第一篇：資產評估復習

資產評估復習

一．單選

不可確指的資產：不能脫離有形資產而單獨存在的資產，（商譽）；

選擇參照物：參照物應該選擇（三個以上）；

收益法的理論依據：（效用價值論）

資產的重置成本：就是資產的現行再取得成本（成本：社會行業的平均成本）；與企業獲利能力最密集的是（商譽）；

債券一般用現行市價進行評估，即按評估基準日的（收盤價）確定評估值；

二．多選

資產評估的特點：市資場性、公正性、專業性、咨詢性、資產評估的特定目的（資產業務主要有）：產轉讓、企業兼并、企業出售、企業聯營、股份經營、中外合資、企業清算、抵押、擔保企業租賃。

更新重置成本和復原成本的相同之處，不同之處：相同之處在于采用的都是資產的現實價格標準，資產的功能也是相同的；不同之處在于所用材料、技術、設計、標準等方面的差異。

社會經濟位置因素具體包括商業服務業的繁華程度，交通便捷程度，設施狀況程度，環境狀況。

對收集的資料進行對比分析，選擇可作為評估參照的比較實例。參照物的選取應注意以下幾點

設備的重置成本一般包括設備自身的購置價格、運雜費、安裝費、基礎費及其他合理成本，不包括維修費。

流動資產的特點：周轉速度快、變現能力強、形態多樣性。

三．判斷

1.價格指數法與重置核算法的區別：價格指數法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。

2.用不同方法對同一資產進行評估，結果一樣（錯），記過差異大（對）。

3.銀行財務費＝設備離岸價＊費率；外貿手續費＝設備到岸價＊費率

4.商譽的價值評估就是企業的商標之和（錯）；

5.股票的特點及價格種類，票面價值對股票評估的影響不大（對）；

6.在企業產權變動時，評估才有意義（對）；

7.企業產權變動時才有必要使用長期待攤費用（對）；

四．簡答

資產評估的基本原則：

獨立性原則（公平）

客觀性原則（真實）

科學性原則：（1）在選用評估方法時，不僅要注意方法本身的科學性，而且更重要的是必須嚴格注意評估方法與評估標準相匹配。（2）制定合理的評估方案。

專業性原則

可行性原則

簡易性原則

資產評估的經濟技術原則：

貢獻原則

替代原則

預期收益原則

估價日期原則

供求原則

最佳效用原則

流動資產評估的特點

流動資產評估是單向評估；

流動資產評估要合理確定評估基準日；

流動資產評估要分清主次，掌握重點；

流動資產的帳面價值可以基本反映其現值。

影響無形資產評估價值的因素

成本因素

機會成本

效益因素：（1）經濟效益（2）社會效益

使用期限

技術成熟程度

轉讓內容

市場供需狀況

價格支付方式

五．計算

1.例2-6:某收益性資產預計未來五年收益額分別是x1萬元、x2萬元、x3萬元、x4萬元和x5萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為d萬元。確定的折現率和資本化率為y%。確定該收益性資產在永續經營下和50年收益的評估值。

