第一篇：廣東省貫徹落實《規范城鄉規劃管理工作指導意見》實施方案

關于印發《廣東省貫徹落實<規范城鄉規劃管理工作指導意見>實施方案》的通知

粵治工發〔2010〕1號

各地級以上市治理工程建設領域突出問題工作領導小組，省各有關單位：

根據中央《規范城鄉規劃管理工作指導意見》，省住房和城鄉建設廳會同有關部門制定了《廣東省貫徹落實<規范城鄉規劃管理工作指導意見>實施方案》，已經省治理工程建設領域突出問題工作領導小組同意?，F印發給你們，請認真貫徹執行。

廣東省治理工程建設領域突出問題工作領導小組辦公室

二O一O年一月七日

廣東省貫徹落實《規范城鄉規劃管理工作指導意見》

實施方案

根據《廣東省工程建設領域突出問題專項治理工作實施方案》（粵治工發?2009?2號）精神，為深入貫徹落實中央治理工程建設領域突出問題工作領導小組《規范城鄉規劃管理工作指導意見》，制定本實施方案。

一、工作目標

嚴格實施《城鄉規劃法》和《廣東省城市控制性詳細規劃管理條例》，通過全面開展排查、完善法規制度、查處違法行為等多種途徑，重點解決違反法定權限和程序擅自改變城鄉規劃、改變土地用途以及在房地產開發中違規調整容積率等突出問題，力爭用兩年左右的時間，使城鄉規劃的編制、修改、審批、實施管理工作進一步規范，規劃變更、容積率調整中腐敗問題易發多發的勢頭得到有效遏制，維護城鄉規劃的嚴肅性，維護人民群眾的合法權益。

二、具體措施和責任單位

（一）重點治理房地產開發中違規變更規劃、調整容積率問題

1．對建設用地容積率指標的規劃管理情況進行檢查。重點檢查在城市規劃區內以劃撥、出讓、轉讓方式提供國有土地使用權的建設用地容積率等強制性指標的管理情況，風景名勝區范圍內的建設用地容積率等強制性指標的管理情況，同一建設項目（含分期開發的建設項目）在提出規劃條件、建設用地規劃許可、規劃方案審查、建設工程規劃許可、建設項目竣工規劃核實過程中對建設用地容積率等強制性指標的管理情況。（住房和城鄉建設廳、監察廳、國土資源廳）

2.對調整容積率指標、改變土地用途的情況進行檢查。重點對2007年1月1日至2009年12月31日期間領取規劃許可的房地產項目進行清理檢查。對涉及提高容積率，以及將基礎設施和公共服務設施用地、城市水源和河湖水系用地、綠化用地、自然與歷史文化遺產保護用地、工業用地變更商業、住宅用地的所有房地產開發項目逐一清理檢查。主要檢查建設項目規劃許可中，提高容積率、改變土地用途是否有法定依據，是否按照法定程序進行，是否依法公開，是否繳清土地價款和配套規費等情況。對檢查發現的違法違規問題，要依法處理到位。（住房和城鄉建設廳、監察廳、國土資源廳）

3.嚴肅查處違紀違法案件。完善部門間溝通協調機制，通過監督檢查，受理群眾舉報等多種渠道拓寬案件線索來源，加大案件查辦力度，嚴肅查處國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為。（住房和城鄉建設廳、監察廳）

4.開展專項治理“回頭看”工作。2009年12月底前，復查房地產領域違規變更規劃調整容積率問題專項治理整改自查自糾不深不細、整改不到位、案件查處不力等問題，補充完善有關統計數據。（住房和城鄉建設廳、監察廳）

（二）加大規劃行政執法力度

1.加強對城鄉規劃編制、修改、審批、實施管理的監督檢查。進一步明確依法批準的城鄉規劃，未經法定程序不得修改。督促各地依據《廣東省城市控制性詳細規劃管理條例》對本地區建設用地容積率調整的具體條件、審批程序及管理措施作出明確規定，抓緊完善容積率管理的相關制度。加大規劃行政執法力度，強化對違紀違法行為的責任追究。（住房和城鄉建設廳、監察廳）

2.對地方各級人民政府及部門制定的城鄉規劃管理方面的規范性文件中違反《城鄉規劃法》和《廣東省城市控制性詳細規劃管理條例》等法律法規和建設用地容積率管理政策規定的相關內容進行清理。對清理出的規范性文件，按照“誰發布、誰糾正”的原則，提請或督促原發布機構予以糾正。（住房和城鄉建設廳、監察廳、國土資源廳）

3．加快開展珠三角城鄉規劃督察巡察工作，推動建立全省城鄉規劃督察員制度，嚴格執行經批準的城鄉規劃。（住房和城鄉建設廳、監察廳）

（三）完善城鄉規劃管理及監督檢查制度

1.開展《城鄉規劃法》配套地方性法規的制訂工作，抓緊出臺《廣東省城鄉規劃管理條例》。（住房和城鄉建設廳）2．開展完善《城鄉規劃法》和《廣東省城市控制性詳細規劃管理條例》相關配套制度的研究和制定工作。2010年6月底前，印發《廣東省城鄉規劃年度實施計劃管理暫行辦法》和《廣東省“一書三證”核發工作規程》。（住房和城鄉建設廳）

（四）提高規劃管理工作的公眾參與度

加強規劃編制、修改、審批公開和征求公眾意見等工作，實行“陽光規劃”，進一步提高規劃管理工作的公眾參與度。研究制定《廣東省城鄉規劃公示辦法》和《廣東省城鄉規劃公眾參與手冊》。（住房和城鄉建設廳、監察廳）

（五）加強對規劃環境影響評價制度執行情況的檢查

對各地規劃環境影響評價是否存在違反《環境影響評價法》法定程序、在規劃環評未完成的情況下進行規劃審批等問題進行檢查。（環境保護廳）

三、自查標準

（一）規范控制性詳細規劃修改和建設用地容積率管理

重點檢查建設用地容積率指標的規劃及調整管理工作情況。具體包括：

1.建設用地容積率指標的規劃管理。是否存在未經規劃部門依據控制性詳細規劃提出規劃條件出讓國有土地使用權的情況；是否存在城市規劃區范圍內以劃撥、出讓、轉讓方式提供國有土地使用權的建設用地擅自變更規劃、調整容積率等強制性指標的情況；是否存在擅自變更、調整風景名勝區范圍內的建設用地容積率等強制性指標的情況；是否存在同一房地產項目（含分期開發的房地產項目）在提出規劃條件、建設用地規劃許可、規劃方案審查、建設工程規劃許可、建設項目竣工規劃核實過程中擅自變更規劃、調整建設用地容積率等強制性指標的情況。

2.建設用地容積率指標調整的規劃管理。是否對2007年1月1日至2009年12月31日期間領取規劃許可的所有房地產項目進行清理；是否重點對其中涉及提高容積率，以及將基礎設施和公共服務設施用地、城市水源和河湖水系用地、綠化用地、自然與歷史文化遺產保護用地、工業用地變更為商業、住宅用地的房地產項目進行逐一清理檢查；項目提高容積率、改變土地用途是否有法定依據，是否按照法定程序進行，是否依法公開，是否繳清土地價款和配套規費；對檢查發現的違法違規問題是否嚴格依法處理；地方各級人民政府及其所屬部門制定的城鄉規劃管理方面的規范性文件，是否存在與《城鄉規劃法》和《廣東省城市控制性詳細規劃管理條例》等法律法規和建設用地容積率管理政策規定相悖內容；對于清理出的規范性文件，是否按照“誰發布、誰糾正”的原則，提請或督促原發布機構予以糾正；對違反國家法律法規和政策規定的規范性文件，是否予以廢止；部分條款違反國家法律法規和政策規定的規范性文件，是否予以修訂。

