第一篇：無錫市銀行業(yè)資產(chǎn)評估報告通用實施辦法

無錫市銀行業(yè)資產(chǎn)評估報告通用實施辦法

錫銀發(fā)〔2009〕16號

第一章總則

第一條為了提高企業(yè)資產(chǎn)評估報告在銀行機構(gòu)間的通用性，減輕企業(yè)重復評估的成本負擔，優(yōu)化企業(yè)融資評估環(huán)境，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，制定本辦法。

第二條在無錫市銀行業(yè)建立資產(chǎn)評估機構(gòu)通用庫。凡納入通用庫的評估機構(gòu)所出具的評估報告，各銀行機構(gòu)均給予認可。借款企業(yè)向多家銀行機構(gòu)借款，在評估報告有效期內(nèi)不需再次評估。

第三條涉及資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的具體事宜，遵從法律法規(guī)和各銀行機構(gòu)內(nèi)部管理的有關(guān)規(guī)定。

第四條評估機構(gòu)通用庫的推薦和評定工作，遵循公開、公平、公正、擇優(yōu)的原則。

第二章組織協(xié)調(diào)

第五條成立資產(chǎn)評估機構(gòu)評審委員會，由人民銀行無錫市中心支行行長擔任評審委員會主任，人民銀行無錫市中心支行分管行長擔任評審委員會副主任，各銀行機構(gòu)分管行長擔任評審委員會委員。

第六條評審委員會負責資產(chǎn)評估報告通用工作的組織和實施，審核確定評估機構(gòu)通用庫名單，協(xié)調(diào)各銀行機構(gòu)在實施資產(chǎn)評估報告通用工作過程中遇到的問題，對評估機構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為進行跟蹤考評。

第七條評審委員會下設(shè)辦公室，由人民銀行無錫市中心支行貨幣信貸管理部門負責人擔任辦公室主任，各銀行機構(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)管理部門負責人擔任辦公室成員，具體負責組織開展評估機構(gòu)的推薦.第三章工作流程

第八條自愿申請。凡是擬加入全市銀行業(yè)資產(chǎn)評估機構(gòu)通用庫的評估機構(gòu)，可以通過向各銀行機構(gòu)提出參與推薦的申請.第九條自主推薦。各銀行機構(gòu)按照擇優(yōu)原則，自主選擇若干家資產(chǎn)評估機構(gòu)，向評審委員會辦公室推薦，組成評估機構(gòu)備選庫。各銀行機構(gòu)推薦時應根據(jù)評估機構(gòu)的認可度實行優(yōu)選排序。

第十條集中審查。評審委員會辦公室對評估機構(gòu)備選庫進行集中審查，根據(jù)推薦率高低和優(yōu)選順序，按一定比例產(chǎn)生評估機構(gòu)候選庫，上報評審委員會評審。

對進入候選庫的評估機構(gòu)，由推薦銀行向評審委員會辦公室提交評估機構(gòu)的設(shè)立批復、營業(yè)執(zhí)照、機構(gòu)資質(zhì)證書、評估人員資質(zhì)證書等復印件（推薦銀行應對上述復印件的真實性、完整性、合規(guī)性負責）。各銀行機構(gòu)間重復推薦的評估機構(gòu)由評審委員會辦公室指定一家銀行機構(gòu)提供相關(guān)資料。

第十一條審核評定。評審委員會組織各評審委員對候選庫中的評估機構(gòu)進行集中評審和投票推薦，按評估機構(gòu)得票率的高低確定最終進入通用庫的評估機構(gòu)。

第十二條確認公布。各銀行機構(gòu)對經(jīng)評定進入通用庫的評估機構(gòu)進行確認，進入通用庫的評估機構(gòu)名單以一定方式向社會公布。

第四章監(jiān)督管理

第十三條進入通用庫的評估機構(gòu)評估報告有效期，原則上按照有關(guān)評估報告有效期限的上限規(guī)定執(zhí)行。

第十四條各銀行機構(gòu)不得為借款企業(yè)指定通用庫以外的評估機構(gòu)，違反規(guī)定的評估費用由相關(guān)銀行機構(gòu)承擔。

第十五條對進入通用庫的評估機構(gòu)原則上實行考評年檢制度。考評年檢內(nèi)容主要包括評估機構(gòu)資質(zhì)等級、執(zhí)業(yè)信譽度、評估報告規(guī)范性、評估服務(wù)質(zhì)量等。

第十六條各銀行機構(gòu)發(fā)現(xiàn)進入通用庫的評估機構(gòu)在資產(chǎn)評估過程中出具虛假評估報告、不按承諾提供評估服務(wù)、違反執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德等違規(guī)執(zhí)業(yè)行為的，可隨時將有關(guān)事實情況上報評審委員會辦公室。經(jīng)評審委員會辦公室核實，可根據(jù)違規(guī)情節(jié)輕重,分別對其采取告誡談話、銀行業(yè)內(nèi)部通報、取消通用評估資格等措施，并同時向其行業(yè)主管部門通報。