答：（1）永續經營下的評估過程

首先，確定未來5年收益額的現值。

現金總額＝x1/(1+y％)＋x2/（1+y％）＋x3/（1+y％）＋x4/（1＋y％）＋x5／（1+y％）＝r

計算中的現值系數，可從復利現值表中查得。

其次將第六年以后的收益進行資本化處理，即：

d／y％＝r1萬元

最后確定該企業的評估價值：

企業評估價值＝r＋r1*0.6209

（2）50年后的收益價值評估過程：

評估價值＝？？？

2.成本法的基本公式：

評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值

例2-8某被估資產購建于2004年，賬面原值為x1元，例3-1

例3-6

例7-1

例7-11

純收益按等差級數變化，按等比級數變化；

被評估資產重置成本＝（被評估資產年產量／參照物年產量）＊參照物重置成本

資產實體性貶值＝重置成本＊（1-實體性成新率），其中，實體性成新率＋實體性貶值率＝

1樓面地價＝土地總價格／建筑總面積＝土地單價／容積率

容積率＝建筑總面積（大）／土地總面積（小）

應收賬款評估值＝評估時應收賬款評估額－已確定的壞帳損失－預計壞帳損失商譽評估值＝整體資產評估值－各個單項資產評估值

專家鑒定法

成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）

六．看

1.資金時間價值的概念：資金在不同時點上具有不同的價值，即反映不同時點上資金之間的關系。

2.資金的實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值的區分，重點功能性貶值和經濟性貶值。

3.在建工程評估方法不適合用收益法，市場法。

4.市場法、收益法、成本法的含義和基本前提

（1）市場法含義：利用市場上的同類或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測市場價格的各種評估技術方法的總稱。

（2）收益法含義：收益法是通過估測被評估資產未來收益現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。

（3）成本法含義：首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。

（4）市場法基本前提：1.活躍公開的市場；2.公開市場有可比的資產及其交易活動。

（5）收益法基本前提：1.未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；2.獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量；3.被評估資產預期獲利年限可以預測。

（6）成本法基本前提：1.被評估資產處于繼續使用狀態或假定處于繼續使用狀態；2.應當具備可利用的歷史資料；3.形成資產價值的耗費是必須的。

5.房地產評估的原則；

最佳效用原則：土地及其建筑物可以有商業、工業、住宅等多種用途。

合法原則：房地產評估應以評估對象的合法產權、合法使用權和合法處分等為前提進行。

6.個別因素，心理因素

7.房地產價格的特征

8.差異修正方法（區別）：交易情況修正、交易日期修正、運用定基價格指數修正、運用環比指數修正、區域因素修正、個別因素修正；

9.剩余法的含義；

10．重置核算法，假設開發法

11.辨析機器設備的物理壽命、技術壽命、經濟壽命；

12.壞賬比例法、賬齡分析法；

13.債券的特點、股票的特點；

14.無形資產的特點

15.無形資產評估的前提及對象

前提：產權變動。超額利潤／收益

對象：無形資產評估是對其獲利能力的評估。

判斷一項無形資產是否存在，判斷其是否存在超額利潤。

16商譽價值評估；

企業價值評估具有以下特點：

評估對象是由多個或多種資產組成的資產綜合體

決定企業價值高低的因素，使企業整體的獲利能力

企業價值評估是一種整體性評估，他與構成企業的各個單項資產的評估值簡單加和是有區別的，表現為：（1）評估對象的差別（2）影響因素的差異（3）評估結果的差異

第二篇：資產評估班復習

1．簡述資產評估的特點？

2.影響資產評估值的因素(或者說資產評估價值類型的確定需要考慮的因素)有哪些？

3、資產評估程序中，明確評估業務基本事項主要包括那些內容？。

4、哪些資產中屬于可確指資產？

5.實體性貶值的估算方法有哪些？

6.進口設備的重置成本，除了包括CIF價，還包括哪些？

7、流動資產評估的特點有哪些？

8.低值易耗品的評估有什么特點？

9.流動資產的實體性貶值可能會出現哪些產品？

10.運用市場法對在產品進行評估應考慮的因素主要是哪些？

11.商譽的特征主要表現在哪些方面？

12、運用收益法評估企業的價值與運用資產加和法評估企業的價值之間的差額可能是什么？

13.資產評估業務準則，從縱向關系上可以分為以下哪些層次？

14、土地的自然特性包括哪些內容？

15.房地產評估中必須遵守的原則有哪些？

16．房地產價格影響因素？為什么要對進行交易情況修正？

17.在采用市場法評估房地產價值時,需要修正的因素有哪些？

18．機器設備重置成本測算方法的選擇？

19、舉例說明市場價值以外的價值類型。

20.成本法、收益法、市場法的前提條件。

21．簡述資產評估報告的基本要素

22、出租型房地產、營業用房地產、自用或未用房地產收益額估算的思路？

第三篇：資產評估簡答總復習

資產評估簡答總復習

資產評估六大要素（P1）

資產評估現實性表現在哪些方面(P2)

