第一篇：楓丹白露小區物業管理方案

紫苑、楓丹白露小區前期物業管理方案

第一章、投 標 函

致：楓丹白露小區（）：

根據貴區日前發布的招標公告，現決定參加“楓丹白露

小區物業管理”項目的競標，并作出如下法律承諾：

一、嚴格遵守《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等

法律法規的一切規定，履行相關義務。

二、受法定代表人 授權 全權處理與本次投標項目有關的事務。

三、投標文件的內容真實可靠。如果中標，本投標文件即成為中

標合同必然的附屬法律文件。

四、同意提供招標人所要求的其他資料。

五、招標人無義務必須接受或有權拒絕我們的投標。

六、公司基本情況：南充市茂林物業管理有限公司成立于2003 年4月21日，資質二級，現管理的項目有：嘉陵區“嘉州

玫瑰花園”面積14.97718萬平方米；市政新區“馬電花園”

面積 13.82219萬平方米；順慶區“凌凱春天”面積12.4971 萬平方米；嘉陵區“海山半島”面積11.7277萬平方米。

七、所有有關本次投標的聯絡請函、電下列地址：

郵編：637000 電話： 0817-2337666 傳真：0817-2337666 法定代表人（簽字或蓋章）：

投標人全稱：（投標單位公章）年 月 日

第二章、楓丹白露小區物業概況

楓丹白露小區住宅部分建筑面積約為25萬㎡，占地面

積8.2萬平方米，其中高層16萬㎡，洋房4萬㎡，車

位1543個（地上387個，地下1156個，共4棟252 套單元房；公共部分面積約為 ㎡，綠化面積約為

㎡，小區實行人車分流。

一、楓丹白露小區物業管理服務方案

根據楓丹白露小區的實際情況，我公司擬將物業服務重點

放在環境管理、衛生 綠化、.安全保衛.設施維修.文化建

設五個方面。

（一）、環境管理

維護規劃的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞，亂

開門窗的破壞行為，禁止個別業主隨意改動房屋結構或亂

搭建行為，保證業主的居住安全。我公司將嚴格按照國家

有關的裝修規定制定符合小區實際情況的管理制度，保證

住宅樓的結構不被破壞，從根本上使小區不動產保值增值。

（二）、衛生綠化管理

小區的衛生環境和綠化環境是體現小區面貌的重要因素，為

搞好楓丹白露小區的衛生和綠化，我公司將嚴格按照 ISO9001質量標準的要求，規范作業。我們要樹立全員保潔 意識，制定嚴格的保潔制度、工作標準和獎懲措施，并層層落

