第一篇：房地產貸款風險類別及其管理分析

房地產貸款風險類別及其管理分析

摘 要：本文主要是根據目前房地產貸款風險的現狀對房地產貸款風險的類別及其管理進行研究分析，參考大量江西理工大學圖書館文獻、網上資料以及指導老師的指導，從房地產貸款風險的種類著手對房地產貸款風險及其形成的原因進行分析研究，并通過對房地產貸款風險從時間過程中遇到的風險和商業銀行現今存在的風險兩個方面展開論述分析，主要闡述房地產貸款風險，房地產貸款風險的類別，房地產貸款風險的管理措施，以及對房地產貸款風險管理的建議。

關鍵詞：房地產貸款風險；風險分類；風險管理；控制分析

房地產貸款的種類有：（1）個人住房貸款。（2）個人二手房貸款。（3）個人住房裝修貸款。（4）個人住房抵押消費貸款。（5）個人商業用房貸款。（6）個人自建房貸款。幾種有特色的貸款種類：（1）住房儲蓄貸款。（2）企業住房基金合作貸款。（3）個人住房組合貸款。貸款風險按不同的標準劃分，可分為不同的貸款種類。按貸款風險形成的原因劃分客戶風險，貸款決策風險，貸款風險的根源主要來自客戶風險。引起企業經營活動的風險因素有多個方面：―是來自于自然因素的不確定性；經營者行為風險的表現主要是：（1）決策行為失誤引起的決策風險，決策風險大體可劃分兩種情況，被動決策風險和主動決策風險。（2）低度貸款風險、中度貸款風險、度貸款風險、短期貸款業務經營風險、中長期貸款業務經營風險、特種貸款業務經營風險、對外業務經營風險。（3）違約風險，違約的界定主要有：1）沒有履行一項義務的付款違約。2）“技術違約”超過了財務比率上、下限等行為。（4）敞口風險，敞口風險是未來風險金額的不確定性所產生的風險。（5）追償風險。包括：抵押品風險和第三方擔保風險。

人們將房地產地產貸款風險中存在的問題歸納為以下幾個方面：第一，借款人由于各種原因虧損。第二借款人自有資金不足。第三，銀行內部管理不嚴，制度不健全。第四，銀行業務人員素質低。第五，房地產貸款抵押、擔保流于形式，不能得到切實、嚴格的執行。第六，行政干預和政策變化的影響。第七，法規不健全。第八，假按揭現象嚴重。

這些問題必將給銀行帶來一系列的風險，如：行業風險、個人信用風險、金融欺詐風險以及房地產處理變現風險。還有一些特殊的風險如：

1、經營能力風險。商用房地產經營者的經營能力是房地產經營成敗的關鍵，如果經營者不能正確認識房地產的功能情況，卻主推與功能不符的經營項目，那么就無法保證租戶的合法利益，就會給房地產經營的長久性、持續性、穩定性帶來極大的威脅。

2、過度授信風險。業主為了獲得貸款可能會用一些不誠信的手段，可能會制造已出租的假象，假造租賃合同等，以此來誤導銀行和房產評估機構，虛增房地產還貸能力。在房地產的估價中如果選用了不恰當的租賃信息，就會使房地產評估價值虛高，最終造成授信過量風險。

3、貸款期限不合理風險。貸款期限的確定要遵循房地產收益還原法測算的結果，做到以租金收入現金流償還貸款。經辦銀行應合理地安排還款進程，在還貸進程中監控經營情況。既避免不切實際地要求快速還貸，也應避免還貸安排過于寬松，造成前期富余資金被借款人不當占用，遠期不確定性因素增多，而影響貸款的最終償還。

4、貸款用途風險。一是借款人以統籌安排的資金需求為由籠統申請貸款的，借款人可能會將資金投入其他高風險業務的經營，影響經辦銀行貸款的第一還款來源。二是對申請用于償還股東借款的，我們應核實股東借款的真實性、合理性，防止股東抽逃企業資金，加大經辦銀行貸款的風險。

5、抵押物價值波動風險。商用房地產抵押貸款的第一還款來源是房地產出租經營收入，而第二還款來源就是抵押房地產的處置還款。房地產自身經營方式，房地產狀態、性能的維持、周邊環境、經濟政策等都會造成房地產價值的波動，從而對貸款償還造成風險。

6、置換貸款風險。商用房地產抵押貸款的用途中很大一部分是償還房地產建設期的銀行貸款，所以經辦銀行在發放置換貸款時必然會面對房產的順位抵押問題，可能出現經辦銀行貸款的抵押率過高情況，所以要求在經辦銀行取得第一抵押權人登記前，借款人應提供經辦銀行認可的其他階段性擔保。那么，出現房地產貸款風險的原因有哪些呢？首先，利益誘導房地產開發商。其次，銀行觀念的誤導、個貸體制和內部激勵機制不完善。最后，政府土地制度不完善、土地供應過量和宏觀調控土地的力度不足。

一般來說，防范與控制房地產地貸款風險從以下幾個方面入手。

第一，房地產經營收入的穩定性和可靠性。小企業商用房地產抵押貸款的還款來源是出租收入，所以審查商用房地產經營者的經營能力、承租人的實力、租金收入的穩定性和可靠性等是至關重要的。實踐中要審查房地產租賃合同條款，關注合同中有無不利于經辦銀行的情況。

第二，房地產收入的監管。商用房地產抵押貸款還款來源主要依賴商用房地產已形成的租金收入，風險控制的首要因素是租金收入監管和房地產業主經營行為的監控，足值有效的抵押物是貸款第一還款來源出現問題時，對債權的有效保障。經辦行應切實扭轉“重抵押、輕租金收入管理”的經營思路，落實對租金收入的封閉管理措施。一方面應落實租金監管協議，協議既應使房地產經營收入便于銀行監管又不影響房地產的正常經營，另一方面為了體現應收租金用于償還經辦銀行貸款的排他性地位，要求經辦行與出租人簽訂《應收賬款質押合同》和《應收賬款質押登記協議》，并在人民銀行應收賬款質押登記公示系統中進行登記。

第三，貸款用途的審查。應重點審查客戶及其關聯方企業有無涉足房地產開發、高風險投資等情況，是否有投資于自身未曾涉及過的行業的動向。要防止借款人違反《貸款通則》的規定將貸款直接用于股權投資，或者將資金調配給關聯企業從事其他高風險項目投資。貸款資金應該明確用于增加對客戶自身擁有房地產的更新、維護和功能完善工作或日常經營等。

