第一篇：上海市房地產登記技術規定(試行)

關于印發《上海市房地產登記技術規定（試行）》的通知

滬房管權〔2009〕217號

《上海市房地產登記技術規定（試行）》

目 錄 1.總則 2.一般規定

3.建設用地使用權和房屋所有權登記

3.1初始登記 3.2轉移登記 3.3變更登記 3.4注銷登記

4.房地產抵押權和地役權登記 5.預告登記

6.更正登記和異議登記

6.1更正登記 6.2異議登記 7.文件登記

7.1國家機關、行政執法機構有關文件的登記 7.2當事人有關房地產權利的文件登記 7.3其他文件登記 8.附則 1.總則

1.1（目的和依據）

為了貫徹實施上海市第十三屆人民代表大會常務委員會第八次會議于2008年12月25日通過的《上海市房地產登記條例》（以下簡稱《條例》），規范房地產登記行為，根據《條例》第六條第一款規定制定本規定。1.2（適用范圍）

本規定適用于上海市房地產登記處（以下簡稱市登記處）和區縣房地產登記處（以下統稱登記機構）以及房地產登記申請人辦理本市行政區域內的房地產登記。

1.3（房地產登記事務分工）

1.3.1市登記處具體辦理下列范圍房地產登記事務：

（一）涉及國家安全、軍事機密等特殊范圍的房地產登記；

（二）機構查閱跨區縣房地產登記簿信息。

1.3.2區縣房地產登記處具體辦理本區縣行政區域內除前款范圍外的各類房地產登記事務。

1.4（房地產權證書、登記證明）

2009年7月1日起啟用新版房地產權證書、登記證明。國有建設用地使用權和國有建設用地上的房屋頒發綠色房地產權證書；集體建設用地使用權和集體建設用地上的房屋頒發紅色房地產權證書；房地產抵押權、地役權、其他依法可以申請登記的房地產權利以及文件登記頒發登記證明。1.5（房地產登記信息系統）

登記機構應當在上海市住房保障和房屋管理局（以下簡稱市住房保障房屋管理局）、上海市規劃和國土資源管理局（以下簡稱市規劃國土資源局）統一建立的房地產登記信息系統上辦理房地產登記事務。房地產登記簿是房地產登記信息系統的組成部分。

1.6（房地產登記簿記載內容）

房地產登記簿應當記載以下內容：

（一）土地坐落、土地宗地號、房屋坐落（含房屋幢號、室號或者部位）、房屋編號；

（二）房地產權利人姓名或者名稱；

（三）土地的權屬性質、使用權取得方式（即使用權類型）、土地使用期限、宗地面積、獨用面積、分攤面積和土地用途；

（四）房屋所有權來源、房屋建筑類型、房屋建筑結構、房屋層數、房屋建筑面積、用途和房屋竣工日期；

（五）房地產抵押權狀況，包括抵押權人、抵押擔保的主債權、債權數額、債務履行期限等；

（六）地役權狀況，包括地役權人、供役地和需役地、利用范圍、利用目的和方法、利用期限等；

（七）預告登記狀況；

（八）房屋租賃合同等文件登記狀況；

（九）房地產權利限制狀況；

（十）商品房預售許可等事項；

（十一）更正登記、異議登記狀況；

（十二）房地產登記日、登記受理日；

（十三）房地產權證書或者登記證明編號。1.7（登記工作基本要求）

登記機構及登記工作人員應當按照《條例》、市政府《上海市房地產登記條例實施若干規定》和本規定的要求從事房地產登記工作。

2.一般規定

2.1（可登記的房地產范圍）本規定所稱的房地產包括：

（一）建設用地，包括地上和地下建設用地；

（二）房屋等建筑物、構筑物，包括地下建筑物、構筑物。2.2（可以登記的房地產權利）

2.2.1下列房地產權利的取得、設立、轉移、變更或者終止，當事人可以申請登記：

（一）建設用地使用權；

（二）房屋所有權；

（三）房地產抵押權；

（四）地役權；

（五）其他依法可以登記的房地產權利。

2.2.2下列與房地產權利有關的事項，當事人可以共同申請預告登記：

（一）預購商品房及其轉讓；

（二）以預購商品房設立抵押權；

（三）以房屋建設工程設立抵押及其抵押權轉讓；

（四）房地產的轉讓、抵押。

前款情形中，一方當事人未提出登記申請的，另一方當事人按照約定可以單方提出預告登記申請。

2.3（可以登記的與房地產權利相關事項）

2.3.1下列與房地產權利有關的文件，當事人可以申請登記：

（一）房屋租賃合同，包括房屋出租、轉租、承租權轉讓或者交換、預租合同等；

（二）房屋使用公約；

（三）物業管理文件；

（四）建設用地使用權抵押權人、房屋建設工程抵押權人同意商品房轉讓時注銷相應部位抵押權的承諾書；

（五）其他與房地產權利有關的文件。2.3.2下列已經發生法律效力的文件可以辦理登記：

（一）司法機關、行政機關對建設用地使用權、房屋所有權依法實施財產保全等限制措施的生效法律文件；

（二）行政機關依法作出的征收集體所有土地、征收房屋、收回國有建設用地使用權、批準建設用地、房屋拆遷許可、商品房預售許可等與房地產權利有關的決定；

（三）行政執法機構對損壞房屋承重結構的認定文件以及已完成整改的證明文件；

（四）行政執法機構對附有違法建筑的認定文件以及已完成整改的證明文件。

2.4（登記程序）

房地產登記程序一般包括：

（一）申請；

（二）受理、收費和核驗契稅；

（三）審核；

（四）核準；

（五）記載于房地產登記簿并公示；

（六）繕證或者注記；

（七）發證；

（八）立卷歸檔。2.5（土地、房屋的基本單元）

2.5.1房地產登記的最小單位是土地、房屋的基本單元。房地產登記應當按照土地、房屋的基本單元進行登記。

2.5.2土地以宗地為基本單元，宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。2.5.3居住房屋的基本單元按照下列原則確定：

（一）花園住宅的基本單元為幢；

（二）成套住房的基本單元為套；

（三）非成套住房的基本單元一般為幢。已經按間辦理房屋所有權登記的，該幢房屋的其他居住部位可以以間作為基本單元。

2.5.4非居住房屋的基本單元為幢、層、套、間，應具有規劃確定的完整功能、可以獨立使用、有固定的圍護結構，并有明確、唯一的編號。其中，獨幢的賓館、公寓式酒店、影劇院、學校、醫院、工廠等以幢為基本單元；綜合性建筑，以規劃確定具有完整功能、可以獨立使用的范圍為基本單元；辦公樓、商場，以規劃批準具有固定圍護結構的部位為基本單元。2.6（登記申請與代理）

2.6.1申請房地產登記的，當事人應當到房地產所在地的區縣登記機構申請登記；當事人可以委托代理人到登記機構申請登記，無民事行為能力人和限制行為能力人由法定代理人到登記機構申請登記。

2.6.2當事人委托代理人申請房地產登記的，代理人應當向登記機構提交當事人的委托書。當事人為法人或者其他組織的，提交由法定代表人簽署的委托書；法定代理人申請房地產登記的，提交戶籍證明；法定代理人由人民法院等指定的，提交人民法院等出具的有關證明。

2.6.3兩人以上共有房地產的登記，應當由共有人共同申請。按份共有的單個共有人可以就處分本人所擁有份額房地產的登記單獨提出申請，但應當提交其他按份共有人放棄優先購買權的證明的公證文書。2.7（公證和認證）

2.7.1因房地產贈與、繼承、遺贈申請房地產登記的，有關當事人應當向登記機構提交有關事實或者合同的公證文書。2.7.2依據有關合同申請房地產登記，一方當事人屬于下列情形之一的，應當向登記機構提交合同的公證文書：

（一）外國自然人；

（二）華僑，包括居住在境外持有中國護照無國內身份證明者；

（三）港、澳、臺居民；

（四）在外國和港、澳、臺地區登記注冊的法人或者其他組織。2.7.3當事人約定合同經公證生效的，應當向登記機構提交有關合同的公證文書。

2.7.4下列情形的房地產登記，應當由當事人本人到登記機構辦理，確需委托的應當提交有關委托書的公證文書：

（一）自然人處分（轉讓、抵押）其擁有的房地產申請登記的；

（二）自然人申請注銷其本人名下的建設用地使用權、房屋所有權、房地產抵押權或者地役權登記（因房屋拆遷注銷房地產權利的除外）、預購商品房預告登記的；

（三）配偶間變更房地產登記簿記載的權利人的；

（四）已購公有住房增加同住人為房地產權利人申請變更登記的；

（五）自然人申請補發房地產權證和登記證明的；

（六）自然人查閱本人房地產登記原始憑證的。

2.7.5當事人提交的公證文書非境內公證機構作出的，還需依法辦理認證、確認等手續。

2.8（申請登記文件）

2.8.1房地產登記的申請書應當由申請當事人簽名或者蓋章；代理人申請登記的，由代理人簽名或者蓋章。由代理人申請登記的，代理人除提交本人身份證明外，還應當提交被代理人的身份證明。2.8.2房地產登記申請當事人應當按本規定向登記機構提交申請登記文件原件或者復印件。按規定提交復印件的，登記機構應當對復印件與原件的一致性進行校驗，但被代理人的身份證明和經公證的文件除外。2.9（房屋、土地權屬調查報告）

房地產登記申請當事人向登記機構提交的房屋權屬調查報告（即房屋勘測報告）應當經市住房保障房屋管理局或者區縣房屋管理部門備案；提交的土地權屬調查報告（即土地勘測報告）應當經市規劃國土資源局或者區縣規土管理部門確認。

2.10（身份證明）

2.10.1中國公民申請房地產登記的，應當向登記機構提交身份證。無身份證的，可以提交有效軍人身份證件、中國護照等公民身份證明；未滿16周歲的未成年人可以提交戶口簿或者出生證。

前款所稱有效軍人身份證件，包括軍官證、文職干部證、士兵證、學員證、軍官退休證、文職干部退休證或離休干部榮譽證。

2.10.2香港、澳門特別行政區居民申請房地產登記的，應當向登記機構提交香港、澳門特別行政區身份證或者來往內地通行證；臺灣居民申請房地產登記的，應當向登記機構提交來往大陸通行證或者旅行證或者身份證。

2.10.3外國自然人申請房地產登記的，應當向登記機構提交身份證或者護照。2.10.4境內法人申請房地產登記的，應當向登記機構提交營業執照或者機關、事業、社團等法人登記證書或者組織機構代碼證，境內其他組織申請房地產登記的，應當向登記機構提交非法人營業執照或者組織機構代碼證；外國企業駐國內機構申請房地產登記的，應當向登記機構提交代表機構登記證。

2.10.5在外國和港澳臺地區登記注冊的法人或者其他組織申請房地產登記的，應當向登記機構提交有關的登記證明。2.11（涉及國家安全、軍事機密的房地產登記）

涉及國家安全、軍事機密的房地產登記，有關當事人應當按規定事先辦理相關審查手續。2.12（登記受理）2.12.1申請房地產登記的，應當到房地產所在地的區縣登記機構提交規定的申請登記文件。登記機構應當查驗申請登記文件，并根據不同登記申請就共有情況、房地產登記簿記載的權利人是否同意更正以及申請登記文件中需進一步明確的有關事項詢問申請人，申請人應當在申請書上簽名確認。

申請人提交的申請登記文件齊備的，登記機構應當即時出具收件收據，申請日為受理日。收件收據按照受理登記申請時間順序全市統一編號。

2.12.2收件收據應當注明申請人姓名或者名稱、申請登記原因和登記類別、房地產坐落、提交文件名稱和份數、原件或者復印件、登記機構名稱、收件時間，申請人應當在收件收據上簽名確認。2.13（申請登記文件補正）

2.13.1申請人提交的申請登記文件尚未齊備的，登記機構應當告知當事人收件要求。當事人要求登記機構出具書面證明的，登記機構應當一次性出具“申請登記文件補正書”。補正書應當注明當事人姓名或者名稱、申請登記原因和登記類別、房地產坐落、已出示文件和需補正文件、原件或者復印件、登記機構名稱、補正書出具時間。補正書一式二份，經當事人簽名確認后一份交當事人，一份由登記機構留存。補正期限最長不超過30日，逾期未補正的，補正書失效。2.13.2受理登記申請后，登記機構發現申請事項與提交的申請登記文件不一致或者提交的申請登記文件之間缺乏關聯的，應當在規定的登記審核時限內一次性向申請人發出“申請登記文件補正書”。補正書應當注明申請人姓名或者名稱、申請登記原因和登記類別、房地產坐落、已提交文件和需補正文件、原件或者復印件、登記機構名稱、補正書出具時間，并告知申請人文件補齊日為受理日，補正期限最長不超過30日。補正書一式二份，一份送達申請人，一份由登記機構留存。發出補正書之日起中止審核。

2.13.3申請人提交的申請登記文件尚未齊備的，申請登記文件補齊日為受理日。受理登記申請后，登記機構發出“申請登記文件補正書”的，登記審核期限從文件補齊日起計算；逾期未補正的，視為未受理，登記機構應當將已提交的申請登記文件復印留存，并通知申請人領取申請登記文件原件。2.14（房地產登記申請的合并受理）

有下列情形之一的，登記機構可以合并受理下列登記申請：

（一）因房地產轉讓時，受讓人按照規定辦理建設用地使用權出讓手續的，登記機構可以合并受理房地產轉移登記與受讓人就該房屋所占范圍內建設用地使用權初始登記；

（二）因房地產買賣，受讓人就該房地產設立抵押貸款支付房價款的，登記機構可以合并受理房地產轉移登記與受讓房地產的抵押登記；

（三）商品房預購人以預購商品房設立抵押貸款支付房價款的，登記機構可以合并受理預購商品房預告登記或者預購商品房轉讓的預告登記與該預購商品房抵押的預告登記；

（四）因建設用地使用權和房屋所有權申請變更登記，致使房地產抵押權變更的，登記機構可以合并受理房地產變更登記與房地產抵押權的變更登記；

（五）未辦理建設用地使用權初始登記，房屋建成后，登記機構可以合并受理建設用地使用權初始登記和房屋所有權初始登記；

（六）申請有抵押權記載的房地產轉移登記的，登記機構可以合并受理抵押權注銷登記和房地產轉移登記申請；

（七）一宗房地產因繼承、析產、贈與等情形，繼承人同時申請轉移登記、變更登記的，登記機構可以合并受理繼承的轉移登記和相關的轉移或變更登記申請。

（八）市房地產登記處認為可以合并受理的其他情形。2.15（登記申請撤回）

2.15.1申請人申請房地產登記事項在房地產登記簿記載、公示前撤回登記申請的，應當由原申請人向登記機構提出申請并提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）原登記申請的收件收據（原件）。

2.15.2登記機構應當在收到撤回申請時查閱房地產登記簿，當事人申請撤回的登記事項未在登記簿上記載的，應當準予撤回，所收申請登記文件在作出準予撤回的三日內退還當事人。2.15.3當事人申請撤回的登記事項已經在房地產登記簿記載的，應當不予撤回。2.16（實地查看）

登記機構在審核時，發現申請登記事項的有關情況需要進一步證明的，必要時可以委托房屋、土地調查機構到房地產坐落地對登記標的物狀況進行查看，當事人應當予以配合。實地查看的期限不超過20日，但當事人不配合的除外。2.17（準予登記）

登記機構應當在規定的時限內完成對登記申請的審核。經審核符合規定的，登記機構應當將有關事項記載于房地產登記簿，記載完畢時予以公示，記載日為登記日。

2.18（登記順序）

2.18.1建設用地使用權經初始登記后，該土地范圍內的其他房地產權利方可登記。

2.18.2房屋所有權經初始登記后，與該房屋有關的其他房地產權利方可登記，但依據《條例》規定申請預告登記的情形除外。2.19（不予登記）

有下列情形之一的，登記機構應當作出不予登記的決定并書面告知申請人：

（一）非法占用土地的；

（二）屬違法建筑、臨時建筑或者附有違法建筑的；

（三）不能提供有效的房地產權屬證明的；

（四）房地產權屬爭議在訴訟、仲裁或者行政處理中的；

（五）申請登記事項與房地產登記簿的記載有沖突的；

（六）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。

登記機構作出不予登記決定后應當將申請登記文件復印留存，原件退還申請人。

2.20（房地產權證書和登記證明）2.20.1建設用地使用權、房屋所有權的房地產權證，由市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局共同頒發。

2.20.2房地產抵押權、地役權和其他依法可以申請登記的房地產權利或者房屋租賃合同等與房地產權利有關的文件的登記證明，由市登記處頒發。2.20.3房地產權證書、登記證明應當加蓋辦理的登記機構公章。

2.20.4頒發的房地產權證書和登記證明由房地產權利人或者其代理人領取，共有房地產權利的，共有人應當協商確定領證人。2.21（登記的法定文字）

房地產登記簿、房地產權證書、登記證明記載應當使用中華人民共和國法定文字，涉及數量、日期、編號的，使用阿拉伯數字。2.22（歸并住房建設用地使用權的記載）

納入商品住房種類歸并范圍的原劃撥土地上的住房在辦理房地產登記時，建設用地使用權取得方式應當記載為“出讓”，不記載土地使用年限，并在房地產登記簿和房地產權證的附記欄中記載“歸并”。

已頒發房地產權證的上述范圍住房，登記記載的建設用地使用權取得方式與前款規定不符的，房地產權利人可以向登記機構申請辦理變更登記，登記機構應當為申請人換發房地產權證。

3．建設用地使用權和房屋所有權登記 3.1初始登記

3.1.1（以出讓方式設立建設用地使用權的初始登記）

3.1.1.1以出讓方式設立建設用地使用權初始登記的，申請人是國有建設用地使用權出讓合同載明的建設用地使用權受讓人。3.1.1.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）建設用地使用權出讓合同（原件）；

（四）地籍圖（原件二份）；

（五）土地權屬調查報告（原件）；

（六）出讓人出具的已付清全部建設用地使用權出讓金的證明（原件）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.1.1.3建設用地使用權出讓合同約定應當付清動拆遷、配套等費用的，申請人還應當提交付清該費用的證明。

3.1.2（以租賃方式設立建設用地使用權的初始登記）

3.1.2.1以租賃方式設立建設用地使用權初始登記的，申請人是國有建設用地使用權租賃合同載明的建設用地使用權承租人。3.1.2.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）建設用地使用權租賃合同（原件）；

（四）地籍圖（原件二份）；

（五）土地權屬調查報告（原件）。

3.1.3（以劃撥方式設立建設用地使用權的初始登記）

3.1.3.1以劃撥方式設立建設用地使用權初始登記的，申請人是批準建設用地文件中載明的建設用地使用權人。

3.1.3.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）建設用地批準文件（原件）；

（四）地籍圖（原件二份）；

（五）土地權屬調查報告（原件）。

3.1.4（以灘涂圍墾成陸設立建設用地使用權的初始登記）

3.1.4.1灘涂圍墾成陸并經驗收合格后設立建設用地使用權初始登記的，申請人是《灘涂開發利用許可證》載明的主體。3.1.4.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）《上海市灘涂開發利用許可證》（原件）；

（四）灘涂工程竣工驗收合格證明（原件）；

（五）建設用地批準文件（原件）；

（六）成陸后的地籍圖（原件二份）；

（七）土地權屬調查報告（原件）。

無前款第（五）項文件，但提交規土管理部門確認土地的用途、面積的證明文件的，可以辦理有關土地使用權登記。

3.1.5（收購儲備國有建設用地設立建設用地使用權的初始登記）

3.1.5.1因收購儲備國有建設用地設立建設用地使用權初始登記的，申請人應當是建設用地批準文件載明的土地儲備機構。3.1.5.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）原土地使用者的房地產權證書（原件）；

（四）土地儲備計劃（復印件）；

（五）國有建設用地使用權收購儲備協議（原件）；

（六）建設用地批準文件（原件）；

（七）地籍圖（原件二份）；

（八）土地權屬調查報告（原件）。

3.1.6（批準儲備國有建設用地設立建設用地使用權的初始登記）

3.1.6.1經批準儲備國有建設用地設立建設用地使用權初始登記的，申請人是建設用地批準文件載明的土地儲備機構。3.1.6.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）土地儲備計劃（復印件）；

（四）建設用地批準文件（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）土地權屬調查報告（原件）。

3.1.6.3儲備土地范圍內有房屋所有權記載的，申請人應當先行申請房屋所有權的注銷登記，但申請人提交保留原房屋的證明文件的除外。3.1.7（依法設立集體所有建設用地使用權的初始登記）

3.1.7.1依法設立集體所有建設用地使用權初始登記的，申請人應當是建設用地批準文件載明的建設用地使用權人。

3.1.7.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）建設用地批準文件（原件）；

（四）地籍圖（原件二份）；

（五）土地權屬調查報告（原件）。

3.1.8（2006年9月1日后批準立項的單建地下工程建設用地使用權的初始登記）3.1.8.1建設單位申請單建地下工程的建設用地使用權初始登記，應當一并辦理出入口、通風口等地面附屬設施的建設用地使用權初始登記。3.1.8.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）地下建設用地使用權的國有建設用地劃撥決定書或建設用地使用權出讓合同（原件）；

（四）地下工程的建設工程規劃許可證及其附件附圖，包括建筑工程項目表、建筑工程總平面圖等（原件）；

（五）地面附屬設施的建設用地批準文件或者建設用地使用權出讓合同（原件）；

（六）記載地下建設用地使用權范圍和地面附屬設施建設用地使用權范圍的地籍圖（原件二份）；

（七）土地權屬調查報告（原件）。

3.1.8.3登記機構應當按照建設工程規劃許可證明確的地下建（構）筑物的水平投影最大占地范圍和起止深度在房地產登記簿和房地產權證上進行記載，并在其附記欄內注明“地下建筑物的建設用地使用權范圍為該地下建（構）筑物建成后外圍實際所及的地下空間范圍”。

3.1.9（核準建設用地使用權初始登記的條件）

3.1.9.1符合下列條件的建設用地使用權初始登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是建設用地使用權出讓合同、建設用地使用權租賃合同或者建設用地批準文件記載的土地使用人；

