第一篇：房地產司法鑒定估價解析

201210 2012年第10期總第55期 行政事業資產與財務 □盤小霞

房地產司法鑒定估價是房地產評估過程中常見的

案例。此類工作看似易，行卻難。故此，應慎行、周密，于細微處定勝負。本例看點，是對此次司法鑒定估價 中存在的常不為人關注，又得必須關注的問題的剖析 及其應采取的舉措。

案情：某市中級人民法院因某建筑公司（申請執行 人）與某房地產開發有限公司（被執行人）工程款糾紛 一案，需要對某房地產開發有限公司（被執行人）所開 發的位于某市棉興路54號一樓1277.32㎡的商業用房 地產進行拍賣，經過隨機搖號后，委托某評估機構對某 房地產開發有限公司開發的位于某市棉興路54號一 樓1277.32㎡的商業用房地產進行評估；委托日期為 2008年8月19日，評估期限為15個工作日。委托方 僅向評估機構提供了《商品房預售許可證》。后某評估 機構于2008年9月8日出具了《房地產估價報告》，評 估結果為7060元/㎡。

報告出具后，某房地產開發有限公司（被執行人）于2008年9月22日提出異議。異議認為“評估結果 偏低，評估結果與市場價格背離，顯失公平；缺乏必要 的資料（缺失國有土地使用證、房屋租賃合同直接影響 評估結果，不應妄加推測）；估價依據使用錯誤，缺乏交 易案例的證據；評估人員與申請執行人某建筑公司有 單獨接觸（在沒有法院人員陪同的情況下，評估人員與 申請執行人某建筑公司人員坐同一輛車前往估價對象 現場），有缺乏公正之嫌疑；簽字估價師未進行現場查 看（報告中注明的現場查看人員為評估助理），程序違 法；要求重新評估或更換評估人”。后某評估機構針對 異議于2008年10月7日進行回復，認為：“評估結果 合理、客觀公正、估價人員包括注冊房地產估價師及估 價助理，評估作業期內曾多次要求法院補充資料，在未 取得補充資料的情況下，依據《委托書》及《商品房預售 許可證》出具了評估報告；評估結果系因某房地產開發 有限公司（被執行人）未提供任何估價對象權屬資料的 情況下，經到當地房地產管理部門進行了相關資料的 查詢后對估價對象權屬狀況在報告中作出了合理的假 設，評估結果反映了在滿足估價的假設與限制條件及 價值定義下的公開市場價值?！?/p>

后在法院的協調下，某房地產開發有限公司（被執

行人）補充提供了《國有土地使用權證》復印件及《房屋 租賃合同》復印件后，評估機構于2008年11月24日依

據法院轉交的某房地產開發有限公司（被執行人）補充 提供的《國有土地使用權證》復印件及《房屋租賃合同》 復印件，因租賃合同租金、租賃合同期限、土地用途及 土地剩余使用年限與原報告中估價的假設條件不一 致，故根據補充資料對估價結果進行了相應調整，估價 結果調整為7370元/㎡。

案由：工程款糾紛執行案件。

估價對象基本情況（摘自某評估公司出具的評估 報告）：某房地產開發有限公司開發的位于某市棉興路 54號一樓1277.32㎡的商業用房地產，至估價時點,估 價對象尚未辦理《房屋所有權證》，所在建筑物也未辦 理大產權證；房屋用途以委托方提供的《委托書》記載 用途和估價人員實際查看用途為準，建筑面積以《委托 書》記載為準。估價假設在辦理估價對象的《房屋所有 權證》時不存在任何司法和行政障礙，也未考慮該過程 中所產生的費用對估價結果的影響。截止估價時點，估價對象尚未辦理分戶的《國有土地使用證》，委托方 也未提供估價對象所在宗地的《國有土地使用權證》。房地產司法鑒定估價解析資產 評 估

ZICHAN PINGGU 根據本次評估的《委托書》及估價對象已取得《商品房 預售許可證》，估價假設估價對象應分攤的土地使用權 以出讓方式取得、用途為商業用地。估價假設在辦理 估價對象的分戶《國有土地使用證》時不存在任何司法 和行政障礙，也未考慮該過程中所產生的費用對估價 結果的影響。在估價時點估價對象已經出租，但是委 托方未能提供其《租賃合同》，因此本次估價未考慮該 租約事項對估價結果的影響，至估價時點，估價對象尚 未辦理分戶的《國有土地使用證》。估價人員也未查詢 到所在宗地的土地權屬狀況。而估價對象所在建筑物 為開發的商品房，已經取得預售許可，《商品房預售許 可證》記載用途為綜合樓，估價對象的實際用途為商 業，因此假設估價對象占用的土地為出讓商業用地，土 地使用權人與房屋所有權人保持一致；根據國家相關 規定，出讓商業用地的法定最高使用年限為40年，同 時通過了解，估價對象所在樓盤的開發期周期約為2 年，估價對象建成于2007年5月，故至估價時點估價 對象剩余的土地使用年限約為36.81年。

估價對象技術路線（摘自某評估公司出具的評估 報告）：估價對象位于某市棉興路54號，屬于城市新 區，該區域內近年來新建房屋較多，市場上類似房屋的 出售情況較為普遍，且資料較容易收集，故可以采用市

場比較法進行估價；同時該區域內類似商業用房出租 情況較為普遍，客觀收益資料容易收集，故具備采用收 益法的條件；因此本次選用市場比較法及收益法進行 估價。

解剖（存在的問題）：

通過對以上評估案例的介紹，結合被執行人對評

估報告的異議，可以看出本次司法鑒定估價中確實存 在以下幾個問題：

一、現場查看的問題

《房地產估價規范》明確規定，估價人員在進行房 地產估價時，估價人員都必須進行現場查看，親臨現場 感受估價對象的物質實體狀況等，而作為房地產司法 鑒定評估項目時，估價人員的身份就由一名普通的房 地產估價師轉變成一名司法鑒定人員，司法鑒定涉及 的房地產評估具有特殊性。不管從評估的程序上還是 估價的依據上的要求都更加嚴格。依據《全國人大常 委會關于司法鑒定管理問題的決定》，司法鑒定實行鑒 定人負責制度。鑒定人應當獨立進行鑒定，對鑒定意 見負責并在鑒定書上簽名或者蓋章。多人參加的鑒 定，對鑒定意見有不同意見的，應當注明?？梢姡鳛?要在鑒定書上簽名的鑒定人，理所當然的應該親臨現 場進行現場查看，如果作為簽名的鑒定人不到現場進 行查看，而委派評估助理進行現場查看，只是審核評估 結果并簽字，是對自己不負責任，也是對當事人利益的 一種侵犯，對法律的不尊重。

針對簽字的房地產估價師不到現場進行現場查

看的情況，當事人當然有理由可以推翻整個評估報告，難以想象一個鑒定人員在進行嚴肅的司法鑒定的時 候，不對估價對象進行現場查看，怎么可能得出讓人 信服的、公正、公平、客觀的鑒定結論呢？因此，本案 中的簽字估價師沒有到估價對象的現場進行查看，而 僅評估助理進行現場查看，是一個非常致命的程序錯 誤。

二、估價人員與一方當事人單獨接觸的問 題

本案中被執行人僅因為評估人員與申請執行人某

建筑公司在沒有法院人員陪同的情況下，乘坐同一輛 車前往估價對象現場，就質疑估價人員單獨接觸一方 當事人，有缺乏公正之嫌疑?？梢?，估價人員保持中 立，不私下接觸任何一方當事人從程序上來說是多么 的重要。只有程序合法，才能保證實體公正。本案中，作為估價人員，在實務操作中必須要注意 細節，一個很小的細節或者不以為然都可能導致評估 報告被推翻，即使我們的評估報告的結果非常的客觀

公正，但是只要程序上出了問題，引起了當事人的質 疑，評估報告的結果客觀公正在程序的差錯下就會顯 得非常的蒼白無力，轟動全球的美國世紀大案——辛 普森殺妻案不就是因為司法鑒定的程序上的失誤導致 了辛普森在鐵證面前也被判無罪的一個很好的例子 嗎？可見程序的重要性。

在具體的從事房地產司法鑒定項目時，實踐操作 中確實會出現執行法官或技術室的經辦人員因種種 原因不配合估價人員進行現場查看，要求我們估價人

員自己與雙方當事人聯系進行現場查看的情況。筆201210 2012年第10期總第55期 行政事業資產與財務

者認為，如果雙方當事人都能夠到達估價對象現場，委托人（法院）也能對估價人員在雙方當事人同時到 場的情況下進行現場查看事宜進行書面簽字確認時，估價人員也可以在沒有法院人員陪同的情況下進行 現場查看；但是如果僅有一方當事人配合進行現場查 看的情況下，估價人員就應該堅持要求法院配合一同 前往，這樣才能避免出現私自接觸當事人的嫌疑。而 且根據《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣 和變賣工作的若干規定》（法釋〔2009〕16號），評估機 構在工作中需要對現場進行勘驗的，人民法院應當提 前通知審判、執行人員和當事人到場。當事人不到場 的，不影響勘驗的進行，但應當有見證人見證。評估 機構勘驗現場，應當制作現場勘驗筆錄?？彬灛F場人 員、當事人或見證人應當在勘驗筆錄上簽字或蓋章確 認。因此，估價人員要求在法院工作人員到場的情況 下進行現場查看是程序合法的必不可少的條件，也是 有法可依的。