（二）規范城鄉規劃編制、修改、審批、實施管理

重點檢查城鄉規劃，特別是控制性詳細規劃的編制、修改、審批、實施管理工作中的有關內容。具體包括：

1.城鄉規劃組織編制方面。編制主體和程序是否符合《城鄉規劃法》和《廣東省城市控制性詳細規劃管理條例》的有關要求。

2.城鄉規劃審批方面。是否存在違反《城鄉規劃法》和《廣東省城市控制性詳細規劃管理條例》法定程序進行規劃審批的問題；是否存在有關規劃審批程序和審批流程未向社會公開情況；是否存在違反控制性詳細規劃的編制、修改、審批程序問題；是否存在未及時公布審批結果的情況。

3.城鄉規劃修改方面。是否存在未經法定程序對依法批準的城鄉規劃進行修改的問題；是否存在違反法定權限和程序擅自改變城鄉規劃、改變土地用途問題；是否存在房地產開發領域擅自變更規劃、調整容積率問題；是否存在違規調整容積率環節腐敗問題。

4.城鄉規劃實施方面。是否嚴格執行《城鄉規劃法》和《廣東省城市控制性詳細規劃管理條例》對城鄉規劃實施管理的有關規定；是否嚴格執行住房和城鄉建設部、監察部《關于對房地產開發中違規變更規劃、調整容積率問題開展專項治理的通知》、住房和城鄉建設部、監察部《關于加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知》、省住房和城鄉建設廳、監察廳《廣東省對房地產開發中違規變更規劃、調整容積率問題開展專項治理的工作方案》等文件規定。

四、進度安排

（一）專項治理“回頭看”階段（2009年11月至2009年12月）

各市、縣對房地產領域違規變更規劃調整容積率問題專項治理自查自糾階段的成果進行校核，重點復查整改自查自糾不深不細、整改不到位、案件查處不力等問題，補充完善有關統計數據。2010年1月15日前，請各市將“回頭看”工作情況和補充完善后的各類匯總表報省專項治理辦公室。

（二）專項治理補充自查自糾階段（2009年12月至2010年2月）

1.結合省工程建設領域突出問題專項治理排查階段工作要求，各市對2009年4月1日至2009年12月31日期間領取規劃許可的房地產項目進行清理檢查。

2、治理辦派出調研督導組，對各市開展專項治理工作情況進行調研和督導。根據各地自查情況，選擇部分地方進行重點檢查。3、2010年2月底前，請各市將自查自糾工作情況和清理檢查統計表報省專項治理辦公室。

（三）認真整改、健全制度階段（2010年3月至2011年3月）

1、針對專項治理自查階段發現的問題，督促各地制定整改措施，建立健全相關制度。

2、治理辦組織對部分問題較為突出的地區進行復查。

3、建立健全城鄉規劃特別是變更規劃、調整容積率方面的管理制度。

4、治理辦向社會通報專項治理工作情況及查結的典型案例，典型引導，以點帶面，推動專項治理工作深入開展。

5、按照《城鄉規劃法》的要求，省建設廳組織制訂《廣東省城鄉規劃條例》，建立健全我省城鄉規劃管理的長效機制。

（四）鞏固治理成果、總結驗收階段（2011年4月至2011年11月）

1、組織對專項治理工作的整體情況進行調研和檢查，對未認真落實整改要求的地區，責令“補課”，并由省專項治理工作領導小組進行直接督辦。

2、總結專項治理工作中的有效措施和成功經驗，研究制訂需要進一步完善的法規制度和加強日常監管的工作措施。3、2011年11月底前，治理辦將專項治理的全面總結報告報至省專項治理工作領導小組。

五、工作要求

（一）加強領導，落實責任。督促各市、縣人民政府要充分認識規范城鄉規劃管理工作的重要性和緊迫性，將該項工作擺上重要的工作日程，加強領導，精心組織，制訂方案，落實責任，按時完成各項工作任務。

（二）協調配合，齊抓共管。指導各市、縣城鄉規劃主管部門和監察部門建立健全信息共享、情況互通、聯動辦公、齊抓共管等聯動機制，成立專門的工作小組，共同組織開展專項治理工作。其他有關部門要按照職責分工，各司其職，密切配合，形成合力，確保專項治理工作有序推進。

（三）不走過場，不留死角。監督各市、縣城鄉規劃主管部門和監察部門深入、細致地開展專項治理工作，對在檢查中發現的問題，要做到不掩飾、不弄虛作假，并及時、如實向省領導小組上報情況。充分發揮社會監督的作用，通過多種方式暢通舉報渠道，集中力量治理一批問題突出、群眾反映強烈、社會影響惡劣的典型案件。

（四）加強源頭治理，鞏固治理成果。對專項治理中發現的具體問題要深入剖析其成因，并以此為基礎進一步深化專項治理工作，從有利于切實發揮城鄉規劃的先導和調控作用、維護城鄉規劃權威性和嚴肅性、促進城鄉規劃領域依法行政和廉政建設的角度出發，制定和出臺一批加強源頭治理的政策措施，作為鞏固本次專項治理、加強長效機制建設的重要成果，推動我省城鄉規劃事業和房地產市場的健康發展。

第二篇：關于規范城鄉規劃行政處罰裁量權的指導意見

關于規范城鄉規劃行政處罰裁量權的指導意見

建法[2012]99號

第一條 為了規范城鄉規劃行政處罰裁量權，維護城鄉規劃的嚴肅性和權威性，促進依法行政，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國行政處罰法》和《中華人民共和國行政強制法》，制定本意見。

第二條 本意見所稱城鄉規劃行政處罰裁量權，是指城鄉規劃主管部門或者其他依法實施城鄉規劃行政處罰的部門（以下簡稱處罰機關），依據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條規定，對違法建設行為實施行政處罰時享有的自主決定權。

本意見所稱違法建設行為，是指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的行為。

第三條 對違法建設行為實施行政處罰時，應當區分尚可采取改正措施消除對規劃實施影響的情形和無法采取改正措施消除對規劃實施影響的情形。

第四條 違法建設行為有下列情形之一的，屬于尚可采取改正措施消除對規劃實施影響的情形：

（一）取得建設工程規劃許可證，但未按建設工程規劃許可證的規定進行建設，在限期內采取局部拆除等整改措施，能夠使建設工程符合建設工程規劃許可證要求的。

（二）未取得建設工程規劃許可證即開工建設，但已取得城鄉規劃主管部門的建設工程設計方案審查文件，且建設內容符合或采取局部拆除等整改措施后能夠符合審查文件要求的。

第五條 對尚可采取改正措施消除對規劃實施影響的情形，按以下規定處理：

（一）以書面形式責令停止建設；不停止建設的，依法查封施工現場；

（二）以書面形式責令限期改正；對尚未取得建設工程規劃許可證即開工建設的，同時責令其及時取得建設工程規劃許可證；

（三）對按期改正違法建設部分的，處建設工程造價5%的罰款；對逾期不改正的，依法采取強制拆除等措施，并處建設工程造價10%的罰款。

違法行為輕微并及時自行糾正，沒有造成危害后果的，不予行政處罰。

第六條 處罰機關按照第五條規定處以罰款，應當在違法建設行為改正后實施，不得僅處罰款而不監督改正。

第七條 第四條規定以外的違法建設行為，均為無法采取改正措施消除對規劃實施影響的情形。

第八條 對無法采取改正措施消除對規劃實施影響的情形，按以下規定處理：

（一）以書面形式責令停止建設；不停止建設的，依法查封施工現場；

（二）對存在違反城鄉規劃事實的建筑物、構筑物單體，依法下發限期拆除決定書；

（三）對按期拆除的，不予罰款；對逾期不拆除的，依法強制拆除，并處建設工程造價10%的罰款；

（四）對不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價10%以下的罰款。

第九條 第八條所稱不能拆除的情形，是指拆除違法建設可能影響相鄰建筑安全、損害無過錯利害關系人合法權益或者對公共利益造成重大損害的情形。

第十條 第八條所稱沒收實物，是指沒收新建、擴建、改建的存在違反城鄉規劃事實的建筑物、構筑物單體。

第十一條 第八條所稱違法收入，按照新建、擴建、改建的存在違反城鄉規劃事實的建筑物、構筑物單體出售所得價款計算；出售所得價款明顯低于同類房地產市場價格的，處罰機關應當委托有資質的房地產評估機構評估確定。

