第一篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約金和繼續(xù)履行的關(guān)系

房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約金和繼續(xù)履行的關(guān)系

合同法第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就延遲履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！?這一條對(duì)普通違約金與繼續(xù)履行能否并用沒(méi)有明示，民法通則等法律也無(wú)明確規(guī)定。關(guān)于違約金與繼續(xù)履行的關(guān)系，我們認(rèn)為在堅(jiān)持違約金的賠償性的同時(shí)，應(yīng)探究當(dāng)事人的真實(shí)意圖，決定是否可以同時(shí)要求實(shí)際履行。這個(gè)問(wèn)題屬于合同解釋問(wèn)題。

(1)對(duì)于遲延履行違約金，包括沒(méi)開(kāi)始履行和中斷履行或者部分履行。從當(dāng)事人的意思看，是預(yù)定遲延履行造成的損失補(bǔ)償，沒(méi)有免除實(shí)際履行的意思；從法律看，第114條第3款也明確了沒(méi)有免除的含義，所以可以要求繼續(xù)履行。

(2)對(duì)于就不履行約定的違約金，當(dāng)事人的意思就是就整個(gè)不履行合同造成的實(shí)際損失預(yù)定的賠償金，守約一方只能在要求支付違約金和要求繼續(xù)履行之間作出選擇：要么要求支付違約金，免除對(duì)方繼續(xù)履行的責(zé)任；要么，要求繼續(xù)履行，不得要求支付違約金，除非出現(xiàn)合同法第110條規(guī)定的不得強(qiáng)制實(shí)際履行的情形。[1]此時(shí)不履行約定的違約金和繼續(xù)履行就不可并用。當(dāng)然，當(dāng)選擇了繼續(xù)履行而不得要求支付違約金時(shí)，可能造成了其他的如質(zhì)量瑕疵的損失，那么，這時(shí)并不是適用已約定的違約金，而可以要求其他的補(bǔ)救措施或損害賠償?shù)膯?wèn)題。

（3)不排除就履行不符合約定而約定違約金的情形。合同法提供了要求更換、重作、維修、退貨、減少價(jià)值或者報(bào)酬等法定的補(bǔ)救措施，并且根據(jù)合同法第112條，并沒(méi)有免除繼續(xù)履行的責(zé)任，補(bǔ)救措施與繼續(xù)履行可以并用，沒(méi)有必要就此約定違約金。如果約定了這種情形下的違約金，那么，應(yīng)該堅(jiān)持合同自由原則，尊重當(dāng)事人的選擇。但這只是對(duì)因其違約行為給守約方造成損失的補(bǔ)償，并未免除違約方履行合同的義務(wù)。若守約方在要求違約方支付違約金的同時(shí)，要求其繼續(xù)履行合同，依法應(yīng)當(dāng)予以支持。若違約方拒不履行合同，根據(jù)守約方的請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)依法判令違約方增加對(duì)違約金的承擔(dān)數(shù)額。但有三種情形例外：①守約方在要求增加違約金數(shù)額的同時(shí)，又要求違約方繼續(xù)履行的，若判令增加違約金數(shù)額，就不應(yīng)支持其提出的繼續(xù)履行請(qǐng)求；②根據(jù)合同法第110條規(guī)定，不能強(qiáng)制履行的，在判令違約金的同時(shí)，不能要求違約方實(shí)際履行；③合同中在約定違約金時(shí)，并未指明其具體性質(zhì)是不履行違約金還是不完全履行違約金，判令違約方承擔(dān)違約金后，若對(duì)守約方來(lái)說(shuō)已經(jīng)等于或高于合同履行所帶來(lái)的利益，此時(shí)也不應(yīng)要求違約方繼續(xù)履行合同。在處理這些問(wèn)題時(shí)，最重要的是要堅(jiān)持兩個(gè)原則：一是違約責(zé)任不具有懲罰性，二是公序良俗下的契約自由。如果認(rèn)為違約金及其他違約責(zé)任具有懲罰性的話(huà)，那么，就可以說(shuō)合同法允許私設(shè)處罰權(quán)，這樣的話(huà)，違背民法或者說(shuō)私法的最基本原則。美國(guó)合同法重述第二版規(guī)定：“合同中可預(yù)定任何一方應(yīng)付的違約金，但其金額就預(yù)測(cè)的損害賠償或違約造成的實(shí)際損失而言應(yīng)該合理。如果預(yù)定違約金的金額無(wú)理過(guò)大，則該條款不予執(zhí)行，因?yàn)榘凑展舱撸@種預(yù)定違約金為罰金?！薄叭绻贤念A(yù)定違約金是合同雙方努力公平、合理確定的違約情況下所產(chǎn)生的預(yù)期損失，則法律并不對(duì)其持否定態(tài)度?！?/p>

