第一篇：裝修貸款您應注意哪些

裝修貸款您應注意哪些？

文章摘自：金融一號店

[摘要] 和常見的消費貸款一樣，裝修貸款有抵押貸款和無抵押貸款可選，小額裝修貸款還可以選擇信用卡。至于不同裝修貸款應如果順利申請，我們還需看看其各有哪些注意事項？

1、無抵押裝修貸款

無抵押信用消費貸款額度不高，不過申請條件相對簡單，只要個人有穩定的工作具備良好的還款能力，工作單位能夠提供收入證明個人征信良好即可到銀行申請。

2、按揭房屋貸款

若是用正在換按揭貸款的房子作為抵押，需要房主提供房產證同時該房產有貸款空間，如一套房子最多只允許貸款7成(或者8成)，按揭貸款還剩4成，就可以再貸4成的消費貸款，具體可以各家銀行要求為準。

3、信用卡分期業務

如果想要申請信用卡分期業務申請裝修貸款，往往除了要求個人有還款能力信用良好意外，對申請者的職業也有一定要求，如公務員、老師、銀行員工、企業高管等一般可信用卡分期申請裝修貸款，同時額度較高。

所需材料：

身份證、居住證明、工作證明、收入證明、貸款用途等為所需準備的最基本材料，集中申請方式都需用到。如若是以房屋抵押申請的消費貸款，還需提供房屋產權證明。

第二篇：房屋裝修申請貸款需要注意什么

個人住房裝修貸款是指銀行向個人客戶發放的用于裝修自用住房的人民幣擔保貸款。其實貸款可用于支付家庭裝潢和維修工程的施工款、相關的裝潢材料款、廚衛設備款等。那么今天就來和您說說常見的房屋裝修貸款有哪些？申請房屋裝修貸款要注意什么？

一、常見的房屋裝修貸款有哪些？

1、房屋抵押貸款

如果你的房子是全款購買的，可以用其作抵押申請房屋抵押貸款，最高貸款額度可達到房屋評估值的70%，最長貸款期限可達10年，而且貸款利率較低。

2、信用貸款

如果你所需資金不多，且期限較短，那么在有穩定工作和收入的情況下，可憑良好的信用記錄申請個人信用貸款。這種貸款額度一般為個人月收入的10倍左右，放款速度較快，但是貸款利率也較高。

3、信用卡分期付款

一些銀行為信用卡持卡人推出了信用卡家裝分期業務，持卡人到與銀行合作的裝修公司刷卡消費后，可向發卡行申請分期。想自由選擇裝修公司的購房者，慎選!

二、申請房屋裝修貸款要注意什么？

1、多找幾家銀行進行對比

由于各家銀行裝修貸款利率執行標準不一樣，借款人若想拿到低利率貸款，最好多找幾家銀行進行對比，看看哪家銀行的貸款利率更低，才出手辦理貸款事宜，切勿盲目行動，當然您如果時間不是很充足的話也可以委托融聯偉業為您代辦，能為您節省不少的時間成本。

2、提前準備好貸款手續

想順利獲得銀行裝修貸款，借款人最好提前將貸款手續準備好，這樣可節省貸款審批時間，從而快速獲貸，同時也能避免因貸款手續不足被銀行拒貸的情況發生。

3、選對還款方式

除了在選擇貸款行上要下工夫以外，借款人選擇還款方式的時候也需仔細斟酌，因為不同還款方式借款人需要支付的貸款利息不一樣。以等額本息與等額本金方式還款為例：如果借款人選擇等額本息方式還款，那么支付的總利息將多于等額本金方式還款。但是，等額本金還款方式下，借款人前期需要支付的金額較多，如果自身收入不是很好，則難以承擔還款壓力。所以，選擇還款方式時，借款人需根據自己的實際情況進行選擇。

第三篇：房屋裝修應注意的幾大要素

1.家裝用石巧設色

由于天然石材的顏色很多，因此您在選擇石材時，顏色也是很重要的。一般紅色象征溫暖、熱情，用紅色花崗石裝飾大廳，給人以賓至如歸的喜慶感受。

白色、灰白色清潔明亮，適于裝飾衛生間和廚房。深灰和黑色給人以莊嚴穩重之感，幾種深淺不同顏色的搭配和拼花，更會主次分明，增加活潑和協調感。受采光的限制，地面裝修時不宜選擇顏色較深的石材；在臺面裝修時，除廚房外，應采用色澤鮮亮，花紋絢麗的石材，如“大花綠”、“大花白”等等。而廚房臺面應以淺色為主。圓桌、臺燈、桌椅等石材制品，因日常生活頻繁接觸，要考慮到防污染，如茶水、墨汁、果汁、酒水等的污染，因而石材顏色要深一些，像綠、藍、紅色大理石、花崗石均可。