第十二條 對違法建設行為處以罰款，應當以新建、擴建、改建的存在違反城鄉規劃事實的建筑物、構筑物單體造價作為罰款基數。

已經完成竣工結算的違法建設，應當以竣工結算價作為罰款基數；尚未完成竣工結算的違法建設，可以根據工程已完工部分的施工合同價確定罰款基數；未依法簽訂施工合同或者當事人提供的施工合同價明顯低于市場價格的，處罰機關應當委托有資質的造價咨詢機構評估確定。

第十三條 處罰機關按照第八條規定處以罰款，應當在依法強制拆除或者沒收實物或者沒收違法收入后實施，不得僅處罰款而不強制拆除或者沒收。

第十四條 對違法建設行為進行行政處罰，應當在違反城鄉規劃事實存續期間和違法行為得到糾正之日起兩年內實施。

第十五條 本意見自2012年9月1日起施行。

第三篇：人民政府關于加強城鄉規劃管理工作實施意見

各鄉、鎮人民政府，各街道辦事處，xx經濟開發區管委會，國有林場，縣直有關單位：

為充分發揮規劃對城鄉建設的戰略引領和剛性控制作用，切實解決當前城鄉規劃管理中存在的突出問題，進一步強化城鄉規劃管控，優化城鄉空間布局，促進城鄉建設空間品質提升，推進新型城鎮化建設，根據國家相關法律法規規定和《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（中發〔2016〕6號）、《xx縣人民代表大會常務委員會關于加強城鄉規劃管理的監督辦法》等文件精神，結合我縣實際，經縣人民政府同意，現就加強城鄉規劃管理工作提出以下實施意見。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實中央城鎮化工作會議、中央城市工作會議以及省、市有關會議的要求，牢固樹立“創新、協調、綠色、開放、共享”發展理念，堅持高起點編制城鄉規劃、高品位實施城鄉建設、高標準推進城鄉管理，加快構建宜居、宜業、宜游生態旅游城市，為創建國家全域旅游示范區、加快綠色發展、振興鄉村經濟、建成全省特色產業縣提供堅實的城鄉發展平臺支撐。

（二）基本原則。堅持規劃引領，推動城鄉統籌發展；堅持鄉土文化，彰顯梅山特色；堅持山水為脈，強化生態環保理念；堅持功能為要，提升城鄉建設品質；堅持以人為本，全力保障和改善民生。

（三）工作目標。全面提升全縣城鄉規劃建設管理水平，不斷提高城鄉發展質量，實現城鄉發展方式有效轉變、城鄉特色風貌有力彰顯、城鄉環境質量不斷優化、城鄉管理水平全面提高，做強縣城、做優鄉鎮、做特集鎮、做美鄉村。到2020年，全縣城鎮化率達到48%以上，城鎮人口達到72萬人以上；特色小鎮建設有序推進，美麗宜居村莊建設成效顯著，形成宜居宜旅宜業、鄉土文化特色鮮明的城鄉環境，讓人民生活更美好。

著力實施“旅游立縣·五化融合”戰略，根據我縣自然環境資源條件，突出山水資源和生態環境的保護，統籌協調“十三五”國民經濟和社會發展規劃、城鄉規劃、土地利用總體規劃、環境功能區劃、交通規劃、全域旅游規劃等有機銜接融合，促進各項規劃協調統一，形成統一銜接、功能互補、相互協調的空間規劃體系，到2020年底，初步實現以縣域總體規劃、土地利用總體規劃、全域旅游規劃、交通規劃、林業規劃等的“多規融合”體系，建立“多規融合”協調工作機制，基本建立“多規融合”統籌工作格局，突出中心縣域、中心鎮和特色村打造，突出產業發展平臺的整合提升，實現縣域生產空間集約、生活空間宜居適度、生態空間山青水秀的總體要求。

二、工作任務

（一）完善城鄉規劃編制體系

1.完善規劃體系。要以縣城總體規劃為統領，以海綿城市規劃為母本，以控制性詳細規劃為核心，以專業規劃為支撐，以修建性詳細規劃為落腳點，健全完善層次清晰、上下銜接的縣城規劃體系；要重視和加強城市設計，抓緊制定城市設計管理制度，完善相關技術導則，盡快完成城市設計編制工作；要加快完成已修編鎮（鄉）總體規劃的控制性詳細規劃的編制工作，新編制或修編的鎮（鄉）規劃和集鎮規劃應當達到控制性詳細規劃的深度。

2.加強近期建設規劃編制工作，突出近期建設規劃對城鄉建設的指導作用。各級應當根據縣城總體規劃、鎮（鄉）總體規劃、土地利用總體規劃和計劃以及國民經濟和社會發展規劃，編制近期建設規劃。通過近期建設規劃的編制，合理確定城鄉建設規模和發展速度，合理確定近期城鄉重點發展區域和用地布局。

3.加強縣城規劃區重要地塊修建性詳細規劃的編制工作?？h城鄉規劃主管部門應組織編制行政中心、體育場館、城市公園、公共廣場、歷史文化街區、車站、商業中心等重要地塊修建性詳細規劃；其他重要地塊的修建性詳細規劃編制工作，可以由建設單位組織編制。重要地塊修建性詳細規劃的評審應當采取專家評審和公眾評審相結合的辦法，以實現評審的公平公正。

4.加強高鐵新城規劃編制工作。通過招投標、競爭性談判等方式選擇國內知名規劃設計單位編制高鐵新城規劃。高鐵新城的行政中心、體育場館、城市公園、公共廣場、車站、商業中心等重要地塊修建性詳細規劃，由縣城鄉規劃主管部門組織編制，其他重要地塊的修建性詳細規劃編制工作，可以由建設單位組織編制。高鐵新城核心區域和重要地塊由縣城鄉規劃主管部門會同有關單位根據經濟社會的發展和近期建設規劃確定，定期更新。

（二）強化規劃銜接

1.迅速拓展“多規融合”領域。編制縣域體系規劃、縣城總體規劃、鎮（鄉）總體規劃以及集鎮規劃和村莊規劃，應當依據國民經濟和社會發展規劃，并與土地利用總體規劃相銜接，統籌落實交通、水利、旅游、安全、消防、電力、通信、環保等經濟和社會事業相關要求。近期要盡快完成縣域內城鄉規劃與土地利用總體規劃相銜接的工作，并要積極推進“多規融合”工作，加快建立縣域全覆蓋的“多規合一”體系。

2.著力健全“多規融合”協調工作機制。成立縣“多規融合”工作協調推進小組，全面領導“多規融合”工作，協調解決“多規融合”重大問題，決策重大事項，以保證各部門規劃編制、實施及更新的有效銜接，提高行政運行效率和公共服務水平。

