第一篇：戶型設計說明Wuzhang_2000 產品研究(戶型專輯)

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目 錄

一、關于戶型

二、戶型概念合集

三、住宅空間九說

四、住宅戶型九說

五、戶型中的流線設計

六、戶型功能分析

七、好戶型的標準

八、戶型設計要點

一、關于戶型

可以說，戶型定位是否準確、戶型設計是否科學合理是事關項目成敗極為關鍵的因素。那么什么樣的 戶型類別配置才能緊扣項目總體定位？什么樣的戶型功能布局才能最大程度地滿足消費者現在與將來的生 活需求呢？在此我們對涉及戶型的一些問題作些探討，希望我們的研究心得能給您一定的幫助。

戶型需要策劃

表面上看，戶型即建筑的室內空間間隔，需要考慮整體建筑結構、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖 等管網線路布置，因而是一個建筑技術問題，完全是建筑設計師的事。

其實不然。戶型是實現消費者居家生活的基本要素，是滿足“舒適性”的首要前提，只有滿足了消費 者需求的技術才有意義，只有滿足了消費者的戶型才能確保項目銷售暢旺，因此戶型設計首先是市場問題，其次才是技術問題。

世界上沒有最好的戶型，只有最適合某一特定項目所指稱的某一類別消費者的戶型。而要讓戶型能恰 到好處地滿足目標消費者的需求與潛在需求，不僅需要研究這一部分消費者的生活背景、消費心理、消費 特征，而且需要充分考量項目所處的地理特征、景觀環境、人文環境、項目的規劃布局、小區內環境營造 等一系列因素，讓戶型定位切合項目整體定位。而這一切，顯然不是設計所能解決的問題而只能是項目策 劃人的工作，設計師應該是在項目策劃人對戶型類別配置、每戶內功能配置的詳細任務書的指導下開展工 作才能設計出真正的“好”戶型。

戶型策劃的主要內容有以下幾點：

1、戶型類別配置。想吸引所有消費者的項目最終只能是所有消費者都吸引不到。因此戶型策劃的首要 工作即是根據項目所處區位及周邊總體環境，結合目標消費者定位，確定項目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛以上大戶型為主還是以二房二廳一衛以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復（躍層）式等分別應占多少比例？

2、戶型面積設定。從目前的市場實況看，由于生活習慣、居住觀念的不同，我國南北之間、東西之間 消費者對戶型面積的要求存在巨大差異。香港人通常將 70 ㎡做成三房而北方地區二房的面積也大多超過 100 ㎡。就是同一城市，不同類別的消費者對面積的要求也大相徑庭：有的認為三房應在 100 ㎡左右，有 的希望三房能做到 130 ㎡以上甚至 170 ㎡；有的喜歡 70 ㎡的二房，有的中意二房超過 90 ㎡……那么具體 到某一樓盤，每種戶型類別的面積到底以多少為宜，顯然需要精心策劃。

3、戶型類別分布。我們在很多項目中都見過一些單純從設計角度看堪稱優秀的戶型卻不幸淪為庫存，其原因在于發展商將它們放在了錯誤的位置：面積大、總價高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層……位置最好的地方設置總價 最高的戶型、位置最差的地方設置總價最低的戶型，是決定各類戶型在項目中位置分布的基本原則，背離 這一點，收獲的就可能是積壓或低價低利潤。

4、戶型功能配置。幾個衛生間？幾個陽臺？廚房是開放式還是傳統的封閉式？要不要工人（保姆）房？ 要不要設置一個雜物間？要不要設飄（凸）窗？……等等問題也應站在市場角度、從項目整體定位的高度

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來審視而不應由設計師依據站在技術角度、單純從建筑結構出發。

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戶型簡史

時間的流轉、社會經濟的發展在不停地改變我們的生活狀態、生活觀念，也不斷地改變著我們的居住 觀念我們對“戶型”的要求。為了做好戶型策劃，有必要先了解一下戶型在簡要發展歷史。

坐北向南，四四方方一個小院子，白天有太陽，夜晚有月光；老子住上房，東廂住兒女，西廂是灶堂 柴房，后頭還有豬圈雞窩茅房；坡屋頂，大厚墻，院里是石榴紅棗，院外是榆柳相依。千百年來，這就是 咱中國老百姓最理想的“戶型”，無論是平頭百姓還是縣官老爺，只有面積大小幾重幾進的區別，基本設 計思路概無二致。

這樣的“戶型”自然是好——寬敞舒適，功能分區明確。但動輒占上畝把幾畝地，土地資料利用率太低，而且基本沒有衛生間概念，不少人在床后隔著蚊帳就放個尿桶；窗戶小小的，大正午也有幾處黑角落。這 樣的“戶型” 現在恐怕在農村也不大受歡迎了。

解放了，日子似乎是好過些了，不識時務的馬寅初老頭被打倒了，于是一天比一天多的人不斷涌上街 頭要房住。國家機關、企事業單位一盤算，發現自己銀子實在太有限，那就湊合將就吧，大通道，筒子樓，小平房，公用廚房公共廁所，先整個遮風敝雨不能讓人睡大街上的地方再說。這樣的“戶型”，說什么也 住著挺別扭不舒服，但那年月，還能怎么著，能分個一間半間就不錯了，感謝誰還來不及，誰想那么多。轉眼是 80 年代，改革開放了，經濟真的好起來了，衣、食、行轉眼就都大有改善，琢磨起住房問題自 然就順理成章。大伙很快就發現這大走道的筒子樓實在不是好 “戶型”，都渴望能弄個“成套房”。是啊，有個廳讓一家人團團吃飯、有兩三間房不用與成年子女擠在一起、有自家的廚房做好吃的不用擔心別人眼 饞吃得艱苦一點別人也不會知道、有自家的廁所不用排隊再冷的冬天起來也無大礙、還有個小陽臺讓人種 點花草晚上還可看到星星，這樣的日子可實在太美了！

可很快人們又發現還是不對勁：廳里實在太小，放個大彩電看著刺眼，放在房里吧父母兒女來看又不 方便；還有大沙發、茶幾、音響、金魚缸也無處安身；冰箱想放廚房，可廚房更小；洗衣機想就近水龍頭 放在衛生間可衛生間也太逼仄；客人來了要往床上坐，一家人的生活裸露無遺。于是人們盼望能住上客廳、廚房、衛生間都寬寬大大，臥室里干干凈凈的房子。

這樣的房子還是有人不滿意：早上一起床，大家還是要搶著上廁所；辛苦一天晚上想好好泡個澡也不 方便，廁所里總是潮濕陰森味兒不太好；廚房雖然大了但洗菜、切菜、炒菜也還是不順便；大熱的夏天廳 里怎么也沒絲兒風？想看電視吧又怕吵著孩子的學習，不看電視吧晚上還真挺難受，有時夫妻倆想瘋狂一 回也怕影響孩子和父母……很快，在最隱密處設有主人臥室的房子、有兩個以上衛生間的房子、衛生間能 通風采光的房子、廚房連著小陽臺的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽臺的房子都被設計出來了。

有單身漢也想要成套的房子，于是有了單身公寓。有經常來這里公干又住膩了酒店的人也想買房子，于是有了酒店式公寓。有極想看山景海景園景的人，于是有了景觀戶型。

好戶型的標準

選擇一種戶型，選擇一個生活空間。不同的生活經歷、生活狀態、生活習慣會帶來對戶型的不同理解，而戶型則不管人們過去如何，只是以它難以更改的剛性改變、重塑人們的生活方式。因此，所謂好戶型，就是能充分尊重人們居家生活天倫本質、親情本質的戶型；是能帶給人們身體的、心理的舒適享受的戶型； 是能滿足現在與未來生活變化的需要的戶型；是與室外自然、人文環境協調且將好環境引入室內的戶型； 是能最充分考慮建筑材料與環保的戶型。

一套好的戶型，首先必須是每一個房間都間隔方正，少點“金角銀邊”，謹防多邊多角的“鉆石房” 的出現，如此不僅利于家具擺放提高實用面積，也符合中國人的消費心理。

一套好的戶型，必須做到以下幾個分開：

1、動靜分開。客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、“pdfFactory Pro” 試用版本創建 www.tmdps.cn PDF 文件使用

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有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應將它們嚴格分開，確保休息的人 能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。

2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業主家庭生活的 方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區位分離，而且應注意各房間門的方向。

3、主次分開。買房通常是人們事業奮斗有成，生活質量邁上臺階的體現。為了彰顯業主的成功，也為 了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應單獨設立衛 生間，應與父母房略有距離分隔。如設有工人（保姆）房，則又應與主要家庭成員的房間有所分離。

4、干濕分開。也即廚房、衛生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作。如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的

“穿堂風”更是一種極為舒服的享受。

廚房當然也應有良好的采光、通風條件，悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工作熱情，影響一家 人的食欲。

衛生間不應臟兮兮、臭哄哄，它不應成為天然的藏污納垢、繁殖細菌的場所，它也應該有良好的通風 透光條件，應該窗明幾靜，無異味，不長霉。臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。一套好的戶型，應安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則 首先滿足的應是客廳與主臥。

當小區周邊有著極為突出的景觀時，戶型設計可能會打破傳統朝向布局而以景觀為中心，這時首要的 也是安排客廳與主臥朝向景觀。好的戶型中廚房應遠離臥室，以杜絕油煙污染。而衛生間則應靠近臥室以方便家人。好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網布線應盡量集中，既方便業主裝修，又方便維 修檢查，還節省材料。

立體戶型面面觀 目前市場上的立體戶型主要有兩種：躍層式（深圳叫復式）和錯層式。所謂復式，就是在一套房子內擁有兩個樓層面，而且這兩個樓層面的豎直投影面一般是重合的，兩個

樓層之間有戶內樓梯作垂直交通聯系。最淺顯地說就是相當于將一幢住宅內的“502”號房和“602”號房 通過一座戶內樓梯連結為一套（當然也可以是更多層）。

很顯然，復式住宅給予住戶的空間層次感十分強，功能分區也能做得十分到位，其隱秘效果遠非平面 戶型和錯層式所能比擬。一般說來，復式住宅的入戶門均設在低層，這一點非常重要，因為從人們的居住心理來看，進門應該

是第一層，若再往下走則有進地下室的感覺。所以復式中的下層應集中設置會客廳、商務間、餐廳、廚房、公共衛生間、貯藏室、客房或為行動不太方便的家庭成員設置的臥室；而上層則宜設置對隱秘性要求較高 的主人臥室、次臥室、家庭起居室等，復式上層并非是一般客人可以進入的。

復式房的室內樓梯是不容忽視的重要內容。戶內樓梯梯段寬度不宜小于 80 厘米，否則不僅行走不方便，家具也難以搬上去。樓梯的位置安排也頗有講究，一般設于廳堂的角落，以避免占用過多的空間。在下層，樓梯應與過道空間重合而不能占有房間面積，在上層出口處以設置衛生間入口為宜，可不另設平臺面積。顯而易見，復式住宅面積一般都很大，動輒 200 ㎡以上，而且其單價通常也比同一幢樓或同一小區的平面住宅要高，因而其總價非同小可，不是一般人所能承受。但它所提供的居住質量，它所帶來的如影視 劇里西方“資產階級”生活方式的尊貴感受、它帶給業主與眾不同的心理優越感，又多么讓人心動！而“錯層式”則是平面戶型與復式戶型之間的折衷主義者。它并沒有兩個完全不同的平面，而是通過 將同一層面中的部分抬高一米半米，從而有效地實現日常生活中所涉及的起居、飲食、休閑、娛樂、社交、“pdfFactory Pro” 試用版本創建 www.tmdps.cn PDF 文件使用

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學習，都可在不同的功能層面上進行，較好地滿足了人們對現代家居的需求。

錯層式戶型的帶給人們錯落有致的新鮮感、各層之間高差的不大和室內樓梯高度的縮短、平緩，既增 加了樂趣，又不太影響交流溝通，其面積也與平面戶型相差不大，因而近年來在各地尤其是上海大行其道 大受歡迎。今年以來一些地方又先后推出了不少三錯層戶型：進門的第一層面為公共活動區，南面是大開 間客廳，北面是餐廳、廚房和公共衛生間，向里上數級樓梯形成第二區域，可作為老人房兒童房或客房，繼續向里上幾級樓梯是第三區即主人活動區，同樣是大受歡迎甚至出現搶購。

1999年，深圳一家公司推出了一種獲得國家專利的“躍復一體”的戶型即將復式房的下層做成錯層式： 進門為客廳、公共衛生間、餐廳等公共活動空間，往下走為廚房和工人房，頂層為主要家庭成員起居活動 空間。發展商在廣告中不僅宣稱該戶型“領先 30 年”，而且“使用面積大于建筑面積”，憑借這一創新戶 型，很快就將一位于大馬路邊立交橋旁的房子賣出 80%以上，不少眼光獨到的炒家也因大膽投資而獲得頗 豐！

大戶型？小戶型？

由于生活方式、居住觀念、消費者所屬社會階層、房價差距等系列原因，不同地方不同城市的人們對 大戶型、小戶型的理解大不相同。

香港有“千呎豪宅”的說法，1000平方呎多大？90 多平方米而已。在深圳、廣州、上海，一般認為 130平方米以上為大戶型。而在北方的大部分城市，似乎只有 170平方米以上才會被叫做“大戶豪宅”。

從內部空間設計角度來看，戶型面積越小，難度越大。因為要摳著那一點點空間的確很難做出新穎別 致的花樣。因而一房一廳、二房一廳、一房二廳、二房二廳等中小戶型在功能配置上就比較簡單，一般就 是廳、房、廚、衛、陽臺等“五大件”，功能分區也不盡完美。而大面積戶型就讓設計師們發揮的余地就 較大，不僅可以在小戶型基礎上增設主臥衛生間、貯藏室、工人房、書房（音樂室、麻將房、健身房）、梳 妝間、更衣室、主臥觀景陽臺等多方面功能，而且可以依據人們通常生活習性做出比較完美的功能分區，躍、復、錯層等創新空間也比小戶型大得多。

值得特別一提的是，小戶型是否應帶保姆房的問題。一般說來，在小戶型的買家中，結婚未久的年輕 人是絕對主力。這些消費者的小孩還很小或即將誕生，而在目前國內的社會經濟環境下，又需要夫婦兩人 都上班工作，他們正是最需要聘請保姆家庭！但目前市場供應實際情況是只有三房以上大戶型才帶保姆房，而二房戶型帶保姆房的則為數寥寥。消費者選擇小戶型的很大原因是由于其總價較低、月供輕松，那么增 加一間保姆房所帶來的壓力，目標消費者能否承受？希望大連有開發商、代理商、廣告公司、市場調研公 司能對此做一番深入研究。

從整棟樓或整個項目的來說，大小戶型的配置比例也是一個必須仔細研究、謹慎對待的問題。戶型單 一則由于客源供給面狹窄，抗風險性相對也就較差，但“人以群分”，單一戶型所帶來的客戶基本素質面 的同一，可大大提高物業形象檔次進而賣出好價錢。正因為如此，因而采取此一戶型配置需要精確、深入 的前期市場研究，但一旦定位準確，其收益也非同一般。而一些項目由于對目標消費者界定不清或希望將 所有類別消費者一網打盡，于是從 3、40 ㎡的單身公寓到二房、三房、四房直至 200 ㎡以上的復式一應俱 全。看起來不同需求的客戶均能得到滿足，實際上由于定位混雜，各種層次的客戶均難以找到感覺——開奔 馳的當然不想與踩單車的為鄰，踩單車的看鄰居開著奔馳進進出出心里也別扭。因此大、小戶型相互比例 配置合適，戶型既有層次又有相對同一性，既錯落有致又充實豐富，則客戶挑選余地大，市場抗風險性也 好。究竟是多少的比例才恰當，這并不能憑主觀的臆想，只能是通過對市場的深入了解才能得出。

戶型的配置決定了項目的整體定位，因此戶型策劃首要的是進行土地價值分析判斷：景觀豐富、交通 便利的地塊當然應以大戶型為主；土地各方面均普通既無突出優點又無特別缺點的，則以中等戶型為主； 而地塊較差時則應以總價較低的中、小戶型為主；至于在商務中心區的小幅土地，最適宜的當然是小面積 公寓甚至酒店式公寓。

面積多大才合適？

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在所有涉及戶型的問題中，最令發展商頭疼、讓人最難下定決心的當屬以下兩點：各戶型類別在項目 中的配置比例、每一種戶型的面積大小。因為前者將決定項目主要賣給誰，而后者則將決定項目是否真正 能滿足這些人。

不同的消費對象有著截然不同的需求，那么我們又如何知道所確定的戶型面積是正合目標消費者心意 的呢？我們認為，必須從以下三個方面綜合權衡。

消費者對應性。我們知道，一房一廳的小戶型是只能作過渡之用的，其購買者將主要是年齡在 30 歲以 下、未婚或剛剛結婚的年輕人，其購買動因主要是工作時間不長，積蓄不多而又渴望擁有一片自己的小天 地。從功能上說，雖然也需要廳、房、廚、衛、陽臺五臟俱全，但對每一部分面積的要求卻應該都是小字 號的，而且需要布局緊湊，因此總面積也不應超過 50 ㎡。否則就失去了過渡房的本意。二房二廳、三房二 廳所面對的則是最復雜的消費群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足夠，但他們生活可能較為寬裕，因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房；而有的工薪家庭人口較多卻資金不多，當然更希望購買房間 較多而面積偏小的三房；還有部分成功人士或高級白領，雖然購買力強勁但較為實用主義，認為布局合理、面積略偏大的三房就已足夠。二房是做 70 ㎡還是 100 ㎡？三房是做 100 ㎡還是 130 ㎡？需要我們精確區分 目標消費者并與其購買力、生活狀態、居住習慣高度對應。四房以上或 150 ㎡以上的房子，其面積敏感度 相對較差，但也只有深入分析目標消費者才能做得恰到好處，才能使銷售一路暢旺。

舒適性。房子是為人服務的，房子是為家庭天倫生活服務的，而戶型分割的目的就是為人們提供一溫 馨、親切、舒適的家居空間。舒適性就是從人體工程學和家居生活基本規律出發，決定戶型的開間、進深 及面積。

房子越大則舒適度越高被不少人認為是理所當然，事實并非如此。以普通家庭的客廳為例，這里陳設 的是沙發、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談話、看電視是這里的主要節目，太小讓人有壓抑感，過于空闊則又易于讓人有四邊不著、相互有隔閡的感覺。因此客廳的開間以 4.5 米為 宜最大不應超過 5 米最小不應小于 3.5 米。同樣的道理，主臥、次臥、衛生間、廚房等都有這樣從人居活 動出發的辯證關系。

除人的視角、人的活動外，舒適性還應考慮利用率問題。如果一套房子中有部分面積既不能用于擺設 家具電器、又無助于人的活動、亦不能增添藝術情趣，則只能增加購買費用、增加主婦打掃衛生的時間與 難度，舒適性自然也就大打折扣。

地域性。地域性是由于各地區人們生活習慣不同而對戶型面積有著不同的要求，其實是舒適性的延伸。這也是戶型設計中必須高度重視的問題。比如大連人大多認為二房二廳應該有個 90 ㎡甚至 100 ㎡，而在深 圳，恐怕就很少有人能理解 90 ㎡以上的房子為什么不做成三房，為什么要如此浪費。多數深圳人眼里的三 房應該在 105—115 ㎡之間，而大連人則顯然認為這樣的房子太小太逼仄。

戶型之首——客廳

毫無疑問，在一套房子里面，客廳的重要性居于首位。因為它是進入一個家庭給人的第一視野、是一 家大小盡享天倫之樂時最主要的活動空間、是迎賓會客的最重要場所。因此我們說客廳是戶型之首，在設 計中應該得到最高規格的尊重。

在客廳的設計要素中，包括開間、進深、陽臺、窗、門的數量、門的朝向、餐廳的聯接、玄關等。上一篇文章我們提到，視總面積的大小，客廳的開間應在 3.8—5 米之間，過大或過窄都與人們的家居 生活規律有沖突。而在通常情況下，進深與開間之比不宜超過 1.5，否則也將在因過于狹長影響使用。

陽臺幾乎是一套房子里唯一可以與外界自然環境交流、對話的空間，是最開揚、通暢的地方，我們認 為必須與客廳一脈相連。陽臺還是將自然風、自然光引入室內的最佳途徑，當然應讓全家人都得到這種享 受，因而從這個角度看，也應與客廳相連。陽臺必須與客廳相連還有一個重要原因：它是我們晾曬衣服的 地方，因此只能是與公共空間相通而不能穿過臥室以形成干擾、影響居家私密性。

如果在向陽面設置了陽臺，在背陰面能否設置次陽臺或窗戶以形成“穿堂風”增加客廳的通透性呢？ 雖然不是必需，至少值得考慮！

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在客廳周圍開幾道門，每道門各自朝向何方，當屬客廳設計中最難決定、需要反復研究認真斟酌最費 心血的之處。因為門越多則空間利用率越低，而門朝向哪里又決定了使用的方便與否。公共衛生間的門應 朝客廳嗎？廚房呢？哪個臥室外的門朝向客廳？能做到所有臥室的門都不直接開向客廳嗎？客廳與臥室之 間的走道如何安排？不設過道又如何？……這些問題當然不可能有統一的答案，不可能有經典的、最好的 方案，而只能通過對目標客戶深入、細致的調查訪問來了解客戶的真實需求，并結合項目的實際情況統籌 安排。

客廳與餐廳的連接也是個問題。我們在南方看到多數都是直接聯通，而在大連市場，好象多數都是有 隔斷甚至錯開。連通會使整個廳顯得開闊、通透一些；錯開或隔斷則功能分區更清楚細致一些、小餐廳的 氣氛要雅致一些，但通風性差一些，面積利用率也將打點折扣。

玄關在客廳里的出現時間較晚，是伴隨著“三大（廳、廚、衛）一小（臥）”、功能分區等居住觀念 而進入普通人家的，并迅速得到部分家庭的認同。但其真實價值、其存在的必要性仍為許多消費者懷疑，因而設置與否也需謹慎調查。

關于客廳，我們在這里更想提請發展商注意的是隨著對消費者的進一步細分及細分后消費者個性化需 求，是否應重新界定客廳功能進而從根本上改變我們的設計思路？

對于時尚、前衛、崇尚個性、反對拘束、喜歡離群 SOHO 的年輕一代新人類們，也許并不希望客廳仍然 只是個標準模子里出來的方盒子，有起伏變化、有錯落、有曲線或許正是他們的追求。為客廳賦予更多的 工作功能甚至直接將客廳當作電腦間、網上沖浪室也是部分 IT 人士的生存需要，現在仍處設計階段的房子，在決定一房一廳、兩房一

（二）廳的布局時，恐怕就有必要考慮新人類們的需要了。

客廳能開 PARTY 跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳能是茶藝館嗎？ 凡此種種，或許現在還沒有足夠多的人提出需要，但我們不能不思考、不能不調查、不能不有所準備。

主臥

我們都知道，在單位福利房一統天下的年代，即使在三居室以上的戶型中，各臥室盡管有大小之分，但主次關系是十分不明顯的。因此“主臥”的出現，堪稱是戶型設計思想中革命性的突破之一。

主臥的出現，使老、中、小三代及客人在空間上有更強的獨立性，減少了家居活動時成員之間的相互 交叉干擾，增添了生活情趣，因而從生理上滿足了現代人的家居生活。

主臥的出現，還極大地滿足了購房者的心理需求：擁有自己的房產在很多人眼里還是事業成功的標志 之一，而獨立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個性品味的主臥正是業主尊貴身份的重要體現。主臥設計的要點如下： 衛生間：我們在大連仍能看到有些項目的三房仍只有一個衛生間，這顯然是沒有較好地理解消費者的

需求。主臥一定要有獨立衛生間！不僅如此，主臥衛生間面積也應比公共衛生間大，功能也應更完備——在 洗臉、浴盆、座便器外，還應根據項目總體定位設置按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。

位置：獨立性、私密性是主臥的主要要求，現在的建筑設計師都知道將主臥設置在最隱密的地方了—— 盡量遠離入戶門、遠離客廳，如是立體戶型則設置在上層或上半部分。但與此同時，我們又能在不少平面 戶型的項目中看到主臥雖居于私密位置，可門卻直接對著客廳，整個就是自相矛盾。更有甚者，有一個項 目的主臥居然直接面對餐廳、與廚房相鄰，這就讓人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“觀景”也是在確 定主臥位置時必須考慮的重要因素，主臥必須朝南或面對最佳景觀朝向。

面積：主臥面積當然應比其他房間大些，但舒適是有“度”的，因此主臥面積并非越大越好。面積過 大一是造成浪費（購買款、管理費），二是空曠的空間不利于營造親密、浪漫、溫馨的二人世界。以我們的 調查，目前深圳等地消費者普遍希望的主臥面積在 18平方米左右，北方消費者的需求相對大些，平均值在 25——30平方米左右。

窗戶：客戶的功能有三：采光、通風、眺望。無論電源光是何等的絢麗多彩、浪漫、有情調，也無法 和太陽光所帶給我們的溫暖、親切的心理滿足感相比擬；無論電扇風、空調風是多么清爽宜人，它也不能 代替輕靈、和諧的自然風；無論電視節目有何等精彩，它也比不了綠樹、紅花、青山、碧水或城市繁華絢

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爛的夜景所給人的舒緩、放松。因此低臺、大窗、凸窗（或曰飄窗）甚至落地窗就成了近年來主臥窗戶的 主流。而在深圳，轉角窗（將垂直的面對景觀的兩堵墻都設計為透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量運用。

輔助功能：在目前的住宅市場中，不少設計師在處理大面積戶型時，常簡單地將每一個房間按比例放 大就算了事，其實這是一種非常嚴重的浪費，我們認為可行的方法應該是將功能進一步細分，如在主臥中 就可考慮設置獨立的衣帽間、獨立的梳妝間，可以考慮設置背景音樂系統等。

廚房

我們關于廚房的想法可集中歸結為三個方面：廚房在戶型中的位置；如何提高廚房的舒適度；廚房設 計的創新性想法。

位置：南方氣候炎熱，所以南方的房子特別強調通風順暢、希望廳里有“串堂風”；北方冬天漫長，所以北方的房子特別講究南北朝向。這就決定了南北方的消費者在廚房的位置上有著明顯不同的需求：南 方的廚房多位于客廳或餐廳的一側，而北方的廚房多位于廳的北端。但不管南方北方，我們認為只要是平面戶型，在規劃設計廚房時就必須從如下兩種基本原則中選取其中之一：

1、廚房是家居生活中最主要的污 染源，噪聲、油煙油污、殘渣剩飯、殘枝敗葉、清洗污水等集中于此，因此應遠離臥室、客廳，盡量避免 拎著菜穿過客廳，也就是說廚房應盡可能靠近進戶門；

2、廚房與衛生間是住宅中的水管集中地，因此從施 工成本、能源利用、熱水器安裝等問題考慮，廚房應與一個衛生間貼鄰而處。其他如廚房門直對客廳、衛 生間門開向廚房、穿過廚房進入衛生間的設計都不太符合人居習慣。