第四，貸款期限的確定。貸款期限的確定必須遵循房地產收益現金流的嚴格測算，而其中最關鍵的問題是租金收入與經營成本的確定與估算。首先，看租金價格在近期的合理性和在遠期的變化趨勢，分析是否存在關聯出租的價格不實問題。其次，看價格中包含的服務內容，要區分不同的房地產正確計算經營成本，還要對貸后經營期間利率變化的趨勢做出判斷。第三，如果收入預測中采用了租金逐年遞增的估測方法，那么為了保持租金的逐年遞增的趨勢，維護房地產的成新度，出租期間必然會發生新的裝修費用投入以及裝修改造期間房地產的空置損失，這些費用的開支和出租率的下降是必須與收入同時考慮的情況。

第五，置換他行貸款中過渡期擔保的有效性與可靠性。經辦銀行辦理的商用房地產抵押貸款許多是用于置換該房地產前一期的抵押貸款的，在前次抵押解除以前經辦銀行應該要求客戶提供階段性擔保措施。對于政策規定不能辦理順位抵押的地區，就更應對階段性擔保措施進行嚴格審查。

第六，抵押物的保險措施。中小企業自身擁有的資產相對較少，經營規模也有限。抵押給銀行的商用房地產不少是企業唯一的經營性資產，如果抵押物滅失，那么作為第一還款來源的經營收入和第二還款來源的抵押物處置收入就都將隨之喪失，所以要求借款人為抵押物購買保險，設立第一收益人為貸款銀行是必須的風險防范措施。

第七，定期做好抵押物價值重估。加強對已抵押房地產市場價格變化的監測，及時防范抵押物價值下行風險。需對押品的實物狀態、價值變動、權證保管等風險狀況進行持續監督，定期檢查估價對象的使用狀況，及時掌握抵押價值變化情況，必要時委托房地產估價機構對房地產抵押價值進行再評估。如押品價值發生重大波動時，應要求客戶立即增加符合經辦銀行規定的其他抵押物或提前歸還經辦銀行部分貸款，確保押品足值有效。特別是當市場價格出現較大波動時，要切實防范抵押不足值的風險。

（作者單位：江西理工大學）

參考文獻：

[1] 張哨軍.房地產貸款風險的識別與防范[J].經濟師，2008（1）.[2] 徐杰華.淺析我國商業銀行房地產貸款信用風險[J].金融經濟，2010.[3] 中國房地產估價師與房地產經紀人學會.房地產經紀概論[M].中國建筑工業出版社.2013年.[4] 劉劍，祝瑞.商業銀行如何加強房地產貸款管理[J].現代金融，2011（8）.[5] 楊小麗.我國商業銀行房地產貸款周期性風險防范路徑探析[J].貴州民族學院學報，2012（3）.

第二篇：擔保公司房地產抵押貸款風險管理

擔保公司房地產抵押貸款風險管理

［摘要］房地產抵押貸款是指房地產所有人將其房地產作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行借貸的形式。隨著經濟的發展，房地產抵押業務逐年增多，它有效地解決了中小企業發展過程中常見的融資難問題，同時也在新的領域拓展了金融業務，為正在興起的擔保行業帶來了重大的發展契機。但是在房地產抵押過程中存在不少問題，作為新生的擔保公司如何認識和防范、化解這些問題和風險、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內容。［關鍵詞］房地產

擔保公司 抵押貸款 風險

近年來，全省中小企業發展勢頭強勁，已成為支撐我省經濟發展的重要組成部分。但長期以來，中小企業所獲得的金融資源與其在國民經濟和社會發展中的地位極不相稱，嚴重制約了中小企業的發展壯大。正是適應時代的要求，為滿足市場需求，河南的擔保公司如雨后春筍般的成立了，在金融機構和借款人之間起了一座擔保的橋梁。對于擔保公司來說,房產抵押貸款具有抵押物易處置變現、升值潛力大、處置方式靈活等優勢，綜合分析風險相對較小，擔保效力強等特性。因此，作為擔保方式的房地產抵押也是金融機構等債權人所選用的重要方式之一。但是，由于房產抵押貸款涉及環節較多，專業性較強，內容較復雜，除存在一般性的風險如信用風險、市場風險、操作風險外，還存在著制度風險，如抵押物評估風險、貸款額度審批風險和強制處分風險，下面對各種風險逐一進行分析。

一、房產抵押貸款存在的風險

（一）抵押登記權的風險

1、“一物多押”的風險。《擔保法》第三十五條第二款規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個出借人后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

2、土地使用權的風險。擔保公，辦理房產抵押登記手續時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。另外，我國法律規定：集體土地不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。

3、登記期限的風險。辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔保公司將無法處置抵押房產。

（二）租賃權對抗抵押權的風險

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔保公司也很難處理抵押房產。

2、租金收入難以獲得。借款人與擔保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，擔保公司將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，擔保公司有權處置抵押房產用來歸還貸款。當擔保公司拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。

（三）土地性質引發的風險

1、土地使用期限。我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發商以有償的方式取得土地，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業類土地的使用期限為50年。擔保公司辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產埋下隱患。

2、處置費用。對于出讓土地性質的房產交易，由于房地產開發商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費；屬于劃撥用地性質的房屋土地，處置房產時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。擔保公司辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的性質，將可能增加處置抵押房產的費用。

（四）土地用途變更的風險

出讓土地根據用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉變為住宅、商業、旅游、娛樂等用途的經營性用地，其價值是數倍的增長。根據《土地管理法》第56條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房產抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據我國法律規定，國家可以無償收回土地使用權，擔保公司將無法處置抵押房產。

（五）在建工程抵押的風險

1、建設工程價款優先權。最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。按照上述規定，在建工程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權，這不利于擔保公司處置抵押房產用于歸還貸款。

2、稅收優先權。《稅收征收管理辦法》第45條第1款規定：“稅務機關征稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外。”該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收就優先于擔保物權這種私權力。