第十七條評估機構(gòu)通用庫、候選庫、備選庫均實行動態(tài)管理。進入通用庫的評估機構(gòu)因年檢考評不合格而被取消通用評估資格的，由評審委員會從候選庫中通過考核評審增補。候選庫、備選庫的調(diào)整由評審委員會辦公室集體商議決定。

第五章附則

第十八條本辦法實施之日，進入通用庫的評估機構(gòu)已出具的尚在有效期的評估報告，適用本辦法第二條的有關(guān)規(guī)定。

第十九條本辦法由人民銀行無錫市中心支行負責解釋，自印發(fā)之日起施行。

第二篇：資產(chǎn)評估報告

本人接受北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，為其公司自身的全部資產(chǎn)和負債進行了評估。本人按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負債在評估基準日2014年11月30日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。

現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

一、委托方簡介

企業(yè)名稱：北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司(以下簡稱“鳳陽佳輝新能源”)

住所：北流市招商局

法定代表人：陳宏

注冊資本：壹仟萬元整

實收資本：壹仟萬元整

企業(yè)類型：有限責任公司

營業(yè)執(zhí)照注冊號：***

發(fā)照機關(guān)：北流市工商行政管理局

成立日期：2006年5月26日

經(jīng)營范圍：新能源的開發(fā)與管理，生物質(zhì)能源林基地投資和建設(shè)，有機農(nóng)業(yè)基地建設(shè)。

截至評估基準日2014年11月30日，北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：

北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司股東表

二、評估目的

根據(jù)需要，本次評估目的是量化北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司全部資產(chǎn)和負債于評估基準日2014年11月30 日的市場價值，為企業(yè)自我資產(chǎn)清理提供價值參考依據(jù)。

三、評估對象和評估范圍

(一)評估對象

本項目評估對象為2014年11月30 日北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司擁有的全部資產(chǎn)和負債，具體包括公司的流動資產(chǎn)和負債等。

(二)評估范圍

根據(jù)《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》和北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報的資產(chǎn)清查評估明細表。本次評估的范圍為北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司于2014年11月30 日的全部資產(chǎn)和負債。

截止2014年11月30日，納入本次資產(chǎn)清查評估明細表的委估資產(chǎn)和負債具體情況如下：(2)非流動資產(chǎn)合計8,970,426.67元，其中：無形資產(chǎn)8,970,426.67元;

(3)資產(chǎn)總計17,193,777.63元;

(4)流動負債合計7,565,368.60元，其中：其他應付款7,565,368.60元;

(5)負債合計7,565,368.60元;

(6)所有者權(quán)益合計9,628,409.03元。

本次申報評估的資產(chǎn)范圍與委托評估的資產(chǎn)范圍一致。

四、價值類型及其定義

依據(jù)本次評估目的和評估對象，委估資產(chǎn)采用的價值類型為市場價值。

市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，對在評估基準日進行正常公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易價值的估計數(shù)額。

五、評估基準日

本項目的評估基準日為2014年11月30日。

為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經(jīng)與委托方商定，以 2014年11月30 日作為本次評估基準日。評估中所有取價標準均為評估基準日有效的價格標準。

六、評估報告的使用者

本評估報告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟行為有關(guān)的主管部門。

七、評估原則

根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，本次資產(chǎn)評估中主要遵循以下國家及行業(yè)規(guī)定的公認原則：

(一)遵循獨立性原則。作為獨立的社會公正性機構(gòu)，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響;

(二)遵循客觀性原則。評估人員從實際出發(fā)，通過現(xiàn)場調(diào)查，在掌握翔實可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運用科學的方法，使得評估結(jié)果具備充分的事實依據(jù);

(三)遵循科學性原則。評估人員根據(jù)各類資產(chǎn)的特點確定了科學的評估方法，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學合理;

(四)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為假設(shè)前提，確定其在評估基準日的現(xiàn)行市場價值;

(五)遵循資產(chǎn)持續(xù)使用的原則。即被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，確定相應的評估方法、參數(shù)和依據(jù);

(六)遵循替代性原則。評估作價時，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準日可能實現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價格或價格標準有多種，則選用以較低的價格為基準，不充分考慮由于特殊交易性為、交易背景對交易價格的影響;

(七)遵循公開市場原則。即評估的作價依據(jù)和評估結(jié)論在公開市場存在或成立;

(八)維護產(chǎn)權(quán)持有者及投資者合法權(quán)益的原則。

八、評估依據(jù)

本次評估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準則依據(jù)、行為依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)、取價依據(jù)和其他依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：

(一)法律法規(guī)依據(jù)

1、參照國務(wù)院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;

3、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1996]23號文《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》;

4、財政部頒發(fā)的財評字[1999]91號“關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知”;

5、《中華人民共和國證券法》;(2004年8月28 日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂);

7、其他相關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等。

(二)準則依據(jù)

2、中國注冊會計師協(xié)會會協(xié)[2003]18 號《中國注冊會計師協(xié)會關(guān)于印發(fā)<注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見>的通知》;

