第一篇：1978到2010歷年房地產宏觀調控政策回顧與市場反應

1978到2010歷年房地產宏觀調控政策回顧與市場反應

2010年9月國家新出臺所謂“史上最嚴厲調控政策”，那么市場最終會作何反應呢？

1978－1983年

政策目標：修改十年規劃指標，調整、改革、整頓；

政策內容：允許私人建房，城市居民可以自購自建。開始住房制度改革；調整產業結構，下放管理權；

1984年

政策目標：發展房地產業；

政策內容：發布城建綜合開發暫行辦法，推行商品化試點；

1985－1987年

政策目標：防止盲目發展商品住宅；

政策內容：加強商品房住宅計劃管理，公有住房補貼出售；

1988年

政策目標：擴大房地產業發展，實現住房制度改革

政策內容：修改《憲法》，允許土地批租；全國城鎮分期分批推行住房制度改革；房地產市場；

1989年

政策目標：加強房地產市場管理；

政策內容：發布《關于加強房地產市場管理的通知》，規范市場行為，整頓市場秩序；壓縮固定資產規模，緊縮銀根；

1990年

政策目標：加強治理整頓；推進土地使用制度改革；

政策內容：治理整頓，大規模清理在建項目；頒布深化企業經營機制改革的通知；緊縮銀根；發布《土地管理法實施條例》；

1991年

政策目標：規范產地產業發展：深化住房制度改革；

政策內容：治理整頓；房地產市場建設全面起步；房改開始在全國范圍內全面推行；

1992年

政策目標：加快房地產業發展； 政策內容：引進外資；宣布“治理整頓”結束；房地產價格；擴大市場調控范圍；下放權力；發放開發消費貸款；

1993年

政策目標：理順房地產業，促進房地產業健康發展；

政策內容：開始進行宏觀調整；控制投資規模，調整投資結構，規范市場行為，調節房地產經營收益。發布《關于加強房地產市場宏觀管理，促進房地產業健康持續發展的意見》和《關于開展房地產開發經營機構全面檢查的通知》；

1994年

政策目標：加強宏觀調控，深化住房制度改革；

政策內容：發布《國務院關于繼續加強定資產投資宏觀調控的通知》和《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》；進入調控、消化、穩定的發展階段；開展房地產開發經營機構全面檢查；整頓金融秩序；

1995年

政策目標：規范房地產市場；

政策內容：加強房地產市場的宏觀管理；頒布《房地產管理法》、《增值稅法》；整頓金融秩序；開始實施安居工程；

1996年

全面推行住房公積金制度；租金改革和公有住房出售有了新的進展；政策性貸款制度開始建立；安居工程順利推進；

1997年

實行適度從緊的財政政策和貨幣政策；

1998年

政策目標：促進房地產業發展；

政策內容：發布《城市房地產開發經營管理條例》和《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求從1998年下半年起停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；同時調整住房投資結構，重點發展經濟適用住房，建立以經濟適用住房為主的住房供應體系；房地產開發資金結構得到調整； 1999年

實行積極財政政策，啟動住房消費，深化落實住房分配貨幣化改革；鼓勵個人換購住房，免個人所得稅；調整房地產市場若干政策；啟動房地產市場，免征產易營業稅，契稅減半；

2000年

啟動住房消費，促進房地產業發展。對住房公積金貨款的個人和銀行都免稅。租賃所取得收入稅收稅率減少；

2001年

政策目標：促進房地產業發展；促進消化積壓房；

政策內容：對住房消費采用扶持政策，積極促進房地產業發展；加大房地產開發投資力度，拉動經濟增長。消化積壓商品房政策，對1998年6月30日以前的商業用房、寫字樓、住房免營業稅、契稅，行政事業性收費；

2002年

1月：制止商業銀行指定保險單位辦理貸款保險業務

3月：降價住房公積金存、貸款利率，5年以上貸款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公積金管理條例》；

8月：央行認為局部投資增幅過大，加強房地產市場的宏觀調控，強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量。恢復征收土地增值稅。

2003年

6月：出臺121號文件。加強房地產信貸，四證取得后才能發放貸款；提高第二套住房的首付比例；

7月：出售的房屋開始征收房地產稅

8月：出臺18號文件，促進房地產持續健康發展；

2004年

4月：存款準備金利率上調，從7%提高到7.5%。上海市發布《上海市房地產登記條例修正案》，期房限轉，打擊上海房地產投資行為，打壓房地產泡沫。

5月：對高爾夫球場、會展中心、物流園區、大型購物中心等項目進行清理，對土地管理的嚴格控制，抑制房地產投資過快的增長 8月：出臺《上海市土地儲備方法》。地方產業法規增加政府對土地市場的調控力度，將“毛地出讓”，并對預期不開發土地依法從開發商收回

10月：加息，金融機構一年期基準利率將上調0.27個百分點

12月：嚴禁非法壓低地價招商；嚴格規范地方政府土地管理，抑制通過土地招商帶來的土地流失和固定資產投資的增加；

市場反應:2005年上海房價出現明顯下降,最大降幅超過20%;除上海之外,全國各地房價繼續大肆上漲。

2005年

3月：房貸優惠政策取消——調控涉及消費層面 3月：房地產稅改革深入——調控觸及交易環節

3月：國八條出臺——調控上升到政治高度（舊國八條）5月：七部委意見——調控加強、細則出臺（新國八條）

5月：《關于加強房地產稅收管理的通知》——從稅收入手整頓房地產市場 9月：銀監會212號文件——收緊房地產信托

10月：國稅總局重申二手房交納個稅

市場反應:房價繼續上漲。

2006年

4月：房貸利率再次上調——調控卷土重來 5月：國六條出臺——新一輪調控大幕開啟

5月：國務院出臺限制套型90/70政策——從供應環節改善房地產供求關系 5月：國稅總局出臺二手房營業稅政策——開始著手整頓二手房市場 7月：未取得預售許可證不得發布預售廣告——規范房地產期房預售制度 7月：建設部出臺171號“外資限炒令”——打擊房地產投資

7月：108號文強制征收二手房轉讓個人所得稅——進一步打擊房地產投資 8月：土地新政出臺——規范土地市場，清查土地違規 8月：央行再次加息——宏觀調控動用金融手段

8月：建設部出臺廉租房管理實施辦法——逐步落實住房保障政策 9月：房地產市場整頓，規范交易秩序 9月：完善二手房市場交易管理

市場反應：房價繼續上漲，漲幅相對平穩，中小戶型增加。

2007年

1月：建設部規范房地產經紀行業

1月：國稅總局清算土地增值稅——標志2007年新一輪調控的開始 3月：通過《物權法》10月1日起執行

3月：央行2007年首度再次加息（全年共計6次加息，10次上調存款準備金）6月：加強外資管理——進一步扼制房地產市場外資過熱

8月：國發〔2007〕24號文件，回歸保障、健全廉租住房制度——標志著政策調控思路的轉變

9月：央行規定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準利率的1.1倍——嚴厲打擊炒房行為

10月：加強土地供應調控，縮短土地開發周期 10月：物業稅“空轉”試點擴至十省市

12月：外商投資房地產業限制范圍有所擴大。

市場反應:當年市場價格暴漲，地王頻現，政策出臺后，全國房價出現下跌。

2008年

1月：國務院重拳打擊囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的營業稅、房產稅，住房用地城鎮土地使用稅和免征廉租房和經濟適用住房的印花稅

4月：國家稅務總局《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，提高了房地產企業預交的稅金額，但是總的稅率沒有改變；

6月：再次上調存款準備金率，縮進銀根（全年共5次上調準備金率，從年初的14.5%上調至17.5%）

9月：降低貸款利息0.27個百分點，除工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點； 10月：財政部《繼續加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》——降低真實購房需求的置業門檻，降貸款利息0.27個百分點，降準備金率1個百分點，宣告著政府由“控制”向“救市”的態度轉變。

市場反應：其他金融政策權限松綁，09年樓市復蘇，后繼續大漲。

2009年

1月：四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。

1月：住房與城鄉建設部部長姜偉新做了題為《落實科學發展觀，做好今年住房和城鄉建設工作》的講話，要求住房與城鄉建設系統在2009年要做好9個方面的工作。

其中全面推進保證性住房建設和促進房地產市場健康穩定發展，這兩條被普遍認為是2009年我國房地產政策發展的主線，也是2008年房地產調控政策的延續和深化。

4月：住房和城鄉建設部、監察部治理房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項工作電視電話會議。

