第一篇：山東神采物業公司物業管理方案

物業管理方案

前 言

×××作為×××集住宅、商場、農貿為一體的高檔樓盤，其物業管理工作開展的標準更應體現出一種“舒適、安全、尊貴、優雅”。***市立青物業管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作。

舒適：物業管理的舒適體現在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環境上。物業使用人選擇一個居住、學習、工作的環境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物業管理公司的一項專項業務,公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足物業使用人“安全需求”的需要出發制定出相應的管理制度和應急預案。

尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓業主或物業使用人在高檔社區中體現到生活尊貴的一面。物業管理公司在管理好物業本身的基礎上，充分實現物業管理服務的內容，讓業主及物業使用人滿足“受人尊重的需求”。

優雅：高尚的住宅離不開優雅的環境，優雅的環境離不開優雅的人。作為精品樓盤的物業管理更應體現在營造一個優雅的環境上，公司將充分考慮和利用會所的功能，將全新的服務理念融入到為物業使用人實現“社交”和“自我價值實現”的需求，讓業主及物業使用人在優雅的環境中成為言談舉止優雅的現代都市人。

第一部分 ×××物業管理有限公司簡介

一、公司簡介 ?.二、公司總經理介紹 ?.三、企業管理理念及服務理念

根據物業管理的先進操作模式和企業自身的特點，公司采取以下管理理念：

團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理

1、隊意識和吃苦精神：在當前資本企業向人本企業轉變的過程中，團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業求生存、求發展的先決條件。“企業以人為本、員工以企業為家”便是其核心體現。

2、個性舒張和競爭機制：在人本企業中講的是如何用人，如何充分調動其積極性為企業的發展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發的重要方式，人有不同層次的需求，員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發揮其工作的能動性，有利于員工自身素質的培養和業務技能的提高；競爭機制是企業用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機制將是企業在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。

3、先進模式和一體化管理：作為物業管理企業在當前有多種模 式，如何才能選擇一條適合企業自身發展的模式是關系到企業生死存亡的大事。企業領導人在總結多年的物管經驗的基礎上結合當前沿海和國外的先進經驗摸索出自己的一套經營管理模式：以人為中心、強調服務、重品牌、適時發展的經營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定，國際質量管理體系（ISO9001：2000）、環境管理體系（ISO14000）、職業健康安全管理體系（GB/T28001-2001）一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業成立開始便導入一體化管理體系，用質量管理來保證我們服務產品的完美性。

> > “真切付出、心靈交匯”是我公司的服務理念。從本行業來說，物管企業與業主或物業使用人之間是一種合作關系，是企業如何創造一種環境使我們的合作方很好的生活、學習、工作，在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協調與共識。> 財務部：

> >

1、負責根據“管理會計”的要求按時完成各類財務分析，供公司決策之用；制定近、中、長期“現金流量平衡表”。> >

2、負責日常賬務工作的實施與管理。

> >

3、負責對外財務相關工作的銜接。> 第二部分 ***物業管理目標及策劃方案 > > > > 通過對“×××”的調查和基礎數據的分析，結合公司的管理經驗和現代物業管理發展的方向，特制定以下管理方案： > >

一、***管理處組織構架及各部門職責： > > 部室主要工作職責： > > 總經理：

> >

1、對董事長負責；

> >

2、制定公司的經營方針和目標，對公司的重大事項進行決策,報董事長批準后實施；

> >

3、按“權責利”相匹配的原則，任命各層次負責人，實施透明式的系統管理；

> >

4、主持新的經營項目的開發；

> >

5、傳達并對員工培訓滿足業主和法律法規要求的重要性； > >

6、保持員工充分參與實現公司經營總目標內部工作環境； > >

7、對公司組織構架進行策劃；

> >

8、確保公司內各部門/各崗位的職責、權限及其相互關系得到規定和溝通。> > 辦公室：

> >

1、對總經理負責；

> >

2、人力資源管理工作（含人員的招培訓工作）； > >

3、內外進行溝通；

> >

4、內外公文的處理及檔案的管理工作； > >

5、后勤保障工作； > >

6、公司庫房的管理工作。> > ***管理處： > >

1、對總經理負責； > >

2、負責***的前期介入策劃、實施工作； > >

3、負責***的接管驗收策劃、實施工作； > >

4、負責***的業主入主的策劃、實施工作； > >

5、負責***的管理和服務的策劃、實施工作； > >

6、負責***的多種經營業務的策劃、實施工作。

> >

7、負責樓宇相關費用的收取，并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業管理費收費困難的根本原因進行歸類分析，并及時按規定時間和渠道加以傳遞。> >

二、人員配備情況： > >

1、總經理：1人。

? >

2、辦公室：2人，其中主任1人，文員兼庫管1人。> >

3、財務部：2人，其中經理1人（兼會計）、出納1人。> >

4、***管理處：33人。

> > 其中經理1人；工程組主管1人，土建工1人，水電工（含強弱電）4人，電梯工（直梯）1人，雜工1人；保衛隊隊長1人，隊員15人（三班24小時）；綠化保潔組主管1人，綠化工1人，保潔員3人；業主接待組主管1人，接待員1人、收費1人。> > 總計：38人 > >

三、管理目標 > >

（一）、公司總目標

> >

1、年度業主/租賃戶綜合滿意度調查滿意率≥95% > >

2、年度房屋及設施設備完好率遞減≤3% > >

3、年度無重大責任事故發生。> >

（二）、目標分解 > >

1、財務部

> >（1）、公司各項財務管理工作實現PDCA循環率100% > >（2）、財務分析覆蓋率100% > >

2、辦公室

> > 公司各項行政管理工作實現PDCA循環率100% > > 人力資源科：

> >（1）、員工培訓覆蓋率/合格率100% > >（2）、業主/租賃戶培訓覆蓋率/培訓合格率≥80% > >（3）、員工配置優化率比上年提高≥25% > >（4）、員工骨干/部門負責人無序年流動率≤2% > > 行政公關：

> >（5）、內外文件起草合格率≥90%

> >（6）、內外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95% > >（7）、公司本部清潔衛生日檢查合格率100%3 > >（8）、公司公共/法律關系事務處理及時率/滿意率≥90% > >（9）、完成公司領導交辦事務的成功率/及時率100% > >（10）、合同評審率100% > >（11）、公司各類刊物,小區/大廈內板報出刊完成年計劃率≥98%,校對差錯率≤1%。> > 后勤保障： > >（12）、合格供方評定率/在合格供方采購率≥95%, > >（13）、入庫物品檢驗合格率100% > >（14）、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100% > >（15）、庫管物品年差錯率≤0.1%

> >（16）、員工對職工食堂飯菜質量/服務態度滿意率≥85% ? >

3、***管理處 > > 業主接待組：

> >（1）、管理處各項工作實現PDCA循環率100% > >（2）、業主/租賃戶有效投訴處理率100% > >（3）、限時服務承諾實現率≥95% > >（4）、內外關系溝通成功率≥80%

> >（5）、內外關系信息傳遞準確率/及時率100% > >（6）、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100% > >（7）、物管費收取率≥90% > >（8）、收費金額差錯率≤1?

