第一篇：第一次貸款買房應注意的問題（精選）

對于初次貸款購房者來說，貸款過程中每個細節都應該仔細考慮，謹慎決定。首先，因為現在處于政策的不斷變動和調整期，購房者一定要隨時關注房產政策變化。比如9月底的樓市二次調控將首套房首付統一提高到30%，也就是說現在買房，申請貸款，最多只能申請到70%。此外，現在申請房貸，都要出具家庭房產證明。

其次，要注意房齡和貸款年限之和不要偏大。在貸款的過程中銀行對于房齡和貸款的期限都有要求，大部分銀行都要求房齡和貸款年限之和不得超過40年，有的銀行則是以年齡來計算的，不得超過65歲，購房者可以根據自己的情況來選擇合適的銀行。

貸款利率

住房貸款利率執行人民銀行規定的同檔次商業性貸款利率，可在各銀行規定的范圍內浮動。現在各大銀行對首套房的利率大部分在85折左右。購房者也可以用貸款計算器算一算自己的購房能力如何，為選房做好充分準備。

貸款限額

現在首套房要求至少三成，也就是說最多可以貸款70%。

申請個人住房貸款需提供的材料：

1、借款申請書；

2、具有法律效力的身份證件(指居民身份證、戶口簿、軍官證、港澳同胞回鄉證或其它有效居留證件)；

3、支付所購住房首期購房款的證明；

4、貸款人認可的經濟收入證明(包括借款人家庭經濟收入的證明、納稅證明、銀行對賬單、銀行儲蓄簿及有價證券等的原件或復印件)；

5、購買住房的合同、協議或其它有效文件；

此外，如果考慮到以后提前還貸的問題，需要注意各大銀行對于提前還款的要求，對于提前還款各個銀行門檻和標準都不同，有的銀行政策比較寬松，正常還1個月之后就可以申請提前還款，有的銀行規定1年內不允許提前還款，有些銀行的規定更加嚴格。申請者在貸款的過程中應衡量自身的經濟能力選擇合適的銀行，以免在以后提前還款過程由于不合要求而導致多付利息或者繳納違約金的情況。

房貸審批的時間

房貸的審批時間取決于很多因素。如果你的貸款銀行剛涉足房貸領域，相關的保險公司也是新手，查證需要花很多時間，評估進展的也很慢，在貸款過程中還有很多其他的問題，那么貸款銀行可能會說兩周才能辦好。現在房貸的審批時間一般是一個月左右，所以，你要他們給你一個最晚的時間承諾。

影響房貸審批的因素

如果你向貸款銀行提供了完整、準確的信息，房貸的審批應該會很快。不過，如果保險公司發現了你的信用有問題，審批就會被拖延了。在你申請貸款的這段時間，如果你的某些情況發生了變化，如工作的變動、薪水的升降、負債的增加、婚姻狀況的變化等，都要告知貸款銀行，這樣才不會影響你的審批進度。

第二篇：淺談房地產開發貸款應注意的問題

淺談房地產開發貸款應注意的問

作者：馮省文

前言

據中國人民銀行發布的2004年深圳市金融運行報告指出，2004年，國家宏觀調控各項措施在深圳市收到了較好的成效，全市國民經濟保持了持續健康發展的態勢，增長速度較上年放緩。全市實現生產總值3422.8億元，較上年增長17.3%，增速比上年下降1.9個百分點；全年完成全社會固定資產投資額1090.1億元，比上年增長14.9％，增長幅度同比下降5.2個百分點。其中，基本建設投資459.0億元，增長27.5％；房地產開發投資432.0億元，增長4.7％，是1990年以來增幅最低的一年。基本建設投資比重超越房地產開發投資，由上年的37.9％提高到今年的42.1％，提高了4.2個百分點，而房地產開發投資所占比重則由上年的43.3％下降到今年的39.6％，減少了3.7個百分點。從房地產金融貸款看，2004年，深圳市國內金融機構房地產貸款余額1652.5億元，增長率為18.2％，增幅較上年回落13.4個百分點。但個人住房貸款仍然保持了較大幅度增長，年末余額為1171.7億元，占房地產貸款余額的70.9％，比上年末增長4.2個百分點。由以上數據分析，雖然房地產貸款增速放緩，但在房地產市場資金鏈中，銀行貸款基本參與了房地產開發經營的全過程。隨著貸款余額的不斷增長，面臨的風險也越來越大，因此銀行方面要注意控制房貸風險。抑制房地產開發貸款風險