5月：最高人民法院公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。

5月：加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理 5月：研究開征物業稅

5月：國務院發布的《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”。

6月，查處“小產權房” 6月：國土資源部45號令 7月：加強貸款資金監管

9月：要求地方政府要加強建設用地批后監管

12月：個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年 國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，討論并原則通過《關于試行社會保險基金預算的意見》。《意見》中一個重要的政策就是個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，此舉旨在對炒房現象進行遏制。

12月14日：地方政府要切實負起責任遏制房價過快上漲

國務院常務會議要求各地加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議強調“地方政府要切實負起責任”。建設部邀請600余名副市長進京，共商抑制房價政策。

12月17日：進一步加強土地出讓收支管理 12月：發布營業稅減免細則

財政部、國稅總局發布營業稅減免細則,政策收縮幅度小于預期,對普通和非普通住宅營業稅減免進行了區分：5年以上普通住房免征營業稅，非普通住宅差額征收；5年以內，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。

12月：督辦處理房地產開發閑置土地

市場反應:短期內現觀望,二手房成交量下降,2010年春節后市場恢復上漲。

2010年

1月：國十一條

國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價，同時要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求等。省級政府負總責是該政策的重要關注點。

市場反應:繼續產生高價地王,3月后房價飆升。9月：史上最嚴厲房產調控政策

<暫停發放第三套房貸>：各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房。

<部分城市限購房套數>：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。

<推進房產稅改革試點>：我國將加快推進房產稅改革試點，并逐步擴大到全國。

<囤地捂盤房企將停發股票債券不給貸款>：對有違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。

第二篇：陳美云：1978到2010歷年房地產宏觀調控政策回顧與市場反應1

1978到2010歷年房地產宏觀調控政策回顧與市場反應

2010年9月國家新出臺所謂“史上最嚴厲調控政策”，那么市場最終會作何反應呢？

1978－1983年

政策目標：修改十年規劃指標，調整、改革、整頓；

政策內容：允許私人建房，城市居民可以自購自建。開始住房制度改革；調整產業結構，下放管理權；

1984年

政策目標：發展房地產業；

政策內容：發布城建綜合開發暫行辦法，推行商品化試點；

1985－1987年

政策目標：防止盲目發展商品住宅；

政策內容：加強商品房住宅計劃管理，公有住房補貼出售； 1988年

政策目標：擴大房地產業發展，實現住房制度改革

政策內容：修改《憲法》，允許土地批租；全國城鎮分期分批推行住房制度改革；房地產市場；

1989年

政策目標：加強房地產市場管理；

政策內容：發布《關于加強房地產市場管理的通知》，規范市場行為，整頓市場秩序；壓縮固定資產規模，緊縮銀根；

1990年

政策目標：加強治理整頓；推進土地使用制度改革；

政策內容：治理整頓，大規模清理在建項目；頒布深化企業經營機制改革的通知；緊縮銀根；發布《土地管理法實施條例》； 1991年

政策目標：規范產地產業發展：深化住房制度改革；

政策內容：治理整頓；房地產市場建設全面起步；房改開始在全國范圍內全面推行； 1992年

政策目標：加快房地產業發展；

政策內容：引進外資；宣布“治理整頓”結束；房地產價格；擴大市場調控范圍；下放權力；發放開發消費貸款；

1993年

政策目標：理順房地產業，促進房地產業健康發展；

政策內容：開始進行宏觀調整；控制投資規模，調整投資結構，規范市場行為，調節房地產經營收益。發布《關于加強房地產市場宏觀管理，促進房地產業健康持續發展的意見》和《關于開展房地產開發經營機構全面檢查的通知》；

1994年

政策目標：加強宏觀調控，深化住房制度改革；

政策內容：發布《國務院關于繼續加強定資產投資宏觀調控的通知》和《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》；進入調控、消化、穩定的發展階段；開展房地產開發經營機構全面檢查；整頓金融秩序；

1995年

政策目標：規范房地產市場；

政策內容：加強房地產市場的宏觀管理；頒布《房地產管理法》、《增值稅法》；整頓金融秩序；開始實施安居工程；

1996年

全面推行住房公積金制度；租金改革和公有住房出售有了新的進展；政策性貸款制度開始建立；安居工程順利推進；

1997年 實行適度從緊的財政政策和貨幣政策； 1998年

政策目標：促進房地產業發展；

政策內容：發布《城市房地產開發經營管理條例》和《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求從1998年下半年起停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；同時調整住房投資結構，重點發展經濟適用住房，建立以經濟適用住房為主的住房供應體系；房地產開發資金結構得到調整；

1999年

實行積極財政政策，啟動住房消費，深化落實住房分配貨幣化改革；鼓勵個人換購住房，免個人所得稅；調整房地產市場若干政策；啟動房地產市場，免征產易營業稅，契稅減半；

2000年

啟動住房消費，促進房地產業發展。對住房公積金貨款的個人和銀行都免稅。租賃所取得收入稅收稅率減少；

2001年

政策目標：促進房地產業發展；促進消化積壓房；

政策內容：對住房消費采用扶持政策，積極促進房地產業發展；加大房地產開發投資力度，拉動經濟增長。消化積壓商品房政策，對1998年6月30日以前的商業用房、寫字樓、住房免營業稅、契稅，行政事業性收費；

2002年

1月：制止商業銀行指定保險單位辦理貸款保險業務

3月：降價住房公積金存、貸款利率，5年以上貸款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公積金管理條例》；

8月：央行認為局部投資增幅過大，加強房地產市場的宏觀調控，強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量。恢復征收土地增值稅。2003年

6月：出臺121號文件。加強房地產信貸，四證取得后才能發放貸款；提高第二套住房的首付比例；

7月：出售的房屋開始征收房地產稅

8月：出臺18號文件，促進房地產持續健康發展； 2004年

4月：存款準備金利率上調，從7%提高到7.5%。上海市發布《上海市房地產登記條例修正案》，期房限轉，打擊上海房地產投資行為，打壓房地產泡沫。

5月：對高爾夫球場、會展中心、物流園區、大型購物中心等項目進行清理，對土地管理的嚴格控制，抑制房地產投資過快的增長

8月：出臺《上海市土地儲備方法》。地方產業法規增加政府對土地市場的調控力度，將“毛地出讓”，并對預期不開發土地依法從開發商收回

10月：加息，金融機構一年期基準利率將上調0.27個百分點

12月：嚴禁非法壓低地價招商；嚴格規范地方政府土地管理，抑制通過土地招商帶來的土地流失和固定資產投資的增加；

市場反應:2005年上海房價出現明顯下降,最大降幅超過20%;除上海之外,全國各地房價繼續大肆上漲。

2005年

3月：房貸優惠政策取消——調控涉及消費層面 3月：房地產稅改革深入——調控觸及交易環節 3月：國八條出臺——調控上升到政治高度（舊國八條）5月：七部委意見——調控加強、細則出臺（新國八條）

5月：《關于加強房地產稅收管理的通知》——從稅收入手整頓房地產市場 9月：銀監會212號文件——收緊房地產信托

10月：國稅總局重申二手房交納個稅 市場反應:房價繼續上漲。

2006年

4月：房貸利率再次上調——調控卷土重來 5月：國六條出臺——新一輪調控大幕開啟

5月：國務院出臺限制套型90/70政策——從供應環節改善房地產供求關系 5月：國稅總局出臺二手房營業稅政策——開始著手整頓二手房市場 7月：未取得預售許可證不得發布預售廣告——規范房地產期房預售制度 7月：建設部出臺171號“外資限炒令”——打擊房地產投資

7月：108號文強制征收二手房轉讓個人所得稅——進一步打擊房地產投資 8月：土地新政出臺——規范土地市場，清查土地違規 8月：央行再次加息——宏觀調控動用金融手段

8月：建設部出臺廉租房管理實施辦法——逐步落實住房保障政策 9月：房地產市場整頓，規范交易秩序 9月：完善二手房市場交易管理

市場反應：房價繼續上漲，漲幅相對平穩，中小戶型增加。

2007年

1月：建設部規范房地產經紀行業

1月：國稅總局清算土地增值稅——標志2007年新一輪調控的開始 3月：通過《物權法》10月1日起執行

3月：央行2007年首度再次加息（全年共計6次加息，10次上調存款準備金）6月：加強外資管理——進一步扼制房地產市場外資過熱

8月：國發〔2007〕24號文件，回歸保障、健全廉租住房制度——標志著政策調控思路的轉變

9月：央行規定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準利率的1.1倍——嚴厲打擊炒房行為

10月：加強土地供應調控，縮短土地開發周期 10月：物業稅“空轉”試點擴至十省市 12月：外商投資房地產業限制范圍有所擴大。

市場反應:當年市場價格暴漲，地王頻現，政策出臺后，全國房價出現下跌。

2008年

1月：國務院重拳打擊囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的營業稅、房產稅，住房用地城鎮土地使用稅和免征廉租房和經濟適用住房的印花稅

