第一篇：施工企業應如何避免單方停工違約的風險

施工企業應如何避免單方停工違約的風險

(2009-3-20)

當業主不付款時，施工企業經常會采取單方停工的方式來要求業主履行付款義務。“你不付錢，我就不干活！”這句話聽起來很正確，但是，卻有不少施工企業在采取單方停工措施后，不僅未得到業主的相應付款，反而被業主起訴違約，導致了不利的局面。那么，施工企業應如何避免單方停工違約的風險呢？

首先，在停工前，我們應先對簽約和履約證據進行審查。對簽約證據的審查，主要看付款條件是如何約定的、該約定是否明確且容易證明；在對簽約證據了解清楚后，再有針對性地審查履約證據，主要看付款條件是否已滿足、業主是否未履行其應先履行的付款義務——究竟應該先干活還是應該先付錢？

其次，在審查過簽約證據和履約證據后，并能從這些證據中得出：確實是業主未履行其應先履行的付款義務后，再決定停工。

另外，施工企業除簽約時，應爭取約定明確并且日后容易證明的付款條件外，還須加強證據意識的培養。在很多因停工引起的糾紛中，施工企業之所以敗訴，往往取決于其對“法院判決所依據的是法律事實、而非客觀事實”沒有理解，施工企業往往只看到客觀事實，而不能用充分的證據來證明這一客觀事實。也就是說，如果你認為是應由業主先付錢，你就得對“付款條件已滿足”進行證明。舉例說明：假定付款條件約定了“屋面板安裝完成且混凝土澆灌養護完成后一個月內付款至80%”，那么，施工企業不僅要有屋面板安裝完成的證據，還要有混凝土澆灌養護完成的證據，只有證據能證明這兩個付款條件，施工企業才有權主張該筆付款。否則，在證據不能證明的情況下，施工企業向業主主張該筆款項，而業主未付時，施工企業如單方停工，則會產生被索賠的風險。

施工企業在履約過程中應主動積極地收集證據，尤其是能夠證明“付款條件已滿足”的證據。在有足夠證據證明業主應該先付款但其未付的情況下決定單方停工，即可避免違約的風險。

第二篇：避免買賣合同風險,應注意哪些事項

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避免買賣合同風險，應注意哪些事項

一、合同主體

陷阱：故意將供方填成與簽約人有關系，但無供貨能力，且無獨立承擔經濟責任能力的單位。或故意將需方填成與簽約人有關系，但無付款能力，且無獨立承擔經濟責任能力的單位。

注意：核對供、需雙方。

二、買賣標的物(貨物)的基本情況。

陷阱1：產品名稱故意不寫全稱，混淆產品品種;或供方不寫產品牌號和商標，以期達到以次代好的目的;有的供方不寫產品規格型號，企圖交貨蒙混過關;還有的供方不寫生產廠家，想用價低的檔次差的產品供貨。

注意：寫清產品全稱，寫清牌號、商標，寫清、寫全規格、型號、寫清生產廠家。

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陷阱2：供方不寫隨機備品、配件工具、數量及供應辦法。以圖不免費提供。

注意：要寫清隨機備品、數量，配件工具、數量。并將上述用品的供應辦法、時間也寫清楚。

三、標的物的數量和計量方法。

陷阱1：產品數量或計量方法故意約定為本企業的標準或計量方式。

注意：產品的數量應以國家統一的標準計量單位表示，沒有統一計量單位的，產品數量的表示方法由雙方確定，但必須具體明確，切不可用含糊不清的計量概念表述，如一件、一箱、一打等，應對雙方使用的計量方法具體解釋，如一件、一箱、一打等的表示，具體包括的產品數量是多少。

對某些產品，必要時應當在合同中寫明有關主管部門頒發的(沒有主管部門規定的由當事人商定)交貨數量的正負尾差、合理磅差和在途自然減(增)量規定及計算方法。注意明確什么是多交、少交和如數交付的法律概念。工礦產品購銷合同在履行過程中，由于運輸、計量、自然、產品本身的性能等多方面原因，在發貨數、實際驗收數、合同

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規定的交貨數之間，有時會出現差額，發生不一致現象。此時，只有符合法律規定的磅差和增減范圍的，才能以少交、多交或如數交付論處。通常這種法律規定均為有關主管部門規定的范圍。

陷阱2：供方不寫合理損耗，或將合理損耗寫的較多。

注意：將損耗寫清，寫合理，對正負尾差、合理磅差、自然減(增)量等要根據情況，寫科學。

陷阱3：供方不寫隨機備品或配件工具的數量。

防范：要寫清隨機備品數量。并將上述用品的供應辦法、時間也寫清楚。

四、標的物的技術標準(含質量要求)。

陷阱1：不寫質量標準;成套產品的，不寫附件的質量標準;看樣訂貨的，不封存樣品。

注意：寫清質量標準，是國家標準呢?還是行業標準?抑或企業標準?成套產品的，不但要寫清主件的質量標準，還要寫清附件的質量標準。看樣訂貨的，一定要將樣品封存好，作為檢收的標準。

