第一篇：資產評估 市場法評估報告范文

關于李科所有的位于貴陽市觀山湖區體育路以南

云潭路以東中鐵逸都國際A組團一期A-3棟

1單元1層1號房屋價格評估技術報告

一、評估對象概況

根據委托方提供的房屋調查表復印件資料顯示：合同備案號：Y0146110；初次存檔日期：2009-12-07；案件狀態：辦結；購房人：李科；證件號：***413；用途：住宅；面積：208.99㎡；付款方式：按揭；房開商：貴陽中鐵置業有限公司；觀山湖區體育路以南云潭路以東中鐵逸都國際A組團一期A-3棟1單元1層1號。

據現場勘查，該小區綠化覆蓋率較高，環境優美宜居。距金陽客車站較近，出行便捷，各種基礎生活設施健全，區位及環境較好。

二、市場背景分析 貴州省會貴陽因位于境內貴山之南而得名，作為首個”國

家森林城市“和中國最佳避暑休閑城市，綠帶環繞，風光旖旎，良好的生態、宜人的氣候是貴陽的驕傲。貴陽是大西南重要的交通樞紐、工業基地及商貿旅游服務中心和貴州省的政治、經濟、文化、科教、交通中心。

貴陽市明確今后五年，要致力打造幾大名片：全國生態文明城市、國家創新型城市、西部地區高新技術產業重要基地、區域性商貿物流會展中心、內陸開放型經濟示范區、“爽爽的貴陽”旅游休閑度假勝地。良好的生態環境、適宜的居住條件、便利的招商政策，使貴陽的招商引資規模不斷擴大、引進企業質量越來越好。

三、價格評估原則

1、合法原則

2、替代原則

3、最高最佳使用原則

4、時點原則

5、預期收益原則

6、客觀、公正原則

7、綜合分析原則

四、最高最佳使用分析

即在合法原則的前提下和工程技術水平允許的條件下，按評估對象的最佳使用狀態進行評估，評估對象最有效用途為住宅，本次評估以保持現狀為前提。

五、評估方法

根據評估對象的實際情況采用市場法進行評估。

六、評估過程

我司法鑒定所接受委托后，成立了價格鑒定小組，制定了價格鑒定程序和作業方案，在委托方、申請方相關人員的陪同下進行了現場勘察，房屋為毛坯房。

（一）交易案例比較

根據房地產交易中的替代原則，在同一供求圈內選取與評估對象房地產類似的貴陽市關山湖區住房交易案例A；貴陽市關山湖區住房交易案例B；貴陽市關山湖區住房交易案例C進行比較。詳見表1。

（二）比較因素條件指數確定

根據表1所述情況進行系數修正，以評估標的的各因素條件為基礎，將比較實例相應條件與評估標的相比較，確定相應的指數，各指數具體修正比例說明見表2，表3，表4。

（三）評估結果

采用算術平均法求取綜合比準價格：

綜合比準價格=（8140+8180+8254）/3=8192元/㎡ 總價=8192×208.99=1712046元

七、評估結果的確定

根據標的的現實情況，確定該標的在價格評估基準日的現實價格為￥1712046元（人民幣壹佰柒拾壹萬貳仟零肆拾陸元整）。

表1比較因素說明表

表2比較因素指數表

第二篇：資產評估法(草案)

資產評估法（草案）條文及草案說明

十一屆全國人大常委會第二十五次會議初次審議了《中華人民共和國資產評估法（草案）》。現將《中華人民共和國資產評估法（草案）》及其說明在中國人大網公布，向社會公開征集意見。社會各界群眾可以直接登錄中國人大網(www.tmdps.cn)提出意見，也可以將意見寄送全國人大常委會法制工作委員會(北京市西城區前門西大街1號，郵編：100805，信封上請注明資產評估法征集意見)。意見征集截止日期：2012年3月31日。

中華人民共和國資產評估法（草案）

第一章 總

則

第一條 為了規范資產評估行為，保護資產評估當事人合法權益和公共利益，促進資產評估行業健康發展，維護社會主義市場經濟秩序，制定本法。

第二條 本法所稱資產評估，是指注冊評估師和評估機構測算資產價值的專業服務行為。

資產評估業務包括不動產評估、動產評估、無形資產評估、企業價值評估和其他經濟權益的評估。

第三條 委托人需要確定評估對象價值時，可以委托評估機構進行評估。

涉及國有資產產權變動和公共利益，并且法律、行政法規規定需要評估的，應當依法委托評估機構進行評估。第四條 注冊評估師執業，應當加入評估機構。

注冊評估師承辦業務，由其所在評估機構統一受理并與委托人簽訂委托合同。

第五條 注冊評估師和評估機構執業必須遵守法律、行政法規和評估準則。

注冊評估師和評估機構依法獨立、客觀、公正執業，受法律保護。任何組織和個人不得干預評估行為和評估結果。

第六條 國務院建立資產評估行業管理協調配合機制，負責協調和指導資產評估行業發展。

國務院資產評估行業管理部門在資產評估行業管理協調配合機制框架下，負責監督管理資產評估行業。

省、自治區、直轄市人民政府資產評估行業管理部門在本轄區負責監督管理資產評估行業。

資產評估行業自律組織負責對資產評估行業的自律管理，并接受資產評估行業管理部門的監督。

第二章 注冊評估師

第七條 注冊評估師是指依法取得資格，經過執業注冊并從事評估業務的專業人員。

第八條 國家根據經濟社會發展需要設定注冊評估師專業類別。第九條 國家實行注冊評估師資格全國統一考試制度。

考試科目分為公共科目和專業科目。考試由資產評估行業自律組織組織實施。

第十條 具有高等院校專科以上學歷的自然人，可以申請參加注冊評估師資格全國統一考試。

完成經國務院資產評估行業管理部門認可的高等院校資產評估專業課程，取得學士以上學位的人員，可以免試相關科目。

參加注冊評估師資格全國統一考試成績合格人員，取得國務院資產評估行業管理部門統一印制的注冊評估師資格考試成績合格證書。

第十一條 國家實行注冊評估師執業注冊制度。未經執業注冊，不得以注冊評估師名義執業。

注冊評估師的執業注冊由資產評估行業自律組織組織實施。

第十二條 持有注冊評估師資格考試成績合格證書，具有兩年以上在評估機構相應評估專業實踐經驗的，可以向資產評估行業自律組織申請執業注冊。

對于申請執業注冊的人員，受理申請的資產評估行業自律組織應當準予注冊，但是，有下列情形之一的除外：

（一）無民事行為能力或者限制民事行為能力的；

（二）受刑事處罰，自刑罰執行完畢之日起至申請注冊之日止未逾五年的，過失犯罪除外；

（三）在從事評估、財務、會計、審計、企業管理等經濟管理工作中因違法行為而受行政處罰未逾兩年的；

（四）被開除公職未逾兩年的；

（五）被吊銷注冊評估師執業資格的；

（六）法律、行政法規規定的其他不予注冊情形的。

第十三條 資產評估行業自律組織應當自收到申請人報送材料之日起二十個工作日內作出是否準予注冊的決定。準予注冊的，頒發由國務院資產評估行業管理部門統一印制的注冊評估師執業證書，并報國務院資產評估行業管理部門備案。不予注冊的，應當自決定作出之日起十五個工作日內書面通知申請人并說明理由。

