第一篇：認識擔保[范文模版]

投資擔保行業(yè)的前景及發(fā)展現(xiàn)狀

目前，銀行面臨著嚴重的流動性過剩的問題，解決的辦法

是增加中小企業(yè)貸款。然而中小企業(yè)貸款的瓶頸是銀行與中小企業(yè)的信息不對稱，有了擔保公司的介入，就可以有效的降低銀行的風險。

作為連接企業(yè)與銀行的信用橋梁，擔保機構(gòu)主要經(jīng)營的是

商業(yè)銀行所不愿或無力涉及的風險業(yè)務，同時也是中小企業(yè)所急需支持的業(yè)務。擔保機構(gòu)作為資金供需雙方的服務商，最大限度的挖掘市場的潛力，通過介入前期調(diào)查、細化風險控制方案等方式，完全依靠市場手段將看似不可行的業(yè)務變?yōu)榭尚校瑢⑵髽I(yè)的各種資源轉(zhuǎn)化為有效的反擔保能力，從而使資金配置更為暢通，既擴大了銀行業(yè)務，又滿足了企業(yè)的融資需求，自己也從中獲利，真正實現(xiàn)了擔保機構(gòu)、銀行與企業(yè)的三贏。

一、中國擔保業(yè)的現(xiàn)狀

（一）隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，擔保業(yè)在中國是一個新興行業(yè)，是改革開放和發(fā)展市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。

（二）擔保業(yè)從面向中小企業(yè)的融資擔保開始起步并迅猛發(fā)

展。目前我國各類擔保機構(gòu)已達到4000家左右，其中2004

年新注冊的擔保機構(gòu)就已超過了1000家。這些擔保機構(gòu)

基本上都是以所在地區(qū)的中小企業(yè)為服務對象的。

（三）中國的擔保法律體系已經(jīng)初步建成。中國初步建立的以《合同法》、《民法》為基本法，以《擔保法》為核心，以最高人民法院《擔保法司法解釋》為補充的擔保法律體

系。此外，與《擔保法》相關(guān)的《物權(quán)法》的立法工作已

經(jīng)提上議事日程。

（四）擔保業(yè)在中國的發(fā)展模式趨于多樣。目前，擔保業(yè)在中國主要有以下三種模式：

1.信用擔保。目前，中國中小企業(yè)信譽擔保機構(gòu)約占全部擔保

機構(gòu)的90%，主要是以地方經(jīng)貿(mào)委會同財政、銀行等部門共同組建，擔保資金主要是地方政府預算撥款。

2.互助擔保。互助擔保機構(gòu)是中小企業(yè)為緩解自身貸款難而自

發(fā)組建的擔保機構(gòu)，它以自我出資、自我服務、獨立法人、自擔風險、不以盈利為主要目的和主要特征。

3.商業(yè)擔保。商業(yè)擔保機構(gòu)是一般以企業(yè)、社會個人為主出資

組建。商業(yè)擔保公司以獨立法人、商業(yè)化運作、以營利為目的和同時兼營投資等其他商業(yè)業(yè)務為特征。

（五）中國擔保也初步制定了行業(yè)準入制度和扶持政策。為促進擔保業(yè)的健康發(fā)展，控制擔保風險，中國政府初步制定了擔保行業(yè)準入制度，并將逐步完善。

二、中國擔保業(yè)的發(fā)展趨勢

隨著我國社會體系的逐步建立和完善，以及擔保業(yè)從業(yè)環(huán)境的不斷改善，我國擔保業(yè)即將進入一個新的發(fā)展時期。預計在未來幾年，我國擔保業(yè)將呈現(xiàn)五大發(fā)展趨勢：

第一，社會化的征信體系將初步建立。加快信用擔保體系建

設(shè)，有賴于社會征信體系的建立和完善。未來幾年，在各級政府的推動下，以市場主體和中介機構(gòu)為基礎(chǔ)，以信用登記、信用征集、信用評估和信用發(fā)布為主要內(nèi)容的信用制度建設(shè)將逐步加快，社會公眾的信用度和信息可信度將會提高，滿足擔保機構(gòu)需求的信用信息市場將逐步建立。第二，專業(yè)信用評級制度將應運而生。信用評級制度在規(guī)范

信用主題、傳播信用信息、改善信用環(huán)境等方面，發(fā)揮了重要作用。隨著我國信用體系建設(shè)步伐的加快，信用評級體系將逐步完善，相關(guān)征信產(chǎn)品和評級信息的權(quán)威性和公信度將大大提高。完善的信用評級體系在規(guī)范信用主體和包括信用擔保機構(gòu)在內(nèi)的信用服務機構(gòu)方面，將發(fā)揮重要的作用。

第三，社會化風險分散機制將逐步完善。信用擔保的功能是

信用增級，其實質(zhì)是風險控制與分散。擔保機構(gòu)可以根據(jù)自身的管理措施來防范和控制風險，而風險的分散則必須依賴于社會化的風險分散機制的建立。今后，聯(lián)合擔保、比例擔保等多種分擔風險的方式將會快速發(fā)展。再擔保、再風險等分散擔保風險，完善擔保機構(gòu)外部風險補償機制的制度方式將被廣泛采用。