2.花崗巖屬于火成巖

花崗巖雖然在色彩與花紋上變化較少，但在質感方面有著較靈活的表現，如經過加工可獲得更多的工藝表面。另外，花崗巖在整體上給人能莊嚴、古典的感覺。主要用于室內外地坪、室外墻面等多受外力作用的地方。大理石屬于變質巖。大理石具有豐富的顏色與花紋，給人以光滑、柔和的感覺，主要用于室內墻面、臺面、各種雕塑及工藝制品。砂巖屬于沉積巖。砂巖開采于數億萬年形成的石材礦床，板質堅硬、色澤鮮明、特殊的層狀結理，決定了它的抗折強度(彎曲強度)很高。其良好的抗壓、耐磨、耐酸腐的天然石材特征,是一種理想的裝飾建筑材料。

3.石材裝飾的質量控制

石材飾板以其天然、華貴、美觀等特點在裝飾業的應用日漸廣泛，并且不斷由室內向室外，由低空向高空，由小塊向大塊發展。前些年石材幕墻只用在建筑物的墻裙，現在卻不斷向幾十米、上百米的高層發展。試想，高層裝飾用比玻璃要重５倍的成百上千的石板，若由于原材料、工藝、施工方法存在隱患，導致石塊從天而降，后果則不堪設想。因此說，石材裝飾的質量不僅影響著裝飾效果、工程質量，同時也關系著人民生命財產的安全。石材裝飾的質量是一個復雜的系統工程，它包括設計質量、施工質量、石材質量、工藝質量等。工藝質量控制，近年來，石材飾板干掛工藝得到了迅猛推廣。主要有鋼銷聯結法，背栓法，短槽聯結法，通槽聯結法，復合聯結法等，其方法是在主體結構上設主要受力點；通過金屬掛件將石材固定在建筑物上，形成石材裝飾幕墻。其主要優點：一是提高了安全性和耐久性，可以有效地避免濕貼工藝中出現的板材空鼓、開裂、脫落等現象：二是保持幕墻清潔美觀，避免泛白、變色等現象；三是改善了施工條件，減輕了勞動強度，加快了工程進度。石材幕墻干掛法，優點明顯，但造價偏高。如何在確保質量、安全的同時，降低成本，改進施工技術，提高經濟效益，是石材裝飾首先要解決的課題。

材料質量控制

石材裝飾工程材料是保證工程質量的關鍵，除石材外，主要有鋼（鋁）骨架材料，掛板，掛鉤，結構膠和密封耐侯膠等。所選用的鋁材、鋼材等型材，都必須符合國家的規范要求。鋁材表面的電鍍層必須達到國家ＡＡｌ５級以上的要求，鋼材一定要進行熱鍍鋅或用其它的防腐材料進行處理，以保證其不發生銹蝕。連接掛板必須采用３ｍｍ以上的不銹鋼板或４ｍｍ以上的鋁板。結構膠和耐侯膠必須符合國家標準，確保不發生滲油。大型工程，裝飾公司最好向石材廠家提供完整、齊備的石材裝飾布置圖，供加工時參考。可能的話，最好派員到石材加工現場考察。

施工質量控制

石材裝飾工程施工的工序較多，工程十分復雜，這就要求各個環節嚴格把關，緊密配合。石材幕墻工程一般都在主體結構封頂以后，內裝飾工作全面展開之前的一段時間內進行，工期短，關系到整個工程的進度，這就要求裝飾公司提前作好各項準備工作，備好各種材料，包括對配套材料的性能實驗，都要提前進行。外墻石材裝飾施工均為露天作業，受氣候影響大，電焊等工種既不能在雨天施工，也不能在烈日下操作，要想方設法減少氣候條件的制約。石材幕墻工作面廣，電焊、電鉆、切割機使用較多，用電量大，而且集中，這就需要建設單位解決好用電問題。同時還要解決好施工腳手架、石材半成品、成品的保護等工作。

在施工時，施工技術人員必須堅持持證上崗，關鍵技術崗位，先要試工。在設計上要進一步完善，對抗風、抗震、材料斷面選定、連接構造設計等要進行嚴格審查把關。執行各道工序質量驗收制度，包括飾面石材制作、骨架安裝、掛板、掛鉤安裝、石材安裝等工序，都要按設計和規范執行嚴格檢查驗收，對檢查不合格的工序要進行整改和返工，直至合格，方再進行下一道工序。骨架安裝要重點控制土建結構施工期間石材幕墻預埋件的位置，預埋件的質量。外墻面石材安裝重點檢查石材和掛板、掛鉤固定連接的質量。工程監理要深入到每一個環節，尤其是隱蔽環節，要認真檢查，監督記錄，確保施工質量。大面積的石材幕墻都要進行功能試驗，包括風壓試驗、水密試驗、氣滲試驗、抗震試驗，以確保安全。

