第一篇：簽訂《物業服務合同》應把握的要點

簽《物業服務合同》應注意的幾個方面

明確委托物業服務的內容、范圍和期限

在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的物業工作，還是只負責某一項服務內容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。

例如某小區業主委員會通過招標聘用了一家物業公司，委托其管理小區的全部物業內容。而該公司在接手以后，除了物業費是自己收取外，其余的物業服務內容全部以低價委托給其他沒有業務的物業企業，來賺取其中的差價。而受委托的物業企業以低價承接該業務后，由于成本的原因，只能是降低服務的內容和標準。

如果業主委員會在服務合同里沒有約定詳細的服務標準，也沒有約定該物業公司不得將服務內容轉委托給第三方的話，業主只能是白受損失。所以如果業主委員會是看中了某家物業公司的品牌和服務質量，那就要在服務合同中約定詳細服務內容和具體的服務標準，并且約定該公司不得將服務內容轉委托給第三方，否則承擔相應的違約責任。

除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外，其它一些權利，也應在服務合同里更具體地約定:

例如，由業主委員會收取物業費后轉交給物業公司、物業公司應為業主委員會提供相應的辦公場所、業主委員會的主要領導人可以從物業費中提取補貼、業主委員會對物業公司服務質量有權提出意見并可要求其限期整改等內容。同時，業主委員會應承擔相應的義務，督促業主按時交納物業費，積極配合物業公司工作，尊重物業公司專業化的管理方式和措施等。明確物業公司的權利和義務

本著權利和義務對等的原則，在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時，也要明確物業公司所承擔的義務，并且盡可能地明確責任，例如保安失職導致業主物品被盜，物業公司應承擔賠償責任；物業公司在使用物業費時，必須有明確的記錄并向業主委員會公開賬目等。

對違約責任的約定

要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司不及時退出的情況，雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補不了給業主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現這種情況，物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金，這樣才能有效保護全體業主的利益。

第二篇：前期物業服務合同什么時候簽訂

篇一：前期物業服務合同范本

附件： 合同編號：

前期物業服務合同 234-第三條 乙方確定的本物業服務項目負責人為：，聯系電話：。（項目負責人及主要專業技術與管理人員基本情況見附件四）。第四條 乙方提供的前期物業服務為以下內容：

1.負責制定本物業服務工作計劃并組織實施；保管與本物業相關的工程建設等檔案資料；根據法律、法規和《臨時管理規約》的授權制定本物業有關管理服務制度。、季度服務工作計劃應在本物業管理區域內進行公示；

2.負責本物業共用部位的維修、養護、管理，包括但不限于：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳等；

3.負責本物業共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化糞池、溝渠、道路、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、電子監控設備、建筑物防雷設施及自行車棚、停車場等。屬于水、電、氣、通訊、有線電視等專業單位管理、維護的設施設備，以及納入市政管理的道路除外；

4.負責本物業共用綠地、花木、景觀小品、體育文化設施等的維護與管理 ；

5.負責本物業管理區域內公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運等；

6.負責對本物業管理區域內的交通與車輛停放秩序的管理及相關設施的維護；

7.協助做好本物業管理區域內公共秩序維護和安全防范工作，包括安全監控、巡視、門崗執勤等。

-篇二：物業與地產簽署的 前期物業服務合同 前期物業服務合同 第一章總 則

第一條 本合同當事人 委托方（以下簡稱甲方）： 組織名稱： 法定代表人： 地址： 聯系電話：

委托方（以下簡稱乙方）： 法定代表人： 地址： 聯系電話：

根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將（物業名稱）委托給乙方實行物業管理，訂立本合同。第二條物業基本情況

物業類型：名稱：座落位置：市 區路（街道）號 占地面積：-------------平方米；建筑面積：平方米

多層棟數： 高層棟數： 設備設施情況：基本完好

第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和 物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。第二章委托服務事項

第四條房屋建筑共有部位的維修、養護和管理，包括；樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體 結構、樓梯間、走廊通道、門廳。

第五條公共設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括；共用的上下水管道、落水井、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯。第六條市政共用設施和附屬建筑物、構建物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下 水管道、溝渠、池、井、停車場。

第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

第八條附屬配套建筑和設施維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所。第九條公共環境衛生，包括公共樓道、通道、電梯間、走廊、小區內道路、公共場地的 清潔衛生、垃圾的收集、清運。

第十條交通與車輛停放秩序的管理，包括停車場管理和車輛進出管理。

乙方在征得甲方同意后，可利用本物業區域的公共場地，取得停車服務許可，對外開展停車服務，本物業區域內的業主和物業使用人在本物業區域的公共場地停放，車位使用人應與乙方簽訂專項合同。

第十一條 維護公共秩序、小區安全，包括安全監控、巡視、門崗執勤。

前款約定的事項不含業主、非業主使用人的人身、財產保險和財產保管責任。雙方另行簽訂人身、財產保險和財產保管專項合同的，以專項合同的約定執行。第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。

第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用；

1、物業服務管理費；

2、電梯費；

3、停車費

第十五條 對業主和物業使用人違反【業主臨時公約】的行為，針對具體行為并根據情節輕 重，采取規勸、制止、上報相關部門等措施。第十六條 其它委托事項 第三章 雙方權利義務 第十七條 甲方權利義務

