第一篇：住宅底層商鋪的類型以及投資分析

住宅底層商鋪的類型以及投資分析

住宅底商可以按照服務區間及市場理念來劃分。下面分別對它們予以介紹。

1、按照服務區間劃分

按照服務區間的區別，可以將住宅底商分為服務于內部和服務于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區里面。

對于大型的住宅社區，底商主要以社區內部居民為服務對象。在功能設定上要結合小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店鋪，投資少，風險不大，資金回籠也較快。

對于服務于小區外部的商鋪，則應考慮周邊商業業態、街區功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應位于交通便利，商業氣氛濃郁的地區，店鋪面積不宜過小（最好在１０００平方米以上），主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等，如“今日家園”、“似海怡家”、“現代城”的底商。

2、按照市場理念劃分

隨著越來越多的住宅項目進行住宅底商的開發，房地產開發商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力，但不同項目的競爭將成為今后住宅底商市場的主旋律，住宅底商項目市場運做將對住宅底商項目的成功發揮重要作用。鑒于以上原因，下面按照住宅底商項目的市場理念對住宅底商進行分類。

按照住宅底商市場運做的特點，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。下面，分別對它們加以介紹。1）概念型住宅底商

概念型住宅底商，指開發商在開發過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。從以“歐式商業步行街”概念炒作成功的“現代城”、“歐陸經典”，到“珠江駿景”，再到“老番街”，住宅底商一改過去純粹的配套服務功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但決不應是開發商的制勝法寶。

2）潛力型住宅底商

潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。如位于亞運村的“風林綠洲”，由于與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰，人氣凝聚力強大，近幾年內的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地。

“潛力型”住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風險，無論投資者自營、出租，還是轉手出售，所面臨的最大問題將是“時間”問題，也就是商戶通常說的“養店鋪的時間”。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應充分考慮時間因素。

3）商圈型住宅底商

商圈型住宅底商，指已經形成一定的商業氛圍，擁有大量的、穩定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創造佳績。

商圈型住宅底商周邊的商業已形成一定氣候，投資風險相對小，回報率高。不過，需要指出的是，成熟商圈內的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對優勢，但是，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設施等）也十分重要。比如北京科技會展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補二層、三層在設計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現象。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹慎的話，很可能以過高價位購買商鋪，最終被高位“套牢”。

住宅底商的特點

住宅底商有其區別于其他商鋪形式的特點，這些特點對其經營、市場有方方面面的影響。

1、建筑形式特點

住宅底商建筑形式上表現為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業運營兩種功能的有效性，開發商會通過合理規劃設計對居民和底商的消費者和經營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。

需要指出的是，如果規劃設計不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。

另外，住宅底商的規模要恰當控制，當規模超過2萬平方米以后，開發商必須對該商業房地產項目的市場環境做必要的調查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規模、市場策略等，否則項目會面臨開發困境。

2、鋪面、鋪位類型

住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的“可視性”使其價值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場關注的原因，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。

有些開發商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了

超越通常意義的底商開發，可能將此住宅底商項目開發成為規模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的創新，使住宅底商的概念復雜化了，無論是規模還是形式都要求開發商 從更加專業的角度進行規劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發步行街、百貨百貨商場或其他商業房地產形式，會加大項目的風險。

3、經營形態特點

住宅底商作為社區商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施，其中零售型住宅底商的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型住宅底商的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

4、投資回收形態

目前，越來越多的住宅底商的投資回收形態主要為底商出售形式，主要的投資者包括散戶投資者和機構投資者。長期看來，機構商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力，這會影響國內商鋪開發模式及投資模式。

投資策略

住宅底商作為市場基礎最成熟的商業房地產類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項目規模大，居住人口消費能力強，其投資收益可以很好得到保證。

第二篇：住宅、商鋪物業管理協議書

商鋪物業管理服務協議書

物業管理單位：深圳市星河物業管理有限公司管理處（簡稱甲方）承租單位（戶）：（簡稱乙方）

乙方于年月日租用樓(小區)層商鋪，面積共平方米，作用途使用。

物業管理期年（年月日至年月日）

根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》、《深圳經濟特區房屋租賃條例》和星河實業（深圳）有限公司與乙方簽訂的《房屋租賃合同書》的規定，經甲乙雙方平等友好協商，達成如下物業管理服務協議：

1、甲方負責物業公用設施、設備和共用部位的維修、養護和管理。

2、甲方負責公共區域的清潔衛生、綠化、消殺工作。

3、甲方負責治安、消防、車輛管理工作（但不含人身財產等保險保管責任），實行24小時安全監控和巡視服務，配合協助公安機關作好治安防范工作。

4、乙方所租用的商鋪，是經深圳市建筑質量檢驗部門檢驗合格交付使用的，如乙方在使用過程中發現房屋質量問題需要維修，應向甲方報告，由甲方負責聯系施工隊及時進行維修。

5、乙方不得將窗戶及外墻作任何更改，不得擅自安裝防盜網、雨蓬、空調等，如需安裝，必須向甲方提出申請，經甲方審批同意后，方可按指定的位置和規格安裝，以確保物業外貌美觀、統一協調。

6、未經業主同意和甲方審批，乙方若擅自改變房屋結構、用途、外貌或非法進行擴建、拆建和利用公共部位堆放雜物等，甲方有權采取相應措施責令乙方停止或恢復原貌，甲方有追究乙方賠償由此所造成的經濟損失權力。

