第一篇：資產評估重點

六大基本要素：資產評估的目的、評估的對象、評估人、評估標準、評估規(guī)程和評估方法

資產評估具有以下功能（作用 1 為資產業(yè)務提供價值尺度界定與維護各產權主體的合法權益 技術壽命：長短在極大程度上取決于社會技術進步、更新的速度和周期。經濟壽命：是指從開始使用到因經濟上不合算而停止使用所經歷的時間，經濟壽命與機器設備本身的物理性能以及物理壽命、技術進步速度、設備使用的他具有獨立獲利能力的經濟實體的持

續(xù)獲利能力的評定估算 ×效率：指企業(yè)內部組織管理方式、激勵機制、員工的精神面貌、企業(yè)文化氛圍等 商譽：指企業(yè)在同等條件下，能獲取比3 優(yōu)化資源配置 4 促進企業(yè)賬實相符、足額補償和資產完整 5 在促進對外開放的同時，維護國家權益 6 防止國有資產流失和促進國有企業(yè)改革順利進行

資產評估的特點現(xiàn)實性 2市場性 3 預測性 4 公正性 5 咨詢性 法令評估：稅收、國家征用不動產、（補償評估）

資產：一般是指國家、企業(yè)、事業(yè)或其他單位以及個人所擁有或控制的，能以貨幣計量的經濟資源，包括各種財產、債權、和其他權利 整體與每項資產關系？

整體資產評估所評估的是其獲利能力，其價值除了包括個單項資產的價值外，還包括不可確指的資產商譽。資產價值形成三理論賣方市場時期的價值觀：生產費用價值論（人物：薩伊；基礎：生產費用價值論是從成本的角度評估資產價值的理論基礎）買方市場時期的價值觀：效用價值論（基礎：…效用的角度…）3 供求決定價值論：均衡價值觀（馬歇爾；基礎：…公開市場的角度…）市場價值標準：更確切的說是公開市場價值標準，是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下的價值 資產評估的三大假設繼續(xù)使用假設 2公開市場假設 3 清償假設

資產定價四點原則預期收益原則 2替代原則 3 最佳效用原則 4 貢獻原則

（資產評估方法的最適選擇與評估對象相適應 2 受可搜集到的數據和信息資料的制約）資產評估三大方法（成本法 內涵：當投資公司對被投資公司經營活動無影響能力時采用的長期股權投資會計處理方法。

理論基礎：生產費用價值論 收益法 內涵：收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

理論基礎：效用價值論 市場比較法 內涵：市場比較法，是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。理論基礎：均衡價值論）

成本法適合評估勞動創(chuàng)造的可復制的資產、專用資產、單項資產；收益法適合評估資源性資產、無形資產整體資產；市場比較法適合評估具有一定的通用性、能夠在公開市場上出售的資產。機器設備的特點 1 單位價值大，使用壽命長，資金投入量大，回收期長（一次墊付，逐步收回）2 價值補償和實物更新不同時進行，機器設備的價值補償是通過折舊形式逐漸實現(xiàn)的，而實物更新一般是一次完成的。3 價值和使用價值并非一成不變，貶值和增值具有同發(fā)性。4 機器設備屬有形的固定資產，具有動產的性質。（機器設備按來源劃分：自制設備和外購設備）外購設備中有國內購置和國外引進設備（進口）

設備的使用壽命（年限）物理壽命：是指機器設備從開始使用到報廢為止所經歷的時間，物理壽命的長短主要取決于機器設備本身的質量、使用保養(yǎng)和正常維修情況。外部環(huán)境的變化等均有直接的聯(lián)系。流動資產：是指企業(yè)在一年內或超過一年的一個經營周期內變現(xiàn)或耗用的資產。

流動資產的特點周轉速度快 2 變現(xiàn)能力強 3 形態(tài)多樣化 無形資產：是指由特定主體控制的，不具有獨立實體，對生產經營與服務能持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經濟利益的一切經濟資源。