1、審定乙方擬定的物業管理方案和制度。

2、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況。

3、審定乙方提出的物業管理服務計劃、財務預算及決算。

4、負責制定【業主臨時公約】和提供【住宅使用說明書】、【住宅質量保證書】，并將其作為房屋銷售合同的附件。

5、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。

保修責任內房屋、設施、設備維修養護和房屋建設遺留質量問題，按以下方式處理：（1）甲方負責返修；

（2）委托乙方返修，支付全部費用；（3）外委

6、在合同生效之日起安物業管理有關規定的比例千分之三到千分之五的面積向乙方提供物業管理用房（產權屬全體業主）由乙方無償使用。

7、在物業管理交接驗收時，負責向乙方提供和移交物業管理相關資料：

（1）規劃圖、竣工總面圖，單體建筑、建筑、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程 竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；（3）物業質量保證文件和物業使用說明書；（4）物業服務所必須的其他資料。

8、當業主和物業使用人不按規定繳納物業管理費用時，協助乙方催繳或以其他方式償付；

9、協調、處理本合同生效前 發生的管理遺留問題；

10、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

11、應將本合同在訂立之日起十五日內，向物業所在地房地產行政管理部門備案并在物業管理區域內公示；

第十八條乙方權利義務

1、按照國家和本市有關物業管理的技術標準和行業規范以及本服務合同進行管理、提供專業化的服務；

2、起草物業管理區域內共用部分的使用要求、注意事項和物業服務制度；

3、依照本合同和有關規定收取服務費用；

4、可選聘專營公司承擔本物業專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

5、按本合同第十七條的約定，對業主和物業使用人違反【業主臨時公約】的行為進行處理；

6、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規范，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，定力書面約定，并負責監督；接受業主的監督，定期向業主報告物業服務合同履行 情況和物業服務費用收支情況，并予以

公示；在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提 供專項服務的收費項目和標準；

7、負責編制物業管理管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后有乙方組織實施；

8、協助有關部門制止違法、違規的行為，維護物業管理區域公共秩序；

不得擅自改變物業管理區域內共用部分的用途；對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，需與甲方協商經甲方同意后，報有關部門批準方可實施；

9、不得擅自在物業管理區域內從事物業服務以外的經營活動；

10、不得在處理物業管理事務的活動中侵犯業主的合同權益； 第四章 物業服務要求和標準

第十九條 乙方需按下列 約定，實施管理目標；

1、房屋外觀：完好整潔；每年組織實施清洗外墻一次（費用由業主承擔）；走廊樓梯等每二年粉飾一次；公共防盜門每年刷新一次；

2、設備運行：電梯按規定時間24小時不間斷運行；水泵、發電機等設備每日檢查一次；

3、房屋及設備、設施的維修、養護：屋面及房屋滲漏三個工作日內修好；

4、公共環境：道路每日清掃；室內外排水在上汛前進行清理和疏通一次。

5、清潔衛生：

（1）公共場地每天以高標準每天清掃一次；（2）電梯衛士每天清掃、保潔一次；（3）定期組織實施化糞池清掏；

6、綠化：綠地完好率達到90%以上；

7、交通秩序：室內（外）停車場24小時保管；

8、保安：實行24小時保安制度，崗位設置2個，24小時輪流值守；

9、急修：水電急修不超過30分鐘，其它報修按雙方約定時間到達現場，由專項服務企業負責的設備設施應在30分鐘內告知。第五章物業服務費用和維修費用

第二十條 物業服務費，包括管理、房屋設備運行、維護公共秩序、小區安全、日常維修以 及提供物業服務的其他公共性服務收費。

物業交付業主前，物業服務費由建設單位承擔；物業交付業主后，已售房屋由業主承擔，未收房屋由建設單位承擔。

1、本物業服務費，由乙方按以下收費標準收取。（1）住宅：/月*平方米（2）公建：元/月*平方米

2、業主逾期不交納物業管理費的，按日加收應繳納費用千分之三的滯納金。

第二十一條共用的專項設備運行的能源消耗，應設獨立計量表核算，合理分攤計收。第五章 物業服務費和維修費用

第二十二條房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護、大中修、更新費用承擔：

1、保修期內屬保修范圍的由甲方承擔；

2、不屬保修范圍的，由該共有部分業主按建筑面積比例承擔。第二十三條乙方對接受業主委托，提供專項服務，專項服務的內容和費用由當事人自行 約定。

第二十四條其他約定

第六章 委托服務期限

第二十五條委托服務期限暫定為 年，年月日起

至 年 月日止。合同期滿或業主委員會成立，與選聘或續聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自然終止。第七章 違約責任

第二十六條乙方違反合同第五章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退； 造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。第二十七條甲方違反合同第十七條義務的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權 要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的乙方有權解決合同；造成乙方經濟損 失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十八條乙方違反合同第四章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方 限期整改，逾期未整改的，甲方有權解除合同；造成甲方經濟損失的乙方應給予 甲方經濟賠償。

第二十九條因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應及時通知對方，合同自書 面通知到達對方時即行解除，并在二十日內辦理交接。如有異議，可請求人民法 院或仲裁機構確認解除合同的效力。