實。目標管理達到：一日三清掃，垃圾日日清，具體方案如下：

1、每棟住宅樓配置兩只垃圾桶

2、保潔人員嚴格按區域劃分，負責小區的環境衛生：（1）公共衛生：

A、路面凈、花壇凈、綠地凈、無雜草枯葉； B、垃圾桶保持光亮、無銹漬、無污跡；

C、各明溝溝蓋無積塵、無銹跡，站立側目可清晰見字。（2）室內衛生：

A、樓道凈、玻璃凈、樓梯扶手凈 B、定期清掃、保潔；

3、綠化環境：

A、保護：在草坪上樹立溫馨提示標牌，防止花草人為傷害； B、養護：定期澆水、修剪花草樹木，營造優雅、溫馨的花園式

居住環境；

4、裝潢垃圾：

制定《室內裝潢管理制度》，室內裝潢有可能影響建筑物的結

構，減少建筑物壽命，并且在裝潢中出現大量的建筑垃圾，影 響環境，對于室內裝潢必須要有嚴格的規定，這關系到各業 主的切身利益，也是物業管理公司義不容辭的責任。

5、張貼警示牌，倡導文明新風。(三）、小區的安全保衛 小區定位、文化層次及素質較高，故安全保衛工作除消防安全

外，我們將以“人防為主，技防為輔”，人防于技防相結合的方式，具體做到以下幾點：

1、整體排查，清除消防安全隱患；

我們將按國家消防標準對各住宅樓的消防設施進行排查，配齊

所需的消防器材，培訓消防員，消除消防隱患。

2、實行封閉式管理，24小時保安值班巡邏，保障住戶安全；

我們將對進出的外來人員、車輛實行嚴格的盤查、登記制度，禁止無關人員及廣告、推銷人員入內，大力加強夜間巡查力度，保障業主人身、財產安全。

3、報警電話，為隨時處理緊急情況做好準備。

“急住戶之所急，想住戶之所想”，設立報警電話，對于突發的各種事件，制定突發事件應急處理程序、預案，保證突發事件的及時解決。

（四）、設施的維修管理

小區的公共設施，極大地方便了住戶生活。為解決住戶的后顧

之憂，我們將做到以下幾點：

1、對于公共設施進行全面檢查；

在正式接管小區時我們將對公共設施進行檢查、登記，對于損

壞的公共設施進行修理，保證樓道、門禁、公共照明等正常運

轉。

2、配備專業水電工，制定合理價格，設立保修電話，保證及時 維修服務。

我們將和業主委員會按國家的相關維修規定，對于住戶水、電

等特約維修項目制定合理的收費標準，配備專業水電工，在小

區管理處設立一部 便民熱線，在住戶提出維修要求時，及時

有效的完成維修工作。

維修管理的目標達到：

（1）、24小時受理報修，一般情況下5--10分鐘內維修人員到

場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能

及時到場理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快

安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位，經用戶

簽字確認方可離去。維修滿意率100%。

（2）、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器

具。公共照明完好率98%以上。

（五）、小區文化建設

為各業主創造和諧、友愛、健康的生活氛圍是我們追求的另一

個重要的目標，由于楓丹白露小區住戶文化素質較高，根據小

區實際做到以下幾點：

1、建立老年活動室

住戶中有不少是老年人，應該為老年人創造一個能和外界溝通

交流的好環境，這樣既給老年人帶來了歡樂，也讓其子女少了

一份擔心。

2、用小區文化資源組織文藝社團 小區住戶文化素質較高，物業公司將業主委員會共同邀請具有

一定文藝功底的業主，成立文藝社團，在空閑時間組織諸如舞

蹈，書法，歌詠活動，相互學習，相互交流，增進鄰里了解，全面提高小區精神風貌。

（六）、其他物業項目的管理

此外，還有其他的一些物業項目的管理，如自行車、摩托車、小 車的停放管理，寬帶網接入、水電費的收取等，我們將本著為 住戶著想、便利住戶的宗旨和業主委員會共同協商，從而使業 區內所有的工作都能有條不紊的開展。

（七）、總費用構成明細

1、綜合管理費

[收費項目、管理服務內容、管理服務標準、收費標準（元/

月/平方米）、測算依據（包括人員安排、用工用料分析）、備注]（1）、管理、服務人員的工資，按照規定提取的福利費等（綜

合管理費第一項）管理服務內容：

A、負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；

B、對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計

劃，組織實施；

C、受理住戶咨詢、投訴、報修、預約服務、為住戶排憂解難；

D、協助組建業主委員會并配合其運作；

E、建立規章制度與服務標準； F、與業主簽訂物業管理服務協議、物業管理公約等手續；公開

服 務標準、收費依據及標準；

G、應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費

情況進行管理；

H、員工統一著裝，持證上崗；

I、進行物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和

提高。

管理服務標準：

A、每三個月向委托方報告一次計劃實施情況； B、每年一次；

C、白天有專職受理接待人員，夜間有值班人員處理應急事件；一般性投訴與服務當日解決，其它不能當日解決的，承諾或約定

解決時限并作出合理解釋；

D、按有關部門及政策、法規要求執行；

E、制度健全；服務標準符合合同約定；檔案資料齊全，保管良好；

F、內容合法，手續完備；

G、有專人維護，內容完整、準確、有效、更新及時； H、分工種著裝，配戴胸牌；按規定要求持證上崗； I、每6個月進行一次，并作分析、評估且有改進措施。收費標準：0.087元/月/平米

測算依據：管理處經理1名5500元/月，各部門主管4名3000元/月/人，出納兼文員1名1500元/月,計工資費用為19000元，福利2660元，月總費用21660元。

備注：按規定標準提取管理人員的福利19000元*14%=2660元（2）、裝修管理服務費 服務內容

A、維護公共安全和公眾利益；

B、將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知裝修人； C、業主(使用人)裝修前按規定審查業主(使用人)的裝修方案； D、每日巡查裝修施工情況； E、對裝修中的違規行為及時勸阻。服務標準

A、按照有關政策、法規、合同、公約的規定進行管理； B、在入住裝修前進行書面告知或簽訂裝修管理協議； C24小時內審結方案并簽署審查意見交業主；

D、在裝修前期每日巡查一次，發現違章，當即開具違章通知單告知業主；

E、經三次通知和勸阻仍不改正的，3日內向有關主管部門報告。收費標準：0.018元/月/平米

測算依據：管理員2名、2000元/月/人計，工資為4000元，福利560元，月總費用4560元

2、公共設施設備日常運行、維修、保養及場地、共用部位小修

維護費 [收費項目、管理服務內容、管理服務標準、收費標準（元/月/平方米）、測算依據（包括人員安排、用工用料分析）、備注](1)、人員管理費

收費標準：0.025元/月/平米

測算依據：以維修技師1名2500元/月，維修管理員2名1500元/月/人計，月工資費用為5500元，福利費770元，月總費用6270元。

(2)、供配電系統維護費

服務內容包括：

A、保持配電房清潔衛生；

B、檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，并抄表做好記錄，出現異常及時處理；

C、委托專業單位對變壓器、高壓開關柜進行測試、試驗等項目的維修保養；

D、對變壓器外部、低壓配電柜進行清潔、保養；

E、保證正常電力供應，內線限電、停電按規定時間通知業主(使用人)；

F、檢測接地電阻；檢測配電房主要電器設備的絕緣強度； G、檢測配電房內消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具： H、潮濕天氣時，采用抽濕或紅外線燈泡烘烤等方法，保持配電房內主要電器設備干燥；

