第一篇：司法鑒定中房地產(chǎn)評估存在的問題及對策

司法鑒定中房地產(chǎn)評估存在的問題及對策

臨汾信譽(yù)房地產(chǎn)估價有限公司 王勇

[摘要]：隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟案件的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來越多,司法鑒定評估由于其獨(dú)具的“公正性、嚴(yán)肅性、復(fù)雜性、精確性”區(qū)別于其他評估業(yè)務(wù)。由于司法鑒定評估往往直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的切身利益，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)評估中的諸多問題。本文從工作實(shí)踐出發(fā)，按評估工作流程對司法鑒定進(jìn)行了探討，從而分析針對問題采取相應(yīng)的解決對策。

[關(guān)鍵詞]：司法鑒定 房地產(chǎn)評估 問題 對策

隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來越多，作為我們房地產(chǎn)評估、土地評估的中介機(jī)構(gòu)，非常重視這類業(yè)務(wù)的發(fā)展。由于司法鑒定評估往往直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的切身利益，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)評估中的諸多問題本文從工作實(shí)踐出發(fā)，按評估工作流程對司法鑒定進(jìn)行了探討，從而分析針對問題采取相應(yīng)的解決對策。

一、司法鑒定評估的定義

所謂司法鑒定評估就是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)依法接受人民法院的委托，運(yùn)用專業(yè)的估價知識和方法，依照法定的程序，對與司法案件有關(guān)的涉訟標(biāo)的房地產(chǎn)價值進(jìn)行專業(yè)判斷的一種活動。

我國的司法鑒定評估業(yè)務(wù)不過短短幾年的歷史。隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來越多，由于法律制度完善、權(quán)利意識增強(qiáng)以及房地產(chǎn)市場發(fā)展等外部環(huán)境因素的共同影響，房地產(chǎn)評估鑒定已逐漸成為司法環(huán)節(jié)中一項(xiàng)不可或缺的技術(shù)工作。

二、司法鑒定評估的特點(diǎn)：

司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評估是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關(guān)的專門性問題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動。其次才是房地產(chǎn)價格評估行為，是具備房地產(chǎn)估價司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價師估算、判斷估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值的活動。這些特殊的因素決定了司法鑒定評估區(qū)別于其他評估的特點(diǎn)，總結(jié)如下：

1.目的的“公正性”

與國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的保護(hù)性、抵押貸款評估的謹(jǐn)慎性不同，司法鑒定評估當(dāng)事人雙方具有平等的法律地位，其根本目的是為了當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)司法公正原則，為人民法院妥善處理經(jīng)濟(jì)糾紛提供參考。

2.行為的“嚴(yán)肅性”

司法鑒定評估報告一經(jīng)當(dāng)事人認(rèn)可及人民法院確認(rèn)，就具有法律效力，并將作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益。司法鑒定評估工作必須建立在對估價目的和估價對象的充分了解上展開，嚴(yán)肅的對待每一個評估環(huán)節(jié)。3.過程的“復(fù)雜性”

司法鑒定評估過程的復(fù)雜性源自于案件本身和估價對象兩個方面。司法行為的特點(diǎn)決定了估價師在估價目的確定、現(xiàn)場勘察、權(quán)屬資料取得、評估解釋等過程中必然會受到各種復(fù)雜關(guān)系的影響和限制；另一方面，司法鑒定的估價對象往往存在權(quán)屬不清、面積不明等復(fù)雜情況，這都給司法鑒定評估工作帶來了挑戰(zhàn)。

4.結(jié)果的“精確性”

司法鑒定評估所具有的法律效力使得估價結(jié)果直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益，許多估價結(jié)果不可避免的要接受當(dāng)事各方對其精確性的嚴(yán)格審查。這和我們估價行業(yè)以往常常強(qiáng)調(diào)的“估價結(jié)果允許有±10%的誤差”有著明顯的矛盾。

三、司法鑒定房地產(chǎn)評估中存在的問題

1、首先，司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評估具有特殊性。它首先是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關(guān)的專門性問題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動。其次才是房地產(chǎn)價格評估行為，是具備房地產(chǎn)估價司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價師估算、判斷估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值的活動。由此可見，司法鑒定房地產(chǎn)評估活動中，房地產(chǎn)估價師除遵循《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人應(yīng)當(dāng)履行出庭義務(wù)，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證。實(shí)際工作中，司法鑒定房地產(chǎn)評估主要為確定房地產(chǎn)拍賣底價、確定抵債協(xié)議金額、延遲履行的執(zhí)行等目的服務(wù)。

2、由其特殊性決定房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)充分認(rèn)知司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的嚴(yán)肅性，從前期現(xiàn)場勘查、房地產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查認(rèn)定、房地產(chǎn)估價師的簽字等細(xì)節(jié)上都不能有半點(diǎn)疏忽。評估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執(zhí)行程序，重則給雙方當(dāng)事人造成難以挽回的經(jīng)濟(jì)損失。

比如當(dāng)法院通過搖號確定評估公司后，評估公司沒有特殊原因應(yīng)該立即承接業(yè)務(wù)，并在工作中與委托法院保持聯(lián)系，在合理時間內(nèi)完成評估工作；同一項(xiàng)目盡量不更換估價師，保證評估工作的連貫。

另外，在現(xiàn)場勘察時估價人員一定要認(rèn)真對待，嚴(yán)格按照估價程序作業(yè)。如最基本的應(yīng)按照約定準(zhǔn)時到達(dá)現(xiàn)場；當(dāng)事人不予配合不能入戶勘查、拍照時，應(yīng)及時與委托法院聯(lián)系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問題；現(xiàn)場勘察應(yīng)該細(xì)致，避免出現(xiàn)漏評現(xiàn)象；評估公司最好派兩名估價人員進(jìn)行現(xiàn)場勘查，并保證現(xiàn)場勘查人員與評估報告的簽字估價師一致。

3、關(guān)于評估報告的具體內(nèi)容，是雙方當(dāng)事人最關(guān)注的部分。評估公司出具的估價報告應(yīng)語言清晰明確，沒有錯別字；評估依據(jù)充分，提供對委托方有價值的參考信息；價格內(nèi)涵準(zhǔn)確；最終價格水平客觀合理；報告附件全面，所附照片應(yīng)為彩色；另外報告中注明的提交報告時間應(yīng)與實(shí)際交付報告時間一致。

4、關(guān)于增值服務(wù)的問題。按照評估規(guī)程，一個評估目的出具一份估價報告，相應(yīng)的出具一個評估價格。司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中有些特殊情況，如為抵債目的進(jìn)行評估，因?yàn)榈謧鶇f(xié)議確定后房地產(chǎn)要過戶，委托方除要明確抵債房地產(chǎn)價值外，還需要了解房地產(chǎn)過戶所涉及的稅費(fèi)種類、數(shù)額，尤其是土地增值稅的情況；對于拍賣后需要補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的情況，委托方需要了解出讓金大致數(shù)額等。筆者認(rèn)為，在評估工作前期應(yīng)充分了解委托方的評估目的及房地產(chǎn)擬處置方案，就委托方的需求，在工作量不大的情況下，評估機(jī)構(gòu)可以為委托方提供類似的增值服務(wù)；如果工作量較大，可以與委托方協(xié)商適當(dāng)增加評估費(fèi)用。

5、評估機(jī)構(gòu)在工作中應(yīng)與委托法院相互配合，積極做好各個環(huán)節(jié)的工作。如目前一般由評估公司持法院提供的相應(yīng)證明材料到房屋、土地行政主管部門落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬的工作，但有的區(qū)、縣房屋、土地行政主管部門不對評估公司提供這項(xiàng)服務(wù)，給房地產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定工作帶來不便。如果法院能與市一級的房屋、土地行政主管部門協(xié)調(diào)這項(xiàng)工作，具體操作仍由評估公司來做，權(quán)屬認(rèn)定工作將更為順暢。

6、時限短。正常資產(chǎn)評估有充裕的時間調(diào)查取證，而司法鑒定評估在時間上受限制，這就為評估造成不便。

7、取證難度大。正常資產(chǎn)評估由企業(yè)配合收集資料，有的企業(yè)甚至成立專門的配合評估班子，這就大大的減少了取證難度。而司法鑒定評估就不一樣了，被告方不配合，甚至銷毀資料；司法評估是追索性評估，現(xiàn)在評估前兩年的資產(chǎn)，這就需要花費(fèi)大量的時間調(diào)查當(dāng)時的物價，當(dāng)時的資產(chǎn)狀況，因此更需慎重的取證。

8、估價報告有效期的問題，目前房地產(chǎn)市場價格波動較大，評估公司出具的房地產(chǎn)估價報告有效期一般為半年，而法院的工作程序中如送達(dá)不順利或拍賣公告等需要一定的時間，通常案件未結(jié)但評估報告已過有效期，這就需要評估公司充分理解法院的工作特點(diǎn)，雙方協(xié)商解決好這個問題。

四、司法鑒定房地產(chǎn)評估中的問題解決對策 1.明確估價目的和范圍

在做鑒定報告時，應(yīng)要求委托方說清鑒定目的，并說清鑒定范圍，提醒委托方簽定范圍要合情、合理、合法，明確委托方要求鑒定的是標(biāo)的物的直接損失、間接損失或兩者兼有，在此有三點(diǎn)應(yīng)注意：

