第一篇：前期物業管理工作方案7頁

前期物業管理工作方案

工作方案

一 物業入伙前的工作 1．成立管理處：

新的物業管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數配齊管理處各類人員。

管理處各類人員按以下程序，時間集結和分段進入驗收現場，但可根據現場條件和實際情況進行調整：

（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業管理工作方案立即投入實質性準備工作。

（2）入伙前三個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現場，與樓盤的建筑工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監理工作，主要是參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造，性能，產地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養護打下基礎。并確保物業在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業主得到最好的服務。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將《物業管理服務收費標準》、《業主收樓流程》、《裝修流程》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業主監督。

（4）入伙前30天，保安隊經培訓后，負責對所接物業的成品守衛工作（現協助開發商銷售工作）。

（5）入伙前15天，清潔、綠化部組建，開始對已接收的物業進行全面清潔“開荒”工作（現協助開發商銷售工作）。

（6）入伙前15天，工程維修部（電工）正式成立，人員配齊就位。2．管理處進駐大廈前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經公司審批后購置。

（2）在公司的指導下，編寫印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》，《業主公約》，《收樓須知》，《房屋裝修申請表》，《前期物業管理服務協議》等。（3）聯系東莞市常平電信局、常平有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續。

（4）聯系燃氣公司對小區業主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協議。（5）策劃，制作，安裝小區門牌，用戶信報箱、及其它標識系統。（6）協助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度，質量。

（7）在待接物業經市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進駐小區，接管物業。二.物業接管驗收工作

物業接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。主要包括工程技術資料和公共部分，室內部分的接管驗收； 1． 工程技術資料：

（1）東莞市建筑工程竣工驗收合格證書。（2）東莞市建筑工程消防驗收合格證書。（3）東莞市建筑工程驗收質量保證書。

（4）東莞市建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。（包括屋面避雷系統驗收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統、電梯等設備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統檢驗合格證。

（6）竣工圖——包括小區建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區達標使用）。（7）電梯使用合格證。（8）機電設備使用說明書。2． 公共部分接管驗收

公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。其項目和標準如下： 第一 樓宇本體: 一．外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調機預留位安裝位置統一，排列有序。

二．屋面應有隔熱、防水措施；屋面避雷系統符合設計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。

三．樓地面：面層與基層粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。

四．內墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。五． 門窗：

（1）門：應安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。

（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六． 樓梯扶手：

（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。

七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位 置正確、發光正常；開關反應靈敏。

八．水表、電表、燃氣表安裝牢固，讀數正常、無損傷。

九．衛生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現象，無堵塞、排水通暢。

十．給水設施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。

十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢，完好無損。

十二.其他配電設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。第二 公共配套設施: 一.散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。

二.路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。三.綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。四.道路：

（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂;有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統：

（1）消防設施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標識清楚。（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。

七．保安崗亭、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。八．停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設施良好，排水設

施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。十．護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。第三 機電設備: 一.電梯:設備型號、數量與移交清單相符、運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證。機房設置合理，環境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設備表面干凈，明亮。

二.變配電設備型號，數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。

二.發電機、風機型號與移交清單相符,工作狀態良好、配件齊全、標識清楚,設備表面油漆完好無損傷、設備安裝牢固、機房隔音、通風、采光良好。防護設置完好。三．消防監控設備型號數量與移交清單相符，工作性能良好、反應敏捷、標識清楚、表面完好無損，設備安裝牢固、機房干燥、通風、采光良好。四．保安監控設備；同消防監控設備。3 室內部分接管驗收

（1）衛生間，陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現象。

（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網絡及可視對講線已穿通至戶內。（4）室內衛生間、廚房防水性能良好。

（5）燃氣管道、純凈水管安裝合理，無滲漏現象。（6）地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。（8）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。三 物業入伙時的工作 一 需向發展商收集的資料

（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要經營部門提供的業主姓名、地址、聯系電話、建筑面積清單。

（2）參入建設該小區的設計，工程監理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯系人、聯系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。二．在業主辦理入伙手續同時，管理處應發給業主的資料：（1）《物業使用指南》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《業主公約》；

