第一篇：55.租賃業務稅收問題學習筆記之三——租賃業務中營業稅如何征收？

租賃業務中的營業稅如何征收？

--租賃業務稅收問題學習筆記之三

裘 企 陽

（本學習筆記的許多基礎性材料引自“稅收輔導站”,謹此聲明。）

一、相關規定

營業稅是對有償提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人，就其營業收入額征收的一種稅，也是租賃公司所承擔的最主要的一種流轉稅。

1993年12月13日國務院發布《中華人民共和國營業稅暫行條例》的第一條規定，“在中華人民共和國國境內提供本條例規定的勞務（以下簡稱應稅勞務）、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人。”該暫行條例所附的《營業稅稅目稅率表》中有“

三、金融保險業。”稅目，稅率為5%，“

七、服務業。”稅目，稅率為5%。其中，服務業稅目的征收范圍中有“租賃業”。1993年12月27日財政部頒布了《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》，并從1994年1月1日起實行。在1993年12月27日發布的國稅發[1993]149號《營業稅稅目注釋（試行稿）》的“

七、服務業”稱“服務業，是指利用設備、工具、場所、信息或技能為社會提供服務的業務。本稅目的征收范圍包括：……租賃業……。”“

（六）租賃業租賃業，是指在約定的時間內將場地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用的業務。融資租賃，不按本稅目征稅。”其中的“

三、金融保險業”稱，“ 金融保險業，是指經營金融、保險的業務。本稅目的征收范圍包括：金融、保險。”“

（一）金融金融，是指經營貨幣資金融通活動的業務，包括貸款、融資租賃、金融商品轉讓、金融經紀業和其他金融業務。……2．融資租賃，是指具有融資性質和所有權轉移特點的設備租賃業務。即：出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入設備租賃給承租人，合同期內設備所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按剩余值購入設備，以擁有設備的所有權。凡融資租賃，無論出租人是否將設備殘值銷售給承租人，均按本稅目征稅。……”

從以上規定可見，租賃公司從事的租賃業務應繳納營業稅。但是，要對其中的融資租賃業務和其它租賃業務加以區分。前者屬于金融保險業，后者屬于服務業。雖然稅率都是5%，但是應納稅額的計算依據大不相同。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第四條規定，“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。應納稅額計算公式：應納稅額＝營業額×稅率”。其第五條規定，“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。”這里說的“全部價款”就是租金。換句話說，租賃公司在租賃業務中應納稅額是租金和其它名目 1

費用合計值的5%。但是，這里說的租賃是指《中華人民共和國合同法》列名的“租賃合同”或《企業會計準則-租賃》所稱的“經營租賃”，而不是被列為金融保險業的 “金融租賃”（即融資租賃）。國家稅務總局2000年1月19日以國稅發「2000」15號印發的《金融保險業營業稅申報管理試行辦法》第二條第一款第（五）項把“金融租賃公司”列入了該辦法的適用范圍，其第三條第二款把“融資租賃”列入了金融保險業征營業稅的范圍。該款稱，“融資租賃（也稱金融租賃），是指經中國人民銀行或對外貿易經濟合作部批準可以從事融資租賃的單位開展的具有融資性質和所有權轉移特性的設備租賃業務。”

融資租賃業務的營業稅的計算方法經過了多次調整，包括稅基和稅率。依據最新出臺的法規：財政部、國家稅務總局2003年1月15日發布的財稅[2003]16號文《關于營業稅若干政策問題的通知》的第三條第(十一)款的規定: “經中國人民銀行、外經貿部和國家經貿委批準經營融資租賃業務的單位從事融資租賃業務的,以其向承租者收取的全部價款和價外費用(包括殘值)減除出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額為營業額。以上所稱出租貨物的實際成本，包括由出租方承擔的貨物的購入價、關稅、增殖稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險費和貸款的利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)。”此前相關的法規是,財政部、國家稅務總局1999年6月以財稅字「1999」183號文印發的《關于融資租賃業營業稅計稅營業額問題的通知》稱，“納稅人經營融資租賃業務，以其向承租者收取的全部價款和價外費用減去出租方承擔的出租貨物的實際成本，包括納稅人為購買出租貨物而發生的境外外匯借款利息支出。”國家稅務總局2000年7月28日以國稅字「2000」135號文印發的《關于外資金融機構若干營業稅政策問題的通知》的第四條稱，“準予從外資金融機構從事融資租賃業務應稅營業額中扣除的借款利息支出，應僅限于境外外匯借款利息支出，境內外匯（或人民幣）借款利息支出不得扣除”。兩相對照，就融資租賃的營業稅而言，新的法規不同于原先的法規之處在于，原先準予扣除的借款利息支出，僅限于境外外匯借款利息支出，境內外匯（或人民幣）借款利息支出不得扣除，而現在準予扣除的借款利息則包括境內外匯借款和人民幣借款利息。體現了內外平等的原則。

用較為通俗語言解釋，就是其它租賃按租金全額的5%征收營業稅，而融資租賃則按利差的5%征收營業稅。

二、融資租賃營業稅申報管理辦法中有待改進之處

就融資租賃業務營業稅的申報管理而言，我們認為還有需要改進之處。

國家稅務總局國稅發「2002」9號文《金融保險業營業稅申報管理辦法》中涉及關融資租賃業務的部分有些難以操作之處，值得商榷：

一)本辦法第十三條規定，“融資租賃以其向承租者收取的全部價款和價外費用（包括殘 值）減去出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額，以直線法折算出本期的營業額。”這里說的“本期”，含義不明。按照對第二十五條關于“……其它的金融機構以一個月為納稅期限……”的規定的理解，“本期”，就是“本月”。但是，本辦法第十九條又規定，“融資租賃業務，納稅義務發生時間為取得租金收入或取得索取租金收入價款憑證的當天。” 這怎么理解？是收到租金或相應憑證的當天才納稅？如果是，那就不僅不再是每月納稅，納稅的時點將完全不確定。尤其是，以什么為稅基？是以第十三條規定的公式：本期營業額＝（應收取的全部價款和價外費用－實際成本）×（本期天數÷ 總天數）為稅基？還是以實際收到的金額為稅基？如果按前者，“本期”又是指的什么？上述規定的相互矛盾，必將導致操作上的無所適從。

二)本辦法所規定的計算確認方法忽略了融資租賃業務租金約定方式的特點和靈活情況，除了將增加稅基核定上的難度外，尤其是會導致國家稅收的徒然減損。融資租賃合同項

下出租人所可能收取的“全部價款”，大致可分為三類：租金、各種名目的一次性收費（例如，租賃手續費之類）以及租賃保證金。其中，租賃保證金是期初收取期末退還的項目，不是出租人的收入，應視為暫收款，而不納入其營業稅的稅基。各種名目的一次性收費的營業稅收取方法比較簡單。這里只談涉及租金的營業稅計算確認方法。

融資租賃合同項下的租金收取，可以有若干種不同的約定。普遍的作法是在整個租賃期間分若干次收取租金。只收一次租金的作法幾乎是沒有的。而就各次租金的收取而言，則大致分為各次等額付租、各次等額還本和各次既不等額付租也不等額還本三種。前一種（等額付租）的前提條件，是租賃利率一定是在合同期初就確定了的。對于整個合同來說，只有一個租賃利率。業內常稱此種約定為“固定利率法”。后兩種的一個特點，是租賃利率是按期確定的，各期租賃利率通常按該期期初日某個基準利率加上某個確定的系數來定值。因此，各期利率的數額不會都是相同的。業內常稱此種約定為“浮動利率法”。在各次等額付租的約定下，還會有租金在各期期初支付（先付法）和租金在各期期末支付（后付法）的不同。所有上述三種方法，都會有不含寬限期和含寬限期的不同。所謂“寬限期”是指不還本的期次。在含寬限期的約定下，還會有寬限期末只付息不還本和既不還本也不付息的不同。組合起來，至少有十種不同的租金計算方法。由此所產生的一個重要結果，就是某融資租賃合同項下各期租金中所含的應作為計算營業稅的依據的租賃收益，是并非各期均等的。就整個租賃期間而言，攤到各個月份時，其差別也絕對不只是各月日歷天數的差異而已。但是，有一點是共同的，即，各次收取的租金中所含的租賃收益，必定是該期期初的出租人所承擔的尚未收回的購臵成本同該期租賃期利率的乘積。因此，各期的營業稅租賃收益差別是很大的。而且，由于總要按某種約定還本，因此，總的趨勢是前高后低、逐期遞減的。在會計處理上，我們是將各期租金中所含的收益，在該期租金所跨月份內的各月貸計損益表內的“租賃收益”科目。其公式是本月租賃收益＝跨越本月的某期租賃收益× 在本月所占天數÷ 該期天數。而如果是按照上述申報管理辦法繳納營業稅，各期變動幅度就將是很小的和大致均衡的。由此，就帶來了兩個問題。其一，本辦法所規定的、據以計算各月營業稅的稅基，同各公司依據《企業會計準則－租賃》的規定在各月所確認的租賃收益，是嚴重地不一致的。之所以會發生這種矛盾，是因為本營業稅申報管理辦法忽略了融資租賃合同各期收益的必然不同這一點，把整個收益在全期各月內攤提，而不是將各期租金分別在所跨的各月內攤提。如果按本辦法執行，不僅納稅的依據同會計處理的結果（資產負債表及損益表賬面數字）明顯矛盾；而且，各公司為了計算其營業稅稅基還得在現有的會計賬冊之外，另外編制一套計算用的報表，增加很大的工作量；其二，更為嚴重的是，依據本辦法征收營業稅的結果將是，國家應得稅收收入的徒然減損。因為，按本辦法所征收的營業稅，雖然在總額上同我們在上例中所計算的應納營業稅完全相等，然而，如果考慮資金的時間價值，則前者的折現值，無論取何種折現率，在任何不同的租金計算方式下，都一無例外地小于后者。我們認為，國家稅收收入的這樣減損，是完全不應該的。