I、檢測配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取措施杜絕；

J、填寫運行記錄，建檔備查。服務標準包括：

A、每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面無積灰，配電柜表面無污漬； B、每日檢查一次； C、每年測試、試驗1次； D、每年進行2次；

E、限電、停電至少提前三日通知業主(使用人)； F、每年檢測1次；

G、每年檢測2次配電房內消防器材；高壓操作工具每年送供電部門檢測1次；

H、持續保持配電房內主要電器設備干燥； I、每月檢測1次；

J、每日填寫運行記錄并歸檔備查。收費標準：0.132元/月/平米

測算依據：供電系統年檢費15000元，維保費18000元，每年總費用33000元。

備 注：專指小區內專用供配設備(3)、道路系統維護費

服務內容

A、車行道路路況檢查與維護； B、道板路面與人行通道檢查與維護； C、交通標志的檢查與維護。

服務標準

A、路面無明顯坑洼、龜裂、破損、啃邊，路牙無明顯破損； B、路面無明顯坑洼、破損、道板缺失； C、交通標志與交通設施齊全、完好。收費標準：0.06元/月/平米

測算依據：道路系統每年維護費15000元。包括損壞面積不超過1平方的材料費（4）、給水系統維護費

服務內容

A、檢查與維護水池(箱)及部件； B、飲用水水質檢驗；

C、水泵維護與檢查； D、給水管網維護。服務標準

A、每3個月檢查保養1次水池(箱)入孔、進水管、溢水管、水位計、浮球閥和各類閘門；表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補，保持池體結構完好，無滲漏； B、飲用水水池（箱）每6個月清洗一次，清洗后水質作同步檢驗，檢驗合格方可使用；

C、保持泵房清潔衛生，地面排水暢通，每二個月清洗1次泵房；水泵運行正常，各種儀表計量正常，閥門開關靈活，發現滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態；水泵運轉部件定期加油，保持潤滑靈活。樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復；

D、每年對明裝給水管道進行1次全面檢查維修，冬季做好防護工作。明裝管道檢查銹蝕現象，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。收費標準：0.18元/月/平米

測算依據：每年水箱清洗、檢測費15000元，水管防凍、油漆費30000元，每年總費用45000元。

備注：本測算為使用變頻水泵的住宅小區，不含水泵維護費。（5）、排水系統維護費

服務內容

A、雨水管網檢查與維護； B、污水管網檢查與維護。

服務標準

A、樓頂每6個月檢查清掃一次并清理雨水口，雨水口開裂、破損等及時更換；每年雨季前疏通管道一次；排水設施定期維護，保持完好；

B、每6個月疏通一次，保持污水管網暢通；化糞池每年清理一次。

收費標準： 0.16元/月/平米

測算依據：每年排水系統維護費40000元。

（6）、監控系統維護費 服務內容

對監控系統定期進行檢查與維護。服務標準

每月一次，保持系統狀態良好，工作正常。收費標準： 0.052元/月/平米

測算依據：每年監控系統維護費13000元。

（7）、消防系統維護費 服務內容

A檢查與維護消防栓（箱）、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備； B、檢測消防管網水壓；

C、進行消防演習，以檢查消防監控設備工作狀態； D、消防監控室保持清潔； E、填寫巡查工作記錄，建檔備查。服務標準 A、每月1次檢查與維護，保證設備24小時正常運轉； B、每月檢測1次，發現壓力不夠，馬上檢修排除故障； C、每年演習1次；

D、每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監控箱表面無污漬； E、每日填寫工作記錄。收費標準：0.064元/月/平米

測算依據：每年消防系統維護費16000元。備 注：不包括材料費（8）、照明系統維護費

服務內容

A、路燈檢查與維護； B、樓道燈檢查與維護。

服務標準

A、路燈每3個月全面檢查與保養一次，燈泡隨壞隨換； B、樓道燈及開關每3個月全面檢查與維護一次，燈具隨壞隨換。收費標準：0.069元/月/平米

測算依據：每年路燈檢查和維護費6000元，路燈鎮流器損壞100只50元/只計5000元，路燈損壞250只15元/只計3750元，路燈控制裝置損壞100只25元/只計2500元，合計總費用17250元。

備 注：包括燈泡損壞更新

（9）、避雷接地系統維護費 服務內容

房屋避雷接地系統檢查維護。

服務標準

每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護；發現腐蝕、松脫等及時更換或緊固。收費標準：0.02元/月/平米 測算依據：每年避雷系統維護費5000元。備 注：不包括材料費（10）、油漆粉飾服務費 服務內容

