第一篇：對住房置業擔?？沙掷m發展的幾點認識

對住房置業擔保可持續發展的幾點認識

汪為民

? 2013-01-07 09:06:57

來源：《住宅產業》2012年第12期

住房置業擔保發展至今，目前面臨的形勢可以說最嚴峻。房地產調控帶來的住房個貸業務量萎縮，社會包括政府主管部門對住房置業擔保功能作用的質疑，以及監管部門規范化管理工作的加強，住房置業擔保按現有模式繼續運作下去困難重重。

可持續發展是發展與可持續的統一，只顧發展而不考慮可持續，長遠發展將喪失根基。住房置業擔保要保持可持續發展，必須做到以下三點：一是要有頂層設計；二是堅持“相關多元化”經營；三是以創新驅動實施轉型發展。

1、確立住房置業擔保的政策目標。

行業自身定位不清，擔保功能作用不充分，是我國住房置業擔保行業出現發展瓶頸的根本原因。住房置業擔保產生于上世紀90年代末，當時主要是解決二手房貸款階段性擔保以及銀行對抵押物處置難的擔心等問題。之后住房置業擔保與住房公積金貸款業務結合，主要起因是替代當時不合理的貸款保險業務。雖然住房公積金貸款擔保業務一定程度促進了住房公積金貸款的發放，提高了住房公積金使用率，并且通過承擔擔保責任和專業化風險管理，有效地降低住房公積金貸款風險，優化了住房公積金貸款資產質量，但是目前擔保模式既不能提升借款人的信用，也不能分散貸款的系統風險。國外擔保機制主要與降低首付款以及低利率政策相結合，但在我國沒有制定這方面的政策，特別是住房公積金繳存人具有使用住房公積金的權利，在購房時我們不能強制要求其選擇保證擔保方式，在沒有給借款人帶來任何好處的情況下，反而增加借款人的負擔，不利于住房公積金繳存人權益的維護。另外，住房置業擔保機構由于其實際上既不具備政府的信用，又未建立區域性及規模經營的業務體系，除了以自身擁有的微不足道的資金作擔保之外，也難以發揮分散風險功能。

住房置業擔保的頂層設計，就是要通過確定政策目標和功能定位將其與多層次住房保障體系構建以及住房公積金制度完善結合起來。國外經驗表明，以擔保為方式提升信用，可以提高居民尤其是中低收入者的購房能力，使更多人進入抵押貸款融資領域，同時，住房貸款擔保制度還有利于在違約救濟上體現政策性，在借款人將來一旦出現無力還貸的情況下，可以借助擔保機構的運作，保證其基本的居住需求，保持社會的和諧穩定。政府部門這些年來一直在探討如何發揮住房置業擔保在住房政策體系中的作用。早在2003，年國務院18號文《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》就專門有一段內容對住房置業擔保提出了較全面的要求，“要加強對住房置業擔保機構的監管，建立健全風險準備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保。對無擔保能力和擔保行為不規范的擔保機構，要加快清理，限期整改。加快完善住房置業擔保管理辦法，研究建立全國個人住房貸款擔保體系”。可惜這些要求在后來的實踐中沒有很好地得到落實。國務院今年6月印發《國家基本公共服務體系“十二五”規劃》，根據《規劃》，“十二五”期間我國將鼓勵各地依法建立保障性住房投資機構。研究建立全國性和區域性個人住房貸款擔保體系，支持中低收入家庭改善住房條件。住建部起草的《基本住房保障條例》（征求意見稿）第二十二條為[保障性住房建設、運營的金融支持]，國家鼓勵金融機構為保障性住房的建設、運營發放長期貸款，引導擔保機構為保障性住房建設、運營機構融資提供擔保。第三十條，為[購買保障性住房的財稅、金融政策]，國家鼓勵金融機構對保障性住房購房貸款，在首付款比例、利率和貸款期限等方面給予優惠；扶持、引導擔保機構為保障性住房購房貸款提供擔保。目前，《住房公積金管理條例》正在修訂，其中，兩大問題有待解決，一是如何解決住房公積金制度存在的風險管理體系不健全的問題，二是如何實施差別化信貸政策，以體現住房公積金的政策傾斜和對困難群體的接濟和扶助。在這兩方面，住房置業擔保能夠發揮重要作用。

應該說住房置業擔保的發展方向是明確的，現在的關鍵是如何在實踐中尋找合適的介入路徑，并從行業體系建設、業務創新能力、資本實力、風控技術等方面提升自身作為信用增級服務和風險管理專業機構的優勢，增強與政府決策機構的溝通，推動業務推進與相關政策安排上的良性互動，從行業角度把握住房政策改革和發展帶來的機遇。

2、堅持“相關多元化”經營，構建多樣化盈利模式

多元化經營必須堅守在圍繞住房擔保主業的“相關”領域，不贊成跨行業經營。開展多種經營，是住房置業擔保機構這些年得以生存發展的重要保障，這在以后的發展中也必須堅持下去。面對目前的嚴峻形勢，從去年底開始，不少擔保企業開始轉向其他領域，如投資入股新興產業，開展企業融資擔保業務，試圖利用產業多元化來擺脫困境。這種遠離本行、涉足不熟悉領域的行為風險很大。無論是新興產業投資，還是企業融資擔保業務，都需要大量資金投入和真正懂行的人才，住房置業擔保沒有太大優勢，遠離主業的多元化并不能解決住房置業擔保的危機。

