第一篇：以土地銀行主導農地使用權流轉

注：此文發表于《當代經濟研究》2009年第11期

以土地銀行主導農地使用權流轉

馮子標

王建功

（山西財經大學 經濟學院

太原 030006）

摘要：農地隨著工業化增值并通過土地資本化帶給農民收益，是農民參與工業化實現自身轉型的自然過程。國家成立土地銀行，對土地銀行賦權，兼顧經濟社會多重目標，給予它主導土地流轉的權限,使得集體土地和國有土地市場逐漸對接和對等，并更好地服務農民創業和農業產業化。農地資本化是農民轉型的催化劑，可以改進農民財富結構，帶來產業再集聚和城鎮繁榮的新局面，并促進農民轉型和工業化的深進。關鍵詞：農地資本化；土地銀行；財富效應；城鎮化一、十七屆三中全會賦予土地流轉的資本內涵

黨的十七屆三中全會提出要深化農村體制改革。現有土地承包關系要保持穩定并長久不變，在此基礎上，強調農地流轉的多種形式，允許農民以轉包、出租、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權。這就賦予了土地流轉的資本內涵。

在工業化和城市化進程中，產權要配合土地市值的變化，以最優利用土地資源。在農業社會，土地的收益在于農產品的市場價值。在工業社會，土地用途由農業轉向工商業，收益提高很多倍，成為社會財富的主要組成部分。土地所有者通過出讓土地，可以獲得巨大收益。而投資房產等基于土地增值的財產收益也隨著土地緊缺而獲益頗多。現有土地征用模式，集體土地先轉為國有土地，然后入市交易，土地增值收益歸于地方政府，而非農村集體和農民，不尊重市場交換的規則，是極不公平的事。土地用途在農民手中不可更改，因何到了地方政府手中就可以新用途高價出讓？這里面付出成本的毫無疑問只有農地所有者的村集體和農戶，理當由農戶享受土地增值收益而不是地方政府。

農地隨著工業化增值，是農民參與工業化實現自身轉型的自然過程。土地資本化帶來的收益促進農民進城，農民也可以以提供土地擁有工業產權。多年來，我國的土地政策切斷了 1 這一天然聯系，使農民參與工業化的有利機會喪失。現行土地征用模式在服務城市化和工業化的同時，卻使農民權益受損，農民進城緩慢。土地政策理當調整，使得工業化進程中的土地增值服務農民轉型，盡早實現二元經濟一元化。

我國土地分為國有和集體所有兩種形式，農地是集體所有，農戶所承包土地，應享受占有、使用、收益、處分等完整產權束。尤其是農地可流轉，將分散的土地資源集中到種地能手，實現規模化經營，也使得農村剩余勞動力從土地解放出來，專門從事非農產業。而農村閑置的建設用地和宅基地也可以向金融機構抵押獲得資金。國內經濟學界和法學界不少專家建議農地承包經營權物權化。目前農戶土地承包地類似債權，土地有被收回的風險，土地交易功能受限，不符合工業化下土地資本化的內在要求。黨中央提出現有土地承包關系長久不變，就給農地物權化提供了最有力保障。土地物權化使得土地在不改變土地集體所有的前提下，具有抵押在內的較完整產權，大大降低了土地流轉的交易費用。農地物權化會增加土地資產的價值，土地也會在市場引導下實現最大生產力。

二、以土地銀行主導農地使用權流轉

農地流轉利國利民，但是我們要看到，如果沒有章法，操之過急，農地紛紛朝著非農方向流轉，難免出現土地濫用，資源和環境受到破壞，耕地紅線也將失去保證，危及糧食安全。如果沒有強有力的組織和制度約束，農地無序流轉會導致土地市場紊亂，沖擊城市土地資產價格，甚至造成土地流轉中利益的矛盾難以化解，影響農村社會穩定。為完成經濟和社會多重目標，借鑒國外成熟經驗和國內的實際，國家成立土地銀行，并使其具有政策性銀行的部分性質，以兼顧經濟社會多重目標。對土地銀行賦權，給予它主導土地流轉的權限。使得集體土地和國有土地市場逐漸對接和對等，改變當前地方政府壟斷土地市場的格局。集體土地可以直接入市交易，且將農地收益歸于農民。土地銀行要在確保土地流轉符合宏觀經濟政策的前提下，要兼顧糧食安全等國家戰略目標，服務于農地流轉和三農事業，進行有序流轉和再配置。

土地銀行的組成可以參照農發行和農村信用社等模式，也可與現有農村各種專業組織進行合作。由農民代表、農業專家、經濟專家等組成委員會進行業務監督管理。土地銀行通過土地的市場融通實現金融資本和土地資本的對接。土地銀行的既要吸納土地，也要有雄厚的資金。其他金融機構可以加入進來，而民間資本尤其是農業龍頭企業可以入股土地銀行，提供運營資本金。待土地順暢有序流轉，就會形成源源不斷的資金回流。回流、支出，支出、回流，資本在這運動中就不斷增值。土地流轉就成為土地銀行的盈利來源。土地銀行可以從點開始，逐漸連成線，再逐漸將大部分地區包含進來，逐漸形成全國統一的土地流轉大市場。土地銀行可以采取區位式的科層設計，對不同地區的分支進行多樣化管理。土地銀行參照商業銀行的經營模式，即資產負債經營模式，它吸納作為“存款”的土地，放出作為“貸款”的土地，中間是土地使用價格和出讓價格兩種“利率”。土地市場逐漸統一，可以確定土地使用價格即土地利率，進而形成土地銀行的基準信號和操作工具。土地的異質性，使得土地收益的差異很大，基于土地肥力，地段不同，用途不同，會有較大差異，形成級差地租。土地級差收益代表土地的不同價格。