A、木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等木制品檢查與維護； B、鋼門窗、鐵皮雨水斗落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐鐵制品構件檢查與維護；

C、建筑物、構筑物外立面局部污損的維護與處理。服務標準

A、對木制品的油漆起皮、剝落每年油漆一次； B、鐵制品的油漆起皮、剝落、銹蝕做除銹和油飾一次； C、每年作局部清洗、粉飾一次。收費標準：0.08元/月/平米

測算依據：每年油漆粉飾費20000元。備 注：陽臺油漆粉飾服務費由受益人承擔（11）、建筑小品養護服務費 服務內容 假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的檢查與養護。服務標準

每日保潔1次，每周檢查一次。收費標準：0.024元/月/平米

測算依據：每年建筑小品養護服務費6000元。

3、園林綠化日常維護費（應包括管理人員工資、日常綠化工具材料費、綠化用水費用、園林景觀美化費等。綠化用水以使用自來水測算）

[收費項目、管理服務內容、管理服務標準、收費標準（元/月/平方米）、測算依據、（包括人員安排、用工用料分析）、備注]（1）、喬灌木養護費 服務內容

樹木、綠籬的修剪和病蟲害防治。服務標準

A、樹木發生病蟲害及時治理；①根據病蟲害發生規律實施綜合治理；②預防為主，防治及時，用藥準確；③施藥后及時跟蹤驗證清理現場，做好記錄；

B、冬季至少一次對樹木涂白、防凍、消滅過冬蟲害； C、喬木主側枝分布均勻，不妨礙車輛行人，分枝點3M以上； D、綠籬及時修剪，保持原有形態。收費標準：0.014元/月/平米

測算依據：以綠化工人3名900元/月/人，共2700元、月福利378元，每年農藥、石灰費用6000元計，每月總費用3578元。

（2）、暖季型草坪養護費 服務內容

負責暖季型草坪的修剪、施肥、噴藥。服務標準

根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲；每年至少進行2次施肥、補苗及疏草打孔；生長季節中耕除草，每年修剪4次；發生病蟲害及時噴藥。收費標準：0.005元/月/平米

測算依據：以綠化工人1名900元/月，月福利126元，每年農藥、化肥、藥械費用等3000元計，每月總費用1276元。

（3）、冷季型草坪養護費 服務內容

負責冷季型草坪的修剪、施肥、噴藥。服務標準

根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲；每年至少進行1次施肥、補苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪12次；發生病蟲害及時噴藥。收費標準：0.012元/月/平米

測算依據：以綠化工人1名900元/月，月福利126元，每年農藥、化肥、藥械費用等24000元計，每月總費用3026元。

（4）、花壇養護費 服務內容

花壇的養護服務。服務標準

在花壇開花期間，每周剪殘枝、花2次；發生病蟲害及人為損害后能及時防治，泥面不開裂，花木不出現缺水枯萎現象；有黃葉、落葉的株數在20％以下；每年花壇更換種植草花至少4次。收費標準：0.004元/月/平米

測算依據：以綠化工人0.5名450元/月，月福利63元，每年綠化費用6000元計，總費用每月956元。

（5）、水面養護服務費 服務內容

全面負責水面、噴水池的養護服務。服務標準

每日打撈1次水面上的漂浮垃圾；每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈1次；每個月對噴水池清潔1次(刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗水池地面、周圍地面等)。每日巡視四周安全設施狀況，發現損壞及時修復。收費標準：0.03元/月/平米

測算依據：以綠化工人4名900元/月/人計，共3600元，月福利504元，水面生態處理物資費每年45000總費用每月7896元。

（6）、綠化用水 收費標準：0.003元/月/平米

測算依據：綠化用水以每月500元計。

4、環境衛生服務費

[收費項目、管理服務內容、管理服務標準、收費標準（元/月?平方米）、測算依據（包括人員安排、用工用料分析）、備注](1)、人員管理費

收費標準： 0.01元/月/平米

測算依據：以清潔主管1名2200元/月計，月福利308元，月總費用2508。

(2)、垃圾清運費 服務內容

負責把垃圾運至垃圾中轉站。服務標準

日產日清；垃圾周轉房無堆積垃圾，保持清潔，無異味，經常沖洗，噴灑藥水。

收費標準：0.048元/月/平米

測算依據：以每月60車每車170元計，每月垃圾清運費用10200元，每年垃圾筒、垃圾袋費24000元，合計每月總費用12200元。

(3)、公共部位清潔費 服務內容

負責小區道路、庭院、停車場（位）、綠化帶、樓道、電梯廳、電梯、文化宣傳設施等環境衛生清潔、清掃。服務標準（小高層和高層按省服務規范各分項最高級標準實施，多層按五級標準提供服務）