4月：國家稅務總局《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，提高了房地產企業預交的稅金額，但是總的稅率沒有改變；

6月：再次上調存款準備金率，縮進銀根（全年共5次上調準備金率，從年初的14.5%上調至17.5%）

9月：降低貸款利息0.27個百分點，除工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點；

10月：財政部《繼續加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》——降低真實購房需求的置業門檻，降貸款利息0.27個百分點，降準備金率1個百分點，宣告著政府由“控制”向“救市”的態度轉變。

市場反應：其他金融政策權限松綁，09年樓市復蘇，后繼續大漲。

2009年

1月：四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。

1月：住房與城鄉建設部部長姜偉新做了題為《落實科學發展觀，做好今年住房和城鄉建設工作》的講話，要求住房與城鄉建設系統在2009年要做好9個方面的工作。

其中全面推進保證性住房建設和促進房地產市場健康穩定發展，這兩條被普遍認為是2009年我國房地產政策發展的主線，也是2008年房地產調控政策的延續和深化。

4月：住房和城鄉建設部、監察部治理房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項工作電視電話會議。

會議明確了專項治理的主要內容：完善相關政策、制度；加強對控制性詳細規劃修改特別是建設用地容積率管理情況的監督檢查；嚴肅查處違法違規違紀案件。兩部委將重點對國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。對2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規劃許可的開發項目，逐一進行自查。對于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規違紀問題的，要對部門責任人從嚴處理。對于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機關追究刑事責任。

5月：最高人民法院公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。

兩部司法解釋涉及了建筑物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問題，包括業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、車位和車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除及相應糾紛的處理等。這兩部司法解釋將于2009年10月1日起施行。

5月：加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理

為加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅手法律，行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規定。《規程》自6月1日起施行。根據《規程》，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：一是房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；三是直接轉讓土地使用權的。

5月：研究開征物業稅

發改委公布了《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，提出2009將由財政部、稅務總局、發改委、建設部負責研究開征 物業稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開始物業稅“空轉”運行。

5月：國務院發布的《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”。

6月，查處“小產權房”

國土資源部強調，“小產權房”實質是違法建筑，它違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建筑行為。

6月：國土資源部45號令

公布《土地調查條例實施辦法》，指出，土地調查包括全國土地調查、土地變更調查和土地專項調查，并從土地調查機構及人員等方面對《土地調查條例》的相關制度進行了細化。

7月：加強貸款資金監管

銀監局發布《固定資產貸款管理暫行辦法》與《項目融資業務指引》，確保固定資產貸款資金真正用于實體經濟的需要，防止貸款被挪作他用，以及防范貸款快速增長形勢下的銀行風險。

9月：要求地方政府要加強建設用地批后監管

《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強建設用地批后監管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象發生，嚴厲打擊囤集土地行為。

12月：個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年

國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，討論并原則通過《關于試行社會保險基金預算的意見》。《意見》中一個重要的政策就是個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，此舉旨在對炒房現象進行遏制。

12月14日：地方政府要切實負起責任遏制房價過快上漲 國務院常務會議要求各地加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議強調“地方政府要切實負起責任”。建設部邀請600余名副市長進京，共商抑制房價政策。

12月17日：進一步加強土地出讓收支管理

財政部、國土資源部、央行、監察部等五部委公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執行百分之二十至三十的首付政策。

12月：發布營業稅減免細則

財政部、國稅總局發布營業稅減免細則,政策收縮幅度小于預期,對普通和非普通住宅營業稅減免進行了區分：5年以上普通住房免征營業稅，非普通住宅差額征收；5年以內，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。

12月：督辦處理房地產開發閑置土地

國土資源部召開掛牌督辦房地產開發閑置土地處置新聞通氣會，通報了掛牌督辦的18宗房地產開發閑置土地情況，并強調嚴格土地供應和開發利用的監管，同時提出下一步將采取三項措施監督土地使用情況，防止產生新的閑置土地，促進已供土地的及時開發利用。國土資源部透露目前全國閑置的房地產用地仍有約1萬公頃，其中因規劃調整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。

市場反應:短期內現觀望,二手房成交量下降,2010年春節后市場恢復上漲。

2010年 1月：國十一條

國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價，同時要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求等。省級政府負總責是該政策的重要關注點。

市場反應:繼續產生高價地王,3月后房價飆升。

9月：史上最嚴厲房產調控政策 <暫停發放第三套房貸>：各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房。

<部分城市限購房套數>：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。

<推進房產稅改革試點>：我國將加快推進房產稅改革試點，并逐步擴大到全國。

<囤地捂盤房企將停發股票債券不給貸款>：對有違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。

期待這次調控最后的市場反應。

第三篇：房地產宏觀調控主要政策概覽

宏觀調控主要政策概覽

2003年6月5日，人民銀行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121號文件）?? 2004年3月30日，國土資源部和監察部聯合下發通知，規定“8.31大限”

2004年4月27日，國務院提高房地產開發項目資本金比例到35%及以上?

2004年9月30日，銀監會下發《商業銀行房地產貸款風險管理指引》?

? 2005年，國務院辦公廳下發了《關于切實穩定住房價格的通知》和轉發建設部等部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》的通知（兩個“八條”）

? 2005年,銀監會下發《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（212號文件）

? 2005年12月2日，國務院出臺《關于發布實施<促進產業結構調整暫行規定>的決定》，將別墅類房地產開發項目列為限制類投資項目，要求金融機構不得發放貸款

2006年4月25日，五部委聯合下發《關于加強宏觀調控，整頓和規范各類打捆貸款的通知》?? 2006年5月17日，國務院常務會議提出了促進房地產業健康發展六條措施（“國六條”）

2006年5月24日，銀監會劉明康主席提出房地產調控措施?

2006年5月29日，國務院辦公廳轉發了建設部等九部委起草的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》?

? 2006年5月，人民銀行下發《關于調整住房信貸政策有關事宜的通知》

2006年7月，銀監會下發《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》?

? 2006年7月，六部門下發《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》

2006年8月，五部委下發《新開工項目清理工作指導意見》?

? 2006年9月，建設部出臺《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》

2006年9月，國務院下發《關于加強土地調控有關問題的通知》?

? 2006年10月18日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，提出：堅持把好土地、信貸閘門和市場準入門檻；嚴格審批新增建設用地，加快落實國家土地督察制度；嚴格控制中長期貸款；控制固定資產投資規模，優化投資結構，把房地產調控措施落實到每個城市

央行五次升息，兩度上調商業銀行存款準備金率?

195號文件主要內容

? 2001年6月19日，人民銀行下發《關于規范住房金融業務的通知》，主要有三條規定，成為121號文件的前身? 嚴格住房開發貸款條件：企業自有資金不得低于30％，項目必須“四證”齊全，防止將房地產開發企業將流動資金貸款用于住房開發項目

195號文件主要內容

強化個人住房貸款管理：嚴禁發放“零首付”貸款，嚴格工程進度規定——多層封頂，高層完成總投資的三分之二?

? 規范個人商業用房貸款管理：貸款比例不得超過60%，貸款期限不得超過10年，所購商業用房應為現房

121號文件主要內容? 2003年6月5日，中國人民銀行以銀發[2003]121號文關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知，被稱為121號文件

? 121號文件共八條，分別對房地產開發貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業貸款、個人住房貸款、個人商業用房貸款、公積金委托貸款業務進行了規范

對房地產開發貸款的規定

貸款對象：應為具備房地產開發資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發企業?。對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業，要嚴格審批新增房地產開發貸款并重點監控

? 支持重點：重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制

? 項目準入：四證齊全（土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證）? 貸款性質：商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。對房地產開發企業已發放的非房地產開發貸款，各商業銀行按照只收不放的原則執行

自有資金定義：指所有者權益，應不低于開發項目總投資的30％?

商業銀行發放的房地產貸款，只能用于本地區的房地產項目，嚴禁跨地區使用?

對土地儲備貸款的規定

基調：在《土地儲備機構貸款管理辦法》頒布前，審慎發放此類貸款?

擔保方式：抵押?

? 貸款額度：不得超過所收購土地評估價值的70％

貸款期限：最長不得超過2年?

? 禁止性規定：商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款

對建筑施工企業貸款的規定

貸款用途：只能用于購買施工所必需的設備?，不得用于施工墊資

貸款準入：對自有資金低、應收賬款多的承建房地產建設項目的建筑施工企業，商業銀行應限制對其發放貸款?

