第一篇：新浪房產電商銷售說辭及解答

新浪房產電商銷售說辭及解答

一、如何約見客戶？

1、您之前肯定聽說過新浪樂居吧，我們房產電商平臺和產品已經上線一段時間（何時正式上線），這個平臺和產品是一個顛覆性的非常牛的渠道營銷工具，您看您什么時候有時間，我過來給您詳細的再介紹一下？

2、網上線上qq推廣，先發一個百度樂居頁面模糊區位、價位、類型等搜索頁面截圖給客戶，告訴他這個產品大概什么樣的（只需要拋概念），詢問什么時間有空，過去和他聊下這個項目

3、和客戶探討這個階段什么樣的推廣是他們想要的，什么樣的廣告模式是他們想要的，最近市場上大家的營銷方式（有哪些）方法，然后丟出只為精準客戶買單這個說法，看客戶的反應。。然后告訴他，你手上有這樣一個平臺和產品。。

二、百度樂居Q&A

1、百度樂居是什么？

1）、全新的房地產搜索平臺，每天覆蓋中國 2.3億 百度用戶，百度的每日頁面瀏覽量為270億，覆蓋99%的網絡精準購房人群

2）、網絡的宣傳效果毋庸置疑，但同時也存在著許多沒用的、過時的、劣質的信息，這些垃圾信息阻礙了樓盤信息被搜索到的難度，百度樂居通借助百度搜索引擎的后臺技術優勢，有效整合搜索關鍵詞，以“黃金眼”的展現形式，一鍵告知用戶樓盤基礎信息。

3）、具體體現在你到百度上面進行模糊區位搜索、精準樓盤案名、長尾關鍵字搜索即：精準樓盤案名 戶型

位置。。等非常多的組合搜索的時候，并且會動態的優化關鍵詞。百度樂居確保你的樓盤，讓購房者在組合搜索結果中也排名前列。并且是唯一的表格式，非常直觀的看到項目所推戶型區間、價格、戶型賣點等信息，客戶能夠通過免費的400電話及時準確的找到你

2、百度樂居的優勢

1）、報紙廣告是房地產行業最經常使用的宣傳手段，然而我們清楚的看到，搜索引擎的使用量遠遠超越傳統媒體的覆蓋。

搜索引擎的發展，催生了這樣一個龐大的群體：他們通過搜索引擎了解信息，了解房產信息，而不是通過固定的上那個網站，一定是到百度去搜，那個網站提供的信息排名前茅就看那個網站，而且這個群體數量在逐年激增。而我們百度樂居就是領先的搜索引擎房產營銷平臺和產品。

2）、百度樂居的時效性

百度樂居讓你在購房者產生購房意愿，詳細了解房產信息，排查和追尋自己心目中的樓盤的時候，第一時間留下第一印象，第一印象是非常重要的，那么在購房者模糊區位、價位搜索的時候，跳出在他的面前，是非常重要的！

3）、百度樂居的醒目性和極高的人氣、關注度

百度樂居無論是精準案名搜索結果還是模糊區位、價位、類型等搜索結果都是非常醒目和獨特的，越與眾不同的形式越容易得到點擊和關注，所以百度樂居即是非常醒目的，也是人氣和關注度非常高的。

3、為什么需要百度樂居

1）、當今房地產市場開發商需要更加精準 高效 可衡量的推廣平臺，高性價比推廣 小成本的推廣平臺。百度樂居，你只為每一通有效來電付費，不會為任何無效的推廣付費，很多開發商至少一半的廣告費是浪費了，而且還不知道浪費在那個地方，但是還覺得必須做，不做沒有購房者到訪啊！此處與報媒對比，一個報媒10萬，來電100個很好的效果了，一個電話1000元。。

而我們百度樂居是真正看的到實際效果的！最精準的購房人群！費用投入產出比可衡量！

2）、通過搜索引擎了解房產的人群，一般都具有明確意向的精準購房群，他們在找房子。。而這部分對該區域、價位有購房意向的客戶，正是你在找的目標客戶。你在找的人正在找你。。

3）很好的搜索引擎營銷，渠道營銷方式，讓你的終端客戶直接找到你。?，F在干什么都要先到網上去查找和對比，比如你要出去旅游，買車，買手機等，拿自助旅游來舉例，酒店選擇都是在各大網站推薦的酒店里面選擇，因為我們不了解那個地方的酒店情況。進入我們視線的我們會有比較，然后從中選擇1家，但是如果沒有進入我們視線的，就不會有被選擇的機會。所以，網絡搜索引擎營銷勢在必行。

4）、以后我們的百度搜索房產相關的結果頁面發生根本性變化，一是百度樂居黃金眼結果頁面占據了百度搜索結果第一屏，二，你知道我們既然已經做了百度樂居這個產品，其他網站的詳情頁搜索結果頁面肯定會逐漸下滑，而且最關鍵的，互聯網現在詳情頁都沒有項目售樓部電話。合作的項目有自己的分機號就可以將客戶直接引導到售樓部?。ê畹母嬖V客戶，不能顯得太強勢，引起客戶反感！）

5）、合作的客戶，區域無明確購房項目的購房者，我們會優先推薦給區域百度樂居合作可客戶，保障合作客戶效果。

6）、人都是有免費的需求，既然有免費的400電話，就算購房者找到了你的售樓部電話，他們多半也會通過免費的400電話打去售樓部。而且我們還有webcall的形式，（介紹webcall具體是怎么回事），更加符合網絡人士的習慣和需要！7）、推出2天，即定了20多個項目參加，很多重視網絡營銷的開發商都第一時間反饋與合作。9月20日我們百度樂居發布會，現場30多家已合作客戶簽約儀式。比如萬科金色領域、慕和南道、華僑城純水岸、光明城市、遠大林語城、南湖國際社區、果殼里的城、正成拉斐、正成翡翠琉璃、建發天府鷺洲、中糧·祥云國際生活區、東山國際新城、成都和院、洛森堡新殿等。（要熟記合作客戶名單，根據客戶大小先拋出與他同類型的客戶名單，利用人的從眾心態和追隨意見領袖的心態）

8）、用模糊關鍵詞給到項目和模糊關鍵詞出來的結果排序做為談判砝碼！強調一下，必須要和我確認個數和具體的模糊關鍵詞是那些，要給客戶強調的是只要符合百度規范的我們都可以做。

4、百度樂居產品賣點和最能打動客戶的幾點梳理！

大家先按我給大家整理的幾個點，背下來，然后整理成自己的一套說辭，先拋這些點，如果客戶愿意和你展開來說，你再和他談大的網絡趨勢，網友數量等。搜索引擎營銷怎么做等，對比較懂網絡的客戶，就多談產品本身。不太懂網絡的客戶，就需要給他逐步洗腦！灌輸網絡是什么，網絡趨勢等等。

1)百度的強大，從流量和影響力來說；

2)模糊搜索功能，比如按區位、價位、類別等，這個時候要拋出可以吸引客戶的模糊搜索詞；

百度模糊關鍵詞攔截的是對這個區域和板塊有購買意愿，還不知道你們項目的人，這些客戶就是你們正在找的客戶。你在找的人在找你，相當于是在信息高速公路入口設立了一塊大大的廣告牌，這才是最有價值的，也是我們的400電話區別于其他網站400電話最根本和核心地方。

百度樂居一上線，百度搜索出來第一屏都會是百度樂居的內容，就算其他房產網站買了推廣位，但是它只會買一個精準樓盤案名，不會買組合樓盤加關鍵詞的搜索，但是我們成都目前上線和馬上上線的模糊詞有2000個。而且你們還可以給我們提想要的關鍵詞，只要符合百度的要求，我們都可以給你們上模糊關鍵詞，比如南三環項目、雙流普通住宅、三環內寫字樓等，（拋出他可能會感興趣以及和他項目匹配的模糊關鍵詞，勾引客戶），目前百度給我們的反饋是搜索習慣更多的是組合搜索和模糊搜索，其實只有業內人士用精準案名搜索會多一點（這個時候可以反問客戶一句，客戶會更認同）。