（二）申請登記的土地使用范圍、位置、面積、用途與建設用地使用權出讓合同、建設用地使用權租賃合同或者建設用地批準文件、地籍圖、土地權屬調查報告的記載一致；

（三）不屬于《條例》第二十條所列的情形。

3.1.9.2申請建設用地使用權初始登記的土地范圍內有他人建設用地使用權記載事項的，應當認定為申請登記事項與房地產登記簿的記載存在沖突。3.1.10（新建房屋所有權初始登記）

3.1.10.1新建房屋竣工驗收合格后申請初始登記的，申請人應當是房地產登記簿記載的該房屋范圍內的建設用地使用權人。3.1.10.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）記載建設用地使用權狀況的房地產權證書（原件）；

（四）建設工程規劃許可證及其附件附圖,包括建筑工程項目表、建筑工程總平面圖等（原件）；

（五）竣工驗收證明（個人自建房屋除外），包括建設工程竣工驗收備案證明、規劃和用地狀況的核驗意見（原件）；

（六）記載房屋狀況的地籍圖（原件二份）；

（七）房屋權屬調查報告（原件）；

（八）房屋所在地公安部門出具的編制門牌號批復（復印件）； 3.1.10.3 屬新建住宅（個人自建住宅除外）的，還應提交住宅交付使用許可證（原件）和建設單位住宅維修基金交款憑證（原件）；

3.1.10.4 房地產開發企業申請登記的，還應提交經市或者區縣房屋管理部門備案的載明建設單位保留自有的房地產和用于銷售的商品房的銷售方案，區縣房屋管理部門出具的業主共有的房地產的具體用途、坐落位置等的證明文件；屬公益性公共服務設施的部分，還應提交區縣房屋管理部門出具的公益性公共服務設施的具體用途、坐落位置、權利歸屬等的證明文件。3.1.10.5屬新建配套商品房的，建設單位還應提交與市或區縣房屋、規土管理部門簽訂的建設項目協議書。登記機構應當在房地產登記簿和房地產權證的附記欄內注記“配套商品房”。

3.1.11（舊住房綜合改造竣工后新增建筑物的房屋所有權初始登記）

3.1.11.1舊住房綜合改造竣工后，改造中屬加層的房屋、新增小區停車庫、物業管理用房、小區公共配套設施等新增建筑物申請房屋所有權初始登記的，申請人應當是協議約定的產權單位。歸業主共有的部分，由建設單位一并提出登記申請。

3.1.11.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）區縣房屋管理部門對舊住房綜合改造的批準文件（原件）；

（四）約定產權歸屬的協議（原件）；

（五）建設工程規劃許可證及其附件附圖，包括建筑工程項目 表、建筑工程總平面圖等（原件）；

（六）竣工驗收證明，包括建設工程竣工驗收備案證明、規劃和用地狀況的核驗意見（原件）；

（七）記載房屋狀況的地籍圖（原件二份）；

（八）房屋權屬調查報告（原件）；

（九）新增建筑物，還應提交房屋所在地公安部門出具的編制門牌號批復（復印件）。

3.1.12（業主共有房地產的登記）

房地產開發企業在申請房屋所有權初始登記時，對屬于業主共有的房地產應當一并申請登記。登記機構應當根據區縣房屋管理部門出具的業主共有的房地產的具體用途、坐落位置等的證明文件，在房地產登記簿上進行記載但不頒發房地產權證書,權利人記載為：“業主共有”。3.1.13（公益性公共服務設施房地產的初始登記）房地產開發企業在申請房屋所有權初始登記時，登記機構應當根據區縣房屋管理部門出具的對公益性公共服務設施的房地產的證明文件中有關權利歸屬的內容，在房地產登記簿上分別進行記載。

該證明文件明確公益性公共服務設施的房地產歸房地產開發企業所有的，按房地產開發企業保留自有的房地產辦理登記；該證明文件明確公益性公共服務設施的房地產歸政府或其他單位的，登記機構應當在房地產登記簿上將權利人記載為“待定”，不頒發房地產權證書。

政府有關部門或其他單位申請初始登記的，應當提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）區縣房屋管理部門出具的公益性公共服務設施的具體用途、坐落位置、權利歸屬等的證明文件或者申請單位與房地產開發企業的約定文件（原件）。3.1.14（補辦結建民防工程的初始登記）

3.1.14.1已辦理房屋所有權初始登記的房地產，申請補辦結建民防工程所有權初始登記的，申請人應當是房地產登記簿記載的建設用地使用權人。3.1.14.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）建設工程規劃許可證及其附件附圖，包括建筑工程項目表、建筑工程總平面圖等（原件）；

（四）民防建設工程竣工驗收備案表或民防建設工程質量核驗證明書（原件）；

（五）記載地下建筑物狀況的地籍圖（原件二份）；

（六）房屋權屬調查報告（原件）。

結建民防工程系2003年4月1日以前竣工的，申請人還應當提交民防管理部門出具的該民防工程屬非公用民防工程的證明。3.1.15（2006年9月1日前批準立項的單建地下工程的初始登記）

2006年9月1日前批準立項的單建地下工程，建設單位應當一并申請地下建筑物、地面附屬設施的建設用地使用權和房屋所有權初始登記。申請登記時應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）地面附屬設施的建設用地批準文件（原件）；

（四）建設工程規劃許可證及其附件附圖，包括建筑工程項目表、建筑工程總平面圖等（原件）；

（五）建設工程竣工驗收備案表（原件）；

（六）記載地下建筑物、地面附屬設施狀況的地籍圖（原件二份）；

（七）房屋、土地權屬調查報告（原件）；

（八）房屋所在地公安部門出具的編制門牌號批復（復印件）。地下工程屬于民防工程的，申請人提交的竣工驗收證明應當為民防管理部門出具的民防建設工程竣工驗收備案表或民防建設工程質量核驗證明書。2003年4月1日以前竣工的民防工程，申請人還應當提交民防管理部門出具的該民防工程屬非公用民防工程的證明。

登記機構應當在房地產登記簿和房地產權證的附記欄內注明“地下建筑物的建設用地使用權范圍為該地下建（構）筑物建成后外圍實際所及的地下空間范圍”；地下工程屬于民防工程的，還應當注明“民防工程”，并記載其平時用途；地下工程含社會公共通道的，還應當注記社會公共通道的建筑面積、部位。2006年9月1日前批準立項的地下建設用地的土地用途，應當根據地下建筑物的批準用途記載。

3.1.16（2006年9月1日后批準立項的單建地下工程的初始登記）

2006年9月1日后批準立項的單建地下工程，建設單位申請地下建筑物房屋所有權初始登記的，應當一并辦理出入口、通風口等地面附屬設施的房屋所有權初始登記。申請登記時應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）記載地下建設用地使用權和地面附屬設施建設用地使用權的房地產權證（原件）；

（四）建設工程規劃許可證及其附件附圖，包括建筑工程項目表、建筑工程總平面圖等（原件）；

（五）竣工驗收證明，包括建設工程竣工驗收備案證明、規劃和用地狀況的核驗意見（原件）；

（六）記載地下建筑物、地面附屬設施狀況的地籍圖（原件二份）；

（七）房屋、土地權屬調查報告（原件）；

（八）房屋所在地公安部門出具的編制門牌號批復（復印件）。地下工程屬于民防工程的，房地產登記申請人提交的竣工驗收證明應當為民防管理部門出具的民防建設工程竣工驗收備案表。

登記機構應當在房地產登記簿和房地產權證的附記欄內注明“地下建筑物的建設用地使用權范圍為該地下建（構）筑物外圍實際所及的地下空間范圍”；地下工程屬于民防工程的，還應當注明“民防工程”，并記載其平時用途；地下工程含社會公共通道的，還應當注記社會公共通道的建筑面積、部位。3.1.17（核準房屋所有權初始登記的條件）

3.1.17.1符合下列條件的房屋所有權初始登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是房地產登記簿記載的建設用地使用權人；

（二）申請初始登記的房屋坐落、用途、幢數、層數、建筑面積符合建設工程規劃許可證的規定，或符合規劃和用地狀況的核驗意見，并與記載房屋狀況的地籍圖、房屋權屬調查報告一致；

（三）不屬于《條例》第二十條所列的情形。

3.1.17.2申請房屋所有權初始登記的土地范圍內有下列記載事項的，應當認定為申請登記事項與房地產登記簿的記載存在沖突：

（一）有他人的房屋建設工程轉讓的預告登記的；

（二）有他人的成片開發建設用地使用權轉讓的預告登記的。

3.1.17.3房屋建設工程已設立抵押權的，房屋所有權初始登記審核完畢后，房地產登記機構應當在房地產登記簿上將房屋建設工程抵押的預告登記改為房地產抵押權登記，抵押物范圍應當扣除《條例》第六十條第二款的范圍。抵押權人可以申請換領房地產抵押權登記證明，換領的房地產抵押權登記證明中應當注記原抵押權預告登記的登記日、登記證明編號。3.1.18（初始登記的審核時限）

登記機構應當自受理建設用地使用權或房屋所有權初始登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將初始登記事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人領取房地產權證書；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。3.2轉移登記

3.2.1（成片開發建設用地使用權轉讓的轉移登記）

3.2.1.1因成片開發建設用地使用權轉讓申請轉移登記的，申請人應當是轉讓合同雙方當事人。

3.2.1.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）記載出讓建設用地使用權狀況的房地產權證書(原件)；

（四）建設用地使用權轉讓合同（原件）；

（五）規土管理部門出具的已形成建設用地條件的證明文件及確認土地用途的文件（原件）；

（六）地籍圖（原件二份）；

（七）土地權屬調查報告（原件）；

（八）契稅完稅憑證（原件）。3.2.2（房屋建設工程轉讓的轉移登記）

3.2.2.1因房屋建設工程轉讓申請轉移登記的,申請人應當是轉讓合同雙方當事人。

3.2.2.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）記載出讓建設用地使用權狀況的房地產權證書（原件）；

（四）房屋建設工程轉讓合同（原件）；

（五）建設工程規劃許可證及其附件附圖，包括建筑工程項目表、建筑工程總平面圖等（原件）；

（六）有資質的審價機構出具的開發投資總額已完成25％以上的證明文件；

（七）地籍圖（原件二份）；

（八）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.2.3房地產登記簿有預售許可文件登記的，申請人不需提交開發投資總額已完成25％以上的證明文件。

3.2.3（新建商品房買賣的轉移登記）

3.2.3.1因新建商品房買賣申請轉移登記的，申請人應當是買賣合同雙方當事人。

3.2.3.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）《上海市商品房出售合同》，或者《上海市商品房預售合同》及房屋交接書（原件）；

（四）《上海市購房業主商品住宅維修基金交款憑證》（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.3.3因新建配套商品房買賣申請轉移登記，登記機構核準登記的，應當在房地產登記簿和房地產權證的附記欄內注記“配套商品房，5年內不得轉讓或者出租”。

3.2.4（預購商品房轉移登記）

3.2.4.1經預告登記的預購商品房，在房屋所有權初始登記后申請轉移登記的，申請人應當是預告登記記載的預購人和房地產開發企業。3.2.4.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）預購商品房預告登記的登記證明（原件）；

（四）《上海市購房業主商品住宅維修基金交款憑證》（原件）；

（五）房屋交接書（原件）；

（六）地籍圖（原件二份）；

（七）房屋平面圖（原件二份）；

（八）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.4.3房地產轉移登記審核完畢后，登記機構應當在房地產登記簿上將預購商品房抵押權預告登記改為房地產抵押權登記。抵押權人可以申請換領房地產抵押權登記證明。換領的房地產抵押權登記證明中應當注記原抵押權預告登記的登記日、登記證明編號。

3.2.5（存量房地產買賣的轉移登記）

3.2.5.1因存量房地產買賣申請轉移登記的，申請人應當是買賣合同雙方當事人。3.2.5.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）《上海市房地產買賣合同》（原件）；

（六）地籍圖（原件二份）；

（七）房屋平面圖（原件二份）；

（八）契稅完稅憑證（原件）。3.2.6（公有住房出售的轉移登記）

3.2.6.1因公有住房出售申請轉移登記的，申請人應當是公房所有權人和購房人。

3.2.6.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）購房人身份證明（復印件）；

（三）《公有住房出售合同》（原件）；

（四）購房付款憑證（原件）；

（五）購房人繳付費用計算表（原件）；

（六）公有住房價格出售計算表（原件）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。3.2.7（房地產交換的轉移登記）

3.2.7.1因房地產交換申請轉移登記的，申請人應當是交換合同雙方當事人。3.2.7.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房地產交換合同（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。3.2.8（房地產贈與的轉移登記）

3.2.8.1因房地產贈與申請轉移登記的，申請人應當是贈與合同雙方當事人。3.2.8.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）經公證的贈與書和受贈書，或者經公證的贈與合同（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。3.2.9（以房地產抵債的轉移登記）

3.2.9.1因房地產抵債申請轉移登記的，申請人應當是抵債合同雙方當事人。3.2.9.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房地產抵債合同（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.10（以房地產作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業法人的房地產轉移登記）

3.2.10.1以房地產作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業法人，申請房地產轉移登記的，申請人應當是原房地產權利人與成立的企業法人。3.2.10.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）以房地產作價出資或者作為合作條件的合同（原件）及企業章程（復印件）；

（五）驗資報告或者評估報告（復印件）；

（六）地籍圖（原件二份）；

（七）房屋平面圖（原件二份）；

（八）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.11（因企業兼并、合并的房地產轉移登記）

3.2.11.1因企業兼并、合并申請房地產轉移登記的，申請人應當是兼并、合并后的企業。

3.2.11.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）企業兼并、合并的證明文件（原件）及企業章程(復印件)；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。3.2.12（因企業分立的房地產轉移登記）

3.2.12.1因企業分立申請房地產轉移登記，原企業仍存在的，申請人應當是原房地產權利人與分立后新成立的企業；原企業不存在的，申請人應當是分立后的企業。

3.2.12.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）企業分立的證明文件（原件）及企業章程(復印件)；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。3.2.13（房地產繼承、遺贈的轉移登記）

3.2.13.1因房地產繼承或者遺贈申請房地產轉移登記的，申請人應當是繼承人或者受遺贈人。

3.2.13.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）繼承的需提交繼承權公證文書，遺贈的需提交遺囑公證書和接受遺贈公證書（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.14（因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的判決、裁定、調解、裁決的房地產轉移登記）

3.2.14.1因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的判決、裁定、調解、裁決申請房地產轉移登記的，申請人應當是判決、裁定、調解、裁決等法律文件指向的房地產權利人。

3.2.14.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）人民法院（仲裁機構）已經發生法律效力的判決、裁定、調解或者裁決書（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.14.3申請人不能提交房地產權證書的，登記機構應當核查房地產登記簿記載的原房地產權利人是否與人民法院（仲裁機構）已經發生法律效力的判決、裁定、調解或者裁決書等法律文件認定的原房地產權利人一致。3.2.15（因房地產的共有人發生增減的房地產轉移登記）

3.2.15.1因房地產增加共有人申請房地產轉移登記的，申請人應當是原房地產權利人和增加的共有人；因共有房地產的共有人減少申請房地產轉移登記的，申請人應當是原房地產共有人。

3.2.15.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房地產共有人增加或者減少的合同或者其他證明文件（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.16（因按份共有房地產的共有人之間發生份額轉讓的房地產轉移登記）3.2.16.1因按份共有房地產的共有人之間發生份額轉讓的房地產轉移登記，申請人應當是房地產共有人。

3.2.16.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房地產份額轉讓的合同（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。3.2.17(房地產因共同共有和不等額按份共有關系相互轉化的轉移登記)3.2.17.1經登記的房地產因共有關系由共同共有轉為不等額按份共有，或者由不等額按份共有轉為共同共有的，申請人應當是房地產共有人。3.2.17.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房地產共同共有轉為不等額按份共有，或者房地產不等額按份共有轉為共同共有的協議（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.18（因國有企業單位改制的房地產轉移登記）

3.2.18.1因國有企業改制后房地產權利主體發生變化的轉移登記，申請人應當是國有資產管理部門確定的房地產權利主體。3.2.18.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）國有資產管理部門對國有企業改制的批準文件（其中包括確認房地產權利歸屬的內容）（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.18.3采用國家以建設用地使用權授權經營、作價出資（入股）方式將劃撥土地處置給改制后企業的，還應提交國土資源部或市政府的批準文件。3.2.18.4轉移登記的房地產屬于劃撥建設用地范圍內的，還應當提交規土管理部門同意使用劃撥建設用地的書面意見或者建設用地有償使用的合同及繳清出讓金的證明。

3.2.19（劃撥土地上的花園住宅和非居住房屋辦理轉移登記的特殊規定）劃撥土地上的花園住宅和非居住房屋申請轉移登記的，應當提交規土管理部門同意使用劃撥建設用地的書面意見或者建設用地有償使用的合同及繳清出讓金的證明。

3.2.20（車位等辦理轉移登記的特殊規定）

3.2.20.1房地產權利人將一套住宅和兩個以上車位一并轉讓申請轉移登記的，還應提交業主委員會和物業服務企業共同出具的有關證明。

3.2.20.2房地產開發企業因解散清算，將其名下未出售車位等轉讓給其股東申請轉移登記的，申請人是清算人和受讓股東，申請人還應當提交經股東會或者股東大會確認的清算報告和房地產開發企業按照原市房地資源局《關于房地產開發企業因解散清算涉及名下會所及未出售車位轉讓有關問題的批復》進行公示的材料。

3.2.20.3業主購買的車位、儲藏室等附屬設施不單獨頒發房地產權證，可以在業主的房地產權證內予以記載。

3.2.21（損壞承重結構的房地產辦理轉移登記的特殊規定）

申請轉移登記的房地產有行政執法機構對損壞房屋承重結構的認定文件登記記載的，申請人還應當提交行政執法機構出具的已完成整改的證明文件。3.2.22（房地產登記簿有抵押權、居住權記載的房地產申請轉移登記的特殊規定）申請轉移登記的房地產有抵押權記載的，應當先辦理抵押權注銷登記，但共有人之間的轉移登記除外。當事人也可以一并申請抵押權注銷登記和房地產轉移登記。申請轉移登記的房地產有居住權記載的，應當先辦理居住權注銷登記。當事人也可以一并申請居住權注銷登記和房地產轉移登記。3.2.23（核準房地產轉移登記條件）

3.2.23.1符合下列條件的房地產轉移登記申請，登記機構應當準予登記：

（一）轉讓人是房地產登記簿記載的權利人，受讓人是有關證明文件中載明的受讓人；

（二）申請轉移登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）不屬于《條例》第二十條所列的情形。

3.2.23.2申請轉移登記的房地產有下列記載事項的，應當認定為申請登記事項與房地產登記簿的記載存在沖突：

（一）有他人預購商品房的預告登記或者他人房地產轉讓的預告登記的，但因房屋建設工程轉讓而申請建設用地使用權轉移登記的不適用本項規定；

（二）有司法機關、行政機關依法實施財產保全等限制措施的法律文件登記的。

3.2.24（轉移登記的審核時限）

登記機構應當自受理房地產轉移登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將轉移事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人領取房地產權證書；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。3.3 變更登記

3.3.1（建設用地用途變更登記）

3.3.1.1經登記的建設用地用途發生變更的,申請人應當是房地產權利人。3.3.1.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）記載建設用地使用權狀況的房地產權證書（原件）；

（四）建設用地用途變更的批準文件（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）。3.3.2（房屋用途變更登記）

3.3.2.1經登記的房屋用途發生變更的,申請人應當是房地產權利人。3.3.2.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房屋用途變更的批準文件（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）。3.3.3（權利人姓名或者名稱變更登記）

3.3.3.1因登記的房地產的權利人姓名或者名稱變更申請變更登記的，申請人應當是房地產權利人。

3.3.3.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）權利人姓名或者名稱變更的證明文件；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）。3.3.4（房地產面積發生增、減變化的變更登記）3.3.4.1經登記的房地產因土地、房屋面積增加或者減少申請變更登記的，申請人應當是房地產權利人。

3.3.4.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房屋、規土管理部門的批準或證明文件（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）房屋、土地權屬調查報告（原件）；

（八）竣工驗收證明，包括建設工程竣工驗收備案證明、規劃和用地狀況的核驗意見（原件）；

3.3.4.3因舊住房綜合改造竣工后房屋建筑面積發生變化申請變更登記的，還應提交區縣房屋管理部門對舊住房綜合改造的批準文件（原件）。3.3.5（房地產分割的變更登記）

3.3.5.1經登記的房地產因分割申請變更登記的，分割后的房地產應當符合本規定第2.5條中關于基本單元的規定，申請人應當是房地產權利人。3.3.5.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）發生分割事實的證明文件（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）房屋、土地權屬調查報告（原件）。

3.3.5.3已經按間或小于間的部位登記的房屋，不予辦理對間、部位再分割的變更登記。

3.3.5.4經登記的建設用地使用權，權利人要求分割宗地的，應當滿足土地權屬界線封閉的要求，經全體權利人同意后報規土管理部門批準，方可申請辦理房地產變更登記，申請人是全體權利人，除本規定第3.3.5.2條所列文件外，還應當向登記機構提交規土管理部門的批準文件。3.3.6（因房地產合并的變更登記）

3.3.6.1經登記的房地產因合并申請變更登記的，合并后的房地產應當符合本規定第2.5條中關于基本單元的規定，申請人應當是房地產權利人。3.3.6.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房地產合并事實的證明文件（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）房屋、土地權屬調查報告（原件）。

3.3.6.3經登記的建設用地使用權，權利人要求合并宗地的，還應當提交區縣規土管理部門的批準文件。申請合并的宗地的建設用地使用權取得方式、用途、使用期限等不一致的，還應當提交區縣規土管理部門出具的確認合并后的建設用地使用權取得方式、用途、使用期限等的文件。3.3.7（配偶之間變更房地產登記權利人的變更登記）

3.3.7.1因下列情形之一申請變更登記的,申請人應當是配偶雙方：

（一）登記為配偶一方所有的房地產增加配偶另一方為共有人；

（二）登記為配偶一方所有的房地產變更為配偶另一方所有；

（三）登記為配偶雙方共有的房地產變更為其中一方所有。3.3.7.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）婚姻關系證明文件（復印件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）。