> >（9）、小區物業管理費半年收支公告率100% > >（10）、小區物業較為重大事項發生/處理公告率100% > >（11）、業主/租賃戶動態檔案建檔率100% > >（12）、圍繞物業所進行的多種中介服務（受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險等）、特約服務用戶滿意率≥85% > >（13）、社區服務管理策劃成功率100% > >（14）、小區/大廈經營性項目盈利率≥80% > >（15）、業主/租賃戶對社區服務工作滿意率≥80%。> >（16）、物業管理年盈利率比上年增加≥10% ? > 綠化保潔組：

> >（1）、環境管理按規定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100% > >（2）、環境衛生日檢查合格率≥95% > >（3）、綠化檢查合格率≥85% > >（4）、小區綠化年成活率≥95% > > 保衛隊：

> >（1）、保衛各項管理工作實現PDCA循環率100% > >（2）、保衛管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100% > >（3）、一般治安案件年發生率占總入住人口數的≤1% > >（4）、年度重大火災/刑事和交通事故發生率=0 > >（5）、機動車輛管理糾紛發生率≤1%

> >（6）、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100% > >（7）、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率≤0.2% > > 工程維修組：

> >（1）、各項工程管理工作實現PDCA循環率100% > >（2）、設備設施維護驗收合格率100%，修繕/整治合格率96% > >（3）、設施設備管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100% > >（4）、設施設備保持完好率≥95% > >（5）、機電設備檢修及時率100% > >（6）、設施設備檢修一次合格率≥95%

> >（7）、業主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監視及合格驗收率100% > >（8）、保障設備設施安全運行率100% > >（9）、重大設施設備日常維護覆蓋率/保養率100% > >（10）、設施設備標識標牌正確率100%，完好率98% > >

四、服務內容及標準 ? >

四、服務內容及標準 > >

（一）前期物業管理服務內容

> > 前期介入和物業接管驗收是維護廣大業主及物業使用人合法權益，保障其利益的重要環節，也是搞好今后物管工作的前提條件。> >

1、項目設計方案的建議；

> >

2、施工工程的跟進及發現問題的建議并督促整改； > >

3、參與單項工程的甲乙方交接驗收； > >

4、參與整體工程的甲乙方交接驗收； > >

5、行物業的接管驗收及問題的整改、督促； > >

6、接受業主入住前的相關咨詢； > >

7、供業主入住前的上門服務。> >

（二）、業主入住管理

> >

1、辦理業主入住及接房的相關手續； > >

2、對業主及物業使用人的二次裝修進行管理。> >

（三）、后續物業管理服務內容 > >

1、公共性服務

> > 公共性服務提供常規性服務，是為了維護物業的整潔、環境的美化、業戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目： > >（1）、清潔衛生管理； > >（2）、綠化日常維護管理； > >（3）、治安管理；

> >（4）、共用蓄水池的維護管理； > >（5）、水電管理； > >（6）、排污設施管理； > >（7）、道路維修管理；

> >（8）、房屋共用部位的日常養護維修； > >（9）、物業檔案資料管理； > >（10）、車輛停放及交通秩序管理；

> >（11）、安排社區文化活動，協助政府宣傳教育； > >（12）、代收代交水電氣費；

> >（13）、根據需要增設的其他服務項目。> >

2、特約性服務

> > 特約性服務指提供公共性服務以外的，為滿足業戶的個別需求，受其委托而提供的服務 ? > >（1）、家居設施維修

> > 包括：維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛生潔具 維修、給、排水系統的維修、家電維修、冷氣機月保等。> >（2）、家居清潔服務

> > 包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。> >（3）、家居殺蟲服務

> > 包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。> >（4）、家政服務

> > 包括：提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛、汽車美容等。> >（5）、租賃服務

> > 包括：物業出租、轉讓、市場調查、物業估價等。> >

（二）、物業管理服務質量標準 > >

1、房屋管理與維修

> >（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規劃亂搭建現象。

> >（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。

> >（3）、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費，收繳率達到90%以上。

（二）、物業管理服務質量標準

1、房屋管理與維修（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規劃亂搭建現象。

（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。（3）、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費，收繳率達到90%以上。

2、設備管理

設備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業技術人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養、檢修、保持設備運行正常并有針對突發事件的應急措施，確保年無故障運行時間達到95%以上。

3、供電系統

（1）、保證24小時正常運行，出現故障，立即排除。

（2）、限電、停電按規定提前通知業戶，外線停電時，自備發電機送電不超過15分鐘。

4、消防系統

（1）、消防控制中心及消防系統配備齊全，完好無損，可隨時起用。（2）、訂有突發性火災等緊急事件處理程序，設立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設施、引路標志完好。

5、電梯

（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）、出現運行故障后，維修人員及時到達現場進行維修。

6、給排水系統

（1）、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環境的清潔衛生，無二次污染及隱患。（2）、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。

（3）、所有排水系統暢通，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發生。

（4）、遇有事故，維修人員能及時進行搶修，無大面積跑水、泛水，（5）、無長時間停水事故。

7、空調系統

（1）、窗式及分體式空調按規定安裝位置統一，排列有序。

8、市政公用設施管理

（1）、公共配套服務設施完好，不隨意改變用途。（2）、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運行有序，無亂停亂放現象。

9、綠化管理

定期對物業管理區域內的綠地、花木、建筑小品等進行養護，無破壞、踐踏及隨意占用現象。

10、環境衛生管理

（1）、實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現象。

11、治安管理（1）、實行封閉式管理，并實行24小時安全防范制度。（2）、無重大火災、刑事和交通事故。

12、業戶滿意率

無重大投訴，對物業管理公司的評議，滿意率達到95%以上。

五、管理處人員素質要求及培訓計劃

根據以上要求，管理處工作人員的素質要求相對較高，這不僅是高檔物業的要求，更是公司追求卓越的需要。企業想盡快的得到發展，一批高素質的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進所需人才，另一方面公司自己根據需要組織相關培訓。為此公司制定出以下《崗位入職條件》（見附件一）和《培訓計劃》（見附件二）。

第三部分 ***管理項目啟動所需資金情況 物業管理項目啟動資金根據實際情況預算如下：

一、人員薪金（樓宇交付日前之三個月）總經理 1名 1000 =1000 物業經理 1名 1500 =1500 工程主管 1名 1200 =1200 保安隊長 1名 1200 =1200 財務經理 1名 800 =800 行政部經理 1名 800 =800 技術員 4名 800 =3200 綠化保潔主管 1名 800 =800 附加30.70%作為津貼及福利 11 3223.5 13723.5 三個月小計為 41170.5