多元化經營應充分發揮相關業務的協同效力。在這方面，部分城市擔保機構已做了一些有益的探索。如北京貸款擔保中心目前已形成信用調查征信、貸款擔保、貸款資產管理三大業務，將業務體系覆蓋到住房信貸全過程管理；常州房屋擔保置換有限公司圍繞建立以住房置業擔保為主業，整合優勢資源，促成綜合業務的聯動，形成房屋置換、資產吞吐、房產銷售成為置業擔?！皹I務源”，房產代理、房產咨詢、房產評估成為置業擔?！霸鲋翟础?，資產包銷、資產管理、不良資產處置成為置業擔保風險“消化源”等聯動產業鏈格局；上海貸款擔保公司還突破傳統的住房貸款擔保業務，將業務延伸到個人消費貸款擔保和小微企業貸款擔保領域，并以組建集團經營的方式，設立了科技網絡公司、小額貸款公司。另外，公共租賃住房建設和運營管理，為住房置業擔保機構介入住房保障提供了一個很好的平臺。公共租賃住房將在一定長的時期內成為我國住房保障的主要方式。研究將部分擔?；鸪钟泄夥?，既滿足了擔保機構資產配置多元化的訴求，又增強了擔保機構違約處置能力。

3、以創新為驅動，實施轉型發展

體系創新，著力構建區域性和全國性擔保體系。住房貸款擔保風險分散原理就是通過空間、時間和擔保客戶來分散大量的個體的借貸風險，要求有規模效應，這就決定了住房貸款擔保機構建設必須是全國性的或區域性的。國務院2003年18號文以及今年6月印發的《國家基本公共服務體系“十二五”規劃》，都要求研究建立全國性和區域性個人住房貸款擔保體系。體系建設需要充分發揮目前成立的長三角擔保聯盟、環渤海聯系會議的作用，不斷完善治理結構，實施業務標準化、加強包括風險共擔在內的業務合作交流，同時，需要政策的引導，對少數擔保規模較大、業務較規范的機構納入政策性住房貸款擔保體系，利用市場規則，采用鼓勵現有地方擔保機構兼并、重組等方式，重點培育幾家大規模的跨地域經營的擔保機構。

產品創新，著力開發穩定的適應不同需求的產品體系。一是規范現行擔保業務，區分風險分散的擔保功能與業務代理的中介功能，將擔保機構承擔的貸前、貸后服務納入住房公積金貸款委托業務合規性管理范圍；二是與住房公積金政策調整互動，探索建立政策性擔保。配合實施差別化信貸政策，如降低首付款比例、利率下浮等，以及為中低收入家庭購買保障性住房提供政策性擔保；三是因地制宜開展多樣化的階段性擔保，包括針對期房風險、登記風險的購買預售商品房的階段性擔保，針對資金監管、登記風險的購買二手房階段性擔保，針對促銷方式的直客式購房階段性擔保，針對商業個貸轉公積金個貸的階段性擔保等。

技術創新，著力提高擔保機構風控管理水平。擔保機構要比貸款機構更加有效的管理信用風險。一是要加強以動態數據庫為主要內容的信息化建設，掌握貸款余額變動、抵押資產價值及借款人狀況變化等信息，提高動態監測能力；二是創新逾期催收和違約處置手段，及時采取積極措施監控和化解信用風險；三是逐步推進信用風險的計量化，定期進行風險指標的測算和分析工作，有針對性地采取綜合、有效的風險管理措施。

（作者單位：北京市住房貸款擔保中心）

第二篇：住房置業擔保操作流程貸款擔保1（模版）

張掖市濱河住房置業擔保有限責任公司

貸款擔保操作規程

組合貸款擔保

客戶可向銀行同時提出申請公積金貸款和商業性貸款，同時簽署借款合同，同時辦理抵押，同時發放貸款。本市組合貸款中住房公積金貸款部分，由張掖市濱河住房置業擔保公司承擔連帶責任的保證貸款方式，擔保公司將按收費標準在銀行放款后在客戶還款卡中扣收擔保費。組合貸款中商業性貸款部分客戶可自主選擇采用保險方式或擔保方式。如商業性貸款也采用擔保方式，擔保公司將同時扣收公積金貸款擔保費和商業性貸款擔費。借款人資格