相關(guān)條款 第一百一十條 當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；

（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；

（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

第二篇：勞動(dòng)合同違約金和賠償金的關(guān)系

我的文章下載

社會(huì)、知識(shí) 勞動(dòng)合同違約金和賠償金的關(guān)系

違約金與賠償金是兩個(gè)容易混淆的概念，兩者既有聯(lián)系又有區(qū)別。違約金和賠償金的聯(lián)系表現(xiàn)為，它們都是違反勞動(dòng)合同所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；承擔(dān)違約金和賠償金的主觀(guān)要件都是勞動(dòng)者有過(guò)錯(cuò)，客觀(guān)要件都是勞動(dòng)者有違約事實(shí)。違約金和賠償金的區(qū)別也十分明顯。（l）是否寫(xiě)進(jìn)合同。違約金是一方當(dāng)事人違反合同給另一方當(dāng)事人造成損失時(shí)，依法給對(duì)方當(dāng)事人所給付的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。只要合同中寫(xiě)進(jìn)了違約金條款，那么一方當(dāng)事人違約后就要按照合同中該條款的約 定給付違約金。而賠償金的給付是按照實(shí)際造成的損失程度來(lái)進(jìn)行的，無(wú)論合同中有無(wú)相應(yīng)的條款。2）是否造成實(shí)際損失。由于支付違約金的條件是違約方有違約的事實(shí)，而不論對(duì)方是否存在損失，因而使違約金在功能上其有了懲罰違約方的性質(zhì)。而支付賠償金的前提條件不僅是勞動(dòng)者有違約的事實(shí)，更重要的判斷依據(jù)是要有實(shí)際損失，賠償金通常具有補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)，而不具有懲罰的性質(zhì)。3）數(shù)額與實(shí)際損失的關(guān)系不同。由于違約金是事先在勞動(dòng)合同中約定的，因而實(shí)際發(fā)生的損失可能與當(dāng)初約定的違約金數(shù)額可能并不一致。而賠償金是完全根據(jù)實(shí)際損失的大小來(lái)確定的。4）是否適用等分原則。違約金設(shè)置的原則是公平。合理原則，它并不與實(shí)際損失相聯(lián)系，只要約定符合一般的社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)和勞動(dòng)者的承受能力，違約金是不進(jìn)行逐年遞減的。而賠償金是與實(shí)際損失相一致的，尤其是在給予勞動(dòng)者特殊福利待遇并約定服務(wù)期的情況下，用人單位的實(shí)際損失隨勞動(dòng)者的服務(wù)年限而下降，因此勞動(dòng)者承擔(dān)的賠償責(zé)任也應(yīng)當(dāng)隨之減少，即應(yīng)當(dāng)逐年遞減。基于違約金和賠償金的上述特點(diǎn)，我們知道違約金與賠償金在勞動(dòng)合同中可以同時(shí)約定，但是當(dāng)勞動(dòng)者的違約行為造成單位實(shí)際損失時(shí)，用人單位能不能讓勞動(dòng)者同時(shí)支付違約金與賠償金呢？對(duì)于這一問(wèn)題《上海市勞動(dòng)合同條例》的實(shí)施細(xì)則有明確的規(guī)定，即用人單位只能選擇適用違約金與賠償金中的一個(gè)。因?yàn)槿绻瑫r(shí)適用，會(huì)造成勞動(dòng)者對(duì)一個(gè)違約行為承受雙重負(fù)擔(dān)，對(duì)勞動(dòng)者來(lái)說(shuō)顯失公平。本案中，志奇與單位就其培訓(xùn)費(fèi)用在服務(wù)期協(xié)議中約定違約金和賠償金是合法的，但是不能約定兩者同時(shí)適用；即使協(xié)議這樣約定，由于違反了法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定也歸于無(wú)效。志奇的辭職屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但不能僅僅因?yàn)閰f(xié)議中有此約定就遵照?qǐng)?zhí)行，而不問(wèn)約定本身是否合法。實(shí)踐中，如果勞動(dòng)合同中約定的違約金與勞動(dòng)者依照實(shí)際損失應(yīng)承擔(dān)的賠償金不一致時(shí)，用人單位應(yīng)當(dāng)讓勞動(dòng)者承擔(dān)哪一個(gè)呢？從有關(guān)規(guī)定用人單位可以總結(jié)出一條規(guī)律，那就是可以選擇違約金與賠償金中數(shù)額比較高的一個(gè)來(lái)適用。本案中，賠償金的數(shù)額顯然比違約金高，所以公司選擇了適用賠償金，在合理限度內(nèi)保護(hù)了公司的利益，同時(shí)也兼顧了勞動(dòng)者的合法權(quán)益。

Page 1 of 1

第三篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同的繼續(xù)履行五大典型案例

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的繼續(xù)履行五大典型案例

1．《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》的性質(zhì)和履行 案例一：（2013）深中法房終字第1770號(hào) 【案情】

2012年6月8日，鄧某以拍賣(mài)方式競(jìng)得涉案房產(chǎn)。2012年8月14日，鄧某（甲方）與隋某（乙方）及中介方簽署《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》，約定鄧某以128萬(wàn)元的實(shí)收價(jià)格將涉案房產(chǎn)出售給隋某，并約定：乙方在簽訂協(xié)議之日起三日內(nèi)向甲方交納定金5萬(wàn)元；甲方取得房產(chǎn)證后，由于乙方自身原因違約不購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，或者由于乙方原因在能夠正常辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之日起一個(gè)月內(nèi)不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，乙方須除定金之外另外賠償甲方20萬(wàn)元，共計(jì)25萬(wàn)元；簽訂協(xié)議后，若甲方以任何理由繼續(xù)出售、出租該房產(chǎn)，或?qū)⒃摲慨a(chǎn)交給他人居住或者自住，或由于甲方原因在能夠辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)之日起一個(gè)月內(nèi)拖延不辦手續(xù)，甲方應(yīng)退還定金并另外賠償乙方25萬(wàn)元。簽訂協(xié)議之日，鄧某將涉案房產(chǎn)交付隋某裝修、居住。隋某在簽訂協(xié)議后三日內(nèi)按約定交付定金。

之后，雙方對(duì)協(xié)議履行發(fā)生糾紛，隋某向法院起訴要求繼續(xù)履行《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》，將涉案房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至隋某名下；鄧某提起反訴，請(qǐng)求解除《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》，判令隋某返還涉案房產(chǎn)。【法院判決】

原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》中關(guān)于涉案房產(chǎn)的出售價(jià)格、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)間、房屋的交付使用以及買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任等均有較為具體的約定，具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素。《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》對(duì)于除定金之外的剩余購(gòu)房款支付方式并無(wú)約定，也未約定鄧某在雙方協(xié)商不一致的情況下有合同解除權(quán)，鄧某要求隋某一次性付款，即使隋某不同意一次性付款，鄧某也不能當(dāng)然取得合同解除權(quán)。因《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》已具備買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素，且涉案房產(chǎn)已經(jīng)交付隋某居住使用，雙方雖在合同的具體履行中存在分歧，但并無(wú)根本違約行為，故涉案《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》仍然存在繼續(xù)履行的法律和事實(shí)基礎(chǔ)。因此，法院判決雙方繼續(xù)履行合同。

鄧某不服一審判決，向深圳中院提起上訴。二審法院認(rèn)為，原審判決認(rèn)定雙方簽訂的《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素、合法有效，理由正確。至于雙方約定還應(yīng)簽署的“正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》”是登記機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記時(shí)所需的統(tǒng)一樣式的材料，并非需要雙方另行協(xié)商確定合同內(nèi)容，這是房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中基于誠(chéng)實(shí)信用原則產(chǎn)生的協(xié)助義務(wù)，該約定不改變雙方以通過(guò)簽訂《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的事實(shí)。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判。【點(diǎn)評(píng)】