（六）以單位房改房設定抵押。

有的單位已進行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產權轉移的房產作抵押。這種房產權表面反映是單位所有，但實際所有權已發生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據我國房改的有關政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進入市場交易，所售房價款，除去擔保稅費和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產權設定擔保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產還作了內部規定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉讓和出售給他人，如本人調離單位，該房產由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產，個人雖有產權證，但不具有完全的所有權，沒有處分權。

（七）共有財產抵押的風險

根據《擔保法解釋》第五十四條規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，如果擔保公司沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，從而形成風險。

（八）抵押房產評估價格的風險

目前，評估機構管理不規范，在房產評估價格上有時不公正，往往根據評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當擔保公司拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。

（九）房產處置執行難

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的司法解釋第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據該規定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔保公司也無權處置抵押物。

二、防范房地產抵押貸款風險的對策

（一）要辦好抵押登記

擔保公司辦理房產抵押登記前，要調查清楚抵押的房產是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔保公司要經常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，擔保公司應盡量要求借款人將房產和土地使用權一并抵押，便于處置變現。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，擔保應有充足的時間處置抵押房產。

（二）深入調查，防止“先租后抵”

擔保公司辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。

（三）注意土地的性質和使用期限

擔保公司辦理抵押貸款前，要調查清楚房產所占用土地的性質，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業類。根據土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質的房屋土地，擔保公司應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產時補交土地出讓金。

（四）加強貸后檢查，防止土地用途變更

擔保公司辦理房產抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔保公司也應在貸款發放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發生變更，根據情況及時采取有效措施。

（五）共有財產抵押要求所有財產共有人簽字

擔保公司在辦理房產抵押貸款時，應通過房產證和其他途徑詳細了解房產的實際所有權情況。對共有財產，要真正掌握究竟有多少個財產共有人？財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款？只有經財產共有人全部同意，擔保公司才可以給予辦理，同時還應要求所有財產共有人共同簽字。

（六）擔保公司應有自己的房產評估“專家”

為準確獲得抵押房產的評估價格，擔保公司應主動培養自己的房產評估“專家”，這一職責可由風險評估人員承擔，對抵押房產作出公正、公平的估價。雖然擔保公司無權決定評估機構對抵押房產所作的估價，但可以根據自己的實際評估價格確定貸款發放的額度，掌握貸款發放的主動權。

（七）調查清楚借款人的房產數量

擔保公司發放房產抵押貸款時，應詳細調查清楚借款人的實際房產數量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔保公司應確保在處分借款人的房產時，不會產生法律糾紛。

（八）重視借款人第一還款來源

擔保公司發放房產抵押貸款時，要重視第一還款來源；不僅要對借款人進行擔保分析，而且要對借款人及反擔保人進行財務分析、現金流量分析和非財務分析，對借款人經常開展貸后檢查，動態反映貸款形態，從根本上提高房產抵押貸款的質量，有效防范房產抵押貸款風險。

（九）更要重視控制道德風險

以上八個方面其實都是從技術上闡釋房地產抵押貸款風險管理方法的，但筆者從長期的工作實踐中體會到，僅僅從技術上來控制風險，是遠遠不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔保公司的風險管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據自己的社會閱歷對其的品質做出大概的判斷，不放過任何細節，這就需要風險管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對房產抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。

三、抵押貸款注意事項

（一）在提供的婚姻關系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。

（二）國有企業、事業單位法人以國家授予經營管理的房地產抵押的，應符合國有資產管理的有關規定。

（三）以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或股東大會通過，但企業章程另有規定的除外；

（四）以已出租的房地產抵押的，抵押人應將租賃情況告知抵押權人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效。

（五）一旦發現已抵押的房地產發生毀損、滅失等價值減少等情況時，可要求抵押人增加抵押物或提供相應的擔保。

注：下列房地產不得用作抵押： １、權屬有爭議的房地產；

２、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產； ３、文物保護的建筑物和有紀念意義的建筑物； ４、已依法公告拆遷的房地產； ５、被依法查封的房地產； ６、集體所有的土地。參考文獻: [1] 中國人民銀行金融研究局，《中國中小企業金融制度調查報告》[R]，《金融時報》.2004-6-22

[2] 殷紅,張衛東:房地產金融,首都經濟貿易大學出版社,2005:179-180 [3] 陳釗:住房抵押貸款理論與實踐,復旦大學出版社,2006:126-127 [4] 王洪衛,張學文:房地產金融政策風險及其防范對策,中國房地產金融,2007(1):21-23 [5] 王震勤,王維才,李秋妍:中國個人住房抵押貸款風險防范機制分析,北京科技大學學報,2007(1):56-59

第三篇：房地產抵押貸款風險管理

擔保公司房地產抵押貸款風險管理

擔保公司房地產抵押貸款風險管理

［摘要］房地產抵押貸款是指房地產所有人將其房地產作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行借貸的形式。隨著經濟的發展，房地產抵押業務逐年增多，它有效地解決了中小企業發展過程中常見的融資難問題，同時也在新的領域拓展了金融業務，為正在興起的擔保行業帶來了重大的發展契機。但是在房地產抵押過程中存在不少問題，作為新生的擔保公司如何認識和防范、化解這些問題和風險、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內容。

［關鍵詞］房地產擔保公司 抵押貸款 風險

近年來，全省中小企業發展勢頭強勁，已成為支撐我省經濟發展的重要組成部分。但長期以來，中小企業所獲得的金融資源與其在國民經濟和社會發展中的地位極不相稱，嚴重制約了中小企業的發展壯大。正是適應時代的要求，為滿足市場需求，河南的擔保公司如雨后春筍般的成立了，在金融機構和借款人之間起了一座擔保的橋梁。對于擔保公司來說,房產抵押貸款具有抵押物易處置變現、升值潛力大、處置方式靈活等優勢，綜合分析風險相對較小，擔保效力強等特性。因此，作為擔保方式的房地產抵押也是金融機構等債權人所選用的重要方式之一。但是，由于房產抵押貸款涉及環節較多，專業性較強，內容較復雜，除存在一般性的風險如信用風險、市場風險、操作風險外，還存在著制度風險，如抵押物評估風險、貸款額度審批風險和強制處分風險，下面對各種風險逐一進行分析。

一、房產抵押貸款存在的風險

（一）抵押登記權的風險

1、“一物多押”的風險。《擔保法》第三十五條第二款規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個出借人后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

2、土地使用權的風險。擔保公，辦理房產抵押登記手續時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。另外，我國法律規定：集體土地不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。