三)本辦法所規定的計算確認方法在若干情況下不可操作。這里說的“若干情況”，是指浮動利率法下各類融資租賃合同。關于浮動利率法，前面已經作了說明。顯然，由于各期租金的租賃利率要以該期期初日的某個基準利率為依據才能定值，因此，不到末次租金的期初日，是不可能知道整個合同各期租金的總和的。而營業稅是從租賃期限的第一個月就要征收的。因此，本辦法對于浮動利率合同來說是不可操作的。或曰，是否可以先用期初已知的租賃利率來計算，此后，再隨各期利率的確定而逐次調整？對此，我們認為，是極不可取的作法。因為不僅調整中的計算工作量太大，而且，還無端地增加了退稅的程序。

四)本辦法規定自2002年2月1日起執行這一點不妥。理由很簡單。租賃公司目前正在履行中的大量融資租賃合同，始于2002年2月1日之前，將結束于2002年2月1日之后。對于同一融資租賃合同，前面已經按舊辦法征收了營業稅，現在一下子改成新辦法，必定會由于互不銜接，而導致稅負不公的問題。

三、修改建議

鑒于以上所述，中國金融學會金融租賃專業委員會曾于2002年8月向國家稅務總局提 出書面修改建議如下:

一）第十三條改為“融資租賃業務以本季損益表上貸記的租賃收益以及在融資租 賃合同項下的各項只收不退的費用名目之和扣減借款利息后的余額為其應納營業稅的稅基”；

二）取消第十九條；

三）第二十五條內增添“從事融資租賃業務的公司以一季度為納稅期限”的規定。

第二篇：租賃業務指引

辦理房屋租賃業務指引

第一章 一般規定

1-1 目的和依據

租賃是房屋所有權人實現房屋增值的重要方法。特別是產權商鋪、產權酒店等商業模式的興起，租賃這一法律行為越來越多的被房屋無所有者和使用者利用。為依法維護出租人、承租人和有關第三人的合法權益，依據《合同法》《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》及其他有關規定，提供房屋租賃業務指引。

1-2 定義

本指引商品房租賃是指出租人將房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。

1-3適用范圍

公有房屋租賃、城鎮廉租住房、旅館業的客房出租和房屋場地經營中的柜臺出租不適用本操作指引。

第二章 出租人與出租房屋

2-1 出租人

出租人應當是擁有房屋所有權的個人、法人、其他組織以及依法代管房屋的代管人或者法律規定的其他權利人。

2-2 可以出租的房屋

出租的房屋應當具備下列條件之一

（一）出租房屋的所有權應當已進行依法登記并已取得房屋所有權證。

（二）已竣工但暫時還未取得房地產權證的房屋，有下列之一權屬證明的也可出租：

（1）集體土地上的居住房屋，持有《宅基地使用證》；非居住房屋，持有用地批文和批準建房文件；

（2）單位或者個人購買的商品房，持有商品房預售合同或者商品房買賣合同，以及付款憑證；

（3）單位建造的房屋（除房地產開發企業建造的商品房外），持有土地使用權依法登記的房地產權證（土地使用權證）或者建設用地批準書以及建設工程規劃許可證、竣工驗收合格證明；

（4）單位建造的構筑物、地下建筑物，持有建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證和竣工驗收合格證明；

（5）單位建造的臨時建筑，持有臨時使用土地批準文件、臨時建設工程規劃許可證和臨時建設工程施工許可證。

（三）依法取得商品房預售許可證明的房地產開發企業的在建商品房。

2-3 房屋共有人和共有房屋出租

為兩個或兩個以上的人共有的房屋需要出租的，應當具有其他共有人同意出租的書面證明。2-4同意出租證明應當明確表示同意房屋出租、授權其中一人或數人簽訂房屋租賃合同，并愿意受租賃合同的約束。

各所有權人也可以通過在租賃合同文本上共同簽字的方式表示同意出租

2-5 有下列情形之一的房屋不得出租：

（1）未依法登記取得房地產權證書或者無其他合法權屬證明的；

（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；

（3）共有的房屋，未經全體共有人書面同意的；

（5）

（6）

（7）

（8）屬于違法建筑的；不符合安全標準的，被鑒定為危險房屋的；已抵押，未經抵押權人同意的；不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；

（9）改變房屋用途，依法須經有關部門批準而未經批準的；

（10）法律、法規規定不得出租的其他情形。

2-6 律師辦理房屋租賃業務首先要按照上述內容進行審核和盡職調查：

（一）審核出租人是否具有出租資格：

（1）出租人是否與出租房屋權證上的名稱一致；

（2）共有房屋出租的，是否有其他共有人同意出租的證明；

（3）委托出租的，房屋所有人是否與出租房屋所有權權證上的名稱一致，受托人與房屋所有人是否有委托出租合同；

（4）代理出租的，房屋所有人(委托人)是否與出租房屋權證上的名稱一致，代理人是否有房屋所有人的委托代理出租的授權證明；

（二）審核房屋是否具備出租條件和有無禁止出租的情形。

（三）對前兩項內容進行盡職調查，核實是否與當事人陳述和提供的文件資料一致。

第三章 租賃合同

3-1 確認出租人、承租人的主體身份

在出租人和出租房屋符合資格與條件后，簽署租賃合同前，律師要核對原件、確認雙方當事人的主體身份：

個人審核身份證或護照、港澳居民往來內地通行證、臺灣居民來往大陸通行證；企業、其他組織審核登記注冊證明、法定代表人身份證明、簽約代表的授權委托證明，若是境外企業、其他組織，前述證明還應經公正或認證。

3-2委托出租

委托他人出租房屋的，房屋所有人應當出具授權委托書，并與受托人簽訂房屋出租委托合同。3-3代理出租

代理人代理出租，應當向承租人出具房屋所有人委托代理出租的授權證明，代收租金的，應當由相關的委托文件。

3-4租賃合同

律師應當提示租賃當事人可使用租賃合同示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。自擬合同不得含有免除提供方法定責任、加重對方責任及排除對方權利的內容，自擬合同應具備以下主要內容

（1）租賃當事人的姓名或者名稱、住所；

（2）房屋座落地點、面積、結構、附屬設施和設備狀況；

（3）房屋用途；

（4）房屋交付日期；

（5）租賃期限；

（6）租金數額、支付方式和期限；

（7）房屋使用要求和維修責任；

（8）房屋返還時的狀態；

（9）轉租的約定；

（10）變更和解除合同的條件；

（11）違約責任；

（13）租賃當事人約定的其他內容。

3-5 律師應當審查租賃合同關鍵條款

（1）審查租賃面積的計算方法、調查核實其是否和房地產權證上登記面積或法定檢測部門檢測面積一致。

（2）審查房屋交付時的狀況，特別是附屬設施和設備狀況是否具體明確及能否拆除、改建或增設和租賃期滿交還時的要求。

（3）審查租賃合同約定的房屋用途是否和政府批準的規劃用途一致。若不一致，須由出租人或出租人委托承租人報規劃部門批準。

（4）房屋租賃期限不得超過土地使用權出讓合同、土地租賃合同約定的土地使用年限及不得超過二十年，審查租賃合同有無違反此規定。

（5）審查和明確租金和有關費用的范圍，租金是否包含管理費、空調水電費等；審查租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后租賃保證金的處理。

（6）若出租人同意承租人對房屋進行裝修，要注意審查裝修的有關約定：裝修的內容和要求、承租人對裝修公司及其工人的管理、裝修給第三人造成損害的責任承擔、裝修發生的水電等費用承擔與支付、裝修過程中與物業管理公司的協調、裝修期內是否免租或一定期限內免租等。

（7）維修責任：若當事人沒有另外約定，出租房屋的養護、自然或第三人造成的損壞或故障，其維修責任在于出租人；若因承租人使用不當或過錯造成的損壞或故障，則承租人須承擔維修責任或維修費用。