舒適度：事實上，自“大廚房”的觀念與抽排油煙機一起進入普通中國人家庭后，就已經使廚房從大 汗淋漓、油煙滾滾的戰場開始向演奏鍋碗瓢盆交響曲的樂臺轉變，從而大大提高了家庭主婦主男們工作的 舒適度。以我們的觀察，無論南北方，目前多數廚房的面積在 6—7平方米左右，但我們認為，在“冰箱入 廚”已是大勢所趨、微波爐、洗碗機、電烤箱等廚房家電的日益普及、烹調中煎、炸、煮、蒸、煲分工日 益明細的今天，廚房的面積還將進一步擴大。隨著人們生活節奏的加快，我們還應該在深入研究國人烹飪習慣的基礎上將廚房設計得更科學、更合理，更符合人們的廚房作業的流程：在洗、切、炒的流程中，L 型廚房比“一字型”更能減少步伐移動、節省時間、提高效率，降低勞動強度；整體廚房由于能使物品各 歸其位，不僅能提高空間利用效率、減少死角，而且更方便清潔，改善衛生狀況；我們還認為，現在已經 到了將廚房功能細分為清洗加工區和烹飪區的時候，如此一來既可最大程度地降低油煙污染，又可使揀菜、洗菜、切菜在更為寬松愜意的空間進行，不僅大大提高了舒適度，對鼓勵“另一半”幫忙、打下手也大有 好處，可為平淡的居家生活增添許多情趣。

創新：在此我們想提出兩點創新性想法，一是在 200平方米以上的戶型中設立單獨的早餐室，二是設 置開放性廚房即與餐廳之間完全通暢連接的廚房。早餐室在歐美國家十分普遍，隨著生活形態的改變和人 們餐飲習慣的轉變，在部分大戶型中不妨一試。在我們見過的一些例子中，從抽排油煙機的技術角度來看，將廚房完全敞開一點問題沒有，而開放式廚房的好處不言自明——不僅極大地拓寬了工作面積，而且能一邊 擇菜洗菜切菜一邊聽音樂、看電視，任務較重時更可發動全家人一起動手幫忙，真正讓炒菜成為一種生活 的輕松甚至一種享受。

洗手間的問題

中國菜肴之香、之精美舉世聞名，與此同時中國的廁所之臭、之簡陋也“享譽全球”。這種只重“進 口”而對“出口”漠不關心的現象似乎為中國傳統文化中所獨有。

長久以來，廁所在中國另有一別稱——“茅房”，由此可見其在戶型中的地位低下、不受重視。就是解 放后，城市里大量修建的火柴盒房子里，也還有相當多沒有單獨的廁所。因此自 80 年代隨著經濟發展對改 善居住條件日益關注以來，我們經歷了追求每戶有獨立洗手間、有坐式抽水馬桶、增加實用面積、追求二 個甚至三個以上洗手間等幾個階段。但受傳統文化根深蒂固的影響，目前的洗手間設計中仍存在諸多亟待 解決的問題：

（1）仍有人將洗手間搞得暗無天日，白天需開燈，余臭長年不絕，且陰森潮濕，讓細菌們大量繁殖、“pdfFactory Pro” 試用版本創建 www.tmdps.cn PDF 文件使用

活得自在。

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（2）空間面積絕對不足，一些發展同將其作為輔助功能，面積壓縮得很小，在一些小戶型中其面積仍 在 4平方米以下。

（3）設備水平極低，用于配置洗衣機、熱水器、電吹風、電話的管道、線路和插座不足甚至根本就沒 有。

（4）標準化程度低，施工質量差。管線配置雜亂無章，影響美觀和使用，下水道容易堵塞。

（5）缺乏從用戶出發、為用戶著想的理念而只圖設計簡單、施工方便——洗手間是管線集中的地方，長 期以來都以明管配置，為用戶又增加了難以清掃的積污納垢的死角，既不衛生又有礙觀瞻。

（6）穿過廚房進入洗手間或洗手間門直接開向廚房的設計仍有所見，而公共洗手間的門直接開向客廳 的更比比皆是。

（7）重數量不重質量。在規劃設計階段討論的重點經常是設計幾個洗手間，而基本不討論洗手間的具 體 設計細節。

（8）重面積不重功能布局。在廣告中、在現場銷售人員的介紹中，一般都會突出強調洗手間的面積，幾乎沒有人在意不同特征消費者對洗手間功能分布的差異化要求。

（9）重裝修標準不重基本功能配套。裝修標準在時下的洗手間設計中已是討論的重點之一，但發展商、設計人員、營銷人員似乎都有意無意地忽略了洗手間功能設施的研究。

（10）重主臥洗手間不重公共洗手間。或許是由于買家主要使用的是主臥，因而從營銷的角度，主臥 洗手間的出彩出新能更有效地激發客戶的購買沖動，而公共洗手間則多數因陋就簡，關心者甚少。事實上 從使用角度看，利用率更高的還是公共洗手間，并沒有理由對其漠然視之。

（11）重大戶型洗手間設計不重小戶型洗手間設計。這實在有南轅北轍的嫌疑：購買大戶型者多為實 力派人士，一般都將重新設計裝修，不用操心太多；而小戶型買家多為工薪階層，資金、時間相對較緊，因而更渴望發展商仔細琢磨能提供能一次到位的設計和裝修。

（12）我們在大連還看到過座便器正對洗手間門的戶型，這是永遠不能原諒的設計錯誤。

上一篇文章里我們歷數了現今洗手間存在的諸多不是，出現這些問題的其根源在于發展商和設計人員 仍在用舊觀念處理新住宅：仍將洗手間看作是不得已而去之的逃難地，而沒有想到其應該是業主重要的享 受區。

事實上，現代住宅的洗手間是一組空間，這組空間圍繞著便溺、洗漱、沐浴等基本活動而展開。（目前 深圳地產界對洗衣機是否應進入洗手間存在爭議，擁護者認為洗衣與其他活動一樣屬于“水性”活動，理 應集中，順手將換洗衣物擲入洗衣機也實在方便，另外從接、排水管道的設置利用考慮，也應進入洗手間； 反對者認為洗衣機與洗手間功能難以協調，而且拎著裝滿濕衣服的桶穿過客廳到達晾曬陽臺也有諸多不便（即使有干衣功能），洗衣機應設于晾衣陽臺附近。）拋開洗衣機問題，要較好地組織便溺、洗漱、沐浴三 項功能，使用面積不應少于 6平方米，否則必然出現空間局促、功能混雜，為業主帶來使用中的互相干擾 和不便。由于不同購房目的及需求差異，目前消費者希望的洗手間面積集中于 6——7平方米和 10——12平方 米兩個區間，發展商因根據項目定位作恰當選擇。

洗手間是家居生活中的集中用水地，因而也是最容易出現潮濕陰涼，從而滋生細菌病毒的地方，因而 其采光通風特別重要。盡管可以人工排風、盡管可以用電發光，但無論從能源利用角度還是人們對自然風、太陽光天然的親近感，洗手間都應該做到寬敞明亮，通風順暢，如能引入西曬，就更理想了。另外無論是 何種建筑形態無論是何種戶型布局，上推式窗戶是最適合洗手間的。

根據新的《住宅設計規范》征求意見稿提議，80平方米以上住宅均應至少設計兩個洗手間，因此主臥 是否應設計洗手間的問題已無需討論，需強調的是主臥洗手間的面積應大于公共洗手間。

公共洗手間通常不是業主裝修的重點，因此由發展商提供統一裝修較為合理，但應注意地面、浴具、衛具、墻壁、天花板及其他用具應協調色彩、保持潔凈、清爽的感覺。

冬天不再去公共澡堂而是在家沐浴，泡在自家的浴缸里必將成為北方地區生活的主流，因此浴缸在洗 手間里不可或缺，尤其是主臥洗手間。在一次對年輕人“理想生活”的調查中，不少人就選擇了“泡在三

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角形大浴缸里，邊泡澡放松邊給朋友打電話”，認為這是極現代、極浪漫的感覺。三角形浴缸比長方形浴缸更節省空間，這也值得發展商注意。長方形洗手間的寬度不能太窄，否則將用具集中于一邊或間隙過小都將為使用者帶來麻煩。而影響用 具布局的主要因素是開門方向，因此推拉門是值得考慮的設計。為安全起見，管道煤氣和燃氣熱水器應盡可能設計在洗手間之外。最近深圳即有一樓盤將燃氣熱水器 統一安排在陽臺上，大受客戶歡迎，預計類似概念將迅速得到普及。

……

只要真正心存“以人為本”的想法，真正想讓洗手間成為業主的享受空間，您也一定還能發現許多改 善洗手間設計的方式方法。

陽臺

在一套住宅里，陽臺應該是最具浪漫情調的地方，因為這里有廣角度的視界可看青山綠水、生機滿園、可看繁華都市、滿天星斗；這里有不歇的風兒帶來春夏的涼爽；有充足的陽光溫暖冬天。這是別的空間所 無法比擬的開揚、舒暢、心緒飛揚。但在以前室內是緊巴巴的面積、室外是水泥沙土地面的居住條件下，陽臺也就被不少人家封閉起來，并被改造成一間小臥室或雜物堆放地，失去了其與自然交流的天性。

近年來，隨著居住條件的大大改善，人們對住宅產品功能、品味需求的不斷高升，不僅陽臺的基本面 貌、基本功能得到恢復，而且得到很大的發展，在設計上不斷出新出彩。

雙陽臺：目前在設計雙陽臺時，有兩種不同的思路。一種是強調通風，將兩個陽臺分置于廳（客廳+ 餐廳）的兩端；另一種注重實用，將北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的蔬菜及其他小雜物。

內陽臺：即將陽臺整體納入室內，使其成為廳的自然延伸，因而也可看作是封閉式陽臺的一種升級。內陽臺的好處是可以免除風沙灰塵的侵擾（只要我們的城市仍處于高速擴張的階段仍是大工地，只要生態 環境沒有根本性轉變，風沙灰塵侵擾就會在較長時間內成為影響我們生活質量重要因素），另外如能以大幅 的落地玻璃代替墻體，不僅可引入充足陽光，而且視線也極為開闊，往客廳一站，外面的世界近在眼前，似乎與房間連成了一體，讓人有一種空蕩而博大的感覺。內陽臺特別適合北方地區，北京現代城是這方面 的典型代表。

觀景陽臺：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天際線背景、街景、公共公園、小區中心庭園…… 優美的景觀環境能極大的激發買家的購買熱情，增加樓盤的附加價值，面對某一特殊景觀的“觀景陽臺” 也就應運而生。觀景陽臺不僅強調人看景，而且應做到陽臺與景觀的交流、對話，陽臺融入景觀，因而不 僅需要上佳的角度，而且需要較大的面積。

景觀陽臺：陽臺是影響住宅建筑外立面觀感極為重要的因素，因而如何讓陽臺自身也成為一種景觀，是建筑設計必要的追求。在近十余年來全國各地開發的商品房中，基本都摒棄了“兵營住宅”時代用紅磚 砌就或水泥鑄成的粗糙、笨重、簡陋的陽臺。代表著古今中外各種不同建筑風格的建筑符號都被或貼切或 生硬地運用到陽臺上來了，陽臺造型也一改過去千篇一律的長方形而出現了大量的半圓形、弧形、扇面形、L 形，材質也由鏤花鐵藝、不銹鋼、石柱、鋼化玻璃等，色彩更是五彩繽紛，確實使陽臺“成為了都市里 一道亮麗的風景”。

特殊功能陽臺：近來在深圳、廣州、上海的一些住宅中，設計師從安全角度、建筑外立面的干凈整潔、室內空間的利用率及視覺清爽等角度出發，還在背陽面特別設置一個 3、4平方米的小陽臺，主要用于安置 空調主機、燃氣熱水器等，深受住戶歡迎。

戶型設計趨勢

拉拉雜雜說了這么許多，目的有二：希望發展商能通過科學的、人性化的戶型設計更快更好地實現市 場目標，希望消費者能得到真正契合自己需要的心水戶型。

市場是鮮活的、不斷變化的，因此戶型設計需要不斷調整創新；市場變化是漸進的，有規律可循的，因此

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所有調整創新都必須緊扣市場發展趨勢。

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1、住宅戶型日益多樣性

除了面積大小的多檔次外，為不同家庭結構、不同消費階段而設計的戶型應有區別：服務于“核心家 庭”的戶型應該精致小巧，服務于“兩代居”家庭的戶型應該優雅浪漫，為三代同堂家庭提供的住宅則應 該溫馨親切。以“錯層”為代表的立體住宅是近期全國性的熱點，但錯層的牢固性、抗震能力如何尚有疑 問。

二、居住產品概念合集

就由分說論戶型（1）：迷你一居

一般說來，迷你一居的戶型有點像賓館的標準客房，一個衛生間與一個臥室和起居室共用的廳。當然，居家過日子少不了烹飪，為了節省面積，廚房很多時候是安排在戶門旁，裝上個無污染的電磁爐。這樣既 好安排需要采光的廳，也不至于烹飪時穿堂越室。算下來，迷你一居的面積上限是 30平方米：一個 5平方 米的衛生間，一個 5平方米的玄關兼廚務區，剩下的就是臥室和起居室共用的廳了。

那么，迷你一居有哪些特性呢？ 產品的過渡性 作為年輕人居住的過渡產品，被替代性極強：一方面是建筑本身由于追逐時尚，容易過時，包括外立

面、戶型，以及裝飾材料等等；另一方面是戶型本身由于面積過小，功能過于簡單，容易被生活不斷變化 的年輕人所淘汰。天生的缺憾性 受面積的制約，迷你一居的戶型往往比較單一，多為進深較大的直套型，各功能區容易產生相互影響：

像戶型小到十幾平方米時，除了一張床、一張桌子和一個柜子外，再也沒有多余的空間，僅僅能滿足睡眠 的需要；像客廳灰暗，臥室卻過于明亮，使生活需求倒置；再有，廚房設置在陽臺時，就餐和就寢位置相 反，拎菜、倒垃圾要穿廳而過，易產生交叉干擾；另外，因為同一層戶數較多，過多地占用樓道面積，加 大了公攤，以及戶內各種管道占用面積相對于大一些的戶型來說比例加大等等，都使得房間的使用率比標 準一居降低了幾個百分點。

居住的便利性

“服務于都市白領”的市場定位，決定了迷你一居大都建在市區，因為年輕人在緊張的工作之余，對住 所的要求首先是便捷，包括交通的便捷、商業的便捷和休閑的便捷，具體說就是工作和生活的切換要迅速。對于套型而言，盡可能要精裝修，并配置簡單家具、電器，拎著包就可以入住。同時，擁有一些簡單的配 套，像餐飲、洗衣、健身、美容等等，也是日常生活必不可少的。

就由分說論戶型（2）：合體一居

標準的一居室是一室一廳，不管是過去的室大廳小，還是現在的室小廳大，就寢與起居、就餐都是分 在不同的帶有采光面的空間里。為了縮小面積，擴大空間，降低總價，市場上適時出現了將臥室和起居室 合二為一的“合體一居”。這種戶型介于迷你一居和標準一居之間，面積大致在 30-60平方米。

合體一居與其它類一居的異同： 合體一居與迷你一居 兩者相似之處是臥室和起居室共用一個廳，只是面積有大小之分。但不同的是，前者的廚房獨立擁有

一個采光、通風口，或者一個較大面積的獨立廚務區，而后者則僅僅是簡單的爐灶和洗滌盆，并且與其它 空間交叉共用。合體一居與標準一居 合體一居采用的是廳室“合體”，功能分區的方式，即將臥室和起居室合二為一，劃分出不同區域；而

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標準一居是臥室與起居和就餐分別設在不同的帶有采光、通風面的空間里，具體而言，就是臥室、起居室 和廚房各自擁有窗戶，并且用墻體進行分隔。合體一居與酒店式公寓 酒店式公寓中的一居室多以合體一居的形式出現，戶型比較靈活，因為要在小面積中實現全功能，室

內空間可靈活分隔。既保證有酒店標準間的格局，又適時增加烹飪功能，體現公寓的特質。而合體一居多 出現在公寓中，雖然戶型很像酒店式公寓，但建筑材質、裝修標準，以及管理和配套等等，都要比酒店式 公寓相差不少。

就由分說論戶型（3）：酒店式公寓

酒店式公寓是指物業的建筑結構形式類似于酒店，而負責管理的物業公司提供酒店模式的服務，如客 房打掃、洗衣等，同時居室內配有全套家具及廚房設備，概括地說，就是“酒店式服務，公寓式管理”，將 星級酒店的高標準服務融于日常生活之中。購買者擁有單元產權，既可以自住、出租，也可以轉售，是一 種既提供酒店專業服務又擁有私人公寓秘密性和生活風格的綜合物業。

酒店式公寓與產權酒店、單身公寓和商務公寓相比，有同有異： 產權酒店與酒店式公寓

產權酒店起源與上個世紀 70 年代的美國，主要分布在氣候溫和的旅游度假勝地。簡單地說，產權酒店 是由消費者或個人投資者買斷旅游設施在特定時間里的使用權。酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投 資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店經營管理，取得投資回報，同時還可獲得酒店贈送 的一定期限的免費入住權。它是將房地產業、酒店業和旅游業結合在一起的商業業態。而酒店式公寓面積 有大有小，居室有多有少，室內廚房等生活設施一應俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，為住戶提供了一 個星級酒店的家，但收費比酒店便宜。

單身公寓與酒店式公寓

單身公寓的消費者是收入不錯又講究生活品質的年輕人，所以，從裝修標準到物業配置比起酒店式公 寓要簡單得多。同時，單身公寓的面積要小一些，一般在 50平方米以下，以降低總價，適應年輕人的購買 需求。而酒店式公寓的消費者是高級白領、經理和總裁等，物業由星級酒店或有酒店背景的物業公司管理。

商務公寓與酒店式公寓

商務公寓注重商，建筑結構上采用大開間，戶型大小不一，多數以毛坯形式出售，便于后期結合辦公 需要改造。像市場上曾出現過的 STUDIO 和 SOHO 類商務公寓，雖然采用精裝修，有些還配有少量的家具，但整體上更顯得適合于辦公。配套的服務機構也多是些郵寄、打印等辦公項目。而酒店式公寓的公共設施 類似于酒店，除擁有酒店的服務機構外，還提供了銀行、會所和超市等家居服務。

就由分說論戶型（4）：一居室

一居室一直是小戶型的代表，也是市場追捧的熱點，在很多樓盤中往往位置并不算好，但因總價較低 而最先售磬。除去市場上為縮小面積而將廳室合一的“合體一居”(居室除廚衛外，只擁有一個窗戶或陽臺的 采光面)外，標準的一居室應為一室一廳，即臥室和起居室各有窗戶和陽臺，這樣才能保證居住的品質。一 居室的精巧性在于：小面積仍要滿足多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寢和會客外，在寸土寸金的面積 中，適時增加讀書、休閑等功能，達到“麻雀雖小，五臟俱全”。

功能區域相互借用

標準的一居室面積為 60平方米左右。面積雖然不大，但居住的基本功能和大戶型相比，不應該有太大 的差異，這就要求精致地規劃面積，巧妙地設計戶型，其面積的取舍點要正好卡在既保證功能又最經濟，盡量減少浪費，即，經濟而不局促。像廳的面積在 20-25平方米，臥室的面積在 12-15平方米，衛生間的 面積在 3-5平方米，廚房的面積在 5-8平方米等等。這些功能區域的面積看起來并不算大，但若劃分明確 地設計在一個 60平方米的套型中，已經捉襟見肘，不要說還要適時地增加陽臺、洗衣間、儲藏間等次要空 間了。因此，在精巧的小戶型中，功能區域有時要相互借用，局部產生交叉，如客廳和餐廳、書房和臥室

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或起居室、洗衣間和陽臺、陽臺和工作間等等，盡可能在小空間內融入多種功能。住宅性質轉換自如 一居室基本屬于過渡性住宅，選擇時要考慮到未來住宅性質的轉換：如自住轉為出租，出租轉為自住，出租轉為出售等等。對于自住型用戶，自己住過之后，要考慮留給子女或轉賣、出租，因此，除了戶型、建筑材質和配套外，更重要的是要考慮地段，因為小戶型的購買者和租賃者，對地段的要求會非常在意。對于投資型用戶，除了要考慮適合租賃人群的地段和住宅檔次外，還要考慮未來的配套，像交通配套、商 業配套、教育配套和醫療配套，因為從出租轉為自住時會對配套要求變高。

就由分說論戶型（5）：二居室

二居室是一種承上啟下、靈活多變的戶型：自住時單身、三口可住，兩代也能湊合；投資時比一居租 戶群寬，比三居易于轉讓。特別是對于投資型用戶，精巧兩居有著總價相對低一些的優勢，而租房者一般 講求實用，對于寬敞和氣派，往往放在了次要的位置。

從長遠看，二居室對于一個標準的三口之家來說，還屬于過渡性住宅，因此選擇上要適時注意： 面積精巧過渡更為自如

精巧二居室的面積一般為 80平方米，如果變成雙衛生間和增加一些功能空間的話，可以適當放大 10-20平方米。那么，室內各空間的面積究竟“精”到什么程度才算合適？一般來說，臥室 10-12平方米，能滿足“臥” 的基本需要，14平方米以上，就可以擺放電視了；兒童房 8-10平方米已經夠用，書房 6-8平方米也能說的 過去；衛生間 3-5平方米、廚房 5-7平方米就能使用，當然寬大一點會增加舒適度，至于再大一些面積，無非是進行“潔污分區”、“中西分廚”，或者放進洗衣機、冰箱什么的。通常衛生間設置淋浴器、洗手盆和 坐便器，最小 2.5平方米，若改成小浴缸，3平方米都不富裕。而廚房面積不應小于 5平方米，低于這個數 值，室內熱量聚集就會過大，同時單排操作凈寬不小于 1.5 米，雙排操作不小于 1.9 米，并且操作面長不小 于 2.1 米。至于陽臺、儲藏間、玄關等等功能空間，在保證主要居室面積的前提下增設，會使戶型的品質 有所提高。

配置繁簡定位各有不同

在衛生間的配置上，有雙有單，因此面積和品質也會產生差異。對于自住型用戶：單身或者兩口，單 衛已能滿足需要；而三口之家或兩代老少，最好還是選擇雙衛。至于投資型用戶，則要看所購樓盤未來的 租戶定位于哪個層面：如若租給一般白領，選單衛戶型可以降低投資成本；如若吸引高層人士甚至外國人，選雙衛則是提高品質的重要指標。

而在陽臺和儲藏間等次要空間的配置上，可有可無，定位不同則選擇也會不同。對于自住型用戶，有 陽臺和儲藏間，會給生活帶來方便，但面積不宜太大，否則過多地占用居住空間不見得劃算。至于投資型 用戶，面對的租戶對于次要空間的需求往往會少許多，這樣，減少面積以降低投資總價，有利于提高回報。

就由分說論戶型（6）：三居室

從生活的實用性上講，三居室應該是未來發展的主力戶型：三口可以擁有書房，兩代可以互不相擾，當然，考慮到孩子長大后的獨立趨勢、老人和年輕人的不同生活習慣等等，兩個衛生間及家政陽臺必不可 少，同時至少應有一間向陽的臥室，并且將總面積控制在 100-130平方米。

注重功能細化

縮小面積與增加功能常常是一對矛盾，80 年代以前的戶型，因功能相對單一，居室可以做得小巧些。而現在隨著“動靜分區”、“潔污分離”、“干濕分開”、“主客分衛”、“中西分廚”等等標志生活品質和習慣的樣 式，以及儲藏間、衣帽間、休閑陽臺、家政陽臺、玄關等等空間的設置逐漸地滲透到各種戶型中，居住的 舒適度較之從前大為提高，但面積也相應地加大。

因此，精巧戶型中各類分區的樣式及功能空間的設置應首先服從于居室面積的需要，也就是說，在起 居室、臥室、以及廚衛面積達標的基礎上，再適時加以考慮。為了更好地在有限的空間中容納人們無限的 需求，兼容方方面面，像功能復合化、空間模糊化是住宅發展的重要趨勢。

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另外，使用率的大小也是一個不容忽視的問題。目前，絕大多數樓盤在戶型面積上提供兩個數據，即，建筑面積和套內建筑面積，前者為銷售時的計價面積，而后者為居住時能享受到的面積（注意：不是地毯 面積，很少有開發商提供此數據）。使用率的計算是套內建筑面積除以建筑面積得出的百分比，一般塔樓為 77-82%，板樓為 80-85％，進行項目之間價格比較時，應用某一戶型的總價除以套內建筑面積，得出的單 價才是該戶型的有效面積的價格，這一點，對面積斤斤計較的精巧戶型來說，尤為重要。

講求居室舒適

功能細化帶來了舒適度的提高，但同時也需要以分隔有限的空間作為代價，使寬敞可能變得局促，反 而降低了舒適度。因此，既保證套型中具備細分的功能空間，使生活有條不紊，避免過多的隔墻，將寬敞 的空間劃分得支離破碎，就成了選擇三居室的關鍵。

通風和采光是衡量戶型優劣的重要指標。對于至少擁有三個臥室、一個起居室，以及廚房和衛生間等 六七個功能空間的三居室來說，應該占據兩個以上方向的采光面，如東面和南面、東面和北面、西面和北 面、西面和南面等等，以構成順暢的通風回路。在選擇上，南北方由于日照緯度和氣候的差異，側重點會 有所不同。南方氣候炎熱、潮濕，重通風甚于重日照，尤其是衛生間和工人房，具備明窗是品質的基本保 證，而日照則放到了次要位置。北方正好相反，重日照甚于重通風，衛生間等可以是暗衛，但一套三居室 擁有至少一個朝陽居室就成了選擇的底限。

另外，居室的舒適度還體現在各空間的均好性上。均好性是戶型勻稱的標志，這一點，對于功能空間 相對齊備的三居室來說，顯得非常重要。動靜分離是住宅舒適度的標志之一，像客廳、餐廳、廚房、次衛 生間等都屬于動區，人們出入、活動比較頻繁，而臥室、書房、主衛生間等屬于靜區，相對比較安靜。目 前，國內基本上延續了香港住宅“大廳小臥”的模式，而北方地區，則在臥室的面積上進行了適當的放大。在面積的均好性上有個簡單的算法：動區與靜區的比例大致五五開；動區中的客廳和陽臺與餐廳、玄關、廚房、次衛等的比例大致四六開；靜區中的主臥、主衛和陽臺與兩個次臥或書房的比例大致五五開。

就由分說論戶型（7）：小復式

對于那些既想住在市區，又想體會別墅上下層感覺購房者來說，復式戶型是一種比較好的選擇。但由 于其空間限制過多，家具布置缺乏靈活，使得大多數樓盤將面積做到了 200平方米以上，造成總價過高。因此，一些面積稍小的精致小復式，適時填補了市場的空白，滿足了一部分人，尤其是年輕人既希望空間 多重的變化，又不至于有過高總價的需求。

關注復式性能優劣

復式戶型較之平面戶型來說，設計上要復雜得多：各方面因素都兼顧到了，就要加大面積；而想做得 精巧，必然會損失某些功能；搞得不好，走道、樓梯占得面積過大不說，房間還不好擺放東西。因此，購 買精致小復式，確實是需要精挑細選，仔細權衡。

小復式上下層的戶型通常會有三種類型：重疊式、交錯式和挑空式。上下重疊比較常見，戶型多半較 呆板；上下交錯能兼顧通風、采光，交通面積容易產生浪費；而上下挑空可擴大面積，但高度不足會感到 壓抑。

因此，要適時關注幾個方面：一是控制總價，因為選擇小復式的購買者都有一定的經濟壓力；二是注 重性能，小復式雖然能夠清晰地進行上下層的動靜分區，但由于面積有限，在同層容易產生交叉干擾；三 是提高層次，復式戶型整體看起來比較大氣，而小復式雖然精致但也不能太局促，否則不但不能提高層次，反而降低舒適度。

注意平衡各種功能

復式戶型最大的優點就是私密性好，公共空間和私人空間分類明晰，能夠清晰地動靜分區，活動和休 息互不干擾，并且具有良好的視覺效果。但同時也容易受原房型結構的制約，如單層時廚房占有一定的面 積，變成兩層后可能仍只有這點面積，顯得比例不當，原因是受結構和管道的限制，廚房面積難以擴大。因此，要注意平衡各種功能，權衡輕重，否則，分層以后反而會降低舒適度。

