第一篇：物業管理有限公司（范文模版）

工程管理部

部崗位職責、管理制度、考核細則

工程管理部是實施南昌華南城園區內設備、設施正常運行的職能部門。工程管理部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為南昌華南城業主（用戶）創造安全、文明、舒適、方便的工作環境和生活環境的基本保障和堅強后盾，是反映第一亞太物業服務水準、良好形象和社會聲譽的重要標志。

第一章工程管部各崗位職責

一、工程管理部崗位職責

1、認真貫徹執行國家和地方有關工程、設備管理的法規和政策及公司制定的《機電設備管理工作手冊》，執行公司的有關規章制度，確保房屋、設施、設備處于安全、良好的運行狀態。

2、負責對公司所轄房屋設施、設備進行維修保養。

3、制訂公司各管理處大型設備、設施的中修、大修計劃，并組織實施。

4、熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發電機、供配電、給排水、通風、空調、建筑結構（含房屋裝修）等方面的設備、設施安裝及運行情況，為各管理處設備管理工作提供有力的技術支持，并負責大型設備、設施的更新改造工作

5、組織搶修公司各管理處重大設備、設施的突發故障，使之盡快恢 復正常運行，并為事后分析故障原因、總結經驗教訓提供技術意見。

6、負責工程施工合同、預算編制、審核，為公司領導決策提供可靠依據。

7、負責與水、電、燃氣、電話、電視等單位保持良好的協作關系，協助各管理處進行相關業務的聯系及經濟運行方案的制訂，降低管理成本。

8、參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監理及工程驗收。

9、配合相關部門做好新接物業的接管驗收。

10、負責組織對公司所轄物業各種工程技術資料、設備說明書、維修保養記錄的收集、整理、存檔、建立基礎設施與設備臺帳；

11、負責公司設施、設備維修材料及備品備件的采購、貯存、發放的管理工作。

12、協助工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓工作，提高工程人員的業務素質。

13、完成公司安排的其他各項任務。

14、及時反饋發現存在的問題

二、工程管理部經理崗位職責

1、在總經理的領導下，全面負責工程部的各項工作。

2、負責組織開展園區工程設備的維修、養護、運行、管理。

3、負責制定工程部管理制度和設備操作程序。

4、負責制定培訓計劃，定期開展對本部門員工的業務培訓。

5、負責監督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門各崗位 進行考核。

6、負責洽談、評估、監督工程的外包項目，組織對外包工程的質 量驗收。

7、負責審核用戶的室內裝修。

第二章、管理處工程部各崗位職責

一、工程部崗位職責

1、負責所轄物業供（配）電系統、電訊系統、電梯系統、給排水系 統、空調系統、房屋維護的運行管理，維護保養和故障檢修。

2、負責所轄物業公共設施、設備的維修保養。

3、負責業主（用戶）二次裝修的審批、監管。

4、負責對業主（用戶）室內設施、設備提供有償維修服務。

5、負責所轄物業外判工程的監管工作。

6、負責突發事件的處理工作。

7、負責公共設備、設施安全管理工作。

二、工程主管崗位職責

1、在管理處主任的領導下,全面負責工程部工作的開展。

2、負責制定各類機電設備及房屋設施的日常維修、保養計劃；

3、將所轄物業設備運行及各項保養、清潔、維修情況及時向管理處主任匯報；

4、制定本部門的各項規章制度、操作規程；

5、定期召開工程部工作會議及安全會議,以及時了解、發現、處理工作中遇到的問題；

6、定期檢查本部門員工的工作情況，加強員工安全意識,提高技術水平；

7、定期組織本部員工參加業務技能培訓；

8、定期對所轄物業各設施設備進行保修、保養及年檢工作,保證各機電設備正常運行；

9、對本部門員工實行獎罰制度,保證各項規章制度及措施的落實；

10、所轄物業內各機電設備運行發生事故,須立即向管理處主任匯報,分析檢查原因,并制定處 理方案；

11、負責接待政府相關部門組織的工作檢查；

12、完成管理處主任交辦的其它工作。

13、做好設備周檢、月檢、年檢工作；

14、做好設備一保、二保、三保的保養工作。

三、水電維修工崗位職責及工作細則

（一）水電維修工崗位職責

1、在工程主管的指導下,對所轄物業的供電、供水、消防安防系統、各類管網運作等各項設施設備進行維修、保養；

2、執行公司制定的《機電設備管理工作手冊》和有關技術規程、規 定,熟練掌握設施、設備 的結構、性能、特點操作方法和維修保養 方法及應急處理措施；

3、著裝整齊，配戴公司服務標志，上門服務熱情，使用文明禮貌用 語，公用設施維修要有詳細記錄，實施收費服務時先告知并做好解釋 工作，維修完畢請用戶簽名；

4、按時完成機電設施、設備的各項維修、保養工作,并每天認真做好有關記錄；

5、定期清潔所管設備和設備房,確保設施、設備和機房的整潔；

6、負責水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質量。杜絕因各種 原因引起的自來水流失現象力行節約。

7、嚴格遵守安全操作規程,防止發生安全事故；

8、發生突發情況時,應迅速趕往現場,及時采取應急措施,保證設施、設備的正常運作；

9、定期對設施設備進行全面巡視、檢查, 外出巡查或維修，必須隨 身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯系，發現問題及時處理；

10、負責各管理處和本部門計量器具的檢查工作；

11、定時巡視設備房和設備的運行情況,認真做好巡查記錄和值班記 錄；

12、配合所在管理處的工作,建立良好的合作關系,記錄維修投訴情 況,并及時處理；

13、保持值班室、高低壓配電房和水泵房等設備房的清潔以及物品的 有序擺放；

14、負責設備房的安全管理工作,禁止非工作人員進入,禁止違反設備 房管理規定的行為；

15、遇到突然停電停水、火警等突發性事故時,應從容鎮定,按規程 操作,及時排除故障,或采取 應急措施,迅速通知相關人員處理；

16、加強防范意識,做好配電房、水泵房的防水、防火、防小動物的 安全管理工作；

17、協同供電局抄表員確認用電總量,并進行月度用電分析對比,及時 發現問題,杜絕浪費；

18、完成工程部主管交辦的各項臨時任務。

（二）水電維修工工作細則

1、每天二次巡查水泵房，并負責室內設備的維修；泵體、地面每 周清潔一次；控制室柜內每月一次清潔除塵。

2、每天二次巡查排污泵，并負責設備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。

3、每天二次巡查泵房，并負責室內設備維修；每周一次清潔地面、設備表面。

4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設備表面。

5、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環境衛生。

6、每周二次巡查公共區域供電、供水系統，并負責維修。

7、負責所轄物業公共設施的維修整改。

8、每天一次巡查轄區內是否有火災隱患。

9、每周一次巡查公共區域空調器，并負責維修。

10、為客戶室內設備提供有償服務。

四、強電班崗位職責及工作細則

（一）強電班崗位職責

1、負責高低壓配電房、高壓電房、發電機房、電梯機房、樓層配電房及冷卻塔的日常運行、維修和保養。

2、負責非辦公時間所轄物業所有設備的應急維修。

3、負責所轄物業公共照明、室外照明燈具的啟、停。

（二）強電班工作細則

1、每班每小時一次巡查高壓室；

2、每班每小時一次巡查低壓室；

3、每班每小時一次巡查發電機房；

4、每班每小時一次巡查變壓室；

5、每班每小時一次巡查冷凍機房和控制室；

6、每班一次巡查電梯機房；

7、每月一次巡查樓層配電房，并負責有關設備大的保養。

8、每班一次巡查冷卻塔；

9、每班按時間表啟停室外、公共區域照明、電梯及空調；

10、負責非辦公時間的緊急維修；

11、負責供配電中心、冷凍機房、控制室各類設備的保養及所屬設備的檢修；

12、保持供配電中心、冷凍機房及控制室環境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次；

13、每班一次防火安全檢查；

14、每月一次發電機試運行。

五、弱電班崗位職責及工作細則

（一）弱電班崗位職責

1、負責所轄物業內工作電壓36V以下的弱電系統的日常運行、維修、保養。

2、負責所轄物業電話、閉路電視、寬帶網等專線的開通與維修。

3、負責室外弱電設備的維修。

（二）弱電班工作細則

1、負責所轄物業客戶直線電話、專線的開通及維修；

2、每班巡查消防監控中心設備一次；

3、負責所轄物業公共區域工作電壓36V以下設備的維修和保養；

4、負責為業主(用戶)室內工作電壓36V以下設備提供有償維修服務；

5、每班一次防火安全檢查；

6、每周一次按責任范圍巡查責任設備

7、每天清潔一次工作區域內環境衛生。

六、水電抄表員崗位職責

1、熟知水電行業管理法律法規和安全操作技術規程，遵守公司管理 規章制度，牢記“服務”宗旨，樹立“節約”意識。

2、著裝整齊，配戴公司服務標志，上門服務熱情，自帶鞋套，并使 用文明禮貌用語。

3、每月的 日統一計抄水電表，抄表完畢當即向業主（住戶）報告 用水量，取得業主（住戶）認可，需要向業主或住戶解釋時，做好耐 心細致的解釋工作。核算后的水電量、水電費報各部門負責人簽字，送財務部核算。

