第一篇：某小區物業管理方案

第一章 前言

“×××”小區，位于“國家4A級旅游度假區”－－位于－－，與大海近在咫尺。小區總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區內設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區等，其中公寓面積×㎡；商鋪面積×㎡；地下停車場×㎡；地上停車場×㎡；車庫×個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統。小區設備設施先進，設有電視監控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統，背景音樂，遠程抄表系統等，讓您感到方便、舒適、安全。

高檔的小區應該有高檔的物業管理服務來體現小區的價值，從而確保小區保值、增值?！痢痢痢凉臼蔷哂形飿I管理二級資質的股份制企業。公司專業從事住宅小區、寫字樓、商場等物業項目的管理工作?，F已管理物業面積達×多萬㎡。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區等。我們的企業精神是“銀灘物業，勇爭第一”。我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業化的管理隊伍，使×××小區更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區的知名度，使×××真正達到增值保值的目的，為業主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環境。我公司服務宗旨是以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務。追求目標：以公司經營為主導，寓管理于服務之中，為業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。第二章 物業管理要點 ◆ 運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值；

◆ 人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽；

◆ 結合物業實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業戶服務；

◆ 采用PDCA循環整改的方法，不斷提高物業管理水平；

管理處采用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業戶日益增長的對服務的需求，打造物業管理精品。最終達到經濟效益、社會效益、環境效益的統一。在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點：

1、完善服務、誠信待人。

物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業戶提供全方位、高品質的優質服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業戶建立良好的服務關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業戶創造安心、舒心、稱心的生活和工作環境。

2、環境管理責任到人

小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好的環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證小區的環境衛生狀況達到最佳，為小區增加一道清潔、衛生、亮麗的風景線。

3、安全、消防真抓實干

為確保業戶的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯系職能部門，齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。

公司本著服務第一，以人為本，在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系。運用現代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現社會效益、環境效益、經濟效益的統一。

公司將通過良好的物業管理，使“×××”保值、增值，真正為業戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環境。

一、公司追求目標：

◆ 房屋建筑的完好率達到98％以上； ◆ 報修及時率達到100％； ◆ 清潔管理無盲點；

◆ 設備設施完好率達到98％以上； ◆ 小區路燈完好率達到100％；

◆ 管理區域內不發生重大安全與火災責任事故； ◆ 有效投訴處理率100％； ◆ 服務滿意率達95％以上； ◆ 綠化完好率達到98％以上； ◆ 道路完好率達到98％；

◆ 各類管理人員崗前崗中培訓100％； ◆ 無服務安全事故發生。

二、主要措施

◆ 完善各項管理制度和管理規定； ◆ 所管轄區衛生無死角，綠地存活茂盛； ◆ 治安良好，環境清潔，輔助設備及建筑良好；

◆ 管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規范制服，設立立崗、巡崗、監控崗，并明確崗位職責及考核標準； ◆ 建立各種資料檔案、報修、養護記錄； ◆ 各種收費項目、標準公開，合理收費； ◆ 制定大、中修年度計劃，并負責實施； ◆ 制定并組織員工培訓計劃的實施；

◆ 結合創優評比標準，進一步提高物業管理水平。

遵循服務第一，業戶至上，依法經營，務實奮進的企業宗旨，弘揚銀灘物業，勇爭第一的企業精神，以優質文明的服務，為業戶創造美麗溫馨的家園。

三、組織運行機制：

1、建立監督機制；

2、建立信息反饋及處理機制；

3、制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計劃和短期計劃；

4、管理人員的培訓管理；

5、增強服務意識，量化管理及標準運作；

6、企業內部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。

四、物業管理制度

1、管理處經理職責；

2、管理人員崗位職責；

3、作業人員崗位職責；

4、員工培訓；

5、管理處運作管理工作規程；

6、人事管理及員工培訓、考核制度；

五、管理處運作管理規程

1、內部運作管理辦法

2、小區秩序管理；

3、清潔管理；

4、綠化管理；

5、消防弱電設備設施管理；

6、供配電設備管理；

7、給排水設備管理；

8、共用設施和共用場地管理；

9、安全操作規程；

10、特約服務管理規定。（以上各種規定及制度略）第三章 擬采用的管理模式

一、物業管理架構

物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優質服務的目的。

本物業管理處按“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。

1、辦公室

（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。

（2）負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。

（3）負責內部運行工作的綜合協調。

（4）負責對外承辦、接待工作，物業管理市場營銷和招投標。（5）總經理指派的其它工作。

2、保潔部

（1）負責管轄區域內的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（2）負責小區內的垃圾清運工作。（3）上級領導交辦的其它工作。

3、設備維修部（1）負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。（2）負責物業機電設備的日常維修保養工作。（3）制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。（4）上級領導指派的其它工作。

4、綠化部

（1）負責小區花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。（2）負責小區內的園景設施的養護工作。（3）上級領導指派的其它工作。

5、秩序管理部

（1）負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。（2）建立健全、制定物業的各項安全規章制度。（3）負責小區的日常巡視工作以及車輛停放管理。（4）負責小區應急處理的搶救工作。（5）上級領導交辦的其它工作。

6、接待部

（1）負責日常業戶來訪接待工作。（2）負責業戶檔案的建立和管理工作。（3）負責業主的投訴和咨詢，并提供幫助。（4）配合辦公室開展員工培訓工作。（5）上級領導指派的其它工作。

二、物業管理崗位編制及管理架構 ×××物業管理有限公司 物業管理辦公室

業戶接待主管 設備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管 業戶接待員 設備維修工 保潔員 綠化工 秩序管理員

備注：根據小區概況，以上崗位編制 ×人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。

第四章 物業管理人員培訓

一、新員工上崗培訓

根據物業管理思想，為打造物業管理精品，對新員工上崗進行工作培訓。

1、新員工上崗培訓期為180天。

2、培訓內容包括：物業管理概述，小區物業管理流程，物業管理服務理念，專業服務技能與技巧、投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。

二、在崗員工循環培訓

1、通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。

2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業戶溝通的經驗。

3、上崗循環培訓的考核辦法。在實際工作當中，業戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優化管理的目的。

某小區物業管理方案

（二）第五章 物業管理工作崗位職責

一、物業經理崗位職責

1、全面負責對所管轄的物業實施一體化綜合管理，貫徹執行ISO9001質量體系及ISO14001環境管理體系，完成年度管理目標和經濟指標。

2、制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業務上接受上級領導的指導和監督。

3、負責檢查、監督各項制度的執行情況。

4、合理調配人員，協調各崗位的分工協作，責任到人，同時關心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態度。

5、負責所管轄物業的裝修審批，協調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。

6、協調本部門與各方面的關系，便于開展各項工作。

7、認真完成管理處其它工作職責內容和公司安排或委托的其它工作任務。

二、業戶接待崗位職責

1、負責小區業戶接待工作，做到儀表端莊、態度和藹，熱情大方，反應敏捷，處事穩健。

2、負責為業戶辦理入住手續，裝修手續，非公共性服務手續，建立業戶檔案。

3、負責管理費、維修資金及其它費用的催繳、收繳工作。

4、負責接待及處理業戶咨詢、來訪、投訴工作，并定期進行回訪工作。

5、走訪業戶，征求和收集業戶對管理與服務方面的意見。

6、保持與業戶的聯系和相互溝通，做好日常接待工作。

7、協助管理處經理做好其它工作。

三、保潔服務崗位職責

1、嚴格遵守公司各項管理制度和操作規程。

2、負責本轄區的衛生清掃工作。

3、負責本轄區內的公共設施的清潔工作。

4、負責公司及管理處業戶的服務工作。

5、負責小區內的垃圾收集及清運工作。

6、完成領導交辦的其它工作。

四、綠化服務崗位職責

1、負責小區內苗木的移栽和修剪。

2、負責小區內花草樹木的養護和管理。

3、對花草樹木定期進行澆水、施肥、除草、修剪，防止病蟲害的發生。

4、熟悉園林機械的操作使用步驟，并對機械進行簡單的維修保養。

5、負責對綠化修剪場地的清理、清潔。

6、認真完成領導交辦的其它工作。

五、秩序管理員崗位職責

1、服從領導，聽從指揮，以軍人的風度處事。

2、負責本轄區內的車輛進出、停放管理。

3、負責本轄區的人員進出管理。

4、負責小區的安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。

5、負責小區應急處理的搶救工作。

6、完成領導交辦的其它工作。

六、設備維修工崗位職責

1、定期清潔所管理的設備和設備房，確保設備設施、設備機房的整潔。

2、嚴格遵守操作規程，防止安全事故發生。

3、發生突發情況，應迅速趕往現場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常、完好。

4、定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發現問題及時處理。

5、負責業戶的日常報修工作，并做到工完料清。

6、認真完成領導交辦的其它工作任務。第六章 各項專業管理工作方案

一、業戶入住

通過有效的管理，使入住工作規范，為業戶入住提供方便，保證入住工作正常有序。同時做好入住資料的收集、歸檔。

1.管理處在業戶入住前準備好以下文件，此項工作由管理處經理負責組織落實。1.1房屋驗收表 1.2住宅使用公約 1.3業主手冊 1.4裝潢管理辦法 1.5裝潢管理協議 1.6業主入住手續流轉單 1.7代辦服務委托書 1.8保管鑰匙委托書 1.9保管鑰匙承諾書 1.10鑰匙簽收表 1.11業主信息表 1.12入住資料簽收表 1.13入住須知 2.入住發放文件