（4）《前期物業管理服務協議》；（5）《房屋驗收交接單》；（6）《房屋質量保證書》；（7）《住宅使用說明書》；

（8）室內管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 三 接管問題的處理

（1）對資料驗收中發現的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發展商相關人員簽字確認。接管驗收小組積極同發展商聯系補齊，必要時請公司總經理協助解決。

（2）對物業硬件設施，接管驗收中發現的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，并交發展商相關人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一周內解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一個月內解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在兩個月內解決。必要時請公司總經理協助進行。

（3）對于在同業主收樓過程中發現的遺留問題，管理處將根據《住宅質量保證書》規定的內容積極聯系返修。（對部分外包工程將聯系原施工單位保修）。

（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業管理日常運作，物業管理公司將以備忘錄 的形式將問題登記后交發展商進行備案。

四 入伙工作流程圖

本文來自:中國物業教育網(http://www.pmedu.net)『學習改變人生，做成功物業管理人！』

第二篇：前期物業管理服務工作方案

1、準備工作

與銷售部門銜接好小區管理方面的交叉性工作(銷售情況和管理情況等工作)1.1招投標工作

1.1.1與項目高管對接

1.1.2項目考察（類似項目）1.1.3市場調研

1.1.4進行項目管理（承接前）單體、整體方案的綜合預算與評估 1.1.5商務標書制作 1.1.6技術標書制作

1.1.7再次與項目高管對接 1.1.8參與項目招投標工作

1.2 前期工作

1.2.1成立物業公司籌備工作辦公室

1.2.2配合開發商做好與物業工作相關的常規工作和日常工作（與銷售銜接性工作等）

1.2.3進行物業管理服務工作市場調研工作

1.2.4擬訂物業管理服務單項和整體項目綜合費用的測算 1.2.5擬訂物業管理服務行業協會和兄弟單位拜訪工作方案 1.2.6擬訂物業管理服務組織架構設計工作

1.2.7參與項目總體規劃、單體設計審查、提交物業各功能房需求 1.2.8協助完成物業公司的注冊 1.2.9開始物業公司建章立制工作 1.2.10開始物業小區整體CI設計 1.2.11開始策劃網站建設

1.2.12開始策劃編寫物業商業租（鋪）戶招商資料

1.2.13繼續進行市場調研（物業公司組建、機構設置、人員招聘、培訓、管理方案、招商與運營等）

1.2.14編寫物業管理服務方案，協助開發商擬定銷售合同所需附件，如關于物業管理事項的約定、業主臨時公約、公共管理制度等。

1.2.15擬定裝修協議、保潔協議、綠化協議、房屋（空置房）托管協議 1.2.16選拔、培養、招聘與培訓主要專業人員 1.2.17選拔、培養、招聘與培訓服務骨干人員 1.2.18選拔、培養、招聘與培訓一般人員

1.3課程設計（進行物業公司各崗位集中培訓的編制工作）

1.3.1管理知識方面。對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經營管理知識（如物業管理、公共關系等）、財務知識、法律知識（要非常精通行業法律法規，熟悉必要的法律知識），1.3.2專業技能方面。物業管理不僅涉及房屋及其附屬的設備、設施管理、維修和養護，而且包括綠化、環境衛生、保安和消防等，又涉及公共服務、專項服務、特約服務、社區服務和社區文化 1.3.3人際交往技能 1.3.4服務態度

1.3.5不定期對秩序維護員的實施培訓，主要從“業務知識、儀表、言行、體能、崗前、崗中培訓著手。更是加強其服務意識方面的培養，把“讓主戶滿意”作為秩序維護員工作的準則，把轄區內的公共秩序服務工作做得更細、更好。