4、抄表過程中，認真觀察發現計量裝置出現的問題及時上報，負責 對業主經營戶等反映的其他問題及偷電偷水現象向公司或部門負責 人報告

5、配合支持水電維修員的工作并完成領導交辦的其他工作。9.完成上級交辦的其它工作

七、值班電工崗位職責

1.嚴格遵守公司各項規章制度。

2.努力學習技術，熟練掌握所轄物業供電供水方式，線路管道走 向和設備的原理，技術性能及實操作。

3.做好設備保養維修工作，做好防小動物工作，確保安全運行。4.堅守崗位，定時巡視配電設備，密切監視各儀表工作情況，準 確抄錄各項數據并填好設備運行記錄表。5.對來人來電報修應及時進行登記，并處理。

6.發生事故時，值班人員應保持頭腦清醒，按照操作規程及時排 除故障。

7.事故未排除不許進行交接班，應上下兩班協同工作，直至排除 故障。一般性的故障，應交待清楚并做好記錄。8.按規定時間做好機房與走道清潔工作。

第三章、工程部各項管理制度

一、工程部工具、物品管理制度

（一）、共用工具、物品的管理規定：

1、工程部共用工具、物品的申購統一由工程部主管負責辦理，工程師簽署核準意見后，由管理處主任審批，經總經理簽名后交由采購人員購買。

2、工程部共用工具、物品的領用統一由工程部主管負責辦理，經工程部主管核準簽名后，由管理處主任審批簽名，交倉庫管理員辦理領用手續。（倉庫管理員應同時在倉庫和工程部的《維修班長負責保管的共用工具、物品清單》上填寫并簽名）

3、領用后的共用工具、物品由工程主管負責統一管理，工程主管將共用工具、物品交接給工程部值班人員負責保管，工程主管監督所有保管和使用共用工具、物品的人員是否按規定辦理手續、領用和愛護好共用工具、物品。工程主管有權力和責任對每天的工具、物品的保管、記錄、借用、歸還等情況進行監督和檢查，必須每兩月以書面形式向管理處主任匯報共用工具和物品使用性能狀況。工程部主管將隨時進行抽查，并提出相應的工作要求和改善措施。

4、共用工具、物品的保管責任人為維修工程主管，除查明另有責任人外；如工程主管發生工作變動，必須辦理好移交清點手續。

5、工程部值班人員必須認真填寫《工程部值班人員交接班記錄表》，認真檢查清點好交接保管的所有共用工具和物品，對發現損壞和丟失的，必須在第一時間向工程主管報告，并同時在表中“備注”欄內注明，此類情況交班人如確認必須在其后簽名，否則將視為未完成交接手續。交接雙方必須同時在表上簽名，方可確認交接完成；任何一方均不得有意拖延交接完成時間。

6、工程部值班人員負責在當班時保管共用工具和物品，所有人員需要使用必須向其辦理相關領用（對工程部內部人員）或借用（對非工程部人員）手續。領用手續為：由值班人員填寫《工程部共用工具登記本》，借用人簽名并注明借用日期和時間，值班人員簽名并交給需領用的工具或物品，歸還時在相應的位置辦理歸還記錄。借用手續為：由值班人員提供《借條》，讓借用人簽名，如屬于外單位借用的，必須請工程主管在“經辦人”欄內簽名；注意必須注明“歸還時間”。

7、對借用共用工具、物品逾期未還的，工程主管必須負責通過相關途徑進行追還；同時設立表單登記此類信譽不佳（包括借用后不能妥善保管的）的借用人，并作為交接班的附件通知值班人員盡量不要借給這些人，以確保共用工具、物品的正常使用。

8、共用工具、物品在歸還時，值班人員必須認真檢查工具和物品是否完好無損，在確認后方可收回，否則由收回人員負責損壞的賠償或追償。對發現損壞的，必須要求歸還人（對工程部人員使用造成的，必須“備注”欄注明并由使用人簽名）當場確認。（對非工程部人員使用的，提供《工具、物品損壞或丟失確認書》，要求歸還人在單上填寫簽名確認后，收回工具和物品，還給《借條》）

9、對共用工具、物品發生損壞或丟失的，由當值的值班人員填寫《工具、物品損壞或丟失報告單》，交由工程主管負責追查后，并向管理處主任報告。對因人為原因造成的，由工程部主管決定對相關的責任人進行處罰或賠償。

10、任何人員均無權在未辦理好相關手續后，私自將工具或物品借出。

11、對不執行以上規定的，可依據違反公司管理規定開具罰單。

（二）、個人工具、物品的管理規定：

1、工程部人員在新上崗工作前，由工程部主管負責帶其領取工作需要的個人工具、物品。辦理相關的領用手續。

2、在工作期間，因工作需要增加或減少個人工具、物品的，必須由工程部主管辦理申請購買。

3、如人員工作變動，必須辦理好個人工具、物品的移交、檢查、清點工作；對未辦理好移交清點手續就離開工作崗位的，工程部主管必須開出《工作聯系單》通知人事行政部及財務部，凍結其未發工資和其他未領款項。

4、個人工具、物品的保管、使用責任人為個人工具、物品的領用人；對因人為原因造成損壞的，必須上報工程主管，由工程主管決定按損壞情況進行折價賠償；對不能找到損壞或丟失責任人的，個人工具、物品的領用人即為賠償人。

5、工程部主管有權力和責任，每天對工程部的個人工具、物品保管、使用人進行上班和下班兩次的個人工具、物品情況的例行檢查。所有人員必須配合，并必須確保檢查時，所有保管和使用的工具、物品完好；否則必須說明工具、物品去向，并由工程部主管確定賠償和領用新的個人工具、物品。

6、每一個工程部人員應妥善保管和使用好個人工具、物品，對未到使用期限的工具、物品損壞，必須立即填單報告；對屬于質量問題的，由采購人員負責進行追償、更換；對非質量問題的，必須按規定進行賠償；對故意隱瞞情況的，將追究相關責任人的責任；對需要報廢的，按公司規定的報廢制度執行。

7、一般情況下，個人工具、物品是不外借的。如因工作需要或情況特殊必須借用的，請按《共用工具、物品的管理規定》中的對非工程部人員的借用手續辦理，必須辦理《借條》（在此注意：此要求不分是否是工程部人員）；個人工具、物品保管人必須妥善保管好《借條》，并負責在歸還時間到期時及時收回個人工具、物品。

8、個人工具、物品在發生外借后的歸還時，個人工具、物品保管人必須認真檢查工具和物品是否完好無損，在確認后方可收回，否則自行負責承擔責任。對發現損壞的，必須要求歸還人在《工具、物品損壞或丟失確認書》上填寫簽名確認后，收回工具和物品，還給《借條》。

9、任何人員均不能在未辦理好相關手續后，私自將工具或物品借出；因此出現的任何損失，負有不可推卸的第一賠償責任。

10、對不執行以上規定的，可依據違反公司管理規定開具罰單。

二、工程部值班管理制度

1、工程管理部經理負責安排值班人員，實行24小時值班；

2、工程部員工必須配備必要的通訊工具，任何時候必須保證通訊工 具的暢通。

3、值班人員應堅守崗位，做好設備故障情況的登記和各管理處的報修情況登記，以及本部門維修人員的跟蹤記錄。

4、根據相關記錄，分清輕重緩急，合理安排人員、機具、材料、車輛，并組織實施。

5、未能得到及時處理的報修項目，應及時反饋信息給主管、工程部經理，以便依照相關批示安排人員搶修。

6、遇突發性事故應及時值班人員向經理和主管匯報，以便及時組織搶修，維修人員接到指令后，應以最快的速度趕赴現場處理事故，使損失減至最小。

二、配電房管理制度

1.配電房是供電系統的關鍵部位，應設專職電工對其實行24小時 運行值班，未經主管人員以上許可，非工作人員不準入內。2.值班是必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注 意事項。

3.值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。

4.配電房設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作 監護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發生錯誤。

5.因故停電，應提前一天向使用用戶發生停電通知，對突發性停 電事故，應通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。

6.保持配電房消防設備完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正 常啟用。7.嚴禁在配電房內私拉亂接，意改變供電運行方隨式。8.配電房內嚴禁堆放其它雜物。

三、發電機房管理制度

1.發電機房門平時應上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經部門領導 的批準，非工作人員嚴禁入內。

