第一篇：2012年物業(yè)管理實務(wù)輔導(dǎo)之幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理

2012年物業(yè)管理實務(wù)輔導(dǎo)之幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理

一、供配電系統(tǒng)

(一)種類

物業(yè)的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電；按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時供電。

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。

(2)制訂嚴(yán)格的供配電運行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機制保證各項制度的執(zhí)行。

(3)建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。

(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊。

(5)定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準(zhǔn)確性。進行用電統(tǒng)計分析，做好用電調(diào)度和用電計劃工作。

(6)建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應(yīng)進行用電負(fù)荷的計算，進行合理的負(fù)荷分配，盡物業(yè)管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/ 物業(yè)管理師培訓(xùn) http://www.tmdps.cnet610/患，還可以訓(xùn)練操作人員，避免在實際發(fā)生火警時發(fā)生由于緊張而產(chǎn)生的判斷和操作失當(dāng)?shù)腻e誤。

四、電梯系統(tǒng)

(一)種類

常見電梯按用途分有乘客電梯、載貨電梯和客貨梯；按拖動方式分有直流電梯、交流電梯和液壓電梯；按控制方式分有單機控制電梯、集選控制電梯等。

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關(guān)管理部門認(rèn)可的上崗資格證書。

(2)根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明，制訂電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計劃和工作程序等。

(3)建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。

(4)備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。

(5)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點確定電梯的服務(wù)時間和清潔保養(yǎng)時間。

(6)進行電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。

(7)電梯維護保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)及時通告業(yè)主、物業(yè)使用人。

(8)將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對承包方的服務(wù)進行評價。

(9)電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。

五、空調(diào)系統(tǒng)

(一)種類

空調(diào)冷源按工作原理可分為壓縮式制冷機和吸收式制冷機；按冷源設(shè)備布置的情況可分為中央空調(diào)和獨立空調(diào)等等。

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進行階段性的崗位培訓(xùn)。

(2)建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。

(3)根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說明書，制訂空調(diào)系統(tǒng)運行和保養(yǎng)制度，制訂大、中、小修計劃和測試調(diào)整計劃。

(4)備齊空調(diào)維修、測試用工具，準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。

(5)根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時間，以及空調(diào)在各個時間的工作狀態(tài)。

(6)進行空調(diào)用電用水計量和空調(diào)運行成本核算，測算空調(diào)收費。

(7)在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時要重點考慮用電負(fù)荷問題和噪聲污染問題。

(8)在業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時提供技術(shù)指導(dǎo)，主要內(nèi)容有：

1)用電負(fù)荷的計算和供電線路的匹配；

2)安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對環(huán)境的影響等內(nèi)容。

(9)在空調(diào)系統(tǒng)停機一段時間(如冬季停機)重新投入運行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對空調(diào)系統(tǒng)進行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有：

1)對冷凍機的密封部分進行檢查、鑒定和調(diào)整；

2)清理各管道內(nèi)的灰塵；

3)檢查各類測試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進行調(diào)整；

4)檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常；

5)檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤滑油等。

(10)定期對空調(diào)系統(tǒng)進行測試，以便進行相應(yīng)的調(diào)整和改進，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運行狀態(tài)。

(三)注意事項

(1)空調(diào)系統(tǒng)運行消耗的水、電和其他能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運行作為一項重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有：

1)使用節(jié)能程序改變機器的啟動和停止時間，對不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對待，這是空調(diào)節(jié)能的重要手段；

2)保證和加強相關(guān)管道的保溫；

3)盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響；

4)保證冷媒液的恰當(dāng)用量；

5)冷凝水的排除等。

(2)空調(diào)系統(tǒng)運行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測量、評估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。

(3)中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。

第二篇：2012年物業(yè)管理實務(wù)輔導(dǎo)之清潔衛(wèi)生管理

2012年物業(yè)管理實務(wù)輔導(dǎo)之清潔衛(wèi)生管理

一、清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容與基本方法

(一)清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容

1．建筑物外公共區(qū)域清潔

建筑物外公共區(qū)域的清潔主要包括道路清潔、游樂場等公共設(shè)施清潔、公共綠地清潔、各種露天排水井溝的清潔、水池景觀清潔、露天停車場清潔等。室外公共區(qū)域的清潔方法主要包括掃、洗、撿等。