首先，銀行要切實提高風險預警能力。積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。但從現狀來看，卻適得其反，目前，在決定對房地產項目是否放貸時，主要評估對象是借款人提供的抵押資產或擔保資產，而不是項目本身是否可行，結果往往導致不良貸款的產生，使銀行成為所謂的“資產供應商”，要靠拍賣抵押資產來實現債權，這也是銀行不良貸款產生的主要根源。銀行應該將重心放在，對項目的效益和還貸能力評估方面，再輔之以抵押資產和擔保資產的評估，從而有效規避經營風險；

其次，銀行要建立一套有效的，全面評估借款企業的風險監控體系。一方面，加強對借款企業的開發實力、經營管理、資產安排、市場風險、政策風險等的嚴密監控，如位于深南大道車公廟附近的政協聯誼大廈，銀行發放2億多元的封閉貸款，要求專款專用，但監管不嚴，被挪作他用，導致建設資金不能按期到位，既影響工程進度，又影響信貸資金回籠，加大了風險；另一方面，加強對抵押物或擔保人經營狀況和擔保能力的監控。

經濟建設中，最大的失誤就是決策的失誤，它可能使項目建設“不合時宜”，或者“先天不足”，不能發揮預期的效益；它造成的損失往往是巨大的、是難以挽回的。國家統計局固定資產投資統計司出版的《統計年鑒》指出，我國1958-2001年基建項目建成投產率為51.43%，失誤率高達48.57%(其中1958-1980年為53.97%，1981-1995年為47.14%，1996-1999年為43.72%，2000-2001年為43.21%)。1996-2001年各行業基建項目失誤率,最高的是采掘業(56.84%)，最低是農林牧漁業(35.08%)，房地產業達到52.29%。損失巨大，浪費驚人。房地產開發貸款評估應注意的問題

對銀行而言，房地產開發貸款評估，是對列入備選房地產開發項目的貸款進行全面系統的分析、評價，并提出決策意見或建議的過程。房地產項目，按照未來獲取收益的方式不同，可分為出售型（如住宅）、出租型（如大型商場）、混合型（如綜合樓）三種。相應的項目評估方法亦不同，難易程度有所差異，應根據項目的具體情況，選用適宜的評價方法。本文重點討論出售型房地產項目評估應注意的問題。

一般而言，出售型房地產開發貸款評估，需要解決的主要問題有四個：（1）項目建設是否合法、合規？是否具備建設條件？如江蘇常州鐵本項目，化整為零，違法用地6000畝，總投資106億，銀行授信43億，已貸出25億，停建。是典型的違法、違規項目；（2）項目產品市場預測及其市場定位是否合理？營銷方案是否可行？如位于嘉賓路的爵士大廈，96年按寫字樓建設，后因市場問題，在完成大部分工程的基礎上，改建成酒店式公寓，導致使用功能有缺陷，推向市場后，營銷效果很差；（3）債務人資信評估；（4）項目經營效益如何？如一般都認為鬧市區的商業房地產一定有盈利，但位于蔡屋圍、書城南面的“都市名苑”，高層—33層綜合樓，1—3層設計用途為商場，建筑面積約5萬平方米，1998年開始預售時就在找買家，直到現在仍然空置，積壓大量資金，產生不了效益。

2．1考察項目的合法性及其建設條件

銀行貸款支持的項目必須合法，同時也符合行業規程的規定，這是最基本的前提條件。界定項目的合法性及合規性，需要投資者提供相應的證明資料（有關資料清單見表一），并對這些資料進行認真的審核，查勘項目選址區域環境及各項配套設施條件。界定項目合法性及建設條件，特別應該注意下述幾個方面：