小復式的挑空看起來會比較大氣一些，當廳的高度達到 4-6 米時，感覺就十分寬敞，能夠提升居住檔

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次，但也要注意空間的比例關系，面積不大的廳如果偏高會感覺會像個天井。

還要注意空間的合理性，像居室的開間和進深是否合適，樓梯的走向是否方便、美觀，上、下層是否 都有衛生間，樓道占用空間是否過大等等，這些在平層不會成為問題的問題，在小復式中，由于設計難度 的增加，可能會變得突出。

就由分說論戶型（8）：板樓

前幾年，北京曾有過板樓和塔樓之爭：有人極力推崇板樓，認為兼具通風、日照，并且使用率高；也 有人為塔樓辯解，認為戶型各異、朝向不同、價位多樣，而使選擇范圍變寬，同時與板樓相比，大堂可以 做得比較寬大和華麗，小區花園格局更易豐富多彩。當然，板樓雖然擁有戶型的優勢，但園林規劃容易產 生缺憾，如：大社區難逃兵營式、行列式的單調布局；在小區總占地面積中，樓體占地面積大，綠地相對 較少等等。而塔樓的缺憾則更多地表現在戶型上：居室易分布在前后左右，形狀多變，均好性不易達到； 與板樓相比，通風較差并且使用率較低。

純板樓全部采用板式結構，讓電梯與樓道位于后立面，將朝陽面讓位于居室。比較典型的是一梯兩戶 式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽 面。在房型的組織上，盡量利于風的直線流動，常保空氣新鮮。同時還強調戶與戶的獨立性避免因凹凸過 多、戶與戶之間窗戶過近而導致互視，很好地保證了私密性。

控制面寬和進深的比例

板樓的發展在經歷了七八十年代長板樓之后，近年逐步過渡到舒適度較高的純板樓。前者因電梯少而 隔幾層設置長通道有顯而易見的弊端，后者則是一梯兩戶，并保證一定的面寬，使日照充分，同時將各種 功能區的配置得更為完善。隨著住宅的發展，一種只有兩、三個門洞的短板樓也開始出現，它不僅保持了 純板樓的優勢，還克服了園林規劃單調、布局呈現兵營式排列等弊端，并在樓體增加了開槽，形成明衛生 間、明餐廳，有效地提高了舒適度。

因此，要盡可能選擇進深短、面寬寬的戶型。一般來說，低層板樓進深控制在 14 米以內，高層板樓進 深則在 18 米以內，有些超過 20 米的戶型，如果不是靠板樓兩側三面采光，盡量慎選，因為過大的進深會 使戶內灰色空間增多，影響居住的舒適度。面寬則根據戶型大小而定，通常板樓戶型多在二居室以上，二 居室面寬在 6-8 米，三居室面寬在 10-13 米，四居室面寬在 12-15 米。

注意臥室和客廳的日照

設計上要著重考慮把房間和輔助房間的位置擺放嚴格區分、不錯雜分布，要動靜分開，這一點是板樓 的優勢。在戶型間隔上，開門是廳或玄關，餐廳和廚房相鄰并置于背陽面。起居室和主臥室置于朝陽面。走廊盡頭是主臥室。

在朝向上，正南正北的戶型布局一般是：二居室，主臥室和起居室朝南，或兩個臥室朝南，起居室朝 北；三居室，主臥室、一個次臥室或書房和起居室朝南，或主臥室和起居室朝南，另兩個次臥室朝北，或 三個臥室朝南，起居室朝北；四居室，三個臥室和起居室朝南；或兩個臥室和起居室朝南；或三個臥室朝 南，起居室朝北。作為東西朝向的板樓，則東側為主要朝向，其他布局規律與南北朝向相同。

板樓最大的優勢是戶型規矩，互視小，通風、日照良好，因此盡量選擇直板樓，對于 U 形和 Z 形板樓 要根據日照和互視狀況慎重考慮。但同時，戶型種類少也是其劣勢。

就由分說論戶型（9）：塔樓

早期的塔樓方方正正、體態臃腫，為了解決各戶型的通風、采光，樓體往往要開很深的槽，不僅出現 了采光極為有限的“灰屋子”，還帶來了相鄰套型的互視。因此，塔樓經歷了方塔樓、T 形樓后，朝著井字 形、風車形和蝶形等形式演變。

塔樓與板樓相比，優點表現為：外立面變化豐富，更適合角窗、弧形窗等寬視角窗戶的運用；房型及 價格呈現多樣化，用戶挑選余地較大；大堂、電梯廳等公共部分由于基座進深較大，容易設計得氣派；塔 樓的點式布局在小區的園林、景觀方面，較之線式布局的板樓要活潑許多。但同時，公攤偏大造成使用率 降低、通風和采光易受樓體遮擋、相鄰套型互視幾率偏大、每層電梯多戶共用難以保證私密性等等，都是

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塔樓顯而易見的缺點。因此，選擇上要適當注意： 注重通風和采光

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在公共空間上，居住單元與電梯交通體系通過外走廊聯系，選擇直接引入自然通風和采光的樓體，避 免黑房間和大進深帶來的不利影響。

在各套型的私用空間上，早期的方塔樓和 T 形樓，進深較大，各套型通風、采光不易處理得很好。像 中期的井字形、風車形塔樓，注重引進板樓的設計手法，將衛生間甚至餐廳做成明窗，實現了自然通風、采光，同時加上外挑弧形窗、轉角窗，盡可能將每個單位的空調都隱藏在天井里，保證了外立面美觀并且 更具有現代氣息。

而近期兼具板樓、塔樓優勢的新一代蝶形塔樓逐步落戶京城，與早一代蝶形塔樓不同的是，新一代蝶 形塔樓在樓體上進一步加大面寬、縮小進深，并使立面體態輕盈秀麗，這樣雖然增加了占地面積，但日照、通風較之從前更為充分。像一層六戶的蝶形塔樓，采取均衡設計的手法，盡量照顧到各空間的均好性，達 到戶戶朝陽，戶戶有景，甚至餐廳和衛生間都直接采光。

選擇格局和尺度

塔樓的戶型比板樓的種類會豐富一些，多樣化的套型使挑選余地變大，各種朝向產生的價差，也使用 戶根據經濟狀況進行選擇。同時，塔樓也容易出現格局不規整，分區不細致的現象。在空間尺度的處理上，受到樓體結構的限制，有些套型的開間和進深變得不太合理。

近年隨著新型塔樓的出現，在設計中融入了細膩的風格，如：在蝶形樓的一些套型中增設了半間房、明衛、陽光主臥和明工人房，使住宅更具人性化；在風車樓的套型中使客廳呈長方形，利于家具擺放，并 從客廳和臥室望不到鄰居的窗戶，保證了私密性。

挑選時還需注意兩點：一是有些戶型單獨看，可能很不錯，但組合到樓體中就會毛病百出，這是由于 塔樓戶型縱橫式布局決定的，要特別注意與相鄰套型的關系；二是蝶形樓的一些戶形朝向偏斜，既不能滿 足全天日照，又不符合喜好正向居住的傳統習慣。

就由分說論戶型（10）：板塔樓

板塔樓，顧名思義，就是板樓和塔樓結合的建筑樣式，戶型中部分是前后通透的板樓格局，部分是一 面或兩面采光的塔樓格局。短些的板塔樓外觀像塔樓，而長一些的外觀像板樓。電梯配置通常為一梯三戶，或兩梯三戶至六戶。樓體外立面上較之板樓活潑，較之塔樓輕盈。板塔樓的出現，一方面是由于純板樓高度有一定的限制，這樣可以提高容積率并保證舒適度，另一方面是 為了滿足喜好板樓和喜好塔樓不同客戶群的需要。

識別板塔結構 實際上，現在有一些“假板樓”的項目，從建筑外觀上看，是板樓的摸樣，但戶型布局中一些是板樓樣

式，一些是塔樓樣式，因此，這類建筑應歸結在板塔樓之中。至于小戶型為主的酒店式公寓和青年公寓，雖然外觀可能是板樓形狀，但戶型采用長走廊式的布局，單面采光，所以，應歸結到塔樓之中。一般來說，板塔樓整體形狀似板樓，局部構造為塔樓，其中大戶型為板樓樣式，小戶型為塔樓樣式。仔細權衡利弊 由于塔樓部分的樓體進深加大，會與板樓部分形成夾角，既可能造成互視，又會遮擋日照和觀景，因

此挑選時一方面要注意主要居室采光窗的視角，另一方面也要注意日照的遮擋夾角。

板塔樓在電梯的配置上，一般不會像板樓那樣一梯兩戶，因而私密性稍差，如果達到兩梯六戶，與塔 樓基本沒什么區別。在戶型使用率上，板塔樓一般比板樓短，比塔樓薄，因而可能造成公攤加大。總而言之，對于大戶型的用戶，如果注重舒適度和投資總價，在以上幾個方面應仔細斟酌。

就由分說論戶型（11）：花園洋房

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住宅郊區化一般有三種居住模式：一種是經濟類住宅，以高層高密度塔樓或板樓為主，依托城鐵、地 鐵等交通工具，消費對象為普通工薪階層；一種是別墅類住宅，以 4 層以下低層低密度的聯排和獨體別墅 為主，借助山水等自然景觀，消費對象為中高層的成功人士；還有一種就是花園洋房類住宅，以 4-6 層中 密度板樓為主，它介乎于經濟類住宅和別墅類住宅之間，消費對象為中產階級和部分普通工薪階層。

建筑模式上高成低就

具體說就是，在一些建筑材質和設計元素上，花園洋房追求高容積公寓的感覺，比如外墻、窗材、甚 至樓梯、電梯等。像落地窗、飄窗、角窗等窗戶更多地用在公寓中，而在花園洋房中也應該有好的表現。在居住氛圍和環境布局上，花園洋房追求低密度別墅的感覺，比如園林景觀、小區道路布局，甚至周邊大 環境等。

從容積率上說，高于 1，低于 2 的花園洋房式住宅，應劃分為中密度住宅，以區別于高于 2 的高密度 經濟類住宅和低于 1 的低密度別墅類住宅。

從建筑結構上講，花園洋房一般為 4-6 層，有帶電梯和不帶電梯之分：帶電梯可以保證較高的舒適度，但同時要多一些公攤面積，并且購房價格和物業費也稍高，而不帶電梯則可以提高使用率，減少購房款和 物業費用的支出，兩者各有利弊。一般來說，前者滿足了中產階級追求舒適生活的需求，后者則滿足于普 通工薪階層盡量減少各項支出的愿望。

選擇使用時刪簡就繁

在城市住宅中，保證居室內獲得充足的日照和良好的通風與節約用地之間存在著尖銳的矛盾，而這些 對健康起著舉足輕重的影響。中密度加上低層純板式的建筑構造，以及處于郊區的位置，使戶內空氣易于 對流，與自然接觸也變得更為緊密。因此，在選擇這類住宅時盡可能兼顧方方面面的需要。

由于容積率的降低，樓體進深變短，戶型也更趨于人性。同時處于市區邊緣地帶，小區周邊的市政配 套較之市區的高層公寓來說，明顯不足，因此盡量避免選擇太小、太簡單的套型，而選擇的套型功能盡可 能多一些，以提高居住的舒適度，彌補配套的欠缺，簡而言之，就是刪“簡”就“繁”。

在進深與開間方面，要奢侈一些，力爭做到開間廳在 4 米以上，主臥在 3.6 米以上。而進深則控制在 11-13 米左右，盡量短，以保證充足的通風、采光。有條件時，餐廳、衛生間盡量以明窗為主。在功能配置方面，要完善一些，像儲藏間、服務陽臺、休閑陽臺、洗衣間，甚至專供客人使用的客衛，在高層住宅可以合并和省略的，在花園洋房中則應獨立和齊備。在配套方面，花園洋房雖然有了點別墅的感覺，但畢竟與“擁有一方天地”有著不小的距離，因此選擇

配套時盡可能靠近公寓的標準，因為這類住宅的購買者多是奮斗中的中青年人和普通工薪階層，工作壓力、生活瑣碎和債務負擔比起居住純別墅的成功人士來說要大一些。

就由分說論戶型（12）：平面大戶型

住宅戶型大到了一定程度，就不單單是滿足面積和功能的需要，因為購買大戶型的人更多地是把住宅 作為精神需求的物質載體，以顯現人生的追求和業績。戶型體現居住者的身份表現在幾個方面：一要大氣，在面積尺度、視覺尺度上盡量追求寬敞、明亮、開闊；二要充分與自然景觀、人文景觀結合，采用引景入室等設計手法，比如落地窗、弧形窗、飄窗、大 露臺甚至空中花園等，與周圍自然環境完美結合；三要舒適，在功能配置上盡量完善，從人生活的各種流 線、尺度著手。

因此，購買大戶型很重要的一點，就是尋求住宅的高品位。使用面積的寬松 大戶型的空間加大，其間的物品擺設相對寬松、隨意，一定程度上可以增加居室的舒適度，同時也可

以細分出不同的空間以滿足不同的需要。在套型面積的界定上，北方地區為 170-200平方米以上，南方地 區為 150-180平方米以上。在居室面積的劃分上，起居室為 40-60平方米，主臥室為 20-40平方米，廚房為 8-12平方米，主衛生間為 6-10平方米等等。

居住氛圍的愜意

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大戶型的購買者，一般是具備一定的經濟實力、或在某個領域獲得了一定成功的人士，對居住的地域、環境、檔次會比較挑剔，比一般的購買者更強調居住的氛圍，舒適的程度，這樣才能在相對寬裕的空間里，獲得某種感覺。因而，追求公寓中的豪宅、都市里的村莊，也是很多成功人士的必然選擇。

戶型特色的獨到

平層里的大戶型，往往會被放在社區景觀較好的區域，安置在樓體的各端，這樣可以使整個戶型擁有 兩至三個采光面，盡可能地將各個居室的觀景、采光、通風設計得完美，以提高整體品位。同時，除了基 本戶型所具有的功能外，還應有一些特殊功能，具備某種特色，這一點，是很多設計師和發展商潛心追求 的目標，因為寬大的空間和較高的單價，給他們提供了精心打造的條件。

戶型滿足私密性的要求。能夠多加一道門，就不要少加一道門；能夠一梯一戶，就不要一梯兩戶；能 夠獨占門廳，就不要與其他戶共享。這一切，都是為了讓用戶更有領地感，安全感，也是獲得私密性的必 要條件。

就由分說論戶型（13）：立體大戶型

從住宅設計角度講，大戶型設計比起小戶型來，回旋余地要大一些，比較容易兼顧通風、采光、使用 功能和面積均好性等方面。但是，大戶型不應一味地大，而應“大而有當”，在滿足了面積尺度和功能需求 之后，更多地是強調環境氛圍、強調居住感覺，使每一個空間的存在都有其合理性，否則，就容易導致面 積的浪費，這一點對立體大戶型尤為重要。

分清立體戶型

立體大戶型和小復式一樣，通常分為躍層、錯層和復式幾類，有些時候是獨立設計，有些時候是幾類 混合組成。所謂躍層，就是一個住宅套型占有兩個以上的自然層面，采用戶內樓梯進行連接；所謂錯層，并非占有兩個自然層，而只是把一個層面的住宅進行錯位，而取得空間的變化；而所謂復式，俗稱“閣樓”，就是在一個比標準樓層高一些的空間中，局部挑出夾層，用樓梯聯系上下，以提高住宅空間的利用率。

掌握產品特性 特色大戶型的品味在立體大戶型中體現得更為充分，這是因為空間的變化使人無論在視覺上，還是在

行動上，都會產生起伏多變，較之平面來，更富于多樣性，更易于分區細致，因而，也更引人入勝。

立體大戶型往往被放在樓層的頂部或底部，這樣可以借助地面花園或樓頂露臺，使戶型在居室之外增 添一些色彩。同時，還應具備一些特性：

稀缺性。一是大戶型所處區域的土地不易獲得；二是在產品規劃時，土地的使用不應只考慮土地的經 濟價值，規劃時要考慮到產品的舒適性和主人的品位性；三是細微設計從功能上滿足客戶的需要，貼近自 然的需求。

私密性。大戶型的客戶具有更強的防衛感：一方面他們多為有產一族，太多的財物需要防護；另一方 面，他們多為易受侵害的一族，更注重名譽、地位的防護，因此在選擇時將防衛性和安全感作為重要的標 準之一。

區域性。所分布的區域從地段上講，會有其深厚的歷史原由及寬闊的現實基礎，主要有兩大類分布地 區：人文區和自然區。

就由分說論戶型（14）：CITYHOUSE

新生階層選擇郊區住宅，除了空氣、綠化和低密度外，對建筑結構樣式的選擇，在中密度花園洋房的 基礎上，也有了進一步的要求，至此，“上有天（頂層平臺）、下有地（門前綠地）”的疊式錯躍層公寓，也 就是現在所謂的“疊拼”或者“City House”，迎合了一些人的需求。這種住宅一般為四層左右，下面兩層和上 面兩層各為一戶，除去綠地和平臺外，有時還會附帶地下室和閣樓。空間也以錯層、躍層和復式的多樣變 化，給人耳目一新的感覺。

選擇這類住宅需要注意：

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交通挑不遠不近

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這種介于低層板樓和 Townhouse 之間的住宅，相對滿足了城市新生階層渴望像歐美發達國家的白領一 樣，既要躲避紛紜的人群和污濁的空氣，尋求一片凈土，又要通過便捷的交通，盡可能地減少上下班、購 物以及各種交際在路上所耗費的時間。因此，在五環內外建造此類住宅，是比較理想的位置。像處于北四 五環之間的倚林佳園、南五環內的月桂莊園等。

容積挑不高不低

這類過渡性住宅，為盡可能地降低造價，在社區中常常配有一些低層的平層公寓，以降低土地成本，容積率一般為 o.8-1.0。

面積挑不大不小

由于消費群體定位于中等收入，并且層數所限，一般來說，面積在 160-210平方米之間比較合適，不 宜過大，因為過高的總價，會使客戶轉而選擇檔次高一些的 Townhouse 甚至 House。

就由分說論戶型（15）：TOWNHOUSE

Townhouse 的正式稱呼為“聯排別墅”，一般每戶為三四層樓，戶戶聯成一排。這種頂天立地、親近自 然的住宅形式，確實給了有點富裕的中產階級，以住進“準別墅”的可能。

那么，Townhouse 應該是什么樣呢？首先是第一居所。便捷的交通和適宜的位置是至關重要的，開車 至市區繁華路段，最好不超過半小時，否則以犧牲時間換來此類非獨立性居住模式和較高的土地代價，未 見得劃算。其次應該有 TOWN。成熟的配套及各種設施，是居住舒適的重要保證，因此除了社區內的會所 等設施外，盡可能地依托成熟居住區，因為此類住宅的業主多是上班族，而他們的下一代，也往往正在就 學的年齡，不希望因衣食住行而耗費過多的時間。在次是過渡型產品力求經濟、實用。這類住宅的業主在 國外主要為中產階級以下的人士，因而設計、建造時盡可能降低成本，避免過分追求奢華，造成總價過高，使客戶轉而選擇別墅。但因此也形成了許多弊端：如因聯排造成布局呈乏味的直線“兵營式”排列；前后排 間距小而產生互視；受狹長開間的限制，戶型設計比較單調等等。所以，它離住宅的最高形式－－獨立式 別墅（House）尚有一定距離。

選擇這類住宅需注意：

合理選樓梯露臺設置

目前的 Townhouse 多是三層，個別帶地下室的可達四層，交通面積比起其它類住宅要多，因此，樓梯 和走廊的設置顯得至關重要：既要在合理的前提下節約面積，又不能太局促而影響舒適度。目前，很多項 目的露臺都是贈送，這在一定程度上減輕了購房負擔，增加了功能空間，但過多、過大的露臺對于北方未 必適用，并且多數設計成退臺形式，一則影響下一層的保溫，二則阻擋該層觀景的視角。

合理選功能空間分配 一般一層為起居室、餐廚區，空間富裕時，可增加個傭人房或客臥。二層通常是老人房和兒童房等，這是因為低層上下方便。三層基本為主臥、家庭起居室、書房，以及寬大的露臺，這是因為頂層容易配備 完善，并且相對的安靜，舒適度高。若有地下室，一般為家庭影院，娛樂廳及儲藏間、洗衣房等對陽光要 求不是太高的功能空間。最好每層都有衛生間，這樣使用起來比較方便。

合理選面寬進深比例

因建筑樣式所限，通常每層的面寬為固定的 4-6 米，一般一層前側起居室為整開間，后側的餐廚區按 比例分割開間，問題不是很大；樓上的次臥室常常兩間分配開間，而主臥設置在整開間中，易造成比例懸 殊；樓梯、衛生間和儲藏間等對采光要求不高的功能空間基本位于中段，起著銜接前后的作用。因此，能 選擇好比例和諧、特點鮮明、均好性強的戶型并非易事。

就由分說論戶型（16）：TWO FAMILY HOUSE

兩戶連在一起的“雙拼別墅”，在美國被叫作“Two family house”，直譯為兩個家庭的別墅。這種住宅樣

式，與“聯排”、“疊拼”有了明顯的區別，即，除了有天、有地、有獨立的院落外，最關鍵是降低了社區密

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度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。古人陶淵明“采菊東籬下，悠然見南山”式的桃源 仙境，是現代久居都市的人們所傾心的。應該說，低層小樓加上私家花園，是一種充滿著和大自然親密接 觸的實在生活。這種相對獨立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎上，既要加強戶外空間的交流，使 私家小環境融合社區大環境，也要一改 City house 和 Townhouse 兵營式排列的呆板面孔，采用弧線、交錯 等活潑的建筑布局，結合各式各樣的樹木、雕塑、山石、水榭組團，使社區變得多姿多采。

選擇這類住宅需要注意： 要瞅瞅采光通風 雙拼別墅基本是三面采光，外側的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風不會

差，重要的是采光和觀景。對于這類點式建筑而言，窗戶的數量及面積要恰到好處：過多、過大不利于擺 放家俱，并且保溫性能也要降低；過少、過小，又會影響采光、觀景，甚至外立面的美觀。尤其是地下室，常常被當作視聽室、臺球室、健身房等娛樂空間，應盡量保證通風，有采光窗口當然更好。

要瞅瞅內外溝通 由于具有三面采光的優勢，加之上有露臺、閣樓，下有花園、地下室，與外界形成了豐富的溝通渠道，在這種情況下，一要看建筑設計的合理性，二要看防盜系統的可靠性，三要看居住生活的私密性。像露臺、陽臺的設置是否合理，地下室、下沉式陽臺和戶外的溝通是否順暢，前后戶門、院門的使用是否方便，甚 至前后臺階和院子聯系的是否自然等等，都會對高品質的生活產生影響。

要瞅瞅前庭后院

除了知道幾十米到幾百米的私家花園允許干些什么，看看矮墻或柵欄設計上是否美觀、安全外，還要 注意有什么與眾不同的地方。像有的別墅在樓體中部設計出凹進的中庭院，借鑒天井、天窗等中國的傳統 建筑手法，使人通過戶內通透的玻璃幕墻，可以欣賞到江南園林堆石栽竹的風韻。

就由分說論戶型（17）：SINGLE FAMILY HOUSE

“House”翻譯成中文，成了“別墅”，從字面上理解，就是與眾不同的宅邸。由于其具有稀缺性，也就成 了目前住宅中的最高形式，這中間包括著“情”和“景”。

情，就是購買者對別墅的價值取向，是一種心理因素，包括：地段價值的認同、社區文化的歸屬、物 業管理的評判等等。別墅的業主由于行業背景、文化層次等的不同，對地理位置的認識會有差異。別墅社 區的文化涵蓋著共同的社區心理和社區行為，也就是說業主們是否具有同質性。而物業管理水平的高低，會使業主對社區的歸屬感、依戀情結和榮辱心態產生變化。

景，就是別墅本身的建筑樣式及所處的環境，是一種物理因素，包括：別墅的外立面、戶型、社區的 布局、周邊的自然景觀、以及通達市區的交通是否暢達和舒適等等。

別墅有生活和度假之分，也就是所謂的“第一住所”和“第二住所”。一般來說，生活別墅離市區不應太 遠，不超過 20-30 分鐘的車程，最好毗鄰交通狀況良好的公路。度假別墅則不必拘泥于路程的遠近，盡可 能地選擇依山、傍水、靠林的項目，以達到“天人合一”的境地。

選擇這類住宅需注意： 尊貴的品位有沒有 這種品位不單體現在別墅的造價上，而更主要是強調以人為本的原則：功能空間的打造要合情合理；

建筑材料的運用要恰如其分。對于豪華型的別墅，中國人和歐美人在理解上多少有些差異：像北京有些項 目，通過寬大的戶型，鋪張的立面，奢華的裝飾，似乎要把錢都貼在上面，以此來詮釋豪宅的理念；而歐 美一些真正有品位的富賈、名流，也許反而追求返璞歸真的境界，對于豪宅，除了建筑本身所帶來的歷史 痕跡外，更多地注重周邊的環境和所處的區域，尤其是優越的自然景觀。

怡人的景觀有沒有 市區中的別墅，要堆山挖湖構筑人造景觀，郊野外的別墅，則依托青山、綠水、翠林所形成的自然景

觀，這些都對別墅的價值起著至關重要的作用。有些別墅所在的社區內外可能不錯，但出門要穿過秩序混 亂的城鎮、滿目蒼夷的村莊時，再好的心情也會受到干擾。

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脫俗的生活有沒有

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別墅中的業主，多是各行各業的成功人士，既帶來了財富，也帶來了不同的生活方式，因此，一個社 區的生活是否能超凡脫俗，與業主的構成有著很大的關系。像國外的一些高尚社區，設立專門的委員會，審查申請入伙業主的生活品位，身份、財富狀況、錢財來路是否正當等等，以保證“擇鄰而居”。就由分說論戶型（18）：商務公寓

嚴格意義上講，商務公寓的出現，是買賣雙方在現有政策之間，尋求到的一條從開發商通往購房者的 捷徑。一方面，開發商利用公寓立項，比寫字樓立項要少交納前期開發所需要的一些費用，因而降低成本； 另一方面，用戶在購買商務公寓時，可以獲得比購買寫字樓多出 10-20%的銀行貸款。這些對于急需資金運 營的小型企業和個人來說，無疑是至關重要的。還有一個更重要的原因，這類小型而獨立的辦公空間，使 許多處于初創階段的公司和個人，獲得了既能暫時安身立命，又能伺機蓄勢待發的場所。

公共設施標準要高

商務公寓雖然按住宅立項，但外立面基本要按照 5A 級寫字樓的標準建造，像石材、玻璃、塑鋁板等，整體上給人以尊貴、大氣的感覺。盡管還稱作公寓，但已經與寫字樓沒什么實質性的差別。在內部設施上，商務公寓也盡可能向寫字樓看齊，以追求商務環境的高檔次，像挑空的大堂，裝修氣

派并配有商務設施的空間；電梯的配備，從數量和質量上都要明顯高于公寓樓；每層增加一些服務空間，如公共衛生間和開水間等；戶內出除了中央空調外，還要具備比公寓密度大得多的通訊和網絡線路。戶內空間分區要弱 商務公寓在建筑結構上，基本是預留出大開間的空間，可分可合，公寓中常見的各種功能分區，在這

里統統弱化，每個套型只保留簡單的廚房和衛生間，而只有在這點上，才顯示出了公寓的痕跡。目前有一 些新式的設計，在每個套型中保留了兩個入戶門，以便隨時分割出兩個套型。

在廚房和衛生間的處理上，一弱一強：像廚房，已經不再是烹飪中心，弱化到僅僅保留了小面積的空 間，一方面少占用寶貴的工作場地，另一方面也方便了員工加班時煮咖啡、加餐等，顯得更加人性化；而 衛生間，則強化到能多人同時使用，以適應辦公的需要。