業戶入住時以下文件由業戶接待負責發放并請業戶簽收。2.1入住須知 2.2業主手冊 2.3住宅使用公約 2.4裝修管理協議 3.入住記錄

管理處在受理業戶入住時由業戶接待和陪同驗房人員做好以下記錄。3.1業戶登記。3.2驗房簽收記錄。3.3入住資料簽收記錄。3.4領取鑰匙簽收記錄。3.5委托代辦服務記錄。3.6業主信息登記表。3.7入住收費記錄。4入住工作方式 4.1入住程序

4.1.1業戶辦妥售房手續后到管理處辦理入住手續。

4.1.2管理處接待人員審核業戶《入住通知書》、《業主入住手續流轉單》及售房單位要求的相關資料。

4.1.3管理處接待人員審核資料無誤后按入住收費項目開具票據并收費。

4.1.4管理處接待人員介紹小區管理服務情況，與業戶簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協議》。

4.1.5管理處接待人員向業戶發放入住文件并請業戶簽收。4.1.6管理處接待人員登記業戶委托的代辦服務項目。

4.1.7管理處接待人員陪同業戶驗房，抄水、電表底數，業戶驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。4.2入住流程圖 售房合同 否 5 收費管理

5.1 管理處按照物業管理委托合同的內容向業戶收取物業管理費、有償服務費；向開發商收取空房管理費。5.2 物業收費項目、標準應上墻公布。

5.3 業戶管理人員應做好費用的日清月結、解繳與妥善保管工作。5.4管理處每月制作費用收繳月報表，由管理處經理審核。5.5 對逾期不交納費用的業戶，管理處經理應及時組織力量催繳。5.6 對無故逾期不交納費用的業戶，管理處應依據《住宅使用公約》或有關規定處理。

二、業戶裝修管理 1裝修管理流程

1.1業戶向管理處提出裝潢申請，攜帶裝修圖紙，施工單位資質證書及施工人員的身份證復印件到各管理處填寫《住宅裝修申請表》與《施工人員登記表》，簽署《裝修管理協議》。

1.2管理處經理協同秩序管理人員向業主和施工隊介紹小區管理規定。

1.3管理處在接受裝修申請后，經管理處審批合格后，方可施工。1.4在辦妥以上手續后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責人持施工人員身份證或暫住證及照片，到管理處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。

1.5現場跟蹤：秩序管理人員必須每天到裝修戶施工現場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請設備人員同往。

1.6裝修完畢后，經管理處驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況，并簽名。

1.7在跟蹤時，如發現有違章和妨礙公共行為，應及時采取措施進行整改，必要時填寫《整改通知單》、現場拍照等，以備留用與歸檔。1.8違章處理辦法，對違反裝修規定者將依有關條例采取如下措施： 1.8.1批評、規勸 1.8.2責令停工整改

1.8.3報業主委員會、前期管理發展商、或政府有關部門。1.9對于材料進出、施工人員辦證、施工工具的管理：

業主的裝修材料搬運出小區時，必須由業主親自到管理處辦理出門證，簽字認可，否則任何人一律不準把材料帶出小區。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區手續必須由業主或施工負責人來管理處辦理，其它人不得辦理。

1.10管理處經理每月不定期抽查4次裝修管理情況。裝修管理流程圖 2.裝修管理規定 2.1裝修申請程序：

2.1.1業主辦完所有入住手續并仔細閱讀《裝修管理辦法》。2.1.2業主攜帶裝修圖紙、施工單位資質證書到管理處填寫《住宅裝修申請表》簽署《裝修管理協議》；施工單位填寫《施工人員登記表》。2.1.3管理處審驗業主、施工單位裝修資料時，如發現有不合理處應立即告知業主、施工單位對方案進行修改，直至修改合格后，方準予施工單位辦理施工管理手續，開始施工，發放施工許可證。2.1.4施工單位負責人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理手續，交納出入證工本費，領取施工人員出入證。

2.1.5為避免有違政府和有損自己和鄰居利益，為保證住宅小區的完整、安全、安靜、整潔，維護全體業主的共同利益，促進物業的保值升值。在裝修過程中，請您在裝修前仔細地閱讀有關規定。2.2裝修前

2.2.1住戶應明確，您只能對自己名下住宅的自用部位進行必要的裝修（戶門之內的四壁、地面、頂面）,不要對室外公用部位、走道進行任何的改、移、加、拆類施工。2.2.2裝修禁止行為： 2.2.2.1拆改原房屋的承重墻。

2.2.2.2改變房屋及配套設施的使用功能。2.2.2.3隨意封閉陽臺。

2.2.2.4以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。

2.2.2.5在預留或指定以外的位置安裝空調機、衣架與排放冷凝水。2.2.2.6在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。2.2.2.7 大量使用易燃裝修材料。

2.2.2.8隨意改變或移動電話、電視、對講、煤氣、水管、電線管等設施。

2.2.3填寫《裝修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質證書一并交物業公司各管理處審驗批準。簽訂裝修管理協議、安全責任書及辦理其它相關手續。2.3裝修施工中

2.3.1隨時接受物業公司管理處工作人員上門檢查、監督、核實，是否嚴格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續。

2.3.2業主應自行隨時督查施工人員在為您裝修時，是否將裝修材料以次充好，工藝簡單粗糙，質量能否保證可靠。

2.3.3裝修施工應于每天8:00時—18:00時之間進行，晚間18:00—次日上午8:00（包括節假日、雙休日）不得進行有噪音的施工。某小區物業管理方案

（三）三、日常服務與聯系

管理處的日常服務與聯系是物業管理服務最基本的一項日常工作。物業管理的宗旨是為業戶提供服務，物業公司通過有效的服務來保證業戶的需求樹立企業的形象。

管理處經理負責日常服務與聯系工作，對管理處業戶接待的服務質量進行檢查、指導。1.日常服務與聯系的內容 1.1 日常服務內容 1.1.1維修保養服務； 1.1.2綠化養護服務； 1.1.3治安消防服務； 1.1.4環境衛生管理服務； 1.1.5停車管理服務； 1.1.6特約服務； 1.2日常聯系內容

1.2.1 小區中設置業戶聯系箱，每天定時開箱； 1.2.2 設立投訴電話接受業戶的投訴； 1.2.3 及時回訪業戶征詢意見。2.日常服務與聯系的質量控制

2.1業戶人員應多途徑與業戶保持溝通，經常走訪業戶聽取意見，滿足合理要求，及時提供各類服務。

2.2每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結，使該項工作不斷改進提高。2.3業戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務質量。3.日常服務與聯系的質量要求

質量要求以《物業管理條例》為依據，以威海市物業行業服務規范為依據，嚴格按各項服務的管理制度及標準進行操作，做到業戶評議滿意率90%以上；業戶投訴率萬分之五以下；投訴處理率100%。

四、業戶檔案管理

管理處建立業戶權籍檔案時，應將業戶的個人資料、報修記錄、服務記錄等一并歸檔。1.管理處負責建立業戶檔案，業戶檔案一戶一檔。2.業戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。

3.物業管理處經理負責業戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。4.管理處在每月5日前把上月的有關業戶資料、產權清單、租賃清單整理好并歸檔。

5.管理處經理每季度檢查一次業戶檔案工作，對發現問題應立即整改。

5.1權籍檔案中包含以下內容： 5.1.1入伙通知書 5.1.2入伙手續書 5.1.3業主使用公約 5.1.4裝修管理協議 5.1.5房屋驗收表 5.1.6入伙手續資料簽收單 5.1.7產權清單 5.1.8租賃清單 5.1.9合同復印件 5.1.10權證復印件 5.1.11有關業戶其他資料 5.1.12業主信息表 5.1.13報修項目表 5.1.14服務項目表 5.1.15保管鑰匙委托書 5.1.16代辦服務委托書 5.1.17安全責任書

每月由經理將上述資料進行檢查歸檔，發現疏漏，立即補齊。

五、權籍管理

1.經理要掌握管理區域內入住業戶的權屬情況,負責業戶資料的收集,并將業戶相關的資料記錄在管理手冊中,管理手冊要動態的反映業戶產權的轉移、使用權的變更情況;能正確反映業戶權屬轉移、變更的時間和方式。

2.物業管理科負責編制產權清冊、租賃清冊,并輸入計算機.3.產權清冊內容 3.1房屋類型

3.2使用面積、建筑面積 3.3土地分攤面積 5.3.4使用情況 3.5附設設施情況 3.6車庫使用情況 4.租賃清冊內容 4.1租賃戶姓名 4.2租賃時間 4.3使用房屋地址 4.4內部裝修情況 4.5其它

5.經理每月出一份產權清單、租賃清單，清單要系統正確反映目前實際情況。

6.管理處經理負責審核產權清單、租賃清單。每月一次抽查業戶接待的管理手冊，對于抽查中發現記錄不規范或不及時登錄權屬變更情況，管理處經理應書面通知業 戶接待整改。

六、業戶接待

1.管理處設接待窗口、監督投訴電話受理業戶業務咨詢、報修、收費、投訴。

2.管理處實行周一至周日全天業戶接待，并公開辦事制度、公開收費項目和標準。

3.管理處監督、投訴電話全天開通，72小時內有回復。4.管理處實行回訪制度。

4.1管理處必須及時對安全設施維修、房屋滲漏水項目維修進行回訪；管理處經理每月隨機進行抽查，保證回訪質量。

4.2 回訪時間，安全設施維修2天內回訪；房屋滲漏水項目維修3天內回訪，雨天后再作一次回訪；其它項目維修一星期內回訪。5.對回訪中發現的問題，24小時內書面通知維修人員整改。6.接待窗口要認真聽取投訴意見并做好記錄。