第十四條 已取得注冊評估師執業證書的人員，有下列情形之一的，由資產評估行業自律組織辦理注冊評估師執業證書的注銷手續：

（一）不符合本法規定執業注冊條件被準予注冊的；

（二）以欺詐、賄賂等不正當手段取得注冊評估師執業證書的；

（三）死亡或者喪失民事行為能力的；

（四）除過失犯罪外，受刑事處罰的。依照第一款規定被注銷注冊評估師執業證書的人員，在符合本法第十二條規定的條件下可以重新申請執業注冊。

第十五條 注冊評估師享有下列權利：

（一）依法執業，簽署評估報告；

（二）執業中根據評估對象和評估目的，要求委托人提供相關的法律權屬證明、財務會計信息和其他有關資料，為執行公允的評估程序提供必要的協助；

（三）依照有關規定，向相關政府部門或者其他組織查閱執業所需的文件、權屬證明和資料；

（四）拒絕委托人及其他相關當事人對評估結果的授意；

（五）法律、行政法規規定的其他權利。

第十六條 注冊評估師應當履行下列義務：

（一）接受行業管理，維護行業聲譽；

（二）遵守評估準則和有關標準，勤勉謹慎執業；

（三）按完成規定的后續教育學時；

（四）對執業中使用的有關文件、證明、資料采取必要措施確信其合理性；

（五）對執業中知悉的國家秘密、當事人的商業、技術秘密和個人隱私予以保密；

（六）法律、行政法規規定的其他義務。

第十七條 注冊評估師與委托人或者其他相關當事人有利害關系的，應當回避執業。

第十八條 注冊評估師不得有下列行為：

（一）以個人名義接受委托執業；

（二）同時在兩個以上評估機構執業；

（三）允許他人以本人名義或者冒用他人名義執業；

（四）在法律規定的禁止期間內，買賣委托人或者其他相關當事人的股票、債券等有價證券或者其他財產；

（五）收受、索要或者變相收受、索要合同約定以外的酬金或者其他財物，利用執業之便謀取其他不正當的利益；

（六）簽署虛假評估報告；

（七）違反法律、行政法規的其他行為。

第三章 評估機構

第十九條 評估機構是指具備相應資質條件，依法設立并從事評估業務的專業機構。

第二十條 設立評估機構，應當依法采用合伙或者公司形式。第二十一條 設立評估機構，應當經省級以上人民政府資產評估行業管理部門核準，由工商行政管理部門辦理登記。

第二十二條 評估機構執業不受地域和行業限制，法律、行政法規另有規定的除外。

第二十三條 評估機構應當依法執業，建立健全質量控制和內部管理制度，保證評估報告的客觀、真實、合理。

評估機構應當依照有關法律、行政法規的規定，接受檢查，如實提供評估檔案以及相關情況。

評估報告經注冊評估師簽名并加蓋評估機構公章后正式生效，評估機構及注冊評估師對評估報告依法承擔責任。

評估機構對于評估檔案的保存期限應當不少于十五年。

第二十四條 評估機構執業，按國家有關規定向委托人收取費用。

第二十五條 委托人拒絕提供執行評估業務所需的文件、證明和相關資料的，評估機構有權中止履行合同。

第二十六條 委托人要求出具虛假評估報告或者有其他干預評估結果情形時，評估機構有權終止履行合同。

第二十七條 評估機構不得有下列行為：

（一）利用執業之便，謀取不正當利益；

（二）允許其他機構以本機構名義或者冒用其他機構名義執業；

（三）以惡性壓價、支付回扣等不正當競爭手段承攬業務；

（四）對自身能力虛假宣傳；

（五）受理與評估對象、委托人或者其他相關當事人有利害關系的評估業務；

（六）分別接受利益沖突雙方的委托，針對同一評估對象執業；

（七）出具虛假評估報告；

（八）違反法律、行政法規的其他行為。

第二十八條 評估機構應當辦理職業責任保險。評估機構可以建立執業風險基金。

第四章 評估委托與報告使用

第二十九條 委托人是指委托評估機構提供評估服務的自然人、法人或者其他組織。

第三十條 委托人根據評估對象和評估目的有權自主選擇具有相應資質的評估機構執業，任何單位和個人不得限制或者干預委托人自主選擇評估機構。

依據本法第三條第二款規定進行評估的，應當依法采用公開方式選擇評估機構。

委托人應當與評估機構簽訂委托合同，規定雙方的權利和義務。第三十一條 委托人有權要求與評估當事人有利害關系的注冊評估師回避。

第三十二條 委托人對評估報告存有異議的，可以要求評估機構解釋。

委托人認為注冊評估師或者評估機構存在違法執業行為時，可以向資產評估行業管理部門或者行業自律組織投訴舉報。

第三十三條 委托人應當按照委托合同約定向評估機構支付費用，不得向評估機構收受、索要或者變相收受、索要回扣。

委托人不得串通、唆使評估機構出具虛假評估報告。

第三十四條 委托人應當對所提供的法律權屬證明、財務會計信息和其他有關資料的真實性、完整性和合法性負責。

第三十五條 委托人應當按照委托合同約定和法律規定使用評估報告。

第五章 行政監管

第三十六條 國務院財政主管部門會同相關行政主管部門組織實施資產評估行業管理協調配合機制，履行下列職責：

（一）設定注冊評估師專業類別；

（二）制定統一的評估基本準則，包括執業基本準則和職業道德準則；

（三）制定注冊評估師資格全國統一考試辦法；

（四）制定注冊評估師執業注冊管理辦法和評估機構資質管理辦法；

（五）制定注冊評估師后續教育管理辦法；

（六）制定評估機構職業責任保險和執業風險基金管理辦法；

（七）協調處理影響資產評估行業發展的重大問題；

（八）法律、行政法規規定的其他職責。

第三十七條 國務院資產評估行業管理部門履行下列職責：

（一）參與制定監督管理資產評估行業的規章制度；

（二）組織制定具體的評估執業準則和有關標準；

（三）實施注冊評估師和評估機構的市場準入管理；

（四）監督資產評估行業自律管理；

（五）監督管理注冊評估師和評估機構的執業情況；

（六）依法對違法評估行為實施處罰；

（七）法律、行政法規規定的其他職責。

省、自治區、直轄市人民政府資產評估行業管理部門在本轄區履行第一款第三、四、五、六、七項職責。

第三十八條 資產評估行業管理部門不得對評估機構依法取得執業資質進行不合理限制，不得對符合條件的評估機構跨地區、跨行業執業設置行政障礙。國家機關、國家舉辦的事業單位不得與評估機構存在任何人員或者資金關聯。