第四，擔保機構(gòu)將于銀行的關(guān)系更加協(xié)調(diào)。近年來，專業(yè)信

用擔保作為一種重要的中介服務，在中小企業(yè)融資過程中所發(fā)揮的作用，越來越得到銀行的認同。實力較強、運作

規(guī)范、資信程度高的擔保機構(gòu)，已和銀行建立了良好的業(yè)務合作關(guān)系。隨著我國銀行商業(yè)化改革的加快和擔保行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，銀擔雙方將會進一步在更高的層面實現(xiàn)業(yè)務創(chuàng)新方面的良性互動。

第五，商業(yè)擔保領(lǐng)域的市場競爭逐步顯現(xiàn)。隨著我國加入

WTO，國際資本開始進入我國擔保行業(yè)。在一些商業(yè)擔保領(lǐng)域的市場競爭已經(jīng)顯現(xiàn)。在優(yōu)勝劣汰的市場選擇機制的作用下，中國擔保業(yè)進入重組、整合時期，逐步形成專業(yè)性強、區(qū)域市場鮮明、擔保機構(gòu)數(shù)量適中的良性格局。

第二篇：對擔保公司的一點認識

對擔保行業(yè)的一點認識

一、擔保行業(yè)的大體概況

1、定義和公司定位

擔保公司是為企業(yè)解決資金需求，提高企業(yè)融資的效率，為企業(yè)和銀行牽線搭橋，為企業(yè)借款擔保，為銀行承擔風險降低營銷成本，從中收取保費，并通過擔保業(yè)務這個平臺，尋找優(yōu)質(zhì)客戶資源，整合資源，實現(xiàn)自身價值的非金融機構(gòu)。

經(jīng)過這段時間的了解我認為我們公司定位以中小企業(yè)貸款擔保為主，個人貸款擔保為輔，通過占領(lǐng)市場份額，提高自身在擔保行業(yè)領(lǐng)域的地位，并通過擔保業(yè)務的資源平臺來探索出一條在金融領(lǐng)域適合自身經(jīng)營發(fā)展的模式和理念。

2、市場和競爭

擔保公司是新興的金融服務業(yè)，屬于資金密集型，同時又是高風險低收益行業(yè)。自改革開放以來，中小企業(yè)的發(fā)展進入了黃金時期，中小企業(yè)如雨后春筍般茁壯成長，勢不可擋，而中小企業(yè)融資難的問題將成為擔保公司的一個重要的業(yè)務部分，可開拓潛力巨大。

近年來新增的擔保公司中民營擔保公司迅速增加，民營擔保公司逐漸成為市場的主體，加快了擔保業(yè)市場化的進程。隨著世貿(mào)組織的加入，國際資本開始進入擔保行業(yè)，在一些商業(yè)擔保領(lǐng)域的市場競爭已經(jīng)顯現(xiàn)，在優(yōu)勝劣汰的市場選擇機制的作用下，中國擔保業(yè)將進入重組、整合時期，逐步形成專業(yè)性強、區(qū)域市場鮮明、擔保機構(gòu)數(shù)量適中的良性格局。

3、擔保行業(yè)客戶源 從銀行渠道獲取

（1）經(jīng)過多年的實踐，擔保公司與銀行的關(guān)系從初期的完全被動局面，變得逐步為銀行所理解和認可。作為實力較強、運作規(guī)范、資信程度高的擔保機構(gòu)，已和銀行建立了良好的業(yè)務合作關(guān)系。隨著銀行商業(yè)化改革的加快和擔保行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，銀擔雙方將會進一步在更高的層面實現(xiàn)業(yè)務創(chuàng)新和客戶資源共享方面的良性互動。

（2）擔保公司雖然多但銀行認可的并不多，而擔保市場需求非常大，有的企業(yè)比較相信銀行推薦的擔保公司，覺得更放心。自身開拓的客戶（有待加強）（1）通過各種關(guān)系網(wǎng)絡(luò)獲得的客戶（2）通過中小企業(yè)數(shù)據(jù)庫獲取的客戶（3）通過各種行業(yè)協(xié)會和圈子獲取的客戶

4、擔保業(yè)務重要的幾個環(huán)節(jié)（基于控制風險）保前資料審查和企業(yè)實地調(diào)查

(一)對借款申請人進行調(diào)查、評估。(二)對借款保證人進行調(diào)查、評估。(三)對借款抵押物、質(zhì)物進行調(diào)查評估。(四)撰寫調(diào)查、審批報告。保時審查

確保貸款正確、合理發(fā)放的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要對借款人申請材料的真實性、合法性、完整性和調(diào)查報告的內(nèi)容進行詳細的審核。主要內(nèi)容有：借款的用途、企業(yè)的發(fā)展前景、經(jīng)營狀況、負債能力、反擔保合同要素是否齊全等等。保后檢查

確保貸款按政策、按規(guī)定用途合理使用，減少和防止貸款風險的重要保障措施。要求項目人員在貸款發(fā)放后，對貸款的使用進行跟蹤檢查，定期分析檢查。

二、我個人認為擔保行業(yè)兩個要點

1、信用

擔保公司存在就是因為中小企業(yè)在銀行的信用度不高，通過信用度高的擔保公司為其提供擔保，提高企業(yè)融資效率。可見信用是我們擔保公司的立身之本，如果我們的信用在行業(yè)（銀行、企業(yè)、擔保業(yè)）內(nèi)有動搖，那么以后我們的業(yè)務很難開展下去。