（一）符合申請住房公積金貸款的條件

（二）申請住房商業性貸款的條件（各家銀行略有不同，需服從銀行的相關規定）：

1、年滿18周歲至60周歲，具有完全民事行為能力

2、有穩定的職業和收入，信用良好。

3、組合貸款月還款額占提供證明的總月收入比低于50％。借款額度和期限

1、組合貸款金額占房價的比例：不超過70％。

2、貸款的最長期限：15年，且貸款的期限加借款人實際年齡不超過60周歲。借款人提供資料 ：一手房：

1、借款人、配偶、共同借款人的公積金帳號；

2、借款人、配偶、共同借款人，產權共有人的身份證原件及復印件；

3、借款人、配偶、共同借款人、產權共有人戶口簿原件及復印件

4、借款人、配偶、共同借款人婚姻證明

5、夫妻雙方收入證明

6、購房合同

7、房價20％以上首付款發票原件及復印件

8、房產商或代理商收款帳號

9、預售證/大產證復印件

10、房產商營業執照復印件

11、代理商營業執照復印件及代理商委托書原件 二手房：

1、主貸人、配偶、共同借款人的公積金帳號

2、主貸人、配偶、共同借款人，產權共有人的身份證原件及復印件

3、主貸人、配偶、共同借款人、產權共有人戶口簿原件及復印件

4、主貸人、配偶、共同借款人婚姻證明

5、夫妻雙方收入證明

6、購房合同

7、房價30％以上首付款發票原件及復印件

8、上下家收款賬號

9、上家房產證復印件

個人住房公積金貸款擔保業務

住房公積金貸款擔保

根據《住房置業擔保管理試行辦法》，張掖市濱河住房置業擔保有限公司向個人住房公積金貸款借款人提供全程的、不可撤銷的連帶責任保證擔保。業務簡介

購買自住住房時，符合條件的借款人以所購房屋作為抵押，并由擔保公司提供擔保的購房貸款。申請受理 貸款申請條件

只要滿足以下條件，皆可申請住房公積金貸款： ①具有完全民事行為能力的自然人； ②具有城鎮常住戶口

③在申請貸款前六個月正常連續繳存本市住房公積金； ④至少首付房款的30%；

⑤具有穩定的經濟收入和償還貸款能力；

⑥沒有尚未還清的數額較大且可能影響貸款償還能力的債務。辦理流程

1、純公積金貸款流程：在擔保公司各網點申請受理—>簽約—>審批—>交易中心辦理抵押登記手續—>銀行放款—>資料辦結

2、組合貸款流程：在擔保公司各網點預受理—>設計貸款方案—>簽約—>受理審批—>交易中心辦理抵押登記手續—>銀行放款—>資料辦結

貸款額度與貸款期限

住房公積金貸款最高額度：25萬 貸款人正常繳納補充公積金- 貸款年限：一手房15年 申請貸款所需資料：

1、一手房公積金貸款申請需攜帶資料：

①貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的身份證和戶口簿原件及復印件、公積金帳號；

②貸款申請人和共同借款人的婚姻證明：結婚證或離婚證原件及復印件；

③不少于房價30%的首付款收款憑證；

④組合貸款需提供借款申請人及共同借款人的收入證明； ⑤支持通存通兌功能的扣款存折原件及復印件； ⑥期房的預售許可證或現房的大產證復印件； ⑦期房的預售合同或現房的出售合同原件；

⑧房產開發商營業執照、資質證書、法人代表身份證的復印件及房產開發商或代理商的收款帳號。

2、二手房公積金貸款申請需攜帶資料： ①貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的身份證和戶口簿原件及復印件、公積金帳號；

②貸款申請人和共同借款人的婚姻證明：結婚證或離婚證原件及復印件；

③不少于房價30%的首付款收款憑證；

④組合貸款需提供借款申請人及共同借款人的收入證明； ⑤支持通存通兌功能的扣款存折原件及復印件； ⑥二手房買賣合同原件；

⑦上家身份證原件及復印件、房產證原件及復印件；

⑧房產評估報告。1990年（含）之前的二手房貸款額度超過房產總價30%及1990年以后的二手房超過

房屋總價50%的需要由辦理機構認可的評估公司進行房屋評估； ⑨如貸款放款至上家，提供放款存折復印件

個人住房商業性貸款擔保

借款人資格

各家銀行略有不同，需服從銀行的相關規定：

1、年滿18周歲至60周歲，具有完全民事行為能力

2、有穩定的職業和收入，信用良好。

3、月還款額占提供證明的總月收入比低于50％。借款額度和期限

1、貸款金額占房價的比例：不超過70％。最高25萬元。

2、貸款的最長期限：15年。且貸款的期限加借款人實際年齡不超過60周歲。借款人提供的資料 一手房

1、借款人、配偶、共同借款人的公積金帳號

2、借款人、配偶、共同借款人，產權共有人的身份證原件及復印件

3、借款人、配偶、共同借款人、產權共有人戶口簿原件及復印件

4、借款人、配偶、共同借款人婚姻證明

5、夫妻雙方收入證明

6、購房合同

7、房價20％以上首付款發票原件及復印件

8、房產商或代理商收款帳號

9、預售證/大產證復印件

10、房產商營業執照復印件

11、代理商營業執照復印件及代理商委托書原件 二手房

1、借款人、配偶、共同借款人的公積金帳號

2、借款人、配偶、共同借款人，產權共有人的身份證原件及復印件

3、借款人、配偶、共同借款人、產權共有人戶口簿原件及復印件

4、借款人、配偶、共同借款人婚姻證明

5、夫妻雙方收入證明

6、購房合同

7、房價30％以上首付款發票及復印件

8、上下家收款賬號

9、上家房產證復印件

10、評估報告

有交易轉按揭擔保業務

收費標準：按擔保金額的6‰且不低于2000元/筆收取。原借款人所需資料：

① 借款人和產權共有人身份證原件及復印件； ② 借款人和產權共有人戶口簿原件及復印件； ③ 借款人婚姻情況證明原件及復印件； ④ 房地產權證原件；

⑤ 借款合同（抵押合同）原件及復印件； ⑥ 最近一期銀行還款對帳單原件及復印件； ⑦ 還款卡或還款存折原件及復印件； ⑧ 房屋買賣合同原件。

新借款人所需資料：

① 借款人和產權共有人身份證原件及復印件； ② 借款人和產權共有人戶口簿原件及復印件； ③ 借款人婚姻情況證明原件及復印件； ④首付款收據原件及復印件； ⑤借款人銀行申請書原件及復印件； ⑥借款人新借款合同、抵押資料原件。