2.配電房值班員必須熟悉發電機組的基本性能的和操作方法，發電機運行時，應做經常性的巡視檢查。

3．平時應經常檢查發電機組長的機油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應保持能滿足發電機帶負荷運行8小時的用油量。

4.發電機每星期空載一運行一次，運行時間不長于15分鐘，平時應將發電機置于自動啟動狀態。

5.發電機一旦啟動運行，值班員應立即前往機房檢查，啟動送風機，并檢查發電機各儀表指示是否正常。

6.嚴格執行發電機定期保養制度，做好發電機組運行記錄和保養記錄。

7.定期清掃發電機房,保證機房和設備的整潔。發現漏油漏水現象應及時處理。

8.增強防火和消防管理意識,確保發電機房消防設施完好齊備.9.柴油發電機定期保養規定 10.發電機運行記錄.11.發電機季度保養記錄.四、二次供水管理制度

（一）目的：保證南昌華南城園區二次供水水質符合衛生檢驗標準，保障用戶身體健康。

（二）適用范圍：適用于各管理處二次供水的管理。

（三）職責

1、管理處負責制訂年度水池（箱）清洗及消毒計劃，并監督實施。

2、管理處給排水管理員負責水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負責進行，工程部負責監管。

3、管理處管理員負責出停水告示，并通知業主。

（四）工作規程

1、二次供水管理的要求

⑴ 二次供水由指定的給排水管理員負責管理。

⑵ 給排水管理員負責水池（箱）的管理工作，要求每個水池（箱）結構完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛生合格證。

⑶

新建、擴建和改建二次供水設施，須經供水管理機構和衛生防疫站認可。

⑷ 年度水池（箱）清洗及消毒計劃實施前24小時出停水告示，通知大廈用戶。

⑸ 放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時進行，并記錄開始放水時間和結束放水時間。

2、二次供水清洗、消毒 ⑴ 工具、用具的準備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水泵、鼓風機、口罩、眼鏡等。⑵ 安全須知

①電源：水池內作業電源要用隔離變壓器變為36V以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。②缺氧；有些水池長期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風機吹風，約3小時通風時間，然后選用如下試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內不缺氧。否則須繼續通風直到沒問題為止。③注意事項：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶護眼鏡、口罩，如在水箱內感到身體不適，產生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復。

④除雜物和清池時，先用鐵鏟鏟出池內泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部——四周墻壁——水池（箱）底順序，依次反復刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍，排出污水。

⑤消毒 ：

A、用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時后排出消毒水。

B、水池（內）注入適量自來水，用清水將上述位置反復清洗，沖洗出消毒藥水。

⑥注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達到標定的水位高度，并加蓋加鎖。⑦取樣送檢 ： A、水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。

B、水樣抽取地點應從底層水池和頂層水箱抽樣二支。

C、盛放水樣的容器為經消毒處理的取樣瓶，盛容量為500毫升的水，并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。

D、在取水樣的的當天應工程部安排將水樣送至衛生防疫站受檢，并負責取回《衛生檢測結果報告單》

E、如《衛生檢測結果報告單》結果為不合格時，應重新取樣化驗，如再不合格應安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時請衛生防疫部門派人監督全過程，直至檢測合格為止。⑶記錄和報告

A、管理處給排水管理員負責記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經機電主管審核，管理處經理簽字后，交資料員存檔。

B、衛生防疫站的《衛生檢測結果報告單》由管理處資料室存檔。

五、臨時用水、用電管理制度

1、前來聯系臨時用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申請，寫明用水、用電量的多少，時間長短，預付用水、用電押金。

2、臨時用水、用電，不得影響業主的正常用水、用電。

3、臨時用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變水表、電表封印或運行回程，影響準確計量的，參照供水、供電部門的有關規定給予處理。

4、臨時用水管道，不應給車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續使用的，必須提前一天，續辦延長使用手續，報管理處審核、批準，但延長時間最長不得超過一個月，否則必須拆除。

5、臨時用電線路如發生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負責。

6、未經申請批準的臨時用水、用電管道或線路，管理處有權令其停止使用，限期拆除。逾期不拆的，管理處強制拆除。

7、裝置臨時用電線路的技術要求：

⑴裝置臨時用電線，需用絕緣線，采用懸空架設或沿墻敷設，架線時戶內離地面不低于2.5 米，戶外不低于3.5米，架設時需設專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。

⑵全部臨時線裝置必須有一總開關控制，每一分路需裝熔斷器。⑶所有電氣設備，金屬外殼必須良好接地或接零。⑷分路線不得在燈頭內并頭，須用丁字接法并用膠布包好。⑸臨時線必須放在地面上的部分，應加以可靠的保護。如用膠皮線橡套電纜，則應在過路處 設硬質的套管保護。管口要裝護圈，以防割破電纜。

⑹安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改動。

⑺臨地線與設備、水管、熱水管、門窗架距離應在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。

⑻移動照明、潮濕環境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。

⑼電焊作業必須由合格焊工進行，作業前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業完成 仔細檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現場。

六、工程部員工考勤制度

1、工程部實行24小時兩班輪流制，確保南昌華南城園區各項設施、設備正常運行。

2、每周6天工作制，實行輪休制度。

3、遵守公司上下班打卡制度。

4、接班人如因故遲到，當班人員應堅守崗位，待接班人員到崗后方可辦理交班手續。如上一班的值班情況未交待清楚，記錄不規范，可拒絕接班。

5、在當班期間未處理完的工作任務，應繼續完成或移交（協助）下一班人員。

6、值班人員嚴禁帶閑雜人員進入工作區域，并對運作程序和各項資料進行保密。一經發現違規，將視情節輕重進行處理。

第四章、工程部考核細則

1、服從工作安排，按時、保質、保量地完成工作任務。

①不服從安排一次扣2分； ②未按時完成任務扣1分； ③完成任務質量不好一次扣2分； ④未按作業程序工作一次扣1分。

2、尊重領導、團結同事，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現。①不尊重領導者一次扣3分； ②同事間吵架者雙方一次扣2分； ③有不利于公司的行為者一次扣2分； ④有不利于公司言論者一次扣2分。

3、按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現第一亞太物業的 精神風貌。

①未按要求著裝者一次扣1分； ②留胡須、長發、帶耳環者一次扣1分； ③化濃妝、留長指甲者一次扣1分； ④工服不干凈、整潔者一次扣1分； ⑤工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。

4、規范運用公司規定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達 語言。

①服務時行為不規范者一次扣1分； ②服務表情冷淡者一次扣1分； ③語言生硬、不禮貌者一次扣1分； ④對顧客不尊重者一次扣2分； ⑤未按規定程序服務者一次扣1分。

5、積極參加公司各種培訓，努力加強服務意識培養，自覺鉆研業務知識不斷提高服務質量。樹立“業主至上、服務第一”的工作理念。①不認真接受培訓者一次扣1分； ②未參加培訓者一次扣2分； ③受到顧客公證投拆者一次扣3分； ④與顧客發生口角者一次扣5分；

⑤就職期間取得學歷證書或技術證書者一次加5分。

6、愛護公司榮譽，樹立整體觀念。①未制止有損公司行為者一次扣1分； ②給他人工作造成障礙者一次扣1分； ③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。

7、認真學習國家法規條例，嚴格遵守公司的各種規章制度、爭當愛 崗敬業的優秀職員。

①不認真學習法規而有工作偏差者一次扣1分； ②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分； ③違反制度、違反法規者一次扣3分； ④崗位職責者不明確一次扣2分。

8、堅守工作崗位，遵守勞動紀律，保持嚴肅有序的工作氛圍。發揚 艱苦奮斗的工作精神，培養厲行節約的良好習慣。①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分； ②擅自離開崗位者一次扣1分； ③工作場合不嚴肅者一次扣1分； ④作風渙散、拈輕怕重者一次扣1分； ⑤浪費財物、無節約意識者一次扣1分。

9、積極交流工作經驗，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分； ②未及時匯報工作疑難者一次扣1分； ③未及時溝通而造成不良后果者扣3分。

10、加強安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保服務區域的 人員及財物的安全。

①未及時排除隱患者一次扣2分； ②未排除隱患而產生不良后果者扣4分； ③能及時排除隱患避免造成損失者一次加4分； ④勇于和不法分子斗爭者一次加4分； ⑤勇于補救險情者一次加4分。