國家機關及其工作人員不得利用職權為評估機構招攬業務。

第三十九條 資產評估行業管理部門依法對評估機構執業質量實施監督檢查。實施監督檢查后，資產評估行業管理部門應當出具監督檢查報告。監督檢查報告能夠滿足其他部門履行職責需要的，其他部門應當加以利用，避免重復檢查。

第四十條 資產評估行業管理部門及其工作人員應當對在監督檢查中知悉的國家秘密、當事人的商業、技術秘密和個人隱私保密。

第六章 自律組織

第四十一條 資產評估行業應當設立全國性自律組織。地方性自律組織可以根據需要設立。

資產評估行業地方性自律組織接受全國性自律組織的指導。

第四十二條 資產評估行業自律組織的章程由會員代表大會制定，報社團法人登記管理機關核準和資產評估行業管理部門備案。

第四十三條 注冊評估師、評估機構應當加入資產評估行業自律組織，享有章程規定的權利，履行章程規定的義務。

第四十四條 加入資產評估行業地方性自律組織的注冊評估師和評估機構，同時也是全國性自律組織的會員。第四十五條 資產評估行業自律組織履行下列職責：

（一）保障會員依法執業，維護會員合法權益；

（二）制定會員自律管理辦法，對會員進行自律管理；

（三）配合制定并組織實施評估準則和有關標準；

（四）組織實施注冊評估師資格考試和執業注冊；

（五）組織開展會員后續教育；

（六）建立會員信用檔案并向社會公開；

（七）受理對會員的投訴舉報，受理會員的申訴，調解會員執業糾紛；

（八）監督檢查會員執業行為，按照規定給予獎懲；

（九）受司法、行政部門或者當事人委托組織鑒定評估報告；

（十）組織開展國際交流；

（十一）法律、行政法規規定的其他職責。

第七章 法律責任

第四十六條 違反本法第十一條規定，或者違反本法第二十一條規定的，由省級以上資產評估行業管理部門責令停止違法活動，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第四十七條 注冊評估師違反本法第四條或者在執業中違反本法第十六條、第十七條或者有第十八條第一項、第二項、第三項、第四項、第五項情形之一的，由省級以上資產評估行業管理部門給予警告、責令暫停執業；有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款；沒有違法所得的，處五萬元以上十萬元以下罰款；情節特別嚴重的，吊銷注冊評估師執業證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十八條 注冊評估師在執業中有本法第十八條第六項情形的，由省級以上資產評估行業管理部門責令暫停執業；有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款；沒有違法所得的，處十萬元以上二十萬元以下罰款；情節嚴重的，吊銷注冊評估師執業證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十九條 評估機構違反本法第二十三條或者有第二十七條第一項、第二項、第三項、第四項、第五項、第六項情形之一的，由省級以上資產評估行業管理部門給予警告、責令停業；沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款；情節嚴重的，吊銷評估機構執業資質；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十條 評估機構有本法第二十七條第七項情形的，由省級以上資產評估行業管理部門責令停業，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款；情節嚴重的，吊銷評估機構執業資質；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十一條 注冊評估師違法執業給委托人和其他相關當事人造成損失的，由其所在的評估機構依法承擔賠償責任。評估機構履行賠償責任后，可以向有故意或者重大過失行為的注冊評估師追償。因注冊評估師違法執業造成損失要求賠償的訴訟時效期間為二年，自當事人知道或者應當知道其權益受到損害時起計算。

因注冊評估師違法執業造成損失要求賠償的請求權，在評估報告交付合同約定的報告使用人滿十年喪失。

第五十二條 當事人違反本法第三條第二款或者第三十條第二款的，由有關部門責令改正；拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款；情節嚴重的，追究其單位主要負責人和直接責任人員的責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十三條 委托人違反本法第三十三條、第三十四條、第三十五條的，由資產評估行業管理部門會同有關部門責令改正；拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款；情節嚴重的，追究其單位主要負責人和直接責任人員的責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十四條 資產評估行業管理部門、資產評估行業自律組織工作人員違反本法規定，濫用職權、玩忽職守或者徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。

第五十五條 當事人對資產評估行業管理部門的處罰決定不服的，可以申請行政復議或者向人民法院提起訴訟。

第八章 附

則

第五十六條 境外評估機構、評估人員在中華人民共和國境內設立評估機構或者執業的管理辦法，由國務院制定。第五十七條 國家可以根據需要設立公職評估機構。公職評估機構的管理辦法，由國務院另行制定。

第五十八條 國務院應當依據本法制定實施條例。

第五十九條 本法自

年 月 日起施行。

關于《中華人民共和國資產評估法（草案）》的說明

一、立法必要性和草案起草工作

資產評估是指由專業機構及人員對資產價值進行測算的市場服務行為。我國的資產評估行業隨著市場經濟的建立應運而生。上世紀80年代資產評估主要服務于國有企業轉制過程中國有資產的產權交易。隨著土地有償轉讓、房屋買賣、礦產資源開發等產權交易種類的擴大，在不同行業和領域里針對特定資產的評估制度逐步建立和發展起來，目前已經形成了包括資產評估、房地產估價、土地估價、礦業權評估、舊機動車鑒定估價和保險公估在內的六大類評估專業，分別由財政部、住房和城鄉建設部、國土資源部、商務部和保監會等五個部門管理。全國有各類評估機構近萬家，執業注冊評估師10萬多人，從業人員約30萬人。資產評估行業的發展對于服務產權交易、完善經濟秩序、維護資產所有者和投資者權益發揮了重要作用。但是，由于缺乏行業發展的總體規劃和法律規范，再加上行業多頭管理、評估市場人為分割，多種行業標準和執業規范并存、行業監管薄弱，在國有產權交易、土地征用、房屋拆遷等領域出現了國有資產流失、交易價格顯失公平、資產所有者權益受損、法律責任不清等問題，亟待制定專門的資產評估法律。十屆全國人大以來，一些全國人大代表提出議案，有關方面也多次呼吁，要求盡快制定和出臺資產評估法。中央領導同志也十分關心資產評估行業的發展，對加快立法進程、規范評估行為、加強行業管理、防止國有資產流失、促進資產評估行業健康發展多次作出重要指示。