1、借款人營業執照及開發資質證書、信用等級證明、及經營業績；

2、《房地產證》，或土地使用權出讓合同及其繳款憑證（權屬人、土地性質是否與開發項目相符）；《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》是否齊備；

3、項目建設資金是否充足，籌資計劃能否落實；

4、項目建設條件是否具備；

5、擔保的合法性及能力分析。

2．2市場調查與分析

房地產市場是區域性很強的市場，同類型的房地產在不同的區域，價值差別可能很大。所以，首先，就要界定項目所在區域，調查區域的規劃定位、經濟地理環境、經濟發展狀況以及人們的收入水平、消費觀念、消費能力；其次，調查分析區域內多個臨近的已建成、在建、擬建的類似樓盤的規模、檔次、消費群體、銷售價格、銷售進度、空置率等指標，分析競爭對手的實力和主要賣點，判斷市場供求量的變化趨勢；最后，考察項目的產品定位（以什么產品來滿足消費者的需求）、客戶定位（確定目標消費群體和他們的特征）、形象定位（突出項目的個性化特征，便于廣告表達，讓消費者對項目產生認同感而發生購買行為）是否合理，對項目進行SWTO（即優勢、劣勢、機會、威脅）分析，判斷項目能否實現預期的銷售價格、銷售進度和銷售量。

如位于羅湖翠竹路的“新港鴻花園”，臨近“百仕達二期”，因為設計產品不合理——港式設計一梯八戶，市場不認可，均價由2001年的7000元/平方米，一路降到現在的6000元/平方米，方有少量客戶應價，比“百仕達二期”的8000元/平方米，有極大差別，這是產品定位不合理的例子；又如蓮塘，羅沙路邊“翠峰閣”，1998年開盤，小高層—18層，大戶型為180平方米/套，定位不合理，均價由1998年的7500元/平方米，一直降到2003年的5000元/平方米，尚無法銷完，因為有錢人嫌路邊吵，不要；錢不多的人又嫌房太大，沒必要，這就是客戶定位不準確的例子。

2．3借款人評價

項目建設融資有兩種基本方式：新設項目法人融資與既有項目法人融資。新設項目法人融資又稱項目融資，其特點是由項目的發起人及其他投資人出資，建立新的獨立承擔民事責任的法人，再以新法人承擔項目的投融資及運營。以項目投資所形成的資產、未來的收益或權益作為融資信用的基礎，取得債務融資。這種方式下，較易切斷項目對投資人的風險，實現所謂“無追索權”或“有限追索權”借款融資，相應增大了銀行的貸款風險。

既有項目法人融資又稱公司融資，其特點是不組建新的項目法人，由已經存在的公司（既有法人）本身的資信進行融資后，用于新建項目的投資與經營，項目未來的現金流是公司現金流的一部分，項目的財產也是公司財產的一部分。這種方式下，借款和其他債務資金雖然實際用于項目上，但是承擔償還責任的是公司，較難實現所謂“無追索權”或“有限追索權”借款融資，可以降低銀行的貸款風險。

項目融資借款人評價，主要是對項目法人或主要發起人的資信進行評價，重點在于考察項目本身的盈利能力和償債能力。公司融資借款人評價，則需要對項目所依托的公司進行全面的評價。筆者認為，公司融資借款人評價應關注下述幾點：一是借款人基本情況評價，主要說明借款人名稱、地址、所有制類型、經營范圍、注冊資本、實收資本、資質、規模、組織結構、歷史沿革等；二是借款人素質評價，主要是對領導人的業務素質、領導能力、創新精神、道德品質、經營業績及公司人員結構進行評價；三是借款人近三年來的盈利能力、償債能力和信用狀況評價；四是借款人發展前景評價，主要是對借款人的業務發展方向、發展潛力和長遠規劃進行評價。

2．4考察項目財務可行性

考察項目的財務可行性，可從投資成本、資金流及財務評價指標三方面入手。為反映項目的財務運行情況，應編制《現金流量表》、《資金來源與運用表》、《借款償還估算表》、《損益表》等財務報表。