資產評估特點(P2)

如何理解資產評估的現實性特點？（P2）

如何理解資產評估的預測性性特點（P3）

資產評估的公正性（P3）

怎樣理解作為資產評估對象的資產（P5）

資產評估的特定目的（P9）

價值類型在資產評估工作中的作用（P10）

資產評估的價值類型有哪幾種（P12）

資產評估假設有哪些？如何理解？(P15)

資產評估的專業性工作原則（P18）

資產評估的經濟原則有哪些，如何理解？（P19）

資產評估程序的重要性（P21）

資產評估程序的內容有哪些？（P22）

履行資產評估的基本要求（P29）

市場法的含義及應用前提條件(P30)

成本法的含義及應用前提條件(P33)

復原重置成本與更新重置成本之間的關系（P35）

功能性貶值的估算步驟（P41）

成新率確定為什么不能直接按折舊率計算（P44）

成本法和市場法的區別(P54)

選擇資產評估方法應考慮的因素（P54）

機器設備的特點（P56）

確定機器評估范圍時應注意的問題有哪些（P57）

機器設備評估的特點（P59）

機器設備評估程序(P60)

對通過各種渠道獲得的市場價格信息進行分析應考慮的問題（P70）

運用折舊年限法估算機器設備的成新率時應主要的問題（P85）

計算超額運營成本引起的功能性貶值的步驟（P89）

關于機器設備對環境產生的影響，環保法規管制和懲罰方法主要有那幾種（P92）地產出租價格是什么？其價格表現為哪幾種類型？（P106）

基準地價、標定地價和出讓底價之間的關系（P106）

土地用途和容積率如何影響地價？（P113）

土地使用權評估的原則（P114）

企業資產重組與改制中土地屬性的處置方式（P123）

基準地價修正系數法的含義和計算公式（P130）

用收益法對土地使用權進行評估時，為什么不能使用實際收益（P132）

在采用收益法對土地使用權評估時，需要計算土地收益額，如何求取（P133）

成本法評估的步驟（P135）

假設開發法的含義和計算公式（P139）

假設開發法用來估算地價，要求有一個相應的社會經濟環境保證，這個相應的社會經濟環境保證具體包括什么（P140）

建筑物評估的原則(P147)

如何理解建筑物評估的房地合一原則（P148）

運用市場法對房地產進行評估應具備的條件(P167)

在運用市場評估建筑物時，選擇作比較的房地產交易實例是關鍵的一步。所選擇的交易實例應滿足什么要求（P169）

4章的環境成熟修正法的含義和計算公式（P175）

5章影響無形資產評估價值的因素有那些（P184）

無形資產功能特性及其評估應考慮的因素有那些（P189）

在對無形資產評估時需要特殊考慮的因素有哪些(P189)

約當投資分成法的含義和計算公式（P196）

確定無形資產有效收益期限的理論依據與實際做法是什么（P197）

簡述導致無形資產產生無形損耗的三種情況。（P197）

資產評估實踐中，預計和確定無形資產的有效期限，應依照什么方法進行（P198）無形資產成本的特性（P199）

財務核算法的含義和計算公式（P200）

剩余經濟壽命預測法的含義和計算公式（P204）

非專利技術與專利技術的區別（P217）

影響專有技術評估值的因素(P217)

計算機軟件有什么特點（P231）

計算機軟件價值評估的特殊性(P234)

商譽的特點，如何區別商譽和商標（P238）

割差法的含義和計算公式（P239）

商譽評估需要注意那些問題（P242）

流動資產評估的特點（P248）

材料評估的步驟（P252）

在對在產品進行評估時，應結合其特點，按照重置時的合理費用進行估價，簡述在產品評估的具體方法（P256）

應用市場法評估產成品價格時，在選擇市場價格時應注意考慮那些因素（P261）

采用市場法評估產產品，現行市價中包含了成本、稅金和利潤的因素。對于如何處理實現的稅金和利潤，人們有不同的看法：有人認為評估值應該扣除所得稅、流轉稅和相應的銷售費用，也有人認為市價就是評估值。你怎么看待這一問題。（P261）