無交易轉按揭擔保業務

收費標準：按擔保金額的6‰且不低于2000元/筆收取。提供基本資料

① 借款人和產權共有人身份證明原件及復印件； ② 借款人和產權共有人戶口簿原件及復印件;③ 借款人婚姻情況證明原件及復印件;④ 房地產權證原件及復印件;⑤ 原借款合同（抵押合同）原件及復印件;⑥ 最近一期銀行還款對賬單原件及復印件;⑦ 還款卡復印件;⑧ 新的借款合同原件及新借款銀行提供的辦理抵押登記的資料原件;⑨ 委托擔保公司員工辦理抵押注銷、抵押登記等事宜公證書原件。

住房貸款階段性擔保業務

提供基本資料:

①原產權共有人（含原借款人）及配偶的身份證、結婚證或未婚承諾；

②原產權人（含原借款人）及配偶的信用報告；

③新產權共有人（含借款人）及配偶的身份證、借款合同（或借款申請書）、買賣合同、收件收據等； ④其他，如委托公證書等。

第三篇：萊蕪市利民住房置業擔保公司住房擔保流程

? 萊蕪市利民住房置業擔保公司

貸款擔保業務指南

1住房抵押擔保貸款業務

1.1辦理流程

① 借款人持相關資料到住房公積金管理中心申請住房貸款；

② 公積金中心同意后，借款人到擔保公司申請擔保，擔保公司出具《擔保承諾書》；

③ 公積金中心依據申請貸款資料和《擔保承諾書》審批貸款；

④ 借款人與銀行簽訂借款合同，借款人與擔保公司簽訂房產抵押合同，繳納擔保費，辦理房產抵押手續，擔保公司辦理擔保手續；

⑤ 銀行發放貸款。

1.2借款人需提供的材料

① 依法簽訂的購房合同原件及復印件、付款發票原件及復印件；

② 借款人及配偶身份原件及復印件；

③ 房屋所有權證、國有土地使用權證原件及復印件。

※辦理抵押手續房屋所有權人應提交婚姻狀況證明，其中已婚的提交夫妻雙方身份證明，結婚證或并戶的戶口簿；屬未婚、離異、喪偶情形的提交有關證件及戶口所在地民政部門出具的“無婚姻登記證明”。信用擔保貸款業務

2.1辦理流程

① 借款人持相關資料到住房公積金管理中心申請住房貸款；

② 公積金中心同意后，借款人到擔保公司申請擔保，借款人、保證人與擔保公司簽訂反擔保合同，借款人繳納擔保費，擔保公司出具《擔保承諾書》； ③ 公積金中心依據貸款資料和《擔保承諾書》審批貸款；

④ 借款人與銀行簽訂借款合同，擔保公司辦理擔保手續；

⑤ 銀行發放貸款。

2.2借款人需提供的材料

① 依法簽訂的購房合同原件及復印件、付款發票原件及復印件；

② 借款人及配偶身份證原件及復印件；

③ 借款人結婚證原件及復印件；

④ 借款人及配偶單位正式職工證明和月收入證明原件；

⑤ 借款人及配偶代發工資存折原件及復印件。

2.3保證人需提供的材料

① 保證人及配偶身份證原件及復印件；

② 保證人結婚證原件及復印件；

③ 保證人及配偶單位正式職工證明和月收入證明原件；

④ 保證人及配偶代發工資存折原件及復印件。

2.4保證人數量

貸款額在10萬（含）以下的，需提供1個家庭作為保證人；貸款額在10萬元以上或30萬以下的，需提供2個家庭作為保證人。多人集體購房者可以選擇聯保方式。

3收費標準

收費標準按貸款金額×貸款年限×收費標準分段定率累加計收，收費額不足1000元的按1000元計算。具體分段定率:

1—10年（含10年）：貸款金額×貸款年限×1‰；11-20年（含20年）：貸款金額×（貸款年限-10）×0.5‰；21-30年（含30年）：貸款金額×（貸款年限-20）×0.25‰。

※辦理住房抵押擔保貸款業務的：

① 擔保公司代辦房屋抵押登記手續，并承擔房屋抵押登記費和手續費； ② 不再需要房產評估（劃撥土地除外）；

③ 擔保費減半收取。

擔保公司地址：市房管局三樓交易大廳27號窗口 聯 系電話：88996698898077

第四篇：上海住房置業擔保高峰論壇發言稿ppt詳解

住房置業擔保高峰論壇(2005上海)交流材料：

聯合發展、創新經營,開拓住房擔保新局面

——山東銀聯擔保有限公司總經理

李長征

尊敬的各位嘉賓、女士們，先生們：

上午好！

很高興能與大家同聚上海，回顧和總結住房置業擔保機構五年來的發展歷程及經驗，共同探討中國住房置業擔保業未來發展方向。

山東銀聯擔保有限公司是山東省內首家專業個人住房擔保機構，致力于承接住房金融外包業務，公司現在山東省內各地市設有分支機構。

我公司成立以來，堅持“經營品牌化、管理科學化、市場全省化、業務信息化”的企業發展戰略，實現了企業的健康、持續、快速發展，逐漸走出了一條富有自身特色的發展之路。公司現主要開展住房置業貸款擔保業務。公司在省內各地與建行、農行、工行、交行、中行等建立了戰略合作伙伴關系，接受金融機構業務外包，在齊魯大地逐步打造出“銀聯擔保，貸款專家”服務品牌。