3、登記期限的風險。辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物

登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔保公司將無法處置抵押房產。

（二）租賃權對抗抵押權的風險

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔保公司也很難處理抵押房產。

2、租金收入難以獲得。借款人與擔保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，擔保公司將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，擔保公司有權處置抵押房產用來歸還貸款。當擔保公司拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。

（三）土地性質引發的風險

1、土地使用期限。我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發商以有償的方式取得土地，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業類土地的使用期限為50年。擔保公司辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產埋下隱患。

2、處置費用。對于出讓土地性質的房產交易，由于房地產開發商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費；屬于劃撥用地性質的房屋土地，處置房產時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。擔保公司辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的性質，將可能增加處置抵押房產的費用。

（四）土地用途變更的風險

出讓土地根據用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉變為住宅、商業、旅游、娛樂等用途的經營性用地，其價值是數倍的增長。根據《土地管理法》第56條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房產抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據我國法律規定，國家可以無償收回

土地使用權，擔保公司將無法處置抵押房產。

（五）在建工程抵押的風險

1、建設工程價款優先權。最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。按照上述規定，在建工程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權，這不利于擔保公司處置抵押房產用于歸還貸款。

2、稅收優先權。《稅收征收管理辦法》第45條第1款規定：“稅務機關征稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外。”該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收就優先于擔保物權這種私權力。

（六）以單位房改房設定抵押。

有的單位已進行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產權轉移的房產作抵押。這種房產權表面反映是單位所有，但實際所有權已發生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據我國房改的有關政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進入市場交易，所售房價款，除去擔保稅費和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產權設定擔保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產還作了內部規定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉讓和出售給他人，如本人調離單位，該房產由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產，個人雖有產權證，但不具有完全的所有權，沒有處分權。

（七）共有財產抵押的風險

根據《擔保法解釋》第五十四條規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，如果擔保公司沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，從而形成風險。

（八）抵押房產評估價格的風險

目前，評估機構管理不規范，在房產評估價格上有時不公正，往往根據評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當擔保公司拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。

（九）房產處置執行難

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的司法解釋第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據該規定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔保公司也無權處置抵押物。

二、防范房地產抵押貸款風險的對策

（一）要辦好抵押登記

擔保公司辦理房產抵押登記前，要調查清楚抵押的房產是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔保公司要經常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，擔保公司應盡量要求借款人將房產和土地使用權一并抵押，便于處置變現。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，擔保應有充足的時間處置抵押房產。

（二）深入調查，防止“先租后抵”

擔保公司辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。

（三）注意土地的性質和使用期限

擔保公司辦理抵押貸款前，要調查清楚房產所占用土地的性質，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業類。根據土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質的房屋土地，擔保公司應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產時補交土地出讓金。

（四）加強貸后檢查，防止土地用途變更

擔保公司辦理房產抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔保公司也應在貸款發放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發生變更，根據情況及時采取有效措施。

（五）共有財產抵押要求所有財產共有人簽字

擔保公司在辦理房產抵押貸款時，應通過房產證和其他途徑詳細了解房產的實際所有權情況。對共有財產，要真正掌握究竟有多少個財產共有人？財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款？只有經財產共有人全部同意，擔保公司才可以給予辦理，同時還應要求所有財產共有人共同簽字。

（六）擔保公司應有自己的房產評估“專家”

為準確獲得抵押房產的評估價格，擔保公司應主動培養自己的房產評估“專家”，這一職責可由風險評估人員承擔，對抵押房產作出公正、公平的估價。雖然擔保公司無權決定評估機構對抵押房產所作的估價，但可以根據自己的實際評估價格確定貸款發放的額度，掌握貸款發放的主動權。

（七）調查清楚借款人的房產數量

擔保公司發放房產抵押貸款時，應詳細調查清楚借款人的實際房產數量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔保公司應確保在處分借款人的房產時，不會產生法律糾紛。

（八）重視借款人第一還款來源

擔保公司發放房產抵押貸款時，要重視第一還款來源；不僅要對借款人進行擔保分析，而且要對借款人及反擔保人進行財務分析、現金流量分析和非財務分析，對借款人經常開展貸后檢查，動態反映貸款形態，從根本上提高房產抵押貸款的質量，有效防范房產抵押貸款風險。

（九）更要重視控制道德風險

以上八個方面其實都是從技術上闡釋房地產抵押貸款風險管理方法的，但筆者從長期的工作實踐中體會到，僅僅從技術上來控制風險，是遠遠不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔保公司的風險管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據自己的社會閱歷對其的品質做出大概的判斷，不放過任何細節，這就需要風險管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對房產抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。

三、抵押貸款注意事項

（一）在提供的婚姻關系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。

（二）國有企業、事業單位法人以國家授予經營管理的房地產抵押的，應符合國有資產管理的有關規定。

（三）以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或股東大會通過，但企業章程另有規定的除外；

（四）以已出租的房地產抵押的，抵押人應將租賃情況告知抵押權人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效。

（五）一旦發現已抵押的房地產發生毀損、滅失等價值減少等情況時，可要求抵押人增加抵押物或提供相應的擔保。

注：下列房地產不得用作抵押：

１、權屬有爭議的房地產；

２、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；

３、文物保護的建筑物和有紀念意義的建筑物；

４、已依法公告拆遷的房地產；

５、被依法查封的房地產；

６、集體所有的土地。

第四篇：貸款風險管理探討

貸款風險管理探討

摘要

貸款是商業銀行的基本業務, 它是以兩權分離, 按期償還為本質特征的特殊價值運動, 貸款風險是指清償資金安全系數的不確定性, 表現為企業由于各種原因無力清償銀行貸款本息, 使銀行貸款無法收回, 形成呆帳損失。所謂貸款風險管理, 是指銀行運用系統和規范的方法對信貸管理活動中的各種貸款風險進行識別預測和處理, 防范和降低風險損失的發生, 以及對信貸活動的影響程度, 以獲取最大的貸款收益的信貸調控行為。隨著金融改革的不斷深化, 國有銀行商業化, 并建立現代金融企業制度是一種必然趨勢。銀行成為自主經營, 自擔風險的企業實體, 首要的任務必須按風險原則管理資產, 加強對貸款風險的管理顯得日益重要。本文探討的是如何管理和防范商業銀行信用風險的問題, 主要是針對我國商業銀行貸款風險管理薄弱的現象進行研究。關鍵詞：貸款； 風險； 管理