無形資產的內涵：無形資產沒有實物形態(tài)，卻又依托與一定的實體 2 無形資產必須要能為企業(yè)的生產經營持續(xù)地產生效益，而且由一定的主體排他性地加以控制 3 無形資產是企業(yè)經濟資源的一部分 無形資產包括的含義（內容）專利權 2 專有技術 3 商標權 4 著作權 5 土地使用權 6 特許權 7 商譽 無形資產的分類 1 按期限劃分，可分為有限期的無形資產和無限期的無形資產 2 按可否確指劃分，可分為可確指（可辨認）的無形資產和不可確指（不可辨認）的無形資產按取得的方式劃分，可分為自創(chuàng)的無形資產和外購的無形資產 4 按技術含量劃分，可分為技術型無形資產和非技術型無形資產 5 按作用領域劃分，可分為促銷型無形資產、制造型無形資產和金融型無形資產 6 按無形資產產生的來源劃分，可分為權利類、關系類、組合類無形資產和知識產權 專利：是發(fā)明創(chuàng)造者對其技術發(fā)明成果享有的獨占性利益 商標：是商品的特定標記。它是工商企業(yè)用以標明自己所生產或經營的商品，并使該商品與他人制造或銷售的商品有所區(qū)別的文字、圖案、顏色或把上述各種因素結合起來的一種標志。從商標的成本構成看，商標的價值由四部分組成生產作為商標標志物的勞動，包括設計文字圖形、制作印刷等過程中所花費的勞動量 2 在法律上取得商標專用權的費用，包括申請費、注冊費、變更費、續(xù)展費等 3 注冊商標的所有人或使用人為了使自己的商標的內在質量優(yōu)于他人的同類商品，而使用的特種技術、配方、選料、款式設計、包裝、打開銷路、占領、開拓市場等方面的勞動和費用 4 注冊商標的所有人或使用人為建立自己的信譽、商譽、知名度而耗費的勞動，如廣告費、公益事業(yè)資助費等 長期投資：是指投資者將資金投入不準備在一年內變現(xiàn)的資產，包括購買股票、債券和以要素資產進行的直接投資行為。

（固定資產：一年以上，1個生產周期）債券評級：最優(yōu)AAA最佳投資級，信用級別最高，償還能力最強，投資風險最小，或無風險

AA 高質量投資級，信用度很好，償還能力強，安全度略低于AAA級，但差別很小

A 良好質量投資級，中上等信用級別償還能力較強，但存在一定風險。資源：主要指自然資源，即那些自然界存在的、能被用來產生使用價值或影響勞動生產率的天然物質財富，如土地、礦藏、草原、森林、水體、海洋等 資源性資產：在當前技術經濟條件下，開發(fā)和利用某類自然資源，能給投資者帶來一定的經濟價值的自然物質和能量。

資源性資產的分類

按照自然資源再生產的特點，劃分為可再生資源性資產和不可再生資源性資產。

企業(yè)價值評估：是對企業(yè)法人單位和其

正常投資報酬率更高的超額收益的能力。

資產評估報告的特點資產評估報告是評估機構根據委托方的書面委托，根據獨立、客觀、公正的評估原則，采用各種科學的評估方法，有計劃、有步驟地進行資產評估工作后給委托單位的書面答復2 資產評估報告具有法律效力和公正作用 3 資產評估報告是有根據的責任報告，具有權威性。4 資產評估報告完成后，必須報送財政部門核準或報送有關部門備案 5 資產評估報告要嚴格遵守國家有關保密的規(guī)定 6 資產評估報告的基本內容與格式要遵守國家的有關規(guī)定 7 資產評估報告必須依據客觀、公正、實事求是的原則撰寫，如實撰寫反映資產評估工作的情況 資產評估報告的作用資產評估報告為被委托評估的資產提供作價參考 2 資產評估報告是考核資產評估工作質量的依據，是評估人員工作質量和素質的反映 3 資產評估報告是管理部門完善資產評估管理的重要依據 4 資產評估報告是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源 資產評估報告的基本內容 1 評估報告書封面及目錄2 評估報告書摘要 3 資產評估報告書正文 4 備查文件 資產評估程序：是資產評估工作的各個具體步驟及由邏輯關系所決定的排列程序

第二篇：資產評估各章重點分布

自考“資產評估”重點分析

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點擊： 165 更新時間：2009年09月07日【打印文章】【字體：小大】【收藏】【我要評論（0）】【發(fā)表文章】