3）、百度樂居黃金眼很特別，描述一下是什么樣的（這里可以讓客戶上網看看精準和模糊搜索的結果頁面或者截圖），也是你們項目在百度上面也有一個很新穎的廣告位展現。

4）、現在購房者習慣分析，推導出一個結論，即百度上搜房子的人很多，那么百度樂居用戶非常精準的購房人群，得出你在找的客戶在找你！強調精準購房人群！

5）、百度樂居400電話，我們的服務更好！技術更先進！網友可以只記住一個電話就可以到達任意售樓部，其他網站例如搜房等的400電話，第一，沒有人工坐席，我們400每個城市都有自己的人工坐席，并且北京有自己的call certer中心（電話呼叫中心）； 第二，如果通了一個售樓部，必須掛斷了再打給搜房400，再轉到售樓部，而我們只需要一個400電話就可以到達任意售樓部，不需要掛斷重新查找和撥打。網友現在都喜歡便捷的服務，第三，我們的工作時間是365天，工作時間都是本地化的人工坐席接聽，其余時間從由北京的call certer中心轉接到各售樓部。？（如果是熟悉客戶的話，可以開玩笑一樣說說我們網友投訴經常上班時間打搜房等其他400都沒有人接，但是注意不要讓客戶覺得我們惡意攻擊）

第四，而且我們還有webcall的形式，（介紹webcall具體是怎么回事），更加符合網絡人士的習慣和需要！

6）、客戶電話有記錄。您找到一個客戶的成本，業內公認的是1200元左右，但是根據我們的百度樂居客戶端顯示結果，很多開發商售樓部的接通率很低，一般在70%左右，而這部分購房者都是對該區域有強烈購買欲望的，大部分沒打通的網友都不會再打，很多來找你的客戶是流失掉了的，但是購買了我們的百度樂居后，所有來電都有記錄，沒有接通的購房者電話也是有記錄的，你可以安排你的售樓人員在不忙的時候回訪這部分客戶，這樣就又為您找回來很多的客戶。

費用投入產出比可衡量！

7）、案例介紹，勾引客戶。萬科、南湖、正成、隴海、華僑城、中鐵建、遠大、建發、永競、東山國際等30家客戶已經購買，富力2個項目、澳洲灣等的年單也在走流程。像隴海的張總，之前很排斥我們的400，因為他們的來電來訪量很大，蓄客情況也很好，而且搜房的電話還是免費的，但是張總在進入我們的百度樂居以后，1個月的時間，200個來電，效果非常好，現在他們的2個項目也是買的包年。我們鼓勵購買后的客戶去對比各個媒體和渠道來的客戶實際的成交率。因為我們對百度樂居的平臺和產品非常有信心。（要熟悉已合作客戶，各個開發商購買過程和其中的故事）

8）、演示成功客戶的后臺系統，讓他們看后臺記錄，展現效果。

9）、個性化的詳情頁：可個性化，可連接到官網，可在管理后臺自己修改詳情頁數據。

10）、很多購房者都是只有區域購買意向，并沒有實際購買哪一個盤的具向意向，這也是這幾年各網站看房團轟轟烈烈的原因，合作以后，我們的人工坐席會對區域客戶進行合作客戶的推薦、引導（暗藏威脅，但是不能強勢的說，要站在為該客戶考慮的角度去說）。

5、給客戶推不同推廣包說辭及價格說辭

1）、首推15萬包年，給他分析算下來一個月1.25萬，日均416元（如果是別墅、寫字樓樓盤就不用算日均費用了，因為別墅電話少，過分強調日均費用客戶會看每天的表現。只需要強調網上表現及就算一個客戶成功價值也是非?？捎^的），但是你可以得到一年百度搜索結果頁面的推廣服務，非常直觀有效的廣告形式效應以及精準有效的購房人群，而且對于只有區域、價位等無具體項目購房人群，我們將會對我們的合作客戶進行購房者電話推薦。而從歷來的網友習慣來看，很多網友都是對區域、價位等有非常強的意向，但是對具體樓盤都不甚了解，網友喜歡和愿意得到專業人員的推薦和引導，也正是這個原因，這2年各大網站看房團活動才開展得風風火火。

2）、包年實在推不成功，客戶表示想嘗試一段時間或者對價格非常敏感，只愿意在百度上面有一年的展示，才能給客戶推6萬推廣類產品，(1年百度推廣服務費+400電話+100個有效電話)，6萬推廣說辭及方法：退一萬步說，你先按6萬進來，里面含有100個有效電話，你先對這100個電話進行效果及用戶甄別，并且歡迎與其他媒體和渠道效果進行對比（展示我們對產品的信心，對客戶對有效電話的疑問的答復，從另外一個方面回應他），如果覺得效果不好，我們的電話不是你們想要的，對你們的樓盤銷售沒有幫助，那消耗完100個電話之后，你完全可以不買電話，你得到的100個有效電話的花費，第一，還不及你打個半版廣告的價格，第二，怎么也把你6萬的成本給賺回來了。第三，你還得到了百度一年的競價排名類的服務和產品，在百度上面也有一個廣告類展示。簽約6萬以后的續費談判策略有2個：

第一個，推廣10萬包年續費，同1），算賬，告訴客戶這樣更劃算。之前每個有效客戶僅支付200元/個，但是之前和很多客戶聊的時候發覺客戶對我們的有效客戶存在疑問和爭議，比如踩盤的很多，打的電話也要收費？不過現在有了一個很好的政策，這個政策只有我們幾個重點直營城市才有，就是在6萬的購買基礎上，你可以10萬元包年，無論電話量多少。之前富力18萬愿意包年，我們都不能做，現在就已經合作了，他們2個項目都做的包年。（這里需要突出的是給客戶灌輸模糊區位搜索等我們會為合作客戶做區位意向客戶引導和導流，如果沒有購買就會有競爭樓盤在上面，會攔截大量精準客戶，長尾關鍵字搜索，讓終端客戶更方便的找到你！--但是語氣不能太硬，要柔中帶鋼）；

第二個，電話少的別墅、寫字樓等可以讓其單個買電話，告訴客戶你們的電話量少這樣做很劃算，有客戶才200元/1通，而且是非常有效的精準客戶電話(每100通電話起預存)，引導客戶進行電話消費。

6、怎么為客戶找到需求點

1）、未取得預售證階段

費用不多，不能大肆宣傳，百度樂居是最好的客戶蓄水工具，獲得全部精準購房者的客戶資料 2）、開盤熱銷期 新盤是購房者的搜索熱點 百度樂居確保讓用戶一搜就看到你 3）、持續銷售期

百度樂居海量流量、精準推廣為你帶來海量的精準客戶來電 4）、尾盤銷售期

營銷費用往往很少，百度樂居讓你坐等客戶來找你！只為每個有效客戶付費 提供智能化推廣數據分析系統

7、針對100個電話起買客戶說辭，如何判斷來電是否真實有效？

a)、每個電話持續8秒以上，才被認為是有效電話，避免錯誤撥打而被計費 b)、1個電話號碼，每天只計算一次費用，避免為同一客戶來電重復計費 c)、所有來電信息公開，實時監控，開發商可以通過回撥驗證有效性，避免虛假電話

8、按項目計算，不按公司計算

9、百度樂居的入口

目前進入百度樂居的主要入口包括： 1)百度更多 2)搜索黃金眼 3)百度地圖黃金眼 4)百度地圖 5)百度知道 6)百度百科

搜索平臺是按需進入。如果要更多入口，應該是在百度以外的網站上植入更多的百度樂居入口，目前總部對于全國性的網站，已經進行了部分植入，比如愛卡汽車、樂途，以及2345等網址站。地方網站，類似西安新聞網這樣的植入方式，需要地方推廣人員盡快去拓展植入。