資產評估法是十屆、十一屆全國人大常委會的立法規劃項目。2006年6月，全國人大財政經濟委員會成立了資產評估法起草組，成員單位有國務院法制辦、財政部、住房和城鄉建設部、國土資源部、商務部等部門以及評估行業協會、部分評估機構和有關科研院所。起草組成立以來，深入開展調查研究、考察學習、專題討論等工作，在對有關方面提出的九份資產評估法草案建議稿分析論證的基礎上，于2007年底提出了資產評估法草案初稿。在之后的四年多時間里，起草組又多次征求各方意見，對草案反復認真修改，形成了現在提請常委會審議的法律草案。草案包括總則、注冊評估師、評估機構、評估委托與報告使用、行政監管、自律組織、法律責任和附則共8章59條。

二、立法的宗旨和重點

資產評估法的立法宗旨是：規范資產評估行為，保護資產評估當事人合法權益和公共利益，促進資產評估行業健康發展，維護社會主義市場經濟秩序。在草案起草工作中，我們重點把握了以下四個方面：

第一，明確資產評估當事人的權利義務，規范資產評估行業基本制度。明確注冊評估師、評估機構、委托人的權利義務和他們之間的法律關系，將制定評估基本準則、資格考試制度、執業注冊制度、行業監管制度、行業自律制度等作為立法重點，對評估業務的專業性、操作性問題僅做原則性規定。

第二，堅持資產評估行業的市場屬性，既要符合國情又要與國際通行準則接軌。明確資產評估行業是一個以市場價值理念為基礎的綜合性中介服務行業的定位，堅持市場配置資源的原則。資產評估立法既要充分考慮我國社會主義市場經濟發展的要求和資產評估行業發展的現狀，也要借鑒成熟市場經濟國家的經驗，反映國際評估準則的基本精神，還要適應行業發展趨勢，具有一定的前瞻性。第三，建立部門協調配合機制，逐步完善行政管理體制。針對目前政出多門、執業標準不統一的問題，按照“統分結合”的原則，在實行統一市場準入、統一基本準則和統一法律責任的基礎上，實行不同評估類別之間既有區別也有融合、各有關行政管理部門在協調配合機制框架下的部門分工負責制，明確行業自律職責和監管責任，為今后進一步理順資產評估行業管理體制、促進行業健康發展奠定基礎。

第四，加強行政監管，增強行業自律。資產評估不僅涉及資產所有者或交易當事人權益，在很多情況下還涉及國家利益和社會公眾利益，必須加強對評估行業的行政監管，增強行業自律能力。行政監督重點放在加強注冊評估師和評估機構的資格資質以及依法執業的管理。注冊評估師和評估機構遵守執業準則、職業信用的監督以及注冊評估師的資格考試、執業注冊、后續教育的組織實施等應更多地發揮行業自律組織的作用。

三、草案的主要內容

（一）關于評估業務分類。草案規定“資產評估業務包括不動產評估、動產評估、無形資產評估、企業價值評估和其他經濟權益的評估”（第二條）。其中，企業價值評估并不是企業單項資產價值評估的簡單加總，而是更多地考慮企業各項資產組合和管理方式的協同效應以及外部因素來確定企業價值的一類評估業務。上述分類既參考了國際通行的資產評估業務分類方法，也考慮了我國的現實需要和未來發展，為評估專業劃分提供了參考依據。

（二）關于法定評估。一般來說，某資產是否需要評估，取決于資產所有者和資產交易雙方的意愿。對于特定資產評估，如國有資產、涉及公共利益的資產等相關法律規定必須委托評估的，稱為法定評估。考慮到相關法律法規如公司法、證券法、國有資產評估管理辦法等已有這方面的規定，草案沒有采用逐項列舉的方式，而是原則性規定了“涉及國有資產產權變動和公共利益，并且法律、行政法規規定需要評估的，應當依法委托評估機構進行評估”（第三條）。對于法定評估，草案還特別規定“應當依法采用公開方式選擇評估機構”（第三十條）。

（三）關于評估基本準則。評估基本準則是資產評估行業從業人員的執業指南，也是判斷有關各方責任的重要依據。大多數評估行業比較成熟的市場經濟國家，都有一個比較權威的評估準則。我國資產評估行業處在起步階段，發展也比較分散，雖然在各自專業領域實施了一些準則、標準或規范，但存在著基本制度、規則不統一，政策、標準不一致的問題，需要制定全國統一的資產評估行業基本準則。因此，草案明確規定由國務院財政主管部門會同其他相關行政主管部門“制定統一的評估基本準則，包括執業基本準則和職業道德準則”（第三十六條），各專業類別的評估執業準則和有關標準由各資產評估行業管理部門制定實施。

（四）關于注冊評估師。為了規范注冊評估師管理制度，保證評估執業質量，草案設計了注冊評估師資格考試和執業注冊兩項制度：一是“國家實行注冊評估師資格全國統一考試制度”（第九條）。要取得注冊評估師執業資格，必須首先通過全國統一的注冊評估師資格考試。對于高等院校評估專業畢業的學生，草案提出“完成經國務院資產評估行業管理部門認可的高等院校資產評估專業課程，取得學士以上學位的人員，可以免試相關科目”（第十條）；二是“國家實行注冊評估師執業注冊制度”（第十一條）。注冊評估師資格考試合格者，經過兩年以上的評估工作實踐，向資產評估行業自律組織申請執業注冊，經審查符合條件者獲得注冊評估師執業證書。

（五）關于評估機構。評估機構是指具備相應資質條件，依法設立并從事評估業務的專業機構。草案提出，“設立評估機構，應當依法采用合伙或者公司形式”（第二十條）。這樣規定主要是考慮到注冊評估師的工作類似職業律師和會計師，其機構的組織形式符合資產評估行業的職業特點。為了嚴格評估機構的準入，草案還規定，“設立評估機構，應當經省級以上人民政府資產評估行業管理部門核準，由工商行政管理部門辦理登記”（第二十一條）。

（六）關于評估委托人。為了保證評估過程的獨立公正和評估報告的客觀準確，要明確評估委托人的權利和義務。在權利方面草案規定了“委托人根據評估對象和評估目的有權自主選擇具有相應資質的評估機構執行評估業務”（第三十條），“委托人有權要求與評估當事人有利害關系的注冊評估師回避”（第三十一條）等。在義務方面草案規定了“委托人應當與評估機構簽訂委托合同”（第三十條），“委托人應當按照委托合同約定和法律規定使用評估報告”（第三十五條）等。