(a)要注意直接損失、間接損失范圍的確定，一定要由委托方確定，中介機(jī)構(gòu)無建議權(quán)。

(b)如果委托方提出一些不合理的評估范圍，應(yīng)有權(quán)說明情況，認(rèn)真對待，因?yàn)樘岢霾缓侠淼脑u估范圍有可能把責(zé)任推到鑒定人身上，鑒定人無必要承擔(dān)。

(c)一旦確定了鑒定范圍；就要嚴(yán)格把鑒定約定在范圍內(nèi)，不可隨意超越。

2.合理的價值定義

價值定義的準(zhǔn)確與否直接影響到估價結(jié)論的可靠性。與其他評估業(yè)務(wù)價值定義的相對確定性不同，鑒定評估的價值定義往往依估價目的和估價對象的不同，存在較大的差異，對控制估價機(jī)構(gòu)的法律風(fēng)險至關(guān)重要。舉例來說，拍賣目的情況下往往評估的是其合法轉(zhuǎn)讓條件下的市場交易價值；但對于很多分家析產(chǎn)目的下的鑒定評估，估價對象往往權(quán)屬資料不齊或受限制(例如宅基地)，這就需要估價師與法官根據(jù)估價目的，堅(jiān)持客觀、公正、合情、合理的原則，本著解決矛盾糾紛、維護(hù)正當(dāng)權(quán)益的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值定義。

合理的價值定義需要估價師在遵循估價基本理論的基礎(chǔ)上，與估價的根本目的相結(jié)合，避免不假思索的“市場價值”，深刻地理解“市場價值”僅僅是價值的一種形式，從根本上去規(guī)避司法鑒定評估的潛在法律風(fēng)險。

3.謹(jǐn)慎的假設(shè)和限制條件

估價師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待假設(shè)和限制條件。司法鑒定評估結(jié)果必須同價值定義嚴(yán)格對應(yīng)，才能真正實(shí)現(xiàn)估價目的。原則上，估價報告中的每一項(xiàng)假設(shè)和限制條件都應(yīng)得到法院的事先認(rèn)同，由法官協(xié)助判斷假設(shè)和限制條件的合理性及是否會對審判和執(zhí)行產(chǎn)生影響。除法院允許外，司法鑒定評估報告中應(yīng)避免出現(xiàn)對權(quán)屬、面積、使用標(biāo)準(zhǔn)等重要因素的假設(shè)，防止估價報告失去期望的使用價值。

4.科學(xué)的估價方法

司法鑒定評估應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞價值定義，優(yōu)先選用市場比較法進(jìn)行估價。而在市場比較法使用過程中，必須注重選擇與估價對象具有較強(qiáng)可比性的實(shí)例，科學(xué)地設(shè)定價值定義條件下的各個比較因素，使得估價結(jié)果不偏離價值定義的內(nèi)涵。

5.嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)路線(1)現(xiàn)場踏勘 估價師在進(jìn)行現(xiàn)場踏勘時應(yīng)當(dāng)有法官陪同，雙方當(dāng)事人或其委托律師共同到場。現(xiàn)場踏勘過程中，估價師應(yīng)公開收集各種權(quán)屬資料，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。估價師必須拍攝估價對象及其環(huán)境照片，并與踏勘基本數(shù)據(jù)填寫現(xiàn)場踏勘登記表，注明踏勘日期和踏勘人員，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。

(2)基礎(chǔ)資料校核

對于取得的估價對象權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，估價師應(yīng)當(dāng)通過公開渠道進(jìn)行校核。對于存在權(quán)屬不清、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明的，估價師應(yīng)當(dāng)與法官溝通，共同協(xié)商解決方案，不得擅自做出假設(shè)。

(3)市場數(shù)據(jù)調(diào)研

估價師應(yīng)當(dāng)通過公開渠道調(diào)查各種司法鑒定評估過程所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并做好底稿的存檔工作，對于一些電話咨詢、專家咨詢等數(shù)據(jù)應(yīng)做好書面記錄，以備查閱。做市場調(diào)查還應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：

(a)自己有無能力承接業(yè)務(wù)，鑒定機(jī)構(gòu)的規(guī)模與委托鑒定的標(biāo)的物是否協(xié)調(diào)。

(b)鑒定機(jī)構(gòu)有無該方面的資格，否則將會面臨反被告。(c)鑒定人有無該方面的專長，這就要求或放棄業(yè)務(wù)；或組成專家組進(jìn)行鑒定。

(d)有無最基本的資料來源，在鑒定業(yè)務(wù)中，資料來源是成功鑒定的前提，也是鑒定自我保護(hù)的重要依據(jù)，對于如無特別關(guān)鍵的資料，應(yīng)主動放棄，無義務(wù)編造，由法院來解決。(e)有無影響自己執(zhí)業(yè)的強(qiáng)大的外界干預(yù)，因外界干預(yù)是不可避免的，執(zhí)業(yè)中會遇到來自各方面的壓力，有些壓力是不好克服的。在鑒定中，有的委托人先定價，或不讓看標(biāo)的物，這就要引起高度重視，應(yīng)做到心中有數(shù)，基本資料能否收集到，如出入大；最好不要接受。屬暗箱操作的，決不能接受。總之，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定堅(jiān)持原則，保護(hù)各方利益；維護(hù)社會安定。

(f)接受委托應(yīng)了解產(chǎn)權(quán)是否清晰，產(chǎn)權(quán)不清晰的，應(yīng)由政府有關(guān)部門作出決定，千萬不要做產(chǎn)權(quán)界定，因其應(yīng)為政府有關(guān)部門做的，如無產(chǎn)權(quán)證明，最好不要出鑒定報告。放棄產(chǎn)權(quán)界定的風(fēng)險的方法：

索要有關(guān)權(quán)威部門證明文件、證書，或臨時性文件。第一 不管產(chǎn)權(quán)定性，在評估報告中明確揭示，提請報告使用人或有關(guān)部門注意。

第二 取得法院、原告、被告三方的認(rèn)可，由法院牽頭并簽字、蓋章。

(4)估價計(jì)算

司法鑒定中的每個估價計(jì)算過程和數(shù)據(jù)來源，必須嚴(yán)格遵循估價規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，做到有理有據(jù)，避免“拍腦門”,確保估價計(jì)算過程的科學(xué)合理，確保估價結(jié)果做到準(zhǔn)確無誤。

6、司法鑒定評估報告書的特別事項(xiàng)說明

司法鑒定評估報告書的特別事項(xiàng)說明是執(zhí)業(yè)評估師自我保護(hù)的重要措施，在做司法鑒定評估時應(yīng)充分應(yīng)用。在寫特別事項(xiàng)說明應(yīng)考慮：(1)要說明產(chǎn)權(quán)界定的情況。產(chǎn)權(quán)界定是否真實(shí)、證明的來源委托方是否認(rèn)同、各方是否還有異議，要明確說明是誰、誰做的界定，如無，應(yīng)明確本鑒定機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

(2)明確評估報告使用范圍，應(yīng)說明如超越了評估報告的使用范圍，后果應(yīng)由委托方負(fù)責(zé)。寫清該報告僅適用于××案件的索賠。

(3)明確報告的使用期限，司法鑒定評估的使用期限應(yīng)與委托方在委托單上協(xié)商確定，一旦商定后，必須在特別事項(xiàng)說明中明確揭示。

(4)由于司法鑒定評估的特殊性，應(yīng)明確揭示特殊的評估基準(zhǔn)日是應(yīng)委托方要求確定的。

(5)要聲明報告書的附件和工作底稿等證明材料的真實(shí)性，由提供方的當(dāng)事人負(fù)責(zé)或委托方負(fù)責(zé)。收集的資料或附件要有當(dāng)事人簽字。

[參考文獻(xiàn)]：

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》

3、王學(xué)哲《論司法鑒定評估工作的風(fēng)險防范》

4、胡雪麗《淺談房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險與防范》

5、戴靜忠 蔡黛燕《淺議資產(chǎn)評估司法鑒定工作》

6、崔太平《論房地產(chǎn)估價司法鑒定的性質(zhì)與制度創(chuàng)新》

7、《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》

8、《司法鑒定機(jī)構(gòu)登記管理辦法》

9、《司法鑒定人管理辦法》

第二篇：房地產(chǎn)司法鑒定評估

房地產(chǎn)司法鑒定估價規(guī)范初步研究

2009-05-07

房地產(chǎn)司法鑒定估價規(guī)范初步研究

（作者：崔太平來源：《中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)》雜志2008年第6期）

一、物權(quán)保護(hù)與房地產(chǎn)估價

房地產(chǎn)司法估價與財(cái)產(chǎn)保護(hù)的關(guān)系是什么呢？《物權(quán)法》作為保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，在當(dāng)事人的物權(quán)受到侵犯時，救濟(jì)的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開估價。其實(shí)任何的經(jīng)濟(jì)糾紛，甚至是刑事法律糾紛，判決和裁決有幾種情形，最嚴(yán)重是剝奪人的生命，第二種情況是限制人的自由。第三種情況是財(cái)產(chǎn)處罰，對侵害他人權(quán)利的除以財(cái)產(chǎn)的處罰，另外是一種處罰性的賠償。一般糾紛的判決當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)往往是個人的財(cái)產(chǎn)，所以從這個角度來說，我們侵害當(dāng)事人的物權(quán)是離不開損害賠償?shù)模褪枪纼r的。其他的任何民事、刑事的糾紛，就是以上幾個途徑。所以說司法鑒定估價在一定程度上不僅是財(cái)產(chǎn)保護(hù)，在相當(dāng)程度上影響了司法的工作。