每日清掃道路(走廊、架空層)1次；樓梯每日清掃、擦拭扶手欄桿一次；每周拖洗樓道一次；

樓道玻璃每月清潔1次；每兩月清潔路燈1次；綠化帶每日清掃1次綠化帶；每日清掃1次車庫等；其他設施每周清掃(擦洗)一次。

收費標準：0.09元/月/平米

測算依據：以清潔工人22名800元/月/人，共17600元，月福利2464元，每年清潔易耗品等20000元計，每月總費用21731元。(4)、公共設施清潔費 服務標準

公共設施每周清掃(擦洗)一次。收費標準：0.008元/月/平米

測算依據：以清潔工人2名800元/月/人，共1600元，月福利224元，每年清潔易耗品4800元計，每月總費用2224元。(5)、袋裝垃圾收集費 服務內容

負責將各門口袋裝垃圾運至指定位置。服務標準

每日上門收集生活垃圾2次。收費標準：0.017元/月/平米 測算依據：以清潔工人4名800元/月/人，共3200元，月福利448元，每年清潔易耗品9600元計，每月總費用4448元。備 注：物業公司不提供住戶垃圾袋(6)、衛生消殺費

服務內容

針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃； 服務標準

夏季等蚊、蠅孳生季節每周消殺1次；滅鼠，每2個月進行1次。收費標準：0.005元/月/平米

測算依據：以清潔工人0.5名400元/月，月福利56元，每年藥水（品）、機械費用等9600元計，每月總費用1256元。

5、物業管理區域內公共秩序維護服務費

（包括安全護衛人員的工資、福利、津貼、保險等，日常保衛器材費(如警棍、電池等)，（保安系統的設備維修費在公共設施、設備日常運行、維修及保養費中列支）

[收費項目、管理服務內容、管理服務標準、收費標準（元/月/平方米）、測算依據（包括人員安排、用工用料分析）、備注](1)、人員管理費

收費標準：0.016元/月/平米

測算依據：以安護領班2名1800元/月/人計,共3600元，月福利504元，月總費用4104元。(2)、出入口值班費 服務內容

安全護衛人員主出入口24小時值班（兩班倒）(3)、出入口車輛管理費 服務內容

對主出入口的車輛進行登記、管理。服務標準

安全護衛人員對主出入口的非小區內車輛進行登記、管理；經業主委員會同意和獲準車位使用收費時，對主出入口的非小區內車輛按標準收費。

收費標準：0.04元/月/平米

測算依據：以安保人員3名1500元/月計，月工資4500元，月福利630元，月總費用5130*2=10260元。(4)、小區巡視費 服務內容

安全護衛人員在小區范圍內24小時巡視。服務標準

A、制訂巡視制度；白天巡邏次數不少于16次，夜間巡邏次數不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；每組巡邏人員3人分3組共9人；

B、對小區內主干道、組團道路進行巡視，指揮機動車輛按車位有序停放，對已違章停放車輛發告示，處理小區交通堵塞事項。收費標準：0.062元/月/平米

測算依據：以安保人員4名1500元/月計，月工資7000元，月福利840元，月總費用7840*2=15680元。

（5）、小區監控費 服務內容

安全護衛人員24小時對監控設備進行監控。服務標準

24小時值守，發現或接到異常信息及時通知就近保安人員進行處理，形成異常情況處理記錄；有錄制信息要求時負責信息的錄制與保管。

收費標準：0.02元/月/平米

測算依據：以安保人員2名1200元/月計，月工資2400元，月福利336元月，總費用2736*2=5472元。

（6）、停車場管理費 服務內容

安全護衛人員24小時對室內停車場監控。服務標準

對室內停車場進行管理，督促進入車輛按指定車位停放；每1小時巡視一次，發現異常及時處理并通知車主。收費標準：0.036元/月/平米

測算依據：以安保人員4名1000元/月計，每月工資4000元，月福利560元，月總費用4560*2=9120元。實行車位有償使用時，在車位有償使用費中列支。

備 注：車輛的保管責任由停車協議另行約定。

6、公共設施設備、部位及場地水電費 收費項目：公共設施設備、部位及場地水電費 收費標準：0.019元/月/平米，每月4800元

7、辦公費

[收費項目、管理服務內容、管理服務標準、收費標準（元/月/平方米）、測算依據（包括人員安排、用工用料分析）]（1）、辦公用品費用 0.019/月/平米/每月4800元(2)、交通費 0.006/月/平米/每月1600元(3)、宣傳廣告費 0.0048/月/平米/每月1200元(4)、公共交際費 0.004/月/平米/每月1000元(5)、節假日美化費 服務內容

在小區主要場所擺放盆花。服務標準

國定節假日在小區主入口、主要人口聚集場所擺放盆花，美化小區環境，營造節日氣氛。收費標準：0.0032元/月/平米 測算依據：每月800元(6)、社區活動費 服務內容 定期組織社區聯誼活動。服務標準