對個人住房貸款的規定

基調：重點支持中低收入家庭購買住房的需要?

工程進度要求：主體結構已封頂?

? 首付款比例：購買第一套自住住房的，首付款比例仍執行20％的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例

? 貸款利率：購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），執行中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）；購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行

對個人商業用房貸款的規定

重申195號文件的規定：借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年?

? 明確了現房的定義：經過竣工驗收的房屋

商住兩用房規定：一律按照個人商業用房貸款管理規定執行?

對公積金貸款的規定

? 嚴格執行《中國人民銀行關于加強住房公積金信貸業務管理的通知》（銀發[2002]247號）的有關規定，切實加強賬戶管理，理順委托關系

? 住房委托貸款業務僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業務的，商業銀行一律不得承辦

《風險管理指引》主要內容

? 出現最多的是“關注”、“密切關注”、“應”等字眼，很少能找到“必須”、“嚴禁”等強硬措辭，貫穿了監管部門引導商業銀行識別和防范風險的立法主旨，而不是出臺新的房貸政策

揭示了房地產信貸業務四類風險：市場風險、政策風險、法律風險和操作風險?

分土地儲備貸款?、房地產開發貸款和個人住房貸款業務品種分別制定了風險管理措施，土地儲備貸款和房地產開發貸款部分主要是重申以前的規定

? 個人住房貸款業務新規：建立面談制度；設置兩條控制線，即借款人房產支出與收入比控制在50%以內和所有債務支出與收入比控制在55%以內；建立抵押物價格評估制度

關于切實穩定住房價格的通知

2005年3月26日，國務院辦公廳下發該通知，提出了八條意見?

?

1、高度重視穩定住房價格工作：房地產業是我國國民經濟的重要支柱產業 ；各地區、各部門把做好穩定住房價格工作作為加強和改善宏觀調控的一項重要內容，采取有效措施，抑制住房價格過快上漲

?

2、地方各級人民政府要切實負起穩定住房價格的責任：對住房價格漲幅超過當地居民消費價格指數一定幅度的地區，有關部門可采取暫停審批該地區其他建設項目用地、暫停提高公用事業價格和收費標準等措施；對住房價格上漲過快，控制措施不力，造成當地房地產市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展的地區，要追究有關負責人的責任

3、大力調整和改善住房供應結構：著力增加普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房供給；增加普通商品住房和經濟適用住房土地供應；抓緊清理閑置土地?，對已經批準但長期閑置的住宅建設用地，要嚴格按有關規定收回土地使用權或采取其他措施進行處置

?

4、嚴格控制被動性住房需求：嚴格依照土地利用總體規劃和城市總體規劃，加強拆遷計劃管理，合理確定拆遷規模；要堅決制止城鎮建設和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為；2005年城鎮房屋拆遷總量要控制在2004年水平之內

5、正確引導居民合理消費預期：加大控制投資性購房需求的力度，嚴肅查處違規銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機炒作? ；同時，要規范引導措施，避免挫傷市場信心，引起房地產市場大的波動

6、全面監測房地產市場運行?

7、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施?

8、認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查?

關于做好穩定住房價格工作的意見

2005年4月30日?，建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會七個部門起草了該意見，2005年5月11日國務院辦公廳轉發，提出了八條具體措施

七部門《意見》主要目的? 為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格，促進房地產業的健康發展

一、改善住房供應結構

各地要盡快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排?

? 住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主；嚴格控制低密度、高檔住房的建設

2年內未開工的住房項目，要再次進行規劃審查?

二、加大土地供應調控力度

? 對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量

? 繼續停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應

? 進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發整理，降低土地開發成本，提高普通商品住房用地的供應能力

? 嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產開發項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為

? 加大對閑置土地的清理力度，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權

三、調整住房轉讓環節營業稅政策

加大對投機性和投資性購房行為的調控?

? 自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅

房地產等管理部門要積極配合稅務部門加強相關稅收的征管?

四、加強房地產信貸管理

? 人民銀行及其分支機構要加大“窗口指導”力度，督促商業銀行調整和改善房地產貸款結構

? 銀監會及其派出機構要嚴格督促各商業銀行進一步落實《商業銀行授信工作盡職指引》，切實加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業務的盡職和問責制度

加大對房地產貸款的檢查力度，切實糾正違規發放貸款行為?

對市場結構不合理、投機炒作現象突出，房地產貸款風險較大的地區，要加強風險提示?

五、明確普通住房標準

對中小套型、中低價位普通住房給予信貸、契稅優惠政策支持?

? 普通住房的標準：容積率在1．0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下

允許上浮的比例：20%?

六、加強保障性住房建設

加強經濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，建設單位利潤要控制在3％以內?

? 切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，城鎮廉租住房制度建設情況要納入政府工作的目標責任制管理

七、切實整頓和規范市場秩序

? 期房限轉：國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓

? 具體措施：在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續

? 嚴懲違規企業：對虛構買賣合同，囤積房源；發布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格（位）和套型面積控制性項目建設要求的，當地房地產主管部門要將以上行為記入房地產企業信用檔案，公開予以曝光

八、加強市場監測，完善市場信息披露制度

2006年九部委《意見》

? 2006年5月29日，國務院辦公廳轉發了建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國辦發[2006]37號文件）九部委《意見 》是國六條的細化?

企業資產情況：總額、構成、與上年末的比較、以及重要數據分析（重點分析應收賬款和其他應收款賬齡、長期投資、固定資產、存貨等），變動較大的，需說明原因。

企業負債情況：總額、構成、與上年末的比較、或有負債以及重要數據分析（重點分析短期借款、應付票據、應付賬款、其他應付款、長期負債等），變動較大的，需說明原因。

凈資產分析：總額、構成、與上年末的比較，變動較大的，需說明原因。

財務指標的測算與分析：償債能力指標包括資產負債率＝負債總額/資產總額x100％、流動比率＝流動資產/流動負債、速動比率＝（流動資產－存貨－預付賬款）/流動負債x100％、利息保障倍數＝息稅前利潤總額/利息費用、現金凈流量等；營運能力指標包括總資產周轉率、流動資產周轉率、存貨周轉率＝銷貨成本/平均存貨、應收賬款周轉率＝賒銷收入凈額/平均應收帳額余額（其中賒銷收入凈額＝銷售收入－現銷售收

入－銷售退貨、折讓或折扣）等；盈利能力指標包括銷售收入、利潤總額、總資產報酬率、銷售利潤率＝利稅總額/銷售凈收入、凈資產利潤率等。變動較大的，需說明原因。

（三）企業資信情況包括在信用社的開戶情況、信用等級、授信總額、目前實際占用授信額及信用種類、占用形態（四級、五級分類），結欠利息情況。

銀行信貸咨詢系統查詢情況（包括借款人負債，貸款卡，借款人概況，借款人大事和擔保查詢），對不良記錄要有情況說明，有關數據與銀行信貸咨詢系統查詢不一致的要提供有效證明。

XXX在各家金融機構的信用情況

二、申請貸款情況

（一）本次申請貸款的背景XX

（二）擔保情況保證人重點分析基本情況、財務狀況、銀行借款、對外擔保情況。抵（質）押情況：抵（質）押物名稱、評估價值、評估單位、是否存在高估、抵（質）押率、抵（質）押變現能力、是否辦理足額保險、其他情況等。

第四篇：2011年房地產宏觀調控政策匯總(精)

2011年（截止至4月22日）房地產宏觀調控政策 時間措施要點

天津市市長黃興國在天津市第十五屆人代會第四次會議上明確表示，“十二五”期間，天津將新建40萬套保障性住房。比“十一五”時期增長20%，其中，2011年，天津將全天津“十二五”期間2011-1-16面實施“建設三種住房、發放三種補貼”規劃，擴大住房保障政策覆蓋面。全年將新建將新建40萬套保障房保障性住房1200萬平方米、19萬套，向8.5萬戶中低收入住房困難家庭發放租房補貼，更好地滿足廣大中低收入家庭的住房需求。

中國銀監會17日召開2011年工作會議。會議強調，2011年將重點防范信用風險、市場風

險、操作風險、流動性風險四大風險，堅決守住風險底線。對平臺貸款，要嚴格控制增

量風險，并按照既定部署加快存量分類處置。要落實貸款“三查”，加大對貸款風險分銀監會：繼續實施差類準確性及其責任的督查。會議指出，對房地產領域風險，要繼續實施差別化房貸政策2011-1-18別化房貸政策。繼續認真清理規范銀信合作業務，要加強“防火墻”建設和并表管理，確保成本對