3、財政部令第 33 號《企業(yè)會計準則――基本準則》、財會[2006]3 號《財政部關(guān)于印發(fā)<企業(yè)會計準則第 1 號――存貨>等 38 項具體準則的通知》及財政部制定的《企業(yè)會計準則――應用指南》;

5、《中華人民共和國土地管理法》;

7、省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法。

(三)經(jīng)濟行為依據(jù)

委托方與本人簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。

(四)產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)

1、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證復印件;

2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司申報的資產(chǎn)清查評估明細表;

3、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的有關(guān)協(xié)議、合同、土地使用權(quán)證、會計報表、會計憑證及與評估有關(guān)的其他資料;

4、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司出具的《委托方承諾函》;

5、其它有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件。

(五)取價依據(jù)

1、本人實地勘查、調(diào)查所獲得的資料;

2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的資產(chǎn)評估申報資料，有關(guān)原始憑證等賬務(wù)資料;

3、本評估機構(gòu)掌握的其他價格資料;

4、關(guān)于發(fā)布省征地年產(chǎn)值標準的通知(省政辦發(fā)(2005)47號);

5、市人民政府關(guān)于印發(fā)《市征地拆遷補償安置辦法》的通知(市政發(fā)〔2006〕20號)。

(六)參考資料及其它

1、李環(huán)會計師事務(wù)所有限責任公司出具的北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的審計報告;

2、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術(shù)標準及價格信息資料;

3、其他資料。

九、評估方法

根據(jù)資產(chǎn)評估有關(guān)規(guī)定，遵循獨立、客觀、公正、科學的原則及其他一般公認的評估原則，我們對北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司委估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負債進行了必要的核實及查對，查閱了有關(guān)文件、資料，實施了我們認為必要的程序，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)資產(chǎn)評估目的和委估資產(chǎn)的具體情況，由于北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司盈利狀況較差，不具備采用收益法的條件，此次主要采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法(成本法)的評估方法進行評估。

資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)、負債價值的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估方法。根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各項資產(chǎn)及負債的構(gòu)成，采用的具體評估方法如下：

(一)流動資產(chǎn)的評估

流動資產(chǎn)包括貨幣資金、預付賬款，評估人員根據(jù)各項資產(chǎn)的具體情況，采取了相應的現(xiàn)場清查辦法和評估方法，現(xiàn)將其簡述如下：

1、貨幣資金的評估

納入本次評估范圍的貨幣資金主要為銀行存款。

對于銀行存款，評估人員采用不同幣種分別計算的方法，按照北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司開戶行提供的評估基準日2014年11月30日的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的不同幣種的銀行存款余額進行核實，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達賬項，在逐筆了解核實的情況下，由公司財務(wù)人員編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在確定了公司財務(wù)賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調(diào)整一致的情況下，最終按照公司財務(wù)賬戶余額確定銀行存款評估值。

公司賬面余額與開戶銀行賬面余額調(diào)節(jié)公式如下：

評估基準日公司賬面余額+企業(yè)已付銀行未付金額-企業(yè)已收銀行未收金額=銀行對賬單賬面余額+銀行已付企業(yè)未付金額-銀行已收企業(yè)未收金額。

2、預付賬款

預付賬款的評估，評估人員首先了解預付賬款形成的原因，并與賬務(wù)記錄和會計報表進行核對，確認該項業(yè)務(wù)的真實性。

對于預付賬款，以清查核實后的賬面價值作為評估值。

(二)無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))評估

根據(jù)評估對象土地實際情況，并結(jié)合此次評估目的，土地使用權(quán)評估采用成本逼近法進行評估。

成本逼近法計算公式：地價=土地取得費用+土地開發(fā)費用+土地稅費+利息+利潤+土地增值收益

(三)負債的評估

納入評估范圍的負債為流動負債，其中流動負債為其他應付款;非流動負債為零。

對于負債，評估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查負債形成的具體情況，重點分析欠款數(shù)額、欠款時間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實了解基礎(chǔ)上，對負債科目中金額較大的款項進行抽查核實并發(fā)放詢證函，抽查核實主要通過核實項目的往來款項和相關(guān)的合同、協(xié)議或原始憑證等資料對各項負債進行核對。在核對各項負債賬賬、賬實一致基礎(chǔ)上，以調(diào)整后的賬面值確定評估值。

十、評估過程

具體過程如下：

(一)接受委托及評估準備

2、根據(jù)本次評估目的和有利于減少事后調(diào)整事項的原則確定評估基準日;

3、通過調(diào)查了解，制定評估方案和工作計劃。

(二)現(xiàn)場清查核實

1、聽取產(chǎn)權(quán)持有者有關(guān)人員對企業(yè)的歷史及現(xiàn)狀、企業(yè)目前的經(jīng)營狀況和評估對象情況介紹;

2、指導北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司有關(guān)人員清查資產(chǎn)與收集相關(guān)資料;

3、組成項目評估組，擬定資產(chǎn)評估工作方案;

4、根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報的資產(chǎn)清查評估明細表，評估組成員在現(xiàn)場對各類資產(chǎn)和負債進行清查核實。同時通過現(xiàn)場勘察，對重點資產(chǎn)狀況作了深入了解;