二、員工制服（每人兩套）11*200 2200

三、區外圍設施

大垃圾桶（生活垃圾）15個 50 =750 不銹鋼垃圾筒（樓層用）20個 80 =1600 指示牌（若干）=1000 大堂及車庫廣告欄/廣告牌 5個 500 =2500 大堂用吸水/吸坐墊 2張 200 =400 小計： 6250

四、管理處各辦公室用品及設備 辦公桌椅 15套 300 =4500 文件柜 7套 500 =3500 對講機（含備件）10套 1200 =12000 電腦 2套 4500 =9000 打印機 1臺 2000 =2000 復印機 1臺 10000 =10000 傳真機 1臺 1500 =1500 保險箱 1個 1500 =1500 管理公司/處用紙張/信封/名片 =5000 飲水機 2臺 100 =200 裝訂機 1臺 300 =300 照相機 1臺 1000 =1000 管理處裝修 =60000 會議室家具 1套 4000 =4000 辦公細項物品 =10000 小計： 124500

五、工程部用品

1、測試儀表 個 200 萬用電表 個 500 電流流量度：300A 個 800 電流鉗式800A 個 1500 電流鉗式3000A 個 1500 對地阻值測試表 個 1500 絕緣值測試表（500V-1000V）個 1500 溫度計：電子數字式 個 200 手提式室內溫度/濕度對比測試表 個 300 手提式風量和風速計 個 1500 電源測試電筆 支 20 卷尺：1M 把 30 卷尺：5M 把 300 鋼尺：3M 把 50 鋼尺：1M 把 300 水平尺：600MM 把 250 角尺：300MM 把 250 小計：

2、安全設備

高空工作安全帶：降傘式 套 1200 50/500反光衣 件 100 耳塞100DB 打 500 耳筒500DB 個 500 安全過濾口罩：100CDN 打 500 護眼罩：眼鏡式 個 200 護眼罩：全式 個 500 護眼罩：焊接用 個 1200 護鏡（焊接用1000GDA）個 600 手套：綿布 打 200 手套：皮革 打 400 鋁梯：1M 把 1000 鋁梯：

1、5M 把 1500 鋁梯：4M 把 3000 高空工作臺：6米全護式 個 15000 高壓電工全護裝 套 2500 連輸工具：軸流板式車 部 200 手推車 部 200 小計：

3、工具 木鋤 把 50 扳手：活動150MM 把 50 扳手：200MM 把 50 扳手：300MM 把 100 扳手：450MM 把 150 菊花板身：3MM36MM 套 350 組合式：4MM-45MM 套 500 夾具：大力鉗（平口）把 50 O形夾100MM 個 50 O形夾：150MM 個 50 O形夾：200MM 個 50 O形夾：300MM 個 50 虎鉗150MM 個 200 鋼管工具連彎頭 套 1500 切割工具：水管用切刀 把 200 鐵片用剪刀 把 100 界刀 把 30 剪刀把50 緊急爆破工具：大手錘 個 100 斧頭（消防隊用）個 150 鐵筆 支 100 壓力鉗 把 800 潤滑油加油槍 把 200 6角起子（0、5MM-16MM）套 100 管子鉗：200MM 把 50 管子鉗：300MM 把 50 管子鉗：450MM 把 100 管子鉗：600MM 把 300 拉釘鉗 把 150 小計

4、手工具

螺絲起子：平咀形100MM X 4MM 支 30 150MM X 6MM 支 30 200MM X 8MM 支 30 250MM X 8MM 支 30 400MM X 10MM 支 30 十字形：100MM X 3MM 支 30 175MM X 4、5MM 支 30 250MM X 6MM 支 30 350MM X 7、5MM 支 30 電子部件專用：平咀 套 40 十字咀 套 40 平咀鉗 把 30 尖咀鉗 把 30 斜口鉗 把 30 專線開口鉗 把 100 剪線鉗 把 100 鯉魚鉗 把 30 水泵鉗 把 60 彈簧專用用尖咀鉗：平咀 把 300 弓咀 把 300 電線護套管鉗：100A以上 把 500 800A以上 把 1500 手鋸：金屬450MM 把 50 手鋸：150MM 把 30 手鋸：木工600MM 把 100 手鋸：250MM 把 50 手錘：電工 把 50 手錘：球表1KG 把 50 手錘：

1、5KG 把 50 手錘 套 200 吊重滑輪1噸 套 1500 鐵鉆 個 200 木工專用工具 套 1200 泥水工專用工具套800

5、電動/機械工具

手電鉆電池式0-12MM 把 1200 油壓手電鉆：小 把 1500 大把2500 油壓式手電錘：小 把 1000 鋸條式切割機 把 800 片式切割機：小 把 1000 大把1500 金屬磨輪式切割機：手提小 把 1000 手提大 把 1500 磨輪床 部 1500 60A電焊機 部 2000 氣焊槍：氧氣式 套 3500 乾手機：小 套 1000 大 套 2500 高壓水槍（手提式）套 2000 高壓氣泵（手提式）套 2000 高壓吹風扇（手提式）部 1500 高壓吸塵機（手提式）部 1500 手提射燈 支 350 氣動打釘槍 把 600 小計：

工具共計：30000.00

6、值班室/辦公室家具 值班工作桌、椅 7套 400 =2800 工具2桌 2張 600 =1200 工具柜 2個 1000 =2000 物料架 2個 1000 =2000 工具箱 7個 200 =1400 文件架 7個 100 =700 小計：10100

六、保安部用品

值班電筒（充電式）20套 100 =2000 雨具 20套 80 =1600 辦公桌椅 9套 500 =4500 小計：8100 啟動預算總計：222320.50元

第四部分 合作方式分析

根據對貴方樓盤的考察和與相關領導的交談，我們認為合作方式可采用以下三種進行： 第一種：完全托管型。該種方式操作簡便、靈活，易于劃清職責范圍。由貴方給予啟動資金和物業管理管理用房，我方獨立運轉整個樓盤的前期物業管理工作。“***”如果采用這種方式，其需啟動資金和管理用房為： 啟動資金：如果按《***市物業管理辦法》的規定，啟動資金的分攤按五年平均分攤，首次合同簽約為三年，那么該筆費用為：222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿撤場，則所購買的相關設備及工具屬物管公司所有；如不撤場，則余下金額再按所簽合同按年分攤。

管理用房：按照***市的一般慣例，管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業管理公司開展管理和經營所用。那么，“***”的總建筑面積為38937㎡，其2%的比例為778.74㎡，3%的比例為1168.11㎡。

