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第一篇：房地產信托監管政策回顧

房地產信托監管政策回顧

2010-6-18

一、《中國銀行業監督管理委員會辦公廳關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(銀監辦發[2005]212號)(“212號文”)

212號文是監管部門正式對房地產信托融資進行規范的開端，首次提出了房地產信托融資的三要件：“四證”、“二級資質”、“項目資本金”。文件規定，信托公司對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證(“四證”)的項目不得發放貸款；申請貸款的房地產開發企業資質不低于國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質；開發項目資本金比例不低于35%。不過，212號文目前已失效。

二、《中國銀行業監督管理委員會關于進一步加強房地產信貸管理的通知》(銀監發

[2006]54號)(“54號文”)

54號文進一步規范了信托公司的房地產貸款業務，首次明確將“投資附加回購承諾等方式”視同間接發放房地產貸款進行監管。（二○一一年一月五日銀監發[2011]1號文廢止）

三、《中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》(銀監辦發「2008」265號)(“265號文”)

265號文重申了212號文在四證、二級資質、項目資本金（35%）三個方面的要求，擴大了對間接貸款融資的監管，明確了投資附加回購承諾、商品房預售回購等方式屬于間接發放房地產貸款，應符合直接發放房地產貸款的條件。

同時，265號文禁止了信托公司向房地產開發企業發放流動資金貸款，并嚴禁以購買房地產開發企業資產附回購承諾等方式變相發放流動資金貸款，不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓價款的貸款。要嚴格防范對建筑施工企業、集團公司等的流動資金貸款用于房地產開發。要求信托公司審慎發放土地儲備貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，所購土地應具有合法的土地使用證，貸款額度不得超過所收購土地評估值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

四、《中國銀監會關于支持信托公司創新發展有關問題的通知》(銀監發[2009]25號)(“25號文”)

在金融危機背景下出臺的25號文，適當調整了對信托公司房地產信托業務從嚴限制的政策。文件規定，最近一年監管評級為2C級(含)以上、經營穩健、風險管理水平良好的信托公司，在向房地產開發項目發放貸款時，可只要求項目取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證(“三證”)，并可對房地產開發企業的資質不作要求。同時，25號文明確了對房地產開發企業開發資質的認定可以以房地產開發企業的控股股東資質為準。

須注意的是，25號文“嚴禁信托公司以商品房預售回購的方式變相發放房地產貸款。”根據該規定，即使對于四證、二級資質、項目資本金三個方面均符合要求的房地產項目，信托公司也不得采取商品房預售回購的方式提供融資。

五、《中國銀監會關于信托公司開展項目融資業務涉及項目資本金有關問題的通知》(銀監發[2009]84號)(“84號文”)

84號文提出了債務性集合信托計劃資金的概念，規定信托公司不得將債務性集合信托計劃資金用于補充項目資本金，以達到國家規定的最低項目資本金要求。而在對債務性集合信托計劃資金進行界定時，監管部門進一步提高了對投資附加回購承諾的認定標準，除明確包含投資附加關聯方受讓的情形外，將投資附加無關聯第三方受讓的情形也進行了限制。

但由于84號文是僅針對項目資本金問題的專項監管規定，其關于債務性集合信托計劃資金的界定標準是否適用于其他的房地產項目，目前存在不同的理解。例如，如果某房地產項目資本金已符合規定，但在四證或資質方面不符合直接發放房地產貸款的要求，信托公司是否可以以投資附加無關聯第三方受讓的方式提供資金支持？

信托公司要嚴格執行國家固定資產投資項目資本金管理制度，加強對項目資本金來源及到位真實性的審查認定。對股東借款（股東承諾在項目公司償還銀行或信托公司貸款前放棄對該股東借款受償權的情形除外）、銀行貸款等債務性資金和除商業銀行私人銀行業務外的銀行個人理財資金，不得充作項目資本金。

信托公司不得將債務性集合信托計劃資金用于補充項目資本金，以達到國家規定的最低項目資本金要求。前述債務性集合信托計劃資金包括以股權投資附加回購承諾（含投資附加關聯方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形）等方式運用的信托資金。

信托公司按照《信托公司私人股權投資信托業務操作指引》開展私人股權投資信托業務時，約定股權投資附加回購選擇權的情形不適用前款規定。

提示：自2009年5月25日起，房地產項目的資本金已由35%調整到20%和30%兩檔。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

六、《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》(銀監辦發[2010]54號，2010年2月11日)

該文件可以視為截至2010年2月11日房地產信托領域最嚴格的監管政策。除明確停止執行25號文中對監管評級2C級(含)以上、經營穩健、風險管理水平良好的信托公司發放房地產開發項目貸款的例外規定外，增加了關于結構化房地產集合資金信托計劃的資金配比要求以及對土地儲備貸款的限制。信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的，其優先和劣后受益權配比比例不得高于3：1。信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款。

尤為嚴厲的是，該文件規定了“實質重于形式”的監管原則，以“杜絕信托公司以各種方式規避監管的行為”。該原則給予了監管部門極大的自由裁量權，對信托公司的方案設計和風險控制能力也提出了更高的要求。

七、關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知（銀監辦發[2010]343號，2010年11月12日）

銀監會從2005年起陸續發布了多個關于房地產信托業務的監管文件，多次重申了房地產信托業務尤其是開發項目融資業務的監管要求，并根據不同時期的經濟環境和市場變化對房地產信托業務監管政策進行了調整、細化、補充和完善。迄今為止，銀監會對房地產信托業務的監管政策和要求，除最低資本金、二級資質、“四證齊全”外，還包括禁止向開發商發放流動資金貸款、禁止進行商品房預售回購、禁止信托公司以信托資金發放土地儲備貸款，以及將投資附回購形式的變相融資行為視同貸款管理等一系列監管政策，初步形成了房地產信托業務監管的政策體系。

要求信托公司應立即對房地產信托業務進行合規性風險自查。逐筆分析業務合規性和風險狀況，包括信托公司發放貸款的房地產開發項目是否滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；第一還款來源充足性、可靠性評價；抵質押等擔保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風險處置預案等內容。

對以受讓債權等方式變相提供貸款的情況，要按照實質重于形式的原則予以甄別。加強信托資金運用監控，嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內部關聯風險，積極防范房地產市場調整風險。

八、關于加強當前重點風險防范工作的通知（銀監發[2010]98號）

嚴控大型房企集團貸款風險。對于大型房企集團，要以集團為單位，以名單為基礎，實行集團并表授信管理，集團及各成員企業貸款總額不得超過在建工程的五成。大額集中度風險評估應涵蓋銀行持有的房地產公司短期、中期票據以及其他形式的各類授信。同時，對集團內部關聯交易要進行跟蹤監測，嚴密審查集團企業內部與關聯企業之間，尤其是母子公司之間的關聯交易，嚴防信貸資金轉移或挪用。要核實項目資本金的真實來源，防止企業通過關聯交易抽逃資本或以債務性資金充當資本金。嚴格控制貸款關聯擔保，禁止互保。

一是深入推進“三個辦法、一個指引”的貫徹執行。“三個辦法、一個指引”是對貸款發放審慎性的重要制度保證，各銀行業金融機構要確保信貸資金投向事先約定和仔細審查過的交易和領域，要嚴格設定還貸條件。對固定資產貸款合同中的“整借整還”條款進行徹底糾正，改為在必要寬限期后至少每半年還本一次，利隨本清的科學和審慎做法，做到風險早期發現、早期干預、早做損失度量與準備。

第二篇：2010年房地產調控政策年終回顧

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都是浮云！2010年房地產調控政策年終回顧

調控!調控!再調!2010年對于中國樓市而言，注定是一個值得關注的年份。這一年是不折不扣的政策年、調控年。2010年，國家出臺了一系列房地產調控措施，將政策由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調控手段。

然而政策很給力，調控需努力。用來形容2010年的樓市調控再貼切不過。3月還是一片“艷陽天”的樓市，在4月暴風驟雨般的調控政策中應聲而下。經歷了年中幾個月的低迷盤整期，在傳統的“金九銀十”，樓市再次“凱歌高奏”，9月的重拳調控隨之而來，樓市再次進入膠著狀態，直至年尾量價齊升。

2010年即將結束之際，就讓我們一起來盤點一下2010出臺的一系列樓市政策，希望能在能夠為大家理清脈絡，并為判斷2011年樓市的走勢提供參考。

“國十一條”

影響指數：★★★★

政策回放：1月10日，國務院辦公廳下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，旨在進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，提出了加快中低價位、中小套型普通商品住房建設;增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率;加大差別化信貸政策執行力度;繼續實施差別化的住房稅收政策等11條具體措施。

入選理由：“國十一條的”的出臺，確定了2010年樓市調控的基調，顯示中央對抑制當前房價不理性上漲的決心。

78家“央企退市”

影響指數：★★

政策回放：今年3月15日，央企在北京制造了3塊“地王”后，國資委3月18日宣布不以房地產為主業的78家央企要逐步退出房地產市場，次日即下達了15個工作日內退出的時間表。作為非房地產主業的央企中遠集團首先表態，半年內徹底退出房地產市場。央企整體實質性退市進展緩慢，至今仍有71家央企超過200家地產公司未見動靜。