當(dāng)事人之間的合同可以分為預(yù)約合同（“預(yù)約”）和本合同（“本約”）。預(yù)約是指當(dāng)事人約定在將來(lái)訂立一定合同的合同。預(yù)約的形態(tài)多種多樣，通常使用的名稱(chēng)有：意向書(shū)、意向協(xié)議、認(rèn)購(gòu)書(shū)等。有的預(yù)約條款非常簡(jiǎn)略，僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來(lái)訂立本約的意思，至于本約具體需要約定的內(nèi)容留待以后磋商決定；有的預(yù)約條款則非常詳盡，未來(lái)本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確約定。如果僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無(wú)異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過(guò)合同解釋的方式加以補(bǔ)全。因此，僅根據(jù)當(dāng)事人的合意內(nèi)容是否全面，不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同是本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說(shuō)，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過(guò)合同解釋?zhuān)瑥念A(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀(guān)解釋的可能性。例如，在成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案中（最高人民法院（2013）民提字第90號(hào)），最高人民法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人在爭(zhēng)議的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》中約定：“……3．甲、乙雙方應(yīng)就購(gòu)房合同及付款方式等問(wèn)題在本協(xié)議原則下進(jìn)行具體磋商。……5．甲乙雙方就該宗房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)失效。”據(jù)此，雙方當(dāng)事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價(jià)款，但仍一致認(rèn)為在付款方式等問(wèn)題上需要日后進(jìn)一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當(dāng)事人在該協(xié)議第5條進(jìn)一步明確要在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系的具體內(nèi)容。因此，該《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)為預(yù)約合同。

在本案中，雖然雙方當(dāng)事人在《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》中約定“甲、乙雙方于甲方取得該物業(yè)房產(chǎn)證之日起三個(gè)工作日內(nèi)簽訂正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》”，但該《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》僅為在房產(chǎn)登記部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)需備案登記的《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》格式文本，并非雙方當(dāng)事人進(jìn)一步協(xié)商確定的新合同內(nèi)容。因此，本案的《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》的性質(zhì)為本約，而非預(yù)約。

2．交付房屋對(duì)合同繼續(xù)履行的影響

案例二：（2013）深中法房終字第1824號(hào) 【案情】

2005年10月28日，林某（買(mǎi)方）與任某（賣(mài)方）經(jīng)過(guò)中介公司促成，簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定任某將涉案房屋以100.5萬(wàn)元的價(jià)格出售給林某；林某在簽署合同時(shí)交誠(chéng)意金2萬(wàn)元，若任某簽署合同并對(duì)上述款項(xiàng)以定金名義簽收，則林某所交誠(chéng)意金自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金。合同第11條約定，如任某在收取定金后，不依合同條款將該物業(yè)售予林某，則任某須返還雙倍定金予林某以彌補(bǔ)林某之損失，唯林某不可要求任某進(jìn)一步賠償或逼使任某履行此合約。合同簽訂時(shí)，林某交付了2萬(wàn)元定金，任某簽字予以確認(rèn)。2005年12月28日，任某將房屋交付給林某。

之后，由于合同履行中出現(xiàn)問(wèn)題，林某向法院提起訴訟，請(qǐng)求任某繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。任某以合同第11條抗辯無(wú)需繼續(xù)履行合同。【法院判決】

原審法院認(rèn)為，合同法的目的是鼓勵(lì)和促進(jìn)交易，維護(hù)合同的穩(wěn)定和交易安全，在林某沒(méi)有違約，而任某違約，且合同能夠履行的情況下，任某以合同第11條的條款抗辯無(wú)需繼續(xù)履行合同，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。雙方的合同僅約定了賣(mài)方（任某）在收取定金后不履行合同的情形，而沒(méi)有對(duì)賣(mài)方（任某）交付房屋后的情形進(jìn)行約定，故對(duì)任某的抗辯不予采納。因此，法院判決任某繼續(xù)履行《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，在林某付清購(gòu)房款或者向公證機(jī)關(guān)提存剩余購(gòu)房款之日起三日內(nèi)，與林某一起向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)將涉案房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)至林某名下。任某不服原審判決，向深圳中院提起上訴。深圳中院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案合同第11條約定適用于賣(mài)方在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能當(dāng)然適用于賣(mài)方收取定金后已依合同條款將物業(yè)交付買(mǎi)方使用的情形，因?yàn)榱帜匙鳛橘I(mǎi)方接受房屋后對(duì)合同繼續(xù)履行并獲得產(chǎn)權(quán)的合理預(yù)期應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。繼續(xù)履行合同是合同法規(guī)定的承擔(dān)違約責(zé)任的方式，林某作為守約方要求違約方任某繼續(xù)履行合同有法律依據(jù)。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判。【點(diǎn)評(píng)】

《物權(quán)法》第9條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記生效原則，即“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的唯一要件就是登記。也就是說(shuō)，即使買(mǎi)方已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款，并且賣(mài)方也將房屋交付買(mǎi)方實(shí)際占有、使用，只要未產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，買(mǎi)方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)仍然不能享有物權(quán)。雖然房屋的交付不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果，但對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方仍然具有重大意義。不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)是從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同（債權(quán)發(fā)生）到支付購(gòu)房款、交付房屋，直至辦理物權(quán)變更登記（發(fā)生物權(quán)變更效果）的一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，因而，在債權(quán)與物權(quán)之間存在一種中間權(quán)利形態(tài)，買(mǎi)受人取得房屋的占有即屬于這一中間權(quán)利形態(tài)，德國(guó)民法理論將該中間權(quán)利稱(chēng)作“期待權(quán)”。期待權(quán)弱于完全所有權(quán)，但又強(qiáng)于單純的債權(quán)。這種處于中間形態(tài)的“期待權(quán)”可以視為一種準(zhǔn)物權(quán)。我國(guó)各地法院的司法實(shí)踐中，已有多起判決支持了這種“期待權(quán)”。例如，在顧萬(wàn)鴻與鄭桂江等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案（（2010）浙湖民終字第63號(hào)），浙江省湖州市中級(jí)人民法院也指出，“尚未辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)買(mǎi)方對(duì)房屋的權(quán)利尚不是物權(quán)，但其請(qǐng)求權(quán)的受保護(hù)程度，根據(jù)支付價(jià)款的多少和是否實(shí)際占有、是否有請(qǐng)求過(guò)戶(hù)的行為而不同，占有的時(shí)間越長(zhǎng)、付款越多、已經(jīng)請(qǐng)求過(guò)戶(hù)，其權(quán)利應(yīng)越接近于物權(quán)。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的賣(mài)方，在買(mǎi)方履行了全部合同義務(wù)并實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后，已經(jīng)沒(méi)有什么剩余權(quán)利，唯一應(yīng)當(dāng)做的就是辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。考慮過(guò)戶(hù)手續(xù)的實(shí)際困難，以及民間對(duì)事實(shí)物權(quán)的認(rèn)可，此情形下認(rèn)可第三人已經(jīng)取得相當(dāng)于物權(quán)的權(quán)利?！词蛊浯藭r(shí)尚未取得物權(quán)，但其合同履行狀態(tài)使其權(quán)利已經(jīng)很接近于物權(quán)，故其利益受法律保護(hù)。” 3．房產(chǎn)抵押負(fù)擔(dān)對(duì)合同繼續(xù)履行的影響 案例三：（2015）深寶法民三初字第721號(hào) 【案情】