7、乙方應自覺遵守《深圳市家庭居室裝修管理規定》，乙方不得擅自進行裝修，如需進行二次裝修，須向甲方提出書面的裝修申請，并將施工設計方案（圖紙）及消防部門審核文件報甲方和業主審查，經甲方和業主審批同意后，辦理完裝修相關手續，方可進場裝修。若因乙方違章裝修，造成公用設備設施損壞、停水、停電、漏水、漏電等事故，乙方負責修復

和承擔由此事引起的全部經濟責任和法律責任。裝修工程完工，經消防部門驗收后，才能開業經營。

8、乙方應自覺遵守《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的規定，不準在小區內亂丟垃圾、雜物；不準亂貼廣告、標語；不準亂立廣告牌、指路牌；不準將神位、神像等設置在戶外；不準在小區內亂停亂放車輛；不準損壞綠化植物。

9、乙方應自覺遵守甲方制訂的環境衛生等公眾管理制度，環境衛生實行門前“三包”，垃圾應以袋裝放入垃圾箱內，電視、音響的音量不要太大，以免影響他人，營造小區一個良好的生活、經營、辦公環境。

10、收費標準。

物業管理費：；電費：；水費：；垃圾清運費：乙方產生的營業垃圾自行清運到垃圾中轉站，垃圾量每天限定為桶，超出部分，乙方每月支付元給甲方，由甲方負責清運出小區。

11、乙方必須按時（每月5日前）交納管理費、水電費等費用。如拖欠上述費用，每拖延一天，甲方按乙方應交費用總額的千分之三收取滯納金。如乙方拖欠物業管理費、水電費期限超過當月20日或拖欠租金超過合同規定期限，甲方有權或根據業主的授權采取相應措施催繳欠費。

12、嚴禁乙方利用出租房進行違法犯罪活動。

13、甲、乙雙方確認進駐時水表讀數為電計量表不能正常運轉（或損壞），甲方有權追繳該期間乙方所用水電量的費用。

14、未盡事宜，雙方可友好協商解決，本協議具有同等法律效力。

15、本協議一式兩份，雙方各執一份，雙方簽字后生效。

管理單位：星河物業管理有限公司承租單位（戶）：

管理處

年月日年月日

住宅(租戶)物業管理服務協議書

物業管理單位：深圳市星河物業管理有限公司管理處（簡稱甲方）入住人（租戶）名稱：（簡稱乙方）

承租人（單位）于年月日租住號房，管理期年。經查驗，房內設施齊全、完好、無損。經甲乙雙方平等友好協商，達成如下物業管理服務協議：

1、甲方負責物業公用設施、設備和共用部位的維修、養護和管理。

2、甲方負責公共區域的清潔衛生、綠化、消殺工作。

3、甲方負責治安、消防、車輛管理工作（但不含人身財產等保險保管責任），實行24小時安全監控和巡視服務，配合協助公安機關作好治安防范工作。

4、乙方入住前必須與業主簽訂《房屋租賃合同》，同時簽訂本協議書及《住戶消防安全管理責任書》。

5、乙方持《房屋租賃合同》及房屋租金收據等，到甲方辦理入住手續，并按要求填寫《住戶家庭情況登記表》、《入住樓宇簽認表》。

6、乙方入住七天內，如發現室內有諸如供電設施斷路、短路、開關不靈、燈不亮、上下水道堵塞、馬桶及水龍頭漏水、內外門鎖不靈等問題，應及時報告甲方，由甲方負責修復，發生的費用由甲方支付。七天后發現上述問題，乙方可向甲方反映，甲方應及時派人員進行修復，但發生的費用由乙方支付。

7、乙方所租用的樓宇，是經深圳市建筑質量檢驗部門檢驗合格后交付使用的，如因建筑質量問題需要維修，由甲方負責通知施工隊進行修復。

8、乙方不得將窗戶及外墻作任何更改，不得擅自安裝防盜網、雨蓬、空調等，如需安裝，必須向甲方提出申請，經甲方審批同意后，方可按指定的位置和規格安裝，禁止在屋內外墻亂鉆孔、打釘、大爆炸螺栓等（除安裝窗簾、空調機、抽油煙機、熱水器外），以確保物業外貌美觀、統一協調。

9、未經業主同意和甲方審批，乙方若擅自改變房屋結構、用途、外貌或非法進行擴建、拆建和利用公共部位堆放雜物等，甲方有權采取相應措施要求乙方停止或恢復原貌，乙方應

承擔由此事引起的全部經濟責任和法律責任。

10、乙方應自覺遵守《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的規定，不準在小區內亂丟垃圾、雜物；不準亂貼廣告、標語；不準亂立廣告牌、指路牌；不準將神位、神像等設置在戶外；不準在小區內亂停亂放車輛；不準損壞綠化植物。

11、乙方應自覺遵守甲方制訂的環境衛生等公眾管理制度，環境衛生實行門前“三包”，垃圾應以袋裝放入垃圾箱內，電視、音響的音量不要太大，以免影響他人。小區內嚴禁乙方飼養家禽、家畜，營造小區一個良好的生活、經營、辦公環境。

12、嚴禁乙方利用出租房進行違法犯罪活動。

13、收費標準：管理費：；有線電視費：。

14、乙方應按時（每月5日前）交納物業管理費、租金、水電費等，如拖欠上述費用，每拖延一天，甲方按乙方應交費用總額的千分之三收取滯納金。如乙方拖欠物業管理費、水電費期限超過當月15日或拖欠租金超過合同規定期限，甲方有權或根據出租方的授權采取停水、電措施催繳欠費。