三、評估資料提供的問題

本案中，估價對象為商業用房，《國有土地使用證》 是評估的必不可少的資料，而估價人員在被執行人不 配合提供資料的情況下，對估價對象的土地使用權的 性質、用途、剩余使用年限進行假設出具房地產司法鑒 定評估報告是不恰當的。

筆者認為，針對本案的情況，估價對象的《國有土 地使用證》、《房屋租賃合同》在估價機構出具《房地產 估價報告》后，被執行人才補充提供，說明被執行人主 觀上是不愿意配合的，這個就好比訴訟中當事人在一 審的時侯不提供證據，等待二審的時侯才補充提供作 為新證據來推翻一審的判決，這個是不被法律所允許 的，也應該借鑒《最高人民法院關于民事訴訟證據的若 干規定》（2002年4月1日起施行），制定有關房地產司 法鑒定估價指導意見，規定當事人必須在規定的期限

內通過法院向估價機構提交估價依據，除因正當理由，依據有關規定向人民法院申請延長期限且經人民法院 批準同意延長期限外，當事人在規定期限內不提交估 價依據的，視為不提交，如果當事人不能提交充分、有 效的估價依據，將承擔鑒定估價不能的風險，應當對案 件事實承擔舉證不能的法律后果。

從估價機構的角度來說，在當事人確實不配合提

供估價所必須的資料的情況下，估價機構可以申請人 民法院調取相關的資料，比如：本案估價機構可以要 求人民法院到國土局調取估價對象的《國有土地使用 證》，只要被執行人辦理了《國有土地使用證》，是一定 能夠調閱得到的。當然，由于法院的工作人員不是專 業的評估人員，對某些評估資料的敏感度及查閱部門 不一定清楚，就需要估價人員配合法院一同進行評估 資料的查閱，有利于及時的進行評估，保證訴訟的繼 續進行。評估機構在工作中應與委托法院相互配合，積極做好各個環節的工作。如目前一般由評估公司 持法院提供的相應證明材料到房屋、土地行政主管部 門落實房地產權屬的工作，但有的區、縣房屋、土地行 政主管部門不對評估公司提供這項服務，給房地產權 屬認定工作帶來不便。在法院的配合下，能與房屋、土地行政主管部門協調工作，查閱資料的工作將更為 順暢。

當然，實踐操作中也可能出現經過估價人員與法

院的共同努力，某些評估需要的關鍵性數據還是無法 確定的情況，而作為法院，每一個案件都必須結案，不 可能懸而不決，在這種情況下，如果法院要求必須出具 評估報告，應針對關鍵性數據（國有土地使用權的用 途、性質、收益年限）取得雙方當事人的一致認可或由 委托人來確定一個合理的數據后提供給評估機構，否 則，評估機構可以終止鑒定。

四、租賃合同是否應給予考慮的問題

本案中估價對象是商業用房，估價人員現場查看

時估價對象已經出租，估價機構僅因為委托方未能提 供其《租賃合同》，因此本次估價未考慮該租約事項對 估價結果的影響是不恰當的。委托方未能提供其《租 賃合同》，并不能否認租賃事實的存在，法院在委托書 中也未明確是否考慮租賃合同的影響。這種情況實際 操作中比較多。作為法院，不是專業的評估機構，對租 賃合同對評估結果的影響并沒有明確的認識，當然不 會在委托書中體現，是可以理解的。因此，作為受托的 評估機構，在接受委托后經過現場查看了解了估價對 象的基本情況后，就應該及時與法院溝通，告知租賃情 況的存在對評估結果存在的重大影響，由法院根據對資產

評 估

ZICHAN PINGGU 租賃合同的效力的認定后，在委托書中明確是否考慮 租賃合同的影響，然后估價人員根據委托書中的要求 進行評估。不應該在未與法院針對租賃情況進行溝通 的情況下，直接認定為不考慮租賃合同的影響，這樣可 能會損害當事人的利益。

五、建筑面積、房屋用途以《委托書》記載為 準是否合適的問題

本案中，至估價時點,估價對象尚未辦理《房屋所 有權證》，所在建筑物也未辦理大產權證；房屋用途以 委托方提供的《委托書》記載用途和估價人員實際查看 用途為準，建筑面積以《委托書》記載為準。筆者認為： 房屋用途以委托方提供的《委托書》記載用途和估價人 員實際查看用途為準，建筑面積以《委托書》記載為準 也存在一定的問題。估價對象的用途、建筑面積是影 響評估結果的關鍵性的數據，直接影響了評估結果的 大小，而法院不能對估價對象的用途及建筑面積進行 認定，建筑物的用途應該是依據合法性原則，根據規劃 局批準的用途及房管局認定的用途為依據，建筑面積 的大小只能依據有測繪資質的專業機構進行測繪后得 出，建筑面積應該由面積測量報告或者房屋所有權證 或者不動產登記簿確認。法院沒有對建筑物的用途和 建筑面積進行確認的職權。實踐中，有時侯還會出現 針對某些未辦證的建筑物進行評估時，法院要求評估 公司進行測量后出具評估報告的情況，這是不恰當的，作為評估機構是沒有進行房地產測繪的資質，如果評 估機構進行測繪后，拍賣機構依據評估機構測繪的面 積進行拍賣，均可能極大的損害了雙方當事人的利益。而且評估報告存在重大瑕疵，當事人是隨時都可以此 為由推翻評估報告。

因此，本案中關于估價對象房屋的用途部分，估價 人員也應該到規劃部門及房產管理部門核實，本案中 關于建筑面積部分，估價人員應該到相關部門，比如： 房地產管理局查閱辦理預售許可證時是否進行了測 繪，或者查閱建筑面積的來源。如果確實沒有相應的 合法的書面依據來支撐建筑面積的來源，就應該要求 委托人聘請專業的測繪機構對本次評估的估價對象的 建筑面積進行測繪后再進行評估。因為估價對象在拍 賣后也涉及到要進行過戶的問題，過戶必然涉及到房 屋的用途、建筑面積的大小，所以，對房屋的用途、建筑 面積的大小的確定工作如果在評估階段就做到合法合 規，是非常重要的，能夠為后續的拍賣、過戶工作減少

糾紛，確保執行案件的順利進行。

六、估價依據是否充分，是否經得起質證的 問題

本案中，被執行人在對評估報告的異議中提到“缺 乏交易案例的證據”，可見，作為估價機構出具的房地 產司法鑒定估價報告一定要在每一個細節上能夠經得 起雙方當事人質證，司法鑒定涉及的房地產評估具有 特殊性，司法鑒定房地產評估活動中，房地產估價師除 遵循《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》等有關 規定、執業規范以外，作為司法鑒定人應當履行出庭義 務，就其作出的鑒定結論接受法官、雙方當事人的質 證。因此，不管是估價的程序還是實體上，每一個環節 都應該經得起法官、雙方當事人的質證，這就對我們從 事司法鑒定估價的估價人員提出了更高的要求，要有 強烈的證據意識，時刻想到我們的評估報告就是一份 鑒定結論，是證據的一種，從參數的選取，案例的調查、選用，資料的采用都要有理有據，做到程序合法，實體 公正。

（作者單位：四川中聯恒通資產評估有限公司）

第二篇：房地產司法鑒定估價規范研究

房地產司法鑒定估價規范研究

（作者：崔太平來源：《中國房地產估價與經紀》雜志2008年第6期）

一、物權保護與房地產估價

房地產司法估價與財產保護的關系是什么呢？《物權法》作為保護財產的基本法律，在當事人的物權受到侵犯時，救濟的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開估價。其實任何的經濟糾紛，甚至是刑事法律糾紛，判決和裁決有幾種情形，最嚴重是剝奪人的生命，第二種情況是限制人的自由。第三種情況是財產處罰，對侵害他人權利的除以財產的處罰，另外是一種處罰性的賠償。一般糾紛的判決當事人的財產往往是個人的財產，所以從這個角度來說，我們侵害當事人的物權是離不開損害賠償的，就是估價的。其他的任何民事、刑事的糾紛，就是以上幾個途徑。所以說司法鑒定估價在一定程度上不僅是財產保護，在相當程度上影響了司法的工作。