2013年4月12日，呂某取得涉案房屋的房地產(chǎn)證。2013年4月24日，涉案房屋抵押給第三人中國(guó)銀行深圳某支行。2015年3月28日，被告呂某與原告周某簽訂一份《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定呂某將涉案房屋出售給周某，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)179.5萬(wàn)元。合同簽訂后，周某按合同約定于當(dāng)日向賣(mài)方支付定金3.5萬(wàn)元，并由呂某出具相應(yīng)的《收款收據(jù)》；買(mǎi)賣(mài)雙方共同向中國(guó)工商銀行深圳某支行辦理二手樓交易資金監(jiān)管手續(xù)，并且買(mǎi)方于2015年4月24日、28日分兩筆將51萬(wàn)元資金存入中國(guó)工商銀行二手樓資金監(jiān)管賬戶(hù)。

之后，由于被告拒絕提供收款賬戶(hù)、單方撤銷(xiāo)擔(dān)保公司贖樓授權(quán)，原告向法院提起訴訟，要求被告繼續(xù)履行合同。法院審理過(guò)程中的一個(gè)法律問(wèn)題是，被告房屋上設(shè)定的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)是否構(gòu)成繼續(xù)履行的障礙。第三人中國(guó)銀行深圳某支行向法院提交答辯稱(chēng)，根據(jù)第三人的銀行操作規(guī)程，只要其抵押債權(quán)得到清償，抵押關(guān)系就已經(jīng)解除，第三人有義務(wù)配合辦理抵押的注銷(xiāo)登記手續(xù)。但如需要被告作為房產(chǎn)所有人來(lái)配合領(lǐng)取房產(chǎn)證原件及簽署相關(guān)文件，需被告親自辦理或者授權(quán)第三方進(jìn)行辦理，否則很難配合辦理完畢?！痉ㄔ号袥Q】 法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然涉案房地產(chǎn)存在抵押負(fù)擔(dān)，但根據(jù)《物權(quán)法》第191條第二款的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。本案中，原告愿意代為清償涉案房地產(chǎn)所負(fù)抵押債務(wù)滌除抵押權(quán)，因此涉案房產(chǎn)繼續(xù)履行的障礙可消除。【點(diǎn)評(píng)】

關(guān)于抵押物的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?007年制定的《物權(quán)法》對(duì)原《擔(dān)保法》和最高人民法院的《擔(dān)保法解釋》做了修改。按照原《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。換言之，抵押物在轉(zhuǎn)讓時(shí)，可以連同其上設(shè)定的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)恍璧盅喝嗽谵D(zhuǎn)讓抵押物時(shí)通知抵押權(quán)人并將抵押情況告知受讓人即可；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。最高人民法院的《擔(dān)保法解釋》則將抵押細(xì)分為已經(jīng)登記的抵押和未經(jīng)登記的抵押，并對(duì)兩種情況下的抵押物轉(zhuǎn)讓分別進(jìn)行不同的處理。按照《擔(dān)保法解釋》第67條的規(guī)定，“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

2007年通過(guò)的《物權(quán)法》第191條規(guī)定，“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”這一規(guī)定對(duì)原《擔(dān)保法》進(jìn)行了兩個(gè)方面的修改：一是，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)抵押權(quán)人同意，同時(shí)，要將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債權(quán)或者提存，而不是僅僅通知抵押權(quán)人并告知受讓人；二是，抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，除非受讓人替抵押人向抵押權(quán)人償還了債務(wù)消滅了抵押權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第191條的制度設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，必須消除該財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)；既然買(mǎi)受人取得的是沒(méi)有物上負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)，也就不再有物上追及的問(wèn)題。按照全國(guó)人大常委會(huì)法工委主編的《物權(quán)法釋義》的解釋?zhuān)越粨Q所得的價(jià)款償還債務(wù)，消滅抵押權(quán)，可以減少抵押物流轉(zhuǎn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免抵押人利用制度設(shè)計(jì)的漏洞取得不當(dāng)利益，更好地保護(hù)抵押權(quán)人和買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

4．買(mǎi)方請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，能否以按揭貸款支付剩余購(gòu)房款？ 案例四：（2015）深中法房終字第652號(hào) 【案情】

鄔某、韓某于2013年7月31日簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定韓某將其名下的房屋出售給鄔某，成交價(jià)103萬(wàn)元；鄔某在簽訂合同時(shí)向韓某支付定金10萬(wàn)元，在簽訂合同之日起十日內(nèi)付清首期款53萬(wàn)元（不含已付定金），其余房款40萬(wàn)元通過(guò)銀行按揭貸款支付給韓某。合同第二條C項(xiàng)約定，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在銀行出具貸款承諾書(shū)之日起三日內(nèi)（含當(dāng)日）簽署《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理過(guò)戶(hù)遞件手續(xù)。

之后，由于合同履行中出現(xiàn)問(wèn)題，鄔某提起訴訟，要求韓某繼續(xù)履行合同，將涉案房屋過(guò)戶(hù)給鄔某，并按照合同約定支付延遲履行違約金?！痉ㄔ号袥Q】

原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，韓某在鄔某辦理完畢按揭貸款手續(xù)后，并未按合同第二條C項(xiàng)之約定，在銀行出具貸款承諾書(shū)之日起三日內(nèi)與鄔某簽署《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理過(guò)戶(hù)遞件手續(xù)，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，原審法院判決：

一、鄔某與韓某應(yīng)當(dāng)按照雙方簽署的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》之約定，全面履行各自的義務(wù)，包括：（1）鄔某與韓某在判決生效之日起十日內(nèi)共同到銀行辦理53萬(wàn)元首期款的資金監(jiān)管；（2）鄔某與韓某應(yīng)于完成上述資金監(jiān)管之日起三日內(nèi)（含當(dāng)日）簽署《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理遞件過(guò)戶(hù)手續(xù)，在遞件回執(zhí)載明的答復(fù)日期之日起三個(gè)工作日內(nèi)（含當(dāng)日）雙方到國(guó)土局、產(chǎn)權(quán)登記中心等相關(guān)部門(mén)辦理繳納稅費(fèi)及領(lǐng)取房產(chǎn)證的手續(xù)；（3）韓某應(yīng)根據(jù)合同第九條約定在收到全部購(gòu)房款后的兩個(gè)工作日內(nèi)將涉案房產(chǎn)交付給鄔某。