15、入住前甲乙雙方確認的水表讀數為立方米，電表讀數為度。

16、以上協議一式兩份，甲方與乙方各執一份，雙方簽字后生效。

管理單位：星河物業管理有限公司承租單位（戶）：

管理處

年月日年月日

第三篇：住宅商鋪裝修管理程序

住宅商鋪裝修管理程序

1.目的對所轄住宅商鋪物業裝修管理實施控制，確保建筑物結構安全和裝修協調、統一、美觀，并符合消防要求，以便合理、安全使用物業。

2.適用范圍

適用于管轄住宅物業的裝修管理。

3.職責

3.1管理處經理負責特殊項目裝修申請的審批。

3.2工程部主管負責住宅裝修申請的審批、裝修工程監理及竣工驗收。

3.3客服中心負責裝修辦理及裝修資料存檔。

3.4安管部、工程部負責裝修人員管理并對裝修過程實施監控。

3.5財務部負責收（退）裝修押金及相關費用。

4.內容和過程控制

4.1裝修申請

4.1.1 住宅、商鋪單元裝修，業主須提前三日到客戶服務中心前臺辦理申請手續，前臺值

班員確認其業戶身份后，即請業主填寫《裝修申請表》并提供完整的裝修圖紙（含總平面圖、天花圖、電氣圖）、費用預算、裝修單位資料(營業執照、稅務登記證、資質證書加蓋公司紅章復印件各一份)。

4.1.2 特殊情況業主要求自行裝修，前臺值班員應要求業主另行簽訂《自裝承諾書》，承諾

所請裝修施工人員具備裝修能力，并承擔裝修過程中可能引起的一切責任。

4.1.2 如必須經有關政府職能部門（如消防部門）批準的裝修項目，則須辦理有關審批手

續，并將復印件交客戶服務中心存檔。

4.1.3 前臺值班員要求業主、裝修施工單位與管理處簽訂《裝修協議書》,并與業主簽訂《裝

修承諾書》,與裝修施工單位負責人簽訂《裝修工程施工單位治安責任書》。

4.1.4 客戶服務中心前臺將裝修申請有關資料于當日下午移交工程部審批。

4.2裝修審批

4.2.1工程部主管認真審核業主提交的《裝修申請表》及裝修方案并提出相關要求、修改意

見及注意事項；審查裝修公司資質證明資料，無《施工企業承建資質證書》的裝修公司原則上不予進場裝修，必要時應會同業主查看裝修現場，要求在接到申請后的三個工作日內提出意見，并做出如下處理：。

a)符合要求的，在《裝修申請表》上簽署意見，并開出《裝修審批通知書》和《施工許可證》，轉交客戶服務中心前臺。

b)不符合要求的，由工程部主管與業主進行溝通，要求業主修改施工設計方案后另行審批。

c)特殊項目審核后提交管理處經理審批。

4.3繳費

4.3.1 客戶服務中心前臺通知業主及裝修施工單位負責人前來繳納相關費用及押金。

4.3.2 財務部依據公司制定的住宅裝修收費標準收取業主及裝修施工單位的裝修費用及押

金。如業主或裝修施工單位要求自行清運裝修垃圾，可免收該項費用。

4.3.3 裝修稅可由業主或裝修施工單位直接到地稅部門交納，或由管理處代收代繳。

4.3.4 業主自裝，裝修施工單位應交裝修押金，裝修稅由業主交納。

4.4裝修施工單位進場

4.4.1 客戶服務中心前臺在業戶辦理完以上手續后，向業戶核交《施工許可證》、《裝修審

批通知書》原件，并留存復印件,施工單位憑證進場施工。

4.4.2 裝修施工單位負責人填寫《施工人員登記表》，并提交裝修施工人員身份證復印件1

份，1寸照片二張，辦理施工人員出入證。

4.5裝修監管

4.5.1 安管部、工程部負責裝修人員管理、施工進退場管理、裝修材料管理、裝修檢查監

管，詳見《安管部裝修監督管理規定》。

4.5.2 動火作業須由施工單位負責人向客戶服務中心申報，詳見《消防安全管理規定》。

4.5.3 工程部負責結構安全的建筑、強弱電、上下水、防水裝修監理，詳見《工程部裝修監督管理規定》。

4.5.4 安管部、工程部主管理不定期抽查裝修單元,并在裝修單元內的《巡邏簽到表》上做

好簽到記錄。

4.6裝修延期

4.6.1單元裝修需延期時，由業主向客戶服務中心提交《裝修延期申請表》，裝修延期時間

在一個月內的由客戶服務中心前臺值班員工作人員審批；超過一個月的由客戶服務主管審批。

4.7裝修竣工驗收

4.7.1 裝修完工后，由業主提前一日向客戶服務中心前臺提出裝修竣工申請，填寫《裝修

竣工驗收申請表》。

4.7.2 客戶服務中心前臺與業主預約上門驗收時間, 并將相關裝修資料交工程處驗收人

員。

a)驗收合格，由驗收人員簽署意見交工程部主管、安管部主管、管理處經理審批后返回客戶服務中心存檔；

b)驗收不合格，則提出整改意見，直至驗收合格為止。

4.8押金退還

4.8.1 裝修竣工驗收合格三日，業主憑已審批的《裝修竣工驗收申請表》和押金收據，到

財務部辦理退還押金手續。

4.8.2 裝修施工單位在業主退還押金一個月后，到客戶服務中心前臺交回所有《裝修工人

出入證》后，到財務部辦理完稅手續，憑押金收據退取押金。特殊情況如業主同意裝修施工單位提前退取押金，可由業主向財務部出具相關承諾書；如業主不同意退取押金，由業主向財務部提前聲明。