土地銀行的金融功能可以更好地服務農民創業和農業產業化，解決農村資金不足的問題。土地抵押可以為農民解決創業的資金難題。土地銀行會從資本化收益最高的地方開始。在農業產業化基礎條件較好的地區，在土地同質性較好的地區，在靠近城市和位于交通樞紐的地區，農戶對于土地流轉有著強烈的意愿，易于展開。進城務工的數億農民工，是其強有力的推動者。

土地合理流轉，確權先行。古時有魚鱗冊，地籍丈量關系到稅收，政府十分重視。今天農業稅取消，但是為了實現土地市場價值，支持土地流轉，產權必須清晰界定，落實到戶。一村一鎮，可以利用現代地理信息技術，較為準確的丈量土地。土地權屬要清晰化，由于建國以來，土地制度經歷多次變更，直到改革以后才穩定下來。多年來人口進城遷移，也發生了變化，但是土地繼承關系下，以戶為單位還是基本穩定的。可以結合當下的戶籍制度，在村集體民主討論，劃定耕地和宅基地權屬。

要處理好村集體和農戶的關系，將土地產權具體到農戶，以保障農民的利益。村集體的作用可以是組織者，促進農地流轉。或因為地段優越，或因為自然資源豐富，或因為企業家資源豐富，有些地方成功實現鄉村工業化。這充分說明了農地如果利用市場機制，就可以形成產業集聚，為農民創造巨大的收益。農民在這一過程中也可以有效轉型，成為農民企業家，或者參股，成為有產階層，主動參與工業化。

土地流轉的時機在不同地區的情況差異較大，不宜一哄而上，由土地銀行選擇成熟試點，逐步推進，選擇成功的模式再逐步推廣。在土地流轉實踐先行的地區，比如我國東南沿海地區農村集體土地，大膽創新，農地流轉采取了很多形式，實現了巨大的土地收益。農民成為擁有工業產權的有產階層，不少成為杰出的企業家，組建企業，吸納了大量農民就業。城郊農村的土地流轉隨著城市圈的擴大進入規劃覆蓋區域，直接享受土地增值收益，這一類型的農地是農地轉非農，成為建設用地。土地用途基本不可逆，這時土地銀行的作用在于獲得土 地轉讓合理的補償價格。或者不改變土地所有權，收取土地收益流。對于農村建設用地，通過整理盤活，將廢棄的或者違規使用的土地加以規范化，通過土地銀行出讓，得到土地增值收益。近年來，隨著農民進城打工，農村有空心化趨勢，農村住宅閑置率較高。在城市打工的農民工由于無力在城市定居，將辛苦賺得的收入在農村建設住宅，但是只是很少時間居住。由于進城的理想難以實現，理性的農民只好安排退路。即使在新農村建設試點村，依然存在很多建設漂亮的住宅，因主人外出打工常年無人居住。還有農村宅基地和建設用地可以廉價獲得，甚至占用耕地，造成使用低效，存在嚴重的浪費。

農業用地的流轉是土地銀行的主要業務。通過農用地的流轉達到集中以實現規模化經營，促進農業產業化和現代化，提高農業生產水平。耕地出讓價值是它的機會成本，即最大的可能收益。基于農產品的凈收益，按照經濟作物和糧食不同，種蔬菜的收益要遠高于糧食。而水利設施和土地涵養也決定了土地的可能用途。在同一集體之內，原先的土地數量基本上是按照人口均分的。土地質量大體平衡。所以在一村之內，可以近似地按股份來分割。而不同地段的村子就存在較大差異，土地價值會發生變化。

土地銀行的具體業務要因地制宜，也要與時俱進。農業社會人口的分布往往是，土地收益高的地方，人口密集，從而人均土地占有較少，反之，土地貧瘠則人口稀少，人均占有土地較多，今天的大部分農村，尤其中西部農村依然如此。而進入工業化階段，土地的價值除了產出農作物之外，還包括土地所包含的地下礦藏、水文地質、植被氣候等一系列因素。比如不毛之地可能蘊藏豐富的礦產資源，山地可以成為風景區，技術手段會使得土地有了新的用途。因而，土地市場價值會隨著技術手段和經濟發展階段不同而發生變化。