（七）關于執業風險防范。在評估過程中，由于評估原因造成相關當事人經濟損失帶來的賠償責任，往往是評估師和評估機構難以負擔的，因而國際評估行業普遍采取購買職業責任保險的做法。購買職業責任保險可以增強評估機構和評估師的風險防范能力，確保有關民事賠償責任的落實，保護相關當事人的利益。同時，還應該允許評估機構建立執業風險基金。為此，草案規定“評估機構應當辦理職業責任保險。評估機構可以建立執業風險基金。”（第二十八條）。

（八）關于行政管理體制。理順資產評估行業的行政管理體制是草案起草過程中一直存在分歧和爭議的難點問題，有關方面各持己見，難以達成一致。從國際資產評估行業的發展趨勢看，統一管理是方向。立法既要立足我國資產評估行業行政管理體制的實際情況，也應該體現未來逐步走向統一管理的趨勢。起草組與中編辦、國務院法制辦、財政部、住房和城鄉建設部、國土資源部等有關部門經過多次協調，提出了各方面都能夠接受的“統分結合”的行政管理體制改革思路。按照這一思路，草案設計了“國務院建立資產評估行業管理協調配合機制，負責協調和指導資產評估行業發展”，“國務院資產評估行業管理部門在資產評估行業管理協調配合機制框架下，負責監督管理資產評估行業。”（第六條）的管理體制，并進一步明確了資產評估行業管理協調配合機制，由國務院財政主管部門會同相關行政主管部門組織實施（第三十六條）。

（九）關于行政監管和行業自律。為了規范行政監管和行業自律，草案對行業管理部門和行業自律組織的職責范圍分別作了規定：行政監管重在制定管理制度、制定執業準則、實施市場準入管理、監督法律的實施、對違法行為實施處罰等（第五章）；行業自律重在組織實施考試和執業注冊、組織后續教育、調解會員糾紛、受理會員申訴、鑒定評估報告等（第六章）。同時規定資產評估行業自律組織要接受資產評估行業管理部門的監督（第六條）。

（十）關于法律責任。資產評估當事人承擔的法律責任包括民事責任、行政責任和刑事責任三類，責任主體不僅有注冊評估師、評估機構，還有委托人、行業管理部門及自律組織等，草案對各種主體、各類責任均作了相應規定（第七章）。

第三篇：資產評估報告

本人接受北流市佳輝新能源開發有限公司的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、客觀、公正的原則，按照公認的資產評估方法，為其公司自身的全部資產和負債進行了評估。本人按照必要的評估程序對委托評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產和負債在評估基準日2014年11月30日所表現的市場價值作出了公允反映。

現將資產評估情況及評估結果報告如下：

一、委托方簡介

企業名稱：北流市佳輝新能源開發有限公司(以下簡稱“鳳陽佳輝新能源”)

住所：北流市招商局

法定代表人：陳宏

注冊資本：壹仟萬元整

實收資本：壹仟萬元整

企業類型：有限責任公司

營業執照注冊號：***

發照機關：北流市工商行政管理局

成立日期：2006年5月26日

經營范圍：新能源的開發與管理，生物質能源林基地投資和建設，有機農業基地建設。

截至評估基準日2014年11月30日，北流市佳輝新能源開發有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：

北流市佳輝新能源開發有限公司股東表

二、評估目的

根據需要，本次評估目的是量化北流市佳輝新能源開發有限公司全部資產和負債于評估基準日2014年11月30 日的市場價值，為企業自我資產清理提供價值參考依據。

三、評估對象和評估范圍

(一)評估對象

本項目評估對象為2014年11月30 日北流市佳輝新能源開發有限公司擁有的全部資產和負債，具體包括公司的流動資產和負債等。

(二)評估范圍

根據《資產評估業務約定書》和北流市佳輝新能源開發有限公司填報的資產清查評估明細表。本次評估的范圍為北流市佳輝新能源開發有限公司于2014年11月30 日的全部資產和負債。

截止2014年11月30日，納入本次資產清查評估明細表的委估資產和負債具體情況如下：(2)非流動資產合計8,970,426.67元，其中：無形資產8,970,426.67元;

(3)資產總計17,193,777.63元;

(4)流動負債合計7,565,368.60元，其中：其他應付款7,565,368.60元;

(5)負債合計7,565,368.60元;

(6)所有者權益合計9,628,409.03元。

本次申報評估的資產范圍與委托評估的資產范圍一致。

四、價值類型及其定義

依據本次評估目的和評估對象，委估資產采用的價值類型為市場價值。

市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，對在評估基準日進行正常公平交易中某項資產應當進行交易價值的估計數額。

五、評估基準日

本項目的評估基準日為2014年11月30日。

為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經與委托方商定，以 2014年11月30 日作為本次評估基準日。評估中所有取價標準均為評估基準日有效的價格標準。

六、評估報告的使用者

本評估報告的使用者為：委托方及與本次經濟行為有關的主管部門。

七、評估原則

根據國家資產評估的有關規定，本次資產評估中主要遵循以下國家及行業規定的公認原則：

(一)遵循獨立性原則。作為獨立的社會公正性機構，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響;

(二)遵循客觀性原則。評估人員從實際出發，通過現場調查，在掌握翔實可靠資料的基礎上，以客觀公正的態度，運用科學的方法，使得評估結果具備充分的事實依據;

(三)遵循科學性原則。評估人員根據各類資產的特點確定了科學的評估方法，使資產評估結果科學合理;

(四)遵循產權利益主體變動原則。即以委評資產的產權利益主體變動為假設前提，確定其在評估基準日的現行市場價值;

(五)遵循資產持續使用的原則。即被評估資產按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用或者在有所改變的基礎上使用，確定相應的評估方法、參數和依據;

(六)遵循替代性原則。評估作價時，如果同一資產或同種資產在評估基準日可能實現的或實際存在的價格或價格標準有多種，則選用以較低的價格為基準，不充分考慮由于特殊交易性為、交易背景對交易價格的影響;

(七)遵循公開市場原則。即評估的作價依據和評估結論在公開市場存在或成立;

(八)維護產權持有者及投資者合法權益的原則。

八、評估依據

本次評估工作中所遵循的具體法律依據、準則依據、行為依據、權屬依據、取價依據和其他依據主要包括以下內容：

(一)法律法規依據

1、參照國務院[1991]91號令《國有資產評估管理辦法》;

3、原國家國有資產管理局國資辦發[1996]23號文《資產評估操作規范意見(試行)》;

4、財政部頒發的財評字[1999]91號“關于印發《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知”;

5、《中華人民共和國證券法》;(2004年8月28 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂);

7、其他相關法律、法規、通知文件等。

(二)準則依據

2、中國注冊會計師協會會協[2003]18 號《中國注冊會計師協會關于印發<注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見>的通知》;