第二種：技術顧問型

該種方式采取貴方建立物業管理企業，我方給予貴方技術支持和業務指導，以促進貴方的物管企業發展。

該種方式我方的價格是10萬元，顧問期限兩年（以交房前三個月開始計算）。顧問內容包括：前期介入管理策劃及實施指導，物業管理公司的籌建策劃及實施指導，人員的招聘、培訓，物業的接管驗收策劃及實施指導，業主入住的策劃及實施指導，后續日常服務的策劃及實施指導，質量、環境和職業健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導，企業的創優工作策劃及實施指導。第三種：半托管半技術管理型 該種方式采取一年我方完全管理，一年我方技術管理的方式。其目的在于我方通過一年的管理工作為貴方建立物管企業作好鋪墊。該種方式我方收取費用為第一年我方派出的管理人員及相關費用由貴方支付（標準為我公司的管理人員的一般標準），收取5萬元管理費；第二年我方收取管理費5萬。兩年的服務內容為：前期介入管理，物業管理公司的籌建，人員的招聘、培訓，物業的接管驗收，業主入住，后續日常服務的策劃及實施，質量、環境和職業健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導，企業的創優工作策劃及實施指導

第二篇：物業公司物業管理工作匯報

×××公司物業管理的工作匯報

×××公司自×××年月份成立并開始為

×××居民提供物業管理服務，在×××的堅強領導和各社居委的支持下，有各位居民對我們工作的支持、配合與厚愛，×××才得以有如此的環境與和諧。作為為廣大居民提供服務的物業公司，這里面凝聚了我們無數的心血和汗水，種種滋味真的是無以言表，同時也與廣大居民之間產生了深厚的感情，小區的一草一木及各種設施設備無不滲透著我們的心血，同時更得益于廣大業主對它們的愛護，我們深知工作中還不同程度地存在著一些不足之處，但我們正在積極地改進工作，努力尋找切實可行的辦法。我們一直努力在朝這方面發展。下面我們將×××的工作匯報如下：

一、小區綜合環境治理方面

×××年 月，物業成立之初，由于×××回遷小區，居民由村民轉變成為市民，很多生活習慣不能適應社區管理的要求，垃圾亂丟，樓道內、外亂堆亂放現象十分嚴重，商業街更是各類亂搭亂建的×××隨處可見，垃圾遍地。為了能給廣大業主提供一個干凈整潔的商業街和生活環境，我們在×××堅強領導、支持下，采取了限期拆除、各個突破的辦法，僅僅用了一個月的時間，完成×××工作，堅決取締各類違章經營等行為，使原本雜亂無章、垃圾遍地的×××街變

得秩序井然、清潔有序的商業街，得到了上級領導肯定、表揚，同時得到了小區居民的認可。

二、衛生環境方面

×××小區在×××公司進入管理之前，小區衛生有回遷居民承擔保潔工作，由于沒有專業管理的經驗，小區衛生環境十分惡劣到處是衛生死角，毀綠種菜現象也十分嚴重；面對種種困難，我們物業公司一班人心往一處想，勁往一處使，重新配備了衛生保潔人員，采取劃片包干、責任到人的衛生區域保潔管理辦法，鏟除了小區毀綠種菜×××多地塊，徹底改變了小區衛生環境，贏得了各方面的贊譽。

三、公共設施、設備及其房屋養護維修方面

由于×××是×××年 月回遷的，到物業公司進入管理×××時間，各類公建設施管理嚴重脫節。我們及時與建設、施工單位聯系，對雨污水、小區路燈等公建設施進行交接，維護管理，先后利用×××個月時間對小區的樓道燈、路燈和雨污水井進行了及時維修、疏通。從根本上解決了小區白天污水橫流、夜晚漆黑一片的現象。

小區房屋質量維修一直投訴不斷，居民怨聲載道；由于質量是由建筑施工單位負責維修的，我們結合實際情況，指派專人負責居民和建筑單位之間的協調工作，要求施工單位做到“有報必修”，由專人監督維修質量，做到維修一家、完善一家。使居民對我們的工作由不理解到理解，有阻止到

支持的可喜局面

四、安全防范方面

由于×××區的設計特殊性，真的是沒有一刻安寧過，為了減少被盜事件的發生，我們在管理之初采取了一系列治安措施：首先對治安隊員進行了精簡，充實了一批責任心強的隊員；加強了治安人員安全防范意識的培訓；增加了必要的治安設施；不斷提高治安員工的待遇, 加上公司嚴格的監管獎懲制度, 門崗隊員嚴格盤查出入小區的陌生人員，巡邏員晚上提醒住戶關好門窗，請廣大業主加強自防意識，以及物管部主任每周不定期深夜檢查等等，大大降低了四防案件的發生，維護了小區居民的利益。

五、機動車輛停放管理

×××年 月，物業公司進入小區管理之時也是各類大型貨車進出小區的猖狂之際，各類大型貨車、渣土車、攪拌車在小區橫沖直撞，小區的環境衛生、公共設施無法保障，嚴重影響居民的人身安全；我們結合回遷小區的實際情況，積極與相關部門聯系，組織資金×××元，擴修了小區配套的大型車輛停車場，制定了切實有效的大車進小區的管理制度；在×××強有力的支持下，至×××年 月底，小區的近1×××大型車輛全部停放在小區外的大型停車場，徹底杜絕了大車進居民小區的現象。得到了廣大居民的一致好評

雖然我們在×××區的物業管理取得了一定的成績，但我們在管理上也還存在很多困難，但我們相信：我們有一支精誠團結、充滿愛心和高度責任心的團隊，在×××堅強領導下，我們會在現有的基礎上從物業管理方面狠下功夫，了解居民的需求，不斷提高居民對我們物業管理的滿意度，流轉以物業管理為物業服務觀念，牢記：優質管理、優質服務的宗旨；通過提高物業服務水平，宣傳物業管理工作及公司的服務理念，想居民所想，為居民所為，來贏得廣大居民一如繼往地支持我們的工作，共同營造文明、和諧、美好×××