二、韓某根據(jù)合同約定向鄔某支付延期履行違約金。

韓某不服原審判決，向深圳中院提起上訴。深圳中院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)于涉案《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)如何繼續(xù)履行的問(wèn)題，若按合同約定繼續(xù)采取銀行按揭貸款方式支付購(gòu)房款，將涉及貸款銀行，本案民事判決不能直接約束非本案當(dāng)事人的行為而強(qiáng)制貸款銀行必須監(jiān)管資金及房貸，原審判決的繼續(xù)履行方式存在不當(dāng)。因鄔某已明確表示愿意在本案民事判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付購(gòu)房余款93萬(wàn)元并承擔(dān)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的所有費(fèi)用，故涉案房產(chǎn)交易應(yīng)按一次性付清全款方式繼續(xù)履行?！军c(diǎn)評(píng)】 2005年6月29日，南方都市報(bào)曾發(fā)表一篇題為《深圳法院：強(qiáng)制過(guò)戶(hù)須買(mǎi)方備一次性購(gòu)房款》。從上面的判決來(lái)看，一審雖然沒(méi)有直接明確買(mǎi)方可以用銀行按揭貸款支付剩余購(gòu)房款，但從一審判決的第一項(xiàng)來(lái)看，實(shí)際上是認(rèn)可買(mǎi)方繼續(xù)按《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的約定向銀行申請(qǐng)按揭貸款支付剩余購(gòu)房款的（該判決第一項(xiàng)所述的交易流程應(yīng)為：①買(mǎi)賣(mài)雙方辦理首期款資金監(jiān)管→②雙方辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)→③買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)按揭貸款支付剩余購(gòu)房款→④賣(mài)方收到全部購(gòu)房款后向買(mǎi)方交付房產(chǎn)）。在二審中，法院對(duì)買(mǎi)方支付購(gòu)房款的方式進(jìn)行了調(diào)整，即將原審判決允許繼續(xù)以銀行按揭貸款方式支付購(gòu)房款，改為以一次性付款全款的方式繼續(xù)履行。原因在于，由于買(mǎi)方在提起訴訟時(shí)還沒(méi)有向銀行申請(qǐng)貸款，未取得銀行貸款承諾，如果買(mǎi)方在判決后申請(qǐng)銀行按揭貸款遇到障礙，可能銀行判決的順利履行，不能做到案結(jié)事了；更重要的是，買(mǎi)方在二審中明確表示愿意一次性支付全部剩余購(gòu)房款。在另一起案件中（見(jiàn)（2015）深寶法民三初字第721號(hào)民事判決書(shū)），法院則更明確地指出，原告（買(mǎi)方）基于涉案房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的約定有權(quán)選擇銀行按揭貸款方式支付剩余購(gòu)房款，但根據(jù)《合同法》第4條關(guān)于合同自愿原則和《商業(yè)銀行法》第41條關(guān)于任何單位和個(gè)人均不得強(qiáng)令商業(yè)銀行發(fā)放貸款的規(guī)定，在原告未與特定銀行簽訂住房按揭貸款合同的情況下，法院無(wú)法直接判決確定貸款銀行及其可發(fā)放的具體貸款金額。只有判令原告一次性支付剩余購(gòu)房款才能確保依據(jù)原告繼續(xù)履行訴訟請(qǐng)求所作出的繼續(xù)履行判決具有確定性和可強(qiáng)制執(zhí)行性，盡管這在一定程度上會(huì)增加原告履行涉案合同的負(fù)擔(dān)。從以上兩份判決中體現(xiàn)的法院判決邏輯可以看出，在買(mǎi)方已經(jīng)取得銀行貸款承諾函（甚至已經(jīng)與銀行簽訂二手房按揭貸款合同）的情況下，如果買(mǎi)方在向法院起訴請(qǐng)求強(qiáng)制履行時(shí)將貸款銀行列為第三人，從而方便法院明確銀行發(fā)放貸款的金額和時(shí)間，法院是完全可能支持買(mǎi)方以按揭貸款方式支付剩余購(gòu)房款的。例如，在郭某、李某與楊某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案中【一審判決（2013）深羅法民三初字第200號(hào)，二審判決（2013）深中法房終字第1409號(hào)】，一審法院即判決：在涉案房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至買(mǎi)方郭某、李某名下后，買(mǎi)方和第三人中介公司應(yīng)于領(lǐng)取房產(chǎn)證當(dāng)日將房地產(chǎn)原件交于買(mǎi)方按揭貸款銀行辦理抵押登記；買(mǎi)方應(yīng)配合按揭貸款銀行在收到房產(chǎn)證原件后兩日內(nèi)將監(jiān)管首期款支付于賣(mài)方，并于涉案房產(chǎn)抵押登記辦理完成之日起五日內(nèi)將剩余購(gòu)房款（銀行承諾貸款金額）支付于賣(mài)方。賣(mài)方應(yīng)于收到上述全部購(gòu)房款之日起七日內(nèi)將涉案房屋交付于買(mǎi)方；買(mǎi)方和第三人中介公司應(yīng)配合辦理涉案房產(chǎn)的交接手續(xù)。上述判決在二審中得到了深圳中院的支持。

5．合同未明確約定的情況下，賣(mài)方是否有配合買(mǎi)方申請(qǐng)減免稅費(fèi)并遷出房屋上戶(hù)口登記的義務(wù)？

案例五：（2013）深中法房終字第1409號(hào) 【案情】

2012年11月3日，買(mǎi)方郭某、李某與賣(mài)方楊某簽訂《深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同》，約定賣(mài)方以122萬(wàn)元的總價(jià)款將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方。2013年1月8日，買(mǎi)方郭某、李某與賣(mài)方楊某的代理人李某乙簽訂《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，其中第四條約定：“（附著于該房地產(chǎn)的戶(hù)口）該房地產(chǎn)所附的戶(hù)口，楊某保證于收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款之日起30日內(nèi)遷出，逾期則以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為基數(shù)按日萬(wàn)分之四向郭某、李某支付違約金。”另外，該合同附件一中載明“該物業(yè)符合免稅條件，賣(mài)方附有配合買(mǎi)方辦理申請(qǐng)減免相關(guān)稅費(fèi)的義務(wù)，因賣(mài)方及其家庭成員拒不配合導(dǎo)致應(yīng)免而未免的稅費(fèi)由賣(mài)方承擔(dān)。”之后，因雙方在履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，買(mǎi)方向法院提起訴訟，要求楊某繼續(xù)履行《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，將涉案房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至郭某、李某名下，并按期交房。楊某提出抗辯稱(chēng)，《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》中的兩個(gè)條款即遷戶(hù)義務(wù)條款（第四條）、配合申請(qǐng)免稅義務(wù)條款（附件一）非楊某真實(shí)意思表示，就此兩個(gè)條款，郭某、李某與楊某并未達(dá)成一致意見(jiàn)，該合同系代理人李某乙濫用代理權(quán)與郭某、李某惡意串通所簽，損害了楊某的利益，因此，楊某不予追認(rèn)。【法院判決】