第三十條 本合同自 起生效

甲方簽章 ：乙方簽章：

法定代表人： 法定代表人：

年 月日篇三：前期物業服務合同(參考樣本)(1)前期物業服務合同

甲方： 浙江建工綠園臵業有限公司 ； 法定代表人： 電話： ；

地址： 衢州市花園省五建大樓五樓 ； 乙方：衢州市花苑物業管理有限公司 ；

法定代表人： 李志蘭 電話 3069080*** ； 地址： 衢州市柯城區衢化望江花苑 ； 資質等級： 三級。第一章 物業基本情況 第一條 物業基本情況: 物業名稱 綠園〃香溪美庭 ； 物業類型 住宅 ；

座落位臵 衢州市七溪道和廠前路交叉口北側 ； 建筑面積約 32033平方米。物業管理區域四至： 東至 ；南至 ； 西至；北至。

（規劃平面圖見附件一，物業構成明細見附件二）。第二章 服務內容與質量

第二條 甲方按相關規定向乙方移交物業管理用房和交繳相關費用： 前期物業服務綜合費(不含公共部位水電費)：住宅(包括地下貯藏間)按其擁有建筑面積 0.4 元/㎡/月、非住宅（商業物業等）按其擁有建筑面積 0.6 元/㎡/月、大架空層 15 元/間/月 物業保修金： 元(指物業保修委托物業公司的)前期開辦費： 肆萬元整（物業公司進場后一周內一次性支付）

前期物業服務費補貼： 捌萬元整（物業交付后一周內支付50%，第二個物業服務年開始前一周內支付剩余50%）

物業管理辦公用房：平方米（按政府有關部門審批交付，不包括門崗、監控室等設備用房）物業經營用房：平方米（按政府有關部門審批交付,不包括門崗、監控室等設備用房）前期物業服務綜合費、以物價局審核標準執行。

第三條 在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容： 交付前

1、本合同簽訂生效后，乙方提出的合理意見，甲方應及時進行解決；

2、甲方在施工過程中如與原設計有變動的，應及時告知乙方；

3、乙方要協助甲方做好套內驗收工作，發現問題及時以書面形式反饋給甲方，甲方要及時進行處理；

4、甲方要求提前進場服務的，服務費用由甲方承擔。交付后：

1、物業共用部位的維修、養護和管理（物業共用部位明細見附件三）；

2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理（物業共用設施設備明細見附件四）；

3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

4、附屬建筑物、構筑物，配套建筑及其設施的維修、養護和管理；

5、業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備設施的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事人雙方協商。

6、公共綠化的養護和管理；

7、車輛停放秩序管理，乙方應在禁止停車場地設立警示標志以告示業主，切實做好非停車場地無違章停車；

8、安全防范、公共秩序維護等事項的協助管理；

9、裝飾裝修管理服務；

10、物業檔案資料管理。

第四條 在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：

1、在本物業保修期內代為保修的，費用由保修責任人承擔；

2、保修期內的保修范圍與保修責任由甲方承擔；

3、超過保修期，按物業專項維修資金的有關規定執行；

4、保修期的界定按政府有關規定執行。

第五條 乙方提供的前期物業服務應達到約定的質量標準（前期物業管理服務質量標準見（附件五））。

第六條 單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。第三章 服務費用

第七條 本物業管理區域物業服務參照三級收費，收費按包干制方 式：

物業服務綜合費由業主按其擁有物業的建筑面積交納，包干使用，盈余或虧損均由乙方享有或承擔，具體標準如下：

1、物業服務綜合費收費標準（以物價局審核標準執行）： 多層住宅： 0.4 元/月.平方米； 大架空層： 15 元/月.間；

產權不屬于業主的其它住宅物業：0.4元/月.平方米、非住宅物業：0.6元/月.平方米。業主改變物業設計用途的按商業物業交納物業服務綜合費

2、物業交付前一周內，甲方向乙方支付50%前期物業服務費補貼，第二個物業服務年開始前一周內支付剩余50%。

物業服務綜合費用主要用于以下開支：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（2）共用部位、共用設施設備和相關場地的管理維護；（3）物業管理區域清潔衛生費用；（4）物業管理區域綠化養護費用；（5）物業管理區域秩序維護費用；（6）辦公費用；

（7）物業服務企業固定資產折舊；（8）法定稅費；

（9）物業服務企業的利潤；（10）其它支出。

乙方按照上述標準收取物業服務綜合費，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務。

2、一般裝璜垃圾清運費：按[100㎡以下(含100㎡)為200元、100㎡以上為250元，向物業服務企業交納；

3、裝修押金1000元/戶(不計息)，裝修竣工的物業經驗收并使用6個月，毗鄰住戶無疑義后（簽字確認），憑有效票據退還押金。

4、公共能耗按實分攤。

5、物業已交付，物業服務綜合費均按100%向物業服務企業繳納。

第八條 業主接到支付通知書次月起交納物業服務綜合費用，甲方不得對業主的物業服務綜合費用作出減免的承諾。

物業已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交付給物業買受人的物業，其物業服務綜合費用由甲方全額交納。