×××公司

第三篇：物業公司物業管理工作經驗匯報

物業公司物業管理工作經驗匯報

我們玉山物業公司成立于1996年，隸屬于勝利油田勝中社區管理中心。現有職工361人，公司下設3個機關部門、4個物業站以及5支專業化隊伍，目前轄區占地總面積128萬平方米，其中建筑面積62萬平方米，綠化總面積23萬平方米；管理著14個自然住宅小區，居民總戶數為9027戶。近幾年來，在日益激烈的物業管理市場競爭中，面對新經濟條件下業主對物業管理服務水平的新要求，我們始終堅持以“居民至上，服務第一”為宗旨，不斷強化公司的內部管理，積極創新具有玉山特色的“GIN”綠色物管新思路，為玉山物業公司搭建了堅實的發展平臺。經過多年來的實踐與探索，我們建立和完善了一套科學的小區管理制度，內部管理服務質量控制體系和運行機制，使物業管理走上了科學化、規范化、標準化、專業化的發展軌道。公司于XX年9月通過了ISo9001國際質量體系認證，公司近年來還先后多次榮獲山東省、東營市和管理局“創安工作先進單位”、“文明建設先進單位”、“庭園綠化先進單位”、“油田道德示范點”、“先進基層黨組織”等60余項榮譽稱號。XX年，公司還被山東省評為“職工職業道德先進單位”。公司所管理的雅苑小區被評為“國家級示范住宅小區”，翠苑、舒苑和清苑三個小區被評為“省級優秀住宅小區”。精細的管理錘煉出了過硬的隊伍，XX年，公司的雅苑物業站被評為管理局“十佳示范隊”，綜合維修隊被評為管理局“名牌基層隊”，治安保衛隊和辦公物業管理隊被評為管理局“行業一強”。幾年來的實踐使我們意識到，一個物業公司要想發展必須依靠其內部的嚴格管理，公司的發展過程同時也是管理創新的過程，物業公司只有不斷的創造出新的管理模式、新的操作流程，以實現各管理要素的合理組合，才能夠健全體魄，去搶占日益廣闊的物業市場。

下面，我將玉山物業公司近幾年來在強化內部管理工作中的一些主要做法向大家做如下匯報：

一、深化一個“精”字，進一步夯實了公司管理工作的基礎所謂“精”，就是要求我們的工作要在原來的基礎上，加以提煉、總結，取其精華，發揚繼承，要做到精益求精，力求完美。物業公司在日常的管理服務過程中，每一個步驟都要精心，每一個環節都要精細，每一項工作都是精品，精心是態度，精細是過程，精品是成績。在油田深化改革、重組改制、市場化運作機制逐步形成的新形勢下，我們從提高企業生存競爭能力的高度，不斷加強對公司管理工作的精確計劃、精確決策和精確控制，不斷健全各項管理工作的運行機制，不斷加強內部管理工作的過程指導，全面夯實了公司管理工作的基礎。一是在運行機制上下功夫。一套科學有效的機制是企業的“筋骨”，是企業實現快速發展的基礎保障。幾年來，我們緊跟油田和社區改革步伐，不斷加強內部管理體制和運行機制的轉換，逐步形成了以物業站為甲方，各專業隊為乙方的“一拖N”管理模式。原來由物業站大包大攬的各項維修、保潔、綠化、治保等服務工作與小區工作相分離，分別形成專業化隊伍，變原來的統一管理為甲乙方合同關系，各專業隊成為服務的提供方和承包方，雙方按照合同約定進行考核與被考核。內部模擬市場機制的運行，使物業站和專業隊之間責權更加明確，考核更加嚴格，迫使專業化隊伍必須用優質快捷的服務到接受服務的物業站去掙取服務成本。在用人機制上，我們重點突出各單位、各部門的職能作用，設置了較為科學、合理的運行機構，嚴格執行“三崗制”動態管理辦法，通過對人員的優化組合，充分挖掘人力資源的潛能，進一步提高勞動效率和管理效率，增強員工隊伍的風險意識，僅XX年，公司就優化下來多名職工充實到了門衛、綠化等原來家屬的崗位上，既節余了費用，又安置了富裕人員；在利益分配機制上，我們徹底打破了“大鍋飯”的現象，結合崗效薪點工資制度的實施，在維修隊實行了工時制，堅決做到了“干和不干的不一樣，多干和少干的不一樣，會干和不會干的不一樣”，平時不干活的職工獎金將出現負數。

二是在素質培訓上下功夫。物業管理說到底是為業主提供各項滿意的服務，而這一切都要取決于服務者素質的高低和能力的發揮，也取決于人力資源是否科學、有效運用。因此搞好人力資源管理、加強人才素質建設是抓好其他各項管理的基礎，也是確保企業長盛不衰的關鍵。XX年我們對公司部分機構和人員進行了相應調整，優化了人員結構，簡化了管理流程。我們一是通過加大對基層干部的培訓力度，建立健全了公司培訓考核體系，調整優化人員結構，把政治強、業務精、懂經營、善管理的優秀人才選拔到了管理崗位上，通過扎實有效地培訓，使公司每一個站、隊長都學會了標書編制、成本測算，與居民溝通的技巧和獨立投標的技能，全部具備了獨立經營管理的能力。二是加大了對職工隊伍的培訓力度，各基層單位都建立了“一人一課”、“導師帶徒”等簡單有效地培訓辦法，激發了職工學習業務的熱情。目前，在公司的員工中，大專以上占21.4%，中專占17.8%，技校以下占60.9%。

三是在品牌建設上下功夫。近幾年來，管理局對社區的費用補貼逐漸壓縮，XX年實現零補貼和物業企業實現改制分流的嚴峻形勢已經不可避免的擺在了我們面前，再想走坐享其成的老路是不現實的，仍然存在臨時抱佛腳的思想也是行不通的。因此，我們通過企業文化和學習型組織的創建，經過幾年的探索，逐漸形成了具有玉山特色的文化體系，并通過不斷的錘煉，公司在“塑造品牌、發展品牌”上邁出了堅實的一步，已經鞏固形成了“心連心”、“彩虹”、“銀盾衛士”以及“廣廈之星”等一批服務精品，進一步增強了玉山形象的影響力和滲透力。