11、獻計獻策。

建議被公司采納者一次加3分。

12、配合部門經理做好日常管理工作 未配合部門經理做好日常管理工作扣3分。

13、檢查工程部衛生、所轄區域物品，及值班工具，是否齊備。①未檢查扣2分； ②檢查有遺漏扣1分。

14、檢查出勤、記錄在考勤表上。①未按時記錄扣3分； ②工作遺漏扣3分。

15、對日常維修工作派工、記錄、協調安排各種工作。①未及時派工扣3分； ②各種協調好扣3分。

16、負責員工的日常考核(工作量工作時間)。①未及時考核扣4分； ②考核有遺漏扣2分。

17、按保養計劃安排員工對設備進行保養 ①未安排工作扣3分； ②工作遺漏扣2分。

18、監督、檢查員工執行保養計劃情況 ①未檢查監督扣3分； ②未及時發現問題扣3分。

19、協助處理客戶服務中心下達的維修單 ①響應速度慢，延誤或不及時的維修扣3分； ②工作質量差、效率低扣2分。

20、及時了解設備運行狀況制定維修計劃，掌握工作進度 ①未按時制定計劃扣3分； ②對工作進度未進行了解扣3分。

21、完成上級臨時指派工作 ①未完成指派工作扣3分； ②完成不及時扣3分。

22、每月月底安排下月排班表 ①未按時完成扣3分； ②排班不合理扣3分。23記錄每天，當班維修記錄 ①沒有記錄扣3分； ②遺漏記錄扣3分。

24、維修材料備倉情況發現材料不足，及時申請補充。①未及時了解、導致不足扣3分； ②數量不合理扣3分。

25、本人工作受到領導表彰或工作特別突出。部門負責人酌情予以獎勵加分1至10分。

第二篇：盛唐物業管理有限公司

晨曦物業管理有限公司

保安內部培訓資料匯總

保安部受控 2009年8月1日

物業的簡述

物業管理起源于19世紀60年代的英國，當時英國工業正處于一個發展的高漲階段，對勞動力的需求很大。隨著大量農村人口的涌入，城市原有各方面的房屋及設施已滿足不了社會的需求，而當時損壞房屋設施的情況時有發生，嚴重影響到業主的經濟收入，一位叫“奧克維婭〃希爾（女士）制定一套行之有效的管理辦法，要求承租人嚴格遵守，出人意料地取得了成功。這就是物業管理的先河。

我國的物業管理是在1981年3月10日在深圳市正式成立，公司名稱：深圳市物業管理公司。

物業的各類有：

1、商業物業：綜合樓、寫字樓、商業中心、酒店、康樂場所等。

2、工業物業：工業廠房、倉庫等。

3、其他用途物業：車站、機場、醫院、學校等。

4、居住物業：住宅小區、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。

物業的部門有：工程部、保安部、客服部、保潔部四個部門組成，保安部是其中一個部門，所擔負的工作是治安、消防、服務等工作內容。他是二十四小時有位的特殊崗位，所擔負的任務是關系到每位業主的財產、人身安全不受侵犯，這要求我們在值勤過程中要嚴格按公司要求去做。班長職責 執行者：班長 上級：保安主管

工作目的：確保小區治安保衛、消防安全、車輛管理和物業監護工作符合規定的要求。

職責：

一、主持本班工作，堅決執行主管的命令，嚴格遵守公司的員工手冊、各項規章制度和操作規程。

二、負責本班人員的考勤，檢查各崗位保安員的工作情況和質量記錄、如實記載本班值勤中遇到和問題，凡重大問題要及時向主管請示報告。

三、負責協調班與班之間和本班內部之間的工作關系，經常檢討和總結自身的工作并向主管提供改進的建議和意見。

四、對因管理不到而造成本班工作中發生的重大失誤或本班人員的嚴重違紀情況負責。

五、當假日及每天管理人員下班后的時間內代表管理處處理各類突發事件及要善于解決業主提出的緊急要求，組織、協調、指揮好此時間段內在崗人員的工作，遇到難以處理的問題向主管報告，并做好記錄。

六、組織好本班人員的隊列、消防操練。

七、定期向上級述職，并接受上級對崗位職責履行 情況的檢查。

八、完成上級交辦的其他工作。備注：

班長必須具備的條件：

一、“因人而管、因人而教”做為班長要了解每位隊員的性格、特點、愛好、工作中的長處與短處，揚長補短，調節好每位隊員的心理，使其保持良好的精神狀態去工作。

二、“嚴人先律已”在嚴格要求隊員的同時，首先要先嚴格要求自己，以自身做出榜樣來讓職員看，如儀容儀表方面的規定：皮鞋的干凈度、衣裝的整齊度等等。

三、處事的沉著、冷靜、果斷、有力。這才能為隊員做出榜樣。

門崗職責

執行者：門崗保安 上級：班長

工作目的：確保門崗車輛、人員進出安全

一、要求跨立標準、挺胸收腹、保持良好站姿及良好的精神面貌。

二、對車輛的詢問、通行均要按照交通指揮的標準去做。

三、對來訪人員必須做到禮貌待客，禮貌用語、文明值勤。對進出人員進行檢查、登記，杜絕“三無”人 員進入小區，無理取鬧的人員通知中隊長或主管。

四、在崗期間不得做與工作無關的事情，詳情遵照《隊員共同手冊》。

五、交接班時對崗位的物品進行清點，確認完好時方可接班。每次交接班時對崗位衛生進行檢查，發現不干凈的立即進行清掃，只到達到標準。

六、對小區的道路出入口、房號/樓層、消防器材的位臵、消防預案的操作程序必須熟悉，發生突發事件按照預案流程操作。

七、對搬入搬出的業主做好登記手續，上報公司。

八、當班期間認真做好值班記錄，交班時應主動介紹本班值班的情況，以便于下個班次正常工作。

九、完成上級交于的其它工作任務。門崗的工作要求：

一、對外來人員的管理：詢問、核實、登記、放行。必須先敬禮后講話，做到有禮貌。裝修民工的自行車一律不得進入小區，擺放在小區外面，要求整齊有序。

二、對車輛的管理：交通指揮的手勢（停車）、詢問、查看（有沒有防盜窗、防盜門、有框陽臺不得進入小區，誰放進誰負責、氧氣瓶、大榔頭、電焊機、化學物品等要問清用途，有無特殊崗位操作證，因為這些物品只有在查看的基礎上才能知道）、登記、放行。

三、對物品的管理：在裝修期間對物品的管理主要以裝修材料為主，如油漆、三合板、水泥、木條、瓷磚、大理石、各類配件、家電（電視機、洗衣機、冰箱、微波爐、VCD、DVD等家用物品）、一律要有物業開具物品出門證方可出門。

四、門崗對進出車輛要求知道是幾號幾零幾的業主，家中常來的朋友以及車牌號碼，車輛的顏色，多少人等情況。

五、門崗對經常進出的業主要求知道其家庭成員，主要的親戚朋友，特征、年齡等情況。六、四、五的要求是我們保安員對業主做好溝通工作，但是不是任何話都可以講，公司的事情不能告訴業主，以及公司的變動情況，以免引起業主的猜測或對公司的不滿。巡樓員職責

執行者：巡樓保安員 上級：班長

工作目的：負責樓宇及地面安全，保衛和消防器材維護物業的完整、完好。

一、每班對地面及樓宇內外進行檢查、樓宇二次、地面四次。

二、巡查各樓房時要做到：眼看有無異常情況；耳 聽有無異常聲響；鼻嗅有無異常所味。

三、巡樓檢查工作中發現重大問題，立即向監控中心或中隊長報告，并保護好現場。發現火災立即報警，并采取自求措施，處理完畢做好記錄。

四、巡樓時對各樓層的消防、清潔和煙感、噴淋等工程設施、設備進行查視，發現問題及時處理，無法處理的做好記錄。

五、巡樓時嚴禁脫崗溜號和巡視檢查樓宇時跳空樓房。

六、加強對重要部位（如車庫、地下室、變電室外圍等）的巡查，特別是臺風、暴雨期間更要重點檢查。

七、定期向上級述職，并接受上級對崗位職責履行情況的檢查。

八、完成上級交辦的其他工作。備注：

一、嚴、在巡樓時嚴格按照巡樓的要求去做，對公共照明、消防設備、設施、煙感、噴淋、滅火箱（水帶、水槍頭、小榔頭等）、電梯、公共走道的衛生進行檢查，發現有損壞或灰塵及時進行清理。并做好記錄，上報中隊長。

二、細、在巡樓時要細心地觀察上述的檢查項目，每一項工作的檢查都要細心地去看、去檢查。發現上述 問題及時上報班長，并對丟失、損壞的物品進行調查。

三、勤、對上述提到的問題，均要巡樓人員巡樓到位，巡樓不到位就發現不了問題，造成的損失就由物業公司來承擔。

四、裝修時的管理項目：

1、裝修民工出入證的檢查做到“日點”、“心清”清楚知道每戶裝修人員的數量，對所有裝修垃圾告之只能放在室內，公共部位不得有任何垃圾放在消防通道內，這樣影響消防安全。