就由分說論戶型（19）：商住公寓

傳統的商住型公寓，多是由住宅樓演變而來的，外立面過于簡陋，缺少商務氛圍，戶內承重墻過多，難以進行改動。尤其是戶型，帶有明顯的住宅痕跡，無法適應公司的辦公需求。新型的商住公寓是專為在 家辦公和中小公司量身打造，如市場上曾流行的 SOHO 類、STUDIO 類住宅。

戶型設計靈活

雖然商住公寓還帶有明顯的住宅痕跡，但為了適應商務辦公空間的需要，在戶內或者戶與戶之間盡量 減少承重墻，增大跨度，便于自由分割、自由組合，使戶型兼具居住和辦公雙重功能。

盡管如此，商住公寓仍需要進行動靜分區。對于只商不住的戶型，動區包括：前臺接待區、會客區、會議室、復印室、集中辦公區等；靜區包括：財務室、經理辦公室等。對于又商又住的戶型，如在家辦公 的個人或成長型的私人公司，動區為辦公的公共空間，靜區則為臥室等私人空間。如果進行潔污分區，則 復印、儲藏、衛生間等屬于污區，其他屬于潔區。

另外，還可打破傳統寫字樓的平面設計標準，在大空間里做出復式、躍層、錯層，達到公私分區、動 靜分區，增加商務情趣。以居住為主的用戶，可以選擇二樓有多間臥室，面積較大，而一樓辦公區域相對 較小的戶型；以辦公為主的用戶，可以選擇一樓辦公區域較大，二樓臥室較少的戶型；而對于完全從商的 用戶，可以選擇上下均可辦公的戶型，同時，分拆廚衛，取消陽臺，增加層高等等，都是擴大空間，增加 商務氛圍的做法。

環境氛圍適宜

俗話說：“一步三市”，雖然說的是鋪面商業設施的環境差異，但對于閉門辦公的商住公寓來說，仍有 一定的借鑒。寫字樓吸引眾多的公司，是因為建筑醒目、公司扎堆，便于客人尋找。而商住公寓由于外形 類似于公寓，并且有時還和公寓混雜在同一個小區內，因此同樣需要“聚氣”，同樣需要公司云集。那種商

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住過于混雜的地域，是很難達到“氣盛如牛”的。

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就由分說論戶型（20）：平面異形

平面異形空間是指戶型中的居室形狀是不規則和不對稱的三角形、扇形和多邊形，而非通常所見的矩 形或各種對稱圓形等。異形的存在，除少數的設計是為了追求戶型的奇特，多數則是為了滿足建筑外部形 態而犧牲內部空間某些規矩形式產生的一種無奈：這中間包括為了兼顧采光、通風和觀景的需要，將樓體 設計成蝶形、風車形、井字形等；或者追尋樓體的曲線形和之字形等特殊的外在形式，使其出現了一些夾 角和變形，凡此種種，結果都會使戶型居室出現平面空間上的不規矩。

雖然，規矩的戶型有著普遍的適用性，對空間的運用顯得合情合理，但人們也同時發現：在同樣的長 寬尺度，同樣的面積配比之下所形成的大大小小、千篇一律的戶型之中，空間變得有些司空見慣，有些單 調乏味。

因此，在強調居室面積有效使用的基礎之上，適時關注一些具有個性化空間的異形戶型，并加以特殊 設計裝修，是使住宅標新立異的一種方式。次要空間的異形 一般來說，為了保證居室盡可能地完整，采取擠壓樓道公共空間以及廚衛、走廊等室內次要空間，是

大多數異形空間存在的主要原因，但也有少數是為了體現設計師所追求的空間理念。不規則的空間被消化在次要空間里，對臥室、起居室等主要空間干擾很小，通常不會影響家具的擺放。主要空間的異形 異形空間出現在臥室、起居室等主要空間里，會使個性化色彩更為濃厚，更易引起人們的注意，但同 時也會影響家具的擺放，對視覺造成干擾，并且浪費一些面積。

有時，主要空間的異形是優是劣，還得根據居住者個人對空間的特殊需求而定，在一些人認為是“雞肋”，到了另外一些人那兒，可能就是“熊掌”。因此，從某種意義上講，有些“面積浪費”的異形戶型，加以裝修 改造，就有可能成為具有特色的個性化空間。

就由分說論戶型（21）：立體異形

嚴格意義上講，人們大多習慣于生活在比較規矩的空間里，而這類空間也適合容納現有規矩的家具及 物品。但異形空間的存在，使原本規矩的家具及物品放置以后，反而變得不那么規矩了，并且，空間上的 浪費也隨之增大。但異形空間的存在，從另一方面講，對于已經習慣于居住傳統矩形空間的人來說，能激 發出新鮮的感覺，營造出現代的時尚空間。

立體異形空間主要出現在戶型空間的上下兩端，并且有部分不計入建筑面積，這對于渴望得到“贈送面 積”的用戶來說，既擴大了居住面積，又使戶型產生了與眾不同的空間感。但有時，不規矩的空間也可能會 產生壓抑感和局促感。

不管怎么說，立體異形空間像一只熱山芋，既燙手，又好吃。收縮空間的斜坡屋頂 斜坡屋頂一般出現在復式戶型的頂層，按照建筑規范，“頂板下表面與樓面的凈高低于 1.2 米的空間不

計算使用面積；1.2-2.1 米的空間按 1/2 計算使用面積；凈高超過 2.1 米的空間全部計入使用面積”。

斜坡屋頂分為一面坡和多面坡：前者因為至少有一面墻保持了標準高度，可以用做兒童房、書房、臥室等 等；后者看起來更像閣樓，一般被當作儲藏間或者娛樂空間。

斜坡屋頂傾斜式地收縮空間，使習慣了垂直墻面的人們產生了特殊的感覺。擴張空間的下沉庭院 下沉庭院是為了解決地下空間通風、采光而設置的，屬于贈送面積。雖然地下空間在整個套型中，僅 僅是個陪襯，被很多用戶用做視聽間或娛樂室，但下沉庭院的介入，為活躍空間，賦予其更強的生命力起 了重要的作用，是溝通室內外空間的關鍵。

下沉庭院通常分為封閉式和開放式：前者類似于“天井”，直上直下，頂部或者蓋上玻璃頂棚，或者完

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全敞開，其中種些花草，養些蟲魚，像是一個室內花園；后者采取開放式空間，堆些山石植物，用坡道與 室外花園連接。

下沉庭院將有限的室內空間向外擴張，與無限的室外空間產生了有機的聯系。

就由分說論戶型（22）：空中別墅

空中別墅，又稱為 Penthouse，發源于美國，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是建在 高層頂端具有別墅形態的復式住宅，是一種把繁華都市生活推向極致的物業類型。

空中別墅的消費層是屬于金字塔最頂端的那部分人，促使其購買的是一種成功者的心理優勢。因此，該類物業在依托市區繁華生活的同時，將戶型標準大幅提升，并占據了社區的重要位置，形成了多種優勢。

位置、配套具備優勢 一個是地理位置。因其市場規模非常小，對城市的繁榮程度和周邊環境依賴性非常高，包括商務中心

區、重要景觀地帶等。另一個是社區位置。既處于社區優良的景觀中心，又處于樓層的頂端，以保證享受 充分的景觀和采光。在各種配套上，也要顯現出獨特的優勢，如：南方地區一般在樓頂配有私人泳池；獨享屋頂花園；電 梯入戶等等。

面積、價格處于頂端

空中別墅之所以稱為別墅，其面積也應該是最大的，至少應在 200平方米以上，以保證戶型的奢侈程 度。

同時，因為其比較獨特，在樓盤中應具有最高的單價和最高的總價。戶型、套型極為稀缺 因處在頂層，戶型的設計上可以處理得非常獨到，比如超大的觀景玻璃幕墻、直通屋頂花園的專有通 道、通天玻璃頂棚的陽光房等，以顯示出與眾不同。并且同類套型極少，以體現出稀缺性。

就由分說論戶型（23）：空中花園

作為立體綠化系統的空中花園，一定程度上改善了處于高層的居住景觀和相鄰套型的空氣質量，滿足 了人們對大自然的追求和享受。獨享的陽臺花園和入戶花園 這類花園的面積較小，更多地出現在南方，為一戶或兩戶享用，除了樓體周圍盡量有比較好的景觀外，陽臺花園不但自成一體，還要與周邊環境有效地結合。有些時候，在套型內部犧牲一部分面積，埋土堆石，種植花草，形成入戶花園。共享的屋頂花園和樓層花園 屋頂花園的面積較大，供頂層用戶獨享或多層公用，可設置假山、噴泉、植物，甚至泳池、網球場和 小型高爾夫練習場。

每隔幾層犧牲一些建筑面積，設置成樓層花園，為該層或鄰層的用戶享用。

就由分說論戶型(24):樓體 雖然戶型是購買住宅的重點，但戶與戶之間的關系也不能夠忽視，具體地說，就是樓體戶型的布局。采光與通風 北方和南方受氣候特點、生活習慣的影響，在樓體構造、戶型設計都有所不同。北方人注重朝向，希

冀在躲避風沙、寒冷中，獲得溫暖；南方人喜好通風，以求在遣散潮濕、悶熱中，得到涼爽。由此而派生 出來的兩地樓盤，無論是外立面的形態，還是戶內的布局，都會有所差異，就是在居室空間尺度的劃分上，北大南小，也體現了對實用面積究竟是多少更為合適的不同理解。

南方的樓體為了兼顧采光、通風，多采用開槽的辦法，雖然損失了一些建筑面積，增加了外立面的成 本，但滿足了所有居室包括工人房和衛生間采光、通風的需要。北方近些年由于南方開發商的不斷涌入，“pdfFactory Pro” 試用版本創建 www.tmdps.cn PDF 文件使用

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也開始改變了早期方塔樓的粗壯外觀和長板樓的單調形象，出現了井字形、風車形和蝶形塔樓，以及短板 樓和板塔樓，不僅采光、通風更好，也使建筑形態更加立體，外立面變化更加豐富。觀景與設施 南方在戶型觀景設計上，比北方細致許多，這固然是因為南方四季常青，并且依托常年不凍的水系，并且對觀景、通風的要求甚于日照。北方在處理北向觀景的塔樓上，往往還要兼顧日照的需要，所以，滿 足觀景和滿足日照的戶型常常會在一個層面上出現。

在服務設施的配置上，南方顯得比北方更為周到，步行樓梯全部采用明窗，不象北方，多數是暗道，不僅空氣不好，遇上停電時，還要黑燈瞎火地摸索行進。在私密性方面，北方比南方要好一些，樓體之間間隔相對較大，戶與戶之間窗戶互視較少，而南方由

于樓體密度大，戶型小，窗戶多，為滿足觀景及通風、采光的需要，過多的開槽造成窗與窗之間的互視。

就由分說論戶型（25）：景觀 景觀按位置分為社區外景觀和社區內景觀，按類別分為山景、海景、河景、湖景、水景、園林景等。選擇戶型要注意主要居室朝向最好的景觀面。

借景要近水樓臺

水景按和住宅的關系可以分為：引水，屯水，鄰水；按構成形態可以分為：以溪流蜿蜒交叉的線的形 態，以噴泉、水幕和瀑布裝飾空間的點的形態，以寬闊水面作為背景的面的形態。除此之外，還有山景和 園林景等。

選擇景觀戶型，除了社區擁有好的觀景位置外，重要的是：你所購買的戶型透過窗戶究竟能看見什么？ 因此，好的戶型結合好的景觀，達到“型”景交融，是選擇優良居所的關鍵所在。

不管怎樣，選擇的戶型距離景觀應有一個適當的距離，并盡可能避免雜亂景物的干擾，過遠過散都可 能影響景觀的質量。造景要出神入化 西方的造園藝術講究一覽無余，以幾何形狀布置園林，表現美的和諧；中國的園林正好相反，講究“曲 徑通幽”，在有限的空間里蘊含無限的意趣。

社區景觀除了綠化率、水景以外，要特別注意花、草、樹、亭、路、水的配合，使人與環境接觸更為 密切。避免過多地種植草皮植物，而喬木、灌木、花卉的不足；過多地設置中心花壇和柱廊等大組團，而 亭榭、花架和噴泉等小組團的缺乏。

一、空間的底限

三、住宅空間九說

生活中有很多居住空間的底限：像深入海底的潛水艙、遨游宇宙的太空艙，小到兩三個立方米，人在 里面也只能是轉轉身子、伸伸胳膊、伸伸腿。在這些空間中居住是暫時的，更多地具有旅行的意味，生活、工作起來最多也就幾天到幾個月。但作為長期生活的住宅就不同了，居住空間的底限不僅要滿足睡覺，還 要能在里面活動，要讀書，要娛樂，朋友來了支起桌子還能小酌。

當市場中涌現了紛至沓來的小戶型、超小戶型時，人們驚訝地發現，戶型的總面積已經從四五十平方 米降到了十一二平方米，而功能空間也被壓縮到只能擺放一張床、一個衣柜，以及一個微型衛生間外加簡 單的廚具。

當人們津津樂道地享受著超小戶型帶來的低總價時，卻不免發出這樣的疑惑：究竟多大的空間尺度是 滿足人性需求的底限？

生理的底限

廚房短缺，通風憋氣，采光受阻，這些犧牲功能的設計，使住宅的舒適度降低到了底限，盡管如此，對于一個住慣了“筒子樓”、招待所和集體宿舍的“漂一族”來說，擁有私家廚衛的居室已經是跨進了一大步。所以，一個臥室、一個衛生間加上簡單的廚具，就是集合式住宅的底限。

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心理的底限

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當人均面積不斷提高的時候，當家庭作為會客場所的時候，當住宅作為彰顯人生業績的時候，過小的 居室，常常使人的自尊感降低。因此，心理的底限會隨著生活水平的變化而變化，居住的面積也會隨著心 理底限的變化而變化。

物理的底限

家具的擺放是住宅面積使用中的一個重要參考點，小到桌椅，大到床柜，每一件家具的位置都與生活 息息相關。當居室的空間擺放上必要的家具后，符合人體工程學的尺度達到極小臨界點時，就成了空間的 底限。

二、空間的尺度

建筑空間是為適應人的生理行為和精神需求而建造的，因此，在可能的條件下，人們會選擇一個適宜 的尺度，以滿足生理和心理等方面的需要。

建筑以人為中心，因為人是衡量建筑尺度的標尺。在最原始的居住形態中，不論多么狹小簡陋，尺度 總是以能容納人和必要的活動為標準。隨著人類生活水平的不斷提高，對空間的渴求也不斷地擴大，從簡 單地就寢、飲食、洗浴，逐漸擴展到學習、休閑、娛樂。

有時，有限和無限是相對的，人可以在狹窄里蝸居，也可以在寬闊中放縱，因為人有限而心靈無限。因此，便有了“室雅何須大，花香不在多”的千古名句；因此，也便有了“有限的空間，無限的需求”的現實 說法。

建筑尺度通常分為：正常的，符合人們自然的生活習慣，如標準戶型；超常的，具有震撼心靈效果，如挑空的起居室；人情的，比正常的小但不妨礙人的活動，散發親情溫暖的味道，如小躍層。開間與進深的尺度 開間與進深有兩種解釋，一種是戶型總的開間與進深，一種是單一居室的開間與進深。對于居住者來

說，大的開間、小的進深意味著獲得多的陽光和景觀；對于開發商來說，就要降低容積率，增加建筑成本。因此，開間和進深是住宅性能和價格的矛盾體。

樓高與層高的尺度

高層集合式住宅居住歷來存在著不同的習慣：低可接近花園，高可開闊視野；低處上下方便，高層減 少塵埃。雖然價格上是越高越貴，但人們在選擇上依然是高成低就。新舊住宅內部最大的區別是矮屋大窗 和高屋小窗，這一方面顯示了現代的人在都市的擠壓中渴望對環境的擁抱，也顯示了過去的人在都市的松 弛中對私密的呵護，當然，這中間還包涵著建筑材料和建筑成本的變化。

內門與外窗的尺度

高門是大宅的標志，大窗是時尚的標志，門和窗凝聚著多重的審美趣味。屋門是居室的屏障，選擇何 種尺度，不僅蘊涵著便利，同時體現著美觀；窗戶是連接戶外的采光、通風口，擁有何種樣式，不僅影響 著舒適，同時關系到健康。

三、空間的尺度

建筑空間是為適應人的生理行為和精神需求而建造的，因此，在可能的條件下，人們會選擇一個適宜 的尺度，以滿足生理和心理等方面的需要。

建筑以人為中心，因為人是衡量建筑尺度的標尺。在最原始的居住形態中，不論多么狹小簡陋，尺度 總是以能容納人和必要的活動為標準。隨著人類生活水平的不斷提高，對空間的渴求也不斷地擴大，從簡 單地就寢、飲食、洗浴，逐漸擴展到學習、休閑、娛樂。

有時，有限和無限是相對的，人可以在狹窄里蝸居，也可以在寬闊中放縱，因為人有限而心靈無限。因此，便有了“室雅何須大，花香不在多”的千古名句；因此，也便有了“有限的空間，無限的需求”的現實 說法。

建筑尺度通常分為：正常的，符合人們自然的生活習慣，如標準戶型；超常的，具有震撼心靈效果，“pdfFactory Pro” 試用版本創建 www.tmdps.cn PDF 文件使用

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如挑空的起居室；人情的，比正常的小但不妨礙人的活動，散發親情溫暖的味道，如小躍層。開間與進深的尺度 開間與進深有兩種解釋，一種是戶型總的開間與進深，一種是單一居室的開間與進深。對于居住者來

說，大的開間、小的進深意味著獲得多的陽光和景觀；對于開發商來說，就要降低容積率，增加建筑成本。因此，開間和進深是住宅性能和價格的矛盾體。

樓高與層高的尺度

高層集合式住宅居住歷來存在著不同的習慣：低可接近花園，高可開闊視野；低處上下方便，高層減 少塵埃。雖然價格上是越高越貴，但人們在選擇上依然是高成低就。新舊住宅內部最大的區別是矮屋大窗 和高屋小窗，這一方面顯示了現代的人在都市的擠壓中渴望對環境的擁抱，也顯示了過去的人在都市的松 弛中對私密的呵護，當然，這中間還包涵著建筑材料和建筑成本的變化。

內門與外窗的尺度

高門是大宅的標志，大窗是時尚的標志，門和窗凝聚著多重的審美趣味。屋門是居室的屏障，選擇何 種尺度，不僅蘊涵著便利，同時體現著美觀；窗戶是連接戶外的采光、通風口，擁有何種樣式，不僅影響 著舒適，同時關系到健康。

四、空間的品位

居室大到了一定的程度，就不單單是面積的需要，因為購買大戶型的人更多地是把住宅作為精神需求 的物質載體，以顯現人生的追求和業績。

某種意義上講，大戶型在設計上更多具有獨創性，而創作就是在獨創性與理解性之間尋求最優化的答 案。有時，過于標準的戶型反而在一定程度上束縛了想象力的發揮。

凡此種種，大戶型價值的核心歸結到一點，就是品位。面積的品位 大而有當是大戶型的最愛，由于空間加大，其間的物品擺設相對寬松、隨意，既可以增加居室的舒適

度，也可以細分出不同的空間以滿足不同的需要。但大而無當也是大戶型的痼疾，面寬、進深的加大縱容 了設計師的揮霍，走廊、樓梯占用過多的空間不說，實在難以處理的地方，大筆一揮，變成了與臥室單位 面積同樣價錢的儲藏間。

氛圍的品位

“物以類聚，人以群分。”、“孟母三遷”、“擇鄰而居”等這些千年古訓繼續影響著現代人。大戶型的購 買者，一般是具備一定的經濟實力、或在某個領域獲得了一定成功的人士，對居住的地域、環境、檔次會 比較挑剔，比一般的購買者更強調居住的氛圍，舒適的程度。

戶型的品位 大戶型除了基本戶型所具有的功能外，還應有一些特殊功能，具備某種特色，這樣才能在相對寬裕的

空間里，獲得某種感覺。這一點，是很多設計師和發展商潛心追求的目標，因為寬大的空間和較高的單價，給他們提供了精心打造的條件。

五、空間的流動

起居室、臥室、廚房、衛生間，以及陽臺和儲藏間，都是人們居住的基本空間，但這些看似平常的立 方體的結合，卻形成了戶型的千差萬別。人們從一個空間轉向另一個空間，不單單是家庭生活情節的轉換，同時還融入了社會生活的種種感受。

建筑界有個說法：沒有戶型的戶型就是好戶型。如何打破墻的限制，在有限的空間中容納進日益增長 的無限需求；如何使空間的過渡產生流動，使墻和走道不再僅僅是簡單的分隔和聯系；等等，就成了設計 師、開發商，以及眾多的購房者尋求的目標。

直線與曲線的流動

直線分為垂直、水平與各種角度的傾斜線；曲線分為幾何形、有機形與自由形。

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直線表情單純而明確：垂直線給人向上、崇高、堅韌、理智等感覺；水平線穩定、舒緩、安靜、平和 等；斜線則給人以不安定的動勢。曲線表情豐富而隱晦：拋物線流暢悅目，有速度感；螺旋線有升騰感和 生長感；圓弧線規整、穩定，有向心的力量。

直線是戶型的主導，橫平豎直既便于擺放家具，又給人以安定和安寧。但有時用曲線設計出拐角甚至 墻面，打破呆板和僵直，將直線和曲線流動起來，會使環境具有人情味和親切感。共性與個性的流動 住宅雖然帶有設計師個性化的痕跡，但更多的還是工業化的產物，要適合大眾的口味，適合市場的需 求，因而難免充斥著千篇一律，似曾相識。

優秀的設計師在滿足現代人的基本需求外，重要的是在共性中尋求個性，創造出與眾不同的、適合現 代人口味的全新的戶型，使時尚的個性在通俗的共性中跳躍和涌現出來。空靈與空洞的流動 空靈是一種境界，它在有限的空間中給人以無限的想象，擴大空間的外延和內涵，豐富生活的感受，而空洞則是一種頹廢，它不僅不能給人想象，還將原本寬闊的思維空間限制在一個狹窄的范圍內，浪費寶 貴的面積，空洞而無物。

特殊的戶型會給人特殊的感受，但這種感受可能是空靈，也可能是空洞，正所謂“失之毫厘，謬以千里”。所以，空靈和空洞就像是具有落差的堤壩，沒過時平緩柔滑，越過時洶涌澎湃。

六、空間的交錯

這些年，一些開發商紛紛打出了“商住”牌，就是個別的純住宅項目，也將樓宇穿上“商務”外衣，以求 在市場中捷足先登。一時間，“商務公寓”、“商住公寓”標簽日益看漲。

嚴格意義上講，商住公寓的出現，是買賣雙方在現有政策之間，尋求到的一條從開發商通往購房者的 捷徑。一方面，開發商利用公寓立項，比寫字樓立項要少交納前期開發所需要的一些費用，因而降低成本； 另一方面，購房者在購買商住公寓時，可以獲得比購買寫字樓多出 10-20%的貸款，這些對于急需資金運營 的小型企業和個人來說，無疑是至關重要的。還有一個更重要的原因，這類小型而獨立的辦公空間，使許 多處于初創階段的公司和個人，獲得了既能暫時安身立命，又能伺機蓄勢待發的場所。

俗話說：“一步三市”。說的是鋪面商業設施的環境差異，但對于閉門辦公的商住公寓來說，仍有一定 的借鑒。寫字樓吸引眾多公司，是因為設施醒目、公司扎堆，便于客人尋找。而商住公寓同樣需要“聚氣”，需要公司云集。那種商住過于混雜的地域，是很難達到“氣盛如牛”的。

既然有“商”有“住”，也就容易在工作和生活方面產生交錯，也就容易似像非像“四不像”。商務與居住的交錯 商住公寓對于戶型的要求，不象住宅那樣斤斤計較，什么“動靜分區”、“潔污分離”、“公私分開”，都

顯得不那么重要。最好是有一個大廳，形成公共辦公區，小一點的房間，可以是經理室、財務室、會議室 或者談判室等等。但別忘了，計算面積決不簡單地等同于寫字樓，因為寫字樓房間的格局一般都比較方正，便于擺放辦公設施，空間浪費較少，并且走廊、衛生間、開水間等多家共同使用，共攤面積。而商住公寓 是按住宅設計，拐拐角角的地方自然多一些，刨去衛生間、廚房、陽臺、走廊等，真正實用的面積會大打 折扣。商務和居住空間的交錯，可能使生活相擾，影響私密，也可能使人流互動，增加商氣。

大堂與大廳的交錯 商住公寓以商為主，就應該具備商的感覺，像大堂是否寬大，裝修是否豪華，掛“水牌”（公司名稱牌）

能不能，臨時車位夠不夠，以及通訊設備是否暢達，甚至郵局、銀行等服務設施是否配套，都是應該細致 考慮的。大廳是商務空間的標志，但由于住宅的局限，面積往往極為有限，目前有一些空間開放式的設計，就

使戶內分割顯得比較自由、隨意。大堂和大廳的交錯，是使住宅靠向寫字樓的必由之路。公用與私用的交錯 走廊、公共休息廳、開水間、公共衛生間等是寫字樓必備的公用設施，而在具有住宅痕跡的商住戶型

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里，為了適應居住的需要，在套型中增加了廚房、衛生間等設施。這種公用與私用的交錯，使功能的轉換 隨意性加大，滿足了個性化的需求。

七、空間的跳躍

住宅空間原本是無生命力的，呆板而平直，只是有了居住的人，有了擺放的家具，有了各式各樣充滿 生活氣息的物品，才散發出了活力。

現代住宅給予人類的，不僅僅是居住空間的組合，六面墻體的堆砌，更重要的是要通過自然和人工光 影的設計，通過建筑和裝飾材料的選擇，使死板而生硬的空間能跳躍起來。陽光與燈光的跳躍 “光”更多的是指美學意義上的光現象，體現在對建筑內部環境形象的塑造作用，也就是說，利用它作

為一種造型手段來塑造更完美的居住環境。

建筑的光分為自然光和人工光，前者主要指太陽光直接照射或經過反射、折射、漫射而得到的，而后 者則是通過燈光源的設置，達到照明和造境。像有些開得過大的玻璃窗，單純強調增加采光量，而很少講 究采光效果；像有些五彩繽紛的燈具和燈光，單純強調數量和色彩，而表現出過于喧鬧；等等，這些都是 對空間造型的損傷。

光對室內造型的作用：一是表現室內構成物的形的特征（形狀、結構、表面肌里）；二是裝飾作用，像 “見光不見燈”，不是依靠花哨的燈具造型取勝，而是加強空間區域感和戲劇性，使之充滿夢幻意境，令人 回味無窮。光在室內造型中起著獨特的、其他要素不可替代的作用。它能修飾形與色，使本來簡單的造型 變得豐富，并在很大程度上影響和改變人們對形與色的視感；它還能渲染環境氣氛，為空間帶來跳躍的活 力。

玻璃與水泥的跳躍

透明的玻璃精致而晶瑩，磨砂的玻璃夢幻而浪漫，充滿著現代和時尚；粗糙的毛石原始而力量，光潔 的水泥冰冷而生硬，展現著乏味和單調。玻璃和水泥的交匯，在光的作用下，使枯燥的六面墻體變得既阻 隔又通融，使單調的居住空間變得既穩步又跳躍。

墻面與頂棚的跳躍

作為單獨的平面，無論是墻面還是頂棚，其表情都是呆板、生硬、平淡無奇，但經過組合后，就會產 生獨特而生動的綜合效果。墻面門、窗開啟的大大小小的洞、孔，使原本的生硬產生了光影的折射；頂棚 分布的直線、曲線、高低落差，使過于的刻板增加了空間的跳躍。因此，墻面和頂棚的組合，從傳統的平層、躍層，擴展到現代的復式、錯層，將平穩的空間在樓梯和踏步的聯系下，變得跌沓起伏。