業主約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。第九條 物業服務綜合費按 年 交納，業主或物業使用人應在房屋交付當日交納第一個服務年的費用，自第二個服務年起三個月內為業主繳費期，第四個月至第六個月為催費期，超過六個月未繳費的，視為違約；逾期繳納的每天按全年物業綜合服務費用總額的千分之一收取滯納金，對經催繳仍未繳納的將按相關法律法規解決。第四章 物業的經營與管理

第十條 停車場收費分別采取以下方式：

1、地面停車車位屬于全體業主共有的，車位使用人應按露天車位 100元/個〃月的標準向乙方交納停車泊位租賃費，該費用用于彌補物業服務費用；

2、地面停車車位屬于甲方所有、委托乙方管理的，業主和使用人有優先使用權，車位使用人應按露天車位 60 元/個〃月的標準向甲方交納停車泊位租賃費； 乙方按車位15元/個〃月的標準向甲方收取傭金。

閑臵的車位甲方應按車位15元/月〃月的標準向乙方繳納物業綜合服務費。

3、地下停車位所有權或使用權已轉讓給業主的應按車位 15 元/個〃月的標準向乙方交納物業綜合服務費。

4、臨時停車按相關規定執行。

第十一條 乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。

第十二條 本物業管理區域內的會所屬（甲方或全體業主）所有。

第三篇：業主大會發言稿：物業服務合同簽訂

業主大會發言稿：物業服務合同簽訂

2013年7月19日，對于中山坦洲xx花園是一個劃時代意義的日子，三年多的努力，三年多的抗爭，4年前，依照法律程序建立業主大會籌備組，召開第一次業主大會，盡管遭遇2012年7月8日中山市中頤物業公司在政府工作人員眼皮底下對業主大會計票現場實施打砸搶事件，于2012年7月12日迫于各界支持還是成功備案xx花園首屆業委會，并將參與打砸搶的物業經理及相關人員繩之以法！自業委會成立堅持每周召開委員周例會商議小區事務，歷時376天，經歷過無數爭執，抗爭！在廣大業主的團結參與下，小區志愿者不辭辛勞的工作中于2013年3月至6月成功召開了xx花園第二次業主大會，經過業委會各委員的反復推敲、業主律師無償提供法律援助，一份長達88頁，包含15個附件的《物業管理服務合同》于昨天成功簽署。

很多業主自買房以來從沒有在意過自己與物業簽署的《前期物業管理協議》，原因是在簽署之初由于完全沒有“議價能力”，你樂意簽得簽，不樂意簽也得簽，于是就只好“被動而簽”。

國家建設部正式向全國推廣的《前期物業管理服務協議》標準格式文本中，對“前期物業管理”作了這樣的定義：前期物業管理是指房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂《物業管理合同》生效時止的物業管理。這說明“前期物業管理”，有別于一般意義的物業管理。

一般意義上的物業管理，是從住宅小區成立業主委員會選聘物業管理公司后開始，而“前期物業管理”僅存在于業主委員會成立之前。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業公司的職權機構，但已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，那只能由開發商選聘物業管理單位，或者就是開發商屬下的物業公司來承擔物業管理和服務工作。而我們xx花園的前期物業公司正是開發商屬下的物業公司。

也就是說，以前的物業服務，只是一個臨時代管性質的服務，而我們很多業主并不十分明白這里面的彎彎繞，把這樣一個臨時性、階段性的管理者當成了長期性、永久性的管理者，而這個“前期物業”仗著開發商的錢勢也一點不把自己當外人，一副“奉天承運”的架勢，在小區內毫不作為，而業主只能忍氣吞聲。前期物業服務合同簽訂時，是開發商提供的格式合同，是在開發商不簽不給鑰匙的脅迫下簽訂的。合同條款上，物業公司的責任很少，并且規定不具體，違約沒有處罰條款；但對業主交付物業費的約束時間卻很嚴，如有延遲則要求交納遲滯金。存在非常明顯的不對等狀況； 該合同沒有合同期限，業主利益沒法保證。

現在，正式的物業管理者是在業主委員會成立之后，業主委員會依據業主大會的決議與物業公司簽定了《物業管理服務合同》，這才是一個全體業主聘用的有服務條款有合同期限的服務企業。

所以，我們要對今天的物業管理者說，遵守合同，履行協議，認清形勢、端正位置、努力工作，服務小區，共建和諧，莫把瓷碗當鐵碗。

一份長達88頁，包含15個附件的《物業管理服務合同》于昨天成功簽署，和所有業主的權利、義務和利益休戚相關，請各位業主務必認真學習了解，需要查閱合同的業主可以上xx花園官方微博，也可憑房產證復印件或身份證到業委會查閱，業委會也計劃組織xx花園樓長志愿者學習了解xx花園包含15個附件的《物業管理服務合同》。監督物業服務的同時也遵守《xx花園管理公約》，行駛業主權利的同時也盡到業主該盡到的義務。同時一個擁有近7000戶的龐大小區業主大會工作量很大，需要大量人力，我們需要更多的志愿者站出來，“眾人拾柴火焰高，千斤重擔萬人挑”，為了自己、為了家園、為了切身利益，請愿意為小區公益事業服務的鄰居朋友踴躍加入到樓長、志愿者的行列！xx花園首屆業委會全體委員歡迎每一位志愿者的到來，我們將本著公平、公正、公開的原則，以業主利益高于一切為前提，維護大多數業主利益，全心全意為業主服務，為小區的規范管理出力。相信在全體業主的積極參與下xx花園一定會規范化、制度化、法律化、人文化走向新時代！