2、裝修進度的跟蹤對裝修戶數的工程上熟悉就清楚地知道何時敲打墻面這關系承重墻的問題。

3、在裝修期間小區如有一戶業主入住后，裝修時間是8：00-19：00星期一至星期五，星期六日不得裝修。

4、裝修材料的跟進管理、對裝修材料的跟進如三合板、木板、鋼板、塑鋼窗門、水泥、黃沙、裝修公司進場等巡樓保安員要跟進告之注意墻面，不要損壞。

5、空調打洞一律不得進入小區，向業主做好解釋工作，并告之關系到承重墻關系整幢樓的承重結構，公司本著對業主負責的方面考慮，對外的空調打洞人員不得入內。

五、看、對樓外墻面有無物品放在窗外，如果刮風就會導致物品掉下來，所有造成的后果由其自己承擔。看到垃圾放在消防通道內巡樓員要搞定。

六、問、巡樓員在小區巡邏時發現可疑情況或可疑人員時應主動上前詢問，是房產中介、推銷、保險等人員請其離開小區，并帶其到各門崗認面，以免這種情況再次發生。

七、嗅、巡邏員在巡邏時應注意以下氣味：煤氣味、物體燒焦味等等。發現時就要解決，放著不做，所造成的后果由其承擔全部責任。

八、對氧氣罐、電焊機的裝修民工均要有特種崗位操作證，在檢查的過程中要看是否過期，同時通知其到工程部辦理動用明火許可證，方可施工。地庫保安員職責 執行者：地庫保安員 上級：班長

工作目的：確保本車庫的機動車輛停泊安全，按照規定進出有序，保持道路暢通。

一、嚴格執行公司的車輛管理規定，認真地對地庫車輛進行交通指揮，按規定實施單進單出并做好業主的解釋工作。

二、負責做好交接班工作，對停留車輛的機動車進行交接并做好記錄。

三、負責對進出地庫的機動車進行檢查，對可疑車 輛進行查詢，必要時扣留車輛并報告中隊長和主管以上管理人員。

四、負責檢查車庫內停放的機動車門窗關閉，熟悉和掌握車庫私家車位停放情況。

五、負責執行車庫管理規定，熟悉和掌握交通標志符號及交通法規，了解和掌握本車庫內消防器材，消防設施的性能及使用方法。

六、負責車庫機動車輛的指揮，確保車庫內道路暢通，車輛進出有序，停泊安全。

七、定期向上級述職，并接受上級對崗位職責履行情況的檢查。

八、完成上級交辦的其他工作。備注：

一、對所有停放車輛進行整體檢查，發現有刮傷或人為性的損壞及時上報班長并做好記錄。

二、記錄入場時間、檢查時間、損壞部位、幾號車位、業主是幾號幾室等情況。

三、發現有車燈、窗、尾坐未關的及時通知業主，并做好記錄，上報班長。

四、要求車管員對車輛的業主熟悉和掌握基本情況，做到熱情大方地為業主提供語言服務：早晨好！早，上班了、回來了、辛苦了、晚安、祝你一路順風（知道 其出差）、節日快樂、生日快樂等。

五、了解地庫的消防器材分布情況，對其主要作用、功能、使用方法要熟練掌握。煙感：在煙的濃度達到65%時會報警，此時的噴淋就會自動噴水，起到滅火的作用。滅火器（見消防篇）、以及消防區域的劃分情況，在發生情況時應在二分鐘內趕到現場。

六、對業主不理解人車分流的，進行解釋工作，做好上級交辦的其他工作。要求對消防預案熟練掌握。監控中心職責

執行者：監控室保安員 上級：班長

工作目的：確保監控室的設備、設施正常運行，人防技防相結合。

一、熟練掌握監控室設備的操作流程、功能以及小型故障的扣除工作，值班員做到三個熟悉：熟悉系統、熟悉設備、熟悉操作運行。

二、保持室內通風、環境整潔、設備干凈無灰塵、室內溫度保持在25度左右。

三、監控中心是機房重地，外來人員未經許可或批準一律不得入內。對外來安裝人員進行登記，并通知其將施工現場衛生清理干凈，其他物品亦不得堆放于監控中心。

四、監控中心接到報警，應立即通知距報警處最近的保安在二分鐘時間內趕到現場，對報警進行正確處理，按照類型通知班長。

五、對前來做卡的業主，要有禮貌，先生/小姐，你好！請坐，請稍等，讓你久等了等等。

六、監控室值班員在值班時不得進行與工作無關的事情，時刻注意顯示屏上的畫面，發現異常情況及時通知各哨位立即趕到現場。

七、監控中心交接班時對所有設備、設施的運作情況進行檢查，確認運行正常后在交接本上簽字認可。備注：

一、監控室的文明用語、禮節禮貌

1、接電話、對講機的方式：你好！監控室、請講、…好的、再見！

2、業主來監控室做卡應講：先生/小姐、你好！請坐、請問有事嗎？當對方告之你要做卡時，應講：好的，請你出示主卡和副卡，請稍等，卡已做好，現在進行信息下輸，要等二十分鐘后再使用，現在不方便我幫你開門，好嗎？

3、監控室保安員必須按照上述要求去做，發現操作不標準者將進行違紀處理。

二、周界、住戶、地下車庫報警處理方案

三、1、周界：當監控室發現周界報警時應當立即通知距報警點最近的保安員立即趕往現場（二分鐘時間以內）,對報警點進行仔細檢查，屬于那種情況的報警（風大樹枝擋住報警立即查明其進入的目的是什么？如果一個人制止不了，立即通知其他保安員趕到現場進行支援），通知監控室進行消警布防，并做好記錄，報警時間、報警人、處理人員、處理時間、地點等。

2、住戶報警的處理方案有二種：

一、地樓一二層和頂樓的紅外線報警系統，在接到報警的二分鐘到三分鐘以內趕到現場進行處理，如是有人非法闖入業主家中，通知就近保安員趕到現場協助將罪犯設法抓獲，是誤報時告知業主撤防的方法及步驟，并對報警進行復位。

二、緊急按件報警時應在二分鐘到三分鐘時間內趕到現場，對報警現場進行查核并進行處理，如是有人非法闖入業主家中，通知就近保安員趕到現場協助將罪犯抓獲，是誤報時告之業主撤防的方法及步驟，并對報警進行復位。

三、上述事件要做好記錄：時間、地點、查核人。如是有人非法闖入應記好警員的證號、車牌號碼、時間、地點、處理的結果。

3、地下車庫報警的處理方案：通知地庫保安員立即趕到報警地點，并對報警進行處理，用對講機通知監控室，做好記錄、時間、地點、查核人，清楚地記錄在值班記錄本上，及時 報給中隊長。

4、投訴的處理方式與回訪：記錄投訴的事由、時間、號室、業主姓名、上報給班長，班長酌情處理，如超出權限的上報主管處理，并告之業主明天將會處理。

保安員共同守則 適用范圍：全體保安員

目的：規范全體保安的言行舉止、文明值勤

一、值勤時不準擅離職守，巡邏時不準離開規定地域。

二、不準在值勤時坐臥、依靠、打盹、閑談、吸煙、唱歌、吹口哨、吃東西、看書報、聽收音機和亂寫亂畫、手不插口袋、不敞胸露懷、不歪戴帽子。

三、不準利用職權刁難業主和戲弄弱智者。

四、不準私進入業主室內。

五、不準損壞公物和花草樹木。

六、不準玩弄值勤器材。

七、不準利用值勤之便，擅自運用和侵占公私財物，一律不準收業主小費，做到不喝業主一口水，不吸業主一支煙，不用業主一張紙。更不得向業主索要物品。

八、不準泄露物業和保安內部私密。

九、不準擅自處理境外和港、澳、臺人員的事情。

十、不論在任何情形下不準打人、罵人、爭吵也不允許。不讓人打著，不放過一個違記者和壞人，用法律來保護自己的合法權益。

十一、值勤時保安隊員做到：不該去的地方絕對不去，不該看的地方絕對不看，不該管的絕對不管，不該問的絕對不問，不該講的絕對不講。

十二、積極協助公安人員依法辦案。

對講機使用管理規定

為了規范對講機的使用，現作出以下規定：

一、不得用對講機作與工作無關的事。

二、不得用對講機開玩笑、唱歌、吹牛、談天。

三、不得破壞對講機，用對講機扔、砸、敲打硬件物品或手拿對講機天線進行損壞，如有發現上述情況，按價賠償。

四、交接班時對對講機進行檢查，如有問題及時上報并做好記錄。

五、對講機實行編號制，所有隊員均要按照以下呼叫方式進行。

六、如302需要呼叫301時，回答方式是：“聽到請講。“如對方沒有聽到，按上述呼叫方式重復呼叫。漏水處理方案

一、空臵房

1、在物業交房期間空臵房較多，白天客服帶業主去看房時會忘記關水龍頭，因而水會流出房間，在這種情況發生時要求巡邏員要到位，在水未流出時發現問題，及時解決。

2、巡邏員在夜間巡樓時要每層樓都到，這里要求“聽“在夜間聽到空臵房的流水聲時，按照漏水處理方案進行處理。

二、裝修房、裝修工人在裝修時因粗心大意導致水管破裂或晚上忘記關水龍頭，造成水流出房間。

三、上述二種情況的發生要求巡邏員在短暫的時間內做出處理方式是：

1、通知各門崗保安員帶好工具，在三分鐘內趕到現場。

2、302哨帶拖把、303哨帶掃把、304哨帶桶。

3、同時通知班長到場指揮。

4、在通知各哨人員到位前，將電梯升至頂樓，關閉水閘。

四、水管爆裂：通知工程部具體位臵，對周圍進行隔離，并通知清潔到場進行清水處理。要求巡邏人員對小區的水閘總閥門的具體位臵清楚地了解，以便遇到上述情況時好關閉。火警處理方案