二、房地產(chǎn)司法鑒定估價的現(xiàn)狀

（一）估價委托程序不規(guī)范

一是，受托估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不符合相關(guān)規(guī)定。法院委托的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，其資質(zhì)并不符合部門規(guī)章的規(guī)定，建設(shè)部《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，一級和二級資質(zhì)的機(jī)構(gòu)才可以接受法院委托的估價，但是實(shí)際情況中，卻又一些三級資質(zhì)機(jī)構(gòu)接受了法院的估價委托。二是，委托書不規(guī)范，缺乏估價基本事項(xiàng)的記載。估價對象不明確，誰提供多少資料，這些都沒有。法院和當(dāng)事人配合的義務(wù)也沒有，或者說不夠準(zhǔn)確和詳盡。三是沒有委托合同。委托合同涉及到委托估價的費(fèi)用、當(dāng)事人的義務(wù)、權(quán)利、糾紛的解決等等。四是法院對外委托估價，沒有充分尊重當(dāng)事人的訴訟權(quán)

利。一般覺得當(dāng)事人要抽簽或者是原被告雙方選擇一下估價機(jī)構(gòu)就可以了，其實(shí)不然。一個是涉及到糾紛的不動產(chǎn)，要不要估價，是當(dāng)事人的權(quán)利，如果說當(dāng)事人雙方都覺得不需要估價，那么就不用估價。所以說第一個是估價的申請和決定權(quán)。決定權(quán)最終在法官的手里，實(shí)際在當(dāng)事人的手里，然后才申請，授予。

（二）房地產(chǎn)司法鑒定估價缺乏質(zhì)證程序

我曾經(jīng)做過律師事務(wù)所主任，如果原告和被告請一個律師，大家在法庭上在以法律允許的范圍內(nèi)申請自己的權(quán)利，在這樣的博弈中，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事人之間利益的平衡，間接實(shí)現(xiàn)了司法公正，間接提高了律師的社會地位。房地產(chǎn)估價師很少針鋒相對，司法鑒定估價應(yīng)該有這樣的程序，甚至還可以成為專家作證出庭，像律師一樣。

（三）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》缺乏對于房地產(chǎn)司法鑒定估價的規(guī)定

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》在房地產(chǎn)糾紛估價里面有三條，這些規(guī)定在現(xiàn)階段來看，對指導(dǎo)實(shí)踐缺乏可操作性。

（四）法院等司法機(jī)關(guān)對于房地產(chǎn)司法鑒定估價的認(rèn)識不清晰

一是，對國家的房地產(chǎn)估價制度不熟悉。法院對房地產(chǎn)估價作為國家法定制度、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》作為國家標(biāo)準(zhǔn)還不十分清晰，對估價對象、估價對象的法律權(quán)屬狀態(tài)等還有待專家協(xié)助。二是，對房地產(chǎn)司法鑒定估價的范圍認(rèn)識不清。例如，如果有委托人委托我們評估一個賓館的大堂，是否可以？當(dāng)然不可以。房屋基本單元登記的狀態(tài)，以及房屋登記辦法規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容，法院在查封和預(yù)查封的時候，他們有時也不清楚該查封什么。三是對于法院的配合義務(wù)、訴訟當(dāng)事人的配合義務(wù)認(rèn)識不清。

三、房地產(chǎn)司法鑒定估價規(guī)范的基本框架

（1）完善房地產(chǎn)司法鑒定估價的委托程序。目前的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對實(shí)體性的規(guī)定不少，對于程序性的規(guī)定較少，實(shí)際上規(guī)范對程序性規(guī)定的應(yīng)該多些。

（2）建立房地產(chǎn)司法鑒定估價的質(zhì)證程序。

（3）完善房地產(chǎn)司法鑒定估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

（4）建立房地產(chǎn)司法鑒定估價的專家?guī)臁＜規(guī)斓乃痉ㄨb定專家，接受鑒定估價委托。并不從事具體的司法鑒定估價業(yè)務(wù)，而是接受法院咨詢，幫助法官對于鑒定估價報告的質(zhì)證和采信。估價專家也可以接受咨詢，幫助法官確定對于不動產(chǎn)的查封、預(yù)查封的具體范圍。

四、司法鑒定估價業(yè)務(wù)的承接

（一）明確基本情況

（1）明確估價的基本事項(xiàng)：

估價目的；估價時點(diǎn)；估價對象（實(shí)體狀況、權(quán)益狀況）。委托評估范圍，不一定就是估價師實(shí)際評估范圍！

委托方、產(chǎn)權(quán)持有者；估價報告的使用限制；估價報告交付時間及方式；估價服務(wù)費(fèi)及支付方式。

（2）明確估價的其他重要事項(xiàng)：

估價的價值定義；委托方提供的估價依據(jù)（估價權(quán)屬資料、身份證明、相關(guān)法律文書）。估價依據(jù)，應(yīng)當(dāng)能夠區(qū)分哪些是委托方提供，哪些是評估師自己收集掌握的。

對于委托方之外的使用者，應(yīng)當(dāng)在委托估價合同中明確。

能力不能勝任的司法鑒定估價業(yè)務(wù)的委婉拒絕。

（二）明確具體事項(xiàng)

（1）鑒定委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱或者姓名、擬委托的司法鑒定機(jī)構(gòu)的名稱、委托鑒定的事項(xiàng)、鑒定事項(xiàng)的用途以及鑒定要求等內(nèi)容。委托鑒定事項(xiàng)屬于重新鑒定的，應(yīng)當(dāng)在委托書中注明。

（2）委托人應(yīng)當(dāng)向司法鑒定機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、完整、充分的鑒定材料，并對鑒定材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。

（3）對提供的鑒定材料不完整、不充分的，司法鑒定機(jī)構(gòu)可以要求委托人補(bǔ)充；委托人補(bǔ)充齊全的，可以受理。

（4）不能即時決定受理的，應(yīng)當(dāng)在七個工作日內(nèi)作出是否受理的決定，并通知委托人。

（三）司法鑒定機(jī)構(gòu)不得受理的鑒定委托

（1）委托事項(xiàng)超出本機(jī)構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍的；

（2）鑒定材料不真實(shí)、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鑒定事項(xiàng)的用途不合法或者違背社會公德的；

（4）鑒定要求不符合司法鑒定執(zhí)業(yè)規(guī)則或者相關(guān)鑒定技術(shù)規(guī)范的；

（5）鑒定要求超出本機(jī)構(gòu)技術(shù)條件和鑒定能力的；

（6）不符合民法通則第二十九條規(guī)定的；

（7）其他不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定情形的。

對不予受理的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明理由，退還其提供的鑒定材料。

五、司法鑒定估價應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)范

（1）法律法規(guī)

（2）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等估價規(guī)范

（3）《司法鑒定程序通則》

（4）《司法鑒定文書規(guī)范》和《司法鑒定協(xié)議書（示范文本）》

六、司法鑒定估價風(fēng)險提示

（1）鑒定意見屬于專家專業(yè)性意見，其是否被采信取決于辦案機(jī)關(guān)的審查和判斷，鑒定人和鑒定機(jī)構(gòu)無權(quán)干涉；

（2）由于鑒定材料或者客觀條件限制，并非所有鑒定都能得出明確的鑒定意見；

（3）鑒定活動遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，因此，鑒定意見可能對委托人有利，也可能不利。

七、對于房地產(chǎn)司法鑒定估價的質(zhì)證

（1）房地產(chǎn)司法鑒定估價的質(zhì)證程序，包括出庭通知、估價師出庭、質(zhì)證內(nèi)容、訴訟當(dāng)事人質(zhì)詢和法官詢問、估價師退庭等。

（2）質(zhì)證內(nèi)容主要包括：對于鑒定估價主體資格的質(zhì)證，對于鑒定估價啟動程序合法性的質(zhì)證，對于鑒定估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師是否遵循回避原則的質(zhì)證，對于鑒定估價范圍的質(zhì)證，對于鑒定估價報告規(guī)范性的質(zhì)證等等。

（3）鑒定估價的質(zhì)證程序，還應(yīng)當(dāng)包括：建立法官直接詢問、當(dāng)事人

交叉詢問規(guī)則，房地產(chǎn)估價師分別出庭接受質(zhì)證規(guī)則，以及房地產(chǎn)估價師適時退庭規(guī)則。

（4）對于估價工作底稿的質(zhì)證

?工作底稿分管理類工作底稿、操作類工作底稿。

?管理類工作底稿包括：估價業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的記錄；估價業(yè)務(wù)約定書；估價作業(yè)計(jì)劃；估價業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中的重大問題處理記錄；估價報告的審核記錄。

?操作類工作底稿通常包括：現(xiàn)場調(diào)查記錄與相關(guān)資料；收集的估價資料；估價測算過程記錄。

（5）對估價報告假設(shè)限制條件的質(zhì)證

?估價報告中的假設(shè)和限制條件應(yīng)說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理對抵押價值可能的影響及本估價報告使用的限制條件。

?注冊資產(chǎn)評估師不得濫用估價假設(shè)前提，估價假設(shè)前提應(yīng)當(dāng)具有合理性。評估師應(yīng)當(dāng)對于估價的假設(shè)前提在估價時點(diǎn)的實(shí)際狀況進(jìn)行必要的披露和闡述。

?在市場波動較大時，評估師要特別關(guān)注價格的下跌風(fēng)險；金融機(jī)構(gòu)續(xù)貸涉及房地產(chǎn)抵押價值的估價，注冊房地產(chǎn)估價師對已經(jīng)發(fā)生的市場不利變化，應(yīng)給予充分重視；注冊房地產(chǎn)估價師對預(yù)期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預(yù)期不確定的收益或升值因素應(yīng)謹(jǐn)慎處理。