10、客戶可能會提出的幾個尖銳問題：

1）、和搜房400的區別，答案就在上面的內容中

加上搜房2010年前50%的流量都來自百度，以前搜房排名基本都是第一名或者第二名，現在百度你上去看看，搜房的排名也可以看到，所以現在搜房的人氣度你也可以看到

2）、這些來電的人都是我打廣告和戶外吸引的客戶，你們卻要收我的錢？

現在的網友習慣是看到一個案名或者想買房，都有一個查詢樓盤信息，自己去比較的過程，（笑著對客戶說）如果你說這些人不是我們網絡來的，是你其他廣告來的，那為什么他不直接打你們售樓部電話，而是打的我們的400，所以我們才是最后的那一步，也是離售樓部最近的，也是推動和促進購房者成交的最關鍵的一步。

3）、買了你們百度樂居，一個月承諾給我多少電話？

任何一個媒體都是不敢給你承諾電話量的，我給你承諾了找一堆人給你打電話又不是你的目標客戶，也沒有什么意義，你說是吧？

但是你可以根據我們的合作客戶來做一個大概的對比和效果預測。你可以看我們已合作客戶的投入產出比。（開始舉其他客戶案例說明?。?/p>

4）、**媒體一天的400電話有50個，你們能夠保證給我1天也至少50個電話不？能夠保證我就做 是不是你們那天在**媒體上做廣告推廣了？就像你打其他報紙廣告一樣，做的時候，電話量會有，但是不做了，電話就沒有了。但是我們百度樂居產品是一個常態形式，可能每天的電話不多有幾個，但是積累起來每天都有，一年就很可觀了。同時如果你又同時在百度樂居投放了廣告的話，那2個效果一疊加，我相信效果會更好！就像之前華潤剛推翡翠城的時候，年底做效果排名的時候，網絡排在短信和戶外后面，排在第三名，為什么，開發商負責人告訴我們，其實網絡每天的電話量不大，不像其他報紙等媒體，打廣告當天，有不少電話，沒有廣告了，也就沒有電話了。但是一年下來來電和來訪人數累計起來總數就大了。

11、逼單說辭---1）、特別重要的一點，客戶如果不買百度樂居產品，我們的百度樂居依然在，只不過我們會推薦同區域其他購買了百度樂居產品的樓盤在上面，同時也可以推薦沒有合作，但是我們愿意推薦的客戶在上面。（說法要軟一點，態度要堅決）

2）、58888的推廣價格已經結束了，針對已在走流程的老價格合同，可能1月底前就結束了，所以我們在1月底前把合同處理完最好了，要不然就不能享受這個價格，就會是6萬，不知道你們公司是不是又要重新走變更程序，會比較麻煩。

成都百度樂居 蔣瑜

第二篇：房產銷售說辭!

鉑金府邸銷售說辭

先生∕小姐您好，歡迎光臨！我是銷售員×××，請問您是第一次過來嗎？（如果是）那由我先帶您參觀，并為您作一個全面的講解！您請這邊走，首先給您講解一下//在//的大概方位以及行車路線，（指//的區位圖）。

//整個項目位于///，東側緊//中學。南面靠近//政府及//醫院，交通與生活環境相當便利。

小區總占地面積//平方米，其中住宅區為//平方米，酒店占地為//平方米。規劃總建筑面積//平方米，其中住宅區//平方米，酒店區//平方米（“規劃”一詞一般用于占地面積等較大平面區域上，而開發商所修建筑面積不宜用“規劃”）。

社區分設兩個大門，一個南門，一個東門。東門是我們以后的一個主大門（“東門到底一開始就是主門還是以后才是主門？那么現在的主門是哪個”客戶也許這樣問，且“一個”多余，除非有幾個主門）。貫穿（穿過）東大門，步入臺階，映入我們（去掉）眼簾的是我們整個社區的一個標志性建筑。整個中庭廣場我們所打造的是一個挑高1.5米非常古典唯美，大氣而）優雅的歐洲宮廷園林概念的法式園林景觀。休閑的座椅及兒童游樂的設施，為你生活居家帶來無盡的享受與愜意。想像一下在您勞累一天的工作后，走在這么唯美的庭院里。會不會有皇家貴族的感覺呢？這樣的環境已成為那些渴望在忙碌的空余，享受寧靜豐富的家園生活的新上層中產的最愛。整個社區分別由兩棟小高，兩棟高層組成。

整個社區除了地面上的13個停車位以外，我們所有的車輛全部是停放在地下-1層的。這樣整個環境是非常規整不凌亂。1號樓和2號樓1層復式我們分別設有兩個通往地下停車場的私家出入口；通往地下停車場的3個公共出入口我們分設在1號樓和2號樓之間，3號樓與4號樓之間以及4號樓的南側；停好車以后，您的電梯卡是直接通往您所居住的樓層的，我們整個社區的電梯做到的是一個當層控管，（當層控管也就是說您的電梯卡只能到您所在的那層那戶，別戶是去不了的，包括您對門的鄰居）這樣大大增加了我們居家（業主）的一個（去掉）私密性及安全性。

順著電梯進入門廳，剛才已經提到了我們電梯的一個當層控管，所以我們每戶都贈送7平米左右私家電梯廳，這塊非常私人的面積不論您是作為衣帽間，雨傘架，鞋柜等平時居家的一個收納用途都是非常合適的。說到這樣的超值空間我們還有同樣半封閉算一半面積的陽臺，像這樣最大面積的陽臺，你做房間都可以了。同樣我們南面客廳以及部份南面臥室飄窗面積的贈送，也是非常超值的?。ㄎ覀兊娘h窗可與普通的飄窗是不一

2.樣的，普通飄窗拿走以后下面是一個空面，沒有實際的作用。我們的飄窗是在實際的地平面上搭建起來的，雖然這部分房產證不計算面積，但您全部是可以真正利用起來的！成為//最稀有的絕版！增值的潛力不可估量！入戶門我們同樣也是采用了非常高貴典雅的實木子木門。門鎖我們采用的是德施曼指紋鎖，高檔防滑的門把手。純指紋開門；指紋或密碼開門；指紋+密碼開門等多種選項的開門方式（呆會兒我再為各位做一個指紋鎖使用方法的詳細講解與演示），這樣的一把門鎖完全就是您安全的私人管家。

我們的窗玻璃是雙層中空LOW-E玻璃，這么大塊的特種玻璃，成本可不低呢。如果不是這樣的窗，怎么對得起//社區窗外的美景呢？您看物業的外立面整個外墻基地的石材以及鱷魚牌真石漆的采用，十年也是一成不變，配上我們整個社區簡歐大氣的風格，也是非常章顯社區的檔次的。

整個社區從外觀到內部的一切設施設備的采用再到我們精致的房型設計。所有這些都可彰顯您尊貴的身份！我們銷售的不僅僅是房子，而是一種生活標準，一種追求高品質的生活方式。

下面再由我來為您做一個戶型詳細的講解吧??