5.文件

5.1支持性文件

5.1.1《裝修指南》

5.1.2《深圳市家居裝修管理規定》

5.1.3《安管部裝修監督管理規定》

5.1.4《工程部裝修監督管理規定》

5.1.5《消防安全管理規定》

6.質量記錄

6.1《裝修資料確認表》

6.2《裝修申請表》

6.3《自裝承諾書》

6.4《裝修審批通知書》

6.5《施工許可證》

6.6《裝修協議書》

6.7《裝修承諾書》

6.8《裝修工程施工單位治安責任書》

6.9《施工人員登記表》

6.10 《整改通知書》

6.11 《動用明火申請表》

6.12 《裝修延期申請表》

6.13 《裝修竣工驗收申請表》

第四篇：產權式商鋪的投資分析

產權式商鋪是近年來興起的物業形態，投資者出于投資目的，將商鋪委托發展商或品牌經營商統一經營，以獲得穩定的投資回報——租金收益。這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運作，著實讓它風光了一把，制造了一個又一個“投資小、風險小、回報穩定”的投資神話。然而從2004年開始，隨著“巨庫”“第五大道”“碧溪家居廣場”的相繼折戟，廣大投資者對于產權式商鋪是否能得到高額回報心存疑慮。因此，本文將結合正反兩個案例，為廣大投資者提供相應的建議和風險規避的方法。

【講評要點】

1.小產權分割商鋪和帶租約出售商鋪的區別。

2.產權式商鋪有哪幾大優勢？

3.產權式商鋪存在的主要風險：開發模式、經驗缺乏、經營不善、承諾擔保。

4.規避產權式商鋪的風險，要了解開發商的實力、調查經營管理水平、明晰產權分割情況。

【反面案例】

2003年9月，碧溪家居廣場大打廣告，宣傳“16萬產權商鋪熱賣”。廣告中宣稱，碧溪家居有5萬多平方米的營業面積，分成一個個13.34平方米的標準攤位，以每個攤位16萬元的價格向外發售。并承諾各項手續齊全，可以在國家規定的時間內為購買者辦理土地證和房產證。

關于投資風險問題，碧溪家居宣稱，以碧溪家居廣場5萬平方米的房產、營業收入以及碧溪溫泉飯店的收入，作為購買者的收益作擔保。碧溪家居還提出了保值、增值性回購辦法——碧溪3年內可原價回購商鋪，超過3年，每年遞增原價的5%，截至第十年為原價的135%回購。

2003年10月～2004年6月30日，碧溪家居按合同約定正常返還業主租金。2004年9月底碧溪家居自稱出現資金困難，10月1日要開始停業整頓，所以9月末無法按期返還業主的第三個季度租金。2004年10月，碧溪家居出具承諾書向業主保證：一個月內發放租金及違約金，3個月后可退還首付款，6個月后按合同規定退購房款。與此同時，業主獲悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大樓為抵押，向工商銀行西客站支行借款2.88億元（這筆貸款至今未還），隨后，碧溪又將大樓化整為零出售商鋪。

2004年12月，第一批九名業主開始起訴碧溪家居。2005年4月20日，豐臺法院判決《碧溪家居廣場商業用房轉讓合同》無效；碧溪需返還原告購房款，并于4月21日起支付利息；駁回原告其他訴訟請求。2005年5月10日，勝訴業主及其代理律師再次來到碧溪家居廣場，遞交律師函，希望碧溪盡快執行法院的判決，要給出還款計劃書，但碧溪方面無人給任何明確答復。

【正面案例】

第三極文化中心作為產權式商鋪的代表，以北京最大的新生代書店為經營主體，是一所集知識性休閑、文化性消費為一體的復合型文化主題商場。

第三極文化中心以文化消費為主題定位，全部經營與文化相關的產品。在商業業態管理方面發展商聘請了文脈公司進行商業業態的控制、規劃和調整，保證商業部分的經營品質，同時為投資者計算穩定、優質的投資回報。經過合理的業態規劃，第三極文化中心將十一層商業共分為六個大本營，以4～7層的圖書大本營

作為吸引人流的主動力源，9、10層以目的性消費業態——旅游及教育大本營作為附動力源，通過兩個動力源吸引大量的客流輻射到其他樓層的業態，使得全樓商業均能繁榮發展。

在商業管理方面，為了保證第三極文化中心的經營品質，獲得穩定的增值能力和潛力，特地聘請擁有很強的國際客戶資源和招商能力的高力國際，作為第三極文化中心的招商顧問和物業管理公司，以實現對投資者承諾的10年回本，年收益10%的投資回報。

【專家講評】

兩種不同類型產權式商鋪的區別

隨著商業地產的持續升溫，產權式商鋪成為了風險最大，但同時投資回報也最為豐厚的物業類型。投資者如果能明辨其發展前景、出手準確的話，確實能夠實現很高的回報，這也是近年來產權式商鋪個人購買投資升溫的一個主要的原因。產權式商鋪是西方發達國家及我國開放發達城市流行的一種房產投資方式，實際上是一種所有權和經營權分離的房地產商鋪商品形式，主要是商鋪業主出于投資目的將產權商鋪通過發展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統一經營，商鋪業主獲得定期定額的投資回報。