3.3.8（“九四年方案”已購公有住房房地產登記的權利人增加購房時同住成年人的變更登記）

3.3.8.1按照“九四年方案”購買的原公有住房增加購房時同住成年人為登記的房地產權利人的變更登記，申請人應當是已購公有住房房地產登記的權利人和要求增加為房地產權利人的購房時其他同住成年人。3.3.8.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）《職工家庭購買公有住房協議書》查閱證明（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）。3.3.8.3“九四年方案”以外的已購公有住房同住成年人增加為房地產權利人，不屬于變更登記范圍，應按照本規定申請轉移登記。3.3.9（因房地產共有關系變化的變更登記）

3.3.9.1經登記的房地產因共有關系由等額按份共有轉為共同共有，或者由共同共有轉為等額按份共有的，申請人應當是房地產共有人。3.3.9.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房地產等額按份共有轉為共同共有或者房地產共同共有轉為等額按份共有的協議（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）。

3.3.10（因出讓建設用地使用權的受讓人變更為其設立的項目公司的變更登記）3.3.10.1因出讓建設用地使用權的受讓人與出讓人簽訂補充協議，將出讓合同的受讓人變更為其設立的項目公司的建設用地使用權變更登記的，申請人應當是原建設用地使用權人和其設立的項目公司。3.3.10.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）建設用地使用權出讓合同的補充合同（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）。3.3.10.3出讓建設用地使用權人以該建設用地使用權作價出資的,不屬于變更登記范圍。

3.3.11（因行政機關、人民法院征收、收回、沒收等行為的變更登記）3.3.11.1建設用地使用權、房屋所有權因行政機關、人民法院依法作出的沒收行為發生變更的，登記機構應當在收到行政機關、人民法院提交的下列文件后二十日內將變更事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人換領房地產權證書：

（一）行政機關、人民法院要求登記機構辦理變更登記的書面通知（原件）；

（二）行政機關、人民法院已經發生法律效力的沒收決定（原件）；

（三）被沒收的房地產的權屬調查報告（原件）。

3.3.11.2建設用地使用權、房屋所有權因行政機關依法作出的征收房屋所有權、收回建設用地使用權等行為發生變更的，登記機構應當在收到行政機關提交的下列文件后二十日內將變更事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人換領房地產權證書：

（一）行政機關要求登記機構辦理變更登記的書面通知（原件）；

（二）行政機關已經發生法律效力的征收、收回決定（原件）；

（三）被征收、收回的房地產的權屬調查報告（原件）；

（四）已付清補償款的證明或房屋已拆除的證明（原件）。3.3.12（核準變更登記的條件）

3.3.12.1符合下列條件的房地產變更登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是房地產登記簿記載的權利人；

（二）申請變更登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）申請變更登記的內容與有關文件證明的變更事實一致；

（四）申請登記事項與房地產登記簿的記載不沖突。3.3.12.2按照本規定3.3.5條、3.3.7條、3.3.9條、3.3.10條申請變更登記的，申請變更登記的房地產有下列記載事項的，應當認定為與房地產登記簿的記載有沖突：

（一）有他人預購商品房的預告登記或者他人房地產轉讓的預告登記；

（二）有行政機關、司法機關依法實施財產保全等限制措施的法律文件登記的。

3.3.13（變更登記的審核時限）

登記機構應當自受理房地產變更登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將變更事項記載于房地產登記簿，并通知權利人領取房地產權證書；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。3.4 注銷登記

3.4.1（因房屋倒塌、滅失的注銷登記）

3.4.1.1房屋因倒塌、拆除等原因滅失申請注銷登記的，申請人是原房地產權利人。

3.4.1.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房屋所在地的區縣房屋、規土管理部門出具的房屋倒塌、拆除等滅失證明文件（原件）。

3.4.2（因建設用地使用權終止的注銷登記）

3.4.2.1以出讓、租賃等方式取得的建設用地使用權因依法終止申請注銷登記的，申請人是原建設用地使用權人。

3.4.2.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）規土管理部門出具的建設用地使用權依法終止的證明文件（原件）。3.4.3（因建設用地使用權、房屋所有權拋棄的注銷登記）

3.4.3.1建設用地使用權、房屋所有權因拋棄而終止申請注銷登記的，申請人是房地產權利人。

3.4.3.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）。3.4.4（核準注銷登記的條件）

3.4.4.1符合下列條件的注銷房地產登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是房地產登記簿記載的權利人；

（二）申請注銷登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）申請注銷登記的事項與房地產登記簿的記載不沖突。

3.4.4.2因拋棄建設用地使用權、房屋所有權而申請注銷登記的，房地產登記簿有下列記載事項的，應當認定為申請登記事項與房地產登記簿的記載有沖突：

（一）有房地產抵押權、地役權、居住權登記的；

（二）有異議登記的；

（三）有預告登記的；

（四）有司法機關、行政機關依法實施財產保全等限制措施的法律文件登記的。

3.4.5（注銷登記審核時限）登記機構應當自受理注銷房地產登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將注銷事項記載于房地產登記簿；其中房屋雖然滅失、但仍擁有建設用地使用權的，換發記載建設用地使用權狀況的房地產權證。不符合規定條件的，不予注銷登記，并書面告知申請人。

3.4.6（因行政機關、人民法院作出的行為終止建設用地使用權、房屋所有權的注銷登記）

3.4.6.1建設用地使用權、房屋所有權因行政機關、人民法院依法作出的沒收行為終止的，登記機構應當在收到行政機關、人民法院作出的已經發生法律效力的文件后五日內將注銷事項記載于房地產登記簿，原房地產權證書作廢。3.4.6.2建設用地使用權、房屋所有權因行政機關依法作出的征收房屋所有權、收回建設用地使用權等行為終止的，登記機構應當在收到行政機關作出的已經發生法律效力的文件后，核驗已付清補償款的證明或房屋已拆除的證明，并于二十日內將注銷事項記載于房地產登記簿，原房地產權證書作廢。3.4.7（登記機構依職權注銷登記）

房屋滅失且建設用地使用權依法終止后，當事人未申請注銷登記的，登記機構可以在收到房屋、規土管理部門提供的房屋滅失且建設用地使用權終止的證明文件后將注銷事項記載于房地產登記簿，原房地產權證書作廢。

前款證明文件包括：

（一）房屋所在地的區縣房屋、規土管理部門出具的房屋滅失證明（原件）；

（二）市或者區縣規土管理部門與權利人簽訂的解除建設用地使用權出讓合同、建設用地使用權租賃合同的協議（原件）；

（三）市或者區縣規土管理部門提供的出讓建設用地使用權、租賃建設用地使用權因土地使用期限屆滿而終止的證明（原件）。

房地產登記簿中有房地產抵押權、地役權記載的，或者有行政機關、司法機關限制房地產權利的文件登記的，登記機構依職權注銷登記后應當通知房地產抵押權人、地役權人或有關行政機關、司法機關。

4.房地產抵押權和地役權登記 4.1（以出讓建設用地使用權設立抵押權的登記）

4.1.1以出讓建設用地使用權設立抵押權申請登記的，申請人是抵押合同當事人。

4.1.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）記載出讓建設用地使用權狀況的房地產權證書（原件）；

（四）抵押擔保的主債權合同（原件）；

（五）抵押合同（原件）。

4.2（以儲備土地的建設用地使用權設立抵押權的登記）

4.2.1以儲備土地的建設用地使用權設立抵押權申請登記的，申請人是抵押合同當事人。

4.2.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）記載建設用地使用權狀況的房地產權證書（原件）；

（四）抵押擔保的主債權合同（原件）；

（五）抵押合同（原件）；

（六）土地儲備計劃（復印件）；

（七）同級財政部門的貸款規模批準文件（復印件）；

（八）同級人民政府批準的項目實施方案（復印件）。4.3（以房地產設立抵押權的登記）

4.3.1以房地產設立抵押權申請登記的，申請人是抵押合同當事人。4.3.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）抵押擔保的主債權合同（原件）；

（五）抵押合同（原件）。

4.3.3房地產登記簿有行政執法機構認定損壞房屋承重結構文件登記記載的，還應當提交行政執法機構出具的已經完成整改的證明文件。

4.3.4產權人為單位的居住房屋設立抵押權的，申請人還應當提交區縣房屋管理部門出具的《已出租公有住房征詢表》。4.4（核準房地產抵押權設立登記的條件）

符合下列條件的房地產抵押權設立登記的申請，登記機構應當準予登記：

（一）申請人是設立房地產抵押權的當事人，且其中一方是房地產登記簿記載的房地產權利人；

（二）申請登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）申請登記事項與房地產登記簿的記載不沖突。4.5（當事人以合同方式設立地役權登記）

4.5.1以合同方式設立地役權申請登記的，申請人是設立地役權合同的雙方當事人。

4.5.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）設立地役權的合同（原件）。4.6（核準地役權設立登記的條件）

符合下列條件的地役權設立登記的申請，登記機構應當準予登記：

（一）申請登記的需役地、供役地在房地產登記簿的記載范圍內；

（二）申請人是設立地役權的當事人，且分別是房地產登記簿記載的需役地、供役地權利人；

（三）申請登記事項與房地產登記簿的記載不沖突。4.7（房地產抵押權、地役權的轉移登記）

4.7.1經登記的房地產抵押權、地役權申請轉移登記的，申請人應當是房地產抵押權、地役權轉讓合同的當事人。

4.7.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產登記證明（原件）；

（四）證明房地產抵押權、地役權轉讓的文件（原件）。4.8（房地產抵押權、地役權的變更登記）

4.8.1經登記的房地產抵押權、地役權申請變更登記的，申請人是原設立抵押權、地役權的當事人。

4.8.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產登記證明（原件）；

（四）證明房地產抵押權、地役權變更的文件（原件）。4.9（核準房地產抵押權、地役權的轉移登記、變更登記的條件）

符合下列條件的房地產抵押權、地役權的轉移登記、變更登記的申請，登記機構應當準予登記：

（一）申請人是轉讓、變更房地產抵押權、地役權的當事人，且其中一方是房地產登記簿記載的抵押權人、地役權人；轉讓地役權的，受讓人還應當是需役地轉移登記的受讓人；

（二）申請登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）申請登記事項與房地產登記簿的記載不沖突。4.10（房地產抵押權、地役權的注銷登記）

4.10.1經登記的房地產抵押權、地役權申請注銷登記的，申請人應當是房地產登記簿上記載的抵押權人、地役權人。4.10.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產登記證明（原件）；

（四）證明房地產抵押權、地役權終止的文件（原件）。

4.10.3人民法院、仲裁機構已經生效的判決、裁定、調解、裁決證明房地產抵押權、地役權終止或者無效的，抵押人、供役地權利人憑人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的文件，可以申請注銷房地產抵押權、地役權登記。4.11（核準房地產抵押權、地役權注銷登記的條件）

符合下列條件的房地產抵押權、地役權注銷登記的申請，登記機構應當準予登記：

（一）申請人是房地產登記簿記載的抵押權人、地役權人；

（二）申請登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）申請登記事項與房地產登記簿的記載不沖突。4.12（房地產抵押權、地役權登記的沖突情形）

4.12.1申請房地產抵押權、地役權設立、轉移、變更登記的房地產有下列記載事項的，應當認定為申請登記事項與房地產登記簿的記載有沖突：

（一）有他人的預告登記的；

（二）有司法機關、行政機關依法實施財產保全等限制措施的法律文件登記的。

4.12.2申請房地產抵押權、地役權注銷登記的房地產有他人房地產抵押權轉移、地役權轉移的預告登記記載的，應當認定為申請登記事項與房地產登記簿的記載有沖突。

4.13（房地產抵押權、地役權登記的審核）

登記機構應當自受理房地產抵押權、地役權登記申請之日起七日內完成審核。符合規定條件的，應當將有關事項記載于房地產登記簿，并通知房地產抵押權、地役權設立、轉移、變更登記的權利人領取登記證明，或者書面通知房地產抵押權、地役權注銷登記的申請人原登記證明作廢；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

5.預告登記

5.1（預購商品房預告登記）

5.1.1因預購商品房申請預告登記的，申請人可以是商品房預售合同雙方當事人。

5.1.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）《上海市商品房預售合同》（原件）。

5.1.3預購人可以單方申請預告登記，除提交上條規定的文件外，還應當提交預告登記的約定文件。5.2（預購商品房轉讓的預告登記）

5.2.1按照國家和本市有關規定進行預購商品房轉讓申請預告登記的，申請人應當是預購商品房轉讓合同雙方當事人。5.2.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）預購商品房預告登記證明（原件）；

（四）預購商品房轉讓等合同（原件）。

5.2.3轉讓的預購商品房已有預購商品房抵押權預告登記的，應當先行辦理抵押權預告登記的注銷手續。

5.3（預購商品房變更的預告登記）

5.3.1已經預告登記的預購商品房因預購人離婚、死亡或者終止、姓名或者名稱變更等，有關當事人可以向登記機構申請預購商品房變更的預告登記。5.3.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）預購商品房預告登記證明（原件）；

（四）變更事實的有關證明文件（原件）。

5.3.3登記機構應當參照房地產變更登記的有關規定辦理預購商品房變更的預告登記。

5.4（以預購商品房設立抵押的預告登記）

5.4.1以預購商品房設立抵押申請預告登記的，申請人應當是預購商品房抵押合同雙方當事人。

5.4.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）預購商品房預告登記證明（復印件）；

（四）抵押擔保的主債權合同（原件）；

（五）設立抵押權的合同（原件）。5.5（預購商品房抵押權轉讓的預告登記）

5.5.1預購商品房抵押權發生轉讓申請預告登記的，申請人應當是預購商品房抵押權轉讓合同雙方當事人。

5.5.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）預購商品房抵押權預告登記證明（原件）；

（四）主債權轉讓合同（原件）；

（五）抵押權轉讓合同（原件）。5.6（預購商品房抵押權變更的預告登記）

5.6.1已經預告登記的預購商品房抵押權發生變更的，有關當事人可以向登記機構申請預購商品房抵押權變更的預告登記。5.6.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）預購商品房抵押權預告登記證明（原件）；

（四）變更事實的有關證明文件（原件）。5.6.3登記機構應當參照房地產抵押權變更登記的有關規定辦理預購商品房抵押權變更的預告登記。

5.7（房屋建設工程抵押的預告登記）

5.7.1房屋建設工程設立抵押的預告登記，申請人應當是房屋建設工程抵押合同雙方當事人。

5.7.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）建設工程規劃許可證（原件）；

（四）房屋建設工程總承包合同或施工總承包合同（復印件）；

（五）抵押擔保的主債權合同（原件）；

（六）設立抵押權的合同（原件）。

5.7.3新建商品房初始登記后，其房屋建設工程抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記，登記機構應當在房地產登記簿上將房屋建設工程抵押權預告登記改為房地產抵押權登記，抵押物范圍不包括《條例》第六十條第二款規定的房地產。抵押權人可以申請換領房地產抵押權登記證明。換領的房地產抵押權的登記證明中應當注記原抵押權預告登記的登記日、登記證明編號。5.8（房屋建設工程抵押權轉讓的預告登記）

5.8.1申請房屋建設工程抵押權轉讓預告登記的，申請人應當是房屋建設工程抵押權轉讓合同雙方當事人。

5.8.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房屋建設工程抵押權預告登記證明（原件）；

（四）主債權轉讓合同（原件）；

第二篇：《上海市房地產登記技術規定(試行)》

《上海市房地產登記技術規定（試行）》

目 錄

1.總則 2.一般規定

3.建設用地使用權和房屋所有權登記

3.1初始登記 3.2轉移登記 3.3變更登記 3.4注銷登記

4.房地產抵押權和地役權登記 5.預告登記

6.更正登記和異議登記

6.1更正登記 6.2異議登記 7.文件登記

7.1國家機關、行政執法機構有關文件的登記 7.2當事人有關房地產權利的文件登記 7.3其他文件登記 8.附則

1.總則

1.1（目的和依據）

為了貫徹實施上海市第十三屆人民代表大會常務委員會第八次會議于2008年12月25日通過的《上海市房地產登記條例》（以下簡稱《條例》），規范房地產登記行為，根據《條例》第六條第一款規定制定本規定。1.2（適用范圍）

本規定適用于上海市房地產登記處（以下簡稱市登記處）和區縣房地產登記處（以下統稱登記機構）以及房地產登記申請人辦理本市行政區域內的房地產登記。

1.3（房地產登記事務分工）

1.3.1市登記處具體辦理下列范圍房地產登記事務：

（一）涉及國家安全、軍事機密等特殊范圍的房地產登記；

（二）機構查閱跨區縣房地產登記簿信息。

1.3.2區縣房地產登記處具體辦理本區縣行政區域內除前款范圍外的各類房地產登記事務。

1.4（房地產權證書、登記證明）2009年7月1日起啟用新版房地產權證書、登記證明。國有建設用地使用權和國有建設用地上的房屋頒發綠色房地產權證書；集體建設用地使用權和集體建設用地上的房屋頒發紅色房地產權證書；房地產抵押權、地役權、其他依法可以申請登記的房地產權利以及文件登記頒發登記證明。1.5（房地產登記信息系統）

登記機構應當在上海市住房保障和房屋管理局（以下簡稱市住房保障房屋管理局）、上海市規劃和國土資源管理局（以下簡稱市規劃國土資源局）統一建立的房地產登記信息系統上辦理房地產登記事務。房地產登記簿是房地產登記信息系統的組成部分。

1.6（房地產登記簿記載內容）

房地產登記簿應當記載以下內容：

（一）土地坐落、土地宗地號、房屋坐落（含房屋幢號、室號或者部位）、房屋編號；

（二）房地產權利人姓名或者名稱；

（三）土地的權屬性質、使用權取得方式（即使用權類型）、土地使用期限、宗地面積、獨用面積、分攤面積和土地用途；

（四）房屋所有權來源、房屋建筑類型、房屋建筑結構、房屋層數、房屋建筑面積、用途和房屋竣工日期；

（五）房地產抵押權狀況，包括抵押權人、抵押擔保的主債權、債權數額、債務履行期限等；

（六）地役權狀況，包括地役權人、供役地和需役地、利用范圍、利用目的和方法、利用期限等；

（七）預告登記狀況；

（八）房屋租賃合同等文件登記狀況；

（九）房地產權利限制狀況；

（十）商品房預售許可等事項；

（十一）更正登記、異議登記狀況；

（十二）房地產登記日、登記受理日；

（十三）房地產權證書或者登記證明編號。1.7（登記工作基本要求）

登記機構及登記工作人員應當按照《條例》、市政府《上海市房地產登記條例實施若干規定》和本規定的要求從事房地產登記工作。

2.一般規定

2.1（可登記的房地產范圍）

本規定所稱的房地產包括：

（一）建設用地，包括地上和地下建設用地；

（二）房屋等建筑物、構筑物，包括地下建筑物、構筑物。2.2（可以登記的房地產權利）

2.2.1下列房地產權利的取得、設立、轉移、變更或者終止，當事人可以申請登記：

（一）建設用地使用權；

（二）房屋所有權；

（三）房地產抵押權；

（四）地役權；

（五）其他依法可以登記的房地產權利。

2.2.2下列與房地產權利有關的事項，當事人可以共同申請預告登記：

（一）預購商品房及其轉讓；

（二）以預購商品房設立抵押權；

（三）以房屋建設工程設立抵押及其抵押權轉讓；

（四）房地產的轉讓、抵押。

前款情形中，一方當事人未提出登記申請的，另一方當事人按照約定可以單方提出預告登記申請。

2.3（可以登記的與房地產權利相關事項）

2.3.1下列與房地產權利有關的文件，當事人可以申請登記：

（一）房屋租賃合同，包括房屋出租、轉租、承租權轉讓或者交換、預租合同等；

（二）房屋使用公約；

（三）物業管理文件；

（四）建設用地使用權抵押權人、房屋建設工程抵押權人同意商品房轉讓時注銷相應部位抵押權的承諾書；

（五）其他與房地產權利有關的文件。2.3.2下列已經發生法律效力的文件可以辦理登記：

（一）司法機關、行政機關對建設用地使用權、房屋所有權依法實施財產保全等限制措施的生效法律文件；

（二）行政機關依法作出的征收集體所有土地、征收房屋、收回國有建設用地使用權、批準建設用地、房屋拆遷許可、商品房預售許可等與房地產權利有關的決定；

（三）行政執法機構對損壞房屋承重結構的認定文件以及已完成整改的證明文件；

（四）行政執法機構對附有違法建筑的認定文件以及已完成整改的證明文件。

2.4（登記程序）

房地產登記程序一般包括：

（一）申請；

（二）受理、收費和核驗契稅；

（三）審核；

（四）核準；

（五）記載于房地產登記簿并公示；

（六）繕證或者注記；

（七）發證；

（八）立卷歸檔。2.5（土地、房屋的基本單元）2.5.1房地產登記的最小單位是土地、房屋的基本單元。房地產登記應當按照土地、房屋的基本單元進行登記。

2.5.2土地以宗地為基本單元，宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。2.5.3居住房屋的基本單元按照下列原則確定：

（一）花園住宅的基本單元為幢；

（二）成套住房的基本單元為套；

（三）非成套住房的基本單元一般為幢。已經按間辦理房屋所有權登記的，該幢房屋的其他居住部位可以以間作為基本單元。

2.5.4非居住房屋的基本單元為幢、層、套、間，應具有規劃確定的完整功能、可以獨立使用、有固定的圍護結構，并有明確、唯一的編號。其中，獨幢的賓館、公寓式酒店、影劇院、學校、醫院、工廠等以幢為基本單元；綜合性建筑，以規劃確定具有完整功能、可以獨立使用的范圍為基本單元；辦公樓、商場，以規劃批準具有固定圍護結構的部位為基本單元。2.6（登記申請與代理）

2.6.1申請房地產登記的，當事人應當到房地產所在地的區縣登記機構申請登記；當事人可以委托代理人到登記機構申請登記，無民事行為能力人和限制行為能力人由法定代理人到登記機構申請登記。