首先從公司內(nèi)部做起，包括法和律兩個方面，提高員工的法律和道德修養(yǎng)，嚴肅明確各項營銷和業(yè)務紀律，這點公司做的很好。其次從業(yè)務來說，提高擔保成功率，這點比較難控制，挖掘我們所謂的優(yōu)質(zhì)客戶，從中選取我們值得擔保的業(yè)務，明確什么業(yè)務可做，什么業(yè)務不可做，確定進入我們業(yè)務的門檻等等從而提高擔保成功率。

再次從外部環(huán)節(jié)來說，公司信用增值主要來自兩個方面：一是資本實力，二是運作能力。我們公司擁有強大的資本實力和規(guī)范的運作能力，同時又有公司自己的發(fā)展模式和經(jīng)營理念，我對公司的美好未來深信不疑。

2、風險

可以說我們所開展的業(yè)務：是客戶在銀行貸款申請后銀行法規(guī)和政策范圍內(nèi)不允許開展的業(yè)務，或者說是銀行認為存在很大風險的業(yè)務，可見我們是再在風險中求生存。

對于擔保公司來說，風險的核心為減少代償金額，也就是說提高擔保成功率，可見如何控制風險將成為我們以后生存和發(fā)展長期值得研究的課題。

因此只有通過我們仔細觀察分析市場、審慎經(jīng)營、合規(guī)運作、力求以最低風險鎖定最大回報，風險博弈的同時也作為突破自身局限的契機。對于風險以規(guī)避為主，但敢于理性挑戰(zhàn)風險，合理調(diào)整經(jīng)營策略，從風險中挖掘市場，跨越一次次考驗而持續(xù)發(fā)展。

第三篇：工程履約擔保風險認識

工程履約擔保風險預測與分析

擔保企業(yè)是否有能力對這種獨立性信用保函項下的風險進行全面的認識、預測、分析和控制，是衡量其核心競爭力的關(guān)鍵因素之一。

我們不可能將工程建設(shè)活動中存大的所有風險點都了如指掌加以規(guī)避，必須會采取科學的方法和現(xiàn)代化的手段加以分析和預測，用“價值工程”的觀點來分析風險成本和風險收益的關(guān)系，來判斷是否值得去冒這個風險來獲取相應的收益？

一、風險預測分析

建設(shè)工程履約保函的獨立性和無條件性，一方面為業(yè)主（受益人）的正常索賠提供了方便，使受益人的利益得到最大的保護，同時也為受益人進行欺詐性索賠提供了可能；另一方面，對擔保企業(yè)來說，意味著要承擔很大的風險。因此，有必要分析研究風險的來源及規(guī)避方法。大致來說，這類保函來自以下幾個方面：

（一）來自保函受益人兩方面的因素：能力和品行。對大多數(shù)建設(shè)工程來講，往往有投資大、建設(shè)周期較長的特點。一個項目是否能順利竣工，從業(yè)主方來說，就要看其資金實力和應對市場變化的能力。

第一，業(yè)主的資金實力。如果建設(shè)方自有資金充足或融資能力強，就能確保項目即使在原材料價格有較大輻度上升的情況下，也能得到充足的資金保證，使之順利實施。否則，施工方在得不到建設(shè)方及時付款的情況下，往往會停止施工，從而拉長建設(shè)周期，打亂業(yè)主的經(jīng)營計劃，造成惡性循環(huán)，進而雙方互相指責，產(chǎn)生矛盾而動用保函；

第二，業(yè)主應對市場變化的能力。市場供求狀況的變化，往往會影響一個項目的效益情況。那些財務狀況穩(wěn)健，經(jīng)營管理能力強的企業(yè)，就有較強的抗市場擊打能力，有利于項目按計劃施行。但是，那些財務狀況不良，負責經(jīng)營嚴重，經(jīng)營管理差的企業(yè)，往往不得不中途放棄或暫停在建項目，從而與施工方產(chǎn)生分歧，引發(fā)保函的索賠風險。如果承包方信用良好，按約履行自已的職責，而受益人卻無理索賠的話，那就涉及受益人的品行問題。所以，擔保企業(yè)應盡可能調(diào)查了解業(yè)主的實力和道德品質(zhì)。在施工的過程中，業(yè)主與承包商發(fā)生矛盾、發(fā)生爭執(zhí)是較平常、普遍的事情，一般雙方都會從大局出發(fā)，通過友好協(xié)商，妥善處理好這些矛盾，業(yè)主一般不會隨意動用保函，將矛盾惡化。因為一旦承包方進場施工后，可以說工程的施工進程、質(zhì)量等在某種程度上就取決于承包商了，如果雙方矛盾惡化，發(fā)生人為停工等事件，對業(yè)主的影響恐怕就不一定是動用保函所能彌補得了的。所以，沒有特殊原因或困難，發(fā)生保函索賠的可能性不是太大。