1.3.6完成物業管理服務各級崗位人員招聘與培訓工作

1.3.7主要內容有物業管理基本知識、相關法律法規和本項目物業管理服務方案主要內容、公約和規約的關鍵條款。

2、物業的接管驗收前工作（規劃設計和建設）

2.1成立前期介入小組

2.2參與物業的規劃設計和建設 2.3會審圖紙

2.4參與小區物業設施設備安裝調試 2.5編制物業管理方案

2.6進行物業小區單體、整體CI設計

2.7進行物業獨立辦公用房和功能性用房的CI設計 2.8進行物業獨立辦公用房和功能性用房的裝修設計

2.9策劃和擬定《物業接管驗收工作組》成立大吉慶典儀式活動方案 2.10成立物業的接管驗收小組 2.11編制驗收計劃

2.12組織全員進行《驗收計劃》和工作流程等科目的集中培訓和學習2.13集中培訓和學習建設部《房屋接管驗收標標準》 2.14進行物業的接管驗收工作責任制

3、預驗收（按專業分工進行）

3.1查出不符合標準的項目，遞交書面的《物業驗收整改通知書》給移交單位，3.2并要求限期整改完成 3.3樓宇本體的接管驗收

3.3.1對每一套住宅的建筑觀感、使用功能和使用安全等內容進行專門檢驗 3.3.2逐套檢驗項目包括（10多個方面）3.3.3建筑結構、3.3.4地面、3.3.5墻面、3.3.6防水、3.3.7室內電氣安裝 3.3.8五金配件 3.3.9消防

3.3.10填寫《檢驗結果表》

3.4驗收組長負責落實“兩會”、“一報告”’制度：

3.5每日早上上班前1小時，召開樓宇本體的接管驗收工作任務分工會議，實行物業的接管驗收工作責任制；

3.6每日下午下班前1小時，召開樓宇本體的接管驗收工作階段性小結會議，進行問題分類、匯總，分析解決問題的方法或建議；

3.7驗收組長次日早上遞交書面的《物業驗收整改通知書》給移交單位，并要求限期整改完成。

3.8公共配套設施設備的接管驗收 3.9正式驗收（按專業分工進行）

3.10正式驗收是在預驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格，而進行的正式驗收

3.10.1“一符合”是圖紙與設備規格型號、數量符合

3.10.2“二符合”是工程的主要設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合 3.10.3“三符合”是設備包括設備連接的整個系統的技術性能與設計的功能符合

3.10.4“一完整”是圖紙資料完整，如產權資料、技術資料、竣工驗收證明書及3.11設備設施檢驗合格證書等。3.12進行正式驗收儀式

3.13加強小區鑰匙領、借用管理

4、檔案管理

4.1建立健全物業小區（業主）檔案管理制度 4.1.1建立健全檔案管理系統 4.1.2文件材料的收集管理

4.1.3聲像（影、音、存儲等）檔案管理 4.1.4落實保密制度

5、信息管理

5.1建立健全物業小區（業主）信息管理制度 5.1.1 建立健全信息管理系統 5.1.2文件材料的收集管理

5.1.3聲像（影、音、存儲等）檔案管理 5.1.4落實保密制度

6、小區樣板房的裝修與管理工作 6.1定期或不定期指定專人對小區空置房和托管房管理，加大巡查檢查力度，杜絕安全隱患

6.2指定專人對小區空置房和托管房，定期或不定期進行通風 6.3指定專人對小區空置房和托管房，定期或不定期進行保潔

5、前期物業小區環境衛生保潔

5.1物業清潔的開荒工作；

5.1.1安排專人全程監管清潔公司的開荒工作 5.1.2對物業內外建筑垃圾的清理； 5.1.3對玻璃、5.1.4地面、5.1.5墻面等處所沾灰塵、污垢的清除；

5.1.6對公用部位（消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等）、5.1.7辦公房以及設施的清掃

6、業主入伙

6.1編制業主入伙工作計劃 6.2成立業主入伙工作領導小組 6.3進行業主入伙工作責任制

6.4組織全員進行《業主入伙工作計劃》集中培訓和學習6.5集中培訓和學習《業主入伙工作計劃》工作流程 6.6策劃和編制業主入伙邀請書樣式

6.7策劃和擬定《業主入伙》大吉慶典儀式活動方案

6.8依據購房合同以有相關法律文件，如《房屋竣工驗收備案回執》、《房屋竣工測量報告》、《房屋使用說明書》、《房屋質量保證書》公共設施設備移交清單等文件，認真準備業主入伙資料文件并由組長負責相關的培訓和指導工作