2．建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔

建筑物內(nèi)公共區(qū)域的清潔包括大堂清潔、墻面清潔、電梯及公共樓梯走道清潔、衛(wèi)生間清潔等。室內(nèi)公共物業(yè)管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物業(yè)管理師培訓(xùn) http:///kcnet610/區(qū)域的清潔涉及到玻璃清潔、地毯清潔與保養(yǎng)、各種石材的保養(yǎng)及翻新、打蠟、晶面處理以及各種不同材質(zhì)裝飾面的清潔與養(yǎng)護等，對清潔專業(yè)知識、技能及設(shè)備等的要求較高。

3．垃圾收集與處理

垃圾的收集與處理工作包括收集公共區(qū)域及業(yè)主住戶日常生活垃圾、清運裝修及建筑垃圾、垃圾分類，以及將垃圾統(tǒng)一清運到市政垃圾填埋場填埋或焚燒等。

4．管道疏通服務(wù)

管道疏通服務(wù)主要是對公共區(qū)域的雨水污水排水主管、排水溝及化糞池等定期進行清掏，確保其暢通不溢漏，同時為業(yè)主戶內(nèi)排水管道的堵塞提供上門疏通服務(wù)。

5．外墻清洗

外墻清洗是指為了維護整個建筑的外觀形象，減緩其老化而定期對建筑物的外墻進行清洗的保潔工作。它是清潔工作中安全風(fēng)險較大、操作技術(shù)要求較高的一項工作。

6．泳池清潔

泳池清潔包括了泳池水面漂浮物清理、池壁清潔、水質(zhì)處理等，包括定期對泳池水的pH值、余氯含量、混濁度、細(xì)菌含量等進行測試。經(jīng)過清潔的泳池應(yīng)確保水質(zhì)達到國家衛(wèi)生防疫部門要求的標(biāo)準(zhǔn)，確保泳客的健康安全。

7．上門有償清潔服務(wù)

上門有償清潔服務(wù)是為了滿足業(yè)主(客戶)的需求而提供的上門家居清潔及清潔拓荒、定期保潔、專項清潔等服務(wù)，它是常規(guī)物業(yè)管理清潔服務(wù)的延伸服務(wù)。

8．專項清潔工作

專項清潔是指清潔工作中技術(shù)要求較獨特，需用專門的設(shè)備、藥劑及技術(shù)進行的清潔工作，包括打蠟、晶面處理、洗地、地毯保潔、玻璃清潔及金屬器具清潔等。

(二)清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法

1．清潔衛(wèi)生操作的基本方法

清潔衛(wèi)生操作的基本方法包括：全面清掃、水清洗、垃圾收集和垃圾處理、管道疏通、外墻裝飾面清潔保養(yǎng)、打蠟、拋光、晶面處理、游池循環(huán)過濾、泳池日常清潔和泳池加藥消毒等。

2．清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法

清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法大致可分為外包管理及自行作業(yè)兩大類：外包是將清潔工作交由專業(yè)清潔公司具體實施；自行作業(yè)是由物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自行實施清潔服務(wù)工作。物業(yè)管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物業(yè)管理師培訓(xùn) http:///kcnet610/無論是外包管理或是自行作業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的要求，實施清潔服務(wù)相關(guān)工作。管理中，前者的重點是監(jiān)督檢查外包清潔公司的工作質(zhì)量并對其進行考核與管理，后者則不僅要監(jiān)督檢查，更要強化清潔服務(wù)工作。

二、清潔衛(wèi)生的日常管理

(一)清潔衛(wèi)生管理制度的建立

清潔衛(wèi)生管理制度主要包括：各崗位的崗位職責(zé)、各項清潔工作的標(biāo)準(zhǔn)操作工藝流程、各個崗位的操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、清潔質(zhì)量檢查及預(yù)防糾正機制、員工行為規(guī)范等相關(guān)管理規(guī)章制度。

(二)清潔衛(wèi)生日常管理方法與要點

清潔工作日常管理由日檢、月檢及專項抽檢組成，其中日檢應(yīng)覆蓋小區(qū)主要室內(nèi)外公共區(qū)域。檢查的主要部位有：建筑物的內(nèi)外墻角、地面、頂棚、天臺、道路、停車場、公共區(qū)域門窗、扶手等。

同時，還要區(qū)分不同物業(yè)類型，注意檢查以下方面：

1．多層小區(qū)