3.盡快搭建“多規融合”信息共享平臺。以政府門戶網站為信息聯動平臺，實現規劃、國土、發改、環保、旅游、農業、文化、林業等跨部門的數據共享、交換與更新，為實施“多規融合”協調機制和規劃管控提供保障，并與項目審批流程有效銜接，提高城鄉規劃和管理的科學化、精細化水平。

4.縣城鄉規劃主管部門應當會同水利、旅游、林業等部門和資江沿岸鄉鎮做好資江沿岸規劃編制工作，做到資江沿岸規劃全覆蓋。

（三）加強老城區規劃管理

上梅街道上梅西路以北、城西路工農河路以東、城北路以南、濱江北路以西為老城區（具體范圍以城鄉規劃主管部門劃定的為準）。老城區改造應當集中連片改造，原則上不得單獨審批建設項目，危舊房及水、火災房屋等特殊情況確需改造的，應采用異地安置、易地安置、貨幣征收補償等方式。個別特殊情況確需原址改造的，審批時規劃技術指標不得超出原建筑物規劃技術指標，且不得影響近期建設。

（四）改革規劃管理體制

1.進一步完善規劃委員會制度，健全建設工程批前、批后管理機制，建立相關職能部門協調聯系機制，形成規劃管理合力。

2.推進規劃執法體制改革。要按照省人民政府的統一部署，理順執法職能，整合執法力量，推進規劃執法行政處罰權向城市綜合執法集中的工作。同時要推動規劃執法向鄉鎮（場、區、街道，以下稱鄉鎮）延伸，促進城鄉規劃執法全覆蓋。全面落實違法建設治理相關規章制度，強化鄉鎮人民政府違法建設治理的屬地管理責任。

3.健全規劃管理機構。健全完善鄉鎮規劃管理機構，明確工作職責，統一機構設置和管理職能；建立社區和村專（兼）職規劃管理員制度，實現城鄉規劃管理工作全覆蓋。

4.改革鄉鎮建設項目規劃審批方式和流程，提高行政許可效率。積極推進鄉鎮電子政務的建立工作，“讓數據多跑路、群眾少跑路”，爭取在2020年實現鄉鎮集體土地上建設項目網上審批。同時探索鄉鎮集體土地上建設項目部門聯審機制，簡化審批流程，提高行政許可效率。

（五）提高規劃管理水平和規劃意識

1.推進科學監測工作?？h城鄉規劃主管部門要逐步推進動態監測工作。要加強縣城和高鐵新城的遙感動態監測，逐步采用遙感技術對城市總體規劃實施進行動態監測。要建立城鄉規劃實施統計分析半年報告制度和動態監測報告制度。

2.建立培訓制度?？h城鄉規劃主管部門每年有計劃組織本部門規劃業務人員到國內先進省、市學習，聘請國內高水平的專家對本系統人員進行綜合培訓，盡快提高規劃工作整體水平，加強城鄉規劃隊伍建設。

3.加強規劃宣傳。各級各單位要充分利用廣播、電視、網絡等多種媒體，做好城鄉規劃有關法律、法規的宣傳工作，逐步提高廣大群眾的法律意識和規劃意識。

（六）嚴格規劃執法

1.嚴格規劃實施管理。嚴格依照控制性詳細規劃給定規劃條件對項目進行規劃審批，完善建設項目調整容積率、用地性質制度和程序，堅決杜絕違紀違規行為。大力推行“陽光規劃”，規范信息公開渠道、內容、形式和期限，增強規劃審批透明度。

2.暢通違法建設舉報渠道?？h城鄉規劃主管部門要向社會公布舉報電話、電子郵箱等聯系方式，積極受理群眾對違法建設的舉報和控告，及時核查處理。

3.加大違法建設查處力度。縣城鄉規劃主管部門要切實履行職責，加強指導和監督?？h城市綜合執法主管部門要切實履行職責，嚴厲查處縣城規劃區內的違法建設。各鄉鎮人民政府要切實履行屬地管理的職責，強化違法建設查處力度。縣建設、工商、公安、供電、供水、供氣等部門要加強協同配合，確保查處違法建設工作的順利進行。縣不動產登記部門要嚴格按照規劃確定的土地用途和房屋使用性質及規劃部門竣工核實情況核發不動產權證書；縣工商行政主管部門要嚴格按照規劃許可的用途批準注冊場所的工商登記；縣公安局要做好違法建設查處過程中治安保障。

三、保障措施

（一）嚴格督查考核和責任追究

1.嚴格督查考核機制。建立健全城鄉規劃建設管理工作考核評價監督問責機制，確定考核體系和標準，定期對城鄉規劃建設管理工作進行考核，通報考核結果，并將考核結果納入經濟社會發展綜合考核評價的重要內容。嚴格實行臺賬管理，細化分解責任目標，明確時間節點，形成一級抓一級、層層抓落實的工作格局。

2.落實決策責任制度。要按照《xx省行政程序規定》（省人民政府令第x號）、《xx縣人民政府關于公布縣政府重大行政決策事項目錄和重大行政決策事項聽證目錄的通知》（x政函〔2016〕x號）的規定，將縣城總體規劃、重要區域規劃和專項規劃、控制性詳細規劃的編制和修改、縣城重大建設項目的選址等納入政府重大行政決策事項和應當聽證的重大行政決策事項，實行責任到人、記錄在案、問題倒查的決策事項終身負責制。要建立領導干部違反法定程序干預規劃和容積率調整記錄在案制度，縣城鄉規劃主管部門負責記錄工作，承擔不記錄在案的責任。

3.強化責任追究制度。要嚴格實行規劃實施責任追究制度，認真查處城鄉規劃違法違紀案件，按照監察部、人力資源和社會保障部、住房和城鄉建設部《城鄉規劃違法違紀行為處分辦法》規定，嚴肅追究領導干部干預或擅自修改城鄉規劃等違法違規行為的責任。加大對政府部門違法違規行為的責任追究和處罰力度，對于違反規定調整土地用途、容積率等規劃條件核發規劃許可的部門及其有關人員，按規定給予處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關。

（二）強化經費保障

為確保各項規劃編制及實施，各級應當將縣城、鄉鎮和村莊的規劃編制和管理經費列入本級政府財政預算，確保規劃編制經費和管理經費及時足額撥付到位。縣財政部門應當建立和完善規劃專項經費管理的有關制度，明確專項經費申報、審批和撥付程序，保證專項資金?？顚Ｓ?，防止擠占、挪用、截留等行為的發生?？h城鄉規劃主管部門對規劃編制和管理任務完成情況進行考評，縣財政部門組織開展績效評價。

（三）依法接受人大監督

1.自覺接受人大監督。城鄉規劃工作要自覺接受縣人民代表大會（以下簡稱縣人大）及其常委會（以下簡稱縣人大常委會）的法律監督和工作監督，接受縣政治協商會議的民主監督?？h政府每年應向縣人大或其常委會報告城鄉規劃實施情況。各鄉鎮人民政府每年應向鄉鎮人民代表大會報告規劃工作實施情況，并報縣城鄉規劃主管部門備案?？h城鄉規劃主管部門要加強對鄉鎮規劃工作的指導和督促，定期進行檢查。

2.強化人大對重大項目的監督權?？h城鄉規劃主管部門應當接受縣人大常委會對城鄉規劃管理工作的監督檢查，每年3月以前將當年重大建設項目報縣人大常委會，由縣人大常委會確定視察時間及視察內容。對縣人大常委會提出的視察意見，縣城鄉規劃主管部門應當書面回復。

3.縣城總體規劃、城市規劃、各項專項規劃、核心區域控制性詳細規劃審批前，應當提請縣人大常委會審議；經批準的城鄉規劃不得隨意修改。符合法定條件確需修改的，應依法定程序進行，并經縣人大常委會審議后，報縣人民政府批準。