6.9組建引導組、接待組、收樓組以及咨詢組等入伙工作的相關組織 6.10清楚說明入伙的條件

6.11指定專業資深人員做好業主入伙期間的答疑釋惑工作

6.12要求客服人員（全體物業工作者）顧大局，塑形象，增強服務意識，提高服務水平

6.13發出業主入伙邀請書

6.13.1依據購房合同以有相關法律文件，集中統一辦理業主入伙手續 6.13.2由接待人員核對身份后，在《業主簽到表》簽到

6.13.3辦理入伙手續簽署的相關文件，如：《業主管理規約》、《前期物業管理協議》、《防火責任書》、《業戶手冊》、《家庭住戶成員登記表》、《銀行委托協議》等。

6.13.4房屋驗收交接時，物業管理公司組織專業人員與業主共同對住宅室內水電、門窗、墻壁、地面等項目進行查驗交接，雙方逐項查驗，逐項登記，如發現問題記錄下來，存檔管理，督促相關部門限期整改；如經查驗無問題，與業主確認水、電、氣表底度，并在《驗房交接表》上簽字認可移交房屋鑰匙。

6.13.5處理好三者關系，物業管理公司起著一種協調和信息傳遞作用。尤其對業主反映的問題，如房屋質量問題，首先要分清性質，弄清情況，做好解釋工作，本著“誰受理，誰跟進，誰回復”的原則，及時快捷地將業主反應的問題傳遞給相關部門，積極協調各方妥善解決，在最短的時間解決業主反映的問題。

7、小區空置房和托管房管理

7.1建立完善小區空置房和托管房管理制度

7.2建立小區業主入住情況、空置房情況和托管房情況及代租（售）房（含長短期借親戚和朋友住房）情況等動態情況的信息收集和管理，并建立小區房產動態情況一覽表（懸掛在物業辦公室醒目位置，便于及時掌握小區房產動態情況，和時時更新）

7.4擬定小區空置房和托管房管理協議

7.5物業與當事人簽訂小區空置房和托管房管理協議

7.6物業簽訂小區空置房和托管房管理協議，履行質價服務

7.7定期或不定期指定專人對小區空置房和托管房管理，加大巡查檢查力度，杜絕安全隱患

7.8指定專人對小區空置房和托管房，定期或不定期進行通風 7.9指定專人對小區空置房和托管房，定期或不定期進行保潔

7.10定期向業主通報空置房和托管房管理情況（需要征詢業主實施）

8、搬遷管理

8.1編制業主搬遷工作計劃 8.2成立業主搬遷工作領導小組 8.3進行業主搬遷工作責任制

8.4組織全員進行《業主搬遷工作計劃》集中培訓和學習8.5集中培訓和學習《業主搬遷工作計劃》工作流程 8.6入伙現場要營造出喜慶的氛圍 8.7車輛/行人進出有序

8.8服務人員著裝整齊、熱情、禮貌大方

8.9入伙期間采用“一條龍”服務模式進行，發展商、施工單位、公共事業部門、物業公司聯合現場辦公 8.10小區大門崗，嚴格按照《門崗崗位職責》把好大門關，對來訪人員實行“來訪登記”制度，裝飾裝修人員憑證進出，杜絕閑散人員進入小區； 8.11物品持《物品放行條》放出

8.12加強小區的巡查次數，記錄好巡查情況，一經發現可疑情況要及時處置，發現失竊事件要及時報案。8.13在遇到特殊緊急情況時，住用戶家中和辦公區域，發生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發事件時，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當防衛的做法，但在采取其它方式（例如破門前）時，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等）見證，以規避風險，減少損失