最后，祝xx花園明天會更好！

向為小區事務關心、支持、工作、積極配合的業主鞠躬敬禮！

謝謝大家！

第四篇：合同簽訂中應注意把握的關鍵點

合同簽訂中應注意把握的關鍵點

建設工程合同是指承包人進行工程的勘察、設計、施工等建設，有發包人支付相應價款的合同。

需要注意的關鍵點：

一、合同的主體只能為法人，公民個人不能成為建設工程合同的當事人。

二、施工單位應設立專門機構或人員負責合同管理工作；合同管理的程序包括：合同評審、合同訂立、合同實施計劃、合同實施控制、合同綜合評價、有關知識產權的合法使用。

三、合同的訂立要采用要約、承諾的方式。要約可以撤銷。撤銷要約的通知應當在受要約人發出承諾通知之前到達受要約人。但是下列情形不能撤銷：要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；受要約人有理由認為要約是不可以撤銷的并已經為履行合同做了準備工作。

四、訂立合同的步驟：

1、發包人以發布招標公告或者投標邀請書的形式發出要約邀請。

2、從事建設活動的單位以將投標文件送達投標地點的方式向發包人提出要約。

3、發包人以向依法確定的中標人發中標通知書的方式作出承諾。

4、簽訂合同，招標人和中標人應當自中標通知書發出后之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

五、合同的主要內容：一般合同的條款包括：發包人、承包人的名稱和住所；標的；數量、質量、價款、履行方式、地點、期限、違約責任、解決爭議的方法。由于建設工程合同的特殊性，法律對建設工程合同中某些條款作出了明確或特殊的規定，成為建設工程合同中不可少的條款。

六、有效合同的條件：

1、簽訂合同的當事人應具有相應的民事權利能力和民事行為能力，主體要合法。在簽訂合同之前，要注意并審查對方當事人是否真正具有簽訂該合同的法定權利和行為能力，能否受委托以及委托代理的事項，權限。

2、意思表述真實。也就是說合同當事人訂立合同是自愿的，不是被強加的，不是在違背真實意思的情況下訂立的。

3、合同的內容合同所確定的經濟活動必須合法，必須符合國家法律、法規、和政策要求，不得損害國家和社會公共利益。

無效合同：

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益，2、惡意串通，損害國家利益，集體或者第三人利益；

3、以合法形式掩蓋非法目的；

4、損害社會公共利益。

5、違反法律、行政法規的強制性規定。《合同法》第53條還規定，合同中的下列免責條款無效：1造成對方人身傷害的；

2、因故意或者重大過失造成對方財產損失的。

七、合同解除后承包人與發包人還應履行：

1、承包人應妥善做好已完工程和已購材料、設備的保護和移交工作，安發包人要求將自有機械設備和人員撤出施工現場。發包人應為承包人撤出提供必要條件，支付以上所發生的費用，并按合同約定支付已完工程價款。已經訂貨的材料設備由訂貨方負責退貨或解除訂貨合同，不能退還得貨款和因退貨、解除訂貨合同發生的費用，由發包人承擔，因未及時退貨造成的損失由責任方承擔，有過錯的一方應當賠償因合同解除給對方造成的損失。

八、發包人、承包人應當按照國家和本市的有關規定，在施工合同中對涉及工程價款結算的下列事項進行約定：

1、預付工程款的數額、支付時限及抵扣方式，工程進度款的支付方式、數額及時限；

2、工程施工中發生變更時，工程價款的調整方式、索賠方式、時限要求及及金額支付方式，工程量清單錯項、漏項、計算錯誤的認定及相應價款調整的計算辦法；

3、人工、材料、設備價格、變化等風險 承擔的范圍及幅度，及超出約定范圍和幅度的調整辦法。

4、工程竣工價款的結算與支付方式、數額及時限。

5、工程質量保證金的數額、預扣方式及時限。

6、安全措施和保險費用。

7、工期提前或者延后的獎懲辦法，8、與履行合同、支付價款相關的擔保事項。

9、雙方認為應當約定的其他事項。

九、合同的備案：

1、發包人應當自施工合同訂立之日起七日內按規定到市或者區縣建委辦理施工合同備案。

2、施工合同備案采用網上數據申報與書面施工合同備案相結合的方式進行。

3、書面施工合同備案提交的材料包括：網上數據申報表：施工合同正、副本；實行工程擔保的工程，提交支付擔保和履約擔保保函原件以及公正文件原件；施工總承包合同備案時，需提交擬發包的專業工程清單。

十、合同履行中的解釋：

1、在合同的執行過程中，如果當事人對合同條款的解釋有爭端、合同法規定，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用的原則，確定該條款的真實意思。