第三篇：房產銷售說辭集

說辭

愛蓮灣說辭集

1、愛蓮灣的特色

——愛蓮灣項目概括地講有五大特色：

? 特色一：愛蓮灣是一個定位高端的高品質花園洋房項目；同時也是威海地區唯一一個真正意義上的旅游地產項目。

? 特色二：愛蓮灣具有先進的規劃理念——同時具有“湖、海、島、灘、高爾夫、異域風情”等多個主題，代表了真正先進的旅游地產規劃理念。

? 特色三：愛蓮灣極具地中海風情的景觀設計——以西班牙風情作為景觀設計的原則，代表了目前國內最先進的社區景觀設計水平，像萬科、龍湖、綠城等一線開發商均采用這樣的設計。雖然增加了很大的投資，但是能夠為業主帶來舒適的生活享受，是目前中國中產階級居住區的代表之作。

? 特色四：愛蓮灣精美的建筑設計以及戶型設計——愛蓮灣的花園洋房采取西班牙式建筑風格，主體五層、低密度，一層花園、二層露臺的退臺式設計，是真正純粹的花園洋房。愛蓮灣的戶型設計代表了目前中國旅游地產戶型設計的最高水平，具有創新、舒適緊湊、低總價的特點。

? 特色五：愛蓮灣提供先進的項目開發模式和物業管理模式——愛蓮灣以旅游地產開發模式建設，提供充沛的配套及旅游項目，真正意義上做到“色、香、味”俱全，“運動、休閑、養生、度假”于一體。愛蓮灣采取管家式托管服務，提供細心周到的物業服務，是您的物業保值增值的有效保障。

2、愛蓮灣的投資價值

——簡單地講，愛蓮灣的投資價值可以用“度假賺未來”五個字來概括。

? 理由一：分享中國經濟高速發展帶來的旅游地產增值——中國人均GDP從3000美金向6000美金的發展過程是旅游地產不斷增值的過程，中國人均GDP從2000美金發展到3000美金的過程中，旅游地產已經成功實現1~3倍的增值，未來增值前景十分巨大。

? 理由二：濱海地產具有廣闊的升值前景——以海南為例，5年時間，濱海地產價值增長平均達到3~5倍；以威海為例，5年間，一線海景房已經增值超過2倍，目前新推出的一線海景房均價已經超到9000元。愛蓮灣坐擁3千米的優質原生態海岸，是中國東部最后一塊未開發的海灘。在全國各地海景房價格節節高升的今天，未開發就代表著無限的升值潛力與投資價值。? 理由三：愛蓮灣一期極具升值價值——愛蓮灣一期價格處于歷史最低值，為了迅速搶占市場，提高市場知名度，目前一線海景房均價僅為4500元，1~2年內起碼具有1倍以上的增值潛力。

? 理由四：旅游地產具有分時交換的增值價值——旅游地產不同與一般的濱海地產，在接受統一的酒店式托管服務以后，可以與全國不同地區的旅游地產進行分時交換，換句話講，在這里買一套旅游地產，未來您就可以夏天來威海、冬天去海南，將房產閑置的時間進行交換，一舉多得。

? 理由五：旅游地產可以代代相傳，保值增值——旅游地產不同于城市地產，現代人可以在不同城市生活，但是每一代人都可以選擇到相同的旅游勝地去旅游度假。買一套旅游地產，子子孫孫都可以享受到旅游增值服務。

說辭

5、愛蓮灣的物業

——愛蓮灣的物業除向您提供優質的保潔保安等基礎服務之外，還有兩大特色： ? 第一：托管服務——通過業主授權，物業免費向業主提供定期的通風晾曬服務，免除度假房通常存在的長期無人居住導致室內空氣混沌、潮變等問題；在您入駐前可以提前通知物業，物業就可以提前幫助您晾曬室內物品，當您入住時，不再會有粘、潮的問題，期待您的，將是房間里、被子里陽光的味道。托管服務的第二項重要內容是為您提供空房期的出租服務，當您不住時也可以通過委托出租獲得一定的租金回報。托管服務的第三項服務是分時度假交換。交房后，進行裝修和基本配置的業主可以參加到我們的物業提供的分時交換服務，到時您只要拿出一部分空置房的時間就可以在分時度假平臺上進行度假交換，屆時您就可以體驗到海南、云南甚至新疆、西藏等旅游勝地的度假交換，為您提供全面的增值服務。

? 第二：管家式服務——項目的物業設有管家中心，為業主提供增值服務。比如說，您乘坐飛機需要訂票或者接機、您家庭聚會需要廚師或者侍者、您在外聚餐飲料不能駕車時帶駕、商務接待需要導游等等。管家的好處在于，第一、由物業提供的管家服務您不必擔心服務中斷，夠貼心；第二、由自己的物業提供的各項服務能夠彰顯您的身份，夠有面子。

6、愛蓮灣的異域風情商業

——愛蓮灣的異域風情街取自西班牙CALORS街區，CALORS街區是西班牙的一個濱海小鎮上的一條中心商業街區，是西班牙著名的旅游景點之一，是原生型BLOCK街區（B－Business(商業)、L－Liefallow(休閑)、0－0pen(開放)、C－Crowd(人群)、K－Kind(親和)。BLOCK是居住和商業的集中融合。）的代表，與本項目緯度接近，具有鮮明的地中海小鎮格局，外形美觀、休閑氣息濃厚。本項目的CALORS街區規劃有中西餐廳、酒吧、咖啡吧、健身、購物、美容等多種商業配套設施。本項目引入CALORS街區，意在打造威海地區獨具特色的濱海度假勝地。配合臨近的淡水湖、高爾夫以及海岸線資源，未來將成為威海地區標志性的旅游景點，并將成為威海地區最大的婚慶和婚紗攝影基地。愛情與家庭主題結合獨特的建筑風格以及濱海景觀資源，將為來到這里的人們提供一個絕佳的休閑度假氛圍，讓您不出國門就能領略濃郁的異域風情。

7、愛蓮灣的沙灘

——愛蓮灣的沙灘屬于愛蓮灣國際旅游度假區的一部分，在威海漫長的一千余公里的海岸線上，愛蓮灣是唯一一個擁有專屬海灘的房地產項目。這里沙灘平緩、沙質潔白、海水清澈，適合沙灘和海上的各項娛樂休閑活動。在廣闊平坦的海岸線上，我們將陸續建設各類設施，包括沙灘球類、沙灘車、沙雕、摩托艇、游艇、潛水、燒烤等多項設備設施。無論是休閑度假或是旅游觀光，相信這里會成為您絕佳的選擇。放眼整個中國，擁有專屬海灘的項目少之又少，部分分布在三亞的亞龍灣，代表著中國最頂級的度假勝地，相信在這里，我們的客戶也可以得到這樣一份來之不易的度假體驗。

說辭

12、關于銀灘

——銀灘的優點不少，但是銀灘也有五宗罪： 第一宗罪：銀灘無規劃——銀灘缺乏整體的和前瞻性的規劃是業內總所周知的事情，整個銀灘區域被打散成若干個地塊進行無序地房地產開發，既無容積率要求，也無商業規劃要求。超過整個乳山市人口的導入量和開發量卻沒有相應的配套規劃。10年前有人跟我說，銀灘以后更美好，我信了；今天還有人跟我說銀灘以后更美好，我怎么相信？

第二宗罪：銀灘無配套——配套有兩個概念，一個是社區型生活配套，一個是市政大配套。幾乎每個社區商業類配套面積都達不到開發面積的百分之一，根本無法保證社區商業的需求。加上，都是外地客戶，無人來消費也就沒有人經營，無人經營導致更不愿意來入住，形成了一個惡性循環。在市政配套方面，醫院、學校也存在同樣的問題，最后，政府不愿意做，招商更沒人愿意做，最后變成市政配套的缺失。

第三宗罪：房產品質低——曾有開發商坦言，開發銀灘的房子就是越簡單越好，不要搞復雜的規劃和設計，增加成本不如控制成本。結果，就是最后，銀灘邊上出現了上百個幾乎一摸一樣的小區。兵營式的排列，不僅僅是缺乏建筑美感的問題，這也是對異地度假、養生的一種顛覆，這樣的產品遑論什么投資價值？！第四宗罪：虛假承諾（不實宣傳）——包租是一個方面，實際上，現在選擇包租的開發項目一般只有兩種情況，一種是通過部分包租項目實現融資的需要，一種則純粹是制造低首付或者增值的假象。前者一般倒可能是客戶撿到的便宜，當然風險還是有的。而后者則必須考慮投資的風險了。而至于電視臺記者所說的純粹的噱頭式的“銷售手段”之說，倒是一個個例，這完全是銷售欺詐了。除了涉嫌虛假承諾的包租之外，還有一個虛假承諾或者說不實宣傳的是包括像地暖、市政供暖等內容，事實上，銀灘有規劃市政供暖，但因為沒人用，提供市政供暖代表著運營的巨大成本漏洞，所以有但不能供暖，這個問題很難解決，因為政府也不是傻的，誰會貼錢只賺吆喝呢。