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入選理由：自“清退令”以來,78家央企退出房地產業務實際進程緩慢。這么多央企退出房地產市場,對房地產市場肯定會有影響,但是這78家央企的房地產業務占比很小,放到全國的市場,份額非常有限,對于整個房地產行業影響也非常有限。要是不能解決房地產行業的“暴利”特性,保證房價健康上漲,不能拓寬新的利潤增長渠道有效疏導資本,“央企退市”最終只能是一個美好的愿望。

新國十條

影響指數：★★★★★

政策回放：4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》登上各大媒體頭條。具體內容包括：

1、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;

2、對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標準。要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款;

3、對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。

入選理由：此次調控是第一次以政策“組合拳”的方式，給當時正處于“積極變化期”的房地產市場帶來了一場“及時雨”。政策對外地人購房進行了嚴格的限制，在精準打擊投資客的同時，也讓一部分自住需求者的購房需求遭受牽連打擊。

“9·29新政”

影響指數：★★★★★

政策回放：9月29日，相關部委出臺鞏固樓市調控成果的新一輪政策。內容包括第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基準利率的1.1倍、第三套停貸、首次明確推進房產稅改革、落實中小套型商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃、房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數、對有囤地捂盤等違法記錄的房企停發股票和貸款。

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入選理由：這幾項措施是對“新國十條”的細化與落實，影響范圍與深度均超過“新國十條”，房產稅改革與“限購令”的明確，成為調控亮點。

二套房認定標準

影響指數：★★★★★

政策回放：4月21日，銀監會銀行業監管一部主任楊家才解讀了最新出臺的房貸新政：新的房貸政策是以房屋數量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執行的二套房認定標準相比出現了根本性的變化。

6月4日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發出通知規定，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。

入選理由：二套房認定標準從“認貸”或“認房”到“認房又認貸”，界定更為嚴格，但是對以往銀行“認房難”的問題做出了回應。這是對“新國十條”的細化，說明監管層依然在堅持原有的抑制房價過快上漲的調控觀點。隨著房貸標準的進一步嚴厲，說明地產調控已漸入深水區，事實也證明銀行面對的信貸監管更加嚴格。

“打擊囤地”

影響指數：★★★

政策回放：9月27日，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合下發《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，被看作是9·29新政的預熱政策。

《通知》規定，沒有完成保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房建設任務的地方，不得向大戶型高檔住房建設供地;不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓;嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大于1;規定了土地競買人有閑置土地一年以上等4種違法違規違約行為的，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。

入選理由：為了防止企業囤地，一年內開工建設，自開工之日起三年內竣工的規定被看作是“重拳出擊”。

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三套房停貸

影響指數：★★★★★

政策回放：4月17日，國務院發出通知，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款;9月29日，央行再發通知，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;11月13日，中國住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行、銀監會等四部委再次發出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成。

入選理由：三套房停貸，對投資投機需求來說，不可謂不致命。房價沒有過快上漲，此政策功勞不小。

樓市“限外令”

影響指數：★★★

政策回放：繼各地限制非本地戶籍居民購房政策出臺后，外匯局2010年11月15日出臺規定，限制境外個人及機構在境內購房。11月15日，外匯局發布《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》規定，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房;在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

入選理由：人民幣升值背景下大量熱錢流入內地，為了防范海外熱錢入中國樓市，“限外令”的再次祭出也釋放出一個明確信號：中國樓市不是熱錢的“避風港”。對少數熱衷于在個別城市投機的境外人士來說，“限外令”有一定抑制作用，但還有待完善。雖然也是治標不治本，但有個開始總比沒有好。

多個城市出臺“限購令”

影響指數：★★★★★

政策回放：4月30日，北京市政府發布《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，其中“自通知發布之日起，暫定同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房”的臨時性措施，引起業內外強烈關注。十月份、，中央政府調控加碼，同時督促地方政府出臺細則，二次調控的決心越發強烈。繼北京、廈門等地出臺樓市二電話：(027)81881266 網址：http://wh.home77.com/ 地址：武漢市珞瑜路889號光谷國際廣場A-901

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次調控新政后，上海、寧波、福州、杭州、南京、天津、廣州、溫州、海口等城市也出臺樓市調控細則，頒布限購令，遏制房價過快上漲。

入選理由：一輪又一輪的調控，可房價仍回暖已成了不爭的事實，沒譜的房價和蘊蓄的民怨直指民生困境。當此背景下，限購令就成了斬亂麻的那把“快刀”，遏止投機性特征明顯的多套房購買需求，緩釋推動房價飆漲的剛性需求，以此改變賣方市場的話語份額。不過目前“限購令”的政策調控作用，也許只是高燒樓市的“止疼藥”，還算不上是那顆能真正降溫的“退燒藥”。

央行6次上調存款準備金利率

影響指數：★★★

政策回放：1月18日、2月25日、5月10日、10月13日、11月16日、11月29日，中國人民銀行先后六次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率，每次調整0.5個百分點。除開年初幾次是為了增強支農資金實力，支持春耕備耕外，其余幾次調整被業內外人士看作是強力遏制信貸沖鋒，收縮流動性，配合樓市降溫而放出的信號。

入選理由：上調準備金，體現了貨幣政策的針對性，而針對的就是目前已經泛濫的流動性。央行年內6調存款準備金率，目前已經到達歷史最高點。結合當前信貸投放量巨大，通脹預期強烈的背景考慮，存款準備金率仍有上調空間。對向來喜歡把錢放在銀行的中國人來說，在這個通貨膨脹加劇的年代，存還是不存?

央行年內兩次加息

政策回放：繼10月20日之后首次加息和多次上調存款準備金率之后，12月25日央行宣布自2010年12月26日開始加息。一個季度之內兩度加息之后，五年期的存款利率已經從3.64%調高至4.55%，盡管與11月份CPI高達5.1%的增幅相比，現在仍處于“負利率”時代。不過鑒于機構多預計國內惡性通脹出現概率比較低，再加上明年加息預期依舊，銀行的中長期存款有望實現“保值”。

影響指數：★★★★

入選理由：央行超前性地在2011年上半年物價高點到來之前進行緊縮，有利于抑制通脹預期。此舉是為了促使貨幣政策盡快加速回歸常態化和正常化，進而抑制通脹預期，顯示貨電話：(027)81881266 網址：http://wh.home77.com/ 地址：武漢市珞瑜路889號光谷國際廣場A-901

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幣政策加速“穩健。在物價高點到來之前就加息，貨幣政策緊縮操作明顯提前，有利于降低社會對2011年物價過快上漲的擔憂。

公積金貸款利率上調

影響指數：★★

政策回放：繼10月20日住建部上調公積金貸款利率之后，12月26日，住建部再次發出通知，即日起上調個人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調0.25個百分點。五年期以下(含五年)從3.50%調整為3.75%，五年期以上從4.05%調整為4.30% 入選理由：公積金利率上調0.25個百分點，對市場影響并不算很大，與商業貸款相比，公積金總體利率水平仍低于商業貸款利率水平。

■相關鏈接

2011哪些政策存變數

限購令

今年部分城市出現了限購令，不僅限制外地人購房，對本地人購房數量也作出了嚴格的限制。進入今年下半年，限購的城市陣容也在不斷擴大。

業內人士表示，中央的房貸政策目的就是抑制投資型等不良需求，但對于資金雄厚的投資者來說，無非是門檻大幅提高，但限購令卻直接對投資型需求說不，有錢也禁止買房子。

限購令目前多在房地產一二線城市執行，對于徐州這樣的房價泡沫較少的城市來說，執行限購的可能性相對較小。

房產稅

多年來，房產稅、物業稅一直都是熱議的話題，物業稅出臺尚需時日，但房產稅的出臺已經近在眼前。

目前來說，房產稅是地方政府根據地方形勢酌情實施，和限購令一樣，作為房地產三線城市的徐州，執行房產稅的可能性依然不大。

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加息

業內人士表示，2010年9月份，M2/GDP這一比例達到2.59，而2005-2008年歷史同期平均值為2.20。這意味著，我國貨幣供給較大程度上超過了實體經濟的需要，流動性過剩問題較為嚴峻。

通脹在10月份開始硬著地，10月份全國CPI為4.4，為近兩年最高。政府不得不開始兩手抓———既調物價，又調房價!因此，在通貨膨脹硬著地和房地產價格不斷攀升的背景下，政府很可能繼續出臺加息政策，這樣既利于疏導降低通脹，又將配合其他政策加強對房地產市場的調控。

第三篇：房地產信托

我國房地產信托風險及應

對措施

班級：金融管理與實務班

姓名:崔璐琳

學號：12034102 我國房地產信托風險及應對措施

摘要

近年來,隨著房地產業成為支柱型產業之一,我國的房地產信托業在迅猛發展的同時,由于受金融環境的影響,房地產業融資渠道單一,缺乏金融創新等問題的影響,在一定程度上又制約了房地產信托的發展。本文寫了我國房地產信托的現狀及未來發展趨勢，同時指出存在的風險 ,并以此些問題也提出若干應對我國房地產信托風險的相關措施。