目錄

一、我國商業銀行的貸款風險管理現狀及成因分析???????(1-2)

二、國有商業銀行貨款風險管理的必要性???????????(3-5)

（一）是國有商業銀行生存與發展的本質要求?????????(4)

（二）是提高當前臥有商業銀行貨款質量的必然途徑??????(4)

（三）銀行資產投向單一, 加大了貸款的風險性????????(4-5)

三、國有商業銀行貸款風險管理存在的問題??????????(5-7)四、提高當前國有商業銀行貨款質量的必然途徑????????(7-10)

（一）國有商業銀行近年來貨款規模狀況????????????(7)

（二）國有商業銀行貨款風險狀況???????????????(7-10)五、完善我國商業銀行貸款風險管理的對策???????????(10-11)

六、商業銀行貸款風險管理的現實意義????????????(11)

七、結論?????????????????????????(12-13)參考文獻??????????????????????????(13-14)一 我國商業銀行的貸款風險管理現狀及成因分析

2002年初, 中國人民銀行披露了我國商業銀行不良貸款的一些情況, 根據中國人民銀行提供的數據, 截至2001 年底, 四大國有獨資商業銀行的不良貸款率按四級分類為25.37%, 如果按照五級分類, 四大國有獨資商業銀行的不良貸款比率接近30%, 其中需要核銷的不良貸款比率大約為8%, 十家全國城市商業銀行和煙臺住房儲蓄銀行平均不良貸款比率為12.94%, 108 家城市商業銀行的不良貸款比率為25.15%。2002年4月, 中國工商銀行按國際通行的五級分類標準良貸款率為29.8%。按我國的四級分類標準, 不良貸款比率為25.7%，商業銀行經營中產生不良貸款是必然的,但不良貸款應該控制在一定的比例之內, 不良貸款的國際警戒線一般為10%左右, 我國監管部門要求商業銀行不良貸款比率不得超過15%。與國外商業銀行相比, 我國商業銀行的不良貸款率明顯偏高, 特別是國有獨資商業銀行, 在剝離了14000 億元的不良貸款之后, 不良貸款率仍高達20%左右,我國商業銀行的不良貸款率如此之高, 貸款風險管理狀況不佳原因是多方面的, 主要在于以下幾點:首先, 行政干預過多, 貸款難以優化。我國的經濟體制改革雖然取得了顯著的成績, 但是, 由于我國商業銀行的國有性質以及產權關系的不明晰, 政企不分的現象仍然存在,國家為了實現宏觀經濟調控目標, 往往給銀行下達行政性指令, 這使得銀行失去了貸款的自主管理權, 在國有企業效益不佳和信用低下的情況下, 大量的不良貸款也就相應地產生了。其次, 銀企關系扭曲, 企業生產經營狀況差, 貸款難以收回。我國銀企關系是在長期計劃經濟體制下建立的信用關系, 不是經濟學上正常健康的信用關系。工商企業普遍存在自我發展的意識, 依賴性很大, 自我積累的能力低, 而長期以來的銀行供應資金財政化, 使企業對銀行產生了嚴重的依賴型。企業在獲得貸款后往往缺乏歸還銀行貸款的意識, 相反還千方百計地逃避清償債務的責任, 這種扭曲的信貸關系,使銀行信貸資金難以回流, 形成惡性循環。最后, 銀行內部管理存在缺陷, 貸款風險難以防范。銀行管理體制滯后, 一是各級行的權責利不明確, 重貸輕管,重貸輕收, 二是責任不清, 獎罰不明。審貸分離, 分段負責, 集體決策的制度已經實行多年, 但由于風險責任不清,制度的執行也只是停留在形式上。三是信貸人員素質較低,由于銀行的業務發展快, 信貸人員不足和業務能力差的問題十分突出, 新手不熟悉業務, 老信貸員也不適應市場經濟條件下的信貸管理工作, 不懂得商業銀行的信貸業務, 使銀行的貸款風險增加

二 國有商業銀行貨款風險管理的必要性

（一）是國有商業銀行生存與發展的本質要求

1995年7月1日, 我國(商業銀行法)正式頒布實施, 意味著我國專業銀行向商業銀行轉軌進人實質階段。(商業銀行法》第四條規定: “ 商業銀行以安全性、收益性、流動性為經營原則,實行自主經營、自擔風險、自負盈虧、自我約束”。從此, 我國的四大專業銀行也向其他商業銀行一樣走向市場, 參與市場競爭, 遵循市場優勝劣汰的競爭規律。要在市場竟爭中立于不敗之地, 國有商業銀行也必須以追求利潤最大化為經營目標, 但銀行的大部分利潤都來自于資產與負債的利差, 在銀行資產負債率高達80%—96%之間的基礎上, 追求利潤最大化的同時必須自始自終要追求低風險, 保證貸款資產的低風險。它是貸款業務得以經營的基礎, 沒有貸款的安全性, 銀行的收益利潤將無從談起乞資產質量是商業銀行生存與發展的重要因素。可見, 在銀行業的競爭中, 實施資產風險管理,努力提高包括貸款資產在內的資產整體質量, 以增強銀行的相對實力是商業銀行生存與發展的必然要求。

（二）是提高當前臥有商業銀行貨款質量的必然途徑

據對山東省鄒平縣四家國有商業銀行的調查, 僅19 95 年一年因企業破產使銀行遭受的損失便達1450萬元, 企業破產清償率僅0.35% 左右, 最高也不超過1%。很顯然, 現在的企業破產實質上是在破銀行的產。

（三）銀行資產投向單一, 加大了貸款的風險性

由于我國目前尚未形成健全的金融市場, 造成銀行難于在資產結構中實行安全性、流動性、收益性的優化組合, 資產投向單一。在我國, 貸款占銀行總資產的50 % 以上, 是銀行運用資金獲取收益的主要途徑, 這導致了目前國有商業銀行資產抗風險能力較弱。

綜上所述, 無論是從商業銀行自身生存、發展的本質所必須保持貸款安全性的要求來說,還是從目前我國國有商業銀行貸款的現狀來說, 實施貸款風險管理已成為國有商業銀行改革與發展的必由之路, 也是國有商業銀行向國際銀行業接軌的突破口。