4.廚房臺面板干凈衛生：花崗巖是最好的選擇

當你挑選適合家庭廚房臺面板的材料時，有很多方面需要考慮：設計、顏色、價格、實用性、安裝，最重要的是衛生狀況。我們平時購買的食物可能被一些致病的微生物嚴重污染，所以廚房用具在確保食物安全方面至關重要。廚房的臺面板在接觸生食后必須徹底清潔，否則有可能引起交叉感染，人們吃了感染病毒的食物后可能致病。科技和管理醫療機構公布了在美國明尼蘇達州圣保羅地區對臺面板的清潔的最新研究報告。該機構選取材料，研究，為食品零售產業提供數據和報告。這個特別的研究測定了6種最被廣泛應用的可清潔臺面板：薄板、木質板、瓷磚、混凝土質板、不銹鋼板和大理石板。研究結果表明各種被感染的臺面板在用肥皂和水沖洗并用水和醋做了防菌處理之后出現的結果不盡相同。花崗巖的抗細菌再生能力排名第二，僅次于不銹鋼。當你要挑選一種柔和的天然材料，它不僅要有很高的審美價值而且還要有很強的抗菌能力，因此花崗巖是最好的選擇。

5.大理石的裝飾常識

大理石主要由方解石、石灰石、蛇紋石和白云石組成。其主要成分以碳酸鈣為主，約占50％以上。由于大理石一般都含有雜質，而且碳酸鈣在大氣中受二氧化碳、碳化物、水氣的作用，也容易風化和溶蝕，而使表面很快失去光澤。大理石一般性質比較軟，這是相對于花崗石而言的。大理石的分類在室內裝修中，電視機臺面、窗臺、室內地面等適合使用大理石。用于裝飾的大理石共有兩大類：天然大理石和人工大理石。天然大理石質地堅硬、顏色變化多端、深淺不

一、有多種光澤，故形成獨特的天然美。人造大理石比天然大理石重量輕、強度高、厚度薄、耐腐蝕、抗污染、有較好的加工性，能制成弧形、曲面等，施工方便。但在色澤和紋理上不及天然大理石美麗、自然柔和。大理石的選購，為此，在選擇大理石裝飾材料時，應充分考慮自已裝飾的整體效果，如地面、墻面、柱面等不同部位；以及大理石磨光板有美麗多姿的花紋，如似青云飛渡的云彩花紋，似天然圖畫的彩色紋理。大理石還被廣泛地用于高檔衛生間、洗手間的洗漱臺臺面和各種家具的臺面。在選擇大理石裝飾材料時，還應對大理石的表面是否平整，棱角有無缺陷，有無裂紋、劃痕，有無砂眼，色調是否純正等方面進行篩選。大理石的施工

鋪設大理石飾面板時，應徹底清除基層灰渣和雜物，用水沖洗干凈、曬干。結合層必須采用干硬砂漿，砂漿應拌勻、切忌用稀砂漿。鋪砂漿濕潤基層，水泥素漿刷勻后，隨即鋪結合層砂漿，結合層砂漿應拍實揉平。面板鋪貼前，板塊應浸濕、曬干，試鋪后，再正式鋪鑲。定位后，將板塊均勻輕擊壓實。在驗收時應著重注意大理石飾面鋪貼是否平整牢固，接縫平直，無歪斜、無污漬和漿痕，表面潔凈，顏色協調。此外，還應注意接縫有無高低偏差，板塊有無空鼓。

6.優質石材看表面

有著自然的美麗花紋和色彩的石材，較其他工業化產品更具獨特的魅力，它在為設計師提供廣闊設計空間的同時，當追求自然、崇尚綠色環保成為時尚之際，在家庭裝修中越來越多的人也在使用一些天然石材。

優質石材看表面

好的天然石材裝飾板材取決于荒料的品質和加工工藝。優質的石材表面花紋色澤不含太多的雜色、布色均勻，沒有忽淡忽濃的情況，而質次的石材經加工后會有很多無法彌蓋的“缺陷”，所以說，石材表面花紋色調是評價石材質量優劣的重要指標。如加工技術和工藝不過關，加工后的成品就會出現翹曲、凹陷、色斑、污點、缺棱掉角、裂紋、色線、坑窩等現象，則不能與上品“同伍”。據專門加工銷售進口石材的專家介紹，優質天然石材板材切割邊整齊無缺角，面光潔、亮度高，用手摸沒有粗糙感。同時，在選擇石材時，除了要注意選擇石材表面的顏色花紋、光澤度和外觀質量等裝飾性能外，還應考慮石材的抗壓強度、抗折強度、耐久性、抗凍性、耐磨性、硬度等理化性能指標。

大面積使用淺色最佳

石材雖然有很好的裝飾功能，但在使用的過程中還要考慮與周圍的環境相協調，特別是多種顏色組合時。一般情況下，客廳等大面積“公共空間”地面最好用白、米黃等淺色調產品，因為，淺色與各色各樣的家具都可以實現完美組合，給善變的你更多展現個性的舞臺；深色會使周圍的環境顯得明快，但大面積的使用或搭配不當則會產生壓抑感，像一些小面積的臺面等點綴性的裝飾最好采用深色產品，這樣既可以起到點睛的作用，又不會使人產生輕飄的感覺。用前護理標本兼治