二、房地產司法鑒定估價的現狀

（一）估價委托程序不規范

一是，受托估價機構的資質不符合相關規定。法院委托的房地產估價機構，其資質并不符合部門規章的規定，建設部《房地產估價機構管理辦法》規定，一級和二級資質的機構才可以接受法院委托的估價，但是實際情況中，卻又一些三級資質機構接受了法院的估價委托。二是，委托書不規范，缺乏估價基本事項的記載。估價對象不明確，誰提供多少資料，這些都沒有。法院和當事人配合的義務也沒有，或者說不夠準確和詳盡。三是沒有委托合同。委托合同涉及到委托估價的費用、當事人的義務、權利、糾紛的解決等等。四是法院對外委托估價，沒有充分尊重當事人的訴訟權利。一般覺得當事人要抽簽或者是原被告雙方選擇一下估價機構就可以了，其實不然。一個是涉及到糾紛的不動產，要不要估價，是當事人的權利，如果說當事人雙方都覺得不需要估價，那么就不用估價。所以說第一個是估價的申請和決定權。決定權最終在法官的手里，實際在當事人的手里，然后才申請，授予。

（二）房地產司法鑒定估價缺乏質證程序

我曾經做過律師事務所主任，如果原告和被告請一個律師，大家在法庭上在以法律允許的范圍內申請自己的權利，在這樣的博弈中，實現了當事人之間利益的平衡，間接實現了司法公正，間接提高了律師的社會地位。房地產估價師很少針鋒相對，司法鑒定估價應該有這樣的程序，甚至還可以成為專家作證出庭，像律師一樣。

（三）《房地產估價規范》缺乏對于房地產司法鑒定估價的規定

《房地產估價規范》在房地產糾紛估價里面有三條，這些規定在現階段來看，對指導實踐缺乏可操作性。

（四）法院等司法機關對于房地產司法鑒定估價的認識不清晰

一是，對國家的房地產估價制度不熟悉。法院對房地產估價作為國家法定制度、《房地產估價規范》作為國家標準還不十分清晰，對估價對象、估價對象的法律權屬狀態等還有待專家協助。二是，對房地產司法鑒定估價的范圍認識不清。例如，如果有委托人委托我們評估一個賓館的大堂，是否可以？當然不可以。房屋基本單元登記的狀態，以及房屋登記辦法規定的相關內容，法院在查封和預查封的時候，他們有時也不清楚該查封什么。三是對于法院的配合義務、訴訟當事人的配合義務認識不清。

三、房地產司法鑒定估價規范的基本框架

（1）完善房地產司法鑒定估價的委托程序。目前的《房地產估價規范》對實體性的規定不少，對于程序性的規定較少，實際上規范對程序性規定的應該多些。

（2）建立房地產司法鑒定估價的質證程序。

（3）完善房地產司法鑒定估價的技術標準。

（4）建立房地產司法鑒定估價的專家庫。專家庫的司法鑒定專家，接受鑒定估價委托。并不從事具體的司法鑒定估價業務，而是接受法院咨詢，幫助法官對于鑒定估價報告的質證和采信。估價專家也可以接受咨詢，幫助法官確定對于不動產的查封、預查封的具體范圍。

四、司法鑒定估價業務的承接

（一）明確基本情況

（1）明確估價的基本事項：

估價目的；估價時點；估價對象（實體狀況、權益狀況）。委托評估范圍，不一定就是估價師實際評估范圍！

委托方、產權持有者；估價報告的使用限制；估價報告交付時間及方式；估價服務費及支付方式。

（2）明確估價的其他重要事項：

估價的價值定義；委托方提供的估價依據（估價權屬資料、身份證明、相關法律文書）。估價依據，應當能夠區分哪些是委托方提供，哪些是評估師自己收集掌握的。

對于委托方之外的使用者，應當在委托估價合同中明確。

能力不能勝任的司法鑒定估價業務的委婉拒絕。

（二）明確具體事項

（1）鑒定委托書應當載明委托人的名稱或者姓名、擬委托的司法鑒定機構的名稱、委托鑒定的事項、鑒定事項的用途以及鑒定要求等內容。委托鑒定事項屬于重新鑒定的，應當在委托書中注明。

（2）委托人應當向司法鑒定機構提供真實、完整、充分的鑒定材料，并對鑒定材料的真實性、合法性負責。

（3）對提供的鑒定材料不完整、不充分的，司法鑒定機構可以要求委托人補充；委托人補充齊全的，可以受理。

（4）不能即時決定受理的，應當在七個工作日內作出是否受理的決定，并通知委托人。

（三）司法鑒定機構不得受理的鑒定委托

（1）委托事項超出本機構司法鑒定業務范圍的；

（2）鑒定材料不真實、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鑒定事項的用途不合法或者違背社會公德的；

（4）鑒定要求不符合司法鑒定執業規則或者相關鑒定技術規范的；

（5）鑒定要求超出本機構技術條件和鑒定能力的；

（6）不符合民法通則第二十九條規定的；

（7）其他不符合法律、法規、規章規定情形的。

對不予受理的，應當向委托人說明理由，退還其提供的鑒定材料。

五、司法鑒定估價應當遵循的規范

（1）法律法規

（2）《房地產估價規范》等估價規范

（3）《司法鑒定程序通則》

（4）《司法鑒定文書規范》和《司法鑒定協議書（示范文本）》

六、司法鑒定估價風險提示

（1）鑒定意見屬于專家專業性意見，其是否被采信取決于辦案機關的審查和判斷，鑒定人和鑒定機構無權干涉；

（2）由于鑒定材料或者客觀條件限制，并非所有鑒定都能得出明確的鑒定意見；

（3）鑒定活動遵循獨立、客觀、公正的原則，因此，鑒定意見可能對委托人有利，也可能不利。

七、對于房地產司法鑒定估價的質證

（1）房地產司法鑒定估價的質證程序，包括出庭通知、估價師出庭、質證內容、訴訟當事人質詢和法官詢問、估價師退庭等。

（2）質證內容主要包括：對于鑒定估價主體資格的質證，對于鑒定估價啟動程序合法性的質證，對于鑒定估價機構和房地產估價師是否遵循回避原則的質證，對于鑒定估價范圍的質證，對于鑒定估價報告規范性的質證等等。

（3）鑒定估價的質證程序，還應當包括：建立法官直接詢問、當事人交叉詢問規則，房地產估價師分別出庭接受質證規則，以及房地產估價師適時退庭規則。

（4）對于估價工作底稿的質證

工作底稿分管理類工作底稿、操作類工作底稿。

管理類工作底稿包括：估價業務基本事項的記錄；估價業務約定書；估價作業計劃；估價業務執行過程中的重大問題處理記錄；估價報告的審核記錄。

操作類工作底稿通常包括：現場調查記錄與相關資料；收集的估價資料；估價測算過程記錄。

（5）對估價報告假設限制條件的質證

估價報告中的假設和限制條件應說明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊處理對抵押價值可能的影響及本估價報告使用的限制條件。

注冊資產評估師不得濫用估價假設前提，估價假設前提應當具有合理性。評估師應當對于估價的假設前提在估價時點的實際狀況進行必要的披露和闡述。

在市場波動較大時，評估師要特別關注價格的下跌風險；金融機構續貸涉及房地產抵押價值的估價，注冊房地產估價師對已經發生的市場不利變化，應給予充分重視；注冊房地產估價師對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預期不確定的收益或升值因素應謹慎處理。

（6）對估價對象法律權屬狀況的質證

估價師應當知曉評估對象法律權屬對估價結論有重大影響。估價師執行估價業務，應當關注估價對象法律權屬并予以恰當披露。

對估價對象法律權屬確認或發表意見，超出估價師執業范圍。估價師不得明示或暗示具有對估價對象法律權屬確認或發表意見的能力，不得對估價對象的法律權屬提供保證。

對委托方和相關當事方提供的估價對象法律權屬資料和資料來源進行必要的查驗，并對查驗情況予以披露，但不應超越執業范圍明示或暗示承擔驗證估價對象法律權屬資料真實

性、合法性和完整性的責任。

對估價對象法律權屬瑕疵狀況予以充分披露。

以設定產權為前提對委托方不具有所有權的房地產進行評估，應當對估價對象法律權屬和設定產權前提予以充分披露，并明確說明設定產權狀況與實際法律權屬狀況存在重大差別。

（7）對估價有關事項披露的質證

對估價結果會產生重大影響、需要提醒估價報告使用者關注的事項,注冊房地產估價師應當在估價報告中予以披露,并揭示披露事項對估價結果的定性或定量影響。披露事項包括但不限于：

（一）估價對象的權利人、建筑面積、土地面積及其用途等有矛盾，存在異議、疑義的；

（二）存在共有權人和他項權利的；

（三）房地產的土地剩余使用年限或建筑物耐用經濟年限較短的；

（四）根據調查和委托人書證已存在的具有法定優先受償權的款項；

（五）實地查勘受特殊因素制約的；

（六）估價所需資料缺失及對缺失資料的處理方法；

（七）估價對象房地產附有長期及短期租約的；

（八）估價時存在建筑物損耗的；

（九）有關法律、法規規定的針對估價對象的抵押限制條件;