5、收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、購置合同、發(fā)票等資料;

6、根據(jù)資產(chǎn)狀況和現(xiàn)場核查情況完善和充實工作底稿;

7、現(xiàn)場查詢和收集委估資產(chǎn)的價格信息。

(三)評定估算

1、根據(jù)資產(chǎn)的實際狀況和特點，確定各類資產(chǎn)和負債的評估方法;

2、開展市場調(diào)研、詢價工作;

3、根據(jù)工作底稿和收集到的資料、價格信息對有關(guān)資產(chǎn)和負債進行評定估算，起草評估報告及評估說明草稿。

(四)評估匯總

1、初步匯總資產(chǎn)評估結(jié)果;

2、分析評估結(jié)果，確認有無重復和漏評，進行必要的調(diào)整、修改和完善;

3、項目負責人匯總、撰寫資產(chǎn)評估報告書;

4、三級復核資產(chǎn)評估報告書及評估說明。

(五)提交報告

經(jīng)與委托方及相關(guān)當事方進行必要交流后，提交正式評估報告。

十一、評估假設(shè)

由于產(chǎn)權(quán)持有者各項資產(chǎn)和負債所處宏觀、企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，必須建立一些假設(shè)以充分支持所得出的評估結(jié)論。在本次評估中采用的評估假設(shè)如下：

(一)公開市場假設(shè)，假設(shè)委估資產(chǎn)處于一個充分活躍的公開市場中，市場中的交易各方有足夠的時間和能力獲得相關(guān)資產(chǎn)的各種信息，并作出合理的決策。

(二)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)，假設(shè)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司之資產(chǎn)在2014年 11 月 30 日后能夠繼續(xù)以目前的經(jīng)營范圍、規(guī)模、方式在合理投入的基礎(chǔ)上持續(xù)經(jīng)營。

(三)產(chǎn)權(quán)主體變動假設(shè)，即以委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為假設(shè)前提。

(四)國家宏觀經(jīng)濟政策、金融政策無重大變化，委估企業(yè)所在的電子產(chǎn)品制造行業(yè)不出現(xiàn)重大變化和波動。

(五)無不可抗拒因素及不可預見因素造成對委估資產(chǎn)的重大不利影響。

本人根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認定這些前提條件在評估基準日時成立，當未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時，本人將不承擔由于前提條件的改變而得出不同評估結(jié)果的責任。

十二、評估結(jié)論

北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司評估結(jié)果匯總表 單位：萬元

賬面價值 調(diào)整后賬面值 評估價值 增減值 增值率%

十三、特別事項說明

(一)本評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行價格，未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。

(二)本次評估是在獨立、客觀、公正的原則下由本人作出的，本人與委托方或其他當事人無任何利害關(guān)系，本人在評估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范，并進行了充分的努力。

(三)由委托方和產(chǎn)權(quán)持有者提供的與評估相關(guān)的行為文件、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證明文件、財務(wù)報表、會計憑證等，是編制本報告的基礎(chǔ);針對本項目，本人進行了必要的、獨立的核實工作，委托方和產(chǎn)權(quán)持有者應對其提供資料的真實性、合法性、完整性負責。

(四)本人執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象法律權(quán)屬確認或發(fā)表意見超出評估師執(zhí)業(yè)范圍。評估過程中，本人已對產(chǎn)權(quán)持有者提供的評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進行了必要的查驗。本次評估主要是對委估資產(chǎn)在合法存在的前提下，對其價值進行評估，而非對委估資產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)的界定和確認。

(五)對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在企業(yè)委托時未作特殊說明而本人執(zhí)行評估程序一般不能獲知的情況下，本人不承擔相關(guān)責任。

(六)評估結(jié)論是本人給出的，受本人的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。

(七)報告中的分析、意見和結(jié)論只在報告闡明的假設(shè)前提及限制條件下有效，它們代表本人不帶有偏見的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。

(八)評估基準日后，若資產(chǎn)數(shù)量及作價標準發(fā)生變化，對評估結(jié)論造成影響時，不能直接使用本評估結(jié)論，須對評估結(jié)論進行調(diào)整或重新評估。

(九)本報告含有若干附件，附件構(gòu)成本報告重要組成部分，與報告正文具有同等法律效力。

上述事項，提請報告使用者予以關(guān)注。

十四、評估報告使用限制說明

(一)本評估報告的評估結(jié)論是根據(jù)前述的原則、依據(jù)、評估假設(shè)、方法、程序得出的，并只有在上述原則、依據(jù)、評估假設(shè)存在的條件下方能成立。

(二)本評估報告書及相應的評估結(jié)論系對委估資產(chǎn)于評估基準日市場價值的反映，只能用于評估報告載明的評估目的和用途。

(三)評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。

(四)本評估報告僅供委托方為本次評估目的所對應的經(jīng)濟行為使用和送交相關(guān)主管部門審查使用。本評估報告書的所有權(quán)歸本人所有，未征得本人同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當事方另有約定的除外。