利益剛性成為制約農地制度改革的主要阻力。農地流轉收益歸農，農地直接入市交易，土地銀行主導農地流轉模式的順利運行，最大的阻力在地方政府。土地出讓收益作為地方政府的第二財政，舉足輕重，怎么忍心放棄？所以有必要在政府財政收入結構上進行配套改革，為保證地方政府的財政收支平衡，可以增征財產稅，以補償土地出讓收益。隨著土地資本屬性強化，對其征收相應的流轉稅收也符合稅法原則。但是土地流轉所釋放的巨大生產力激發經濟更加活躍，遠遠超出稅收結構變化的分配效應，土地流轉會帶來更多稅源，實際上是從一次性的收益轉向財產增值收益流。所以，土地制度改革也是政府職能的改革，是經營型政府向服務型政府轉型。

三、農地資本化的財富效應 土地資本化使農民財富顯化，增進農民生活福利的重要渠道。土地流轉增加農民財產收益，土地所有權強化并經由市場定價，會帶來巨大的財富效應。按照2008《中國統計年鑒》的土地數據，粗略估算，19.5億畝耕地如以每畝5萬元論，是近百萬億的財富，另外，還有47億畝的草地，26億畝的林地等，這一巨大財富一旦從松散沉睡的狀態活躍起來，進入市場并且定價，形成可以進入市場流動的資本，將大大提升農民的家庭財富。這一財富形式的轉換不但從觀念上改變農民的生活預期，而且會改變農民的經濟行為。農民消費儲蓄結構將發生積極變化，增加消費支出的比例，有利于改變宏觀經濟中消費嚴重不足的結構難題。

多年來，農村為城市輸入了大量資源和財富，農產品剪刀差，土地資本收益，以及通過金融機構轉移的農村儲蓄。農村消費模式，受限于社會保障的缺失和金融支持嚴重不足，表現為低消費高儲蓄。當然他們的財富存量較低是影響消費儲蓄結構的決定性因素。農村地區性別比例使得婚娶費用高漲，包括住房在內一系列婚娶開支成為沉重負擔，因此也使得農戶儲蓄率很高。農民和農民工的大部分收入儲蓄起來用于在農村建設住房，在吃住等基本生存滿足之前，農民已經耗盡全部積蓄，無力謀取進一步的發展。

工業化中期下繼續推動農地資本化，實現農地流轉，具有積極的意義。在產業結構和工業化城市化方面，在推動農民進入城鎮從事非農，加快農業產業化，加快服務業發展，促進二元經濟一元化。大城市的高房價，對于大部分農民來說，難以有效融入定居。走多樣化的城鎮化道路，更能夠滿足9億農民轉型進城的要求。農民工根據自身條件，也可從大中城市退居到中小城鎮，以滿足就業和定居的雙重目標，過與農村完全不同的城市生活。

把土地作為農戶家庭保障的工具，是靜態的看土地，只是將其作為衣食之源，并沒有動態地看土地在工業化中的資本功能和財產性價值。土地資本化是尋找土地最大的收益，而土地與家庭保障等價，是土地的最后用途也往往是價值最低的一種用途。比如即使種菜和種糧相比，收益就相差很多。在種一畝地年凈收益二、三百元的情況下，而勞動力打工日工資可以有50元的情況下，誰還會在地刨食？家庭層面的保障與社會保障不可相提并論，社會保障是國家提供給公民的權益，是社會應盡的義務和責任，是從宏觀上把握，不應束縛農戶微觀上的經濟決策。而所謂土地換社保的思路，是不尊重農民基本的公民權。社會保障作為國家層面的公共品，它的提供不應以市民和農民來劃分，農民為何要放棄土地才可以享受社會保障？

市場經濟條件下，一切要素是可以資本化的。人們的財富其實是所有要素收入流的貼現，即凝縮為資本價值。不同的用途提供不同的收益流，從而有不同的資本價值和財富總量。土地資本是現階段農民財富量上升的主要途徑。每年千萬畝的農地隨著工業化和城市化不斷升 值，轉做非農，只是收益沒有歸農，農民得到的是按照農業用途計算的微薄收益，中間經過各級截留，農戶所得無幾。現在，尊重市場規律，需要將市場機制正確引導。地利歸農，它應當是農民的收益，是工業化帶給農民的自然結果。

農地流轉會激活土地市場，是一種重要的市場信號，必然引導其他資源的流動。農村數億畝建設用地的釋放，會對工商各業的用地產生積極影響。地價對與勞動力流動和產業布局具有同樣重要的影響。這將使得土地、勞動力等要素再配置，也是土地要素優化配置的必要途徑。產業分工會更加精細，并使得城鄉之間產業再布局。產業鏈條的作用會使得同類上下游的產品生產集中于同一城鎮，形成專業制造基地。這正是小城鎮繁榮的經濟基礎。產業演化和合理布局會提升城市的整體水平，在基礎設施和服務業方面相互促進。制造業會向中小城鎮轉移，大中城市則實現服務業的大發展，在高速路和鐵路網絡密集相連的情況下，產業的生產、營銷形成新的產業集聚效應不斷放大。

土地會因為明確的市場定價而倍顯珍貴，土地不會濫用，而是地盡其力，經由合理配置，實現土地收益最大化。在農村，不少農戶進城以后，農地轉讓他人，由于常年在外，擔心集體收回，糧田轉為植樹，或索性荒棄，十分可惜。在宅基地廉價的情況下，農戶往往多占宅基地，村委會也有將地批給農戶以獲得收入的積極性。農村的建設用地比如宅基地，往往超出標準許多。戶均宅基地面積為0.59畝，人均面積為0.16畝（108平方米），而建設部規定村鎮規劃用地指標為人均80－100平方米