(1)室外沙井及排水明溝內(nèi)的煙頭等垃圾雜物、積水；

(2)綠化帶內(nèi)垃圾雜物；

(3)樓梯走道、底層樓梯下、頂棚積塵及蜘蛛網(wǎng)、生活雜物；

(4)業(yè)主信報箱上部的積塵；

(5)樓梯扶手積塵；

(6)室外公共區(qū)域的垃圾雜物；

(7)公共區(qū)域各類亂張貼；

(8)停車篷(場)內(nèi)及頂棚垃圾雜物、積塵；

(9)清潔工儀容儀表及工作紀(jì)律等。

此外，北方地區(qū)冬天還應(yīng)重點檢查人行道路積雪、結(jié)冰情況，及時清掃積雪，避免因雨雪天路滑對小區(qū)居民造成傷害。

2．高層小區(qū)及寫字樓

(1)大堂地面光澤度，各公共區(qū)域地腳線積塵；

(2)室外沙井及排水明溝內(nèi)煙頭等垃圾雜物、積水；

(3)各類機房、設(shè)備房內(nèi)的積塵；

(4)公共區(qū)域玻璃痕印、地面垃圾雜物、亂張貼；

(5)電梯頂棚、四壁、按鈕積塵及痕印、軌槽內(nèi)沙粒雜物；

(6)信報箱、窗臺等上平面積塵；

(7)綠化帶、花壇內(nèi)垃圾雜物；

(8)地下停車場排水溝積水及雜物、管線積塵等；

(9)清潔工儀容儀表及工作紀(jì)律等。

月檢的基本內(nèi)容與日檢相同。專項檢查則是對物業(yè)某個部位的清潔工作實施集中檢查的方式，一般多由物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)職能部門組織檢查。

第三篇：2012年物業(yè)管理實務(wù)輔導(dǎo)之綠化管理

2012年物業(yè)管理實務(wù)輔導(dǎo)之綠化管理

一、綠化管理的內(nèi)容

物業(yè)綠化管理的內(nèi)容包括對綠化植物及園林小品等進行養(yǎng)護管理、保潔、更新、修繕，使其達到改善、美化環(huán)境，保持環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)的效果。物業(yè)綠化管理除了日常綠化養(yǎng)護管理工作外，還包括綠化翻新改造、花木種植、環(huán)境布置、綠化有償服務(wù)等工作。

(一)日常管理

綠化的日常管理包括澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等。另外，日常管理中還包括園林建筑及園林小品維護、綠化標(biāo)識制作、園林觀賞魚喂養(yǎng)等。根據(jù)不同地點的園林，室內(nèi)綠化與室外綠化的質(zhì)量要求及環(huán)境條件各不相同，日常管理也有比較大的差別。

(二)翻新改造

綠化翻新改造內(nèi)容包括草坪翻新與補植、綠籬翻新補植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等。另外，對于一些用時令花卉擺設(shè)的花壇也應(yīng)根據(jù)不同時期及節(jié)慶要求及時進行更換翻新。

(三)花木種植

花木種植包括苗圃花木種植及工程苗木種植。苗圃花木種植是物業(yè)管理企業(yè)為了方便綠化管理而自建花物業(yè)管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/ 物業(yè)管理師培訓(xùn) http://www.tmdps.cnet610/抄近路，在綠化帶走出幾條小道，盡管物業(yè)管理項目機構(gòu)多次補種，并在小道入口處增設(shè)了愛護綠化警示標(biāo)識牌及護欄，但依然收效甚微。后物業(yè)管理項目機構(gòu)經(jīng)過分析，了解到業(yè)主抄近道是因為原設(shè)計園路不合理，不便于業(yè)主出行。發(fā)現(xiàn)此問題后，物業(yè)管理項目機構(gòu)采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設(shè)石板路徑，既方便了業(yè)主物業(yè)使用人，又保護了園林景觀。

【案例分析】小區(qū)園林設(shè)計與公園園林設(shè)計不同之處在于其十分強調(diào)“實用”。小區(qū)園林的用戶是相對固定的，其活動方向也是基本固定的，在設(shè)計時必須首先考慮“方便”、“實用”，然后才是美觀。物業(yè)公司在前期介入時必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請建設(shè)單位做好安排，避免給日后的使用帶來不便。

第四篇：2012年物業(yè)管理實務(wù)輔導(dǎo)之物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

2012年物業(yè)管理實務(wù)輔導(dǎo)之物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記

根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。

(一)企業(yè)名稱的預(yù)先審核

物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時，必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)后，獲得《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。

(二)公司地址

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機構(gòu)所在地作為公司的地址。

(三)注冊資本

《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為10萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，因此，注冊資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定要求。

(四)股東人數(shù)和法定代表人

在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。

(五)公司人員

物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。

(六)公司章程

物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要的基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括：