一審法院審理后認(rèn)為，合同中的遷戶(hù)義務(wù)條款和配合申請(qǐng)免稅義務(wù)條款并未損害楊某的利益，理由在于雖然雙方在簽訂的《深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)楊某的遷戶(hù)義務(wù)和配合申請(qǐng)免稅義務(wù)未作明確約定，但根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，楊某作為合同交易方應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)二手房買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)、目的和交易慣例，遷戶(hù)義務(wù)和配合申請(qǐng)免稅義務(wù)正是楊某應(yīng)當(dāng)履行的附隨義務(wù)，故在《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》中予以明確并未損害楊某的利益。楊某在向深圳中院提出上訴后，二審法院經(jīng)審理支持了一審法院關(guān)于配合申請(qǐng)稅費(fèi)減免和遷戶(hù)屬于二手房賣(mài)方應(yīng)當(dāng)履行的附隨義務(wù)的觀(guān)點(diǎn)?！军c(diǎn)評(píng)】

在民法理論上，合同義務(wù)可以分為給付義務(wù)、附隨義務(wù)和不真正義務(wù)。其中，給付義務(wù)是指合同關(guān)系所必備的、決定合同類(lèi)型的基本義務(wù)；附隨義務(wù)是指為履行給付義務(wù)或保護(hù)當(dāng)事人的人身或財(cái)產(chǎn)利益，在合同訂立和履行過(guò)程中基于誠(chéng)實(shí)信用原則而產(chǎn)生的義務(wù)；不真正義務(wù)則是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)自己利益的照顧義務(wù)，它是一種性質(zhì)較弱的義務(wù)，相對(duì)人通常不能請(qǐng)求履行，違反該義務(wù)僅是債權(quán)人遭受權(quán)利受損或喪失的不利后果。根據(jù)《合同法》第60條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)不僅應(yīng)當(dāng)全面履行合同中約定的給付義務(wù)，而且應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等附隨義務(wù)。在二手房買(mǎi)賣(mài)中，常常會(huì)發(fā)生賣(mài)方將房屋轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方之后，沒(méi)有將原登記在該住房上的戶(hù)口及時(shí)遷出而發(fā)生的糾紛。由于戶(hù)口遷移問(wèn)題屬于公安戶(hù)籍部門(mén)的管轄范圍，不屬于民事案件的受理范圍，故對(duì)于買(mǎi)房人起訴要求賣(mài)房人遷出戶(hù)口的訴訟請(qǐng)求，法院通常不會(huì)受理。但是，如果買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)能夠就賣(mài)方未按約定及時(shí)遷出戶(hù)口應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任作出明確約定，發(fā)生爭(zhēng)議后，買(mǎi)方依據(jù)合同約定要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任的，一般可以得到法院的支持。

對(duì)于賣(mài)方拒絕遷出戶(hù)口的情形，買(mǎi)方一般應(yīng)向當(dāng)?shù)氐墓矐?hù)籍部門(mén)申請(qǐng)協(xié)調(diào)解決。不少地方公安戶(hù)籍部門(mén)可以采取措施將賣(mài)方原登記在被轉(zhuǎn)讓住房上的戶(hù)口強(qiáng)制遷出。例如，南京市公安局《關(guān)于加強(qiáng)房屋買(mǎi)賣(mài)戶(hù)口管理工作的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（寧公人〔2011〕52號(hào)）規(guī)定：“房屋買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)合法完成房屋產(chǎn)權(quán)交易，買(mǎi)房人已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》或《南京市公有住房租賃契約》，并實(shí)際居住。賣(mài)房人未將戶(hù)口遷出原住房，導(dǎo)致買(mǎi)房人戶(hù)口無(wú)法遷入的（買(mǎi)賣(mài)雙方有其他戶(hù)口遷移約定的除外）。經(jīng)買(mǎi)房人申請(qǐng)，戶(hù)口所在地公安派出所履行告知后，賣(mài)房人仍拒絕辦理戶(hù)口遷出的，經(jīng)縣級(jí)公安機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)，將賣(mài)房人戶(hù)口整戶(hù)遷移至現(xiàn)戶(hù)口所在地的社區(qū)（村）托管戶(hù)臨時(shí)管理。”

深圳市公安局《深圳市居民市內(nèi)移居和戶(hù)的管理工作規(guī)范（試行）》也規(guī)定：“7.6 實(shí)際居住條件消失后（即房產(chǎn)被拆遷、查封、扣押、收回、轉(zhuǎn)讓或搬離的等情形），原戶(hù)口在該址的人員應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向轄區(qū)派出所戶(hù)籍民警申報(bào)辦理遷出手續(xù)，無(wú)遷入（自立）家庭戶(hù)、集體戶(hù)條件的，遷入本所代管戶(hù)。”“7.17 移入時(shí)因居住在自有合法房產(chǎn)內(nèi)，要求在該址落戶(hù)的，而該址內(nèi)已落有他人戶(hù)口的（指房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等情形），應(yīng)當(dāng)給予辦理，使用同樣的住址、門(mén)牌，同時(shí)在兩次動(dòng)員（15天后）可將原戶(hù)遷入本所代管戶(hù)；如無(wú)法通知，可當(dāng)場(chǎng)遷入代管戶(hù)。在通知期間或遷入代管戶(hù)后，要求在底冊(cè)“備注”欄及系統(tǒng)人口信息“記事”欄中注明錄入相關(guān)情況。”

第四篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約

篇一：房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約金 房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約金

1.提問(wèn)一：違約金是否不能超過(guò)合同總金額的20%？

2.提問(wèn)二：房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約金中約定了違約金，一方遲延履行合同義務(wù)時(shí)，守約方就可主張全額的違約金? 3.提問(wèn)三：既然合同中約定了違約金的數(shù)額，就應(yīng)該按照約定執(zhí)行?