八、空間的對話

買房子除了建筑本身外，應更多地注重周邊的環境和所處的區域，尤其是優越的自然景觀。簡而言之，不僅買套型，還要買環境。除了社區內外的花園、景觀、設施外，重要的是透過窗戶能夠看到什么，步出 居室可以通向哪里，相鄰套型如何融會貫通。這其中體現了人與自然的交流，人與人的交流。一言以蔽之，你所居住的小空間如何與他人的小空間、自然的大空間產生交融，產生對話。

景觀與觀景的對話

有好的景觀還必須有好的觀景通道，也就是說，你的窗戶、陽臺、花園設置得如何？通過這些設施與 景觀能溝通多少？等等，這些對實現人與自然的交流顯得至關重要。比如，一些項目的露臺多是贈送，但 過多、過大的露臺對北方未必合適，并且在別墅類住宅中一般設計成退臺形式，這樣一則影響下一層的保 溫，二則阻擋該層觀景的視角。

室內與室外的對話

現代住宅為了豐富與自然的關聯，不僅擴大了門窗的面積，增加了落地窗、飄窗、角窗的樣式，還創 造出了外中有里，里中有外，上中有下，下中有上的室內花園或空中花園。尤其是別墅類住宅，具有三面，甚至四面采光的優勢，加之上有露臺、閣樓，下有花園、地下室，與外界形成了豐富的溝通渠道。

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套型與套型的對話

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居室本無生命，更不可能說話，但居住了人，就充滿了張力，居室與居室也就有了微妙的聯系。不僅 套型內的布局會對生活產生著作用，就是樓道的走向，電梯的配置，套型與套型之間采光、通風、觀景是 否互遮、互視等等，都會或多或少地干涉著日常的起居。因此，好的套型還須有好的樓層或樓體布局配套，才能使各空間產生良性的交融。

九、空間的釋放

建筑創作總是或多或少地重復已有的形態，因此只有釋放規矩，重新排列組合，才能出其不意。因此，低密戶型無論在建筑形態，還是在與自然的融合上，都較之城市集合住宅要自由、寬泛得多。

有時，空間的釋放是要付出代價的，當釋放到一定程度，可能就失去了城市的依托。因此，既要躲避 紛紜的人群和污濁的空氣，尋求一片凈土，又要通過便捷的交通，盡可能地減少上下班、購物，以及各種 活動在路上所耗費的時間，便成了設計師和開發商們在住宅選址和設計上取舍的重要尺度。

環境的釋放

“采菊東籬下，悠然見南山。”是現代久居都市人的夢寐以求。人們對環境的感知，無形中會影響著行 為，比如郊外住宅依托青山、綠水、翠林所形成的自然景觀，會使人產生靈性，會使人緩解工作的壓力。但需要注意的是，有些社區內外環境可能不錯，但出門要穿過秩序混亂的城鎮、滿目蒼夷的村莊，環境可 能釋放了，但心情卻受到了壓抑。

居室的釋放

人們需要六面墻的保護，又不愿意受其約束。過多的理性圍合，限制情緒的自然表露，就會束縛想象 力的發揮。建筑界有個說法：沒有戶型的戶型就是最好的戶型。如何在有限的空間中容納進日益增長的需 求，就成了住宅追求的最高境界。

配套的釋放

買地段，買戶型，買環境，同樣需要買配套，像交通、商業、學習、就醫和休閑娛樂等等。在考慮好 居家過日子的住宅成本外，更要仔細權衡日常不斷積累的生活成本，像其中往返單位、商業、學校、醫院 等的交通成本，不僅消耗著車輛和油料，更多的是時間，而這，恰恰是構成生命的重要組成。

四、戶型九說

一、戶型的特性

好戶型的標準不盡相同，這是由于設計師結合市場的大多數需要來設計戶型，購房者結合家庭的極少 數需要來選擇戶型，因此千差萬別，但是，有一點認識可以統一：基于人性化的設計，對于某一類別的消 費者應該是最適合的。所以，判定一個戶型的好壞與否，應該注意“六性”，即：

實用性

具體體現為使用率和實用率，前者是定量標準，后者是定性標準。使用率是用套內建筑面積除以建筑 面積得出的百分比來計算，而實用率則是通過套型內家具、櫥具、潔具等物品的放置，以及各種生活流線 的走向合理與否來判定。

戶型的實用可以從幾個方面著眼：

基本空間要具備。像臥室、起居室、廚房、衛生間等基本生活空間在每個套型內要保證，否則將影響 生活的舒適度。居室比例要方正。合理的長寬比不大于1.5:1，盡量少點“金角銀邊”。面積大小要適宜。戶型有大有小，有繁有簡，但最重要的是要大小適度、繁簡適宜，大而無當、小而

局促，都會使舒適度受到影響。功能分配要合理。住宅的主要功能是居家過日子，在功能細分的前提下，盡量減少可用可不用的空間。空間使用要便捷。一個簡便的標準就是看看空間的轉換是否自如，交通的動線是否簡短，相互的干擾

是否最少。經濟性 對于大多數普通購房者來說，緊湊實用，價格適中，使用率高的住宅是必然的選擇。但隨著生活水平的不斷提高，性價比成了人們逐漸關注的指標，因為“錢有價，生命無價”，性能好的住宅帶來的生命享受，即便是稍微貴一點也是值得的。

安全性

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一方面，要具有防盜、防火、抗震和抵御自然災害的能力，具體而言就是門窗是否安全防盜，戶內是 否配有感溫、報警裝置，建筑結構是否抗震和抵御自然災害等等。

另一方面，還要保證一定的私密性才會擁有安全感：對外，窗戶應避免互視；對內，社交與私人空間、各種功能空間應有效分離。可變性 住宅是一個使用幾十年的商品，戶型應盡可能地符合可持續發展原則，以適應未來家庭和習慣的變化。

根據生活的要求靈活地改變使用空間，滿足不同對象的生活需要，是現代人對戶型的需求。隨著生活水平與科技水平的不斷提高，合理的結構體系為可分可合的戶型提供了一個改造的空間，對未來的調整與更新 留下了余地。

觀賞性

戶型應美觀大方，具有一定的藝術性和文化品味，同時也應有個性和特色，或者與時俱進，或者復古 懷舊，這樣才能吸引不同口味的購房者。科技性 節能和環保日益受到了人們的關注，除了先進的建筑材料外，各種帶有科技含量的系統，如中水系統、恒溫系統、新風系統、垃圾處理系統、中央吸塵系統等進入了戶型中，這些直接關系到生活質量的提高和 運營成本的降低。

二、戶型的需求

購房者在選擇戶型時，一般是先基于各自不同的宏觀需求，如：自住需求中的人口數量，是一代、兩 代，還是三代，是需要解決有無，還是改善居住；投資需求中的使用性質，是長期出租，還是短期炒賣，是先自住，后出租，還是先自住，后轉讓；等等。在匡定了面積大小、居室多少后，人們自然而然地會浮 現出各式各樣地微觀需求：

套型的需求

套型是戶型的核心，選擇時既要注意現實的需求，又要考慮未來的變化，不管是自住，還是出租或轉 讓，都盡量符合可持續發展的原則。布局與配比。套型中各居室的分布形形色色，千變萬化，有時布局差之毫厘，需求就謬以千里。因此，結合理論評判布局，結合需求匡定布局，就成了選擇戶型的雙節棍。在配比上，均好性是戶型勻稱的標志，目前國內基本上延續了香港住宅“大廳小臥”的模式，而北方地區在臥室的面積上進行了適當放大。在動區 和靜區的比例上，有個簡單的算法：三居室大致五五來；兩居室大致**開；一居室大致七三開。而動區 中的起居室與其它空間大致七三開，或者客廳與獨立餐廳等其它空間大致四六開。

采光與通風。采光一是陽光，一是景觀。對于陽光，南方北方有著不同的要求：北方因為寒冷，更在 意陽光，朝陽面是人們重點的選擇；南方因為炎熱，尤其懼怕西曬，對陽光的需求不那么強烈。年輕人早 出晚歸，很少會考慮曬太陽，可以選擇價格低一些的北向房；老人需要陽光的照射，兩居以上的戶型，至 少要保證一個臥室或起居室處于朝陽面。景觀也是朝向的重要因素，像大到山景、海景、河景、湖景，小 到小區園林、水景，都會或多或少地影響著現代家居生活，因為好的景觀會對心情起著重要的調節作用，這也是一些背向陽光、朝向景觀的套型反而賣得好的原因。采光還要注意采光口的大小，也就是窗戶的寬 窄高低。大窗戶采光、觀景豐富，視覺上能延展居室空間，同時充滿著時尚感，但保溫會受到影響，并且 私密性也差一些。住宅的通風在南方要求要高一些，這是因為空氣相對潮濕，像衛生間、工人房，在北方 可以做成暗的，但在南方則多為明窗。

功能的需求 在總面積一定的情況下，選擇什么樣的空間組合，以達到居室效益的最大化，是影響戶型的關鍵。臥室與起居室。不論是過去的“室大廳小”，還是現在的“室小廳大”，選擇住宅時，恐怕首先考慮的還

是有幾個臥室，才能滿足生活的基本需求。起居室包括門廳、客廳和餐廳，它是現代住宅的核心，不僅是 戶型的結構中樞，還是生活的重心所在。打個比方，戶型象個螃蟹，臥室是爪子，支撐著身軀，起居室是 夾子，掌握著方向。

廚房與衛生間。是體現家庭生活質量高低的關鍵場所，又是住宅科技非常集中的地方，因此大廚房，大衛生間是一種選擇趨勢。不僅如此，雙衛甚至三衛、四衛，中西分廚甚至增設早餐室，都是提高舒適度 的必要選擇。不要忘了，追求面積和數量的同時，還要注意平衡其它居住空間。

休閑區與儲物間。這些戶內的次要空間，對生活情趣起著調節作用。像在居室一側或一角設置茶座、酒吧、棋牌桌等等，成為了很多人的選擇戶型時的參考因素，而陽光室的設計，恰恰迎合了此類休閑空間 設置的潮流。儲物間包括衣帽間和儲藏間，將各種衣物和雜物集中于此，會使居室變得更為整潔。但應注 意，這類暗空間的銷售單價與居室類明空間的銷售單價相同，選擇時要適可而止。

材質的需求 表面上看，建筑材質與戶型格局沒有直接的關聯，實際上，優劣與否對選擇戶型起著調節作用。窗戶與門。窗戶的發展變化與科技進步有著密切的關系：型材從鑄鐵窗、鋁合金推拉窗、鋁合金平開

窗，直至鋁包木窗；玻璃從單層平板玻璃、雙層夾膠玻璃，直至多層中空玻璃；隔熱保溫技術從型材上的 斷橋隔熱，玻璃上的LOW-E防輻射膜，包括外掛的隔熱卷簾；等等。窗戶在套型內采用的數量和面積較多，因而性能和成本有著直接的關系，選擇時要注重性價比。而門主要是入戶門，相當于戶的臉面，造型美觀，“pdfFactory Pro” 試用版本創建 www.tmdps.cn PDF 文件使用

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安全優質，會提升住宅的檔次。

內飾與外墻。內飾主要體現在精裝修項目上，優良的裝飾會使戶型掩藏缺憾，錦上添花，而劣質的裝 飾則瑜不掩瑕，畫蛇添足。外墻裝飾按檔次依次為石材、塑鋁板、釉面磚和涂料，雖然這些離戶型似乎遠 了一些，但好的外墻裝飾會增強購房者的選擇欲。

三、戶型的流線

流線是人們在戶內活動的路線，流暢與否直接關系到各種功能的轉換。戶型的設計影響到流線的走向，而流線的走向影響到居住的品質，換句話說，好的流線會使小戶型利用率提高，差的流線會使大戶型變得“大 而無當”。因此，選擇戶型的一個基本思路就是：選好流線。

家務流線

分烹飪流線、洗滌流線、洗浴流線。儲存、清洗、料理三道程序決定了烹飪流線，一般家中的廚房較 窄，流線通常為“一”字形和“L”形，順序不當就會引起使用上的不便。比如，假使烹飪流線規劃是先冰箱，然后隔過爐灶進入水槽清洗、案頭加工，最后再回爐灶烹調，這樣感覺流線并不合理。如果一開始就是冰 箱、水槽、案頭、爐灶，使用起來會更流暢些。洗滌流線主要是洗衣、晾曬和熨衣，這三點最好一線，甚 至一區域，像將洗衣機放置服務陽臺，使洗滌過程集中完成，是目前常見的布局。又比如洗浴流線，有些 采用干濕分離的手法，將洗手臺設計在衛生間外側，然后依次是坐便和淋浴房，既避免了浴室潮氣四處散 布，又使洗手、如廁、淋浴互不干擾。

來客流線

主要指從入戶門進入客廳的行動路線。來客流線不應與居住流線和家務流線交叉，以免客人來訪時影 響家人的休息或工作。客廳所處的位置和周邊的門是保證流線合理的關鍵。客廳處于套型中的動區，應在 外側，也就是離入戶門近的區域；臥室的門要開在會客區外，避免出入時橫穿沙發和電視機之間，最好的 辦法是完全動靜分離，將客廳獨立設置。在一些大的公寓或者別墅類住宅中，已經出現了仿造歐美流行的 雙起居室設計，即會客室和家庭起居室，將不同流線的干擾降到最低。

居住流線

主要存在于臥室、衛生間、書房等私密性較強的空間中。這種流線應尊重主人的生活格調，滿足生活習慣。像主臥配獨立衛生間甚至衣帽間，大一點的戶型增設帶衛生間的次主臥，以及主臥配書房等等，增 強了居住流線的私密性。目前還有一種書房開設兩個門、分別通向主臥和客廳的設計，既保證了主人學習的便利，又使親密關系的來客能在書房暢談，將居住流線和來客流線在書房中形成交叉點。

四、戶型的分離

好戶型除了具備了多種功能空間外，還應盡量減少相互間的交叉干擾，以保證居住的高質量。因此選 擇戶型時，不但要注重朝向、面積、基本布局，也要注重戶型的分離，包括：

生理分居 指8歲以上的子女應和父母分室居住，15歲以上的異性子女應分室居住，兩代應分室居住，以滿足生理

上對居住的要求。功能分區 指不同的生活功能應有不同的活動空間：會客要有客廳，睡眠要有臥室，工作要有書房，洗漱要有衛

生間，烹飪、就餐要有廚房、餐廳等等。

住宅的使用功能雖然簡單，但卻不能隨意混淆，一般有幾個分區：公共活動區，供起居、會客使用，像客廳、餐廳、門廳等；私密休息區，供睡眠、休息用，像臥室、書房、家庭起居室等；輔助服務區，供 家務活動用，像廚房、衛生間、工人房、儲藏間、陽臺等。

動靜分離

居室根據使用性質分為動區和靜區。像客廳、餐廳、休閑娛樂區、廚房、次衛等屬于動區，人們活動 頻繁，應靠近入戶門設置；臥室、書房、主衛等屬于靜區，相對比較安靜，盡量在戶型內側。兩者分離，一方面使會客、娛樂，或進行家務的人能放心活動，另一方面使休息、學習的人能確保靜謐。

公私分開

為避免訪客進門后將家庭生活一覽無余，保持私密性，因而要求家庭中公用空間和私用空間分開設置，除區域分開外，還要注意門的開口方向。區域劃分大致是：入戶門和玄關為公共區；客廳、餐廳、家庭休 閑娛樂區和休閑陽臺為半公共區；廚房、工人房、工人房洗手間和服務陽臺為半私密區；次主臥、次臥、次衛和家庭起居室為家庭私密區；主臥和主衛為主人私密區。，主次分立 住宅是人們彰顯業績的體現，也是生活質量的標志。主人房不僅朝向（朝陽或景觀）好，寬敞明亮，還應設立獨立衛生間甚至衣帽間，并與次臥等分開。如果配有工人房，則應與家庭成員的居室分離。大一 些的戶型最好配有帶獨立衛生間的次主臥，適用于父母、客人等的居住。

干濕分置

即帶水、帶臟的廚房、衛生間與怕水、怕臟的臥室等居室分開設置。通常廚房、衛生間的地面用防水 的釉面磚裝修，而臥室等則用木地板。為了減少污染，將廚房、衛生間和居室結合部設置過渡空間，進行 干濕分置。像門口帶冰箱間的廚房；外間為洗手臺，內間為坐便和洗浴的衛生間等等，可以避免使用時將

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潮氣、臟物帶進居室。

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五、戶型的配置

戶型的配置有兩個含義：一個是套型內各個居室空間的構成關系，另一個是小區內各種戶型的比例關 系。前者關聯著生活的操作，后者則影響著生活的感覺。選擇戶型的彈性設計 彈性設計是將原本固定的空間變成可變的空間，留出改動余地，以滿足購房者的不同需求。戶型內部的彈性設計。將套型內的某些居室設計成無隔墻的大空間，讓購房者自己決定如何分隔，以

提高利用率。比如廚房和餐廳的相互敞開，客廳和書房的不做隔墻等等。戶型與戶型間的彈性設計。一套大一點的居室可以拆成兩套小居室，或者兩套小一點的居室可以合并

成大居室，像1+2戶型或1+3戶型，平層的兩個套型共用一個戶門，變成大套型；而躍層的套型兩層各開各 的戶門，保留樓梯聯系上下。這樣靈活多變，可分可合，使購房者的選擇余地加大，擴大市場定位范圍。

確定戶型的功能配置 購房者在選擇戶型的功能配置時，盡量注重前瞻性，使戶型不至于很快被淘汰，達到可持續發展的目 的。比如衛生間，單衛生間局限于一居的小戶型，兩居以上的戶型至少要兩個，若有老人同住，設置次主 臥時，還要再增加一個。比如陽臺，小一點的戶型可以沒有，也可以設置一個，而大一點的戶型則要將休 閑陽臺和服務陽臺分開。當然，陽臺達到三個以上時就要慎重考慮，過多地占用室內空間不見得劃算。再 比如帶保姆間的小戶型，購買者多是結婚不久的年輕夫婦，這些家庭的小孩很小或者即將誕生，正是需要 保姆的時候，因此應重點選擇兩居帶保姆間或兩間半的戶型。

大小戶型的配置比例

購房者大多只是關心自己所購住宅的戶型，很少觀察、了解同層、同樓、甚至同小區各類戶型的配置 比例。從整棟樓甚至整個社區來說，戶型的配置決定了社區的整體定位。一般來說，戶型單一容易“人以群分”，帶來的客戶基本素質面的同一，可大大提高物業形象檔次，但

也會使客源比較單一，銷售相對遲緩，進而帶來的入住期加長。有些項目從單身公寓到兩居、三居，甚至 200平方米以上的躍層，試圖將不同消費者一網打盡。這樣看起來不同購房者的需求均能得到滿足，但實際 上由于定位混雜，各種層次的購房者均難找到感覺，就像開寶馬的不愿與蹬三輪的為鄰，蹬三輪的看著鄰 居寶馬進進出出也非常別扭一樣。

大小戶型的配置一方面決定了未來社區人群的定位，另一方面也決定了不同設施的使用程度，如電梯、會所、運動場所，以及園林等。像大戶型集中的社區，鄰居一般是成功人士，居住會比較穩定；而小戶型 集中的社區，鄰居多時年輕人和投資客，人員流動性大，各種設施使用也會頻繁；等等，這些或多或少地 影響著購房者的生活感受。

六、戶型的面積

面積是戶型選擇中最直接、也最費心思的指標，既關系到前期的購買總價、后期的運行費用，又影響 到居住的質量，因此，選擇時應從以下四個方面予以權衡： 對應性 主要是需求的對應性。像一居的小戶型，自住時多作為過渡房，購房對象通常是參加工作不久的年輕

人，其購房動機是積蓄不多又渴望擁有自己的小天地，當然也需要廳、室、廚、衛、陽臺等五臟俱全，并 且每一部分的面積都要求小字號的；而投資型客戶也是小戶型的積極購買者，因出租對象大都以睡眠為主 要居住目的，對廚房和陽臺要求不象住家那樣強烈，所以可以合并或刪減。二居室是一種承上啟下、靈活 多變的戶型：自住時單身、兩口可住，孩子小時也能湊合；投資時比一居租戶群寬，比三居易于轉讓。三 居室是未來的主力戶型，三口可以擁有書房，兩代可以互不相擾，考慮到孩子長大后的獨立趨勢、老人和 年輕人的不同生活習慣等等，兩個衛生間及服務陽臺必不可少。

舒適性

是從人體工程學和家居生活的基本規律出發，決定戶型的開間、進深及面積。除人的視角、活動外，還應考慮利用率問題，如果居室中部分面積既不能用于擺放家具、電器，又無助于人的活動，不僅不能增 加生活情趣，反而增添購買及運行費用，舒適度自然打折扣。比如普通家庭中的客廳，主要陳設的是沙發、電視、花木等等，是會客、家人團聚的場所，太小讓人局促，太大又讓人感覺空蕩，因此，客廳的開間以 3.9-4.8米為宜。又比如，二居室的衛生間有雙有單，因此面積和品質也會產生差異。對于自住型客戶：單 身或兩口，單衛已滿足需要；三口之家或兩代老少，最好選擇雙衛。至于投資型客戶，則要看所購樓盤未 來租戶定位于哪個層面：若租給一般白領，選單衛戶型可以降低投資成本；若吸引高層人士甚至外國人，選雙衛則是提高品質的重要指標。

地域性

由于各地區人們生活習慣的不同，對戶型面積有著不同的要求，因而選擇上存在著地域性差異。比如，北方地區認為二居室應該在100平方米以上，而南方地區則覺得這樣的面積至少應是三居。再比如，南方地 區120平方米的戶型就可以設工人房了，因為這樣戶型的購買者往往是孩子小，正需要保姆，而北方地區帶 工人房的戶型大都在170平方米以上。工人房在南方作為實用性的象征，到了北方則變成了富裕的象征。

配套性

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配套的優劣關系到住宅功能的發揮。住宅戶型中廳的功能以接待客人、家庭休閑為主，如果小區內會 所配置齊全，使用方便，小區外商業發達，服務周到，廳的一些功能可以轉移至外面，家中的隱私也可以 得到更好的保證。這樣的話，廳的面積可以縮小，從而縮小了整個套型的面積，或者用以增加其它功能空 間的面積。

七、戶型的個性

隨著消費市場的不斷成熟，購房者的取向性也逐漸尖銳起來，雖然中規中矩的傳統戶型很實用，但難 以滿足不斷改變的生活需求。因此，一些表現出強烈個性化色彩的戶型得到了購房者的青睞，其具體表現 為：

套型內部的擴展

買住宅就是買空間，盡管設計中兼顧了方方面面，但由于空間的局限，難免掛一漏萬，所以，如何在 有限的空間中擴大無限的需求，就成了追求個性化戶型的目標。

彈性分割。墻面是制約戶型變化的重要因素，為了使其靈活可變，一些新的戶型中已經出現了彈性分 割墻。比如，客廳與書房間的墻不砌，可隔可開，隔時保留書房，開時擴大客廳，滿足選擇的多樣化。又 比如，有的居室設置兩個門，根據需要可以堵上其中的任意一個，增加戶型變動的靈活性。更有甚者，將 客廳和周圍相鄰居室的墻完全打開，讓購房者在更大的空間中重新設計自己的家。

功能區域。人們對室內功能區的各種要求，使戶型除了傳統的臥室、起居室、廚房、衛生間和陽臺外，增加了一些新的功能區域。如針對“網蟲”、家庭炒股大戶的家庭信息室；針對在家辦公的SOHO族的開放式 工作間；針對視聽發燒友的視聽間；以及可作為茶座、棋牌室的陽光室等等，都是通過功能區域的特殊設 置，體現出戶型的個性化。

玄關和走道。雖然這些空間在居室中處于次要地位，但通過特色設計，同樣可以使戶型富有個性。像一些獨立的玄關，設有專供保姆使用的側門，使通向廚房、服務空間和通向餐廳、客廳的走道分開，減少了相互影響；還有一些戶型在主臥區和次臥區設置了第二、第三玄關，增加了戶內的幽密感。

通常，人們大都希望走道少占用寶貴的居室空間，但有時，過短的走道會使功能分區產生交叉干擾。對于大戶型來說，彎曲的走道常常能創造出縱深效果，使分區更為獨立，更為私密，個性特點也更加分明。

套型外部的交融

好的戶型除了考慮套型內部的功能和布局外，還應注意充分利用周邊的人工和自然資源，“引景入室”，提高戶型賣點。此外，與鄰近戶型的若即若離，可分可合，也是增加戶型變數的一種方式。

“借景生輝”。占據一個好的自然和人工景觀，像山、水、花園等，往往會使戶型“蓬蓽生輝”，因此，這些套型朝向景觀的窗戶、陽臺通常開得很大，把美景引入室內，令其個性化色彩更為濃厚。戶型組合。將不同類型的戶型組合到一塊，也是個性化的一種嘗試。像躍層、錯層和復式等不同立體

戶型的組合，達到空間的多重變化；像相鄰的兩個戶型，打開相互間的隔墻就可以變成大戶型，可分可合； 而兩個入戶門挨在一起的“母子型”戶型，增設一個總的入戶門，使兩代人住在一塊，雖然分離卻交往方便。

八、戶型的誤區

戶型的千變萬化帶來了選擇上的眼花繚亂：保守的戶型雖無亮點，中規中距卻顯得實用；新穎的戶型 追求奇異，五彩繽紛卻可能留下瘡疤。所以，戶型設計有句行話：沒有禁區，卻有誤區。戶型：越大越舒適 日本曾做過一個調查，當流行套型面積增加到130平方米時就不再增長，而是理性地回歸到75-110平方

米。結合中國的經濟發展水平及人群生活特性，城市中普遍認可套型面積在80-120平方米之間。南北方由 于保溫層、管道間等建筑基礎的處理方式不同，以及人們對陽臺、臥室等空間尺度的認知存在差異等等，形成南小北大，套型面積也有10-20平方米的浮動。

雖然“大”帶來了舒適度的提高，但不少大戶型在性價比上沒有得到有效的保證。一些大戶型大都“大” 在了廳、主臥室、陽臺，以及拐拐角角的交通空間上，而廚衛的面積和一些空間的功能沒有得到實質的改 善，徒有空蕩蕩的空間，不僅不實用，與家庭生活溫馨的氣氛也不和諧。

錯層：越錯越時尚

錯層由別墅類、低層花園洋房，發展到多層以及高層，不僅是進深方向的前后錯，也出現了開間方向 的左右錯，或者在一個大空間中利用空間的高低變化來劃分出兩個或多個不同使用功能的空間。這種不分 場合的濫用，會給老人和孩子的生活帶來不便，浪費了高度或面積，同時也降低了抗震的要求。

錯層的連接要通過樓梯來完成，除了滿足上下的實用功能外，還應當作藝術品來看待，但過多的踏步 和扶欄，處理不好會使室內顯得很凌亂。陽臺：大而有之，多多益善 陽臺從基本功能上分為生活陽臺和服務陽臺，從建筑形式上分為凸陽臺、凹陽臺、轉角陽臺、組合陽

臺及屋頂陽臺或露臺等，而從封閉程度上又分為開放陽臺、封閉陽臺和陽光室。

陽臺是居住者進行室外活動、晾曬衣物、養殖花草、健身休閑等的生活空間。由于占用套型的面積，選擇上應恰如其分。

一般生活陽臺6-8平方米，服務陽臺3-5平方米，再大就有些累贅。多種情況下，一套戶型擁有一個生 活陽臺和一個服務陽臺就足夠了，如果居室多可以增加一個生活陽臺，再多就有蛇足之嫌。并且，臥室外