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陷阱2：供方故意對質量負責的條件簽訂苛刻一些，以期達到不負責任的目的;或者故意將質量負責的期限寫的過短，使需方根本沒有時間提出質量異議。

注意：對質量負責的條件和期限，不但要寫清，而且要寫的科學、合理。

五、標的物的包裝方式和包裝要求。

陷阱：供方不寫或不寫清包裝標準、包裝物的供應和回收，也不寫費用負擔，以達到簡易包裝省錢省力的目的。

注意：寫清包裝物、包裝標準、包裝標簽的內容等。對包括物的供應、回收，費用負擔也要寫清楚，以免出現糾紛。對包裝不善引起貨物損壞的責任約定清楚。

六、產品價格及支付期限、地點和方式。

陷阱：不寫單價，逃避物價檢查，并為偷、漏稅創造條件，或需方只寫金額數量，不寫幣種。

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防范：寫清單價，寫清幣種。

七、交貨的期限、地點和方式。

陷阱1：不寫交貨地點，不寫清交貨方式，以達到不承擔風險責任的目的，也為糾紛管轄設下埋伏。

注意：寫清交貨地點和方式，代辦托運時，還要寫清運輸工具和運輸路線。

陷阱2：供方不寫交貨時間，或將交貨時間寫成：在某年某月某日至某年某月某日交貨，而不寫某日具體交多少貨。

防范：寫清交貨時間，分期交付的，寫清每次交貨的具體數量。

八、運輸方式的要求及運雜費用的支付。

陷阱：不寫或不寫清運輸方式;籠統寫到達站(港);不寫費用負擔。

注意：寫清運輸方式是水路、鐵路、公路運輸，還是聯運。要寫清到達的終點是某市(地)的南站、北站，還是其他站。要寫清運費的負擔，若是分擔，還要寫清分擔的數額或段點。

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九、驗收或者檢驗的標準、方式、日期。

陷阱：供方不寫驗收標準、方法及提出異議的期限，或將提出異議的期限訂的過短。

注意：把好貨物驗收方法這一條款的明確規定。明確規定貨物的驗收辦法，事關供需雙方預期的經濟效益與合作成功與否的大局，也是易發生質量糾紛的地方，必須注意明確訂明。合同中應明確載明：驗收的時間;驗收的手段;驗收的標準;由誰負責驗收和試驗;當驗收中發生糾紛后，由哪一級主管產品的質量監督檢查機關執行仲裁等等。一般地，驗收的辦法有外觀驗收;理化驗收;安裝運行驗收;破壞性驗收等，采用哪一種方法應在合同中訂明白。有的驗收需要委托有關專業部門進行的，應當委托國家法定檢驗機構驗收以保證其驗收的法律效力。同時，合同中應明確規定其驗收期限。國家有驗收期限規定的，按國家規定的期限進行;國家沒有規定的，雙方當事人可按下述原則約定：需方自提的，在提貨時當面點清驗收;供方送貨或代運的，貨到后10天內驗收完畢，特殊情況的雙方在貨到時或者合理的期限內驗收。沒有驗收，不得動用，一旦動用，就視為驗收合格，不能再提出數量及質量的異議。此外，合同中也應明確規定驗收的地點。

十、結算方式。

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陷阱：需方不寫結算方式和期限，或只寫結算方式，不寫結算期限。以達到延長付款期的目的。

注意：寫清結算的具體方式，寫明結算期限。若是分期付款，還要寫清每次付款的日期和確切數額。

十一、違約責任。

陷阱：有可能違約的一方，不寫違約責任，或將違約責任寫得過輕。

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第三篇：房地產調控應避免三大風險（寫寫幫推薦）

房地產調控應避免三大風險

http://.cn2011年06月17日 05:05上海金融報

以限購、提高二套房貸首付比例和房產稅為重點的房地產調控政策實施以來，商品房市場成交明顯萎縮，全國主要城市房價開始全面呈現穩定，一些城市房價呈現穩中有降的態勢，抑制投機和投資需求，控制房價過快上漲的調控目標初步實現。至于有些城市房價不降反而略有上升，業內分析，主要是新開樓盤的結構性因素所致，就是在成交大幅度萎縮情況下，個別新樓盤的價格高于去年同期的平均價格，形成地區價格整體上漲的幻覺。事實上，新開樓盤打折促銷已比較普遍，大多中心城市的二手房價格已經全面穩定，并成松動和下調的態勢。目前各市場主體最為關注的，除了樓市價格外，還有全面萎縮的市場會產生怎樣的影響，下一步房地產調控政策變化趨勢如何。就市場機制和理論看，沒有交易的市場或者不能發揮市場功能的市場不是健康的市場，一定存在扭曲和缺陷。就目前房地產調控政策的作用和市場成交情況看，房地產調控面臨三大隱性風險，調控政策應適度微調，使之更加科學化，在繼續抑制投機和投資需求的前提下，努力為供給和非投資需求的買賣雙方創造較為便利的交易環境，激活市場功能，使所有的市場參與者如企業、銀行和個人，都能有效利用市場實現自身的交易目的。