2、如果合同文本采用兩種以上的文字訂立，并約定具有同等效力，當各文本使用的詞句不一致時，應當根據合同的目的給予解釋。

3、當合同中對有些內容沒有約定或者約定不明時，雙方可以訂立補充協議確定。如果不能達成補充協議，根據公平合理的原則，按照如下規定執行：a、若質量要求不明確，則按照國家標準，行業標準履行，若沒有國家標準或行業標準，則按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。b、若合同對價款或者報酬規定規定不明，則應按照訂立合同時履行的市場價格履行，若依法應當執行政府定價或者政府指導價，則應按照規定履行。如果合同規定執行政府定價，在合同執行中政府價格調整，則按照交付時的價格計價，若逾期交付標的物，又遇價格上漲，則按照原價格執行，若遇價格下降，則按照新價格執行，對逾期提取標的物或逾期付款的，則做相反的處理，這體現公平原則，對違約者不利。C、對履行地點不明確的情況，若合同約定給付貨幣的，則在接受貨幣一方所在地履行，若合同規定交付不動產的，則在不動產所在地履行，對其他標的情況，在履行義務一方所在地履行。d、若履行期限不明確，則債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。E、若履行方式不明確，則按照有利于實現合同目的的方式履行。F、若履行的費用的負擔不明確，則由履行義務一方負擔。

4、如果采用格式條款簽訂合同，在執行中，對格式條款存在兩種以上的解釋，則以對提供格式條款一方不利的解釋為準。

十一、確定合同價款的方式：

1、固定價格合同：在約定的風險范圍內，合同價款不再調整。采用這種方式的，雙方在專用條款內應約定合同價款中包含的風險范圍，風險費用的計算方法，風險范圍以外合同價款調整方法。

2、可調價合同：合同價款可根據雙方的約定而調整。采用這種方式的，雙方在專用條款內應約定合同價款調整的方法。

3、成本加酬金合同，合同價款包括成本加酬金兩部分，采用這種方式的，雙方在專用條款內應約定成本的計算依據、范圍和方法以及酬金的比例或數額等內容。

十二、合同的終止：是指合同當事人雙方終止合同關系，合同確立的權利、義務消滅。合同終止的原因和情況不同，后果也不相同。合同法規定，在下列情形下合同終止。

1、合同已按照約定履行，合同生效后，當事人雙方按照約定履行自己的義務，實現自己的全部權利，訂立合同的目的已經實現，合同確立的權利義務已經消滅，合同因此而終止。

2、合同解除：合同生效后，當事人一方不得擅自解除合同，但在履行過程中，有時會產生某些特定情況，應當允許其接除合同，有以下2種情況：a、協議解除：指當事人雙方通過協議解除原合同規定的權利和義務關系。有時是在訂立合同時在合同中約定了解除合同的條件，當接觸合同的條件成立時，合同就被解除；有時在履行過程中，雙方經協商一致同意解除合同。b、法定解除是合同成立后沒有履行或者沒有完全履行以前，當事人一方行駛法定解除權而使合同終止。合同解除程序是若當事人一方依據規定要求解除合同應當通知對方，對方有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。合同的權利和義務終止，并不影響合同中結算和清理條款的效力。

第五篇：bot合同簽訂要點

BOT合同談判要點分析

結合現行BOT法規、建設部公布的示范文本及相關實踐經驗，從投資人的角度詳細論述了BOT合同在簽約主體、項目立項審批、設施所有權、征地、擔保、建設、限制競爭、或取或付條款、價格、調價公式、補償條款、爭議解決等方面的談判要點，試圖通過上述分析，使投資人在BOT合同談判中把握要點，更好的維護投資人的合法權益。

關鍵詞：BOT；合同：談判要點

BOT是一種新興的公用事業投融資模式。一些地方政府以及越來越多的基礎設施投資企業已開始嘗試采用該模式。由于BOT在中國還沒有十分完善的模式，并且缺乏法律規范，因此，完善BOT合同對項目的運作顯得尤為重要。

1、正確的簽約主體

BOT合同簽約時，首先應審查該政府部門是否具有簽訂合同的權限。特許合同的特性是政府通過授予投資人特許經營權以獲得投資，因此，合同甲方應該是有權力做出該授權的政府部門。《市政公用事業特許經營管理辦法》中規定：“直轄市、市、縣人民政府市政公用事業主管部門依據人民政府的授權（以下簡稱主管部門），負責本行政區域內的市政公用事業特許經營的具體實施。”根據此規定在簽訂特許協議時，應審查簽約的政府部門是否有政府的合法授權。

2、項目的立項審批

《市政公用事業特許經營管理辦法》規定：實施特許經營的項目由省、自治區、直轄市通過法定形式和程序確定。目前，除北京、湖南、山西、深圳等l2個省市外，各地方對基礎設施特許經營法規的制定并不完善，對BOT項目的審批程序及運作程序沒有具體的規定。投資人投資1個項目時，需要考察發起項目的政府部門是否履行了完備的政府審批程序，也就是項目在程序上是否合法；同時，需要考察簽約部門是否具備協調協議中可能涉及的其他政府部門職能的能力。BOT項目不僅需要完成建設項目的審批程序，還需要就該項目采用BOT模式完成審批。例如，《北京市城市基礎設施特許經營條例》規定：“市發展改革部門確定市級實施特許經營的城市基礎設施項目。重大項目應當報市人民政府批準。區、縣人民政府在固定資產投資項目審批權限范圍內確定本區、縣實施特許經營的城市基礎設施項目。”同時，實施方案還須經各有關政府部門的審查后報政府批準。北京2003年采用BOT模式招標建設的5個污水處理廠均有較規范的操作程序，即：政府部門獲得該項目按BOT方式實施的批準——公開招標——投資人按企業投資規定辦理立項及其他審批手續——設計——施工——運營——移交。各地政府實施的BOT項目，有的在招標時政府已完成立項、初步設計審查。對于此類項目，政府分擔了部分項目公司的工作內容，但是，政府應把項目的立項文件和各種審批文件轉批至項目公司的名下。