三 國有商業銀行貸款風險管理存在的問題

1.國有商業銀行受各種因素干擾, 導致資產負債總量嚴重失衡, 貸款風險加大。

2.資金配置不合理, 嚴重阻礙了商業銀行資產配置最大效益的發揮。在商業銀行內部造成不是存差行就是貸差行: 資產結構不合理, 長期負債短期化和短期資金長期化矛盾突出。

3.現行的貸款質量差效益低, 相當數量的資金處于逾期、呆帳 狀況, 欠息居高難下, 不能充分發揮效益, 嚴重地威脅著信貸資產的安全。為此建議, 建立國有商業銀行貸款風險管理機制。4.如何建立國有商業銀行貸款風險管理機制?（1）建立資信評估機制。對企業的資金狀況、經營現狀、產品銷售情況, 以及發展前景等加以量化, 以量化指標進行嚴重考核評估論證,確保增量投向準確, 為貸款決策提供準確可靠的依據。（2）建立貸款責任制和集體審批制度。用嚴格的貸款責任制約束信貸人員的行為規范, 確保貸款的發放合理。

（3）建立貸款風險轉移機制, 推行抵押貸款、商業票據、土地使用權抵押貸款、有價證券抵押貸款、企業擔(聯)保貸款等融資方法, 防止一物多抵押, 逐步減少信用放款。對于借款企業的抵押財產, 要視其是否參加保險, 財產的所有權及價值大小, 確保抵押品足值足額, 降低商業銀行風險度, 提高貸款管理比例。

（4）建立各級評審機制、做到以防為主, 努力轉化及時補償。按不同授信對象和資產類型,將風險基本權數劃分為10%、20%、50%、100% 五個檔次,同時,根據企業的信譽標準劃分為AAA、AA、A、BBB、BB、B 六個等級評定貸款企業信用等級, 并成立企業信用評估委員會和貸款審批委員會。對資產風險管理遵循量化管理, 以風險變換系數與貸款方式的風險基礎系數作為評價企業貸款風險度的標準。規定企業在限額之內信譽好的, 按凈資產的一定比例或抵押物可貸值辦理。(5)建立風險準備金制度。在企業大額貸款審批, 或企業超前分配還款能力不足的, 應從貸款中提取一定比例, 或規定企業按一定比例提取“ 風險基金” 進行專戶儲存;已核實沖銷的應及時沖銷, 不能長期掛帳。

(6)建立并完善貸款資產經營責任制和崗位責任制。真正作到權Z責、利相結合, 把個人工資、獎金與各自所承擔的風險掛起鉤來, 使之成為真正的風險承擔者。

(7)建立合理的貸款利率機制, 真正發揮利率促進貸款合理發放和及時收回的杠桿作用。

(8)健全企業貸款運行機制。提高企業自有資金比重, 增強企業承擔風險能力。適當提高企業稅后留利補充自有資金的比例, 要針對不同行業和企業效益高低, 制訂出不同的增補，建立貸款風險追索機制。

(9)開展信貸資產清理工作, 分別不同情況, 采取相應措施, 積極組織清收工作。已經形成的風險貸款, 對確屬破產、倒閉、兼(合)并的企業要采取果斷措施, 處理抵押品和追究貸款擔保人的連帶責任, 并訴諸于法律

四 是提高當前國有商業銀行貨款質量的必然途徑

1.國有商業銀行近年來貨款規模狀況

國家銀行貸款總額以年均增長20% 左右的速度增加,貸款規模在逐年擴大。國家銀行貸款占全國資金運用的比重為90%左右,新增貸款占國家新增資金運用的比重也在75%以上, 控制住銀行貸款也就控制住了社會資金)從這個意義上來說, 加強銀行貸款風險管理, 提高貸款質量是國家整體經濟運行、發展的基礎。

2.國有商業銀行貨款風險狀況

（1）非正常貸款即逾期、呆滯和呆帳貸款在貸款總額中比重上升, 風險加大

據(金融時報》報道,截止1995年9月底，僅西安市建設銀行貸款總余額為267740萬元,其中,逾期貸款61503萬元,呆滯貸款12031 萬元, 呆帳貸款586萬元,分別占貸款總額的22.97%、4.49%、和0.22% , 而1994年6月建行總行正式頒布的《資產負債比例管理實施辦法》規定的逾期貸款、呆滯貸款、呆帳貸款余額與各項貸款余額之比不得超過8%、3%、l%。據統計, 目前全國不良信貸資產占資產總額的30%左右,其中,僅“兩呆”貸款,基層工行、農行在25%—40%之間, 基層建行、中行在10%—15%之間。高比例的有問題貸款, 必然帶來銀行經營的高風險。

(2)國有企業虧損嚴重, 高負債經營使銀行貸款在高風險的環境中營運 據國家統計局統計,1989年至1994年，國有工業企業歷年的虧損面分別為16%、27.6%比上年同期下降了4.13 個百分點, 企業虧損面為24.1%(而贏利企業不超過1/3)。1995年全國獨立核算工業企業虧損額為8 83 億元, 比上年增長34.5 % , 預算內國有企業虧損額為409億元, 比上年同期增長20.5 %。同時, 國有企業多是負債經營。據有關部門對676家國有大中型企業統計, 企業資產負債率19 93 年為70.6 %,1994年為71.9%;另據國有資產管理局對12.4萬個國有企計, 資產負債率為75.1%,如扣除企業資產凈損失和資產掛帳4儀刀多億元, 資產負債率將上升到83.3%。而在國有企業負債中有80%以上是對銀行的負債。企業的嚴重虧損與高負債經營極大地增加了銀行貸款的風險。據測算, 目前在銀行對國有工業企業的貸款中, 難于回收的不良貸款占25%一30%,約5300—8000億元。（3）企業轉制加大了銀行貸款風險