一、輕度火災處理方案：

1、接到火警時立即趕到現場，視情況決定是否自救，要求：沉著、冷靜、靈活；通知中隊長到場進行指揮（班長在二分鐘時間內趕到現場，并在趕往現場的途中同時通知各哨位人員趕往火災現場，組成臨時搶救小組）。

2、各哨位人員在趕往現場時帶好滅火器，在二分鐘時間內趕到，進行自救。

3、班長打開窗子，關閉煤氣、電源開關，運用就近的滅火器進行自救滅火，保持消防通道的暢通疏散樓上業主，發現有傷員時立即通知中控撥120救護車，講明具體地址，傷員的性質，受傷程度等。

4、中控室用電話通知保安主管（夜間），白天用對講機通知主管。同時通知業主，告之業主，告知業主現在進行自救，請盡快趕回（白天）。

5、在滅火后做好記錄，時間、地點、參加人員、火災現場的清理工作，填寫火災報表，上報公司備案。

6、各門崗做好迎接救護車的交通指揮工作，協助消防人員做好調查取證工作。

二、重度火災處理方案（除有煙霧外，整個房間有火光）

1、接到火警時立即趕到現場，視情況決定是否自 救，要求：沉著、冷靜、靈活；通知中隊長到場進行指揮（班長在二分鐘時間內趕到現場，并在趕往現場的途中同時通知各哨位人員趕往火災現場，組成臨時搶救小組）。

2、通知各哨位人員在趕往現場時帶好滅火器，在二分鐘時間內趕到，進行自救。中控室打電話119報警，如有傷員打電話120救護，告之具體地址的位臵以及傷員的受傷程度并通知門崗人員做好迎接車輛的交通指揮工作。在第一時間內通知公司領導，此時可以越級上報。

3、同時班長做好打開窗子、關閉煤氣、電源開關，運用就近的滅火器進行自救滅火，保持消防通道的暢通疏散樓上業主，發現有傷員時立即通知中控室撥120救護車，講明具體地址，公務員的性質，受傷程度等并通知工程部趕到現場，進行處理。

4、在臨時搶救小組趕到現場后開始進行用水槍自救，并對室內的貴重物品進行搶救，使業主的財產損失降到最低。

5、火災后快速、優質的清理現場，適時送電和開能電梯，保障業主的正常生活。視情況張貼告示。

6、做好值班記錄以及填寫火災情況的報表，記錄清楚時間、地點、參加人員、救火車來到時間、車牌號碼、結束時間、上報公司備案，積極協助警方查找起火 原因，并做好善后工作。

三、電器起火的處理方案

A ：在沒有講電器起火處理方案前，我們先講滅火器的功能。

1、干粉滅火器的功能：干粉滅火器有二種一種是普通型主要用于撲救可燃液體、氣體及帶電設備的火災；二是多用干粉主要用于撲救可燃液體、氣體及帶電設備的火災，還能撲救一般固體火災。

2、泡沫滅火器的作用：滅火時泡沫在燃燒表面形成的泡沫覆蓋層可使燃燒物表面與空氣隔離，泡沫層封閉了燃燒物表面，可以遮斷火焰對燃燒物的熱輻射，阻止燃燒物的蒸發或熱解揮發，泡沫析出的液體對燃燒表面有冷卻作用可以對燃燒區的濃度進行稀釋。

3、二氧化碳滅火器的作用：主要用于撲救貴重設備、檔案資料、儀器儀表、600伏以下的電器設備及油類初起火災。

4、另有噴淋、煙感報警滅火系統。

B、電器起火的處理方案：主要是配電間，在配電間配有滅火器，發現火災時通知工程部，立即趕到現場，進行處理。

刑事現場處理 一般刑事現場：

1、搶救傷員，通知各門崗人員加強進出人員的盤查工作。

2、隔離現場，對可疑人員進行盤查跟蹤。

3、保護現場并報警和上報公司各級領導。

4、作好記錄（時間、地點、警車號碼、警員證號、處理結果、離開時間）上報公司。重大刑事案件現場處理方;

1、對現場15米處進行封鎖隔離，通知各哨位保安員到現場協助工作，禁止無關人員進入現場，各門崗做好小區人員只進不出的把關工作。

2、對傷員進行搶救措施，同時進行120救護，并撥110報警。

3、通知公司領導手機、BP機同時進行，可以同時進行，可以越級報告。

4、各哨位進行車輛指揮工作，確保120、110車輛進出暢通，指揮到事發地點。

5、做好記錄：時間、地點、警員號碼、警員證號、處理結果、離開時間并上報公司。

6、做好事件報告表，上報保安部備案。入室撬竊處臵方案 一般原則：快速反應

1、接報后當班人員、班長、主管、管理處值班員立即趕到現場，視情況報警（一般報派出所或公司主要領導）。

2、保護好現場，了解有關情況和證據，待警方趕到現場后配合偵破（封鎖信息、確保穩定）。

3、強化小區治安保衛工作，防止類似情況的再次發生。

4、擬寫案情經過和吸取教訓的報告。抓住小偷的處臵方案 一般原則：不打不罵

1、重視人贓俱獲；

2、簡單弄清偷竊事實；

3、拍好照片，態度不好的要捆綁；

4、送派出所查處；

5、總結經驗和吸取教訓。危重病人的救治方法

一般原則：熱情、周到、適度

1、報告當班班長，合理救治病人（不影響防盜、嚴防不懂裝懂）；

2、視情救治病人（送上車或送到醫院）；

3、及時同病人家屬進行溝通；

4、把法治情況登記好并報告有關領導。上門討債的處臵方案

一般原則：勸說為主、阻止吵架、打架

1、弄清真實情況、債務原因和數量；

2、視情耐心勸說：A、業主不在家、B、現已很晚、影響業主休息、C、去業主單位解決；D、如有急事，我明天轉告。

3、業主不同意堅決不讓上樓，如阻止無效立即逐級報告；

4、矛盾激化時立即報警。煤氣泄漏的處理方案

保安員應按照下述方法進行處理：

一、距煤氣泄漏點5米以外處用對講機通知301和工程部，中隊長接到通知立即趕到現場進行處理。

二、將對講機、手機關閉，進入業主家中進行查看，是否有人中毒，并按照下列方式進行操作：用濕毛巾捂住嘴、鼻；將業主家的窗以及所有可以通風的地方打開，同時關閉煤氣開關。

三、如有中毒人員將其放臵在通風處，隨后撥120救護車，通知管理處與業主的家人取得聯系，并告之處理情況，以及送往的醫院名稱、地址、聯系電話等。

四、通知煤氣公司前來查看現場以及漏氣的原因。

五、做好登記上報公司。小區電梯的故障關人救援制度

一、報警程序

1、當電梯突然發生故障或由于其他特殊情況，電梯停止運行，乘客被困在電梯廂內，監控中心保安員通過閉路監控發現電梯內乘客表現出慌亂、焦急的神態、行為或監控中心接到電梯內乘客的報警鈴時。

2、立即通過對講系統向電梯內客人說明已接到（或已發現）救援信號，講立即與電梯搶修人員聯系，他們馬上會趕到現場搶修，同時給予客人安慰。

3、即時用對講機通知工程部，幾號電梯發生故障，現停在幾樓以及被困人數，請立即到現場搶修處理。同時將上述內容報告班長和管理處。

二、安慰穩定被關人

1、通知完上述人中后，監控中心保安要始終保持與電梯內被關人員的對講聯系，消除客人焦急、恐懼的心情、穩定他們的情緒，不斷地給予安慰，并向他們說明搶修進展情況。

2、可用的安慰語言：“請放心”、“請不要著急”、“搶修人員已經到場，正在處理中”、“只需短暫的時間就可以解決，你們是安全的”、“故障馬上就會排除，請不要緊張”等。