銀聯擔保作為一個年輕的企業，在實踐中積極總結，在成長中努力創新。結合公司近幾年的發展，對于住房置業擔保的現實問題以及未來發展設想，我們提出以下觀點和看法，希望能與國內同行交流探討。

一、實事求是，科學評估住房置業擔保機構五年來的發展

（1）五年來，政府相關部門為了對住房置業擔保規范管理，規避風險，及時科學的制定了許多政策法規，建立和完善了住房置業擔保機制。

從2000年的《住房置業擔保管理試行辦法》的出臺，到近兩年來行業主管部門、金融機構對住房置業擔保機構的調查、逐步清理和整頓，無不體現出國家和政府對住房置業擔保機構的高度重視和密切關注。住房置業擔保機制已初步建立，并正逐步完善。

（2）五年來，住房置業擔保作用日益顯著，逐步得到了金融機構和消費者的廣泛認可。

住房擔保是中國房地產業健康發展的服務保證，住房擔保是分散住房金融風險的有效方法。近幾年來在，在國家有關政策的大力扶持下，在政府相關部門的關心支持下，住房置業擔保機構發展迅猛，為我國房地產業、住房金融業的健康發展做出了突出貢獻，其顯著作用已逐步顯現，并逐步得到了金融機構和廣大消費者地認可。

（3）五年來，住房置業擔保機構面臨諸多困難和挑戰，在多方努力下，問題正逐步解決。

實際的運營中，我們不難發現，住房擔保機構在發展中也遇到了諸多的困難和挑戰，如擔保放大倍數的限制、收益低、盈利模式單

一、與金融機構合作不平等、擔保機構良莠不齊、市場混亂等問題。解決這些問題、克服當前的困難，必須在行業主管部門、金融機構、住房置業擔保機構等多方地共同努力下去完成。對住房置業擔保的健康發展，我們有堅定的信心，我們相信在多方共同努力下，困難一定能克服。

二、與時俱進，通過創新來解決發展中的主要困難

我們認為，積極的觀念創新和機制創新是促進住房置業擔保機構發展的必由之路。在實踐中，我們應不斷歸納總結新的理論，在理論指導下去解決發展中的難題。

我們認為：

1、住房擔保機構是風險管理機構。科學確定擔保公司的擔保能力應從擔保公司的風險管理能力角度來衡量，金融機構采取住房置業擔保模式來防范住房信貸風險，是對信貸風險的一種轉移，住房擔保公司是名副其實的風險管理機構。風險管理能力主要包括管理技術和管理手段兩個方面。衡量一個擔保公司控制和管理風險的能力，也應該從這兩個方面來考核：

1、管理技術

個人貸款業務風險大小主要取決于風險控制三要素：（1）借款人資信真實性評定；（2）業務流程的規范化操作；（3）貸后的催收管理力度，只要有效解決這三個環節，貸款風險就能較好控制。現行銀行風險管理技術從理論上講是比較成熟的，但是在實踐中貫徹落實并不到位。個貸業務煩瑣、工作量大、銀行人力資源不足等客觀原因導致在實際的業務開展過程中，這些控制風險因素未能有效落實，為后期風險的發生造成了隱患。

而住房置業擔保機構因體制靈活，人力資源可隨業務量變化適度增加、催收力度和手段也催收的難易程度合理調節等，住房置業擔保公司這些特點，正好反映出擔保公司的管理能力。

2、管理手段 銀行不良資產的出現，表明借款人不能正常償還銀行貸款，而銀行一般通過法律訴訟的方式來進行催收，但這是一種最不經濟、最漫長的解決方式。而且常常在勝訴的情況下也很難執行，不易回收貸款。而住房置業擔保機構可以通過人工催收、房產置換、提供周轉房等多種形式實現債務回收，這些手段是金融機構所不具備的。

擔保公司是專業風險管理機構，對其擔保能力的認定，其實就是對擔保公司風險管理能力的認定。衡量一個擔保公司控制和管理風險的能力，也應該從這風險管理技術和風險管理手段兩個方面來考核，從擔保余額、實有資本等方面進行限制過多，過死，會阻礙擔保公司的正常發展。

2、住房擔保機構是資產管理機構，實際上是對抵押房產進行管理，故不應受到擔保放大倍數的限制。

金融機構個人業務具有數量大、成本高、風險低、后期管理復雜的特性。這些特性決定了金融機構實施抵押資產管理外包是大力發展住房信貸業務的最佳選擇之一。

現行的住房置業擔保都是在借款人提供抵押物作為反擔保條件的基礎上發生的，金融機構采取住房置業擔保模式其實就是將抵押資產轉移給住房置業擔保機構管理，擔保機構對銀行貸后資產承擔管理責任。