（6）對估價對象法律權(quán)屬狀況的質(zhì)證

?估價師應(yīng)當(dāng)知曉評估對象法律權(quán)屬對估價結(jié)論有重大影響。估價師執(zhí)行估價業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注估價對象法律權(quán)屬并予以恰當(dāng)披露。

?對估價對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見，超出估價師執(zhí)業(yè)范圍。估價師不得明示或暗示具有對估價對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見的能力，不得對估價對象的法律權(quán)屬提供保證。

?對委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的估價對象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行必要的查驗(yàn)，并對查驗(yàn)情況予以披露，但不應(yīng)超越執(zhí)業(yè)范圍明示或暗示承

擔(dān)驗(yàn)證估價對象法律權(quán)屬資料真實(shí)性、合法性和完整性的責(zé)任。

?對估價對象法律權(quán)屬瑕疵狀況予以充分披露。

?以設(shè)定產(chǎn)權(quán)為前提對委托方不具有所有權(quán)的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，應(yīng)當(dāng)對估價對象法律權(quán)屬和設(shè)定產(chǎn)權(quán)前提予以充分披露，并明確說明設(shè)定產(chǎn)權(quán)狀況與實(shí)際法律權(quán)屬狀況存在重大差別。

（7）對估價有關(guān)事項(xiàng)披露的質(zhì)證

對估價結(jié)果會產(chǎn)生重大影響、需要提醒估價報告使用者關(guān)注的事項(xiàng),注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露,并揭示披露事項(xiàng)對估價結(jié)果的定性或定量影響。披露事項(xiàng)包括但不限于：

（一）估價對象的權(quán)利人、建筑面積、土地面積及其用途等有矛盾，存在異議、疑義的；

（二）存在共有權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利的；

（三）房地產(chǎn)的土地剩余使用年限或建筑物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的；

（四）根據(jù)調(diào)查和委托人書證已存在的具有法定優(yōu)先受償權(quán)的款項(xiàng)；

（五）實(shí)地查勘受特殊因素制約的；

（六）估價所需資料缺失及對缺失資料的處理方法；

（七）估價對象房地產(chǎn)附有長期及短期租約的；

（八）估價時存在建筑物損耗的；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的針對估價對象的抵押限制條件;

（十）其他應(yīng)當(dāng)披露事項(xiàng)。

八、完善房地產(chǎn)司法鑒定估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

?實(shí)行房地產(chǎn)估價師負(fù)責(zé)制度，遵循回避制度，實(shí)行房地產(chǎn)估價師出庭作證制度等等，均是鑒定估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)考慮的內(nèi)容。另外，作為鑒定人的房地產(chǎn)估價師，有權(quán)了解進(jìn)行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當(dāng)事人、證人，這既賦予估價師權(quán)利義務(wù)，又是對訴訟當(dāng)事人配合義務(wù)的規(guī)定。

?房地產(chǎn)司法鑒定估價實(shí)施，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守職業(yè)道德和職業(yè)紀(jì)律，尊重科學(xué)，遵守技術(shù)操作規(guī)范。

?在房地產(chǎn)司法鑒定估價當(dāng)中，補(bǔ)充鑒定估價、重新鑒定估價屢屢發(fā)生。這需要在鑒定估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，明確當(dāng)事人申請重新鑒定的審查標(biāo)準(zhǔn)。

第三篇：房地產(chǎn)估價司法鑒定實(shí)踐中存在問題淺析

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房地產(chǎn)估價司法鑒定實(shí)踐中存在問題淺析 作者：羅靜

來源：《法制博覽》2013年第09期

作者簡介：羅靜（1963-），女，四川峨眉人，主檢法醫(yī)師，研究方向：房地產(chǎn)評估、土地評估、資產(chǎn)評估。

攀枝花市中級人民法院，四川攀枝花617000

【摘要】本文闡述了房地產(chǎn)評估在司法鑒定中的重要性，分析了我市涉案房地產(chǎn)評估存在的問題，提出了房地產(chǎn)評估過程的建議和對策，為進(jìn)一步在司法鑒定中房地產(chǎn)評估做出更為科學(xué)、合理的價值評估提供一點(diǎn)看法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估；司法鑒定；問題；對策

一、房地產(chǎn)估價司法鑒定的定義

房地產(chǎn)估價全稱房地產(chǎn)價格評估，是由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價的目的，按照估價程序，運(yùn)用估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定的時間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價格所作出的估計(jì)、推測與判斷。它實(shí)質(zhì)不是估計(jì)人員的定價，而是模擬市場價格形成過程，將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合。

房地產(chǎn)估價司法鑒定是指在訴訟活動中房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)運(yùn)用房地產(chǎn)估價的專門知識和技能對房地產(chǎn)價格進(jìn)行評估并出具報告的活動。

房地產(chǎn)估價司法鑒定，是立足于為解決房地產(chǎn)糾紛中房地產(chǎn)價值的評估，它不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)保險所涉及的一般房地產(chǎn)估價；房地產(chǎn)司法鑒定估價的估價結(jié)論，作為解決糾紛的法定證據(jù)，對訴訟、仲裁的公正性起著十分重要乃至決定性的作用。總的來看，司法鑒定中的房地產(chǎn)估價工作，首先是一種司法鑒定行為，是由法院委托具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價公司進(jìn)行評估；同時，它也是專業(yè)房地產(chǎn)價格評估行為，是對估價房地產(chǎn)的估算，判斷其在估價時點(diǎn)的客觀合理價值的活動。

二、房地產(chǎn)估價司法鑒定中存在的問題及對策

2010年至2013年4月，攀枝花市中級人民法院共受理鑒定、評估、財(cái)務(wù)審計(jì)及拍賣案件211件，其中涉及房地產(chǎn)評估案件為121件，占整個對外委托案件的57.35%。121件案件中，單純涉及房地產(chǎn)評估案件106件，涉及房地產(chǎn)評估、資產(chǎn)評估、土地評估案件15件。121件案件中，因資料不齊或當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議而撤回評估的案件有9件。

121件房地產(chǎn)評估案件呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

（1）由于法院在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人因執(zhí)行其財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)不滿，部分當(dāng)事人出現(xiàn)法院組織評估機(jī)構(gòu)選擇時不到場、不提供房產(chǎn)資料、不配合評估機(jī)構(gòu)的現(xiàn)場勘查等。

（2）部分當(dāng)事人因?qū)υu估結(jié)論不滿而拒絕交納評估費(fèi)用。

（3）當(dāng)鑒定、評估公司出具鑒定、評估征求意見稿時，法院會將該稿提交當(dāng)事人。有些當(dāng)事人在異議期內(nèi)不提出異議，而在異議期過后提出異議。

（一）房地產(chǎn)估價司法鑒定中存在當(dāng)事人不配合問題

房地產(chǎn)估價司法鑒定，受訴訟案件各種背景條件影響，為滿足案件判決和執(zhí)行的需要，估價結(jié)果價值種類較多，例如，用于協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，為快速變現(xiàn)價值；以資抵債的，為抵償價值；用于財(cái)產(chǎn)分割的，為現(xiàn)有公開市場價值；用于拍賣執(zhí)行的，為拍賣參考底價。在房地產(chǎn)估價司法鑒定實(shí)踐過程中，由于訴訟案件的背景復(fù)雜，各種各樣的情況都會存在，進(jìn)而造成房地產(chǎn)估價司法鑒定實(shí)踐過程中會出現(xiàn)和普通房地產(chǎn)估價多且復(fù)雜的問題。

筆者結(jié)合多年房地產(chǎn)司法鑒定評估工作實(shí)踐及遇到的一些實(shí)際案例，認(rèn)為在房地產(chǎn)司法鑒定評估實(shí)踐中，最為突出的問題就是評估過程中相關(guān)當(dāng)事方的配合難問題，下面就對該問題及解決對策談一點(diǎn)淺見。

在司法實(shí)踐中，房地產(chǎn)因其自身價值大的特點(diǎn)，往往在民事經(jīng)濟(jì)糾紛中占有關(guān)鍵性的地位。因此，房地產(chǎn)估價結(jié)果對案件中的各方當(dāng)事人的切身利益會產(chǎn)生重大影響。并且，不同的訴訟背景因素會讓當(dāng)事方產(chǎn)生完全不同的態(tài)度。例如，如果訴訟背景為以資抵債，那么房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有方就會傾向于其房地產(chǎn)估價結(jié)果越高越“合理”；但同樣的情況，如果訴訟背景變成了財(cái)產(chǎn)分割，那房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有方自然又會傾向于其估價結(jié)果越低越“合理”。由于房地產(chǎn)評估在司法鑒定中的特殊影響，造成在工作實(shí)踐中，估價過程得不到相關(guān)當(dāng)事人的積極配合。

首先，當(dāng)事方的不配合問題有時表現(xiàn)在相關(guān)資料的提供上。在工作實(shí)踐中，我們曾遇到過這樣的情況，該案例中，估價對象為一中型電冶金工業(yè)的配套生產(chǎn)廠房，訴訟背景為以資抵債。在整個估價工作過程中，當(dāng)事方都拖延甚至以種種理由拒不提供房地產(chǎn)評估的相關(guān)資料，造成估價工作很難順利進(jìn)行。當(dāng)評估機(jī)構(gòu)將估價結(jié)果初稿提交法院后，當(dāng)事方又拿出原拒不提供的資料，以此為據(jù)，對評估機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果提出異議。當(dāng)事方的如此行為，造成了該司法鑒定評估工作的反復(fù)拖延，進(jìn)而嚴(yán)重影響了整個司法審判的正常進(jìn)度。