按照行銷方式的不同，在市面上可供投資的產權商鋪主要有兩種形式，即“小產權分割商鋪”和“帶租約出售商鋪”。

小產權分割商鋪。小產權分割商鋪是將產權和經營權分離，這意味著投資者在購買了商鋪之后，成為該商鋪的業主。但投資者無需插手商鋪的經營管理或者轉租，只需與發展商簽訂合同，將商鋪交由發展商統一經營管理，業主即可根據與發展商的合同約定，坐等回報或者共擔風險。

小產權分割商鋪一般會打出3～5年內8%～10%的年投資回報率的承諾，以投資回報率10%來計算，大約5～6年可收回投資成本。由于拆分后的單位面積小，投資門檻相對較低，對中小投資者尤其具有吸引力。

雖然這種投資模式起點較低，但缺點同樣顯而易見。對于開發商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對于投資者來說，產權面積分得越散，后續經營越難以保證，投資風險也在無形之中增大了。上文中的碧溪家居廣場就是小產權分割商鋪失敗的典型代表。

帶租約出售商鋪。帶租約出售商鋪實質上是售后返租的改良，客戶購買產權式商鋪的同時，即與開發商簽定租約，將所購房產租給開發商，租期三五年不等，有的甚至長達十年。租賃期內，業主可定期從發展商處得到定額的租金回報，一般為樓價的7%至8%（每年)。租約期內由開發商將統一房產轉租經營，最大限度地確保商場的興旺。帶租約出售方式對業態規劃、業態組織要求較高，由于劃分面積較大，相對于小產權分割商鋪，買家可以更清晰地了解到購買單位租約合同以及經營狀況。

為了保證投資安全，在購買帶租約出售的鋪位時，投資者首先要了解這些鋪位是不是已經有租約合同或者有意向租戶，同時要在商鋪買賣合同上注明租賃時間，以及附帶的租金遞增等條款。

產權式商鋪的四大優勢

產權式商鋪作為一種新型的商業品種，一經推出就得到眾多投資者的青睞，這與其本身存在的優勢不可分割。產權式商鋪的獨特魅力，在于它具有房地產投資的穩定性和商業投資的高成長性。它擴大了投資平臺，分解了投資風險，是廣大普通百姓、工薪階層等穩定職業者的理想投資項目。產權式商鋪的優勢主要有以下幾點：

1.進入門檻較低。產權式商鋪投資額相對較小，無須參與經營管理，收益穩定，因為降低了置業門檻而吸引了大量的中小投資者。一般而言，投資者首付一定比例的資金，剩余款項通過銀行的按揭貸款，即可擁有產權式商鋪，實現了廣大消費者置業投資的夢想。

2.投資回報穩定。與股票、儲蓄、住宅相比，產權式商鋪以其可觀的回報收益和升值潛力成為投資者較理想的投資品種。值得強調的是，產權式商鋪通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價，從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式。

以第三極文化中心為例，作為綜合性文化商廈，通過以圖書銷售為主要經營品種的特色，實現了集文化用品、體育用品、休閑、娛樂、餐飲等文化商業、教育服務和商務辦公于一體，其合理的業態規劃將有助于投資回報的順利實現。

3.減緩資金壓力。對于發展商來說，一旦商業規模達到了一定體量，如何實現資金回籠便成了一大難題。有關專家表示，大規模的商業經營需要業態的支撐，需要大型商家的拉動。而對于大型的零售商來說，高效的流動資金周轉率是他們成功運營的基礎。即使是資金規模龐大的商業旗艦，如沃爾瑪、家樂福等跨國經營的公司，都不可能大把地掏出資金來購買大面積的商業鋪面，租賃經營始終是他們考慮的首選方式。同時，大面積商業鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的，因此產權式商鋪無疑為發展商解決了一道難題。

4.降低經營成本。經營商以承租的方式獲得了商場使用權，而不需要直接購置，減少了流動資金的占用，也省卻了占領市場的大筆資金，不僅維持了合理的流動資金周轉率，降低了經營風險，同時由于是通過發展商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會出現過多的法律問題。

產權式商鋪存在的四大風險

產權式商鋪的架構中存在著三方利益的沖突：發展商關心的是售價，業主關心的是投資回報率，經營者希望租金越低越好。由于產權分散在不同的主體身上，三權分立的局面，使得產權式商鋪實際上蘊含著很大的風險。因此，投資者要根據商業項目的具體情況而作出恰當的投資舉措。

開發模式的風險。目前，市場上很多產權式商鋪的開發商是做住宅項目出身的，他們的投資目的是要實現“短、平、快”的收益回報，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經營項目的價格，以實現更多的附加價值，從而人為的改動了商業業態的自然升級。

案例中的碧溪家居廣場為了高價銷售商鋪，獲取套現，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來吸引投資者，使這種本來風險相對比較小的投資方式變成了高風險投資。歸根到底，是開發商將其本身的風險轉嫁給了投資者。一旦出現問題，開發商可以人去樓空，而風險則由投資者自己承擔。

專業經驗缺乏的風險。雖然產權式商鋪是一種良好的商業模式，但由于大部分開發商和經營管理公司都處于“摸著石頭過河”的階段，對于如何經營好產權式商鋪，則缺乏實戰經驗。開發企業雖然也在努力學習國外的先進管理經驗，但對商業項目的經營管理上仍存在著一定程度的差距。而一些國外的商業管理公司，雖然擁有先進的管理水平，卻因為不能很好地了解國內消費者的生活方式和消費習