每年組織1-2次由小區居民參與的健身、聯誼活動。收費標準：0.0048元/月/平米 測算依據：每月1200元(7)、培訓費 服務內容

員工崗位培訓與業務培訓。服務標準

制訂年度員工培訓計劃，對員工進行業務知識培訓；輸送管理人員參加行業舉辦的崗位資格培訓。收費標準：0.008元/月/平米 測算依據：每月2000元(8)、通訊費 服務內容

24小時接收住戶信息。服務標準

設立24小時服務電話受理住戶來電；設立接待服務中心接待來訪、受理業務、提供多種特約服務項目，對委托服務電話回訪、上門回訪并有詳細記錄。收費標準：0.023元/月/平米

測算依據：服務接待人員4名，1200元/人，計月工資4800元，月福利672元，通訊費1500元 /月，月總費用5972元。備 注：不含福利費。

(9)、業主委員會經費按0.001元/月/平米計不足部門從經營費中 提取。

8、公共設施保險費

[收費項目、收費標準（元/月/平方米）、測算依據（包括人員安排、用工用料分析）、備注]（1）、財產保險

收費標準：0.032元/月/平米

測算依據：以每個住宅小區公共資產為800萬元計，按普通家庭財產保險的費率為1‰，每年保費為8000元。

備注：對社區公共地方及設施進行投保，以使社區該部位在遭受火災、水浸、雷擊或其它受保的風險所造成毀壞時業主的利益有所保證。

（2）、公共責任險（亦稱第三者險）收費標準：0.024元/月/平米

測算依據：園區某住宅小區的公共責任險為每年6000元，保險責任限額200萬元，費率為3‰。

備 注：此類保險通常沒有固定額，保險公司通常會以每次索償的最高額為依據，再視社區的大小及類型制定保費。

9、物業管理單位固定資產折舊費 收費項目：物業管理單位固定資產折舊費 內 容：配備必要的辦公設備，提高服務效率；

收費標準：建立臺帳，按規定計提折舊。按實結算

10、法定稅費

項目：

1、公司管理費用管理人員費用及其他管理成本等10—12%

支出總額

2、傭金企業應得合理利潤8—10%支出總額

3、稅金營業稅、城建稅、地方教育附加5.55%管理費用、傭金總額

綜合上述費用總計為1.50元/月/平米。

注：

1、本預算中各分項費用與對應的標準參照南充市物業服務

費用定額指導標準制定。

2、本預算中具體保潔服務標準按省標中三級標準提供。

3、本預算中不含電梯運行電費與二次供水壓泵運行費用。

4、本預算不含甲方的供熱水設備維護運行費用。

5、本預算中管理人員、服務接待人員的福利按月工資14%提

取。

結束語：

通過以上介紹，相信貴司能看出我司對該項目的參與熱情與誠意。如能與貴司成為親密合作伙伴，我司定當遵守雙方簽定的合同條款，為貴司及業主之利益盡職盡責。在對該項目進一步考察后，我司將制定詳盡的物業管理方案并指導實施。專業之道，惟一惟臻。憑籍優異之品牌、先進之技術、豐富之經驗，茂林物業服務人致力于向發展商提供完善之物業管理服務。本公司有足夠之信心，保障提供之服務質素與管理品味，從而樹立起南充市住宅項目之管理典范。

第二篇：小區物業管理方案

小區物業管理方案

小區物業管理方案

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業

管理健康發展。

二、目標和范圍

目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上

成立業主大會和業主委員會。

范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

三、工作內容

完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。

特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的

方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《物業服務合同》和《業主公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100%；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形

成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

三、組織領導

為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

組 長：邢 凱

副組長：王 鐵

成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

領導小組辦公室設在市房產局，負

責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

四、職責分工

規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

五、實施步驟

依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的

工作內容，今年要分三個階段進行實施。

排查階段

由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

整改完善階段

各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

驗收階段

領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

六、保障措施

提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層

落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的1 2 下一頁

第三篇：小區物業管理方案

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；～年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

三、工作內容

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100%；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

三、組織領導

為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

四、職責分工

規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

五、實施步驟

依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（～年5月10日至5月31日）

由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

（二）整改完善階段（～年6月1日至10月31日）

各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

（三）驗收階段（～年11月1日至11月15日）

領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

六、保障措施

（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市潮活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

第四篇：小區物業管理方案

小區物業管理方案［整理］(2008-07-26 10:09:03)