十五、評估報告提出日期

本評估報告形成評估結(jié)論的日期為2014年12月15日。

評估人員：XXX

2014年12月15日

第三篇：資產(chǎn)評估報告

一、房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為生產(chǎn)和生活服務(wù)部門，在國民經(jīng)濟中屬于第三產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導性產(chǎn)業(yè)，其關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，已經(jīng)發(fā)展成為我國現(xiàn)階段的一個重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。

在市場經(jīng)濟高度發(fā)達的國家和地區(qū)中，房地產(chǎn)估價早已獨樹一幟，并形成了一套比較系統(tǒng)的實務(wù)經(jīng)驗和理論學說，成立了一系列的專業(yè)協(xié)會組織，制定了嚴格的行業(yè)管理制度和資格認證制度，構(gòu)成了一套完整的房地產(chǎn)估價制度。

我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)同中國的改革一樣，直到今天非常曲折。但是伴隨著改革步伐的加快，中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，土地使用制度和住房制度的改革對整個社會經(jīng)濟的影響，房地產(chǎn)估價行業(yè)也一步一步走向成熟，房地產(chǎn)估價制度也趨于完善。我國房地產(chǎn)估價業(yè)的興起與發(fā)展，總體來說可以分為如下兩個階段:

第一階段是在1994年以前，我國的經(jīng)濟體制改革還沒有全面展開，城市還沒有進行城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革都還沒有進行，此時對于房地產(chǎn)估價業(yè)來說，沒有專業(yè)的注冊估價師，也沒有權(quán)威的認證機構(gòu)。長期以來都是實行的房屋和土地分開來進行管理，這樣使得平行機構(gòu)之間交流比較少，效率低下，同時伴隨著大量的矛盾產(chǎn)生，此種情況下產(chǎn)生的估價結(jié)果的準確性自然大打折扣。而此時在估價實踐中所運用的估價方法也大多是照搬的國外現(xiàn)成的估價方法，并沒有完全從實際上去結(jié)合起來中國的國情進行理論上和實踐中相結(jié)合的研究。因此，可以說這個階段是一個無序混亂的階段。

第二階段是1994年9月，中國房地產(chǎn)估價師學會正式成立，標志著中國房地產(chǎn)估價事業(yè)已在規(guī)范化、標準化、制度化的發(fā)展方向上邁上了一個新的臺階。自此之后，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展十分迅速，估價隊伍不斷壯大，估價法規(guī)不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價行業(yè)的社會影響顯著擴大。基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價市場。

目前，雖然已經(jīng)有很多的科研機構(gòu)設(shè)置了相關(guān)的研究項目，但是是理論研究上，我們受國外的影響還比較大，從整個估價體系來說，更加偏向于英國，注重經(jīng)驗與藝術(shù)的結(jié)合。近些年，模糊數(shù)學、層次分析法、回歸分析、灰色預測等數(shù)學模型不斷被引入到房地產(chǎn)估價法的研究中來。但是，這些方法在各自的適用條件下仍然具有很多的局限性，因此，我們在借鑒國外的評估體系的同時，我們應該更多的去結(jié)合中國的國情不斷的去完善現(xiàn)有的估價方法，并多方位、深層次的去提出新的估價方法。

中國房地產(chǎn)估價行業(yè)是一個既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。20世紀80年代以來，中國進行了土地使用制度、住房制度及其他相關(guān)經(jīng)濟體制的一系列重大改革，相對成熟的房地產(chǎn)市場己初步形成，房地產(chǎn)估價業(yè)也隨之應運而生，并逐漸趨于規(guī)范。但是，我國房地產(chǎn)估價的理論研究一定程度上還滯后于快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和實踐的需要，而房地不可分的實質(zhì)及分屬于不同行政部門管理的現(xiàn)實，亦在一定程度上存在人為分割的烙印。

與市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)相比，中國目前的房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)管理體制以及房地產(chǎn)市場等既有特色，也有一些不完善之處，導致中國目前的房地產(chǎn)估價不僅有許多特點，而且估價對象較為復雜，估價所依賴的前提條件有時很不確定，從而估價難度較大。