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四、農地資本化促進小城鎮產業集群化

。土地流轉市場形成以后，因其相對稀缺性，市場合理定價，土地善用，生產力會進一步提高。

土地銀行的作用，可以先吸納農村土地，然后回吐，包括大量的建設用地，這增加了市場土地供給，傳遞價格信號，對于產業集聚和人口集聚有著新的指向意義。大城市地價已經很高，傳統制造業必然會重新布局，向中小城鎮轉移，形成基于某一產業鏈的專業型市鎮。在產業重新布局和城市生活成本過高的情況下，不少市民會隨著工作轉換等原因而流動。這會使得專業型市鎮成為磁石，吸引人氣和財氣。

隨著經濟發展，尤其是交通和通信、網絡等基礎設施的完善，未來人們的流動和遷徙會越加頻繁。中小城鎮無論從置業或者生活的愜意，會成為不少人的棲息地。居住功能很好的地方，文化濃厚或者自然風光不錯的農村，可以集中開發鄉村旅游景區，有經營理念的市民也可以參與開發，建設鄉村別墅和旅游設施，使得當下比較粗糙的農村觀光旅游產業提高質量，更加活躍，創造更多價值。很多在大城市打工的農民買不起房產，但是也不必回歸農村，可以在中小城鎮定居。大中城市市民退休以后，可以回到城鎮，即享受城鎮的便利，也可以有清閑的生活氛圍，感受退居鄉野的文化情調。

就農業而言，推動農業產業化，規模化經營。農村青壯勞動力務工以后，使得仍在農村從事農業的勞動力，單個勞動力耕作土地面積大大上升，進一步實現規模化經營提供了可能。加之，通過土地銀行的再組織，既可以盤活土地，也可以盤活農村勞動力，在較大規模土地下實行農場式經營，使得土地使用更加集約。同發達國家相比，我國土地單產不算高，還有很大提升空間。隨著設施農業和生物科技技術的推廣，土地生產率會不斷提高。土地流轉下，實現規模經營，從而可對農田基礎設施進行改造，培育良種，引入農業科技新技術，土地效率會前所未有的提高，對于國家糧食安全大有裨益。

就服務業而言，村落經濟向著城鎮經濟轉換，由于人口集中居住，使得生活服務業空間放大。針對當地產業集群特點，建立有地域特色的生產服務業。既可以促進就業，也可以改善產業結構，使得工業化和城市化同步發展。如文化培訓、信息服務、金融、餐飲、旅游、醫療保健等服務業，會因為人口密度具有規模效應。

土地流轉，激活農民創業，繁榮農村經濟。農民獲得土地增值收益，有了經常性的資金流支持，可以通過土地銀行，將土地抵押，獲得一筆資金，創業便有了可能。轉讓土地使用權的農民的流動性會加大，在土地銀行的規范管理下，農民不用介入具體的土地流轉交易，不必擔心失去土地的原始產權，可以專心從事非農工作。而且流動的人口也會優化大中小城市之間的結構，不必造成人口過度集中于大城市。在中小城鎮自身具有產業基礎的前提下，吸納就近農民自然要簡捷順暢。隨著時間積累和產業變遷，新市民不斷流動，至于再次轉移是更高質量的城市化了。

五、農地資本化是農民轉型的催化劑

農民處境改善，享受實實在在的利益保障，土地歸農是根本。農村體制改革最終是為了實現農民由傳統小農的生產生活方式向工業化分工體系中的新市民順利轉型。農民通過創業不斷改善處境，生活水平逐漸向市民看齊，農民成為有產階層，成為新的市民，戶籍制度悄然消失就順理成章。借助土地資本化具有的杠桿效應，為農民轉型找到了切實捷徑。土地資本化，就業有途徑，創業有條件，農民的努力就會變為幸福生活。有恒產者有恒心，農地資本化，農地成為農民的財產，人心思穩，人心思齊，人心思進。是工業化深進的有力支持。

當前，要抓住有利時機，加快農村土地制度改革，配合經濟向內需轉型和產業結構調 整。土地等基礎要素價格出清，產業運行才會有有效的微觀基礎，9億農民有了財富支持增加消費，宏觀經濟才會由內需驅動。隨著人口老齡化時代的逐漸逼近，包括土地在內的資產價值會發生變化，人口和產業的空間布局必然會相應調整。從宏觀來看，人地比例持續上行的情況下，土地生產率在這一階段處于較高回報率的水平。應當充分利用土地資本化的市場功能，實現土地生產力最大化。

農地資本化的要旨在于，在工業化的進程中，政策因勢利導，地利歸農，依靠農民自身智慧和努力，盡早實現農民轉型。

參考文獻：

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作者簡介：馮子標(1938－)男，廣東紫金人，山西財經大學特聘教授，博士生導師，主要研究方向為發展經濟學、人力資本理論、文化產業理論；王建功（1977－），男，山西洪洞人，博士研究生，研究方向為發展經濟學。