稱，堅決禁止監管套利。規范開展信貸資產轉讓，嚴格遵守真實性、整體性和潔凈轉讓

原則，防范“不當銷售”，確保信貸資產轉讓真正服務于銀行信貸風險管理的真實需要。

上調存款準備金率2011-1-20上調存款類金融機構人民幣存款準備金率０．５個百分點。0.5% 1月24日，北京市發改委主任張工表示2011年市政府固定資產投資將安排347億元，同比

增長9%，超過半數投向郊區。嚴格控制東西城舊城區新增住宅開發項目及大型公建項北京嚴控東西城舊城2011-1-24目，要促進新城居住、產業及公共服務配套協調發展。政府財政投資重點向軌道交通建區新增住宅項目設、核心區交通緩解、重點新城和重點產業功能區建設、保障民生和改善生態環境等領 域傾斜。

2011-1-25合肥樓市“限購令”2011年1月25日，合肥首部住房限購令正式出臺。即日起，無論是本地還是外地居民家

出臺庭，只能在合肥新購一套商品住房，有效期為一年。但對于新購多少商鋪沒有限制。

浦發銀行北京分行、民生銀行北京分行、光大銀行北京分行3家銀行明確取消優惠，首套北京首套房貸利率優2011-1-25房貸執行基準利率，深發展、華夏銀行、招商銀行、中信銀行、匯豐銀行北京分行仍然惠幅度減小最低可以做到8.5折的房貸利率，但對于貸款客戶的要求嚴格。

一、各城合理確定本地區新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

二、多渠道籌集保障性住房房源；擴大住房保障制度覆蓋面；加強保障性住房管理，健

全準入退出機制；增加公共租賃住房供應。

三、個人購買住房不足5年轉手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價

水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。

四、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率 的1.1倍；嚴查商業銀行差別化住房信貸違規行為。

五、保障性住房等用地不低于住房用地供應總量的70%；今年的商品住房用地供應計劃

總量不得低于前2年年均實際供應量；競地單位和個人須說明資金來源并提供相應證明；

對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。

六、房價上漲過快城市要從嚴制定和執行住房限購措施；對已有1套住房限購1套、擁有

2套及以上住房者暫禁購房。

七、未如期確定并公布新建住房價格控制目標、房價上漲幅度控制目標或未完成保

障性安居工程目標任務的地區須要向國務院作出報告，并接受問責；差別化住房信貸執

行不力、房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約

談問責范圍。

八、對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國

情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。2011-1-26新“國八條”

民家庭新購住房（即“應稅住房”）征收房產稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和

0.4%。試點初期，暫以應稅市場交易價格的70%計算繳納。市場交易單價低于上海上年

度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。對于免征面積，方案

明確，上海居民家庭新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部

上海、重慶開征房產住房建筑面積人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房2011-1-28稅暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，計算征收房產

稅。重慶的房產稅方案規定，對包括存量及新增獨棟別墅、新購的價格是重慶主城區均

價2倍及以上高檔公寓、三無人員（在渝無戶口、無工作、無投資）在渝購買的第二套及

以上住房，征收房產稅。稅率施行累進稅率，即住房交易單價為重慶主城區房屋均價2-3倍的，稅率為0.5%；單價為均價3-4倍的，稅率為1%；單價在均價4倍以上的，稅率為

上調金融機構一年期存貸款基準利率０．２５個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相上調人民幣存貸款基2011-2-9應調整。準利率0.25個百分點

《通知》規定，自《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》施行之日

上海發布住房限售執起，凡在本市購買住房的，購房人在申請房地產轉移登記時，除按照《上海市房地產登2011-2-19行細則記技術規定（試行）》提交相關文件外，還應當提交稅務機關出具的《上海市個人住房 房產稅認定通知書》。

從2月21日開始，住建部將陸續與各省、自治區、直轄市以及計劃單列市簽訂《保障性

住建部與地方簽訂保住房目標責任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。各地方政府必須在2011-2-21障房責任書2011年10月31日前全部開工當年所有的保障性住房項目，則主要領導將遭到從約談到行

政處分乃至降級、免職的嚴厲處罰。

2011-2-24上調存款準備金率上調存款類金融機構人民幣存款準備金率０．５個百分點。0.5%

廣州、海口、長沙、三亞、鄭州、太原、武漢、濟南、浙江金華永康縣等相繼出臺“限

廣州、海口等樓市“購令”，據統計，截止目前已實施限購令城市包括：北京、深圳、廈門、上海、寧波、2011-2-25國八條”細則出臺福州、杭州、南京、三亞、天津、海口、廣州、大連、溫州、蘇州、舟山、蘭州、金華 永康、太原、鄭州、武漢、昆明、南昌、濟南。

2011-2-25天津國土局出臺商品房地產開發企業申請領取新建商品房銷售許可證時，必須在《新建商品房銷售方案》中

房銷售規范填報每套房屋的銷售單價上限，并在銷售現場公開每套房屋的銷售單價上限。該通知的

下發，將進一步規范商品房銷售行為，維護天津市房地產市場平穩健康發展。上調存款準備金率上調存款類金融機構人民幣存款準備金率０．５個百分點。0.5% 住房公積金存貸款利 2011-4-6五年期以上公積金貸款利率上調0.2個百分點率調整

上調存款準備金率2011-4-21上調存款類金融機構人民幣存款準備金率０．５個百分點。0.5%2011-3-25

第五篇：歷年房地產調控政策

☆2003年(1項政策)

2003年8月份，國務院明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業;

——《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，簡稱18號文件，將房地產行業定位拉動國民經濟發展的支柱產業之一，明確提出要保持房地產業的持續健康發展，要求充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義。

☆2004年(2項政策)

2004年3月，831大限提高拿地“門檻”，調控開始

——國土資源部、監察部又聯合發文，嚴令各地須在當年8月31日前將協議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權收回土地，納入國家土地儲備，是為“8.31”大限，此舉是中央政府從土地供給抑制房地產過熱的舉措。

2004年10月，央行10年來首次宣布上調存貸款利率

——中國人民銀行決定從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點。

☆2005年(6項政策)

2005年3月，房貸優惠政策取消，調控涉及消費層面

——央行決定即日起調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，宣布取消住房貸款利率優惠政策;對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人房貸首付比例從20%上調到30%。

2005年3月，房地產稅改革深入，調控涉及交易環節

——財政部副部長肖捷在出席“中國發展高層論壇”時表示，中國目前房地產保有和交易環節稅費偏輕，今后將重點推進房地產稅改革。

2005年3月，國八條出臺，調控上升到政治高度(老國八條)

國務院出臺八點意見穩定房價，一是高度重視穩定住房價格，二是將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制。三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房的土地供應，并督促建設;四是嚴格控制被動型住房需求，主要是控制拆遷數量;五是正確引導居民合理消費需求;六是全面監測房地產市場運行;七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施;八是認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查;

2005年5月，七部委意見，調控加強、細則出臺(新國八條)

——國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，要求各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。

2005年9月，銀監會212號文件收緊房產信托

2005年10月，國稅總局重申二手房繳納個稅

——2005年10月11日，國家稅務總局發布《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》，文件正式明確個人買賣二手房，須繳納個人稅。

☆2006年(11項政策，調控從指導意見轉向可操作性)

2006年4月27日，房貸利率再次上調

——央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調到6.39%。

2006年5月24日，國六條出臺，新一輪調控大幕開啟

——溫家寶主持召開國務院常務會議，會上提出了促進房地產健康發展的六項措施：一是切實調整住房供應結構;二是進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用;三是合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動型住房需求過快增長;四是進一步整頓和規范房地產市場秩序;五是加快城鎮廉租房制度建設，規范發展經濟適用房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟解決低收入家庭住房困難;六是完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度。

2006年5月29日，國務院出臺限制套型90/70政策

——國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，人稱9部委15條，對國六條進一步細化，而且再套型面積，小戶型比例、新房首付比例等方面做出量化規定。

2006年5月31日，國稅總局出臺二手房營業稅政策

——《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》，要求各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。

2006年7月6日，未取得預售許可證的樓盤不得發布預售廣告

2006年7月11日，建設部出臺171號“外資限炒令”

——建設部聯合其他5部委下發171號文件《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見。》

2006年7月26日，108號文件全國范圍內強制征收二手房轉讓個人所得稅;

2006年8月1日，土地新政出臺<招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范> 和《協議出讓國有土地使用權規范》正式施行。