第四篇：2017-6-22關于加強和規范全省物業管理工作的指導意見

關于加強和規范全省物業管理工作的指導意見

各市（地）、縣（市）房產局（住建局、城管局）、大慶市城管委，省農墾總局、森工總局住建局：

為規范物業管理，提升服務水平，改善人居環境，根據《物業管理條例》（國務院令第504號）、《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[2009]274號）等法律法規，結合我省實際，現就加強和規范全省物業管理工作提出如下指導意見：

一、指導思想

認真貫徹黨的十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，以法制為統領，以改革創新為驅動，以服務業主為宗旨，以市場化、專業化、產業化為導向，提高認識、強化措施，著力加強制度建設，完善服務標準規范，健全監督管理體系，建立信用管理體系，推動行業自律，強化事中事后監管，提升物業服務品質和物業管理水平，著力構建管理規范、服務優質、競爭有序、健康發展的物業服務業體系。

二、發展目標

到2020年底，全省建立和完善物業服務管理法規政策體系、行業服務標準體系和網格化管理體系，物業市場發育程度和物業管理水平明顯提高。

（一）健全物業管理法規體系。2018年底前，具有立法權的設區城市全面啟動物業立法工作，其他市、縣加快制定《物業管理辦法》或《物業管理實施細則》，力爭到2020年底，各市、縣普遍建立健全物業管理法律法規體系，依法依規規范物業管理。

（二）建立物業服務質量考核機制。2017年底前，各市縣制定出臺物業服務質量考核標準，物業行政主管部門指導街道、社區定期對轄區物業服務企業服務質量情況進行考核，到2018年底，各市縣實現考核全覆蓋。不斷提升物業服務水平，依法解決物業服務糾紛，物業服務群眾滿意度明顯提高。

（三）建立企業經營信用管理體系。2018年底前，全省所有物 業服務企業建立完善企業誠信檔案，各市縣要建立物業服務企業信用信息平臺，實現企業信用信息情況公開。

（四）物業服務覆蓋面持續擴大。不斷加大物業服務覆蓋面，到2020年底，設區城市住宅物業服務覆蓋率達到90%以上，其他縣（市）物業服務覆蓋率達到85%以上。

三、規范管理內容

（一）加快建立物業管理體系

1、健全完善管理體系。各地要按照屬地管理、重心下移的原則，逐步建立“市、區、街道、社區”四級物業服務管理體系，充分發揮街道和社區在物業管理中的積極作用。

2、落實管理職責和義務。各市、縣政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃，制定和落實扶持政策；建立和完善專業化、社會化、市場化、信息化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。街道辦事處和鄉鎮人民政府要切實加強對本轄區內物業管理的指導、協調和監督，統籌推進社區建設、社區管理和物業管理工作，社區居民委員會應當積極參與并發揮主要作用。各市、縣人民政府物業行政主管部門要切實履行物業管理的監督管理職責，其他有關行政主管部門依法按照各自職責，做好物業管理的相關工作。

3、建立聯席會議制度。街道辦事處、鄉鎮人民政府應有專職人員負責轄區內的物業管理工作，建立由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會、專業經營單位和有關行政主管部門等參加的物業管理聯席會議制度，協調解決物業管理與社區管理相關事宜，依法解決物業企業和業主委員會等有關單位不依法履行職責等問題。

4、建立物業服務糾紛速裁、調解工作機制。充分發揮行政和司法速裁、調解工作在物業服務糾紛處理中的作用，鼓勵市縣政府在街道辦事處設立行政仲裁庭和司法仲裁庭，及時受理物業糾紛，簡化工作程序，提高仲裁效率。

5、發揮行業自律作用。加強物業服務行業協會建設，擴大行業 協會覆蓋面，強化行業協會自我建設、自我發展和自我約束能力。各級物業行業協會要制定完善行規行約，加快推進行業誠信體系建設，監督會員單位遵章守約，依法經營，誠信服務。

（二）明確物業管理區域以及相關配置

1、物業管理區域劃分的原則。物業管理區域的劃分，應當有利于實施物業管理，以建設用地規劃許可證確定的用地范圍為基礎，綜合考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設、業主人數、自然界線等因素。物業的配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域。

2、物業管理區域備案管理。建設單位應當在商品房預售或現售前，向物業所在地縣級物業行政主管部門備案物業管理區域，物業行政主管部門應當將備案的物業管理區域及時告知街道辦事處或鄉鎮人民政府。房屋買賣合同中應當明示備案的物業管理區域。

3、配套建筑與設施設備管理。物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關規劃、設計規范和工程標準進行建設。物業管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

4、物業管理用房的面積標準、功能和位置。各市、縣要依法設定物業管理用房建設面積標準。建設單位應當按照規定在住宅物業管理區域內配置能夠滿足物業管理需求的物業管理用房，并無償移交物業管理用房。業主委員會用房在物業管理用房中調劑。物業管理用房應當位于地面以上并能夠獨立使用，具備供水、排水、供電、供熱以及通風、采光等使用功能。

5、物業管理用房的保障措施。城鄉規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當在附圖中注明物業管理用房的具體位置和面積。建設單位應當按照建設工程規劃許可證注明的位置和面積建設物業管理用房。物業管理用房產權歸全體業主，未經業主大會同意，不得改變其用途。

6、配套建筑的權屬。按照規劃要求在物業管理區域內配套建設 的幼兒園、休閑健身用房等，應當在房屋買賣合同中約定歸屬。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權證明文件，并優先為業主提供服務。

（三）加強業主、業主大會及業主委員會建設

1、業主及其權利義務。房屋的所有權人為業主。因人民法院、仲裁委員會作出的生效法律文書，以及征收安置、繼承、受遺贈、買賣、贈與、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法辦理房屋所有權登記的公民、法人和其他組織，在物業管理中享有業主權利，承擔業主義務。業主在物業管理中的權利、義務按照法律、法規規定和管理規約、物業服務合同約定確定，不得以放棄權利為由不履行義務。業主可以委托代理人參加業主大會會議；委托家庭成員以外的人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、權限和期限。

2、首次業主大會會議的召開條件。符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（1）交付房屋建筑面積超過建筑物總面積50%的；

（2）交付房屋套數超過總套數50%的；

（3）前期物業服務合同依法解除或合同期限即將屆滿的。

3、首次業主大會籌備組的組建。符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后六十日內，指導組建首次業主大會籌備組。籌備組由業主、建設單位、街道辦事處或鄉鎮人民政府、社區居民委員會等派員組成，組長由街道辦事處或鄉鎮人民政府代表擔任?；I備組中的業主代表由街道辦事處或鄉鎮人民政府組織業主推薦產生?；I備組成員人數應當為七人以上的單數，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的50%?；I備組應當自組建之日起七日內，將成員名單在物業管理區域顯著位置公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府協調處理。

4、首次業主大會籌備組的職責。首次業主大會籌備組履行下列職責：

（1）確定首次業主大會會議召開的形式、時間、地點和內容；

（2）擬定業主大會議事規則草案、管理規約草案和業主委員會工作規則草案；

（3）確認業主身份和業主人數，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（4）擬定選舉辦法草案，核查業主推薦或自薦的業主委員會委員候選人資格，并確定候選人名單；

（5）確定首次業主大會會議表決規則；

（6）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對上述規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域顯著位置公示。業主對前款第二項至第五項規定的內容有異議的，籌備組應當記錄并予以答復。籌備組應當自組建之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

5、業主委員會委員有關規定。業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并具備下列條件：

（1）具有完全民事行為能力；

（2）遵守有關法律、法規；

（3）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（4）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（5）具有一定的組織能力；