因為石材天然存在微細孔，孔隙越小，毛細作用的表面吸附作用越強，石材的很多病癥都是“病從孔入”的。作為地面材料的石材鋪裝后吸污納垢、造成病變的“污染途徑”通常有兩個：一個來自于石材的表層，當咖啡、茶水、墨汁等有色液體及細小塵埃、生物腐蝕其肌體后很難清理。

既然石材需要維護保養，一些加工企業和消費者會在石材的表面上打蠟加以保護，但當蠟覆蓋在石材表面后，石材表面的毛細孔就會被堵，二次維護時，已存在石材表面的蠟就會成為防護滲入石材內部的障礙，這時，石材與地面間的水泥或粘接劑就會因為潮濕或化學反應慢慢“侵入”石材的肌體，造成石材返堿和色斑等病變。這種“表面文章”不但無法根治石材的病變，還會使病癥加重，這也是產生石材病變的另一個的“污染途徑”。

7.如何區別人造石材、天然石材染色（加物）和天然石材

天然石材的美自然花紋驅使人們去仿造它，尤其是在缺少礦山資源地區、人造石材產品看上去很逼真，但仔細觀察，較易區別：

1）人造石材花紋無層次感、因層次感是仿造不出來的。

2）人造石材花紡、顏色是一樣的，無變化。

3）人造石材板背面有模襯的痕跡。

4）天然石材染色（加物）如何識別：

a.染色石材顏色艷麗，但不自然。

b.在板的斷口處可看到染色滲透的層次。

c.染色石材一般采用石質不好、孔隙度大、吸水率高的石材，用敲擊法即可辯別。

d.染色石材同一品種光澤度都低于天然石材。

e.涂機油以增加光澤度的石材其背面有油漬感。

f.涂膜的石材，雖然光澤度高，但膜的強度不夠，易磨損、對光看有劃痕。

g.涂蠟以增加光澤度的石材、用火柴或打火一烘烤、蠟面即失去，現出本來面目。

石材銹斑的解藥

一、銹斑的形成銹斑主要是由石材中的鐵質經氧化反應而成。鐵質、水、氧是促成銹斑形成的三大要素。通常，我們按銹斑反應層次的不同將其分成二大類：

（一）深層銹斑。很多石材品種特別是花崗石都含有一定比例的鐵質成份，當這些鐵質成份與水和氧充分接觸后，就會引起氧化反應，生成銹斑。特別容易出現這種銹斑的石材如：美國白麻、山東白麻（小花）、銹石（板巖）等。另外，水泥中的堿質在水的作用下與石材中的鐵質發生反應，也會形成銹斑。

（二）表層銹斑。石材在開采、加工、運輸、安裝的過程中，表面與鐵質物體接觸后留下少量鐵質殘留物，這些鐵質殘留物會與空氣中的水份、氧氣產生氧化反應而生成銹斑。

二、銹斑的處理

銹斑的處理方法主要是采用除銹劑來進行處理。在進行除銹處理時，應注意以下幾點：

（一）盡量避免采用草酸直接清洗石材銹斑，因為草酸只是簡單地把銹斑（Fe2+）氧化還原，被氧化還原的鐵離子仍具不穩定性，很容易與空氣中的水和氧再次發生氧化反應重新生成鐵銹，并且會隨著草酸水溶液的流動而進一步擴大銹斑的面積。這就是為什么采用草酸除銹時銹斑會越除越多、越除越大的緣故。

（二）選用除銹劑時，一定要選用質量好的產品。因為好的除銹劑除了酸的成份以外，另外還加有適量的添加劑以保持氧化還原反應中鐵離子的穩定性。采用這種除銹劑處理過的銹斑即使不做防護處理，也能保持很長時間不會復發。相反，有些除銹劑只是一些酸的簡單混合液，不能保持氧化還原反應中鐵離子的穩定性，復發率高。

（三）由于組成大理石和花崗石的成份不同，性質不一樣。大理石主要成份為碳酸鈣，呈堿性；花崗石的主要成份為二氧化硅，呈酸性。所以使用除銹劑時，一定要分清大理石除銹劑和花崗石除銹劑?；◢徥P劑絕對不能用于大理石的銹斑處理。

（四）表層銹斑的處理時，只需用除銹劑在表面刷涂即可。有時，也可采用表層磨拋的方法進行處理；深層銹斑的處理相對要復雜一些，需要保持一定的劑量和反應時間。有時還會需要重復使用才能達到理想的效果。