應收賬款和預付賬款的含義（P262）

對應收賬款和預付賬款等債權性流動資產進行評估主要應從哪兩個方面評估（P262）根據企業與債務人的業務往來和債務人的信用情況，可將應收賬款分為哪幾類（P263）長期投資評估的特點（P271）

長期投資評估程序（P272）

直接投資收益分配的主要方式（P282）

股權投資中投資本金的處置方式（P283）

對其他資產進行評估的主要依據（P286）

資產評估角度簡述企業含義及特點。（P288）

企業價值評估與單項資產評估匯總確定企業評估價值的評估方法的區別（P290）界定企業價值評估具體范圍時應注意哪些問題(P293)

企業價值評估程序（P295）（4-41）

企業價值評估時應考慮的主要因素(P297)

凈收益與現金流量的關系（P310）

用綜合調整法預測企業收益的步驟（P312）

折現率和資本化率確定的原則(P313)

用資產基礎法評估企業價值的優點（P326）

資產評估報告作用（P333）

我國資產評估報告的規范性工作主要存在的問題（P335）

資產評估報告的基本內容（P336）

資產評估報告編制的步驟（P328）

項目負責人審核評估報告的具體要求(P341)

資產評估報告責任制度對項目負責人的要求有哪些（）

資產評估報告的分析途徑有哪些方面？（新版教材無）

中國資產評估準則的框架體系（P346）

制定中國資產評估準則的必要性（P347）

資產評估業的管理模式（P349）（1-41）

簡述我國資產評估業管理的歷史沿革（352）

實行專營化將對我國資產評估行業發展產生那些影響（P356）

題庫檢驗11/14*100%=78.6%

201104試卷

38、如何理解市場價值?（名詞）

39、一份合格的資產評估報告至少應該包括哪些內容?

201007試卷

38、簡述長期投資的特點。（未入庫）

39、按照資產評估的對象劃分，資產評估報告分為哪幾種類型?（未入庫）

201004試卷

38．簡述市場法的含義及其應用的前提條件。

39．如何評估應收賬款？

200907試卷

43．根據《股份有限公司土地使用權管理規定》和我國企業改革的實踐，土地權屬處置方式主要有哪幾種？

44．簡述企業價值評估的特點。

200904試卷

43．簡述中國資產評估準則的框架體系。

44．簡述導致無形資產產生無形損耗的三種情況。

200807試卷

43.應用市場法評估建筑物價格時，所選擇的交易實例應滿足哪些基本要求？

44.在我國，資產評估機構實行專營化有什么意義？

200804試卷

43.簡述資產評估方法選擇需要考慮的因素。

44.簡述流動資產評估的特點。

第四篇：資產評估復習

資產評估復習歸納

考試題型：

1.選擇2.名詞解釋3.簡答4.計算

名詞解釋：

1，資產評估：

資產評估是專業機構和人員，按照國家法律法規和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。

2，資產評估價值類型：

資產評估的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式的歸類，不同的價值類型從不同的角度反映資產的評估價值及其特征。其形成，不僅與引起資產評估的特定經濟行為（資產評估特定目的）有關，而且與被評估對象的功能、狀態、評估時的市場條件等因素有著密切的聯系。劃分為市場價值和市場價值以外的價值更有利于實現劃分資產評估價值類型的目的。

3，資產評估假設：

資產評估假設就是依據有限事實，通過一系列推理，對所研究的事物做出合乎邏輯的假定說明。主要包括交易假設，公開市場假設，持續使用假設，清算假設。

清算假設是對資產擬進入的市場條件的一種假定說明或限定。具體而言，它是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定說明。其首先是基于被評估資產面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據相應數據資料推定被評估資產處于被迫出售或快速變現的狀態，通常要低于在公開市場假定前提下或持續使用前提下同樣資產的評估值。4，市場價值：