8.14是要充分利用好已有的安全設施，如電子門禁、可視對講、監控攝像機等設備，減少失竊案件發生機率

8.15抓好小區進出車輛的管制和疏導，有利于維護小區交通秩序，避免車輛亂停亂放

8.16各種運送裝修材料的車輛，要及時裝卸，避免長時間停留，以減少小區交通壓力

8.17車輛進入小區時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡

8.18建全技術防范設備，適當配備先進的技術器具設施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索

8.19功能、計算機安全管理系統等，才能有效的確保車場安全運行

二次裝修管理監督工作

8.20成立業主二次裝修管理監督工作領導小組 8.21進行業主二次裝修管理監督工作責任制

8.22組織全員進行《業主二次裝修管理監督巡查方法》的集中培訓和學習8.23集中培訓和學習《業主二次裝修管理監督工作流程》

8.24根據相關法律法規制定“物業二次裝修管理規約”在業主入住、裝修前，8.25物業公司要履行告知義務，將裝修須知和裝修禁止行為予以書面告知（如

裝修時間、裝修垃圾統堆放點、裝修人員和材料進出通道等），以便業主了解和執行并辦理相關裝修手續。8.26房屋裝修期的清潔工作

8.27選定二次裝修垃圾臨時堆放點，并設立醒目的導示牌

8.29裝修方案的審核，對違反房屋裝飾裝修規定的行為發現后要及時糾正，做好說服解釋工作

8.30在房屋裝修動工之前，需再次與業戶或裝修單位確認室內給排水支管、地面防水等均于正常狀態，方可發放《裝修許可證》。

8.31對裝修施工單位的資質審查，要求其提供資質證明文件、并復印存檔 8.32加強對裝修、施工人員的辦證和統一監督管理

8.33按照《物權法》的相關管理規定，對裝修施工單位和裝修業主收取二次裝修管理質量保證金

8.34按照《物權法》的相關管理規定，對裝修施工單位和裝修業主收取二次裝修垃圾清運費

8.35按照《小區消防安全工作管理規定》加強巡查，對裝修部位實施動態監督管理，并租配置相應數量的滅火器材，收取提供安全服務器材租金 8.36實施二次裝修《動火證》審批制度

8.37掌握業主裝修過程中的重點，裝修管理員亦就明白日常巡檢的重點，在業主材料進場和水電路改造或地墻面做防水階段，每天最少巡查2次以上，有違規意圖的業主，一天要巡檢4次以上，及時制止違規裝修現象。8.38在巡查裝修施工的過程中，重點要巡查水、電的安裝情況、業主有無擅自更改裝修方案和拆改房屋承重墻體的情況發生、還要提醒裝修工人一定要對廁浴間進行防水實驗，避免入住后給其它業主造成損失。8.39認真填寫《裝修巡查記錄》

8.40對違章裝修的要嚴厲制止，并使其控制在萌芽狀態，以便控制事態的擴展并向業主發《裝修違章整改通知書》，讓業主簽字確認，將復印件存放于檔案袋中，在處理違章裝修過程中，始終堅持以規服人，以理服人，以禮悅人的原則，以良好的態度和禮貌贏得業主對裝修監管工作的理解與支持。

9、常規（正常運營）管理

9.1設備、設施管理、維修和養護 9.2車輛交通管理

9.3小區公共秩序維護（安防、技防、人防、物防、群防）9.4 綠化、環境衛生 9.5公共服務

9.6社區服務和社區文化

第三篇：前期物業管理

一、前期物業管理的含義

前期物業管理，是指業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效前，建設單位選聘的物業管理企業實施的物業管理。它是整個物業管理活動的初始階段，也是實施物業管理非常重要的環節。建設部頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業管理的概念，把前期物業管理的責任定位在“由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”

二、物業前期介入的重要性

物業管理提前介入物業開發建設，對完善物業的使用功能、確保物業建設質量，具有不可替代的重要作用。

1．前期介入管理是整個物業管理活動中的關鍵環節，是搞好物業管理的主要基礎。

《物業管理條例》總共70條，其中前期物業管理就有11條，并就前期物業管理設專章，由此可以看出前期物業管理的重要性。前期物業管理活動對搞好整個物業管理有著舉足輕重的作用，是關鍵環節和主要基礎；它涉及管理區域內全體業主的共同利益。

2．前期介入有利于減少物業建設中的問題和完善物業后期管理

物業前期介入，不僅能減少建設單位在建設過程中隨意改變物業規劃，保證物業施工的質量，達到完善物業使用功能的目的；而且能保證業主的長遠利益。同時，物業前期介入，有利于避免建設單位、業主及物業管理企業三方的對立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問題等。建設單位在前期物業管理中通過招投標選聘物業管理企業，有利于實現建設單位、物業管理企業和業主的“三贏”，互惠互利，共同發展。因此，物業管理的前期介入，是實施物業管理的重要的基礎，是做好后期物業管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。

三、物業管理前期介入的時機和方式

1.在規劃設計階段介入，積極參與物業建設項目的設計，完善物業的作用和管理功能，避免物業建成后存在使用和管理上的問題規劃設計是決定今后物業管理能夠提供高效、優質服務的關鍵。物業的設計人員受所從事的專業的限制，基本上是從技術角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案，提出一些合理化建議，完善設計細節，降低管理成本，從而使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設計的合理性而給業主使用和物業管理帶來的不必要的麻煩。