（五）石材在使用除銹劑施工后，建議再用清水清洗一遍，干燥后一定要用優質石材養護劑做好防護處理。目的在于徹底清除氧化反應后的殘留物，防止再次發生氧化反應。

三、銹斑的預防

銹斑的預防主要根據是對其形成的三要素：水、氧、鐵質的有效控制來進行的。結合多年的治理經驗，我們將銹斑預防的主要有效方法歸納為以下幾點：

1.石材在施工以前，一定要采用優質石材養護劑對石材進行六面防護處理，阻斷石材內鐵質與水的接觸。

2.盡量避免采用高堿性水泥進行石材的粘接施工，降低水泥中堿質與石材中鐵質發生反應的機會。

3.盡量減少施工時水的使用量。

4.避免鐵器（質）以及酸堿性物質與石材的直接接觸。

5.對含鐵質較豐富的石材品種，建議采用干掛法進行施工，盡量避免濕式施工法。

第四篇：房屋裝修貸款 構筑您的溫馨家園!

房屋裝修貸款 構筑您的溫馨家園

“慈母手中線，游子身上衣”不為人父母不知道做父母的難處與苦衷，我這個做母親的從兒子出生、上學到現在買房子結婚都沒少操心。我總想著幫兒子搞定新房，現在的年輕人賺錢買房結婚成家壓力很大，光是房子問題就叫人犯愁。

不過話又說回來，我也沒本事給兒子一切都安排妥當，就像是現在我兒子新房是買下來了，不過新房裝修的事情叫他犯難。本來我們這種工薪階層的家庭窮盡我們二老一生的積蓄再加上兒子畢業工作這些年攢下來的錢勉強全款付清買了房，可是現代人對于新房裝修十分考究，結婚的新房精心裝潢之后富麗堂皇溫馨舒適這當然就最好不過。但家家有本難念的經，我們家的經濟條件難以支持兒子與未來兒媳婦大刀闊斧地精裝修新房。

那么這小兩口結婚居住的新房總不能因為缺錢就隨意地糊弄一下裝修就過去了，等著以后存下錢再重新動工裝修這顯然又不符合生活習慣。正當我們全家一籌莫展的時候，新浪居家生活板塊的論壇傳來了福音，房屋裝修貸款走進了我們的腦海里。我兒子頓時眼前一亮，滿臉欣喜地跟我們商量著找到正規的房屋裝修貸款機構一鼓作氣完美裝修新房。我們全家人開始留意著貸款裝修的消息，一番精選和斟酌之后，經過我們四口人統一表決還是先上一個獨立第三方專業投融平臺找相關專家咨詢下，結果我們在百度上搜索找到了上海投融，其實原先我們家業有直接單線聯系銀行辦理貸款的想法，不過銀行相關

貸款的各類手續程序繁瑣而費時，我們二老又不懂這些手續兒子也忙于上班不得已取消此計劃。我兒子跟我們講解說，新房裝修貸款的相干事宜委托給上海投融公司代為辦理，他們公司作為第三方可以簡單靈活快捷地通過銀行辦理貸款。兒子神態輕松只等著貸款下來動手裝修。

今年年前我兒子的新房裝修完工，我們二老跟著未來兒媳婦結伴看房子興奮之情溢于言表。后來我單位同事來我家里問我兒子關于房子裝修貸款的事情，我兒子叮囑道，網上相關的貸款網站猶如雨后春筍可是資歷良莠不齊選擇一家安全、合適的平臺咨詢尤為重要，任何在貸款錢索要任何費用的網站視為欺騙。我同事說我兒子像是專家，我兒子偷偷跟我說這是他在上海投融公司網站學來的。

第五篇：淺談房地產開發貸款應注意的問題

淺談房地產開發貸款應注意的問

作者：馮省文

前言

據中國人民銀行發布的2004年深圳市金融運行報告指出，2004年，國家宏觀調控各項措施在深圳市收到了較好的成效，全市國民經濟保持了持續健康發展的態勢，增長速度較上年放緩。全市實現生產總值3422.8億元，較上年增長17.3%，增速比上年下降1.9個百分點；全年完成全社會固定資產投資額1090.1億元，比上年增長14.9％，增長幅度同比下降5.2個百分點。其中，基本建設投資459.0億元，增長27.5％；房地產開發投資432.0億元，增長4.7％，是1990年以來增幅最低的一年?；窘ㄔO投資比重超越房地產開發投資，由上年的37.9％提高到今年的42.1％，提高了4.2個百分點，而房地產開發投資所占比重則由上年的43.3％下降到今年的39.6％，減少了3.7個百分點。從房地產金融貸款看，2004年，深圳市國內金融機構房地產貸款余額1652.5億元，增長率為18.2％，增幅較上年回落13.4個百分點。但個人住房貸款仍然保持了較大幅度增長，年末余額為1171.7億元，占房地產貸款余額的70.9％，比上年末增長4.2個百分點。由以上數據分析，雖然房地產貸款增速放緩，但在房地產市場資金鏈中，銀行貸款基本參與了房地產開發經營的全過程。隨著貸款余額的不斷增長，面臨的風險也越來越大，因此銀行方面要注意控制房貸風險。抑制房地產開發貸款風險