7.處理投訴要做到讓業主滿意，及時與業主溝通，處理結果做好記錄。[/sell] 某小區物業管理方案

（四）七、秩序管理服務 1.秩序管理服務內容

1.1 小區基本實行封閉式管理； 1.2 實行24小時值班及巡邏制度；

1.3 執行小區內安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協助記錄維修事項，如：照明、漏水等； 1.4 結合小區特點，制訂安全防范措施；

1.5 進出小區各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行； 1.6 小區停車有專人疏導，管理有序，排列整齊；

1.7 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔；

1.8 危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

1.9 及時處理小區內各突發事件，必要時疏散人員，及時匯報物業管理部門并做好記錄；

1.10 檢查小區設施是否完好；

1.11 負責停車場區域的巡查、管理，保證車道暢通，設備、工具裝卸區的車輛、人員管理；

1.12 檢查進口設備、工具及非開放時段進出人員的憑證，負責人員登記工作；

1.13 監督小區內裝修項目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。2.門崗服務

2.1 門崗值崗時要認真、負責，在管理區域門崗實行24小時立崗秩序管理服務；

2.2 在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗；

2.3 立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。

2.4 外來人員進出管理

2.4.1 裝修施工人員應到秩序管理服務處辦理手續，經核對身份后佩帶《施工人員出入證》，方可進入管理區域，離開管理區域應交回《施工人員出入證》；

2.4.2 對裝修施工人員進出狀況，每天下午5：00核對一次，保證人、卡數量相符；

2.4.3 非開放時外來人員，應到秩序管理服務處辦理手續，佩帶《臨時出入證》，方可進入管理區域。2.5 物品進出管理

2.5.1 非開放時大件物品應憑業主簽發的出門證，經核對物品名稱、數量準確無誤后，方可放行；

2.5.2進入管理區域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨，20：00-次日7：00放行。

2.6 機動車輛進出、停放管理 2.6.1 對機動車進出管理域區實行出入證制度、登記制度和收費制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進入管理區域。

2.6.2 向進入管理區域的車輛發放《臨時停放證》，放在車輛左側擋風玻璃后，并做好記錄。

2.6.3 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發現漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報告，做好記錄。2.6.4 對于外來車輛實行計時收費制度。

2.6.5 車輛駛出小區時，收回停放證，并按停放時間收取停車費，做好記錄。2.7 地下車庫管理

2.7.1 車輛憑管理處所發《停車證》進出車庫；

2.7.2 無《停車證》車輛，應經管理處同意后方可進車庫，但不得占用業戶車位；

2.7.3 督促進車庫車輛遵守車庫內禁令標志，不得在車庫內學習駕駛和洗車；

2.7.4 保持車庫及車庫出入口清潔、通暢；

2.7.5 經常到車庫內巡視，發現問題應作好記錄并向小區經理報告； 2.7.6 車庫內發生事故應保持現場，立即向管理處報告。2.7 便民服務

2.7.1遇業主攜帶重物需幫助時，請業主將重物暫放在指定點，用對講機通知巡視崗為業主提供搬運服務； 2.7.2接到業主通知，要求代叫出租車時應為業主提供叫車服務。3.巡崗服務

3.1管理區內實行全年365天24小時全天候秩序管理巡視服務，確保每小時巡遍全部公共區域。3.2 區內巡視

3.2.1 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；

3.2.2 巡視內容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機房、門、窗、裝修現場等；

3.2.3 按秩序管理服務處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應記載發現情況及時間。

3.2.4 客戶需要幫助時，應及時提供服務或通知有關人員到場處理； 3.2.5 發現可疑的人和異常的事、物，通過對講機及時報告，并迅速查明情況，嚴密監視；

3.2.6 發現裝修違規情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告管理處做出相應處理；

3.2.7遇緊急情況，按《應急預案》執行；

3.2.8巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近的垃圾箱內；發現燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應及時通知設備人員修復； 3.2.9巡視結束后，交接巡視器材； 3.3 夜間巡視

3.3.1 夜間巡視的路線應經常變化； 3.3.2巡視時注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認有無可疑人物藏匿于其內；

3.3.3若發現可疑人物，須立刻報警并封鎖各個出入口，進行處理； 3.4 突發事件的處理

為應對突發事件，按指定的應急預案作業，平時應定期參加演練。3.5 發生火警

3.5.1立即用對講機通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119；

3.5.2 通知火災周圍業戶撤離危險區； 3.5.3做好現場安全保衛工作，聽候指揮。3.6 發生刑案

3.6.1立即向管理處報告或報公安部門110并保護現場，并救護傷員； 3.6.2向發現人和周圍業戶了解情況并記錄。3.6.3向公安人員提供情況，協助破案。3.7 發生盜、搶事件

3.7.1 用對講機報告請求支援，同時設法抓住犯罪嫌疑人； 3.7.2對犯罪嫌疑人應認清特征、人數、作案工具，及時報告公安部門110；

3.7.3保護現場，協助破案。3.8 發現觸電事故

3.8.1切斷電源，使觸電者脫離電源；

3.8.2報告管理處經理和監控中心，同時盡快施行人工急救，并撥打醫務急救電話120，請求醫務急救中心派醫生來現場； 3.8.3引導救護車抵達現場；

3.8.4無救護車時，臨時調車將觸電者即送醫院搶救。3.9 發現電梯困人

3.9.1立即用對講機報告，敦促設備人員迅速前往處理； 3.9.2安慰被困人員；

3.9.3協助設備人員搶險，安全接應被困人員。3.10發現人員、車輛堵塞

立即用對講機報告，增派秩序管理員及時疏導。4.監控崗服務 4.1日常工作

4.1.1監控系統24小時開通運行，監控人員24小時監控值班，錄像帶資料保存1個月，錄像帶循環使用。

4.1.2監控人員密切注視屏幕，發現可疑情況立即定點錄像，跟蹤監視，做好記錄并及時報告小區經理。

4.1.3接到周界報警系統報警時，立即用對講機向經理報告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統復位，重新布防。4.1.4負責對講機的保管、充電、調換、借用和登記。4.2監控設備系統及錄像帶的管理

4.2.1對監控系統每天進行檢查，發現異常情況和故障立即報修，并做好記錄。4.2.2任何人（包括秩序管理人員）未經管理處經理同意，不準查看監控錄像保存內容。

4.2.3錄像帶保存處要有防潮措施，避免錄像帶發霉。

4.2.4新的錄像帶啟用時應在標價欄注明開始使用日期；每次錄像后，注明錄像時間；錄像帶連續使用24個月應更換新帶；發現錄像模糊，不能有效分辨監控對象的，應及時更換新帶。

4.2.5監控人員每天擦拭監控設備一次，保持顯示屏、錄像機等設備清潔。

4.3中央監控室的出入管理

4.3.1與工作無關的人員不得擅自進入中央監控室。

4.3.2因工作需要進入中央監控室的管理人員，應經管理處經理批準；外來人員進入，應經管理處經理簽證認可，由秩序管理人員陪同進入。4.3.3凡進入中央監控室的人員都得辦理登記手續。5 秩序管理各崗位之間的輪換

5.1秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當值人員每隔60分鐘循環換崗；

5.2 換崗程序:巡視崗——→門崗——→監控——→巡視崗;5.3 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監控崗開始輪換。6秩序管理崗位設置

6.1 秩序管理崗位每崗設置2人，由管理處經理確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。

6.2 秩序管理人員品行端正，作風正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執勤記錄。

7秩序管理服務檢查制度

7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時按作業標準進行檢查，發現問題及時糾正，做好記錄；

7.2秩序管理班長巡查：秩序管理班長巡回監督檢查秩序管理各崗位的作業情況，每天巡回監督檢查不少于4次，做好記錄；

7.3小區經理抽查：秩序管理巡視、車輛管理現場及客戶裝修現場，每天至少一次，做好記錄。

八、保潔服務管理 1.外環境的保潔

項目及內容 保潔質量要求 實施方案 日 周 月 季

清掃地面垃圾、樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。巡回

路牌、標志、指示牌 干凈、無塵灰、無污漬 擦拭一次

揀拾花圃內外垃圾 目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物。巡回

行人路/車路面之清掃 無明顯泥沙、污垢，每100平方米內煙頭、紙屑均不超過2個，無一厘米以上石子。巡回

清潔照明設施、標牌 無積塵、無污跡，透明度好。擦拭一次 各進出口臺階清潔 無塵、無污漬、光亮。巡回 一次沖洗 地下車庫 無異味、泥土、垃圾和堆放物 巡回 外圍立柱之清潔 無積塵、無污垢、光亮。

垃圾箱、垃圾桶 箱體內外四壁干凈無污漬、箱口箱內外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、桶內垃圾超過1/2桶或發現有異味及時處理 巡回 一次清洗 2.檢查手段：

2.1視檢：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。2.2手檢：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡。2.3嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。3.質量監督保證