（一）項目成本費用

投資估算不能出現漏項，力爭準確反映客觀實際，量力而行，避免“后患無窮”，杜絕“釣魚工程”。房地產項目建設的投資費用包括下述11項：

1、土地費用：取得項目建設用土地所花費的支出；

2、前期工程費：主要包括項目前期規劃、可行性研究、設計、水文、地質勘測以及“三通一平”等費用，一般按實際工程估算；

3、建安工程費：在可行性研究階段，一般采用擴大指標估算。方法有單位指標估算法、概算指標估算法、概預算定額法等。也可根據類似工程經驗估算；

4、基礎設施建設費：指建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程（如上、下水、供電、供氣、道路、路燈等設施），以及與市政設施干線、干管、干道和接口費用，一般按實際工程量估算；

5、公共配套設施建設費：指小區內各種非營利性公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用。主要包括：居委會、派出所、托兒所、停車場、公共廁所等的建設費用。一般按規劃指標和實際工程量估算；

6、其他費用：主要包括臨時用地費、臨時建筑費、質監費、監理費、工程保險費、造價咨詢費、總承包管理費等；

7、銷售費：銷售人員工資、福利、勞保、廣告、代銷手續費、銷售服務費等；

8、管理費：包括管理人員工資、福利、差旅、工會經費、勞保、房產稅、攤銷費、招待費、盤虧等；

9、財務費：為籌集資金而產生的各項費用；

10、各種稅費：包括土地使用稅、市政支管線分攤費、綠化建設費、電話初裝費、用電權費、供電貼費；

11、不可預見費：包括漲價準備金、預備費等。一般取前幾項費用之和的4-5%。

（二）項目資金平衡分析

資金平衡分析目的，在于考察項目資金籌措方案是否可行？資金來源與運用安排是否連貫、合理？在建設經營過程中是否存在資金缺口？資金鏈的風險點在哪里？進而制定切實可行的投資和經營計劃，保證項目的順利建成和正常經營。

項目資金來源主要包括資本金、借款、經營收入、未出售房地產價值和流動資金，資金運用主要包括建設資金、經營稅費、所得稅、償還借款本息等支出。資金來源與運用分析與項目實施進度密不可分。完成多少工程量，消耗多少費用，就要反映投入多少資金；有多少銷售收入，就要分攤相應的稅費。通過編制《資金來源與運用表》，可以比較直觀地，考察經營期內各期的資金來源與運用及其余缺情況。在項目經營過程中，各期的累計盈余資金不允許出現負值，否則說明項目缺乏建設經營資金，出現了資金缺口，必須采取適當措施（如短期借款）予以解決。如果資金鏈斷裂，工程將被迫停建或緩建，也可能形成爛尾樓，或者無法繼續經營下去，造成資金沉淀，可能給投資者和銀行帶來損失風險。同時，還需要對項目進行現金流量分析。現金流量分析是項目投資（或貸款）決策分析的基礎和核心內容。通過分析項目的現金流入、現金流出和凈現金流量，考察項目的資金流動情況和投資效益。

1、現金流入量分析計算：包括銷售（或經濟）收入（含稅）、未出售房地產價值、回收流動資金；

2、現金流出量分析計算：包括固定資產投資（不含建設期利息）、流動資金、經營成本、銷售稅金及附加、所得稅、償還借款本息等。

（三）項目財務評價指標的計算及運用

通過對現金流量表、資金來源與運用表、借款償還估算表、損益表等財務報表的分析計算，可求出下列五個常用的財務評價指標：

1、內部收益率：項目在計算期內凈現值累計為零的折現率。它表明了項目的動態盈利能力，是項目所能承受的最大折現率，和能容忍的最大市場利率。從現金流量表計算求得。項目內部收益率大于等于行業基準收益率，或投資者最低可接受的收益率，表示項目可行；

2、財務凈現值；是按投資者最低可接受的收益率，或基準收益率，將項目開發經營期內，各期凈現金流量折現到開發期初的現值之和，從現金流量表計算求得。項目財務凈現值大于零表示項目可行；