據不完全統計,僅截止94年9月底, 建設銀行實施轉制調整的貸款余額在10萬元以上的貸款企業有1163家,風險債權達165.4億元, 其中,高風險貸款印60.9 億元,占風險債權總額的36.8%。由于存在隱性風險和統計出人, 實際數字可能更高。企業轉制不僅使銀行信貸監 督控制增加困難, 承貸主體難于落實, 從而導致銀行貸款被架空,甚至可能使銀行貸款嚴重流失。目前, 國有企業轉制中廢債、賴債、逃債現象嚴重, 僅企業破產便使銀行貸款遭受巨大損失。據(金融時報》報道, 武漢作為綜合配套改革試點城市之一, 在1994 年底已有38 家企業依法破產, 涉及建行的有8 家,占破產企業總數的21 %。這8 家破產企業資產總額為20345萬元,負債總額為49389萬元, 其中銀行債務18057萬元。據測算。這8家破產企業平均清償率僅為8.72% , 這就意味著建行貸款有91.28 % 因企業的破產而流失, 其絕對額達16467萬元。另據對山東省鄒平縣四家國有商業銀行的調查, 僅19 95 年一年因企業破產使銀行遭受的損失便達1450萬元,企業破產清償率僅0.35%左右,最高也不超過1%。很顯然,現在的企業破產實質上是在破銀行的產。

（4）銀行資產投向單一, 加大了貸款的風險性

由于我國目前尚未形成健全的金融市場, 造成銀行難于在資產結構中實行安全性、流動性、收益性的優化組合, 資產投向單一。在我國, 貸款占銀行總資產的50%以上,是銀行運用資金獲取收益的主要途徑, 這導致了目前國有商業銀行資產抗風險能力較弱。

綜上所述, 無論是從商業銀行自身生存、發展的本質所必須保持貸款安全性的要求來說,還是從目前我國國有商業銀行貸款的現狀說, 實施貸款風險管理已成為國有商業銀行改革與發展的必由之路, 也是國有商業銀行向國際銀行業接軌的突破口。

五 完善我國商業銀行貸款風險管理的對策

借鑒西方發達國家的貸款風險管理經驗, 結合我國商業銀行的實際情況, 完善我國商業銀行貸款風險管理的具體措施如下:(一)針對我國信用評級體制的不完善, 建立資信評估機制, 對企業的資金狀況、經營現狀、產品銷售情況及發展前景等加以量化, 運用各種財務指標進行考核評估, 尤其應該關注企業的現金流量變化, 確保貸款投向準確, 為貸款決策提供可靠的依據。

（二）建立貸款責任制和集體審批制度, 將貸款的責任明確到個人身上, 用嚴格的貸款責任制約束信貸人員的行為規范, 做到誰貸款誰負責,發生貸款損失時, 嚴格追究貸款責任人的責任, 并給予適當的處罰;同時對業績優良的信貸人員進行獎勵, 給予其足夠的工作動力。

（三）建立各種評審機制, 做到以防為主, 努力轉化及時補償, 要密切關注企業的發展方向、貸款合同的履行情況,及時化解因企業經營不利和改變貸款資金用途造成的貸款風險。按不同的授信對象和資產類型, 劃分風險基本權數, 同時根據企業的信譽標準評定貸款企業信用等級, 并成立企業信用評估委員會和貸款審批委員會, 對資產風險進行量化管理, 以風險變換系數與貸款方式的風險基礎系數作為評價企業貸款風險度的標準。

（四）建立貸款風險的追索機制, 開展信貸資產的清理工作, 針對不同的情況采取相應的措施, 積極組織清收工作。檢查抵押財產的完好程度和擔保人的代償能力有無變化, 關注抵押財產價值是否發生變化, 是否存在企業出售, 轉移抵押等情況

（五）不斷提升員工的素質特別是信貸人員的素質。貸款風險的大小與信貸管理人員的素質密切相關, 信貸管理人員素質好, 貸款風險可以大大降低, 反之, 則會大大增加貸款風險。提高信貸管理人員的素質, 建議從以下幾個方面入手:一是大力培育新生力量, 吸收具有較高文化水平和有一定銀行工作經驗的青年人充實信貸隊伍, 二是加強職業道德教育和業務培訓, 每年給予信貸人員一定的時間進行學習培訓,以提升其道德水平和業務能力。

六 商業銀行貸款風險管理的現實意義

（一）利于實現資金資源分配的最佳組合。通過貸款風險管理, 商業銀行依據風險分散的原理將貸款資金進行合理配置, 既有效地降低了銀行放款的風險, 又使銀行的利潤水平相對確定, 達到貸款資金的有效利用。

（二）利于金融體系的安全和經濟的穩定發展。銀行系統是現代經濟運行的重要支柱,商業銀行的運行狀況對經濟有著重要的影響, 如果商業銀行貸款失控,導致銀行的重大損失必然會通過一系列的連鎖反應招致金融體系的動蕩和經濟的衰退。有效控制商業銀行的貸款風險就成為維護金融體系安全和促進經濟穩定發展的可靠保證。

（三）有利于商業銀行經營目標的實現。銀行經營管理的目標是在效益性、流動性、安全性三者統一的前提下實現成本最低、效益最大, 而銀行風險管理的宗旨正是用最小的成本獲得最大的風險收益。

七 結論

商業銀行貸款風險的不可避免性。首先, 正在向商業銀行轉化的我國國有專業銀行不能避免貸款風險。把國有專業銀行發展成為商業性銀行,是我國金融體制改革的主要內容。然而, 由于各種因素的影響,國有專業銀行在向商業銀行轉化過程中, 無論如何也不能避免貸款風險的發生, 實事也已證明了這一點。這是因為: 1.新舊兩種信貸管理體制產生磨擦, 交替過程中必然因制度的不連接和操作不準確而產生新的貸款風險。任何一種制度的變化, 都會有過渡性的斷裂帶, 兩種制度交替時期相互碰撞會產生新的矛盾, 兩者的連接也會形成時間的空檔, 從而給操作者帶來困難和誤差。在有計劃商品經濟時期, 國有專業銀行的信貸管理很大程度上屬于指令性計劃控制, 多變的政策和強硬的行政措施, 使專業銀行貸款自主權化為烏有, 企業吃銀行大鍋飯, 銀行吃國家大鍋飯, 專業銀行的貸款風險意識較差。市場經濟體制確立后, 國有專業銀行要向商業銀行發展, 必然要打破資金大鍋飯, 擴大貸款經營自主權, 按照市場運行規律決定貸款投放。但是, 市場經濟下的銀行信貸政策如何操作, 如何與企業經營機制相銜接, 都是貸款運作中的困難, 而且信貸管理人員的市場風險觀念也有待增強, 貸款決策的獨立性也難以很快形成, 聽命于政府的依賴心理仍然存在。這樣,貸款的實際運作過程中很大程度上受制于兩種體制的影響, 決策不當形成風險難以避免。