通訊地址：山西省太原市塢城路696號山西財經大學經濟學院 030006 均是精品，歡迎下載學習！！

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第二篇：農地流轉,促進農村經濟發展

今年中央一號文件提出，引導農村土地承包經營權有序流轉，鼓勵和支持承包土地向專業大戶、家庭農場、農民合作社流轉，并規范土地流轉程序。隨著經濟社會的持續發展，農村土地的投資行為呈現出較強的發展態勢，其中由農村土地流轉引發的利益沖突尤為激烈。

農地流轉的利益沖突及原因

農地流轉是指土地利用權流轉，包括鄉鎮宅基地使用權流轉、建設用地使用權流轉和土地承包經營權流轉。其中，宅基地使用權流轉被相關法律法規明確禁止，利益沖突相對較少，主要矛盾集中在后兩者。在經濟利益的驅動下，當前農地流轉的自發性、隨意性、盲目性較大，運作不規范。農地流轉的隱形市場大量存在，破壞了土地市場的公平機制，土地糾紛繁多，侵權行為時有發生。

導致農地流轉利益沖突的原因，主要包括：一是土地一級市場由國家長期壟斷經營，農村土地沒有自由流轉的權利，成為一種沒有處分權的“虛空所有權”。二是缺乏農地使用權價格評估機制，農地流轉缺乏指引，很多情況下是盲目進行的。作為弱勢群體的農民長期被排除在協商談判的程序之外，土地征收補償沒有完全考慮市場因素。三是土地要素市場化程度低，給地方政府創造了較大的尋租空間。農村土地制度和土地利用規劃難以有效執行，無法約束地方政府的用地行為，最終造成土地供給失控和農民利益受損。四是農村社會保障體系建設非常薄弱，被征地農民多被排除在社會保障體系之外。因此，農民在土地流轉時患得患失，擔心一旦出讓了土地使用權就會喪失了生存、發展與保障的基本途徑。五是中介組織發展不成熟，管理不規范。農民對中介組織存在信任危機，造成兩者之間的隱性利益沖突。

農地流轉利益沖突的解決之策

加快解決農地流轉中的利益沖突問題，是進一步深化農村改革、推進農地市場化和促進農村經濟快速發展的重要內容，也是解決“三農”問題和保障經濟社會可持續發展的重要突破口。

首先，逐步完善農地流轉相關法律法規。土地作為一種特殊的自然資源和生產資料，應逐步將農地流轉納入法制化軌道。將以往存在的、尚未納入法律調整范圍的農村土地占有和使用關系上升到法律關系。在此基礎上，加快修改現有法律法規和政策，改變現存的農地占有和使用關系，確保農村耕地與非耕地、農村土地與城市土地在法律原則上的公平地位。明確農地流轉為非農地是資產轉化，而非簡單的資源屬性變更。加快制定農地流轉的專項法規和條例，比如《集體土地流轉管理法》、《農地使用權管理條例》、《農地使用權流轉辦法》等，并在相關法律法規和政策中明確農地流轉的用途。在此基礎上，嚴格執法，從嚴管地，依法管理。

其次，建立健全農地流轉市場和城鄉統一的建設用地市場。規范土地使用權流轉程序，加強合同管理，依法約束當事人的行為，逐步規范土地流轉行為。抑制權力進入市場，充分發揮市場控制農地流轉的“總閥門”作用。同時，建立一套較為完備的土地流轉組織體系，比如土地使用權轉讓市場、各種中介服務組織、協調機構、監督管理組織、土地金融組織以及其他必要的配套服務組織和設施系統等，實現土地有序、有償、有效和可持續流轉，為有條件的地區發展適度規模經營提供一種長效機制。

再次，為確保我國糧食安全，需要加快建立和完善以政策性保險為主的農業生產風險防范體系，降低農業生產面臨的自然災害風險、技術風險和市場風險，真正為農民的生產排憂解難。

最后，建立符合農村實際、滿足農民需要、相對完善的農村社會保障制度體系，包括農村最低生活保障制度、農村社會救濟制度、農村社會養老保險制度、農村醫療衛生保障制度。

（作者單位：中國國土資源經濟研究院）

第三篇：農地流轉對農業生產的影響

農地流轉對農業生產的影響

農地流轉對于農業生產的影響主要可以細分為一下就幾方面的影響：

一、對農業生產投入與產出的影響。

1、對農業生產投入的影響又包括對于農地資本投入的影響和對勞動投入的影響。

（1）、對于農業資本投入的影響主要體現在農地流轉后所帶來的規模化、集約化生產的投入。對于農地生產的投入不再局限于農藥化肥，轉而會增加各種農機產品以及機械化生產設備。隨著農地流轉的盛行，這必將帶動相關產業的生產。

由于農地流轉的規模擴大化，對農地資金投入的要求越來越高。隨著農業稅的取消，以及部分農民將田地看作自己最后的生活保障，農民對自己的農地承包權更加珍惜。當初鄰里、親友之間通過轉包、代耕的形式流轉土地，或者農戶委托村社代為流轉，無償或只象征性的獲取一定收益，現在的農地流轉主要以租賃的形式為主，租金以收取現金或者糧食折價為主。總的來說，農地流轉將加大對農業生產的投資，也會促進農業生產的現代化。