首先，銀行要切實提高風險預警能力。積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。但從現狀來看，卻適得其反，目前，在決定對房地產項目是否放貸時，主要評估對象是借款人提供的抵押資產或擔保資產，而不是項目本身是否可行，結果往往導致不良貸款的產生，使銀行成為所謂的“資產供應商”，要靠拍賣抵押資產來實現債權，這也是銀行不良貸款產生的主要根源。銀行應該將重心放在，對項目的效益和還貸能力評估方面，再輔之以抵押資產和擔保資產的評估，從而有效規避經營風險；

其次，銀行要建立一套有效的，全面評估借款企業的風險監控體系。一方面，加強對借款企業的開發實力、經營管理、資產安排、市場風險、政策風險等的嚴密監控，如位于深南大道車公廟附近的政協聯誼大廈，銀行發放2億多元的封閉貸款，要求?？顚Ｓ?，但監管不嚴，被挪作他用，導致建設資金不能按期到位，既影響工程進度，又影響信貸資金回籠，加大了風險；另一方面，加強對抵押物或擔保人經營狀況和擔保能力的監控。

經濟建設中，最大的失誤就是決策的失誤，它可能使項目建設“不合時宜”，或者“先天不足”，不能發揮預期的效益；它造成的損失往往是巨大的、是難以挽回的。國家統計局固定資產投資統計司出版的《統計年鑒》指出，我國1958-2001年基建項目建成投產率為51.43%，失誤率高達48.57%(其中1958-1980年為53.97%，1981-1995年為47.14%，1996-1999年為43.72%，2000-2001年為43.21%)。1996-2001年各行業基建項目失誤率,最高的是采掘業(56.84%)，最低是農林牧漁業(35.08%)，房地產業達到52.29%。損失巨大，浪費驚人。房地產開發貸款評估應注意的問題

對銀行而言，房地產開發貸款評估，是對列入備選房地產開發項目的貸款進行全面系統的分析、評價，并提出決策意見或建議的過程。房地產項目，按照未來獲取收益的方式不同，可分為出售型（如住宅）、出租型（如大型商場）、混合型（如綜合樓）三種。相應的項目評估方法亦不同，難易程度有所差異，應根據項目的具體情況，選用適宜的評價方法。本文重點討論出售型房地產項目評估應注意的問題。

一般而言，出售型房地產開發貸款評估，需要解決的主要問題有四個：（1）項目建設是否合法、合規？是否具備建設條件？如江蘇常州鐵本項目，化整為零，違法用地6000畝，總投資106億，銀行授信43億，已貸出25億，停建。是典型的違法、違規項目；（2）項目產品市場預測及其市場定位是否合理？營銷方案是否可行？如位于嘉賓路的爵士大廈，96年按寫字樓建設，后因市場問題，在完成大部分工程的基礎上，改建成酒店式公寓，導致使用功能有缺陷，推向市場后，營銷效果很差；（3）債務人資信評估；（4）項目經營效益如何？如一般都認為鬧市區的商業房地產一定有盈利，但位于蔡屋圍、書城南面的“都市名苑”，高層—33層綜合樓，1—3層設計用途為商場，建筑面積約5萬平方米，1998年開始預售時就在找買家，直到現在仍然空置，積壓大量資金，產生不了效益。

2．1考察項目的合法性及其建設條件

銀行貸款支持的項目必須合法，同時也符合行業規程的規定，這是最基本的前提條件。界定項目的合法性及合規性，需要投資者提供相應的證明資料（有關資料清單見表一），并對這些資料進行認真的審核，查勘項目選址區域環境及各項配套設施條件。界定項目合法性及建設條件，特別應該注意下述幾個方面：

1、借款人營業執照及開發資質證書、信用等級證明、及經營業績；

2、《房地產證》，或土地使用權出讓合同及其繳款憑證（權屬人、土地性質是否與開發項目相符）；《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》是否齊備；

3、項目建設資金是否充足，籌資計劃能否落實；

4、項目建設條件是否具備；

5、擔保的合法性及能力分析。

2．2市場調查與分析

房地產市場是區域性很強的市場，同類型的房地產在不同的區域，價值差別可能很大。所以，首先，就要界定項目所在區域，調查區域的規劃定位、經濟地理環境、經濟發展狀況以及人們的收入水平、消費觀念、消費能力；其次，調查分析區域內多個臨近的已建成、在建、擬建的類似樓盤的規模、檔次、消費群體、銷售價格、銷售進度、空置率等指標，分析競爭對手的實力和主要賣點，判斷市場供求量的變化趨勢；最后，考察項目的產品定位（以什么產品來滿足消費者的需求）、客戶定位（確定目標消費群體和他們的特征）、形象定位（突出項目的個性化特征，便于廣告表達，讓消費者對項目產生認同感而發生購買行為）是否合理，對項目進行SWTO（即優勢、劣勢、機會、威脅）分析，判斷項目能否實現預期的銷售價格、銷售進度和銷售量。