[關鍵詞]房地產信托、風險、應對措施

引言

隨著房地產信托投資基金的試點和開放,房地產信托業發展前途光明,但是快速發展的背后也隱藏著投資者、信托投資公司對房地產信托產品風險認識、管理不足的隱患。

房地產信托產品的未來收益水平,首先取決于宏觀因素,如宏觀經濟周期的波動、國家和地方產業政策的調整、稅收政策的變化等;其次取決于中觀因素,如整個房地產行業的發展狀況和整個信托業的發展狀況;最后取決于微觀因素,如房地產項目的市場需求波動等,這三方面的因素都會引發房地產信托的違約風險。因此,風險控制成為了房地產信托公司必須時刻關注的重要問題,特別是那些業務處在高速發展過程中的信托投資公司和新興的信托投資公司。

由以上分析可看出,我國房地產信托業確實存在很大的風險,而且風險對相關行業例如:銀行業具有聯動作用。同時我國房地產信托產品投資以中小投資者為主,因此房地產信托業的風險管理就成為了投資者及信托公司共同關注的內容。本文通過分析房地產信托近幾年的發展狀況,從中歸納出其發展特點,再結合我國的宏觀經濟政策,從市場風險和非市場風險兩個方面對我國房地產信托所存在的風險進行深入的分析研究,繼而具有針對性的提出風險管理策略,希望以此激發房地產信托管理者的創新能力,提高投資者在進行投資決策時的水平,幫助信托投資公司管理和控制信托風險。

一、我國房地產信托的現狀

在我國，多年來房地產企業的資金供給渠道非常單一，資金來源渠道是銀行貸款。其他渠道中，股票市場籌資門檻較高，只有少數具有較大勢力的房地產企業才能夠在股票市場籌集到所需的資金，而大部分需要資金的房地產企業將被拒之于門外；企業債券市場是籌資的另一手段，但由于我國的信用評級體系尚未建立起來。加之債券二級市場不發達，使得債券流動性差，限制了其作用的發揮；銷售回款和自籌資金方式成本較高，數量有限，難以滿足房地產業的資金需求。

可見，一方面房地產企業的融資渠道尚未拓寬，另一方面舊有的融資渠道也不順暢，與現階段發展房地產需要的大量資金投入相矛盾，這為房地產的發展提供了機會。自《信托法》開始實施后，房地產信托呈現出日益增長之勢、尤其自2003年以來，信托產品的發行和種類創新有加速的趨勢，房地產信托是中占據三分之一以上的信托產品市場份額。

近幾年，房地產發展較快，有更多的融資需求，由于房地產行業時間周期比較長，資金占用量大，利潤回報高的特點，所以需要多種融資渠道，以滿足其對資金的需求，而房地產的調控政策使得其從銀行貸款愈加困難，從而使房地產信托有了發展的空間，并在其中占據了越來越重要的地位。中國信托業協會公布的數據顯示，截至2012年6月末，房地產信托余額為6751.49億元，占全行業受托資產總規模的12.81%。2012年上半年，房地產信托發行規模為883億元，房地產信托成立規模為716億元。可見，房地產信托的發展非常迅速。

但是由于《信托法》規定，接受委托人的資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于5萬元，信托產品不得進行廣告宣傳和擅自異地銷售。這些規定使信托公司很難開展大型項目，同時私募性質限定了客戶類型必須以高端客戶為主，資金盈利要求高，使可供選擇的業務類型受到局限。《信托法》還規定，信托公司不得以任何形式吸收或變相存款，不得發行債券，這是信托公司可使用的資金規模和融資渠道嚴重受限。另外，針對信托的稅收政策的空白進而產生的雙重征稅情況，也在一定程度上限制了人民投資信托的積極性，加大了信托公司的運營成本。

二、我國房地產信托的未來發展趨勢

從資金的需求方看，由于按照“十五”規劃和全國住宅建設的發展目標，全國城鎮居住宅將不斷擴大。另外，國家實施的小城鎮建設規劃，城鎮的規模和數量將不斷擴大，這預示著房地產業進一步發展的機會，也意味著大量的資金需求。從資金的供給方面看，目前，宏觀經濟政策已經出現轉型跡象，即由擴張性政策轉為穩健性政策，由治理通貨緊縮轉為防止通貨膨脹，國家將收緊銀根，減少對基礎設施、房地產等的投資。在這種銀行貸款受到限制，其他融資渠道不暢通的情況下，房地產您信托的作用將日益受到重視。從長遠發展來看，房地產信托自身無可比擬的優點使其可以成為房地產融資需求的有效補充和主流方向之一。

1.資金來源多樣化。信托公司的資金來源可以是信托公司自有資金、發行信托計劃籌集的資金、第三方委托貸款、房地產信托基金。

2.相對銀行貸款而言，房地產信托融資方式可以降低當地產企業整體的融資成本，期限彈性較大。

3.資金使用方式靈活，市場供需雙方的選擇空間較大。房地產信托可以采取四種模式進行開發運作：直接對房地產項目進行投資、直接給房地產商貸款、對成熟房地產物業進行處置和土地開發整理。這四種模式基本涵蓋了房地產開發的各個階段，具有代表性、針對性和可操作性，是目前我國房地產信托業務的主要方向。

4.信托產品的流動性和證券化發展空間大，可以在一定程度上緩解系統風險，為多類型投資者提供新的投資產品。

5.信托產品集合的是民間資金，一般房地產商在獲得土地批文后就可以信托融資，進行拆遷等前期投入，節約時間成本，同時也可分流部分銀行儲蓄，減輕銀行系統的經營負擔。

三、我國房地產信托所遇到的風險

(1)國家宏觀政策風險。

由于房地產業與國家經濟緊密相關, 尤其房地產業是資金密集型產業, 與金融業關系也非常緊密, 因此在很大程度上受到政府的控制。政府對土地使用、出讓的政策, 對環境保護的政策, 對租金、售價的限制政策, 對材料、設備的限制政策, 尤其對固定資產投資規模的宏觀調控政策和金融方面的政策以及新的稅務政策等, 都會給房地產投資者帶來風險。在我國現階段, 房地產市場和資本市場都還很不完善,政府的監管也缺乏足夠的經驗, 經常會針對發展過程中出現的問題而制定一系列相應的政策和法律法規。例如在 2007 年政府接連出臺了一系列方針政策, 包括提高第二套住房貸款首付比例、連續五次提高存貸款利率、加強對房地產開發企業土地增值稅清算、增加二手房個人所得稅、嚴厲查處限制土地、90/70方針等等, 對房地產和金融市場都產生了一定的波動, 也給處于發展初期的房地產信托帶來了巨大的風險。如果投資者投資項目選擇不當, 必然會遭受損失。(2)房地產行業風險。

除了國家政策的宏觀調控, 房地產行業還面臨著市場及自身周期波動帶來的風險。城市居民年均收入水平、人口數量及結構、產業結構的演進、自然條件等因素都會對城市或地區的城市建設、房地產物業形態等需求產生影響。這些供需變化帶來的市場波動以及建材價格、自然災害等外部因素都會影響到房產價格和租金收益。如果遇到房地產市場的不利情況, 會使信托計劃的預期收益降低甚至出現損失。房地產業的周期波動也可能給投資者帶來風險。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退階段進而進入蕭條階段時, 房地產業將出現持續時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況, 給房地產投資者造成損失。最后, 由于房產本身既是耐用消費品又是投資品, 在一定市場環境下還可能滋生開發商圈地、投資者炒房等投機風險, 產生房地產泡沫。(3)利率風險。

利率風險是指投資者面臨的未來利率波動所帶來的風險。國家通過調整利率可以引導資金的走向。房地產投資所需資金量大, 利率的升高會對房地產投資信托產生兩方面的影響: 一是對房地產實際價值的折減, 利用升高的利率對現金流折現, 會使凈現值減小, 尤其是中長期信托項目, 甚至宏觀經濟可能出現負的凈現值;二是會抑制對房地產的購買需求, 從而導致房地產價格下降。

(4)信息不對稱導致的風險。

房地產投資信托中存在的信息不對稱主要來源于兩個方面: 房地產開發商及信托投資公司。在我國目前監管制度還不健全的情況下, 房地產開發企業為獲得房地產投資信托公司的青睞, 往往會利用財務手段制造虛假報表。此外, 房地產開發企業超越自身資金實力搞滾動式開發和“拆東墻補西墻”已是眾所周知的秘密, 這種短期盈利模式也使得中國的房地產業缺乏系統性的風險轉化平臺。一旦房地產開發企業“資金鏈”斷裂, 就會造成項目停工, 信托資金必然會遭受到毀滅性損失。投資信托公司同樣也存有信息“失真”風險。例如, 有些投資信托公司只宣傳了“預期收益率”, 卻沒有講清楚風險投資帶來的“實際收益率”。由于房地產信托不作保底承諾,“預期收益”是不受法律保護的, 這意味著一旦項目出現問題, 很可能無法獲得先前承諾的高收益, 甚至連本金的歸還都會有危險。此外, 房地產投資信托在本質上是一種委托代理關系, 由于其在我國剛剛起步, 尚未形成完善的運作機制, 也未形成對受托人的有效約束和激勵機制, 可能會發生受托人道德風險, 即信托公司借項目之名挪用資金或投資于與自己相關聯的房地產企業等, 這些都可能影響項目的進展和信托收益, 導致委托人利益受損。(5)運營風險。

運營風險產生于適應競爭環境的管理能力和創新能力以及業務經營的效率。它主要是由于信托公司對信托資金的運作管理不善而造成收益損失的風險, 主要包括項目的選擇和評估失誤、違規經營、投資者不能勝任經營管理工作、運作模式和產品結構單一等。(6)相關法律法規不完善。