標簽：裝修 住戶 水電維修工 公共設

施 安全保衛 文化

一投標函

第二章：×××小區物業概況；

第三章：×××小區物業管理服務方案

第一節：小區環境管理

第二節：小區衛生綠化管理

第三節：小區的安全保衛管理

第四節：設施的維修管理

第五節：小區的文化建設

第六節：其他物業服務項目

第四章：×××小區管理組織結構圖

第五章：人員配備 ；

第五章：金費收支預算；

一、投 標 函

致：×××小區業主委員會：

根據貴區日前發布的招標公告，現決定參加“×××小區物業管理”項目的競標，并作出如下法律承諾：

1、嚴格遵守《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的一切規定，履行相關義務。

2、受法定代表人 授權 全權處理與本次投標項目有關的事務。

3、投標文件的內容真實可靠。如果中標，本投標文件即成為中標合同必然的附屬法律文件。

4、同意提供招標人所要求的其他資料。

5、招標人無義務必須接受或有權拒絕我們的投標。

6、所有有關本次投標的聯絡請函、電下列地址：

地址： 郵編電話： 傳真

法定代表人（簽字或蓋章）：

投標人全稱：（投標單位公章）

年 月 日

第二章 ×××小區物業概況

×××小區住宅部分面積約為．．．平方米，共．．棟．．套單元房；公共部分面積約為．．平方米，有一個自行車棚和一個值班室。樓樓之間獨立成為封閉小院，與周邊圍墻組成一個封閉式的小區，由一個大門出入。小區．．．物業公司托管，后由業主委員會負責日常衛生等部分物業服務工作。

第三章 ×××小區物業管理服務方案

根據×××小區的實際情況，并貫徹×××物業公司“盡心服務，超值服務”的服務宗旨，我公司擬將物業服務重點放在環境管理、衛生綠化、.安全保衛.設施維修.文化建設五個方面。

第一節 環境管理

維護規劃的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞，亂開門窗的破壞行為，禁止個別業主隨意改動房屋結構或亂搭建行為，保證業主的居住安全。我公司將嚴格按照國家有關的裝修規定制定符合小區實際情況的管理制度，保證住宅樓的結構不被破壞，從根本上使小區不動產保值增值。

第二節 衛生綠化管理

小區的衛生環境和綠化環境是體現小區面貌的重要因素，為搞好×××小區的衛生和綠化，我公司將嚴格按照ISO9001質量標準的要求，規范作業。我們要樹立全員保潔意識，制定嚴格的保潔制度、工作標準和獎懲措施，并層層落實。目標管理達到：一日三清掃，垃圾日日清，嚴格控制二次污染。具體實施方案如下：

一、每棟住宅樓后添置兩只垃圾桶

二、配備兩名保潔人員，負責小區的環境衛生：

（一）公共衛生：

1、路面凈、花壇凈、綠地凈、無雜草枯葉；

2、垃圾桶保持光亮、無銹漬、無污跡；

3、各明溝溝蓋無積塵、無銹跡，站立側目可清晰見字。

（二）室內衛生：

1、樓道凈、玻璃凈、樓梯扶手凈

2、定期清掃、保潔；

（三）綠化環境：

1、保護：在草坪上樹立溫馨提示標牌，防止花草人為傷害；

2、養護：定期澆水、修剪花草樹木，營造優雅、溫馨的花園式居住環境；

（四）裝潢垃圾：

會同業主委員會制定《室內裝潢管理制度》，室內裝潢有可能影響建筑物的結構，減少建筑物壽命，并且在裝潢中出現大量的建筑垃圾，影響環境，對于室內裝潢必須要有嚴格的規定，這關系到各業主的切身利益，也是物業管理公司義不容辭的責任。

（五）張貼警示牌，倡導文明新風。

第三節 小區的安全保衛

小區住戶文化層次較高，素質較好，故安全保衛工作除消防安全外，我們將以“人防為主，技防為輔”的方式重點對外安全的保衛，具體做到以下幾點：

（一）整體排查，清除消防安全隱患；

我們將按國家消防標準對各住宅樓的消防設施進行排查，配齊所需的消防器材，培訓消防員，消除消防隱患。

（二）實行封閉式管理，24小時保安值班、巡邏，保障住戶安全；

我們將以大堂為主出入口，保安盡快熟悉住戶，對進出的外來人員，嚴格實行登記制度，禁止無關人員入內，大力加強夜間巡查力度，保障業主人身、財產安全。

（三）報警電話，為隨時處理緊急情況做好準備。

“急住戶之所急，想住戶之所想”，設立報警電話，對于突發的各種事件，制定突發事件應急處理程序，保證突發事件的及時解決。

第四節 設施的維修管理

小區的公共設施，極大地方便了住戶生活。為解決住戶的后顧之憂，我們將做到以下幾點：

（一）對于公共設施進行全面檢查；

在正式接管小區時我們將對公共設施進行檢查、登記，對于損壞的公共設施進行修理，如每棟樓的防盜門，公共的照明燈等。

（二）配備專業水電工，制定合理價格，設立保修電話，保證及時維修服務。

我們將和業主委員會按國家的相關維修規定，對于住戶水、電等維修項目制定合理的收費標準，配備專業水電工，在小區管理處設立一部便民熱線，在住戶提出維修要求時，及時完成維修工作。

維修管理的目標達到：

1、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向保修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位，經用戶簽字確認方可離去。維修滿意率100%。