（8）若是經營性房屋租賃，律師要合理提示當事人是否投保公眾責任險或第三者責任險。

第四章 房屋租賃合同登記備案

4-1 未登記不得對抗第三人

律師應特別提示承租人，其房屋租賃合同未經房地產登記機構登記備案，不得對抗第三人，其優先繼續承租權、優先購買權、買賣不破租賃權等都無法得到完全保護。

4-2 登記應提交的材料

租賃當事人在簽訂租賃合同后的15日內應持下列材料辦理登記備案手續：

（1）《北京市房地產登記申請書》（原件）；

（2）當事人身份證明或單位營業執照（原件及復印件）；

（3）委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復印件）；房地產權利人為自然人的，委托書需公證：a、在香港申辦的公正文書須經中國法律服務（香港）有限公司加章轉遞確認；b、臺灣同胞持臺灣地區公證機構出具的公證文書須經北京市公證員協會核對，并出具確認當事人的正本與海基會寄送的副本核對一致的證明；c、在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經該國外交部或其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證。

（4）房屋租賃合同，包括房屋出租轉租、承租權轉讓或交換、預租合同等（原件）；

（5）向外來人員出租房屋的，還應提交房屋租賃治安管理證件（復印件）；

（6）房地產權證、其他權屬證明（原件）。

4-3 租賃合同登記備案證明和費用

符合條件和規定的，房地產登記機構自受理登記申請后即時將相關事項記載于房地產登記冊，并即時向當事人出具登記備案證明。

租賃合同登記備案的費用目前為每件50元。

4-4 律師代辦租賃登記備案

律師代辦租賃登記備案手續，要取得并向房地產登記機構出具當事人的委托書。律師要認真審核上述材料是否齊全、真實，并在租賃合同簽署后15日內及時辦理。律師對原件要妥善

保管，辦理完畢要及時歸還當事人，以免丟失承擔責任。

第五節 商品房預租

5-1 商品房預租定義

商品房預租是指房地產開發企業在新建商品房未辦理房地產初始登記、取得房地產權證前，在符合地方法規或有關政府部門規范性文件要求的情況下，與承租人簽訂商品房租賃預約協議，并向承租人收取一定數額的預收款的行為。

5-2 預租的出租人的限定

律師應合理提示委托人，預租的出租人必須為房地產開發企業，而不能為個人或其他單位。5-3 預租的條件

房地產開發企業預租商品房的基本前提條件是應當符合商品房預售的條件，并依法取得市或者區、縣房地產管理部門核發的商品房預售許可證明。

5-4 預租合同的特別內容

在合同內容上，預租商品房合同除了應具備一般房屋租賃合同的基本內容外，還應當載明下列內容：（1）預租房屋的交付使用日期；（2）預付款的金額、支付期限；（3）其他有關預租事項。其中交付使用日期應在商品房竣工并取得房地產權證后；

5-5 預租合同的登記備案

在登記備案上，雙方當事人簽訂預租合同后，在15日內持預租合同和有關材料辦理預租合同登記備案（此登記備案應為預告登記性質），簽署預租商品房使用交接書后再辦理登記備案，領取租賃合同登記備案證明；

5-6 預租與預售的沖突

律師應合理提示委托人預租存在的限制情況，即房地產開發企業不得將已經預售的商品房預租；商品房預購人不得將預購的商品房預租：商品房未經初始登記、取得房地產權證前，承租人不得將預租的商品房轉租、房屋承租權轉讓或者承租權交換。

第六節 商品房先租后售

6-1 先租后售的定義

商品房（含存量房屋）先租后售是指房地產開發經營企業投資建造、并已取得《房地產權證》的商品房及房屋所有權人擁有的存量產權房屋，采取先出租給承租人使用，再根據合同約定出售給該承租人的一種交易行為。

6-2 先租后售登記備案的問題

律師應合理提示委托人商品房先租后售合同目前在登記備案上存在政策不明朗的情況，但可以租賃合同名義登記備案，在租賃合同中雙方平等自愿對先租后售的有關事宜作出約定。6-3 先租后售房屋的限定

先租后售的房屋應是房地產開發經營企業投資建造并已取得《房地產權證》的商品房或房屋所有權人擁有的存量產權房屋。

6-4 律師要注意審查先租后售的租賃合同中是否具備如下特別約定：

（1）買賣該房屋的時限、價格；

（2）約定的買賣價格與實際成交時支付價款的計算方式；

（3）出租人解除與承租人購房約定的條件；

（4）在合同約定的有效期限內，出租房屋需設定抵押的，房屋業主應當事先取得承租人書面同意；

（5）在租賃期間，未經承租人書面同意放棄購房權利的，房屋業主不得將該房屋另行出售給他人；未征得房屋業主的書面同意，承租人不得將該房屋先租后售的權利轉讓他人；

（6）承租人要購買該物業，必須在租賃期限屆滿前與房屋業主簽訂商品房出售合同，并在出售合同中載明出售前承租人已租賃的時間、繳付的租金、該房屋出租時約定的買賣價和實

際成交時支付價款的計算等內容。

（7）按以前先租后售的操作，在出售合同登記時，需提交承租人已交付租金的發票、房屋業主出租該房屋的納稅憑證。因此，要約定房屋業主取得租金收入應開具租金發票并按規定納稅，以維護雙方可能會得到的合法權益或免除的義務。

第七章 商品房售后包租

7-1 售后包租的定義

售后包租，按建設部《商品房銷售管理辦法》界定，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

7-2 售后包租登記備案的問題

律師應合理提示委托人售后包租目前是存在限制的，其合同在登記備案上也存在政策不明朗的情況，有可能無法獲得登記備案。

7-3 售后包租的限制

律師應合理提示當事人售后包租的房屋必須是已竣工的商品房，未竣工的商品房不得售后包租或變相售后包租。

7-4 律師審核售后包租合同中應注意的特別事項是：

（1）所定的租金回報不要高于市場上同類房屋正常出租業務所得的平均利潤，且應有相應的擔保，以免涉嫌非法融資。

（2）該房屋買賣價格、包租期間的租金回報或價格折減金額、出租與轉租的約定、包租年限以及售后包租有關雙方的權利、義務等內容應具體明確；

（3）代理出租的，包租人未經買受人的書面同意不得擅自將售后包租的該房屋再轉包租；包租人與承租人簽訂租賃合同的租賃期限不得超過包租合同約定的終止日期。

第八章 房屋轉租、房屋承租權轉讓或交換

8-1 房屋轉租的定義

房屋轉租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。8-2 律師要合理提示偽托人有下列情形之一的房屋不得轉租：

（1）承租人拖欠租金的；

（2）承租人在承租房屋內擅自搭建的；

（3）預租的商品房。

8-3 轉租的前提條件

律師辦理房屋轉租業務，首先要審查房屋租賃合同。房屋租賃合同約定可以轉租的，承租人可以按照租賃合同的約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的，承租人轉租房屋應當征得出租人書面同意。

8-4 轉租合同與租賃合同的關系

律師要提示委托人，房屋轉租期間，租賃合同發生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同應當隨之變更；租賃合同解除的，轉租合同隨之解除。

8-5 轉租期限的限制

在轉租期限上，律師要注意轉租合同的終止日期不得超過租賃合同規定的終止日期，除非出租人與轉租雙方另有協商約定。

8-6 除非出租人與轉租當事人另有約定，房屋轉租期間，承租人應當繼續履行租賃合同。8-

7、房屋轉租合同的登記備案

轉租雙方當事人應在簽訂房屋轉租合同后15日內持下列材料向房地產登記機構辦理房屋轉租合同的登記備案，領取轉租合同登記備案證明：

（1）出租人同意轉租的書面意見或者經登記備案的租賃合同；

（2）租賃合同的登記備案證明；

（3）轉租合同；

（4）轉租的承租人個人身份證明或者企業、其他組織的登記注冊證明。

8-8 房屋承租權轉讓或交換的定義

房屋承租權轉讓是指在房屋租賃期限內，承租人將其在房屋租賃合同中的權利、義務一并轉移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續履行房屋租賃合同的行為。