慣，而產生“水土不服”的情況。

經營不善的風險。在長期的承租期中，如果經營管理不善，不僅不能實現預期的經營目標，更無法向投資者提供承諾的租金收益。仍以碧溪家居廣場為例，商家雖然在運營前期按合同約定正常返還業主租金，但在營業一年之后，因為經營管理上的錯漏頻出，無法按時支付投資者應得的租金收入，從而導致了業主狀告開發商的最終結果。

此外，開發商出售產權式商鋪，但是投資者能否得到產權仍是個問題。分割銷售后所帶來的產權分散與商業統一經營的矛盾，也一直是產權式商鋪所要解決的問題。

承諾擔保的風險。在承諾回報中很多投資者認為有擔保最可靠，很多商鋪承諾每年8％～10％的回報，并有各種形式的擔保。但是擔保問題是一個非常復雜的法律問題，有些擔保虛到無以保障，即使有開發商所說的數十億元集團資產作擔保也并非就高枕無憂。

有些開發商承諾用自己產業的經營收入作擔保，然而項目未來的運作情況具有眾多不可確定的因素，如果經營效益不好，承諾的投資回報將無法實現。即使有項目用集團數十億元資產作擔保，可是投資者很難知道該集團的資產債務關系，而小債權人的權利是要排在大債權人之后。還有些開發商通過擔保公司來實現承諾，但問題是很多擔保公司實力不強，有的甚至是開發企業下屬的子公司，根本不能實現所謂的承諾回報。

產權式商鋪規避風險的原則

產權式商鋪作為新生的商業地產模式，可謂是“優勢與風險并存，利益與矛盾交織”，作為普通的投資者可以通過以下方式，規避可能出現的經營風險。

了解開發商的實力。具有實力和好口碑的開發商從物業選址建設到銷售都會有全盤的考慮，選擇他們的物業投資風險相對較低。業界有句名言叫“地段，地段，還是地段”，選擇合適的地段對商鋪投資是至關重要的。有眼光的開發商會在城市變遷中捕捉到商機，從而實現高額的經營利潤。

投資者可以通過了解開發企業的背景，明確開發商的經營實力，以保證自己的投資回報順利實現。案例中的第三極文化中心的發展商是中關村文化發展股份有限公司，它在圖書經營上有多年經驗，是以發展文化產業為經營目標的大型綜合性文化企業，而不是單純的房地產開發商，從而保證了物業經營的高管理水平。調查經營管理水平。從某種意義上來說，商業物業的升值和延續是靠經營出來的。商業物業經營管理搞好了，可以提升整體形象，吸引更多的投資者來投資，從而形成良性循環，促使商業物業的升值。

業主選擇的開發商應該對投資回報有理性認識，不能只考慮高額獲利因素。同時，開發商要充分考慮風險變化因素，具有財務保障體系的提供，使業主的利益不受損害。

明晰產權分割情況。為了避免風險，小業主在簽約前應該有充分考慮，要明確產權問題。雙方約定的投資回報率一方面合同上要有明確約定，另一方面應有第三方提供擔保。并且一定要明確這樣的承諾回報是由誰來承擔責任。因為，由誰來承擔責任，比承諾什么，更值得投資者來關注。

商鋪投資在目前是一種高風險高回報率的投資品種，存在著許多風險。有沒有人來租、租金有多少、盈利的來源等一系列問題都要考慮到。同時，產權式商鋪涉及了開發商、經營者和眾多分散投資者，利益分割很細，情況復雜。如果開發商、經營者任何一方出現問題，對小業主都會帶來重大損失。所以，業主應該自發成立一個統一的組織，有利于統一意見，對維權活動的進行比較有利。

隨著開發企業的實力加強和經營管理水平的提升，未來的產權式商鋪可以采取基金的運營管理模式，通過物權的和諧統一，為投資者提供完善的投資服務，使產權式商鋪可能存在的風險降到最低。

講解專家:

公衍奎

1992年畢業于同濟大學并獲得學士學位，1996年取得碩士學位。1998-2001年，在人民大學經濟研究所攻讀“國民經濟學”第二碩士學位。

現任華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司副總經理，直接負責公司市場資訊部的市場研究工作，以及策劃部項目顧問工作的全程控制。在華高萊斯參與的項目涉及區域發展，產業園區開發，新城建設，各類商業、居住、商務項目開發，房地產企業發展戰略，等等。

第五篇：商鋪投資宣傳語

商鋪投資 宣傳語集錦

1、一條金扁擔，挑起兩個金籮筐

2、小小柜臺，三代未來

3、一商鋪廣告語鋪在手、三代不愁

4、到XX買鋪去！

5、財富洼地

6、紅色財富旋風

7、百年基業、一鋪相傳

8、商鋪廣告語租鋪不如買鋪，低成本創富秘笈

9、超輕松買鋪，賺取無盡財富

10、X米商鋪廣告語罕有層高，一層的價格盡享兩層使用空間

11、買鋪實用才是硬道理

12、經營投資兩不誤，真正一舉兩得商鋪廣告語

13、首付幾千，月供幾百，翹腳做老板

14、唯有快人一步，才能搶占無限先機

15、東門絕版真正地鐵旺鋪

16、財富寶鼎，地鐵鋪王

17、財富機會說來就來，1.5萬元創業做老板

18、行業利潤決定商鋪命運

19、無競爭對手的市場，賺錢商鋪廣告語才更容易 20、利潤高的行業，賺錢才更多

21、商業地產原始股，是商鋪廣告語開業旺鋪，不是返租生鋪

22、扛鼎“商業極地”當商鋪廣告語仁不讓

23、扛鼎“商業極商鋪廣告語地”誰與爭鋒

24、要一次周未大餐，還是要一輩子衣食無憂商鋪廣告語（你有沒有想商鋪廣告語過1000元可以讓你一生都有保障商鋪廣告語）

25、穩健型投資模式深圳“狂熱登陸”