就目前而言，國內(nèi)外運用最多的是市場法、收益法和成本法這三種房地產(chǎn)估

價方法，而其他的房地產(chǎn)估價方法都是在這三種方法的基礎(chǔ)之上衍生而來的。在上述三種方法之中，市場比較法是應用最為普遍的，但是，在實際的房地產(chǎn)估價過程之中，該方法對于如何選擇有效、合理、滿足要求的可比實例，以及如何進行因素修正，及至最后如何合理的確定最終的估價結(jié)果都是難點所在，盡管目前有很多的學者及專家對此進行了研究，但是更多的還只是在定性分析這個層面之上，而在上述這三個方面進行的定量分析研究還遠遠不夠，因此，尋求一套行之有效的定量分析方法是市場法目前急需研究的問題。對于收益法來說，實際運用的難點仍然是未來凈收益、資本化率、報酬率、運營費用、收益期限等這些基本參數(shù)的確定，特別是對于運營費用的組成，雖然國家在房地產(chǎn)估價規(guī)范中已經(jīng)做了明確的規(guī)定，但是在實際運用過程中還存在較大的爭議，因此，這些問題都是收益法魚待解決的問題。對于成本法面言，在近些年甚至于以后的很多年之內(nèi)都會是我國房地產(chǎn)估價要運用到的主要方法，因為我國的舊有房地產(chǎn)量大而且覆蓋的面廣，而且房地產(chǎn)價格的正確與否關(guān)系到各個方面的利益，因此成本法已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)的普遍重視，尤其是成本法關(guān)于房屋損耗率的確定，是一個難點問題，由于每個房屋所在的環(huán)境不一樣，所受到外界的影響程度也不一樣，其外在因素更是復雜多變，難以形成一個統(tǒng)一的確定標準，目前完全是依靠估價師的通過實地查看之后憑借經(jīng)驗確定，主觀隨意性非常大，因此評估結(jié)果的準確性大打折扣，尤其是對于那些經(jīng)驗比較缺乏的房地產(chǎn)估價人員，這方面更是影響甚大。

因此，對這三大方法的基本參數(shù)值進行量化研究，并且在遵循房地產(chǎn)估價原則的情況之下，建立量化可行的數(shù)學模型對這三種方法進行改進，是我們目前所面臨的實際問題，這對于優(yōu)化房地產(chǎn)估價理論和方法以及完善我國的房地產(chǎn)估價制度具有重要的現(xiàn)實意義。

二、市場比較法存在的問題

市場比較法是參照于估價時點近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格來評定待估房地產(chǎn)價格的一種估價方法。市場比較法是以市場實際交易價格為估價基準，所以市場比較法是一種說服力較強，適用范圍較廣及普遍采用的重要估價方法。

市場比較法在市場經(jīng)濟非常發(fā)達的國家和地區(qū)被普遍使用。因為在市場經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，通常由相當發(fā)達的房地產(chǎn)市場，而且市場比較所需要的有關(guān)房地產(chǎn)交易的價格資料，很容易從經(jīng)紀人、法院或政府稅收部門那得到。應用市場比較法進行房地產(chǎn)價格評估，其基本條件就是需要有一個充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場，以及一個可以供便捷利用的市場資料源。運用市場比較法估價應按下列步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進行交易情況修正；⑤進行交易日期修正；⑥進行區(qū)域因素修正；⑦進行個別因素修正；⑧求出比準價格。

傳統(tǒng)的市場比較法雖然經(jīng)過多年的發(fā)展及應用，但是有實際應用中仍然存在以下幾個方面的問題:

(1)選取可比案例的主觀性大

市場比較法的基本原理是參考房地產(chǎn)交易市場上已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價格來確定待估房地產(chǎn)的價格，因此，市場比較法所確定的估價結(jié)果精確與否，很大程度上取決于可比案例選擇的是否客觀合理。而在實際的估價過程中，如果房地產(chǎn)市場特別發(fā)達，可比案例選擇的范圍就非常的大，因此，對于如何在這無數(shù)個類似的可比實例中選擇滿足要求、符合客觀實際的案例，目前并沒一個統(tǒng)一的標準。在現(xiàn)階段，這個工作的完成完全依靠于估價師的經(jīng)驗，其中帶有很大的主觀能動

性，而這種主觀能動性就會在無形之中影響最終的結(jié)果，使評估價格偏離市場價格。因此這是房地產(chǎn)估價中一個難以解決的矛盾所在。

(2)因素修正過于簡單主觀化

因素修正是房地產(chǎn)估價中又一個難點所在，房地產(chǎn)成交價格是一個非常大的數(shù)值，對其價格稍作修正，最終引起的結(jié)果就會和市場價格相差巨大，例如對于一套價格100萬的房子進行2%的修正，引起的變化就是2萬元的出入，因此，因素修正幅度的確定是市場比較法中一個非常重要的環(huán)節(jié)。但是，在目前的市場法估價中，對各種比較因素進行修正時，并沒一個統(tǒng)一定量的標準，很大程度上還是依賴于房地產(chǎn)估價師的主觀經(jīng)驗，缺乏相應的技術(shù)支持。對于同一估價案例，由于沒有明確的規(guī)定和理論依據(jù)作為標準，不同的估價師可能有不同的的判斷，這樣就會導致最終的評估結(jié)果失真。更有甚者，部分房地產(chǎn)估價人員對于所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易行情不是特別了解，這樣就會直接影響到評估結(jié)果的準確性。