第三，業(yè)主即受益人的品行。獨立性、無條件地保函為受益人的索賠提供了極大方便。那么，在這種情況下碰到品行不良的受益人的欺詐性索賠，擔保企業(yè)又該如何規(guī)避風險呢？盡管人們普遍接受了保函獨立性的觀點，但是受益人濫用權(quán)利的行為，也使得大多數(shù)信用擔保企業(yè)將“欺詐例外原則”作為對信用保函獨立性的限制，以對保函項下的欺詐進行防范和控制。將“欺詐例外原則”寫入保函，作為保函的一項內(nèi)容，即若受益人索賠時存在欺詐或濫用權(quán)利的話，擔保企業(yè)有權(quán)以此作為抗辯拒絕付款，這是與法律中的誠用原則相一致的。我國許多立法都將欺詐規(guī)定為一種無效的法律行為。擔保企業(yè)在實際索賠案例中，應充分運用這一法律原則去規(guī)避風險，在審核受益人的索賠文件中，不僅要審查其提交的單據(jù)是否表面上與保函的規(guī)定相一致，還要會同申請人判斷受益人是否有欺詐行為，若能證明欺詐的存在，應該向法院提出抗辯。當然，對于欺詐行為的認識，不同人士有不同的看法，對欺詐行為的判定有時也很復雜，擔保企業(yè)在實踐中，應以不損害自身的信譽為前提。若保函申請人是分包商，則要關(guān)注總包商的信譽和實力。如果總包商的資信較差，當項目施工發(fā)生矛盾時，保函受業(yè)主（當分包商的保函直接開始給業(yè)主時）和總包商索賠的可能性就較大。

（二）來自保函申請人的風險。

由于保函的背后總有相應的基礎(chǔ)合同的存在，我們通常將其稱為主合同。履約保函擔保的是申請人的履約行為，所以，申請人對于主合同的履行情況很大程度上決定著保函的索賠風險。對來自申請人的風險分析和判斷最為重要。一是因為擔保企業(yè)是根據(jù)申請人的求開具保函的；二是因為在保函的各當事人中，申請人是保險風險的最直接的轉(zhuǎn)嫁方；三是因為申請人一般來說就是投標人或承包方，直接系著主合同的履行，直接處理著與受益人的關(guān)系。那么，來自于申請人的風險究竟有多大呢？即申請人不履約的可能性究竟有多大呢？為回答這一問題，除了需了解申請人的情況外，還得再聯(lián)系市場的實際來看。目前的建筑市場競爭激烈，處于絕對的買方市場狀態(tài)，因而一般不可能發(fā)生中標后放棄簽約或隨意終止履約的情況。信譽、能力等情況均較良好的建筑企業(yè)，在市場價格不發(fā)生大幅度波動的情況下，一般對其投標價格都會有比較科學合理的計算，所以一般也不可能發(fā)生因中標價過低而拒絕履約的情況。在施工的過程中，由于施工企業(yè)一般都需先投入一部分的建設(shè)資金，因而在收到進度款之后方可收回先期投資，一般不敢冒違約的風險。因此，對于在建筑市場有著豐富經(jīng)驗、雄厚技術(shù)力量、較強的經(jīng)營管理能力和與擔保企業(yè)有著多年業(yè)務往來關(guān)系的優(yōu)秀建筑施工類客戶，擔保企業(yè)經(jīng)過多年的合作，對他比較了解，由他們申請而出具的履約保函的風險應該是比較小的。對于這樣的客戶，應該大力發(fā)展履約保函業(yè)務，并降低辦理的要求和條件。對于資信、能力等都較差或認識、了解不清的申請人，特別是非通過招投標的工程，因風險較大或不確定而應該提高保函業(yè)務的辦理門檻。規(guī)避來自申請人的風險，一條重要的措施是要求申請人交納一定比例的保函保證金。保證金比例的高低，可通過上述的分析，依據(jù)風險的不同而不同。要分析申請人的資信情況，如他的信用等級，施工資質(zhì)，施工經(jīng)驗等。另一條措施是要求申請人提供反擔保。

（三）來自反擔保人的風險。對通過上述分析認為風險較大又不能按擔保企業(yè)要求交納一定保證金的申請人，應當要求申請人提交第三方反擔保。這種情況下，如果出現(xiàn)保函風險，在擔保企業(yè)向外賠付后，若申請人無力償還，第三方反擔保人的信用和支付能力就非常重要。因此，對第三方反擔保人的審查，也應當給與高度的重視。

二、對建設(shè)工程類履約保函業(yè)務的認識。

應該說建設(shè)工程類履約保函業(yè)務在我國的擔保行業(yè)中是除了貸款擔保以外開展的較多的一類擔保業(yè)務，建設(shè)工程類履約保函市場的現(xiàn)狀和同行的競爭態(tài)勢還在不斷加強。

（一）對建設(shè)工程類履約保函業(yè)務重要性的認識。我們應該將建設(shè)工程類保函業(yè)務品種放在一起系統(tǒng)地來看。建筑類施工企業(yè)對擔保提供的擔保服務需求是多方面的，而這些服務又緊密地聯(lián)系在一起。從保函業(yè)務態(tài)勢來講，正在從過去的以銀行保函為主，逐步向擔保企業(yè)信用保函和銀行保函齊頭并進發(fā)展，其發(fā)展前景足以讓各擔保企業(yè)重視。從國家到地方的有關(guān)招投標的各種規(guī)定，預示著建筑市場會越來越規(guī)范，要求進行規(guī)范性招標的范圍越來越廣，建筑企業(yè)對擔保企業(yè)信用保函的需求量也會越來越大，必須重視信用保函業(yè)務的開展，并以此作為一項重要的競爭手段和擔保企業(yè)發(fā)展的一條重要途徑。