2.6.2當事人委托代理人申請房地產登記的，代理人應當向登記機構提交當事人的委托書。當事人為法人或者其他組織的，提交由法定代表人簽署的委托書；法定代理人申請房地產登記的，提交戶籍證明；法定代理人由人民法院等指定的，提交人民法院等出具的有關證明。

2.6.3兩人以上共有房地產的登記，應當由共有人共同申請。按份共有的單個共有人可以就處分本人所擁有份額房地產的登記單獨提出申請，但應當提交其他按份共有人放棄優先購買權的證明的公證文書。2.7（公證和認證）

2.7.1因房地產贈與、繼承、遺贈申請房地產登記的，有關當事人應當向登記機構提交有關事實或者合同的公證文書。

2.7.2依據有關合同申請房地產登記，一方當事人屬于下列情形之一的，應當向登記機構提交合同的公證文書：

（一）外國自然人；

（二）華僑，包括居住在境外持有中國護照無國內身份證明者；

（三）港、澳、臺居民；

（四）在外國和港、澳、臺地區登記注冊的法人或者其他組織。2.7.3當事人約定合同經公證生效的，應當向登記機構提交有關合同的公證文書。

2.7.4下列情形的房地產登記，應當由當事人本人到登記機構辦理，確需委托的應當提交有關委托書的公證文書：

（一）自然人處分（轉讓、抵押）其擁有的房地產申請登記的；

（二）自然人申請注銷其本人名下的建設用地使用權、房屋所有權、房地產抵押權或者地役權登記（因房屋拆遷注銷房地產權利的除外）、預購商品房預告登記的；

（三）配偶間變更房地產登記簿記載的權利人的；

（四）已購公有住房增加同住人為房地產權利人申請變更登記的；

（五）自然人申請補發房地產權證和登記證明的；

（六）自然人查閱本人房地產登記原始憑證的。2.7.5當事人提交的公證文書非境內公證機構作出的，還需依法辦理認證、確認等手續。

2.8（申請登記文件）

2.8.1房地產登記的申請書應當由申請當事人簽名或者蓋章；代理人申請登記的，由代理人簽名或者蓋章。由代理人申請登記的，代理人除提交本人身份證明外，還應當提交被代理人的身份證明。

2.8.2房地產登記申請當事人應當按本規定向登記機構提交申請登記文件原件或者復印件。按規定提交復印件的，登記機構應當對復印件與原件的一致性進行校驗，但被代理人的身份證明和經公證的文件除外。2.9（房屋、土地權屬調查報告）

房地產登記申請當事人向登記機構提交的房屋權屬調查報告（即房屋勘測報告）應當經市住房保障房屋管理局或者區縣房屋管理部門備案；提交的土地權屬調查報告（即土地勘測報告）應當經市規劃國土資源局或者區縣規土管理部門確認。

2.10（身份證明）

2.10.1中國公民申請房地產登記的，應當向登記機構提交身份證。無身份證的，可以提交有效軍人身份證件、中國護照等公民身份證明；未滿16周歲的未成年人可以提交戶口簿或者出生證。

前款所稱有效軍人身份證件，包括軍官證、文職干部證、士兵證、學員證、軍官退休證、文職干部退休證或離休干部榮譽證。

2.10.2香港、澳門特別行政區居民申請房地產登記的，應當向登記機構提交香港、澳門特別行政區身份證或者來往內地通行證；臺灣居民申請房地產登記的，應當向登記機構提交來往大陸通行證或者旅行證或者身份證。

2.10.3外國自然人申請房地產登記的，應當向登記機構提交身份證或者護照。2.10.4境內法人申請房地產登記的，應當向登記機構提交營業執照或者機關、事業、社團等法人登記證書或者組織機構代碼證，境內其他組織申請房地產登記的，應當向登記機構提交非法人營業執照或者組織機構代碼證；外國企業駐國內機構申請房地產登記的，應當向登記機構提交代表機構登記證。

2.10.5在外國和港澳臺地區登記注冊的法人或者其他組織申請房地產登記的，應當向登記機構提交有關的登記證明。

2.11（涉及國家安全、軍事機密的房地產登記）

涉及國家安全、軍事機密的房地產登記，有關當事人應當按規定事先辦理相關審查手續。2.12（登記受理）

2.12.1申請房地產登記的，應當到房地產所在地的區縣登記機構提交規定的申請登記文件。登記機構應當查驗申請登記文件，并根據不同登記申請就共有情況、房地產登記簿記載的權利人是否同意更正以及申請登記文件中需進一步明確的有關事項詢問申請人，申請人應當在申請書上簽名確認。

申請人提交的申請登記文件齊備的，登記機構應當即時出具收件收據，申請日為受理日。收件收據按照受理登記申請時間順序全市統一編號。2.12.2收件收據應當注明申請人姓名或者名稱、申請登記原因和登記類別、房地產坐落、提交文件名稱和份數、原件或者復印件、登記機構名稱、收件時間，申請人應當在收件收據上簽名確認。2.13（申請登記文件補正）

2.13.1申請人提交的申請登記文件尚未齊備的，登記機構應當告知當事人收件要求。當事人要求登記機構出具書面證明的，登記機構應當一次性出具“申請登記文件補正書”。補正書應當注明當事人姓名或者名稱、申請登記原因和登記類別、房地產坐落、已出示文件和需補正文件、原件或者復印件、登記機構名稱、補正書出具時間。補正書一式二份，經當事人簽名確認后一份交當事人，一份由登記機構留存。補正期限最長不超過30日，逾期未補正的，補正書失效。2.13.2受理登記申請后，登記機構發現申請事項與提交的申請登記文件不一致或者提交的申請登記文件之間缺乏關聯的，應當在規定的登記審核時限內一次性向申請人發出“申請登記文件補正書”。補正書應當注明申請人姓名或者名稱、申請登記原因和登記類別、房地產坐落、已提交文件和需補正文件、原件或者復印件、登記機構名稱、補正書出具時間，并告知申請人文件補齊日為受理日，補正期限最長不超過30日。補正書一式二份，一份送達申請人，一份由登記機構留存。發出補正書之日起中止審核。

2.13.3申請人提交的申請登記文件尚未齊備的，申請登記文件補齊日為受理日。受理登記申請后，登記機構發出“申請登記文件補正書”的，登記審核期限從文件補齊日起計算；逾期未補正的，視為未受理，登記機構應當將已提交的申請登記文件復印留存，并通知申請人領取申請登記文件原件。2.14（房地產登記申請的合并受理）

有下列情形之一的，登記機構可以合并受理下列登記申請：

（一）因房地產轉讓時，受讓人按照規定辦理建設用地使用權出讓手續的，登記機構可以合并受理房地產轉移登記與受讓人就該房屋所占范圍內建設用地使用權初始登記；

（二）因房地產買賣，受讓人就該房地產設立抵押貸款支付房價款的，登記機構可以合并受理房地產轉移登記與受讓房地產的抵押登記；

（三）商品房預購人以預購商品房設立抵押貸款支付房價款的，登記機構可以合并受理預購商品房預告登記或者預購商品房轉讓的預告登記與該預購商品房抵押的預告登記；

（四）因建設用地使用權和房屋所有權申請變更登記，致使房地產抵押權變更的，登記機構可以合并受理房地產變更登記與房地產抵押權的變更登記；

（五）未辦理建設用地使用權初始登記，房屋建成后，登記機構可以合并受理建設用地使用權初始登記和房屋所有權初始登記；

（六）申請有抵押權記載的房地產轉移登記的，登記機構可以合并受理抵押權注銷登記和房地產轉移登記申請；

（七）一宗房地產因繼承、析產、贈與等情形，繼承人同時申請轉移登記、變更登記的，登記機構可以合并受理繼承的轉移登記和相關的轉移或變更登記申請。

（八）市房地產登記處認為可以合并受理的其他情形。2.15（登記申請撤回）

2.15.1申請人申請房地產登記事項在房地產登記簿記載、公示前撤回登記申請的，應當由原申請人向登記機構提出申請并提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）原登記申請的收件收據（原件）。

2.15.2登記機構應當在收到撤回申請時查閱房地產登記簿，當事人申請撤回的登記事項未在登記簿上記載的，應當準予撤回，所收申請登記文件在作出準予撤回的三日內退還當事人。

2.15.3當事人申請撤回的登記事項已經在房地產登記簿記載的，應當不予撤回。2.16（實地查看）

登記機構在審核時，發現申請登記事項的有關情況需要進一步證明的，必要時可以委托房屋、土地調查機構到房地產坐落地對登記標的物狀況進行查看，當事人應當予以配合。實地查看的期限不超過20日，但當事人不配合的除外。2.17（準予登記）

登記機構應當在規定的時限內完成對登記申請的審核。經審核符合規定的，登記機構應當將有關事項記載于房地產登記簿，記載完畢時予以公示，記載日為登記日。

2.18（登記順序）

2.18.1建設用地使用權經初始登記后，該土地范圍內的其他房地產權利方可登記。

2.18.2房屋所有權經初始登記后，與該房屋有關的其他房地產權利方可登記，但依據《條例》規定申請預告登記的情形除外。2.19（不予登記）

有下列情形之一的，登記機構應當作出不予登記的決定并書面告知申請人：

（一）非法占用土地的；

（二）屬違法建筑、臨時建筑或者附有違法建筑的；

（三）不能提供有效的房地產權屬證明的；

（四）房地產權屬爭議在訴訟、仲裁或者行政處理中的；

（五）申請登記事項與房地產登記簿的記載有沖突的；

（六）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。

登記機構作出不予登記決定后應當將申請登記文件復印留存，原件退還申請人。

2.20（房地產權證書和登記證明）2.20.1建設用地使用權、房屋所有權的房地產權證，由市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局共同頒發。

2.20.2房地產抵押權、地役權和其他依法可以申請登記的房地產權利或者房屋租賃合同等與房地產權利有關的文件的登記證明，由市登記處頒發。2.20.3房地產權證書、登記證明應當加蓋辦理的登記機構公章。

2.20.4頒發的房地產權證書和登記證明由房地產權利人或者其代理人領取，共有房地產權利的，共有人應當協商確定領證人。2.21（登記的法定文字）

房地產登記簿、房地產權證書、登記證明記載應當使用中華人民共和國法定文字，涉及數量、日期、編號的，使用阿拉伯數字。2.22（歸并住房建設用地使用權的記載）

納入商品住房種類歸并范圍的原劃撥土地上的住房在辦理房地產登記時，建設用地使用權取得方式應當記載為“出讓”，不記載土地使用年限，并在房地產登記簿和房地產權證的附記欄中記載“歸并”。

已頒發房地產權證的上述范圍住房，登記記載的建設用地使用權取得方式與前款規定不符的，房地產權利人可以向登記機構申請辦理變更登記，登記機構應當為申請人換發房地產權證。

3．建設用地使用權和房屋所有權登記 3.1初始登記

3.1.1（以出讓方式設立建設用地使用權的初始登記）3.1.1.1以出讓方式設立建設用地使用權初始登記的，申請人是國有建設用地使用權出讓合同載明的建設用地使用權受讓人。3.1.1.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）建設用地使用權出讓合同（原件）；

（四）地籍圖（原件二份）；

（五）土地權屬調查報告（原件）；

（六）出讓人出具的已付清全部建設用地使用權出讓金的證明（原件）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.1.1.3建設用地使用權出讓合同約定應當付清動拆遷、配套等費用的，申請人還應當提交付清該費用的證明。

3.1.2（以租賃方式設立建設用地使用權的初始登記）

3.1.2.1以租賃方式設立建設用地使用權初始登記的，申請人是國有建設用地使用權租賃合同載明的建設用地使用權承租人。3.1.2.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）建設用地使用權租賃合同（原件）；

（四）地籍圖（原件二份）；

（五）土地權屬調查報告（原件）。

3.1.3（以劃撥方式設立建設用地使用權的初始登記）

3.1.3.1以劃撥方式設立建設用地使用權初始登記的，申請人是批準建設用地文件中載明的建設用地使用權人。

3.1.3.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）建設用地批準文件（原件）；

（四）地籍圖（原件二份）；

（五）土地權屬調查報告（原件）。

3.1.4（以灘涂圍墾成陸設立建設用地使用權的初始登記）

3.1.4.1灘涂圍墾成陸并經驗收合格后設立建設用地使用權初始登記的，申請人是《灘涂開發利用許可證》載明的主體。3.1.4.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）《上海市灘涂開發利用許可證》（原件）；

（四）灘涂工程竣工驗收合格證明（原件）；

（五）建設用地批準文件（原件）；

（六）成陸后的地籍圖（原件二份）；

（七）土地權屬調查報告（原件）。

無前款第（五）項文件，但提交規土管理部門確認土地的用途、面積的證明文件的，可以辦理有關土地使用權登記。

3.1.5（收購儲備國有建設用地設立建設用地使用權的初始登記）

3.1.5.1因收購儲備國有建設用地設立建設用地使用權初始登記的，申請人應當是建設用地批準文件載明的土地儲備機構。3.1.5.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）原土地使用者的房地產權證書（原件）；

（四）土地儲備計劃（復印件）；

（五）國有建設用地使用權收購儲備協議（原件）；

（六）建設用地批準文件（原件）；

（七）地籍圖（原件二份）；

（八）土地權屬調查報告（原件）。

3.1.6（批準儲備國有建設用地設立建設用地使用權的初始登記）

3.1.6.1經批準儲備國有建設用地設立建設用地使用權初始登記的，申請人是建設用地批準文件載明的土地儲備機構。3.1.6.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）土地儲備計劃（復印件）；

（四）建設用地批準文件（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）土地權屬調查報告（原件）。

3.1.6.3儲備土地范圍內有房屋所有權記載的，申請人應當先行申請房屋所有權的注銷登記，但申請人提交保留原房屋的證明文件的除外。3.1.7（依法設立集體所有建設用地使用權的初始登記）

3.1.7.1依法設立集體所有建設用地使用權初始登記的，申請人應當是建設用地批準文件載明的建設用地使用權人。

3.1.7.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）建設用地批準文件（原件）；

（四）地籍圖（原件二份）；

（五）土地權屬調查報告（原件）。

3.1.8（2006年9月1日后批準立項的單建地下工程建設用地使用權的初始登記）3.1.8.1建設單位申請單建地下工程的建設用地使用權初始登記，應當一并辦理出入口、通風口等地面附屬設施的建設用地使用權初始登記。3.1.8.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）地下建設用地使用權的國有建設用地劃撥決定書或建設用地使用權出讓合同（原件）；

（四）地下工程的建設工程規劃許可證及其附件附圖，包括建筑工程項目表、建筑工程總平面圖等（原件）；

（五）地面附屬設施的建設用地批準文件或者建設用地使用權出讓合同（原件）；

（六）記載地下建設用地使用權范圍和地面附屬設施建設用地使用權范圍的地籍圖（原件二份）；

（七）土地權屬調查報告（原件）。

3.1.8.3登記機構應當按照建設工程規劃許可證明確的地下建（構）筑物的水平投影最大占地范圍和起止深度在房地產登記簿和房地產權證上進行記載，并在其附記欄內注明“地下建筑物的建設用地使用權范圍為該地下建（構）筑物建成后外圍實際所及的地下空間范圍”。

3.1.9（核準建設用地使用權初始登記的條件）

3.1.9.1符合下列條件的建設用地使用權初始登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是建設用地使用權出讓合同、建設用地使用權租賃合同或者建設用地批準文件記載的土地使用人；

（二）申請登記的土地使用范圍、位置、面積、用途與建設用地使用權出讓合同、建設用地使用權租賃合同或者建設用地批準文件、地籍圖、土地權屬調查報告的記載一致；

（三）不屬于《條例》第二十條所列的情形。

3.1.9.2申請建設用地使用權初始登記的土地范圍內有他人建設用地使用權記載事項的，應當認定為申請登記事項與房地產登記簿的記載存在沖突。3.1.10（新建房屋所有權初始登記）

3.1.10.1新建房屋竣工驗收合格后申請初始登記的，申請人應當是房地產登記簿記載的該房屋范圍內的建設用地使用權人。3.1.10.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）記載建設用地使用權狀況的房地產權證書（原件）；

（四）建設工程規劃許可證及其附件附圖,包括建筑工程項目表、建筑工程總平面圖等（原件）；

（五）竣工驗收證明（個人自建房屋除外），包括建設工程竣工驗收備案證明、規劃和用地狀況的核驗意見（原件）；

（六）記載房屋狀況的地籍圖（原件二份）；

（七）房屋權屬調查報告（原件）；

（八）房屋所在地公安部門出具的編制門牌號批復（復印件）； 3.1.10.3 屬新建住宅（個人自建住宅除外）的，還應提交住宅交付使用許可證（原件）和建設單位住宅維修基金交款憑證（原件）；

3.1.10.4 房地產開發企業申請登記的，還應提交經市或者區縣房屋管理部門備案的載明建設單位保留自有的房地產和用于銷售的商品房的銷售方案，區縣房屋管理部門出具的業主共有的房地產的具體用途、坐落位置等的證明文件；屬公益性公共服務設施的部分，還應提交區縣房屋管理部門出具的公益性公共服務設施的具體用途、坐落位置、權利歸屬等的證明文件。

3.1.10.5屬新建配套商品房的，建設單位還應提交與市或區縣房屋、規土管理部門簽訂的建設項目協議書。登記機構應當在房地產登記簿和房地產權證的附記欄內注記“配套商品房”。

3.1.11（舊住房綜合改造竣工后新增建筑物的房屋所有權初始登記）3.1.11.1舊住房綜合改造竣工后，改造中屬加層的房屋、新增小區停車庫、物業管理用房、小區公共配套設施等新增建筑物申請房屋所有權初始登記的，申請人應當是協議約定的產權單位。歸業主共有的部分，由建設單位一并提出登記申請。

3.1.11.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）區縣房屋管理部門對舊住房綜合改造的批準文件（原件）；

（四）約定產權歸屬的協議（原件）；

（五）建設工程規劃許可證及其附件附圖，包括建筑工程項目 表、建筑工程總平面圖等（原件）；

（六）竣工驗收證明，包括建設工程竣工驗收備案證明、規劃和用地狀況的核驗意見（原件）；

（七）記載房屋狀況的地籍圖（原件二份）；

（八）房屋權屬調查報告（原件）；

（九）新增建筑物，還應提交房屋所在地公安部門出具的編制門牌號批復（復印件）。

3.1.12（業主共有房地產的登記）

房地產開發企業在申請房屋所有權初始登記時，對屬于業主共有的房地產應當一并申請登記。登記機構應當根據區縣房屋管理部門出具的業主共有的房地產的具體用途、坐落位置等的證明文件，在房地產登記簿上進行記載但不頒發房地產權證書,權利人記載為：“業主共有”。3.1.13（公益性公共服務設施房地產的初始登記）

房地產開發企業在申請房屋所有權初始登記時，登記機構應當根據區縣房屋管理部門出具的對公益性公共服務設施的房地產的證明文件中有關權利歸屬的內容，在房地產登記簿上分別進行記載。

該證明文件明確公益性公共服務設施的房地產歸房地產開發企業所有的，按房地產開發企業保留自有的房地產辦理登記；該證明文件明確公益性公共服務設施的房地產歸政府或其他單位的，登記機構應當在房地產登記簿上將權利人記載為“待定”，不頒發房地產權證書。

政府有關部門或其他單位申請初始登記的，應當提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）區縣房屋管理部門出具的公益性公共服務設施的具體用途、坐落位置、權利歸屬等的證明文件或者申請單位與房地產開發企業的約定文件（原件）。3.1.14（補辦結建民防工程的初始登記）

3.1.14.1已辦理房屋所有權初始登記的房地產，申請補辦結建民防工程所有權初始登記的，申請人應當是房地產登記簿記載的建設用地使用權人。3.1.14.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）建設工程規劃許可證及其附件附圖，包括建筑工程項目表、建筑工程總平面圖等（原件）；

（四）民防建設工程竣工驗收備案表或民防建設工程質量核驗證明書（原件）；

（五）記載地下建筑物狀況的地籍圖（原件二份）；

（六）房屋權屬調查報告（原件）。

結建民防工程系2003年4月1日以前竣工的，申請人還應當提交民防管理部門出具的該民防工程屬非公用民防工程的證明。

3.1.15（2006年9月1日前批準立項的單建地下工程的初始登記）

2006年9月1日前批準立項的單建地下工程，建設單位應當一并申請地下建筑物、地面附屬設施的建設用地使用權和房屋所有權初始登記。申請登記時應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）地面附屬設施的建設用地批準文件（原件）；

（四）建設工程規劃許可證及其附件附圖，包括建筑工程項目表、建筑工程總平面圖等（原件）；

（五）建設工程竣工驗收備案表（原件）；

（六）記載地下建筑物、地面附屬設施狀況的地籍圖（原件二份）；

（七）房屋、土地權屬調查報告（原件）；

（八）房屋所在地公安部門出具的編制門牌號批復（復印件）。地下工程屬于民防工程的，申請人提交的竣工驗收證明應當為民防管理部門出具的民防建設工程竣工驗收備案表或民防建設工程質量核驗證明書。

2003年4月1日以前竣工的民防工程，申請人還應當提交民防管理部門出具的該民防工程屬非公用民防工程的證明。

登記機構應當在房地產登記簿和房地產權證的附記欄內注明“地下建筑物的建設用地使用權范圍為該地下建（構）筑物建成后外圍實際所及的地下空間范圍”；地下工程屬于民防工程的，還應當注明“民防工程”，并記載其平時用途；地下工程含社會公共通道的，還應當注記社會公共通道的建筑面積、部位。2006年9月1日前批準立項的地下建設用地的土地用途，應當根據地下建筑物的批準用途記載。

3.1.16（2006年9月1日后批準立項的單建地下工程的初始登記）

2006年9月1日后批準立項的單建地下工程，建設單位申請地下建筑物房屋所有權初始登記的，應當一并辦理出入口、通風口等地面附屬設施的房屋所有權初始登記。申請登記時應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）記載地下建設用地使用權和地面附屬設施建設用地使用權的房地產權證（原件）；