房屋承租權交換是指在房屋租賃期間，承租人將其承租的房屋與第三人承租的房屋交換使用，并各自履行交換對方房屋租賃合同的行為。

8-9 房屋承租權轉讓或交換的條件

律師要提示當事人，房屋承租權轉讓或者交換，承租人須征得出租人的書面同意。8-10 房屋承租權轉讓或者房屋承租權交換的辦理程序是：

（一）承租人事先征得出租人的書面同意；

（二）承租人與房屋承租權的受讓人或者房屋承租權的交換人簽訂“房屋承租權轉讓合同”或者“房屋承租權交換合同”；

（三）出租人與房屋承租權的受讓人或者房屋承租權的交換人簽訂“租賃主體變更合同”，變更房屋承租人，繼續履行原租賃合同。

（四）雙方當事人在“租賃主體變更合同”簽訂后的15日內，應當持下列材料向原租賃合同登記備案的房地產登記機構辦理合同的變更登記備案，領取登記備案證明：

（1）房屋承租權受讓人或者房屋承租權的交換人的個人身份證明或者企業、其他組織的登記注冊證明；

（2）房屋承租權轉讓合同或者房屋承租權交換合同；

（3）房屋租賃主體變更合同；

（4）租賃合同登記備案的證明。

第九章 租賃合同的解除

9-1不定期租賃的當事人可以隨時終止租賃關系，但出租人應當在合理期限之前書面通知承租人。

9-2 出租人有下列情形之一，承租人可以解除合同：

(1)出租人未按時交付房屋的，承租人可以催告出租人在合理期限內交付，逾期仍未交付的；

(2)出租人交付的房屋不符合租賃合同約定，致使不能實現租賃目的的；

(3)交付的房屋危及承租人安全的；

(4)對房屋租賃期限沒有約定，依照法律規定仍不能確定的。

9-3承租人有下列情形之一，出租人可以解除合同：

(1)對房屋租賃期限沒有約定，依照法律規定仍不能確定的；

(2)承租人未征得出租人同意改變房屋用途，致使房屋損壞的；

(3)承租人逾期不支付租金累計超過六個月或約定的期限的；

(4)承租人造成房屋主體結構損壞的；

(5)房屋租賃合同未約定可以轉租，承租人轉租房屋未征得出租人同意的。

第三篇：金融租賃業務

經中國銀行業監督管理委員會批準，公司可經營下列本外幣業務：

1、融資租賃業務；

2、吸收股東1年期（含）以上定期存款；

3、接受承租人的租賃保證金；

4、向商業銀行轉讓應收租賃款；

5、經批準發行金融債券；

6、同業拆借；

7、向金融機構借款；

8、境外外匯借款；

9、租賃物品殘值變賣及處理業務；

10、經濟咨詢；

11、中國銀行業監督管理委員會批準的其它業務。

首頁>業務介紹>租賃流程

一、租賃申請

式，并收集客戶及項目的基礎資料。

二、業務考察、評估、受理

根據公司對客戶及項目的考察辦法，業務人員將對客戶從資質、資信、經營情況及整體財務狀況等方面進行客觀、全面的評估，評估合格者，公司正式受理租賃申請。

三、業務洽談

業務部門根據對客戶和項目的評估結果補充收集相關資料，與客戶進行商務洽談及信息交流，同時與客戶洽談有關租賃期限、利率、還款方式等租賃要素，形成租賃合作框架。

四、業務審批

業務人員根據項目實際情況及租賃方案，形成書面材料并提交公司審批。

五、簽訂租賃合同

在公司對項目審批通過后，業務人員根據批復條件會同律師設計法律文本，并在與客戶協商一致后簽訂租賃相關合同及協議。

客戶向公司遞交《租賃申請書》，表明租賃需求；公司相關業務部門向客戶介紹業務流程及業務模

六、設備的交付及驗收

公司與客戶共同完成設備交付及驗收工作。公司可代為辦理進口貨物所需的進口、報關、付匯以及貨物運輸、保險等手續。

七、交貨付款

在設備驗收合格的基礎上，由客戶向公司出具《到貨確認書》及《貨款支付申請書》，公司對外付清全部貨款。租賃期間，設備所有權在公司，使用權在客戶。

八、收取租金

按照合同約定，客戶需按時足額向公司支付租金及其他相關費用；一般情況下，租金包括租賃本金和利息兩部分。

九、租賃期末租賃物的處理

租賃期滿，根據合同約定，租賃公司以名義價格將租賃物的所有權轉讓給客戶或辦理續租手續。

首頁>業務介紹>租賃案例

一、租賃項目方案（1）租賃標的：某設備

（2）設備售價：人民幣7,510,000.00元

（3）融資金額：人民幣7,000,000.00元，融資比例為93.21％（4）租賃利率：人民銀行公布的同期貸款利率上浮一定比例（5）租賃手續費：租賃年初收取租賃總額一定比例的手續費（6）租賃保證金：承租人向出租人提供租賃項目還款保證金（7）租賃期限：根據設備情況及承租人的償還能力，設定項目期限

（8）租金支付方式：根據租賃項目及承租人的現金流情況，商定租金償還方式，通常可按月、按季度、按半年或按年等支付方式。

（9）租賃物保險：由承租人出資投保，險種為機損險和財產一切險等出租人認為必須的險種；保險第一受益人為租賃公司，保險年限需覆蓋租賃年限，投保比率不得低于未還貸款本金的120％。

（10）擔保：提供租賃公司認可的還款保證，可采取多種擔保方式，如：提供第三方擔保人，提供抵、質押物等。

（11）租賃期滿，根據合同約定，租賃公司以名義價格將租賃物的所有權轉讓給客戶。

二、租賃操作流程圖

三、需簽署的相關合同

《設備購買合同》、《租賃合同》、《保證合同》等法律文本。

1、什么是租賃？它與買賣、借貸有何區別？

1、什么是租賃？它與買賣、借貸有何區別？

答：租賃是以收取租金為對價而讓渡有體物占有、使用和收益權的一種交易。

租賃同買賣的區別在于讓渡的權利不同。租賃只讓渡標的物的占有、使用和收益權，而買賣則讓渡標的物的包括處分權在內的完整的所有權。正因如此，適合于買賣的標的物的類別范圍，是遠遠大于適合于租賃的標的物的類別范圍的。例如，水泥可以買賣，卻不能租賃；股票也可以買賣，也不能租賃。

租賃與借貸的區別在于讓渡的標的物的類別不同。如果標的物不是有體物，而是貨幣（一般等價物），那就是借貸。

2、什么可以租賃？什么不可以租賃？

2、什么可以租賃？什么不可以租賃？

答：在使用中不會轉化為它物的有體物以及能發揮相對獨立功能的有體物，都可以租賃。這樣的有體物就是通常所說的動產和不動產。債權不可以租賃，股權不可以租賃，知識產權和特許權之類無形資產不可以租賃，人或人才更不可以租賃。只有有體物才可以租賃。即使是有體物，如果是在使用中會轉化為它物的（例如，燃料、原材輔料）或者不能發揮相對獨立功能的（例如，零部件），那也不可以租賃。

3、租賃有哪些類別？

3、租賃有哪些類別？

答：《企業會計準則—租賃》在講到租賃的分類時說，租賃分為“融資租賃”和“經營租賃”。《中華人民共和國合同法》中則有〖租賃合同〗和〖融資租賃合同〗這樣兩個列名專章。由此可見，租賃分為兩大類：一大類是“融資租賃”（也叫“金融租賃”），另一大類有兩個叫法，或者叫“租賃”或 “經營租賃”。

4、什么是融資租賃和經營租賃？二者的根本區別是什么？

答：按合同法的說法，凡是租賃物是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，而向出賣人買來并出租給承租人的，就是融資租賃。按租賃會計準則的說法，融資租賃是指實質上轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃。該準則還規定，凡是在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權一定轉移給承租人的，或者，屆時承租人有廉價購買租賃資產的選擇權的，或者，租賃期占租賃資產尚可使用年限的大部分（不短于75%）的;或者，承租人所付的全部租金折現到起始日的數值不小于租賃資產購置成本的90%的，或者，該租賃資產只適合于該承租人使用的，只要符合其中一條，就都是融資租賃。可見，從經濟實質而不是法律關系來剖析，融資租賃無異于承租人用出租人提供的抵押貸款購買所需的資產，或是出租人對承租人的分期付款銷售。

融資租賃的經濟實質不是從法律關系來剖析，融資租賃無異于承租人用他人（這里是出租人）提供的抵押貸款購買所需的資產。國外也有稱融資租賃為“變相的分期付款銷售”的。意思是說，承租人向出租人支付租金的行為，類似于買受人向出賣人的分期支付貨款。

融資租賃交易至少涉及三方當事人，即租賃公司、出賣人和用戶企業。在融資租賃交易中，在租賃公司和用戶企業之間是各以出租人和承租人的身份訂立融資租賃合同。在租賃公司同租賃物提供者之間是各以出賣人和買受人的身份訂立買賣合同（或具有買賣合同性質的其它契約性文件，例如，“所有權轉讓協議”之類）。

在融資租賃交易中，出租人既不向承租人交付租賃物（實物交付），也不向承租人提交貨物提取單或貨物發票之類的所有權憑證（名義交付），總之，出租人無任何交付責任。貨物（租賃物）的交付責任由出賣人承擔。

就租賃物的購買問題，租賃公司也可以委托它人（包括承租人）購買。當租賃物是租賃公司委托它人購買時，租賃公司同被委托者之間是委托代理關系，后者是租賃公司在購買中的代理人。買賣合同的價款由租賃公司提供，買賣合同項下的貨物的所有權歸租賃公司。租賃公司當然仍將是租賃物的所有權人。按照企業會計準則的說法，凡是并非融資租賃的租賃，就是經營租賃。

二者根本區別在于，融資租賃的出租人基本上不承擔租賃物的余值風險，而經營租賃的出租人則一定要承擔租賃物的余值風險。

5、什么是余值？什么是余值風險？

答：余值是租賃期限屆滿時租賃物尚存的公允市值。余值風險是指在出租人通過租金所收回的價值不足租賃物在起始時的原值的情況下，該余值小于出租人未收回的租賃物的原值部分。