一、違約金是否不能超過(guò)合同總金額的20%? 在中介提供的很多關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房?jī)r(jià)的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%。其實(shí)純屬誤讀。我國(guó)的《擔(dān)保法》中規(guī)定了定金不能超過(guò)合同總金額的20%，也許對(duì)違約金的誤讀從此而來(lái)。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約金中約定了違約金，一方遲延履行合同義務(wù)時(shí)，守約方就可主張全額的違約金? 在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中，通常會(huì)約定一種“滯納金”，主要是針對(duì)遲延履行合同義務(wù)時(shí)，違約方需支付的;另外一種是違約金，通常是指一方違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行時(shí)，違約方需支付給守約方的。但是有時(shí)由于合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)，或者對(duì)法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時(shí)，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實(shí)是不能得到法律支持的。只有在一方嚴(yán)重違約，導(dǎo)致合同解除時(shí)，才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。

三、既然合同中約定了違約金的數(shù)額，就應(yīng)該按照約定執(zhí)行? 違約金可以由買(mǎi)賣(mài)雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因?yàn)槲覀儑?guó)家合同法的違約責(zé)任是一種補(bǔ)償，只是彌補(bǔ)損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過(guò)高或過(guò)低，都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。具體說(shuō)，如果合同中約定的違約金高于實(shí)際損失的30%，則認(rèn)為違約金約定過(guò)高，需要適當(dāng)調(diào)低;如果合同中約定的違約金低于實(shí)際損失，則守約方除可主張違約金外，對(duì)于違約金不足以彌補(bǔ)損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實(shí)際損失調(diào)高違約金。比如房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定上家如遲延遷出戶(hù)口，每逾期一天，需按日支付合同總金額千分之五的滯納金，當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，下家無(wú)法證明自己的實(shí)際損失真有那么多，法院最終將違約金調(diào)整為每日100元。以上為房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約金的內(nèi)容，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方要結(jié)合上述法律規(guī)定，依據(jù)自己的實(shí)際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益。如何理解和處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約金條款？

為了體現(xiàn)對(duì)履行合同的擔(dān)保，以保護(hù)守約方的利益，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中會(huì)約定違約金條款。那么如何處理違約金與實(shí)際損失的關(guān)系，當(dāng)沒(méi)有約定違約金時(shí)，能夠主張賠償? 違約金是一種責(zé)任形式，首先是對(duì)守約方的補(bǔ)償，其次還可表現(xiàn)為對(duì)違約方的懲罰，補(bǔ)償性和懲罰性可并存。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案違約金數(shù)額的確定：一般原則是有約定的從約定，這是合同自由原則的體現(xiàn)；沒(méi)有約定或損失額難于確定的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定：

逾期付款的，按照應(yīng)付未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

逾期辦證的，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。違約金以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔的性質(zhì)，決定了當(dāng)事人對(duì)違約金的約定并不是絕對(duì)的，是依法可作調(diào)整的，《合同法》對(duì)此已作明確規(guī)定，《司法解釋》對(duì)違約金如何調(diào)整作了進(jìn)一步的規(guī)定。

在審判實(shí)踐中應(yīng)注意的問(wèn)題：第一，違約金的調(diào)整以當(dāng)事人的申請(qǐng)為前提，不得依職權(quán)主動(dòng)調(diào)整。

第二，違約金的調(diào)整是對(duì)數(shù)額的調(diào)整，而不是對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。

第三，對(duì)于增加違約金問(wèn)題，只要當(dāng)事人約定的違約金低于造成損失的，就應(yīng)予以增加，無(wú)需審查是否過(guò)分低于造成的損失。對(duì)于是否低于造成的損失，應(yīng)由守約方承擔(dān)舉證責(zé)任。第四，對(duì)于減少違約金問(wèn)題，應(yīng)以違約金是否過(guò)高作為是否減少違約金的標(biāo)準(zhǔn)。而違約金是否過(guò)高又是以違約金是否超出損失的30％為標(biāo)準(zhǔn)的，如超出30％，則應(yīng)認(rèn)定為過(guò)高，應(yīng)酌情調(diào)整到30％以?xún)?nèi)；如超出損失但未超出損失的30％，則不認(rèn)定為過(guò)高，無(wú)需調(diào)整。一般涉及減少違約金的案件，都是開(kāi)發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，現(xiàn)就此類(lèi)案件如何確定損失和如何減少違約金進(jìn)行具體闡述。開(kāi)發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，必然使買(mǎi)受人不能在預(yù)期的時(shí)間對(duì)房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，使買(mǎi)受人的利益受損。由于買(mǎi)受人可以各種方式補(bǔ)救，一般很難舉證證實(shí)具體的損失額，所以可參照《司法解釋》對(duì)未約定違約金或損失時(shí)確定違約金或損失的原則來(lái)確定損失。對(duì)于逾期交樓，《司法解釋》確定了政府部門(mén)公布的租金指導(dǎo)價(jià)和評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的市場(chǎng)價(jià)并存的標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際上根據(jù)上述兩種標(biāo)準(zhǔn)得出的結(jié)果大相逕庭，這對(duì)當(dāng)事人的權(quán)益影響較大，當(dāng)事人爭(zhēng)議較大，這種情況在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)尤其明顯。筆者認(rèn)為，租金的指導(dǎo)價(jià)不能充分體現(xiàn)不同地段不同房屋的具體情況，而且明顯低于未約定違約金情況下適用的法定標(biāo)準(zhǔn)（即中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)），明顯不公平合理，有悖市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不宜使用，否則會(huì)造成有約定不如無(wú)約定的現(xiàn)象，產(chǎn)生不好的社會(huì)導(dǎo)向。租金市場(chǎng)價(jià)較公平合理，但操作困難，影響審判效率。而按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)確定損失，既符合《合同法》和《司法解釋》的精神，又比較公平合理，是可行的。所以如確需減少違約金，應(yīng)減少至不低于按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額為宜一般可減少至按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。篇三：房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約問(wèn)題

在二手房買(mǎi)賣(mài)中，每遇房上漲或下跌，都會(huì)出現(xiàn)賣(mài)方或買(mǎi)方違約的情況。訴至法院，有地方法院判決合同有效，雙方繼續(xù)履行合同；而有的法院則判決違約一方承擔(dān)違經(jīng)責(zé)任，解除雙方的買(mǎi)賣(mài)合同。

一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后不履行怎么辦

（一）要求繼續(xù)履行。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。首先當(dāng)事人一方可要求違約方繼續(xù)履行合同，如對(duì)遲延履行約定了違約金的仍可要求支付遲延履行違約金，如沒(méi)約定遲延履行違約金有損失的可要求賠償損失。

但有下列情況的不適用繼續(xù)履行，當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

1、法律上或者事實(shí)上不能履行；

2、債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；

3、債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

（二）解除合同，適用定金罰則或要求對(duì)方支付違約金。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。

1、定金罰則，如果合同當(dāng)事人在合同中約定了定金條款，或者另外訂立了定金合同，則可以適用定金。以定金方式承擔(dān)違約責(zé)任的做法是：支付定金一方違約時(shí)，不得要求對(duì)方退回定金；收受定金一方違約時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數(shù)額不得超過(guò)合同總價(jià)款的20％，超過(guò)部分將不被視為定金。

2、違約金，如不適用定金罰則適用違約金。當(dāng)事人在合同中明確約定違約金的數(shù)額或者計(jì)算方法，并且約定不違法，也無(wú)明顯不合理的，則適用合同約定的違約金。但如果合同約定的違約金數(shù)額低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；如果約定違約金過(guò)分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少