（2）、對于農業勞動力的投入將會隨著農地流轉的發展而逐漸減少。所以關于農村剩余勞動力的去向問題，也是我們在之后我面臨的一個重要的困難。

2、對于產出的影響，在土地流轉之后，農地之間的田壟田埂都可轉化為耕地。可以提高土地的利用效率，增大糧食的產出。同時也可以通過增加更先進的生產設備和生產技術以及資本投入來增大生產的產出。

二、對土地利用類型的影響

之前，農地主要用來生產糧食，農地流轉會使土地更加整合在一起，受個人利益最大化的影響，這部分流轉合并的農地可能會去生產經濟價值更高的經濟作物，或者用來養殖水產畜牧等。這在一方面可能增加了農民的收入，同時，也可能給我國的糧食安全帶來威脅。

三、對農業生產模式的影響。

之前主要的農業生產模式是以家庭為單位的小規模生產方式。農地通過出粗、轉包、轉讓、互換、入股、土地銀行等形式逐漸流轉到農業大戶、家庭農場、農民專業合作社甚至一些農產公司的手中。使得他們能夠充分發揮現代農業機械化的優勢，充分利用規模效應使生產成本降低的優勢。有力地促進了農業產業化進程，推動了農業的規模化和企業化經營。實行“反租倒包”后，宜春市出現了一批種糧大戶，使傳統的“家家農工副、戶戶小而全”、以自耕自種為主的家庭經營方式，逐步向規模化、企業化經營方式轉變。

四、土地流轉對于農業生產的相關法律法規以及社會保障制度的促進和完善。

隨著農地流轉的普及，必然會使得我國現行土地制度與農地流轉之間的矛盾更加突出。這對于我國完善土地

第四篇：淺談宅基地使用權流轉問題

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專業論文

淺談宅基地使用權流轉問題

淺談宅基地使用權流轉問題

摘要：近年來，我國農村宅基地使用權流轉活動空前活躍，由此引發了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問題。我們應當正視農村宅基地使用權流轉的現實，深入研究、積極探索農村宅基地使用權流轉制度的創新。

關鍵詞：宅基地使用權，用益物權

Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, “hollow village”, more than one house and so on a series of questions.We should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the in-depth study of rural residential land use right transfer system.Keywords: land use right, usufructuary right

中圖分類號：D922.33文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

近年來，隨著市場化和城市化進程的加快，農村村民住宅的流轉活動也空前活躍。然而，現行的土地管理法律法規政策事實上已無法有效管理一些地方農村宅基地的使用和變更。一方面，政府對農村建房普遍缺乏必要的監督和指導，許多城市特別是在一些發達地區，農村人均宅基地普遍存在利用粗放、嚴重超標和過剩閑置等問題。另一方面，由于利潤的驅動，出現了集體和農民利用宅基地進行“以地生財”的隱形交易，形成了地下宅基地市場。由此就引發了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問題。因此，我們應當正視農村宅基地使用權流轉的現實，深入研究，積極探索農村宅基地使用權流轉制度的創新。

一、現行法律法規和政策對農村宅基地的相關規定

《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：農村村民一戶只

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能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。《繼承法》也有規定，繼承人對房屋等遺產有繼承權。但是對房屋以下宅基地使用權的繼承以及使用年限，現行法律法規均無規定和正式說明。

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）中明確規定，在符合規劃的前提下，農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉，但限制集體建設用地流轉的用途，不得流轉作商業性房地產開發。隨后，國土資源部根據該決定精神出臺的《關于加強農村宅基地管理的意見》的通知（國土資發[2004]234號）再次強調要重點加強城鄉結合部地區農村宅基地的監督管理。嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。這一具體規定，強調對農村宅基地使用權流轉的進一步限制，即禁止農村宅基地使用權向城鎮居民流轉。

而在2007年出臺的《物權法》，在宅基地使用權的取得、行使和轉讓方面，雖依然適用土地管理法等法律和國家有關規定，但是體現了農民對宅基地房屋的用益物權，為宅基地制度的改革預留了空間。

二、農村宅基地使用權流轉的重要性和必要性分析

（一）宅基地使用權流轉是現代物權發展的必然體現。

現代物權法由過去單純的強調歸屬轉向對利用價值的追求。只有允許宅基地使用權流轉，才能將資源流向有效的利用主體，實現資源的最優配置。農民住宅一旦建成以后，房屋、宅基地和房屋所有者之間就形成了無期限、無流動、無價格的固定占有、使用關系。如果房屋所有者的社會經濟狀況發生變化，原房主不想再占有這處宅基地，他只能選擇無償將宅基地讓出，放棄作為農村集體中的一員該得到的福利，而不能將該福利轉化為經濟收益。而在市場經濟條件下，特別是城市住宅價格不斷上漲的今天，讓農戶做出這樣的選擇顯然是不符合市場經濟規律的。農民移居后，空置的房屋不能轉讓、出租，現成的財產變不成錢，對經濟狀況本就不寬裕的農民來說，是很痛心的。沒有移居的農民發展農業生產、從事一些經營活動融資或者得重病花