其次，最常見的情況是，現(xiàn)場勘察時相關(guān)數(shù)據(jù)的收集（如商業(yè)房地產(chǎn)的租金收益情況），往往從當(dāng)事方那里得不到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，而估價人員在對周圍類似情況房地產(chǎn)調(diào)查時也常會受到當(dāng)

事方一定程度的干擾。在遇到此類問題時，我們在工作實(shí)踐中一般會要求評估人員在不同時間段對估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行多次獨(dú)立勘察，從而收集到客觀數(shù)據(jù)，在此調(diào)查基礎(chǔ)上采用科學(xué)的評估方法得出客觀的、令人信服的估價結(jié)果。

另外，在工作實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)有時當(dāng)事方的不配合，是由于一些客觀原因（比如對房地產(chǎn)一些專業(yè)知識的所知不夠）造成的。在一宗財(cái)產(chǎn)分割案件中，被告方所屬住宅房地產(chǎn)為“房改房”，未進(jìn)行過房屋分戶平面圖測繪，原告方在評估現(xiàn)場勘察過程中提出他們認(rèn)為房屋的實(shí)際大小與資料（房產(chǎn)證復(fù)印件）數(shù)據(jù)不符，認(rèn)為資料不真實(shí)；而被告方認(rèn)為自己有理，對評估勘察工作有抵觸。評估人員為當(dāng)事雙方就此種“房改房”的特點(diǎn)及房屋測繪的相關(guān)知識做了較為詳細(xì)的說明，最后在法院工作人員調(diào)解下，當(dāng)事雙方均作出讓步，同意就以現(xiàn)有資料數(shù)據(jù)作為評估依據(jù)。從以上情況可以看出，在這種類型的配合問題處理上，評估機(jī)構(gòu)和法院之間的溝通，以及評估機(jī)構(gòu)與當(dāng)事方之間的溝通是很重要的。作為法院更應(yīng)該支持、配合做好評估工作，這樣才能保證房地產(chǎn)評估順利進(jìn)行。

（二）房地產(chǎn)估價司法鑒定中評估機(jī)構(gòu)收取評估費(fèi)用存在的問題

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在接受法院委托房地產(chǎn)評估的案件后，按照法院的要求完成房地產(chǎn)評估工作，因此依據(jù)司法鑒定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評估費(fèi)用是合理、合法的。評估機(jī)構(gòu)以往是在評估工作結(jié)束后再向當(dāng)事人收取評估費(fèi)用，但在房地產(chǎn)估價司法鑒定中，當(dāng)事人時常出現(xiàn)因?qū)﹁b定結(jié)論或?qū)Π讣袥Q不滿意拒絕交納評估費(fèi)用的情況。

根據(jù)《四川省高級人民法院委托鑒定管理辦法》第十七條規(guī)定：“鑒定費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人交納的，由司法技術(shù)管理部門通知當(dāng)事人在5日內(nèi)向鑒定機(jī)構(gòu)交納，并告知當(dāng)事人逾期不交將視為自動放棄鑒定申請，并承擔(dān)相應(yīng)法律后果”。針對以上存在的問題，我院要求涉案的當(dāng)事人向評估機(jī)構(gòu)先期預(yù)交部分評估費(fèi)用，待評估機(jī)構(gòu)的正式報告發(fā)出前，交清剩余評估費(fèi)用。但對于經(jīng)濟(jì)條件確有困難的當(dāng)事人，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的社會責(zé)任，建立“鑒定救濟(jì)”制度，可根據(jù)實(shí)際情況對確有困難的當(dāng)事人實(shí)行減、免、緩交評估費(fèi)用。

（三）關(guān)于當(dāng)事人在異議期內(nèi)不提出異議，而在異議期后提出的問題

根據(jù)《四川省高級人民法院法院委托鑒定管理辦法》第二十二條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在收到征求意見稿5日內(nèi)，以書面形式向司法技術(shù)管理部門提交回復(fù)意見，無正當(dāng)理由，逾期不提交的，視為無意見”。法院司法技術(shù)管理部門在將鑒定、評估報告征求意見稿提交給當(dāng)事人時，即會書面告知當(dāng)事人的異議期限和逾期未提交異議應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。如果在異議期未提出異議，視為當(dāng)事人對鑒定、評估報告征求意見稿無異議。當(dāng)事人在異議期后提出的異議，法院將不予認(rèn)可。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)估價司法鑒定在司法實(shí)踐活動中起著十分重要的作用，因而也承擔(dān)著較為重大的責(zé)任。要順利完成法院委托的房地產(chǎn)評估案件，法院及評估機(jī)構(gòu)應(yīng)做好以下幾方面工作：1.法院司法技術(shù)管理部門應(yīng)要求當(dāng)事人積極配合房地產(chǎn)評估工作，提供房地產(chǎn)評估的相關(guān)資料；當(dāng)事人拒不提供的，法院將依法在房產(chǎn)及土地管理部門提取相關(guān)資料；2.在房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場勘察時，法院司法技術(shù)管理部門應(yīng)通知雙方當(dāng)事人到場；確有必要的，還要通知案件承辦人到場。法院司法技術(shù)管理部門應(yīng)告知當(dāng)事人在現(xiàn)場勘察時不到場應(yīng)承擔(dān)的法律后果；3.房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)組織有資質(zhì)的評估人員開展評估工作；4.評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定出具評估報告，并加蓋評估機(jī)構(gòu)印章。在評估報告中應(yīng)有評估人員本人簽名，及加蓋本人房地產(chǎn)注冊專用章。

要圓滿完成房地產(chǎn)評估項(xiàng)目，只有法院與評估機(jī)構(gòu)積極溝通、配合，才有利于司法鑒定各個環(huán)節(jié)工作的順利開展。

參考文獻(xiàn)：

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第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理中存在的問題及對策

房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理中存在的問題及對策

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理中存在的主要問題

1、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識不強(qiáng)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的，這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策，甚至有的認(rèn)為自己是招商引資企業(yè)，在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧”理所應(yīng)當(dāng)；部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚，特別是對預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項(xiàng)等特殊稅收政策更是知之甚少。以高唐縣為例，該縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)7家，其中，高唐本地企業(yè)僅有1家，其他均為招商引資的外來企業(yè)，這些企業(yè)在高唐的累計(jì)經(jīng)營期限都超過了180天，按規(guī)定均應(yīng)到國稅部門辦理稅務(wù)登記手續(xù)，但是，除本地一家企業(yè)外，沒有一戶主動到國稅部門申報辦理稅務(wù)登記手續(xù)，經(jīng)國稅部門多次上門催辦，目前已4家企業(yè)辦理了稅務(wù)登記手續(xù)，另2戶企業(yè)仍在催辦過程中。

2、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)核算不健全。一是財(cái)務(wù)制度混亂。帳務(wù)不全，有的甚至根本沒有帳。二是收入不實(shí)。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式，因未開具正式發(fā)票，預(yù)收款長期掛在帳上，不作收入，有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安施工企業(yè)結(jié)算不及時，成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制、遵循配比原則，有的仍然按收付實(shí)現(xiàn)制即對成本采取支付多少，就列支多少；對未售房面積，收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而無法核實(shí)其真實(shí)成本，也就無法真實(shí)反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計(jì)數(shù)開具收款收據(jù)入帳，造成成本虛增，同時存在大量的不合法憑證或沒有取得憑證。

3、房地產(chǎn)行業(yè)流動性強(qiáng)。流動性強(qiáng)是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn)，目前高唐的6家外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶，往往以回總公司匯總納稅為由，不愿接受經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，但按照國家政策的規(guī)定，他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件，并且在高唐累計(jì)經(jīng)營期限都超過了180天，應(yīng)該接受經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理。流動性強(qiáng)的特點(diǎn)給稅收管理帶來一定困難，稍有疏松，極易形成漏征漏管。

4、易造成其他偷逃稅行為。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供貨商無固定經(jīng)營場所，無營業(yè)證和稅務(wù)登記證，開具虛假發(fā)票行為嚴(yán)重，經(jīng)營行為隱蔽、流動性大，如果對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理不到位，這些供貨商偷逃稅更有了可乘之機(jī)，造成國家稅款流失。

5、發(fā)票管理相對薄弱。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取預(yù)售房屋款時，采取白條或收款收據(jù)收款，有的用建筑材料發(fā)票沖抵售房款，從而造成收入體外循環(huán)，致使發(fā)票管理沒有有效發(fā)揮控稅效應(yīng)。

6、稅收管理管理人員的素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)行業(yè)是一個新興行業(yè)，由于房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范，涉及的稅收問題比較復(fù)雜，房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理政策性非常強(qiáng)，對管理人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)要求比較高。管理人員不僅要全面掌握房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策，也要熟悉國家有關(guān)房地產(chǎn)有業(yè)的其他政策。國稅人員由于受傳統(tǒng)的“兩稅”影響，所得稅分享制度改革后，在所得稅的管理方面有所欠缺，加之房地產(chǎn)行業(yè)是新興行業(yè)，基層稅務(wù)人員接觸較少，有的在管理上感到力不從心。