目前房地產市場三大風險主要來自企業、銀行和社會層面。

一、房地產開發企業可能出現資金鏈斷裂風險

此次房地產調控中，房產稅試點尚未全面推廣，雖然對試點城市的市場購買需求已經產生一些影響，但未來政策完善措施和效果尚待觀察和總結。貸款首付比例的上調，只是延后了一些需求，對供需的影響與政策預期基本一致。最嚴厲的莫過于二套房以上的限購令。業內判斷，該政策限制的范圍很廣，從需求方面看，該政策至少抑制20%-30%有改善意愿的購房需求，這部分需求完全是非投資和投機性的。如果而從供給方面看，北京、上海、杭州、深圳等城市80%的新開樓盤中，有至少50%的銷售對象是限購對象。因為近年房地產的開發熱，許多開發的新樓盤熱衷高品質、超前性設計，許多樓盤價格當初從開發商拿地和設計，定位已經不是普通百姓，主要是針對中高端群體，或者是中產階層，而且即便是這部分群體，也需要靠銀行資金的桿杠作用才能購買。所以，綜合測算，房地產調控政策，僅限購一項，就抑制了一些新樓盤70%的購買需求。這足以使許多新樓盤的銷售陷于困境，對開發商資金回籠產生致命的打擊，除非這些新樓盤在新調控政策出臺前已經售出了大部分。業內判斷，新政以后，七成原先有交易意愿在今年無法達成購房意愿，有三成已經有交易行為的，也將無法達成交易意愿。有報告顯示，2011年5月22日，北京商品房期房庫存為66113套，現房庫存為34755套，合計100868套，自今年1月18日后，4個月來首次突破10萬套。業內專家表示，部分區域已出現供過于求現象。在市場火熱的情況下，供需比能夠達到1：4或1：5。經過多次調控后，客源量明顯減少。個別區域首次出現供需倒掛，即供給大于需求。這是繼2005年之后，6年來再次出現多個區域買方市場現象，一些城市和地區更是深陷商品房滯銷的局面。

長此下去，房地產企業資金緊張局面將不斷顯現。有數據顯示，今年一季度，沿海某省新增房地產開發貸款比去年同期減少了33.94%，而且新增貸款當中，有80%是為保障性住房開發提供的貸款。同時，全省新增的個人按揭貸款還不到上年同期的一半。商品房銷售明顯放緩，這都顯示房地產開發企業資金的回籠出現問題。隨著房地產調控措施的進一步落實，監管部門對房地產信托產品審批也趨于嚴格，開發商的資金來源可能進一步緊張。值得注意的是，在房地產開發資金來源下降的同時，一些地區房地產投資卻表現為增長，這說明房地產企業在大量地使用自有資金或民間融資，而民間融資成本很高。據報道，在去年同期，浙江一些地區民間借貸月利率最多只在2分到3分之間，但從去年下半年開始，月息節節攀升，目前是6分起步，個別地區月息已高達1毛。這與銀行緊縮信貸政策有關，借款人無法向銀行貸款，資金回籠困難，加劇了企業資金鏈的緊張。民間借貸雖然可能會解一時之急，但會增加企業成本負擔，房地產企業開發項目不可能長期依靠昂貴的民間資金。在市場低迷的情況下，部分自身實力不足，融資能力又較弱的企業，資金鏈很可能出現斷裂。

二、銀行可能面臨房地產信貸和流動性風險

對于目前房地產調控產生的影響，監管部門已經開始關注，提醒銀行企業的風險鏈條效應或重現，房價波動會對其他貸款產生影響。但這種判斷還是簡單來之價格下跌導致的風險，更重要的是對于傳統的房地產抵押所投放的貸款，可能面臨因政策限制而難以順利處置的風險，進而影響銀行的流動性管理。行業的波動肯定會影響信貸資產質量，這是監管部門和銀行都會考慮的風險提示。目前信貸市場基本上是用抵押物作為擔保，在樓價波動期，有可能出現抵押物不足值的風險，也有可能出現銷售金額比預期的小，銷售周期比預期長等情況，這就會導致出現一定的流動性風險，但這些影響基本能控制在銀行承受的范圍內。去年，上海銀行業監管部門公布房地產貸款壓力測試結果，即使在重度壓力（房價下跌30%）下，房價下降對銀行的整體運營影響也有限。按照監管部門的要求，上海轄內主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數據為基準，對房地產相關貸款進行了壓力測試。在輕度、中度和重度壓力情景下，個人住房貸款不良率將從0.36%的基準水平，分別升至0.58%、0.74%和1.58%。總體來看，壓力情景下對銀行業經營整體影響較小，即使在重度壓力下，主要中外資銀行全部貸款不良率將從1.04%升至1.41%，預計損失增加約50億元，僅占銀行2009年稅前利潤的8%。