（十）其他應當披露事項。

八、完善房地產司法鑒定估價技術標準

實行房地產估價師負責制度，遵循回避制度，實行房地產估價師出庭作證制度等等，均是鑒定估價技術標準應當考慮的內容。另外，作為鑒定人的房地產估價師，有權了解進行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當事人、證人，這既賦予估價師權利義務，又是對訴訟當事人配合義務的規定。

房地產司法鑒定估價實施，應當遵守法律、法規，遵守職業道德和職業紀律，尊重科學，遵守技術操作規范。

在房地產司法鑒定估價當中，補充鑒定估價、重新鑒定估價屢屢發生。這需要在鑒定估價的技術標準當中，明確當事人申請重新鑒定的審查標準。

第三篇：房地產估價司法鑒定實踐中存在問題淺析

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房地產估價司法鑒定實踐中存在問題淺析 作者：羅靜

來源：《法制博覽》2013年第09期

作者簡介：羅靜（1963-），女，四川峨眉人，主檢法醫師，研究方向：房地產評估、土地評估、資產評估。

攀枝花市中級人民法院，四川攀枝花617000

【摘要】本文闡述了房地產評估在司法鑒定中的重要性，分析了我市涉案房地產評估存在的問題，提出了房地產評估過程的建議和對策，為進一步在司法鑒定中房地產評估做出更為科學、合理的價值評估提供一點看法。

【關鍵詞】房地產評估；司法鑒定；問題；對策

一、房地產估價司法鑒定的定義

房地產估價全稱房地產價格評估，是由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價的目的，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定的時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質不是估計人員的定價，而是模擬市場價格形成過程，將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗的結合。

房地產估價司法鑒定是指在訴訟活動中房地產估價機構運用房地產估價的專門知識和技能對房地產價格進行評估并出具報告的活動。

房地產估價司法鑒定，是立足于為解決房地產糾紛中房地產價值的評估，它不同于房地產轉讓、房地產抵押、房地產保險所涉及的一般房地產估價；房地產司法鑒定估價的估價結論，作為解決糾紛的法定證據，對訴訟、仲裁的公正性起著十分重要乃至決定性的作用?？偟膩砜?，司法鑒定中的房地產估價工作，首先是一種司法鑒定行為，是由法院委托具有相關資質的房地產估價公司進行評估；同時，它也是專業房地產價格評估行為，是對估價房地產的估算，判斷其在估價時點的客觀合理價值的活動。

二、房地產估價司法鑒定中存在的問題及對策

2010年至2013年4月，攀枝花市中級人民法院共受理鑒定、評估、財務審計及拍賣案件211件，其中涉及房地產評估案件為121件，占整個對外委托案件的57.35%。121件案件中，單純涉及房地產評估案件106件，涉及房地產評估、資產評估、土地評估案件15件。121件案件中，因資料不齊或當事人達成和解協議而撤回評估的案件有9件。

121件房地產評估案件呈現以下特點：

（1）由于法院在執行過程中，被執行人因執行其財產出現不滿，部分當事人出現法院組織評估機構選擇時不到場、不提供房產資料、不配合評估機構的現場勘查等。

（2）部分當事人因對評估結論不滿而拒絕交納評估費用。

（3）當鑒定、評估公司出具鑒定、評估征求意見稿時，法院會將該稿提交當事人。有些當事人在異議期內不提出異議，而在異議期過后提出異議。

（一）房地產估價司法鑒定中存在當事人不配合問題

房地產估價司法鑒定，受訴訟案件各種背景條件影響，為滿足案件判決和執行的需要，估價結果價值種類較多，例如，用于協議轉讓的，為快速變現價值；以資抵債的，為抵償價值；用于財產分割的，為現有公開市場價值；用于拍賣執行的，為拍賣參考底價。在房地產估價司法鑒定實踐過程中，由于訴訟案件的背景復雜，各種各樣的情況都會存在，進而造成房地產估價司法鑒定實踐過程中會出現和普通房地產估價多且復雜的問題。

筆者結合多年房地產司法鑒定評估工作實踐及遇到的一些實際案例，認為在房地產司法鑒定評估實踐中，最為突出的問題就是評估過程中相關當事方的配合難問題，下面就對該問題及解決對策談一點淺見。

在司法實踐中，房地產因其自身價值大的特點，往往在民事經濟糾紛中占有關鍵性的地位。因此，房地產估價結果對案件中的各方當事人的切身利益會產生重大影響。并且，不同的訴訟背景因素會讓當事方產生完全不同的態度。例如，如果訴訟背景為以資抵債，那么房地產資產擁有方就會傾向于其房地產估價結果越高越“合理”；但同樣的情況，如果訴訟背景變成了財產分割，那房地產資產擁有方自然又會傾向于其估價結果越低越“合理”。由于房地產評估在司法鑒定中的特殊影響，造成在工作實踐中，估價過程得不到相關當事人的積極配合。

首先，當事方的不配合問題有時表現在相關資料的提供上。在工作實踐中，我們曾遇到過這樣的情況，該案例中，估價對象為一中型電冶金工業的配套生產廠房，訴訟背景為以資抵債。在整個估價工作過程中，當事方都拖延甚至以種種理由拒不提供房地產評估的相關資料，造成估價工作很難順利進行。當評估機構將估價結果初稿提交法院后，當事方又拿出原拒不提供的資料，以此為據，對評估機構出具的估價結果提出異議。當事方的如此行為，造成了該司法鑒定評估工作的反復拖延，進而嚴重影響了整個司法審判的正常進度。

其次，最常見的情況是，現場勘察時相關數據的收集（如商業房地產的租金收益情況），往往從當事方那里得不到準確數據，而估價人員在對周圍類似情況房地產調查時也常會受到當

事方一定程度的干擾。在遇到此類問題時，我們在工作實踐中一般會要求評估人員在不同時間段對估價對象房地產進行多次獨立勘察，從而收集到客觀數據，在此調查基礎上采用科學的評估方法得出客觀的、令人信服的估價結果。

另外，在工作實踐中，我們發現有時當事方的不配合，是由于一些客觀原因（比如對房地產一些專業知識的所知不夠）造成的。在一宗財產分割案件中，被告方所屬住宅房地產為“房改房”，未進行過房屋分戶平面圖測繪，原告方在評估現場勘察過程中提出他們認為房屋的實際大小與資料（房產證復印件）數據不符，認為資料不真實；而被告方認為自己有理，對評估勘察工作有抵觸。評估人員為當事雙方就此種“房改房”的特點及房屋測繪的相關知識做了較為詳細的說明，最后在法院工作人員調解下，當事雙方均作出讓步，同意就以現有資料數據作為評估依據。從以上情況可以看出，在這種類型的配合問題處理上，評估機構和法院之間的溝通，以及評估機構與當事方之間的溝通是很重要的。作為法院更應該支持、配合做好評估工作，這樣才能保證房地產評估順利進行。

（二）房地產估價司法鑒定中評估機構收取評估費用存在的問題

房地產評估機構在接受法院委托房地產評估的案件后，按照法院的要求完成房地產評估工作，因此依據司法鑒定收費標準收取評估費用是合理、合法的。評估機構以往是在評估工作結束后再向當事人收取評估費用，但在房地產估價司法鑒定中，當事人時常出現因對鑒定結論或對案件判決不滿意拒絕交納評估費用的情況。

根據《四川省高級人民法院委托鑒定管理辦法》第十七條規定：“鑒定費用應當由當事人交納的，由司法技術管理部門通知當事人在5日內向鑒定機構交納，并告知當事人逾期不交將視為自動放棄鑒定申請，并承擔相應法律后果”。針對以上存在的問題，我院要求涉案的當事人向評估機構先期預交部分評估費用，待評估機構的正式報告發出前，交清剩余評估費用。但對于經濟條件確有困難的當事人，評估機構應承擔專業機構的社會責任，建立“鑒定救濟”制度，可根據實際情況對確有困難的當事人實行減、免、緩交評估費用。

（三）關于當事人在異議期內不提出異議，而在異議期后提出的問題

根據《四川省高級人民法院法院委托鑒定管理辦法》第二十二條規定：“當事人應當在收到征求意見稿5日內，以書面形式向司法技術管理部門提交回復意見，無正當理由，逾期不提交的，視為無意見”。法院司法技術管理部門在將鑒定、評估報告征求意見稿提交給當事人時，即會書面告知當事人的異議期限和逾期未提交異議應承擔的法律責任。如果在異議期未提出異議，視為當事人對鑒定、評估報告征求意見稿無異議。當事人在異議期后提出的異議，法院將不予認可。

三、結語

綜上所述，房地產估價司法鑒定在司法實踐活動中起著十分重要的作用，因而也承擔著較為重大的責任。要順利完成法院委托的房地產評估案件，法院及評估機構應做好以下幾方面工作：1.法院司法技術管理部門應要求當事人積極配合房地產評估工作，提供房地產評估的相關資料；當事人拒不提供的，法院將依法在房產及土地管理部門提取相關資料；2.在房地產評估機構進行現場勘察時，法院司法技術管理部門應通知雙方當事人到場；確有必要的，還要通知案件承辦人到場。法院司法技術管理部門應告知當事人在現場勘察時不到場應承擔的法律后果；3.房地產評估機構應組織有資質的評估人員開展評估工作；4.評估機構應按規定出具評估報告，并加蓋評估機構印章。在評估報告中應有評估人員本人簽名，及加蓋本人房地產注冊專用章。

要圓滿完成房地產評估項目，只有法院與評估機構積極溝通、配合，才有利于司法鑒定各個環節工作的順利開展。

參考文獻：

[1]柴強.房地產估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業出版社，2007.[2]盧新海.房地產估價—理論與實務[M].上海：復旦大學出版社，2006.[3]葉劍平.房地產估價[M].北京：中國人民大學出版社，2002.[4]吳翔華.房地產估價案例與分析[M].北京：化學工業出版社，2008.