房地產投資信托面臨的法律保護的缺失風險主要是指信托合同的內容在法律上有缺陷或不完善而發生法律糾紛甚至無法履約,法律的不完善或修訂使信托收益產生的不確定性。目前信托配套法規建設步子過慢已經成為制約房地產投資信托進一步發展的瓶頸,也為很多的房地產信托項目留下了隱患。(7)信用風險。

信用風險也稱為道德風險，是指交易對手（主要是借款人、擔保人等）不履行合約承諾而造成的經濟損失的風險，主要是由各方的信息不對稱導致，由于信托各參與者有不同的利益要求，這樣就可能造成損害其他投資者以使自己利益最大化的行為，同時其約束機制不夠完善，從而導致兌付風險的發生。

四、我國房地產信托的風險對策

(1)建立我國房地產投資信托的法律法規體系。

房地產投資信托業務涉及很復雜的權利義務關系, 而且這種權利關系需要專門的法律予以調整確認。建立成套的法律法規體系, 可以有效地防范房地產投資信托帶來的風險, 為控制風險提供法制基礎。海外的立法和實踐能給中國很多的借鑒, 美國等國家己經積累了豐富的經驗。在亞洲國家和地區, 韓國 1998 年 7 月通過了《資產證券化法案》。中國臺灣地區也于 2004 年出臺了《金融資產證券化條例》。亞洲國家這一系列立法變革, 無疑能給中國房地產投資信托的順利開展提供有益的參考。我國可以借鑒美國等經濟發達國家的做法, 建立對房地產投資信托的嚴格管理, 在資產負債結構、業務種類、資金投向、利潤分配等方面對加強限定。另一方面相應配套的信托稅收、財會制度等要做相應的特殊調整, 盡快出臺工商升記、信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、房地產等專項信托管理辦法。同時還要針對我國房地產信托業務發展, 設定相關的約束機制, 確認有效房產所有權, 建立銀行托管制度, 保護投資者的合法利益。(2)加強對信托業務的嚴格監管。

為了真正有效地防范和控制房地產投資信托業務風險, 必須建立對信托業務的監管機制, 并建立起科學的監管模式。首先要制定有關監管的法律法規, 使監管部門對房地產投資信托機構各項業務的監管具有相應的法律依據, 如對投資信托公司直接參股股東的企業進行資格審查, 投資信托公司內部要有獨立管理機構, 項目資金要嚴格分賬管理、獨立運營等。其次, 要盡力構造相關業務監管的統一框架, 實現監管模式的統一化和集中化, 這樣可以減少監管部門之間的摩擦, 有利于實現監管對象、監管方法、監管目標的統一, 從而有利于提高監管的效率, 而且可以為房地產投資信托業務經營主體創造一個公平合理的競爭環境。再次, 根據目前我國房地產投資信托的發展情況, 為了最大限度地防范和控制信托業務風險, 應強化中央銀行對信托業的監管職能。中央銀行應從機構管理、資信管理、資本金管理、高級管理人員管理、財務管理、資產負債比例管理等方面著手, 逐步構建一套針對信托投資公司的監管系統。

(3)強制信息披露制度。我國房地產投資信托的健康發展,必然依賴于信托市場對投資者利益的切實保護和投資者對市場的信心。政府必須實行強制信息披露制度, 約束房地產開發企業行為, 并將所有相關信息公之于眾, 以免投資者因信息不對稱遭受損失。銀監會已于 2004 年出臺了《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》, 確定了 30 家信托公司首批公布年報, 并要求 3 年內所有信托公司實施年報披露制度, 應以此為契機, 督促信托公司加強房地產投資業務數據的統計和披露工作。另一方面, 房地產企業與信托公司應該形成長期有效合作機制, 提高信息透明度, 規范運作, 共同提高抗風險能力。在美國, 證券管理委員會負責監管工作, 房地產投資信托的投資計劃、則務計劃、管理費用及投資期限均需主管部門批準, 而且其財務必須完全公開化、透明化。我國可以借鑒美國的經驗, 提高信息披露的有效性。(4)信托公司提高自身風險管理水平。

信托公司應提高自身風險管理水平, 降低管理風險。一是要做好投資項目的風險分析和對房地產企業的貸款資格審查。由于房地產各個項目的特點和經營方式不同, 這些不同又影響著投資項目的風險大小, 因此投資項目風險分析的關鍵是要做好項目評估和可行性研究, 同時還應加強對貸款人信用等級、財務狀況、償還能力的審查和評判, 從源頭上控制信托財產風險。二是要為信托資金的安全保障引入擔保措施, 以分散風險, 并保證擔保機構的資質。三是要對合同執行情況, 房地產開發商的財務情況, 以及項目的進展情況進行跟蹤了解, 當發現資金違規使用或項目出現風險時, 要及時采取補救措施, 如按合同約定向擔保人追索或及時處置抵押物, 盡量將信托財產的損失降到最低限度。信托公司應通過加強對信托財產的日常管理, 提高信托財產的安全性與效益性, 降低投資人的風險和損失。(5)引入第三方評價機構或仲裁機構。

目前, 大多數投資信托公司房地產專業投資分析和管理能力不足, 風險控制能力較差。因此, 引進或建立專業的房地產經營管理機構或中介機構,讓他們提供專業化管理、咨詢服務, 借助專業機構的判斷和管理, 可預見并有效控制房地產金融風險。房地產信托可將部分信托事務委托專業機構處理, 以契約形式明確專業機構的權利、義務和承擔的責任, 既可以加強房地產信托的專業管理能力, 各專業機構又分擔了其責任范圍內的風險。同時, 各專業機構也以自身信謄為信托計劃提供了無形擔保, 具有信用增強作用。出現相關的法律問題時, 信托公司如果以單方決定, 或者以主觀意志為轉移地判斷, 變現價值與市場價值是公允的、通過主張抵押權或質押權實現信托受益時而支付的成本是合理的等行為, 往往不能得到投資者的真正認同。因此, 引入專業會計事務所運用多種評估方法對信托財產進行評估, 并引入專業律師事務所對評估材料的正確性和合法性給出法律意見, 能有效地解決很多法律問題, 更有效地控制房地產投資信托的風險。(6)不斷進行產品創新。

信托公司要不斷進行創新, 不僅要在房地產投資信托的投資組合、期限、規模等方面進行優化改進, 還應進行產品的創新。121 號文件之后, 房地產信托進行了一些創新, 出現了股權信托模式和財產信托模式, 但仍以貸款給房地產項目為主, 這種方式不僅規模有限還面臨巨大的信用風險。目前, 房地產投資信托基金(REITs)模式越來越成為房地產投資信托的新方向, 其核心特征是以出租型物業的租金收入為基礎向股東分紅派息, 而我國的商業房地產自 2005 年以來快速發展, 存在大量在優質的可供持有和運營的物業。由于 REITs可以公開發售上市, 并且需要定期向投資人分配信托利益, 因此可以很好的降低房地產信托的流動性風險。

(7)加強人才的培養和儲備。

信托公司應重視對專業人才的培養, 在房地產投資信托的運作過程中以投資方向明確、業務清晰、運作規范為基本原則, 培養既熟悉金融業務知識又具有房地產運營管理理念的專業人才。但從本質上講, 房地產投資信托運作更偏重于理財, 而非單純的房地產專業技術, 其注重的是房地產資產的運作, 而非項目的具體實施。所以必須加強培養一批具有戰略投資眼光、精投資銀行業務、懂財務通法律的理財專家, 同時, 這些人員又必須對房地產業有一個比較全面的把握能力。按照通行的定律, 公司的核心業務 80%的利潤實際上是由 20%的高管或專業人員承擔和完成的, 能否建立一支經過專門訓練, 具備良好的心理素質、完美的人格品質、靈敏的市場嗅覺和綜合的業務能力的管理隊伍, 將是房地產投資信托興衰的關鍵所在。（8）控制風險，嚴格內部審查

由于房地產項目涉及的資金量比較多，在項目初期就應做好項目的審核工作，首先通過對融資人及擔保人的信用評級和盡職調查進行嚴格的事前控制，通過設定較嚴格的抵押擔保措施、設定各指標底線并適當引入風險轉移措施規避或減少風險，最大限度地做到風險可控。其次，對其后期管理要進行持續的追蹤，包括其評級情況，建設進度，財務狀況等。信托公司應保證風險管理部門和合規部門對項目出具獨立意見。再次，信托公司應聘請評估團隊對項目抵押物等進行合理估價，并聘外部律師為項目的法律風險做出評估。（9）加強人才培養

房地產信托的發展限制引發創新的需求，從資金的募集到項目的選擇多個環節都可實現創新，設計多渠道、多類型的房地產信托產品，以適應市場多元化的需求。為此，信托公司應加大人才培養，針對其產品的多樣性和復雜性，應注重對產品設計人員、風險審核人員、交易人員的培養。設計人員應加強對市場的敏感度，熟知企業運作及經濟環境的變化，通過產品的創新增強競爭力，為投資人提供更廣泛的投資方式，有效的風險審核人員最好是經過專業訓練，具有律所或會計師事務所的從業經驗，并能獨立公正出具風險意見，而交易人員要有快速的反應能力，快速應對交易中出現的變化。