嚴格的檢查規程是保證作業標準，作業規程等管理制度落實的重要手段，我們主要通過三查制度，三檢手段和培訓教育來實現。某小區物業管理方案

（五）九、綠化服務管理 1.綠化服務內容及標準 1.1草坪

1.1.1養護管理的質量要求 a.草坪覆蓋度不少于95%；

b.每周巡查一次，并做好相關記錄；

c.應控制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草； 1.1.2灌溉、排水 a.灌溉必須濕透根系層，應浸濕的土層深度為100mm，不發生地面長時間積水；

b.灌溉量根據土質、生長期、草種等因素確定； c.灌溉時期和灌溉時間可按下列規定：

-冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。

-暖地型草，夏季應勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。1.1.3修剪

a.草坪長到60-70mm時，應進行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為40mm。

b.草坪修剪的頻率及次數根據情況而定。9.1.1.4清除雜草

a.應及時清除雜草，除早、除小、除了； b.清除雜草的方法有：人工除草、化學除草。1.1.5施肥

a.冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春； b.追肥應以復合肥料為主。追肥的時間和數量可根據土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.1.6病蟲害防治

a.病蟲害的防治都應以防為主，防治結合；

b.對不同種病蟲害的防治可根據具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學藥劑。1.1.7草坪更新

a.更新復壯的方法有：補播草籽復壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。1.1.8其他養護

a.草坪應有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內，可運用切邊機切邊養護。邊緣斜坡宜為300mm； 1.2 喬灌木 1.2.1灌溉與排水

a.對新栽植的樹木應根據不同樹種和不同立地條件進行適期、適量的灌溉，應保持土壤中有效水分；

b.已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環境中也應及時進行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進行灌溉，有時還應適當進行葉面噴霧；

c.灌溉前應先松土。夏季灌溉宜早、晚進行，冬季灌溉選在中午進行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節；

d.樹木周圍暴雨后積水應排除，新栽樹木周圍積水尤應盡快排除。1.2.2中耕除草

a.喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；

b.樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次； c.中耕除草應選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時候進行； d.中耕深度以不影響根系生長為限。1.2.3 施肥

a.樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長勢進行；

“注”：花灌木應在開花前、開花后進行。果木應按有關果木種類不同的養護要求進行。

b.施肥量應根據樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期欲擴大樹冠及觀花、觀果植物，適當增加施肥量；

c.喬木和灌木均應先挖好施肥環溝，其外徑應與樹木的冠幅相適應，深度和寬度均為25-30cm；

d.施用的肥料種類應視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應增施磷、鉀肥。注意應用微量元素和根外施肥技術，并逐步推廣應用復合肥料； e.施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。1.2.4修剪、整形

a.樹木應通過修剪調整樹形，均衡樹勢，調節樹木通風透光和肥水分配，調整植物群落之間的關系，促使樹木生長茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。-喬木類： 主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主干要求3.2m高；遇有架空線者應按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝

十二叉”杯狀形修剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發廢氣的空隙。-灌木類

灌木修剪應使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進短枝和花芽的形成，修剪應遵循“先上后下，先內后外，去弱留強，去老留新”的原則進行。-綠籬類

綠籬修剪，應促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應逐步修剪成型?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。-地被、攀緣類

地被，攀緣植物修剪應促進枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。

b.修剪時切口都必須靠節，剪口應在剪口芽的反側成45度傾斜；剪口要平整，應涂抹園林用防腐劑，對于過于粗壯的大枝應采取分段截枝法，防扯裂，操作時必須保證安全；

c.休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的樹種應在夏、秋兩季修剪。1.3補植樹木

1.3.1 樹木缺株應盡早補植； 1.3.2 補植季節

a.落葉樹：應在春季土壤解凍以后，發芽以前補植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補植。

b.針葉樹、常綠闊葉樹：應在春季土壤解凍以后，發芽以前補植；或在秋季新梢停止生長后、降霜以前補植。

1.3.3補植的樹木，應選用原來樹種，規格也應近似；若改變樹種或規格則須與原來的景觀相協調。補植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。

1.4枯死植株的挖除

1.4.1結合補植工作對枯死植株進行調整；

1.4.2枯死的大樹挖除前，必須報經市園林主管部門審批，任何部門與個人無權擅自挖除。1.5花壇花境

1.5.1花壇的養護、管理

a.根據天氣情況，保證水分供應，宜清晨澆水，澆水時應防止將泥土沖到莖、葉上；

b.做好排水措施，嚴禁雨季積水；

c.花卉生長旺盛期，應適當追肥，施肥量根據花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴禁肥料沾污莖、葉面； d.及時做好病蟲害防治工作； e.花壇保護設施應經常保持清潔完好；

f.花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5天；

g.花卉應生長健壯、花型正、花色艷、花期長，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；

h.花壇內應及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補種、換苗?；▔瘍热敝甑姑绮坏贸^3-5處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。1.5.2花境的養護、管理

a.應按計劃及時做好花卉的補種、填充； b.應根據所用花卉的習性及時更新翻種；

c.花境全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于100天； d.修剪、整枝及時?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5%； e.每年休眠期必須適當耕翻表土層，施加有機肥； f.及時做好病蟲害防治工作；

落實日常養護，做到無雜草垃圾。[/sell] 某小區物業管理方案

（六）十 設備維修服務

銀灘物業公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。根據設備機房安全管理制度，設備人員安全守則實施安全管理。制定運行管理規程，實施日常巡視與周期檢查保養工作。制定設備系統安全操作規程，規范設備操作管理。按統一的設備帳、卡、物管理辦法，維修保養內容要求，質量檢查標準實施標準化管理。根據設備完好率統計標準對設備設施的完好程度進行統計，確保安全正常運行和使用。

10.1 設備管理內容

物業設備在安裝調試驗收通過后，就進入了運行使用階段，這時就需要物業管理公司運用先進的管理方法和良好的技術對物業設備進行維修保養，保證這些設備正常運行，充分發揮它們的功效。物業設備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設備的正常運行，加強日常和維修管理提出了更高的要求。1 供配電設備

1.1每日按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視配電機房設備，并記錄《配電房巡視記錄表》；

1.2 配電機房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。

1.3按《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；

1.4供配電設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內； 1.5供配電設備發生異常和故障及時報告管理處經理，記錄《設備故障記錄表》，并在經理協同下排除異常和故障。

1.6每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》； 1.7管理處每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫《供配電系統檢查表》。2 供氣設備

與煤氣公司保持聯系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業保養，隨時進行報修。3 電梯設備

3.1 每周按《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》進行定期保養，同時負責清潔電梯機房環境，并將結果記錄表內；

3.2設備發生異常和故障及時報告經理，記錄于《設備故障記錄表》上,并及時處理。

3.3定期巡視電梯設備，填寫《電梯房巡視記錄》。發現異常及時通知電梯維保人員并報告經理，督促維修保養；

3.4每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》； 3.5管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況，填寫《電梯設備系統檢查表》。對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； 4 給排水設備

4.1每日一次巡視泵房設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； 4.2 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。周交替更換一次； 4.3按《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內； 4.4給排水設備發生異常和故障及時報告管理處經理，記錄《設備故障記錄表》，并在經理協同下排除異常和故障。

4.5每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》； 4.6管理處每月定期組織檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統檢查表》。5 消防系統 5.1日常巡視

秩序管理人員負責消防設施的日常巡視，每月對小區內消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于記錄表內。5.2定期檢查

5.2.1每月進行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；

5.2.2由管理處組織，并由秩序管理人員和設備維修工參與操作，每年一次進行

消火栓、噴淋進行系統測試；電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》。5.3維修保養

5.3.1按《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《消防設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；

5.3.2消防設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內。5.3.3每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》； 5.3.4每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統檢查表》。對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； 6設備檢查標準 6.1供配電設備 [電力變壓器] l 檢查電力變壓器是否符合要求。l 分接開關檔位是否與電源相符。

l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。l 變壓器溫度是否在要求范圍內，通風是否良好。l 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。l 各接線端子緊固是否良好。[低壓開關柜] l 耐壓試驗是否符合規范規定。

l 二次接線與電器或端子排的連接應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全。

l 接地線連接應緊密牢固。

l 操作部分應靈活，接點和機械閉鎖的動作應正確。l 閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。[照明設備] l 燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l 開關是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險。

l 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規定。6.2電梯設備 [曳引機] l 主機運行正常，速度平穩可靠。l 冷卻風機正常、有效。l 減速和潤滑良好，油位正常。l 制動器完好、可靠。[轎廂] l 內部按鈕齊全完好，信號登記有效。l 照明完好，通風機運轉平穩，無異常聲。l 手動、自動操作運行正常。l 超載報警正確可靠。l 轎門開閉平穩，時間適中。[安全系統] l 限速開關可靠，動作靈敏。l 各安全開關齊全、性能可靠、有效。

l 各廳門及轎門安全連鎖開關齊全，性能可靠、有效。l 急停開關完好，性能可靠有效。l 檢修及運行狀態正常。[導軌導靴] l 連接點平滑，固定螺栓無松動，導軌不走位。l 運行時靴襯與導軌無異常聲，滑動平穩。l 導軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。l 各導軌表面無重大銹蝕。6.3攝像監控系統 [控制臺] l 各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監視等。l 操作鍵盤靈活、可靠。l 電源鎖開關完好。[顯示屏] l 各顯示屏上監視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求。l 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。l 監視器安裝牢固、可靠。[電源設備] l 交流穩壓電源工作正常、穩定。