2.政治體制改革滯后, 貸款行政干預仍在所難免。市場經濟條件下, 國有專業銀行的貸款行為要由銀行根據市場要求決定, 非經濟因素的影響應該逐步減

少。然而由于政治體制改革滯后, 實事上目前專業銀行貸款除了尚未脫離國有專業銀行的政策性貸款以外,仍有相當比重的商業性貸款是直接或間接受行政干預的。

3.企業轉換經營機制與專業銀行商業化雙不到位, 加大貸款風險。企業轉換經營機制是建立社會主義市場經濟的重要措施, 無疑有利于搞活企業經濟。但是, 在企業經營機制轉換過程中, 由于經濟法制不健全, 企業制度不完善, 必然出現新機制先天不足, 經濟活動不規范問題, 從而導致企業與銀行的借貸關系錯亂。一是企業借轉換機制要求銀行注入貸款。為貫徹國家政策, 銀行在內部機制沒有到位的情況下, 迫于壓力給企業以貸款支持, 這種銀行與企業改革雙不到位的借貸行為必然導致新的風險發生。二是企業借轉換機制時機, 與地方政府一道要求原貸款減免本息。企業轉換機制意味著打破舊的企業組織制度, 三是企業在轉換機制過程中, 隨著組織結建立現代。企業，構的變化, 銀行對企業的資金運行監督手段失靈。企業組織制度重新建立, 與國有專業銀行的借貸關系隨之改變, 銀行無法對企業資金流向實施監督, 強行扣收措施無法奏效, 致使老貸款出現新風險。

參考文獻

[1] 宋清華, 李志輝.金融風險管理[ M].北京: 中國金融出版社, 2003.[2] 王培英，淺談商業銀行貸款風險管理[ J ].陜西金融,1995.7.[3] 陳雪花，中國工商銀行杭州金融管理干部學院[M].北京：1995.4 [4] 盧 剛，淺談商業銀行貸款風險管理[J].青海金融, 1998

第五篇：農村信用社貸款風險分析

農村信用社貸款風險分析

1、個人住房按揭貸款：一是放貸人員未盡職調查客戶所有信息而盲目發放個人住房按揭貸款；二是房地產開發商與客戶串通，或直接使用虛假客戶資料騙取個人住房按揭貸款；三是未核實第一還款來源或在第一還款來源不充足的情況下，向客戶發放個人住房按揭貸款；四是房產中介機構以虛假購房人名義申請二手房貸款，騙取信用社信用；四是內外勾結編造客戶資料騙取信用社貸款；五是因未及時辦理抵押登記手續，而使開發商有機會將抵押物重復銷售等。

2、個人大額耐用消費品貸款：一是內部人員編造、竊取客戶資料假名、冒名騙取貸款；二是為規避放款權限而化整為零為客戶發放個人消費貸款；三是客戶出具虛假收入證明、詐騙信用社貸款等。

3、個人生產經營性貸款：一是內部人員未對個人生產經營情況進行盡職調查，不了解貸款申請人的生產經營和信用狀況；二是向無營業執照的自然人或法人客戶發放個人生產經營貸款；三是抵押物未按規定到有權部門辦理抵押登記手續，形成無效抵押或未按規定保管抵押物；四是貸款抵押物被惡意抽走或變更，形成無效抵押或抵押不足等。

4、個人質押貸款：一是質押單證辦理止付手續或手續不嚴密，質押單證未經所有權人書面承諾、簽字，形成無效質押；二是未對保單、存單等質押物進行真實性驗證；三是申請人以假存單和假有價單證辦理質押貸款等。

（三）農戶小額信用貸款

農村信用社推出的農戶小額信用貸款為“三農”的發展、為當地農村經濟發展、為當地農戶的發家致富起到了積極的推動作用。但農戶小額信用貸款也存在一定的風險。主要表現在：一是對不符合貸款條件和范圍的農戶發放信用貸款；二是貸前調查不深入，還款來源不充足；三是未對貸款用途進行深入調查，造成轉移用途和幫貸的現象較多；三是超授信額度發放貸款；四是借款人未親自到場而由家屬辦理又未辦理相關授權手續；五是貸款催收不及時，導致貸款喪失訴訟時效等。

歸結起來，農村信用社信貸操作風險主要表現在以下三個方面：一是貸款“三查”制度流于形式。二是法律意識淡薄，借款手續容易存在瑕疵。三是對已產生風險的信貸資產保全不及時，催收手段單一，催收主動性差，不能根據情況及時采取不同的清收措施，錯過最佳清收時機。

二、操作風險形成的原因

（一）從業人員整體素質不高。以我區聯社為例，現有信貸人員28名，平均年齡38歲，雖然大專以上學歷占比達86%，但整體素質并不高，在接受新知識、新制度、新法律手段的能力上不足，風險意識和自我保護意識淡薄，對信貸業務的分析判斷不全面。同時，信貸人員人均管理貸款500筆左右，同時兼顧存款、中間業務、支農宣傳、信用評定、貸款清收等一系列工作，人均業務量偏大。此外，隨著社會的開放，泥沙俱下，部分信貸人員道德意識削弱，存在一些有悖于金融業職業道德的行為。

（二）檢查激勵機制不到位。基層信用社服務的地域范圍廣、客戶多、人員少，檢查部門對信貸人員業務檢查面不夠全，監控手段落后，監督效果不明顯。同時，對信貸人員缺乏有效的激勵機制，導致信貸人員工作責任心不強，疏忽大意，信貸操作不規范，依法管貸意識不強，給信貸業務留下風險隱患。

（三）制度執行不嚴。在日常貸款管理中，大多數信用社對聯社下發的制度辦法照抄照搬，不能結合自身實際加以細化，導致內控制度缺乏系統性，并存在一定的滯后性。其次，一些信用社負責人在工作中疏于監督和管理，未認真規范和監督信貸人員行為，導致制度形同虛設。另外，由于基層信用社人員相對不足，貸款“三查”制度流于形式，在貸款前不能深入調查，準確評估風險；在貸款放出后不能做到及時跟蹤檢查，導致貸款出現風險難以控制。