3、投資回收期；是指項目凈收益抵償總投資所需要的時間，一般以年表示。從現金流量表計算求得；

4、借款償還期；是指在國家規定及項目具體財務條件下，用利潤、折舊、攤銷及其他還款資金，償清全部借款本息所需要的時間。測算借款償還期應編制《借款償還估算表》；

5、投資利潤率。投資利潤率=利潤總額÷總投資×100%。注意區分總投資利潤率和年平均投資利潤率。

2．5不確定性分析

房地產項目建設的不確定因素包括；（1）建安工程費；（2）經營收入；（3）融資成本；（4）銷售進度等。一般房地產項目主要針對建安工程費和經營收入進行不確定性分析。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析：

1、盈虧平衡分析：盈虧平衡分析就是通過找出盈虧平衡點，來分析在一定的市場及產出能力條件下，項目成本與收益之間的平衡關系。根據商品房銷量、成本、銷售收入和銷售稅金等數據，分析計算其量、本、利之間的關系，確定項目的盈虧平衡點。平衡點可用銷售收入來表達；

平衡點的銷售收入=總投資÷（1-銷售稅費）

2、感性分析：因為評估所采用的數據，大都來自于估算或預測，不可能完全準確，因而，就使得投資或貸款決策具有潛在的誤差和風險。為搞清不確定因素對評估結果影響的大小，保證投資或貸款決策的準確性，有必要進行敏感性分析。敏感性分析是通過預計項目不確定因素發生變化，分析其對項目經濟效益的影響。其實施步驟如下：

（1）找出最能反映投資效益的經濟評價指標，如內部收益率、財務凈現值、投資回收期、借款償還期和投資利潤等；

（2）選取對經濟評價指標有重大影響，并在建設經營期內有可能發生變化的因素，作為不確定因素。如建安工程費、經營收入；

（3）設定不確定因素的變化范圍；

（4）根據不確定因素的變化情況，對項目經濟評價指標重新進行分析計算，找出敏感性因素；

（5）提出相應的對策和措施；

3、概率分析：由于敏感性分析，只能指出項目建設的經濟效益對不確定性因素的敏感程度，但不能表明不確定性因素發生變化的可能性大小，以及在這種因素變化對建設經濟效益的影響程度。因此，根據項目的特點和實際需要，有條件的還應進行概率分析。通過分析，不確定性因素可能發生的變化情況及其概率，計算在不同概率條件下，項目建設的經濟評價指標，說明項目可能面臨的風險大小。并確定臨界點發生的概率和期望收益。其實施步驟如下：

（1）找出各種可能發生變化的不確定因素（敏感性因素）；

（2）分別確定每種不確定因素出現變化的可能性（即概率）。各種不確定因素可能發生的概率之和必須等于1；

（3）分別求出各種概率情況下的凈現值、加權凈現值，然后求出凈現值的期望值；

（4）求出凈現值大于或等于零的累計概率；

（5）判斷項目可能面臨的風險大小。

第三篇：辦理留學貸款應注意哪些問題？

辦理留學貸款應注意哪些問題？辦理貸款注意事項留學貸款中國銀行留學貸款 出國留學貸款

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一、何時申請留學貸款？

一般留學生的存折是在申請留學前的一年開始啟動，一般留學生需要提供6個月至1年的銀行存款證明資料，根據要求存入銀行，包括定期、活期儲蓄存款及憑證式國債。并且是多次存入而非一次存入。如果你的留學決定做得比較倉促，沒有足夠的存款時長或者存款數額不足，可以通過辦理留學貸款的方式來彌補。

二、留學貸款額度及年限

一般來說，留學貸款的額度不能超過學校的報名費、留學內的學費、生活費及其他必需費用的等值人民幣總和，如果是房屋抵押辦理留學貸款，最高不超過100萬元人民幣，貸款的期限最長不超過6年。