3、財政部令第 33 號《企業會計準則――基本準則》、財會[2006]3 號《財政部關于印發<企業會計準則第 1 號――存貨>等 38 項具體準則的通知》及財政部制定的《企業會計準則――應用指南》;

5、《中華人民共和國土地管理法》;

7、省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法。

(三)經濟行為依據

委托方與本人簽訂的《資產評估業務約定書》。

(四)產權證明依據

1、北流市佳輝新能源開發有限公司的營業執照、稅務登記證復印件;

2、北流市佳輝新能源開發有限公司申報的資產清查評估明細表;

3、北流市佳輝新能源開發有限公司提供的有關協議、合同、土地使用權證、會計報表、會計憑證及與評估有關的其他資料;

4、北流市佳輝新能源開發有限公司出具的《委托方承諾函》;

5、其它有關產權證明文件。

(五)取價依據

1、本人實地勘查、調查所獲得的資料;

2、北流市佳輝新能源開發有限公司提供的資產評估申報資料，有關原始憑證等賬務資料;

3、本評估機構掌握的其他價格資料;

4、關于發布省征地年產值標準的通知(省政辦發(2005)47號);

5、市人民政府關于印發《市征地拆遷補償安置辦法》的通知(市政發〔2006〕20號)。

(六)參考資料及其它

1、李環會計師事務所有限責任公司出具的北流市佳輝新能源開發有限公司的審計報告;

2、國家有關部門發布的統計資料、技術標準及價格信息資料;

3、其他資料。

九、評估方法

根據資產評估有關規定，遵循獨立、客觀、公正、科學的原則及其他一般公認的評估原則，我們對北流市佳輝新能源開發有限公司委估范圍內的資產和負債進行了必要的核實及查對，查閱了有關文件、資料，實施了我們認為必要的程序，在此基礎上，根據資產評估目的和委估資產的具體情況，由于北流市佳輝新能源開發有限公司盈利狀況較差，不具備采用收益法的條件，此次主要采用了資產基礎法(成本法)的評估方法進行評估。

資產基礎法是指在合理評估企業各項資產、負債價值的基礎上確定評估對象價值的評估方法。根據北流市佳輝新能源開發有限公司各項資產及負債的構成，采用的具體評估方法如下：

(一)流動資產的評估

流動資產包括貨幣資金、預付賬款，評估人員根據各項資產的具體情況，采取了相應的現場清查辦法和評估方法，現將其簡述如下：

1、貨幣資金的評估

納入本次評估范圍的貨幣資金主要為銀行存款。

對于銀行存款，評估人員采用不同幣種分別計算的方法，按照北流市佳輝新能源開發有限公司開戶行提供的評估基準日2014年11月30日的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的不同幣種的銀行存款余額進行核實，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達賬項，在逐筆了解核實的情況下，由公司財務人員編制銀行存款余額調節表，在確定了公司財務賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調整一致的情況下，最終按照公司財務賬戶余額確定銀行存款評估值。

公司賬面余額與開戶銀行賬面余額調節公式如下：

評估基準日公司賬面余額+企業已付銀行未付金額-企業已收銀行未收金額=銀行對賬單賬面余額+銀行已付企業未付金額-銀行已收企業未收金額。

2、預付賬款

預付賬款的評估，評估人員首先了解預付賬款形成的原因，并與賬務記錄和會計報表進行核對，確認該項業務的真實性。

對于預付賬款，以清查核實后的賬面價值作為評估值。

(二)無形資產(土地使用權)評估

根據評估對象土地實際情況，并結合此次評估目的，土地使用權評估采用成本逼近法進行評估。

成本逼近法計算公式：地價=土地取得費用+土地開發費用+土地稅費+利息+利潤+土地增值收益

(三)負債的評估

納入評估范圍的負債為流動負債，其中流動負債為其他應付款;非流動負債為零。

對于負債，評估人員首先查詢了企業的歷史資料，調查負債形成的具體情況，重點分析欠款數額、欠款時間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實了解基礎上，對負債科目中金額較大的款項進行抽查核實并發放詢證函，抽查核實主要通過核實項目的往來款項和相關的合同、協議或原始憑證等資料對各項負債進行核對。在核對各項負債賬賬、賬實一致基礎上，以調整后的賬面值確定評估值。

十、評估過程

具體過程如下：

(一)接受委托及評估準備

2、根據本次評估目的和有利于減少事后調整事項的原則確定評估基準日;

3、通過調查了解，制定評估方案和工作計劃。

(二)現場清查核實

1、聽取產權持有者有關人員對企業的歷史及現狀、企業目前的經營狀況和評估對象情況介紹;

2、指導北流市佳輝新能源開發有限公司有關人員清查資產與收集相關資料;

3、組成項目評估組，擬定資產評估工作方案;

4、根據北流市佳輝新能源開發有限公司填報的資產清查評估明細表，評估組成員在現場對各類資產和負債進行清查核實。同時通過現場勘察，對重點資產狀況作了深入了解;

5、收集委估資產的產權證明文件、購置合同、發票等資料;

6、根據資產狀況和現場核查情況完善和充實工作底稿;

7、現場查詢和收集委估資產的價格信息。

(三)評定估算

1、根據資產的實際狀況和特點，確定各類資產和負債的評估方法;

2、開展市場調研、詢價工作;

3、根據工作底稿和收集到的資料、價格信息對有關資產和負債進行評定估算，起草評估報告及評估說明草稿。

(四)評估匯總

1、初步匯總資產評估結果;

2、分析評估結果，確認有無重復和漏評，進行必要的調整、修改和完善;

3、項目負責人匯總、撰寫資產評估報告書;

4、三級復核資產評估報告書及評估說明。

(五)提交報告

經與委托方及相關當事方進行必要交流后，提交正式評估報告。

十一、評估假設

由于產權持有者各項資產和負債所處宏觀、企業經營環境的變化，必須建立一些假設以充分支持所得出的評估結論。在本次評估中采用的評估假設如下：

(一)公開市場假設，假設委估資產處于一個充分活躍的公開市場中，市場中的交易各方有足夠的時間和能力獲得相關資產的各種信息，并作出合理的決策。

(二)持續經營假設，假設北流市佳輝新能源開發有限公司之資產在2014年 11 月 30 日后能夠繼續以目前的經營范圍、規模、方式在合理投入的基礎上持續經營。

(三)產權主體變動假設，即以委估資產的產權利益主體變動為假設前提。

(四)國家宏觀經濟政策、金融政策無重大變化，委估企業所在的電子產品制造行業不出現重大變化和波動。

(五)無不可抗拒因素及不可預見因素造成對委估資產的重大不利影響。

本人根據資產評估的要求，認定這些前提條件在評估基準日時成立，當未來經濟環境發生較大變化時，本人將不承擔由于前提條件的改變而得出不同評估結果的責任。

十二、評估結論

北流市佳輝新能源開發有限公司評估結果匯總表 單位：萬元

賬面價值 調整后賬面值 評估價值 增減值 增值率%

十三、特別事項說明

(一)本評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行價格，未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續經營原則等發生變化時，評估結果一般會失效。