7、稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的《征管法》對有關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實(shí)中由于部門利益驅(qū)使，造成部門配合不力，協(xié)稅護(hù)稅組織不夠完善，更增加了管理難度。此外，據(jù)調(diào)查，有些地方的政府部門不能正確認(rèn)識涵養(yǎng)稅源與依法治稅的關(guān)系，在支持稅務(wù)部門依法開展工作方面力度不夠，也在一定程度上影響了對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的實(shí)際效果。

二、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對策

1、優(yōu)化服務(wù)，加強(qiáng)有關(guān)稅收政策的宣傳和財(cái)務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊，在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓(xùn)班等多種形式，將國家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達(dá)給每一個企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員和辦稅人員；二是主動深入企業(yè)宣講有關(guān)政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，幫助健全財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)核算，減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險。還可通過設(shè)立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進(jìn)行專題匯報，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺納稅的意識，使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能，用誠心、誠信營造良好經(jīng)濟(jì)稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來商家。

2、強(qiáng)化培訓(xùn)，提高稅務(wù)管理人員的素質(zhì)。結(jié)合稅收形勢的發(fā)展變化，加強(qiáng)對稅務(wù)人員房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)稅收政策、其他國家政策、生產(chǎn)經(jīng)營、財(cái)務(wù)管理、征管技巧等諸多方面的知識培訓(xùn)，提高他們的理論水平和征管技能。

3、有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財(cái)務(wù)核算不健全，稅基不真實(shí)，收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算，不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí)、準(zhǔn)確完整的納稅資料的納稅戶，可以采取核定征收管理方法，包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應(yīng)按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收，在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額，按商品建筑面積乘以市場價格核定計(jì)稅營業(yè)額等方法。

4、提高房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收管理信息化水平。將計(jì)算機(jī)技術(shù)和CTAIS等軟件充分運(yùn)用到房地產(chǎn)稅收管理，包括稅務(wù)登記、納稅申報、稅款征收、發(fā)票管理、稅源監(jiān)控、稅源分析、情報交換、信息采集等各個環(huán)節(jié)，通過全面、科學(xué)采集各類信息，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)登記管理的及時性、納稅申報的準(zhǔn)確性、稅源監(jiān)控的有效性和行業(yè)管理的規(guī)范性。

5、探索實(shí)行戶籍管理辦法。可以把每一個單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目做為一戶納稅企業(yè)進(jìn)行管理。考慮到目前掛靠戶、承包戶、私人開發(fā)商等僅僅是收取管理費(fèi)的“影子公司”，必須加強(qiáng)對建安公司、項(xiàng)目工程、子工程的三級管理，建立健全單項(xiàng)工程檔案管理。

6、加強(qiáng)重點(diǎn)監(jiān)控和重點(diǎn)稽查。重點(diǎn)對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營開發(fā)的業(yè)戶進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，同時抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項(xiàng)稽查，堵塞漏洞。可以采取一條街一幢房產(chǎn)逐個清理的拉網(wǎng)式清查辦法；對不依法接受稅務(wù)管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴(yán)重，造成不良影響的，予以嚴(yán)厲打擊并公開暴光，起到打擊一個、震懾一片的作用，確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。

7、加強(qiáng)發(fā)票管理。結(jié)合國稅部門和地稅部門開展的發(fā)票雙獎活動，認(rèn)真落實(shí)好全面開票制度，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中取得、使用的發(fā)票，確保其合法性和真實(shí)性，充分發(fā)揮以票控稅的基礎(chǔ)性作用，對預(yù)收款項(xiàng)收據(jù)列入發(fā)票進(jìn)行管理。

8、加強(qiáng)部門配合，開展綜合治稅。房地產(chǎn)開發(fā)涉及面廣，有時會涉及多個方面、多個部門的利益關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性對加強(qiáng)部門配合、健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)、開展社會綜合治稅提出了更高的要求。建議在原有協(xié)稅護(hù)稅組織的基礎(chǔ)上，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、縣直各部門、各企事業(yè)單位、行政村、居委會都要確定一名綜合治稅信息員，公檢法司等部門要發(fā)揮職能，為綜合治稅工作保駕護(hù)航，形成以協(xié)稅護(hù)稅和涉稅信息提供為主要內(nèi)容的社會綜合治稅網(wǎng)絡(luò)。嚴(yán)格納稅戶登記管理。建立工商、國稅、地稅、技術(shù)監(jiān)督等部門間的工作聯(lián)系和信息共享制度，進(jìn)一步明確工商和技術(shù)監(jiān)督部門的信息傳遞要求，加強(qiáng)源頭控管，確保業(yè)戶及時辦理稅務(wù)登記，及時納入正常管理；財(cái)政、計(jì)劃、經(jīng)貿(mào)、建設(shè)等部門要及時向稅務(wù)部門提供房地產(chǎn)和各建設(shè)項(xiàng)目的信息資料，建筑施工企業(yè)必須依法開具、使用發(fā)票，否則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得與其結(jié)算工程款。

第五篇：淺析納稅評估存在的問題及對策

淺析納稅評估存在的問題及對策

納稅評估是稅務(wù)機(jī)關(guān)運(yùn)用數(shù)據(jù)信息對比分析的方法，對納稅人、扣繳義務(wù)人納稅申報的真實(shí)性和準(zhǔn)確性進(jìn)行綜合評定，并限期依法處理的管理工作。通過對納稅人當(dāng)期納稅情況真實(shí)性、準(zhǔn)確性和合法性進(jìn)行綜合評定，查找申報錯誤和分析具有普遍性、規(guī)律性的異常申報問題，及時糾正和處理納稅人納稅行為中的錯誤，實(shí)現(xiàn)對納稅人整體、實(shí)時的控管，同時為稽查環(huán)節(jié)提供案源信息，并為評定納稅人的信譽(yù)等級提供依據(jù)。因此，有必要將納稅評估引入當(dāng)前稅收征管模式，建立納稅評估體系，全面實(shí)行納稅評估制度，以加強(qiáng)稅收管理，提高征管質(zhì)量，增強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督制約機(jī)制，形成較為合理的、科學(xué)的稅收管理新格局。

一、目前納稅評估需要解決的問題。

（一）納稅評估的觀念有待進(jìn)一步樹立。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的稅收征管水平與市場經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代稅制的要求還很不適應(yīng)，矛盾十分突出。各級稅收管理部門都在努力地探索適合我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，并與之相適應(yīng)的征管模式，從而產(chǎn)生了納稅評估，納稅評估是在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的產(chǎn)物，是為適應(yīng)市場多樣性及經(jīng)濟(jì)全球化，多元化，是稅收征管適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種趨向。

1、缺乏統(tǒng)一認(rèn)識，對納稅評估的內(nèi)涵、作用認(rèn)識不足，如何開展納稅評估概念模糊，致使評估工作流于形式，評估工作的質(zhì)量難以提高。

2、對納稅評估執(zhí)法方式認(rèn)識不一致，未能正確認(rèn)識稅收稽查與管理評稅的區(qū)別，評估工作未能有效開展。相當(dāng)一些地方認(rèn)為納稅評估僅是一種案頭的稅務(wù)審計(jì)，不能實(shí)地進(jìn)行評估，未能將案頭審計(jì)與實(shí)地檢查測算相結(jié)合，評估方法單調(diào)且缺乏推理性判斷。

（二）納稅評估的法律地位有待提高。納稅評估工作缺乏法律依據(jù)，評估工作無章可循。在有關(guān)納稅評估的法律依據(jù)方面，目前《稅收征管法》及其《實(shí)施細(xì)則》均無有關(guān)納稅評估的相關(guān)規(guī)定，僅有2001年12月下發(fā)的《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)商貿(mào)企業(yè)增值稅評估工作的通知》的規(guī)章文件和國稅發(fā)[2005]43號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《納稅評估管理辦法（試行）》的通知，善未解決納稅評估的程序問題。管理人員如何進(jìn)行納稅評估？評估工作是一個人就可以開展？還是必須兩人以上等等？納稅評估應(yīng)按什么方式及程序，沒有統(tǒng)一規(guī)定，各地的做法不一。而且其評估文書復(fù)雜而不規(guī)范，可操作性差。

（三）納稅評估的信息渠道有待于進(jìn)一步拓寬。

1、信息直接影響著評估工作的效率和成果，稅務(wù)機(jī)關(guān)信息來源渠道受限制，加強(qiáng)信息的橫向與縱向聯(lián)系，信息量不足,現(xiàn)有技術(shù)手段低下，大量的信息孤島造成難以實(shí)現(xiàn)信息共享與交流。例如CTAIS系統(tǒng)與金稅系統(tǒng)的數(shù)據(jù)核對就是我們?nèi)粘９ぷ髦忻媾R的難題，更無法談得上與銀行、海關(guān)、工商、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等跨部門的信息交換。信息資源無法共享制約了稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人信息的完整性和正確性的判斷能力，目前稅務(wù)機(jī)關(guān)上下級之間以及內(nèi)部的征收、管理、稽查各部門之間協(xié)調(diào)不夠，許多必要的相關(guān)資料沒有得到收集和確認(rèn)整理與公開，信息數(shù)據(jù)不能充分共享，缺乏統(tǒng)一的“稅務(wù)數(shù)據(jù)倉庫”。因此，許多地方納稅評估還是停留在“以表審表”階段，信息來源單一，除了申報數(shù)據(jù)，沒有其他可以利用的數(shù)據(jù)，影響了納稅評估的深度與廣度。