6、什么是租賃保證金？

答：關于租賃保證金，以下幾點值得注意：1)租賃保證金并不是為融資租賃合同的正式訂立而支付，也不是融資租賃合同成立的證據，因此，它不是立約定金；2)租賃保證金的支付，并不是融資租賃合同生效的唯一條件，因此，它不是成約定金；3)租賃保證金通常在融資租賃合同完全履行時返還，因此，它不是解約定金；4)在融資租賃合同中，在某方違約時，并不是以租賃保證金收受方沒收該保證金，更不是以向支付方雙倍返還該保證金的方式解決，而是由違約方按合同的約定賠償損失，因此，租賃保證金也不是違約定金。固然，租賃保證金可用于沖抵應付租金或延遲利息或損失賠償金，但也就僅僅是沖抵而已。損失賠償額的確定仍需依合同的約定或法院或仲裁機構的裁定。綜上所述，租賃保證金應視為是某種形式的承租人預付款，是其自行承擔該融資租賃項目中的風險的基金。

8、融資租賃合同有哪些基本類別？

答：有典型的融資租賃合同、轉租式融資租賃合同和回租式融資租賃合同這三個基本類別。

所謂典型的融資租賃合同是指并非轉租式或回租式的融資租賃合同，亦稱直接融資租賃合同，簡稱融資租賃合同。

所謂轉租式融資租賃合同是指此類合同有特別條款約定，其中的承租人有權同時以出租人的身份同第三人，即最終承租人，訂立其租賃物件和租賃期限與本合同完全相同的另一融資租賃合同。

所謂回租式融資租賃合同是指此類合同的出租人和承租人同時是相關的買賣合同的買受人和出賣人。也就是說，融資租賃合同中的承租人和相關的買賣合同中的出賣人，是同一人。

9、融資租賃合同出租人和承租人各自的合同義務和權利是什么？

答：融資租賃合同出租人的合同義務是向承租人轉讓租賃物的占有、使用和通過使用獲得收益的權利及不發生侵犯這些權利的行為。融資租賃合同出租人的合同權利是收取租金和費用。

出租人對租賃物的所有權，是該融資租賃合同得以成立的前提。換句話說，出租人對租賃物的所有權是針對任何人的。

融資租賃合同出租人的對租賃物的所有權是附條件的所有權，即，是在讓出了占有、使用和通過使用獲得收益的權利之后的所有權。也就是說，融資租賃合同中出租人所保有的，僅僅是所有權中的處分權。出租人對租賃物的處分權的行使，是受融資租賃合同條件所約束的。出租人對租賃物的任何處分，必須以不減損承租人對該租賃物的占有、使用、收益權為前提。

承租人的合同義務是支付租金及費用和不發生侵犯出租人對租賃物的處分權的行為。融資租賃合同承租人的合同權利是占有、使用租賃物和通過使用獲得收益。

10、哪些是融資租賃合同的承租人可能侵犯出租人對租賃物的處分權的行為？

答：向第三方出售、轉讓、抵押、（未經出租人同意）出租租賃物、將租賃物用于投資或抵債、（未經出租人同意）將租賃物作重大改造或遷離合同約定的設置地點等等，都屬于承租人侵犯出租人對租賃物的處分權的行為。

11、在融資租賃交易中，出租人要承擔因購買該貨物所產生的經濟后果嗎？為什么？

答：在融資租賃交易的買賣合同中，盡管買受人是出租人，為此它要支付貨款，然而，向誰買、買什么，以什么條件買，所有這一切，卻都是要由承租人決定的。因此，隨附于租賃物所有權的風險就必須歸于承租人，而不是歸于通常情況下的買受人/出租人。在這里，出租人盡管是租賃物的法定所有權人，但卻并非其經濟所有權人，因此不承擔因購買該貨物所產生的經濟后果。

12、在融資租賃合同期限屆滿以及承租人完全履行了其合同責任的情況下，通常對租賃物有哪幾種處理方式？

答：通常有返還、留購和續租三種處理方式。承租人對租賃物的廉價購買任擇權就是承租人可以自主決定是否在租賃期限屆滿時以合同約定的某個低廉的、象征性的價格購買該租賃物的權利。續租就是在本融資租賃合同終止后，雙方仍以出租人和承租人的身份和仍以該租賃物為標的物，接著履行下一個融資租賃合同。不言而喻，由于租賃物價值的減少，下一個融資租賃合同的租金也必將降低。

留購或續租與原來的融資租賃合同的權利義務的關系：凡是融資租賃合同中約定，在合同期限屆滿時，在承租人完全履行了其合同責任的前提下，它有對租賃物的廉價購買任擇權（留購），或以某種較低的租金續租的權利，這些權利的行使，不僅有上述條件的滿足這一前提，而且還有該融資租賃合同的終止這一前提。屆時，雙方在融資租賃合同中的權利義務，隨該合同的終止而滅失。雙方又各以出賣人和買受人的身份訂立轉讓某貨物即原先的租賃物的所有權，或者以新的出租人和新的承租人的身份訂立另一以原先的租賃物為新的租賃物的另一融資租賃合同。因此，這些權利義務的履行，應視為是雙方對于在該融資租賃合同終止時必將進行另一交易的承諾的兌現。也可視為是承租人在該融資租賃合同中的后合同權利。

13、什么叫合同期限與租賃期限？起租日怎樣設定？約定租賃期限的長度時主要考慮因素是什么？ 答：融資租賃合同的合同期限是始自該合同生效之日、止于該合同終止之日的履行期間。

融資租賃合同的租賃期限是指承租人向出租人租用租賃物的期間。它的要素包括起始時點（某年某月某日）和時間長度（幾個月）。至于終止時點，則由這兩個要素推導得出。

融資租賃合同一旦生效，合同期限就開始了。然而此時出租人尚未開始付款，承租人對租賃物的占有無從談起。所以，設定一個以不同于合同生效日的起租日為始點的租賃期限，較為合理。租賃期限是據以計算租金的，所以應該主要以承租人占有出租人提供的資金的始點和期間長短為依據，這是我國融資租賃業界較為通行的作法。

租賃期限的時間長度通常用月數或年數表示。在約定租賃期限的長度時，通常考慮的，不是該租賃物的折舊年限，而是以下三個因素：1）承租人在自起租日起計算的、運用包括租賃物在內的全部資產進行經營活動的未來年份里各年各期的現金流預期，即各年各期將有怎樣的支付租金的能力；2)如何避免因租賃期限過長而加大租金中所含的財務費用（例如，資金占用期超過五年時其計息利率會顯著提高）；3）如何避免因租賃期限過短而喪失稅務當局關于融資租賃項下固定資產可以加速折舊的優惠待遇。

14、什么是承租人根本違約？承租人根本違約時應如何處理？

答：所謂承租人根本違約，除了承租人發生對租金的實質性拖欠外，還包括承租人發生了合同約定的應視為侵犯出租人對租賃物的處分權的行為。

承租人根本違約時應該作損失賠償。其下限至少是要補償出租人的未收回的購置成本。其次，從《中華人民共和國合同法》第二百四十八條關于“承租人經過催告在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金”的規定看，在一定條件下，出租人將有權要求承租人加速支付。這也是一種損失賠償的、帶有處罰性質的方式。當然也不能一概而論。《中華人民共和國合同法》第二百四十九條的如下規定：“當事人約定租賃期間屆滿租賃物歸承租人所有，承租人已經支付大部分租金，但無力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租賃物的，收回的租賃物的價值超過承租人欠付的租金以及其他費用的，承租人可以要求部分返還。”總之，損失賠償的方式，通常應該在合同內約定，否則，就應依《中華人民共和國合同法》的規定執行。

15、融資租賃合同的擔保可以有哪些類別？各有何特定要求？

答：融資租賃合同是否需要擔保由雙方約定。就承租人履行其對出租人的金錢給付債務的擔保而言，1）可行的擔保方式包括保證、抵押和權利質押，而動產質押、留置及定金，則不適用；2)這里的保證人，必須是并非承租人的第三人；這里的抵押人或出質人，則既可以是承租人，也可以是并非承租人的第三人；3）由第三人提供保證時，保證人同出租人（債權人）之間宜以書面形式訂立單獨的保證合同，該保證合同獨立于融資租賃合同（主合同）之外，是融資租賃合同的從合同；4）由第三人提供抵押或權利質押時，抵押人或出質人可以同出租人（債權人）以書面形式訂立獨立于融資租賃合同（主合同）之外的抵押合同或質押合同，構成融資租賃合同的從合同；也可以在融資租賃合同中通過相應的擔保條款約定；由承租人提供抵押或權利質押時，則通常宜于在融資租賃合同中通過相應的擔保條款約定。就對融資租賃合同期限屆滿時租賃物的殘值的擔保而言，1）此類擔保只適用于當融資租賃合同中據以計算租金的金額不是租賃物購置成本的全部，而是其某個百分數時；2）此類擔保可行的擔保方式同上；3）此類擔保的提供者，既可以是并非承租人的第三人，也可以是承租人；4）此類擔保所擔保的數額，可以是租賃物購置成本與據以計算租金的租賃物購置成本之間的差額加上該差額在租賃期限內的利息，也可以是承租人與出租人商定的某個數額，總之，需在相應的擔保合同或擔保條款中具體約定；5）在融資租賃合同中必須約定在合同期限屆滿時租賃物的評估變現方式。評估變現值小于約定的殘值的部分，就是擔保債務；評估變現值大于或等于約定的殘值時，擔保債務自動解除。