2006年8月19日，央行調整金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點

2006年8月30日，建設部出臺《城鎮廉租房工作規范化管理實施辦法》

2006年9月，房地產市場整頓《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》

☆2007年(8項政策，5次加息，從金融層面打壓房地產)

2007年1月，建設部規范房產經紀行業，資金監管、網上簽約、標準買賣合同三大詳盡相互配合的文件一起出臺，引導二手房交易進入良性、正規的軌道。

2007年3月18日，央行再次上調存貸款基準利率0.27個百分點;

2007年5月19日，央行再次加息，上調0.27個百分點，一年期貸款利率上調0.18個百分點。個人住房公積金貸款利率上調0.09個百分點。6月5日期，上調金融機構人民幣準備金率0.5個百分點。

2007年7月20日，央行第三次加息，此次針對活期存款利率上調，由0.72%上調至0.81%，為2002年2月以來首次上調活期存款利率。

2007年8月，央行第四次加息，存貸款基準利率上調0.27個百分點;

2007年8月，央行第五次加息，存貸款基準利率上調0.27個百分點，一年期存款利率達到3.87%，一年期貸款利率達到7.29%。

2007年9月27日，央行出臺新政，二套房首付比例不得低于50%，貸款利率上浮至1.1倍。

☆2008年(16項政策，金融危機爆發成為政策分水嶺)

2008年3月，建設部70/90政策適用范圍擴大到經濟適用住房。

2008年3月25日，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，達到15.5%，創下歷史新高。

4月20日，再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;

5月20日，再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;

2008年5月30日，國家多項調控近期開始施行，土地閥門再度把緊。

——商品住宅開發不得超過3年，土地管理不作為將受嚴懲，6月1日起執行。

2008年6月10日，稅務總局：企業為個人購買房產需征個人所得稅。

2008年7月14日，國土部表示：小產權房不給宅基地證。

2008年8月11日，國務院新規：商品房銷售應明示能源消耗指標，并附上住房保修書和住宅產品說明書。

2008年8月14日，三部委聯合印發《2008年廉租房工作計劃》，新增廉租住房保障戶數250萬戶，達到350戶。

2008年8月25日，央行銀監會聯合發文要求嚴格建設項目貸款管理

——土地質押必須有土地證，貸款額度不得超過質押物價值的7成，貸款期限原則不超過2年。對利用農村集體土地開發商業性房地產，不得發放任何形式的貸款，對購買農村集體土地上建設的住房的城鎮居民，不得發放住房貸款。

美國金融危機拯救了奄奄一息的房地產，在政策支持、通脹恐慌、外貿出口受阻的三大因素下，房地產又迎來一次暴漲，連續數年的宏觀調控努力在即將取得成效的時候，嘎然而止。

2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降

——受美國金融危機影響，央行宣布9月16日期，下調一年期貸款基準利率0.27個百分點，下調存款準備金率0.5個百分點。

2008年10月9日，西方央行聯社降息，中國打出“降率免稅”組合拳

——10月19日期，下調一年期存貸款基準利率各0.27個百分點，下調存款準備金率0.5個百分點。同時儲蓄存款利息所得稅暫免征收個人所得稅。

2008年10月12日，十七屆三中全會：土地或可轉讓抵押繼承，小產權房有望破題;

2008年10月12日，系列新政支持房地產

——11月1日期，個人首次購買90平方以下普通住房，契稅下調到1%，免征印花稅，免征土地增值稅。首次購買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優惠，最低首付下調為20%。

個人住房公積金貸款利率同時下調，5年期內和5年期以上的貸款利率分別下調0.27個百分點，分別為4.05%和4.59%。

地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。（杭州救市24條，包括購房入戶等政策，極大地促進了房地產市場的火爆）

2008年10月28日，央行年內第三次下調利率，存貸款分別下調0.27個百分點。設用地申報與實施工作的通知》提出,申報住宅用地的,經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%;

3月10日,國土資源部再次出臺了19條土地調控新政,即《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,該通知明確規定開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”等19條內容;

3月22日,國土資源部會議提出,在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地;將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;各地要明確并適當增加土地供應總量;房價上漲過快、過高的城市,要嚴控向大套型住房建設供地;

3月23日,國資委要求78戶不以房地產為主業的中央企業,要加快進行調整重組,在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作後要退出房地產業務,并在15個工作日內制訂有序退出的方案;

4月2日,財政部下發通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策;

4月7日,國家發改委發布2010年經濟社會發展工作重點提出,要進一步加強房地產市場調控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產市場秩序;

4月14日,國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續,將保持貨幣信貸適度增長,堅決抑制住房價格過快上漲,并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策;

4月15日,國務院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;

4月15日,國土資源部公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實際住房用地總量;

4月18日,國務院發布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款;

國土資源部：在建及在售小產權房須停建停售;

住建部：開發商買地不得貸款;

國務院:引導民間資本進入政策性住房建設;☆2011年

2011年1月18日

銀監會：繼續實施差別話房貸政策

2011年1月26日公布的新“國八條”

把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發放商業貸款。在東莞無法提供一年的納稅證明或社保證明的家庭，也無法獲得商業貸款。

2011年1月28日房產稅試點：上海;重慶

2011年2月218日：住建部與地方簽訂保障房責任書

加大保障性住房建設和供應

增加住房用地有效供應

☆2012年

住房信息系統聯網

住建部啟動的全國40個城市的個人住房信息系統的建設工作將在年底前完成。該40個城市包括省會城市，計劃單列城市，及一批大型的地級市。

四大行首套房貸利率降到基準線

工、農、中、建四大行在內部召開了研究全面落實差別化房貸政策的座談會，會上，四大行共同提出，將切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權衡定價，在基準利率的基礎上根據風險原則合理定價首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執行30%的標準。此外，還將提高住房貸款審批效率。

解析

1998年 住房分配貨幣化

1998年7月3日，國發(1998)23號《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》——1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化

2000年規范房地產市場

1、統一房屋中介收費標準

國家計委、建設部聯合發出的《關于房地產中介服務收費的通知》，對房地產咨詢費、房地產價格評估費、房地產經紀費的收取額度作了明確規定。房地產書面咨詢費每份收費300元－1000元；價格評估費按照房地產價格的總額采取差額定率分檔累進計收；房屋租賃代理收費均按半月或一月成交租金額標準。房屋代理收費，按成交價格總額.5％－2.5％計收，獨家代理的，收費標準可適當提高，但不應超過成交價格的3％。

2、商品房買賣合同印發新示范文本

建設部和國家工商行政管理局根據《中華人民共和國合同法》和有關法規、規章的規定，對過去的《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂完善，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。新版《商品房買賣合同示范文本》將于2001年在全國范圍內參考使用。

3、房產測量推行國家規范 我國第一個房產測量國家標準《房產測量規范》正式實施。《規范》推行預售面積的核準制度，即開發商在預售商品房面積之前，必須先到房地產管理部門取得公用面積分攤辦法審核確認，并到測繪部門進行預售面積測算后，再辦理預售許可證進行預售，以減少預售面積和實測面積的誤差。

2001年刺激消費 繁榮房地產市場 1、1月，關于調整住房租賃市場稅收政策的通知

為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發展，財政部、國家稅務總局對房屋出租的稅費進行減免。從2001年1月1日起，對政府定價出租的住房，暫免征收房產稅、營業稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業稅（由5％降為3％），房產稅（由12％降為4％），個人所得稅（由20％降為10％），使個人出租房屋總體稅收負擔由原來的17.5％～30％降低為7.3％～14.57％。2、4月19日，關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知

為消化積壓空置商品房，促進房地產市場的健康發展，積極防范金融風險，經國務院批準，《財政部、國家稅務總局關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知》規定：（1）對于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征營業稅、契稅；（2）對于1998年6月30日以前建成的商業用房、寫字樓在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售的，免征營業稅、契稅；同時對于開發企業在1998年6月30日以前建成的商業用房、寫字樓、住房（不含別墅、度假村等高消費性的空置商品房），不予免征各種行政事業性收費。

2002年土地使用權轉讓規定,規范土地市場.2002年5月9日，中華人民共和國國土資源部簽發11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，文件叫停了已沿用多年的土地協議出讓方式，要求從7月1日起，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。

此前，北京市近90%的土地是通過協議方式轉讓的，11號令的頒布，被業界稱為“新一輪土地革命”的開始。土地市場開始了從劃撥、協議“暗箱操作”走向招拍掛“陽光操作”的“乾坤大挪移”。

2003年

2003年4月 121號文件拉響宏觀調控警報

中國人民銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。此份文件是中國第一輪房地產牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產過熱的措施，表明中央政府對房地產的態度由支持轉為警惕。2003年6月 《物業管理條例》