今年一季度，監管部門再次指出銀行要防范房地產貸款風險，更加自覺地做好房地產信貸風險防控工作，要開展新一輪的房地產貸款壓力測試。測試增加了住房成交面積下降等假設情形，并提高了房價下降的輕、中、重三種情況的標準。分別是房價平均下跌30%、利率上調27個基點；房價下跌40%、利率上調54個基點；房價下跌50%、利率上調108個基點的情況。業內普遍認為，房貸壓力新測試，意在對內向各個商業銀行發出警示，對外則發出進一步緊縮房地產信貸的信號。同時，監管部門還要求銀行按月度監測日均存貸款流動性水平，這也表明監管層關注壓力環境下銀行可能產生的流動性風險。

除了價格因素外，目前值得關注的是，現有限購政策對銀行的影響。如果房地產企業資金鏈斷裂，銀行將面臨大量的抵押處置房產無法順利處置的尷尬。因為這些年開發商的抵押房產，成本普遍較高，預期購買群體中有相當大的部分屬于限購對象。而如果抵押資產難以

處置，不僅直接影響銀行信貸資產質量，還將影響銀行的流動性。所以從政策角度看，對于銀行處置和法院拍賣的商品房，對購買對象應預留一定的政策彈性。從已披露年報的上市銀行2010年年報來看，銀行個人住房貸款余額占其全部貸款余額基本在10%-20%，房地產開發貸款一般維持在5%-10%的水平，房地產相關貸款的不良率處于相對低位。但是隨著現有調控政策的持續和加劇，這些信貸資產的潛在風險在加大。

三、限購政策可能引發的法律風險及社會不穩定因素

對于目前的限購政策，輿論存在一定的分歧。就短期效果而言，在沒有更好的辦法出臺之前，該政策對抑制投機投資需求、控制房價，的確起到立竿見影的作用。但業內也有觀點認為，該政策在操作中較為機械簡單。限制對象不僅是投資和投機對象，而且也限制了階梯改善或三次改善的自住型需求。于是在實際操作中，已經引發了一些社會問題和風險，如假離婚、以公司名義和借親戚朋友之名買房、先簽合同暫不過戶、冒充公司員工騙取納稅證明等等。這些方式都存在潛在的風險。

如借用公司名義買房雖然不受買房套數限制，但仍然存在巨大風險。首先，公司買房的買賣交易環節納稅成本較高。以公司名義買房在購房環節的稅費不高，但一旦房子轉手，就必須繳納高額稅費，從而使投資收益銳減。其次，以公司名義購房，房產就將被視為公司固定資產，需要每年列入財務報表計算折舊。另外，一旦公司財務狀況出現問題，房產也有可能被抵押、變賣，用以彌補欠債損失。“借名買房”也易產生糾紛。很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認為這樣風險最小。借用父母名義買房，我國法律認定房產歸屬主要以房產證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，如果父母不止一個子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產的同等繼承權。其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關協議規避風險。“借名者”和實際購房人所簽訂的相關協議本身是合法有效的，應視為一種合同關系，但其中并不涉及物權。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產進行過戶交易，即使最終法院認可了雙方協議的效力，但已過戶交易的房產將無法追回。至于先簽合同暫不過戶，從表面上看，這種方式的確可以規避限購。購房者跟賣房者簽訂正式的房產交易合同，并且還可以去做公證，但是因為不符合限購條件就暫不過戶，等到購房者交夠社保或納稅證明年限，符合限購條件之后再去辦理過戶事宜，當然也可以等到政策變化之時再過戶，一切看起來都合情合理，不過簽合同到過戶的時間很長，變數很多。由于沒有過戶，雖然合同有效，但是并不能夠完全保證房產就是購房者擁有，而且難免會出現業主“一房二賣”現象。簽約不過戶，購房者權利和財產安全均得不到保障。騙取納稅證明同樣存在風險。一些地區對于不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區向其售房。此背景下，部分外地戶籍買房者欲通過掛靠公司，讓公司出具虛假工資證明和補繳社會保險證明，到社保部門補繳社保金和滯納金的方式，規避對非本地籍常住人員買房的限制，從而獲取買房資格。這種行為實際上是規避政策的違規行為，存在巨大風險。首先，幫助員工非法購房的單位涉嫌違法，而且違規被掛靠參保的單位大多為經營不規范的“皮包”公司，往往會卷款逃跑；其次，購房者個人也可能因不符合購房的實質性條件，一旦被有關部門查到這種弄虛作假的行為，房產證有可能會被吊銷。

鑒于上述可能引發的三方面風險，建議應適度微調調控政策，不斷提高調控政策的科學性和長效化。一是限購政策雖然有堅持下去的必要，但應區別對待，要根據不同城市的實際情況，合理確定購買套數，使限購政策更為科學。尤其是對特定情況下的房屋買賣，如銀行抵押房產處置和拍賣，政策上要留有一定的空間，為便利區域內房屋市場化的合理流通創造條件；二是要重點發揮房產稅在調節市場需求中的作用，加快稅收試點工作的總結和推廣；三是要加強調控政策預期引導，對未來可能出臺的政策導向，應通過一定渠道告知社會，讓市場主體對政策有一定的時間消化和規避政策風險，調整經營和需求策略。四是要加快地方房地產市場調控的立法，通過完善地方法規，來實現區域市場運行制度科學化和長效化。