（6）具備必要的工作時間。

業主委員會每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。業主委員會委員實行差額選舉的，未當選且得票數達到規定票數的候選人，可以當選候補委員，并按照得票多少的順序在業主委員會委員出現空缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但不得超過業主委員會委員總數的50%。候補委員可以列席業主委員會會議，但不享有表決權。具體選舉辦法由業主大會議事規則約定。業主委員會委員資格的終止，按照國家有關規定執行。

6、業主委員會成立日期和業主大會議事規則、管理規約生效時間。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期，并應當自成立之日起十日內在物業管理區域顯著位置公示業主委員會委員和候補委員名單。業主大會議事規則和管理規約自業主大會審議通過之日起生效。

7、業主委員會的改選。業主委員會不能正常開展工作的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當指導召開業主大會臨時會議，依法改選。

8、建設單位配合籌備首次業主大會會議的義務。建設單位應當將房屋交付情況及時報送街道辦事處或鄉鎮人民政府，并按照街道辦事處或鄉鎮人民政府的要求，提供籌備首次業主大會會議所需的物業管理區域劃分，建筑物、構筑物、配套設施設備、相關場地明細，業主名冊，建筑規劃總平面圖，以及物業管理用房配置等相關材料?；I備召開首次業主大會會議所需費用，由建設單位承擔。

9、業主組織的工作經費來源。除首次業主大會會議外，支持鼓勵實行工作經費和工作補貼，業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會委員的工作補助，可由全體業主分攤，或從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，具體辦法和標準由業主大會決定。業主委員會應當每年在物業管理區域顯著位置公示工作經費和工作補助的籌集、管理和使用情況。

10、社區居民委員會與業主組織的指導和監督關系。召開業主委員會會議，應當告知相關的社區居民委員會，并聽取社區居民委員會的建議。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，接受其指導和監督，共同做好與物業管理有關的社會管理工作。

11、鼓勵實行業主組織職責臨時代行工作機制。具備成立條件但未成立業主大會，經街道辦事處或鄉鎮人民政府指導后仍不能成立業主大會的和不具備成立業主大會條件的住宅物業管理區域，鼓勵街道辦事處或鄉鎮人民政府指定社區居民委員會臨時代行業主大會和業主委員會職責，并接受街道辦事處或鄉鎮人民政府的指導和 監督。

12、鼓勵實行業主小組的業主組織管理模式。同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。業主小組應當履行下列職責：

（1）推選業主代表參加業主大會會議；

（2）決定本幢、單元范圍內住宅物業共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新和改造；

（3）決定本小組范圍內的其他事項。

業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

（四）加強前期物業管理

1、前期物業服務企業的選聘。建設單位應當在商品房預售或現售前，通過招投標方式選聘信譽好的物業服務企業。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招投標。投標人不足三人或建筑物總面積在二萬平方米以下的，經物業所在地縣級物業行政主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘信譽較高的物業服務企業。

2、前期物業服務合同。建設單位應當與選聘的物業服務企業依法簽訂前期物業服務合同，并自簽訂之日起十五日內，將前期物業服務合同、臨時管理規約向物業所在地縣級物業行政主管部門備案，物業行政主管部門應當將備案材料及時轉告街道辦事處或鄉鎮人民政府。

3、前期物業服務費用的承擔。前期物業服務合同生效至房屋交付之日發生的前期介入費用，由建設單位承擔。房屋交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費，由買受人承擔。

4、新建住宅物業交付條件。新建住宅物業具備下列條件后，建設單位可以辦理物業交付：

（1）建設工程竣工驗收合格；

（2）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專業經營設施設 備按照規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經檢定合格的計量器具；

（3）教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環境衛生、社區服務等公共服務設施已按照規劃設計要求建成；

（4）道路、綠地和物業管理用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書；

（6）物業使用、維護和管理的相關資料完整齊全；

（7）法律、法規規定的其他條件。

5、前期物業服務企業參與住宅物業開發建設。前期物業服務企業可以提前參與住宅物業的開發建設，對住宅物業的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與住宅物業管理有關的建議。建設單位可以邀請前期物業服務企業參加竣工驗收。

6、前期物業的承接查驗。物業服務企業承接前期物業服務項目時，應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，與建設單位對物業共用部位和共用設施設備進行查驗，查驗記錄由雙方參加查驗的人員簽字確認。物業服務企業應當自住宅物業交接之日起三十日內，將物業承接查驗協議和查驗記錄向物業所在地縣級物業行政主管部門備案。住宅物業專有部分由業主查驗。出現質量問題的，由業主向建設單位提出；業主向物業服務企業提出的，物業服務企業應當及時轉告建設單位。建設單位應當承擔維修責任。

（五）強化物業服務管理

1、物業服務企業選定和物業服務合同。選聘和解聘物業服務企業，由業主共同決定。業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業依法簽訂物業服務合同，物業服務合同對全體業主具有約束力。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，向物業所在地縣級物業行政主管部門備案，物業行政主管部門應當將備案的物業服務合同及時轉告街道辦事處或鄉鎮人民政府。物業服務企業 在物業服務合同內容之外的服務項目和內容，涉及到全體業主的，應當經全體業主表決同意，并約定相關收費標準。

2、物業服務內容和物業服務企業履約義務。物業服務內容主要包括下列事項：

（1）物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

（2）公共區域環境衛生的維護；

（3）公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；

（4）公共綠化的維護；

（5）物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告；

（6）物業維修、養護、更新和管理費用的賬務管理；

（7）物業檔案的保管；

（8）物業服務合同約定的其他物業服務事項。

物業服務企業應當按照物業服務合同約定的服務內容和服務質量，全面履行服務義務。

3、物業服務項目經理。物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公示項目經理姓名和聯系方式。業主委員會經征求業主意見，可以要求物業服務企業更換項目經理；要求更換項目經理的，物業服務企業應當及時更換，并在物業管理區域顯著位置公示。

4、物業服務收費。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。物業服務收費可以采取菜單制、包干制或酬金制等形式，具體收費形式在物業服務合同中約定。具體收費辦法由我廳配合省價格行政主管部門另行制定。

5、安全隱患的防范和消除。物業管理區域內，由物業服務企業負責管理的物業共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務企業應當設置警示標識，采取防范措施，并及時消除安全隱患；物業服務企業發現由其他單位負責管理的物業共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，應當及時通知管理單位，管理單位應當及時消除安全隱患。不及時消除的應當向政府主管部門報告。

6、物業服務合同解除和續聘。物業服務合同任何一方當事人可 依法提出解除物業服務合同，物業服務企業在物業服務合同未到期時不得擅自解除合同，業主在物業服務合同有效期間提出解除物業服務合同的，應當經專有部分占建筑面積50%以上的業主且占總人數50%以上的業主同意。解除物業服務合同除遵守法律、法規規定和合同約定的條件、程序外，還應當履行通知義務；合同未約定通知期限的，應當提前六十日書面通知，并在物業管理區域顯著位置公示。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿前三十日內與物業服務企業續簽物業服務合同。

7、物業服務交接。業主大會決定解除物業服務合同的，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同依法解除后十五日內辦理完畢移交手續，退出物業管理區域；退出物業管理區域前，應當維持正常的物業管理秩序，但物業服務合同另有約定的除外。被解聘的物業服務企業應當與業主委員會，或在業主委員會的監督確認下與被選聘的物業服務企業履行下列交接義務：

（1）移交物業檔案；

（2）移交占用的物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房等固定資產；

（3）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；

（4）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原合同權利義務仍對雙方具有約束力。

8、物業管理移交監管。物業所在地縣級物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對物業服務企業交接的指導和監督。對被解聘的物業服務企業拒不退出物業管理區域的，物業所在地縣級物業行政主管部門應當責令限期退出，業主委員會可以依法提起訴訟或根據仲裁約定申請仲裁。