二、把握一個“細”字，進一步促進了公司管理工作的規范所謂“細”就是要求我們的工作組織要嚴密，管理要細致入微，不能只浮于表面，而要扎實深入，管理到位。目前的物業管理與服務水平的差異往往是體現在細節的管理上。我們物業公司每天處理著數不清的事情，保潔、保安、綠化、維修等，件件瑣碎，看似無關緊要，小事一樁，可是小事一旦因為某個環節、某個細節處理不好，很可能轉化為大事，影響信譽。相反，每個細節、每一個環節、每一件事情都能做到位，我們的整體管理水平就能提高。對于任何一項工作來說，構建設想是前提，落實到細處卻是關鍵。近年來，由于區域的整合以及不斷的發展，玉山物業公司的管理面積逐漸變大，管理難度也隨之增加，為確保工作質量不降，公司狠抓了細節管理，將管理延伸到了每一名員工的每一個動作、每一次微笑當中，進一步促進了公司管理工作的規范。一是以ISo9001質量管理體系為基礎，細化了管理服務的標準。近年來，公司依據ISo9001體系的要求，在服務標準的制定上，明確了具體的操作程序和質量責任人，使每個崗位都有了工作職責、任職要求、服務規范和工作標準，都有相應的檢查制度和考核細則，都有質量持續改進和糾正預防控制措施，實現了標準化、程序化、規范化，每一名職工都知道自己干什么，應該怎么干，干到什么程度，由誰來管理考核，出現問題將受到什么處罰，由誰來處罰等，做到了“事事受控，時時受控，人人受控”。我們將工作人員入戶要穿鞋套，要怎樣敲門、要怎樣問好、工作服要全部紀扣以及工作證的佩戴位置等等瑣碎細節都做了規范要求，ISo9001質量管理體系的推行，更新了服務理念，各崗位都按照“寫自己所要做的、做自己所寫的、記自己所做過的”的基本要求履行本職工作，進一步完善了各項管理制度、操作規程和激勵約束機制，把物業管理工作提高到了一個新的水平。二是以開展承諾服務為切入點，增強了員工為居民服務的意識。物業管理的產品是服務，誰的服務得到業主的認可，誰的服務就更廣闊，產品就賣的多，就有市場。幾年來，公司全面實施了承諾服務制，公開了承諾內容和服務標準，要求維修人員在接到居民的報修或咨詢后，在服務范圍之內的必須在20分鐘內趕到現場處理解決，需要協調其他部門的必須在24小時內通過電話或者走訪等形式給用戶一個肯定的答復。同時提出并推行了“首問責任制”，各基層單位分別建立了“首問負責制”日常工作記錄本，要求首接責任人對接待的人和事以及處理方式和結果等信息作好詳細記錄，客觀地反映出處理解決問題的全過程。在全員中樹立了“為他人服務是愉快”的觀念，從而增強了員工為居民服務的意識。三是以先進的服務理念為著眼點，促進了管理與服務的人性化。近年來，我們依靠企業文化的影響力，以深化“GIN”綠色物管為核心，從環境、服務、文化三個方面構筑了最佳的人居環境，變物化管理為人文關懷，以先進的服務理念為著眼點，促進了管理與服務的人性化。在小區維修方面，公司組建了“彩虹服務隊”，在同行業率先開展了以預防為核心的“主動式”維修服務。在治安工作方面公司全面推行了“準軍事化管理”，設立了24小時報警值班室。在物業管理工作中，公司實行了“區塊值守法”，賦予了職工充分的管理權，變執行者為管理著，提高了職工主動參與管理的積極性。同時公司還通過建立“定期回訪”、“居民訪談日”等制度和異彩紛呈的黑板報、宣傳欄，有效地促進了居民與物業之間的溝通與交流。為給居民提供更加人性化的服務，公司在雅苑小區建成了勝利油田第一個智能化管理小區，水電氣三表實現了遠程抄錄，小區建設有電子大屏、背景音樂以及周界防范系統等，物業站也基本實現了信息化管理，建立了雅苑網站，居民可與物業站隨時進行網上溝通和交流，體貼入微的服務使居住在小區的居民倍感溫馨。

三、堅持一個“嚴”字，進一步提高了公司管理工作的水平所謂“嚴”就是嚴格管理，從領導做起，從小事做起，做到點滴不漏，將每一項制度與措施毫不遞減的執行到公司的每一個角落。實踐使我們意識到，強化內部管理，關鍵在于嚴格落實各項規章制度，只有實施嚴格的考核與監督，才能夠確保管理措施的到位，才能夠提升公司的整體管理水平。一是通過建立三級考核網絡體系，促進了管理水平的持續提高。監督考核對工作過程的控制以及管理軌道的通暢起著至關重要的作用，是影響管理水平持續提高的關鍵。為此，公司領導層始終重視考核體系的建設，打破了原有的監督考核體系，建立健全了“三級”監督考核網絡，即對小區內出現的包括治安、環衛、維修等問題，首先責任全部落實到物業站，再由物業站對專業隊進行分項考核，這樣就使物業站既自覺的加強日常管理，又在考核專業隊時自覺的嚴格起來，同時專業化隊伍為掙取勞務費用而主動的加大細節管理和強化人員素質。“三級”監督考核網絡的運行，既使各類矛盾問題象“倒三角形”一樣由物業站逐層遞減并最終解決消化在基層；又使責任壓力象“正三角形”一樣由物業站逐層遞增最終增強基層職工的責任意識，使管理干部減輕壓力，輕裝上陣，甩開膀子更好的為公司獻計謀策。為使考核更加科學、更加嚴格，我們還出臺了《玉山物業公司日常考核細則》和《日常考核獎懲兌現辦法》等一系列制度，把每周物業部的自查與社區的周考核、雙月考核相結合，把日常考核與集中考核相結合，對小區的治安、環衛綠化以及維修等工作進行全面檢查考核，發現問題及時處理，真正做到了“罰不心軟，獎不心疼”。成績出在平時，出在嚴格的管理之中，XX年，在社區組織的四次考核中，玉山物業公司全部名列前茅，在油田公共事業部的居民問卷調查中，玉山物業公司居民滿意率高達98％。二是通過建立績效考核激勵機制，激發了管理工作的有效性。隨著市場競爭的日趨激烈，作為績效管理理論重要環節的績效考核已越來越被一些企業所借鑒和運用，已充分顯示出了它的重要性和時代性。對于物業管理企業來說，我們所提供的無形產品質量的好壞更多的取決于人的因素，而適當的績效考核將是充分調動員工積極性、確保公司整體目標達成的重要手段。因此，公司從各基層單位抽調了10余名骨干集中購買了書籍并系統學習了績效考核的理論實質，通過不斷的吸收、消化，逐漸建立健全了符合玉山實際的績效考核體系，建立了一套具有人性化、靈活性、操作性強和能夠充分調動職工積極性的績效考核辦法，同時把崗效薪點工作與職工的績效考核有機的結合起來，努力在調動人的一切積極因素上下功夫，不斷提高了員工個人的業績能力，充分激發了公司管理工作的有效性。三是通過建立嚴格的成本考核體系，增強了隊伍的成本節約意識。隨著XX年補貼費用的大幅壓減和XX年“零補貼”的即將到來，為公司的成本管理工作提出了更高的要求。為使有限的資金發揮最佳效益，公司將全年的成本費用指標，經過科學合理地測算后，將成本構成的每個要素，橫向承包到有關部門，縱向層層分解到基層隊、班組及個人，簽訂成本費用承包合同，形成人人肩上有指標、點點滴滴降成本的倒逼機制。針對公司機關人員大事小事都用車的現象，公司在認真調研的基礎上，退回了車隊的兩臺車，只留一部值班車，并由綜合辦公室嚴格把關、統一調度，對路程近的騎自行車，對路程遠的集中安排，降低了車輛的往返率以及費用的支出。公司要求各單位全部實行日記錄、月分析、季兌現。公司成本檢查考核工作小組定期對各單位的費用支出情況進行檢查，幫助分析節超原因和制定費用計劃，確保各單位的費用支出控制在規定指標之內。年末，公司對各單位費用發生情況統計分析，嚴格按規定落實節獎超罰，進一步增強了隊伍的成本節約意識。截至XX年5月份，公司共撤除多余固定電話7部。XX年全年節余成本近百萬元。精細的管理是企業實現發展的保障，多年來的實踐證明，一套科學有效地管理是企業效益的根本，玉山物業公司正是通過不斷的強化內部管理，不斷的優化內部結構，使公司在發展道路上越走越寬。近幾年來，玉山物業公司憑借著良好的市場信譽和品牌形象，在激烈的市場競爭中搶占先機，已成功地接管了勝利日報社、東營區政府、辛店街道辦事處、東營區檢察院、建設銀行、計算中心、油城廣場、鑫都置業等一批高標準的非住宅物業，XX年創造了150多萬元的外部市場收入。XX年元旦，公司還主動瞄準省內市場，實施“走出去”戰略，先后組織人員對濟南、青島等地的物業管理市場進行了前期調研和考察，為公司今后進一步搶占省內市場提供了極具價值的參考。目前，勝利油田的社區物業管理正處于發展的初級階段，在今后相當一個時期，服務市場發育不成熟，物業管理收入不足，將是各物業管理公司生存發展的最大障礙。基于現狀，物業管理公司應在不斷加強內部管理的同時，一是要堅持企業化經營，服務與創收并重。一方面加強內部管理，搞好服務創收，努力克服油田減少補貼所帶來的壓力和困難；一方面要在零補貼后，通過管理和創收實現自立生存和發展，通過創收不斷擴大經濟規模，提高自立生存能力。二是要堅持市場化運作，引入競爭機制。通過市場上激烈的角逐和較量，將企業追求自身經濟利益的內在要求轉化為外部壓力，并將這種壓力變成動力，激勵各物業管理企業提高管理服務的水平和素質。三是要堅持社會化服務，實現經濟目標和社會目標的協調發展。