（四）建設工程規劃許可證及其附件附圖，包括建筑工程項目表、建筑工程總平面圖等（原件）；

（五）竣工驗收證明，包括建設工程竣工驗收備案證明、規劃和用地狀況的核驗意見（原件）；

（六）記載地下建筑物、地面附屬設施狀況的地籍圖（原件二份）；

（七）房屋、土地權屬調查報告（原件）；

（八）房屋所在地公安部門出具的編制門牌號批復（復印件）。地下工程屬于民防工程的，房地產登記申請人提交的竣工驗收證明應當為民防管理部門出具的民防建設工程竣工驗收備案表。

登記機構應當在房地產登記簿和房地產權證的附記欄內注明“地下建筑物的建設用地使用權范圍為該地下建（構）筑物外圍實際所及的地下空間范圍”；地下工程屬于民防工程的，還應當注明“民防工程”，并記載其平時用途；地下工程含社會公共通道的，還應當注記社會公共通道的建筑面積、部位。3.1.17（核準房屋所有權初始登記的條件）

3.1.17.1符合下列條件的房屋所有權初始登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是房地產登記簿記載的建設用地使用權人；

（二）申請初始登記的房屋坐落、用途、幢數、層數、建筑面積符合建設工程規劃許可證的規定，或符合規劃和用地狀況的核驗意見，并與記載房屋狀況的地籍圖、房屋權屬調查報告一致；

（三）不屬于《條例》第二十條所列的情形。

3.1.17.2申請房屋所有權初始登記的土地范圍內有下列記載事項的，應當認定為申請登記事項與房地產登記簿的記載存在沖突：

（一）有他人的房屋建設工程轉讓的預告登記的；

（二）有他人的成片開發建設用地使用權轉讓的預告登記的。

3.1.17.3房屋建設工程已設立抵押權的，房屋所有權初始登記審核完畢后，房地產登記機構應當在房地產登記簿上將房屋建設工程抵押的預告登記改為房地產抵押權登記，抵押物范圍應當扣除《條例》第六十條第二款的范圍。抵押權人可以申請換領房地產抵押權登記證明，換領的房地產抵押權登記證明中應當注記原抵押權預告登記的登記日、登記證明編號。3.1.18（初始登記的審核時限）

登記機構應當自受理建設用地使用權或房屋所有權初始登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將初始登記事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人領取房地產權證書；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。3.2轉移登記

3.2.1（成片開發建設用地使用權轉讓的轉移登記）

3.2.1.1因成片開發建設用地使用權轉讓申請轉移登記的，申請人應當是轉讓合同雙方當事人。

3.2.1.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）記載出讓建設用地使用權狀況的房地產權證書(原件)；

（四）建設用地使用權轉讓合同（原件）；

（五）規土管理部門出具的已形成建設用地條件的證明文件及確認土地用途的文件（原件）；

（六）地籍圖（原件二份）；

（七）土地權屬調查報告（原件）；

（八）契稅完稅憑證（原件）。3.2.2（房屋建設工程轉讓的轉移登記）

3.2.2.1因房屋建設工程轉讓申請轉移登記的,申請人應當是轉讓合同雙方當事人。

3.2.2.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）記載出讓建設用地使用權狀況的房地產權證書（原件）；

（四）房屋建設工程轉讓合同（原件）；

（五）建設工程規劃許可證及其附件附圖，包括建筑工程項目表、建筑工程總平面圖等（原件）；

（六）有資質的審價機構出具的開發投資總額已完成25％以上的證明文件；

（七）地籍圖（原件二份）；

（八）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.2.3房地產登記簿有預售許可文件登記的，申請人不需提交開發投資總額已完成25％以上的證明文件。

3.2.3（新建商品房買賣的轉移登記）

3.2.3.1因新建商品房買賣申請轉移登記的，申請人應當是買賣合同雙方當事人。

3.2.3.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）《上海市商品房出售合同》，或者《上海市商品房預售合同》及房屋交接書（原件）；

（四）《上海市購房業主商品住宅維修基金交款憑證》（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.3.3因新建配套商品房買賣申請轉移登記，登記機構核準登記的，應當在房地產登記簿和房地產權證的附記欄內注記“配套商品房，5年內不得轉讓或者出租”。

3.2.4（預購商品房轉移登記）3.2.4.1經預告登記的預購商品房，在房屋所有權初始登記后申請轉移登記的，申請人應當是預告登記記載的預購人和房地產開發企業。3.2.4.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）預購商品房預告登記的登記證明（原件）；

（四）《上海市購房業主商品住宅維修基金交款憑證》（原件）；

（五）房屋交接書（原件）；

（六）地籍圖（原件二份）；

（七）房屋平面圖（原件二份）；

（八）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.4.3房地產轉移登記審核完畢后，登記機構應當在房地產登記簿上將預購商品房抵押權預告登記改為房地產抵押權登記。抵押權人可以申請換領房地產抵押權登記證明。換領的房地產抵押權登記證明中應當注記原抵押權預告登記的登記日、登記證明編號。

3.2.5（存量房地產買賣的轉移登記）

3.2.5.1因存量房地產買賣申請轉移登記的，申請人應當是買賣合同雙方當事人。

3.2.5.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）《上海市房地產買賣合同》（原件）；

（六）地籍圖（原件二份）；

（七）房屋平面圖（原件二份）；

（八）契稅完稅憑證（原件）。3.2.6（公有住房出售的轉移登記）

3.2.6.1因公有住房出售申請轉移登記的，申請人應當是公房所有權人和購房人。

3.2.6.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）購房人身份證明（復印件）；

（三）《公有住房出售合同》（原件）；

（四）購房付款憑證（原件）；

（五）購房人繳付費用計算表（原件）；

（六）公有住房價格出售計算表（原件）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。3.2.7（房地產交換的轉移登記）

3.2.7.1因房地產交換申請轉移登記的，申請人應當是交換合同雙方當事人。3.2.7.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房地產交換合同（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。3.2.8（房地產贈與的轉移登記）

3.2.8.1因房地產贈與申請轉移登記的，申請人應當是贈與合同雙方當事人。3.2.8.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）經公證的贈與書和受贈書，或者經公證的贈與合同（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。3.2.9（以房地產抵債的轉移登記）

3.2.9.1因房地產抵債申請轉移登記的，申請人應當是抵債合同雙方當事人。3.2.9.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房地產抵債合同（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.10（以房地產作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業法人的房地產轉移登記）

3.2.10.1以房地產作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業法人，申請房地產轉移登記的，申請人應當是原房地產權利人與成立的企業法人。3.2.10.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）以房地產作價出資或者作為合作條件的合同（原件）及企業章程（復印件）；

（五）驗資報告或者評估報告（復印件）；

（六）地籍圖（原件二份）；

（七）房屋平面圖（原件二份）；

（八）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.11（因企業兼并、合并的房地產轉移登記）

3.2.11.1因企業兼并、合并申請房地產轉移登記的，申請人應當是兼并、合并后的企業。

3.2.11.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）企業兼并、合并的證明文件（原件）及企業章程(復印件)；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。3.2.12（因企業分立的房地產轉移登記）

3.2.12.1因企業分立申請房地產轉移登記，原企業仍存在的，申請人應當是原房地產權利人與分立后新成立的企業；原企業不存在的，申請人應當是分立后的企業。

3.2.12.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）企業分立的證明文件（原件）及企業章程(復印件)；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。3.2.13（房地產繼承、遺贈的轉移登記）

3.2.13.1因房地產繼承或者遺贈申請房地產轉移登記的，申請人應當是繼承人或者受遺贈人。

3.2.13.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）繼承的需提交繼承權公證文書，遺贈的需提交遺囑公證書和接受遺贈公證書（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.14（因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的判決、裁定、調解、裁決的房地產轉移登記）3.2.14.1因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的判決、裁定、調解、裁決申請房地產轉移登記的，申請人應當是判決、裁定、調解、裁決等法律文件指向的房地產權利人。

3.2.14.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）人民法院（仲裁機構）已經發生法律效力的判決、裁定、調解或者裁決書（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.14.3申請人不能提交房地產權證書的，登記機構應當核查房地產登記簿記載的原房地產權利人是否與人民法院（仲裁機構）已經發生法律效力的判決、裁定、調解或者裁決書等法律文件認定的原房地產權利人一致。3.2.15（因房地產的共有人發生增減的房地產轉移登記）

3.2.15.1因房地產增加共有人申請房地產轉移登記的，申請人應當是原房地產權利人和增加的共有人；因共有房地產的共有人減少申請房地產轉移登記的，申請人應當是原房地產共有人。

3.2.15.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房地產共有人增加或者減少的合同或者其他證明文件（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.16（因按份共有房地產的共有人之間發生份額轉讓的房地產轉移登記）3.2.16.1因按份共有房地產的共有人之間發生份額轉讓的房地產轉移登記，申請人應當是房地產共有人。

3.2.16.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房地產份額轉讓的合同（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.17(房地產因共同共有和不等額按份共有關系相互轉化的轉移登記)

3.2.17.1經登記的房地產因共有關系由共同共有轉為不等額按份共有，或者由不等額按份共有轉為共同共有的，申請人應當是房地產共有人。3.2.17.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房地產共同共有轉為不等額按份共有，或者房地產不等額按份共有轉為共同共有的協議（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.18（因國有企業單位改制的房地產轉移登記）

3.2.18.1因國有企業改制后房地產權利主體發生變化的轉移登記，申請人應當是國有資產管理部門確定的房地產權利主體。3.2.18.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）國有資產管理部門對國有企業改制的批準文件（其中包括確認房地產權利歸屬的內容）（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）契稅完稅憑證（原件）。

3.2.18.3采用國家以建設用地使用權授權經營、作價出資（入股）方式將劃撥土地處置給改制后企業的，還應提交國土資源部或市政府的批準文件。3.2.18.4轉移登記的房地產屬于劃撥建設用地范圍內的，還應當提交規土管理部門同意使用劃撥建設用地的書面意見或者建設用地有償使用的合同及繳清出讓金的證明。

3.2.19（劃撥土地上的花園住宅和非居住房屋辦理轉移登記的特殊規定）

劃撥土地上的花園住宅和非居住房屋申請轉移登記的，應當提交規土管理部門同意使用劃撥建設用地的書面意見或者建設用地有償使用的合同及繳清出讓金的證明。

3.2.20（車位等辦理轉移登記的特殊規定）

3.2.20.1房地產權利人將一套住宅和兩個以上車位一并轉讓申請轉移登記的，還應提交業主委員會和物業服務企業共同出具的有關證明。

3.2.20.2房地產開發企業因解散清算，將其名下未出售車位等轉讓給其股東申請轉移登記的，申請人是清算人和受讓股東，申請人還應當提交經股東會或者股東大會確認的清算報告和房地產開發企業按照原市房地資源局《關于房地產開發企業因解散清算涉及名下會所及未出售車位轉讓有關問題的批復》進行公示的材料。

3.2.20.3業主購買的車位、儲藏室等附屬設施不單獨頒發房地產權證，可以在業主的房地產權證內予以記載。

3.2.21（損壞承重結構的房地產辦理轉移登記的特殊規定）申請轉移登記的房地產有行政執法機構對損壞房屋承重結構的認定文件登記記載的，申請人還應當提交行政執法機構出具的已完成整改的證明文件。3.2.22（房地產登記簿有抵押權、居住權記載的房地產申請轉移登記的特殊規定）

申請轉移登記的房地產有抵押權記載的，應當先辦理抵押權注銷登記，但共有人之間的轉移登記除外。當事人也可以一并申請抵押權注銷登記和房地產轉移登記。

申請轉移登記的房地產有居住權記載的，應當先辦理居住權注銷登記。當事人也可以一并申請居住權注銷登記和房地產轉移登記。3.2.23（核準房地產轉移登記條件）

3.2.23.1符合下列條件的房地產轉移登記申請，登記機構應當準予登記：

（一）轉讓人是房地產登記簿記載的權利人，受讓人是有關證明文件中載明的受讓人；

（二）申請轉移登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）不屬于《條例》第二十條所列的情形。

3.2.23.2申請轉移登記的房地產有下列記載事項的，應當認定為申請登記事項與房地產登記簿的記載存在沖突：

（一）有他人預購商品房的預告登記或者他人房地產轉讓的預告登記的，但因房屋建設工程轉讓而申請建設用地使用權轉移登記的不適用本項規定；

（二）有司法機關、行政機關依法實施財產保全等限制措施的法律文件登記的。

3.2.24（轉移登記的審核時限）登記機構應當自受理房地產轉移登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將轉移事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人領取房地產權證書；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。3.3 變更登記

3.3.1（建設用地用途變更登記）

3.3.1.1經登記的建設用地用途發生變更的,申請人應當是房地產權利人。3.3.1.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）記載建設用地使用權狀況的房地產權證書（原件）；

（四）建設用地用途變更的批準文件（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）。3.3.2（房屋用途變更登記）

3.3.2.1經登記的房屋用途發生變更的,申請人應當是房地產權利人。3.3.2.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房屋用途變更的批準文件（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）。3.3.3（權利人姓名或者名稱變更登記）

3.3.3.1因登記的房地產的權利人姓名或者名稱變更申請變更登記的，申請人應當是房地產權利人。

3.3.3.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）權利人姓名或者名稱變更的證明文件；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）。

3.3.4（房地產面積發生增、減變化的變更登記）

3.3.4.1經登記的房地產因土地、房屋面積增加或者減少申請變更登記的，申請人應當是房地產權利人。

3.3.4.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房屋、規土管理部門的批準或證明文件（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）房屋、土地權屬調查報告（原件）；

（八）竣工驗收證明，包括建設工程竣工驗收備案證明、規劃和用地狀況的核驗意見（原件）；

3.3.4.3因舊住房綜合改造竣工后房屋建筑面積發生變化申請變更登記的，還應提交區縣房屋管理部門對舊住房綜合改造的批準文件（原件）。3.3.5（房地產分割的變更登記）

3.3.5.1經登記的房地產因分割申請變更登記的，分割后的房地產應當符合本規定第2.5條中關于基本單元的規定，申請人應當是房地產權利人。3.3.5.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）發生分割事實的證明文件（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）房屋、土地權屬調查報告（原件）。3.3.5.3已經按間或小于間的部位登記的房屋，不予辦理對間、部位再分割的變更登記。

3.3.5.4經登記的建設用地使用權，權利人要求分割宗地的，應當滿足土地權屬界線封閉的要求，經全體權利人同意后報規土管理部門批準，方可申請辦理房地產變更登記，申請人是全體權利人，除本規定第3.3.5.2條所列文件外，還應當向登記機構提交規土管理部門的批準文件。3.3.6（因房地產合并的變更登記）

3.3.6.1經登記的房地產因合并申請變更登記的，合并后的房地產應當符合本規定第2.5條中關于基本單元的規定，申請人應當是房地產權利人。3.3.6.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房地產合并事實的證明文件（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）；

（七）房屋、土地權屬調查報告（原件）。

3.3.6.3經登記的建設用地使用權，權利人要求合并宗地的，還應當提交區縣規土管理部門的批準文件。申請合并的宗地的建設用地使用權取得方式、用途、使用期限等不一致的，還應當提交區縣規土管理部門出具的確認合并后的建設用地使用權取得方式、用途、使用期限等的文件。3.3.7（配偶之間變更房地產登記權利人的變更登記）3.3.7.1因下列情形之一申請變更登記的,申請人應當是配偶雙方：

（一）登記為配偶一方所有的房地產增加配偶另一方為共有人；

（二）登記為配偶一方所有的房地產變更為配偶另一方所有；

（三）登記為配偶雙方共有的房地產變更為其中一方所有。3.3.7.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）婚姻關系證明文件（復印件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）。

3.3.8（“九四年方案”已購公有住房房地產登記的權利人增加購房時同住成年人的變更登記）

3.3.8.1按照“九四年方案”購買的原公有住房增加購房時同住成年人為登記的房地產權利人的變更登記，申請人應當是已購公有住房房地產登記的權利人和要求增加為房地產權利人的購房時其他同住成年人。3.3.8.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）《職工家庭購買公有住房協議書》查閱證明（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）。

3.3.8.3“九四年方案”以外的已購公有住房同住成年人增加為房地產權利人，不屬于變更登記范圍，應按照本規定申請轉移登記。3.3.9（因房地產共有關系變化的變更登記）

3.3.9.1經登記的房地產因共有關系由等額按份共有轉為共同共有，或者由共同共有轉為等額按份共有的，申請人應當是房地產共有人。3.3.9.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房地產等額按份共有轉為共同共有或者房地產共同共有轉為等額按份共有的協議（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）；

（六）房屋平面圖（原件二份）。

3.3.10（因出讓建設用地使用權的受讓人變更為其設立的項目公司的變更登記）3.3.10.1因出讓建設用地使用權的受讓人與出讓人簽訂補充協議，將出讓合同的受讓人變更為其設立的項目公司的建設用地使用權變更登記的，申請人應當是原建設用地使用權人和其設立的項目公司。3.3.10.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）建設用地使用權出讓合同的補充合同（原件）；

（五）地籍圖（原件二份）。

3.3.10.3出讓建設用地使用權人以該建設用地使用權作價出資的,不屬于變更登記范圍。

3.3.11（因行政機關、人民法院征收、收回、沒收等行為的變更登記）3.3.11.1建設用地使用權、房屋所有權因行政機關、人民法院依法作出的沒收行為發生變更的，登記機構應當在收到行政機關、人民法院提交的下列文件后二十日內將變更事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人換領房地產權證書：

（一）行政機關、人民法院要求登記機構辦理變更登記的書面通知（原件）；

（二）行政機關、人民法院已經發生法律效力的沒收決定（原件）；

（三）被沒收的房地產的權屬調查報告（原件）。

3.3.11.2建設用地使用權、房屋所有權因行政機關依法作出的征收房屋所有權、收回建設用地使用權等行為發生變更的，登記機構應當在收到行政機關提交的下列文件后二十日內將變更事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人換領房地產權證書：

（一）行政機關要求登記機構辦理變更登記的書面通知（原件）；

（二）行政機關已經發生法律效力的征收、收回決定（原件）；

（三）被征收、收回的房地產的權屬調查報告（原件）；

（四）已付清補償款的證明或房屋已拆除的證明（原件）。3.3.12（核準變更登記的條件）

3.3.12.1符合下列條件的房地產變更登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是房地產登記簿記載的權利人；

（二）申請變更登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）申請變更登記的內容與有關文件證明的變更事實一致；

（四）申請登記事項與房地產登記簿的記載不沖突。

3.3.12.2按照本規定3.3.5條、3.3.7條、3.3.9條、3.3.10條申請變更登記的，申請變更登記的房地產有下列記載事項的，應當認定為與房地產登記簿的記載有沖突：

（一）有他人預購商品房的預告登記或者他人房地產轉讓的預告登記；

（二）有行政機關、司法機關依法實施財產保全等限制措施的法律文件登記的。

3.3.13（變更登記的審核時限）

登記機構應當自受理房地產變更登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將變更事項記載于房地產登記簿，并通知權利人領取房地產權證書；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。3.4 注銷登記

3.4.1（因房屋倒塌、滅失的注銷登記）3.4.1.1房屋因倒塌、拆除等原因滅失申請注銷登記的，申請人是原房地產權利人。

3.4.1.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）房屋所在地的區縣房屋、規土管理部門出具的房屋倒塌、拆除等滅失證明文件（原件）。

3.4.2（因建設用地使用權終止的注銷登記）

3.4.2.1以出讓、租賃等方式取得的建設用地使用權因依法終止申請注銷登記的，申請人是原建設用地使用權人。

3.4.2.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）；

（四）規土管理部門出具的建設用地使用權依法終止的證明文件（原件）。3.4.3（因建設用地使用權、房屋所有權拋棄的注銷登記）

3.4.3.1建設用地使用權、房屋所有權因拋棄而終止申請注銷登記的，申請人是房地產權利人。

3.4.3.2申請人應當向登記機構提交下列文件：

（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復印件）；

（三）房地產權證書（原件）。3.4.4（核準注銷登記的條件）

3.4.4.1符合下列條件的注銷房地產登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是房地產登記簿記載的權利人；

（二）申請注銷登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）申請注銷登記的事項與房地產登記簿的記載不沖突。

3.4.4.2因拋棄建設用地使用權、房屋所有權而申請注銷登記的，房地產登記簿有下列記載事項的，應當認定為申請登記事項與房地產登記簿的記載有沖突：

（一）有房地產抵押權、地役權、居住權登記的；

（二）有異議登記的；

（三）有預告登記的；

（四）有司法機關、行政機關依法實施財產保全等限制措施的法律文件登記的。

3.4.5（注銷登記審核時限）

登記機構應當自受理注銷房地產登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將注銷事項記載于房地產登記簿；其中房屋雖然滅失、但仍擁有建設用地使用權的，換發記載建設用地使用權狀況的房地產權證。不符合規定條件的，不予注銷登記，并書面告知申請人。3.4.6（因行政機關、人民法院作出的行為終止建設用地使用權、房屋所有權的注銷登記）

3.4.6.1建設用地使用權、房屋所有權因行政機關、人民法院依法作出的沒收行為終止的，登記機構應當在收到行政機關、人民法院作出的已經發生法律效力的文件后五日內將注銷事項記載于房地產登記簿，原房地產權證書作廢。3.4.6.2建設用地使用權、房屋所有權因行政機關依法作出的征收房屋所有權、收回建設用地使用權等行為終止的，登記機構應當在收到行政機關作出的已經發生法律效力的文件后，核驗已付清補償款的證明或房屋已拆除的證明，并于二十日內將注銷事項記載于房地產登記簿，原房地產權證書作廢。3.4.7（登記機構依職權注銷登記）

房屋滅失且建設用地使用權依法終止后，當事人未申請注銷登記的，登記機構可以在收到房屋、規土管理部門提供的房屋滅失且建設用地使用權終止的證明文件后將注銷事項記載于房地產登記簿，原房地產權證書作廢。

前款證明文件包括：

（一）房屋所在地的區縣房屋、規土管理部門出具的房屋滅失證明（原件）；

（二）市或者區縣規土管理部門與權利人簽訂的解除建設用地使用權出讓合同、建設用地使用權租賃合同的協議（原件）；

（三）市或者區縣規土管理部門提供的出讓建設用地使用權、租賃建設用地使用權因土地使用期限屆滿而終止的證明（原件）。

房地產登記簿中有房地產抵押權、地役權記載的，或者有行政機關、司法機關限制房地產權利的文件登記的，登記機構依職權注銷登記后應當通知房地產抵押權人、地役權人或有關行政機關、司法機關。