9、誠信履約監督機制?？h級以上物業行政主管部門應當建立物業服務企業誠信履約監督機制，健全物業服務企業和從業人員誠信檔案，記載違法違規和誠信履約信息，并向社會公布。

10、糾紛處理方式。業主、物業使用人、業主委員會、建設單位、物業服務企業、專業經營單位之間發生物業管理糾紛，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府或縣級以上物業行政主管部門投訴或申請調解，也可以依法提起訴訟或根據仲裁約定申請仲裁。

11、業主自行管理。各市、縣政府應當把業主自行管理納入監管范圍。經業主大會決定，業主可以對物業實施自行管理，并接受所在地縣級物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督。業主自行管理不得違反有關法律、法規規定，不得損害社會公共利益，不得侵害業主和他人的合法權益。業主自行管理的物業服務方式、服務項目、服務內容、服務等級標準、服務費用、收費方式等事項，由業主共同協商確定。業主自行管理的，業主委員會應當按照約定的期限在物業管理區域顯著位置公示服務費用的收支情況；未約定期限或約定不明的，應當每半年公示一次。業主對收支情況提出詢問的，業主委員會應當及時答復。

（六）加強老舊住宅的改造和管理

1、老舊住宅改造。設區的市、縣級人民政府應當編制和實施老舊住宅和棄管樓改造規劃，有計劃地對已交付且年久失修、配套設施設備不齊全、環境質量差和多層樓房需要加裝電梯的老舊住宅（棄管樓）進行改造，并建立健全老舊住宅改造管理的補貼機制。老舊住宅的范圍，由設區的市、縣級人民政府確定。市縣政府可以采取市場化運作方式，引進有實力的大型企業參與老舊小區綜合改造。

2、配建經營用房和設備。改造老舊住宅時，經有利害關系的業主同意，并按照法定程序批準，可以建設物業管理用房、經營用房和加裝電梯。經營用房的經營收益用于補充老舊住宅的維護管理費用。

3、老舊住宅物業管理。未選聘物業服務企業管理或未實施自行管理的老舊住宅，在改造完成前，經業主大會同意，物業所在地物業行政主管部門可以選擇信譽良好的物業服務企業，臨時提供物業共用部位、共用設施設備日常運行，以及環境衛生、公共秩序維護等基礎性物業服務。臨時提供基礎性物業服務期間，業主應當交納 物業服務費。老舊住宅改造完成后，由業主大會決定物業管理方式。

4、政府保底服務。對無人管理的老舊小區和改造完后仍無人接管的，市縣政府要“兜底”服務，以購買服務方式指定物業服務企業或將公益崗位分配給指定的物業企業或街道、社區，為棄管小區提供保潔、維修等基本物業服務，保障群眾正常生活。

（七）嚴格物業的使用與維護管理

1、物業使用與維護的一般要求。業主、物業使用人對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約和業主大會決定，不得有下列行為：

（1）擅自改變物業規劃用途、設計用途；

（2）損壞、擅自變動房屋建筑主體、承重結構；

（3）違法搭建建筑物、構筑物；

（4）擅自改變、破壞房屋外貌；

（5）非法處分、損壞、擅自占用、改動物業共用部位、共用設施設備；

（6）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或超負重物品；

（7）擅自設置、改變煙道、排風、排水管道；

（8）制造超過規定標準的噪音、振動、異味；

（9）影響其他業主正常采光、通風；

（10）任意棄置垃圾、排放污染物、拋擲雜物；

（11）擅自擺設攤點、占道經營；

（12）在建筑物、構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（13）違反規定飼養動物；

（14）法律、法規、管理規約和業主大會決定禁止的其他行為。

發生上述行為之一的，物業服務企業、業主委員會、業主、物業使用人有權勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當及時依法處理。

2、物業共用部位等的經營收益。利用物業共用部位、共用設施設備和業主共有房屋從事出租、停車、廣告等經營的收益，屬于全體業主，可以由業主委員會或物業服務企業負責管理，主要用于補 充住宅專項維修資金，也可以用于業主大會決定的其他事項，并應當每半年在物業管理區域顯著位置公示收益和使用情況。

3、臨時占用物業共用部位。施工單位臨時占用、挖掘道路、場地等物業共用部位的，除遵守有關規定外，應當與業主委員會或物業服務企業簽訂施工協議；進入業主專有部分施工的，應當征得業主同意。施工單位應當于施工前在物業管理區域顯著位置公示施工計劃，按照施工協議施工，并采取安全保障措施。施工結束后，物業服務企業應當監督施工單位及時恢復原狀。

4、房屋裝飾裝修。業主或物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業，并遵守房屋裝飾裝修和安全使用規定。物業服務企業應當書面告知業主、物業使用人和裝飾裝修企業房屋裝飾裝修禁止行為、注意事項，并進行現場監督。除垃圾清運費外，物業服務企業不得收取其他任何費用。業主違反房屋裝飾裝修或安全使用規定的，物業服務企業應當及時制止，并督促其改正；經督促不改正的，物業服務企業應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當及時依法處理。

5、停車管理。占用業主共有的道路或其他場地停放汽車的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得銷售；車位的設置、使用、收費等管理事項，由業主大會決定，經營收益屬于全體業主。物業管理區域內設置車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和其他機動車通道，不得占用在空間范圍和地面覆蓋材料等方面不具備停放車輛條件的道路和場地，不得影響其他車輛和行人通行。工程車輛和大中型客貨車輛不得在住宅物業管理區域停放，但因工程建設或設施設備維修等確需停放的除外。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，履行車輛停放管理義務，并加強巡查，及時督促違反規定停放的車輛駛離；督促無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當及時依法處理。

6、物業維護配合義務。物業共用部位、共用設施設備維修、養護、更新和改造時，相關業主、物業使用人應當配合；因其妨礙維 修、養護、更新和改造，給其他業主、物業使用人造成損害的，依法承擔賠償責任。

7、有特定要求的設施設備的維護。電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和養護。

8、二次開發、改造要求。住宅物業需要使用共用部位進行增設電梯等二次開發、改造的，應當經本幢或本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環保、消防管理等法律、法規和技術標準，并且依法辦理相關批準手續。

9、應急維修機制。住宅物業建設工程質量保修期滿后，在物業管理區域發生下列危及住宅物業或人身、財產安全，需要立即對住宅物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新或改造的，物業服務企業應當及時組織應急維修：

（1）屋面滲漏的；

（2）電梯嚴重故障的；

（3）樓體外立面脫落或有脫落危險的；

（4）危及住宅物業或人身、財產安全的其他情形。

物業服務企業未及時組織應急維修，或未選聘物業服務企業的，業主委員會或相關業主應當組織應急維修。住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，應急維修費用應當經設區的市級或縣級人民政府確定的代管機構審核，經社會審計機構審計并在物業管理區域顯著位置公示后列支；住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，應急維修費用應當經業主委員會審核，經社會審計機構審計并在物業管理區域顯著位置公示后列支。使用公有住房住宅專項維修資金的，由負責管理該資金的部門審核后列支。

10、專有部分事故防范措施。專有部分長期空置的，業主應當告知物業服務企業，并與物業服務企業對專有部分的維修、養護、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

11、物業檔案。物業檔案屬于全體業主所有。選聘物業服務企 業的，物業服務企業應當妥善保管，保證檔案資料齊全，不得泄露業主個人信息；業主自行管理的，業主委員會履行保管義務。