16、融資租賃合同的生效通常需附哪些條件？

答：融資租賃合同的生效通常需附條件，這些條件可能包括但不限于：一）合同當事人已經簽字蓋章、相關的買賣合同已經訂立、相關的擔保合同已經訂立、租賃保證金已經給付；二）在買賣合同是進口合同的情況下，則還有進口許可的取得；三）在本合同是轉租式融資租賃合同的情況下，則還有以本合同的承租人為出租人和以本合同的租賃物為租賃物的另一融資租賃合同的訂立；四）在本合同是回租式融資租賃合同的情況下，則還有承租人的董事會對承租人向出租人轉讓其自有資產的所有權的批準。

17、融資租賃合同通常會需要哪些附件？

答：融資租賃合同的附件通常包括但不限于：一）合同當事人營業執照；二）合同當事人的法定代表人或其授權人的資格證明；三)相關的買賣合同及其全部附件；四)相關的擔保合同；五)租賃物驗收報告；六)租賃物財產保險合同副本；七)（租金用外匯支付時的）外匯（轉）貸款登記證副本；八)（出售回租情況下的）承租人董事會相關決議；九)出租人蓋章的各種工作單證，例如，租前息通知單、合同成本結算單、租金應付日期及成本余額通知單、各次租金通知單，等等。

18、融資租賃合同在何種情況下解除？分別應如何處理？

答：融資租賃合同在下述情況下解除，即租賃物未交付、合同法定無效、租賃物毀損滅失或者合同一方根本違約。若融資租賃合同中沒有約定合同解除時的處理，則應按《中華人民共和國合同法》第二百四十八條或第二百四十九條的規定執行。

融資租賃合同因租賃物未交付而解除時，出租人應向承租人返還承租人已向出租人支付的全部金額。由此造成的損失是否及如何在合同當事人之間分擔，由合同約定。

融資租賃合同因合同法定無效而解除時，（一）若系出租人過錯，承租人應有權選擇請求索回全部已付金額，或者選擇留購租賃物。留購價應是出租人所承擔的購置成本扣除承租人已付金額后的差額；

（二）若系承租人過錯，出租人應有權選擇收回租賃物，或者請求承租人即時支付出租人所承擔的全部購置成本；

（三）若系雙方過錯，則出租人應向承租人返還承租人已向出租人支付的金額，出租人從租賃物公開拍賣或承租人留購中所得價款應該用于沖抵其所承擔的購置成本，沖抵后的余額應歸承租人所得，沖抵后的不足部分應由承租人向出租人補足。

融資租賃合同因租賃物毀損或滅失或者合同一方根本違約而解除時，如何進行損失賠償，由合同約定。也就是說，在合同中應該有相應的條款，對過錯方如何賠償損失作出明確的約定。

19、回租中的買賣同一般買賣有何異同？確定回租中的標的物時需有哪些考慮？

答：由于售后回租中的出售和租入是同時發生的，因此，交易的過程中不存在出賣人向買入人的實物交付和承租人對租賃物的驗收，也就是說，不存在通常貨物買賣中的物的流動。同時，企業將該實體財產出賣，隨之又租入，因此也不導致對該實體財產實際占有和使用狀況的改變。換句話說，該企業在進行了該售后回租之后，其對該項交易的標的物的占有、使用條件毫無變化。

為使售后回租交易合法，首先，被出售的貨物必須是該企業自己既有的、而且未曾向任何人抵押的財產，當然，更不能是正在作為訴訟標的的財產或已列入企業破產財產的財產。為了確認這一點，通常需要通過某種確認產權的程序，例如，該財產所有權的公證等。其次，作為企業的固定資產，其出售還需要有一定的批準程序。例如，對于國有企業而言，需有相應的國有資產管理部門的批準；對于有限責任公司或股份有限公司而言，需有其董事會批準該項出售的相應決議；對于上市公司而言，則還需有其股東大會的相應決議和相應的披露程序。上述買賣交易的價格由買賣雙方商定，但通常都必須有一個合理的、不違反會計準則的定值依據作為參考，例如該財產的賬面凈值或經合格的資產評估機構評估的公允價值等。20、回租與拆借、抵押貸款各有什么不同?

答：回租與拆借根本不同。任何拆借，都僅僅導致金錢債的發生，而與任何實體財產的買賣，即其所有權的轉移無關。如果某項交易不含有我們上面所說的實體財產所有權的轉讓這一買賣行為，則它就不能被認定為是融資租賃交易，也不能被認定為是售后回租。

回租與抵押貸款根本不同。抵押貸款的前提是，借款人（金錢債務人）或第三人是抵押物的所有權人，而在回租中，承租人不是借款人，而是租賃債務人；承租人也不是租賃物的所有權人，而僅僅是租賃物的占有、使用人。

售后回租這種交易方式的目的，是在基本上不改變企業資產規模和不影響對其既有實體資產使用和借以受益的的前提下，變其某些實體資產為金融資產，以改變其資產結構，提高其資產的流動性，以滿足其特定的經營需要。例如，有些企業，通過售后回租取得現金價款，用于償還此前為購置該固定資產所借入的銀行長期貸款，從而既使其可以將銀行核準給予的十分寶貴和有限的授信額度更有效地用作流動資金之需，也使銀行的信貸結構更加合理，商業化的步伐得以加快。又如，某些大型證券公司，在已往的經營中，其對下屬機構的實物投資過多，嚴重影響其總資產的流動性，因而也限制了其利用銀行證券質押業務的機會。通過售后回租，可以大幅度地改變其資產結構，大大提高其貨幣資金及證券資產的比重，從而為其擴展自營證券業務的主業，創造有利的條件。還有，在優勢企業對其它企業的合并、兼并中，迫切需要一定的資金用于安置職工和供進行適度技術改造及擴大適銷產品生產規模的流動資金之需。這時，它們將自有的或被合并、兼并企業的有效實物資產向融資性租賃公司出售并同時租入使用，就可以在一定程度上減輕信貸壓力，緩解上述資金瓶頸，促進國有企業資產重組的成功，等等。

23、融資租賃對市場各方參與者有何好處？

答：融資租賃在加速折舊、促進企業技術進步和大宗產品銷售、提高產品競爭力等方面具有獨特的優勢，在歐美等發達國家已成為僅次于銀行貸款的第二大金融工具。融資租賃作為一種金融工具——把制造業、流通業、金融服務業緊密地結合起來，使各行各業的參與者受益良多。

（1）對需求方的好處：解決資金不足的困難；加速折舊，充分享受稅收等方面的優惠；降低負債比率，優化資產結構；增強資產的流通性；手續簡便，節約時間；降低風險等。

（2）對供應方的好處：以租促銷，擴大產品銷路和市場占有率；保障貨款的及時回收；簡化產品銷售環節，加速企業資金周轉等。

（3）對合作銀行的好處：利用租賃公司的中介功能，控制資金投向，分散信貸資金風險；通過租賃公司的專門帳戶，保證資金的安全；增加銀行的結算業務等。

22、融資租賃有哪些市場功能？ 答：企業從外部融資通常可以有股權融資、發行債券、銀行貸款和租賃融資等方式。

同股權融資相比，租賃融資對企業的好處有：不僅程序上要簡單得多，而且可以避免分散自己的股權利益或過多地披露自己的商業秘密。

同發行債券相比，租賃融資對企業的好處有：我國當前債券市場還很不發達，取得進入此類資本市場的資格這一點，遠非易事。與之相比，租賃融資在程序上要簡單得多。

同利用銀行貸款購買相比，租賃融資對企業的好處有：可以節約銀行對本企業的授信額度；可以根據自己的現金流的需求，協商十分靈活的租金支付方式；在一定條件下可以享受加速折舊優惠；可以在不減損對自己固定資產使用的前提下，提高自身資產的流動性；如果某企業有上述需求，而其控股母公司或關聯方有剩余資金，則可以假手某融資性租賃公司，以委托租賃的方式，將該資金用于該企業；內部決策程序或許可以簡單一些。

21、什么是聯合租賃、杠桿租賃和委托租賃？它們之間有何共同點？

答：聯合租賃是具有經營融資租賃業務資質的租賃公司之間的一種合作方式，是由一家租賃公司出面同用戶企業訂立融資租賃合同，而所需資金（租賃融資）則是由這些租賃公司分別提供的。這些公司將按各自提供資金的比例承擔風險和得到報酬。

杠桿租賃是租賃公司自己只提供較小比例的資金（例如20%—30%），而其余的資金則來自外部。由資金提供者按各自提供資金的比例承擔風險和得到報酬。

委托租賃是租賃公司完全不承擔風險、只是作為受托人替出資人（委托人）以租賃方式運用和處分信托財產的租賃。

三者有一個共同點，就是信托同租賃的結合。換句話說，就是在租賃公司提供的租賃融資中,部分或全部是信托財產。

第四篇：租賃業務管理辦法

租賃業務管理辦法

租賃業務管理辦法

為規范和加強對租賃業務的管理，提高租賃資產質量和管理水平，根據《貸款通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》及有關租賃規定并結合公司特點，特制訂本辦法。