2、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

第五節 小區文化建設

為各業主創造和諧、友愛、健康的生活氛圍是我們追求的另一個重要的目標，由于×××小區住戶文化素質較高，完全可以利用現有資源做到以下幾點：

(一）建立老年活動室

住戶中有不少是老年人，應該為老年人創造一個能和外界溝通交流的好環境，這樣既給老年人帶來了歡樂，也讓其子女少了一份擔心。

（二）用小區文化資源組織文藝社團

小區住戶有教師，物業公司和業主委員會共同邀請具有一定文藝功底的住戶，成立文藝社團，在空閑時間組織諸如舞蹈，書法，歌詠活動，相互學習，相互交流，增進鄰里了解，全面提高小區精神風貌。

第六節 其他物業項目的管理

此外，還有其他的一些物業項目的管理，如自行車、轎車的停放管理，寬帶網接入、水電費的收取等，我們將本著為住戶著想、便利住戶的宗旨和業主委員會共同協商，從而使業區內所有的工作都能有條不紊的開展。

第四章 ×××小區管理組織結構圖

（3人）（2人）（1人）（1人）

第五章：人員配備

一、管理處經理（1名）針對小區實際情況制定工作計劃，費用收繳工作

二、管理員（１名）綠化養護、監督各項工作的開展情況，執行主任安排的具體事務。

三、保潔人員(１８名)負責小區衛生；

四、保安人員（３０名）負責小區安全，24小時值班巡邏；

五、水電維修工（５名）公共設施維護，水電維修。

第六章費用核算

一、人員工資

1、管理區主任：1人５０００元/月＝

2、管理員： 1人 X ２０００元/月 －－

3、保潔： 2人 X ８００元/月＝元

4、保安： 3人X １２００元/月＝元

5、水電維修工：1人X １４５０元/月＝元

二、垃圾清運費：2車/日X 10元/車X30日＝600元

三、公共用電：元/月 ［調查確定］

四、每月水損：元/月 ［調查確定］

五、日常維護保養費、保潔材料費：500元/月

六、固定資產折舊（2000元按3年）：56元/月 合計每月共需費用：元/月

［說明要統計后附表］

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第五篇：小區物業管理方案

小區物業管理方案

隨著物業服務水平對小區房屋的銷售以及居住的質量影響越來越大，如何使物業服務更好地促進XXX的銷售，在不斷完善對XX現有物業管理的基礎上，對XXXX應進一步提高物業管理的配置及服務水平，使XXX業主物業管理享受到VIP服務。

一、日常維護：

1.對業主房屋的管理：每月進行定期檢查并記錄。檢查結果，如果是空置房，用短信的方式向業主反饋，并向業主提出相關建議，讓業主覺得自己的房屋就算沒有時間來看，物業公司也在照看著，放心讓物業公司去管理。如果是業主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業主的信箱中，使業主對自己的房屋有所了解。（可為業主的空置房進行簡單清掃），業主的檢查記錄進行專門存檔，存放在業主檔案文件袋中。

2.對公共部位、設施設備的管理：每月定期進行檢查，把檢查、維修計劃、維修結果反饋到公共信息欄中，使業主了解到本園區物業運行情況。

3.維修速度：業主報修，物業服務中心應在15分鐘內到業主報修現場，通過檢查判斷，立即向業主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時性），讓業主感覺到維修的“深圳速度”。

4.對公共設施采取24小時值班制，晚上也安排人員進行值班，以確保設施的正常運轉。

二、環境衛生：為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個垃圾桶，業主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經過電梯影響電梯內的衛生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環衛站的保潔員清運出小區。保潔員對每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進行清潔、以保證高標準的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時保潔，確保每棟樓達到高標準的衛生要求。

三、綠化養護：定期施肥、及時修剪、除草，確保園區的園林綠化正常生長。種植時設計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養護。使及第苑的綠化特色與其他園區不同。

四、交通秩序及車輛停放：為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設專門的交通指揮崗，進入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。

五、安防：根據物業公司的安防方案，使用比其他園區更高科技、更全面的安防系統，以便人防與技防相結合，提高園區的安全系數。

六、收費服務：物業公司為每戶業主在銀行開戶，物業收費項目都可以在銀行代交，物業公司收到銀行代收的費用后，用短信反饋給業主，這樣可以節省業主到物業服務中心交費的時間，物業公司也可以及時收到各種費用。

七、物業服務中心：增設服務熱線電話，增設網上業主論壇及QQ群，使業主能充分參與物業管理，使物業對業主有更貼心的服務。增設親和大使，對業主的孩子及老人重點關注，孩子及老人的生日、節日時送小卡片、小禮物等，增進業主與物業公司的感情。

八、特約服務：增設更多、更方便的特約服務，如室內安防系統、購買機票、訂餐、旅游咨詢等，使業主更省心。

九、制定標準的管理程序：服務人員統一的服務方式及服務程序，以體現物業服務水平。