3、賠償損失，在另外一些情況下，違約一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任：

（1）合同當(dāng)事人沒(méi)有約定違約金和定金，也沒(méi)有法定違約金可以適用的，如果違約行為給對(duì)方造成了損失，則違約方應(yīng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，數(shù)額可由雙方商定，或由仲裁機(jī)構(gòu)裁決和法院判決。

（2）雖有合同約定的違約金或者法定違約金，但違約一方支付的違約金不足以補(bǔ)償損失的，對(duì)于不足部分仍應(yīng)賠償損失。損失賠償?shù)慕痤~應(yīng)相當(dāng)于因違約給對(duì)方造成的損失－－包括合同履行后本可以獲得的利益，但不超過(guò)違約一方在訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的最大損失。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同一方違約咋辦

對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

（一）雙方協(xié)商確定的，從其約定；

（二）雙方不能協(xié)商確定的：

1、原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；

2、無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

三、律師看法

作為長(zhǎng)期關(guān)注二手房交易的崔新江律師認(rèn)為，遇到這種情況，守約一方在向人民法院提起訴訟時(shí)，最好選擇讓違約方承擔(dān)違約責(zé)任，解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而不要選擇合同的繼續(xù)履行。理由是：一般情況下，業(yè)主都是以銀行貸款按揭形式從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)房，之后按月供款還貸。在購(gòu)房時(shí)間不長(zhǎng)，銀行貸款未還完情況下，房產(chǎn)都抵押給了銀行。所以，在進(jìn)行二手房交易過(guò)種中，業(yè)主要贖樓，買(mǎi)家要申請(qǐng)過(guò)戶(hù)及申請(qǐng)銀行貸款等。在辦理這些事項(xiàng)時(shí)，很多情況下是需要原業(yè)主的配合。如果原業(yè)主不配合，買(mǎi)家根本完不成二手交易過(guò)戶(hù)的全部程序。不但如此，在原業(yè)主不配合贖樓的情況下，買(mǎi)家就得自行出錢(qián)贖樓或找擔(dān)保公司贖樓。如果原業(yè)主另有債務(wù)，極有可能被債權(quán)人申請(qǐng)查封?；蛘咴瓨I(yè)主真接另找買(mǎi)家，把房屋過(guò)戶(hù)他人，使買(mǎi)家落空。二手房交易中手續(xù)繁瑣，風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能發(fā)生，加之在辦理交易中不可能每個(gè)原業(yè)主不配合的事情都向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，所以不建議買(mǎi)家選擇合同的繼續(xù)履行。

律師提示：為了防止業(yè)主在房?jī)r(jià)上漲時(shí)毀約或買(mǎi)家在房?jī)r(jià)下跌時(shí)退房，建議在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)約定較高的定金或違約金，增加違約成本，違約成本大于或等于房?jī)r(jià)上漲或下跌的價(jià)值時(shí)，可避免一方違約情況的發(fā)生。

定金只要不超過(guò)房?jī)r(jià)的20%，就會(huì)得到法院的支持。

第五篇：【推薦下載】房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約條款有哪些

本文極具參考價(jià)值，如若有用請(qǐng)打賞支持我們！不勝感激！

【推薦下載】房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約條款有哪些

熱門(mén)城市：常州律師 曲周縣律師 銀川律師 連云港律師 武安市律師 唐山律師 鹽城律師 橋東區(qū)律師 秦皇島律師

如今房地產(chǎn)炙手可熱，房地產(chǎn)交易也越來(lái)越為人們所知。為了保證房屋的交易公正嚴(yán)明，買(mǎi)賣(mài)雙方能夠踏實(shí)的進(jìn)行房屋交易，雙方大多會(huì)簽下房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以減少日后不必要的糾紛與麻煩。合約就像一種規(guī)則，那么，規(guī)則就總有被打破的時(shí)候，即出現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約的情況。那么，具體的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約條款有哪些呢？ 房屋買(mǎi)賣(mài)合同的違約條款主要有以下幾種：

一、預(yù)期違約。

我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)期違約形態(tài)與一般合同基本一致，可分為兩種具體類(lèi)型：(1)預(yù)期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當(dāng)事人以言辭或行為向另一方當(dāng)事人表示其將不按約定履行合同義務(wù)。

(2)預(yù)期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當(dāng)事人根據(jù)客觀(guān)事實(shí)發(fā)現(xiàn)另一方當(dāng)事人屆時(shí)不能履行合同義務(wù)。我國(guó)《合同法》第108條對(duì)預(yù)期拒絕履行做了規(guī)定，而第68條關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定，則兼含有以上兩種類(lèi)型的具體表現(xiàn)行為。

二、實(shí)際違約。

主要包括商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人屆期不能履行債務(wù)和屆期拒絕履行債務(wù)兩種。此處不能履行和拒絕履行均發(fā)生在履行期屆滿(mǎn)后，其最終反映形式為遲延履行或不履行。

本文極具參考價(jià)值，如若有用請(qǐng)打賞支持我們！不勝感激！

遲延履行包括債務(wù)人遲延履行和債權(quán)人遲延履行。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，債務(wù)人遲延履行的，應(yīng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任，承擔(dān)對(duì)遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責(zé)任。債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人的履行應(yīng)當(dāng)接受而無(wú)正當(dāng)理由拒不接受，即遲延受領(lǐng)。

三、不適當(dāng)履行。

即指雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。房屋質(zhì)量不適當(dāng)履行包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。瑕疵履行是指房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約情形。在此情況下，債權(quán)人可依法要求對(duì)方承擔(dān)修理的違約責(zé)任，除了以承擔(dān)違約責(zé)任方式解決合同糾紛外，守約方亦可要求依法解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同以解決商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。加害給付，是指?jìng)鶆?wù)人因交付的房屋的質(zhì)量缺陷而造成他人的人身、財(cái)產(chǎn)損害的行為。

四、其它違約行為。

是指除上述違約情形外的其他履行附隨義務(wù)時(shí)存在的違約行為。

購(gòu)房合同中違約多數(shù)由開(kāi)發(fā)商引起，實(shí)踐當(dāng)中，最為覺(jué)的開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)等，我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛若干問(wèn)題的解釋》對(duì)上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規(guī)定。

以上內(nèi)容詳盡的概括描述了房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約條款，希望能夠幫助到有需要的買(mǎi)賣(mài)雙方。同時(shí)，亦可以幫助簽約的買(mǎi)賣(mài)雙方，避免以上情況，從而避免以上違約情況，減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。如果遇到更復(fù)雜的情況，可以直接咨詢(xún)律師，例如365律師尋求最快捷高效的幫助。

本文極具參考價(jià)值，如若有用請(qǐng)打賞支持我們！不勝感激！