第三篇：上海市房地產登記條例

上海市房地產登記條例

第一章 總則

第一條為了規范本市房地產登記行為，保障房地產交易安全，維護房地產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條本條例適用于本市行政區域內的房地產登記。

農村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登記辦法另行規定。

第三條本條例所稱房地產登記，是指房地產登記機構依當事人申請或者依職權，對建設用地使用權、房屋所有權、房地產抵押權、地役權和其他依法可以申請登記的房地產權利以及與此相關的事項進行記載、公示的行為。

本條例所稱房地產權利人，是指依法享有建設用地使用權、房屋所有權、房地產抵押權、地役權等房地產權利的自然人、法人和其他組織。

第四條房地產權利的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，自登記日起發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

同一房地產上依法登記有兩個以上房地產權利的，依房地產登記簿記載的登記日的先后確定其順位。法律、行政法規另有規定的，從其規定。

第五條市房屋、土地行政管理部門負責本市房地產登記管理工作。

上海市房地產登記處（以下簡稱市登記處）負責本市房地產登記的日常工作。區縣房地產登記處受市登記處委托，具體辦理房地產登記事務。

區縣房屋、土地行政管理部門協助市房屋、土地行政管理部門對區縣房地產登記工作實施監督管理。

第六條市房屋、土地行政管理部門應當建立全市統一的房地產登記簿和房地產登記信息系統，制作統一的房地產權證書和登記證明，制定統一的房地產登記技術規范并向社會公開。

房地產登記機構應當按照房地產登記技術規范和登記信息系統的要求，將登記事項記載于房地產登記簿并公示。

第二章 一般規定

第七條房地產登記，一般按照下列程序辦理：

（一）申請；

（二）受理；

（三）審核；

（四）核準登記并記載于房地產登記簿；

（五）頒發房地產權證書或者登記證明。

第八條房地產登記的最小單位是土地、房屋的基本單元。土地的基本單元，是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間；房屋的基本單元，是指有固定維護結構、具有規劃確定的完整功能、可以獨立使用，并且有明確、唯一編號的房屋或者特定空間。

第九條房地產登記應當由當事人雙方申請，但下列情形的房地產登記，可以由有關當事人單方申請：

（一）以劃撥或者出讓、租賃等方式設立國有建設用地使用權；

（二）在集體所有土地上依法設立非農業建設用地使用權；

（三）新建房屋；

（四）繼承、遺贈；

（五）行政機關已經發生法律效力的建設用地使用權爭議處理決定；

（六）人民法院已經發生法律效力的確定房地產權屬的判決、裁定、調解；

（七）仲裁機構已經發生法律效力的確定房地產權屬的裁決、調解；

（八）本條例第三十四條所列情形；

（九）法律、法規規定的其他情形。

第十條兩人以上共有房地產的登記，應當由共有人共同申請。按份共有的單個共有人可以就處分本人所擁有份額房地產的登記單獨提出申請，但應當提供其他按份共有人放棄優先購買權的證明。

第十一條當事人委托代理人申請房地產登記的，代理人應當提交當事人的委托書。

當事人的法定代理人代為申請房地產登記的，應當提交法定代理關系的證明文件。

第十二條申請房地產登記的，當事人或者其代理人應當到房地產所在地的區、縣房地產登記處提交本條例規定的申請登記文件。

第十三條房地產登記機構應當查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料，并就有關登記事項詢問申請人。

申請人提交的申請登記文件齊備的，房地產登記機構應當即時出具收件收據，申請日為受理日。申請人提交的申請登記文件尚未齊備的，房地產登記機構應當一次性書面告知補正要求，申請登記文件補齊日為受理日。

第十四條房地產登記機構應當在本條例規定的時限內，完成對登記申請的審核。經審核符合規定的，房地產登記機構應當將有關事項記載于房地產登記簿，記載之日為登記日。

房地產登記機構在審核時，發現申請登記事項的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。實地查看的期限不超過二十日。申請人補充材料、房地產登記機構實地查看的時間，不計入登記審核時限。

第十五條申請人可以在房地產登記機構將房地產登記內容記載于房地產登記簿并公示前，撤回登記申請。

第十六條房地產登記機構應當按照當事人提交的申請登記文件或者行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的文件，對房地產登記簿進行記載，并永久保存。

房地產登記簿應當載明下列內容：

（一）房地產權利人的姓名或者名稱；

（二）土地的坐落、面積、宗地號、用途；

（三）土地的權屬性質、使用權取得方式和使用期限；

（四）房屋所有權來源、建筑類型、建筑結構、坐落、面積、用途、層數、編號和竣工日期；

（五）房地產抵押權、地役權和房地產權利的限制等。

房地產登記簿是房地產權利歸屬和內容的根據。房地產權證書和登記證明是權利人享有該房地產權利的證明。房地產權證書、登記證明與房地產登記簿的記載應當保持一致，不一致的，以房地產登記簿為準。

第十七條建設用地使用權、房屋所有權的房地產權證書，由市房屋、土地行政管理部門頒發，并依法承擔相應的法律責任。房地產抵押權、地役權和其他依法可以申請登記的房地產權利的登記證明，由市登記處頒發。

房地產權證書、登記證明不得涂改。

第十八條房地產權證書、登記證明破損的，房地產權利人可以向房地產登記機構申請換發。房地產登記機構換發房地產權證書、登記證明前，應當查驗并收回原房地產權證書、登記證明。

房地產權證書、登記證明滅失、遺失，房地產權利人要求補發的，應當向房地產登記機構提出申請，并通過房地產登記機構在市房屋、土地行政管理部門門戶網站上刊登滅失、遺失聲明。自刊登之日起滿三十日無異議或者異議不成立的，房地產登記機構應當向房地產權利人補發房地產權證書、登記證明。補發的房地產權證書、登記證明上應當注明“補發”字樣。自補發之日起，原房地產權證書、登記證明作廢。

第十九條建設用地使用權經初始登記后，該土地范圍內的其他房地產權利方可登記。

房屋所有權經初始登記后，與該房屋有關的其他房地產權利方可登記，但依據本條例規定申請預告登記的情形除外。

第二十條有下列情形之一的，房地產登記機構應當作出不予登記的決定：

（一）非法占用土地的；

（二）屬違法建筑、臨時建筑或者附有違法建筑的；

（三）不能提供有效的房地產權屬證明的；

（四）房地產權屬爭議在訴訟、仲裁或者行政處理中的；

（五）申請登記事項與房地產登記簿的記載有沖突的；

（六）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。

第二十一條有下列情形之一的，房地產登記機構應當根據已經發生法律效力的文件，將有關事項記載于房地產登記簿：

（一）人民法院、行政機關對建設用地使用權、房屋所有權依法實施財產保全等限制措施；

（二）行政機關作出征收集體所有土地、征收房屋、收回國有建設用地使用權、批準建設用地、商品房預售許可等與房地產權利有關的決定；

（三）行政執法機構對損壞房屋承重結構的認定；

（四）行政執法機構對附有違法建筑的認定。

對前款第三項、第四項所列情形已完成整改的，行政執法機構應當出具證明文件，由房地產登記機構在房地產登記簿上予以記載。

第二十二條房屋租賃合同等與房地產權利有關的文件，當事人可以向房地產登記機構辦理登記。

第二十三條房地產權利人、利害關系人可以申請查詢、復制房地產登記資料。具體辦法由市人民政府規定。

第三章 建設用地使用權和房屋所有權登記

第一節初始登記

第二十四條以出讓、租賃方式設立建設用地使用權的，當事人申請建設用地使用權初始登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）建設用地使用權出讓合同或者土地租賃合同；

（四）地籍圖；

（五）土地勘測報告。

以出讓方式設立建設用地使用權的，當事人申請建設用地使用權初始登記時，除提交前款規定的文件外，還應當提交已付清建設用地使用權出讓金的證明和完稅憑證。

出讓、租賃建設用地使用權年限屆滿后，經批準續期的，當事人應當重新辦理建設用地使用權初始登記。

第二十五條以劃撥方式設立建設用地使用權或者在集體所有土地上依法設立非農業建設用地使用權的，當事人申請建設用地使用權初始登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）建設用地批準文件；

（四）地籍圖；

（五）土地勘測報告。

第二十六條符合下列條件的建設用地使用權初始登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是建設用地使用權出讓合同、土地租賃合同或者建設用地批準文件記載的土地使用人；

（二）申請登記的土地使用范圍、位臵、面積、用途與建設用地使用權出讓合同、土地租賃合同或者建設用地批準文件、地籍圖、土地勘測報告的記載一致；

（三）不屬于本條例第二十條所列的情形。

第二十七條新建房屋竣工驗收合格后，房地產權利人申請房屋所有權初始登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）記載建設用地使用權狀況的房地產權證書；

（四）建設工程規劃許可證及其附圖；

（五）竣工驗收證明；

（六）記載房屋狀況的地籍圖；

（七）房屋勘測報告；

（八）根據登記技術規范應當提交的其他有關文件。

房地產開發企業在申請新建商品房所有權初始登記時，應當列明下列房地產的范圍并提供相關證明材料：

（一）經房屋行政管理部門備案的銷售方案確定的本企業保留自有的房地產、用于銷售的商品房；

（二）依照法律、法規規定或者當事人約定確定的業主共有房地產和作為公益性公共服務設施的房地產。

第二十八條符合下列條件的房屋所有權初始登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是房地產登記簿記載的建設用地使用權人；

（二）申請初始登記的房屋坐落、建筑面積、用途、幢數、層數符合建設工程規劃許可證的規定,并與記載房屋狀況的地籍圖、房屋勘測報告一致；

（三）不屬于本條例第二十條所列的情形。

第二十九條房地產登記機構應當自受理初始登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將初始登記事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人領取房地產權證書。不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

新建商品房的房地產開發企業申請房屋所有權初始登記的，房地產登記機構應當在房地產登記簿上記載該房地產開發企業保留自有的房地產和用于銷售的商品房，并分別頒發房地產權證；初始登記范圍內有業主共有房地產的，房地產登記機構應當在房地產登記簿上予以記載，不另行頒發房地產權證。房地產登記機構應當在房地產登記簿上注記作為公益性公共服務設施的房地產，由相關當事人按照法律、法規的規定或者約定另行辦理初始登記。

第二節轉移登記

第三十條經登記的房地產有下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請轉移登記：

（一）買賣；

（二）交換；

（三）贈與；

（四）繼承、遺贈；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第三十一條申請房地產轉移登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產權證書；

（四）證明房地產權屬發生轉移的文件；

（五）根據登記技術規范應當提交的其他有關文件。

有本條例第二十一條第一款第三項所列情形的，還應當提交行政執法機構出具的已完成整改的證明文件。

第三十二條符合下列條件的房地產轉移登記申請，應當準予登記：

（一）轉讓人是房地產登記簿記載的權利人，受讓人是有關證明文件中載明的受讓人；

（二）申請轉移登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）不屬于本條例第二十條所列的情形。

第三十三條房地產登記機構應當自受理房地產轉移登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將轉移事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人領取房地產權證書；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

第三節變更登記

第三十四條經登記的房地產有下列情形之一的，房地產權利人應當在事實發生后申請變更登記：

（一）房地產用途發生變化的；

（二）房地產權利人姓名或者名稱發生變化的；

（三）土地、房屋面積增加或者減少的；

（四）土地、房屋分割或者合并的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第三十五條申請房地產變更登記,應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產權證書；

（四）證明發生變更事實的文件；

（五）根據登記技術規范應當提交的其他有關文件。

第三十六條符合下列條件的房地產變更登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是房地產登記簿記載的權利人；

（二）申請變更登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）申請變更登記的內容與有關文件證明的變更事實一致；

（四）不屬于本條例第二十條第五項所列的情形。

第三十七條房地產登記機構應當自受理房地產變更登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將變更事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人領取房地產權證書；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

第三十八條建設用地使用權、房屋所有權因行政機關、人民法院依法作出的征收、收回、沒收等行為發生變更的，房地產登記機構應當根據有關行政機關、人民法院已經發生法律效力的文件辦理房地產變更登記，將變更事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人換領房地產權證書。

第四節注銷登記

第三十九條房屋因倒塌、拆除等原因滅失的，房地產權利人在滅失事實發生后申請注銷房屋所有權登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產權證書；

（四）房屋滅失的證明。

第四十條以出讓、租賃等方式取得的建設用地使用權依法終止的，原建設用地使用權人申請注銷房地產登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產權證書；

（四）證明建設用地使用權終止的文件。

第四十一條建設用地使用權、房屋所有權因拋棄而終止的，房地產權利人申請注銷房地產登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產權證書。

第四十二條符合下列條件的注銷房地產登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是房地產登記簿記載的房地產權利人；

（二）申請注銷登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）不屬于本條例第二十條第五項所列的情形。

第四十三條房地產登記機構應當自受理注銷房地產登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將注銷事項記載于房地產登記簿，并書面通知申請人；不符合規定條件的，不予注銷登記，并書面告知申請人。

第四十四條房屋滅失或者建設用地使用權依法終止后，當事人未申請注銷登記的，房地產登記機構可以依據房屋、土地、規劃等行政管理部門提供的證明文件辦理注銷房地產登記，將注銷事項記載于房地產登記簿。

第四十五條建設用地使用權、房屋所有權因行政機關、人民法院依法作出的征收、收回、沒收等行為終止的，房地產登記機構應當根據有關行政機關、人民法院已經發生法律效力的文件辦理注銷房地產登記，將注銷事項記載于房地產登記簿。

第四章 房地產抵押權和地役權登記

第四十六條申請房地產抵押權設立登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產權證書；

（四）抵押擔保的主債權合同；

（五）設立抵押權的合同。

有本條例第二十一條第一款第三項所列情形的，還應當提交行政執法機構出具的已完成整改的證明文件。

第四十七條申請地役權設立登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產權證書；

（四）設立地役權的合同。

第四十八條經登記的房地產抵押權或者地役權發生轉讓、變更或者終止的，當事人應當申請轉移登記、變更登記、注銷登記，并提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產抵押權或者地役權登記證明；

（四）證明房地產抵押權或者地役權發生轉讓、變更或者終止的文件。

第四十九條符合下列條件的房地產抵押權、地役權登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是設立、轉讓、變更、消滅房地產抵押權或者地役權的當事人；

（二）申請登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）不屬于本條例第二十條第五項所列的情形。

第五十條房地產登記機構應當自受理房地產抵押權、地役權登記申請之日起七日內完成審核。符合規定條件的，應當將有關事項記載于房地產登記簿，并通知房地產抵押權、地役權的設立登記及其轉移、變更登記的權利人領取登記證明，或者書面通知房地產抵押權、地役權注銷登記的申請人原登記證明作廢；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

第五章 預告登記

第五十一條有下列情形之一的，當事人可以共同申請預告登記：

（一）預購商品房以及按照國家和本市有關規定進行預購商品房的轉讓；

（二）以預購商品房設立抵押及其抵押權的轉讓；

（三）以房屋建設工程設立抵押及其抵押權的轉讓；

（四）設立、轉讓房地產權利的其他情形。

當事人為保障將來實現房地產權利，可以持預告登記的約定文件單方申請預告登記。

第五十二條建設用地使用權人、房屋所有權人未經預告登記的權利人同意處分該房地產的，房地產登記機構不予登記。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行房地產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

第五十三條申請預購商品房預告登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）商品房預售合同。

預購商品房發生轉讓或者變更的，申請預告登記時，除提交前款規定的文件外，還應當提交預購商品房轉讓或者變更的證明文件。

預購商品房未經預告登記的，或者不符合國家和本市有關規定進行預購商品房轉讓的，不予辦理預購商品房轉讓的預告登記。

已經預告登記的預購商品房不得重復辦理預告登記。

第五十四條申請預購商品房抵押權預告登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）商品房預售合同；

（四）抵押擔保的主債權合同；

（五）設立抵押權的合同。

預購商品房抵押權發生轉讓或者變更的，申請預告登記時，除提交前款規定的文件外，還應當提交預購商品房抵押權轉讓或者變更的證明文件。

預購商品房未經預告登記的，不予辦理預購商品房抵押權的預告登記。

第五十五條申請房屋建設工程抵押權預告登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）建設工程規劃許可證；

（四）房屋建設工程總承包合同或者施工總承包合同；

（五）抵押擔保的主債權合同；

（六）設立抵押權的合同。

房屋建設工程抵押權發生轉讓或者變更的，申請預告登記時，除提交前款規定的文件外，還應當提交房屋建設工程抵押權轉讓或者變更的證明文件。

第五十六條經預告登記的房地產權利依法終止或者預告登記失效的，當事人申請注銷預告登記應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）經預告登記的房地產權利依法終止或者預告登記失效的證明文件。

前款第三項規定的預告登記失效的證明文件，是指預告登記有關當事人的書面約定或者法院判決、仲裁裁決。

第五十七條符合下列條件的預告登記、注銷預告登記的申請，應當準予登記：

（一）申請人是房地產權利變動法律文件記載的當事人；

（二）申請登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）不屬于本條例第二十條第五項所列的情形。

第五十八條房地產登記機構應當自受理預告登記、注銷預告登記申請之日起七日內完成審核。符合規定條件的，應當將有關事項記載于房地產登記簿，并書面通知當事人；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

第五十九條新建商品房所有權初始登記后，預告登記的商品房預購人應當與房地產開發企業共同申請房地產轉移登記。

預購商品房設立抵押的，房地產轉移登記后，其預購商品房抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記。

第六十條新建房屋所有權初始登記后，其房屋建設工程抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記。

房屋建設工程抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記時，其抵押物范圍不包括以下房地產：

（一）已經辦理預告登記的預購商品房；

（二）房屋所有權初始登記時已明確的業主共有房地產；

（三）不屬于房地產開發企業所有的作為公益性公共服務設施的房地產。

第六章 更正登記和異議登記

第六十一條房地產權利人、利害關系人認為房地產登記簿記載事項有錯誤的，可以持有關證據申請更正登記。申請更正登記的事項涉及第三人房地產權利的，有關權利人應當共同申請。

房地產登記機構應當自受理更正登記申請之日起二十日內完成審核。經審核，有下列情形之一的，房地產登記機構應當予以更正，并書面通知有關當事人：

（一）房地產登記簿記載的權利人書面同意更正，且房地產登記簿記載事項確有錯誤的；

（二）房地產登記簿記載的權利人不同意更正，但有行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的文件證明房地產登記簿記載的權利歸屬確有錯誤的。

第六十二條房地產登記機構發現房地產登記簿記載與原申請登記文件不一致的，應當書面通知有關的房地產權利人辦理更正登記手續。當事人無正當理由不辦理更正手續的，房地產登記機構可以依據原申請登記文件對房地產登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人。

第六十三條房地產登記機構受理更正登記申請后，應當中止辦理正在審核中的該房地產轉讓、抵押等登記申請，并暫緩受理新的相關登記申請。

更正登記程序完成后，房地產登記機構應當恢復辦理相關房地產登記。

第六十四條行政機關作出撤銷房地產登記的行政復議決定或者人民法院作出撤銷房地產登記的判決的，房地產登記機構應當自行政復議決定或者判決發生法律效力之日起三日內恢復原登記。

第六十五條房地產權利的利害關系人認為房地產登記簿記載的土地使用權人、房屋所有權人等事項有錯誤，房地產登記簿記載的房地產權利人不同意更正，且利害關系人不能提交行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的文件證明房地產登記簿記載的權利歸屬等事項確有錯誤的，可以持權利歸屬等事項可能存在錯誤的有關證據申請異議登記。

第六十六條房地產登記機構應當在受理異議登記申請的當日，將異議事項記載于房地產登記簿。申請人在異議登記之日起十五日內，不提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的，異議登記失效，由房地產登記機構予以注銷。

申請人在異議登記之日起十五日內，提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的，應當向房地產登記機構提交有關受理通知書。訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理程序結束后，有關當事人可以憑生效法律文書申請更正登記或者注銷異議登記。

異議登記被注銷后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，房地產登記機構不予登記。

第六十七條房地產登記機構受理異議登記申請后，應當中止辦理正在審核中的該房地產轉讓、抵押等登記申請，并暫緩受理新的相關登記申請。房地產登記機構收到異議登記申請人提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的受理通知書后，應當根據本條例第二十條第四項的規定，對中止辦理的房地產轉讓、抵押等登記申請，作出不予登記的決定。

異議登記被注銷后，房地產登記機構應當恢復辦理相關房地產登記。

第六十八條異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

第七章 法律責任

第六十九條當事人依照《中華人民共和國物權法》第二十八條至第三十條規定享有房地產權利但未及時申請登記，導致房地產登記機構仍依房地產登記簿記載的內容辦理登記，造成其損害的，由當事人承擔。

第七十條當事人提交錯誤、虛假材料，或者唆使他人冒充權利人申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第七十一條當事人偽造房地產權證書的，由市房屋、土地行政管理部門依法沒收偽造的房地產權證書，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第七十二條因登記錯誤，給他人造成損害的，房地產登記機構應當承擔賠償責任。房地產登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償。

第七十三條市房屋、土地行政管理部門和市、區縣房地產登記處的直接負責的主管人員和其他直接責任人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第七十四條當事人對市房屋、土地行政管理部門或者市登記處的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

第八章 附則

第七十五條對本市房地產總登記時應當登記而未登記的建設用地使用權和房屋所有權，當事人可以憑房地產權屬來源證明，向房地產登記機構申請登記。

房地產登記機構受理登記申請后，應當向有關部門核查，并將有關情況在本市主要報紙或者其他媒體上公告；公告六個月期滿無異議的，應當核準當事人的登記申請。

第七十六條本條例施行前依法頒發的房地產權屬證書和登記證明繼續有效。

第七十七條本條例自2009年7月1日起施行。

第四篇：上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行規定

上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行

規定

第一條（目的和依據）

為了加強對城市地下空間建設用地審批和房地產登記的管理，促進地下空間合理開發利用，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市地下空間開發利用管理規定》、《上海市房地產登記條例》等規定，制定本規定。