一、租賃對象和基本條件

（一）租賃對象（承租人）：須經工商管理部門（或主管機關）核準登記的企（事）業法人，其它經濟組織、個體工商戶或具有完全民事行為能力的自然人。

（二）承租人具備基本條件：

1、租賃項目符合國家產業政策和社會發展要求的建設、生產經營與消費活動；

2、租賃項目確有經濟效益，償還租金有可靠來源。具備恪守信用，按期支付租金、手續費、租賃物件保險費、利息及殘值轉讓費的能力；

3、在公司開立“租賃保證金”結算帳戶并依約交付規定保證金，接受本公司租賃業務監督和結算監督，如實提供經營情況和財務報表；

4、除國務院另有規定外，有限責任公司和股份有限公司對外股本權益性投資累計額未超過其凈資產總額的50%；

5、除自然人和不需要經工商行政管理機關核準登記的事業法人外，應當經過工商行政管理機關辦理年檢手續，特殊行業須持有有權機關頒發的特許經營許可證。

6、承租人的資產負債率應低于70%。

二、租賃的方式

（一）直接租賃：又稱“自營租賃”。系指本公司（出租人）根據承租人申請，出資向國內、外廠商購買承租人選定的租賃物件，直接出租給承租人使用的一種融資租賃方式。

（二）出售回租：又稱“回租賃”。系指承租人資金拮據時，先將承租人擁有的設備或物件出售給本公司。同時承租人向租賃公司再租回使用，以此獲得相應資金的一種融資租賃方式。

（三）轉租賃：是租賃公司將已租入的設備或物件再轉租給承租人使用的一種融資或經營性租賃方式。

（四）委托租賃：系指出租人在直接租賃的基礎上，委托本公司代辦手續及管理的一種租賃方式。

三、租賃期限和收益率

（一）租賃期限

1、根據承租人的生產經營周期和還租能力，由出租人、承租人共同協商確定租賃期限，并在租賃合同中載明。

2、不能按期償還租金的承租人應當在租金到期日前五天內向出租人提出展期續租申請（詳見附件二、三），展期續期申請原則為一個租賃項目只能辦理一次。直接租賃展期不得超過一個租期，出售回租、委托租賃展期不得超過原定期限。承租人未申請展期或申請展期未得到批準，其租金從到期日次日起轉入逾期租金帳戶。

（二）租賃收益率的確定和計收

1、手續費：手續費率由本公司提出并與承租人商定，在租賃合同生效后，按租賃物件總價款乖以規定手續費率由承租一次性支付。

2、租賃利率：租賃期間的利率一律按中國人民銀行規定的利率和本公司與承租人

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租賃業務管理辦法

商定的租金計收方式確定。

3、殘值轉讓費（名義貨價費）：租期終了，按租賃物件總價款乖以本公司約定的租賃物件殘值轉讓率由承租人一次性給付。

4、罰息：逾期租賃款按中國人民銀行的有關規定計收加、罰息。

四、租賃程序

（一）租賃申請

承租人需要辦理租賃業務，應向本公司直接申請（詳見附件四）。載明申請租賃物名稱、規格、產地、數量、租賃金額、租賃期限、租賃方式、償還租金能力及來源等基本情況，并提供以下資料：

1、承租人及保證人的基本情況；

2、財政部門或會計師事務所核準的承租人、保證人上及申請租賃最近一期的財務報告；

3、租賃抵押、質押物清單和有處分權人的同意抵押、質押的證明及保證人同意擔保的證明文件；

4、項目可行性研究報告（零售租賃除外）；

5、項目投資來源及資金到位情況（同上）；

6、公司認為需要提供的其它有關資料。

（二）租賃業務審查、評估和受理

本公司（出租人）接到承租人申請后，即對擬租賃項目進行審查、評估、選擇后受理。

1、審查內容：

（1）審查承租人企業法人資質、法人代表素質、經濟實力、資金結構、履約情況、經濟效益的發展前景。

（2）租賃項目睚宏觀上是否符合國家產業政策和經濟發展方向；是否有利于調整、優化投資結構，促進技術進步和產業結構合理化；是否具有良好的社會效益和項目上馬時機是否適宜。

（3）項目產品的銷路是否落實；是否符合市場需要。

（4）企業資產、負債、流動資金情況和企業進行負債管理的能力。（5）企業經營、管理水平和消化技術能力。（6）項目盈利能力和還款能力。

（7）還款來源是否有保障；除租賃融資外，其它配套資金是否落實。（8）核實抵押、質押物權屬及其真偽；辦理登記、查詢、止付、凍結等手續；審查保證人資信和擔保能力。

2、評估原則：安全性第一，效益性第二，確保資金流動性。在確保正常回收租金的前提下，實現最大經濟效益。

3、評估方法：對項目潛在的各種風險進行劃分，并根據項目特點、性質，明確項目主要風險，考查是否有相應措施，靠項目本身將風險降低至最小限度；根據承租人財務報告，提供的可抵押、質押物和現金流量等綜合因素決定“租賃”與否。

租賃項目投資決策評價指標及其評價：

投資利潤率= 正常年份利潤總額或經營期內年均利潤額

×100%

投

資

總

額

投資的投資利潤率越高越好，低于無風險投資利潤率（銀行平均利率）的項目為不可行。

全部投資回收期 =

原 始 投 資 額

（包括建設期）

投產年前若干年每年相等的凈現金流量

+ 建設期

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投資回收期短的項目為最佳項目，也可根據以下計算方式測定企業提出的租賃期是否合理、可行：

A、凈現金流量簡算公式：

a、建設期凈現金流量=原始投資額

b、經營期凈現金流量=該年利潤+該年折舊+該年攤銷額+該年利息費用+該年回收額

c、凈現金流量=現金流入量—現金流出量 d、凈現金流量表列法：

4、項目受理：

（1）選擇項目應將重點放在回收期短、效益可靠的項目。凡重復引進，屬國家限制或具有行業風險、產業風險的項目原則上不予受理。

（2）對同一企業提供的租賃款投資一般不超過其資本總額的100%，以規避風險。

（3）對中外合資企業以及新建項目必須從嚴掌握受理，在受理時應查驗其營業執照、合同、章程和合資方投資真實到位等情況。

（4）分析承租人已有負債，使其租金償還確有保證。（5）長期大量依賴進口原料的項目不予受理；如屬短期或暫時進口原料的，必須落實其所需進口用匯。

（三）租賃審批：

實行和執行“三級審批制”。分別為初審、復審、終審

1、初審：公司受理所有租賃業務，須按租賃部門分工和明確的項目經理部指定客戶經理負責初審，其程序和內容：（1）閱審承租人租賃申請書及報備的有關資料；（2）調查其資信、經營及資金運用情況；（3）核查租賃抵押、質押物權屬；（4）負責辦理抵押、質押物的登記、凍結、止付等手續（詳見“租賃擔保管理辦法”有關附件）；（5）提交“初審報告”給項目部經理進行會審；（6）租賃部經理會同部內綜合審查崗共同會審，審定后報公司“資產風險管理部”進行復審。

2、復審：資產風險管理部經理組織對租賃部提交的租賃項目的“初審報告”及相關資料認真進行復審，并簽注復審意見。

3、終審：由資產風險管理部經理將該項目相關的初審、復審資料呈報總經理室進行終審。凡發放金額貳佰萬元以下（含貳佰萬元）的租賃項目由總經理終審；凡發放金額貳佰萬元以上的租賃項目須提交公司“租賃審查管理委員會”集體進行終審；凡發放金額壹仟佰萬元以上（不含壹仟佰萬元）的租賃項目，除須經公司“租賃審查管理委員會”集體進行終審外，還須報經公司董事會備案。（注：“租賃審查管理委員會”詳見公司“風險預警管理制度”）。

（四）簽訂租賃合同：

租賃部門根據項目的終審意見規范填寫租賃合同及借據等憑證（詳見附件五、六、七）。租賃部經理應對該項目的租賃合同、借據及保證人簽訂的“不可撤銷擔保書”、“抵押、質押合同”和相關押品（詳見“融資租賃擔保管理辦法”有關附件）是否到位，是否有效，是否依法辦理登記、止付、凍結等情況進行核查。確認無誤后在租賃合同上簽字，在借據等憑證上簽上名章，然后送總經理在租賃合同及借據等憑證上簽字。辦公室負責人印鑒人員憑總經理的簽字在租賃合同及有關文書上根據需要加蓋公章或合同專用章、法人代表章。

（五）租賃款發放：

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租賃業務管理辦法

營業部根據完善的具有法律效力的租賃合同有關規定，按期發放租賃款。

（六）租賃后監管：

租賃部應對承租人執行租賃合同情況及項目運行情況、經營情況、資金運用情況等進行經常性跟蹤調查。對同一承租人租賃融資額在伍佰萬元以上（含伍佰萬元）；租金逾期一個周期以上的必須實行每年定期檢查、監控。檢查結果作好筆錄，完善客戶檔案。對承租人的管理人員、債權（務）關系、經營與財務狀況等方面發生變化，可能危及租金完全時，應在初步了解情況的3個工作日內必須向總經理室報告。納入“風險預警”管理，在租金風險形成前，及早采取相應的防范和保全措施。