資產評估中的市場價值是指資產在評估基準日公開市場上正常使用即最佳使用或最有可能使用個條件下所能實現的交換價值的估計值。一般要求，評估對象是明確的，包括資產承載的權益，評估師在整個評估過程中是以公開市場假設來設定資產評估所依據的市場條件的，并且以評估對象被正常使用、最佳使用或最有可能使用，達到正常使用水平和效益水平作為評估對象在評估時的使用狀態的，此外還要求評估師在資產評估過程中使用的數據均來自于市場。

5，重置成本：

簡單地說就是資產的現行再取得成本。具體來電或包括復原重置成本以及更新重置成本兩種。復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計規格及技術等，以現實價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。更新重置成本是指采用新型材料，現代建筑或制造標準，新型設計、規格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。

6，市場法

是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較火類比分析來估測資產價值的評估技術思路和實現該評估技術思路的各種評估技術方法的總稱。它是根據替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產價值的評估技術規程。

7，資產評估程序：

是指資產評估機構和人員在資產評估業務、形成資產評估結論所履行的系統性工作步驟。狹義的資產評估程序開始于資產評估機構和人員接受委托，終止于向委托人或相關當事人提交資產評估報告書。主要包括以下環節：接受資產評估委托，明確相關事項；簽訂資產評估業務約定書；編制資產評估作業計劃；資產勘察；搜集資產評估資料；評定估算；編制和提交

資產評估報告書；資產評估工作檔案歸檔。

8，無形資產：（商標，商譽）

無形資產是由特定的主體所擁有或控制的，不具有實物形態，對生產經營長期發揮作用且能帶來經濟利益的資源。

商標：是指企業在其生產經營的商品上或其提高的服務中使用的，以特殊的視覺、聽覺、觸覺、嗅覺等認知方式標記，并使之區別于其他企業所生產經營的同類商品或提供的同類服務的特殊標志。

商譽：是指企業給予地理位置優越、信譽卓著、生產經營出色、勞動效率高、歷史悠久、經驗豐富、技術先進等原因，所獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益資本化的結果。

9，成本法：

成本途徑是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除，從而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。10，容積率

指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

簡答題：

1，資產評估要素：

基本要素有：評估主體（從事資產評估的機構和人員）、評估客體（被評估的資產）、評估假設（資產評估設定的前提條件及假定前提等）、評估目的（資產業務引發的經濟行為對資產評估結果的要求，或資產評估結果的具體用途）、評估原則（資產評估的行為規范和技術規范）、評估程序（資產評估工作從開始準備到最后結束的工作順序）評估價值類型（評估結果按照其合理性指向所做的分類）、評估方法（資產評估所運用的特定技術）、資產評估基準日（資產評估依據的時間基點和資產評估結論對應的時點）、評估結論（資產評估結果）。2，經濟技術原則：

資產評估的經濟技術原則是指在資產評估執業過程中的一些技術規范和業務準則。他們為評估人員在執業過程中的專業判斷提供技術依據和保證。從本質上講，資產評估中的經濟技術原則，是對市場定價過程中使用過的經濟學原理和相關法則的抽象和概括。主要包括，預期收益原則，供求原則，貢獻原則，替代原則，評估時點原則。

3，房地產評估的假設開發法：

是將評估對象房地產預期開發完成后的價值，減去未來正常的開發成本利潤和稅費等，一次確定評估對象價值的方法。主要適用待開發土地，包括生地、毛地、熟地；在建工程，主要指各類未完工的建筑工程項目；可裝修改造或可改變用途的舊房。公式為：待開發房地產價值=開發完成后房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-開發利潤-銷售稅費。

4，土地特性

土地特性主要包括自然特性和經濟特性。前者包括：土地位置的固定性，土地資源的不可再生性，土地質量的差異性，土地效用的永續性。后者包括：土地供給的稀缺性，土地產權的可壟斷性，土地用途的廣泛性，土地效益的級差性。