2、納稅人提供的信息數(shù)據(jù)質(zhì)量不高。目前我們納稅評估的主要信息來源，是納稅人的納稅申報資料和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但這些資料信息的可靠性和真實(shí)性較差。根據(jù)納稅評估工作辦法，增值稅評估屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)的內(nèi)部管理工作，在評估過程中，不宜調(diào)帳，不宜實(shí)地核查，僅憑案頭資料分析，在不太了解、掌握企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)、經(jīng)營的情況下，往往由于納稅人采取以假造假的手段把購進(jìn)、耗用材料、資金、存貨增減等同口徑的縮小，從案頭分析中無法發(fā)現(xiàn)異常申報，往往耗時多，效率低下，難于發(fā)現(xiàn)納稅人的虛假申報現(xiàn)象。特別是為數(shù)眾多的中小企業(yè)、股份合作企業(yè)、個體私營企業(yè)，由于受到利益驅(qū)動，大多法律意識淡薄，財(cái)務(wù)核算不太健全，有的企業(yè)甚至故意做假賬，試想在資料不全，相關(guān)信息不足，財(cái)務(wù)不健全、數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，有些財(cái)務(wù)人員了解了稅務(wù)評稅的方法，甚至?xí)谪?cái)務(wù)指標(biāo)上采取倒雜推算法，至使評稅指標(biāo)“100%”正常，以此為計(jì)算的評估指標(biāo)，參考價值不高，至使評估效果不顯著，質(zhì)量難以提高。

3、評估分析指標(biāo)體系的科學(xué)性、實(shí)用性、適應(yīng)性有待提高。現(xiàn)行的納稅評估體系是確定行業(yè)內(nèi)平均值，實(shí)際上是企業(yè)真實(shí)納稅標(biāo)準(zhǔn)的一種假設(shè)，企業(yè)被測算的指標(biāo)只要處于正常值的合理波動幅度內(nèi)，就被認(rèn)為已真實(shí)申報，實(shí)際上，評估對象的規(guī)模大小，所處的環(huán)境、面臨的風(fēng)險、資金流向等諸多因素的影響，企業(yè)產(chǎn)品類型多少等因素，都對“行業(yè)峰值”產(chǎn)生較大影響。企業(yè)的經(jīng)營情況千差萬別，以假設(shè)的行業(yè)平均指標(biāo)進(jìn)行評估分析難免有其局限性，加上行業(yè)分類無法過多過細(xì)，分析指標(biāo)的科學(xué)性、實(shí)用性、適用性就大打折扣了。以零售行業(yè)為例，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類的國家標(biāo)準(zhǔn)，零售業(yè)下屬有9個中類、45個小類，如果粗放地以幾個行業(yè)小類為代表，對其他行業(yè)小類就難以適用，如果要涵蓋所有行業(yè)小類，進(jìn)行指標(biāo)的調(diào)查分析測算，就是一項(xiàng)巨大的工程，測算分析、維護(hù)調(diào)整的難度可想而知。納稅評估指標(biāo)體系的局限性，制約著納稅評估工作的結(jié)果和開展方向。基層管理單位只對本轄區(qū)內(nèi)的企業(yè)進(jìn)行管理，無法了解更大范圍同行業(yè)企業(yè)的狀況，以及整個行業(yè)的平均水平，缺乏評估的參照物，只能按照個人業(yè)務(wù)知識和工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行評估，當(dāng)然難以做到有效、深入的評估，這是評估的內(nèi)在缺陷，有待于形成比較系統(tǒng)的評估體系。

（四）納稅評估的范圍有待進(jìn)一步擴(kuò)大。納稅評估實(shí)施的范圍有限，目前《納稅評估管理辦法（試行）》雖提到評估涵蓋所有稅種，但各地納稅評估的范圍基本局限在一般納稅人的增值稅申報分析上，對消費(fèi)稅、所得稅和對進(jìn)出口企業(yè)的免、抵、退情況等評估進(jìn)展非常緩慢，缺乏評估需要的指標(biāo)和參數(shù)。對稅款流失嚴(yán)重，監(jiān)控難度大的小規(guī)模企業(yè)、個體工商戶有些地區(qū)雖也運(yùn)用納稅評估，迫于信息等原因成效有限。

（五）納稅評估的信息化運(yùn)用有待加強(qiáng)。計(jì)算機(jī)依托不足，目前可供使用的納稅評估應(yīng)用軟件主要有兩個，一個是CTAIS中的納稅評估子系統(tǒng)，另一個是金稅工程二期拓展的納稅評估子系統(tǒng)。其數(shù)據(jù)的整合與提煉需要有個統(tǒng)一的軟件，各地雖也相繼開發(fā)出各自的納稅評估軟件，由于開發(fā)的軟件不同，數(shù)據(jù)庫的不統(tǒng)一，給信息共享帶來技術(shù)障礙。納稅評估軟件的開發(fā)應(yīng)著重從加強(qiáng)預(yù)警系統(tǒng)上的評估數(shù)據(jù)庫的采集與共享，做到及時更新，其數(shù)據(jù)應(yīng)來自市場。評估的效果不是簡單的評估軟件所能達(dá)到的，手工作業(yè)與軟件生成相結(jié)合是評稅的最佳方式，評估的結(jié)論應(yīng)由管理員根據(jù)實(shí)際情況綜合推算掌握。

（六）管理與稽查未相配合，影響納稅評估的成效。實(shí)施征管查分離改革以后，管理職能與檢查職能的分離在一些地方形成了管、查割裂的狀態(tài)，稽查局負(fù)責(zé)專業(yè)稽查，管理系列的檢查職能被嚴(yán)重削弱，管理人員的檢查意識薄弱，在評稅中納稅人不愿提供更多的信息及數(shù)據(jù)。多數(shù)管理人員沒有稅務(wù)檢查證，合法、規(guī)范的檢查難以實(shí)施，管理人員通過日常檢查手段獲取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況、防范企業(yè)違法違章于未然的工作方法遭遇銷弱。從目前管理系列下戶檢查的流程看，它是在申報審核、案頭稽核、約談質(zhì)疑之后的最后手段，形成了對日常檢查的不重視不主動。而對于稽查系列來說，專業(yè)的稽查過程，很少有管理人員參與，甚至出于對案情的保密等原因，稽查情況在小范圍內(nèi)公開，管理人員得不到相關(guān)的信息，管、查割裂明顯，有機(jī)聯(lián)系不足。納稅評估人員在無法全面了解企業(yè)實(shí)際經(jīng)營狀況的情況下，和對精心策劃的虛假申報進(jìn)行納稅評估工作，顯然難有成效。

（七）納稅評估工作人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。納稅評估專業(yè)化管理的最終目的就是要有專業(yè)化的評估人員，不但要掌握稅收業(yè)務(wù)知識、財(cái)務(wù)會計(jì)知識、法律知識、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)知識，而且要了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營全貌及納稅人的詳細(xì)情況和特點(diǎn)，掌握審核、評析、測算、取證、質(zhì)詢的全部技能，但目前的納稅評估人員均為一人多崗，除正常的納稅評估工作外，還須承擔(dān)企業(yè)的各類涉稅管理事項(xiàng)，日常管理事務(wù)較多，難于確保有充足的時間和精力去專門從事納稅評估工作。同時，各級業(yè)務(wù)部門的培訓(xùn)尚未到位，評估人員隊(duì)伍的整體素質(zhì)在實(shí)踐中雖有一定的提高，卻依然跟不上納稅評估深層次信息化管理的要求，同時還要求納稅評估人員有一定的責(zé)任心、事業(yè)心，而目前符合上述條件的干部在數(shù)量上還不能滿足納稅評估的需要，納稅評估尚停在表層的分析，為評估而評估，工作基本處于應(yīng)付狀態(tài)，因而使納稅評估顯效緩慢，同時也難于調(diào)動評估人員的積極性。

（八）納稅評估的經(jīng)驗(yàn)不足。我國的納稅評估的時間較短，經(jīng)驗(yàn)不足，在處理有關(guān)納稅評估事宜不夠成熟，在開展納稅評估程序、方法不夠完善，在許多方面還都是空白。

二、進(jìn)一步完善納稅評估體系，夯實(shí)稅源管理基礎(chǔ)的對策 要提高納稅評估的工作質(zhì)量和效果，就要針對上述問題對癥下藥，采取積極有效的措施，系統(tǒng)地、全面地解決納稅評估工作所面臨的問題。要從制度建設(shè)、軟件開發(fā)、日常管理、人才培養(yǎng)等方面多管齊下，使納稅評估工作成為稅收征管的頂梁之柱。

（一）提高思想認(rèn)識，擺正納稅評估在稅收征管中的地位。當(dāng)前，我國的稅收征管水平與市場經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代稅制的要求還很不適應(yīng)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛的今天，矛盾十分突出。在人力資源無法到位，在考慮納稅成本和社會效益。因此，目前需要拿出一個比較科學(xué)的方法幫助稅務(wù)機(jī)關(guān)了解哪些稅源有問題，需要重點(diǎn)監(jiān)管。評稅體系就是通過建立不同的評價標(biāo)準(zhǔn)和體系，對納稅人或者稅務(wù)機(jī)關(guān)可能存在的問題。利用評稅體系可以使稅務(wù)部門對企業(yè)的發(fā)展和稅源情況心中有數(shù)，是為適應(yīng)市場多樣性，以及經(jīng)濟(jì)全球化，多元化，是稅收征管適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種趨向，是在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的產(chǎn)物。也已經(jīng)被許多發(fā)達(dá)國家在稅收管理和稅源監(jiān)控中得驗(yàn)證，是一個行之有效，可以節(jié)約人力資源的有效途徑，各級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)統(tǒng)一思想認(rèn)識，加強(qiáng)對納稅評估的組織領(lǐng)導(dǎo)。