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側設置陽臺會對采光產生遮擋，陽臺上的懸掛和擺放對室內的視覺也會有影響。落地窗、飄窗：大到多少，飄向何方 窗戶是連接戶外的采光、通風口，擁有什么樣的樣式和尺度，直接關系到居住者的健康。但過大的玻

璃窗出現的“白天陽光燦燦，晚上冷氣颼颼。暖氣熱氣騰騰，屋里冰涼刺骨。”，其主要原因就是保溫性能 降低，熱量散失過快。

落地窗來自于寫字樓的玻璃幕墻，并且面積有越來越大的趨勢。目前住宅采用的落地窗多是鋁合金框 加雙層中空玻璃，除了安全性能降低外，保溫性能也隨之降低。

飄窗可以增大采光、觀景的視角，外立面也會產生豐富的變化，但北方地區的北側、西北側居室，飄 窗增加了迎風面，使該居室與其它側的居室溫差變大，同時鄰居間互視的幾率也相應增加。

小躍層：“小”必然“巧”

小躍層設計最大的難點是交通，往往會比平層多占用寶貴的居住空間，這也是“巧”的最大障礙。小躍 層一般分為重疊式和交錯式：前者因為上下層開間、進深一樣，功能區域劃分截然不同，交通動線會由于 各功能空間比例失諧，產生交叉干擾；后者上下層各為板樓和塔樓結構，雖然一定程度上滿足了居室的正 常比例，但板樓層比例過于狹長，同樣會使交通面積增大。

所以，“小”到“巧”是一個精心選擇的過程。

九、戶型的健康

健康性因素是否被合理運用，也是辨別戶型的優劣的重要標準。這些因素包括：朝向合理，日照充分，光線充足，通風良好，溫度適宜，安靜舒適。因此，實現居住健康，既要保證最大限度地選擇能滿足健康 要求的戶型，也要學會對其正確的使用，生理健康、心理健康和物理健康，三位一體，不可或缺，這樣才 能達到居住的最佳效果。

生理健康

人生大概會有一半時間在住宅內度過，日照、通風、采光，甚至景觀都會對人的健康產生至關重要的 影響。比如在上海，主要居室的朝向應該在南偏東45度至南偏西45度之間才符合規定，否則就不是好戶型； 比如日照，應該滿足冬至日不小于1小時的滿窗連續日照，才合乎要求；再比如窗戶面積，開窗的大小不能 小于地板面積的1/7，以保證采光的充分。另外，廚房、衛生間的寬度也相應有著規定，如果不夠，使用起 來不僅感到別扭，還會影響甚至危及健康。

心理健康

實際上是戶型對人心理的影響。像一些住宅風水方面的議論，有些是有科學道理，有些就是主觀臆測。像“住宅深度長于寬度，則福澤得以延綿。”實際上，若反過來寬度長于深度，對采光、通風變得有利，反 而利于健康。而“將主臥設在本宅的北方位，風水術語稱?伏位輔弼方?，對身體健康、思考能力有增強的作 用。”的說法，對于塔樓南向戶型、板樓南北向戶型，不將主臥放在最好的朝陽面，似乎未見得能增強身體 健康。當然，“房子的四邊都設門，住宅中的人災難不斷。”無論是對于戶型，還是對于居室，確實都不太 好用，這主要是功能分區和交通動線都易于混亂，并且也不好放置物品。至于“災難”是否不斷，那就是“見 仁見智”的事了。另外，像調整家具方向、擺設養殖若干條魚的水族箱等，用以逢兇化吉的做法，更是值得 商榷的，前提是應遵從戶型合理的擺放規矩，否則不僅影響心理健康，還會影響生理健康。

物理健康

有時，一些設計不到位的戶型，雖然不會直接危害身體健康，但卻對日常生活產生影響：如客廳大而 不當，置身其間空蕩蕩，總感覺沒著落；如對著客廳的門多，出入其它居室都要穿行而過，使坐在其間的 人感到不自在；再如，躍層戶型室內樓梯位置不當，不但占用寶貴的面積，使用起來也會非常蹩腳，直接 干擾了日常生活；還有，各功能空間面積比例不當，使用起來一定程度上降低了舒適度；等等，久而久之 也會間接波及健康。

五、居住空間中的流線設計

流線俗稱動線，是指日常活動的路線 人們對流線的概念可能還不太熟悉，其實這是在房型設計中經常要用到的一個基本概念。流線俗稱動線，是指人們活動的路線，它根據人的行為方式把一定的空間組織起來，通過流線設計分割空間，從而達到劃 分不同功能區域的目的。而且隨著居民住房由滿足需求型向改善型過渡，一百平方米以上的大套型住宅逐 漸成為目前房型的主流。這么大的空間如何規劃便成為房型設計中的關鍵，于是流線的概念尤顯重要。一般來說，居室中的流線可劃分為家務流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設計中 的基本原則。如果一個居室中流線設計不合理，流線交叉，就說明空間的功能區域混亂，動靜不分，有限 的空間會被零散分割，居室面積被浪費，家具的布置也會受到極大的限制。

家務流線

儲藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序安排，決定了下廚流線。由儲存、清洗、料理這三道程序進行規劃，就不會有多繞幾圈浪費時間、體力，或在忙亂中打翻碗碟的現象。除思考自己下廚的習慣外，充分的考慮 流線，比如以L型流線安排設計廚房用品的擺設，會是女主人最輕松的下廚流線。一般人家中的廚房可能較

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狹窄，流線通常排成一直線，即使如此，順序不當還是會引起使用上的不便。舉例來說，假使料理臺的流 線規劃是先冰箱、爐具，然后是水槽清洗，再走回爐具進行烹調，感覺流線并不順暢，如果一開始的安排 就是冰箱、水槽、爐具，使用起來會更流暢。家人流線

家人流線主要存在于臥室、衛生間、書房等私密性較強的空間。這種流線設計要充分尊重主人的生活格 調，滿足主人的生活習慣。目前流行的在臥室里面設計一個獨立的浴室和衛生間，就是明確了家人流線要 求私密的性質，為人們夜間起居提供了便利。此外，床、梳妝臺、衣柜的擺放要適當，不要形成空間死角，讓主人感覺無所適從。訪客流線

訪客流線主要指由入口進入客廳區域的行動路線。訪客流線不應與家人流線和家務流線交叉，以免在客 人拜訪的時候影響家人休息或工作。客廳周邊的門是保證流線合理的關鍵，一般的做法是客廳只有兩扇門。而流線作為功能分區的分隔線劃分出主人的接待區和休息區。目前大多數的流線設計中把起居室和客廳混 為一談。這樣一來，如果來訪者只是家庭中某個成員的客人，那么若大的客廳就只屬于這兩個人，其他家 人就得回避，浪費空間不說，還影響其他家庭成員正常的活動。楊教授認為，在起居室中劃分出單獨會客 室是必要的。單純大面積的客廳效果并不佳，通過流線的細分，從而科學的分割空間，這才是房型設計的 根本。

復式住宅中的流線

談到復式及躍層住宅的流線設計，楊教授說，由于空間較大，如果單純在平面上設計流線，實現功能區 域的最佳組合是有一定困難的，因此，流線設計中利用高低區分動靜分解空間是可行的。這就產生了錯層、躍層以及復式住宅中比較豐富的流線設計和空間感受。這本是無可厚非的，但是目前存在這樣一種現象： 開發商設計房型不是從人的需求、活動規律和心理狀態考慮，而是追求一種“時尚”，似乎房間里沒有樓梯 就是落伍。本來只有一百多平方米的房子，偏要設計成三層的復式住宅，平均下來每層不到50平方米，顯 得華而不實。其實，人的活動在水平面上是最舒服的。流線的設計要“以人為本”一切以人的舒適方便為出 發點，而生硬的人為的流線設計是不可取的。

流線就是把人的活動串聯起來，使空間的格局滿足人的需要。設計者通過流線設計可以有意識地以人們 的行為方式加以科學的組織和引導，向人們傳達動靜分區的概念，改變不良的生活習慣，為業主提供人性 化的房型設計。

房型圖要一目了然，私密區、公共區和后勤服務區應各自相對集中。而且購房者可以感受空間的流線設 計是否合理，那些看了半天還沒看懂的房型多半不會是好的房型設計。

六、戶型功能分析

6.1最理想的戶型布局是什么

住宅戶型布局相當重要，它關系到業主入住之后是否舒適、方便、是否有利于身心健康。如果布局不合 理，要么大大增加您日后改動布局的煩惱和費用，要么有可能給您帶來難以挽回的遺憾，讓您日后的居住 感受如魚刺在喉難以言表。那么，什么樣的戶型布局才是最理想的布局呢？用一句精辟的話來說就是：絕 大多數住戶都覺得不用改動的戶型布局才是最好的布局。

筆者在考察了眾多樓盤之后，精選出戶型布局最好的一種，并動手做了較大修改得到了一個比較完美的 戶型布局，該戶型可稱為經典戶型，可供發展商與購房者參考。該戶型主要適用于一梯兩戶的板式結構樓 宇，主要有以下8大優點：

1、入大門處有一過渡空間，裝修時可以設計一個玄關，對整套房的私密性有很好的保證；

2、客廳的空間十分獨立，除了一個入口和陽臺推拉門之外，無其他任何房門對著客廳，使客廳的空間幾 乎不受任何干擾；客廳十分開闊，并且廳出陽臺向南，有南北穿堂風，通風采光效果極佳；

3、本戶型為三房兩廳兩衛，建筑面積為110－130平方米，朝南的房間（含客廳）有3個，達到了朝南房 間的最大數，這3個房間是通風效果最好的空間，由于朝東的風向是以南北風向為主，因此朝南的房間越多，通風采光也就越好；

4、廚房、飯廳和公共衛生間全部集中在一起，功能分區集中，并與其他功能區明確分開。其中，廚房與 飯廳緊密相聯，方便備餐與用餐，均有明窗，通風、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南 風吹走，難以在室內停留，利于身心健康。

5、衛生間與陽臺，兩個衛生間均有明窗通風和采光，主臥房有獨立衛生間，私密性強；陽臺為雙陽臺，一南一北，有利觀景、通風和晾曬衣物等功能。

6、每個臥室的面積分配都十分合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢。其中主臥室十分寬大，主臥室 建筑面積為20平方米左右，符合二次置業者提高生活質量的要求，并且主臥室置于最里面，充分保證了其 私密性；其余兩間小臥室面積次之，為13－16平方米。并且主臥室與北面臥室的門對開，十分有利于南北 空氣對流。

7、公共活動區（客廳、飯廳、廚房），分隔過渡區（公用衛生間），功能分區集中，動靜分區、干濕分

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區明晰，過渡自然，互不干擾。

8、房中無數狹窄的通道或其他難以利用的空間，公共分攤小，空間實用率極高，達90%。

6.2關于住宅房型設計的技術指標

1、住宅應按套型設計，并應有臥室、起居室、廚房、衛生間、儲藏室或壁櫥、陽臺或陽光室等基本空間。

2、小套、中套至少應有一個，大套至少應有兩個居住空間向南或南偏東35度至南偏西35度。

3、套內功能分區設計應明確合理，做好潔污分離、動靜分離。套內應預留洗衣機位置。

4、臥室與衛生間之間不應設計錯層。

5、臥室的使用面積主臥不應小于12平方米、雙人臥室不應小于10平方米、單人臥室不應小于6平方米。臥室應有直接采光、自然通風。主臥室的短邊軸寬度，小套、中套不應小于3．3米；大套不應小于3．6米。

6、起居室的使用面積，小套、中套不應小于12平方米，大套不應小于14平方米。起居室應有直接采光、自然通風。起居室的短邊軸寬度，小套、中套不宜小于3．6米，大套不宜小于3．9米。起居室至少一側的 墻面直線長度不宜小于3米。

7、廚房必須獨立可封閉。使用面積小套、中套、大套分別不能小于4．5、5、5．5平方米。低層、多層 住宅的廚房應有直接采光，中高層、高層住宅的廚房有可開向公共走廊的窗戶。廚房應設排油煙道。廚房 的凈寬度單排布置設備的，不應小于1．5米，雙排布置設備的，不應小于2．1米。廚房宜配服務陽臺，并 設污洗池。

8、衛生間至少應有一間，其使用面積不小于4平方米。衛生間應直接采光、自然通風；有多個衛生間的 至少有一間必須直接采光和通風。衛生間的門，不應直接開向起居室、餐廳或廚房。

9、小套、中套的壁櫥，凈深不宜小于60公分，凈寬不宜小于80公分。大套儲藏使用面積不應小于1．5平方米。

10、套內出入口凈寬不宜小于1．2米。主要陽臺凈深不小于1．3米，陽光室的凈深不小于1．5米。6.3 臥室空間尺度分析

住宅的原始功能，不是烹飪，不是如廁，不是朗詩頌詞，它主要是被用來睡一覺的，所以，一直到現在，“一居室”、“兩居室”還是大小房子的統一說法，“居室”也由此成為住宅中最歷史悠久、最值得玩味的部分。但是，從進門即上炕的唯“居室”獨尊，到受客廳擠兌的“三大一小”，再到如今登峰造極的“主臥”，居室這 個重要區域的面積和功能卻基本上還沒定型——面對“百變”居室，你知道什么是它最合理的尺度嗎？

當居室＝臥室

6.3.1臥室的尺度

１０—１２平方米：一個滿足基本“臥”功能的臥室 基本指標：寬３米，深３．３米，使用面積至少１０平方米。指標注釋：考察臥室尺度是否合理時，一定先以床的擺放為“圓心”——一般床都不應挨著窗臺擺放，否則 心理上的不安全因素、積塵、噪音、迎頭風等，都不利于睡眠——安置好床之后，再看這個房間的寬度、深度是否好用，為了簡便起見，我們統一將床順長擺放的房間距離稱為“寬”，床頭依靠的墻寬稱為“深”。以床長２米來算，加上床前需留的１米通道，則臥室的至少應為３米； 臥室中衣櫥是必要的，按深度是０．６米算，床和衣櫥間留０．６米道，床和窗之間再留０．６米通道，加上床本身的寬度１．５米，則臥室的深至少應為３．３米，由此來算一個可以容下雙人床的臥室至少應 該在１０平方米左右。當然，若單人居住，房間面積可以再稍小，但一個小于８平方米的睡眠空間可能會 有窒息感。

１４平方米：一個可以看電視的臥室 好用指標：寬３．６米，深３．９米，使用面積１４平方米。指標注釋：擺放第二臺電視的最佳區域非臥室莫屬，入睡前擁著被窩看電視，是比在客廳正襟危坐更舒適 的享受，迎電視入室，也開始成為臥室設計中鄭重考慮的要素。是否能倚著床頭舒服地欣賞節目，取決于電視擺放的位置——它應沿墻放在床頭的正前方，而非床的一側。因此，其寬除容下床長２米、走１米外，還應增加約０．６米以放置電視（臥室電視２５寸足夠）。臥室 深度加到３．９米時，去掉衣櫥和走道，床側可有１．２米空間，能擺放小型書桌或梳妝臺，也可以考慮 換張大床——總之１４平方米的臥室要好用多了。

２０平方米：一個可以“分居”的臥室 舒適指標：寬３．９米，深４．８米，面積２０平方米。指標注釋：３．９米寬比３．６米寬的優勢是：可以在床前放個小榻，你可以在其上安置咖啡具、書籍等 物，這個臥室立馬感覺就不一樣了，有點與眾不同的隨意支配空間的優越感。有了４米左右的深，臥室在布置上就隨意多了，一把搖椅，一個大盆栽，一個跑步機，都是不錯的選擇。你還可以考慮另一種較流行的臥室文明，將雙人床換成兩個單人床，對工作壓力大的年輕“雙職工”來說，35

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這種臥室中的睡眠可能更有效率。

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２０平方米以上：一個可以動靜分離的臥室 豪華指標：寬４．２米以上，深５米以上，面積超過２０平方米。指標注釋：據說歐美的臥室布局是時興動靜分區的——除了“靜態”的臥外，還有個“動態”的坐區，如今很 多樣板間也開始在主臥中布置雙人沙發或貴妃榻了——能寬裕地布置坐椅的臥室，深怎么也在５米以上。至于４．２米的寬，其實已經編排不上什么用場了，你就擱個大點的電視講講排場好了。

6.3.2臥室的主次 一居以上的住宅要不要在臥室的大小、功能上分出主次，是一個有點爭鳴的話題，你不妨以自己的實際需 求來定奪——

若長期保持兩口或三口之家，定要突出“主臥”氣派。主人的需要是住宅應最先保證的，若無父母同住，供夫婦使用的臥室不妨以舒適為標準，除足夠寬余的臥 室面積外，步入式衣櫥、寬大主衛也應成為臥室必要的“配套”。若與父母同住或孩子年齡較大，要注意選擇有“次主臥”概念的住宅。比父母或成年子女的臥室大出５平方米，就足以讓你背個自私的評語，這也是近來“次主臥”流行的原因。要注意的是，次主臥不僅指面積，還包括朝向和功能上的次“主要”考慮，它最好也陽光燦爛并有衛生間。

當居室＝兒童房或書房

兒童房、書房其實是“次臥”的概念衍生出來的。與與占據主要或次要位置的臥室相比，它們也確實可以退 居?次要“的位置。兒童房１０平方米左右完全可以達到舒適。因為孩子多數喜歡在起居室或家庭室游戲，你沒有必要為他在兒童室留過大的活動空間，一張寬１．２米 長２米的兒童床、一張書桌、一個衣柜再加上一個小游戲空間，１０平方米（２．７米寬、３．６米深）的兒童房足夠孩子生活、學習和玩耍了。６—１０平方米，書房對面積要求不高。

１０平方米的書房可以容納一組三人沙發、一組４０公分寬的書柜、一個相當氣派的老板桌和椅，若減掉 沙發，８平方米的書房也很實用了，再削減書柜、桌椅的尺寸的話，６平方米的書房也算好用——不少項 目在客廳或者陽臺隔出個５平方米多的空間，放個帶書柜的電腦桌，照樣能用，所以，居室的尺寸對書房 來說不存在什么障礙。

6.4 住宅基本功能分區 一套住宅應具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習，這些功能根據其開放程度 可以大體分為公、私兩區；根據其活動特點可以分為動、靜兩區。

公共區：供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。私密區：供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、衛生間、書房等。動區：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。靜區：要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。這些分區，各有明確的專門使用功能。在平面設計上，應明確處理這些功能區的關系，使之使用合理而 不相互干擾。

起居室（客廳）：兩個基本原則是，其一，起居室的獨立性；其二，起居室的空間效率。現在，有的戶 型中起居室也仍然保留著過去“過廳”的角色；有的戶型設計了獨立的起居室和交通空間分離，但也因此相 對增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽臺、衛生間位置是否恰當，否則會影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，會影響室內采光，使起居廳較暗。

廚房：購房者應當首先考慮自己的烹飪、餐飲習慣。在空間布局方面，開放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個性化裝修的魅力，也適應現代化的生活時尚，但對于我國的傳統烹飪方式其排油煙功能就 有所欠缺。在面積標準方面，廚房是集儲藏、備餐、烹調、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務空間，必 備的設備需要足夠的面積。根據建設部的住宅性能指標體系，3A級住宅要求廚房面積不小于8平方米，凈寬 不小于2．1米，廚具的可操作面凈長不小于3米；2A級面積不小于6平方米，凈寬不小于1．8米，可操作面 不小于2．7米，1A級則分別是5平方米、1．8米和2．4米。

衛生間：滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且最好能有所分離，可以避免使用沖突。從 衛生間的位置來說，單衛的戶型應該注意和各個臥室尤其是主臥的聯系，雙衛或多衛時，公用衛生間應設 在公共使用方便的位置，但入口不宜對著入戶門和起居室。從面積角度來看，帶浴缸的衛生間凈寬度不應 小于1．6米，淋浴的凈寬度不宜小于1．2米。

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臥室：一般來說主臥室的面寬不應小于3．6米，面積在14至17平方米左右，次臥的面寬不應小于3米，面 積在10至13平方米左右；其次，應注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空間過渡，直接朝向起居室 開門也應避免通視。

輔助空間：包括陽臺、儲藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。比如儲藏空間，包括雜物間、進入式衣柜等多種形式，可以很有效地節省戶內的家具空間。總之，根據戶型面積不同，小戶型經濟住宅強調基本生活要求；普通型住宅強調主要功能齊全和空間的 靈活適應性；豪華型住宅強調創造高質量的生活環境，注重細節突出個性。

◆房型好的住宅設計應體現舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經濟性。好的住宅布局在社交、功能、私人空間上應該有效分隔。一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區，應靠近入戶門設置；臥 室是靜區，應比較深入；衛生間設在動區與靜區之間，以方便使用。

◆房型好的住宅采光口與地面比例不應小于1∶7；房間寬度不應小于3.3米；主臥室寬度不宜小于3米，面 積應大于12平方米，次臥室的面積應在10平方米左右；餐廳應是明間，寬度不宜小于2.4米；廚房凈寬度應 在1.5米左右，宜帶一服務陽臺；帶浴缸的衛生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2 米。另外，房型設計還應考慮住房的“時期消費”特點，即針對不同的家庭結構、不同的年齡層次，設計出 合適的住宅生活空間。

◆在戶型設計中，考慮家庭人口因素也是比較重要的，二室二廳一廚一衛，建筑面積在８０～１００平方 米的適合兩口之家或新婚夫婦居住；三室外二廳一廚雙衛，建筑面積在１００～１２０平方米之間，適合 三口之家，子女在１２歲以上的居住，適當考慮書房和公用衛生間；對于四五口人家，考慮到父母隨子女 住，需要增加老人住房或專用衛生間，建筑面積應考慮在１４０～１５０平方米之間，具體為四室二廳一 廚雙衛或三衛一貯；對于兩代或三代同住，經濟收入又比較高，應考慮六室三廳三衛一廚或躍層或別墅。當然，人們對戶型的要求還會因以下因素的變化而變化：一是隨家庭人口的變化而變化，二是隨家庭經濟 收入的變化而變化，三是隨家庭主人職業地點的變化而變化。

七、好戶型的標準 選擇一種戶型，選擇一個生活空間。不同的生活經歷、生活狀態、生活習慣會帶來對戶型的不同理解，而 戶型則不管人們過去如何，只是以它難以更改的剛性改變、重塑人們的生活方式。因此，所謂好戶型，就 是能充分尊重人們居家生活天倫本質、親情本質的戶型；是能帶給人們身體的、心理的舒適享受的戶型； 是能滿足現在與未來生活變化的需要的戶型；是與室外自然、人文環境協調且將好環境引入室內的戶型； 是能最充分考慮建筑材料與環保的戶型。

一套好的戶型，首先必須是每一個房間都間隔方正，少點“金角銀邊”，謹防多邊多角的“鉆石房”的 出現，如此不僅利于家具擺放提高實用面積，也符合中國人的消費心理。

一套好的戶型，必須做到以下幾個分開：

1、動靜分開。客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應將它們嚴格分開，確保休息的人 能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。

2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業主家庭生活的 方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區位分離，而且應注意各房間門的方向。

3、主次分開。買房通常是人們事業奮斗有成，生活質量邁上臺階的體現。為了彰顯業主的成功，也為 了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應單獨設立衛 生間，應與父母房略有距離分隔。如設有工人（保姆）房，則又應與主要家庭成員的房間有所分離。

4、干濕分開。也即廚房、衛生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作。如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的 “穿堂風”更是一種極為舒服的享受。

廚房當然也應有良好的采光、通風條件，悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工作熱情，影響一家 人的食欲。

衛生間不應臟兮兮、臭哄哄，它不應成為天然的藏污納垢、繁殖細菌的場所，它也應該有良好的通風 透光條件，應該窗明幾靜，無異味，不長霉。

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臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。一套好的戶型，應安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則 首先滿足的應是客廳與主臥。

當小區周邊有著極為突出的景觀時，戶型設計可能會打破傳統朝向布局而以景觀為中心，這時首要的 也是安排客廳與主臥朝向景觀。好的戶型中廚房應遠離臥室，以杜絕油煙污染。而衛生間則應靠近臥室以方便家人。好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網布線應盡量集中，既方便業主裝修，又方便維 修檢查，還節省材料。

八、戶型設計要點

住宅使用情況分析及設計要點。

整個住宅空間由 11 個小的空間組成。研究目標是發現現實生活中存在的問題，歸納總 結以往的設計經驗，對已有的做法進行求證。以前我們說主臥開間 3.6 米，起居開間 4.5 或 4.2，這個也挺好的，市場也接受，但是我們要通過調研再對比，是不是就是對的。隨著現 在生活的改變，也就可能有些數并不對了，如果我們能夠及早地糾正自己的以前的做法，我 想我們開發出來的戶型會更好。1.門廳

門廳空間這一塊呢，我們調研的時候還是挺認真的，都排了照片了（見圖）。照片里面 能夠數出來的東西數出來，門口都有鞋，哪地方是拖鞋，哪地方是外用鞋等等。比如鞋柜的 深度，有沒有雨傘，有沒有別的什么東西，都數了數，求證了一下，比如說鞋柜的深度數字，拖鞋的數字，外出鞋的數字等。這些數字都是挺有用的，你應該關心這些東西。看一下住戶對門放置物品的選擇情況（見圖），統計是非常多的，我只能選出幾個來，從 圖上可以看出，需要的衣柜和鞋柜的組合柜是最多的，而現在不能滿足于這個鞋柜 350×300 的柜子，衣柜也組合進來。然后是底架，每家都需要接物分區。底架也是，底架這有底架的 大小，底架的滑動，底架的邊角料，邊角等。還有鏡子也很多，上次我們講過，鏡子應該放 在什么位置，燈光能不能照到這個人，或者能不能往后退等等，這些都鏡子的要求。還有坐 凳也是比較多的，這次我們調研正好是六、七月份，所以我覺得有一定的差值。因為在夏天 穿鞋的時候，穿著鞋就出去了，也不用想凳子。但是到了冬天，臨時住戶也會拿一個凳子放 那，方便穿鞋，所以凳子這個柱狀高度應該比這個要高點才對。

我們把門廳的功能總結了一下，一個是換鞋、更衣、整裝。第二是暫時放置物品。儲藏 性呢，主要是里面要擱下多少多少雙鞋，也就是說鞋的儲量要有充分的空間，再加上要放置 雨傘等一些亂七八糟小東西。還有私秘性，就是說要稍微有點遮擋。然后是接待性，裝飾性。這是一個經濟的門廳儲藏空間（見圖），這加了一個儲藏間。如果說在 150平方米以上的 戶型，房型做的細一點，應該能做出一個儲藏間，如果說 150 做不出一個儲藏間來，就做的 比較空了。希望在 150平米以上的，三室，接近人口的話，這些鞋子都進行歸類。還可以在 多道區里做儲藏間，鞋柜這一塊還是不能省。

這是日本的一張門廳照片（見照片），它這個電表箱都是特別注意，放在特別合適的角落 里，不影響檢修，同時又不占據比較重要的空間。這個做的特別漂亮，打開也沒覺得亂七八 糟的。電表箱的位置應該控制住這個柜做好。還有這個燈泡預留的位置，適當兼顧家具的擺 放與設置，例如與穿衣鏡的關系都要考慮好的。2.起居

我們平均統計了一下，沙發與電視的間距是 2.48 米。我們總的調研來說，這個小區起 居開間比較窄的是 3.9 米，也有比較大一點的。所以呢這個也說不好，平均的感覺也就是兩 米多，兩米五左右。當然問他們合適不合適的時候，基本上說都合適，因為人們可以調解。