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錢救治，卻不能用房屋抵押獲得貸款，將花費在房屋上的死錢用活，這在一定程度上影響了農村經濟的發展。物不能盡其用，不符合市場經濟發展的要求。因此，要實現對宅基地使用權的充分利用，除有明確的歸屬外，流轉是實現價值的有效途徑。

（二）宅基地使用權流轉是盤活大量潛在宅基地供需的要求。

20世紀九十年代，由于農村經濟發展產生的大量農村剩余勞動力紛紛由西部地區流向東部地區，由農村流向城市，使流出地的宅基地長期閑置；有的家庭父母有宅基地，子女也有宅基地，而實際卻生活在一起，空閑了宅基地；有的在城里購買了房產居住，而戶口依舊在農村，同樣出現了空置的宅基地。因此在這些地區大量出現“空心村”。隨著我國城市化措施的出臺，尤其是城市戶籍制度改革的加快和深入推進，農村空閑宅基地將變為潛在的市場供給。據我國城市化進程的分析資料估計：今后20年全國每年有1200多萬農村人口要轉移到城鎮地區。而以目前我國農村居民點人均用地153m2計算，每年將均有18.36萬 hm2的農村宅基地可能閑置不用。

（三）宅基地使用權流轉有利于促進農村市場的發展

城市居民到農村從事生產、經營，或退休返鄉生活等，既可以為農村帶來急需的資金、技術，還可以引入先進的知識、觀念，對改變農村面貌的積極作用是毋庸置疑的。目前，有的農村已把吸引城鎮居民到農村作為招商引資的重要方式，因此，完全阻止其購買宅基地，不盡合理。而一旦國家政策有條件地允許城鎮居民購買宅基地，則不僅促進宅基地的流轉，也會促進農村市場的發展。

三、宅基地使用權流轉現狀分析

（一）目前宅基地使用權自主流轉的方式、途徑

1、出租。隨著社會經濟的快速發展和城市化進程的大力推進，農村耕地逐步減少，加之農地的收益甚微，許多農民將自己住房的一部分用來出租以獲取租金，承租人將其作為住宅、辦公、倉庫或其它經營服務場所。這樣，農民在出租房屋的同時也出租了宅基地使用權，承租人在居住的同時也獲得了土地使用權。目前，除一些經濟尚不發達的偏遠地區外，此類流轉形式幾乎遍及城鄉結合部、都市村莊、縣城和中心集鎮等經濟活動較為活躍的地區。如西安市南郊高校聚集

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區，租金已成為農民現金收入的主要來源之一。出租房屋已成為目前最為普遍的一種流轉方式。

2、買賣。近年來，進城務工經商人員在取得一定的經濟收入后在城市購買商品房而將原農村住宅連同宅基地出售給他人居住；農民“農轉非”后留下的房屋和因婚喪嫁娶一戶有多處而又長期閑置的房屋等都會進行買賣。即讓渡宅基地使用權和房屋所有權。根據“房地一致”的原則，由于房屋所有權的轉讓，宅基地使用權也因此而轉移。此外，在城市新區建設熱浪的沖擊下，一些有遠見的農民或經營者在城市近郊可能發展為新區的地段買下部分宅基地，而在新區建成后將其高價出售也成為宅基地使用權買賣的一種新走勢。

若允許農村宅基地和住房流轉，對于留在本地務農的農民，通過出租多余住房，可獲得相對穩定的收入；對于異地承包、規模經營的農民，可通過購買或租賃當地農房，降低生產成本。對于進城務工的農民，一方面可通過出售或出租住房，增加一條融資渠道，所獲得的宅基地收益可以成為農民進城的資本，也使這種轉移更為徹底，加速城市化進程；另一方面，在城郊結合部租賃廉價的農民房屋，打工的農民可以降低城市務工生活成本。

（二）流轉現狀引發的實際問題

1、盡管國家對宅基地的管理實行嚴格的審批制，但在宅基地的審批過程中，擅自多批宅基地給村民的現象嚴重，政府無法宏觀調控，導致宅基地的管理嚴重失衡。許多地方一戶多宅、超面積住房、違法占地建房等現象非常普遍，這不僅干擾了國家對宅基地的正常管理，而且嚴重損害了農民利益。

2、長時間私自轉讓宅基地使用權存在社會隱患，造成管理混亂。由于暗箱轉讓，購買農民宅基地的居民與出讓宅基地使用權的農民之間往往僅憑一紙轉讓協議就決定了宅基地的轉讓，而相關部門卻無法對其進行有效的制止，只能聽之任之。其結果，一是村集體組織無法知道本村宅基地的實際使用人是誰，造成管理混亂。二是由于農民對宅基地使用權的原始取得是無償的，相對價格低廉，有較大的市場價值空間，再加上轉讓是暗箱進行的，無須進行登記，無須交納相關費用，給炒作宅基地使用權的人以可乘之機。三是農村集體組織的宅基

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地使用權實際已經流失，而與法律規定相悖的這一社會事實，將長時間存在。