(二)本次評估是在獨立、客觀、公正的原則下由本人作出的，本人與委托方或其他當事人無任何利害關系，本人在評估過程中恪守職業道德和規范，并進行了充分的努力。

(三)由委托方和產權持有者提供的與評估相關的行為文件、營業執照、產權證明文件、財務報表、會計憑證等，是編制本報告的基礎;針對本項目，本人進行了必要的、獨立的核實工作，委托方和產權持有者應對其提供資料的真實性、合法性、完整性負責。

(四)本人執行資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算并發表專業意見，對評估對象法律權屬確認或發表意見超出評估師執業范圍。評估過程中，本人已對產權持有者提供的評估對象法律權屬資料和資料來源進行了必要的查驗。本次評估主要是對委估資產在合法存在的前提下，對其價值進行評估，而非對委估資產完整產權的界定和確認。

(五)對企業存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在企業委托時未作特殊說明而本人執行評估程序一般不能獲知的情況下，本人不承擔相關責任。

(六)評估結論是本人給出的，受本人的執業水平和能力的影響。

(七)報告中的分析、意見和結論只在報告闡明的假設前提及限制條件下有效，它們代表本人不帶有偏見的專業分析、意見和結論。

(八)評估基準日后，若資產數量及作價標準發生變化，對評估結論造成影響時，不能直接使用本評估結論，須對評估結論進行調整或重新評估。

(九)本報告含有若干附件，附件構成本報告重要組成部分，與報告正文具有同等法律效力。

上述事項，提請報告使用者予以關注。

十四、評估報告使用限制說明

(一)本評估報告的評估結論是根據前述的原則、依據、評估假設、方法、程序得出的，并只有在上述原則、依據、評估假設存在的條件下方能成立。

(二)本評估報告書及相應的評估結論系對委估資產于評估基準日市場價值的反映，只能用于評估報告載明的評估目的和用途。

(三)評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。

(四)本評估報告僅供委托方為本次評估目的所對應的經濟行為使用和送交相關主管部門審查使用。本評估報告書的所有權歸本人所有，未征得本人同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外。

十五、評估報告提出日期

本評估報告形成評估結論的日期為2014年12月15日。

評估人員：XXX

2014年12月15日

第四篇：資產評估報告

一、房地產評估現狀

房地產業作為生產和生活服務部門，在國民經濟中屬于第三產業，是經濟發展的基礎性、先導性產業，其關聯度高、帶動力強，已經發展成為我國現階段的一個重要的支柱性產業。

在市場經濟高度發達的國家和地區中，房地產估價早已獨樹一幟，并形成了一套比較系統的實務經驗和理論學說，成立了一系列的專業協會組織，制定了嚴格的行業管理制度和資格認證制度，構成了一套完整的房地產估價制度。

我國的房地產估價行業同中國的改革一樣，直到今天非常曲折。但是伴隨著改革步伐的加快，中國房地產業的迅猛發展，土地使用制度和住房制度的改革對整個社會經濟的影響，房地產估價行業也一步一步走向成熟，房地產估價制度也趨于完善。我國房地產估價業的興起與發展，總體來說可以分為如下兩個階段:

第一階段是在1994年以前，我國的經濟體制改革還沒有全面展開，城市還沒有進行城鎮住房制度改革、城鎮土地使用制度改革和房地產生產方式改革都還沒有進行，此時對于房地產估價業來說，沒有專業的注冊估價師，也沒有權威的認證機構。長期以來都是實行的房屋和土地分開來進行管理，這樣使得平行機構之間交流比較少，效率低下，同時伴隨著大量的矛盾產生，此種情況下產生的估價結果的準確性自然大打折扣。而此時在估價實踐中所運用的估價方法也大多是照搬的國外現成的估價方法，并沒有完全從實際上去結合起來中國的國情進行理論上和實踐中相結合的研究。因此，可以說這個階段是一個無序混亂的階段。

第二階段是1994年9月，中國房地產估價師學會正式成立，標志著中國房地產估價事業已在規范化、標準化、制度化的發展方向上邁上了一個新的臺階。自此之后，中國房地產估價行業發展十分迅速，估價隊伍不斷壯大，估價法規不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業務持續增長，估價行業的社會影響顯著擴大。基本形成了公平競爭、開放有序和監管有力的房地產估價市場。

目前，雖然已經有很多的科研機構設置了相關的研究項目，但是是理論研究上，我們受國外的影響還比較大，從整個估價體系來說，更加偏向于英國，注重經驗與藝術的結合。近些年，模糊數學、層次分析法、回歸分析、灰色預測等數學模型不斷被引入到房地產估價法的研究中來。但是，這些方法在各自的適用條件下仍然具有很多的局限性，因此，我們在借鑒國外的評估體系的同時，我們應該更多的去結合中國的國情不斷的去完善現有的估價方法，并多方位、深層次的去提出新的估價方法。

中國房地產估價行業是一個既古老又新興的行業，是房地產業的重要組成部分。20世紀80年代以來，中國進行了土地使用制度、住房制度及其他相關經濟體制的一系列重大改革，相對成熟的房地產市場己初步形成，房地產估價業也隨之應運而生，并逐漸趨于規范。但是，我國房地產估價的理論研究一定程度上還滯后于快速發展的房地產市場和實踐的需要，而房地不可分的實質及分屬于不同行政部門管理的現實，亦在一定程度上存在人為分割的烙印。

與市場經濟發達國家和地區相比，中國目前的房地產制度、房地產管理體制以及房地產市場等既有特色，也有一些不完善之處，導致中國目前的房地產估價不僅有許多特點，而且估價對象較為復雜，估價所依賴的前提條件有時很不確定，從而估價難度較大。