（一）全書重點章分析

本課程共10章，從歷年考試情況看，每章的分數在10分左右，沒有特別重要或特別不重要的章。總的說來，各章在考試中的地位如下：

1.分數較多的章是：第三章（機器設備評估）、第六章（無形資產評估）、第九章（企業(yè)整體資產評估）；

2.分數居中的章是：第四章（建筑物評估）、第五章（土地使用權評估）、第一章（總論）、第二章（資產評估的基本方法）、第十章（資產評估報告）；

3.分數較少的章是：第七章（長期投資和遞延資產評估）、第八章（流動資產評估）。

（二）各章重點分析

第一章總論：本章在考試中的題型主要有單選、多選和簡答。本章的重點是資產評估與會計計價的區(qū)別、資產評估的價值類型。

第二章資產評估的基本方法：本章在考試中的題型主要有單選、多選和簡答。本章的重點是資產評估方法選擇需要考慮的因素、收益法的應用形式和指標計算、成本法各項指標的計算、市場法運用形式和差異調整。

第三章機器設備評估：本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計算。本章的重點是機器設備的鑒定和成本法評估機器設備各項指標的計算。

第四章建筑物評估：本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計算。本章的重點是建筑物評估時需考慮的因素、建筑物評估成本法、市場法、殘余估價法中指標估算。

第五章土地使用權評估：本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計算。本章的重點是影響地產價格的因素、假設開發(fā)法、收益法、成本法。

第六章無形資產評估：本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計算。本章的重點是影響無形資產評估的因素、無形資產評估收益法、專利權的評估、商標權的評估、商譽的評估。

第七章長期投資和遞延資產評估：本章在考試中的題型主要有單選、多選，很少有簡答和計算。本章的重點是債券評估、遞延資產的評估。

第八章流動資產評估：本章在考試中的題型主要有單選、多選，很少有簡答和計算。本章的重點材料的評估、應收賬款的評估。

第九章企業(yè)整體資產評估：本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計算。本章的重點是整體資產評估收益法、整體資產評估與企業(yè)構成要素的單項評估匯總的區(qū)別、整體資產評估程序。

第十章資產評估報告：本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答。本章的重點是資產評估報告的利用、分析、資產評估報告的基本內容。

第三篇：資產評估 名詞解釋 考試重點總結

清算（清償）假設是指資產所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經協(xié)商或以拍賣的形式在公開市場上出售。

資產評估業(yè)務約定書是資產評估機構和委托人共同簽訂的，確定資產評估的委托和委托關系，明確委托目的、被評估資產范圍及雙方權利和義務等重要事項的合同。成本法是指被評估資產的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。

更新重置成本是指利用新型材料，并根據現(xiàn)代標準、設計及格式，以現(xiàn)時價格生產或建造具有同等功能是全新資產所需的成本。

收益法是指通過估算被評估資產未來收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。修復費用法是以修復機器設備的實體性貶值使之達到全新狀態(tài)所需要支出的金額，作為估測被修復機器設備實體性貶值的一種方法。

房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。具體來說，房地產有三種存在形態(tài)，即單純的土地，單純的建筑物，土地與建筑物合成一體的房地產。

土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。基準低級系數修正法是市場法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當地政府制定頒布的基準地價作為參照物（比較案例），對其各種因素進行系數修正，求得待估土地評估值的一種方法。其計算公式為：待估土地使用權評估值=基準地價×基準地價時間因素系數×個別因素修正系數×市場轉讓因素修正系數。“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、土地平整。

筑物評估中的成本法是基于建筑物的再建造費用或投資的角度來考慮，通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，最后得出建筑物的評估值。計算公式為：建筑物評估值=建筑物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值。

價格指數調整法是根據建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)產值價格指數或其他相關價格指數推算出建筑物重置成本的一種方法。

打分法是指評估人員借助于建筑物成新率的評分標準，分解建筑物整體成新率評分標準，以及按不同構成部分的評分標準進行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。

正常交易指交易應是公開、平等、自愿的，即在公開市場、信息通暢、交易雙方自愿、沒有私自利益關系情況下的交易。

房地產價格指數是指房地產在不同時期價格的漲落程度，不是任何類型的房地產價格指數都可以采用的，采用的價格指數必須是待估房地產類似的房地產價格指數。建筑物殘余估價法是指建筑物與其基地合并計算收益，再用收益法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可

得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還

原，便可得到建筑物的收益價格。

無形資產是指特定主體所控制的，不具有實物狀態(tài)，對生產經營長期發(fā)揮作用且能帶來經濟利益的資源。

專有技術，又稱非專利技術、技術秘密，是指未經公開、未申請專利的知識和技巧。

商譽通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。

債券是政府、企業(yè)和銀行等債務人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權人承諾于指定日期還本付息的有價證券。