l 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規則行為。

l 高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。l 二路電源切換正常、可靠。l 設備接地保護、防護等安全、可靠。[攝像機] l 各攝像機工作正常，配置數量齊全。

l 帶云臺、帶變焦的攝像機應調節自如，符合性能要求。l 各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型)。

l 各攝像機鏡頭的光圈調定正確，確保顯像清晰，符合設計要求。[錄像機] l 所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求。

l 各攝像監視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。[巡更系統] l 主機、序號機功能完好。l 電源、充電體充放電正常。l 配套附件完好。l 信號傳輸線路良好。6.4 安保防盜系統 [對講裝置] l 戶內對講裝置能與大門通話。l 主機聯系情況良好。[巡更系統] l 主機、序號機功能完好。l 電源、充電體充放電正常。l 配套附件完好。l 信號傳輸線路良好。6.5 消防系統 [消火栓泵] l 消火泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求。

l 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。

l 消火泵運行平穩、無振動，潤滑良好、無咬泵現象。l 電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好。l 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。l 管道設備等無銹蝕、無滲漏。[增壓泵] 增壓泵運轉平穩，各項運行參數符合出廠標準。[消火栓及配套設施] l 各層消火栓箱及附件齊全完好。l 啟動報警按鈕完好、性能可靠。l 各層消火栓出水壓力符合要求。l 消防接合器齊全、有效，無泄漏。l 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。

l 消防進水環網暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。[噴淋泵] l 噴淋泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求。l 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。l 噴淋泵運行平穩、潤滑良好，無咬泵現象。l 電氣控制和器件齊全、正常可靠，性能完好。l 泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。l 管道設備等無銹蝕，無滲漏。[/sell] 某小區物業管理方案

（七）7 設備管理安全制度 7.1電工安全守則

7.1.1任何電氣設備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應有經考核合格持有操作證的電工擔任。

7.1.2任何電氣設備（包括停用電氣設備）未經驗電前，一律應作為有電。

7.1.3在工作開始前應先檢查一切電工工具是否正常（如電筆先校驗完整有效，使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。7.1.4嚴禁帶電作業。緊急情況須帶電作業時，應有監護人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認安全方可進行。

7.1.5在檢修用電線路和設備時，必須停電進行。在斷開的開關閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。

7.1.6電氣設備上的指示牌，非經原工作人員或設備主任同意，任何人不得移動。

7.1.7自動空氣開關跳開或熔斷器熔斷時，應查明原因再進行恢復，必要時允許試送電一次。7.1.8不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。7.2 監控中心安全管理制度

7.2.1監控中心24小時監控，操作人員經培訓后方可上機操作。7.2.2無關人員嚴禁進入監控中心。若要進入，須經設備主任批準，由設備人員陪同進入。

7.2.3監控中心嚴禁吸煙、明火作業，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續，經設備主任同意，按照動火作業管理規定進行。7.2.4監控中心消防設施完備，并定期檢查。7.2.5常備應急手電筒及充電式應急照明設施。

7.2.6監控中心內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備無積塵、水積、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。7.2.7監控中心內的一切設備設施、元器件、線路嚴禁隨意更改。如有損壞，要查明原因，立即申報設備主任，經批準后及時更換。7.2.8值班人員不得擅離崗位，進出人員應隨手關門。

7.2.9各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作應始終處于有效狀態，各類功能標識應明確。7.3配電房安全管理制度 7.3.1配電房應由設備人員負責。

7.3.2無關人員嚴禁進入配電房。若要進入，須經經理批準，由設備人員陪同進入。

7.3.3不準擅自改變原設備及線路。

7.3.4供電回路操作開關的用途要有明顯的標識，停電檢修必須掛牌，嚴禁超負荷運行。

7.3.5操作、檢修時須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。7.3.6機房內嚴禁吸煙、明火作業，確因工作需要動用明火須，按照規定進行。

7.3.7機房消防設施完備，并定期檢查。

7.3.8機房內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。7.4電梯機房安全管理制度

7.4.1電梯機房內任何設備非電梯維修工禁止操作。

7.4.2電梯送電、斷電必須由設備人員操作，禁止非設備人員操作。7.4.3無關人員嚴禁進入電梯機房。若要進入，須經經理批準，由設備人員陪同進入。

7.4.4離開電梯機房應隨手關閉門窗。

7.4.5電梯機房因維修保養等原因造成停梯，應在一樓掛告示牌。7.4.6機房內嚴禁吸煙、明火作業，確因工作需要動用明火須經理同意，按照規定進行。

7.4.7機房消防設施完備，并定期檢查。

7.4.8機房內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。7.4.9維修、保養等原因造成停梯，應在一層掛牌告示。8應急處理方案 8.1消防應急處理 監控室值班接報，通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現場，確認火警后，及時報告第一責任人三分鐘趕到現場。如火警較小，即啟用樓層現有消防設備，組織現場補救。如現場火勢較大，無法自行補救時，第一責任人出任應急總指揮，監控室即為應急指揮中心，總指揮由現場回到指揮中心，指揮實施消防應急方案。總指揮命令：

（1）撥打“119”報警電話。（2）撥打“120”救護電話。（3）電話通知各部門。（4）播放緊急廣播。（5）繼續組織力量現場補救。（6）組織力量疏散救護客人。

各部門接報后，根據應急方案規定，實施具體措施（1）監控室消防應急崗位職責 a.一切行動聽從總指揮的命令。

b.熟練操作監控室內的所有消防、通訊及廣播設備。

c.接報后，立即通知保安巡視人員三分鐘內到達火警現場并及時通知管理處第一責任人，匯報情況。

d.如經巡視人員報告為誤警，寫出事故報告并由巡視人員和當值監控人員簽字歸檔且復印一份，交于管理處第一責任人。

e.如經巡視人員報告為實警，則立即通知巡視人員 實施現場補救，并將情況逐級匯報管理處第一責任人。f.火警發生后，聽從應急總指揮的命令，用外線電話撥打119消防電話和120救護電話。

g.利用攝像頭，觀察避難客人的情況，如人數較多，則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其他場所。

h.利用對講機實施對講，使指揮人員及時到崗。8.2電梯困人事故的應急處理

8.2.1得知電梯故障，立即以消防應急方案的順序通知第一責任人。有人被困時，與電梯內被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷安慰被困者并通知電梯保養公司和設備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方，用口頭告知被困人員。

8.2.2立即通知主管領導，并在該梯門口樹立停用牌。

8.2.3立即派專業人員趕赴現場，關閉該電梯動力并著手開門放人。8.2.4非工程及保養人員不得擅自進行開門放人，以免發生危險。8.2.5當被困人員救出以后，管理人員要向被困人員致歉，并詢問他們的健康情況。如有身體不適者，要陪同或叫救護車到醫院進行檢查治療。要求電梯保養公司，認真檢查電梯故障原因，排除隱患。8.2.6攜帶工具：繩子、保險帶、梯子、電梯門專用鑰匙。8.2.7當事件結束后，保安立即撤除停用牌，恢復電梯工作。設備部根據故障原因，立即予以整改。[應急處理流程圖] 8.3停電事故應急處理

8.3.1發生停電事件，立即以消防應急方案的順序通知第一責任人。8.3.2設備部領導或值班人員即時派遣電工趕赴現場，檢查供電設備，查處停電原因。

8.3.3如屬小區全部斷電，設備部立即向供電所查詢。

8.3.4如屬局部停電，設備部應立即搶修，秩序管理人員到現場維持秩序。

8.3.5由于停電之關系，電梯有可能出現困人，秩序管理人員需立即查明，如有，立即按困梯程序進行處理。

8.3.6如電源于數分鐘后恢復，則作停電原因的解釋。

8.3.7監控中心對整個事件作出記錄，記錄停電原因、人員撤離時間等詳細資料。

8.3.8檢修完畢恢復供電前，應通知管理處、安保及其他部門關閉所有設備，恢復后再開啟。停電恢復后，設備維修人員檢查各有關設備，保證所有設備正常運作。

8.3.9事件結束后，將詳細情況報物業公司，如存在管理問題，應提出糾正和預防措施。8.4 觸電事故的應急處理

8.4.1發現立即通知設備人員趕赴事故現場，通知就近保安趕赴現場維持秩序，制止其他危險行為的發生。通知客戶中心人員趕赴現場。8.4.2設備人員切斷現場電源后，立即實施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。

8.4.3事件結束后，設備人員及時查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預防措施，立即進行整改。

第二篇：小區物業管理方案最新

物業管理方案

目錄

一、項目概況

二、物業管理內容

三、物業管理模式

四、物業公司組織機構和管理制度

五、物業費的成本測算

六、物業服務內容、標準及質量保證措施

七、管理總體目標與分項目標

一、項目概況

*****項目位于**市院校中街以北，濱河路以西，由****房地產開發有限公司開發，總建筑面積118239平方米，其中地上建筑面積81980平方米，地下建筑面積36259平方米。該項目包含3棟5層住宅樓（1號、13號、14號）、3棟6層住宅樓（2號、3號、12號）、7棟17層住宅樓（4號、5號、6號、7號、9號、10號、11號）和1棟25層住宅樓（8號）,共667戶，725個地下車庫。計劃分三期進行建設。一期為多層住宅部分，包括3棟5層住宅樓（1號、13號、14號）、3棟6層住宅樓（2號、3號、12號），總建筑面積21966.22平方米。二期為5棟17層住宅（4號、5號、9號、10號、11號），總建筑面積49100平方米。三期包含2棟17層住宅（6號、7號）和1棟25層住宅（8號），總建筑面積49267.49平方米。目前一期工程主體已完工，正在進行竣工清理，預計****年**月竣工驗收。整個項目計劃**年**月全部竣工。