第四篇：房地產信托

房地產信托研究分析報告

葉俊金融082 3080113081

光大證券寧波分部業務分析報告

光大證券股份有限公司創建于1996年，由中國光大集團總公司投資控股的全國性綜合類股份制證券公司，是中國證監會批準的首批三家創新試點公司之一。2009年8月成功發行A股股票，共計募集資金109.62億元，并于8月18日在上海證券交易所掛牌上市。截至2010年6月30日，公司注冊資本34.18億元，凈資本17034.34億元，凈資產214.74億元，總資產575.57億元。

走訪了寧波光大證券解放南路營業部，得到了客戶經理錢立明先生的熱情接待。錢經理簡單介紹光大證券的概況。光大證券在業務方面主要分三大部：資產管理部、經紀業務部、投資銀行部。

資產管理部，是公司開展資產管理業務的唯一部門，負責設計理財產品，推出集合資產管理計劃，實現委托資產收益最優化。目前資產管理業務部總計成立了“光大陽光1號”、“光大陽光2號”、“光大陽光3號”、“光大陽光5號”、“光大陽光6號”、“光大陽光7號”、“光大陽光基中寶”以及“光大陽光集結號混合型一期”、“光大陽光集結號收益型一期”、“光大陽光集結號收益型二期”等10只集合資產管理計劃，管理資產規模達到113.9億元，產品種類涉及股票、FOF、債券以及QDII等，形成了較為完整的理財產品線。客戶可以在各光大證券營業部認購這些理財產品。

經紀業務部依托布局合理的證券服務網絡，先進高效的證券交易系統，積極有效的證券服務營銷，提供了涵蓋滬深A股、B股、基金、債券、權證、三板業務等品種齊全、方式多樣的代理交易買賣服務。2008年推出特色產品——金陽光投資決策支持系統。該產品從投資者的需求出發，利用先進技術手段為每個投資者貼身訂制屬于自己的電子投資情報站，提供資訊和研報，與投資者的持倉緊密關聯，并提供強大的檢索以及自主訂制功能，同時分別以Web、郵件和客戶端軟件多樣化的方式進行展現，最大限度地省卻了投資者進行信息篩選的時間。

投資銀行部，投資銀行業務屬于中介業務。光大證券投行業務包括：債券承銷、企業資產重組、購并及項目融資、公司理財、資產證券化、財務顧問等業務。服務內容主要有：債券承銷、企業資產重組、購并、項目融資、財務顧問、資產證券化。通過與錢經理的交談，發現目前我國證券還是處于分業經營的階段，所有的業務以及服務都有嚴格的區分，并不存在一個項目涉及多個服務內容的情況；也沒有將服務對象細分化，例如不同類型的企業有不同類型的業務需求和特點應該將其細化，而目前只是將客戶分為個人、企事業單位和政府經濟管理部門。光大證券的目前理財產品多投資于股票、基金、固定收益等金融工具以及境外證券，沒有涉及資產證券化的。

金融營銷環境分析

由于目前我國證券公司（即投資銀行）還是處于分業經營的階段，所有的業務以及服務都有嚴格的區分，并不存在一個項目涉及多個服務內容的情況，也沒有將服務對象細分化，因此希望能推出一款結合資產證券化的針對房地產融資和房地產投資的金融產品。

接下來將從宏觀和微觀兩個方面對這一金融產品的營銷環境進行分析，分析其營銷可行性。

在此之前我先簡單介紹一下所設計的金融產品。先將不同規模的房地產商進行信譽評級，不同信譽等級的房地產商將在產品中享有不同的收益比例。然后將房地產商需要籌資開發建造的樓盤進行資產證券化，將他化為一份份的信托合同。投資者購買這份信托合同，就意味著投資者參與投資樓盤，承擔投資樓盤的風險，如果虧損地產商承諾優先償還投資者的債務，享有樓盤除開發商收益外的收益。樓盤建成出售營利后投資者有兩個選擇：

1、合同終止，拿回本金和收益；

2、將合同轉換為類似打折券的合同即約定在未來某一時間段內，投資者可以以約定的價格（低于市場價）購買樓盤中自己所看中的房子。這就是所設計的金融產品。

一、宏觀經濟經濟環境分析（PEST分析）：

1.經濟環境：寧波是浙江的第二大城市，近年來城市化進程加快，由港口貿易經濟帶動寧波金融業的發展，居民收入增長快速，高收入群體比重不斷擴大，對理財的需求越來越強烈，尤其是受過高等教育大膽的年輕投資者，對于新型的金融產品也比較愿意嘗試。

2.政治、法律法規環境：房地產證券化依托的房地產市場法律法規漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循，如《中國人民銀行法》和《商業銀行法》。與資本市場發展密切相關的證券市場的法制建設取得了重要進展，目前已頒布實施的有關法律、法規及規章，如《企業債券管理條例》、《證券法》、《信托法》等達350余件，涉及證券市場各個環節和所有品種，初步形成了全國統一的證券法規體系。我國已具備了較為完善的房地產及房地產金融法律規范，從而對推行房地產證券化提供了有力的法律法規保障。同時在設計金融產品時考慮到了風險監管問題，將房地產商進行了信用評級，規范這一金融產品的提供者，便于投資者識別風險。盡管目前我國正在通過緊縮銀根、限購來打壓房價，但是打壓房價并不意味著一定要打壓整個房地產業，相反國家鼓勵建造廉租房和經濟適用房的。房地產信托的出現降低了融資成本有助于其融資，節省成本。

3.科技環境：以網絡為標志的現代電子科技的發展，可以將信托合同標準化，投資者可以在承銷商的交易系統上進行交易委托。與此同時可以在信托正式發行前進行網絡路演，介紹樓盤的開發商、建筑商、地段等一系列信息，讓投資者對其投資的樓盤有充分的了解。在合同進行過程中，在樓盤專門的網站上適時公布，披露樓盤信息，做到盡量透明化。

4.社會文化環境：2004年銀監會出臺了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》讓投資者進一步了解了房地產信托投資基金。在中國，人們對于房地產的投資有種特殊的情懷，傳統的國人認為成家立業就應該有一套自己的房子，且房地產所產生的利潤也是非常可觀，所以投資者對于房地產的投資有異常的偏好。

二、微觀經濟環境分析：

1.客戶意愿分析：伴隨著我國對房地產的調控，房地產商的融資貸款特別是中小房地產商的融資貸款越來越難。銀行貸款的融資成本越來越高，房產商渴望找到一種低成本高效益的融資渠道。所設計的金融產品就是針對房地產商這一需求所設計的。由于其賦予了投資者類似期權的權利，所以在投資收益上的利息可以低于銀行貸款給地產商的利息，這樣大大降低了房產商的的融資成本。與此同時由于賦予的是房產建成后的期權，這樣就降低了買賣期房融資而產生的價格損失。

2.競爭者分析：目前國內還沒有出現此類金融產品，通過對錢經理的訪問，了解到目前房地產融資多為兩種模式：第一種是封閉式房地產投資信托基金；第二種是出售型土地使用權信托（類似期房出售）。第一種模式主要滿足投資者的投資收益需求，第二種模式主要滿足投資者對土地使用的需求。所設計的金融產品則給予投資者兩種需求的選擇，投資者可以追求任一需求。

3.金融市場環境：目前我國房地產資金的供給主要來自銀行，而銀行的負債基本上是儲蓄存款，期限最長的只有幾年。資產則大都是房地產抵押貸款，期限多在15-20年以上，從而形成了房地產資金供求中的短存長貸的結構性矛盾。這一產品則將銀行從房地產融資中的債權人剝離出來，變為第三方只承擔資金的監控責任，有利于降低銀行的流動性風險。證券市場發展的經驗為房地產信托創造了必要條件。

綜上所述，我國推行房地產信托的基本條件已經具備，國際上成熟的房地產信托的運作模式也為提供了借鑒。同時也認識到，我國在推行房地產信托的進程中還存在著來自制度、市場等方面的諸多障礙，需要政府、銀行、房地產開發商、中介機構、投資者共同研究解決，共同來培育和推動房地產信托的全面發展。新設計的金融產品只是為房地產信托提供一個可供參考的信托模式。

消費者行為分析

市場競爭愈演愈烈，使得各大金融機構產生危機感，也讓金融機構明白只有抓住消費者的需求開發出滿足消費者需求的產品，不斷的創新完善才能使自己在競爭中立于不敗之地。而金融機構首先要了解的就是消費者的行為以及還有哪些需求是消費者沒有被滿足的。

我主要通對各類金融機構實地調研、口頭采訪等形式掌握了第一手資料，再結合平時所學知識和網絡查閱的相關證券投資資料，從消費者角度設計問卷，分別從消費者投資的渠道、目的、投資方式以及對金融機構各方面評價等方面來作為此次消費者行為分析的基礎，結合設計的產品“房地產信托”的相關方面分析消費者的行為。

本次調查問卷發放地點主要在寧波鄞州區，共發問卷80份，回收71份，有效問卷56份。其中，男性占57.14%，女性占42.68%，年齡段主要集中在20歲至55歲之間。從被調查者的學歷上看，主要集中于高中、中專及以下（39.29%）、大專（21.43%）、本科（32.14%）這三部分。現就這些有效問卷做如下分析：