第五宗罪：價格虛高——價格虛高有兩個方面的表現，雖說這里的房子比北京上海這樣的大城市便宜許多，但實際上，這里的房價已經高于本地市區的房價了，相對于銀灘地產的開發成本而言，現在的房價確實高太多了。但這個價格高形成的原因確是多方面的，原因一，異地營銷成本太高，非常高；原因二，漲價給之前的購房客戶以心理安慰。漲價賣房不總是真實地反映了地產價值的增加，有不少時候也完全是人為的。近1年來，銀灘房產的價格普遍提高了20%~50%不等，但在二手房市場上，價格即便停留在2年前甚至5年前的水準都無法出售，可想而知，這樣的漲價，究竟有多少水分了。

13、關于金灘（文登南海）

——金灘還不如銀灘，銀灘起碼離市區才25公里，金灘離市區45公里。沒有配套，有人說今天的金灘就是昨日的銀灘，這我相信，相信10年后又10年后總會發展起來吧。

14、關于鳳凰湖（石島）

——石島鳳凰湖的特點可以這樣概括：（優點：規模大、小區品質較銀灘強、有一定生活配套；缺點：都是外地人，沒人住、小配套不方便；依托石島鎮，大配套不足）

說辭

19、旅游地產——中產階級的身份象征

——首先歡迎來自上海（北京、##）的客人，在您居住的城市，您已經獲得了巨大的財富和社會地位，但是今天，或許您還需要購買一套旅游地產。首先，旅游地產是市場經濟社會中中產階級的專屬品，如同7、80年代擁有一塊上海表（九十年代出過留學、讀MBA）一樣，是一個階層身份的象征。第二、蓬勃發展的旅游地產是朝陽行業，也是中產階級最好的投資理財方式，在未來10數年時間里，我們可以繼續分享高速成長的中國經濟帶來的旅游地產增值機會。第三、每年有超過百萬的家庭步入中產階層，而濱海旅游地產供應量不足10萬套，市場巨大、市場缺口更大。即便您已經購買過類似的度假產品，但我可以很負責地說，您還缺少一套。稀缺的海岸資源、美輪美奐的異域風情、文化濃郁的濱海小鎮、便捷的交通、成熟的配套、優越的自然環境、先進的開發理念、完備的售后物業服務，相信在愛蓮灣會真正實現您度假的夢想，中產階級的榮耀！在這里您的投資也會獲得最大的回報！

20、一層的優勢

——愛蓮灣項目的一層，附贈闊綽的小院，外擴近4米的庭院配合項目的異域風情建筑，使得整個居所達到了一種中西合璧的和諧統一。同時小院的設計，也讓在這里的居住者擁有了屬于自己的一片小天地，在這里，既享受到了濱海的優美環境，又體驗到了養花弄草田園樂趣。

21、二層的優勢

——愛蓮灣的二層住宅獨具匠心的將地中海風格的露臺設計到其中，異域風情的露臺不但是陽臺的一種延伸，更是品質生活的一種提高。我們將露臺賦予了多種意義，既是觀海觀景的露臺，又可以養花弄草，陶冶心情，還可以與三五知己在此暢談天下。二層的高度，有效的縮短了住戶上下樓之間的距離，也為在此養生的老年人提供了便利。

22、三層、四層的優勢

——三層四層是傳統上稱之為“三金四銀”，三、四層不高不低，光線適中、位置優越，有相對的優勢。尤其對老人、兒童、病弱者，上上下下，方便實用。

23、五層的優勢

——愛蓮灣項目的五層，大部分都可以看到優美的海景。一期項目多為5層到6層，站在五層就宛如站在了一期的制高點上，俯瞰大海，別有一番愜意的感受。

24、頂層（五或六層）的優勢

——頂層附帶挑空層的設計，極大地拓展了室內的空間，提高房屋的使用率。使得居住者在裝修設計以及居家裝飾上有了更多選擇。

頂層的觀景體驗也是別具一格的，既可以極目遠眺大海的壯麗，又可以俯瞰整個社區的美麗園景，此外，海濱的夜空有著一般城市所沒有的清澈，在頂樓可以無限的接近那片閃爍的星空，這將會成為居住者濱海生活的有一大極致體驗

第四篇：有利于房產銷售的說辭

【有利于房產銷售的說辭】

1、買房子是買一個家的感覺

2、租不如買，20年后房子是自己的。

3、對于房東降價那是切他的一塊肉，而對于我們買方來講是增加一份資產。

4、說高了對不起您，低了您買不到。

5、有談就有機會，沒談一定買不到。

6、好房子大家都喜歡，但是只有一個人能買到。

7、確定買得到的東西考慮才有意義。

8、好價錢是談出來的。不是等出來的。

9、買房子與賺錢的機會可以劃上等號。

10、您是要談談還是要買到?

11、真正好的房子是不用考慮的，不好的房子才需要更多的時間去考慮

12、便宜的房子不一定有人買，但好房子卻有很多人喜歡。

13、不付意向金，那直接交定金好了。

14、先保留起來，考慮才有意義，不然被別人買走就不不用考慮了。

15、您不要說行情多少，房子又不是我的，他就算要賣，您不付意向金，也試探不出多少他會賣。

16、付意向金沒什么好處，最大的用處就是可以讓房東感覺到我們有誠意,能坐下好好談談.17、您跟我講的越詳細，我找的房子會越符合您的要求，才不會浪費您的時間。

18、喜歡的房子買了一定不會后悔，不喜歡的房子再便宜也沒有用。

19、如果是您要賣，那您會賣多少錢？

20、我們公司是一價制，沒有底價。且太高的價格我們不接，所以這個價格很合理。

21、喜歡現在就可以做決定，考慮一天兩天其實都一樣，買房子需要勇氣與決心

22、房屋貸款是一個甜蜜的負擔！:)再好的方法也需要您用心去領悟，變別人的為自己的，您的競爭力才會更強！

第五篇：房產銷售之戶型說辭

房地產銷售之戶型說辭

教您挑戶型之臥室篇

在購買住宅時，首先會涉及到的就是“居室”，而現在“一居室”、“兩居室”等的稱謂，基本上延續了80年代以前有室無廳，或僅有一過廳的單元結構形式，其核心仍然是唯臥室獨尊。所不同的是，按照現代人的生活習慣，將起居室從傳統的臥室中獨立出來，形成了“廳”。盡管如此，當選擇住宅時，恐怕首先考慮的還是有幾個臥室，才能滿足生活的需求。因此，當居室作為臥室體現了睡覺這種住宅最原始的功能時，就成為了值得玩味的空間。臥室的尺度

那么，從進門上床，到功能分區，選擇多大面積的臥室，才顯得更為合理呢？

基本的10平方米

開間為3米、進深為3.3米的尺度，基本能滿足雙人臥室家具的擺放。臥室中最少應有雙人床、床頭柜和大衣柜，當然，如果擁有獨立的衣帽間，衣柜的部分可以省去。以床為中心，是考察臥室尺度是否合理的關鍵。一般床應平行于窗戶擺放，并保持一段距離，否則會影響上下床的便捷性，生活的私密性，并且心里上缺乏安全感，同時，灰塵、噪音和迎頭風等，都會影響睡眠和健康。

以床長2米來計算，加上床前留有0.8米的通道，墻體中縫約0.2米的厚度，臥室的開間應為3米。小雙人床的寬度1.5米，床頭柜0.4—0.6米，衣柜深度0.6米，這樣加起來，3.3米是起碼的要求。當然，若放置單人床，房間的面積可以稍小一些，但小于8平方米的睡眠空間，可能會有局促感。