第二條（適用范圍）

本規定適用于本市國有土地范圍內地下空間開發建設的用地審批和房地產登記，但因管線鋪設、樁基工程等情形利用地下空間的除外。

本辦法所稱的地下空間開發建設，包括下列情形：

（一）由同一主體結合地面建筑一并開發建設的地下工程（以下簡稱“結建地下工程”）；

（二）獨立開發建設的地下工程（以下簡稱“單建地下工程”）。

第三條（供地方式）

地下空間開發建設的用地可以采用出讓等有償使用方式，也可以采用劃撥方式。具體建設項目的供地方式，參照適用國家和本市土地管理的一般規定。

單建地下工程項目屬于經營性用途的，出讓土地使用權時可以采用協議方式；有條件的，也可以采用項目招標、拍賣、掛牌的方式。

第四條（用地審批）

結建地下工程隨地面建筑一并辦理用地審批手續。

單建地下工程的建設單位按照基本建設程序取得項目批準文件和建設用地規劃許可證后，應當向土地管理部門申請建設用地批準文件。建設單位取得建設工程規劃許可證后，應當到土地管理部門辦理劃撥土地決定書，或者簽訂土地使用權出讓合同。

第五條（建設工程規劃審批）

規劃管理部門在核發建設工程規劃許可證時，應當明確地下建（構）筑物水平投影最大占地范圍、起止深度和建筑面積。

第六條（出讓金的規定）

經營性項目的地下土地使用權出讓金，按照分層利用、區別用途的原則，參照地上土地使用權出讓金的標準收取。具體標準，由市發展改革委、市房地資源局另行制定，報市政府批準后執行。

本辦法實施前開發建設的地下建（構）筑物屬于經營性用途的，轉讓時由受讓人向土地管理部門補辦土地使用權出讓手續。

第七條（土地使用權范圍）

建設單位應當在經批準的建設用地范圍內依法實施建設；竣工后，該地下建（構）筑物的外圍實際所及的地下空間范圍為其地下土地使用權范圍。

第八條（房地產登記）

地下建（構）筑物的土地使用權、房屋所有權、房地產他項權利等的房地產權利登記，應當按照本市房地產登記方面的法規、規章和技術規范處理。

房地產登記機構在辦理地下建（構）筑物的土地使用權初始登記時，應當按照建設工程規劃許可證明確的地下建（構）筑物的水平投影最大占地范圍和起止深度進行記載，并注明“地下建（構）筑物的土地使用權范圍為該地下建（構）筑物建成后外圍實際所及的地下空間范圍”。

對本辦法實施前經批準建造的地下建（構）筑物，在申請房地產登記時，應當提交《上海市房地產登記條例》第二十二條、第二十三條和第二十五條規定的文件，但地下部分的建設用地批準文件除外。其中，房地產登記申請人與相關批準文件記載的主體不一致的，還應當提交房地產權屬來源證明；登記機構受理登記申請后，應當向有關部門核查，并將有關情況在本市主要報紙或者其他媒體上公告。公告六個月期滿無異議的，應當核準當事人的登記申請。

第九條（房地產權證注記）

房地產登記機構應當在地下建（構）筑物的房地產權證中注明“地下空間”；屬于民防工程的，還應當注明“民防工程”，并記載其平時用途。

第十條（房地產測繪）

地下空間的房地產測繪規范，參照適用《城鎮地籍測量規范》、《上海市地籍測量規范》和《房產測量規范》等有關規定。

第十一條（應用解釋）

本規定的具體應用問題，由市房地資源局解釋。

第十二條（生效日期）

本規定自2006年9月1日起施行。

關于貫徹《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行

規定》的實施意見(一)

滬房地資權[2006]564號

各區縣房地局，市、區縣房地產測繪管理辦公室，各房屋土地調查機構:

為貫徹《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行規定》（滬府發（2006）20號），加強城市地下空間權籍管理，現就地下空間權屬調查提出如下實施意見：

一、地下建設用地勘測定界

地下建設用地勘測定界是指根據規劃、土地管理部門的批準文件，對單建地下工程實地界定項目用地范圍、測定界址點位置、計算用地面積。地下建設用地勘測定界包括單建地下工程的地面出入口、通風口等建設用地的勘測定界。

凡2006年9月1日后批準立項的單建地下工程，建設單位在取得地下建設工程規劃許可證后，應當向市或區縣房地產測繪管理辦公室（以下統稱測管辦）申請地下建設用地勘測定界，并提交下列文件：

1、項目登記表（原件）；

2、身份證明（復印件）；

3、規劃批文及選址圖（原件）；

4、建設用地批準文件（原件）；

5、建設工程規劃許可證及項目表（原件）；

6、有關土地權屬調查的其他資料（原件）。

測管辦和房屋土地調查機構（以下簡稱調查機構）按照《上海市房屋土地權屬調查工作程序》（試行）（以下簡稱《工作程序》）的有關規定實施地下建設用地勘測定界。地下建設用地的界址點以水平坐標和起止高程表示。

2006年9月1日前批準立項的單建地下工程，建設單位不須再補辦地下建設用地勘測定界手續，其地下建設用地使用權范圍界定可通過地下空間地籍測量完成。

結建地下工程仍按現行規定辦理建設用地勘測定界。

二、地下空間地籍測量

地下空間地籍測量是指對經政府審批部門批準的單建地下工程開發建設所形成的地形地物進行測量，計算宗地面積，繪制地籍圖。地下空間地籍測量分地下建筑物和地面附屬設施兩部分，參照適用《城鎮地籍測量規程》和《上海市房地產地籍測量規范》。

地下建筑物竣工驗收合格后，房地產權利人向測管辦申請地下空間地籍測量，并提交下列文件：

1、項目登記表（原件）；

2、身份證明（復印件）；

3、建設用地批準文件（原件）；

4、建設工程規劃許可證及項目表（原件）；

5、勘測定界報告（原件）；

6、竣工驗收證明：建設工程竣工驗收備案表或建設工程質量核驗證明書（復印件）；

7、測管辦認為需要提供的其他有關資料（原件）。2006年9月1日前批準立項的單建地下工程，建設單位申請地下空間地籍測量時，按上款提交文件，但地下建設用地批準文件和勘測定界報告除外；地下工程屬民防工程的，提交的竣工驗收證明應為民防部門出具的民防建設工程竣工驗收備案表或民防建設工程質量核驗證明書。

測管辦和調查機構按照《工作程序》的有關規定實施地下空間地籍測量。地下建設用地使用權范圍以地下建（構）筑物外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍實際所及的地下空間范圍確定。

結建地下工程仍按現行規定辦理地籍測量。

三、地下建筑物建筑面積測繪

地下建筑物竣工驗收合格后，房地產權利人可委托調查機構實施建筑面積測繪。地下建筑物建筑面積測繪的項目委托、成果備案按照《工作程序》的有關規定執行。地下建筑物的建筑面積計算方法和分攤原則依據《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規則》（滬房地權（2003）108號）的規定實施。地下建筑物的外墻厚度可利用竣工驗收資料或物探方法進行確定。

按照《建設工程規劃許可證》附圖，在對地下建筑物內兼作社會公共通道及為整個地下空間服務的通風、配電、消防等公用設施進行建筑面積測繪時，調查機構須將這些部位建筑面積單列，不計入共有建筑面積。

地下建筑物的單元、建筑分類和房屋用途按照《建設工程規劃許可證》項目表及附圖批準的內容，并依據《關于調整本市房屋建筑類型分類的通知》（滬房地資市[2003]141號）進行認定。

四、地下空間的地籍表示

（一）宗地號

結建地下工程，其地籍表示沿用地上的表示方式，不再單獨編立宗地號。

單建地下工程，必須單獨編立宗地號，其宗地號按照以下規則執行：

1、地下空間宗地號由16位編碼組成，其中2位行政區縣代碼、3位街道代碼、4位街坊代碼、4位宗地號、3位地下層代碼。

2、行政區、街道、街坊按地下空間的地面出入口所處宗地進行編碼，有多個地面出入口的以主要地面出入口或地下空間的投影面積最大的地面宗地為準。

3、宗地號以街坊為單位，從“1”開始進行續編；地下層代碼按規劃部門批準的地下空間最低點高程設定，以數字9+高程絕對值表示。

（二）地籍圖

結建地下工程，仍采用現行的地籍圖表示。

單建地下工程，其地籍圖分地上部分和地下部分分別表示。

1、地上部分的地籍圖按現行規則執行，并疊加地下空間的宗地界線。

2、地下部分的地籍圖可采用標準分幅圖或不依比例尺自由分幅圖，以垂直投影方式將地下空間的權屬界線、宗地號、建筑物等要素投影到水平面上，并疊加地面宗地界線、道路名稱等要素。地下空間的地籍圖圖式參照適用《上海市地籍圖圖式》，地下空間的宗地界線為蘭線，宗地界線和地下建筑物的外圍輪廓線以虛線表示。

（三）宗地圖

結建地下工程，其宗地圖沿用地面宗地圖表示。

單建地下工程，其宗地圖采用不依比例尺自由分幅圖，分別由地面和地下建筑物兩部分宗地圖組成。宗地圖圖式參照適用《上海市地籍圖圖式》。地下建筑物狀況的宗地圖由地下空間的宗地、界線、宗地號、建筑物等要素組成。地下空間的宗地界線為蘭線，宗地界線和地下建筑物的外圍輪廓線以虛線表示。地面建筑物的宗地圖仍按地面宗地圖標準制作。

（四）樓盤表維護

地下空間的樓盤表維護參照地面標準執行。地表中宗地子號字段填寫地下層代碼，并增加地下起始高程、地下終止高程兩個字段，按《建設工程規劃許可證》批準的地下空間深度填寫；幢表中地下深度字段填寫地下主體建筑物最低點的高程。

五、本意見自發文之日起實施。

上海市房屋土地資源管理局

二○○六年十一月十四日

第五篇：上海市房地產登記條例(2008年)

上海市房地產登記條例（2008年）

（2008年12月25日上海市第十三屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過）

第一章 總則

第一條 為了規范本市房地產登記行為，保障房地產交易安全，維護房地產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區域內的房地產登記。

農村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登記辦法另行規定。

第三條 本條例所稱房地產登記，是指房地產登記機構依當事人申請或者依職權，對建設用地使用權、房屋所有權、房地產抵押權、地役權和其他依法可以申請登記的房地產權利以及與此相關的事項進行記載、公示的行為。

本條例所稱房地產權利人，是指依法享有建設用地使用權、房屋所有權、房地產抵押權、地役權等房地產權利的自然人、法人和其他組織。

第四條 房地產權利的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，自登記日起發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

同一房地產上依法登記有兩個以上房地產權利的，依房地產登記簿記載的登記日的先后確定其順位。法律、行政法規另有規定的，從其規定。

第五條 市房屋、土地行政管理部門負責本市房地產登記管理工作。

上海市房地產登記處（以下簡稱市登記處）負責本市房地產登記的日常工作。區縣房地產登記處受市登記處委托，具體辦理房地產登記事務。

區縣房屋、土地行政管理部門協助市房屋、土地行政管理部門對區縣房地產登記工作實施監督管理。

第六條 市房屋、土地行政管理部門應當建立全市統一的房地產登記簿和房地產登記信息系統，制作統一的房地產權證書和登記證明，制定統一的房地產登記技術規范并向社會公開。

房地產登記機構應當按照房地產登記技術規范和登記信息系統的要求，將登記事項記載于房地產登記簿并公示。

第二章 一般規定

第七條 房地產登記，一般按照下列程序辦理：

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（一）申請；

（二）受理；

（三）審核；

（四）核準登記并記載于房地產登記簿；

（五）頒發房地產權證書或者登記證明。

第八條 房地產登記的最小單位是土地、房屋的基本單元。土地的基本單元，是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間；房屋的基本單元，是指有固定維護結構、具有規劃確定的完整功能、可以獨立使用，并且有明確、唯一編號的房屋或者特定空間。

第九條 房地產登記應當由當事人雙方申請，但下列情形的房地產登記，可以由有關當事人單方申請：

（一）以劃撥或者出讓、租賃等方式設立國有建設用地使用權；

（二）在集體所有土地上依法設立非農業建設用地使用權；

（三）新建房屋；

（四）繼承、遺贈；

（五）行政機關已經發生法律效力的建設用地使用權爭議處理決定；

（六）人民法院已經發生法律效力的確定房地產權屬的判決、裁定、調解；

（七）仲裁機構已經發生法律效力的確定房地產權屬的裁決、調解；

（八）本條例第三十四條所列情形；

（九）法律、法規規定的其他情形。

第十條 兩人以上共有房地產的登記，應當由共有人共同申請。按份共有的單個共有人可以就處分本人所擁有份額房地產的登記單獨提出申請，但應當提供其他按份共有人放棄優先購買權的證明。

第十一條 當事人委托代理人申請房地產登記的，代理人應當提交當事人的委托書。

當事人的法定代理人代為申請房地產登記的，應當提交法定代理關系的證明文件。

第十二條 申請房地產登記的，當事人或者其代理人應當到房地產所在地的區、縣房地產登記處提交本條例規定的申請登記文件。

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第十三條 房地產登記機構應當查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料，并就有關登記事項詢問申請人。

申請人提交的申請登記文件齊備的，房地產登記機構應當即時出具收件收據，申請日為受理日。申請人提交的申請登記文件尚未齊備的，房地產登記機構應當一次性書面告知補正要求，申請登記文件補齊日為受理日。

第十四條 房地產登記機構應當在本條例規定的時限內，完成對登記申請的審核。經審核符合規定的，房地產登記機構應當將有關事項記載于房地產登記簿，記載之日為登記日。

房地產登記機構在審核時，發現申請登記事項的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。實地查看的期限不超過二十日。申請人補充材料、房地產登記機構實地查看的時間，不計入登記審核時限。

第十五條 申請人可以在房地產登記機構將房地產登記內容記載于房地產登記簿并公示前，撤回登記申請。

第十六條 房地產登記機構應當按照當事人提交的申請登記文件或者行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的文件，對房地產登記簿進行記載，并永久保存。

房地產登記簿應當載明下列內容：

（一）房地產權利人的姓名或者名稱；

（二）土地的坐落、面積、宗地號、用途；

（三）土地的權屬性質、使用權取得方式和使用期限；

（四）房屋所有權來源、建筑類型、建筑結構、坐落、面積、用途、層數、編號和竣工日期；

（五）房地產抵押權、地役權和房地產權利的限制等。

房地產登記簿是房地產權利歸屬和內容的根據。房地產權證書和登記證明是權利人享有該房地產權利的證明。房地產權證書、登記證明與房地產登記簿的記載應當保持一致，不一致的，以房地產登記簿為準。

第十七條 建設用地使用權、房屋所有權的房地產權證書，由市房屋、土地行政管理部門頒發，并依法承擔相應的法律責任。房地產抵押權、地役權和其他依法可以申請登記的房地產權利的登記證明，由市登記處頒發。

房地產權證書、登記證明不得涂改。

第十八條 房地產權證書、登記證明破損的，房地產權利人可以向房地產登記機構申請換發。房地產登記機構換發房地產權證書、登記證明前，應當查驗并收回原房地產權證書、登記證明。

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房地產權證書、登記證明滅失、遺失，房地產權利人要求補發的，應當向房地產登記機構提出申請，并通過房地產登記機構在市房屋、土地行政管理部門門戶網站上刊登滅失、遺失聲明。自刊登之日起滿三十日無異議或者異議不成立的，房地產登記機構應當向房地產權利人補發房地產權證書、登記證明。補發的房地產權證書、登記證明上應當注明“補發“字樣。自補發之日起，原房地產權證書、登記證明作廢。

第十九條 建設用地使用權經初始登記后，該土地范圍內的其他房地產權利方可登記。

房屋所有權經初始登記后，與該房屋有關的其他房地產權利方可登記，但依據本條例規定申請預告登記的情形除外。

第二十條 有下列情形之一的，房地產登記機構應當作出不予登記的決定：

（一）非法占用土地的；

（二）屬違法建筑、臨時建筑或者附有違法建筑的；

（三）不能提供有效的房地產權屬證明的；

（四）房地產權屬爭議在訴訟、仲裁或者行政處理中的；

（五）申請登記事項與房地產登記簿的記載有沖突的；

（六）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。

第二十一條 有下列情形之一的，房地產登記機構應當根據已經發生法律效力的文件，將有關事項記載于房地產登記簿：

（一）人民法院、行政機關對建設用地使用權、房屋所有權依法實施財產保全等限制措施；

（二）行政機關作出征收集體所有土地、征收房屋、收回國有建設用地使用權、批準建設用地、商品房預售許可等與房地產權利有關的決定；

（三）行政執法機構對損壞房屋承重結構的認定；

（四）行政執法機構對附有違法建筑的認定。

對前款第三項、第四項所列情形已完成整改的，行政執法機構應當出具證明文件，由房地產登記機構在房地產登記簿上予以記載。

第二十二條 房屋租賃合同等與房地產權利有關的文件，當事人可以向房地產登記機構辦理登記。

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第二十三條 房地產權利人、利害關系人可以申請查詢、復制房地產登記資料。具體辦法由市人民政府規定。

第三章 建設用地使用權和房屋所有權登記

第一節 初始登記

第二十四條 以出讓、租賃方式設立建設用地使用權的，當事人申請建設用地使用權初始登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）建設用地使用權出讓合同或者土地租賃合同；

（四）地籍圖；

（五）土地勘測報告。

以出讓方式設立建設用地使用權的，當事人申請建設用地使用權初始登記時，除提交前款規定的文件外，還應當提交已付清建設用地使用權出讓金的證明和完稅憑證。

出讓、租賃建設用地使用權年限屆滿后，經批準續期的，當事人應當重新辦理建設用地使用權初始登記。

第二十五條 以劃撥方式設立建設用地使用權或者在集體所有土地上依法設立非農業建設用地使用權的，當事人申請建設用地使用權初始登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）建設用地批準文件；

（四）地籍圖；

（五）土地勘測報告。

第二十六條 符合下列條件的建設用地使用權初始登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是建設用地使用權出讓合同、土地租賃合同或者建設用地批準文件記載的土地使用人；

（二）申請登記的土地使用范圍、位置、面積、用途與建設用地使用權出讓合同、土地租賃合 5 / 19

同或者建設用地批準文件、地籍圖、土地勘測報告的記載一致；

（三）不屬于本條例第二十條所列的情形。

第二十七條 新建房屋竣工驗收合格后，房地產權利人申請房屋所有權初始登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）記載建設用地使用權狀況的房地產權證書；

（四）建設工程規劃許可證及其附圖；

（五）竣工驗收證明；

（六）記載房屋狀況的地籍圖；

（七）房屋勘測報告；

（八）根據登記技術規范應當提交的其他有關文件。

房地產開發企業在申請新建商品房所有權初始登記時，應當列明下列房地產的范圍并提供相關證明材料：

（一）經房屋行政管理部門備案的銷售方案確定的本企業保留自有的房地產、用于銷售的商品房；

（二）依照法律、法規規定或者當事人約定確定的業主共有房地產和作為公益性公共服務設施的房地產。

第二十八條 符合下列條件的房屋所有權初始登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是房地產登記簿記載的建設用地使用權人；

（二）申請初始登記的房屋坐落、建筑面積、用途、幢數、層數符合建設工程規劃許可證的規定，并與記載房屋狀況的地籍圖、房屋勘測報告一致；

（三）不屬于本條例第二十條所列的情形。

第二十九條 房地產登記機構應當自受理初始登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件，應當將初始登記事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人領取房地產權證書。不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

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新建商品房的房地產開發企業申請房屋所有權初始登記的，房地產登記機構應當在房地產登記簿上記載該房地產開發企業保留自有的房地產和用于銷售的商品房，并分別頒發房地產權證；初始登記范圍內有業主共有房地產的，房地產登記機構應當在房地產登記簿上予以記載，不另行頒發房地產權證。房地產登記機構應當在房地產登記簿上注記作為公益性公共服務設施的房地產，由相關當事人按照法律、法規的規定或者約定另行辦理初始登記。

第二節 轉移登記

第三十條 經登記的房地產有下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請轉移登記：

（一）買賣；

（二）交換；

（三）贈與；

（四）繼承、遺贈；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第三十一條 申請房地產轉移登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產權證書；

（四）證明房地產權屬發生轉移的文件；

（五）根據登記技術規范應當提交的其他有關文件。

有本條例第二十一條第一款第三項所列情形的，還應當提交行政執法機構出具的已完成整改的證明文件。

第三十二條 符合下列條件的房地產轉移登記申請，應當準予登記：

（一）轉讓人是房地產登記簿記載的權利人，受讓人是有關證明文件中載明的受讓人；

（二）申請轉移登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）不屬于本條例第二十條所列的情形。

第三十三條 房地產登記機構應當自受理房地產轉移登記申請之日起二十日內完成審核。符合 7 / 19

規定條件的，應當將轉移事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人領取房地產權證書；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

第三節 變更登記

第三十四條 經登記的房地產有下列情形之一的，房地產權利人應當在事實發生后申請變更登記：

（一）房地產用途發生變化的；

（二）房地產權利人姓名或者名稱發生變化的；

（三）土地、房屋面積增加或者減少的；

（四）土地、房屋分割或者合并的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第三十五條 申請房地產變更登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產權證書；

（四）證明發生變更事實的文件；

（五）根據登記技術規范應當提交的其他有關文件。

第三十六條 符合下列條件的房地產變更登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是房地產登記簿記載的權利人；

（二）申請變更登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）申請變更登記的內容與有關文件證明的變更事實一致；

（四）不屬于本條例第二十條第五項所列的情形。

第三十七條 房地產登記機構應當自受理房地產變更登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將變更事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人領取房地產權證書；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

第三十八條 建設用地使用權、房屋所有權因行政機關、人民法院依法作出的征收、收回、沒

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收等行為發生變更的，房地產登記機構應當根據有關行政機關、人民法院已經發生法律效力的文件辦理房地產變更登記，將變更事項記載于房地產登記簿，并通知房地產權利人換領房地產權證書。