股票的內在價格是未來每股收益的折現(xiàn)值。

從資產評估的角度來看，企業(yè)是以盈利為目的，由各種要素資產組成并具有持續(xù)經營能力的相對完整的系統(tǒng)體系。

企業(yè)價值評估是指注冊資產評估師對基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權益價值或部分權益價值進行分析，估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

企業(yè)財務分析是依據企業(yè)財務報表所提供的數據，對企業(yè)過去經營狀況進行的比較研究，并對企業(yè)未來財務狀況作出有效判斷的動態(tài)過程。

速動比率又稱酸性測驗比率，是用來評價企業(yè)在不依靠出售存貨情況下所具有的迅速償債能力的指標。計算公式為：速動比率=速動資產÷流動負債。

企業(yè)凈收益是企業(yè)一定時期實現(xiàn)的用貨幣表現(xiàn)的最終財務成果，它表明企業(yè)生產經營業(yè)績和獲利能力。

財務風險主要是指企業(yè)在經營過程中資金周轉、資金調度，以及資金融通中可能出現(xiàn)的不確定性因素而影響企業(yè)的預期收益。

資產基礎法在我國也稱為成本加和法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產價值的評估方法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權益或企業(yè)證券價值的一種常用評估方法。資產評估報告是指評估機構按照評估工作制度的有關規(guī)定，在完成評估工作后向委托方和有關方面提交的說明評估過程和結果的書面報告。

評估復核是指對其他評估師出具的評估報告進行評判分析的行為和過程。

追溯性評估是指需要確定過去價值的評估，即評估基準日早于報告日。在資產納稅、司法訴訟等情況下，經常需要進行該類型評估。

資產評估職業(yè)道德是指人們從事資產評估職業(yè)時應當遵循的道德準則和規(guī)范。

專業(yè)性準則是針對不同資產類別的特點，分別對不同資產評估業(yè)務中的評估師執(zhí)業(yè)行為進行規(guī)范。專業(yè)性準則主要包括企業(yè)價值評估準則、無形資產評估準則、不動產評估準則、機器設備評估準則、珠寶首飾藝術品評估準則等。行業(yè)自律管理模式是指資產評估行業(yè)置于社會自發(fā)形成的行業(yè)協(xié)會管理之下，資產評估業(yè)的發(fā)展依賴于評估業(yè)內形成的準則和規(guī)范進行。

第四篇：資產評估重點名詞簡答題歸納

（一）名詞

第一章 總論

1.資產評估的價值類型：就是對資產評估價值的質的規(guī)定，對資產評估方法的選擇具有約束性。

2.資產評估的替代原則：就是當同時存在幾種效能相同的資產時，最低價格的資產需求最大。

3.資產評估的專業(yè)性原則：要求資產評估機構必須是提供資產評估服務的專業(yè)技術機構。P18

4.貢獻原則：是指某一資產或資產的某一構成部分的價值，取決于它對其他相關的資產或資產整體價值的貢獻，或者根據當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。P19

5.預期原則：是指在資產評估過程中，資產的價值可以 按照過去的生產成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。P19

第二章 資產評估的基本方法

1.功能性貶值：新技術的推廣和運用，使企業(yè)原有資產和社會上普遍推廣和運用的資產相比較，技術明顯落后、性能降低，其價值也就相應減少。這種損耗稱為資產的功能性損耗，也稱功能性貶值。P34

2.不可修復性損耗：小冊P235

3.經濟性貶值：由于資產以外的外部環(huán)境因素變化引致資產價值降低P34

4.實體性貶值：資產投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降，價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。P33

5．可修復性損耗：小冊P235

第三章 機器設備評估

1.超額運營成本：（P88）

2.統(tǒng)計性鑒定：（P63）P236

3.判斷性鑒定:是指由專業(yè)工程技術人員在現(xiàn)場勘察的基礎上，對機器設備的有關指標進行的分析判斷。（P65）

4.可補償性損耗:是指可以用經濟上可行的方法修復的損耗。（4.P87）

第四章 房地產評估

1.假設開發(fā)法（P139）：指在評估地產價格時，將待估土地預期開發(fā)后的價值，扣除正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的一種方法。