第四篇：對兩個房地產司法鑒定估價實務案例的解析思考---打印

對兩個房地產司法鑒定估價實務案例的解析思考

常州中瑞房地產估價有限公司 陸善斌

陳忠明

實務案例一：

背景資料：常州市××法院因審理×××財產權屬糾紛案，需對評估、拍賣××××花園的壹幢別墅進行鑒定，而委托我們進行評估。

取得資料：①法院出具的《司法鑒定委托書》②常州市××鎮村鎮建設管理服務所與當事人于2004年8月8日簽置的《××××花園三期代建農民別墅房協議》。

現場查勘：委估房地產已交付，未裝修，實際為暫時閑置狀態。

外圍調查：經向房地產所在地的建管所、土管所、居民走訪，委估房地產，實際為現在極敏感的“小產權房”，建管所說尚未辦理房產證，土地所說土地已為國有，但以各種理由不讓查檔驗證，當事人無法出具正式的權證，當地居民談到只要交上三萬元，就可轉讓，但沒有權證，電視中幾曾曝光。

本案面臨的主要問題是：

1）根據“代建協議”，“代建農民別墅房的房產證為村鎮房屋所有權證，土地使用證為集體土地使用證；今后如果申請辦理國有土地及國有房產權，所發生費用由申請代建方承擔”。為此，在目前的估價時點下，委估房地產能否申辦國有權證？何時申辦國有權證？申辦稅費將是多少？均存在重大的不確定性。

2）委估房地產，土地性質不明，權屬存在重大瑕疵，目前條件下，無法進行正常的買賣與過戶。

3）根據“代建協議”，委估房屋寬帶網、水、電、有線電視、煤氣管道開通費用由申請代建方承擔。因為委估房屋只是已交付，但未實際使用，相關當事人未出具有關的資料，上述費用的多少、是否已付清，也處于待定狀態。

我們的思考：

1）涉訴相關當事人、執行法官、司法鑒定處對于委估房屋的目前法律環境下能否正常拍買過戶，實際都是清楚的。明知不能為而要為之，合法性原則----這不是估價師所能越的紅線，這也是估價師面臨的重大法律風險。

2）有關人士提出估價技術路線----“按現行同類國有權證下的別墅價值扣減應該發生的稅費計算出委估房地產的現行價值”，該技術路線貌似合理，但正因為將來實際發生的稅費存在重大不確定性，現在估價時點下應該發生的稅費也就無從談起。所以明知不能為而為之，白紙黑字的估價報告下這“應該發生的稅費”的量差所引起的后果，不是估價師所該承受的痛，這也是估價師面臨的重大經濟風險。

我們的處置：

根據我們的調研與分析，該房地產司法鑒定估價業務，存在重大法律與經濟風險，我們出具書面回執，建議司法鑒定處與執行法官，在目前的條件下進行評估、拍賣程序是不恰當的，當由協議當事人自己協議確價。

實務案例二：

背景資料：常州市××法院因審理×××金融借款合同糾紛案，需對常房權證字××××號房屋及常房權證字××××號土地使用權證范圍內的建筑物、構筑物進行評估。

取得資料：①法院出具的《司法鑒定委托書》②常房權證字××××號《房屋所有權證》③××××號《國有土地使用權證》。

現場調查：委估房屋與構筑物，實際為某中外合資企業廠區內的所有房屋與構筑物，該工廠實際已停產多年，早已斷電斷水，只有留守人員在門衛。廠區的土地使用權與設備有另外二個事務所評估。本次評估中，房屋部分有權證、相當部分無房屋所有權證、還有大量特殊專用的構筑物，同時還涉及消防工程、隱蔽工程、綠花等。外圍調查：通過對委估廠區所在地相關企業、政府部門的走訪，委估廠區所在地原為紡織印染工業區，因為環保形勢所需及相關政策調整，該紡織印染工業區關停轉企業不再允許從事紡織印染工業，但未有相關政府部門正式的文件確認。

本案面臨的主要問題是：

1)由于房屋構筑物、土地使用權、設備分別由三家機構評估，有可能存在重復評估或漏評現象；

2）消防工程、隱蔽工程由于沒有確切的資料，無從下手并難于把握；

3）特殊專用構筑物由于工業區劃功能的實際調整，其對于價值的影響，如何核定測算？ 4）沒有房屋所有權證的房屋其建筑面積的測量與計算；

5）廠區內資產整體打包與分項分部分別出售的可能性及其對其從價值的影響？ 我們的思考：

1）估價師不是神仙，不是什么房地產都可以評，特別是司法鑒定項目，只有在可評的基礎資料足夠的前提下，方可操作。對于消防工程、隱蔽工程，必須有相關方提供足夠的資料，如：地下管道、地下管線的①材質②數量清單③設計圖④施工圖⑤竣工決算表⑥工程結算審計報告；污水池、污水處理池等特殊構筑物的①材質②數量③主要經濟技術指標④設計圖⑤施工圖⑥竣工決算表⑦工程結算審計報告等。

2）在沒有書面可驗證證明文件的條件下，對于特殊廠房、專用構筑物，考慮到委估廠房整體之實際，應當按原地持續使用假設進行考量。

3）對于廠區內各類資產是否整體打包還是分項分部分別出售，作為是同一次委托，在沒有書面明確的條件下，應分項列示，分類匯總，確認總價，實際到底如何拍賣出售的操作，已超出估價師的職業范圍。

我們的處置：

1）向司法鑒定處反映情況，由其出面協調雙方當事人、房屋構筑物、土地使用權、設備三家評估機構，現場辦公，明確各自的評估對象與具體范圍，各自應當提供或補充的資料及各自要求提供或補充的資料，特別明確對于不能及時提供或補充的資料的后果及其責任承擔。盡可能減少可能存在的重評與漏評，盡可能減少不必要的時間延誤，盡可能減少無為的責任推諉與扯皮。

2）房屋建筑面積以《房屋所有權證》上所載的數據為依據，無權證房屋建筑面積以估價師現場實測的數據為依據。如面積變化，其價值應隨之相應調整。

3）評估結果包含于房地產不可分割的滿足其使用功能的水、電、氣以及配套的所有相關輔助設施，圍墻、砼場地、綠化、廠區內管道等構筑物均已單列，但均不含土地使用權的價值。

4）估價結果未考慮特殊交易方式、付款方式及房地產性質、用途變更、房屋質量、債權債務、無權證房屋或有稅費罰款等對評估結論的影響。

5）廠區內，相關車間、房屋以外的電纜、消防設施、照明設施等，因我們未能取得足夠的資料，本次估價未考慮該部份的價值。

6）廠區內外管道，其中：廠區外的管道數量相關單位未能提供，但提供了相關單位實際支付憑證，根據司法鑒定委托書，本次估價不列入估價范圍；廠區內的管道的數量與價值是由估價師給合設計施工圖進行分析，并結合現場查核與目前市場情況綜合加以確定。

鑒于上述二個實務案例，結合我們多年的實踐，我們發現：

1）房地產司法鑒定估價，表面上委托事項明確，但實務中具體到實物狀況、權益狀況等具體細節，由于當事人一方或雙方的不合作，要真正明確評估的各個事項，沒有估價師的一番心血，是難上加難的。

2）房地產的法律性質與使用功能對其價值的影響是顯著的，也是重大的。估價師對此可以適當使用評估假設，但不得濫用估價假設前提。估價假設前提應當具有合法性、合理性和驗證性。估價師同時必須對估價假設前提進行必要的披露和闡述。不合法的估價假設，不合理的估價前提，在可驗證的將來都有可能存在重大的法律風險與經濟風險。3）地處不同的房地產是整體評估還是分別評估當慎之又慎，特別是出具估價報告后，整體評估與分別評估，萬不能再作變更，不然就算價值沒有實質性變動，但估價報告表象上的隨意分拆整合，在房價變化較大的外環境下，但仍難逃祥林嫂般沒完沒了的解釋，煩不勝煩（案例資料見：《揚子晚報》2009年8月7日A5版：“南京中院20萬封口費事件調查”）。