(3)最終的評估結(jié)果確定方法過于簡單

對不同的可比案例進行因素調(diào)整之后會得到不同的結(jié)果，而最終評估價格的確定目前大多數(shù)是采用的平均數(shù)法、加權(quán)平均數(shù)或者眾數(shù)法等，但是這些方法在一定程度上講都比較粗略，難以讓最終的結(jié)果被人接受。而目前基本上所有的房地產(chǎn)評估公司為了簡單省事都是采用的簡單平均法，這是完全不符合客觀實際的，因為選擇的這些可比實例，每一個都與待估房地產(chǎn)的相似度是不同的，也即影響程度是不一樣的，因此對于最終結(jié)果的判斷，我們應該選取一個權(quán)重，但是，這個權(quán)重的選取，也沒有一個統(tǒng)一的標準，因此，這也是市場比較法的一個缺陷所在。為了規(guī)避上述三種情況所導致的種種弊端，我們應該考慮各方面的影響因素，運用客觀合理的方法確定市場法中的各個參數(shù)值，在些基礎(chǔ)之上建立適合市場比較法的估價模型，來降低估價過程中估價的主觀能動性，以得到一個更接近市場實際的價格。因此，為了彌補這些缺陷，在市場比較法中建立現(xiàn)實可行的房地產(chǎn)估價模型具有非常現(xiàn)實的意義。

三、對市場比較法的建議

1．改進未考慮市場未來下跌風險的問題。一方面，在估價時應盡量選取二手房交易案例，因為二手房價格比一手房價格的“泡沫”成分低；另一方面，如果條件所限只能選取一手交易案例，則應參照二手房價格和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對交易價格進行適當減價修正，特別是在投機嚴重、房價上漲較快時。

2．改進個別調(diào)整因素考慮不全面的問題。在進行價格修正時，除了按《房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999》規(guī)定的個別因素進行修正外，還應進行房貸、租約、物業(yè)管理及附加權(quán)益（如房地產(chǎn)共有部分的使用權(quán)等也會影響房地產(chǎn)價值）等修正因素，以使可交易實例的價格具有可比性。

3．改進對價格重復修正的問題。建議不要采用系數(shù)連乘修正公式，而應采用系數(shù)累加即差額法的修正公式：估價對象價格＝可比實例成交價格 + 交易情況修正數(shù)額+ 交易日期修正數(shù)額＋區(qū)域因素修正數(shù)額＋個別因素修正數(shù)額。在公式中，每一項價格修正均是獨立進行的，各項修正之間不存在相互干擾和影響，以避免重復修正的可能。

第四篇：資產(chǎn)評估報告

資產(chǎn)評估報告

一、資金來源、投資方式、投資金額、注冊資金（資本）

資金來源：資金由個人獨資 投資方式：以現(xiàn)金方式投入 投資總額：5萬元

二、擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的投資預算

前期投資：3萬

流動資金：2萬，后期購買醫(yī)療設(shè)備藥品及消耗

報告人：

年 月

日

第五篇：資產(chǎn)評估報告

資產(chǎn)評估報告范文

一、緒言

中資資產(chǎn)評估有限公司接受濟南柴油機股份有限公司、咸陽石油鋼管鋼繩廠委托，根據(jù)國家有關(guān)國有資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，為咸陽石油鋼管鋼繩廠經(jīng)剝離的生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)及相關(guān)負債評估后，將其凈資產(chǎn)部分出售給濟南柴油機股份有限公司、并以剩余的凈資產(chǎn)與濟南柴油機股份有限公司所收購的部分凈資產(chǎn)共同設(shè)立有限責任公司之目的進行了評估。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，并對委估資產(chǎn)和負債在2001年8月31日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)謹將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

二、委托方及資產(chǎn)占有方簡介

委 托 方：濟南柴油機股份有限公司、咸陽石油鋼管鋼繩廠

濟南柴油機股份有限公司簡介如下：

注冊地址及主要經(jīng)營場所地址：濟南市文化西路14號

法定代表人：王濤

注冊資本：10,400萬元

濟南柴油機股份有限公司（股票簡稱：石油濟柴；股票代碼0617）系經(jīng)國家經(jīng)濟體制改革委員會體改生（1996）115號文批準，由濟柴廠作為獨家發(fā)起人，以募集方式設(shè)立的股份有限公司。該公司1996年9月經(jīng)中國證監(jiān)會發(fā)字（1996）226號文批準向社會公開發(fā)行股票，并于1996年10月在深圳證券交易所上市交易。

該公司主要經(jīng)營柴油機、氣體發(fā)動機、柴油及氣體發(fā)電機組的制造、銷售、修理、機械加工；所需原料輔料，機械設(shè)備、儀器儀表的銷售；柴油機、發(fā)電機組租賃、理化試驗。

截止2000年12月31日，該公司總股本10,400萬股，其中流通股為3,250萬股，總資產(chǎn)47,662.46萬元，凈資產(chǎn)17,796.93萬元，2000實現(xiàn)凈利潤520.43萬元，每股收益0.05元，凈資產(chǎn)收益率2.92％。該公司最大股東為濟南柴油機廠，其現(xiàn)持有石油濟柴7,150萬股，占總股本68.75％。

資產(chǎn)占有方：咸陽石油鋼管鋼繩廠

咸陽石油鋼管鋼繩廠簡介如下：

企業(yè)名稱：咸陽石油鋼管鋼繩廠

注冊地址：咸陽市東風路35號。

法定代表人：曹家麟

注冊資本：壹億貳仟柒佰柒拾萬元

經(jīng)濟性質(zhì)：咸陽石油鋼管鋼繩廠為全民所有制企業(yè)，是中國石油物資裝備（集團）公司下屬全資子公司。

經(jīng)營范圍：主營：鋼管，鋼絲，鋼繩及制品，緊固件，閥門，鉚焊產(chǎn)品，機械設(shè)備及配件，以上產(chǎn)品相關(guān)技術(shù)的出口，所需原料、技術(shù)的進口，進料加工和“三來一補”業(yè)務(wù)。兼營：汽車運輸，來料加工，機械加工，鋼材，房屋租賃。