2．在項目建設期介入，強化物業的施工監理，從物業管理的角度對施工、設備安裝的質量進行監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理及服務帶來缺憾在物業建設期，物業管理企業作為物業建成后的管理者，對建設質量的關切非常強烈。物業管理企業派出專業技術人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，跟進物業各項相關設計在施工過程中的落實情況，及時提出調整改進不合理的設計，及時監督存在的問題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協助監理單位對物業的建設進行監督，確保建設質量，為業主爭得了良好的硬件條件。

第四篇：物業管理前期介入

淺談物業管理的前期介入

（發表于《中國住宅設施》、《首都房地產》）

眾所周知，房地產開發的市場機制一般由生產、流通、消費三個基本環節組成，而物業管理是房地產消費環節的主要活動。因此，人們習慣地將物業管理稱為房地產開發的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導致后期糾紛的產生，不但給物業管理帶來極大不便，處置稍有不當，還會損傷開發商的信譽和利益。

實際上，物業管理是房地產開發的延續和完善，是房地產開發的最后一道關口，在房地產開發的全過程中起著重要的作用。隨著房地產市場的日趨成熟，消費者不僅關注開發商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業管理。

筆者在房地產及物業管理行業工作多年，深切地認識到，物業管理提前介入房地產開發活動，已成為市場的必然。

一、物業前期介入的必要性

打開報章、瀏覽網頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產市場見怪不怪的一道特殊風景。

我們的客戶怎么了？我們的開發商怎么了？我們的物業公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現其本質。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。在討論物業前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區的磚混結構多層住宅中，經常會出現因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現，常常令業主深感疑慮和擔心，進而引發一系列復雜的糾紛。在甲小區處理類似問題的過程中，物業人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學到了如何預防裂縫的寶貴經驗。在甲小區二期工程的前期設計時，就此類問題，物業人員曾主動向開發商提出了具體的預防性建議。可惜的是，該開發商習慣地認為物業人員不是專業的工程技術人員，在工程專業問題上不如設計師，對物業的意見重視不足，而是采取了設計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現，成為開發商和物業公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區的施工中，銷售人員及物業人員無意中發現各戶衛生間內沒有暖氣，于是趕緊找開發商交涉。而開發商過分依賴工程技術人員，堅持認為通過熱工計算，衛生間內可以不安裝暖氣，對物業人員的合理化建議沒有采納。結果乙小區竣工三年以來，衛生間沒有暖氣始終是業主投訴的熱點之一，甚至個別業主因此拒繳供暖費，給小區物業管理及開發商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區竣工后，在進行物業接管驗收時，物業人員發現該小區的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發商錯誤地認為物業人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發生了竊賊翻墻而入的事件，小區居民意見很大，紛紛抗議，開發商這才“亡羊補牢”。

上述三個案例，已從前期規劃設計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業管理提前介入房地產開發活動的必要性。物業管理專業人士介入房地產開發活動的時間越早，就越有可能更多地規避一些不應發生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認，在眾多的房地產糾紛中，的確有個別物業服務不到位的，也有個別業主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規劃的不合理、設計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發商聘請的設計單位、施工隊伍也許是十分優秀的，設計師、工程師也許是十分盡職的，但再優秀的技術人員也有他一定的局限性。稍有經濟學常識的人都知道，在市場經濟中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內心對所需商品和服務一種心理上的訴求，不經常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經常出現那些使用功能和質量方面的問題？

物業管理如能早期介入房地產開發活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發產品的品質更符合市場的需求。