5，市場法基本程序

主要有：1）選擇參照物、通常參照物應選擇3個以上。2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素、應考慮的有資產的功能，資產的實體特征和質量，市場條件，交易條件。3）指標對比、量化差異。根據前面所選定的對比指標，在參照物級評估對象之間進行比較，并將兩者的差異進行量化。4）在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異。5）綜合分析確定評估結果。

6，影響無形資產的主要因素：

主要有：1）無形資產本身狀況。包括無形資產的適用性和先進性；安全可靠性和配套性；評估時無形資產所處的經濟壽命階段；受法律保護的程度或自我保護程度；保密性與擴散情況；研制開發成本及宣傳成本。2）轉讓內容和條件。內容主要應考慮無形資產轉讓的是所有權還是其他權利，條件主要考慮轉讓方式、已轉讓次數、已轉讓地區范圍、轉讓時的附帶條件以及轉讓費支付方式等。3）無形資產受讓方及無形資產附著體的情況。受讓方引進或取得無形資產后的生產經營方案、規劃及生產經營規模，受讓方利用無形資產的能力和程度，以及利用無形資產的投資利潤率、投資回收期等都會影響無形資產的評估價值。4）無形資產轉讓時的外部因素。主要包括無形資產的市場供求關系及同行業或同種類無形資產的競爭情況包括被評估無形資產的市場占有率和市場影響力；同行業無形資產轉讓特許使用費標準；市場變化可能帶來的不確定性及風險；國家的產業政策、行業發展規劃及地區發展政策對無形資產使用的影響等。

7，資產評估報告書的作用

資產評估報告的作用：1）資產評估報告書最被評估資產提供較為全民啊、客觀的價值判斷和專業意見，是委托方進行資產業務的重要作價依據。2）資產評估報告書既是資產評估機構的產品，同時又是反映和體現資產評估機構工作情況、明確委托方和評估機構及有關方面責任的依據。3）資產評估報告書是行業自律管理組織及有關部門審核資產評估機構執業質量和水平的重要標的和依據。4）資產評估報告書及其形成過程是建立評估檔案的主要載體和來源。

計算題：

大計算：

1.機器設備——加權平均年限法

2.房地產評估——市場法

3.商譽評估——隔差法

4.無形資產——分成率法

小計算

1.土地資本化率：房產資本化率，土地資本化率，房地產資本化率

2.評估卡車：簡單加減

3.土地價值：已使用年限，未使用年限

4.容積率：地價修正

5.經濟型貶值：未來損失；凈損失（稅率）

6.功能性貶值：凈損失

7.市場法評估：A,B,C,求D價格直接乘以權重

8.無形資產：最低收益額Y=重置成本凈值*轉讓成本分攤率+轉讓的機會成本

1、被評估設備購建于2000年1月1日，賬面價值為800,000元，2008年1月1日對該設備進行評估。根據評估人員的調查、檢查、對比分析，得到以下數據：（1）設備價格逐年上升為8%；（2）該設備與更新后的新設備相比，在完成相同生產任務的前提下，月人工成本高3,000元；每年多耗電10萬度，每度電的價格為0.45元（3）被評估設備所在企業的正常投資報酬率為10%，規模效益指數為0.7，所得稅稅率為25%；（4）該設備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的60%，（5）經技術檢測，該設備尚可使用5年；（6）預計評估基準日后設備利用率為80%。根據上述條件，估測該設備的評估值。（50分）

2.某被評估資產年設計生產能力為20000臺，因市場疲軟，實際利用率只有70%，若每臺利潤為100元，該企業為正常納稅企業，預計該狀況還需持續3年，若折現率為10%，試計算經濟性貶值率和經濟性貶值額。(25分）

3.某可比交易實例成交地價為7000元/平方米，剩余使用年期為35年，若待估宗地出讓年期為40年，容積率為3，土地資本化率為7%，假設其它條件相同，試估算該宗土地的價值和樓面地價。（25分）