（二）對建設(shè)工程類履約保函風險的認識。

從總體上來看，保函業(yè)務存在一定的風險，但將建設(shè)工程類保函業(yè)務品種放在一起系統(tǒng)來看，各品種之間存在著制約關(guān)系，比如：《承包商履約保函》和《業(yè)務工程款支付保函》就是一對相互制約的保函等等。只要管理嚴謹、風險測評與識別技術(shù)先進、審查到位、手續(xù)齊全、反擔保措施落實，其中的風險是可以得到控制的，保函業(yè)務的發(fā)展總體上是健康、良性的。

（三）對建設(shè)工程類履約保函屬性的認識

從規(guī)避風險著眼，有些擔保企業(yè)制定的各類保險標準文本都是從屬性的、有條件的文本格式。從中可以看出，這些擔保企業(yè)對保函的認識還是以為我中心，沒有反映市場的最新變化。從實踐來看，有些所謂的標準格式的保函文本很難為受益人所接受。在實踐中若強調(diào)受益人采用擔保企業(yè)的標準格式，則受益人很難接受，這將極大地制約保函業(yè)務的開展。所以，有必要接受人們對保函屬性的普遍需求，改變自身的認識，在堅持“欺詐例外”的原則下，將信用保函制定成讓受益人可接受的的標準格式，以發(fā)展保函業(yè)務。

（四）對建設(shè)工程類履約保函市場競爭現(xiàn)狀的認識。建筑市場的競爭導致建設(shè)工程類履約保函市場的競爭。有些擔保企業(yè)對保函市場現(xiàn)狀的調(diào)查了解還不夠深入、詳細，導致受理、審查保函的程序和制定的價格不能適應市場競爭的需要，有些辦法過于呆板，缺乏必要的靈活性。近年來，在保函業(yè)務中，同行業(yè)的競爭已經(jīng)到了相當白熱化的程度，甚至在收費和交納風險保證金方面出現(xiàn)了惡性競爭。

（五）對建設(shè)工程類履約保函業(yè)務的審查和期間管理的認識。有些擔保企業(yè)在內(nèi)部管理規(guī)定中，要求在受理審查和出具保函后的跟蹤管理中對保函項下的主

有些擔保企業(yè)在內(nèi)部管理規(guī)定中，要求在受理審查和出具保函的跟蹤管理中對保函項下主合同所涉及的工程項目的技術(shù)難度、對投標人是否有意壓價、項目的詳細進展情況等進行審查，這樣的要求過于苛刻。一般的擔保企業(yè)不但沒有足夠的人員、精力、時間進行調(diào)查，也不可能有這樣的能力。進行這樣的調(diào)查的成本會很大，且保函辦理的緊迫性要求也無法提供足夠的時間，結(jié)果不是業(yè)務無法開展就規(guī)定無法得到執(zhí)行。在對申請人的資質(zhì)、經(jīng)驗、信譽有較充分地了解的基礎(chǔ)上，對項目本身只作大致了解即可。因為，業(yè)主在招標時就會對投標方進行嚴格的資格審查，在議標時更會對投標人的能力進行仔細地審查，所以，中標者也即意味著他有能力從事該項工程的建設(shè)，這實際上已經(jīng)替擔保企業(yè)進行相關(guān)內(nèi)容的審查。另外，對申請人的審查還可著重半官方對其資質(zhì)的審查，如施工企業(yè)往往會有政府管理部分頒發(fā)的一級、二級、三級等施工資質(zhì)并定期進行檢查。

第四篇：對住房置業(yè)擔保可持續(xù)發(fā)展的幾點認識

對住房置業(yè)擔保可持續(xù)發(fā)展的幾點認識

汪為民

? 2013-01-07 09:06:57

來源：《住宅產(chǎn)業(yè)》2012年第12期

住房置業(yè)擔保發(fā)展至今，目前面臨的形勢可以說最嚴峻。房地產(chǎn)調(diào)控帶來的住房個貸業(yè)務量萎縮，社會包括政府主管部門對住房置業(yè)擔保功能作用的質(zhì)疑，以及監(jiān)管部門規(guī)范化管理工作的加強，住房置業(yè)擔保按現(xiàn)有模式繼續(xù)運作下去困難重重。

可持續(xù)發(fā)展是發(fā)展與可持續(xù)的統(tǒng)一，只顧發(fā)展而不考慮可持續(xù)，長遠發(fā)展將喪失根基。住房置業(yè)擔保要保持可持續(xù)發(fā)展，必須做到以下三點：一是要有頂層設(shè)計；二是堅持“相關(guān)多元化”經(jīng)營；三是以創(chuàng)新驅(qū)動實施轉(zhuǎn)型發(fā)展。

1、確立住房置業(yè)擔保的政策目標。

行業(yè)自身定位不清，擔保功能作用不充分，是我國住房置業(yè)擔保行業(yè)出現(xiàn)發(fā)展瓶頸的根本原因。住房置業(yè)擔保產(chǎn)生于上世紀90年代末，當時主要是解決二手房貸款階段性擔保以及銀行對抵押物處置難的擔心等問題。之后住房置業(yè)擔保與住房公積金貸款業(yè)務結(jié)合，主要起因是替代當時不合理的貸款保險業(yè)務。雖然住房公積金貸款擔保業(yè)務一定程度促進了住房公積金貸款的發(fā)放，提高了住房公積金使用率，并且通過承擔擔保責任和專業(yè)化風險管理，有效地降低住房公積金貸款風險，優(yōu)化了住房公積金貸款資產(chǎn)質(zhì)量，但是目前擔保模式既不能提升借款人的信用，也不能分散貸款的系統(tǒng)風險。國外擔保機制主要與降低首付款以及低利率政策相結(jié)合，但在我國沒有制定這方面的政策，特別是住房公積金繳存人具有使用住房公積金的權(quán)利，在購房時我們不能強制要求其選擇保證擔保方式，在沒有給借款人帶來任何好處的情況下，反而增加借款人的負擔，不利于住房公積金繳存人權(quán)益的維護。另外，住房置業(yè)擔保機構(gòu)由于其實際上既不具備政府的信用，又未建立區(qū)域性及規(guī)模經(jīng)營的業(yè)務體系，除了以自身擁有的微不足道的資金作擔保之外，也難以發(fā)揮分散風險功能。