如位于羅湖翠竹路的“新港鴻花園”，臨近“百仕達二期”，因為設計產品不合理——港式設計一梯八戶，市場不認可，均價由2001年的7000元/平方米，一路降到現在的6000元/平方米，方有少量客戶應價，比“百仕達二期”的8000元/平方米，有極大差別，這是產品定位不合理的例子；又如蓮塘，羅沙路邊“翠峰閣”，1998年開盤，小高層—18層，大戶型為180平方米/套，定位不合理，均價由1998年的7500元/平方米，一直降到2003年的5000元/平方米，尚無法銷完，因為有錢人嫌路邊吵，不要；錢不多的人又嫌房太大，沒必要，這就是客戶定位不準確的例子。

2．3借款人評價

項目建設融資有兩種基本方式：新設項目法人融資與既有項目法人融資。新設項目法人融資又稱項目融資，其特點是由項目的發起人及其他投資人出資，建立新的獨立承擔民事責任的法人，再以新法人承擔項目的投融資及運營。以項目投資所形成的資產、未來的收益或權益作為融資信用的基礎，取得債務融資。這種方式下，較易切斷項目對投資人的風險，實現所謂“無追索權”或“有限追索權”借款融資，相應增大了銀行的貸款風險。

既有項目法人融資又稱公司融資，其特點是不組建新的項目法人，由已經存在的公司（既有法人）本身的資信進行融資后，用于新建項目的投資與經營，項目未來的現金流是公司現金流的一部分，項目的財產也是公司財產的一部分。這種方式下，借款和其他債務資金雖然實際用于項目上，但是承擔償還責任的是公司，較難實現所謂“無追索權”或“有限追索權”借款融資，可以降低銀行的貸款風險。

項目融資借款人評價，主要是對項目法人或主要發起人的資信進行評價，重點在于考察項目本身的盈利能力和償債能力。公司融資借款人評價，則需要對項目所依托的公司進行全面的評價。筆者認為，公司融資借款人評價應關注下述幾點：一是借款人基本情況評價，主要說明借款人名稱、地址、所有制類型、經營范圍、注冊資本、實收資本、資質、規模、組織結構、歷史沿革等；二是借款人素質評價，主要是對領導人的業務素質、領導能力、創新精神、道德品質、經營業績及公司人員結構進行評價；三是借款人近三年來的盈利能力、償債能力和信用狀況評價；四是借款人發展前景評價，主要是對借款人的業務發展方向、發展潛力和長遠規劃進行評價。

2．4考察項目財務可行性

考察項目的財務可行性，可從投資成本、資金流及財務評價指標三方面入手。為反映項目的財務運行情況，應編制《現金流量表》、《資金來源與運用表》、《借款償還估算表》、《損益表》等財務報表。

（一）項目成本費用

投資估算不能出現漏項，力爭準確反映客觀實際，量力而行，避免“后患無窮”，杜絕“釣魚工程”。房地產項目建設的投資費用包括下述11項：

1、土地費用：取得項目建設用土地所花費的支出；

2、前期工程費：主要包括項目前期規劃、可行性研究、設計、水文、地質勘測以及“三通一平”等費用，一般按實際工程估算；

3、建安工程費：在可行性研究階段，一般采用擴大指標估算。方法有單位指標估算法、概算指標估算法、概預算定額法等。也可根據類似工程經驗估算；

4、基礎設施建設費：指建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程（如上、下水、供電、供氣、道路、路燈等設施），以及與市政設施干線、干管、干道和接口費用，一般按實際工程量估算；

5、公共配套設施建設費：指小區內各種非營利性公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用。主要包括：居委會、派出所、托兒所、停車場、公共廁所等的建設費用。一般按規劃指標和實際工程量估算；

6、其他費用：主要包括臨時用地費、臨時建筑費、質監費、監理費、工程保險費、造價咨詢費、總承包管理費等；

7、銷售費：銷售人員工資、福利、勞保、廣告、代銷手續費、銷售服務費等；

8、管理費：包括管理人員工資、福利、差旅、工會經費、勞保、房產稅、攤銷費、招待費、盤虧等；

9、財務費：為籌集資金而產生的各項費用；

10、各種稅費：包括土地使用稅、市政支管線分攤費、綠化建設費、電話初裝費、用電權費、供電貼費；

11、不可預見費：包括漲價準備金、預備費等。一般取前幾項費用之和的4-5%。

（二）項目資金平衡分析

資金平衡分析目的，在于考察項目資金籌措方案是否可行？資金來源與運用安排是否連貫、合理？在建設經營過程中是否存在資金缺口？資金鏈的風險點在哪里？進而制定切實可行的投資和經營計劃，保證項目的順利建成和正常經營。