三、向被關人員賠理道歉

1、事故處理完，當電梯下到底樓時，巡樓保安 員、電梯搶修員一起主動等候在事故電梯旁，對被關的客人表示誠懇的賠禮道歉。

2、可用的道歉用語：“電梯又悶又熱，你們受驚了，延誤了你們的時間，真對不起，”事故的詳細調查情況，管理處負責人會向你們說明解釋的，并上門向你們賠理道歉。

3、客人被安全放出電梯后，應了解被關業主的姓名、公司，如果是來訪客人，應問明被訪人公司租戶的姓名樓座。

四、作好記錄

1、填寫《電梯故障關人事故報告》一式二份報管理處，一份留底。

2、送表時間應在事故發生后的二十分鐘后送到管理處，如在17：00以后發生的在第二天9：00之前送到管理處。團隊合作精神

一個班是一個團體，每一項工作都要大家的配合，而不是哪一個人所能完成的，是全體隊員一起工作的結果，每個隊員對班長負責，班長對保安部負安全責任，保安部是整個團體的核心，起到確定保安工作方向的引導作用，并對工人的任務進行檢查、落實。對公司負安全責任。

這里是級別負責制，責任要明確的原因是我們每位工 作人員要在自己的工作崗位認真負責、聽從調度、服從命令。

配合各部門工作

物業管理公司中的保安24小時在崗，對小區的情況較為熟悉，對業主的情況較為熟悉，對小區的設備設施較為熟悉，在上述三種條件下我們配合各部門的工作有先天條件，所以要求全體保安對小區業主要熟悉。

同“心”圓

客服、工程、保安、保潔為業主提供服務是在同一水平線上，我們在為業主提供服務時有二種方式：（1）、語言、（2）、行動。

溝通的技巧與方式

1、微笑式服務是溝通的最佳途徑。

2、站在業主的立場上考慮問題，學會換位思考。

3、要在不違反公司的原則基礎上進行。

第三篇：物業管理有限公司宣傳材料

企業宗旨：以人為本，服務社會！企業精神：超越自我，爭創一流！

企業目標：一流信譽、一流物業、一流管理、一流服務！經營目標：塑造品牌、拓展市場、持續發展、永創佳績！

服務理念：用戶的需求就是我們的工作內容，用戶的滿意就是我們的工作標準！人才理念：尊重人才，唯才是舉，以誠相待，團隊作戰！執業道德：用心做事，誠信待人！

服務理念宣傳

您的滿意，我的努力！超越需求，永遠一流！服務無極限，滿意每一天！用心做事，誠信待人！

質量追求無終點，真誠服務到永遠！專業特色服務，溫馨情感交流！心系用戶，誠信服務！最好的服務，最佳的效益！

倡導“全民參與”的管理文化

在客戶服務中心內部，強調員工在合理分工基礎上的充分合作。例如在保潔方面提倡 “人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協作來彌補管理上的缺項和漏項。通過開展零距離互動式服務，不斷提升管理服務品質。在社區內，實現“管理開放，開放管理”。把熱心社區公益事業的社區成員組織起來，參與社區的安全管理和社區文化建設。此外，大力宣傳物業新舉措和業主的先進事跡。

營建“和睦親善”的社區文化

社區文化是物業管理人與社區成員共同創造的、具有社區特色的精神財富和物質形態的完美結合，其最終目的是在小區內建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取化現代生活中正在蔓延的“人情沙漠”。

萬方物業成立伊始，就把社區文化建設提升到重要的位置，并設定了社區文化的八大主題：愛國主義、環境保護、社區科普、全民健身、社區公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居。

為緩解現代都市人的緊張生活狀態，公司斥資購置了七部健身設備，并在陽光家園中心廣場開辟了健身角，為小區用戶提供了一個集健身、娛樂、溝通的天地。

同時，根據小區用戶的年齡結構、興趣愛好、小區建設和環境保護等，結合公司實際，組織開展了陽光家園吉祥物征集、萬方物業杯乒乓球聯誼賽；萬方物業杯“愛我家園、美化校園”的綠地認領以及演講比賽、抗擊非典、建我家園等多次社區活動，增進了彼此是的了解，豐富了人們的精神生活，逐步建立嶄新的社區公共秩序。建立“加油站式”的員工培訓機制

由于提供服務產品的主體之間的個性差異，對于服務產品的提供，不能簡單地只制造一種“準則”，而是應該依據服務需求的變化而不斷調整，也即服務的層次、內容和方向做出相應變化。為適應這種不特定性的要求，公司對員工采取了“加油站式”的培訓體系，即通過崗前培訓、在崗培訓和調崗培訓，明確各級員工的培訓達標標準，使每一位員工的服務知識、技能與服務需求達到動態平衡。同時，強化“管理者就是培訓者”，“培訓是公司對職員的最大福利”的觀念，并把這種意識在物業管理工作中貫徹始終。

名詞注釋：

一站式服務——即用戶辦理入住、裝修、搬遷等手續時，只需到前臺提出服務要求，前臺接待員接到服務請求后，為用戶完成其余各項后續流程的服務方式。例如：在入住服務上，為用戶辦理入住登記、驗收咨詢、房屋施工質量問題的處理、入住退款等后續服務；在裝修服務上，根據國家規定，為用戶辦理裝修申請、裝修施工方案的審核、裝修協議的簽訂、裝修準入證的簽發、運料車證照辦理等后續服務；在搬遷服務上，核實用戶身份、登記搬遷車輛號碼，簽發放行單等后續服務。通過提供這些后續服務，縮短了用戶辦理各種手續的時間和奔前跑后，尋找辦事部門和辦事人員的麻煩，減少了用戶在辦理各種手續過程中引發的不必要的誤解和矛盾，贏得了用戶的信任和理解，增進了物業公司和用戶之間的溝通，減少了管理和服務工作的難度，樹立了公司良好的服務形象。

首問責任制——即第一個接受用戶投訴和需求報告的人為首問責任人，他負責跟蹤和落實用戶的投訴和需求，直至用戶滿意為止。這樣做的優點：第一，防止了用戶投訴和需求處理不及時造成的用戶滿意下降；第二，增強了服務人員的服務意識和責任感，解決的工作中容易出現的工作推諉、責任不落實問題，提高了服務質量，提升了公司的整體形象。

零距離互動式服務——即公司全員與小區用戶間實行交互式接觸，每名員工負責2—3棟樓宇用戶的定期走訪，鎖定信息交流人群，征求用戶的意見和建議，然后將問題反饋到公司經營發展部，經營發展部將信息進行意見，交由客戶服務中心主任限期處理并反饋處理結果；原則性問題或重大問題提出意見或建議，提請公司經理辦公會研究確實解決方案。同時，將各種問題的處理意見及時與用戶溝通，從而贏得用戶的支持和理解，全面提升管理服務品質，樹立萬方物業的服務品牌。

第四篇：德興市物業管理有限公司

德興市物業管理有限公司

簡介

德興市物業管理有限公司成立于2004年4月6日，注冊資金：50萬元。擁有全國物業管理二級資質證書；2011年榮獲“全國1000家100強物業管理公司”其中一家的光榮稱號；2013年6月17日得到德興市政府領導的表揚！

公司目前接管項目：銅都1品、幸福家園、聚遠華府、香檳小鎮、綠都華城、水岸楓庭、鑫城（地址：原花橋分場）等；接管單位有：德興市政府、革命歷史紀念館、市行政服務管理中心、工商銀行等，管理面積達90多萬平方米。

德興市物業管理有限公司自成以來，一直堅持“你給我一份信任，我還你十分滿意”為服務理念；“依法管理、業主至上、服務第一”為宗旨。為業主提供最佳的服務。

公司設有行政辦公室、保安部、保潔部、綠化部、維修部等部門。管理人員及服務人員均接受過系統的職業培訓，是一支技術力量雄厚、具有高度團隊精神的物業管理團隊，是一家具有“誠信、專業”的物業管理有限公司。

德興市物業管理有限公司

第五篇：物業管理有限公司是

廈門市美佳鑫物業管理有限公司淮南分公司是專管高檔物業的專業物業管理公司，具有二級資質。經過多年的實踐，公司已擁有了非常豐富的管理的經驗，同時具有一流的管理和服務，滿足不同層次的客戶需求，為所有業主和物業居住人提供了一流的辦公和居住環境。

公司始終以“業主至上、服務第一”為服務宗旨，公司按照先進的管理理念，始終貫徹以人為本的精神，堅持高超的技術性、嚴密的科學性，以及維修的及時性和強烈的責任性，在實施全方位的服務過程中，不斷吸取國內外物業管理的先進經驗，逐步探索出一套與國際接軌的物業管理模式。年來員工的工資也不斷提高，國家對物業管理的要求也越來越高，這些都對我們提出了新的挑戰，面對挑戰，我們積極應對，通過全體員工的共同努力，公司在創建市文明單位工作中也取得了可喜的成績，現作匯報如下：