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比如說他有一個大房子，就賣一個大電視，如果說房子小，他就還用小的電視。所以說沒有 人說特別不好，另外還因為他已經習慣了。還有一點是電視柜和墻的間距平均是 10 公分到 15 公分，因為現在這個后邊有一個插座，電線一大堆，因此大家都不是緊貼墻壁放這個電 視柜，而不像我們圖上畫的電視柜緊貼墻壁。另外，有的人后面空好大的空間，是考慮平時 可以打掃打掃。所以大家也要考慮到這個電視柜與墻的間距和與沙發的間距，這也算一個因 素。得出的結論呢，其實這個起居的面寬的可調性還是比較大的，有一個范圍，都覺得合適，3.9 米是較小的，但是還是可以接受的。我覺得可以在這個可以在 3.9 米到 4.5 米之間調節，并不要求起居室特別的大，當用地條件或總面積受到某種限制的時候，可以適當壓縮起居室 的面寬降低總面積。

起居室特別注重墻面設計，現在比如說電視柜這一側，沙發這一側，甚至還有可能在另 外一個墻面也可以作為裝飾空間。如果說這個墻沒開好，就開得比較零落，出不來什么效果，而這個上面，這種墻也要適當考慮，正好是中間一個墻，兩邊兩個門，對承的，再經過特殊 的處理效果還不錯。3.廚房

這是廚房使用現狀統計（見表），現在這個數字最高，就是需要封閉，但又開著玻璃的 是最需要的。這個西廚呢當然的統計比較小，這次數字上升了。理解上我們還是可以看到這 個（第二個）還是優于這個（第一個），既封閉，又有透明的玻璃，顯得空間比較大。而這 個封閉的還是油煙比較嚴重。特別年輕人喜歡這個（第四個），開敞的，又希望桌面大，他 們不在家做飯，只是擺設，所以選擇這個的年輕人比較多。然后是廚房安排（見圖），我們 應該知道這種類型，雙列型、U 型，L 型，其實 U 字型不是一個不好的形式，一般都不去 做 U 字型，U 字型最倒霉的是假如你做的是 1.6 或 1.8 米的寬，那邊有陽臺，這邊有廚房門，封閉式的，這是最不好的一種形式。兩邊也占地，臺面也不夠。我們爭取做成 L 型，比較 容易接一個陽臺。雙列型的這邊接陽臺，這邊接門，這是以前的品位，現在人都喜歡這種。這里我們再說一下這幾個位置的擺法，首先窗下可以擺水池，不能擺爐灶，可是我們每每都 會做錯了，因為爐灶上面還有抽油煙機，不能把窗口占住，油煙不好打掃，因為決定不能讓 爐灶挨著窗口。然后呢，水池旁邊接水管，爐灶這邊接一個煙道。他倆堆一塊的可能性也有，反正是不能穿煙道，那么它還得拐一拐，它并齊得好處是臺面整體化，它的臺面就不用再切 割了。而這這種 U 型的到這必須要切割一次，各個環節都會帶來麻煩。這個風道呢，不太 主張我們擱到外墻上，這也不是絕對的，風道擱到外墻上，在平頂的時候，風道一出，還得 升起，然后煙才降。所以我們希望將其往里面擱，不影響立面。但是往里擱呢，也是還麻煩 的，為什么呢？因為我們往里擱煙道往往占割斷墻呢，使流動性差了。這就需要我們權衡利 弊，選擇最佳的情況。還有就是這個冰箱的關系，這是一個比較好的做法，把冰箱放在這，這邊全是玻璃的，或者這邊稍微再長一點，這邊還可以放一個小小的柜子，多添一點家具。以往的做法，冰箱完了水池，水池完了以后爐灶，爐灶完了以后廚具，這個流線是最正確 的。但是從目前都考慮了以后發現冰箱根本挨不著水池，就變成這樣了，這個東西應該靠近外側，如果說我們新上的中央空調或者是中央的供熱，那還可以。但是以前還要一個墻臺風，所以說肯定要靠外側，熱水器的管子就拉的特別長，不合適，所以從這個角度來說，就該有 亮度，這邊應該開窗，這個門落地或是全玻璃的，利于采光，所以說冰箱就跑到這了，那么 冰箱要接水池就做不到了。我覺得這個犧牲似乎還可以，稍微麻煩一點，但是別的方面都好。大家就是想一下這么一些條框控制著廚房的安排。還要注意不要把東西緊靠到一頭，要盡量 留出空間來。4.餐廳

下面看一下廚房與餐廳的位置關系（見圖），把他細分了一下，說一下板式的，在板式 里，餐廳與廚房的關系是串聯起來，一個是把廚房橫在這，在餐廳的面寬足夠的情況下，廚

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房就這么大。這個采光要差一點，面寬呢相對來說大一些。這種情況呢，是把廚房豎起來，在這邊爭取一個通光的空間，同時充當小陽臺。這個去陽臺的通行比較好，而這個不怎么占 里面的空間，做的也比較好。還有就是廚房與餐廳并聯式的，餐廳是“明”的，這種情況呢，廚房加餐廳總面寬大于客廳的寬度，比較適應于南邊房間比較多的。大家在做這一塊的時候，要考慮這幾個是互相在制約的。還有一種就是餐起合適式，餐廳擱到起居里面，或放在這，然后從這過。當然還有一種是餐起分離式的，這個餐廳也是“明”的。餐起合并最大的一個特 點就是節約面積，凡是小戶型就先要考慮餐廳和起居合起來，這是一大關系。你想給他倆分 開，出不來什么小戶型。所以說一說小戶型，先把餐廳和起居算到一塊了。5.服務陽臺

我們要知道服務陽臺承擔了各式各樣的功能，其集散功能特別厲害，比如說掃把、臉盆、梯子等都在服務陽臺里放著。南邊陽臺，來了客人大暢著門，都成了起居的一部分了，不可 能擱又是掃把又梯子的東西，所以都要放在服務陽臺里。除了這個，服務陽臺還擱菜呀酒瓶 呀什么的。這種雜亂的情況，在廚房與餐廳之間設計落地玻璃門窗，使得將從廚房可能直接 看到服務陽臺內的情況，這些呢，使得與廚房整體櫥柜的布置不協調，影響視覺效果。我們 要特別仔細地想想這個陽臺，其實我們應該把這個儲藏分類，首先是一個潔污要分區，你放 蔥、姜、蒜，又放笤帚，這樣就不太合適了，所以你要把這兩個東西要分開。然后呢，像笤 帚呢都是長型的東西，而像洗滌用品瓶類的都是短東西，所以我就老想服務陽臺不能三面全 是玻璃，至少一面是墻壁，這樣呢可以釘掛。所以對服務陽臺這些你都要想到了，要把服務 陽臺分得細一點。這是第一條接物分區，第二條是儲藏分類，第三條是溫度分區，咱們可以 把其分為冷藏區、冷凍區、常溫區。（如圖）這個框內，冷凍區，放在窗外。冷藏區放一些 水果，在這。如果我們把陽臺稍微處理一下，也許在立面上出現好的效果，在里面呢，也顯 得很有用，不是說整個陽臺都要做，只是一個局部做成一個常溫區。還有一條就是在也條件 的情況下，也就是說是個大戶型，那么盡量擴大服務陽臺的空間。因為在家里邊，其他的空 間功能非常明確，不可以承擔別的功能，也只有服務陽臺必須承擔，所以可以適當擴大服務 陽臺的面積，使之有一條邊長超過 2 米，可以手下一張床，能夠階段性充當保姆間。同時提 供洗衣、熨燙、縫紉、儲藏等功能，用來調節，彌補我們目前家庭服務系統功能的不足。6.主臥 衣柜長度平均值是 2071mm，這可以理解，因為我們以前都在 3.6 米左右。床的尺寸增 大了平均值是 2187×1819mm，現在床都不是 1.5×2 米了。主臥的家具在變化，也影響了主 臥尺寸的變化。主臥的尺寸我們刨了三個斷面，因為什么影響了它的尺寸？它有什么樣的尺 寸？（如圖）第一，從這個墻面上走，窗戶再怎么開也開不出 3.6 米的，旁邊有暖氣，桌子，再加上一些家具是這么擺的，這邊是床頭柜，兩邊各留出 600mm 的空隙，開出窗來，再加 上窗簾，整個算下來，3.6 米的尺寸就夠了。然后取這條中線，床一下變成了 2.2 米了，走 道怎么也要 0.6 米到 0.8 米，這個電視柜目前 0.5 米到 0.58，后面電線什么的空出 10 公分，這么一算，就特別擠，就希望 3730 到 3930 這樣的數字了。因為在主臥里看電視也不能算做 可以忽略的部分，像照片了空間不夠，在側面看電視，就不是太方便了。所以電視還是應該 在正面。再說這一條線，我們認為把這門刨了，這一塊也不能才近，因為有插座、開關。柜 子太近了，影響視線。剛才為什么說 2 米呢，調研下來全都要求增加 30％以上，年輕人要 求增加 60％，都希望再長一點，那就是說這線還可以再長一點，它不是特絕對的。所以從 這條線來說，還沒有看電視那條線強烈。其實還是看電視這條線最重要的需求，其實是柜子 還需要加長。這是在面寬上的問題，還有一個問題就是要擺其他家具。從這三方面考慮，我 們認為主臥不適宜隨便壓縮，起居 4.2 米，還嫌不夠，給弄出 4.5 米。主臥弄出 3.6 米或 3.7 米，也就是有這么一個想法吧。咱們大家也沒覺得怎么重要，縮小點就縮小點吧。但我們現 在就提議，起居要壓 5 公分或 10 公分的可以接受，但主臥要謹慎，同樣在面積限定的情況

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下，不要隨便把主臥壓縮。

主臥里的其他功能，一是放置床上用品，例如有一些儲柜放一些被子、床單等比較大的 用品。還有就是晚上脫下的衣物等，需要凳子來擱置。另外是床頭柜，例如電話、照片、音 響等都可以放在床頭柜上。存放臟衣服也是一項功能，如果說我們沒有專門的放置臟衣服的 地方，其實都可以在臥室。還有要給主人留有滿足需求的空間余地。增設嬰兒床這需要在主 臥有一個階段，尤其在這個階段，嬰兒床旁邊還需要一個平面，擱置奶品、奶瓶、尿布等用 品。還有就是要設置鏡子，熨燙衣服。所以我們要考慮主臥有這些功能，在進深上適當地放 寬，這是在有條件的情況下，主臥的空間還是不要被壓縮的。

主臥衛生間，這張照片是這人在洗澡，這邊有一個臺子，干嗎用的呢？是另外一個為其 讀書的，這樣的浪漫生活。這個表現的意思，呢主臥衛生間不再是功能性的，而是特別想創 造出那種浪漫的情懷。所以主臥的衛生間要想到，不是光滿足三件就行了，在有條件的情況 下，盡量能創造出浪漫的生活情懷。順便介紹一下這個淋浴空間，這個為了節省空間，這個 門是往里，平常可以收回去，本來像廁所旁邊非常擁擠，而這個淋浴可以回去一點，節省了 空間，做的挺好的，對咱們非常有用，可以考慮，以后淋浴合間其實還得這樣來的。

現在是主臥衛生間與衣帽間的關系，我們通過統計發現，大致的可以歸結為這三種關系： 一是對面式的，衣裝間在衛生間的旁邊，它好處是兩個能夠分得開，同時也近。第二種貫通 式的布置，這種我覺得不是特別好，因為兩個貫通在一起，衛生間一開門，濕氣很容易進入 這個衣裝間，你不可以等到濕氣放完了，再開門出來。這種好一點，可以把門關上，當柜子 用，但還是不行。第一種分開的，它的一個缺點就是占了次臥比較大的的空間，使次臥這邊 變成特別大的走廊。如果說次臥的面寬還可以，我覺得這個衣裝間應該再小點，它的門往外 開，或是推拉門的。把其變成“L”型的，然后在這邊放一個柜子，使走廊里有個柜子利用起 來，顯得次臥室對走廊也好點。5.次臥

我們考慮時不能單從一個功能出發，比如說想把次臥做兒臥，然后就放上一個兒童床，一張書桌，也可能做書房，老人房、倉庫等。所以說你就老想著一個模式，放點家具特別合 適，但是它一旦變成別的，就不合適了。這就需要我們想象多放幾種方法，讓其無論從什么 角度都可以用。所以我們應該在確定次臥房間的大小、位置時，不能僅從一個功能出發，要 兼顧其可能功能的綜合權衡。

這個是兒童房，可以設置上下鋪或是兩張床，因為現在都是一個小孩，特別的孤獨，每 當有小朋友來的時候，都希望留下小朋友住一夜。或者是有的家庭增加了孩子，就需要兩張 床了。這個不是說最好的，這個上下鋪就擋了窗戶，我們要想想怎么樣布置這個床，或者是 可以拉出來，也希望拉出來以后有一定的空地，而現在就拉不出來了，應該是 3 米左右。還 有除了小孩寫作業需要的書桌以外，可以在住捉旁邊擺下一把椅子方便家長照看孩子。還有 呢，還是玩的時候，他需要為他騰出一片空地，而這種長條的間他玩不開，需要方一點的空 間攤一地這樣的玩法。這個不是說優秀的布置，只是針對那么多的要求提出的建議。

對于一個青少年的房間，一般所需要的家具包括：單人床、床頭柜、書桌、座椅、書柜、電腦、衣柜等等。不能說就擺一張床就完事了，應該把這些東西都擺擺，然后再看看哪個地 方好不好，門窗開的合適不合適。

還有是次臥與主臥的關系，這種是這樣的，對門的。但是有的時候，比如說有老人的情 況下，或是小孩大了，就不需要這種主次臥室對門，也就是說這種關系不適宜上述的需求。而是需要這種情況，兩個門互不干擾，而且這邊再有一個衛生間的話，就特別的方便。我們 要看根據什么人群設置，所以我們就提出不是所有的房間對著的就好，因為有的時候是需要 不對著的。

6.書房

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現在電腦也比較多，還有兩個人都要用電腦，所以就給了兩張桌子，需要這種情況的現 在比較多。對于書房的位置，有些年輕人還是喜歡這樣的，把主臥和書房之間打一個門可以 直接進去。而中年以上的人呢，有比較喜歡這樣的，把書房隔離出去，來了客人可以住書房，隔離一點就比較好。如果是這么三間，假如來了客人就近了一點，就要看家庭的情況是怎么 樣的。所以我覺得這兩個各有利弊。書房在整個的空間當中，我覺得是能體現個性的、靈活 的空間，所以書房盡量將其跟誰合上，跟誰有個門洞。假如說兩個人，特別簡單，這個階段 不需要書房，有把書房和臥室合在一起，這也沒什么不好的，這樣會顯得房子特別大。但是 到后來家里人口增加，要把書房整一下當房間了，所以說書房也是特別靈活變化的。我覺得 書房的墻最好不要是死墻，在滿足結構不值得情況下將分割的空間的墻設為輕質隔墻或預留 洞口便于住戶根據自身要求變動。

那么現在我們針對 110平方米到 140平方米三居室戶型設計提出一些建議，也算是對上 面的總結吧。

1.門廳設計兼顧潔污分區、視線遮擋、家具設置、美化裝飾等等。2.起居室的面寬寬容度較大，可根據總面積要求酌情加減。3.主臥室的面寬宜適當增加。

4.次臥室的功能性質多變，應多角度考慮確定面積和位置。

5.書房靈活設計應予以注重，盡量使其成為客戶裝修時的個性體現空間。6.廚房不至于 L 型的長方形為佳，避免面積盲目擴大可將部分功能移至餐廳。7.服務陽臺可向家務間靠攏，有條件時應擴大面積增加其適應性（如改變成儲藏、保姆 間等）。

8.服務陽臺的儲藏功能應被更加重提，如可按潔污、分區、溫度分區等進行儲藏。

9.家務空間（洗衣、熨燙、晾曬空間）應注意優化勞動線設計。10.餐廳與廚房、起居室盡量保持較大的“接觸面”。11.衛生間設計可探索一些新模式。

12.儲藏空間的設計應適當增加面積，注重分室設置和分類儲藏。

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第二篇：新農村建設戶型設計圖 兩點設計說明

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新農村建設戶型設計圖 兩點設計說明

新農村建設戶型設計總體布局全面貫徹“高容積、低密度、大空間”的思路，充分利用地形，結合城市設計的要求，爭取住宅有良好的朝向與景觀。小區高層住宅以塔式、短板式為主，體現優美的城市濱水建筑天際線;為了使小區住戶濱水景觀獲得面最大以及沿河城市開闊空

間不至于太壓抑，小區住宅總體上南高北低，南板北點，景觀相互滲透;同時規劃整體而富

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有變化，保證開發的靈活性，通過住宅區內的景觀軸線和建筑層次創造出豐富的立體景框。新農村建設戶型設計圖新農村建設戶型設計兩點設計說明

1、設計住宅就是設計生活現實生活的人，至少有三分之一以上的時間是在家中度過，作為人生四大要素(衣食住行)之一的住宅，與人類有著極其密切的關系，它是人類賴以生存的最基本條件之一，也是人類關心的永恒話題。住宅即生活。有什么樣的人，就有什么樣的生活;有什么樣的生活，就有什么樣的住宅。住宅作人類日常生活的物質載體，為生活提供了必要的客觀環境，與千家萬戶息息相關。住宅的設計直接影響到人的生理和心理需求。

2、新農村住宅設計，規劃先行建設部提出農村整治的主要目標是：“道路硬化、統一供水、房屋整潔、人畜分離，水沖廁所、沼氣入戶、環境優美、林果成蔭、文明和睦。”新農村住宅區規劃應該緊緊圍繞這一目標展開。村鎮規劃建設的總體思路是：以全面建設小康社會和率先基本實現現代化為總目標，以體制創新為動力，以提高中心鎮和試點村規劃建設水平，整治農村環境臟亂差為重點，以建立健全村鎮規劃編制實施機制為突破口，加強政策引導和經驗交流，全面推進村鎮建設事業的健康發展。關于新農村建設戶型設計圖和設計說明裝修界小編就先介紹到這里了，新農村建設戶型設計也是應該“以人為本”的設計構思，根據小區所處的地理環境特征，充分結合地形及

裝修攻略http://www.tmdps.cn/zxgl 現狀條件，以社會化市場經濟理論為指導，力求做到布局合理，用地經濟，設施完善，配套齊全，生活方便，環境優雅，美觀超前，品位高雅、可持續發展社區。

第三篇：戶型分析

一、可供全生命周期居住的戶型，才有資格稱之為好戶型。

1、入戶動線合理

戶型入口玄關處，設置互不干擾的訪客和家政兩條動線。以家政動線為例，當女主人或家政人員買菜回來，不必從客廳、餐廳到廚房，而可以直接走家政間到達廚房；訪客動線則讓訪客直接進入客廳，避免看到家政間與廚房，在達到美觀外也最大化保護主人隱私。

2、精細化收納

相同的面積，更大的空間使用感，這是依靠強大的收納系統才能實現的。豪宅中才會出現的雙玄關體系，以及臥室、廚房、衛浴等多重收納系統讓日常家庭生活儲物需求變得綽綽有余。

例如：在玄關雙收納系統中，正對進戶門的短進深收納柜，可放雨傘、包、鞋等小件物品；而一旁的大容量收納柜，可放換季衣物、行李箱、嬰兒椅等大件物品。（這部分，狼叔在設計公開課里也講到過喲！）

此外，主臥套房獨配備獨用收納衣柜、朝南次臥的轉角L型收納，皆充分利用每處空間，可收納衣服、孩子玩具、書籍等，而考究周全的收納設計總讓生活擁有很多意外驚喜。

3、視覺化大空間

不論是南向13米面寬，近1：1黃金面寬進深比，還是5大全尺寸凸窗、寬景陽臺，都將立于室內的視線多方位拉長，為戶型營造出通透明朗的空間氛圍。在國家專利戶型中，流線清晰，沒有無效的走道、過廊等交通空間，室內所有房間門，都集中到了餐廳位置，盡量做到不浪費面積。工作陽臺和觀景陽臺南北雙陽臺設計，亦將功能區分開，便于家庭享受生活。同時，5個凸窗增加的使用面積，更是能靈活設計使用。

4、多功能使用空間

仔細品味不難發現多個空間的組合，亦能創造出不同的功能效果，如餐廳、客廳與魔術空間的組合，可以靈活適應不同場合及不同的生活模式。

而在整個戶型中，家政空間的引入，讓其成為一個可延伸功能、可變化的空間。此處既可以作為洗衣間使用，也可以將換季衣物、嬰兒車、行李箱等放置于此。還可以將其做成廚房的延伸空間。如果太太喜歡西點、咖啡等，那這個空間可以 1 成為存放太太的料理機、料理的器材、咖啡機、攪拌機等西式料理角。

二、1、包括朝向設置，各廳區位置設置，墻體設置，各功能區設置

2、南向并且南北通透,這是基本條件,廚房餐廳要離的近,因為這樣動線短,衛生間要帶窗戶,可加強通風,客廳要么在南邊,要么在東邊,別的位置都不好,最好臥室帶個陽臺

3、南方一般都是座北朝南，這樣主臥、客廳等不會出現西曬情況；房間和墻體設置一是節約原則，看建筑面積和使用面積比例，使用面積過小自然不劃算，二是看功能，比如有的戶型保留了長廊，有的客廳四面都是門洞，不利于布置與使用。

4、南向并且南北通透,這是基本條件,廚房餐廳要離的近,因為這樣動線短,衛生間要帶窗戶,可加強通風,客廳要么在南邊,要么在東邊,別的位置都不好,最好臥室帶個陽臺

三、（一）好戶型一般標準

房子的戶型好，晴朗的天氣，白天所有房間不需要開燈，光照也充足；往房間里擺放基本尺寸家具，不妨礙人走動；不借助通風設備能自然通風。通常有5條基本標準：

1、整體形狀方正

整體形狀方正的意思，不是整套房子是一個完整的方形，而是各個房間和功能區域的形狀是方正的矩形。同時整套房子看起來也大致是個矩形，同時允許有一些“溢”出來的邊角。

2、偏大面寬、偏小進深

面寬直接關系到房間的寬闊度和房間里家具的擺放，同時考慮到自然采光的范圍。如果房間進深偏大，光線從窗外投射進來經過漫反射，仍然照不到離窗較遠的區域，白天仍然需要燈光照明。

3、沒有暗間

暗間除了無法自然采光，通風也是大問題。現在的新房如果有暗間，多數被安排在衛生間。沒有窗戶的衛生間，除濕、通風完全要依賴排風設備，采光照明完全依靠室內燈光。節能環保還在其次，關鍵是衛生間是一套房子里最潮濕的房間，除濕不利會影響人的健康。

4、房間大小適中

房間越大越好？當然不是。房間太小會讓人感覺壓抑、不舒服，但是單個房間太大會感覺空曠。太大的臥室難以營造溫馨感，又浪費面積；客廳太大會顯得空曠而有隔閡感。另外，設計時，在整套房子的面積確定的前提下，某個房間面積太大，可能還需要將另外一個空間設計得偏小。

5、動線合理

動線合理的標準有些抽象，較難概括，需要在看戶型圖、看樣板房之前，對居住活動線就比較熟悉才能判斷。動線合理的戶型，在房間里活動的人的行動不會互相干擾。人在房間里做事情、走動，也最符合生活習慣，不容易出錯和出意外。

（二）評價戶型，先看面積

只看這5條標準，還不能判斷戶型的好壞。如果離開面積的因素評價戶型，也是不夠理性的。

好戶型就是能讓里面的人住得舒適，住得方便，而不同面積的房子，業主的居住需求也一定不同。總的來說，小戶型因為面積小，業主需要在較小的面積里盡可能利用空間，完成各種居住功能。因此，戶型設計盡量不浪費面積，功能區域能相互借用，對這類戶型來說非常重要。而大戶型的室內空間寬闊，對利用率的要求就較低，但居住人口可能較多，在戶型的私密性、功能區域的精確劃分、功能的齊全等方面的要求就更多也更高。

作為建筑設計的部分，戶型設計除了遵守建筑設計三原則，即：實用、經濟、美觀之外，還有自己的特殊要求，具有五大設計原則，即：實用性、安全性、經濟性、靈活性、藝術性。以上五點是評價戶型優劣的通則，貫穿于地產開發、銷售、使用的全過程。

戶型是多種多樣的，是依托于空間存在的。不論設計師要滿足多少設計原則、購房者提出多少限制因素，最終都是通過空間進行體現和表達的。因此，可以理 3 解為：將空間進行合理分區、組織好各個空間的交通流線，使之符合設計的五個原則，即是一個好戶型。購房者可從以下幾個方面評價分析：

1、看明廳明室還是暗廳暗室

對于明廳明室，老百姓稱之為“五明”、“六明”，指的是除了小儲藏室外，起居室、臥室、廚房、餐廳、衛生間、書房等人們經常活動的空間采用直接采光。

2、看房間布局是否合理

客廳是家庭成員活動的中心，也是招待朋友和客人的場所，開門進廳是禮儀所需。臥室具有私密性，如果把臥室放在門口而把客廳放在里邊就不合情理。所以設計者們常常采用過渡空間的手法間接地把客廳與其他房間聯系起來。

3、廚房是否適用

現代化的炊事器具要求有較大空間、較多的操作臺面積和回旋余地，因此，廚房里設施的合理布置是房型設計中的重要方面，不應該簡單的一個方塊就算了事。

4、看衛生間的功能區分是否恰當

不關心廚衛的家庭主婦幾乎不存在，因為她們很清楚廚房和衛生間是衡量家庭生活質量高低的一個重要場所，但在買房時，如何挑選適合自己的廚衛呢？戶型分析專家李小寧提醒您：挑廚衛要注意尺度、形狀和位置。

5、看通風換氣是否順暢

精品設計中常常采取在廚房、衛生間甚至在客廳附近設置垂直排氣囪，對于多層建筑來說，不要吝惜排氣囪的占用面積，也不要歧視墻角的那個大排氣囪，它不影響室內美觀，不影響廚衛間的正常使用，它對居住是大有好處的。

6、看隔熱保溫措施是否到位 防雨措施是否長期有效

對于樓房西端的居室而言，夏天的西曬熱量會使室溫很高；對于北側方位的房間來說，抵擋冬天的寒風是主要矛盾。所以西外墻和北外墻應作隔熱保溫處理。此外，選購頂層房屋的住戶不要忽視屋頂的隔熱保溫和防雨防漏問題，以免日后經常出現麻煩。

（三）但是小戶型因為面積受限，難免有缺陷。我們不能要求它十全十美，但房子一定要沒有大缺陷。而以下幾點是小戶型最容易出問題的地方。

1、缺陷一:房型差得房率

如果得房率低于65，買了這樣的房子，接近一半的錢給了公攤，實在不劃算。同時，使用空間太小會造成很多不便，比如房間太小擺下床后，發現剩下的空間只能放電視機或者衣柜，再也放不進任何家具。

衛生間只能站進一個人，別說浴缸、連洗衣機也放不下等等。

另外，有些小戶型進深面寬不成比列，居室廚衛同在一線，采光通風不好。“筒子樓”的格局雖然是不合時宜的設計，但不排除目前新建小戶型住宅中還有這樣的格局。住過賓館標準房的人應該很清楚，那樣的房間設計基本上都是“暗廚、暗衛”，這就帶給業主通風采光等諸多不便。采光不充分，使用率過低是設計較差的小戶型中常見的問題。

2、缺陷二:功能分區不合理

有的小戶型，設計不合理的關鍵在于把日常生活中一些不可或缺的功能區的設計和配備忽視了，例如:洗衣機、冰柜的放置空間等。比如，有些小戶型衛生間特別小，甚至餐廳也省略了。如果你經常泡澡，但衛生間放不下浴缸，勉強放下了，洗衣機又沒地方放了。如果家里經常來客人，吃飯的時候要把