住房置業(yè)擔保的頂層設(shè)計，就是要通過確定政策目標和功能定位將其與多層次住房保障體系構(gòu)建以及住房公積金制度完善結(jié)合起來。國外經(jīng)驗表明，以擔保為方式提升信用，可以提高居民尤其是中低收入者的購房能力，使更多人進入抵押貸款融資領(lǐng)域，同時，住房貸款擔保制度還有利于在違約救濟上體現(xiàn)政策性，在借款人將來一旦出現(xiàn)無力還貸的情況下，可以借助擔保機構(gòu)的運作，保證其基本的居住需求，保持社會的和諧穩(wěn)定。政府部門這些年來一直在探討如何發(fā)揮住房置業(yè)擔保在住房政策體系中的作用。早在2003，年國務院18號文《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》就專門有一段內(nèi)容對住房置業(yè)擔保提出了較全面的要求，“要加強對住房置業(yè)擔保機構(gòu)的監(jiān)管，建立健全風險準備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保。對無擔保能力和擔保行為不規(guī)范的擔保機構(gòu)，要加快清理，限期整改。加快完善住房置業(yè)擔保管理辦法，研究建立全國個人住房貸款擔保體系”。可惜這些要求在后來的實踐中沒有很好地得到落實。國務院今年6月印發(fā)《國家基本公共服務體系“十二五”規(guī)劃》，根據(jù)《規(guī)劃》，“十二五”期間我國將鼓勵各地依法建立保障性住房投資機構(gòu)。研究建立全國性和區(qū)域性個人住房貸款擔保體系，支持中低收入家庭改善住房條件。住建部起草的《基本住房保障條例》（征求意見稿）第二十二條為[保障性住房建設(shè)、運營的金融支持]，國家鼓勵金融機構(gòu)為保障性住房的建設(shè)、運營發(fā)放長期貸款，引導擔保機構(gòu)為保障性住房建設(shè)、運營機構(gòu)融資提供擔保。第三十條，為[購買保障性住房的財稅、金融政策]，國家鼓勵金融機構(gòu)對保障性住房購房貸款，在首付款比例、利率和貸款期限等方面給予優(yōu)惠；扶持、引導擔保機構(gòu)為保障性住房購房貸款提供擔保。目前，《住房公積金管理條例》正在修訂，其中，兩大問題有待解決，一是如何解決住房公積金制度存在的風險管理體系不健全的問題，二是如何實施差別化信貸政策，以體現(xiàn)住房公積金的政策傾斜和對困難群體的接濟和扶助。在這兩方面，住房置業(yè)擔保能夠發(fā)揮重要作用。

應該說住房置業(yè)擔保的發(fā)展方向是明確的，現(xiàn)在的關(guān)鍵是如何在實踐中尋找合適的介入路徑，并從行業(yè)體系建設(shè)、業(yè)務創(chuàng)新能力、資本實力、風控技術(shù)等方面提升自身作為信用增級服務和風險管理專業(yè)機構(gòu)的優(yōu)勢，增強與政府決策機構(gòu)的溝通，推動業(yè)務推進與相關(guān)政策安排上的良性互動，從行業(yè)角度把握住房政策改革和發(fā)展帶來的機遇。

2、堅持“相關(guān)多元化”經(jīng)營，構(gòu)建多樣化盈利模式

多元化經(jīng)營必須堅守在圍繞住房擔保主業(yè)的“相關(guān)”領(lǐng)域，不贊成跨行業(yè)經(jīng)營。開展多種經(jīng)營，是住房置業(yè)擔保機構(gòu)這些年得以生存發(fā)展的重要保障，這在以后的發(fā)展中也必須堅持下去。面對目前的嚴峻形勢，從去年底開始，不少擔保企業(yè)開始轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域，如投資入股新興產(chǎn)業(yè)，開展企業(yè)融資擔保業(yè)務，試圖利用產(chǎn)業(yè)多元化來擺脫困境。這種遠離本行、涉足不熟悉領(lǐng)域的行為風險很大。無論是新興產(chǎn)業(yè)投資，還是企業(yè)融資擔保業(yè)務，都需要大量資金投入和真正懂行的人才，住房置業(yè)擔保沒有太大優(yōu)勢，遠離主業(yè)的多元化并不能解決住房置業(yè)擔保的危機。