就目前而言，國內外運用最多的是市場法、收益法和成本法這三種房地產估

價方法，而其他的房地產估價方法都是在這三種方法的基礎之上衍生而來的。在上述三種方法之中，市場比較法是應用最為普遍的，但是，在實際的房地產估價過程之中，該方法對于如何選擇有效、合理、滿足要求的可比實例，以及如何進行因素修正，及至最后如何合理的確定最終的估價結果都是難點所在，盡管目前有很多的學者及專家對此進行了研究，但是更多的還只是在定性分析這個層面之上，而在上述這三個方面進行的定量分析研究還遠遠不夠，因此，尋求一套行之有效的定量分析方法是市場法目前急需研究的問題。對于收益法來說，實際運用的難點仍然是未來凈收益、資本化率、報酬率、運營費用、收益期限等這些基本參數的確定，特別是對于運營費用的組成，雖然國家在房地產估價規范中已經做了明確的規定，但是在實際運用過程中還存在較大的爭議，因此，這些問題都是收益法魚待解決的問題。對于成本法面言，在近些年甚至于以后的很多年之內都會是我國房地產估價要運用到的主要方法，因為我國的舊有房地產量大而且覆蓋的面廣，而且房地產價格的正確與否關系到各個方面的利益，因此成本法已經引起業內的普遍重視，尤其是成本法關于房屋損耗率的確定，是一個難點問題，由于每個房屋所在的環境不一樣，所受到外界的影響程度也不一樣，其外在因素更是復雜多變，難以形成一個統一的確定標準，目前完全是依靠估價師的通過實地查看之后憑借經驗確定，主觀隨意性非常大，因此評估結果的準確性大打折扣，尤其是對于那些經驗比較缺乏的房地產估價人員，這方面更是影響甚大。

因此，對這三大方法的基本參數值進行量化研究，并且在遵循房地產估價原則的情況之下，建立量化可行的數學模型對這三種方法進行改進，是我們目前所面臨的實際問題，這對于優化房地產估價理論和方法以及完善我國的房地產估價制度具有重要的現實意義。

二、市場比較法存在的問題

市場比較法是參照于估價時點近期類似房地產的實際成交價格來評定待估房地產價格的一種估價方法。市場比較法是以市場實際交易價格為估價基準，所以市場比較法是一種說服力較強，適用范圍較廣及普遍采用的重要估價方法。

市場比較法在市場經濟非常發達的國家和地區被普遍使用。因為在市場經濟發達區域，通常由相當發達的房地產市場，而且市場比較所需要的有關房地產交易的價格資料，很容易從經紀人、法院或政府稅收部門那得到。應用市場比較法進行房地產價格評估，其基本條件就是需要有一個充分發展的房地產市場，以及一個可以供便捷利用的市場資料源。運用市場比較法估價應按下列步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎；④進行交易情況修正；⑤進行交易日期修正；⑥進行區域因素修正；⑦進行個別因素修正；⑧求出比準價格。

傳統的市場比較法雖然經過多年的發展及應用，但是有實際應用中仍然存在以下幾個方面的問題:

(1)選取可比案例的主觀性大

市場比較法的基本原理是參考房地產交易市場上已經成交的房地產價格來確定待估房地產的價格，因此，市場比較法所確定的估價結果精確與否，很大程度上取決于可比案例選擇的是否客觀合理。而在實際的估價過程中，如果房地產市場特別發達，可比案例選擇的范圍就非常的大，因此，對于如何在這無數個類似的可比實例中選擇滿足要求、符合客觀實際的案例，目前并沒一個統一的標準。在現階段，這個工作的完成完全依靠于估價師的經驗，其中帶有很大的主觀能動

性，而這種主觀能動性就會在無形之中影響最終的結果，使評估價格偏離市場價格。因此這是房地產估價中一個難以解決的矛盾所在。

(2)因素修正過于簡單主觀化

因素修正是房地產估價中又一個難點所在，房地產成交價格是一個非常大的數值，對其價格稍作修正，最終引起的結果就會和市場價格相差巨大，例如對于一套價格100萬的房子進行2%的修正，引起的變化就是2萬元的出入，因此，因素修正幅度的確定是市場比較法中一個非常重要的環節。但是，在目前的市場法估價中，對各種比較因素進行修正時，并沒一個統一定量的標準，很大程度上還是依賴于房地產估價師的主觀經驗，缺乏相應的技術支持。對于同一估價案例，由于沒有明確的規定和理論依據作為標準，不同的估價師可能有不同的的判斷，這樣就會導致最終的評估結果失真。更有甚者，部分房地產估價人員對于所在區域的房地產交易行情不是特別了解，這樣就會直接影響到評估結果的準確性。

(3)最終的評估結果確定方法過于簡單

對不同的可比案例進行因素調整之后會得到不同的結果，而最終評估價格的確定目前大多數是采用的平均數法、加權平均數或者眾數法等，但是這些方法在一定程度上講都比較粗略，難以讓最終的結果被人接受。而目前基本上所有的房地產評估公司為了簡單省事都是采用的簡單平均法，這是完全不符合客觀實際的，因為選擇的這些可比實例，每一個都與待估房地產的相似度是不同的，也即影響程度是不一樣的，因此對于最終結果的判斷，我們應該選取一個權重，但是，這個權重的選取，也沒有一個統一的標準，因此，這也是市場比較法的一個缺陷所在。為了規避上述三種情況所導致的種種弊端，我們應該考慮各方面的影響因素，運用客觀合理的方法確定市場法中的各個參數值，在些基礎之上建立適合市場比較法的估價模型，來降低估價過程中估價的主觀能動性，以得到一個更接近市場實際的價格。因此，為了彌補這些缺陷，在市場比較法中建立現實可行的房地產估價模型具有非常現實的意義。

三、對市場比較法的建議

1．改進未考慮市場未來下跌風險的問題。一方面，在估價時應盡量選取二手房交易案例，因為二手房價格比一手房價格的“泡沫”成分低；另一方面，如果條件所限只能選取一手交易案例，則應參照二手房價格和當地房地產市場狀況，對交易價格進行適當減價修正，特別是在投機嚴重、房價上漲較快時。

2．改進個別調整因素考慮不全面的問題。在進行價格修正時，除了按《房地產估價規范GB/T50291-1999》規定的個別因素進行修正外，還應進行房貸、租約、物業管理及附加權益（如房地產共有部分的使用權等也會影響房地產價值）等修正因素，以使可交易實例的價格具有可比性。

3．改進對價格重復修正的問題。建議不要采用系數連乘修正公式，而應采用系數累加即差額法的修正公式：估價對象價格＝可比實例成交價格 + 交易情況修正數額+ 交易日期修正數額＋區域因素修正數額＋個別因素修正數額。在公式中，每一項價格修正均是獨立進行的，各項修正之間不存在相互干擾和影響，以避免重復修正的可能。

第五篇：資產評估報告

資產評估報告

一、資金來源、投資方式、投資金額、注冊資金（資本）

資金來源：資金由個人獨資 投資方式：以現金方式投入 投資總額：5萬元

二、擬設醫療機構的投資預算

前期投資：3萬

流動資金：2萬，后期購買醫療設備藥品及消耗

報告人：

年 月

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