26、有天虹領軍，創富更輕松

28、六重優勢，打造第三代產權式商鋪 29、0首期，商鋪投資大革命

30、給孩子一次驚喜，還是給他們一生幸福？！（你有沒有想過1000元可以讓孩子一生都有保障）

31、以小“搏”大

32、財富的力量

33、加盟“xxx”，跨越“財富之顛”

34、加盟“xxx”，問鼎“財富核商鋪廣告語心” 35、2005商鋪投資新坐標

36、加盟“xxx”，再創商鋪廣告語“財富奇跡”

37、加盟“xxx”，逐鹿“財富金座商鋪廣告語”

37、加盟“xxx”，成就“財富霸業”

38、占位XXX，贏定財富人生

39、入主東博，點石成金 40、攜手東博，財富商鋪廣告語相伴

41、買鋪，商鋪廣告語當然要飲頭啖湯

42、東門收租王

43、品商鋪廣告語牌響當當，賺錢穩當當

44、全城商住之王

45、城商鋪廣告語市核心，動力起航

46、賺足數十年的商鋪“金飯碗”

47、行業巨頭為旺場買保險（投資XXXX龍頭鋪王，吃行業龍頭商鋪廣告語飯）

48、熟鋪，賺錢磁場（XXX龍頭商鋪，聚集全城精商鋪廣告語明的商鋪投資眼光）

49、珍稀，奇鋪可居（XXX超鉑金地段，聚集全城精商鋪廣告商鋪廣告語語明的商鋪投資商鋪廣告語眼光）

50、商鋪廣告語商鋪金飯碗，吃行業龍頭飯（商鋪廣告語XXX強勢進駐首層，為旺場鋪就穩固基石）

51、每一個數字都是財富

52、空打如意算盤，不如自己有金算盤

53、CEPA的方向，就是財富的方向

54、極速創富支點

55、商業地標，搶占黃金鋪

56、創富，永不“打烊”

57、穩，哪能不賺？

58、創富論，實現與財富零距離接觸

59、財富步步為贏

60、鉆石旺鋪，富甲三代（想要商鋪廣告語富甲三代，自然要先人一步）

61、緊跟政府規劃走，買鋪賺鋪不用愁商鋪廣告語 62、廣場口，吸錢口（xxxx口，吸錢小旺鋪）

63、便商鋪廣告語宜過買房！（比比算算，還是買鋪商鋪廣告語劃算！）64、財富變現

65、投資新寵，創富首選 66、商業航母，誰與爭鋒 67、全民創富，潮涌港城 68、投入少，風險低，即買即分紅 69、搶占消費前沿，領跑財富未來

70、原始股（商鋪廣告語獨商鋪廣告語立旺鋪，超低商鋪廣告語空發行價，絕版上市）

71、龍頭鋪（獨立產權旺鋪，領跑學商鋪廣告語生用品消費龍商鋪廣告語頭）

72、絕版鋪（商鋪廣告語駐守華聯出入口，臨街旺鋪，眨眼絕跡江湖）73、淘金鋪（商鋪廣告語駐商鋪廣告商鋪廣告語語守華聯出入口商鋪廣告語，獨立街商鋪廣告語鋪，財富集中營點鋪成金）74、成長鋪（駐守華聯出入口，獨立街鋪，獨享高成長空間）75、招財鋪（首層臨街商鋪廣告語獨立旺鋪，夾層餐飲服務特區，絕版推出）

76、沿街鋪（首層臨街，夾層絕版鋪，商鋪廣告語壓軸登場）77、搶手鋪（首層臨街獨立旺鋪，餐飲服務特區，震憾熱賣）78、中心鋪（首層臨街獨立旺鋪，餐飲服務特區，震憾熱賣）79、創業鋪（只需區區2萬元，輕松坐享都心旺鋪財富效應！）80、首期1萬元商鋪廣告語創富風暴（年商鋪廣商鋪廣告語告語終雙薪買間鋪，有鋪有車先致富，百萬富翁不是夢）81、讓1萬元膨脹起來

82、跟知名品牌做生商鋪廣告語意，租金穩當當 83、1萬元長線投資（首期3000元，一個月工資買鋪）84、1萬元投資熱點

85、商鋪廣告語1萬元能翻多少倍 86、1萬元買間“家居銀行” 87、羅湖12金鋪，深圳12富豪 88、商商鋪廣告語業龍虎榜，天天有鋪賺 89、客流量決定商鋪廣告語商鋪價值 90、一鋪一金庫，三代搖錢樹 91、機遇不常有，成功更需快人一步！

92、做XXXX原始股東，與商業大鱷共享財富盛宴 93、新產業、新財富、親生活

94、引爆商業新格局，財富時代席卷全城 95、舞臺有多大，錢景有多廣 97、背商鋪廣告語靠金牌商家，坐享世界財富（贏盡天下財富）98、攜商鋪廣告語手金牌商家，鎖定創富方向