（七）租金回收：要堅持按租賃合同規定的期限收回租金。在租金到期前五天，租賃部及項目經理都要向承租人，通過電話、傳真或口頭發出到期租金催收通知，在3日內立即送達書面“催收通知”，按期收回租金。若租金屆時逾期，租賃部應及時重新發出“逾期租金催收通知書”（詳見附件九），做好逾期租金的催收工作，并納入“風險預警管理”和工作質量及績效責任考核中。

（八）租賃合同注銷：

在完成租賃合同規定的全部內容，如期按約足額收回租金及相關費用，完善租賃物件殘值轉讓手續后，退還其抵押（質押）物，并雙方簽訂租賃物的“產權轉讓協議”（詳見附件十、十一）。該項目租賃合同即行注銷，歸檔備查。

五、內務管理

（一）帳務登記：由租賃部門綜合內勤每周必須逐筆將各類租賃資產帳目與營業部租賃資產頭寸表核對、登記并輸入微機，帳簿及軟盤由專人保管。

（二）帳務核對：租賃部綜合內勤每月月末必須與營業部核對當月所有帳務，如帳有錯，應及查找核對原因，予以改正，并交部門經理核查簽字后上報公司。

（三）報表：租賃部綜合內勤在月底前三日內報次月的“租賃收支情況預測表”；次月二日內報上月的”租賃資產綜合狀況表”，由部門經理審核簽字后及時報送總經理室和稽核部。

（四）合同：臺帳必須根據每日簽訂的“租賃合同”進行逐筆登記并輸入微機，保證輸入內容與臺帳和合同內容完全一致。每周對合同進行清理、分類，按規定貼印花稅票，并明確專人保管。已終結合同及時加蓋“已結清”印章。

（五）押品：按“租賃擔保物品管理辦法”執行。

（六）季末或年終對業務臺帳、報表、合同進行清理，裝訂成冊，移交業務庫房保存。

事業單位房租收入審計的幾種方法淺析

膠南市審計局 戚崢

近年，在審計過程中筆者發現基層事業單位在財務核算上對房租收入“做文章”，出現了一些新現象。具體有：有的單位改變收入項目名稱，比如將房租收入改為會議費或贊

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租賃業務管理辦法

助費收入；有的單位改變收入取得形式，比如將費用支出不入賬直接與房租收入相抵；有的單位不確認收入實現，將房租收入長期在往來中掛賬列收列支。但無論其收入的名稱或形式怎么變化，其收入的性質沒有改變。審計中我們著重查看收入項目的合同，分清收入的經濟性質，根據會計核算原則“實質重于形式”，確認房租收入，防止私設“小金庫”以及偷漏稅問題的發生。

一、內查與外調相結合審查房租收入

今年，我們對某學校校長經濟責任進行了審計，審計過程中針對該校座落于商業區、學校周邊有不少出租房的實際情況，我們關注了該校的房租收入入賬情況。經過內查外調，發現該校有部分房租收入未入賬反映，直接以房租收入抵頂了兩部汽車供學校使用，漏繳了相關稅費且使學校資產流失于帳外。

審計具體步驟：

1、實地查看，審查該校是否有房屋出租。通過到被審計單位實地查看的方式，檢查其周邊是否有房屋出租，出租房屋數量是多少。

2、查閱該校規劃圖、房產證、與承租單位簽訂的房屋租賃合同及相關會議紀要。通過查閱相關文件，檢查該校的出租房屋產權權屬，核實具體出租房屋數量、面積；對照實地勘察結果，檢查合同的提供是否完整、真實。

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3、抽查收費票據，審查票據使用的合法性和收入的真實性。收費票據使用的合法性，是規范收費收入的重要環節。審計時，首先查看學校收費時是否按規定使用了由財政部門統一印制的收費票據，已使用過的票據是否完整無缺，并由專人負責管理。在對票據的領、用、銷、存管理情況全面審查的基礎上，有針對性地抽查核對幾筆房租收入的收費票據，具體從以下幾方面著手：一是核對收費票據所列項目、金額匯總與同期入賬金額是否一致，看其收入是否真實準確，繳交資金是否及時足額，有無存在瞞報收入、截留資金的現象；二是抽查核對票據上所列的收費項目、金額與簽訂合同的項目、金額是否一致，審查是否存在收費與合同不一致的現象。

4、檢查銀行賬戶，審查該校的資金收支是否已入賬反映，有無直接利用銀行帳戶收支資金而未入賬反映的問題。

5、關注往來賬款的期間發生額，審查房租收入的完整性。在審計時，我們既關注往來賬款的期末余額，也重視了往來賬款的期間發生額，防止把收入掛在往來帳上列收列支，從而隱藏收入、逃避監督的問題發生。

6、將通過上述步驟取得的該校房租收入匯總情況與從賬面取得的收入入賬情況對比，發現該校有部分房租收入未在經費賬上反映。

7、采用個別訪談和延伸調查的方法，審查是否存在帳外

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資金。到出租門頭房側面了解承租房屋情況，到承租單位核實簽訂房屋租賃合同、房租支付及出租方出具發票情況，通過實地走訪與調查，發現有兩個承租單位未以現金形式繳納房租，而是購買了車輛供該校使用。

二、傳統手工審計與租收入

隨著信息技術的迅猛發展，傳統的審計理念和技術手段正受到強力的沖擊和影響，在近期開展的醫療系統財務收支審計中，AO

AO計算機輔助審計相結合審查房計算機輔助審計系統在此次審計中發揮了重要的作用。通過此次審計，發現該單位收取的房租收入應繳未繳相關稅費40余萬元。

審計具體步驟： 1.在AO中建立新審計項目，將采集到的被審單位財務AO計算機輔助審計系統，生成電子帳套。數據直接導入2.在支出和往來明細賬中瀏覽，尋找房租收入的入帳特點，發現被審單位房租收入入帳科目比較凌亂，且名稱不一，有“定金、訂金、租金、押金、網點房款”等，還存在錯別字“訂今”等。

3.運用SQL語句在所有憑證庫中尋找摘要含“定金、訂金、租金、押金、網點房款、訂今”等內容的憑證，并加以匯總。

4.運用SQL語句在憑證庫中搜查是否有摘要為“房租轉

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租賃業務管理辦法

結余”的憑單，并加以匯總。

5.將搜查結果匯總后，對照取得的房屋租賃合同等文本，實地查看出租房屋情況，審查是否有應收未收的收入。

6.據此計算已經實現的房租收入應納稅額。

三、結束語

采用以上審計手段，全面審查了被審計單位的房租收入情況，規范了被審計單位的財務核算行為，增強了被審計單位依法納稅的意識，同時避免了基層行政事業單位國有資產的流失。

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第五篇：關于房地產開發業務征收營業稅問題的通知

可以按差額繳納營業稅。

四川省地方稅務局關于房地產開發業務征收營業稅問題的通知

川地稅函第262號2001.09.14

各市、州地方稅務局，省局直屬征收分局、稽查分局:

近接一些地區反映，個別房地產企業(以下稱拆遷人)根據當地政府城市規劃和建設部門的要求，通過各種方式對規劃區內原住戶的房屋進行拆遷安置(或償還)住房。在具體辦理“安置”或“償還”時，根據被遷房屋所有權性質的不同，分別采取產權調換、按質作價找補差價，或作價補償，或產權調換、作價補償相結合等方式，拆遷人與被拆遷人通過《房屋拆遷補償安置協議》明確安置事宜。其房地產開發業務涉及的營業稅是否比照《四川省房地產業營業稅征收管理暫行辦法》(川地稅發057號文)的有關規定執行。經研究，省局明確如下:

一、《四川省房地產業營業稅征收管理暫行辦法》第十九條第四款規定:“以房換房，即房地產開發部門將原房屋動遷拆除，在原地或異地新建房屋，按原有房屋使用面積給予拆遷戶相等補償部分，暫不征收營業稅;對超面積的房屋應按規定征收營業稅”與營業稅稅法不相適應，現予以廢止。對上述房地產開發業務涉及的營業稅應當比照《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》(國稅函發549號)文的有關規定執行。即:對房地產開發企業從事上述房產業務，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅;對償還面積與擴遷面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅;對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施(如居委會用房、車棚、托兒所等)，凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

二、本通知自2001年9月1日起執行，以前處理與本通知規定不一致的，按本通知規定執行。

國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復

國稅函發549號 1995年10月10日

文中反映你省南通等地外商投資企業(以下稱拆遷人)根據當地政府城市規劃和建設部門的要求，通過各種方式對規劃區內原住戶的房屋進行拆遷并最終安置(或償還)住戶。在具體辦理“安置”或“償還”時，當地政府規定，根據被拆房屋的所有權性質不同，分別實行產權調換、按質作價互找差價;或作價補償;或產權調換、作價補償相結合等方法，拆遷人與被拆遷人通過《房屋拆遷補償安置協議》明確拆遷安置事宜。并要求對外商投資企業從事這類城市住宅小區建設涉及的營業稅問題予以明確。經研究，現批復如下:

對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅;對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施(如居委會用房、車棚、托兒所等)，凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。