多元化經(jīng)營應充分發(fā)揮相關(guān)業(yè)務的協(xié)同效力。在這方面，部分城市擔保機構(gòu)已做了一些有益的探索。如北京貸款擔保中心目前已形成信用調(diào)查征信、貸款擔保、貸款資產(chǎn)管理三大業(yè)務，將業(yè)務體系覆蓋到住房信貸全過程管理；常州房屋擔保置換有限公司圍繞建立以住房置業(yè)擔保為主業(yè)，整合優(yōu)勢資源，促成綜合業(yè)務的聯(lián)動，形成房屋置換、資產(chǎn)吞吐、房產(chǎn)銷售成為置業(yè)擔保“業(yè)務源”，房產(chǎn)代理、房產(chǎn)咨詢、房產(chǎn)評估成為置業(yè)擔保“增值源”，資產(chǎn)包銷、資產(chǎn)管理、不良資產(chǎn)處置成為置業(yè)擔保風險“消化源”等聯(lián)動產(chǎn)業(yè)鏈格局；上海貸款擔保公司還突破傳統(tǒng)的住房貸款擔保業(yè)務，將業(yè)務延伸到個人消費貸款擔保和小微企業(yè)貸款擔保領(lǐng)域，并以組建集團經(jīng)營的方式，設(shè)立了科技網(wǎng)絡(luò)公司、小額貸款公司。另外，公共租賃住房建設(shè)和運營管理，為住房置業(yè)擔保機構(gòu)介入住房保障提供了一個很好的平臺。公共租賃住房將在一定長的時期內(nèi)成為我國住房保障的主要方式。研究將部分擔保基金持有公租房，既滿足了擔保機構(gòu)資產(chǎn)配置多元化的訴求，又增強了擔保機構(gòu)違約處置能力。

3、以創(chuàng)新為驅(qū)動，實施轉(zhuǎn)型發(fā)展

體系創(chuàng)新，著力構(gòu)建區(qū)域性和全國性擔保體系。住房貸款擔保風險分散原理就是通過空間、時間和擔保客戶來分散大量的個體的借貸風險，要求有規(guī)模效應，這就決定了住房貸款擔保機構(gòu)建設(shè)必須是全國性的或區(qū)域性的。國務院2003年18號文以及今年6月印發(fā)的《國家基本公共服務體系“十二五”規(guī)劃》，都要求研究建立全國性和區(qū)域性個人住房貸款擔保體系。體系建設(shè)需要充分發(fā)揮目前成立的長三角擔保聯(lián)盟、環(huán)渤海聯(lián)系會議的作用，不斷完善治理結(jié)構(gòu)，實施業(yè)務標準化、加強包括風險共擔在內(nèi)的業(yè)務合作交流，同時，需要政策的引導，對少數(shù)擔保規(guī)模較大、業(yè)務較規(guī)范的機構(gòu)納入政策性住房貸款擔保體系，利用市場規(guī)則，采用鼓勵現(xiàn)有地方擔保機構(gòu)兼并、重組等方式，重點培育幾家大規(guī)模的跨地域經(jīng)營的擔保機構(gòu)。

產(chǎn)品創(chuàng)新，著力開發(fā)穩(wěn)定的適應不同需求的產(chǎn)品體系。一是規(guī)范現(xiàn)行擔保業(yè)務，區(qū)分風險分散的擔保功能與業(yè)務代理的中介功能，將擔保機構(gòu)承擔的貸前、貸后服務納入住房公積金貸款委托業(yè)務合規(guī)性管理范圍；二是與住房公積金政策調(diào)整互動，探索建立政策性擔保。配合實施差別化信貸政策，如降低首付款比例、利率下浮等，以及為中低收入家庭購買保障性住房提供政策性擔保；三是因地制宜開展多樣化的階段性擔保，包括針對期房風險、登記風險的購買預售商品房的階段性擔保，針對資金監(jiān)管、登記風險的購買二手房階段性擔保，針對促銷方式的直客式購房階段性擔保，針對商業(yè)個貸轉(zhuǎn)公積金個貸的階段性擔保等。

技術(shù)創(chuàng)新，著力提高擔保機構(gòu)風控管理水平。擔保機構(gòu)要比貸款機構(gòu)更加有效的管理信用風險。一是要加強以動態(tài)數(shù)據(jù)庫為主要內(nèi)容的信息化建設(shè)，掌握貸款余額變動、抵押資產(chǎn)價值及借款人狀況變化等信息，提高動態(tài)監(jiān)測能力；二是創(chuàng)新逾期催收和違約處置手段，及時采取積極措施監(jiān)控和化解信用風險；三是逐步推進信用風險的計量化，定期進行風險指標的測算和分析工作，有針對性地采取綜合、有效的風險管理措施。