2.殘余估價法（P180）：指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益法以外方法求得土地價格時，從建筑物和基地所得收益中，扣除屬于基地的純收益，從而得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物還原利率還原，便可得到建筑物的收益價格。

3.基準地價:（P105）是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)住宅等各類用地土地使用權的平均價格。

4.標定地價:(P105)是在市、縣政府根據需要評估的正常土地市場中，在正常經營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內的價格。

第五章 無形資產評估

1.割差法：就是根據企業(yè)整體評估價值與各單項資產評估值之和進行比較來確定商譽評估值的方法。P239

2.邊際分析法：P194

3.商譽：通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲得高于正常投資報酬率所形成的價值。P238

第八章 企業(yè)價值評估

1.系數法：（P314）

2.資產基礎法：在我國也稱為成本加和法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產價值的評估方法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權益或企業(yè)證劵價值的一種常用評估方法。(P326)P242

3.市盈率乘數法：(P328)P242

第九章 資產評估報告

1.追溯性評估：它是指需要確定過去價值的評估，即評估基準日早于報告日。在資產納稅、司法訴訟等情況下，經常需要進行該類型評估。（P332）

2.現(xiàn)值性評估：該類型的評估，基準日與報告日期是相同的。大多數評估項目都是要求評估資產的現(xiàn)時價值。（P332）

3.預期性評估：即資產未來價值評估。對正在開發(fā)的項目的資產權益進行評估時常需要確定資產的未來價值。（P332）

第十章資產評估準則與行業(yè)管

1.資產評估程序性準則：（P346）2.行業(yè)自律管理模式：（P350）

3.政府管理模式：（P349）

（二）簡答題

第一章 總論

1.簡述資產評估程序的內容P19

（1）明確資產評估業(yè)務基本事項（2）簽訂資產評估業(yè)務約定書（3）編制資產評估計劃（4）資產勘查與現(xiàn)場調查（5）收集資產評估資料（6）評定估算（7）編制和提交資產評估報告（8）資產評估工作檔案歸檔

2.簡述資產評估與會計計價的主要區(qū)別P4

（1）發(fā)生的前提條件不同（持續(xù)經營《》產權或主體變更）（2）目的不同（反映資產價值量并提供會計信息《》反映資產的權益并為交易提供價值尺度）（3）操作者不同（內部財會人員《》獨立的外部評估機構）

3.簡述資產評估程序的重要性

（1）資產評估程序是規(guī)定資產評估行為、提高資產評估業(yè)務質量和維護資產評估服務公信力的重要保證。（2）資產評估程序是相關當事方評價自查評估服務的重要依據。（3）恰當執(zhí)行資產評估程序是資產評估機構或人員防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一。P21

4.資產評估價值類型的作用P10

（1）是影響和決定資產評估價值的重要因素。

（2）制約資產評估方法的選擇。

（3）明確評估價值類型，可以更清楚的表達評估結果，避免報告使用者誤用評估結果。

5.履行資產評估程序的基本要求（P29）P167

6.資產評估的經濟原則

(1)貢獻原則(2)替代原則(3)預期原則(P19)P163

第二章 資產評估的基本方法

1.復原重置成本與更新重置成本的關系（P35）P170

2.成新率確定為何不能直接按照折舊年限確定（P44）P171

3.資產評估方法之間的關系P53

4.資產評估方法的選擇(P54)P173

第三章 機器設備評估

1.運用市場法評估機器設備中需要考慮比較因素（P93）

2.運用市場法評估機器設備中基本步（P93）

第五章 無形資產評估

1.計算機軟件價值評估的特殊性P234）P204

2.影響無形資產評估價值的因素P184,P129

3.無形資產評估的程序和方法P186

第八章 企業(yè)價值評估

1.凈收益與現(xiàn)金流量的關系（P310）P213

2.企業(yè)價值評估應考慮的因素（三大方面）（P296）P215

3.折現(xiàn)率和資本化率確定原則（P313）P216

4.企業(yè)價值評估與企業(yè)單項資產評估匯總的關系（P290）

4.企業(yè)價值評估的范圍與程序P292

5.界定企業(yè)價值評估具體范圍時應該注意到問題（P293）

6.資產重組對資產評估的影響（P294）

第九章 資產評估報告

1.簡述資產評估報告的內容（P336）P220

2.簡述資產評估報告的編制步驟（P339）P220

3.簡述資產評估報告的作用（P333）P219

4.簡述委托方對資產評估報告的運用（P342）

5.資產評估報告的類型（三個分類標準）（P330）

第十章 資產評估準則與行業(yè)管理

1.資產評估準則的框架體系（P346）（09年簡答）P225

2.簡述資產評估業(yè)的管理模式（P349）P227

第五篇：資產評估

0158資產評估

單選DABDBBDDCBAADCABCBDDBBCBADDDAB

多選1.ABE2.ABCD3.ABCD4.ACDE5.CD

名詞解釋1企業(yè)價值評估：是指注冊資產評估師對基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權益價值或部分權益價值進行分析，估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