3、項目設施所有權

國際上BOOT（Build-Own-Operate-Transfer）概念是BOT的衍生模

式，明確了項目設施所有權屬于投資人所有。在我國對于新建的特許經營項目一概冠以BOT模式，而對設施的所有權一般均未在特許權合同中明確。如果項目公司是土地使用權人，所有的立項文件都以項目公司的名義辦理，則在項目建成以后，這些資產也應列為項目公司名下，項目公司事實擁有項目設施的所有權。因此，投資人在合同談判中，如果政府部門不愿意明確項目設施所有權的，投資人必須要求以項目公司為投資主體辦理項目所有批文，并明確項目公司是土地使用權人。

4、征地

在我國，土地的征用具有強制性，征用主體是政府。因此，BOT項目應由政府完成征地拆遷，再以劃撥形式用于項目。投資人需要注意審查項目選址是否已經履行了規劃等部門的審批程序。征地拆遷的延誤會導致項目進度延誤，并增加投資人的成本，因此，為保證項目順利實施，應在BOT合同中對征地拆遷的進度及延誤的違約責任進行明確約定。

5、擔保

5.1投資人的擔保

BOT項目通常政府會要求投資人提供履約的擔保，從資金方面保證項目得以順利地實施。作為投資人，提供擔保會增加財務成本，因此，在合同的談判中應盡量說服政府免除投資人提供的擔保或降低擔保條件。BOT項目中出現的投資人擔保有： 1）履約擔保

履約擔保，即建設期的擔保。履約擔保是為了防止投資人盲目投標后，因資金無法落實，而耽誤了整個項目的進度。在《市政公用事業特許經營管理辦法》中也規定了特許經營協議中應包括履約擔保的內容。2）維護擔保

維護擔保，即運營期和移交后的保修期的擔保。維護擔保的合理性有待商榷。項目建成之后，政府的風險已大大降低：從投資人的角度來說，投資人完全依靠項目經營收回投資成本和回報，投資人必然會保證項目設施的正常高效運營。因此，維護擔保有畫蛇添足之嫌，投資人所增加的財務成本會增加到總投資金中，對雙方均沒有益處。

5.2政府擔保

政府擔保適用于提供產品、服務類的BOT項目。從公平對等的原則出發，投資人提供了建設期的履約擔保，政府也應提供支付擔保，但實際情況是政府處于強勢，不愿為投資人提供支付擔保，這時可采取變通的方法。如污水處理項目可要求財政部門對協議中的污水處理服務價格、基本水量、調價公式等予以認可。

6、建設

BOT協議中對建設部分的內容主要規定項目公司在建設過程中需要遵守的進度、質量標準、環境標準等。政府在提供入場施工條件后，一般不承擔過多的其他義務，但是擁有監督檢查的權利。建設中各方的合同關系是：

1）政府與項目公司之間的特許協議； 2）項目公司對施工總承包方的施工合同；

3）項目公司與監理的委托協議。

投資人應保證建設工程的質量和進度符合特許協議的要求：施工總包方應按施工合同要求完成工程建設；監理方應按監理委托協議的要求對工程質量、進度、資金進行控制。這3個合同環環相扣，因此，在簽訂合同和履行合同時需要特別注意保持三者的一致性，不僅進度和質量標準一致，索賠期限、違約責任的約定也應一致。否則會使項目公司處于不利的履約境地。

7、限制競爭

限制競爭條款是BOT項目中的重要條款，因為公用事業先期投資成本大、收益低、回收周期長，過度競爭會導致資源的極大浪費，不利于投資者投資積極性。供水、供熱等項目需要配套的管網建設，并且政府一般會保證基本水量，可以從一定程度避免過度競爭。

收費公路項目應該更關注限制競爭條款，因為收費公路沒有基本流量的保證，投資人的收益完全來源于通行車輛的收費，如果有可代替的路線，將會嚴重影響投資人的成本回收及獲得合理收益。因此，收費公路BOT項目在前期需對路網規劃進行考察。看是否有可代替的路線，會對項目收益產生怎樣的影響，在合同談判時則要嚴格限制競爭的約定。

8獲取或付條款、價格、調價公式 本項條款是協議中最重要的條款。8.1或取或付條款

獲取或付條款（take-or-pay）又稱絕對付款條款或無貨亦付款條款，是指買賣雙方達成協議，買方承擔按期根據規定的價格向賣方支付最

低數量項目產品銷售金額的義務，而不問事實上買方是否收到合同項下的產品。在提供產品和服務類的BOT合同中多采用這種條款。在水務項目中即為政府在協議中保證基本水量。在收費公路項目中，一般不采用這樣的條款，因此投資人在投資決策時須考察項目流量，對項目的經營收益進行認真的測算和分析。