客廳整理成餐廳，吃完飯還要恢復。此外，很多小戶型沒有陽臺或陽臺很小，洗完衣服沒地方曬。

（四）小戶型選房要看準 五步教你識別戶型

在戶型方面，小編整理了一些經驗之士們關于中小戶型選房的5大絕招：

一、最好有一個朝南的陽臺。七八十平方米的戶型，室內空間不夠寬敞，有一個陽臺自然可以延伸一下室內空間，同時在南面就能保證可以在陽臺上曬曬太陽，而且曬衣也方便。

二、衛生間是否采光。因為是小戶型，開發商做戶型設計受制的因素較多，在小戶型中，經常出現黑衛的設計，購房者最好買那種明衛設計的衛生間。

三、戶型設計是否緊湊實用。七八十平方米的面積如果再出現浪費的面積，使用起來空間就更有限，所以選房時，一定要看設計是否實用，最好選進深短、開間大一些的房間。

四、當前的戶型分類：

1、經濟型，又稱緊湊型，普通標準；

2、小康型，又稱中品型，中擋標準；

3、舒適型，又稱高品型，高擋標準；

4、豪華型，又稱消費型，超級標準。

一般的好房型講求住宅內部使用功能區分明確，公共活動區、私密休息區、輔助區之間都有較明顯的劃分，各自有專門的使用功能；動靜有別。公共活動區：供起居交流用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等。私密休息區：供處理私人事務、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等。輔助區：對以上兩部分區域功能起輔助作用，如廚房、衛生間、貯藏室、陽臺等。

評價房型時，可考慮以下幾個方面：

1、活動區與休息區明確分開，休息區相對集中。

2、盡量減少在活動區內墻上開門;使完整墻面更多。

3、相互聯系方便。

4、房屋位置合理，進門有小門廳過渡。

5、廳最好朝南向或景觀向。

6、廳平面避免不可利用的銳角室向。

7、大廳與分戶門之內室設門斗過渡性空間。

8、在廳內墻上忌隨處開門妨礙廳的使用，忌門與門相對開。

9、廳、臥室均有良好的朝向和穿堂風，無暗房。

10、居室、主臥室遠離電梯間或樓梯。

11、廚后間外最好能配以陽臺，既可通風，又可彌補廚房使用面積和臨時使用功能的不足。

12、食寢分離、居寢分離。

13、入口處最好有玄關。

14、餐廳與起居室空間上相互貫通;形成自然通風。

15、衛生間不宜離主臥室太遠，更不要穿越客廳。

讀懂戶型圖關鍵是要從紛繁復雜而又精致的房型圖冊上找出最重要的六個指標

一、開間、進深。戶型好壞，開間、進深非常重要。開間是指房間的寬度，一般在3至3.9米之間。進深是指房間的長度，一般控制在5米左右。如果進深過深，開間狹窄，則不利于采光、通風。一般的戶型圖上都會標注出進深、開間這兩個指標，在兩根拉出的直線中間夾雜著的數字，如4.2米、3.9米就是了。一般來講，進深的總數值越小越好，而開間則是越大越好。

二、面積。大多數戶型圖都會標注戶型的總建筑面積，但是這個數據與實際交房的標準存在上下浮動的誤差。因此，很多戶型圖上把面積標注為建筑面積約為多少平方米，或是使用大于等于符號，這都是正常的現象。另外，在看戶型圖時，一定要注意辨別建筑面積與實際使用面積之間的差別，這就需要向售樓員詢 6 問樓盤的公攤面積有多少。用建筑面積減去公攤的面積，就是戶型的實際使用面積。公攤面積越小的房子，得房率越高，也越實惠。

三、配比。戶型的合理與否，并不在于大小，而在于房屋各個部分之間的比例與布局關系。這個關系取決于設計者對于整個房型的把握，更關系到日常生活的細節。比如在總面積不大的情況下，次臥只留8至9平方米的狀況很常見，但這樣的狀況在實際使用中很難施展。另外，也有的戶型將衛生間的開門直接對著客廳、餐廳，這樣的位置擺放，在看戶型圖的時候，不會覺得有很大問題，但在實際生活中可能就會遇到諸如室內空氣不好的問題了。因此，在看戶型圖時，需要購房者仔細研究，慢慢考量。

四、孤立單元。在很多戶型圖上，某一住宅的單元戶型圖，往往占據著版面至少70%的部分，而整層的平面圖則位于畫面中不被注意的一小角上。千萬不可忽略這并不引人注意的一小角。舉個例子：一個樓面上，一般會有電梯、走道、樓梯、強電弱電、過道窗等，每個因素對日常的使用都有或多或少、或利或弊的影響。把房型放回樓層平面里看，就能了解到它受這些配件的影響程度。如果深入一些來看，相鄰房型的影響也不容忽視。遮擋采光與否、私密性得到保障與否，這些都很關鍵。

五、結構。房型在某些時候是需要“先天不足后天補”的。所以，了解房型的可變結構也很要緊。如：哪些墻能動，哪些墻千萬別動；下水管、上水管的位置、電線走向等，也都要盡可能地掌握。這些信息在購買期房時，尤其要向售樓員了解清楚。到入住的時候，萬一不能如您所愿，而去鋌而走險動一些承重墻、管道，將好好的房子改造壞了，那就得不償失了。

六、家具擺放。有些戶型圖為了達到一種效果，會把圖內的桌椅板凳制作成不等比例的圖樣，使購房者形成該空間能夠容納大型成套家具的錯覺。因此，戶型圖上的家具比例是不能輕信的。這一點較為隱蔽，購房者看戶型圖時需要格外小心。

挑選戶型還應注意以下幾個方面：

1、在100平方米左右的房子戶型設計中，兩居室起居室的面寬最低在3.8-4米，廳要大于20平方米，主臥要大于12平方米，面寬在3米左右，另一個臥室要大于10平方米，面寬也在3米左右。廚房要大于3平方米；三居室的起居室 7 面寬大于4，面積要大于24。對于板樓而言，進深要比較短，一般在12-13米，面寬則在6米左右。

2、基本元素包括采光，熱，隔音，降噪和通風。對于采光和通風，一般面寬比上進深在1：1.5比較合適。在這方面板樓比塔樓有優勢。

3、具體空間上，廚房一定要有，而且應該是中式的。盡管可能使用比較少，但一定要能開火。餐廳可以相對小一些。儲物間一定要有，非常重要，中等衣帽間大小即可，兩平方米左右，非常實用。

4、功能分區要明確，流線設計要合理。

挑選戶型八大忌諱

1、忌大而無當。大戶型不能簡單的理解為中小戶型圖紙的放大。它應該是一種全新理念上的設計，房屋整體功能要相應增加；房屋高度的合理增加；新型的采光設計、裝修效果等也應有改進和提高，切忌大而無當。從我國目前家庭結構看，長時間內都將是三口之家。主導戶型至少在十年內仍會以三室一廳或兩室一廳為主。

2、忌一覽無余。許多老的戶型，進入戶門后沒有玄關設計，廳內景象一覽無余，房屋整體缺乏層次感，臥室、書房的私密性和安適度受到影響。玄關的設計多種多樣，通常有“密閉式”和“屏風式”兩種設計，前者會多占用一些空間，后者實際上是一個完整方廳的一扇屏風，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各種藝術造型。可起到豐富內涵的作用。

3、忌廚廁扎堆。不少蹩腳的戶型設計中，廚房和衛生間緊連在一起，隨著人們生活品位的提高，這種設計應予棄用。如果套房的面積較小，兩者難以保持較長的距離，其房門也最好別設計成相對或并列的形式。在起居室最好不直接看到衛生間的房門，通過套房的整體戶型設計的層次和曲折巧設衛生間，廚房由于多和餐廳相連，可以設在靠近戶門的位置。

4、忌廳內多門。起居室(廳)內的戶門過多，形成了對廳的實際面積的擠占。過去的設計中往往忽略了這一點，在實際使用當中，起居室往往變成了過廊和走道，而人們都愿意在廳中擺放沙發、電視，多門的起居廳使得以上家具難以擺放，起居廳的連續墻應保持在3米以上，以擺放家具。

5、忌光線暗淡。在選擇住房時要盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛生間的采光效果依次類推。

6、忌動靜相擾。所謂動靜結合實際上也就是房間功能組合要趨于合理。例如按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些，戶門最好不要直接面對著廳。同時衛生間與主臥室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活動的空間，設置音箱、電視等發聲設備的地方應該和主臥室盡可能的保持一段距離，以免互相干擾。

7、忌廚房深藏不露。廚房在使用中要排放煙氣、產生噪音，所以切記不要把廚房設計在單元房的深處。另外，要注意廚房或衛生間中管道的處理，如果管道太多且明置，既不美觀又擠占空間是一種不可取的設計。

8、忌房屋通透性差。房間之間和公共活動區域的通風狀況的好壞，也是衡量戶型設計成功與否的一個重要標志之一。過于曲折的戶型設計往往使室內空氣阻隔，夏日室內空氣偏高。戶內的空氣對流是一項很重要的環保指標，只不過長期以來不太被人重視罷了。

五、住宅功能分區如下

1、公共活動區

供起居、會客使用，如客廳、餐廳、門廳等。

2、私密休息區

供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、書房、保姆房等。

3、輔助區

供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛生間、儲藏室、健身房、陽臺等。

要求分區各有明確的專門使用功能，既有動與靜的區別，又有小環境的要求。在平面設計上，應正確處理這三個功能區的關系，使之使用合理而不相互干擾。

評價房型主要考慮以下幾個方面

1、整體而言 景觀 朝向 單元戶數 人文環境 方正實用

2、具體而言

①。活動區與休息區明確分開，休息區相對集中 ②。盡量減少在活動區內墻上開門，使完整墻面更多。③。廳最好朝南或面向景觀。

④。大廳與分戶門內室間設走廊等過渡性空間。

⑤。在廳內墻上忌多處開門妨礙廳的使用，忌門與門對開。⑥。廳、臥室均有良好的朝向和穿堂風，無暗房。⑦。臥室遠離電梯間或樓梯。

⑧。廚房外最好配有工作陽臺，既可通風又可彌補廚房使用面積和臨時使用功能不足。

⑨。食寢分離、居寢分離。⑩。入口處最好有玄關。

11。餐廳與起居室空間上相互貫通，形成自然通風。12。衛生間不宜離主臥太遠，更不要穿越客廳。

（3）、重視起居室客廳的設計

客廳是家庭住宅的門戶，在整套房子中占有重要的地位。客廳的空間應十分獨立，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；由于起居室兼交通廳，所以在廳中的門應盡可能減少，除了一個入口和陽臺推拉門之外，無其他任何房門對著客廳，留出足夠擺放家具的穩定空間；客廳設計中最大的禁忌是所有房間繞廳布置，造成開門太多，完整墻面少。由于交通線路交叉穿越，不利于廳內家具的布置和使用，也影響了休息區的私密和安靜。

客廳應十分開闊，有南北穿堂風，通風采光效果極佳； 客廳應設置南向陽臺，可做成落地窗；

關于開間，有“三米九是起步，四米是小康”的說法，無錫流行4.2米的做法，更有一些舒適性住宅可達到4.5，5.8M。現代人更注重對家庭布置、家具擺放的實際要求。從方便布置兩三件套的角度出發，廳內連續可使用的墻面最小長度最好在4米以上。A.主臥室

應帶一個專用衛生間。如戶內僅設計一個衛生間，應放在主臥室附近。主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積應大于12平方米。主臥室置于最里面或最上層，充分保證了其私密性。戶型設計時可步入式衣柜（這東西據說現在很流行）的出現，使主臥室布局更為靈活。

B.次臥室

面積不宜小于8平方米。

C.餐廳

和起居室空間宜相對獨立，既有關系又有分隔。餐廳如獨立設計，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。

D.廚房

是居住最重要的輔助使用空間，廚房間除了放大其使用面積以外，還應注重功能的開發和室內環境的保護。廚房、飯廳功能分區集中，并與其他功能區明確分開。直接對外采光通風，凈寬度不應小于1.5米。好的廚房帶有一個2平方米左右的陽臺，便于家庭什物放置雜小陽臺上。

廚具按洗、切、燒的順序合理布置，充分考慮冰箱、微波爐等物品的位置。廚房、餐廳、小陽臺采用“三位一體化”設計。廚房與餐廳聯系方便或全部集中在一起，方便備餐和用餐，也便于廚房操作人與用餐人交流，產生一種舒適的生活情調。

廚房與飯廳緊密相連，均有明窗、通風、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風吹走，難以在室內停留，利于身心健康。

廚房的位置應靠近門戶，減少下班回家帶回的魚、肉污染交通區域。其次，鑒于中國人的烹調習慣，開放式的廚房不太合適，除非主人習慣于每天吃西餐。

E.衛生間

衛生間的大小應與整棟戶型的面積標準相一致。

衛生間的設計通常是一間供主人臥室專用，其他公用亦或單獨用。

帶浴缸的衛生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴凈寬度不得小于1.2米。淋浴與浴缸雙重設置，即衛生又防止摔倒。

不要緊鄰客廳，更不要放在大門口，且應具有良好的通風，不希望來客首先聽到的是抽水馬桶的聲音。

洗浴與廁所分離，即推門進去先是洗澡間再是廁所間，衛生間在創造舒適的衛生環境和提高使用效率方面，頗具吸引力。建筑及結構設計基礎知識 F.玄關

就一般城市住宅而言，就一區區彈丸之地所構成的過渡空間，對增加住宅的私密性和實用性都顯得十分必要，因為它為人們進出家門的換鞋、掛衣、存雨具、放包等提供了方便，許多人不希望陌生人在家門口一站，家里就一覽無余。此外，還可以進一步利用玄關頂部做成吊頂或吊柜，適當壓低該處空間的高度，讓人進門時先抑后揚，感受空間變化的情趣，同時也利于空間形態的塑造，使客廳趨于規整。若做成吊柜，可適當存放物品，節省空間，可謂一舉多得。G.陽臺

為了保證起居室有良好的視野和采光，陽臺欄桿高1.1米，但其實體欄板應降至850－900毫米，或將封陽臺的圍護結構作成全透明或部分透明。（材料雖這么說，不過居銷售經理說，從安全因素方面考慮，陽臺最好在1.2米以上）

有缺陷的房型一般具有以下特點: A.起居室的采光口較小或采光凹槽較深，使起居室較暗； B.起居室視野較差；

C.起居室的形狀不好或尺度不合理；

D.在廳的選擇上，面寬也是一個較為關鍵的因素。面寬太小會給使用帶來極大的不便。面寬應在3.9米以上較為適宜，至少也應滿足3.6米；

客廳是大過道。不僅僅是以前的樓房，即使是現在有的中高檔商品房，都有這樣的客廳存在。客廳左右都有通往房間的門，這樣的客廳毫無獨立性可言，家人出入房間都經過客廳，如果有客人在談話，實在不是很方便。E.入戶無過渡空間； F.餐廳面積過大或過小；

G.廚房布局無流程考慮，廚房的水龍頭與切菜案臺不在同一側，沒有并聯，這樣把洗完的菜拿到菜板上很不方便。

H.主臥室的寬度小于3米或面積過小；臥室無私密性，即客人區客廳，首先經過臥室的門才能到達；另一點，臥室距離鄰居的窗戶太近，豈不是在別人的監視或監聽下生活？ I.戶內交通線長；

J.衛生間距離主臥室遠或對著起居室的衛生間無前室；

K.衛生間居中，不利于濁氣散發；廁所居于住宅中部，廚廁相連，不能對外開窗，致使廁所門和排氣窗經過廚房等弊病，污染了廚房衛生。L.面積稍大的戶型主臥室不帶專用衛生間及無儲藏空間； M.功能分區不合理； N.各功能面積比例不恰當； O.躍層戶型室內樓梯的位置不恰當； P.衛生間、廚房的寬度不夠等等；

六、戶型是依托于空間存在的。不論設計師要滿足多少設計原則、消費者提出多少限制因素，最終都是通過空間進行體現和表達的。因此，可以理解為：將空間進行合理分區、組織好各個空間的交通流線，使之符合設計的五個原則，即是一個好戶型。

一個110－140平方米的好戶型理應包括七個功能空間：

1．玄關2．起居室3．餐廳4．臥室5．廚房6．衛生間7．陽臺和儲藏空間 這七個空間滿足了一般家庭休息、餐飲、會客、娛樂等多種要求。在分區上基本可實現動靜分區、干濕分區、臟凈分區，在更大面積下還可實現主仆分區、商住分區等。

下面具體講述如何區分各功能空間優劣：

1．玄關

玄關是消費者選擇戶型時常常忽 略的一個空間，而實際上，玄關的設置是十分必要的。很多人將玄關理解為一個純過渡空間，可以增強住宅的私密性，其實它的實用性更強。玄關為使用者出入家門 時換鞋、更衣、臨時擱物提供了方便，又可避免開門見廳的尷尬。同時，有效利用裝修手段，如壓低吊頂、鋪地材質的限定、燈光的變化等，達到先收后放、欲揚先 抑的戲劇 14 效果，豐富空間變化。為滿足玄關的使用要求，必須有一凈寬不小于1米的面用來放置柜子，凈深不小于1.2米的空間放置鞋凳，同時不能破壞廳的完整 性。2．起居廳

起居廳長久以來一直占據戶型設 計的重要地位，同時也是家庭活動的核心空間。好的設計應盡量保證廳的完整性，不要朝向廳開過多的門，尤其是衛生間的門；起居廳要保證至少3.9米長的影視 墻面，用來放置電視、柜子和其他裝飾物；一般起居廳進深不宜小于3.9米，面寬應控制在3.9－4.8米，過小難以放置合適的沙發，過大影響電視的觀看距 離，若不循常規裝修，如SOHO，可另行布置。

隨著消費市場的不斷細分和客戶年輕化的特征，起居廳交友和娛樂的功能被弱化，部分功能被轉移到臥室中去，因此廳的面積有減小的趨勢。3．餐廳

餐廳是居家生活的重要組成部 分，它的采光和觀景要求是比較重要的因素，大餐廳的概念被廣泛接受。餐廳與廚房應當聯系方便，最好能格而不斷；與起居廳分開設置最好，當然可以進行裝修劃 分，不用硬性隔斷，如起居在南，餐廳在北，既可起到擴大空間的作用又可南北通透，通風采光均有利；如能單獨設置早餐廳，可與觀景陽臺結合。

4．臥室

臥室，尤其是主臥室是當前戶型 設計的重點。臥室是住宅中最私密的空間，應盡量遠離入戶玄關和起居廳，實現動靜分區；一般主臥室的面寬宜控制在3.6－4.5，進深不宜小于3.9米，兒 童臥面寬可做到3－3.3米；主臥室最好朝南，設有獨立衛生間、步入式衣帽間、化妝間等輔助功能，次臥室應臨近公共衛生間；主臥、父母臥與兒童臥房門盡量 不對開，避免交叉干擾，以設置緩沖的走道或玄關為宜。（當然，140平米的戶型也可做出書房、傭人間等，在這里將之作為臥室考慮。）

5．廚房

廚房是重要的輔助空間，隨著消 費群體對生活質量要求的進一步提升和家電器具的日益普及，廚房面積有增大的趨勢。首先，廚房的位置應接近入口，避免流線穿廳和油煙、噪音對臥室的影響；廚 房宜有直接通風采光，凈面積最小應達到5平米，操作臺凈寬0.6米，且滿足至少一長面度大于等于2米；操作臺布置依次為“一”字型、“L”型、“U”型，“U”型最為好用；廚房與餐廳相鄰的一面以隔斷墻為宜，這樣可增大裝修靈活性，如將餐廚隔斷設為玻璃推拉門，一方面方便主婦與家人的溝通，另方面可在平時 打開，使空間 15 看起來更大；廚房最好帶有一個生活陽臺放置雜物，在北方尤其重要，冬天的陽臺差不多是第二臺冰箱；若面積夠大，可考慮設置西廚。

6．衛生間

衛生間的設計以經濟節約為條 件，同時應考慮良好的通風和采光。在選擇戶型時應注意以下幾點：衛生間不是越大越好，合理布局的衛生間很重要，因為一般的住宅設計都沒有采用同層后排水的 技術，想進行管線改造是比較困難的，賓館衛生間是最節省的布局方式；衛生間開門位置、開門大小和開門朝向均很重要，尤其注意衛生間不要對廳開門；在設計中 考慮干濕分區（即外面為洗手盆，里面為潔具和洗浴，可提高衛生間的使用效率）和設置洗衣機位為宜；注意衛生間的管道布置和施工質量，及與臥室之間墻的隔音 效果。

7．陽臺和儲藏空間

陽臺是生活品質提升的一個表 現，120平米的戶型至少要做到雙陽臺，如能做到觀景陽臺、生活陽臺、雜物陽臺分離更好。通常觀景陽臺與起居廳相連，采用大面積玻璃窗，兩者之間以隔斷墻 為宜，為今后打通為一個大空間留有余地；生活陽臺在設計中應考慮水管、地漏、插座等，可放置洗衣機、晾曬衣物或擴大為臥室觀景陽臺；雜物陽臺與餐廳相連，作為儲藏空間使用。

單獨的儲藏空間也是必要的，可放置很多生活雜物，如家電包裝盒、暫用家具、箱包等。為保證居家的整潔清新，儲藏空間比不可少。

消費者在購房時，應理性的從以上七個空間來把握戶型，減少廣告對購買行為的迷惑，選出實際適合自身的戶型來。

第四篇：戶型廣告語

戶型廣告語

A1 獨立私家車庫，頂層豪華臥室及庭院式露臺，前花園與后庭院完美結合，極力打造尊貴、典雅、舒適、個性的家庭整體空間

B1 獨立私家車庫，內嵌景觀庭院，陽光充足，綠意盎然，讓您綠中呼吸，風中休憩，人居于此，結緣高品質生活

A2 獨立私家車庫，前花園與后庭院完美結合，廳、室布置大氣豪華，輕松打造別墅獨有的高品質生活，使您在事業和健康之間找到平衡

B2 私家車庫、景觀庭院、兩層高客廳與起居室合力營造悠然氛圍，給您生活一個絕對高度

A3 擇地而居，別致的室外風景擴展了生活視野，凝聚了生活情趣，牽引了回家的方向

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第五篇：戶型優點

A1戶型優點：

1、客廳開間4.05米，活動空間充足。

2、客廳帶陽臺，增加客廳空間。

3、客廳陽臺外預留空調外機位置。

4、客廳方正，易于家具擺放，居室設計。

5、南向陽臺，采光充足，通風性能好。

6、半封閉陽臺，可算一半面積，減少總房價。

7、主臥較方正，開間較大，易于衣柜和床品布置擺放。

8、整個房型無過道等浪費面積。

9、南北雙臥，互不干擾休息生活。

10、衛生間在兩臥中間，方便起居生活，尤其方便老人生活。

11、衛生間方正，預留了洗衣機位。

12、樓梯房公攤低，節省空間，操控方便。

13、廚房北面有窗，透氣性好，減少油污。

14、餐廚聯接，敞開式廚房，節省空間，簡潔時尚。

15、整個房型面積控制合理，總價低，投資居住兩相宜。

16、整個房型分割較合理，布局緊湊，功能劃分明確。

17、主臥室朝南，冬暖夏涼，采光充足。

18、廚房與主臥相隔較遠，減少油煙味。

19、進戶門到客廳位置可以做成玄關，放置鞋柜、衣物架等。A2戶型 二室一廳一衛 A2戶型優點：

1、客廳開間4.05米，活動空間充足。

2、客廳方正，無拐角，易于家具擺放，居室設計。

3、客廳陽臺外預留空調外機位置。

4、客廳帶陽臺，增加客廳空間。

5、客廳南向陽臺，采光充足，通風性能好。

6、半封閉陽臺，可算一半面積，減少總房價。

7、主臥朝南，采光通風性俱佳。

8、南北雙臥，適合北方生活，互不干擾休息起居。

9、主臥室朝南，冬暖夏涼，采光充足。

10、主臥窗臺大，可利用度高。

11、廚房與主臥相隔較遠，減少油煙味。

12、主臥較方正，開間較大，進深較深，易于衣柜和床品布置擺放。

13、廚房北面有窗，透氣性好，減少油污。

14、餐廚可聯接做敞開式廚房，亦可封閉做獨立廚房。

15、U型廚房，節省空間，操控方便。

16、衛生間方正，預留了洗衣機位。

17、衛生間在兩臥中間，方便起居生活，尤其方便老人生活。

18、整個房型面積控制合理，總價低，投資居住兩相宜。

19、整個房型分割較合理，布局緊湊，功能劃分明確。B3戶型 二室一廳一衛 B3戶型優點：

1、客廳開間3.7米，活動空間充足。

2、客廳方正，無拐角，易于家具擺放。

3、客廳陽臺外預留空調外機位置。

4、客廳帶陽臺，增加客廳空間。

5、客廳北向陽臺，景觀視野好。

6、半封閉陽臺，可算一半面積，減少總房價。

7、南北雙臥，適合北方生活，互不干擾休息起居。

8、主臥室朝南，冬暖夏涼，采光充足。

10、主臥帶陽臺，可利用度高。

11、廚房與主臥相隔較遠，減少油煙味。

12、主臥較方正，開間較大，易于衣柜和床品布置擺放。

13、獨立廚房，減少油煙污染。

15、一字型廚房，節省空間，操控方便。

16、衛生間方正，預留了洗衣機位。

17、衛生間在兩臥中間，方便起居生活，尤其方便老人生活。

18、臥室私密性好。

19、整個房型面積控制合理，總價低，投資居住兩相宜。20、整個房型分割較合理，布局緊湊，功能劃分明確。

21、南北雙陽臺設計。D1戶型 二室一廳一衛 D1戶型優點：

1.廚房位置較獨立。

2.廚房面積大，易于擺放廚房用品。3.廚房北面有窗戶，透氣好，采光好。4.廚房開間大，便于操作。5.臥室南北通風較好。6.主次臥開間較大，采光好 7.衛生間離臥室近，方便入廁。8.主臥朝南，冬暖夏涼。9.臥室有窗，采光好。

10.主臥的門開在入戶門里面，私密性好。11.客廳帶陽臺，增加客廳面積。12.客廳開間大，利于擺放家具。13.客廳朝南，冬暖夏涼。14.客廳帶陽臺，可作為工作陽臺。15.陽臺預留空調機位。

16.整個房型沒有過道，不浪費面積。17.衛生間離臥室近，方便洗浴。18.陽臺半封閉，算一半面積。19.陽臺可作為觀景陽臺。20.客廳離廚房較遠，遠離油煙。21.餐廳大，會客方便。22.整體格局緊湊，不浪費面積。

E2戶型 二室一廳一衛 E2戶型優點：

1、入戶就是玄關，可以做成鞋柜，合理運用面積。

2、廚房位置較獨立。

3、廚房面積大，易于擺放廚房用品。

4、廚房北面有窗戶，透氣好，采光好。

5、廚房開間大，便于操作。

6、臥室南北通風較好。

7、主次臥開間較大，采光好

8、衛生間離臥室近，方便入廁。

9、主臥朝南，冬暖夏涼。

10、臥室有窗，采光好。

11、主臥的門開在入戶門里面，私密性好。

12、客廳帶陽臺，增加客廳面積。

13、客廳開間大，利于擺放家具。

14、客廳朝南，冬暖夏涼。

15、客廳帶陽臺，可作為工作陽臺。

16、陽臺預留空調機位。

17、整個房型沒有過道，不浪費面積。

18、衛生間離臥室近，方便洗浴。

19、陽臺半封閉，算一半面積。20、陽臺可作為觀景陽臺。

21、客廳離廚房較遠，遠離油煙。

22、餐廳大，會客方便。

23、格局布置合理緊湊，不浪費面積。(鲅魚圈新聞網)