(1)總則，包括公司名稱和地址等；

(2)企業(yè)的經(jīng)營范圍；

(3)公司注冊資本；

(4)股東的姓名或名稱；

(5)股東的權(quán)利和義務(wù)；

(6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；

(7)公司的機構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；

(8)公司的法定代表；

(9)公司解散事由和清算辦法；

(10)職工錄用方式、待遇、管理方法；

(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。

物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗資機構(gòu)出具的驗資證明，以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。

二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理

(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人物業(yè)管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物業(yè)管理師培訓(xùn) http:///kcnet610/民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：

1．一級資質(zhì)

(1)注冊資本為人民幣500萬元以上。

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

1)多層住宅200萬m2；

2)高層住宅100萬m2；

3)獨立式住宅(別墅)15萬m2；

4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

2．二級資質(zhì)

(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

1)多層住宅100萬m2；

2)高層住宅50萬m2；

3)獨立式住宅(別墅)8萬m2；

4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

3．三級資質(zhì)

(1)注冊資本為人民幣50萬元以上。

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)有委托的物業(yè)管理項目。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

(二)在申報資質(zhì)時需提供的資料

新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：

(1)營業(yè)執(zhí)照；

(2)企業(yè)章程；

(3)驗資證明；

(4)企業(yè)法定代表人的身份證明；

(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。

(三)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理

資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進行管理的主要內(nèi)容之一。除資質(zhì)審批外，資質(zhì)管理還包括對已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營管理、信用等情況進行監(jiān)督檢查。資質(zhì)管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為，加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，維護物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)在申請核定資質(zhì)等級時，若出現(xiàn)違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的相關(guān)行為，將不會獲得資質(zhì)審批部門的批準(zhǔn)。

第五篇：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修方案

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修方案

設(shè)備在于管理，好的設(shè)備若得不到及時維修保養(yǎng)，就會常出故障，縮短其使用年限。對設(shè)備進行維修保養(yǎng)是保證設(shè)備運行安全，最大限度地發(fā)揮設(shè)備的有效使用功能，因此，對設(shè)備進行維修保養(yǎng)，建立科學(xué)合理的設(shè)備管理維修方案尤為重要。

一、設(shè)備設(shè)施維保計劃的建立

1、實施設(shè)備的維護保養(yǎng)首先要制定維護保養(yǎng)計劃

1）制定維修保養(yǎng)計劃的準(zhǔn)備工作內(nèi)容：

確定要維護保養(yǎng)的設(shè)備，應(yīng)按照設(shè)備系統(tǒng)分化的設(shè)備檔案，通過設(shè)備檔案可全面了解設(shè)備現(xiàn)狀制定計劃

2）確定保養(yǎng)的內(nèi)容：

保養(yǎng)內(nèi)容依據(jù)設(shè)備運行狀態(tài)主要是基于以下三個方面：一是政府部門相關(guān)法規(guī)規(guī)定的保養(yǎng)內(nèi)容，二是設(shè)備運行運轉(zhuǎn)情況，尤其是設(shè)備出現(xiàn)故障的信息，這是制定維保計劃時重點關(guān)注的內(nèi)容。三是設(shè)備運行周期，也就是季節(jié)保養(yǎng)。

2、《設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)計劃》制定原則:

1）設(shè)施設(shè)備使用頻率

2）設(shè)施設(shè)備運行狀況（故障隱患）

3）維養(yǎng)工作的合理時間（避開客戶使用大的時間段、節(jié)假日），具體實施維修保養(yǎng)的時間

4）維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容

5）備品、備件計劃，預(yù)計費用

設(shè)備的日常、定期維護保養(yǎng)工作是工程設(shè)備管理工作中極其重要的部分，它直接關(guān)系到設(shè)備能否可靠正常運轉(zhuǎn)；同時，對于降低成本、減少故障有著至關(guān)的作用。為使此項工作落到實處，確保各類設(shè)備安全正常運行，工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定《設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)計劃》，并在每年12月15日前經(jīng)項目總經(jīng)理進行審批后執(zhí)行。

二、設(shè)備維護保養(yǎng)的類別：

設(shè)備維護保養(yǎng)的類別主要包括維護保養(yǎng)和計劃檢修

（一）設(shè)備的維護保養(yǎng)

1、維護保養(yǎng)的方式主要是以清潔、緊固、潤滑、防腐、防凍等主，在就是以運行期間的設(shè)備定時定頻巡視檢查、定期切換運行、輪流使用等方法強制保養(yǎng)。