舒適的15平方米

開間3.6米，進深4.2米，可以迎電視入室，這已經成為臥室，尤其是主臥室設計的潮流。入睡前擁著被窩看電視，是比在客廳正襟危坐更為舒適的享受。因此，除去床長2米、走道0.8米、墻體中縫約0.2米之外，還應增加0.6米厚的電視桌，這樣開間就要增大到3.6米。由于深度加大到4.2米，除去基本的床、床頭柜和衣柜外，還可以增加1.2米長的小型書桌或梳妝臺，當然，也可以換個大點的1.8—2米的KING SIZE大床?？傊?5平方米的臥室要舒適一些。

分區的20平方米以上

開間3.9米，進深5米。居室加寬以后，在床尾放個腳踏，感覺就會大不一樣，如果將

雙人床換成兩張單人床，還可以體驗分居新時尚。

開間4.2米以上，進深6米以上。這樣大的臥室，進行動靜分區是顯示氣派的一種選擇。除了原有的床、腳踏、床頭柜和大衣柜形成的靜區外，還要適時布置上雙人沙發、貴妃椅、梳妝臺以形成動區。臥室的主次

臥室有主有次

在兩居室以上的戶型中，臥室必然有主有次，也就是一個主臥室和若干個次臥室。通常來說，主臥室的面積較之次臥室要大一些，有的還配有衛生間、衣帽間和陽臺等等，并且占據著居室中比較好的位置。若您與父母同住或子女年齡較大時，還可以選擇有“次主臥”配置的住宅，也就是說，次主臥也帶有衛生間甚至陽臺，只是面積略小于主臥。設立次主臥的目的一是滿足老人或者孩子居住方便的需要，二是作為客房也顯示出檔次，這一點在高檔住宅或者別墅中會時有顯現。

重要的是配備幾衛或幾浴

目前國內的公寓類住宅，兩衛已比較普遍，但達到三衛以上的卻屈指可數。而西方發達國家，人們說起房子來，除了幾室幾廳外，很重要的就是幾衛或幾浴，因為他們通常各用各的，父母子女分開使用，有的甚至夫婦也各有自己的衛生間。擁有多衛雖然占用了居室的面積，但卻大大提高了舒適度，是未來住宅發展的方向。

專家提示

看看窗戶的開設 臥室是生活中很重要的居室，而窗戶是連接戶外的采光、通風口，因此擁有什么樣的樣式和尺度，直接關系到居住者的健康。在窗戶的樣式上，盡可能選擇平開窗，一方面是密閉性較之推拉窗要好，另一方面是可以避免推拉窗窗框位于中間阻隔視線的弊端?，F代住宅在窗戶上流行的是“大玻璃，小開窗”的分割形式，除了刻意追求古典風格的設計外，窗框少一些，可以使觀景更為充分。在窗戶的尺度上，朝陽的面盡可能選擇采光角度大一些的飄窗或角窗，以保證陽光的充沛。主要臥室應盡量向陽，以保證較高的舒適度。北方地區對陽光的需求依次為：南、東南、西南、東、西、東北、西北、北。另外，還要注意自家的窗戶是否與鄰居的窗戶互視，不然總是掛著窗簾也挺別扭的?？纯磧韧獾乃矫? 一是對外的私密。臥室應處于與客廳、衛生間相對分離的位置，如果客人前往客廳還要經過主臥和主衛生間的話，對主客雙方來說多少都有些不便。因此，應將“前廳后臥”視為一種典型的戶型結構。二是對內的私密。主臥和次臥應拉開距離：一方面滿足了兩代人保護各自隱私的需要，使大人和小孩各有各的空間；另一方面使主人與客人的臥室相對獨立，互不干擾。

二、教您挑戶型之廚衛篇

廚房和衛生間是體現一個家庭生活質量高低的關鍵場所，又是住宅科技體現得非常集中的地方。比如廚房，日常生活中的很多時光要在其中度過；又比如衛生間，潔具的配置直接影響著舒適度。因此，這兩個部位的優劣對戶型的檔次有著重要的影響。廚衛的尺度

廚房大于5平方米

廚房的基本功能是炒菜做飯，我國《住宅設計規范》中規定，廚房的最小面積為5平方米，小于這個數值，室內的熱量聚集就會過大，人呆著就會不舒服。5平方米，中式廚房的最低限度，而9平方米以上，則是廚房舒適度提高的標志。

一般來說，單排操作凈寬不小于1.5米，雙排操作凈寬不小于2.1米，而操作線要大于2.1米。這一數值是以人的活動需要0.9米而設定的，假定目前的櫥柜寬度為0.6米，單排櫥柜的廚房凈寬就應大于1.5米，同樣，雙排應大于2.1米。而操作線除去爐灶、洗碗池外，必須保證0.5米以上的操作臺面，這樣才能使廚房正常工作，而西式廚房，操作線還應加大許多。

從現階段住房的習慣和需求來說，6—8平方米基本上合適，兩三個人在里面可以轉得開，包包餃子、炒炒菜，其樂融融。

現代設計認為，廚房是家庭主婦每天工作時間最多的地方，理應大一些，其地位應等同于主臥。一個9平方米以上的廚房，不僅可以做飯、設置早餐桌，還可以分隔出中西廚房，單設炒菜間，同時將冰箱、烤箱、洗碗機消毒柜、洗衣機等白色家電布置進來，使廚房成為家庭飲食中心，帶來豐富的生活氣息。因此，一些高檔住宅，已經將廚房面積設計為10余平方米，超越了單純烹飪的需要，而成為一個享受的生活中心。

衛生間大于3平方米

衛生間的基本功能是如廁和洗浴，個別還加進了洗衣功能。一般來說，衛生間主要擺放的潔具三件套，既洗手盆、坐便器和浴缸或淋浴間，因此應大于3平方米，否則人在里面轉動起來就會不方便。

通常120平方米以上的兩居室，應有兩個衛生間：主衛生間6平方米左右，可以從容安排洗手臺、坐便器、浴缸；次衛生間4平方米左右，安排洗手盆、坐便器和淋浴間。

目前衛生間面積多在4—6平方米左右，有些時髦的設計將面積提高到6—10平方米甚至更多，這中間不僅能放下三角按摩浴缸、淋浴間、坐便器什么的，還可以將洗手臺換成雙人的，并增加潔身器，這一點，在發達國家非常普遍。如果再奢侈一點，裝上電視、音響、酒吧臺和休閑椅，衛生間就成了家庭的一個特殊的享樂中心。廚衛的形狀

操作動線是核心

在挑選廚房時，不僅要看面積大小，更多的是要考慮櫥具的布置，這關系到日后使用的便利性。

廚房的操作流程一般是存放、洗滌、切削、備餐、烹飪。需要的設備也分為儲藏類：冰箱、櫥柜；洗滌類：洗滌槽、洗碗機、消毒柜；加工類：烤箱、微波爐、電飯堡、電爐、煤氣灶、抽煙機；等等。

常見的廚房布局有：一字型、L型、U型、雙排等。

一字型是連續布置器具，對于操作流程來說，實際上不見得方便，尤其是兩人以上備餐，會產生交叉。但這種布置的優點是節省面寬，最窄可以到1.5米。

L型布置會好一些，可以把灶具或操作臺甩在一邊，而且對面寬也不會要求明顯增大，1.5米以上即可，開門也靈活得多，長短邊均可。其優勢是在同等面積下，可以縮短操作動線。如果面積足夠大，早餐臺和洗衣機都可以放下。

U型布置是最好的方式，能夠容納多人，操作動線更為合理，但面積也要加大，開門的位置只能是一個方向，一般來說，這種方式沒有陽臺。

雙排布置和U型相似，只是因為開陽臺門，而將櫥柜分成兩排。

比較大的戶型中，可以把廚具放在廚房正中，人們環繞四周操作，這種布局在西方十分常見。

有些戶型為了適應西式廚房的需要，干脆將廚房打開，并和餐廳連在一起，這樣做的好處是整個就餐空間顯得寬敞明亮，但中餐多油煙的狀況很難適應。因此，結合兩者的中西分廚應運而生，既炒菜間封閉，操作臺開放，滿足了不同的需要。