擔保公司所提供的擔保服務實際上是資產管理業務，擔保公司故不應受到擔保放大倍數的限制。

3、住房擔保機構是專業的金融增值延伸服務提供機構。擔保公司與金融機構是一種平等合作。而不是金融機構轉移風險。

機構擔保公司介入個人貸款業務實際上是對金融服務體系的完善和補充，雙方合作并非單純只承擔保證責任，而更多的是為銀行、借款人營造一個優質高效的借貸環境，主要表現在：

（1）協助銀行拓展業務，營銷市場。

（2）為借款人提供一站式、一條龍服務，彌補銀行信貸過程中的服務缺陷。（3）協助銀行進行存量資產和增量資產的管理。

從以上不難看出，擔保公司應該是個人貸款服務機構，為銀行服務、為借款人服務，擔保只是服務職能之一。故無論是完善服務的角度，還是防范風險的角度，住房擔保公司是專業的個人貸款服務機構。

4、住房擔保業務具有金融產品特性，住房擔保機構應學習和借鑒金融機構管理和運營模式，提高業務風險控制能力和盈利能力。

住房擔保業應堅持的“安全性、流動性、效益性”的原則，學習金融機構的管理和運營模式，提高風險控制能力和盈利能力。

1、注重業務安全性，對業務風險嚴格控制，提高風險控制能力，保障債權安全。

2、加快擔保收益資金流動，使收益資金保值增值。最大限度發揮收益資金作用，增加擔保公司盈利渠道，提高擔保公司經濟收益。

3、擔保公司作為企業，應合理追求經濟效益，提高擔保能力。

現行的住房置業擔保公司的工作人員機構，大多數人員前期主要充實房地產管理、開發的專業人士，而從事金融業的專業人士相對較少。今后，擔保公司應加大對金融從業人員的引進力度，加強對工作人員的金融知識的培訓力度，從金融業的角度對公司進行管理和運營。

三、展望未來，多種發展模式為住房置業擔保機構創造更廣闊空間

近幾年各地紛紛成立了大批的擔保公司，這些擔保公司良莠不齊，對市場沖擊嚴重，對擔保公司的形象和聲譽也造成影響。如何提高住房置業擔保機構的競爭力成為大家關注的焦點問題。我們認為聯合發展、創新經營將是提高住房置業擔保機構的競爭力手段最有效方法。

（一）發展投資體系，防范風險，建立科學盈利模式。

1、擔保公司選擇安全性高、效益性好的項目進行投資，使擔保收益資金保增增值，實現擔保公司盈利模式。

2、實力雄厚的住房置業擔保公司可投資參股其它擔保機構，以及設立分支機構，擴大市場領域，實現跨地域經營，通過投資創造效益，提高風險防范能力。

(二）發展公寓經濟，完善風險化解手段。

住房置業擔保公司可以采取建設公寓，公寓可向社會進行出租，也可與提供給無法按期還款的借款人作為周轉房使用。

通過出租公寓，即可以增加企業盈利點，提高經濟收益，又完善了對住房貸款擔保的風險化解手段，通過周轉房形式解決了抵押房產難于處置的難題。

（三）加強聯盟協作，提高企業競爭能力。不同區域的住房置業擔保公司應加強合作，通過資金、人才、技術相互支持等形式共贏發展、聯盟協作，提高競爭力。

1、擔保公司之間通過參股或其它形式，形成資金、人才的相互支持。住房擔保業專業人才的缺乏，對住房擔保業的發展有較大影響，實力雄厚、經驗豐富的住房置業擔保公司可利用投資參股的形式，向其他擔保公司輸送專業人才、傳輸管理經驗。

2、擔保公司之間加強日常交流，技術資源上實現共享。如國內很多擔保公司都在自行開發擔保業務計算機管理系統，都花費了很多資金。是否可探討在一個聯盟內，大家共同開發、共同利用技術資源的模式。

（四）發展再擔保體系。

再擔保體系的建立一直是住房置業擔保機構共同關注的話題，在當前形式下，依靠一方的力量成立再擔保公司可能還比較困難。我們住房擔保機構，是否可以探討采取部分住房置業擔保機構聯合的形式，來成立再擔保公司，發展再擔保體系。

朋友們，我們都為中國住房置業擔保業的發展傾注了辛勤的汗水，貢獻了自己的力量。今后，希望我們大家能進一步交流、溝通、協作，通過聯合發展、創新經營，開拓中國住房置業擔保業新的局面。

預祝本次論壇取得圓滿成功！

最后，感謝上海住房置業擔保有限公司為本次住房置業擔保論壇的成功舉行所做的大量工作。同時也歡迎各位到山東考察觀光。

謝謝大家。

2005年9月5日

第五篇：淺談對可持續發展的認識

淺談對可持續發展的認識

淺談我對可持續發展的認識

摘要

什么是可持續發展？可持續發展概念的由來及其含義、內涵是什么？中國古代能夠實現可持續發展，那么，中國古代的可持續發展觀念是怎樣的？可持續發展概念都拓展到哪些領域了呢？那么可持續發展是否具有可實施性呢？本文將通過對這些問題的回答，描繪會一個我所認識的可持續發展。