總的來說，參與問卷的被調查者中，有大約一半（53.57%）為普通員工，17.86%為私企主。但是不管從事的職業是什么，其月收入都還是比較可觀的，基本都在3000元以上，其中5000至10000元的人數最多，占了39.29%，1萬元以上的也占了17.86%。在關于“您對金融產品投資了解程度”的問題中，有14.29%的投資者認為很了解，認為自己了解、一般或是不了解的投資者各占28.57%。盡管這些人自我認為對金融產品的認識差異比較大，但是總體還是趨向于保守投資的。對除儲蓄存款外的其他投資，35.71%的家庭的理財投資占總收入的比例在10%以下，32.14%的家庭的的理財投資占總收入的比例在10%-30%之間，將家庭超過50%的自查投資于除儲蓄存款的投資的比例相對來說就比較小了，只有10.71%。

盡管金融業務在我國的發展速度不斷增快，金融投資的領域也在不斷地拓寬，但是現階段消費者和金融產品的接觸面還是比較狹窄的。在此次問卷中，發現人們還是更愿意將錢投在一些比較傳統的，發展較為完善的金融產品上，如定期儲蓄（25.83%）、股票（31.48%）、基金（24.07%），僅這三類就占了可供多選的10個備選答案中的80%多。而一些比較新金融產品，如期貨、信托產品，由于其本身操作比較復雜，在我國金融產品中發展還不夠完善等原因，很多消費者表示持觀望態度。

消費者投資理財產品，一般都是帶有某種目的的。而在其行為目的的調查中，發現為了“合理安排收支”、“資產保值、抵御通脹”、“提高生活質量”這三項目的而投資的消費者占了總數的一半，而追求“資產的快速增值”的消費者占12.33%，在七個消費行為目的選項中排在第五，這些都很好地佐證了人們之所以選擇較為保守的投資方式的原因。

好馬配好鞍，一個金融產品的成功其本身的產品質量固然重要，但好的營銷渠道、金融機構能提供的服務也是很重要的。那么投資者喜歡什么樣的金融機構和服務呢？在選擇金融機構時，“網點數量多，容易找到”往往成為人們選擇的作重要的條件（占17.65%），其次是“操作程序簡單”（15.29%）、“柜員服務態度好，素質高”（14.12%），這三選項選的人是最多的。金融機構要想產品能夠打出市場，就要關注消費者的實際情況。相對于專業的投資意見，一般的消費者可能都不能理解，那么金融機構設計的高端產品便會滯銷。所以金融機構在設計產品時，要充分考慮廣大投資者的要求，最好能設計除讓人易于掌握、便于理解的產品。

現階段，金融消費者主要還是通過網絡和電視媒體等渠道了解各種投資理財品的。而對于房地產信托，38.24%的人表示不曾了解，23.53%的被調查者僅在網絡上了解過，14.71%的被調查者在報刊雜志上看過。可見房地產信托在中國還屬于萌芽期，消費者對其了解并不深。相對保守的消費者對這類金融產品接受度并不高，要讓消費者快速接受房地產信托并不容易。

為了配合產品，我設計了“以目前的經濟形勢您是否會愿意投資房地產信托”的問題。調查結果顯示，明確表示愿意投資房地產信托的僅占14.29%，35.71%的人表示可以觀望一下，而有50%的消費者則明確表示不愿意投資。在一半左右愿意或者持觀望態度的人中，可以發現多為25-35歲的較年輕的人群，占了42.86%。而這部分人的理財投資占家庭總收入比重相較于全部人群是有所提高的，具體如圖表1所示：

愿意或者持觀望態度的調查者與所有調查者就理財投資占家庭總收入的比例的差異50.00%人數比例40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%42.86%35.71%32.14%21.43%14.29%21.43%10.71%50%以上所有調查者愿意或者持觀望態度調查者10%以下10%—30%30%—50%理財投資占家庭總收入的比例圖表 1

這些愿意投資或持觀望態度的消費者最關注的是房地產信托的“投資風險和收益”（28.21%）、“投資的起點金額”（17.95%）以及“金融機構工作人員是否專業”（12.82%）等，如圖表2所示：

投資者最關注房地產信托的哪些方面投資風險和收益投資的期限投資的起點金額金融機構工作人員是否專業金融機構的品牌和信譽專家或媒體推薦收費方式和服務所投資房地產商的狀況所投資樓盤的情況其他10.26%7.69%0.00%2.56%12.82%12.82%2.56%28.21%5.13%17.95%

圖表 2

如果選擇金融機構的話，他們更愿意選擇國有銀行（37.93%）、證券公司（24.14%）這些信譽較高、從事此類金融產品開發銷售較長時間的金融機構進行投資，如圖表3所示：

投資者若辦理房地產信托業務會選擇的金融機構13.79%0.00%37.93%24.14%3.45%6.90%13.79%國有銀行外資銀行城市商業銀行其他商業銀行證券公司信托公司其他金融機構

圖表 3

此外，在選擇第三方機構的標準時，相較于上面分析的“若金融機構幫助理財，比較注重其哪方面服務”顯得對專業性的要求更加強，31.25%的潛在投資者選擇“能提供獨立、專業、客觀的咨詢意見的”，21.88%的選“有全面房產財務報表分析能力”，18.75%的選“專業的房產商信用評級機構”，而對“服務態度”等的一些軟實力的要求有所下降，如圖表4所示：

服務態度好的若選擇專業的第三方機構投資者的選擇朋友推薦的6.25%0.00%31.25%12.50%9.38%0.00%18.75%21.88%媒體宣傳的專業的房產商信用評級機構有全面房產商財務報表分析能力的能提供獨立、專業、客觀的咨詢意見的給人以全新的體驗的

圖表 4

投資者對于房地產信托基金的前景觀點各不相同，有人認為現在國家對房產控制嚴格使其缺乏信心，也有人認為雖然政策打壓，存在一定風險，但人看好房地產經濟，對企業的房產信托產品也較有信心。總的來說，投資者對房地產信托的態度較為保守，但并不表示其沒有市場。相信隨著我國金融業的發展，整個社會環境所提供的金融投資環境也會給投資者帶來更大的信任，投資者也能逐漸走出固有的金融投資模式，當然這需要多方面的努力和時間的積累。

房地產信托促銷方案

具體產品的詳細過程如下：

首先應該建立比較有效的市場運作機制和監管機制，開發商作為房地產主要責任人，市場的評級機構和國家監管機構應當對其資格進行評定和審核。

房地產信托產品由證券公司作為金融中介向廣大投資者發放。由于開發商在開發前難以估計未來建成的房產的實際成本，所以并不是將實際成本等份化。使總的份額是固定，而是以相同的資金作為證券的份額單位，比如以一元占一個份額單位。隨著成本的增加，份額單位也會增加，但不管增加多少，都是將最后的總收益按份額均等化。

每一個份額單位具有房地產的一份所有權，為了增加商品的吸引，特為每個房地產信托證券份額單位附加一個本身可以分離的對未來成品房的優惠購買權，比如打折或者優惠一定金額，這種分離的優惠購買權可以在市場單獨流通出售給實際上想買房的人也可以自己使用，這種設計可以更好的表現出投資者對房地產的所有權。

開發商通過證券公司籌集到大量資金加上自身的資金（當然自己的資金也要折算為份額單位，以便未來的收益分配），投資到房地產中的實際建設中，當開發商將成品房完全賣出后所得總收入作為總收益。

總收益在開發商和投資者間的分配，參數設計：假設總成本為

C 總的份額單位為

N 總收益為

R 每份額單位收益中投資者的收益分配率

a 分離后成品房優惠購買權的價格為

E 總資金中投資者資金比例為

? 總資金中開發商自有資金比例

? 第i投資者投資份額單位數量

ni 第i投資者的收益

Ti 開發商的收益

K 這樣可得到：

（一）投資者收益為：

Ti?nia(RC?1)?niE

（二）開發商的收益為：

K?N(1?a)(RC?1)??Na(RC?1)

根據此產品，制定如下促銷策略：

一、策劃目的：

推廣房地產信托產品，豐富投資者的投資渠道，為房產商提供高效、便利、低成本的融資服務，降低銀行的流動性風險。

二、營銷策略：

（一）產品策略：針對不同信用級別的房產商推出不同等級收益的房地產信托，定位和細分市場一個都不能少。

根據消費者行為分析，可以發現對房地產信托愿意購買或持觀望態度的占了42.86%，其中多為25-35歲的較年輕的人群。而這部分人的理財投資占家庭總收入比重相較于全部人群是有所提高的，因此主要針對年輕群體設置信托。

將客戶分為兩個市場，一個是房地產商市場，另一個是投資者市場。針對不同的客戶提供不同的服務。房地產商幫助其融資，設計信托合約；投資者向其推薦適合的信托合同，為他們提供咨詢服務。

（二）渠道策略：建立科學的、多層次、多樣化的營銷渠道。

在我國，投資者對信托產品尤其是房地產信托還比較陌生，而相應的金融中介機構并未建立起來，在這樣的市場環境下，選擇銀行和證券公司來加強與投資者的直接接觸，這是信托公司必然的選擇。

可以建立起更加具備專業素質的代銷隊伍，輔以直郵、電話銷售、呼叫中心以及基于Internet平臺的直銷網絡，直達工薪階層或年輕白領一族。調查（第8題）顯示，網絡是投資者獲取信息的重要渠道，網絡營銷將成為的主打路線。（三)價格策略：根據不同信用等級的房產商制定不同的收益標準。