潔具擺放是關鍵

衛生間雖然面積不大，但潔具的擺放合理與否對空間的有效使用影響很大。一般來說，下排式坐便器的下水口固定了坐便器的位置，輕易不能改變，所能調整的就是洗手臺和浴缸及淋浴間。因此，在選擇衛生間時要仔細計算，盡可能將到達各潔具的交通通道留在中間，使其共用。

干濕分離是衛生間一種新的形式，一般是設計成里外間，也就是把淋浴、坐便和洗手臺分離，或者把淋浴、浴缸和坐便、洗手臺分離，減少潔具使用過程中的相互影響。廚衛的位置

廚房要靠近戶的外側

廚房的位置往往影響著主人的生活，有的人在家做飯的機會不多，廚房僅僅擔當熱飯燒水的職能；有的人全家經常聚在一起，廚房餐廳成了情感交流的中心；也有的人雇了保姆，希望廚房離臥室越遠越好。因此，在挑選廚房時，一定要結合實際，安排好和其它部分的關系。

廚房和玄關。原則上廚房離戶門越近越好，這樣剛買的肉菜和清理出來的生活垃圾才可以盡量少的影響室內衛生。同時，作為動區的廚房和餐廳靠近戶的外側，也可以減少對靜區的臥室產生干擾。

廚房和餐廳。廚房和餐廳的關系是最為密切的，相互之間最好緊緊相連，甚至打通成一片。

廚房和陽臺。廚房要寬敞、明快一些，使主婦的勞動變得有情趣。天然采光是十分必要的，不僅能節約電力能源，而且是自然界細菌的殺手。有很多人認為廚房不必有陽臺，認為花錢不值得，實際上，有一個臨時放置蔬菜、肉類的空間也還比較實用。

廚房和保姆房。雇保姆的家庭往往需要一間保姆房，通常的設計是將其安排在廚房的附近，面積在3平方米左右，以能放下單人床和床頭柜為宜。

衛生間要使用方便

衛生間是家庭成員及來客經常光顧的地方，要做到設置合理、使用方便。主衛生間必須在主臥之內，這樣主人的沐浴、更衣都比較方便；次衛生間要盡可能位于幾個居室中間，這樣大家使用起來都會很方便。

有幾點需要注意：衛生間的門不要對著大門，即便是，也要想法錯開，不然一開大門便瞅見如廁的舉動，總是有些不雅；衛生間的門不能對著餐廳，里面的氣味會影響正常的食欲；衛生間的門也最好不要正對著客廳，家里人出入的一舉一動闖入來客的眼簾，多少有些尷尬；并且衛生間也不能安排在下層住宅的客廳、臥室之上，嘩嘩的流水聲會對日常生活產生干擾。

專家提示

瞅瞅交通動線 廚房是每天階段性活動頻繁的區域，一是要注意內部設計完櫥柜后操作動線是否合理，二是要注意到達其它相關空間的交通動線，這兩者都要盡可能短而少交叉。衛生間同樣也要注意交通動線，尤其是次衛，與次臥的距離不能太長，不然夜間如廁會有很多不便。瞅瞅通風采光 廚房是居室中重要的油煙污染源，通風非常重要。一般來說，門與窗不能安排在同一側，以免空氣對流不暢。對于沒有通風窗的廚房，只能采用電磁爐灶配大功率抽煙機，以避免煤氣或天然氣的污染。衛生間的通風也同樣重要，除了暗衛采用抽風機排放廢氣外，盡可能選擇帶窗戶的明衛，這樣不僅通風良好，采光也十分充分，既節約了電能，又可以在其中晾曬一些小衣物。尤其是一些高檔住宅的陽光浴室，明媚中提高了生活情趣。

三、教您挑戶型之起居篇

雖然傳統的稱謂突出了臥室的重要性，但實際上，現代住宅形成了以起居室為核心的結構樣式，其中起居室包括：門廳、客廳和餐廳。起居的分類

門廳是戶型的臉面

門廳也叫“玄關”，這個稱呼來自于日本，是入戶的過渡空間，因為日本人進屋后要先換上拖鞋和和服，才好在榻榻米上坐臥。玄是深奧的意思，入戶時要有一個緩沖的空間，既可以換換衣物和鞋，不至于把外面的塵土帶進屋，又避免一覽無余，使坐在客廳的人不自在。

進門時，經過空間由低到高，面積由小到大，光線由弱到強的變化，使人的心理上有個過渡，而非直接“登堂入室”。之所以稱其為“臉面”，是因為門廳的設計裝飾往往濃縮了整個戶型裝修的精髓。目前很多戶型為節約空間，將起居室設計為“開門見餐”或“開門見客”，缺少了“曲徑通幽”、“循序漸進”的感覺。因此，在條件許可的情況下，盡可能選擇或裝修出門廳來。

門廳的面積一般為3—5平方米，并配有衣柜和鞋柜。有些戶型是將居室入戶大門后的過道定為門廳，要注意過道的寬度是否能放置衣柜或鞋柜，否則就只能是簡單的“過渡空間”，而非門廳。

餐廳是戶型的脖頸

餐廳目前有幾類：一是和門廳共用，一是和客廳共用，還有就是獨立餐廳。前兩者更多地是為了有效利用居室面積，但其結果往往是處于戶型的灰色空間中，采光并不十分良好，同時在就餐時會受到來自其他功能空間的干擾。而獨立餐廳，尤其是帶窗戶的“明餐廳”，則避免了上述缺點，但同時也占據了戶型內的一個采光面，犧牲了一個臥室的空間。

說是“脖頸”，是因為餐廳很多時候處于各功能區的結合部，起著連接溝通的作用。比如：餐廳盡可能和廚房、公共衛生間集中在一起，上菜、如廁都會方便一些；餐廳一定要在戶型的外側，與靜區的臥室分開，避免產生干擾；和客廳共用時必須設在廚房一端，不然總是橫穿看電視的區域，是件尷尬的事。

餐廳面積一般6—12平方米，可放置餐桌、餐椅和配餐臺等。

客廳是戶型的軀干

客廳是戶型的中樞，相當于人體的軀干，也是戶型中最大、最重要的居室。客廳是全家的活動中心，是生活的重心所在，一般都占據著重要的采光、觀景面。

客廳的開間很重要，現代家庭中的電視已經是29寸以上，按照測算，人體與彩電之間的距離，應相當彩電屏幕寬度的7倍以上，所以通常為3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米等等。

如果是獨立客廳，面積可以小一些，如果是與餐廳、門廳合一的，則盡可能大一些，但最好要方正，明亮通透，有很好的視野。墻面盡量少開門，通常在與窗戶夾角的兩個側墻面要保持3米以上連貫的“雙平行線”，一方面有利于擺放電視機、沙發和家具，另一方面也可避免穿堂現象。比較理想的客廳是，整個空間十分獨立，除了入口和陽臺的推拉門外，無任何房門，使其幾乎不受任何干擾。

客廳的面積一般在20—50平方米之間，過大過小都要兼顧其它居室面積的均好性，以保持整體戶型的和諧。起居的聯系

交通通道是關鍵

起居室相當于交通樞紐，起著聯系臥室、廚房、衛生間、陽臺等空間的作用。因此，在和各居室的聯系中，交通通道的布局顯得非常關鍵，既體現了各空間轉換的便利與否，又考驗著居室面積的有效使用程度。因此，看一個起居室的設置是否合理，重要的是看與其聯系的交通通道，除了無法放置家具的顯性交通通道外，更多的是設置在家具之間的隱性交通通道，而這些是決定一套居室有效使用率的關鍵。