三、房屋抵押留學貸款如何辦理？

房屋抵押貸款就是用申請人或父母名下的房產作為抵押，銀行出具貸款文件可以用來作為澳洲留學的擔保金。房屋抵押貸款的利息比現金質押貸款的利息稍貴，每個銀行政策都不同的;而且提前還款的要求每個銀行的要求也不盡相同。目前不是所有的銀行都可以做房屋抵押貸款的。

四、留學貸款需準備的相關資料

可以憑借銀行開具的《留學貸款通知書》、《貸款證明書》、《存款證明書》等證明材料，用作辦理留學簽證的資金證明，進行貸款。

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第四篇：貸款卡年審應注意的問題

貸款卡年審應注意的問題

從人民銀行所考貸款卡年審表分《企業必填并保存》和《企業必填并打印蓋章》兩個文件夾，兩個文件夾里的電子表均為必須填寫的。

一、《企業必填并保存》文件夾填寫時應注意的問題：

1、《企業基本信息模板（企業填報）》填寫時應注意的問題：（1）借款人中文名稱：指企業事業單位名稱（2）行政區劃：河北省唐山市XX區（3）組織機構代碼：組織機構代碼證號碼。

（4）有代碼的項目請先填寫代碼，按空格鍵，然后填寫所需填寫的內容。如：1 男

（5）注冊資本：電子表中的注冊資本單位為萬元，請不要以元為單位填寫。

（6）資本構成：股東為個人的不需填寫組織機構代碼和營業執照注冊號，但需填寫股東的身份證號碼。

（7）高管：必須填寫個人簡歷。一般的中小企業只需填寫法人和財務負責人，不需填寫總經理。

（8）法人家族：是指法人的親屬有在別的企業任法人、總經理、財務負責人的填寫，沒有不填寫。

（9）非法人企業（指個人獨資、個體工商戶、下屬分公司、事業單位）無需填寫注冊資本、實收資本和財務報表。

（10）填寫完此表，只需保存，無需打印。

2、《企業財務報表模板（企業填報）》填寫時應注意的問題（1）企業應填寫2010年年初和年底財務報表數據。

（2）所填寫的數據必須校驗通過。如校驗通過欄出現數據，請按平衡關系予以更改。

（3）填寫完此表，只需保存，無需打印。

二、《企業必填并打印蓋章》文件夾填寫時應注意的問題

1、《借款人基本信息表》填寫時應注意的問題（1）借款人中文名稱：指企事業單位名稱。（2）國別：中華人民共和國。

（3）行政區劃：指河北省唐山市XX區。

（4）借款人性質：分企業法人、企業非法人、個體工商、事業單位、其他。

（5）登記注冊類型：國有企業；集體企業；股份合作企業；聯營企業；有限責任公司；股份有限公司；私營企業；三資企業；外商投資企業；個體經營；其他。

（6）借款人特征：分為大型、中型、小型、其他，請按《中小企業標準暫行規定》填寫。

（7）行業分類：請對照《國民經濟行業分》國家標準(GB/T 4754-2002)，按“中類”填寫。企業不能僅僅填寫“中類”，應上網查詢、填寫。

（8）主要產品情況：指企業經營范圍，必須填寫。（9）此表必須打印，并加蓋企事單位公章和法人章。（10）請不要填寫代碼，只需填寫內內容。如 法定代表人，不需填寫“1”。

2、《借款人財務報表信息表》填寫時應注意的問題

（1）法人企業應填寫2010年年初和年底財務報表數據，并打印，和《借款人基本信息表》裝訂在一起。

（2）所填寫的數據必須通過平衡、校驗。

（3）非法人企業和事業單位無需填寫財務報表數據，但必須打印此表。

第五篇：買房應當注意哪些問題

買房前需要了解的幾個指標

對多數經歷過和正在經歷的人來說，買房不是件輕松事。其實，購房是件改善生活的高興事，本應該是輕松愉快的；要讓你的購房經歷輕松自如，無非是朝著舒服的方向去做，只要不冒險買無證房、不貪心買價低質次房、不沖動買天價概念房……便可實現你的輕松購房夢。