12、相關部門監管職責。市、縣人民政府應當確定負責物業管理區域內物業管理、公共秩序、治安消防、物業服務收費、房屋經營、規劃執行、建設工程質量、環境保護、特種設備運行、環境衛生等活動的監督管理行政主管部門，并依法公示。負責物業管理區域內有關活動監督管理的行政主管部門，應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式，依法及時處理物業管理區域內的違法行為。

四、強化組織保障

（一）成立協調推進機構。縣級以上人民政府要建立由住建部門（物業主管部門）牽頭，公安、民政、司法、財政、稅務、人社、工商、法制辦、質監、安監、物價、信訪等部門和單位參加的強化物業服務管理、促進行業健康發展的聯席會議制度，定期召開會議，加強對物業行業發展的統籌協調，及時解決實際工作中遇到的重大問題。聯席會議辦公室設在物業主管部門。聯席會議各成員單位要按職責分工，各司其職、密切配合，共同推進本地物業管理水平和物業服務質量的提升。

（二）強化屬地政府責任。各市、縣（市、區）政府要按照本《意見》精神，加強對物業服務業發展的統籌規劃，加快完善物業管理法律法規體系，完善相關配套政策，制訂落實更加具體的扶持政策，促進物業服務業持續健康發展。各地要把提升物業服務管理水平納入本地政府工作目標責任考核體系，確保各項工作落實到位。

（三）加大規范整治力度。各地物業行政主管部門要強化事中事后監管，加大規范整治力度。嚴格履行招投標程序，前期物業和成立了業主大會小區重新選聘物業的，均應采取招投標方式公開選聘，加大違反招投標行為的查處力度，規范市場準入。加大物業服務質量考核力度，定期對轄區物業服務企業服務質量情況進行考核評分，將考核評價情況進行通報和公示。強化物業市場監管力度，采取 “雙隨機、一公開”的方式，加大對物業服務企業違法違規行為 以及超越職權管理行為的查處力度，不斷整治和規范市場主體行為。強化企業違規收費行為的清理整治力度，聯合物價主管部門開展物業服務企業非法侵占本應屬于廣大業主所有的，利用物業共用部位、共用設施設備和業主共有房屋從事出租、停車、廣告等經營收益，以及借規范管理之故違規收取或高價收取門禁卡、電梯卡等行為的整治行動，維護業主權益。強化信用管理，及時將企業信用情況在政府主管部門網站進行公示，對被列入“黑名單”的企業，實施“黑名單”企業清退制度。

（四）加強輿論正確引導。各地要切實加強輿論引導，通過專欄、專題報道、以案說法等多種渠道、多種方式普及物業知識及法律法規，大力宣傳物業服務業的重大意義，促進全社會物業服務管理法規意識，營造關心支持物業服務業發展的濃厚氛圍。各級物業主管部門要積極與新聞宣傳部門溝通，建立輿情應急機制，引導各類新聞媒體堅持正面宣傳為主，客觀公正報道物業服務糾紛事件，強化廣大業主依法理性維權意識，引導物業服務企業規范管理、提高服務水平。

黑龍江省住房和城鄉建設廳

2017年6月2日

第五篇：關于規范城鄉規劃行政處罰裁量權的指導意見(建法[2012]99號)

住房和城鄉建設部關于印發《關于規范城鄉規劃

行政處罰裁量權的指導意見》的通知

建法[2012]99號

部機關各單位，各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市規委及有關部門，新疆生產建設兵團建設局：

現將《關于規范城鄉規劃行政處罰裁量權的指導意見》印發給你們，請遵照執行。在執行過程中遇到的問題，請及時報告我部。

附件：關于規范城鄉規劃行政處罰裁量權的指導意見

中華人民共和國住房和城鄉建設部 2012年6月25日

關于規范城鄉規劃行政處罰裁量權的指導意見

第一條 為了規范城鄉規劃行政處罰裁量權，維護城鄉規劃的嚴肅性和權威性，促進依法行政，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國行政處罰法》和《中華人民共和國行政強制法》，制定本意見。

第二條 本意見所稱城鄉規劃行政處罰裁量權，是指城鄉規劃主管部門或者其他依法實施城鄉規劃行政處罰的部門（以下簡稱處罰機關），依據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條規定，對違法建設行為實施行政處罰時享有的自主決定權。

本意見所稱違法建設行為，是指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設 1 工程規劃許可證的規定進行建設的行為。

第三條 對違法建設行為實施行政處罰時，應當區分尚可采取改正措施消除對規劃實施影響的情形和無法采取改正措施消除對規劃實施影響的情形。

第四條 違法建設行為有下列情形之一的，屬于尚可采取改正措施消除對規劃實施影響的情形：

（一）取得建設工程規劃許可證，但未按建設工程規劃許可證的規定進行建設，在限期內采取局部拆除等整改措施，能夠使建設工程符合建設工程規劃許可證要求的。

（二）未取得建設工程規劃許可證即開工建設，但已取得城鄉規劃主管部門的建設工程設計方案審查文件，且建設內容符合或采取局部拆除等整改措施后能夠符合審查文件要求的。

第五條 對尚可采取改正措施消除對規劃實施影響的情形，按以下規定處理：

（一）以書面形式責令停止建設；不停止建設的，依法查封施工現場；

（二）以書面形式責令限期改正；對尚未取得建設工程規劃許可證即開工建設的，同時責令其及時取得建設工程規劃許可證；

（三）對按期改正違法建設部分的，處建設工程造價5%的罰款；對逾期不改正的，依法采取強制拆除等措施，并處建設工程造價10%的罰款。

違法行為輕微并及時自行糾正，沒有造成危害后果的，不予行政處罰。第六條 處罰機關按照第五條規定處以罰款，應當在違法建設行為改正后實施，不得僅處罰款而不監督改正。

第七條 第四條規定以外的違法建設行為，均為無法采取改正措施消除對規 2 劃實施影響的情形。

第八條 對無法采取改正措施消除對規劃實施影響的情形，按以下規定處理：

（一）以書面形式責令停止建設；不停止建設的，依法查封施工現場；

（二）對存在違反城鄉規劃事實的建筑物、構筑物單體，依法下發限期拆除決定書；

（三）對按期拆除的，不予罰款；對逾期不拆除的，依法強制拆除，并處建設工程造價10%的罰款；

（四）對不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價10%以下的罰款。

第九條 第八條所稱不能拆除的情形，是指拆除違法建設可能影響相鄰建筑安全、損害無過錯利害關系人合法權益或者對公共利益造成重大損害的情形。

第十條 第八條所稱沒收實物，是指沒收新建、擴建、改建的存在違反城鄉規劃事實的建筑物、構筑物單體。

第十一條 第八條所稱違法收入，按照新建、擴建、改建的存在違反城鄉規劃事實的建筑物、構筑物單體出售所得價款計算；出售所得價款明顯低于同類房地產市場價格的，處罰機關應當委托有資質的房地產評估機構評估確定。

第十二條 對違法建設行為處以罰款，應當以新建、擴建、改建的存在違反城鄉規劃事實的建筑物、構筑物單體造價作為罰款基數。

已經完成竣工結算的違法建設，應當以竣工結算價作為罰款基數；尚未完成竣工結算的違法建設，可以根據工程已完工部分的施工合同價確定罰款基數；未依法簽訂施工合同或者當事人提供的施工合同價明顯低于市場價格的，處罰機關 3 應當委托有資質的造價咨詢機構評估確定。

第十三條 處罰機關按照第八條規定處以罰款，應當在依法強制拆除或者沒收實物或者沒收違法收入后實施，不得僅處罰款而不強制拆除或者沒收。

第十四條 對違法建設行為進行行政處罰，應當在違反城鄉規劃事實存續期間和違法行為得到糾正之日起兩年內實施。

第十五條 本意見自2012年9月1日起施行。