8.2價格

價格即對項目公司所提供的產品和服務的價格約定。例如，污水處理廠項目的習慣做法是政府與項目公司之間訂立1個結算價，該價格與對公眾執行的價格并不一致。在個別項目中，政府為了吸引投資人，訂立1個較高的水價，容易導致未來項目運營時政府需要持續補貼。投資人需要盡可能收集項目所在的實際執行水價的情況并考慮是否存在政府倒貼以及當地的財政情況根據《收費公路管理條例》的規定，經營性公路的收費標準，由省、自治區、直轄市人民政府交通主管部門會同同級價格主管部門審核后。報本級人民政府審查批準。經營性公路的收費期限，由省、自治區、直轄市人民政府按照收回投資并有合理回報的原則審查批準。收費公路最終按照批準的價格和收費年限執行，而批準的價格和收費年限是滯后的，很可能與投標的價格和年限不一致。對于此問題應在簽訂合同時與政府充分協商，對發生不一致的情形如何處理進行明確約定。現在也有個別省份建立收費預審批的制度。例如，《云南省鼓勵投資公路基礎設施辦法》規定，投資人在項目公司與交通主管部門簽訂投資合同前，可先依據公路建設項目的成本預算、國家價格法律法規、政策和投資人的合理收益編制收

費預案，由省交通、物價、財政等有關部門預審批。投資項目建成竣工驗收后，實際收費標準可以根據經審計部門審計確認的實際造價成本，在收費預案基礎上正負10％幅度內進行調整。

8.3調價公式

BOT項目經營期較長，設定調價公式是十分必要的。在合同的簽訂中政府部門往往要求調價需經過政府批準后才能執行，這使投資人的調價有不獲批準的風險。在合同談判時，應要求協議中的調價公式是經物價管理部門及財政部門的批準的，這樣可減小不獲批準的風險。根據慣例，收費公路的調價可能性很小，在收費公路的合同談判時可以約定調價的原則，但投資人不應過于依賴調價。8.4支付

對于政府直接支付的BOT項目，投資人應謹慎考察當地財政支付能力及政府信用。例如，水務項目需要了解當地水費收取后在財政部門之間的實際流轉程序，防止政府簽約方對收取的污水處理費沒有任何實際控制力，又與財政部門之間事先沒有一個妥善的安排，導致項目運營時可能出現的付款風險。

9補償條款

補償條款是BOT合同中較為重要的條款。一般包括一般補償和項目終止的補償由于補償條款是直接關乎投資人經濟利益的條款，因此，在補償條款的談判中應盡可能的爭取更多的補償。9.1一般補償條款

一般補償事件主要包括：政府原因導致的額外支出和收入損失：不可

抗力：其他非項目公司原因導致的額外支出和收入損失。9.1.1政府原因

主要有：政府提出的變更或政府違約導致的工期延誤。9.1.2不可抗力

不可抗力條款應該明確哪些情形屬于不可抗力。自然原因的不可抗力比較容易達成一致，而社會原因的不可抗力則容易發生分歧。社會原因的不可抗力政府負有一定的責任，所以不同原因的不可抗力的補償也應有所區別。一般政府都會要求投資人購買保險以彌補損害發生時的損失，但對于沒有險種的不可抗力事件發生，政府應分擔一些投資人的損失，或者以延長特許經營期等方式減少投資人的損失。

9.1.3其他非項目公司原因

例如：在污水項目中，進水水質惡化，對污水處理設備造成損害，或者在進水水質超標的情況下為達到標準需要進行的工況調整和設備改造。

9.2終止補償

在訂立BOT合同時，很多項目未對終止補償進行具體的約定，僅約定雙方協商解決。由于發生協議提前終止時，政府和項目公司的談判地位是不平等的，協商的結果也很難有利于投資人，因此，如果能在簽訂特許協議時對終止的補償方式進行明確的約定對投資人更加有利。

10、經營權及項目公司股權的轉讓

《市政公用事業特許經營管理辦法》禁止特許經營權的擅自轉讓，卻

未對項目公司股權的轉讓進行限制。但由于政府是因為信賴項目公司的股東，才將特許權授予其設立的項目公司。因此，在大多數項目中，政府都會對項目公司股權的轉讓進行限制。根據慣例，項目公司在項目建完之后。即已完成項目的絕大部分投資，政府的風險已降低很多。為了增強投資資金的流動性并適應公司戰略發展的需要，在合同的談判中，應爭取讓政府同意項目公司股權在項目建成之后可以轉讓。l1、爭議解決

爭議解決方式的選擇會直接影響解決爭議的成本。并可能影響爭議解決的結果。BOT合同糾紛是投資人與政府部門之間的糾紛，選擇由仲裁機構解決爭議更公平合理。

12、結語

這里只針對BOT合同的談判要點進行了簡要分析，在BOT項目漫長的運作過程中可能會出現很多問題，因此，BOT合同本身是1個需要不斷完善的過程。在合同的履行過程中，簽約方應本著友好協商，互惠互利的原則進行合作。