99、全商鋪廣告語街鋪商鋪廣告語，間間臨街，鋪鋪商商鋪廣告語鋪廣告語興隆構筑立商鋪廣告語體財富通道

100、全街鋪，間間臨商鋪廣告語街，鋪鋪通獻策，引您駛向財富之路

101、XX人投資商鋪廣告語的霸王商鋪廣告語旗，XX人賺錢的風向標

102、選鋪王之王，走財富捷徑 103、財富大轟炸，商鋪王中王

104、掀起金濤商鋪廣告語駭浪，財富洶涌而至！105、財富狂飆，席卷深圳！106、驚現財富霹靂，財源滾滾而來！107、商業原子彈，財富核裂變

108、坐商鋪廣告語著賺、躺著賺，真金商鋪廣商鋪廣告語告語白銀輕松賺（將賺錢進行到底）109、看數字變化，與財富理性對話

110、雷霆萬鈞，交1萬送商鋪廣告語4萬現金!(xxx豪情出手,助您創富打出新天地!111、財富商鋪廣告語爆發，勢不可擋

112、商鋪至尊，一諾千金商鋪廣告商鋪廣告語語 113、財富大碰撞，搶鋪大行動 114、財富保證，一言九鼎 115、拿下XX街區，拿下半生財富 116、服裝企業借船出海 117、商戰平臺、橋頭堡 118、6000元做老板 119、投資永遠是先下手為強 120、再現XX旺鋪傳奇 121、創富颶風

122、小投入、高成長、高回報、零風險 123、開啟您的財富之門

124、華強東創富引擎，新商圈地鐵尊位 125、商鋪投資，街鋪至上

126、勢壓全城商鋪廣告語，強者為王 127、財富當先，一馬當先

二、商圈、交通類廣告語

1、商鋪選址 “客流”就是“錢流”

2、大商機揮就大“錢商鋪廣告語”景

3、大交通成就大“錢”途

4、四通八達交通網絡，匯聚無限商鋪廣告語財富可能

5、立足深港，把生意做到全世界

6、城市軸心地，財富聯合國

7、地鐵似“龍”脈，錢源如“水”來

8、城市金線，必將推動兩肋齊飛

9、交通四通八達，財富九省通衢

10、縮短電子產業成本鏈，成就龍華國際電子城

二、經營推廣廣告語

1、思路決定出路，經營決定價商鋪廣告語值，在這里，您可以把生意做遍天下

2、八大創新經營措施，打造國際華交易平臺

3、首期1000萬元，商鋪廣告語真金白銀大手筆推廣為您廣商鋪廣告語開財源

4、立商鋪廣告語體式廣告推廣，搶占1000億國際大市場

5、XXX必旺的十大強力支撐。市旺財旺

6、大戶云集，商商鋪廣告語鋪廣告語名家搶灘，誠信經營打造XXX“放心工程”

7、政府支持，信心保障

8、優越配套，更添魅力，生意、居家兩不誤

9、聯袂推廣，強勢出擊

10、經營商鋪廣告語有方，賺鋪有道

11、營銷推廣全攻略

12、行業資源整合，贏定市場未來

13、專業隊伍，成就金質鋪王

14、做旺才是硬道理

15、導入CIS戰略，塑造商城的龍頭品牌形象

16、專業管理，打造永續發展的平臺

17、專業市場推廣，商鋪廣告語提供永續發展的動力 18、300萬推廣費，促銷永不停

二、商業開發背景廣告語

1、新市場、新選擇、新商業、新發展

2、核商鋪廣商鋪廣告語告語心磁場效就，領跑未來商業方向

3、與國際接軌，商業商鋪廣告語重新洗牌

4、讓生活升級，消費升級

5、透視XXX市場X大頑疾

7、經濟大提速，搶飲商鋪廣告語頭啖湯

8、旅游經濟發力，各項利好狂飆

9、經濟發展利好，消費快升猛漲

10、商鋪廣告語國際巨頭搶灘，商鋪廣告語外商紛紛投資

11、商業大鱷搶駐之地就是財富風向標

12、XX商業地產進入“戰國時代”，XX異軍突起

13、地商鋪廣告語產大腕競相試水激起地產“北伐總動員”

14、品牌地產跑馬圈地，大盤樓市全面井噴，白領置業人潮涌動，商業地產形成大熱 好句集：

樓市堅挺，漲勢依舊 房價趨穩，漲幅放緩 樓市疲軟，房價下跌 泡沫破裂，樓市崩盤 蓄勢街發，最大贏家 必爭要塞、指日可待 商鋪升值，熱點透視

高價難買賺商鋪商鋪廣告語廣告語錢鋪 后悔當初不出手

投商鋪廣告語資商鋪廣告語自營兩相宜 小產品，高價值 小存貨，更新快 小柜臺，大錢景 小面積，高利用

土地供應減少，價商鋪廣告語商鋪廣告語格持續攀高，上升空間商鋪廣告語有限，投資熱點分散

市場競爭超白熱化，放盤過量，商鋪廣告語疲態初顯，商業地產亮起紅燈

XX投資最有價值商鋪廣告語的板塊 少抽幾根煙，就可投資一間電子迷你鋪 長話短商鋪廣告語說，省下的話費就可以做鋪主 少打幾次的士，商鋪廣告語就可擁有輕松創富的事業