二、物業管理內容

物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理于服務之中，建立社區服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。

1、房屋及設施設備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理

范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面： A、工作的主動性

管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及房屋建筑維護、養護計劃，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性

根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。C、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。1.2共用設施、設備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地下車庫等。

根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。1.4智能化設施設備

范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統等。

根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。

2、環境衛生管理

遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。2.1衛生管理 是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。2.2環境管理

文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

6、公共管理 6.1住戶裝修管理

在物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規性公共服務

即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶提供的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。

8、委托性特約服務

是為某些住戶群體提供的服務，以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。

9、經營性多種服務

即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

三、物業管理模式

我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。

1、管理方法

1.1嚴格資質管理確保各類人員的專業素質和綜合素質。1.2提供共管式服務。1.3嚴格法規、制度和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為。1.4運用現代化管理手段，實現辦公管理自動化。1.5致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰略。

2、運作程序

可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。

3、實施措施 3.1治安管理上運用現代科技手段“三防”結合，確保安全。3.2裝修管理上采用情理手段、經濟手段、行政手段并用的方法。3.3精心養護小區綠化，加強小區環境建設和環保建設。3.4合理調度、有序停車，人車分流順暢交通。

3.5發揮規模優勢，實施對電梯、保安方面的專業化管理。3.6在智能化管理上加強各方面工作

3.7超前性、創造性、全方位地實行共管式服務。3.8開展卓有成效的社區文化活動

4、管理手段

4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發潛能，充分發揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。4.2執行獎懲制度，在實際工作中堅持優勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。4.3建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發展的重要位臵。培養的目標是使員工忠于企業。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創造良性環境。方式有培養提升、培訓進修等。4.4工資獎金重在考核。依據貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現意識，使其在授權范圍內創造性地開展工作。

4.6管理工作的計劃性，我們根據各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。

四、物業公司組織機構和管理制度

1、組織機構

公司設經理1名，下設管理處、保衛部、工程維修部、財務部、辦公室等部門。

2、公共管理制度

2.1停車場管理須知

A、停車場交通、治安均由小區保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。

B、不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位臵。除預先告知外，非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。C、請不要將車輛停放在小區各出入口處，影響小區居民的出入。D、小區業主應自覺交納泊位費并辦理停車證。E、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區。

F、對于違反本規定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業主應對由此造成的損失負責賠償。2.2衛生管理須知

為了保持小區環境整潔，使業主享受幽雅舒適的生活環境： A、您將生活垃圾裝袋并放臵樓洞門口指定地點。

B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業主應承擔全部修理費用及連帶責任。C、請您愛護小區內公共環境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。

D、請您不要將自種花卉放臵在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業主的出入。

E、請您不要在樓梯間放臵車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經發現，物業處不經通知，有權進行清理。2.3寵物管理須知

為美化、凈化小區的居住環境，防止病疫傳播，保障廣大業主合法權益不受侵犯：

A、您定時攜帶寵物犬在小區內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；

B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；

C、個人豢養寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止； D、每年須對所養寵物打防疫，防止疾病的傳播；

E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處臵，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區內。2.4綠化管理須知

A、了保持小區環境優美，請您愛護住宅小區內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區美化點綴設施。

B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘等，不要損壞花木的保護措施。

C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

D、請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。E、請您不要在小區公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。

F、請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發生其他危險。

3、內部管理制度（各崗位職責）

3．1物業處經理崗位職責

A.應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監督、檢查工作；

B.熟悉并執行各項有關政策、法律、法規及公司的各項規章制度； C.帶領各崗位人員進行小區驗收，做好小區的各項管理工作及經濟核算工作，完成公司下達的經濟指標；

D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況； E.鼓勵員工積極學習專業知識，注意選拔有潛質的員工，對業績差的人員提出調整或給予處分的意見；

F.關心小區管委員會建設，并接受管委員會監督，共同搞好管轄區的各項工作；

G.配合街道、派出所、物業辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作； 3．2經理助理崗位職責

A.負責本中心職責范圍內工作的策劃、指導、監督、把關； B.負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結； C.負責對本中心員工各類考核； D.向管理處經理提交各崗位用人計劃；

E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%； F.熟悉樓宇結構、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標； G.熟悉有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定； H.每日巡查小區，檢查各部門工作，發現潛在問題及時安排處理，并加以改進；

I.負責指導、監督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3．3環境管理部主管崗位職責

A、依據小區的環境規劃，制定小區環境整體養護的、季度、月度計劃，營造小區良好居住環境，搞好小區綠化和清潔衛生； B、對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現； C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率；

D、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現場督導員工操作；

E、對小區內各種環境標識牌及人文景觀的布臵等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區環境文化品位。

F、定期開展小區的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監督消殺工作；

G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3．4保安部主管崗位職責

A、負責保安人員的上崗培訓和職業道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業素質和責任心；

B、制定業務培訓計劃，按計劃定期組織專業訓練，并做好記錄； C、嚴格執行各種安全管理規章制度，維護管轄區的正常秩序，維護業主生命和財產安全，并接受物業處和轄區派出所的監督指導； D、負責轄區治安、消防、交通車輛的管理工作；

E、負責轄區消防組織工作、檢查、監督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；

三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及時發現火險、能撲救火情。

F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；

G、定期巡視，對發現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發事件時以身作責，組織處理； H、負責與派出所的聯系工作，做好轄區安全防范工作； I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發生。

治安保衛應急預案：

1.任一員工發現盜竊和破壞事件或接到報警后，應立即查清樓號、樓層、房號，通知保安隊或當班保安領班派員前往現場查驗，并通知監控值班員密切注意相關畫面，監視犯罪嫌疑人動向。

2.保安巡邏時發現有人在小區內實施盜竊或破壞行為，應馬上用對講機向保安隊長或當班領班匯報，并通知監控室協助監視；同時保持冷靜，如能處理的可及時處理，否則監視現場，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。

3.保安隊長或當班領班接報后，視情況盡快派適當數量的保安趕赴現場，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時向警方報警。

4.保安人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人，應詢問記錄后移交警方處理，并根據警方要求提供情況和證據，嚴禁施刑拷打、審訊和扣押，并應勸阻業主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。

5.若犯罪嫌疑人在警方到來以前已逃離現場，保安人員應注意保護現場，阻止任何人員進入或接近現場，并不得觸動現場任何物品和門窗，等候警方前來處理。

6.如在作案現場發現有人受傷，應在保護好現場的基礎上，通知醫護人員前來救護。

7.在抓捕犯罪嫌疑人的過程中，若有需要可臨時關閉所有出入口，勸阻業主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機逃逸。

8.警方人員到達后，保安員應清楚記下警官官銜、編號及報案編號，并積極提供線索，配合警方人員辦案。

9.在事件中涉及財產損失和人員傷害，應攝下照片或錄像，留下當事人員和目擊者，供警方詳細調查以明確責任和落實賠償。

火災應急預案：

無論何時，一旦發現有火災苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態，每一位員工都必須立即向保安監控室報警（注意當現場異味為液化氣等易燃氣體時，嚴禁在現場用手機、對講機、電話報警，應該脫離現場到安全區域后再報警，以防電火花引爆易燃氣體），請其派人查明真相，并做好應急準備。

1.目擊報警

1.1 小區任何區域一旦著火，發現火情的人員應保持鎮靜，切勿驚慌。

1.2 如火勢初期較小，目擊者應立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報警。

1.3 如火勢較大，自己難以撲滅，應采取最快方式用對講機、電話或打碎附近的手動報警器向監控室報警。

1.4 關閉火情現場附近之門窗以阻止火勢蔓延，并立即關閉附近的電閘及煤氣。

1.5 引導火警現場附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速從安全通道撤離，同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。

1.6 切勿在火警現場附近高喊：“著火了”，以免造成不必要的混亂。

1.7 在撲救人員未到達火警現場前，報警者應采取相應的措施，使用火警現場附近的消防設施進行撲救。

1.8 帶電物品著火時，應立即設法切斷電源，在電源切斷以前，嚴禁用水撲救，以防引發觸電事故。

2.報警程序

2.1火情確認后立即通報保安隊、部門經理、物業主管，由其迅速召集人員前往現場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。

2.2值班人員堅守崗位，密切觀察火警附近區域的情況。如有業主打電話詢問，注意不要慌張，告訴業主：“火情正在調查中，請保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們將會用通知您”，同時提請業主關好門窗。