概言之，物業早期介入，具有如下作用： 有利于優化設計，完善規劃設計細節； 有利于提高工程質量；

有利于保證物業的使用功能；

加強對物業的全面了解，便于后期管理服務。

二、物業管理前期介入的時機與階段

既然物業管理在房地產開發活動的前期介入十分必要，那么，物業管理究竟在什么時機或說在房地產開發的哪個階段介入最為適當呢？

因物業管理在我國起步較晚，而最早又是房地產的附屬產業，所以，物業管理的介入時機也有一個逐步發展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業管理往往是在業主入住前才匆匆介入。開發商完成征地、拆遷、規劃設計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業主辦理入住手續之前，才將建成的物業移交物業公司。此時，木已成舟，物業介入后即便發現不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現狀。在此境況下，物業管理的主要工作之一往往是為開發商處理遺留問題。、隨著房地產業的發展與成熟，人們對物業管理工作日趨重視，物業管理的介入階段逐步前移至房地產銷售階段。政府有關規章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規定：“建設單位銷售物業時，應將前期物業服務合同中的物業管理服務內容和質量要求、服務費用和收費方式作為房屋買賣合同的內容。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。”物業管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業服務專業知識培訓和指導，避免在銷售中經常出現的亂承諾、虛假承諾現象，減少業主入住后的糾紛。但在房地產銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發商的習慣作法是聘請一家較好的監理公司，再派駐幾個好的工程技術人員即可，往往認為物業管理人員不是專業的施工技術人員，對物業管理在施工階段介入認識不足。

其實，施工技術人員更多關注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業主和物業管理企業來直接面對有可能出現的各種問題。物業管理人員在長期的工作實踐中，對各種質量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發商的質量控制增加了一份力量，使工程質量多了一份保障，可最大程度地防止一些質量通病的出現。

隨著房地產市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發商已不再止步于請物業管理人員介入施工管理，而是將物業管理的介入時機提前至了前期規劃設計階段。規劃設計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設計人員往往習慣于從技術角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預料和估計。物業管理專業人員此時介入，可從業主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發生的實際問題，提出合理化建議，完善設計細節，進一步優化設計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優秀的開發商為提高自己產品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環境和房屋產品的不斷變化的更高需求，在房地產項目的可行性研究和策劃階段，就預先考慮到以后的物業管理問題，請物業管理專業人士對項目論證發表意見，提出建議。

物業管理提前介入房地產開發活動，已成為業內的共識，而且介入時機越早越好。介入越早，就越能提高產品的品質；介入越早，越能贏得市場。

三、物業管理前期介入應注意的問題

物業管理前期介入，主要是發揮物業管理專業人員的經驗和特長，彌補房地產開發前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業管理活動。想做好物業管理的前期介入工作，就應注意以下幾個問題：

（一）加強業務學習和積累，不斷提高物業管理人員的自身素質。物業管理工作，涉及規劃設計、建筑施工、法律等不同領域的專業知識。在日常工作中，必須加強自身的業務學習，不斷用知識來充實自己。工作中遇到疑難問題，應當及時向有關專家請教。對平時常見的質量、使用功能問題，要分析其產生的原因、預防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發揮應有的作用。

（二）了解業主的呼聲，虛心向業主學習。我們直接的服務對象就是廣大的業主，沒有人比我們更具深入接觸業主的先天優勢。業主可以不懂建筑學，但他們做為房地產產品的最終使用者，往往比專家更深知產品的優缺點，更了解產品應該改進的方向。業主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業主的意見和呼聲，并將其條理化、系統化，在前期介入的過程中，才能真正站在業主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調整好自己的心態，擺正自己的位置。物業前期介入，只是在房地產開發活動的前期進行參與，應該說是一種參謀的角色。在實際工作中，要想當好參謀，首先要協調好同各個部門的工作關系，不要越俎代庖，更不能搞越權指揮。但搞好關系，不是不談問題。對前期發現的有可能影響后期使用、管理的問題，應及時找有關人員交涉，要據理力陳，切實發揮物業前期介入的作用。

（四）抓住重點，保證使用功能。物業管理前期介入，重點要確保開發產品的使用功能和質量。物業管理人員應根據以往的經驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設施的完善、水電氣暖的供應、安防系統的布局、質量通病的預防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準備。在物業管理前期介入的過程中，物業管理人員應盡可能全面地收集相關資料，如圖紙發生變更、增減，特別是管線的節點、走向與圖紙標注不一致時，更應做好詳細的記錄。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業管理工作帶來便利，既能提高物業管理企業的工作效率和工作質量，也能提高業主的滿意度。

物業管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關鍵是以產品的使用者（業主）為中心。通過物業管理在房地產開發活動中的前期介入，必將使房地產開發行為日趨規范，使房地產開發產品日益符合廣大業主的需求。