（二）健全納稅評估的法律地位，規(guī)范評估制度。建立健全納稅評估的法律地位是納稅評估工作的基礎(chǔ)，規(guī)范納稅評估操作規(guī)程是納稅評估成效的保證。國家稅務(wù)總局應(yīng)在《納稅評估管理辦法（試行）》的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善與補(bǔ)充，建議制定《納稅評估工作操作規(guī)程》，對納稅評估的概念、評估的范圍、內(nèi)容、崗位職責(zé)、執(zhí)法方式、工作規(guī)程、評估程序、責(zé)任追究以及納稅評估分析方法、評估文書資料等予以明確與統(tǒng)一，還應(yīng)將評估資料歸檔，同時在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)，將納稅評估作為稅源監(jiān)控的重要內(nèi)容納入《征管法》或《征管法實(shí)施細(xì)則》之中，使評估工作有章可循，有法可依。

（三）拓寬信息渠道，提高信息質(zhì)量。

1、從橫向縱向拓寬納稅評估的信息渠道：（1）加強(qiáng)信息的橫向聯(lián)系，與地稅、銀行、海關(guān)、審計(jì)、水電供應(yīng)、外貿(mào)等部門密切聯(lián)系達(dá)到數(shù)據(jù)共享，同時應(yīng)象稽查一樣以法律的方式取得數(shù)據(jù)，保證分析數(shù)據(jù)來源準(zhǔn)確性；（2）完善信息縱向聯(lián)系，在稅務(wù)機(jī)關(guān)上下級之間以及內(nèi)部的征收、管理、稽查各部門之間加強(qiáng)配合，對相關(guān)資料進(jìn)行收集整理與公開，建立內(nèi)部信息共享的“稅務(wù)數(shù)據(jù)庫”。

2、充分運(yùn)用《征管法》所賦予的權(quán)力，全面收集評估信息。加強(qiáng)稅法宣傳，從嚴(yán)治稅，按《征管法》所賦予的權(quán)力，通過法律程序要求被評估方必須提供相關(guān)信息，以確保評估信息的準(zhǔn)確和全面，以及評估結(jié)果的法律效率。

3、完善納稅評估分析指標(biāo)體系，建立市場調(diào)查部門，對不同行業(yè)及不同規(guī)模以及不同的營運(yùn)方式分門別類地進(jìn)行調(diào)查，區(qū)分不同行業(yè)、不同規(guī)模、不同生產(chǎn)能力、不同經(jīng)營方式、不同登記注冊類型，豐富完善科學(xué)的指標(biāo)分析體系，并隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化和稅收征管的發(fā)展變化，不斷地進(jìn)行更新完善，做到與時俱進(jìn)。做到評估結(jié)果有根有據(jù)，有說服力，能讓納稅人心服口服。

（四）開展多稅種評估，拓寬評估的范圍。要在加強(qiáng)對增值稅評估的基礎(chǔ)上，積極探索消費(fèi)稅、所得稅等稅種評估方法，使納稅評估系統(tǒng)涵蓋所有稅種，同時加強(qiáng)對小規(guī)模及個體戶相關(guān)信息的收集，整理和歸納其在經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中的有價值的數(shù)據(jù)與指標(biāo)，為對其評稅提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和理論支持，從而實(shí)現(xiàn)對納稅人的綜合管理和全面監(jiān)控。

（五）加快納稅評估的信息化建設(shè)。

1、依托計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，提高信息收集能力和質(zhì)量。（1）以多元化電子申報為切入點(diǎn)，加強(qiáng)評估所需信息的電子轉(zhuǎn)換能力，減少人工輸入信息量，提高工作效率和質(zhì)量；（2）重視信息的管理和應(yīng)用，集中人力、物力、技術(shù)，改變信息處理各自為戰(zhàn)的分散局面，實(shí)現(xiàn)信息處理的集中加工與廣泛共享，提高信息的加工能力和利用效率。

2、加快研發(fā)納稅評估的專業(yè)應(yīng)用軟件，充實(shí)軟件的評估分析內(nèi)容，提升納稅評估的智能化程度，并與金稅工程、稅收征管軟件等稅收管理軟件緊密結(jié)合，有些地區(qū)已建立起納稅預(yù)警系統(tǒng)，應(yīng)進(jìn)一步完善預(yù)警系統(tǒng)，提高其準(zhǔn)確性，提示出轄區(qū)內(nèi)申報異常企業(yè)。同時應(yīng)正確認(rèn)識評估軟件與手工操作的辨證關(guān)系，（1）每個企業(yè)的經(jīng)營都有其自身的個性，單靠電子軟件是不可能準(zhǔn)確地體現(xiàn)千差萬別的眾多企業(yè)。（2）市場經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性，又注定了電子軟件無法正確的展現(xiàn)企業(yè)的狀態(tài)。（3）手工操作雖效率差，但能較全面地綜合地考慮不同企業(yè)的個性。（4）一味地追求、依靠納稅評估軟件是錯誤的。

（六）管、查辨證協(xié)作，分清各自職責(zé)。在評稅中不僅要以稽查為后盾，而且還要有稽查的意識，敢于發(fā)現(xiàn)問題，敢于深追問題，沒有稽查支持的評稅，評稅是軟弱無力的，其效果是可以想象的。評稅與查稅是有本質(zhì)的區(qū)別，納稅評估是一項(xiàng)稅收管理活動，側(cè)重于對納稅人履行納稅義務(wù)的事前、事中也有事后（在評估中納稅人意識到少交稅款而主動補(bǔ)交稅款）的監(jiān)督，對納稅人補(bǔ)稅一般不作處罰，但應(yīng)確定所屬期限加收滯納金，這是體現(xiàn)稅收的嚴(yán)肅性。評稅的目的是讓納稅人及時主動，改正錯誤，不夠成犯罪。查稅發(fā)現(xiàn)的問題是要追究法律責(zé)任。實(shí)踐中容易造成納稅評估成為一種“協(xié)商式稽查”，往往在稽查中可能遇到難點(diǎn)問題，會采取以評稅的方式處理，從而影響了稅收的公平性和稅收環(huán)境，納稅評估監(jiān)控地位得不到體現(xiàn)。因此，納稅評估應(yīng)與稅務(wù)稽查劃清界定。在管理評稅中應(yīng)堅(jiān)持三個移交、二個不評：評稅解決不了的移交稽查、企業(yè)不服從評稅結(jié)果的又無正當(dāng)理由的移交稽查、有偷稅行為的移交稽查；有明顯異常的不評、稽查正在或近期涉入過的不評。

（七）建立納稅評估工作的質(zhì)量考核體系，加強(qiáng)干部培訓(xùn)全面提高干部隊(duì)伍的整體素質(zhì)。

1、建立激勵創(chuàng)新機(jī)制。營造良好的干部間的和諧環(huán)境是建立激勵創(chuàng)新機(jī)制的宗旨，沒有好的和諧環(huán)境，激勵機(jī)制就不能取得好的效果，甚至適得其反，因此，建立激勵機(jī)制必須服務(wù)于干部間的和諧環(huán)境。（1）以加強(qiáng)稅收文化建設(shè)，提高干部的綜合素質(zhì)，以文化建設(shè)促和諧環(huán)境，從而培養(yǎng)評估人員愛崗敬業(yè)精神；（2）實(shí)施能級管理，要充分考慮干部間的各自的優(yōu)勢與特點(diǎn)、特長，注重工作實(shí)績，兼顧職務(wù)與專業(yè)等級，擇優(yōu)上崗，要建立在和諧的基礎(chǔ)上，不能由于能級管理的制定而影響干部的工作積極性，在干部隊(duì)伍中形成立足崗位、系統(tǒng)學(xué)習(xí)、奮發(fā)向上的良好局面。

2、加大干部考核工作力度，強(qiáng)化干部隊(duì)伍管理，科學(xué)合理設(shè)置考核指標(biāo)，將評估工作列入崗位責(zé)任考核內(nèi)容，對達(dá)不到評估質(zhì)量要求和完成不了評估指標(biāo)的，追究主管負(fù)責(zé)人和評估有關(guān)工作人員的責(zé)任。

3、大力開展干部教育培訓(xùn)，不斷提高評估人員政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)。加強(qiáng)對評估人員的培訓(xùn)力度，對評估工作涉及的稅收業(yè)務(wù)知識、財(cái)務(wù)會計(jì)知識、法律知識、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)知識等內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，而且要請經(jīng)濟(jì)管理方面的專家教授來給干部講課，讓評估人員了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程及企業(yè)經(jīng)營的詳細(xì)情況和特點(diǎn)，掌握審核、評析、測算、取證、質(zhì)詢的全部技能。加強(qiáng)經(jīng)驗(yàn)交流總結(jié)，切實(shí)提高培訓(xùn)學(xué)習(xí)的質(zhì)量和效果，培養(yǎng)出一批能勝任評估工作的“專家”，和一支富有戰(zhàn)斗力的評估隊(duì)伍。

（八）我國的納稅評估應(yīng)借鑒國外的做法。我國納稅評估起步晚，要盡快讓評稅工作起到應(yīng)有作用，就要借鑒國外的一些做法。如新加坡、英國等在納稅評估方面起步較早的國家，納稅評估為發(fā)達(dá)國家提高稅收征管效率起到了非常積極的作用，他們的經(jīng)驗(yàn)為我們加強(qiáng)納稅評估提供了借鑒依據(jù)，有益于加快我國的納稅評估步伐。