2.房地產：是指土地、建筑物及其他地上定著物。具體來說，房地產有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產。在國外一般稱之為不動產，是實物、權益和區(qū)位三者的結合。

簡答題1.答：確定機器評估范圍時應注意區(qū)別下列幾個問題：

(1)機器設備和土地、房屋及構筑物。在資產評估中機器設備和土地、房屋及構筑物的關系可能出現(xiàn)以下幾種情況：其一，有些設備是安裝附著在土地、房屋及構筑物上，它們對后者的功能會有很大影響，如油井、旋轉屋頂的機構、電梯等，評估時要考慮這些設備具有的不動產特征。其二，許多物業(yè)為了方便適用或具有多種功能，除土地、房屋結構外還需配置水、電、汽、電訊、智能等附屬設備。在評估這些具有獨立功能的物業(yè)時，可以將諸如配電設備、泵站、鍋爐、電話、交換機等列入物業(yè)范圍，隨建筑物一起評估。其三，許多加工設備都有設備基礎等構筑物，在續(xù)用條件下不能將設備基礎漏評。通常情況下，簡易基礎，如機床設備基礎等，可以含在設備評估價值中，大型設備基礎要單獨作為構筑物評估。

(2)機器設備和無形資產。比較復雜和先進的機器設備，特別是成套設備、機組、檢測設備等，其功能的正常發(fā)揮還需要有專利、專有技術和計算機軟件等無形資產支持。一般來說，對單臺設備和通用性較強的無形資產，應將設備和無形資產分開評估；而成套設備、機組和復雜的檢測設備中含有的專用無形資產，可含在設備價值中一起評估。

(3)機器設備和流動資產。許多成套設備、機組在其價值構成中包含有試車用原材料、配套易損件及技術培訓費等。在續(xù)用條件下對這些機器設備評估時，應注意不要漏評。

2.答：項目負責人著重從自身基本職責和操作實務的角度審核評估報告，具體要求是：

（1）根據上級關于資產評估報告結構的規(guī)定，從總體結構上審核評估報告正文的編制是否達到以下要求：內容是否完整，應列入報告的各項內容是否都已分列敘述清楚，有沒有錯漏；附件有無短缺；報告中文字上的差錯是否已改正等。

（2）通過審核評估報告，回顧本項目開展評估的全過程，審視整體評估工作是否客觀、公正、科學，是否全部符合關于資產評估操作程序的規(guī)定，如發(fā)現(xiàn)有疏忽不妥之處，要及時彌補。

（3）重點審核評估結果，對報告所列各類資產和負債以及總資產、凈資產的評估依據、評估價值認真進行審核，保證評估結果的科學性、準確性、客觀性、公正性、有效性。計算題1.答案：(1)未來5年收益額折現(xiàn)之和

2.(1)工程造價=600萬元

(2)前期費用及其他費用=600×5.77%=34.62(萬元)

(3)資金成本=(600+34.62)×5.94%×2×1/2=37.70(萬元)

(4)重置成本=600+34.62+37.70=672.32(萬元)

(5)打分法成新率=0.55×83%+0.15×82%+0.3×83%=82.85%

使用年限法成新率=(1-5/25)=80%綜合成新率=82.85%×0.6+80%×0.4=81.71%

(6)實體性貶值=672.32×(1-81.71%)=122.97(萬元)(7)功能性貶值=300-200=100(萬元)

(8)經濟性貶值=10×(P/A，8%，5)=39.93(萬元)

(9)該樓的評估值=672.32-122.97-100-39.93=409.42(萬元)

4.(1)權益資本成本=10%+(12%-10%)×2=14%

(2)評估時所用的折現(xiàn)率=10%×60%×（1-33%）—+14%×40%=9.8%