（四）促銷策略：多樣化促銷手段并用，通過廣告、座談會、教育活動等形式加大宣傳力度，全方位推廣房地產信托投資理念、樹立品牌效應。

（五）客戶關系管理策略：完善房產信托的售前、售中和售后服務，向投資人提供量體裁衣式服務。

（六）正確處理與政府間的關系：邀請政府機關監督房地產信托的運營，與官方合辦信托評級機構，為廉租房、經濟適用房的建設提供低成本的融資信托。

房地產信托營銷方案

隨著我國金融業的快速發展，金融產品層出不窮，新的金融產品不斷滿足人們的需求。通過對寧波光大證券解放南路營業部的走訪，發現目前我國的證券公司（即投資銀行）理財產品多投資于股票、基金、固定收益等金融工具以及境外證券，沒有涉及資產證券化的。因此希望能推出一款結合資產證券化的針對房地產融資和房地產投資的金融產品。

一、產品開發

先將不同規模的房地產商進行信譽評級，不同信譽等級的房地產商將在產品中享有不同的收益比例。然后將房地產商需要籌資開發建造的樓盤進行資產證券化，將他化為一份份的信托合同；投資者購買這份信托合同，就意味著投資者參與投資樓盤，承擔投資樓盤的風險，如果虧損地產商承諾優先償還投資者的債務；享有樓盤除開發商收益外的收益。樓盤建成出售營利后投資者有兩個選擇：1.合同終止，拿回本金和收益；2.將合同轉換為類似打折券的合同，即約定在未來某一時間段內，投資者可以以約定的價格（低于市場價）購買樓盤中自己所看中的房子。

關于總收益在開發商和投資者間的分配，參數設計：

假設總成本為

C，總的份額單位為

N，總收益為

R，每份額單位收益中投資者的收益分配率

a，分離后成品房優惠購買權的價格為

E，總資金中投資者資金比例為

?，總資金中開發商自有資金比例

?，第i投資者投資份額單位數量

第i投資者的收益

Ti 開發商的收益

K 這樣可得到：

（一）投資者的收益為：

Ti?nia(RC?1)?niE

（二）開發商的收益為：

K?N(1?a)（二、消費群體設定

RC?1)??Na(RC?1)

設計的融產品房地產證券化針對的主要有兩類客戶群體，分別為房地產融資（開發商）和房地產投資。開發商可以通過證券公司籌集到大量資金，加上自有的資金，從而減輕集資成本，信譽良好的房地產開發商能獲得更高的收益并帶動金融環境向更好的方向發展。通過房地產證券化，使開發商資金流動性加強，施工更加流暢。從投資者的角度來看，房地產所產生的利潤也是非常可觀，傳統的國人對擁有自己的住房有異常的偏好，買房的人可以使用從市場購買信托產品分離的優惠購買權而享受到價格的優惠，而投資者也可獲得較好的收益。

三、營銷環境分析

走訪調研光大證券，發現目前我國的證券公司還是處于分業經營的階段，所有的業務以及服務都有嚴格的區分，服務對象也不夠細分且沒有涉及資產證券化的產品。現從宏觀和微觀兩方面分析金融營銷環境及其營銷的可行性。

（一）宏觀經濟經濟環境分析（PEST分析）：

1.經濟、社會環境：寧波作為浙江的第二大城市，由港口貿易經濟帶動寧波的金融業的發展，人們的收入增加了，對理財的需求越來越強烈。整個社會的投資環境在變化，接觸到外面世界越來越多，對于國外新型的金融產品的接受度也大大提高了。

2.政策、法律環境：房地產證券化依托的房地產市場法律法規漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循，如《中國人民銀行法》和《商業銀行法》。與資本市場發展密切相關的證券市場的法制建設取得了重要進展，目前已頒布實施的有關法律、法規及規章如《公司法》、《企業債券管理條例》、《證券法》、《信托法》等達350余件，涉及證券市場各個環節和所有品種，初步形成了全國統一的證券法規體系。2004年銀監會出臺了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》讓投資者進一步了解了房地產信托投資基金，越來越多的投資者進入了這一投資圈。在設計金融產品時考慮到風險監管問題，將房地產商進行了信用評級，規范這一金融產品的提供者，便于投資者識別風險。盡管目前我國正在通過緊縮銀根、限購來打壓房價，但是打壓房價并不意味著一定要打壓整個房地產業，相反國家鼓勵建造廉租房和經濟適用房的。房地產信托的出現降低了融資成本有助于其融資，節省成本。

3.科技環境：以網絡為標志的現代電子科技的發展，可以將的信托合同標準化，投資者可以在承銷商的交易系統上進行交易委托。與此同時，可以在信托正式發行前進行網絡路演，介紹樓盤的開發商、建筑商、樓盤的地段等一系列樓盤的信息，讓投資者對其投資的樓盤有充分的了解。在合同進行過程中，在樓盤專門的網站上適時公布，披露樓盤信息，做到盡量透明化。考慮到風險監管問題，可以將房地產商進行了信用評級，便于投資者識別風險。

（二）微觀經濟環境分析：

1.客戶意愿分析：伴隨著房地產的調控，房地產商的融資貸款特別是中小房地產商的融資貸款越來越難。銀行貸款的融資成本增加，房產商渴望找到一種低成本高效益的融資渠道。設計的金融產品來降低房產商的的融資成本，滿足房地產商的這部分需求。

2.競爭者環境分析：目前國內還沒有出現這類金融產品。通過對錢經理的訪問，了解到目前房地產融資多為兩種模式：封閉式房地產投資信托基金和出售型土地使用權信托（類似期房出售）。第一種模式主要滿足投資者的投資收益需求，第二種模式主要滿足投資者對土地使用的需求。我所設計的金融產品則給予投資者兩種需求的選擇，投資者可以追求任一需求。

3.金融市場環境：目前我國房地產資金的供給主要來自銀行，而銀行的負債基本上是儲蓄存款，期限最長的只有幾年。資產則大都是房地產抵押貸款，期限多在15-20年以上，從而形成了房地產資金供需中的短存長貸的結構性矛盾。這一產品則將銀行從房地產融資中的債權人剝離出來，變為第三方只承擔資金的監控責任，有利于降低銀行的流動性風險。

綜上所述，我國推行房地產信托的基本條件已經具備，國際上成熟的房地產信托的運作模式也提供了借鑒。同時也認識到，我國在推行房地產信托的進程中還存在著來自制度、市場等方面的諸多障礙，需要政府、銀行、房地產開發商、中介機構、投資者共同研究解決，共同來培育和推動房地產信托的全面發展。我所設計的金融產品只是為房地產信托提供一個可供參考的信托模式。

四、促銷方案

一、策劃目的：

推廣房地產信托產品，豐富投資者的投資渠道，為房產商提供高效、便利、低成本的融資服務，降低銀行的流動性風險。

二、營銷策略：

（一）產品策略：針對不同信用級別的房產商推出不同等級收益的房地產信托，定位和細分市場一個都不能少。

（二）渠道策略：建立科學的、多層次、多樣化的營銷渠道。

可以建立起更加具備專業素質的代銷隊伍，輔以直郵、電話銷售、呼叫中心以及基于Internet平臺的直銷網絡，直達工薪階層或年輕白領一族。調查（第8題）顯示，網絡是投資者獲取信息的重要渠道，網絡營銷將成為主打路線。（三)價格策略：根據不同信用等級的房產商制定不同的收益標準。

（五）促銷策略：多樣化促銷手段并用，通過廣告、座談會、教育活動等形式加大宣傳力度，全方位推廣房地產信托投資理念、樹立品牌效應。

（五）客戶關系管理策略：完善房產信托的售前、售中和售后服務，向投資人提供量體裁衣式服務。

（六）正確處理與政府間的關系：邀請政府機關監督房地產信托的運營，與官方合辦信托評級機構，為廉租房、經濟適用房的建設提供低成本的融資信托。附錄

房地產信托調查問卷

希望您能在百忙之中抽出一點時間幫助完成這份問卷，非常感謝您的合作。

性別：

男

女

年齡：.小于25歲

25-35歲

36-45歲

46-55歲

55歲以上學歷：高中、中專及以下

大專

本科

研究生及以上

1、您的職業？（）A.普通員工

B.技術人員

C.公務員

D.私企主

E.自由職業者

F.管理人員

G.教師

H.學生

I.專業人士(如會計師、律師、建筑師、醫護人員、記者等)