2.3 接到現場滅火指揮部下達的向“119”報警的指令時，立即按要求報警，并派人前往路口接應消防車。

接到現場滅火工作總指揮傳達的在小區內分區域進行疏散的指令時，立即派保安員或管理員逐單元上門通報，通報順序為：

2.4起火單元及相鄰單元，起火層上面2層

起火層下面1層。

2.5詳細記錄火災撲救工作的全過程。3.報警要求

3．1 內部報警應講清或問清：

A.起火地點；B.起火部位；C.燃燒物品；D.燃燒范圍；E.報警人姓名；F.報警人電話。

3．2 向“119”報警應講清：

A.小區名稱；B.火場地址（包括路名、門牌號碼、附近標志物）；

C.火災發生部位；D.燃燒物品；E.火勢狀況；F.接應人員等候地點及接應人；

G.報警人姓名；H.報警人電話。4.成立臨時指揮部。

4.1 物業經理或值班主管接到火警報告后，應立即趕赴指定地點或火警現場，并通知相關人員到場，成立臨時滅火指揮部。

4.2 臨時指揮部由物業經理、保安主管、保安隊長以及其他相關人員組成，由物業經理任臨時總指揮。物業經理尚未到場時，由值班主管代任總指揮。

4.3 臨時滅火指揮部職責：

4.3.1 根據火勢情況及時制定相應對策，下達救災指令。4.3.2 根據火勢情況確定是否疏散人員。

4.3.3 立即集合義務消防隊，指揮義務消防隊員參加滅火，并保證消防用水的供應。

4.3.4 在火勢難以控制時，應及時下達向“119”報警的指令。4.3.5 根據火勢情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現場秩序。

4.3.6 下令將消防電梯降至首層，派專人控制，專供滅火工作之用。

4.3.7 根據火勢情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝臵等措施。

4.3.8 消防隊到達后，及時向消防隊領導準確地提供火災情況和水源情況，引導消防隊進入火災現場，協助消防隊滅火，并協助維持現場秩序，安頓疏散人員。

4.3.9 火災撲滅后，組織各部門員工進行善后工作。5.人員疏散和救護

小區內發生火情時，各部門員工的任務是撲救火災、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關頭以疏散、救護人員為主?；馂陌l生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責是保護業主、訪客及自己的生命安全。

5.1 火災發生后，由疏散組負責安排人員，為業主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設立崗位進行引導、護送業主和訪客向安全區域疏散。這時切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢有序、快速離開。

5.2 人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據火場實際情況，靈活機動地引導人員疏散。

5.3 認真檢查起火區域及附近區域的各個單元，并關閉門窗。發現有人員被困在起火區域，應先營救被困人員，確保每一位業主和訪客均能安全撤離火場。

5.4 接待安臵好疏散下來的人員，通過良好的服務穩定人們的情緒，并及時清點人員，檢查是否還有人沒有撤出來。

5.5 疏散順序為：先起火單元及相鄰單元，后起火層上面2層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。

5.6 在火場上救下的受傷業主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護送至安全區，對傷員進行處理，然后送醫院救治。

6.警戒

6.1 保安隊接到火警通知后，應迅速成立警戒組，布臵好小區內部及外圍警戒。

6.2 清除小區外圍和內部的路障，疏散一切無關車輛和人員，疏通車道，為消防隊滅火創造有利條件。

6.3 控制起火大樓底層出入口，嚴禁無關人員進入大樓，指導疏散人員離開，保護從火場上救出的貴重物資。

6.4 保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。

6.5 加強對火災區域的警戒，保護好火災現場，配合公安消防部門和調查組對起火原因的勘察。

6.6 保證非起火區域和全體業主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。

7.善后工作

7.1 火災撲滅并經公安消防部門勘察后，維修人員應迅速將小區內的報警和滅火系統恢復至正常狀態。

7.2 保安隊組織人員清理滅火器材，及時更換、補充滅火器材。7.3 統計人員傷亡情況和小區財產損失情況，上報滅火指揮部及經理。

7.4 組織員工對受災業主/用戶進行慰問，并根據實際需要給予切實幫助。

7.5 清潔、綠化員工對火災現場進行清理，恢復整潔，對因逃生或救火損壞的花木進行搶救或補種。

7.6 滅火指揮部應召開會議，對火災撲救行動進行回顧和總結。

7.7 由物業經理發動員工，收集可疑情況，配合調查組對火災事故進行調查，并責成物業主管寫出專題報告，分清責任。

7.8 如果小區財產辦有保險，則由財務部門聯系保險公司進行索賠。

3．5工程維修部主管職責

A、負責小區公用設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實；

B、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業技術培訓；

C、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；

D、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養記錄，做好設備臺帳工作；

E、參與違章糾正工作，及時發現和制止違章建筑和施工； F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；

G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤； H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3．

6、服務中心主管職責

A、熟悉物業管理有關法規政策；

B、負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業主公布信息等； C、負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理； D、制定社區文化活動計劃，豐富業主、住戶的文化生活； E、負責服務中心各種工作檔案、業主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；

F、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。

4、人員配臵和人員的素質要求

物業管理的用人原則為“精干、高效、敬業”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協作，體現團隊精神。該小區設經理1名，保安6人、保潔6人、工程維修人員2人、綠化養護人員2人。

五、物業費的成本測算

1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費待正式接管物業管理項目后，根據同行業工資水平及服務標準確定。

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費、綠化管理費：清潔衛生費：保安費：辦公費：固定資產折舊費：法定稅費：利潤等按照有關規定及小區實際費用發生額測算。

六、業服務內容、標準及質量保證措施

為將本小區建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區，物業公司將依照《我市優秀示范物業小區》標準實施物業管理。具體服務承諾及質量保證措施如下：

一、基本服務：

1、簽訂物業服務合同，明確權利義務關系；

2、承接項目對住宅區公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續齊全；

3、管理人員和專業操作人員按照國家規定持證上崗；

4、建立完善的物業管理方案，質量管理，財務管理，檔案管理等制度；

5、管理服務人員統一著裝，佩戴標志，行為規范，服務主動熱情；

6、建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。急修1小時內，其它報修按照約定時間到達現場；

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；

8、公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況；

9、每年至少一次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75％以上。

二、公共服務

（一）安全管理

10、小區主入口24小時執勤；

11、監控室實行24小時監控；

12、設立專職保安員；

13、小區內每小時保安巡查一次；

14、對小區內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；

15、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理；

16、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

（二）環境管理

17、按規定設臵垃圾桶，生活拉圾定時清運；

18、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；

19、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏； 20、水質符合衛生要求；

21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護；

22、定期清除綠地雜草、雜物；

23、定期預防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小區房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養護；

25、按照住宅裝修管理規定和業主公約要求，建立裝修管理制度。通知業主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現違反規定現象，及時勸阻，并通知有關部門；

26、各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。

27、小區道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規范；

28、對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業部門負責的除外）；

（四）設施、設備管理

29、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；

30、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施運行正常；

31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；

32、載人電梯正常運行；

33、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；

34、路燈、樓道燈完好率不低于80％

35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

電梯應急預案：

（一）電梯困人

如發生電梯困人事故，電梯維修員應按如下方法處理：

1、把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。

2、確定電梯轎廂位臵。

3、當電梯停在距某平層位臵約±50 cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協助乘客安全撤離轎廂。

4、當電梯未停在上述位臵時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下：

(1)轎門應保持關閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關上。利用電梯內對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內、，不要亂動。

(2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝臵。

(3)兩人把持盤車裝臵，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝臵，使轎廂向正確的方向移動。

(4)按正確方向使轎廂斷續地緩慢移動到平層±50cm位臵上。(5)使抱閘恢復正常，然后在廳門對應轎門外機械打開轎廂，并協助乘客撤出轎廂。

5、當按上述方法和步驟操作發現異常情況時，應立即停止救援并及時通知電梯維修保養承包商作出處理。

6、事后書面報告物業管理部經理。

（二）水浸事故

1、發現或接報發生水浸事故將會危及電梯運行時應立刻通知物業管理部，當值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。

2、維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關閉該電梯。

3、攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。

4、即刻將情況報告物業主管和電梯維修承包商。

（三）巡查中發現電梯異常

1、維修人員巡查中發現電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現象發生，應立刻通知監控中心。

2、監控中心當值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。

3、維修員將故障電梯關閉。

4、即刻將情況報告物業管理部經理和電梯承包商。液化氣泄露應急預案：

1.接到業主報警或發現液化氣泄漏后，應立即通知部門經理或物業主管，并馬上趕到現場查看情況，必要時疏散人員，并禁用電氣設備（包括手機、電話和對講機）。

2.部門經理或物業主管接報后，一方面立即派員前往現場支援，并通知維修人員，另一方面視情況通知液化氣公司和消防隊。

3.維修人員接到通知后，急速趕赴現場，協助保安部施救。4.若液化氣泄漏發生在室外，應馬上疏散周圍人員，建立警戒線，防止圍觀，并嚴禁煙火和使用電氣設備。

5.若液化氣泄漏發生在室內，要保持冷靜，謹慎行事，切記現場不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報警電話、使用對講機以及關閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。

6.施救人員進入室內前，應采取一定的防范措施，戴上防毒面具；沒有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸；進入室內后，應立即切斷液化氣總閥，打開門窗，加快氣體擴散，并疏散現場范圍內的非相關人員，協助救援、搶修的消防人員和維修人員維持現場秩序。

7.發現有中毒、受傷者，應立即小心、妥善地將受傷人員抬離現場，送往安全地區，必要時施行人工呼吸，并通知醫院或將受傷人員送往醫院搶救。

8.保安隊和物業主管應詳細記錄液化氣泄漏的時間、地點、故障情況和修復過程。若有人員傷亡，應詳細記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時間和搶救醫院。

9.保安員和設備巡檢人員在平時巡邏時應提高警惕，遇有異常氣味時，應小心處理，同時應掌握液化器總閘的位臵和關閉方法。

七、管理總體目標與分項目標

力爭三年內獲得昌邑市物業管理示范住宅小區。

2014年9月15日

第三篇：小區物業管理方案

小區物業管理方案

隨著物業服務水平對小區房屋的銷售以及居住的質量影響越來越大，如何使物業服務更好地促進XXX的銷售，在不斷完善對XX現有物業管理的基礎上，對XXXX應進一步提高物業管理的配置及服務水平，使XXX業主物業管理享受到VIP服務。