簡要歷史：

50年代末，隨著大慶等油田的發(fā)現(xiàn)，油田建設(shè)所需物資供應緊張，為了滿足油田開發(fā)的需要，使進口物資充分利用，減少不必要的損失，石油工業(yè)部決定籌建一個鋼管加工廠，在這樣的情況下，該廠于1958年建成，原名為石油工業(yè)西北供應辦事處咸陽轉(zhuǎn)運庫鋼管加工廠。1960年9月，直接隸屬于石油工業(yè)部領(lǐng)導。成為獨立核算的部屬企業(yè)后，更名為石油工業(yè)部鋼管加工廠。1961年1月，石油工業(yè)部鋼繩加工廠由天津遷至咸陽，與鋼管加工廠合并成石油工業(yè)部鋼管鋼繩加工廠。1971年工廠下放地方領(lǐng)導后，陜西省燃料化學工業(yè)局將工廠改名為陜西省咸陽石油鋼管鋼繩廠。1990年，工廠重新收歸原石油部領(lǐng)導。

經(jīng)過從日本、德國引進和四次較大規(guī)模的技術(shù)改造，該廠建成了年生產(chǎn)能力2萬多噸的鋼絲繩生產(chǎn)線，可按不同標準生產(chǎn)規(guī)格范圍由Φ5.2mm到Φ70mm的30多個品種的鋼絲繩。

經(jīng)過四十年的建設(shè)，該廠發(fā)展成一個以生產(chǎn)石油鉆井鋼絲繩為主，同時生產(chǎn)石油機械用途精密鋼管、整筒式抽油泵等產(chǎn)品的國家大型一檔企業(yè)。去年有償解除勞動合同工作結(jié)束后，現(xiàn)有職工884人，其中，具有中級以上職稱的專業(yè)技術(shù)人員116名。

該廠所屬行業(yè)為國家基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展較為緩慢，其產(chǎn)品主要為油田服務(wù)。在經(jīng)過較大規(guī)模的技術(shù)改造后，該廠產(chǎn)品等級得以提升，產(chǎn)能擴大，除了繼續(xù)為油田用戶提供其產(chǎn)品外，已進入了煤炭、森工、港口和海洋等行業(yè)的重要用途的鋼絲繩市場。

三、評估目的

為咸陽石油鋼管鋼繩廠經(jīng)剝離的生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)及相關(guān)負債評估后，將其部分凈資產(chǎn)出售給濟南柴油機股份有限公司、并以剩余的凈資產(chǎn)與濟南柴油機股份有限公司所收購的部分凈資產(chǎn)共同設(shè)立有限責任公司之目的進行評估，對該凈資產(chǎn)在評估基準日2001年8月31日所表現(xiàn)的市場價值作出公允反映，為雙方的經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。

四、評估范圍和對象

本次資產(chǎn)評估范圍為本次評估目的所涉及的咸陽石油鋼管鋼繩廠的資產(chǎn)及相關(guān)負債，以剝離后的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，凡列入該表內(nèi)并經(jīng)核實的資產(chǎn)均在本次評估范圍之內(nèi)。具體資產(chǎn)類型包括：流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、流動負債、長期負債。

納入本次資產(chǎn)評估范圍的資產(chǎn)與委托評估及企業(yè)進行資產(chǎn)評估立項申報時所申報的資產(chǎn)范圍一致。

根據(jù)經(jīng)上級主管部門批準的改制方案原則和委托雙方的要求，土地資產(chǎn)不進入本次評估范圍。新設(shè)公司擬采用租賃方式使用相關(guān)土地，有關(guān)手續(xù)委托雙方已按土地管理規(guī)定的程序進行辦理。

五、評估基準日

根據(jù)委托方改制工作的具體方案，本次評估基準日定為：2001年8月31日。

本報告一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。

六、評估原則

根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理及評估的有關(guān)法規(guī)，我們遵循獨立、客觀、科學、公正的原則，以及其他一般公允的評估原則，對涉及以上經(jīng)濟行為的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債進行了評估。

七、評估依據(jù)

本次評估的主要依據(jù)有：

(一)評估行為依據(jù)

1、《關(guān)于咸陽石油鋼管鋼繩廠向濟柴股份公司出售部分資產(chǎn)并共同設(shè)立咸陽石油鋼管鋼繩有限責任公司的申請報告》中國石油物資裝備(集團)總公司文件；

2、《關(guān)于咸陽石油鋼管鋼繩廠向濟柴股份公司出售部分資產(chǎn)并共同設(shè)立有限責任公司的批復》中國石油天然氣集團公司文件；

3、委托方與我公司簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定合同》。