（作者單位：北京市住房貸款擔保中心）

第五篇：投資擔保理財問答總結(jié) 教你深入認識投資擔保（本站推薦）

投資擔保理財問答總結(jié) 教你深入認識投資擔保
問：投資者最想知道的是擔保公司的經(jīng)營風險在哪里？怎樣識別擔保公司實力的大小，從 投資者最想知道的是擔保公司的經(jīng)營風險在哪里？怎樣識別擔保公司實力的大小，而選擇有實力的擔保公司？ 而選擇有實力的擔保公司？ 答：擔保公司經(jīng)營的是信用風險，一旦借款客戶不能按時還款，巨額代償可能導致?lián)９?破產(chǎn)或蒸發(fā)，擔保公司承諾代償是一回事，是否有能力代償是另一回事，因此，擔保公司的 實力就成了選擇的關(guān)鍵。如何判斷擔保公司的實力，投資者不妨從以下方面來考慮。首先、證照齊全，按照相關(guān)法律規(guī)定，擔保公司必須到主管部門進行注冊和備案后才可進行 經(jīng)營，投資者可以核實其證照是否齊全，主要有營業(yè)執(zhí)照、備案證等；同時擔保公司的注冊 資金也很重要，擔保公司的凈資產(chǎn)類似于注冊資金，國家《融資性擔保公司管理暫行辦法》 規(guī)定： 融資性擔保責任余額不能超過擔保公司凈資產(chǎn)的 10 倍，對單個融資性擔保責任余額，不能超過擔保公司凈資產(chǎn)的 10%，因此看注冊資金也是判斷擔保公司擔保規(guī)模是否合規(guī)的 手段。其次、辦公場地和員工人數(shù)，有實力的擔保公司各職能部門分工明確，需要足夠的人員和辦 公場地，辦公場地面積應在 1000平方米以上；在看場地的同時也要看專業(yè)人員的素質(zhì)，對 擔保公司來說，下列專業(yè)人員不可少：投資客戶經(jīng)理（資金來源），融資客戶經(jīng)理（資金出 口），風險控制（調(diào)查把關(guān)），法律人員（防止法律漏洞），貸后催收（本息回收），財務管理 等，專業(yè)人員必須具備相關(guān)的專業(yè)知識和素質(zhì)。沒有專業(yè)人才就沒有業(yè)務量，進而沒有效益，沒有效益公司就無法維持。如果一家擔保公司冷冷清清沒幾個人，最好不要與他打交道； 最后、融資項目和利息也是投資者最關(guān)心的問題，借款人是做什么的？借錢干什么？是否合 法？還款來源是什么？這些出資人也應該知道，如果是風險較大的融資項目，投資人也可以 放棄或更換；利息，必須在保證資金安全的前提下，才能追求較高的收益，一要關(guān)注法律規(guī) 定，二要考慮借款人的承受能力。借款人為什么不選擇銀行進行融資，而選擇擔保公司進行融資，其原因是什么，問：借款人為什么不選擇銀行進行融資，而選擇擔保公司進行融資，其原因是什么，擔保 公司的優(yōu)勢在那里？ 公司的優(yōu)勢在那里？ 答：借款人之所以選擇擔保公司的原因是有多方面的。目前，銀行針對每個借款人需層層審批，手續(xù)麻煩，時間較長，需 15 個工作日左右，很容 易讓借款人錯失生意良機，而擔保

公司則相對簡單，提供完資料后進行調(diào)查審批，2—3 個 工作日即可放款，這一點對急需資金的借款人有相當大的吸引力。現(xiàn)階段，中國中小企業(yè)的用款特點是額度小、頻率高，用款頻率是大中型企業(yè)的 5 倍以上，但每次用款額卻不足大企業(yè)的百分之一，對銀行來說，向中小企業(yè)貸款成本高但收益較低，因此銀行主要支持一些大中型企業(yè)，不愿意為中小企業(yè)提供金融服務，這就是目前在銀行普 遍存在的中小企業(yè)融資難的問題。同時，擔保公司的融資模式比較靈活，能根據(jù)借款人的實際情況調(diào)整貸款模型，因人而異，銀行的機制則不夠靈活，總的來說，銀行和擔保公司各有自己的重點服務對象，銀行針對的 是大中型企業(yè)，擔保公司針對的主要是民營的中小企業(yè)。擔保公司重點服務的中小企業(yè)一般 正處在企業(yè)成長期，利潤率較高，承擔這樣的融資成本是沒有問題的。投資者最關(guān)心的還是投資收益，有些擔保公司的收益很高，有些較低，問：投資者最關(guān)心的還是投資收益，有些擔保公司的收益很高，有些較低，這方面國家有 沒有相關(guān)法律的規(guī)定呢？對此，您對投資者有什么建議？ 沒有相關(guān)法律的規(guī)定呢？對此，您對投資者有什么建議？ 答：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》的有關(guān)規(guī)定：“民間借貸 的利率可以適當高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍”，只要在這個 幅度范圍內(nèi)都是合法的。

以現(xiàn)行一年期基準貸款利率 6.06%計算，民間借貸的年利率不得高于 24.24%，每月不得高 于 2.02%；如果高于這個利率一旦形成法律糾紛，是得不到法院支持的，這一規(guī)定也成為擔 保行業(yè)的潛在的規(guī)定，投資回報率在年收益不超過這一紅線的在理論上都認為是可以嘗試 的。但是，目前很多行業(yè)的利潤率都不高，假如融資方的借貸成本過高，反而容易造成對方惡意 的拖欠，這樣就會危害本金的安全性，畢竟本金的安全才是最重要的。在某些高收益的背后，我們很難認清楚項目的本身的情況，很難看到這背后的風險。一些急于求成的擔保公司，他們看到正常的擔保業(yè)務市場已經(jīng)被分割得差不多了，缺乏踏踏 實實積累的耐心，有些人就會采用一些不規(guī)范競爭的行為，做了一些風險比較高的項目，甚 至鋌而走險，吸收客戶資金，涉嫌“兩非”。譬如少數(shù)擔保公司抓住了投資者貪圖利益的人性 弱點，不斷抬高投資收益率，少數(shù)投資者也會受到高收益的迷惑，正如同“魚見餌而不見鉤”，看到了高利率卻沒有看到背后的風險。因此，投資者不要一味的追求高收益，應始終把資金安全放在第一位，