一、日常維護：

1.對業主房屋的管理：每月進行定期檢查并記錄。檢查結果，如果是空置房，用短信的方式向業主反饋，并向業主提出相關建議，讓業主覺得自己的房屋就算沒有時間來看，物業公司也在照看著，放心讓物業公司去管理。如果是業主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業主的信箱中，使業主對自己的房屋有所了解。（可為業主的空置房進行簡單清掃），業主的檢查記錄進行專門存檔，存放在業主檔案文件袋中。

2.對公共部位、設施設備的管理：每月定期進行檢查，把檢查、維修計劃、維修結果反饋到公共信息欄中，使業主了解到本園區物業運行情況。

3.維修速度：業主報修，物業服務中心應在15分鐘內到業主報修現場，通過檢查判斷，立即向業主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時性），讓業主感覺到維修的“深圳速度”。

4.對公共設施采取24小時值班制，晚上也安排人員進行值班，以確保設施的正常運轉。

二、環境衛生：為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個垃圾桶，業主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經過電梯影響電梯內的衛生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環衛站的保潔員清運出小區。保潔員對每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進行清潔、以保證高標準的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時保潔，確保每棟樓達到高標準的衛生要求。

三、綠化養護：定期施肥、及時修剪、除草，確保園區的園林綠化正常生長。種植時設計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養護。使及第苑的綠化特色與其他園區不同。

四、交通秩序及車輛停放：為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設專門的交通指揮崗，進入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。

五、安防：根據物業公司的安防方案，使用比其他園區更高科技、更全面的安防系統，以便人防與技防相結合，提高園區的安全系數。

六、收費服務：物業公司為每戶業主在銀行開戶，物業收費項目都可以在銀行代交，物業公司收到銀行代收的費用后，用短信反饋給業主，這樣可以節省業主到物業服務中心交費的時間，物業公司也可以及時收到各種費用。

七、物業服務中心：增設服務熱線電話，增設網上業主論壇及QQ群，使業主能充分參與物業管理，使物業對業主有更貼心的服務。增設親和大使，對業主的孩子及老人重點關注，孩子及老人的生日、節日時送小卡片、小禮物等，增進業主與物業公司的感情。

八、特約服務：增設更多、更方便的特約服務，如室內安防系統、購買機票、訂餐、旅游咨詢等，使業主更省心。

九、制定標準的管理程序：服務人員統一的服務方式及服務程序，以體現物業服務水平。

第四篇：小區物業管理方案

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；～年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

三、工作內容

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

三、組織領導

為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

四、職責分工

規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

五、實施步驟

依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（～年5月10日至5月31日）

由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

（二）整改完善階段（～年6月1日至10月31日）

各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

（三）驗收階段（～年11月1日至11月15日）

領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

六、保障措施

（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市潮活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

二○○五年五月八日

第五篇：小區物業管理方案

方案一：小區物業管理方案

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；2005年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

三、工作內容

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監督。

四、物業費的成本測算

1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。

2、清潔衛生費 清潔衛生費測算表（04）

3、保安費：保安費測算表（05）

方案二：xx居住小區物業管理方案

一、項目概況

1.地理位置

該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.項目主要經濟指標

二、物業管理內容

物 業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為六項管理、三 類服務，即房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。

1、房屋及設施設備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行管養合一主要落實在以下幾個方面：

a、工作的主動性

管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及房屋建筑維護、養護計劃，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性

根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。

c、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。

1.2共用設施、設備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。

1.4智能化設施設備

范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

根 據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能 系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資 源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。

2、環境衛生管理

在jt我們遵循高標準、嚴要求的環境衛生管理和高質量、高頻度的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。2.1衛生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。

2.2環境管理

jt的環境管理為小區文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹預防為主、防治（消）結合的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規性公共服務

即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶提供的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。

8、委托性特約服務

是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。

9、經營性多種服務

即 向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮，以點點滴滴 的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中 心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

方案三：小區物業前期管理方案

根據安置房的特點及島外物業管理的物點，制定本小區物業管理方案，將為廣大業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。

一、了解小區樓盤的基本概況 如服務合同內容、考核標準及現場實地查看（所處位置、人文環境、面積、入口、設施設備等）。

二、服務處組織框架 根據現場查看的情況和服務標準及考慮管理成本的情況下，組建小區服務處人員組織框架，并對服務處人員進行相關的一系列培訓，布置小區服務處的簡易裝修、采購辦公物品等。

三、準備接管驗收樓盤的工作包括

內業資料的移交工作:

1、資料的接管驗收資料。如規劃許可證、土地使用合同等。

2、綜合竣工驗收資料。如竣工圖、機電設備的資料、供水合同等。

3、業主資料。如已分配業主的房號、電話號碼等。

小區房屋主體的接管驗收:

1、對小區公共部位進行驗收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。

2、戶內的驗收。

3、園林綠化的驗收。

4、工程設施設備的驗收。包括消防系統、新風系統、電梯、二次供水、監控系統，道閘系統、門禁系統、排水管道、避雷針、化糞池等。

5、鑰匙的接管。包括設備房和戶內的鑰匙，并進行核對。

6、公共水電表、戶內水電表的讀數的確認。

工程接管驗收流程：

1、按照小區產權資料和技術資料進行移交，確認簽字。對缺少的資料應當記錄在相關表格中。

2、房屋本體現狀接管驗收，確認簽字，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關表格中。

3、機電設備的現狀接管驗收，把驗收過程中發現的不合格項記錄在相關表格中。

4、匯總接管驗收過程發現的不合格項，分類登記、整理、存檔。

5、將發現的不合格項反饋給施工單位和開發商，確定在規定的期間內整改。

6、整改后，在對不合格項進行驗收，并記錄，確認簽字、驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》

四、對小區公共部分進行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區保持良好的外觀形象迎接新業主的入住。

五、做好迎接新業主的準備工作

現場交房處的布置、鑰匙的分類、業主檔案袋的準備、交房資料的準備（房屋驗收表 住宅使用公約 業主手冊 裝修管理辦法 裝修管理協議 保管鑰匙委托書 保管鑰匙承諾書 鑰匙簽收表 業主信息表 入住資料簽收表 入住須知等）。根據實際需要選取表格使用。

入住程序：

1、業戶辦妥手續后到服務處辦理入住手續。通知交房的部門可以通知業主帶本人身份證原件及復印件、入住通知書。如果是委托交房還應當有委托協議書及委托人的身份證原件及復印件。

2、服務處接待人員審核業主《入住通知書》、業主身份證。

3、服務接待人員介紹小區管理服務情況，與業主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協議》等文件。根據實際需要填寫表格。

4、服務處接待人員向業主發放入住文件并請業戶簽收。入住文件包：入住須知業主手冊 住宅使用公約 裝修管理協議。根據實際需要發放文件。

5、服務處接待人員陪同業主驗房，抄水、電表底數，業主驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。

6、將《入住通知書》、業主身份證復印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協議》、《房屋驗收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業主檔案袋，進行歸檔。

7、整理在驗收過程中，業主提出的相關問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發商，進行整改。

8、整改后，通知業主前來進行驗收查看。并在相關表格進行確認簽字。六、二次裝修管理階段

1、業主向服務處提出裝修申請，應當攜帶裝修圖紙，施工單位資質證書及施工人員的身份證復印件到各服務處填寫《住宅裝修申請表》與《施工人員登記表》。

2、服務處接待人員向業主和施工隊介紹小區管理規定。例如裝修時間、土頭堆放點等。

3、服務處在接受裝修申請后，經服務處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。

4、在辦妥以上手續后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。裝修完后可以退款。

5、現場跟蹤：管理人員必須每天到裝修戶施工現場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應當每日對小區公共部份進行檢查。

6、裝修完畢后，經服務處管理人員及工程人員驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況并簽名。

7、在跟蹤時，如發現有違章和妨礙公共行為，應及時采取措施進行整改，必要時填寫《違規整改通知單》、現場拍照等，以備留用與歸檔。

8、違章處理辦法，對違反裝修規定者將依有關條例采取如下措施：

9、告知、規勸、責令停工整改、上報相關執法部門。

10、對于材料進出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業主的裝修材料搬運出小區時，必須由業主親自到服務處辦理物品放行條，簽字認可，否則任何人 一律不準把材料帶出小區。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區手續必須由業主或施工負責人來服務處辦理，其它人不得辦理。進入的材料必須在兩天運往業主家中，不得在小區公共部份堆放過長。土頭垃圾應當定點堆放，如果有地下室應當將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應當每日進行清 運。

11、服務處經理每月不定期抽查10次裝修管理情況。

七、入住后的管理階段

服務處追求的目標：

1、房屋建筑的完好率達到98％以上；

2、報修及時率達到100％；

3、清潔管理無盲點；

4、設備設施完好率達到98％以上；

5、小區路燈完好率達到100％；

6、管理區域內不發生重大安全與火災責任事故；

7、有效投訴處理率100％；

8、服務滿意率達95％以上；

9、綠化完好率達到98％以上；

10、道路完好率達到98％；

11、各類管理人員崗前崗中培訓100％；

12、全年無服務安全事故發生。