提出物業服務收費從04年10月1日起實行明碼標價。2003年7月 土地市場集中整頓

7月18日、7月30日，國務院辦公廳先后發出《關于暫停審批各類開發區的緊急通知》、《關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》 7月31日，國務院再次專門召開全國進一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議。8月8日，國務院責成國土資源部與國家發改委、監察部、建設部、審計署五部委聯合組成十個督查組，對全國31個省（區、市）的土地市場進行督查。

11月3日，國務院又發出《關于加大工作力度，進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》，提出要通過治理整頓，使違規設立的各類開發區得到清理和規范，亂占濫用耕地和非法轉讓土地的行為得到依法查處，經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度得到全面推行和落實，土地市場秩序和土地執法環境得到明顯改善。

至2003年12月底，全國共撤銷各類開發區2426個，整合294個，基本剎住了開發區“圈地”之風。

2003年，招標、拍賣、掛牌在全國全面鋪開，甚至在雪域高原的西藏也敲響了拍賣的第一槌。據統計，全國以招標、拍賣、掛牌方式出讓的土地占有償用地總面積的33％，比2002年一舉高出18個百分點。

2003年8月國務院明確將房地產業作為國民經濟的支主產業

2003年8月12日，國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（又稱18號文件），將房地產業定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一，明確提出要保持房地產業的持續健康發展，要求充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義，要根據城鎮住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化完善住房供應政策，調整住房供應結構，增加普通商品住房供應，加強對土地市場的宏觀調控，對于高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業性用房積壓較多的地區，要控制此類項目的建設用地供應量，或暫停審批此類項目。

2004年

2004年3月 831大限提高拿地“門檻” 調控開始

繼2003年7月國務院發文嚴格控制土地供給之后，國土資源部、監察部又聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即71號令)，要求從即日起就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執法監察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地，納入國家土地儲備體系。此文件的下發被房地產業界稱之為“8.31大限”，是中央政府從土地供給上抑制房地產過熱的又一舉措。2004年5月13日 《經濟適用住房管理辦法》正式施行

為了加強經濟適用房的管理，2004年5月31日，由建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》正式施行。《辦法》明確規定，經濟適用住房的面積將嚴格控制以中小套型為主，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。住房價格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。2004年7月底《物業服務收費明碼標價規定》

2004年7月底，國家發改委、建設部下發《物業服務收費明碼標價規定》的通知，提出物業服務收費實行明碼標價，規定自2004年10月1日起施行。規定明確物業管理企業向業主提供服務應當標明服務項目、收費標準等有關情況。2004年9月2日 《商業銀行房地產貸款風險指引》

2004年9月2日中國銀監會公布了《商業銀行房地產貸款風險指引》，規定建筑商不得為開發商墊資建樓，開發商開發項目自有資金不低于項目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的50%，這是繼去年央行121文件后金融監管部門發出的又一次加強房地產貸款監管的重要信號。2004年10月29日 央行10年來首次宣布上調存貸款利率、九年來首次加息

中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。同時，進一步放寬金融機構貸款利率浮動區間。金融機構(不含城鄉信用社)的貸款利率原則上不再設定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準利率的0.9倍。

這是央行九年以來首次加息，加息意味著購房的貸款成本增加。這也意味著經過反復的深思熟慮之后，央行正式使用市場調節杠桿來對房地產市場進行調節。

央行加息起到一箭三雕的作用

首先，投資增長較快問題一直困擾中國經濟，盡管這一現象在今年第三季度出現適度回落，但回落態勢并不明顯。此次央行加息將鞏固中國宏觀調控已有成果。通過提高存貸款利率，對抑制投資需求將起到比較明顯的作用。

同時，加息還將穩定銀行系統，進一步防范和化解金融風險。銀行系統是中國金融的關鍵，也是中國經濟穩定的關鍵。由于居民儲蓄存款出現同期大幅度少增，這已經影響一部分銀行資金平衡的能力。在一些地區，黑市金融比較活躍，這種狀況的持續對銀行系統的穩定非常不利。加息可吸引一部分居民存款，使銀行資金狀況有所緩解。

還有，加息可抑制房地產泡沫。今年一到九月份，中國商品房銷售價格上漲了百分之十三，這是自一九九六年以來最高的漲幅。房價的大幅上漲引起了中低收入階層的不滿，也引起高層重視。提高利率可以抑制房地產的投機性需求，對房地產泡沫的形成起到一定抑制作用。

2005年

2005年3月 房貸優惠政策取消 調控涉及消費層面

央行決定從即日起調整商業銀行自營性個人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優惠利率；對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。央行此舉表明，中央政府對房地產的政策調控力度進一步加大。2005年3月 房地產稅改革深入 調控觸及交易環節

財政部副部長肖捷在出席“中國發展高層論壇”時表示，中國目前在房地產保有和交易環節稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產稅改革。國務院發展研究中心正在篩選試點城市，將開始模擬運行，為最終出臺房地產稅提供決策基礎。2005年3月 國八條出臺 調控上升到政治高度（老國八條）

國務院出臺《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》八點意見穩定房價。一是高度重視穩定住房價格；二是將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制；三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并督促建設；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監測房地產市場運行；七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。

2005年5月 七部委意見 調控加強、細則出臺（新國八條）

國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，要求各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。新“國八條”內容：

一、強化規劃調控，改善商品房結構；

二、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；

三、加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應；

四、完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；

五、運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度；

六、加強金融監管；

七、切實整頓和規范市場秩序；

八、加強市場監測，完善市場信息披露制度。

政策解讀：

舊“國八條”意見言簡意賅，從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領，目標高度一致：那就是穩住房價。新“國八條”條條捆住房價，條條抑制房價漲幅。

舊“國八條”以通知的形式發出，是要求各地政府重視房價上漲過快這一現象，新“國八條”則是具體硬措施，每條措施都直指房價漲幅過快，并指出加大經濟適用房的供應量，將直接平抑房價漲幅，對交易征稅力度加大，可以減少投機，加大房地產信息披露，則防止開發商自己的炒作。

2005年5月17日—30日 《關于加強房地產稅收管理的通知》 5月17日 先稅后征

5月27日 各地要公布本地區享受優惠政策的普通住房標準，普通住房的平均交易價格，每半年公布一次。2005年6月1日以后，個人將購買超過2年（含2年）的符合當地普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。符合規定條件的，免征營業稅，不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅。個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。

5月30日 2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。

2005年9月 銀監會212號文件收緊房產信托

2005年9月底，由銀監會制定的房地產信托管理文件(即“212號文”)開始下發至各地銀監局。該文件全稱《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》對房地產信托發行門檻進行了嚴格限制。2005年10月國稅總局重申二手房交納個稅

2005年10月11日，國家稅務總局發布了《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》(國稅發[2005]156號)，文件正式明確了個人買賣二手房，必須交納個人稅。

文件明確，在辦理二手房過戶時，要做到各稅統管，不能只負責征收契稅，其他稅種如營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時進行征收。

2006年

2006年4月27日 房貸利率再次上調 調控卷土重來

央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩定房地產價格。

2006年5月24日 國六條出臺

新一輪調大幕開啟 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業健康發展的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》六項措施：

一、切實調整住房供應結構。

二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。

三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。

四、進一步整頓和規范房地產市場秩序。

五、加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

六、完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。業內人士認為這六條措施開啟了2006年房地產調控序幕，稱之為國六條。

2006年5月29日 國務院出臺限制套型90/70政策

國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國辦發（2006）37號），人稱9部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面做出了量化規定，提出90平方米、雙70％的標準。2006年5月31日 國稅總局出臺二手房營業稅政策 開始著手整頓二手房市場

國稅總局下發《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》（國稅發74號文件），對“國六條”中二手房營業稅新政策的具體執行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅的手續。2006年7月6日 未取得預售許可證不得發布預售廣告

建設部聯合國家發展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發166號文件《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，要求房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。同時加強房地產廣告發布管理，未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得發布商品房預售廣告。

2006年7月11日 建設部出臺171號“外資限炒令”

建設部聯合其他5部委下發171號文件《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，被業內稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業房地產開發經營和境外機構和個人購房的管理。

2006年7月26日 108號文強制征收二手房轉讓個人所得稅

國稅總局發布《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（108號文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。2006年8月1日 土地新政出臺

國土資源局制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》正式施行，規范對招標拍賣掛牌或協議出讓國有土地使用權的范圍作了細化，進一步明確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地，并建立國有土地出讓的協調決策機構和價格爭議裁決機制。