項目資金來源主要包括資本金、借款、經營收入、未出售房地產價值和流動資金，資金運用主要包括建設資金、經營稅費、所得稅、償還借款本息等支出。資金來源與運用分析與項目實施進度密不可分。完成多少工程量，消耗多少費用，就要反映投入多少資金；有多少銷售收入，就要分攤相應的稅費。通過編制《資金來源與運用表》，可以比較直觀地，考察經營期內各期的資金來源與運用及其余缺情況。在項目經營過程中，各期的累計盈余資金不允許出現負值，否則說明項目缺乏建設經營資金，出現了資金缺口，必須采取適當措施（如短期借款）予以解決。如果資金鏈斷裂，工程將被迫停建或緩建，也可能形成爛尾樓，或者無法繼續經營下去，造成資金沉淀，可能給投資者和銀行帶來損失風險。同時，還需要對項目進行現金流量分析。現金流量分析是項目投資（或貸款）決策分析的基礎和核心內容。通過分析項目的現金流入、現金流出和凈現金流量，考察項目的資金流動情況和投資效益。

1、現金流入量分析計算：包括銷售（或經濟）收入（含稅）、未出售房地產價值、回收流動資金；

2、現金流出量分析計算：包括固定資產投資（不含建設期利息）、流動資金、經營成本、銷售稅金及附加、所得稅、償還借款本息等。

（三）項目財務評價指標的計算及運用

通過對現金流量表、資金來源與運用表、借款償還估算表、損益表等財務報表的分析計算，可求出下列五個常用的財務評價指標：

1、內部收益率：項目在計算期內凈現值累計為零的折現率。它表明了項目的動態盈利能力，是項目所能承受的最大折現率，和能容忍的最大市場利率。從現金流量表計算求得。項目內部收益率大于等于行業基準收益率，或投資者最低可接受的收益率，表示項目可行；

2、財務凈現值；是按投資者最低可接受的收益率，或基準收益率，將項目開發經營期內，各期凈現金流量折現到開發期初的現值之和，從現金流量表計算求得。項目財務凈現值大于零表示項目可行；

3、投資回收期；是指項目凈收益抵償總投資所需要的時間，一般以年表示。從現金流量表計算求得；

4、借款償還期；是指在國家規定及項目具體財務條件下，用利潤、折舊、攤銷及其他還款資金，償清全部借款本息所需要的時間。測算借款償還期應編制《借款償還估算表》；

5、投資利潤率。投資利潤率=利潤總額÷總投資×100%。注意區分總投資利潤率和年平均投資利潤率。

2．5不確定性分析

房地產項目建設的不確定因素包括；（1）建安工程費；（2）經營收入；（3）融資成本；（4）銷售進度等。一般房地產項目主要針對建安工程費和經營收入進行不確定性分析。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析：

1、盈虧平衡分析：盈虧平衡分析就是通過找出盈虧平衡點，來分析在一定的市場及產出能力條件下，項目成本與收益之間的平衡關系。根據商品房銷量、成本、銷售收入和銷售稅金等數據，分析計算其量、本、利之間的關系，確定項目的盈虧平衡點。平衡點可用銷售收入來表達；

平衡點的銷售收入=總投資÷（1-銷售稅費）

2、感性分析：因為評估所采用的數據，大都來自于估算或預測，不可能完全準確，因而，就使得投資或貸款決策具有潛在的誤差和風險。為搞清不確定因素對評估結果影響的大小，保證投資或貸款決策的準確性，有必要進行敏感性分析。敏感性分析是通過預計項目不確定因素發生變化，分析其對項目經濟效益的影響。其實施步驟如下：

（1）找出最能反映投資效益的經濟評價指標，如內部收益率、財務凈現值、投資回收期、借款償還期和投資利潤等；

（2）選取對經濟評價指標有重大影響，并在建設經營期內有可能發生變化的因素，作為不確定因素。如建安工程費、經營收入；

（3）設定不確定因素的變化范圍；

（4）根據不確定因素的變化情況，對項目經濟評價指標重新進行分析計算，找出敏感性因素；

（5）提出相應的對策和措施；

3、概率分析：由于敏感性分析，只能指出項目建設的經濟效益對不確定性因素的敏感程度，但不能表明不確定性因素發生變化的可能性大小，以及在這種因素變化對建設經濟效益的影響程度。因此，根據項目的特點和實際需要，有條件的還應進行概率分析。通過分析，不確定性因素可能發生的變化情況及其概率，計算在不同概率條件下，項目建設的經濟評價指標，說明項目可能面臨的風險大小。并確定臨界點發生的概率和期望收益。其實施步驟如下：

（1）找出各種可能發生變化的不確定因素（敏感性因素）；

（2）分別確定每種不確定因素出現變化的可能性（即概率）。各種不確定因素可能發生的概率之和必須等于1；

（3）分別求出各種概率情況下的凈現值、加權凈現值，然后求出凈現值的期望值；

（4）求出凈現值大于或等于零的累計概率；

（5）判斷項目可能面臨的風險大小。