3、由于缺乏宅基地使用權流轉的相關法律規范，尤其是宅基地使用權的登記制度，實踐中轉讓方與受讓方的權利義務不清，導致流轉的法律糾紛和經濟糾紛不斷，交易安全得不到保障。有些農民在出讓宅基地使用權后，遇到征地、拆遷等情況，想收回宅基地使用權，但購買方已付清錢款，且投入相當資金重修或建房，拒絕接受，于是引發糾紛，甚至打官司；有些賣掉自己宅基地上房屋的農民在城里生活困難，鬧回村里要求重新批地；還有些勢力強大的村強行收回已被村民賣掉的宅基地，買方財地兩空。此類強制騰退、返還財產的執行案件，由于關乎當事人的切身利益，且往往數額較大，法院在執行中存在相當大的難度，有的案子反反復復執行了幾年，還是執行不了，消耗了大量的司法資源，還容易導致矛盾激化，影響農村社會的穩定。

四、促進宅基地使用權流轉合法化的對策及建議 就目前不規范的宅基地使用權流轉現狀來看,為了保障我國土地資源的可持續發展,切實保障農民的合法權益,提高宅基地的配置效率和集約利用程度,就必須探索與市場經濟相適應的農村宅基地管理和有償流轉的相關對策。

（一）提高農民對農村宅基地流轉的思想認識 如今城鄉結合部的農民在進行其房產交易的同時,他們并不知道自己的宅基地也隨著在交易,只認為這樣可以增加自己的收入。這是因為農民是典型的“經濟人”,追求的是經濟利益最大化,所以其行為方式往往受到經濟利益的驅動,這也是城鄉結合部土地市場如此混亂的重要原因之一。因此,要加強農民對集體土地流轉的認識,加大宣傳力度,讓農民深刻認識到“房地一體主義”這一基本原則以及其他土地(流轉)常識。(二）建立宅基地使用權有償、有期限制度

隨著市場經濟的發展和人民生活水平的提高,我國現行的農村宅基地使用權無償、無期限使用制度日益暴露出弊端。如果再貫徹無償、無期限制度勢必影響宅基地資源的合理分配,造成宅基地資源的緊張,進而占用耕地。所以 ,應參照城市國有土地有償使用制度，實行宅基地有償使用制度。對農村居民取得宅基地象征性的收取費用，對宅基地的閑置和浪費，收取較高費用。另外，他物權的存在都是有期限的。

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參照城市住宅用地使用權期限為70年的規定,宅基地使用權的期限也應規定為70年 ,自農民申請宅基地獲得批準之日起算，期間屆滿的,自動續期。

（三）盡快著手和加強宅基地確權登記發證工作, 完善宅基地使用權登記制度，明晰宅基地產權

產權明晰是流轉的前提。應加強宅基地的登記工作,依法確定宅基地的權屬范圍,明晰宅基地使用權的產權主體,保障交易的安全性,做好流轉的管理，不斷完善宅基地使用權登記制度。我國《物權法 》第十條規定:“不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。”第十四條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記薄時發生效力。”第一百五十五條規定:“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”從以上規定可以看出 ,我國對宅基地使用權實行的是登記生效主義，并且未區分城市和農村,應是城鄉一體化登記制度。所以，應當加強登記的規范化建設。對宅基地閑置、浪費問題，針對不同情況，可以采取在規定標準以內的予以登記發證，對超標準部分，要求繳納資源占用費，采取限期拆除等措施。

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第五篇：土地使用權流轉合同

土地使用權流轉合同

轉入方：（以下簡稱甲方）

轉出方:（以下簡稱乙方）

為了促進土地規模經營和高效農業，推進新農村建設進程，在不改變土地集體所有制的性質和不改變乙方在二輪承包續包期內的承包權以及不改變土地的農業用途的前提下，在征得土地承包合同的原發包同意的情況下，按照“依法、自愿、有償”的原則，經甲、乙雙方協商，達成土地使用權流轉合同如下：

一、流轉形式：出租；

二、土地流轉面積：畝（大寫）。田塊數塊。土地類別：水稻田畝。旱田畝，山坡天畝，其他畝。

三、土地使用權流轉期限為年，即公歷20年月日起至20年月日。

四、流轉土地用途：甲方征得土地用于企業用地。

五、土地流轉價格及支付方式：

（一）貨幣形式計價。甲方付給乙方流轉費每年每畝元，在每年的月份結算付清。

（二）每5年按其稻谷（400斤）的國家保護價提增一次。

六、國家政策性補貼享受約定

國家政策補貼經甲乙雙方約定由方享受。

七、合同效力

合同生效后，在土地使用權流轉期限內，甲、乙雙方必須嚴格遵守，任何一方不得擅自變更，解除合同。但遇國家法律、法規和政策發生變化時，以新出臺的法律、法規和政策作相應的變更。

八、解決合同糾紛的方式

發生糾紛應協商解決，協商不成，由有關部門調解，調解不成由人民法院依法裁決。

九、合同生效條件

本合同自甲、乙雙方簽字后生效，本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份。

甲方（簽章）乙方（簽章）

年月日年月日