第四節 注銷登記

第三十九條 房屋因倒塌、拆除等原因滅失的，房地產權利人在滅失事實發生后申請注銷房屋所有權登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產權證書；

（四）房屋滅失的證明。

第四十條 以出讓、租賃等方式取得的建設用地使用權依法終止的，原建設用地使用權人申請注銷房地產登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產權證書；

（四）證明建設用地使用權終止的文件。

第四十一條 建設用地使用權、房屋所有權因拋棄而終止的，房地產權利人申請注銷房地產登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產權證書。

第四十二條 符合下列條件的注銷房地產登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是房地產登記簿記載的房地產權利人；

（二）申請注銷登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）不屬于本條例第二十條第五項所列的情形。

第四十三條 房地產登記機構應當自受理注銷房地產登記申請之日起二十日內完成審核。符合 9 / 19

規定條件的，應當將注銷事項記載于房地產登記簿，并書面通知申請人；不符合規定條件的，不予注銷登記，并書面告知申請人。

第四十四條 房屋滅失或者建設用地使用權依法終止后，當事人未申請注銷登記的，房地產登記機構可以依據房屋、土地、規劃等行政管理部門提供的證明文件辦理注銷房地產登記，將注銷事項記載于房地產登記簿。

第四十五條 建設用地使用權、房屋所有權因行政機關、人民法院依法作出的征收、收回、沒收等行為終止的，房地產登記機構應當根據有關行政機關、人民法院已經發生法律效力的文件辦理注銷房地產登記，將注銷事項記載于房地產登記簿。

第四章 房地產抵押權和地役權登記

第四十六條 申請房地產抵押權設立登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產權證書；

（四）抵押擔保的主債權合同；

（五）設立抵押權的合同。

有本條例第二十一條第一款第三項所列情形的，還應當提交行政執法機構出具的已完成整改的證明文件。

第四十七條 申請地役權設立登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產權證書；

（四）設立地役權的合同。

第四十八條 經登記的房地產抵押權或者地役權發生轉讓、變更或者終止的，當事人應當申請轉移登記、變更登記、注銷登記，并提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

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（三）房地產抵押權或者地役權登記證明；

（四）證明房地產抵押權或者地役權發生轉讓、變更或者終止的文件。

第四十九條 符合下列條件的房地產抵押權、地役權登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是設立、轉讓、變更、消滅房地產抵押權或者地役權的當事人；

（二）申請登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）不屬于本條例第二十條第五項所列的情形。

第五十條 房地產登記機構應當自受理房地產抵押權、地役權登記申請之日起七日內完成審核。符合規定條件的，應當將有關事項記載于房地產登記簿，并通知房地產抵押權、地役權的設立登記及其轉移、變更登記的權利人領取登記證明，或者書面通知房地產抵押權、地役權注銷登記的申請人原登記證明作廢；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

第五章 預告登記

第五十一條 有下列情形之一的，當事人可以共同申請預告登記：

（一）預購商品房以及按照國家和本市有關規定進行預購商品房的轉讓；

（二）以預購商品房設立抵押及其抵押權的轉讓；

（三）以房屋建設工程設立抵押及其抵押權的轉讓；

（四）設立、轉讓房地產權利的其他情形。

當事人為保障將來實現房地產權利，可以持預告登記的約定文件單方申請預告登記。

第五十二條 建設用地使用權人、房屋所有權人未經預告登記的權利人同意處分該房地產的，房地產登記機構不予登記。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行房地產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

第五十三條 申請預購商品房預告登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）商品房預售合同。

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預購商品房發生轉讓或者變更的，申請預告登記時，除提交前款規定的文件外，還應當提交預購商品房轉讓或者變更的證明文件。

預購商品房未經預告登記的，或者不符合國家和本市有關規定進行預購商品房轉讓的，不予辦理預購商品房轉讓的預告登記。

已經預告登記的預購商品房不得重復辦理預告登記。

第五十四條 申請預購商品房抵押權預告登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）商品房預售合同；

（四）抵押擔保的主債權合同；

（五）設立抵押權的合同。

預購商品房抵押權發生轉讓或者變更的，申請預告登記時，除提交前款規定的文件外，還應當提交預購商品房抵押權轉讓或者變更的證明文件。

預購商品房未經預告登記的，不予辦理預購商品房抵押權的預告登記。

第五十五條 申請房屋建設工程抵押權預告登記，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）建設工程規劃許可證；

（四）房屋建設工程總承包合同或者施工總承包合同；

（五）抵押擔保的主債權合同；

（六）設立抵押權的合同。

房屋建設工程抵押權發生轉讓或者變更的，申請預告登記時，除提交前款規定的文件外，還應當提交房屋建設工程抵押權轉讓或者變更的證明文件。

第五十六條 經預告登記的房地產權利依法終止或者預告登記失效的，當事人申請注銷預告登記應當提交下列文件：

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（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）經預告登記的房地產權利依法終止或者預告登記失效的證明文件。

前款第三項規定的預告登記失效的證明文件，是指預告登記有關當事人的書面約定或者法院判決、仲裁裁決。

第五十七條 符合下列條件的預告登記、注銷預告登記的申請，應當準予登記：

（一）申請人是房地產權利變動法律文件記載的當事人；

（二）申請登記的房地產在房地產登記簿的記載范圍內；

（三）不屬于本條例第二十條第五項所列的情形。

第五十八條 房地產登記機構應當自受理預告登記、注銷預告登記申請之日起七日內完成審核。符合規定條件的，應當將有關事項記載于房地產登記簿，并書面通知當事人；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。

第五十九條 新建商品房所有權初始登記后，預告登記的商品房預購人應當與房地產開發企業共同申請房地產轉移登記。

預購商品房設立抵押的，房地產轉移登記后，其預購商品房抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記。

第六十條 新建房屋所有權初始登記后，其房屋建設工程抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記。

房屋建設工程抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記時，其抵押物范圍不包括以下房地產：

（一）已經辦理預告登記的預購商品房；

（二）房屋所有權初始登記時已明確的業主共有房地產；

（三）不屬于房地產開發企業所有的作為公益性公共服務設施的房地產。

第六章 更正登記和異議登記

第六十一條 房地產權利人、利害關系人認為房地產登記簿記載事項有錯誤的，可以持有關證據申請更正登記。申請更正登記的事項涉及第三人房地產權利的，有關權利人應當共同申請。

房地產登記機構應當自受理更正登記申請之日起二十日內完成審核。經審核，有下列情形之一的，房地產登記機構應當予以更正，并書面通知有關當事人：

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（一）房地產登記簿記載的權利人書面同意更正，且房地產登記簿記載事項確有錯誤的；

（二）房地產登記簿記載的權利人不同意更正，但有行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的文件證明房地產登記簿記載的權利歸屬確有錯誤的。

第六十二條 房地產登記機構發現房地產登記簿記載與原申請登記文件不一致的，應當書面通知有關的房地產權利人辦理更正登記手續。當事人無正當理由不辦理更正手續的，房地產登記機構可以依據原申請登記文件對房地產登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人。

第六十三條 房地產登記機構受理更正登記申請后，應當中止辦理正在審核中的該房地產轉讓、抵押等登記申請，并暫緩受理新的相關登記申請。

更正登記程序完成后，房地產登記機構應當恢復辦理相關房地產登記。

第六十四條 行政機關作出撤銷房地產登記的行政復議決定或者人民法院作出撤銷房地產登記的判決的，房地產登記機構應當自行政復議決定或者判決發生法律效力之日起三日內恢復原登記。

第六十五條 房地產權利的利害關系人認為房地產登記簿記載的土地使用權人、房屋所有權人等事項有錯誤，房地產登記簿記載的房地產權利人不同意更正，且利害關系人不能提交行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的文件證明房地產登記簿記載的權利歸屬等事項確有錯誤的，可以持權利歸屬等事項可能存在錯誤的有關證據申請異議登記。

第六十六條 房地產登記機構應當在受理異議登記申請的當日，將異議事項記載于房地產登記簿。申請人在異議登記之日起十五日內，不提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的，異議登記失效，由房地產登記機構予以注銷。

申請人在異議登記之日起十五日內，提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的，應當向房地產登記機構提交有關受理通知書。訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理程序結束后，有關當事人可以憑生效法律文書申請更正登記或者注銷異議登記。

異議登記被注銷后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，房地產登記機構不予登記。

第六十七條 房地產登記機構受理異議登記申請后，應當中止辦理正在審核中的該房地產轉讓、抵押等登記申請，并暫緩受理新的相關登記申請。房地產登記機構收到異議登記申請人提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的受理通知書后，應當根據本條例第二十條第四項的規定，對中止辦理的房地產轉讓、抵押等登記申請，作出不予登記的決定。

異議登記被注銷后，房地產登記機構應當恢復辦理相關房地產登記。

第六十八條 異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

第七章 法律責任

第六十九條 當事人依照《中華人民共和國物權法》第二十八條至第三十條規定享有房地產權

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利但未及時申請登記，導致房地產登記機構仍依房地產登記簿記載的內容辦理登記，造成其損害的，由當事人承擔。

第七十條 當事人提交錯誤、虛假材料，或者唆使他人冒充權利人申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第七十一條 當事人偽造房地產權證書的，由市房屋、土地行政管理部門依法沒收偽造的房地產權證書，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第七十二條 因登記錯誤，給他人造成損害的，房地產登記機構應當承擔賠償責任。房地產登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償。

第七十三條 市房屋、土地行政管理部門和市、區縣房地產登記處的直接負責的主管人員和其他直接責任人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第七十四條 當事人對市房屋、土地行政管理部門或者市登記處的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

第八章 附則

第七十五條 對本市房地產總登記時應當登記而未登記的建設用地使用權和房屋所有權，當事人可以憑房地產權屬來源證明，向房地產登記機構申請登記。

房地產登記機構受理登記申請后，應當向有關部門核查，并將有關情況在本市主要報紙或者其他媒體上公告；公告六個月期滿無異議的，應當核準當事人的登記申請。

第七十六條 本條例施行前依法頒發的房地產權屬證書和登記證明繼續有效。

第七十七條 本條例自2009年7月1日起施行。

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《上海市房地產登記條例》解讀及案例分析

為貫徹落實《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）中對不動產登記的相關規定，上海市第十三屆人民代表大會常務委員會第八次會議于2008年12月25日修訂通過了《上海市房地產登記條例》（以下簡稱《條例》），將于2009年7月1日起施行。新修訂的《條例》在總結實踐經驗的基礎上，按照物權法的規定，對原條例作了進一步的補充和完善，為解決以往房地產登記實踐中的一些新問題提供了法律依據。

新修訂《條例》的主要內容作如下解讀：

一、房地產登記日

相關條款：第十四條第一款

【解讀】

《物權法》第十四條規定，依法應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。原《條例》是以受理日為登記日。為與上位法保持一致，新《條例》明確規定，以房地產登記事項記載于登記簿的日期作為登記日。

【案例】

甲購買登記在乙名下的一套住宅，甲、乙雙方于2009年6月25日簽訂房地產買賣合同。2009年7月1日，甲、乙共同至房屋所在地的房地產登記機構申請產權過戶登記。申請人提交的材料齊全，登記機構受理了該申請，并出具了收件收據。2009年7月17日，登記機構完成審核，在登記簿中記載該房地產的產權人為甲，至此該房屋的產權人由乙變為甲，登記日即為2009年7月17日。登記日的法律意義在于明確不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的法定日期。

二、房地產登記的基本單元

相關條款：第八條

【解讀】

由于以往缺少對房地產登記基本單元的相關規定，出現了開發商采取劃線、打銅釘等方式將原始設計的商場、辦公樓等擅自分割成若干單位出售產權，以及私房產權人隨意分割私房產權，將一間房屋分割成若干個產權單位，并向登記機構申請辦理登記的現象，由此引發矛盾。為了避免上述糾紛，本次條例經修訂，明確了房地產登記以房屋、土地的最小單位為基本單元。

具體來說：（1）土地以宗地為基本單元。（2）居住房屋原則上以套為基本單元；非成套的，已經登記的維持原狀。（3）非居住房屋以規劃確定的完整功能、可以獨立使用，并且有明確、唯一編號的房屋或者特定空間為基本單元，比如獨幢的賓館、公寓式酒店以幢為基本單元，不得分層、分套出售。

【案例】

某房地產開發商開發建設一幢綜合樓，規劃管理部門批準一層為商場，建筑面積1000平方米。開發商擅自將商場分割成若干個建筑面積30-40平方米的單元，并向社會做公開出售廣告。

因為該商鋪不符合條例規定的基本單元的要求，房地產登記機構不能辦理該商鋪的房地產登記。所以，購房者要理智購房，對此類售房廣告應謹慎對待。

三、附有違法建筑的房地產不能辦理登記

相關條款：第二十條第二款、第二十一條第四款

【解讀】

附有違法搭建的房地產改變了登記簿記載的房屋的物理狀態以及土地的使用狀況。違法搭建的房屋本身具有違法性，當事人不享有對這部分房屋的所有權。因此，新《條例》第二十條規定，附有違法建筑的房屋，房地產登記機構應作出不予登記的決定。

附有違法建筑的房屋，當事人拆除了違法建筑、恢復原狀后，經執法機構核查并出具已完成整

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改的證明文件，且房地產登記機構在房地產登記簿上予以記載后，房地產登記機構方可辦理房地產登記。

【案例】

李女士欲購買一幢花園別墅，經實地查看，在別墅毗連一側有一間數十平方米的附屋。在與產權人簽訂房屋買賣合同后，雙方當事人到房地產交易中心辦理過戶登記，卻被登記機構告知，該別墅附有違法建筑，已由房地產登記機構在房地產登記簿上進行記載。根據新《條例》的規定，房地產登記機構不予受理登記申請。只有在違法建筑拆除后，且持行政執法機構出具的已完成整改的證明文件，才能申請產權過戶登記。因為違法的建筑是不受法律保護的。當事人應將違法建筑拆除后，行政執法機構到現場出具已完成整改的證明文件，登記機構方能辦理登記。

這個案例告訴購房者，在實地看房時，要核對產權證中的附圖，如不一致的，要謹慎簽訂房屋買賣合同。

四、損壞承重結構的房屋整改后方能辦理登記

相關條款：第二十一條第三款

【解讀】

當事人損壞房屋承重結構的行為雖然沒有改變當事人對其不動產擁有所有權，但存在安全隱患，是有質量瑕疵的交付，應當予以制止。為此，新《條例》規定房地產登記機構應當將行政執法機構對損壞房屋承重結構的認定載入登記簿加以公示。行政執法機構應督促當事人整改。

當事人已完成整改的，行政執法機構應當出具證明文件，由房地產登記機構在房地產登記簿上予以記載；當事人在辦理房地產轉移、抵押登記時，應當提交行政執法機構出具的已完成整改的證明文件。

【案例】

王先生購買了一套新建商品房，房屋交付后遂開始裝修，同時王先生和出售方共同向房地產所在地的房地產交易中心申請辦理產權證。在裝修期間，王先生將主臥室和陽臺之間的承重墻打掉。物業公司發現后經勸阻、制止無效，遂向行政執法機構報告，經行政執法機構認定屬損壞承重結構的行為，并向王先生開出了限期整改通知書，房地產登記機構根據損壞承重結構的認定作了文件記載。幾天后，王先生去登記機構詢問產權證辦理進展，被告知王先生須將損壞的承重結構整改完畢后，并由行政執法機構出具已完成整改的證明文件，方可取得房地產權證。于是，王先生請裝修施工人員重砌了承重墻，行政執法機構驗收后，向王先生出具了已完成整改的證明文件，并將證明文件向房地產登記機構作了登記。數日后，王先生順利地拿到了產權證。

這個案例告訴人們，不要損壞房屋的承重結構，否則對己對他人都將產生不利的后果。

五、更正登記

相關條款：第六十一條、第六十二條、第六十三條 【解讀】

新《條例》在以下幾方面有新的規定：（1）房地產權利人、利害關系人認為房地產登記簿記載事項有錯誤，且登記簿記載的事項確有錯誤的，在房地產權利人書面同意更正的情況下，可以共同申請更正登記。（2）如房地產登記簿記載的權利人不同意更正，但有行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的文件證明房地產登記簿記載的權利歸屬確有錯誤的，利害關系人可以直接申請更正登記。（3）房地產登記機構受理了更正申請后，對正在審核中的房地產轉讓、抵押等登記申請必須中止辦理，同時暫緩受理新的相關登記申請，一旦更正登記程序完成后，登記機構才可恢復受理有關房地產登記。

【案例】

某房地產權利人為張三，張三死亡，公證機構出具了繼承權公證書，證明該房屋由張三的兩個兒子張甲、張乙法定繼承，登記機構依據公證機構的公證文書辦理了繼承的轉移登記，將房屋所有

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權人記載為張甲、張乙。張三的另一個兒子張丙知道后，向公證機構反映公證失實，要求糾正，公證機構撤銷了公證書。此時，張丙可以征得張甲、張乙的同意，重新辦理公證，并一同前往登記機構將登記的權利人更正為張甲、張乙、張丙三人；如果張甲、張乙不同意，張丙也應當向人民法院提起請求確認房屋歸屬的民事訴訟，憑法院生效的判決書向登記機構申請更正登記。

六、異議登記

相關條款：第六十五條、第六十六條、第六十七條、第六十八條

【解讀】

《條例》在以下幾方面有新的規定：（1）不能直接進行更正登記的，利害關系人可以持權利歸屬等事項可能存在錯誤的有關證據申請異議登記。（2）申請人在異議登記之日起十五日內，未提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的，異議登記失效；提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的，應當向登記機構提交有關受理通知書，異議登記效力繼續保持。（3）權屬爭議處理完畢后，如果異議申請人確為房地產權利人，可憑生效法律文書申請更正登記。如果申請人不是房地產權利人，房地產登記簿記載的房地產權利人可以憑生效的法律文書申請注銷異議登記。（4）異議登記后，登記機構需中止辦理正在審核中的該房地產的轉讓、抵押等登記申請，并暫緩受理該房地產新的相關登記；（5）為了避免申請人惡意重復異議登記，損害房地產權利人的合法利益，原申請人就同一事項不能重復申請異議登記。

【案例】

在前面關于更正登記的例子中，如果張甲、張乙不同意張丙的更正要求，不愿與張丙一起去登記機構辦理更正登記，張丙只得向法院提起訴訟，但又擔心張甲、張乙搶在法院受理訴訟之前將房屋賣給他人。此時，張丙可以持公證機構撤銷張甲、張乙繼承權公證書的文件，以及自己是張三繼承人之一的證明文件（如戶口簿、戶籍證明等），先到登記機構申請辦理異議登記。張丙在異議登記申請之日起的15日內向法院提起房屋權屬爭議的訴訟。當法院受理訴訟后，張丙及時將受理通知書提交給了登記機構，此時異議登記繼續有效。登記機構也不受理張甲、張乙的轉移登記申請。訴訟結束后，法院支持張丙，張丙憑法院判決生效的法律文書向登記機構申請了更正登記。

七、預告登記

相關條款：第五十一條、第五十二條、第五十三條、第五十四條、第五十五條、第五十六條、第五十七條、第五十八條、第五十九條、第六十條

【解讀】

《條例》在以下幾方面有新的規定：（1）預告登記可以雙方共同申請，當事人單方申請預告登記的，必須持雙方當事人對預告登記的約定文件辦理。（2）期房和現房的交易合同均可辦理預告登記。（3）未經預告登記的權利人同意處分該房地產的，不予登記。（4）預告登記失效日期，為債權消滅或者自能夠進行登記之日起三個月。（5）商品房初始登記后，開發企業與預購人應當共同申請轉移登記。（6）在建工程抵押預告登記轉為現房抵押登記時，抵押物范圍應當扣除已經辦理預告登記的預購商品房、業主共有的房地產、不屬于開發企業所有的公益性公共服務設施的房地產。（7）預告登記失效后，當事人申請注銷預告登記的，應提交預告登記有關當事人的書面約定或法院判決、仲裁裁決的文件。

【案例】

甲在市中心有一套公寓，打算出售給乙，雙方簽訂了買賣合同。一方面乙暫時未能籌措到足夠的資金，另一方面甲新購的住房因裝修尚未完成無法搬遷，而且甲現在的公寓地段較好，也希望盡可能多使用一段時間，于是雙方一致同意先不辦理過戶登記手續，待半年后乙付清款項再過戶。但乙擔心甲日后變卦，將該公寓賣給出價更高的其它買家并搶先登記，要求先辦理預告登記，甲同意，于是甲乙雙方共同到登記機構申請預告登記。登記機構予以預告登記后，乙對該公寓的優先權就得到了保障。過了一段時間，丙欲以更高的價格向甲購買該公寓，雙方簽訂合同后共同到登記機

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構申請登記。但由于乙已經預告登記，通過預告登記維護了自己的優先權，登記機構對丙不予登記。半年后，乙按照約定提出正式轉移房地產權利的過戶登記申請，成為了該房地產真正的產權人。

八、房地產權證的補辦

相關條款：第十八條第二款

【解讀】

房地產權證書是合法擁有房地產權利的憑證，權利人要認真妥善保管。一旦滅失或遺失，可申請補發房地產權證書。為避免利用補證進行欺詐的行為，新《條例》對補辦房地產權證書的，增加了在市房屋、土地行政管理部門門戶網站上刊登滅失、遺失聲明的程序，期限為三十日，期滿無異議或者異議不成立的，才可補發。補發的房地產權證書上注明“補發”字樣。自補發之日起，原房地產權證書作廢。

【案例】

甲是某處房地產登記權利人，因經營需要，擬將該房地產向銀行抵押貸款，在辦理相關手續時發現房地產權證不知何時丟失了。甲向登記機構查詢后發現，其房地產還沒有被騙取登記在別人名下。甲依據《上海市房地產登記條例》第十八條第二款之規定，向房地產登記機構提出補證申請，同時通過房地產登記機構在市房屋、土地行政管理部門門戶網站刊登遺失聲明。自刊登之日起滿三十日無異議，房地產登記機構向其補發了房地產權證。其補發的房地產權證被注明“補發”字樣，登記機構同時告知甲，其原房地產權證作廢。

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