直面問題，正視現實，為優化程序，明確責任，規避風險，提升質量，房地產司法鑒定估價實務中，擬建立健全以下制度：

一、資料供提簽單制

估價的基本事項：估價目的、估價對象、估價時點，應當明確并細化，特別是估價對象與具體范圍、估價對象的物質實體狀況和權益狀況（包括估價對象的房屋所有權證、國有土地使用權證等權屬資料，裝修情況說明，查封、預查封、抵押權設立、出租等情況說明，特殊基礎與結構情況說明、重大事故或災害發生與影響情況說明等）形成表格，簡明清晰，由要求提供方、實際供給方、司法鑒定處、估價師四方進行書面簽單，并同時對供提雙方的內容要求、時間要求、真實性完整性責任承擔進行明確，并形成制度。

資料供提簽單制按相關的法定程序進行，一方面為估價師的估價工作提供最基本的“原料”，另一方面也為涉訴雙方理清估價對象提供了平臺，更大大降低了可能存在的法律風險與經濟風險。

二、四方現場查勘制

估價對象的現場查勘，是房地產司法鑒定估價實務中極其重要的基礎環節。特別是復雜、量大、價高的項目，涉訴雙方的當事人或其代理人、司法鑒定處、估價師四方人員當都親臨現場，對估價對象與范圍進行指認與查勘，把可能存在的問題早日進行明晰。

三、估價報告初稿詢征制

估價報告初稿在估價師評定估算，內部復核，形成初稿后，擬將初稿呈司法鑒定處進行審閱，并向相關法官詢征。房地產司法鑒定估價一般都價值量大，面臨問題錯綜復雜，極容易形成誤認與誤會。綜合相關意見后估價師獨立客觀進行專業性分析與職業判斷，最后出具正式估價報告。

估價報告初稿詢征制，就是為了消化估價實務中存在的問題，使用各方得到有效的磨合，也為價值確認的趨同性提供渠道與可能。

四、后期運作聯報制

估價報告正式出具后，對委托司法鑒定的房地產項目，其后期的運作，如：拍賣過程、拍賣價格等，擬經過司法鑒定處由相關的拍賣公司進行定期或不定期的聯合書面通報。這不只是為加強估價師與拍賣公司的信息溝通，更是為不斷總結多變的房地產市場條件下錯綜復雜的房地產司法鑒定估價實務的經驗與教訓，為房地產司法鑒定質量的不斷提升提供基礎。

五、多形式的業務切磋制

房地產司法鑒定估價，對于執行局的法官、司法鑒定處、估價師、拍賣公司，其實人人都有一番心得，個個都有一番心聲，因為實務是如此之復雜，情況是如此之多變，定期或不定期多種形式讓這四方人士能經常切磋實務，相互溝通、相互理解、相互合作，共同面對，共同應對，才能造就房地產司法鑒定的“和諧都贏”的局面。

第五篇：房地產估價報告范文

房地產估價報告模板

××市××區××廣場×號××大廈 房地產估價報告

項目名稱：位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈 委 托 人：××大廈酒店有限公司 估價機構：××房地產估價公司 估價人員：××× ×××

估價作業日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：××××××

目 錄

一、致委托人函??????????????第×頁

二、估價師聲明??????????????第×頁

三、估價的假設和限制條件?????????第×頁

四、估價結果報告?????????????第×頁

五、估價技術報告?????????????第×頁

六、附件?????????????????第×頁 致委托人函

×× 大廈酒店有限公司：

受貴公司委托，本估價機構秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號大廈房地產進行價格評估。本報告估價對象于估價時點二○○四年十月二十九日狀 態下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。

在本報告中已說明的假設與限制條件下，要估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整?！痢?房地產估價公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估價師聲明 我們鄭重聲明：

⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。有關假設限制條件見“估價假設和限制條件”以及估價報告正文中相關說明。

⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

⑷ 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托人提供的資料以及當前建筑行業一般標準或相關規范進行評估。

我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。⑹ 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業幫助。

⑺ 委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關事實所引起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。⑻ 本估價報告是本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素時行分析，為估價對象轉讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構估價人員的職業水平和能力的影響。

⑼ 本估價報告中采用的專業術語的解釋及定義適用《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)相關規定。

⑽ 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權人在辦理抵押事宜時需全面考慮。參加本次估價的注冊房地產估價師 簽名 蓋章

×× 房地產估價公司 二○○四年十一月六日

估價的假設和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結論受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發為所設前提。

② 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產權登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數據為委托人所提供的經批準的施工圖紙數據，因設計變更等原因導致建筑面積變化時，應對估價結果進行調整。

③ 估價對象占用土地使用權性質為國有出讓性質，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可靠，能使估價對象產生最大效應的使用。本次評估是以估價對象按設計文件中的設計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現代化綜合性物業使用為最高最佳使用。

⑶ 估價時點假設。即要求估價結果是估價對象當前狀態于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。估價時點后，估價報告有效期內，估價對象質量、使用功能布局、基礎設施配套以及房地產市場狀況等發生變化，均會對估價結果產生一定的影響。如果對估價對象評估價值產生明顯影響時，應 對本估價結論進行必要的調整。

⑷ 公開市場假設。即估價結果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開且不具有排他性。⑸ 報告使用限制條件如下：

① 本估價報告的估價結果僅為委托人在本估價目的——房地產轉讓下使用，不得做其他用途。

② 本估價報告不作為估價對象權屬確認的依據。

③ 估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。⑹ 其他假設與限制條件。對估價對象公開市場價格產生影響的因素是多方面的，具體規定如下：

① 估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。

② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結論的影響。

關于位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號 ××大廈 的估價結果報告

(編號：××××××)一 委托人：

××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區××廣場×號。

二 估價機構：

××房地產估價公司，法定代表人為×××，住所為××市××區××街×號，房地產價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕××號”。

三 估價對象

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現場。四 估價目的： 為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。六 價值定義：

根據 《房地產估價規范》 第 6.2.2 關于 “房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準”的規定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態下的公開市場價格。七 估價依據：

⑴ 房地產價格評估委托協議書；

⑵ 《國有土地使用權證》證書編號：××××××； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：××××××； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；

⑸ 《中華人民共和國城市房地產管理法》； ⑹ 國家及地方的有關法律、法規；

⑺ 《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估價人員對估價對象現場勘察記錄以及掌握的房地產市場相關資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關資料。八 估價原則：

本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

⑷ 估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九 估價方法：

根據估價對象的特點，本報告將采用假設開發法和成本法對估價對象進行評估。

十 估價結果：

本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關假設以及限制條件的基礎上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(十一)估 價人員：××× ××××(十二)估 價作業日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價報告應用的有效期：

估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應為半年。

×× 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

關于位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號 ××大廈 的估價技術報告

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現場。根據委托人要求的估價目的，本報告評估××大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對 象價格形成的各種因素進行分析。針對× × 大廈的建設標準和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。一 實物狀況分析

⑴ ××大廈主要技術經濟指標說明

根據委托人提供的經批準的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術經濟指標說明如下：

⒈ 總用地面積 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面積 3963.87 ㎡ 寫字間部分用地面積 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 5300.83 ㎡ ⒋ 總建筑面積 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑層數： 地下部分-4F~-1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1:18.47 ⒎ 建筑覆蓋率 69.81% ⒏ 綠化率 9.22% ⒐ 建筑總高 A 座總高 200.80m B 座總高 112.45m ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復用水量 310 m3/ 日 實際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 12.209MW ⒔ 設備總容量 10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發電機 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ ××大廈整體設計方案說明

依據“××大廈整體設計方案”，建成后的××大廈要達到如下標準： ⒈ 總平面布置

××大廈依原地勢設計，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線 10m、××廣場 12m 的規劃要求。根據用地形狀，建筑物長軸與××街平行，且沿××街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對××廣場。⒉ 建筑立面造型

根據規劃設計要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風格，強調裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質選擇和比例的劃分，在整體風格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，××街一側的商場入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀

根據規劃設計要求，建筑用地紅線內，臨××廣場一側及沿××街、××街一側盡量布置綠化面積，綠化風格與大廈的歐洲新古典風格相適應。酒店入口軸線正對的綠地上設置銅合金雕塑標志，環繞酒店大堂設置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估價對象地下部分設四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機電設備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設計，地下一層設計有舞廳、保齡球室等娛樂服務設施，地下二層至地下四層為地下停車場。② 裙房

估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務等以及酒店的公共部分。××街一側裙房的一層至四層設商場，面對××廣場的酒店大堂設三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設總服務臺、電梯廳、瀑布流水，并設自動扶梯聯結地下一層的娛樂設施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設有四國語言同聲傳譯系統及聲光控制室，六層設桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設施。③ A 座塔樓