第四篇：建筑施工企業合同風險

建筑施工企業合同風險

所謂風險，就其字面而言，是指“遭遇危險，受損失或傷害的可能或機會”。對工程項目來說，風險是對項目產生不利影響的事件發生。作為建筑施工企業來說，所承擔的風險是指工程項目實施中的除規定為業主的風險以外的所有風險。其中，在不同階段所承擔的風險是不同的。可以將這些風險主要劃分為兩大類。

第一類，合同簽訂階段的風險。

在合同的簽訂階段，主要存在以下風險：

1、對國家的法律法規缺乏了解。在合同關系中，雙方當事人可以在不違反法律規定的情況下協商確定合同條款，但是法律法規有明確規定的，雙方必須遵守。在建筑法律關系中，由于涉及到公共利益，建筑關系各方都要受到國家許多強制性法律的約束，法律法規對工程項目的立項、參與工程建設的主體、工程質量安全標準等都有嚴格的規定，建筑關系各方必須在法律規定的范圍內簽訂合同。如果建筑施工企業對國家法律缺乏了解，就可能導致違反法律規定受到法律的制裁，承受合同無效帶來的后果，承擔本不應由自己承擔的法律和經濟責任。

2、合同訂立把關不嚴。工程施工合同是建筑企業一切風險的源頭，如果合同先天不足，勢必造成項目實施中的被動，合同履行過程中發生的問題，大都與簽訂合同時條款把關不嚴有關。在合同簽訂過程中，對合同相對方的資信審查是必要的，發包方資信的瑕疵可能會導致我們不能及時得到應得的工程款，勞務方資信的瑕疵可能會使我們不能完全有效地管理勞務隊伍，使工程質量、安全得不到保障等等。其他的合同條款約定不明，尤其針對本工程特殊情況的約定不明，如工程款的結算方法、工程款支付的條件、驗收的標準、結算的程序、期限等，容易導致對工程難以順利進行，引發爭議；有些條款甚至容易產生歧義，對自己產生不利的影響。

第二類，合同履行階段的風險。合同履行階段更是存在著許多潛在的法律風險，如包括工程款支付不及時對工程工期的影響，施工變更、現場洽商等是否及時進行簽證確認，工期延誤的處理，合同一方要求解除合同，工程停工、窩工對施工企業的影響及損失計算，合同外工程量的計價原則及付款時間、方式，業主、建設單位造成工程延期的責任，工程款結算的程序，工程保修款的支付期限，雙方往來函件、會議紀要、變更洽商記錄等關系工程決算的資料是否收集齊全并妥善保管等等。

施工企業的風險是必須面對的，我們雖然不能左右各種風險帶給我們的潛在危險，但是建筑施工企業可以通過自身努力來避免和化解風險，運用法律手段，減少糾紛，維護施工企業的合法權益。

第一，施工企業要加強法制觀念，用法律來武裝自己，用法律的武器來避免風險。一個法治社會，一切市場行為都要由法律來進行規范，企業的經營行為，離不開法制的軌道。施工企業領導要高度重視法律，依法經營，要做好法律宣傳工作，舉辦經常性的法律學習活動，領導、決策層要帶頭學，經營管理人員、施工管理人員要重點學，全體員工要普遍學習相關法律知識，提高企業的整體法律意識和法律知識水平。要重視法律人才的培養和儲備，在大家施工能力和水平相當的情況下，你也許就贏在法律知識上。

第二，要根據企業不同情況，配備專職法律服務人員，條件具備的，還應當成立企業內部的法律事務管理機構。

建筑施工企業遇到的法律問題之多，如果沒有專業的法律服務人員，是很難順利解決的。現在許多企業已經認識到了這一點，紛紛聘請了律師作為法律顧問，但是，由于建筑施工企業的特殊性和施工企業法律服務工作的專業性，如果將所有企業法律事務一攬子交給外部律師，一則費用過高，二則由于顧問律師的時間、精力和專業的問題，法律事務的處理質量不一定能夠得到有效保證。因此，并非任何法律事務都適于由聘請律師來完成。隨著企業規模的擴大，應該建立法律事務處理機構，配備專業法律服務人員，專門負責企業的日常法律事務工作，比如合同審核、公司法律事務、知識產權初步保護措施等。

企業內部的法律事務管理機構首先最重要的任務是協助企業領導人讓企業的組織和行為遵守法律的規定，實現依法經營管理，它也是企業領導人在法律方面的參謀和助手。其途徑有二：一是通過本部門直接的管理活動，如對企業法定代表人授權委托行為的管理，對合同的管理，對商標、專利和商業秘密的管理等等，約束和規范企業的行為；二是通過間接的管理手段，如參加、參與、建議、咨詢等方式，促使企業領導人和企業有關部門依法建立、健全各項管理制度，實施各項管理活動，進而實現將企業日常生產經營活動納入法制化軌道的目標。

公司達到一定規模的企業，應該建立公司總法律顧問制度，建立系統化的法律事務管理體系，由總法律顧問領導企業的法律服務工作。總法律顧問應相當于企業副總裁級別，以便于有效地調動資源實施管理，使公司的法律事務管理完全融入企業管理流程之中。

