行綠化，美化環境，提高業主生活質量。同時，作為被告的物業公司己考慮到可能存在的安全隱患，在水池旁立有警示牌，并在法庭上出示了警示牌生產廠家開具的正式發票，證明警示牌安裝時間是在原告被鐵樹傷害之前。《物業管理條例》第三十六條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的應該依法承擔相應的法律責任。”從本案來看，物業公司盡到了安全防范義務，不存在管理上的疏漏和缺陷。而原告李某系無行為能力人，因監護人監護不力，造成李某受傷，故物業公司不應承擔賠償責任。

總之，凡涉及到人身安全之處，監護人應盡到監護責任，物業公司作為管理者則應盡到安全警示義務，避免類似事故的發生。

朱明瑛被判補交拖欠物業費兩萬

發布日期：2005-11-03 09:53:50 中國法院網訊

11月2日，北京市朝陽區人民法院對朱明瑛拖欠北京建國物業管理有限公司物業費一案作出一審判決，判令被告朱明瑛于判決生效后十日內給付原告北京建國物業管理有限公司2004年6月至2005年10月期間物業管理費22774.56元，賠償原告北京建國物業管理有限公司延期付款損失1204.65元。

原告北京建國物業管理有限公司與北京市朝陽區清境明湖花園小區物業管理委員會簽訂《臨時托管協議》及《關于臨時托管協議的補充說明》，提供了物業管理和服務。其間，被告作為業主之一接受了上述服務并從中受益。但是，自2004年6月至2005年10月，被告一直沒有繳納物業費及其他相關費用。被告認為原告進駐清境明湖花園小區，沒有經法定的業主大會討論及經三分之二以上有投票權的業主同意，沒有進行物業管理企業的招投標。在廣大業主不知情的情況下接管了清境明湖花園小區，其與非法成立的物業管理委員會簽訂的協議是違法的。

朝陽法院經審理查明：2004年5月21日，北京市朝陽區清境明湖花園小區物業管理委員會（以下稱物業管理委員會）與原告簽訂《臨時托管協議》。雙方約定由物業管理委員會委托原告對該小區進行臨時托管。包括：維持小區設備、設施的正常運轉；有關物業管理、服務工作的日常管理運營；以專款專用的形式向小區業主收取有關費用及支付針對清境明湖花園小區所發生的相關費用。同時還約定：辦理物業正式委托管理合同的招標工作，并可根據原告在臨時接管期間的管理效果，就下一步的正式托管招標事項；臨時托管期限自2004年5月21日起至依據相關規定將正式的《物業管理委托合同》定標為止。同日，物業管理委員會與原告就上述《臨時托管協議》進行書面補充說明：原告按照物業管理委員會的臨時托管事項開展日常經營管理，并按照物業管理委員會提供的有關財務收費標準進行相關的費用收取；2004年3月1日前物業管理費按每月每平方米12元人民幣收取，2004年3月1日后物業管理費按每月每平方米8元人民幣收取等。

物業管理委員會于當日向該小區全體業主就上述事宜發布書面通知。

原告于當日進駐小區進行管理。2004年7月26日，被告在《北京市朝陽區清境明湖小區書面征求意見表》中簽字。

朝陽法院經審理認為，物業管理委員會是清境明湖花園小區產權人大會的執行機構。物業管理委員會與原告簽訂了《臨時托管協議》及補充說明，代表小區全體業主做出的委托行為應屬合法有效。作為負有臨時托管義務的原告，在履行了相應義務后，要求作為小區業

主的被告支付物業管理費并無不當，被告抗辯所依據的事實及理由與本案無關，法院不予采納。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第三百九十六條、第三百九十七條之規定作出上述判決。

自殺者砸死老嫗 家屬告物業索賠被駁回

墜樓自殺的婦女魏某將路經此處的李老太砸死，悲痛之余，李老太的兩個子女將房屋產權及管理單位北京市朝陽區物業管理公司、北京市朝陽區國土資源和房屋管理局左家莊房管所及北京市朝陽區國土資源和房屋管理局一并告到朝陽法院，索賠14萬余元。昨天(18日)下午，朝陽法院安貞法庭一審判決駁回了原告的訴訟請求。

2004年4月28日12時30分許，魏某從北京市朝陽區呼家樓向軍南里3號樓21層跳樓，將正好走到樓下的李老太砸死。經北京市公安局法醫檢驗鑒定中心檢驗，魏某符合高墜死亡，李老太在魏某墜樓過程中被砸壓軀干部，致創傷失血性休克死亡。

朝陽法院認為：李老太死亡結果的發生是魏某跳樓自殺行為所致，與三被告的行為并無法律上的因果關系。三被告作為房屋所有人或管理人顯然無法預見并控制任何不特定人的跳樓自殺行為。房屋的所有人或者管理人即使投入任何合理的預防成本，也不能絕對避免自殺傷人事件的發生。因此，三被告對李老太的死亡并不存在過錯，二原告要求三被告承擔賠償責任不符合法律關于過錯責任的規定。

判決還指出，二原告索賠所依據的兩條法律規定涉及的是建筑物等物件致人損害情形的賠償責任。魏某顯然并非任何一種物件，且其自殺行為是故意行為，與物件致人損害而推定管理人或所有人過失的情形根本不同。宣判后，原告表示不服判決，會上訴。

來源：新華網-北青報