A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 9910.64 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設備層)，四十九層至五十一層為設備層、機房，屋頂設直升飛機停機坪。④ B 座塔樓

B 座塔樓的設計功能為半智能型寫字間。建筑面積為29016.44。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設備層、機房，屋頂設冷卻塔。⒌ 裝修

外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。

酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛生潔具。

高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。

餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂?？头浚旱孛驿伒靥?，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。

設備用房、庫房等：細石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。

其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質設計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。

⒍ 設備及設施配置 ① 中央空調系統

××大廈采購美國“開利”牌中央空調系統，對不同的功能區分別采用空氣系統和風機盤管加新風系統，地下室設 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統提供蒸汽，另在地下室設 2 臺進口蒸汽發生器。② 電梯

××大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動化系統

綜合布線系統：模塊化的開發性布線系統，可進行語音、數據和圖像傳輸。通訊系統： 半智能型寫字間設 400 對市話直通線路； 智能型寫字間設 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機，45 條中繼線；酒店設 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機，175條中繼線。A 座屋頂平臺設各種天線，接收設備在 A 座十三層。機電設備自動控制系統： 采用計算機進行分散控制和集中管理。

酒店管理系統：前臺和后臺酒店管理系統、俱樂部管理系統、會議及宴會管理系統、管理信息系統、餐飲庫存成本控制系統和電視綜合服務系統。

智能型會議系統：設置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統。廣播音響系統：包括背景音樂系統、客房音響系統、業務廣播系統、火災事故廣播系統。

保安系統：包括報警系統、監視系統、巡更系統。

車庫管理系統：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設備。智能型二總線火災自動報警及聯動控制系統。④ 給排水系統

包括給水、排水、熱水及開水供應、循環供水、游泳池供水、消防和排水系統。

⑤ 動力系統

包括熱力站、鍋爐房、柴油發電機、油罐、油泵和泠庫等設備。⑥ 供配電系統

10KVA 雙回路供電系統、變電所、配電室等設備。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀

估價對象用地面積 7593.66 ㎡，為國有出讓性質，使用權人為××大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規則矩形。⒉ 建造年代

估價對象于 2000 年 8 月開工建設，2003 年 10 月建至目前狀態停工至今。⒊ 建筑結構

估價對象為鋼結構及鋼筋混凝土結構。⒋ 建筑面積

本報告中根據使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤 公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地質條件

估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質條件 良好。

⒍ 臨街狀態

估價對象三側臨街。南側與寬約 30m 的××街等高相接，臨街寬度約 50m，西側與寬約 20m 的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側與寬約 50m 的××路等高相接，臨街寬度約 50m，東側臨寬約 6m 的巷道。二 區位狀況分析 ⑴ 區域范圍

估價對象所處區域為以估價對象為中心，向東 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所圍成的區域。該區域按××市城市類區劃分標準屬一類一級區域，估價對象建設用地按××市土地級別標準屬一級地一類區。估價對象所處區域景觀條件良好，整個區域地勢略向西北傾斜。⑵ 街路配置

估價對象所處區域南接寬約 30m 的××街，西接寬約 20m 的××街，北接寬約 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通過該區域，以××廣場為樞紐形成東連××廣場、××廣場、××廣場，西連××廣場、××廣場××廣場，南接××路，北接××路的完善的道路交通網絡，道路通達條件較好。整個區域內路網發達，路況良好。⑶ 交通設施與接近條件

估價對象所處區域距火車站約 0.5km，距 海 港 約 2km，距國際機構約 8km。經過該區域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯營線路，可通達市內各個區域，形成輻射能力極強的公共交通網絡。該區域東接××廣場商貿金融區，西面和北面與市中心商業區相連接。⑷ 基礎設施

在估價對象所處區域范圍內，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全，市政主管網可由××街、××街一側接入，距離較近。⑸ 商服設施配置 估價對象所處區域內有××廣場大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高檔酒店、辦公服務設施，××電影城、××影劇院等娛樂設施，以及一定數量的中小型店鋪、娛樂文化場所。⑹ 區域特征及變動趨勢

估價對象所處區域是××市最繁華的文化娛樂中心區，以各種規模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務設施為主，混雜少量居民住宅。該區域內目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進行拆遷改造。根據××市城市總體規劃和分區規劃，該區域未來的發展趨勢是集聚程度更高的城市商貿娛樂中心區，建筑規模向中高層、大型化發展。⑺ 其他影響設施

估價對象所處區域內無污染、危險及其他使人心理上產生嫌惡感的設施。三 市場背景分析

××市位于遼東半島最南端，三面環海，一面與大陸相接，是我國東北地區對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。改革開放以來，特別是近十多年來，××市經濟發展迅速。2003 年，經濟總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。初步核算，全市生產總值 1632.6 億元，人均生產總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合

3529 美元。××市已經在國內外特別是東亞地區形成了較高的知名度。近十年來，××市政府始終致力于加強城市建設與管理工作，城市面貌發生了巨大的改觀，城市功能不斷增強。良好的城市環境與基礎設施建設，使得××市的投資環境不斷改善，與此同時投資領域也不斷拓寬，××市始終是中國北方的投資熱點城市之一。幾年來，××市對外貿易持續快速增長。全市新批外商投資企業 879家，比上年增長 5.6% ； 合同外資金額 45.75 億美元，增長 51.6% ；實際使用外商直接投資 22.11 億美元，增長 37.9%。在新批外商投 資企業項目中，總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項，趨超5000 萬美的有 14 項。全市外商投資企業共完成產值 790.6 億元。目前，××市已有外商投資企業 7000 多家，來××市投資的國家和地區 50 多個，境外企業駐××市的代表機構 2000 多家。國內外商家的不斷進入，對高檔商務用房產生了大量需求。同時整潔優美的城市環境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節期間，市內的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。因此，目前市中心商業區域、商務金融區域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好?？梢灶A見，隨著國家振興東北老工業基地相關政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設、東北亞金融中心、物流集散地的建設，會使××市的經濟發展和對外開放的步伐進一步加快，國內外進入××市的投資、經商、旅游等活動將會持續增長。因此，在市中心商業區域或金融商務區域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業價格將保持在較高水平。四 最高最佳使用分析

房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。根據估價對象所處的地理位置、規模以及其設計方案，根據最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現代化綜合性物業使用為其最高最佳使用。五 估價方法選用

根據委托人的估價目的和要求，并根據估價對象為在建工程這一特點，本估價報告采用假設開發法與成本法進行評估。六 估價測算過程

⑴ 假設開發法估價過程

具體技術思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設的項目規模較大，比較××市相同規模物業的建設期以及定額規定的建設期，確定其開發期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現值，并基于如下假設進行折現：

所有投資均在各期期中一次性實現。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現。報酬率確定為 7.55%(詳情見后)。故本報告采用動態方式進行測算?；居嬎愎綖椋?P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現值)： P ：估價對象目前狀態價格

P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費

D ：買方購買在建工程應負擔稅費 具體分項核算如下：

⒈ 項目全部建成后的市場價格：

根據委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——××大廈在目前狀態下各功能部分的價格進行評估，確定××大廈目前狀態的市場總值。本報告中根據使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ① 關于××大廈酒店部分的評估

××大廈的酒店部分按五星級酒店標準設計，預計在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地產市場上同類高檔商業型房地產的市場實際交易案例很少，而此類房地產在使用過程中具有明顯的收益性質，可以不斷地獲得經營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。

收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。即根據估價對象在未來可使用年限(經濟收益年限)內的經營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當的報酬率(折現率)將估價對象在未來可使用年限(經濟收益年限)內各年的凈收益進折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。采用收益法評估房地產價格通常采用下列步驟：

Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。

Ⅱ 估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業物業在使用過程中的正?？罩?、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。

Ⅲ 估算估價對象未來各年的運營費用。即在房地產的使用過程中為取得經營收益所花費的各種費用，包括：營業成本、營業費用、財務費用、稅金及附加費以及經營者利潤等。

Ⅳ 計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產所產生的收益。

Ⅴ 確定報酬率。即投資者投資同類房地產所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。

Ⅵ 確定收益年限。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數。

Ⅶ 選擇報酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當方式進行資本化還原的具體公式。本報告中假設估價對象在未來使用年限(有限年)內，每年可獲得穩定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：

A ——年凈收益； Y ——報酬率；

n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。A 酒店部分凈收益測算：

預計××大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和××市高檔酒店的客觀收入和費用標準來預測計算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構成。分別測算如下：

A.1 客房部分凈收益測算 a 客房年經營收入

××大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套；15 ～ 42 層，每層設兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統套房。根據本公司掌握的××市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定××大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。每年按 360 個營業日計算?？头磕杲洜I收入為：

(900 元 / 日?套× 528 套× 70%+1800 元 / 日?套× 54 套× 65% +2800 元 / 日?套× 8 套× 50%+24500 元 / 日?套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業成本：

客房營業成本包括客房的各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規模、技術經濟指標、建設標準估算，客房年營業成本約 3120 萬元。