J.其他

2、您的平均月收入多少元？（）A.1500元及以下

B.1500—3000元

C.3000—5000元

D.5000—10000元

E.1萬以上

3、您對金融產品投資了解程度？（）A.很了解

B.了解

C.一般

D.不了解

4、您的理財投資（儲蓄存款除外）占家庭總收入的比例？（）A.10%以下

B.10%—30%

C.30%—50%

D.50%以上

5、您通常會投資哪些金融產品？（可多選）（）A.定期儲蓄

B.國債

C.外匯

D.股票

E.期貨

F.基金 F.信托

G.非自住房產

I.黃金

J.保險

K..其它（請說明）______

6、您投資金融產品的主要目的是？（可多選）（）A.合理安排收支

B.資產保值、抵御通脹

C.資產快速增值

D.醫療、養老

E.提高生活質量

F.買房購車

G.子女教育

7、如果您選擇金融機構幫助理財，比較注重其哪方面服務?（可多選）（）A.網點數量多，容易找到

B.網點內設施良好

C.柜員服務態度好，素質高

D.辦理業務速度快

E.操作程序簡單

F.金融機構品牌形象和實力

G.獨立專業的投資意見

H.理財產品投資方式好，有選擇權

8、您對房地產信托有所了解嗎？是通過哪種渠道獲得？（可多選）（）

A.親戚朋友

B.報紙雜志

C.網絡

D.電視廣告

E.銀行或其他金融機構

F.不曾了解

9、以目前的經濟形勢您會愿意投資房地產信托嗎？（）A.愿意

B.觀望

C.不愿意

（若選A、B請繼續，若選C感謝您的合作）

10、若投資，您最關注房地產信托的哪些方面？（可多選）（）A.投資風險和收益

B.投資的期限

C.投資的起點金額

D.金融機構工作人員是否專業

E.金融機構的品牌和信譽

F.專家或媒體推薦

G.收費方式和服務

H.所投資房地產商的狀況

I.所投資樓盤的情況

J.其他

11、您若辦理房地產信托業務，會選擇哪類金融機構?（可多選）（）A.國有銀行

B.外資銀行

C城市商業銀行

D.其他商業銀行

E.證券公司

F.信托公司

G.其他金融機構

12、若選擇專業的第三方機構幫助您進行房地產信托分析，您會如何選擇？

（可多選）（）A.服務態度好的B.朋友推薦的 C.媒體宣傳的D.專業的房產商信用評級機構

E.有全面房產商財務報表分析能力的 F.能提供獨立、專業、客觀的咨詢意見的G.給人以全新的體驗的 H.其他（請說明）______

13、您是否投資過房地產信托基金或者房地產信托，評價如何？（A.投資過，很滿意

B.投資過，基本滿意

C.投資過，收益和風險讓人很失望

D.沒有投資過

14、您覺得房地產信托基金前景如何？請談談您的看法。

________________________________________________________

________________________________________________________)

第五篇：信托政策

財政部國家稅務總局關于信貸資產證券化有關稅收政策問題的通知.......1

財政部國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知........2

財政部國家稅務總局關于信貸資產證券化有關稅收政策問題的通知

財稅〔2006〕5號

條款失效成文日期：2006-02-20

注釋：條款失效，第二條第（三）項失效。參見：《財政部國家稅務總局關于公布若干廢止和失效的營業稅規范性文件的通知》，財稅〔2009〕61號。

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為了貫徹落實《國務院關于推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見》（國發〔2004〕3號），支持擴大直接融資比重，改進銀行資產負債結構，促進金融創新，經報國務院批準，現就我國銀行業開展信貸資產證券化業務試點中的有關稅收政策問題通知如下：

一、關于印花稅政策問題

（一）信貸資產證券化的發起機構（指通過設立特定目的信托項目（以下簡稱信托項目）轉讓信貸資產的金融機構，下同）將實施資產證券化的信貸資產信托予受托機構（指因承諾信托而負責管理信托項目財產并發售資產支持證券的機構，下同）時，雙方簽訂的信托合同暫不征收印花稅。

（二）受托機構委托貸款服務機構（指接受受托機構的委托，負責管理貸款的機構，下同）管理信貸資產時，雙方簽訂的委托管理合同暫不征收印花稅。

（三）發起機構、受托機構在信貸資產證券化過程中，與資金保管機構（指接受受托機構委托，負責保管信托項目財產賬戶資金的機構，下同）、證券登記托管機構（指中央國債登記結算有限責任公司）以及其他為證券化交易提供服務的機構簽訂的其他應稅合同，暫免征收發起機構、受托機構應繳納的印花稅。

（四）受托機構發售信貸資產支持證券以及投資者買賣信貸資產支持證券暫免征收印花稅。

（五）發起機構、受托機構因開展信貸資產證券化業務而專門設立的資金賬簿暫免征收印花稅。

二、關于營業稅政策問題

（一）對受托機構從其受托管理的信貸資產信托項目中取得的貸款利息收入，應全額征收營業稅。

（二）在信貸資產證券化的過程中，貸款服務機構取得的服務費收入、受托機構取得的信托報酬、資金保管機構取得的報酬、證券登記托管機構取得的托管費、其他為證券化交易提供服務的機構取得的服務費收入等，均應按現行營業稅的政策規定繳納營業稅。

（三）對金融機構（包括銀行和非銀行金融機構）投資者買賣信貸資產支持證券取得的差價收入征收營業稅；對非金融機構投資者買賣信貸資產支持證券取得的差價收入，不征收營業稅。

三、關于所得稅政策問題

（一）發起機構轉讓信貸資產取得的收益應按企業所得稅的政策規定計算繳納企業所得稅，轉讓信貸資產所發生的損失可按企業所得稅的政策規定扣除。發起機構贖回或置換已轉讓的信貸資產，應按現行企業所得稅有關轉讓、受讓資產的政策規定處理。

發起機構與受托機構在信貸資產轉讓、贖回或置換過程中應當按照獨立企業之間的業務往來支付價款和費用，未按照獨立企業之間的業務往來支付價款和費用的，稅務機關依照《稅收征收管理法》的有關規定進行調整。

（二）對信托項目收益在取得當年向資產支持證券的機構投資者（以下簡稱機構投資者）分配的部分，在信托環節暫不征收企業所得稅；在取得當年未向機構投資者分配的部分，在信托環節由受托機構按企業所得稅的政策規定申報繳納企業所得稅；對在信托環節已經完稅的信托項目收益，再分配給機構投資者時，對機構投資者按現行有關取得稅后收益的企業所得稅政策規定處理。

（三）在信貸資產證券化的過程中，貸款服務機構取得的服務收入、受托機構取得的信托報酬、資金保管機構取得的報酬、證券登記托管機構取得的托管費、其他為證券化交易提供服務的機構取得的服務費收入等，均應按照企業所得稅的政策規定計算繳納企業所得稅。

（四）在對信托項目收益暫不征收企業所得稅期間，機構投資者從信托項目分配獲得的收益，應當在機構投資者環節按照權責發生制的原則確認應稅收入，按照企業所得稅的政策規定計算繳納企業所得稅。機構投資者買賣信貸資產支持證券獲得的差價收入，應當按照企業所得稅的政策規定計算繳納企業所得稅，買賣信貸資產支持證券所發生的損失可按企業所得稅的政策規定扣除。

（五）受托機構和證券登記托管機構應向其信托項目主管稅務機關和機構投資者所在地稅務機關提供有關信托項目的全部財務信息以及向機構投資者分配收益的詳細信息。

（六）機構投資者從信托項目清算分配中取得的收入，應按企業所得稅的政策規定繳納企業所得稅，清算發生的損失可按企業所得稅的政策規定扣除。

四、受托機構處置發起機構委托管理的信貸資產時，屬于本通知未盡事項的，應按現行稅收法律、法規及政策規定處理。

五、本通知自信貸資產證券化業務試點之日起執行。

財政部國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知

財稅〔2003〕141號

全文有效成文日期：2003-07-0

3各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局：

為了促進被撤銷金融機構的清算工作，加強對金融活動的監督管理，維護金融秩序，根據《金融機構撤銷條例》第二十一條的規定，現對被撤銷金融機構清理和處置財產過程中有關稅收優惠政策問題通知如下：

一、享受稅收優惠政策的主體是指經中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構及其分設于各地的分支機構，包括被依法撤銷的商業銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農村信用社。除另有規定者外，被撤銷的金融機構所屬、附屬企業，不享受本通知規定的被撤銷金融機構的稅收優惠政策。

二、被撤銷金融機構清理和處置財產可享受以下稅收優惠政策：

1.對被撤銷金融機構接收債權、清償債務過程中簽訂的產權轉移書據，免征印花稅。

2.對被撤銷金融機構清算期間自有的或從債務方接收的房地產、車輛，免征房產稅、城鎮土地使用稅和車船使用稅。

3.對被撤銷金融機構在清算過程中催收債權時，接收債務方土地使用權、房屋所有權所發生的權屬轉移免征契稅。

4.對被撤銷金融機構財產用來清償債務時，免征被撤銷金融機構轉讓貨物、不動產、無形資產、有價證券、票據等應繳納的增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅。

三、除第二條規定者外，被撤銷金融機構在清算開始后、清算資產被處置前持續經營的經濟業務所發生的應納稅款應按規定予以繳納。

四、被撤銷金融機構的應繳未繳國家的稅金及其他款項應按照法律法規規定的清償順序予以繳納。

五、被撤銷金融機構的清算所得應該依法繳納企業所得稅。

六、本通知自《金融機構撤銷條例》生效之日起開始執行。凡被撤銷金融機構在《金融機構撤銷條例》生效之日起進行的財產清理和處置的涉稅政策均按本通知執行。本通知發布前，屬免征事項的應納稅款不再追繳，已征稅款不予退還。

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房地產信托監管政策回顧

第一篇：房地產信托監管政策回顧

第二篇：2010年房地產調控政策年終回顧

第三篇：房地產信托

第四篇：房地產信托

第五篇：信托政策

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