“買房看五證”已成為每一個購房人最先掌握的基本原則。其實，這五證手續辦理過程中都存在聯系———從《房地產開發資質證》、《建設工程規劃許可證》，到《國有土地使用證》，再到《建設工程施工許可證》，具備了這些證件，才能領到《商品房預售許可證》。所以只要項目具備《商品房預售許可證》，您基本上就可以放心了。不過，購房者應特別注意，看看自己準備買的那座樓、那套房是否在合法銷售范圍之內。這一證最好到售樓處現場去查閱原件，而不要用復印件。

看房的關鍵指標在了解完你打算選購的房屋是否具有合法銷售的資格后，接下來就要了解，房屋是否住得舒適，你可以根據以下關鍵幾個指標來進行判斷。

指標一：住宅的使用率在你掏錢買的面積中，一部分是樓內所有業主都要分攤的公攤面積，另一部分才是落實到自家地盤上的使用面積，使用率反映的是使用面積與總面積之間的比值，計算方法是使用面積／建筑面積×100%。

指標二：樓間距即從一棟樓的首層到另一棟樓首層的直線距離。一般來說，兩個樓房南北之間的距離，如果能大于或等于1倍，就會比較舒適，比如說，南排房間的高度為18米，那么北排房間距它的距離如果能大于或等于18米，就比較好了。

指標三：住宅的開間住宅的開間就是住宅的寬度，又叫面寬，習慣上，人們把一個房間的主采光面稱為面寬，它主要決定了房間的采光條件。

指標四：住宅的進深住宅的進深就是指住宅的實際長度。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長，一般被限制在5米左右。對于板樓來說，進深在13米左右比較合適。

指標五：住宅的層高住宅的層高是指下層地板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。層高的高度要合適，太低了顯得壓抑，太高了使用起來能耗較高，不太經濟。廈門的層高一般在2.8米左右。

指標六：住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”，在層高一定的情況下，千萬不要以為凈高越高越好，因為樓板的厚度是有規定的，事關安全，千萬馬虎不得。

一般來說，在決定買房之前，了解一下上述指標，就可以對房屋的居住品質大致心中有底，也可以避免盲人摸象的情況發生。當然，除了上述指標外，房屋的戶型結構也是決定居住品質的重要方面。

購房殺價18式

第一式：不要表露對物業有好感，讓對手不知道你的意圖，無法爭取主動。

第二式：告知對方已看中其他物業并付定金，看對手是否愿意開出更有吸引力的價格。

第三式：告知對方已看中其他物業并已付定金，但亦喜歡此物業，是否能再便宜點以補償已付出不能退還的定金。

第四式：告知對方已購置物業，但要等現有物業出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上再優惠些。

第五式：不停地找物業的缺點，要求降價。

第六式：告知自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房價便宜則可以解決問題；或者表現出強烈的購買欲望，迫使對方降價格。

第七式：告知準備一次性付款，要求最優惠的價。

第八式：帶著5000元，說只要售價合適就馬上決定購買。

第九式：如果實在談不下去，不防抬腿就走，讓賣方擔心失去你這個有強烈購買欲的客戶。

第十式：與其他物業的價格作比較，要求對方再降價。

第十一式：告知能力有限買不起，要求再便宜一點。

第十二式：告知資金在外地或外國，購房款需慢慢支付，以爭取更優惠的付款條件。

第十三式：告知物業管理費太貴，不能支付，要求送物業管理費。

第十四式：告知自己現金積壓在股市或其他生意上，想購置房子，但希望付款條件或售價能更優惠些。

第十五式：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢買，因此預算有限，就這么多錢，不賣就算了。

第十六式：告知從朋友處已知有多少優惠，要求同樣的待遇。

第十七式：告知自己沒有找代理行，直接與開發商交易希望能免傭金。

第十八式：與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭取拿到該項目的最優惠的價格。

買房及簽合同應注意的重大事項

第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、商品房預售許可證)。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業，申領產權證。

建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

認購書簽訂了之后在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣里面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和“五證”，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產開發商簽定合同。但是，目前有一些開發商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多。

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。

第四，明確關于公攤建筑面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產開發項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發商的原因，必須寫明開發商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。