○ 營業費用：

包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，客房年營業費用為 625 萬元。

○ 管理費用：

包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元。○ 財務費用：

包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元?！?營業稅及附加：

按客房營業收入的 5.55% 計 算，為 830 萬元。○ 經營者利潤：

根據調查和 2003 年××市社會經濟統計資料中賓館酒店業財務狀況報表，估算年經營者利潤為 1496 萬元。

● 年經營費用合計： 6671 萬元。c 客房部分凈收益

客房部分凈收益＝年經營收入－年經營費用 ＝ 14961 萬元－ 6671 萬元 ＝ 8190 萬元

A.2 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年營業收入

××大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據××廣場、××廣場、××路一帶同類餐飲娛樂設施的經營情況，經營規模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經營收入為 3650 萬元。b 餐飲部分年運營費用 ○ 營業成本

包括原材料和各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定固定資產(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規模、技術經濟指標、建設標準估算，餐飲部分年營業成本為 1095 萬元。

○ 營業費用：

包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業費用為 200 萬元?！?管理費用：

包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算年管理費用為 70 萬元?！?財務費用：

包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元?！?營業稅及附加： 按營業收入的 5.55% 計 算，為 203 萬元?！?經營者利潤：

根據調查和 2003 年××市社會經濟統計資料中賓館酒店業財務狀況報表，估算餐飲部分年經營者利潤為 365 萬元?！?年經營費用合計： 1986 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益

餐飲娛樂部分凈收益＝年經營收入－年經營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元

A.3 其他部分凈收益

酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務中心、健身、娛樂等服務項目的收費獲得的收入，減去相關費用獲得的凈收益。因××大廈尚在建設中，難以將各部分的經營收入、經營費用劃分清楚，故本報告中考慮按同檔次酒店經營中的一般比例進行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。

其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 萬元 A.4 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：

凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定

本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。根據本估價機構掌握的有關資料，測算出類似房地產的報酬率為 7.55%。最終確定報酬率： Y ＝ 7.55% C 經濟收益年限確定

估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)條文說明中的參考值，對于鋼結構的非生產用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結構的非生產用房一般為 60 年?！斗康禺a估價規范》第 4.3.8 條規定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經濟收益年限為 32 年.D 測算酒店部分價格

通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算××大廈酒店部分價格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算××大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算

××大廈的商場主要位于大廈 B、C 區，臨××街一側裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763.46 ㎡，估價人員根據估價對象所處區域內幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規模、位置等個別及區位狀況進行修正，結合估價師的經驗，預計 2006 年建成后，此類繁華地區高檔次商場的年總收入扣除其經營成本、費用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。B 確定報酬率

根據估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 7.55% 的報酬率。C 經濟收益年限確定

商場部分的經濟收益年限按酒店部分經濟收益年限同樣思路確定，本估價報告選定商場部分的經濟收益年限為 32 年。

D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經濟收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ ××大廈寫字樓部分的價格評估

根據委托人提供的規劃設計圖紙，××大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發售。近幾年，××市的××廣場、××廣場、××路兩側開發了大量高檔寫字樓，如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類似標準檔次寫字樓的實際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價格。

市場比較法是以替代原理為理論基礎，即將估價對象與同一地區或同一供求范圍內的類似地區中在較近時期發生交易的類似房地產加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產狀況因素修正、區位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現的合理價格的一種方法。運用市場比較法評估房地產價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實例； Ⅱ 從中選取可比實例； Ⅲ 建立價格比較基礎； Ⅳ 進行交易情況修正； Ⅴ 進行交易日期修正； Ⅵ 時行區位狀況修正； Ⅶ 進行實物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額。A 選擇類似交易案例 實例一：

位于××區××街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結構現代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統以及中央空調系統，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實例二：

位于××區××路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結構大廈，2002 年投入使用，共計 29 層。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進口高速電梯，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統以及中央空調系統，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實例三：

位于××區××路，為一棟框剪結構寫字樓，設有進口高速電梯，配套設施有中央空調、消防煙霧報警及自動噴淋、IDD 電話系統，2003 年底交付使用。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ㎡，東南朝向，室內為初裝修。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。

B 比較實例與估價對象的比較因素見表 1 ： 比較實例 一 二 三（此處未列表）區 位 狀 況

自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設施配套情況 相似 相似 相似 規劃條件 稍差 相似 相似 實 物 狀 況

臨街狀態 相似 相似 相似 結構形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數 ○ 交易情況修正

實例一、二、三均為正常買賣不需進行交易情況修正。○ 交易日期修正

可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內，寫字樓類房地產價格基本平穩，因此可看作 100。由 于受經濟發展及市場供需的影響，預計到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產的價格將有5% 的下降幅度。為簡化分析，本估價報告中假設在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現。因此估價對象交易日期修正系數為 95。○ 區位狀況修正

比較實例三處于估價對象同一區域，比較實例一、二處于類似區域，根據表 1 比較參照物與估價對象的區域進行的比較分析，確定比較修正系數為： 設估價對象的區域價格為 100，則實例一為 95，實例二為 100，實例三為 98?！?實物狀況修正 根據表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結構功能、規模和設施等因素進行修正，確定比較修正系數為： 設估價對象的價格為 100，則實例一為 95，實例二為 95，實例三為 95。D 根據以上各項修正系數，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三

成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格

估價對象寫字樓部分的價格為：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(萬元)④ ××大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態方式進行計算測算。從估價時點至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 1.58 年的時間。考慮目前行業報酬率水平并結合近期利率情況，確定折現率為 17%。則××大廈于估價時點的現值為143290萬元 ⒉ 應扣除開發費用測算

① 尚未完成的建安工程費及裝飾裝修工程費 根據估價對象目前完成狀況，根據委托人提供的資料結合本公司現場勘查掌握的有關資料，確定尚須投入的裝修費、設備購置及安裝工程費、智能工程(含設備)、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設期為 19 個月，并假設此項費用均勻投入，則此項費用于估價時點的現值為：30978萬元

② 管理費

管理費取建安費用的 4%，則該項費用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費

銷售稅費取總樓價的 2.5%，營業稅及附加費率取總樓價的 5.55%，此項費用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應負擔的稅費

確定買方購買時應負擔的稅費為購買價格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 總計

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ 0.05P ⒊ 估價對象目前狀態下價格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(萬元)

⑵ 成本法估價過程 具體技術思路為：假設在估價時點條件下重新取得建設用地，以現有設計、工藝、技術水平、現有原材料、施工方式，重新建設與估價對象具有同等效用的房地產，所需花費適當、必須的客觀成本、費用，再加上正常的投資利潤及稅費，求取估價對象的積算價格，由于估價對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價對象的價格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費用； A ：前期費用； B ：建安工程費； C ：基礎設施配套費； D ：資源性費用； E ：管理費；

F ：利息及融資費用； G ：投資利潤； H ：稅費。

具體分項測算如下： ⒈ 取得土地的費用

根據估價對象所占用土地的性質，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎設施配套費。① 土地出讓金

估價對象所占用的土地為國有出讓土地，根據有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地塊的土地出讓金經平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計算該土地的土地出讓金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補償費

根據有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地區拆遷安置補償所需的費用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計算拆遷安置補償費為： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費

根據××市政府相關文件規定，××綜合配套費為每平方米建筑面積 300 元左右，則計算此項費用為：

300 × 140274.34 ≈ 4200(萬元)④ 土地費用合計： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費用

前期費用包括“三通一平”工程費和專業費用。① “三通一平”工程費約為 30 萬元 ② 專業費用

包括規劃、勘察設計、可行性研究等費用。參照同類房地產此項費用計算估價對象專業費用為 1120 萬元。③ 前期費用合計： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費

根據委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態的建安工程費為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費用為： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎設施配套費

估價對象為在建工程，該項費用尚未發生，故本報告不計此項費用。⒌ 資源性費用

估價對象為在建工程，該項費用尚未發生，故本報告不計此項費用。⒍ 管理費

根據估價對象類型及規模，管理費按總投資的 4% 計算： 2377萬元。⒎ 投資利息

此項費用支出按××市近期平均水平計算，年利率按 7.02%，建設期按 3 年進行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。⒏ 投資利潤

根據同類檔次房地產同期平均投資利潤率 20% 計算約為13658 萬元。⒐ 銷售費用及稅金

按銷售價格的 2.5% 計算銷售費用，按銷售價格的 5.55% 計算 營業稅及附加，則此項費用約為 0.0805P。⒑ 估價對象價格

估價對象重置成本總價為：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結果確定

假設開發法估價結果為 94798 萬元，成本法估價結果為 89125萬元，兩估價結果相差比例為 6.37% 比較接近，利用簡單算術平均數法，求得計算結果為 91962 萬元。評估人員經過綜合分析上述結果，最終確定估價結果為 9.2 億元。

七 估價結果

根據上述分析、測算，確定估價對象——××大廈于估價時點2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。

×× 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日