2、維護保養(yǎng)主要是做好日常運行維護和定期維護保養(yǎng)工作

（二）設(shè)備的計劃檢修

設(shè)備計劃檢修是建立在設(shè)備點檢基礎(chǔ)上的

1、設(shè)備點檢按設(shè)備運行參數(shù)和點檢方式經(jīng)行，可以停機檢查和隨機檢查，檢查時可以通過摸、聽、嗅、等方式也可以使用儀器儀表進行點檢。

2、計劃檢修是對正在使用的設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及檢點的檢查結(jié)果確定檢

修周期，以檢修周期為基礎(chǔ)編制檢修計劃，對設(shè)備進行積極的、預(yù)防性的修理。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修

三、設(shè)備保養(yǎng)管理規(guī)程

（一）、實施目的：

規(guī)范各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)工作，保證設(shè)備設(shè)施正常使用。

（二）、職責(zé)：

1、項目部經(jīng)理或?qū)I(yè)工程師定期對設(shè)備保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況進行檢查。

2、項目工程專業(yè)根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計劃安排保養(yǎng)工作，并認(rèn)真執(zhí)行各項保養(yǎng)工作。

（三）、保養(yǎng)管理規(guī)程

1、保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應(yīng)在4小時內(nèi)排除，保養(yǎng)設(shè)備影響客戶正常工作生活時，需要在保養(yǎng)前提前通知客戶。

2、按照保養(yǎng)計劃調(diào)整運行設(shè)備，安排專業(yè)人員做好準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)備工具、備件及技術(shù)資料。

3、大型設(shè)備保養(yǎng)工程負(fù)責(zé)人必須現(xiàn)場督導(dǎo)，進行技術(shù)指導(dǎo)，保證維修人員安全及維修質(zhì)量。

4、保養(yǎng)工作前認(rèn)真閱讀設(shè)備技術(shù)資料，嚴(yán)格按照設(shè)備操作規(guī)范實施。

5、根據(jù)系統(tǒng)的特點重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、垃圾等的排放必須加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，需辦理動火證，嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定。

8、配電設(shè)備維修保養(yǎng)嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)，工作過程中應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

9、對供配電設(shè)備設(shè)施進行檢修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》和《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)范》的各項要求操作。

10、高壓開關(guān)柜、繼電保護、變壓器、避雷器的絕緣和性能測試項目由外委完成。一般為1~2年一次。

11、高壓開關(guān)柜、變壓器、避雷器、低壓配電柜維修保養(yǎng)及清潔由變配電室值電工負(fù)責(zé)，一般為每年一次。

12、設(shè)備的維保用料或更換主要部件必須記錄在賬。

13、保養(yǎng)計劃要根據(jù)項目運行的時間安排，保養(yǎng)應(yīng)盡量不影響到正常運行，在安排保養(yǎng)計劃時根據(jù)季節(jié)的變化，安排設(shè)備停機進行保養(yǎng)。

14、按計劃進行各設(shè)備的全年維修保養(yǎng)工作，每次保養(yǎng)時認(rèn)真填寫工作日期、保養(yǎng)內(nèi)容、檢修記錄，工程負(fù)責(zé)人要簽字確認(rèn)。

四、設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計劃實施：

設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)的實施則應(yīng)該按照維護保養(yǎng)計劃進行，在具體開始之前要對工作進行分解，準(zhǔn)備好相關(guān)材料，包括保養(yǎng)項目、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、保養(yǎng)周期等，實施維保后要進行驗收和記錄。

一、水泵房設(shè)備維修保養(yǎng)：

比如每年的4月、10月份應(yīng)對大廈內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

1、電動機維修保養(yǎng)：

a)斷開電源，懸掛禁止合閘標(biāo)識牌，檢驗無電后開始工作。

b)用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)：

c)電動機繞組和電源引入線的可見部份及接線端子連接處有無松散，碰傷和灼傷現(xiàn)象，檢查三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密；

d)檢查電動機軸承有無異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承

e)檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修正處理；

f)電動機機殼保護接地線是否良好，緊固

g)檢查電動機是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

2、水泵維修保養(yǎng)：

a)檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承：

b)檢查壓盤根或機封處是否漏水，如是則應(yīng)從新加壓盤根或更換機械密封；

c).如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

d)檢查水泵機組螺栓是否禁固，如松弛則應(yīng)擰緊。

3、控制柜維修保養(yǎng)：

強電專業(yè)技工每月應(yīng)對大廈內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。

1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物；

2）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換；

3）檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改；

4）交流接觸器維修保養(yǎng)：

A.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

B.清除觸頭表面及四周的污物（但不要修挫觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

C.清潔鐵芯上的油污及臟物；

D.檢查復(fù)位調(diào)簧情況；

E.擰緊所有緊固件。

5）自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進行干燥處理；

B.外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。

6）熱繼電器維修保養(yǎng)：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換：

B.檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡火燒上，如有則整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。