物業管理作為社區下屬的一項主要業務，應把自身發展與社區思想、文化、環境、治安建設結合起來，在社會化服務上多做。同時，社區建設要把物業公司作為主體骨干力量，兩者攜手共建，共同開創物業管理和社區建設的新局面。

第四篇：11年物業公司物業管理匯報

2011年物業公司物業管理匯報

2011年物業公司物業管理匯報

廣場大廈經業主市商貿有限公司以合同方式委托我公司進行物業管理。我公司是北京集團下屬企業，具有獨立法人地位，集團在北京等地積累了大量物業和酒店管理經驗，在物業管理方面有著雄厚的人才和資本資源。

該物業占地面積35畝，總建筑平面平米，由21層主樓及3層裙樓、5層酒店式公寓、平米餐廳與配套用房構成，主體建筑為框剪結構、外觀風格獨特。該物業配套設施與智能化設備齊全，達到國家甲級寫字樓硬件標準，現為政府服務中心與中外各知名公司積聚辦公之地，亦是本區域地標式建筑。

本著業主至上，服務第一的經營宗

旨、以打造精品物業品牌為目的，在大廈的物業管理方面，我公司積極進取、銳意創新，介入之前即及早地制定了一系列提高物業管理水平的優質服務計劃和管理方案。

在大廈裝修之初，我公司就積極進行前期介入，全程配合監理公司代表業主方對整個裝修施工進行了監管，從物業管理角度提供了很多要求和改進意見，并深入參與了大廈工程施工驗收工作。把工程施工作為物業接管驗收的一部分來一起進行，并由此掌握了大廈的第一手資料，為今后的物業管理打下了良好的基礎。隨后的物業接收工作均符合國家物業管理條例法規規定、及時與業主方簽定了正式委托合同、明確了雙方的責權利。

大廈竣工交付使用后，我公司集中優勢人力、物力資源，成立了大廈管理處，與業主方進行了全面的物業資料、檔案及相關文件的交接，積極配合業主對大廈的招商工作，認真細致地開展了

租戶的裝修管理，按有關規范建立并辦理與各租戶、使用人的入駐手續。

管理處在崗位設置、人員配備、各種制度與程序建設，運作管理及對客戶的服務規范方面秉承我公司一貫的優良作風，努力建立了標準化模式。公司在物業管理的每一環節都有章可循、有據可考。同時，我公司還積極探索is9000國際質量管理與質量控制標準，不斷跟蹤國內外物業管理動態，提高大廈的物業管理與服務標準。

我公司始終堅持“物業管理以人為本”、“客戶是公司存在的唯一理由”的客戶至上原則，在對客服務方面根據本大廈租戶特點及需求推出了一系列特色服務項目如：“商務保姆”“私人保鏢”“鐘點司機”等贏得客戶一致好評。http://

在日常基礎管理方面，管理處以星級酒店標準全面及時地維護物業設施，根據本大廈特點及入駐率，適時對大廈進行了封閉式管理，在保潔綠化、工程維修、消防治安、處理客戶投訴、對客

戶提供便捷服務等各項工作中遵循國家規范和標準取得了良好的成績，獲得了入駐單位與業主/各使用人的一致好評。現大廈物業綠化率達到65%并保持良好，設備設施保養合格率達到99%，專業崗位持證上崗率達到100%，治安消防事故率為0%，客戶投訴處理率達到100%，客戶滿意度達到100%，各項指標均達到或大大高于國家標準。同時，我公司也籍此獲得了良好的經濟和社會效益。

針對本大廈物業特點，我公司與業主共同確立了：“全力打造精典商務之都，藝術之都，文化之都，金融之都”的總體目標，舉辦了系列推展活動，極大地提高了本物業的市場知名度及美譽度，促進了大廈物業的保值增值。

為更好地推進本物業管理水平，打造精品品牌，我公司積極申報物業管理示范大廈，為確保達標，我公司成立了申報達標領導小組及專職人員，根據國家優秀大廈評分細則逐一對應整改貫

標，按照評分標準自查自檢，綜合估分，可達到90分以上。

我們深知物業管理是一項服務工作，服務無止境，業主滿意是我們最大的追求。我們將以國家物管條例為依據、以業主滿意為目的，以優質服務為先導，積極進取，開拓創新，不斷努力。

第五篇：物業公司與商場簽訂《物業管理協議》

深圳商場

物業管理協議

本協議雙方當事人

委托方:百貨有限公司（以下簡稱甲方）

地址：

法定代表人：

受委托方：（以下簡稱乙方）

地址:

法定代表人：

根據《中華人民共和國合同法》、及有關物業管理法律、法規和政策，在平等自愿、協商一致的基礎上，甲、乙雙方經過認真協商，就甲方委托乙方對“ 甲方租賃物業” 簽訂協議。

第一條物業基本情況

甲方租賃物業名稱：

座落位置：

物業類型： 商業

建筑面積：共計11683.62平方米，其中一層為4746平方米、二層為4808.44平方米、三層為2129.18平方米；

第二條協議期限

本協議期為年，自年月日起 至年月日止。

第三條委托管理事項

1、房屋建筑本體共用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位等）的維修、養護和管理。

2、本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施、附屬配套設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈等）的維修、養護和管理。