在對傳統生產力理論進行內在的矛盾剖析和理性思考的基礎上，提出了現代生產力就是“人們基于對人和自然的生產力辯證統一矛盾的科學認識。在積極保護良好生態環境基礎上合理開發、有效利用、科學配置自然資源而持續地創造物質、生態財富，實現經濟社會和生態環境協調發展的能力，是運用科學和技術、合理利用自然和人類資源、順應自然規律保持可持續發展的合理滿足人類日益提高的需求的社會生產的一種能力“這一新的命題。該命題與可持續發展理論相一致．既符合馬克思主義辯證唯物主義和關于生產力學說的理論精髓，也符合現代生產力發展的基本規律

關鍵詞 可持續發展 為下一代謀福祉 1.可持續發展概念的由來以及它的含義

可持續發展（sustainable development）的概念，是西方學術界醞釀出來的，是西方政治界首先加以肯定的。1972年，當西方社會還陶醉于高增長、高消費的“黃金時代”時，著名的“羅馬俱樂部”（Roman club）集許多自然科學家、人文科學家、企業管理家、社會活動家的努力，探討人類發展的困境，寫出《增長的極限》一書。書中向世人警示：自然界的資源是有限的，環境的自我調節能力也不是無止境的，人類的發展終將受到資源和環境的制約。這是20世紀70年代人們對無節制經濟增長的破壞，進而遭受其制約的反思。也正是在本年的聯合國人類環境研討會上，正式討論了這個問題。而“可持續發展”這個概念的正式出現是20世紀80年代。1987年世界環境與發展委員會(World Commission on Environment and Development,WCED)在《我們共同的未來》(Our Common Future)報告中

淺談對可持續發展的認識

不能吃祖宗飯，不斷子孫路?！?2.可持續發展觀念在中國古代

中國古代文明(Chinese ancient civilization)為何能夠保持幾千年延綿不斷的持續發展并創造輝煌的文明成就？人們多從中國古代的地理環境、社會結構、經濟結構和儒家文化的特質等方面進行討論和認識，從不同的視角對中國古代文明的連續發展問題進行詮釋，獲得了許多富有啟示意義的認識成果。文明的持續發展實質上是文明發展的可持續性問題，只有文明發展具有可持續性，文明的發展才能長期延續。

中國古代文明是一種以農業為主要形態的文明，它的發展及其可持續性與自然環境和自然資源密切關聯。我們注意到，中國古代思想家基于人與自然的和諧統一(Harmonizing human and nature)，主張仁民愛物，反對對自然資源的過度索取。既肯定在不違背人與自然和諧統一的基礎上，對自然資源進行開發利用，為人類造福，有強調對自然資源開發利用的合理性，以保證子孫后代的生存和發展需要。

中國古代思想家和政治家強調自然資源是社會發展的物質基礎，應該進行開發利用。荀子說：“修火憲，養山林藪澤，草木、魚鱉、百索，以時禁發，使國家足用，而財物不屈，虞師之事也?！保ā锻踔啤罚╋@然荀子把山林澤藪等自然資源作為家園財富，是“國家足用，財物不屈”的物質基礎。中國古代思想家們不管是主張仁民愛物，保護環境，還是反復強調與自然地和諧統一，其終極目標還是要讓百姓“有余食”、“有余用”和“有余材”，落腳點還是民生，還是社會進步和發展?！抖Y記.曲禮》認為：“地廣大，荒而不治，此亦士之辱也。”“地有余而不足，君可恥也。”（《雜記》）

但是，利用而不是濫用，這是中國古代環境意識的基點。我們的先人很早就認識到“畋不掩群，不取而夭；不涸澤而漁，不焚林而獵?！保ā吨餍g訓》）認為要想利用自然資源，必須在保護的基礎上合理、適時的開發利用，反對不合時宜地過度開發，特別是破壞性的開發利用。西周時期，人們已經認識到保護山野藪澤是富國富民的保證?！豆茏?立政》篇中講到富國立法有五，其中

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3.現代可持續發展觀念的拓展和總體內涵

現代所說的可持續發展，已經不再僅僅局限于剛剛提出時的生態(Zoology)領域，它的范圍已經擴展到經濟、社會、科技、資源和政治等諸多方面。

例如：在經濟方面，可持續發展就是今天的使用不應減少未來的實際收入，發展能夠保持當代人的福利增加，并且不會使后代的福利減少；在科技方面，可持續發展就是轉向更清潔、更有效的技術一一盡可能接近“零排放”（Zero Discharge）或“密閉式，工藝方法一一盡可能減少能源和其他自然資源的消耗”等等。

而可持續發展在政治方面已經上升到戰略層面，2002年中共十六大把“可持續發展能力不斷增強”作為全面建設小康社會的目標之一。在此方面，它是以保護自然資源環境為基礎，以激勵經濟發展為條件，以改善和提高人類生活質量為目標的發展理論和戰略。它是一種新的發展觀、道德觀和文明觀。

綜上所述，可持續發展的總體內涵為：

⑴突出發展的主題，發展與經濟增長有區別，發展史集社會、科學、文化、環境等多項因素于一體的完整現象，是人類共同的和普遍的權利，發達國家和發展中國家都享有平等的不容剝奪的發展權利；