一、領導重視，提高認識，深入開展文明行業創建活動。

公司領導班子十分重視文明單位創建活動，從創建伊始，就擺到重要議事日程上，與公司管理工作統一部署、統一計劃、統一落實、統一考核。領導班子一致認為，文明單位是一個單位精神面貌的綜合反映，創建活動是踐行“三個代表”重要思想的具體體現，有利于提高員工文明綜合素質和文明形象，有利于促進公司三個文明建設協調發展，全面推進創建工作的深入開展。

1、加強領導，完善機制，落實責任。在公司領導下，成立了創建工作領導小組和領導小組辦公室。由總經理任領導小組組長，各職能部門及管理處負責人為小組成員。明確了指導思想、總體目標、建設內容和要求。對照創建目標、標準和責任，細化分解，把責任落實到人，形成一級抓一級，層層抓落實，黨政工團齊抓共管的工作機制。

2、加強宣傳教育，營造良好的創建氛圍。為了深化干部職工對創建工作的主體意識，自覺投身到創建活動中去，結合工作實際，以物業環境不斷改善和業主的滿意度為標準，精心打造管理形象，營造了良好的創建氛圍。一是利用各種會議，廣泛宣傳創建文明單位的重要意義，提高廣大職工對創建文明單位重要性的認識。使廣大職工認識到，創建精神文明與自己的工作生活息息相關，有利于改善自己的工作生活條件；認識到創建精神文明單位是貫徹落實“三個代表”重要思想的需要，是樹立管理新形象的需要，從而促使職工自覺把建設文明單位與履行工作職責結合起來，為開展創建活動奠定了堅實的思想基礎。

二、內強素質，外樹形象，全面建設一支高素質干部職工隊伍。

打基礎、強素質、樹形象，全面建設一支高素質員工隊伍，是做好工作的根本保證，也是創建工作的出發點和落腳點。為此，我們強調以人為本，求真務實，寓創建于日常工作、學習和生活之中。

1、加強班子自身建設，進一步增強創造力、凝聚力和戰斗力

公司領導班子既是精神文明創建活動的領導者，也是實踐者。公司領導十分重視自身能力建設，以創建學習型企業為目標，提升領導干部的整體素質和能力，增強領導班子的創造力、凝聚力和戰斗力，全面推動精神文明建設。始終堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想

為指導，講學習、講政治、講正氣，增強團結，保持了奮發有為的良好精神狀態，提高了科學執政、民主執政和依法執政的能力；堅持和健全民主集中制，增強領導班子的團結和活力，按照“集體領導、民主集中、個別醞釀、會議決定”的原則，重大事項集體研究決定。加強對員工的教育、管理和監督，組織員工聽講座，要求員工積極參加各項活動，推進各項工作、開展反腐倡廉等方面的情況，開展了批評與自我批評，并針對存在的問題，制定了切實的整改措施。職工一致反映，公司班子是一個求真務實、開拓創新、勤政高效、清正廉潔、團結奮進，值得干部職工的信賴和支持的堅強領導集體。

2、著力打造一流的干部隊伍

公司把培養一支思想過硬、作風優良、業務精湛、團結和諧的員工隊伍作為搞好各項工作的基礎和出發點。

1、加強理論武裝。組織干部職工學習了鄧小平理論和“三個代表”的重要思想，學習貫徹了十七大報告精神；開展了保持共產黨員先進性教育活動和加強黨的執政能力建設的學習、討論活動。購買《保持共產黨員先進性教育讀本》、《精神文明建設工作資料匯編》等政治理論書籍。

2、加強干部隊伍建設。認真貫徹執行公司干部選拔任用工作條例，嚴格按照程序，真正把那些品德好、有能力、真心干的同志選配到中層領導崗位上來。堅持憑業績用干部，讓想干事、肯干事的有舞臺，能干事、干成事的有地位。如今工作在公司3個管理處的主管負責人都是通過競聘選拔出的青年干部，2011年公司開展了工程部領班的競聘工作，今年初進行了見習主管和經理助理的競聘工作。所有的競聘工作都以公開、公平、公正的方式開展，提拔到干部崗位上來的同志團結共事、團結謀事，大家互相支持，在各個崗位上都發揮了較好的作用。

3、加強優質服務，創造更大的社會、經濟效益

作為一個企業特別是服務性行業，我公司領導班子充分認識到優質服務重要性。堅持“貼近實際、貼近市場、貼近客戶”的原則，在各服務窗口積極開展規范化服務，先后通過公布投訴監督電話、聘請第三方調查、嚴格服務制度等方式，有效提高了服務質量，并且在服務上不斷創新。

今年上半年開展了“細節決定成敗”主題活動，要求每一個員工從細節服務入手，優質全公司的服務質量，此次活動歷時半年，自開展以來極大地提高了公司全體員工的整體素質；2下半年，我公司又開展了“服務從微笑開始”的主題活動，活動宗旨是希望通過美佳鑫物業全公司范圍的“微笑服務年”活動，樹立微笑服務、優質服務、塑造服務標兵，近而號召公司內全體員工向微笑大使學習，在公司內全面掀起“學大使、送微笑、抓優質、促效益”的比拼浪潮，提升企業真誠服務、用心感動的氛圍，用實際行動樹立學習榜樣，通過活動讓美佳鑫物業的特色優質服務品質再上新的臺階，讓客戶及業主真切感受到家一般溫暖的服務。經過這兩個主題活動的開展，我公司的滿意度始終保持在90%以上，業主主動上門交物業服務費的人多了

三、豐富載體，夯實基礎，創建活動充滿生機和活力。

按照市文明單位的標準和條件，針對新時期職工隊伍的精神需求和特點，精心設計載體，夯實基礎，拓寬創建渠道，使創建工作充滿生機和活力。

1、加強干部職工思想道德和文明素養建設。充分發揮工會的作用，以關心職工生活，解決困難，增強主人翁意識為主題，充分調動員工的積極性、主動性。對公司的各項包括薪酬提高等決議進行民主討論，充分保證了職工的知情權、參與權、審議權和監督權。公司通過公告欄定期實行企務公開，讓公司員工對各項工作一目了然。通過企務公開職工參與企業民主管理意識增強了。公司今年還開展了“微笑服務明星”評比活動。

增強領導與員工的聯系，了解職工思想動態，團結帶領員工更好地完成各項工作。貫徹《公民道德建設實施綱要》實施意見。深入開展世界觀、人生觀、價值觀、社會道德、職業道德、家庭美德等教育；利用重大節日紀念活動宣傳社會主義道德思想，開展道德實踐活動。培養員工良好的職業道德，樹立明理誠信、遵紀守法、奉獻社會的良好風氣。

2、加強企業凝聚力。公司以“凝聚班子、凝聚黨員、凝聚群眾、凝聚服務對象”為抓手，建立了班子、黨員、困難職工、服務對象的溝通制度，班子每周至少溝通一次，做好“五必訪”，每年春節必走訪職工，舉辦老員工座談會。

3、加強綜合治理，創造優美工作環境。成立公司綜合治理領導小組，建立工作制度；每年建立綜合治理責任書；堅持排查工作，消除不穩定因素，維護穩定；強化安全生產保衛工作，堅持至少每年兩次的安全生產檢查，加強辦公生產場所的防火、防盜管理工作，我公司至今從未發生責任性刑事案件和安全事故。

四、促和諧，同創共建，積極參與公益事業

1、積極開展各類共建活動，積極為社區提供服務，促進公司和社區的相互融合。組織他們市內一日游。及時了解社區治安動態，及時與警署保持聯系。

2、依托志愿者隊伍，參加公益活動。目前，公司已有黨員志愿隊伍、青年志愿者隊伍等志愿者46人。每年開展8次志愿者活動，包括“同一個藍天、同一個夢想”、“520我公益"、植樹節、迎春便民活動、維護交通秩序等等，動員員工參與社區建設。定期開展結隊幫扶社區困難群眾

4、積極投入社區建設。公司積極參與社區改建、文明小區創建工程，改善了老百姓生活環境，得到地方政府好評。并積極參加和組織社區活動，包括座談會、聯誼會、聯歡會等，豐富老百姓業余生活。

我公司在田家庵區政府和廈門公司的指導下，在公司領導班子的正確決策下，通過公司全體員工的共同努力拼搏，經過多年的開拓完善，企業有了長足的發展。

文明單位創建活動是一項全面提高單位整體素質的基礎性工作，我們要在已取得成績的基礎上，再接再厲，頑強拼搏，開拓創新，努力為物業管理事業做出新的貢獻！