動靜分離是標志

動靜分離是住宅舒適度的標志之一。像客廳、餐廳、廚房、次衛生間等都屬于動區，人們出入、活動比較頻繁，而臥室、書房、主衛生間等屬于靜區，人們相對比較安靜。現代住宅在動靜處理上，一方面是“動更動，靜更靜”，比如，動區中客廳和餐廳、門廳錯落分開，不在同一直線上，客廳朝南帶休閑陽臺，餐廳朝北帶服務陽臺，甚至抬高或降低幾十厘米，造成落差，使起居室的布局更加活潑，而靜區的臥室除了衛生間、衣帽間、陽臺外，增加了書房甚至家庭起居室等居室；另一方面是動靜分離更為明顯，甚至只有一條交通通道聯系兩個區域，特別是躍層、錯層和復式，一般下層為動區，上層為靜區，樓梯是聯系兩個區域的交通通道。

在上述動靜分離中，起居室的設置起著至關重要的作用。次起居的打造

次起居是住宅的新寵

近些年，人們對住宅的消費逐漸從共性走向個性，但真正能滿足個性化消費的是除去原有包括起居室和餐廳的主起居空間外，衍生出的次起居空間，包括：由會客廳、書房、計算機房等組成的工作空間；由健身房、陽光室、咖啡茶座等組成的休閑空間；以及由視聽室、琴房、棋牌室組成的娛樂空間。從這點上看，住宅已不是人們傳統意義上避風擋雨的處所，而是精神需求的物質載體，是自我價值觀的一種體現。因此，在安排好了基本食宿之后，如何在有限的空間容納人們無限的需求，就成了未來住宅發展的必然趨勢。

模糊化是發展的趨勢

隨著人們對住宅功能細分的要求不斷增加，為了在有限的空間中滿足需求，次起居空間的功能分區逐漸朝著模糊化方向發展。

模糊空間是指沒有明確實用功能和界限的家居空間。很多時候，是利用戶型中各功能分區交叉或者難以安排的位置進行設置，以方便更換。它一般是多元化的，或者是書房、計算機室所形成的工作空間，或者是健身、咖啡茶座、棋藝所形成的休閑娛樂空間。模糊并不簡單地等同于混雜，前者將不同類型的功能集合在一個空間里，是較低級的居住模式，而后者是將同類型的功能相對集中，但分區模糊，使此空間和彼空間產生若即若離的聯系，在有限的空間中盡可能多地容納進無限的需求，是較高級的居住模式。模糊功能空間，即讓同一空間在不同時段承擔不同的功能，采用示意性隔斷，使同一空間在不同視角呈現出不同功能。專家提示

注意居室面積的均好 均好性是戶型勻稱的標志，這一點，對于占了戶型中主要面積的起居室顯得非常重要。目前，國內基本延續了香港住宅“大廳小臥”的模式，而北方地區，在臥室的面積上進行了適當的放大。在動區和靜區的比例上，有個簡單的算法：三居室大致五五開；兩居室大致**開；一居室大致七三開。而動區中起居室與其它空間大致七三開，或者獨立客廳與餐廳等其它空間大致四六開。注意功能布局的可變 住宅的使用期達50—70年，對客戶而言，選擇的戶型盡量可以讓同一購房群在不同年齡階段、不同家庭結構期間，合理地根據自己的不同需求喜好進行改造和裝修。而這一點，對于占據最大開間、最大面積的起居室顯得非常重要。比如畫家，生活中最主要的活動是繪畫，而會客和看電視成了次要活動，因此，將起居室改成一個大畫室成了居室裝修的核心。

四、教您挑戶型之服務篇

服務空間是居室中的次要空間。在戶型布局上，服務空間對大面積的居室既是畫龍點睛，又起著填充和緩沖的作用，因此所處的位置差異較大。在居住使用上，服務空間是提高生活質量、增強戶型功能的重要補充。在住宅價值上，服務空間具有和居住空間同樣的購買價格，因而在其取舍上顯得至關重要。

服務空間包括：陽臺、儲藏間、管道間和交通通道。多種陽臺的設置

陽臺的面積恰如其分

陽臺習慣稱為平臺或曬臺，從基本功能上分為生活陽臺和服務陽臺，從建筑形式上分為凸陽臺、凹陽臺、轉角陽臺、組合陽臺及屋頂陽臺或露臺等，而從封閉程度上又分為開放陽臺、封閉陽臺和陽光室等。

陽臺是供居住者進行室內外活動、晾曬衣物、養殖花草、健身休閑等的生活空間，因此在面積上應當恰如其分。

生活陽臺一般6—8平方米，放置健身器械、花花草草和休閑坐椅已經足夠了，再大就有些累贅，過多地占用室內空間不見得劃算。目前流行兩種組合陽臺：一種是多角或弧形陽光室，側面為敞開式外陽臺，風和日麗，可以到外陽臺憑欄遠眺，風雨瀟瀟，則留在陽光室觀賞，頗有滋味；另一種是內外雙陽臺，內側為大面積落地玻璃，外側為進深僅幾十公分的敞開式陽臺，這樣既可以充分享受陽光、美景，又可以最大限度地壓縮面積。

服務陽臺的主要功能是晾曬和儲物，因而面積盡可能控制在3—5平方米以內，如果增加洗衣、早餐、炒菜等功能，面積可以適當放大2—3平方米。陽臺的數量不宜過多

一般來說，一套戶型擁有一個生活陽臺和一個服務陽臺也就足夠了，如果居室多的可以再增加一個生活陽臺，再多就有蛇足之嫌。通常，臥室外側設置陽臺會對采光產生遮擋，并且陽臺上的懸掛和擺放，對室內的視覺多少會有影響。因此，提醒購買者在選擇陽臺多的戶型時要仔細斟酌。交通通道的聯系

過道來去便捷簡約

過道是戶型中聯系各空間的交通通道，由于設計、房型和位置等原因，往往差異很大。有時為了保證戶型的整體舒適度，采用動靜分離；有時為了使各功能空間搭配合理，采用舍近求遠等等，這些都會使過道占用面積偏多，因此，要仔細權衡。在目前住宅價格偏高的情況下，選擇便捷簡約的過道，降低戶型總價，也不失為一種權宜之計。

樓梯上下方便美觀

從功能上講，作為垂直交通的工具，樓梯將層與層之間緊密地聯系在一起，選擇時，首先考慮的是上下是否方便。當然除了滿足實用功能外，還應當作藝術品來對待，可以想象，先鋒時尚的造型，推陳出新的材料，能使樓梯成為躍層中的點睛之筆。

在裝飾材料上，不同的組合會產生不同的效果。采用不銹鋼、角鐵、鋁塑板、木板等打造的樓梯，光滑而富有質感；金屬扶手配以木質踏板，使人感覺既時尚又不乏生活氣息；玻璃以其玲瓏剔透而備受寵愛，與金屬結合后洋溢著十足的現代感；而水泥踏板和木扶手，穩重大方而無過時之憂。

專家提示

查查哪些設施屬于畫蛇添足 雖然功能性加強會使舒適度增加，但畢竟要占用套內面積，所以選擇時要權衡輕重，盡量放棄那些可有可無的空間。像不需要傭人的家庭，工人房就成了擺設；懶得伺花弄草、健身休閑的人，一個陽臺已經足夠；而對于平常雜物和衣物都很少的夫妻來說，儲物間和衣帽間或許可以合并。查查哪些空間屬于大而無當 在一個戶型中，功能空間越是完備總面積就會越大，由此而導致了進深和面寬加大，而服務空間往往會在夾在其中“填縫”，掛在外側“鑲邊”。像衣帽間，長寬比例如果不是很合適的話，會造成面積的浪費；而陽臺，多半跟著居室開間走，過長過寬都會加重居室中的次要空間的面積負擔，因此，在現階段，盡可能刪繁就簡，去粗取精，打造出功能可變的服務空間來。