2006年8月19日 央行調整金融機構人民幣存貸款基準利率

中國人民銀行決定，自2006年8月19日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的2.25%提高到2.52%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.85%提高到6.12%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整，長期利率上調幅度大于短期利率上調幅度。同時，進一步推進商業性個人住房貸款利率市場化。商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.9倍擴大為0.85倍，其他商業性貸款利率下限保持0.9倍不變。商業銀行可按照國家有關政策，根據貸款風險狀況，在下限范圍內自主確定商業性個人住房貸款利率水平。

2006年8月30日 建設部出臺廉租房管理實施辦法

建設部:《城鎮廉租房工作規范化管理實施辦法》出臺貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號），加強城鎮廉租住房制度建設，規范城鎮廉租住房管理，我部制定了《城鎮廉租房工作規范化管理實施辦法》。

2006年9月房地產市場整頓

9月12日按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)和《建設部國家發展改革委員會國家工商行政管理總局關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》(建住房[2006]166號)的要求，現就房地產交易秩序專項整治活動制定工作方案。2006年9月14日 完善二手房市場交易管理

2006年9月14日，國家稅務總局頒發《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發[2006] 144號），加強無償贈與行為、受贈房屋銷售、贈與行為后續管理的稅收征管，是國家對二手房行業漏洞的補充，顯示了國家規范二手房行業的決心。

2007年

2007年1月建設部規范經紀行業

今年1月23日，建設部、央行聯合發布了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，依此，北京市相繼出臺了資金監管、網上簽約、標準買賣合同這三大詳盡并相互配合的文件；對于二手房交易而言，提供了實質性的操作規范，對行業具有劃時代的意義；網上簽約在7月1日正式實施，下半年的二手房市場，將在良性、規范的軌道中運行。

2007年1月16日，國稅總局下發《房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》

作為年內針對房地產行業的第一道政策，預示著房地產行業的調控再度升溫。2007年3月16日 通過《物權法》 10月1日起執行

3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權法》，物權法作為確認財產、利用財產和保護財產的基本法律，對于法律體系的完善、經濟的發展都具有重要的意義；例如物權法規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，這一條打消了民眾對70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產的積極性。物權法對于房產市場具有深遠的影響；除了70后自動續期外，還有最直觀的一點，就是物權法為物業稅的開征奠定了基礎，物業稅所帶來的持有成本的增加，都是消費者置業投資所必須面對和重新考慮的，理性的需求無疑對房產市場的平穩發展意義重大。2007年3月央行2007年首度再次加息

中國人民銀行決定，自2007年3月18日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。

2007年5月19日 央行再次加息

中國人民銀行最新公布的消息，19日起，上調人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率上調0.09個百分點。從2007年6月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點 2007年6月初加強外資管理

商務部、國家外匯管理局6月初發出《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，通知要求各地商務主管部門嚴格控制外商投資高檔房地產；并嚴格控制以返程投資方式并購或投資境內房地產企業。2007年7月20日 央行第三次加息

央行宣布在本次加息中，個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。同時，上調活期存款利率9個基點,由0.72%上升至0.81%。這是2002年2月以來首次上調活期存款利率。在這5年來,央行曾多次加息, 但是上調對象均為定期存款或貸款利率,此次是5年多來首次上調活期存款利率。

2007年8月13日 國發〔2007〕24號 回歸保障健全廉租住房制度

住房問題是重要的民生問題。***、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產業發展的根本目的。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續快速發展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建設相對滯后，經濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。

2007年8月央行上調金融機構存貸款基準利率（第四次加息）

為合理調控貨幣信貸投放，穩定通貨膨脹預期，中國人民銀行決定，自2007年8月22日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，由現行的6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。

2007年9月15日起，央行再次加息（第五次加息）。

金融機構一年期存款基準利率再次上調0.27個百分點，由現行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的7.02%提高到7.29%。2007年9月27日，央行規定第二套住房貸款首付不得低于40% 9月27日發布的《中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中規定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。央行發布的《補充通知》對“第二套房”做出明確說明，是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位來認定房貸次數。

2007年10月8日 縮短土地開發周期

10月8日國土資源部下發《關于進一步加強土地供應調控的通知》，通知明確提出，各地要合理控制單宗土地供應規模，縮短土地開發周期，每宗地的開發建設時間原則上不得超過3年，同時還明確要優先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，其供應總量不得低于住宅供應總量的70%（整頓市場次序，打擊捂盤惜售）10月物業稅“空轉”試點擴至十省市

備受矚目的物業稅推進工作正在有序展開。10月11日，據悉，國家稅務總局和財政部已于近日批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地區。至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業稅“空轉”運行。

去年10月，國家稅務總局相關負責人公開表示，國家正在對房地產改革和推進物業稅進行研究，并在部分地區開展房地產模擬評稅的試點工作，為物業稅的開征積累經驗。

此后，第一批六省市試點區域消息傳出，有市場人士預測，物業稅正式征收可能在2008年。

12月1日起，外商投資房地產業限制范圍有所擴大

國家發改委和商務部近日聯合頒布《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》（下稱《新目錄》），對外商投資房地產業限制范圍有所擴大。

這份2007年12月1日起施行的《新目錄》明確表示，我國將繼續限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營，外商投資土地成片開發則必須與內資企業合資、合作；并新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。此外，還將“普通住宅地開發建設”從現行《目錄》（2004年修訂）的鼓勵投資類別中刪除。

2007年12月3日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合頒布《土地儲備管理辦法》。此舉旨在完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用等。2007年12月21日，央行第六次加息。

為貫徹從緊的貨幣政策，中國人民銀行決定：從2007年12月21日起調整金融機構人民幣存貨款基準利率，一年期存款基準利率由現行的3.87%提高到4.14%，上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現行的7.29%提高到7.47%，上調0.18個百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。個人住房公積金貸款利率保持不變。此次調整有利于防止經濟增長由偏快轉為過熱，防止物價由結構性上漲演變為明顯的通貨膨脹。

2008年

2008年1月7日，國務院重拳打囤地。

國務院辦公廳7日下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》中指出：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。9月16日到12月23日央行百日內連續5次降息。

在行業分析師看來，房地產行業可能是這一輪政策調整的最大受益者。一是央行的減息明顯降低房地產企業的財務成本，特別是對部分負債較高的房企；二是有助于減輕購房者負擔，間接提高市場購買力；三是存款準備金率的下調，銀行可支配資金更多，使得企業貸款相對容易。10月22日

財政部發文《繼續加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》指出：從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時，下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。11月5日

國務院常務會議明確提出促進經濟增長的10條具體措施，第一條是加快建設保障性安居工程。住房與城鄉建設部副部長齊驥隨后表示，按照國務院的要求計劃2009年至2011年，增加200多萬套的廉租住房、400多萬套的經濟適用住房，另外還有220多萬戶林業、農墾、礦區的棚戶區改造，總投資可能達到9000億元，平均下來每年有3000多億元的投入。如果把上下游的產業加在一起，每年保障性住房建設將帶動投資近6000億元。12月17日

國務院辦公廳下發了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，其中放寬二套房貸限制、取消城市房地產稅、下浮廉租房貸款利率、購房超兩年轉讓免營業稅等4項新政對保障性住房、二手房市場和房地產開發商都有涉及，全方位刺激樓市。

2009年 1月9日

住房與城鄉建設部部長姜偉新做了題為《落實科學發展觀，做好今年住房和城鄉建設工作》的講話，要求住房與城鄉建設系統在2009年要做好9個方面的工作。其中全面推進保證性住房建設和促進房地產市場健康穩定發展，這兩條被普遍認為是2009年我國房地產政策發展的主線，也是2008年房地產調控政策的延續和深化。5月27日

國務院發布《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年的水平，也預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”。

6月22日《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》

鑒于部分地區房地產市場出現較大波動，房地產信貸尤其是按揭貸款業務中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房價”、“二套房貸”標準放寬等問題也開始有所暴露。為加強信貸管理，切實防范按揭貸款風險，促進按揭貸款業務健康有序發展，銀監會下發了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，對二套房政策作出嚴厲重申，堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。要堅持貸款標準，嚴格借款人資格審查，審慎評估借款人風險，確定合理的貸款利率。不得以征信系統未聯網、異地購房難調查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。

8月11日 國土資源部關于嚴格建設用地管理 促進批而未用土地利用的通知

一、加快城市建設用地審批和土地征收實施

二、切實抓好批而未征土地的處理

三、進一步規范和加強建設項目用地管理

四、堅決查處違法批地和用地行為

五、加強建設用地批后監管 12月9日

國務院常務會議，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年

個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。