3、社區文化娛樂活動（雙方共同活動所支費用協商分攤）。

4、甲方變壓器和發電機的日常保養(供電系統停電時，在商場設備完好的前提下，須在10分鐘內發電供給甲方商場使用，但電力供給僅限于商場緊急照明系統)；

5、商場中央空調的運行、保養及維護；

6、商場自動扶梯、貨梯的保養維護；

7、消防系統的定期保養和值班，噴水池的定期清洗、噴水設備維修養護（保證噴水池每天二小時正常工作）；

8、低壓配電柜的日常保養和低壓配電室的值班；

9、商場室外廣場的照明的維修保養（不含商場對應照明的材料配件費）；

10、消防通道的風口、防火門的維修保養、管井、電井的日常管理。

11、法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項。

12、除上述1—11項委托乙方管理外，以下內容由甲方自行管理：

（1）商場內的一切照明燈具、開關、線路（注：包括電井內商場的所用的電源開關）和商場內的供水設施、商場內的土建設施（不含主體結構）；

（2）商場內消防器材的管理；

（3）商場內的保安、保潔；

（4）商場內使用的廣告照明設備設施的維修和養護；

（5）甲方負責清運商場內的垃圾（甲方應在早7：00前～晚23：00之后將商場內所有垃圾直接清運）。

（6）商場專用隔油池的定期清理。

第四條管理服務費用及其它費用

（一）本著服務顧客、微利經營的原則，本物業管理服務費按照3.00元/月.M2收取，每月共計35050.86元；

（二）管理費的調整標準按實際情況的變化，并經雙方協商一致后調整。

（三）乙方每個月向甲方收取物業管理費，自甲方實際正式開業（含試業）入伙之日起于每個月前七個工作日內（節假日順延）向乙方繳付；

（四）商場建筑外墻共用部位及共用的維修、養護由甲方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費由甲方支付，商場建筑外墻面每年清潔不少于2次，以保證大廈的整體清潔，清洗費用由甲方支付。

（五）、甲方應于年月日起向乙方支付空調運行相應的水電費、維修材料配件費、每月0.6萬元的人工費及2.4元/月.M2標準的空調維修保養費（水電費、人工費及維修保養費于每個月前七個工作日內支付，維修材料配件費為實報實銷）；

（六）、甲方應于年月日起向乙方支付電梯運行相應的電費、維修材料配件費及每月0.76萬元的電梯保養維護費（電費、電梯保養維護費于每個月前七個工作日內支付，維修材料配件費為實報實銷）；

（七）、發電機由甲方每月按時支付發電機的保養費及柴油費0.1萬元整，因未及時支付造成的損失由甲方自行負責；

（八）、商場外廣場的保潔費用、綠化養護費用標準為每月1.5萬元由甲方于每個月前七日內交付乙方；

（九）、甲方應支付商場室外廣場與商場對應部分的公共電費（泛光燈、路燈、地燈、園林燈、水景燈、水泵、室外廣告照明等）的實際電費、水景用水的水費及維修配件材料費，所占比例為總體用量的50%；

（十）、根據市政府有關文件精神，甲方租賃物業一年后，應向乙方交納標準為0.25元/月.M2 的本體維修基金,每月共計2920.91元；

（十一）、以上部分費用共計95612.46元（不含運行空調、電梯，室外廣場公共景觀、室外廣告照明發生的水電費、維修材料配件費和外墻共用部分維修保養費及清洗費）甲方應于每個月前七日內支付乙方；

第五條甲方的權利和義務

（一）對委托乙方管理的項目實施監督檢查；

（二）根據有關法規、法規政策及本協議的規定，制定該物業的各項管理辦法，規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害乙方的合法權益，獲取不當利益；

（三）甲方自協議生效之日起10日內向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案資料（工程建設竣工資料）等，以便于對物業相關設施的管理維護和保養；

（四）甲方不承擔乙方人員、財產的安全責任；

第六條乙方的權利和義務

（一）根據有關法規、法規政策及本協議的規定，制定該物業的各項管理辦法，規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害甲方的合法權益，獲取不當利益；

（二）遵守國家、地方物業管理服務收費規定，經與甲方協定嚴格按協議規定的收費標準收取，不得擅自加價；

（三）有權承聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他單位，不得將專項業務承包給個人；

（四）接受物業管理主管部門及有關政策部門的監督、指導，并接受甲方的監督；

（五）對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須在有關部門批準后方可實施；

（六）建立本物業管理相關檔案并負責及時記載有關變更情況；

（七）對甲方的裝修工程施工期間協調、配合工作；

（八）本協議終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案，財務等資料；

（九）對甲方自行管理維護的設施設備給予甲方管理提供方便條件。

（十）對乙方使用的樓宇公共設施設備（建筑主體、消防設備、公共線路）實施監督檢查；

（十一）法規政策規定由乙方承擔的其它責任。

第七條違約責任

（一）本協議生效后,甲乙雙方任何一方公司內部出現的股權轉讓、股東變更，法定代表人變更或甲方將本物業整體或部分轉賣第三方及其它原因均不構成修改或終止本協議的理由，否則違約方須自違約行為發生之日起三十日內一次性向對方支付違約金，造成名譽或經濟損失的，還需賠償因此而造成的名譽及經濟損失。其違約責任應依據實際情況或按照法院判決結果為準；

（二）甲乙雙方任何一方違反本協議有關條款或因自身其它原因，致使未能達到協議規定的內容或直接造成對方名譽或經濟損失的，對方有權要求違約方限期整改或解決，限期整改或解決不了的，對方有權終止本協議并要求違約方給予相應的賠償；

（三）因乙方管理不善或操作不當等原因造成事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理；因甲方管理不善或操作不當等原因造成事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理（產生事故的直接原因，以政府主管部門的簽定結論為準）。

第八條其它事項

（一）本協議作為甲方與中海地產股份有限公司簽訂的（房屋租賃合同及補充合同）的補充，具有同等法律效應；

（二）雙方可對本協議和條款進行修訂更改或補充。以書面簽訂補充協

議，補充協議與本協議具有同等法律效應；

（三）本協議執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任，并按有關規定政策規定及時協商處理；

（四）本協議自履行中如發生爭議，雙方應協商解決。協商不成時，提請物業管理主管部門調節，調節不成的，提交當地人民法院依法裁決；

（五）本協議之附件均為協議有效組成部分，本協議及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力；

（六）本協議及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律法規的政策執行。

（七）本協議自簽字、蓋章、甲方正式取得本協議之日起生效，協議規定的管理期滿，本協議自然終止。

（八）本協議共 6頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

甲方簽章：乙方簽章：

法人代表：法人代表：

時 間：時 間：