第三，建立一套嚴格的合同管理制度，從合同的洽談，到合同的審批，合同的簽訂、履行，要嚴格按照制度執行。合同管理制度應包括合同管理的組織網絡和制度網絡。組織網絡，是指企業要由上而下地建立和健全合同的管理機構(包括專職機構和兼職機構)，使企業合同管理覆蓋企業的每個層次，延伸到各個角落。從合同管理工作的發展看，企業法律事務機構作為合同的歸終管理部門，更有利于合同管理工作的開展。制度網絡，是指企業要就合同管理全過程的每個環節，建立和健全具體的可操作的制度，使合同管理有章可循。建筑施工企業必須十分重視合同及合同管理。我們不僅要重視簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理；凡涉及合同條款內容的各部門都要統一起來管理。同時還要注重履約全過程的情況變化，要掌握對我方不利的變化，及時對合同進行修改、變更、補充或中止和終止。

第四，成立高效的合同談判班子，施工企業必須抽調工程技術、法律、造價、財務等各方面的人才，組成高效的談判班子，才能在合同談判中處于一種智力均衡、信息對稱的狀態，以增加談判的力量，提高風險識別能力。

第五，將合同的洽談、審核、審批權利分開，分別把關，降低合同風險。對各級被授權談判簽約人員，授權權限一定要明確，不允許超越權限。從合同洽談開始，就要進行風險管理。經營人員或談判班子經過合同談判，合同內容基本確定后，在合同簽訂前，應將合同文本送至企業相關部門，主要是法律事務部門，進行條款的審核，以防止存在合同陷井，避免風險；經過審核通過的合同，再送至決策人，進行審批；經過審批之后，方可簽訂合同。在合同簽訂后，雙方對合同條款進行協商變更所簽訂的補充協議等，應該同樣按照原來的程序進行審核審批手續進行。

第六，合同履行過程中，要依法積極維權。合同簽訂以后，參與合同談判的人員應向工程施工人員進行合同交底，將合同洽談中發現的對施工企業有利和不利的條款統統向施工管理人員交代清楚，使施工管理人員在施工過程中加以注意，對我們有利的要積極索賠，爭取高收益，對己不利的要盡力避免；在工程施工過程中，施工企業應嚴格按照合同約定的條款及期限履行合同。

工程項目部最好配備專職或兼職的合同管理人員。這些合同管理人員必須經過一定的培訓以后上崗，要配合項目部負責人，根據合同約定對工程索賠等有關事項及時整理資料要求簽證；負責收集整理與業主單位的簽證，在業主等單位無理拒簽有關材料時要及時固定證據；根據合同的約定對相對方的來函在規定期限內及時回復；負責各方之間往來函件的簽收和送達；在業主單位等違約時及時發函督促其履約并同時固定證據等。

第七，要及時維權。施工企業權利受侵害后，應當及時維權，不能聽信某些業主的花言巧語，喪失最佳索賠期。在工程施工過程中，如果業主有嚴重違約行為，導致施工企業無法施工的，施工企業完全可以根據合同約定進行停工，在業主單位糾正違約行為后再行施工；

有些工程項目經過竣工驗收后，業主方應付的工程款如果未付足，我們完全可以要求業主方將拖欠的工程款支付之后，再向其交付工程；根據《合同法》規定，在工程竣工交付之后的六個月內，施工企業享有工程價款的優先受償權，這一權利甚至優先于銀行的抵押權，作為施工企業，一定要用好用足這一權利切實維護自己的合法權益。

在建筑企業發展的現階段，對建設項目進行風險控制已成為一項非常重要的工作，它關系到建設項目能否順利進行并完成，關系到建筑施工企業的未來。只有從源頭防范可能出現的經營風險，過程中控制施工風險，不斷完善項目管理方法，發現問題及時解決，才能實現企業的目標。