第五篇：資產評估

0158資產評估

單選DABDBBDDCBAADCABCBDDBBCBADDDAB

多選1.ABE2.ABCD3.ABCD4.ACDE5.CD

名詞解釋1企業價值評估：是指注冊資產評估師對基準日特定目的下企業整體價值、股東全部權益價值或部分權益價值進行分析，估算并發表專業意見的行為和過程。

2.房地產：是指土地、建筑物及其他地上定著物。具體來說，房地產有三種存在形態，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產。在國外一般稱之為不動產，是實物、權益和區位三者的結合。

簡答題1.答：確定機器評估范圍時應注意區別下列幾個問題：

(1)機器設備和土地、房屋及構筑物。在資產評估中機器設備和土地、房屋及構筑物的關系可能出現以下幾種情況：其一，有些設備是安裝附著在土地、房屋及構筑物上，它們對后者的功能會有很大影響，如油井、旋轉屋頂的機構、電梯等，評估時要考慮這些設備具有的不動產特征。其二，許多物業為了方便適用或具有多種功能，除土地、房屋結構外還需配置水、電、汽、電訊、智能等附屬設備。在評估這些具有獨立功能的物業時，可以將諸如配電設備、泵站、鍋爐、電話、交換機等列入物業范圍，隨建筑物一起評估。其三，許多加工設備都有設備基礎等構筑物，在續用條件下不能將設備基礎漏評。通常情況下，簡易基礎，如機床設備基礎等，可以含在設備評估價值中，大型設備基礎要單獨作為構筑物評估。

(2)機器設備和無形資產。比較復雜和先進的機器設備，特別是成套設備、機組、檢測設備等，其功能的正常發揮還需要有專利、專有技術和計算機軟件等無形資產支持。一般來說，對單臺設備和通用性較強的無形資產，應將設備和無形資產分開評估；而成套設備、機組和復雜的檢測設備中含有的專用無形資產，可含在設備價值中一起評估。

(3)機器設備和流動資產。許多成套設備、機組在其價值構成中包含有試車用原材料、配套易損件及技術培訓費等。在續用條件下對這些機器設備評估時，應注意不要漏評。

2.答：項目負責人著重從自身基本職責和操作實務的角度審核評估報告，具體要求是：

（1）根據上級關于資產評估報告結構的規定，從總體結構上審核評估報告正文的編制是否達到以下要求：內容是否完整，應列入報告的各項內容是否都已分列敘述清楚，有沒有錯漏；附件有無短缺；報告中文字上的差錯是否已改正等。

（2）通過審核評估報告，回顧本項目開展評估的全過程，審視整體評估工作是否客觀、公正、科學，是否全部符合關于資產評估操作程序的規定，如發現有疏忽不妥之處，要及時彌補。

（3）重點審核評估結果，對報告所列各類資產和負債以及總資產、凈資產的評估依據、評估價值認真進行審核，保證評估結果的科學性、準確性、客觀性、公正性、有效性。計算題1.答案：(1)未來5年收益額折現之和

2.(1)工程造價=600萬元

(2)前期費用及其他費用=600×5.77%=34.62(萬元)

(3)資金成本=(600+34.62)×5.94%×2×1/2=37.70(萬元)

(4)重置成本=600+34.62+37.70=672.32(萬元)

(5)打分法成新率=0.55×83%+0.15×82%+0.3×83%=82.85%

使用年限法成新率=(1-5/25)=80%綜合成新率=82.85%×0.6+80%×0.4=81.71%

(6)實體性貶值=672.32×(1-81.71%)=122.97(萬元)(7)功能性貶值=300-200=100(萬元)

(8)經濟性貶值=10×(P/A，8%，5)=39.93(萬元)

(9)該樓的評估值=672.32-122.97-100-39.93=409.42(萬元)

4.(1)權益資本成本=10%+(12%-10%)×2=14%

(2)評估時所用的折現率=10%×60%×（1-33%）—+14%×40%=9.8%