⑵發展的可持續性，人類的經濟和社會的發展不能超越資源和環境的承載能力；

⑶人與人關系的公平性，當代人在發展與消費時應努力做到使后代人又同樣的發展機會，同一代人中一部分人的發展不應當損害另一部分人的利益； ⑷人與自然的協調共生，人類必須建立新的道德觀念和價值標準，學會尊重自然、師法自然、保護自然，與之和諧相處。中共提出的科學發展觀和可持續發展結合起來，以經濟社會全面協調可持續發展為基本要求，指出要促進人與自然和諧，實現經濟發展和人口、資源、環境相協調，堅定走生產發展、生活富裕、生態良好的文明發展道路，保證一代接一代地永遠發展。從忽略環境保護受到自然懲罰，到最終選擇可持續發展，是人類文明進化的一次歷史性重大轉折。

近幾年，我國限制稀土的出口，對其進行合理開發的監管，正是一種可持續發展理念的具體貫徹。

4.實施可持續發展的三大原則

公平性原則：本代人之間的公平、代際間的公平和資源分配與利用的公平；可持續發展是一種機會、利益均等的發展。它既包括同代內區際間的均衡發展，即一個地區的發展不應以損害其它地區的發展為代價；也包括代際間的均衡發展，即既滿足當代人的需要，又不損害后代的發展能力。該原則認為人類各代都處在同一生存空間，他們對這一空間中的自然資源和社會財富擁有同等享用權，他們應該擁有同等的生存權。因此，可持續發展把消除貧困作為重要問題提了出來，要予以優先解決，要給各國、各地區的人、世世代代的人以平等的發展權。持續性原則：人類經濟和社會的發展不能超越資源和環境的承載能力。即在滿足需要的同時必須有限制因素，即發展的概念中包含著制約的因素；在“發展”的概念中還包含著制約因素，因此，在滿足人類需要的過程中，必然有限制因素的存在。主要限制因素有人口數量、環境、資源，以及技術狀況和社會組織

淺談對可持續發展的認識

對環境滿足眼前和將來需要能力施加的限制。最主要的限制因素是人類賴以生存的物質基礎——自然資源與環境。因此，持續性原則的核心是人類的經濟和社會發展不能超越資源與環境的承載能力，從而真正將人類的當前利益與長遠利益有機結合。

共同性原則：各國可持續發展的模式雖然不同，但公平性和持續性原則是共同的。地球的整體性和相互依存性決定全球必須聯合起來，認知我們的家園?？沙掷m發展是超越文化與歷史的障礙來看待全球問題的。它所討論的問題是關系到全人類的問題，所要達到的目標是全人類的共同目標。雖然國情不同，實現可持續發展的具體模式不可能是惟一的，但是無論富國還是貧國，公平性原則、協調性原則、持續性原則是共同的，各個國家要實現可持續發展都需要適當調整其國內和國際政策。只有全人類共同努力，才能實現可持續發展的總目標，從而將人類的局部利益與整體利益結合起來。

5.可持續發展的可行性

面對當前世界嚴峻的環境形勢（不論生態、經濟還是政治），許多人會提出這樣的疑問：可持續發展是否具有可行性呢？可持續發展是否僅僅是一個遙遠的夢想而已？

我認為不是。雖然當今自然、社會與人類的矛盾空前，并且有些問題我們解決它的出發點是好的，卻沒有得到預期的效果（如：中國實施的浩大“治沙工程”，中國通過大量種植人工林，來改變低植被地區的生態環境，樹木好不容易種植上去了，生態環境卻比原來更惡劣了，原因就是我們種植的植被過于單一，造成了原有的生態平衡破壞，生物多樣性遭受巨大挑戰。），但是我們仍要看到它積極的一面，像上述的例子我們也并不是沒有解決的辦法，比如我們可以通過增加植被種類，通過基因工程來培育更多的當地植被，以保持原有的生態平衡。我們不能因為可持續發展的可行性任務艱巨而不去做，這樣只會給后代造成更大的危害。在中國古代，我們能夠實現可持續的發展，在現代為什么就不可能呢！下面我舉一個對寧夏產業可持續發展研究的例子：

近幾年，寧夏處于經濟和社會發展的關鍵時期，其產業結構還有待進一步完善，同時他也面臨者嚴峻的資源環境問題。以下是期出現的問題：

1、農業基礎薄弱，產業規模小，面積污染嚴重。據統計，75%水庫需要加固維修；正常年景下20萬頭大家畜、100萬只羊飲水困難，30萬頭牛、80萬只羊缺乏棚圈設施和飼草料加工機械。

2、龍頭企業帶動作用不強，農產品附加值小，產業鏈短。至今，寧夏還沒有一家農業上市公司，其農產品綜合加工率僅為43%（世界平均為85%以上），加工產值與農業產值比是0.6:1（世界平均為2.4:1）

3、農業科技創新和推廣水平落后，對農產品的綠色論證不足。寧夏的農業科技產業入戶率約為59%，農業科技成果轉化率約為55%，農業科技進步貢獻率約為47%，農業綜合機械化水平僅為43%。

4、淺談對可持續發展的認識

補灌、坐水點種旱作節水農業試驗示范，缺德了巨大成功。

2、進行農產品質量安全體系(the quality of product safety)建設，促進生態農業發展。

3、發展特色農業，打造加工產業集群（枸杞產業、羊絨產業、乳制品產業、馬鈴薯淀粉產業、清真牛羊肉產業）

4、合理利用和配置資源能源，發展壯大 5