7）自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；

B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；

C.自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；

D.檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭。

8）中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：

對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)作模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

9）信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

A.檢查各信號燈是否正常，如有不亮則更換相同規(guī)格的小燈泡；

B.檢查各指示儀表是否正常，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。

10）遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：

A.檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；

B.檢查信號線接頭處是否腐爛，如腐爛較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；

C.偏差很大或信號線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表拆換。

二、高壓配電維修保養(yǎng)：

1、干式變壓器維修保養(yǎng)。

1)清掃變壓器高低壓繞組及鐵心外表面。

2）擰緊變壓器高低壓出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進行整修處理并重新接好；

3）檢查變壓器的接地線是否良好，如腐蝕嚴(yán)重時應(yīng)更換地線。

4）檢查清潔降溫風(fēng)扇、測溫探頭是否完好。

2、高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。

高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)工作主要為母線外觀清潔、聯(lián)結(jié)點檢查。

3、低壓配電柜維修保養(yǎng)。

1）斷路器（自動空氣開關(guān)）維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MΩ，否則應(yīng)烘干處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。

B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；

C.斷路器（自動空氣開關(guān)）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；

2）電容器維修保養(yǎng)：

A.清理外殼灰塵，使電容器散熱良好；

B.檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換；

C.檢查接線頭，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊；

D.檢查電容三項不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。

3）交流接觸器維修保養(yǎng)：

A.清除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；

B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

C.清除觸頭表面及四周的污物，但不要修挫觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

D.清潔鐵芯表面的油垢及臟物；

E.緊固進出線聯(lián)結(jié)點。

4）熱繼電器維修保養(yǎng)：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板始否完整，如損壞則更換；

B.檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理。處理后達不到要求的應(yīng)更換；

E.檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；

F.檢查主觸頭表面有效的金屬顆粒時，應(yīng)將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭；

G.檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；

H.檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)。

5）二次回路維修保養(yǎng)：

A.號碼管是否清洗或掉落，如是則補上新號碼管；

B.接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。

6）主回路維修保養(yǎng)：

A.標(biāo)識牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標(biāo)示牌；

B.接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊；

C.母線排油漆是否脫落，如脫落應(yīng)重新油漆。

三、對分包項目的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理：

1、專業(yè)主管和員工要熟悉有關(guān)服務(wù)分包合同的內(nèi)容；

2、各專業(yè)主管要根據(jù)分包合同的相關(guān)規(guī)定指定專人嚴(yán)格監(jiān)督檢查服務(wù)供方對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；

3、各專業(yè)主管要對服務(wù)供方每次對設(shè)備設(shè)施的維修情況作詳細(xì)記錄，并對其工作進行驗收；

4、對不能按照合同規(guī)定執(zhí)行的服務(wù)供方要及時通知其改進，發(fā)放整改通知書，并報負(fù)責(zé)人。

制定了科學(xué)化的設(shè)備管理維修方案，再采用信息化的平臺與科學(xué)化的方案相結(jié)合，將會使物業(yè)公司對小區(qū)設(shè)備的管理維修工作效率大大提升，同時還可以提高物業(yè)服務(wù)水平和市場價值。極致物業(yè)管理軟件中的設(shè)備管理模塊可為物業(yè)管理公司提供一套完整的設(shè)備管理臺賬，不僅可以記錄每個設(shè)備的基本屬性、技術(shù)參數(shù)、檢測參數(shù)和配件附件等詳細(xì)信息，還記錄設(shè)備全生命周期的相關(guān)保養(yǎng)、維修、檢測、巡檢記錄。將已編制的設(shè)備保養(yǎng)計劃自動推送到對應(yīng)的負(fù)責(zé)人員的極致辦公APP，在極致辦公APP上完成設(shè)備保養(yǎng)、維修、檢測工作，提升工作效率，減少工作量。通過系統(tǒng)的預(yù)警以及監(jiān)控，避免設(shè)備漏檢、缺檢，保證設(shè)備處于良好的使用狀態(tài)，降低設(shè)備的維護成本并延長設(shè)備的使用周期，消除安全隱患。