第五篇：物業管理前期介入

物業管理前期介入

總體來說，物業管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容：

● 施工期物業管理

● 設施設備調試期物業管理

● 竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理

● 前期物業管理人員安排與工作進度

一、施工期物業管理工作

1.熟悉施工現場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并作詳細記錄。

3.了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾裝修材料的造型及位置，環境清潔用水預留接

口等。

4.對可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題同開發商協商，進行改進。

5.對影響小區（大廈）功能、危及設備和業主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發商備案處理。

二、設施設備調試期物業管理

1.工程部門對設備的選型、安裝提出建議，對現場設施設備安裝狀況進行檢查。

2.工程部門參加機電設備的檢測檢查，建立調試檔案

3.從物業管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，及時通報開發商。

4.參與設備調試，對小區（大廈）的供配電、電梯、空調（包括空調、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監控、綜合布線等）等項目的調試，對設施設備的性能、結構、參數、工作環境和操作要領進行詳細記錄；編制設施設備操作維修規程

和各項操作指導書。

三、小區（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業管理

1.小區（大廈）竣工驗收

2.物業企業接管驗收

物業按業主進駐使用的要求進行全面檢查，物業接管驗收分現場驗收、資料交接、其他交接與接管

驗收注意事項等四個方面

3.現場驗收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區域設施設備的外裝飾 ■ 各種標識及區域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統 ■ 正常供電設備 ■ 應急供配電設備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統 ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網、接頭及閥門等

■檢查井內管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等

■人防工程及相應供水系統等

（5）電梯系統

■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等

（6）空調系統

■空調制冷機組、各盤管機、各風管及風口

■空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等（包括暖風系統）

■各檢修口、通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等。

（7）弱電系統

■消防報警系統（消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。

（2）技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備（水、電、空調、電梯）及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用

電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

5、其他交接

（1）設施設備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協議也可）等。

（3）公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗收注意事項

（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。（2）接管驗收不但要檢查物業的質量，而且還清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數量及其他要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。（3）針對初驗發現的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發商認可；屬于無法返修的項目，報告開發商記錄備案。

7、設施設備試運行

為保證小區（大廈）啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，由管理處工程技術人員開

始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

一、其他前期準備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據小區（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物

業管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛生與環境衛生前期介入

在小區（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業主的損失及后續物業管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現場情況復雜，極易發生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發現危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產的安全。

4、外部公共關系建立

為保證今后物業管理的順利開展，管理處經理將在小區（大廈）全面啟用前，與相應的政府及公用

事業各職能機構建立穩定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。

5、業主全面進駐準備

小區（大廈）業主全面進駐之前，管理處將主動與業主溝通、協調，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現場迎接、指引路線，同時監督搬運工人遵守有關規定，保持良好秩序，減少對其他業主的影響。

二、前期物業管理人員安排計劃與工作進度

1、人員安排計劃

根據前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調到位。

（1）施工期人員安排及職責

① 成立前期物業管理小組，組長1人，由公司總經理擔任；組員4人，負責領導、指揮、安排前期物業管理工作，進一步的調查摸底，制定出具體的小區（大廈）《物業管理前期介入方案》。② 派長駐小區（大廈）施工現場管理人員3人，在中標15天后進入現場，負責與施工管理方保持密

切的聯系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現場的物業管理前期工作。

（2）設備調試期人員安排與職責

成立以工程部經理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業工程師組成的四人小組赴現場，參與設備調試期觀摩，接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結構、參數等，編制設施設備操作

維修規程和各項作業指導書等。

① 接管驗收前3個月，物業管理公司派往小區（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。

② 此階段物業管理公司將適時派出由總經理帶隊的專業人員7人參與接管驗收，擬定小區（大廈）

《物業管理接管驗收方案》，協助管理處開展工作。

③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進度

根據小區（大廈）實際情況和待業慣例，建議在定標后10天內簽定《物業管理委托合同》，中標15

天后開展前期管理。

★小區（大廈）前期介入工作進度表

月份

5月底

項目

簽定《物業管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業管理前期介入方案》

參與設施設備的調試 盆藝擺放

崗亭、道閘與標識系統方案竣工驗收

物業接管現場驗收（包括備品 備件）

物業各種資料交接 返修、復驗及試運行 清潔開荒

公眾文件送審并發布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關系的建立 全面進駐并開始正式運行

注：籌備期具體工作時間視施工進度調整