第五篇：施工企業法律風險防范

施工企業目前所面臨的形勢及其法律風險防范

一、目前施工企業所面臨的形勢

（一）限購、限貸等嚴厲的房地產調控政策致使一部份中小房企破產或倒閉

作為與房地產開發緊密相關的施工企業，正面臨著中國歷史上最嚴的房地產調控。房地產調控政策對施工企業影響巨大！

案例：常州豐臣南郡項目破產清算；金壇奧金房地產開發有限公司破產清算案。

（二）非房地產開發企業的建設單位同樣面臨資金鏈緊張的局面

1、鐵道部停撥鐵路建設資金，鐵路建設項目大面積停工；（鋼構委托律師發催款函中鐵建工）

2、城投等國有建設公司因不能從銀行獲得貨款開始借助信托進行融資，造成一些政府投資工程資金緊張。（鋼構委托律師發催款函上海城建）

3、今年以來大量民營企業資金鏈斷裂。（某鋼材市場加建房屋案）

（三）工人短缺、勞動力成本大幅度提高，以及少數不法分子惡意敲詐。

（四）施工企業融資困難，融資成本大幅度提高。

二、目前形勢下施工企業主要法律風險剖析

（一）施工企業與發包人之間出現的風險

1、表現形式：

第一是開發商直接告知無力支付，要求簽署延期付款協議并愿意承擔相應利息等；

第二是開發商采取在中間驗收、竣工結算或進度款審核等過程中設臵障礙等方式，故意使付款條件不成就。

第三是開發商對質量、工期、安全等瑕疵要求處以高額違約金或賠償金。

（一）施工企業與發包人之間出現的風險

2、具體風險： 第一是進度款被拖欠；

第二是停緩建項目無法獲得賠償，工期無法獲得順延。第三是無法通過節點驗收、竣工驗收。第四是結算被拖延、結算款被拖延。

第五是低價中標或者固定價款合同無法獲得調整；

第六是約定墊資施工但無能力繼續墊資，面臨承擔違約責任。第七是工程款（進度 款、結算款）可能無法收回。第八是被訴巨額工期違約金和質量賠償金。

（二）施工企業與分包人、材料供應商、機械設備租賃單位之間的風險

1、爭議管轄約定的風險：在合同中約定爭議管轄條款時，施工應該給予充分重視，因為這很可能是對方設計好的。

2、授權不當引發的風險：對管理權限授權不當也很容易誘發風險

案例：總承包單位因實際施工人的不當行為遭遇巨額訴訟的案件。

某掛靠人以施工企業的名義承接了一個施工項目，項目造價為1500萬。在承接之后，此掛靠人沒有自行施工，而是轉交給他人進行施工，并將個人所欠債務，通過加蓋項目章的方式，向數十個債權人出具欠條，數額高達2000多萬元，借助這種手段把個人債務全部轉移到了施工企業身上。后來，這些債權人紛紛到法院起訴，要求施工企業承擔相應責任。從掛靠人那里接手項目的實際施工人則又拖欠材料商的供應款，拖欠工人工資，于是材料供應商和農民工又把施工企業告上了法院，要求承擔付款責任。同時，由于建設單位從未向施工單位支付過工程款，當然該施工企業也未向接受轉包的實際施工人支付過任何款項，于是接受轉包的實際施工人又以施工單位未付款為由起訴至法院。一個1500萬的工程，卻因為掛靠人、實際施工人的不當行為引起了數十個訴訟，訴訟標的總計高達4500萬，相當于合同價款的3倍。其中包括個人債務轉化為工資債務的2000萬，農民工和材料商索賠的1000萬，以及實際施工人所要求支付的1500萬。

案例：兩次轉包一次掛靠導致總包對實際施工人失控引發重大風險

某房地產企業將工程發包給當地的建工集團，該建工集團又將工程轉包給下屬的子公司，下屬子公司又以肢解分包的方式將50余棟待施工的房子一分為四，轉包給了四家單位，這四家單位中包含兩家特級企業和兩家一級企業。但這四家實際由5個實際施工人掛靠施工。由于經過兩次轉包一次掛靠，建工集團對實際施工人完全失控，雖然本案中的發包單位按時支付工程進度款，甚至存在超付現象，但無論是工程質量還是工期都沒能得到保證。在施工過程中實際施工人中途對一些項目以以約定價款過低為由拒絕施工，房地產企業只能委托第三人繼續施工。同時，有部分已完工的分部工程施工質量較差，但實際施工人拒絕維修，于是房地產企業又委托他人進行維修，發生了300多萬元的維修費用。此外，本來約定的工期是11個月，結果做了3年半，工期的延誤直接導致向400多戶小業主交房逾期，預計產生違約金900多萬，同事為小業主辦理產權證還需花費300多萬。此外，除了工期和工程質量上存在問題，更為嚴重的是，一個掛靠人將竣工資料全部交付后拒絕交房，而其他的掛靠人雖然將工程交付了，但是拒絕交付竣工資料。因為經過兩次轉包一次掛靠后，實際施工人獲得的價款很低，再加上當時原材料價格、人工工資上漲，實際施工人是要虧本的，所以用盡各種手段要求調價格。對于房地產企業而言，實際施工人沒有交付竣工資料，就無法進行備案，從而無法取的大產證，小業主更無法取得小產證。另外，接近年底，工人可能會主張拖欠工資，而小業主可能因拿不到產證而上訪，房產公司不但面臨著資金壓力，其信譽也受到了損害。在此情況下，房產公司決定提起訴訟，共計提出包括質量、工期、交房和備案等在內的10項訴訟請求，主張違約金和賠償金共計4000多萬。這個案子使建工集團在承擔了高額的違約金后，也很難向實際施工人追償，因為之前所進行的兩次轉包一次掛靠的行為所簽訂的合同都是無效的。

在本案中，無論是對房地產企業還是對總承包企業，都存在一個不利因 素就是該工程實際控制權掌握在實際施工人手中，這也是導致項目管理完全失控 的直接原因，而多次轉包造成約定價格過低使實際 施工人虧本施工則是項目失控 的根本原因：

第一，房地產企業和建工集團所訂立的合同價格在當地的定額下

浮 了 10%。

第二，建工集團又從其下屬子公司收回了合同價款的 1%-3%。第三，子 公司又要收取肢解分包單位 5%的價款作為管理費。第四，實際施工人需要被扣 除的管理費又占到合同價款的 5%。所以，最終到達實際施工人手上的價款基本 上只有原合同價款的 77%-79%，此外還要扣除 4%的稅金和其他相關費用。更為糟 糕的是，在施工過程中，材料價格、人工工資上漲，而工期的延長也增加了施工 成本，所以實際施工人是肯定要虧本的。于是，綜合以上情況，建工集團需要承 擔巨額的違約金和賠償金，雖然之后有部分損失可以進行追償，但有些是根本不 能夠實現的。

三、如何防范施工企業所面臨的法律風險

（一）謹慎承接墊資或要求放棄優先受償權的項目

在當前形勢下，建設單位已將自身生存放在第一位，施工企業也要有相應的意識，對一些要求墊資的項目審核要更加嚴格，風險太大的不要去做。對要求施工修正放棄優先受償權的項目也要仔細分析考量。假如施工企業放棄優先受償權，一旦建設單位破產，那么施工企業的債權就排在銀行抵押權之后。（豐臣南群項目與金壇奧金項目）對于建設單位堅決要求施工企業放棄優先受償權的項目，可要求對方提供擔保。

關于優先受償權問題要注意以下幾點： 第一是關于優先受償權的規定：

1、《中華人民共和國合同法》第286條：

2、最高人民法院關于286條的司法解釋

3、江蘇省高級人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的意見：

第二是關于優先受償權實務中需注意的問題：

1、施工合同被認定無效時不能享受優先受償權；在工期違約金訴訟中一定要注意。

2、通過合同約定或承諾放棄優先受償權；

3、建設工程所有權已被法院生效法律文書確認轉移的；

4、分包人不享有優先受償權。

第三是困擾施工企業優先受償權的問題：

1、結算過程太長延誤了優先受償權行使，從而導致失權。

2、未在提起訴訟時請求優先受償權。

（二）針對每個項目，從工程款收取、費用支付、資金使用、工期質量、安全等角度進行風險摸底、評估，也可以從與發包人關系、與實際施工人關系、與材料設備供應商之間的關系角度，依次排查是否存在上述風險。

（三）對風險重大的項目進行持續跟進。安排與甲方熟悉的人員持續了解開發商的狀況，包括其資產狀況、房屋銷售的狀況，以及相關的融資情況，一旦發現問題或進展變化，便能夠采取措施，將風險控制在最小程度。

（四）確定風險化解及防范思路及方法

1、停工或不停工的問題

2、施工企業協助房產公司變通融資

3、以房抵債而清償工程款

第一，真正的以房抵債，即施工企業真的要去拿房子，并辦理了預告登記，從而以此抵償進度款或者結算款。

第二，暫時的以房抵債，即施工單位與房地產公司簽訂以房抵債合同以及預售合同。

4、保證或者重新獲得優先受償權

5、延期付款與價款調整問題

假如施工單位合同價款較低，施工企業虧本，且房地產公司還支付工程款有困難，施工企業可以與房地產公司協商，以時間換取價款調整，即調整合同價款，延后付款時間，進而做到雙贏，避免兩敗俱傷。

（五）及時提起訴訟或仲裁

施工企業要消除慣性思維：第一，認為訴訟時間長、費用高、不公正，只有出現質量問題、事故或者造價有重大爭議才考慮通過訴訟途徑解決糾紛。

第二，認為工程款收回是遲早的事情。根據經驗判斷認為，工程款是遲早都能收回來的。這些都是我們原來的判斷，假如房地產調控政策還不放松的話，這種慣性思維勢必要要得到改變。前面我已經提

到，當前房子的價格已經很高，一旦出現爛尾樓、房地產企業破產，工程款很可能收不回來。

關于訴訟或仲裁提幾點建議：

第一，通過自力救濟的辦法，看看能否解決拖欠施工款的問題，當然這也是施工單位常用的方法，即以要求支付民工工資的方式來主張相應的工程款；

第二，看看是否能夠實行以房抵債，也就是退而求次之，通過約定相對較低的房價來保全自己大部分的施工款項。

第三，如果前面兩項都不能夠做到，并遭遇了惡意拖欠工程款，特別是房地產企業有轉移財產的情況時，我們就要通過訴訟或者仲裁來解決相應的糾紛了。

第四，我們要判斷工程款優先受償權是不是將要喪失。

（六）實際施工人對外簽約導致施工企業被訴的風險化解 目前法院審理此類案件的思路為：

第一，查清基礎事實，比如在借款糾紛中，首先要對借款發生所依據的事實進行詳細的調查。

第二，要調查清楚是職務代理還是表見代理。如果是職務代理的話，會導致公司來承擔責任。如果不是這個公司的員工，而是掛靠人、轉包人或者分包人的行為，就要看是否能夠構成表見代理，如果連表見代理也不能成立的話，施工單位是不需要承擔相應責任的。

第三，要考慮合同的相對性，即要確定是以單位還是以個人的名義來對外簽訂的合同。